商业城提升发展调研报告

商业城提升发展调研报告（共8篇）

1.商业城提升发展调研报告 篇一

《2005国际商业发展报告》连载（十九）：纽约市商业发展态势

一、纽约市商业发展概况

纽约市（New York City）位于纽约州东南哈得孙河口，濒临大西洋。纽约市是美国最大的都市和最大的商港，它不仅是美国金融中心，也是全球金融中心之一。纽约还是联合国总部所在地，总部大厦坐落在曼哈顿岛东河河畔。

根据NAICS北美统计口径，城市产业统计分为18个大类，具体包括采掘业、公用事业（供应水、电等）、建筑业、制造业、批发贸易、零售贸易、运输仓储业、信息业、金融保险业、房地产与租赁业、专业与科学技术服务业、公司与企业管理、行政与废弃物管理、教育服务、健康护理与社会互助、文艺娱乐业、宾馆与餐饮、其他服务业等。据已公布的2002年美国经济普查资料，2002年纽约市批发贸易业企业数量为17,870个，雇佣员工18.66万人，销售收入1,735.39亿美元，零售贸易业（不含餐饮）企业数量为30,252个，雇佣员工25.41万人，销售收入555.18亿美元。此外，纽约市的专业与科学技术服务业十分发达，共有企业数量为24,163个，雇佣员工30.79万人，销售收入564.14亿美元。纽约市专业与科学技术服务业的雇佣员工数和销售收入额，均超过了零售贸易业。从就业的角度看，健康护理和社会救助业（雇佣员工56.28万人）、专业与科学技术服务业（雇佣员工30.79万人）、零售贸易业（雇佣员工25.41万人）、批发贸易业（雇佣员工18.66万人）、住宿和餐饮业（雇佣员工21.39万人）等，均为就业人数较多的行业。

1、零售业发展概况

根据美国2002年经济普查资料，纽约市零售贸易业中，服装和服饰店、食品和饮料商店和健康和护理店占有很大比重，三类商店合计雇佣员工比重占56.7％，销售额比重占46.7％。

若按大类零售商店划分和排序，纽约市零售贸易排名第一的是服装和服饰店，服装和服饰店拥有网点数量6,283家，雇佣员工5.81万人，销售额96.49亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为22.9％和17.4％。排名第二的是食品和饮料商店，拥有网点数量7,797家，雇佣员工5.41万人，销售额90.52亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为21.3％和16.3％。排名第三的是健康和护理店，拥有网点数量3,050家，雇佣员工2.95万人，销售额72.33亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为11.6％和13.0％。

2002年纽约市无店铺销售的企业数量为1,259家，雇佣员工1.24万人，占比重4.9％，销售额达到41.38亿美元，占比重7.5％。

纽约大都市零售贸易相对比重较高的有8大类商店，具体为：服装和服饰店；健康和护理店；家用电器店；杂货店；家具和家居店；食品和饮料店；运动、嗜好、书和音像店和无店铺商店等。相对比重较低的有4大类商店，具体为汽车及零配件店；建筑材料与园艺设备店；加油站和大众商品店（含百货店）。纽约作为国际性大都市，城市经济发达，居民收入水平高，游客数量多，消费领先。因而，服装和服饰店、健康和护理店、家用电器店、食品和饮料店等具有相对优势，有其内在的原因和规律性。

据美国经济普查资料，2002年纽约市大众商品店（General Merchandise Stores）有网点数量878个（见表5.2-3），雇佣员工23,468万人，实现销售额43.51亿美元。纽约市共有百货店39家，其中折扣百货店16家，约占百货店的40％。2002年纽约市有食品和饮料店7,797家（见表5.2-4），雇佣员工54,193人，销售额90.52亿美元。食品和饮料店大类，内含三种细分形式：一是日用品商店（含超市和便利店），有网点数量4,983家，雇佣员工4.3万人，其中便利店623家；二是专业食品商店，有网点数量1,991家，雇佣员工7,801人。三是啤酒和各类酒商店，有网点数量823家，雇佣员工2,672人。从食品和饮料的流通管道看，日用品商店占了近80％的市场份额，其中包括超市和便利店。超市和便利店是纽约市食品供应的主渠道。2002年纽约市的无店铺销售实现零售额为41.38亿美元，其销售规模与大众商品店（含百货店）零售额43.52亿美元大体相当。在无店铺销售中，电子购物和邮购实现零售额28.49亿美元，占无店铺销售的份额68.8%。直销网点实现零售额12.31亿美元，占无店铺销售市场份额29.7%。近年来，随着互联网的逐步普及，上网人数的不断增加，无店铺销售和电子购物销售每年按超过30％的速度增长。

2、餐饮业发展概况

根据美国经济普查资料，2002年纽约市餐饮业网点数量14590个，雇佣员工17.39万人，零售额98.96亿美元。由于同年纽约市零售贸易业实现的零售额为555.18亿美元，零售贸易和餐饮业零售额两者之和为654.14亿美元，餐饮业占份额为15.1％。若直接按比值计算，餐饮业零售额与零售贸易零售额之比为1：5.6。

纽约市餐饮业可以细分为四种类型：一是全套饮食服务餐馆，有网点数量6,062个，雇佣员工8.92万人，零售额达到50.53亿美元，占餐饮业的份额为51.1％。二是有限餐饮服务餐馆，有网点数量6,061个，雇佣员工5.44万人，零售额为27.04亿美元，占餐饮业的份额为27.3％。三是专业饮食服务，有网点数量1123个，零售额为15.5亿美元，占餐饮业的份额为15.7％。四是饮品店（酒和饮料），网点数量1344个，零售额为5.88亿美元。

3、批发贸易业发展概况

根据美国经济普查资料，2002年纽约批发贸易由企业数量17,870个，雇佣员工18.66万人，实现销售额为1,735亿美元。纽约市批发贸易业实现的销售额与零售贸易业的零售额，大体是3：1的关系。纽约市是美国的重要港口，这为批发业的发展提供了良好的基础条件。

在纽约市批发贸易业中，按企业类型划分，有三种细分类型：一是耐用品独立批发商；二是非耐用品独立批发商；三是电子批发市场、代理商和经纪人。其中，非耐用商品独立批发商的企业数量为8,983个，雇佣员工10.6万人，销售额达到1,076亿美元，雇佣员工和销售额的份额分别为56.8%和62.0%。这在纽约市批发贸易业中占了半壁江山。

《2005国际商业发展报告》连载（二十）：纽约市商业发展态势

二、布鲁克林区商业规划和开发

1、开发目标和推进政策

上世纪60年代以来，纽约市的零售业一直处于萧条状态。纽约市在纽约州、新泽西州和康涅狄格州的都市地区所占的零售份额急剧下滑，零售业就业人数也位于数十年来的最低水平。

由于在中心城区缺乏大型零售商店，许多纽约人驱车到城外大型购物中心购物和消费。这些购物中心大多位于北面的维斯切斯特县，东面的长岛和西面的新泽西。每到周末，中心城区居民都到城外消费，这为富足的郊区创造了更多的零售就业机会和税收。对于有车的城市居民而言，郊区的店铺为他们提供了更多的便利，更丰富的商品选择，以及中心城区社区所没有的更低廉商品价格。例如，一家大型综合超市可以存储近25,000种商品，相当于小型零售商店的3倍多。有调查显示，大约有1/3的纽约市民有规律地到城外的大型目标零售商店购物（特指消费者会专程去购物的商店），包括折扣百货店、折扣服装店、大型家居用品店，以及大型综合超市。然而，中心城区低收入和无自备车的人群，感到很不方便。

目前，零售商们发现，不仅在大都市郊区存在零售发展机遇，中心城区零售额也在上升，这使得美国大都市成为新的零售贸易增长地区。纽约市的零售发展战略正是适应这一新的趋势，努力改善中心商业区的环境，重塑城市形象，满足消费需求，创造新的就业机会和税收。

纽约市的零售发展战略是吸引大型目标零售商店回到中心城区发展。布鲁克林为纽约市最大的行政区，政府部门正努力吸引大型目标零售商店到中心城区发展，促使这个历史上中心商业区和本地零售商店集聚区，能够呈现新的生机。这项工作成为布鲁克林商业区开发计划的重要组成部分。纽约市政府通过一系列政策措施，鼓励零售商在城内选址、开店、经营和发展。政府制定的系列政策措施，具体包括税收减免和土地使用管理等。

2、布鲁克林商业区的开发计划

纽约市有数个大型中心商业区，布鲁克林商业区 是纽约市继曼哈顿中心区和下曼哈顿后的第三大中心商业区，布鲁克林商业区也是市政府重点开发的4个战略增长地区之一，其他几个地区包括下曼哈顿和被恐怖袭击后的世贸中心重建工程，哈德逊的堆场（与曼哈顿中心区近邻的工业建筑区），以及皇后区的长岛城市。

布鲁克林商业区的传统购物地区，位于Fulton街和该街的延伸部分，该地区的商店以销售选择性商品为主，街道繁华，人流熙攘。这里是纽约市最容易盈利的零售地区，租金极高。布鲁克林商业区的其他商业街则各有特色，Court街主要针对沿路的办公楼，大西洋大街十分古老，许多古董家具店和小餐馆集聚于该街，其中有许多供应中东地区美食的餐饮店。

90年代初期，纽约市开始施行都市科技项目（Metro Tech），是布鲁克林商业区最新、也是迄今最大的一个开发项目。该项目原址是停车场和低层商业建筑。新的项目占地46.5万平方米，主要建设商业、商用办公楼和学术性建筑。其设计方案是一个城区“校园”，建设一个共享的“公共餐桌”式的开放场地，周边则是办公楼、学术大楼和供办公室职员就餐的餐馆。

2001年，纽约城市规划委员会批准了布鲁克林商业区的区域规划，仿照曼哈顿中心区和下曼哈顿的特别区，要求沿布鲁克林商业区重要购物街道的建筑开设底层商铺。这项要求确保了沿购物地带建造的新大楼一定会有商铺，维护了零售的延续性。同时，汽车主要商业街道上禁止通行，这些规定和措施已经见效。

在纽约市长的指导下，纽约城市规划署和新纽约经济开发公司，与布鲁克林商业区委员会合作，正在计划一个新的全方位开发计划，促进布鲁克林商业区的进一步发展。

纽约市零售发展的独特之处，是鼓励零售商沿着主要人行道开设商铺，以及在中心商业区建立零售商店群。开发商铺，会繁荣和启动纽约市的街道，提供便利的购物条件，以及形形色色的城区生活体验，提高其居民的生活质量。城市生活体验，是与乏味和缺少纷繁选择的郊区生活的最大区别，也是中心城区商业发展的关键优势。

新规划的一个关键部分就是改善布鲁克林商业区的步行环境与城市生活体验。按照新的计划，将会出现新增的城市景观改善与人行道路面，如人行横道的拓宽。通过这些方法，提高布鲁克林中心区城与周边住宅社区的街道环境，使其成为完整的结合体和统一体。同时，该项计划中，还制定完善了应用于主要购物街道底层零售的规定，增加了新的要求，即店面的正面应当至少有50％的玻璃外墙或橱窗，任何百叶窗等遮蔽物不得超过外墙的50％。由此，无论商店营业与否，大楼底层商铺都有较强的观赏性，使行人赏心悦目。正面外墙的商铺标记的位置和大小也会受到更严格的控制，保证在新开发的商业区里有更夺目和完整的商铺外观。

随着新商业计划的施行，未来的布鲁克林商业区必将成为美国第四大城市的商业中心之一，拥有多元化发展商业和零售市场，以及与中心商业区融为一体的住宅社区，拥有一流的文化和教育设施，拥有设施配套和环境优美的步行环境，以及繁荣和丰富的街区生活。

《2005国际商业发展报告》连载（二十一）：纽约市商业发展态势

3、大型目标零售店的开发建设

Gateway购物中心

Gateway购物中心占地面积约6万平方米，于2002年开业。购物中心所在地，原先是布鲁克林区东南部一块90公顷的空地。购物中心的开发商是Related零售公司和Blackacre Capital公司。该购物中心有2700个泊车位，以及众多的大型零售商店，包括服装(Target,Marshall)、仓储式百货商场(BJs批发俱乐部)、家居(Home Depot)、电子(Circuit City)、办公设备(Staples)和附属餐馆。购物中心附近有高速公路立体道路枢纽，交通十分方便，并建设有一个环绕购物中心，近8公顷的新公园，该公园向社会公众开放。

购物中心的地点是布鲁克林区最后一块大面积的空地，90年代初期，一个大型住宅项目的开发商提议开发含2,400个住宅单元、20公顷公园用地和一个6万平方米的地区性购物中心，以及零售商店、新型社区、新的公众学校和一个新的高速公路立体道路枢纽。该项目获得了社会公众的同意，将区域规划由原住宅区改为商业区，并对城区重建规划作了修改。纽约城市规划局与私人开发商和纽约市住宅保护与开发局密切合作，设计出融大型社区购物中心和新住宅社区为一体的方案。新购物中心的建设于2001年初动工，2002年秋天竣工，项目中住宅建设部分，正在实施过程中。

开发商表示，该购物中心是一个收效快的成功实例，吸引了来自布鲁克林区、皇后区、甚至郊区长岛的众多消费者。Gateway购物中心的业绩报告，远远超出预期。该地区的居民也很满意Gateway购物中心带来的消费便利和丰富的选择，许多当地居民还找到了新的就业机会。

大西洋购物中心

大西洋购物中心位于布鲁克林商业区的东南角，周围环绕着3个历史悠久的住宅区，与该建筑群紧邻的是长岛铁路市郊往返火车站，8条地铁线路和若干条公交线路。原址为工业区，长期被制造业占用。1986年，纽约市最终批准在这一地点和周围地区实施大型开发计划，包括建设购物中心、办公大楼和新住宅。其中，大西洋购物中心于1996年开业，是一个占地3.7万平方米的3层零售中心，含能容纳650辆的公众停车场，共投资9400万美元。大西洋购物中心的店铺包括一个大型综合超市、服装店、家电子用品商场和办公设备商场。其中，超市是周边地区唯一的大型综合超市。大西洋购物中心的第二阶段项目，建设在大西洋购物中心毗邻，预计于2004年春季完工。这项目将包括一个耗资8800万美元，占地4.4万平方米的零售商场，和一个建于火车站和地铁站之上的，占地3.7万平方米的办公大楼。大西洋购物中心（二期）零售商场，将包括一个1.2万平方米的百货商场、数家服装店和餐馆。开发商已经采纳了来自居民和政府官员关于大西洋购物中心外观设计的意见，对购物中心的设计做到与周边建筑物材质和外观的更好协调，同时解决好停车问题。

宜家家居红镰店

瑞典宜家家居公司提出要在布鲁克林区红镰地区开发一个3.2万平方米的家居商场，包括一个私有的9公顷停车库，可容纳1400辆汽车。红镰地区过去是由船厂船坞和仓库占用的，是一个较为贫困的地区，失业率较高。近20年来，有一些富有想象力的小企业家，购买沿海空地，将它们开发为小型商业地区和艺术家的创作场所。最近，纽约市批准原区域规划的调整，允许一个大型食品超市在那里建设和经营，地点就在宜家家居公司计划项目的附近。目前，宜家家居公司在纽约市郊区拥有3个商场，一个在长岛，两个在新泽喜，希望通过这家在红镰地区开设的新店，更好地开拓地区市场。该公司预计，这个计划中的新店铺将成为他们在美国连锁店业绩最佳的一家。经估算，该项目将会创造超过750个直接和间接的就业机会，对纽约市的经济贡献每年约1.15亿美元。根据纽约市的区域规划，要求该滨海地区的地产开发项目，必须为公众提供能够到达海边的人行道和景观。宜家公司计划沿其商场，修建一个2.2 公顷的海滨广场，还包括一个由商场经营的摆渡码头，供从曼哈顿地区来的消费者使用。该项目的投资预计7000万美元，其中包括场地清理、环境建设和项目开发。这个项目并非没有争议，红镰和周边地区的居民对宜家商场所产生的交通拥挤问题表示了担忧。纽约市和宜家公司的交通顾问，正在研究缓解交通拥挤的方法。

2.商业城提升发展调研报告 篇二

核心竞争力是一定制度框架下，企业所拥有的、基于独特知识技术积累的一种竞争能力。银行的核心竞争力体现于对手所难以模仿和获得的素质，如独特的经营机制、人力资源管理水平、风险控制措施、市场开拓能力、服务体系、市场定位等，唯有在这些方面不断进行改革创新才能增强竞争实力。

一、调整和优化经营结构，积极推进经营转型，提升发展能力

以结构调整为核心，坚持走低风险、资本节约型的发展道路。一是由以信贷资产为主转变为信贷资产业务和非信贷资产业务并重，合理控制信贷资产在总资产中的比重。以降低筹资成本为核心，加强对负债替代型产品的研究和开发创新，通过加强与证券、信托等客户的合作，推动联动创新，扩大交叉代理销售范围，把负债尽可能转换成收入，提高综合收益。二是在维护好既有的优质信贷生产的同时，本着有进有退的原则，主动压缩一般加工企业的流动贷款，加快个人信贷业务的营销力度，丰富和完善个人信贷业务品种，大力增加优质个人贷款和小企业贷款比重;大力发展银团贷款和贸易融资业务，提高收益水平。三是加快营业机构的整体结构和布局体调整，尽快完成财富管理中心、贵宾理财中心、理财网点、金融自助中心的建设，实现客户分层、功能分区、服务分类、业务分流，为客户提供个性化、差别化的服务。四是完善客户关系管理系统，提高客户市场的细分能力，按照客户规模以及对银行的综合贡献度，建立不同价值含量的差别服务体系;对既有持续稳定增长能力且综合贡献度大的中高端客户，提升个性化、高技术含量的增长型的金融服务;推进客户分类分层营销体系建设，落实服务责任制。对部分管理水平高、具有一定区位优势的分支行，加大资源配置和政策扶持力度，不断完善考核机制，尽快提升核心竞争力。

二、不断提高风险掌控能力，稳步提高信贷资产质量。

加强精细化管理，培育以科学发展观为基本内涵的信贷风险文化，完善对各类业务和各项经营活动全过程监测考核的全面风险管理体系，确保信贷资产质量。一是实行全过程的信贷风险控制，强化风险预警和防控能力，构建省行、二级分行、支行上下互动的风险防范体系。研究开发易于量化的可操作的风险预警功能，提高风险监测工作的科学性、系统性、预见性;二是不断推行由重准入管理向重全过程管理转变，建立多层次的贷后管理机制，提高贷款监督的管理层次，及时准确识别贷款风险。进一步完善大额贷款、重点客户的定期分析制度和新增风险贷款的责任评议制度;严格执行贷款责任追究制度，实行贷款后管理分层责任制。三是实行重点行一把手责任制，落实领导干部挂帅清收不良贷款大户制度，制定清收计划，最大限度地提高处置成效。四是进一步增强风险和资本观念，，形成自觉控制风险的工作习惯和文化氛围。加强贷款分类偏离度和不良贷款迁徙律的监测考核，加大分类真实性的监督检查和责任追究，保证结构调整的效果。

三、以制度建设为根本，增强竞争力的源泉和动力。

目前我国银行在制度上的改革与创新已成为最为迫切和关键的一步。首先通过组织制度创新，以股份制改造，解决金融资本和金融资产配置的优化问题。通过建立起产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代银行制度，完善商业银行的法人治理结构，实现所有权、经营权、监督权的相对分离和互相制约，保证各级管理者能以及时和负责任的方式维护所有者的利益，所有经营活动都能体现资本的意志。其次要建立竞争制度，打破金融机构垄断地位，允许各金融机构在产品质量和价格等方面进行公平竞争。第三要创新监管制度。金融业开放以后，我国监管机构要加快金融监管体制改革，在国际金融业务的管理方式和管理水平上都应进行创新，建立适应金融国际化发展要求的金融监管法律制度、金融监管的组织体系和金融监管的工具体系，完善风险评估系统和提高对风险进行及时反应的管理水平，将金融监管的重点从资本充足率转向以风险管理为主，并授予审慎监管者足够的资源和法律权力。

四、以抓执行力为重点，始终不渝地抓好内控管理水平。

不断提高内控管理水平，努力巩固和保持银行内控案防的良好局面，在提高核心竞争力中起到保驾护航的作用。一是在业务发展、市场开拓过程中，始终按照商业银行的经营规律办事，坚持依法合规稳健经营;在每位员工中树立风险防范的理念，将风险防范的措施贯穿到每项业务的全过程，切实做到从严治行、规避风险、健康发展。二是优化业务流程、落实好“内控优先、制度先行”的原则。结合对重要经营管理事项检查中发现问题的整改，逐个流程、逐个岗位、逐个环节对现行规章制度和业务流程进行梳理，科学拟订业务流程各个环节的操作方法和风险控制方法，切实增强规章制度的有效性，强化对各项经营活动的制度约束;三是围绕重点环节、重点岗位，加大检查力度，切实发挥专业部门、内控检查辅导和监督监察部门的三道防线作用，确保业务操作的规范性。四是继续完善和严格执行案件防范工作制度，努力形成责任明确、全员参与、协调联动的案防工作长效机制;实行重要岗位轮换制度和强制休假制度，建立问题限期整改制度，加大责任追究工作力度，坚定不移地落实内控案防责任制，加大责任追究工作力度，实现以人为本与从严治行的和谐统一，促进各项经营活动依法合规健康发展。

五、抓住人力资源这一关键，加强员工队伍建设，优化人力资源管理。

现代竞争的核心是人才的竞争，面临的最大挑战是如何用科学的人力资源观来适应新的竞争形势，来构造具有竞争力的人力资源管理制度，从而达到吸纳、维系和激励优秀人才的战略目标。当前，大量国外的银行进入中国，基于成本和文化融合的考虑，必然要实行人才本地化战略，股份制银行和中外合资银行利用其先进的人力资源管理理念和市场化的经营、用人机制灵活，因此，国内本已稀缺的人力资源已受到很大的冲击，银行面临的最大问题是人力资源管理问题，如何发展人力资源管理?一是转变观念是发展人力资源管理工作的首要条件。人力资源是市场经济发展到一定程度必须清醒认识的一种资源，他客观上要求企业要将企业全部的人力视为一种实行企业目标的必备资源，把人力资源管理部门当作一个内部利润中心来对待。二是重视人力资源规划工作，根据行业特点，建立符合现代商业银行经营管理需要的行员级别体系，与行政级别彻底脱钩。三是突出实效，注意做好人力资源管理工作的途径和方法。完善人力资源动态管理机制，促进人力资源的优化配置。采取竞聘上岗，讲究层次性。让所有干部职工根据自己的能力和水平，通过在决策层、执行层、操作层选择、竞聘录用，弥补由员工带来的差异性，从而达到有效的互补和优化配置，便于团队的和谐和在整体工作水平的提高;四是进一步完善酬薪分配制度，形成科学有效的激励约束机制，在不断提高人均效益的同时，使员工收入协调增长，从而激发和保证员工在工作中持续的积极性和工作热情，尊重员工权益和自我价值，满足员工不断上升的成就感，进而完成人力资源开发和优化配置的任务。五是发现有人才和合理引进人才、培养人才相并举，不断加强和改进教育培训工作。形成分级管理与分类培训相衔接，网络培训和现场培训相补充，计划调训和自主择训相结合的充满活力的教育培训工作制度，同时不断完善员工行为守则，加强企业文化建设，形成能够吸引人才、留住人才、发挥人才潜能的良好的企业文化氛围，营造一支爱岗敬业、诚实守信、团结奋进的员工队伍，积极创造以人为本的和谐环境，努力实现人力资源管理水平提高与企业发展的和谐共进。

六、以服务创新作为突破口，产品创新为驱动，全面提升客户的满意度

强化优质服务是提高银行核心竞争力的一大支撑，要从发展战略的高度重视和解决服务的制约因素，把客户资源特别是中高端客户当作全行经营管理赖以生存的基础，把服务客户看作是银行服务的重要一环。一是以客户感受为中心，积极改进业务流程，从客户体验的角度优化业务处理模式;加快网点装修改造，亮化美化营业网点，加速服务渠道的整合升级，建设以财富管理中心、贵宾理财中心为主体的中高端客户专属服务体系，构建方便快捷、功能齐全、形象统一、布局合理的自助银行网络，提高手机银行、网上银行、自助机具的覆盖面，实现物理网点、虚拟网点的协调发展，努力给客户提供更快更好的服务，满足客户日益提升的需求层次，提高客户的满意度和忠诚度。二是完善营销服务体系，以客户为中心整合营销资源，建立有效的营销协调机制，完善链式营销模式，促进各类客户与各项业务的联动销售，显著改善对客户的服务水平。三是努力培育和形成先进的服务文化，在领导作风、业务流程、后台管理等方面充分体现，通过理念的转变和服务的改进，促进基础客户群的壮大和加快优质客户的发展步伐，以有效的客户数量的快速增长带动各项业务的健康发展。四是依托产品创新，满足客户需求，提高市场的竞争力。在传统产品的基础上，着力增强自主创新的能力，加快推进产品创新;建立长期稳定的客户调查机制，及时掌握客户对产品的评价和需求的变化，有针对性地改进和创新产品和服务;借助先进的信息科技平台，开发研制不同客户层次的个性化需求的产品，不断丰富金融产品市场。

七、找准市场定位，及时调整客户结构，确保业务快速发展。

进行准确的市场定位是银行业务快速发展的首要工作。一般来说，银行在市场定位上存在较多的选择：以批发业务为主，还是以零售业务为主;以发展传统银行业务为主，还是以发展现代银行业务为主;是发展金融超市，面向所有消费者，还是选择某些客户群，量体裁衣;是重点发展机构网络服务，还是发展计算机网络服务，如网上银行;是重点发展综合化服务，搞全能银行，还是突出优势领域，发展专业化服务。因此，面对市场，银行应实事求是，扬长避短，不盲目追求“大而全”。立足市场竞争，寻求差异化策略，找准自己的市场定位和经营特色，以期实现“规模适度、效益一流、声誉卓著的现代化商业银行”。

在市场中培植和发展自己的客户，是银行生存的基础。一是在巩固现有的重点企业的基础上，积极发掘和培育潜在的优质客户和优质市场。分层落实营销和维护职责，并加强对他行优质客户的渗透营销，最大限度地抢占客户群体和市场份额。二是结合市场热点与自身特色选择市场定位，不能“一刀切”，避免盲目合作，充分估计风险，在保证资产安全的前提下力求收益最大化。既要结合当地经济发展环境、金融业务发展的空间，也要结合自身的经营管理水平确定重点服务或者合作对象;既要重点与大的优质企业合作，或者重点与高科技企业合作，甚至与加工企业合作，也要有选择地与优质中小企业合作。

建立现代商业银行制度是国有商业银行改革的最终目标，这一目标的实现，有赖于完善管理机制，建设先进的企业文化，健全内控体系等，要找准市场定位，明确发展目标，培植优质客户群，通过增强内、外合力，加快培育核心竞争力，才能在激烈的金融市场竞争中，赢得客户、赢得市场、赢得竞争。

参考文献

[1]、2006.　竞争力与企业成长.　北京大学出版社

[2]、2008.　商业银行提升核心竞争力研究　《金融论坛》

3.商业城提升发展调研报告 篇三

商务地产发展提速

报告表示，国家统计局每年发布的全国房地产开发和销售情况报告中，将住宅、办公楼、商业营业用房分类进行统计通报，而报告也是以此为依据，对住宅、商务地产、商业地产进行了重新定义，其中商务地产和商业地产分别对应的是办公楼和商业营业用房类产品。从统计数据来看，近几年商务地产市场呈现出比其他房地产细分市场快得多的发展趋势。

根据国家统计局的数据统计，2013年1～10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%。这一增长速度也高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。报告表示，这样的发展趋势从2009年便已经出现，这一数据表明在投资选择上，开发商对商务地产有着比其他细分领域更高的热情，而从竣工面积的数据来看，今年商务地产的竣工面积同比增速也远远超过住宅和商业地产。从企业投资的角度来讲，近年来金融街控股、绿地集团等商务地产领先企业也加大了在该细分市场中的投资。其中金融街控股更明确未来几年商务地产投资在企业总投资中将占主导地位。

报告认为，支撑着商务地产投资数据快速增长的，是近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。针对年初有关全国范围内写字楼供应过量，可能引发泡沫的业内讨论，报告也给出了观点，认为尽管部分城市的供应可能有问题，但商务地产市场总体仍呈消化可期的形势。

报告还以北京市场为例，指出2008年奥运会前，“奥运效应”所引发的投资高峰曾一度令北京写字楼市场供过于求，空置率长期居高不下，但不到五年的时间，商务地产市场的供需关系已经发生逆转。当时的短期过量供应已被完全消化，北京商务地产市场预计在未来相当一段长时间内将呈现供不应求的状态。以北京最典型的商务区北京金融街为例，2008年之后租金已经持续五年呈上涨趋势，区域内写字楼物业常年处于满租状态。

商务地产市场细分开启

报告还对我国商务地产需求方主导力量进行了分析。改革开放三十多年来，我国商务地产市场也经历了从无到有的繁荣发展。最初主导商务地产市场，尤其是顶级写字楼市场的需求力量，主要来源于外资企业、跨国公司对办公空间的寻找。但随着我国经济的高速发展及国内企业的崛起，这一态势已得到改变。来自中国本土的各类企业已成为主导商务地产市场需求的决定性力量。

以北京金融街为例，历经20余年的发展，这一区域已经成为全国闻名的核心商务区。聚集了包括“一行三会”在内的中国最高金融决策和监管机构，以及153家大型金融机构和企业总部， 入驻机构掌控着全国95%的信贷资金、65%的保费资金，资产集中程度全国第一，成为全球最富吸引力的投资目的地、资本集散地和国家级金融管理中心。

而北京金融街的主要开发建设者——金融街控股股份有限公司，近期在商务地产细分市场的发力态势也引发了业内关注。2013年8月，金融街控股正式对外公布其“4C资产管理服务体系”，这一后台服务体系的建设，也是金融街控股在多年对金融类大客户服务形成的标准基础上特别为中小微企业定制的服务体系。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云认为，“4C资产管理服务体系”的发布，标志着过去主要为金融行业大客户提供定制化产品的金融街控股，正谋求销售及产品策略的多元化，积极开拓中小企业客户。这意味着金融街控股在商务地产市场正进行深耕作业，此举将进一步巩固其在商务地产领域的领先地位。

4.商业城提升发展调研报告 篇四

【摘要】对我国商业银行个人业务现状进行分析，指出存在国民金融投资知识匮乏、风险承受能力偏低，客户经理销售水平不统一、对客户资料掌握情况不明晰，银行缺乏联动销售机制等问题；同时也面临金融业产品无专利可言、商业银行迅速发展、同业竞争压力颇大，个人业务受国际市场局面和国家政策调控的双重影响，业务发展不可控。我国应法制化理财市场，提高业内公务人员业务素养，健全产品创新机制，加强投资者投资理念的普及。

【关键词】商业银行 个人理财业务发展产品创新

【内容】

一、个人业务的基本概念

1个人业务的定义

2个人业务分类

2.1个人理财业务

2.2个人贷款业务

3个人业务的对象

二、我国商业银行个人业务发展的分析

1我国商业银行个人业务发展历程

2我国商业银行个人业务发展现状

3我国商业银行个人业务发展前景

三、我国商业银行发展个人业务过程中存在的问题

1投资者缺乏理财意识

2专业人才匮乏

3理财环境缺少法律保障

4银行缺乏联动的销售机制

5产品创新机制不健全

四、进一步发展我国商业银行个人业务的对策

1健全相关法制建设

2增强产品创新能力

3加强全民投资理财意识

五、结束

5.商业城提升发展调研报告 篇五

展的纲领性文件。县委县政府全面深入贯彻党的十七大精神，深刻领会中央关于当前形势的科学判断，深刻领会中央的一系列重大决策部署，深刻领会落实三中全会精神，带领全县上下，通过对**县情全面仔细的分析，集思广益，审时度势果断提出了传承稻作文化，实施后发出战略，把**建设成为环鄱阳湖市场导向型经济强县的战略定位，组织实施了包括现代信息物流战内的六大战役。同时，县委县政府积极参与到省委省政府提出的环鄱阳湖生态经济区建设中，深入挖掘稻作文化内涵，唱响稻作文化品牌，促进县城经济的发展，及时推出并实施了以“一城”“一节”“六甲”为主要内容的**国际稻米城建设项目。这个项目内容庞大，涉及**经济社会各个层面。该项目由若干个具体子项目组成。其中，稻商甲天下既是该项目的名称，又是该项目的总体目标。作为实施该项目的牵头部门，我们认为要建设好稻商甲天下这个项目，要以十七届三中全会精神为指导，立足新的发展阶段，推进改革创新，达到生产繁忙、消费旺盛、货畅其流、高效便捷的目标，让一定区域内的人流、商流、资金流、信息流汇集**，又从**流向各地，真正实现天下稻商汇聚**的繁荣局面。上述内容也正是现代物流业的应有之义，因此说加快现代物流业的发展，实现**稻商甲天下，对全面贯彻党的十七大精神，夺取全面建设小康社会新胜利，具有重大而深远的意义。

一、我县现代物流业的发展现状及存在的问题

1、物流企业情况：经过近几年的发展，我县现代物流业已快速起步，截止11月底，我县共有物流企业 18 家，从事物流人员476人，其中货物搬运企业 11家，货物仓储企业11家。全县登记载货车辆 604台，载重总吨位4118.7吨，年货运量14683万吨公里，其中在外县营运在我县注册的载运车辆 123台，吨位1438吨，铁路货运发送量96万吨，港口货物吞吐量54 万吨，实现物流业增加值1.8亿元，占第三产比重为约18%，物流费用约6.7 亿元，占全县gdp的20 %，从事个体物流行业520余家（含个体车辆、船舶、长途贩运等）分别比上年均有大幅度增长。

2、物流基础设施建设情况：交通方面、珠曹公路改造全面竣工，石镇码头建设进展顺利，农村公路改造已基本完成，顺利实现了村村通水泥路面，新增仓储面积达到12000 m2，物流园区检验检测中心正在积极申报之中，县城水网改造已顺利完工，供水能力提高到每日3.5万吨，220千伏输变电站也已接近完工，大大缓解了我县用电紧张的问题；县城主街道改造工程全面完工，城市面貌焕然一新。网络通信方面、加快通信网络向ip化、宽带化、移动化和全光化建设，建成具有国内先进水平的大容量宽带城城网和宽带接入网，初步建成了3g移动电话和无线移动互联网，全面通过了电子政务工程，企业信息化、农村信息化普及工程、实施以企业信息化为基础的电子商务工程，将信息化贯穿于开发、生产、销售、服务和管理全过程，提交了企业信息化应用水平。

3、市场培育情况：市场主体不断状大，据统计2008年11月止，我县新增落户工业企业12家，新增物流企业3家，整合了现有资源，组建了**贡米集团、珍珠集团、生猪集团三大传统产业，培植了建材、化工和新型光伏电子三大主体产业，新建了江南米业市场，引导和培育城郊生猪批发市场等。规划建设6条商业特色街道，改造了现有的小商品市场，新建了新天地货物的配送中心，填补了货物配送的空白。

一是农业物流加快发展。初步形成了“农产品批发市场+物流企业（中介组织）”的农产品物流网络。目前，全县拥有12个农副产品市场，其中3个农产品专业批发市场；农产品营销合作组织71个，农民经纪人399人左右。批发市场不断壮大，粮食、生猪、禽蛋、席草等一批农村合作经济组织蓬勃兴起，农民经纪人的迅速发展，为加快现代农业物流发展提供了良好的发展条件。二是商业物流初具规模。近年来，天源星光、购物步行街、江南米业、万昌农副产品市场等大型专业市场，结构和功能得到改善和提升。三是工业物流正在剥离。随着我县国企改制的完成和招商引资力度的加大，企业集中精力于核心业务，逐步外包，企业内部物流。四是旅游业逐步兴起，已成为我县地方产品物流的重要载体。

虽然，我县现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。大部分工商企业都建立了自己的“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在20%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程

度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，我县物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。

二、现代物流业发展思路

（一）指导思想

以深入学习实践十七届三中全会精神为主线，正确认识和把握当前我县面临的新形势、新任务、新机遇、新挑战，着力解决制约发展的主客观障碍，坚持统筹规划、市场主导、企业运作、分步实施的发展原则，以提高流通效率、降低物流成本为核心，以发展第三方物流为重点，加大物流技术创新和组织创新，积极推进物流资源整合，合理进行物流产业区域布局，增强现代物流业对国民经济的基础作用，使之成为**现代服务业发展的重要突破口，国民经济新的增长点。

（二）发展目标

按照《**国际稻米城发展规划》，国际稻米城的主要目标是建好“一城”（国际稻米城）办好一节，实现六甲，建成一个世界级，八个国家级，其中**稻商甲天下的目标是要求**的稻米及其他相关产品，达到吃在**看在**、买在**、卖在**、游在**、住在**的目标，实现买“全国”卖“全国”的目标，无论吃、看、买、卖、住都属于商贸物流的范畴，要把这个目标具体化那就是我县现代物流业的具体发展目标，根据县委县政府的要求，要打好现代信息物流战，用三年的时间打通一至三条本县的快进快出的物流通道，全力支撑**新型工业的崛起和**农副产品的集散，具体的讲到2009年，我县要拥有10个过亿元的物流企业，建成一个物流园区及一个物流保税仓库，物流仓储中心，检验检测中心、信息中心、结算中心、营运中主和集装箱集散基地（无水港码头），初步建成比较成熟规范的第三方物流市场，社会商品零售额达18.18亿元，深入实施旅游兴县战略，积极创办旅游集团，精心打造精品旅游战略，大力拓展旅游市场，推动旅游产业的快速兴起，大力发展总部经济，路口经济，港口经济和现代服务业。

到“十一五”期末，要通过整合资源，优化结构、调整布局、扩大开放、加快物流基础设施和物流信息化建设，促进水运、铁路、航空、公路的多种运输方式有效的衔接和物流信息技术的推广运用，基本建立社会化、专业化的现代物流服务体系，形成县城，汪家、石镇3个物流园区，建设以建材、化工、生猪、粮食、（贡米）新型光伏电子等专业物流中心和物流配送中心。到2010年，全社会物流成本下降2¬—3个百分点，达到一个合理的水平，使**力争成为环鄱阳湖东岸现代物流重要区域中心。

（三）发展重点

1、加快建设现代物流基础设施。以十七届三中全会精神为指导，统筹推进城乡发展一体化，整合城乡现有物流资源，培育现代物流企业，加快建设县城新区、汪家、石镇等综合物流园区。加快兴建，检验检测中心、营运中心、梓埠化工专用码头；加快兴建生猪批发市场，**旧货交易市场，改造江南米业市场，规范珍珠市场。大力发展第三方物流，促进企业内部物流社会化、社会物流信息化。

2、积极建设现代物流信息网络。以十七届三中全会精神为机遇，创新发展方式。用现代科技、用现代知识、现代经营方式等来改造和变革，充分利用现有的信息基础设施，加快企业信息化，建立适应我市的现代化物流信息综合处理平台。一是加快信息基础设施建设，建立健全电子商务认证体系，完善网上支付系统和物流配送系统。二是推进公共信息平台建设。广泛采用信息网络技术，加快现代物流与电子商务的融合，充分利用现有信息资源和信息网络，通过网络平台和信息技术将制造商、供应商及货主、用户联结起来，实现物流各环节的有效控制，全程管理，达到资源共享、信息共用。在公共平台的基础上，加快完善电子商务的发展加快建设网上交易系统、网上支付系统及相关的物流配送系统。三是加快企业信息化建设，以推动企业信息化为基础，加快建立各类物流信息系统，促进现代信息管理技术，如企业资源计划等技术在企业内部物流管理中的应用，全面提高企业的管理水平。加快条形码技术、定位技术、扫描器、电视监控等技术的应用。

突出培育现代物流服务体系。现代物流作为“第三利润源”首先体现在生产制造和流通企业。因此，要发展现代物流，首先必须注重工商企业现代物流管理的发展和普及。我县物流目前正处于发展初期，潜在需求十分巨大。因此，加强资源整合与市场培育是发展我县现代物流的重中之重。必须把扩大物流需求与改造物流供给结合起来。一是要积极支持工商企业按照现代物流理念，剥离低效储运方式，优化企业物流供应链管理，引导物流需求的增长；二是要努力推进运输、仓储、货运代理等企业向第三方物流服务企业转型，积极培育与发展现代物流专业企业，改善物流供给质量；三是要加强信用制度建设，建立健全服务规范和价格机制，形成行业自律和政府监管相结合的高效、有序的现代物流市场。

4、不断完善现代物流运输网络。以学习贯彻十七届三中全会精神为强大动力，推进城乡发展一体化、解决城乡二元结构，完善交通运输基础设施建设增强综合运输能力，基本形成以公路为基础，以铁路为骨干、水运、航空等运输协调发展的高效便捷、有机衔接的综合运输平台。一是加强交通网络建设，完善综合运输条件。重点建设高速公路、省道、重要经济干线和农村公路；争取即将开工的德昌高速经过县城经济中心，打通县城南向快速通道。积极规划和争取**至贵溪专用公路，打通**的东出口；整治江河航道，建设石镇和梓埠港口码头。形成公路、铁路、航空、水运等相互配合的能够适应现代化物流业发展需要的综合交通网络。二是有效整合运输资源，提高运输效率。加快发展多式联运，整合运力资源，提供无缝运输。加快运输标准建设，消除运输障碍，发展智能型交通运输，提高路网运行能力和服务质量，形成结构合理、运输质量明显提高的综合运输体系。

三、现代物流业发展措施

1、改革管理体制，放宽市场准入限制。规范企业注册登记前置性审批，除国家法律，行政法规和国务院发布规定外，其它前置性审批一律取消。工商行政管理部门要尽快制定物流企业的分类标准，设立工商登记代码，为物流企业办理工商注册登记提供方便。对物流企业设立非法人登记机构，各级要予以支持，如经营范围有法律、法规和国务院规定审批事项，企业已取得相关批准文件的，工商行政管理部门依据企业申请和相应的批准文件复印件予以核定分支机构经营范围。

2、实施优惠政策，支持物流企业发展。调整物流企业税收政策，改变运输与仓储企业营业税税率不统一的状况；改变物流行业不同环节之间，总部与分支机构之间重复征税的问题，明确物流企业的营业税计税基数，以扣除外包业务支出后的实际收入为计税基数，对于跨区经营物流业务的企业，实行统一缴纳所得税；解决物流行业现有闲置资产整合过程中税费过重的问题，取消闲置资产整合缴纳的契税、营业税等，鼓励企业兼并重组和资源整合。实行优惠的土地政策，对符合规划的物流园区、物流中心、配送中心和交通枢纽等物流基础设施项目，要实行优惠的土地政策，需要新增土地的优先安排用地，土地出让金、城市配套费按工业发展等优惠政策的下限征收：企业以原划拔土地为条件引进资金和设备建设物流中心，可按规定补交最低标准的土地使用权出让金后，将土地使用权作为法人资产作价出资；企业经批准以原划拔土地自行改造为物流中心，凡未涉及产权变更，转让或出租的，免予缴纳土地出让金；企业经批准对旧仓库等设施进行易地改造，新建物流中心时，原土地由政府收回后重新出让，所得出让金返还企业用于抵缴新建项目应缴纳的土地出让金，原有传统物流企业改组资不抵债的，可将划拔土地补办出让手续，补交出让金，作价进入企业总资产，冲抵企业债务。调整收费政策，调低或取消境内的道路收费，降低公路收费总水平，整顿港口、码头、仓储、运输等物流环节的乱收费。同时，要加大财政扶持力度，支持现代物流业发展。参照外地做法，每年从国土基金或财政预算内资金中安排一定的物流发展引导资金，用于物流项目建设贴息或者担保。对于符合国家、省、市规划要求的物流项目，鼓励其通过银行贷款、股票上市、增资扩股、发行企业债券、中外合资等途径筹集建设资金。协调各国有商业银行和政策性银行，积极安排贷款，在资金上给予倾斜，加大扶持力度。

3、出台物流规划，促进物流业健康发展。现代物流业是项新型朝阳产业，涉及到交通、民航、铁路、港口、工商、商贸、税务、商检等方面，仅靠一个部门难以推动和协调其发展，要站在全局的高度，统筹规划，高位推动。因此，制定科学合理的物流发展规划，规范指导全县物流业的有序发展已成当务之急。在制订规划时，要充分利用现有资源，强调资源整合，促进新建物流园区的健康发展。

4、建立指标体系，及时了解发展动态。物流统计指标体系，是衡量物流业发展水平的重要标志，由于物流理论传入我国的时间不长，物流产业的统计口径不一致，物流统计资料不全，为物流规划、物流政策的制定带来了极大的困难。为准确掌握物流供求的规模和水平，物流结构的变化趋势，建议统计部门尽快研究制定物流统计指标体系，明确物流产业的统计口径，建立健全物流信息的收集，研究和监测体系，及时掌握物流业发展情况，为物流业发展提供科学决策依据。

6.发展提升年活动自查报告 篇六

一、活动开展情况

我监管办将“发展提升年”活动与员工思想实际相结合;与监管工作要求相结合;与强服务提质效相结合;与促进地方经济的快速发展相结合，将“发展提升年”活动不断引向深入并富有成交，主要表现在以下几个方面：

一是加强领导，精心布置。为开展好“发展提升年”活动、进一步抓好“三治”工作，年初专门召开“发展提升年”活动动员大会，并制定了活动实施方案。对“发展提升年”活动进行深入广泛的动员，进一步提升了全体干部职工的思想认识，并要求全体人员认真按照县委及分局的统一安排抓好各项工作任务的落实，特别是查找解决机关效能和服务工作中存在的不足和差距。根据活动方案要求，有条不紊地开展自查自纠工作，研究解决办法,逐条制订整改措施。

二是强化学习，领会精神。在“发展提升年”活动”中，我办认真组织员工学习了2010年江西省和x市创业服务年活动总结表彰暨“发展提升年”活动动员电视电话会议精神，以及江西省、x市和江西银监局关于开展“发展提升年”活动有关文件资料;学习了中央、地方党政和银监会系统有关提升发展质量和水平方面的政策文件以及有关法律法规;学习了银行业金融监管的有关法律法规以及工作制度、工作纪律等，并积极组织员工参加银监会组织的“三大模块”学习，取得了优异的成绩。

三是强化督导，注重实效。我监管办在开展“发展提升年”活动中进一步完善了效能监察方式，进一步加强了日常督查工作力度，并充分运用监管人员相互监督、银行机构外部监督，以及受理效能投诉等多种手段，对“发展提升年”活动开展情况进行监督检查，并及时通报监督检查结果，以更及时解决“发展提升年”活动中存在的突出问题，确保“发展提升年”活动取得明显成效。一年来，为改善金融服务，我监管办在加大信贷投入，引导信贷投向，强化服务设置建设，防范金融风险方面做了大量的工作。特别是在行政审批效率方面，我监管办本着特事特办，急事争办的原则，审核优化网点设置2个;审核增设ATM机4台;审核高管人员10名，以上16项行政许可事项均提前在规定的时限前办结，得到了辖内银行业机构的高度评价。

二、自查发现的问题

我监管办采取单位自查和外部征求意见的形式，多渠道全方位地查摆问题及不足，狠抓“治庸、治懒、治散”。通过自查，一至认为近年来监管办过开展“发展提升年”活动，工作作风得到了明显改善，严谨、务实，严格、公正、文明监管蔚然成风，工作效率明显提高。

但目前监管办尚属x银监分局的派驻机构，在人员方面实行定编管理，目前只有3人身兼多岗，且经常被抽调到外地参加交叉检查。在费用方面实行报账制，且每月公共经费只有2500元。由于人员少费用紧造成不能及时或较好地完成地方政府布置的有关中心工作，特别是“三送”工作，虽然我们尽了最大的努力积极参与，并在节日期间发动员工捐款送温暖，但很难与村民“三同”，特别是村民提出的一些要求我们也很难得到其满足。

三、今后的努力方向

7.商业城提升发展调研报告 篇七

大家好!很荣幸受到邀请, 在这里就新时期商业核心竞争力的问题与大家进行交流。

自1843年开埠以来, 上海便一直是全国商业发展的重镇。回看这160多年来上海商业发展所取得的成就, 除了区位优势外, 更多的应归功于数代商业工作者的商业创新。正是由于一系列的创新举措, 才使得上海能够始终走在全国商业发展的前列。步入“十二五”, 如何秉承这种商业创新的传统, 开辟一条经济转型的新路, 将是我们的一个新课题。下面, 我就以静安南京路地区为例, 谈一下我们在推动现代商业发展、构筑商业核心竞争力工作中的一些想法和体会。

一、静安南京路的发展现状与特点

静安南京路始建于清朝同治元年, 是静安的中心, 历史悠久且地理位置优越。如今的静安南京路地区已建有超过400万平方米的商业商务区, 拥有梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、久百城市广场、金鹰国际购物中心等一批地标性建筑及商业商务楼宇, 沿街汇集众多名特商店, 集全区商业商务之精华, 已成为上海高端消费的风向标。经过数年的实践, 如今静安南京路的商业发展已呈现出了四个方面的特点:

1、招大引强, 国际品牌高度集聚

南京路是中国第一条西式马路, 历史积淀和商业氛围浓厚, 我们利用这种先发优势, 招大引强, 逐步树立并巩固静安区高端商业的口碑和形象, 从而产生了今天国际品牌集聚的效应。目前静安南京路地区已逐渐成为上海国际购物标志性地区之一, 沿街集聚了1200多个国内外知名品牌, 其中国际品牌700多个, 世界顶级和一线品牌52个, 如LV、Cartier、Hermes、Ferragamo等。进入中国的高端商业品牌中, 有90%都在静安南京路开设了旗舰店或专卖店。可以说, 静安南京路已成为全市国际著名品牌最为集中的区域。正是得益于高端商业的集聚, 使静安区域经济得到了长足的发展。

2、推陈出新, 传统老字号魅力再现

在静安南京路的品牌战略中, 大力争取国际知名品牌入驻的同时, 我们也没有忘记对于国内自身品牌的树立。静安南京路作为老牌商业街, 百余年中留下了大批的老字号品牌, 是一笔不可多得的财富。在对静安南京路的改建过程中, 我们通过对老字号的品牌重塑和精致化发展, 使老字号商品能够迎合新一代消费者的购物需求, 在新时代中魅力再现。目前, 静安南京路地区集聚了王家沙、龙凤、蓝棠等一批焕然新生的老字号品牌, 而这些老字号品牌长期以来积聚的文化和人气, 也使南京路的商业更增添了一份历史的延续。

3、引领潮流, 时尚消费品迅速崛起

近两年, 优衣库、盖璞、G2000等品牌旗舰店与专卖店先后落户于南京路石门路地区, 伴随着今年H&M和美国鹰旗舰店的开业, 如今的石门路地区已经逐渐形成了一个以年轻人为主要客户人群的快速时尚消费品零售商圈。这一商圈的形成, 一方面提升了静安南京路的品牌丰富度, 为静安南京路拓宽了客户群, 汇聚了人流量;另一方面, 也将原先相对隔离的吴江路与“金三角”地区有机地串联在了一起, 人流的贯通使静安南京路上各个商业点之间形成了良好的互动。正是得益于这一商圈的形成, 今年1-7月份优衣库累计完成销售额超过1亿元。

4、树立品牌, 商区影响力日渐提升

在努力做强自身品牌建设的同时, 为了做高、做大静安南京路, 近年来我们还举办了很多具有影响力的活动, 如:连续两年承办了上海购物节的第一、第二届开幕式;连续五年主办了“福布斯静安南京路”国际论坛, 通过论坛来扩大静安南京路的影响;在07年和去年, 我们还分别与美国纽约第五大道和法国香榭丽舍大街管委会签订了合约, 结成了友好街区。而这些极具影响力的举措都将整体提升静安南京路的国际化形象, 使静安南京路地区的影响力日渐增强。

二、如何构筑静安南京路的核心竞争力

伴随着上海“四个中心”建设目标的有序推进, 商业、零售业的发展在上海空前繁荣, 7000多平方公里的土地上, 涌现出了如南京路、淮海路、陆家嘴、徐家汇等一批商业中心和商业街。但是, 短时间内大量商业中心的建设, 势必会造成各个商业中心在定位和发展模式上趋于雷同, 从而导致商圈间的同构和无特色化。因而, 在这场地区之间日趋激烈的“商战”中, 如何构筑静安南京路的核心竞争力, 将静安南京路打造成一条独具特色的商业街, 成为了静安商业工作者长期思考的命题。

1、拓宽思路, 明确发展规划

静安区是上海的中心区, 其中尤以静安南京路的历史最为悠久, 商业氛围最为浓厚。但是, 静安区的行政面积仅7.6平方公里, 可供开发的土地有限, 无法像其他区县一样, 采用大体量、大规模、平铺式的商业发展模式。这一方面是限制了静安走传统发展的道路, 另一方面则是为静安提供了创新发展的契机。穷则变, 变则通, 通则久。在土地资源紧缺的困境面前, 静安区委区政府的领导立足长远, 勇于突破, 以商业发展为中心, 并提出了“错位发展, 以高取胜”的发展战略。这一战略的实施, 一方面明确了静安商业发展的定位, 与其他区产生错位, 避免了静安商业走上传统发展的老路;另一方面, 则是充分利用了静安在商业发展上的先发优势, 跨前一步, 率先取得了发展高端商业的先机, 为日后的发展奠定了基础。

同时, 为了将“错位发展, 以高取胜”的战略思想充分落到实处, 根据静安南京路地区的实际情况, 制定了“一街五区”的发展规划, 将近三千米的静安南京路划分为五大商圈, 即:以信息传媒为主的石门路地区;以时尚购物为主的梅泰恒地区;以会展、酒店服务和商务办公为主的展览中心地区;以旅游购物、文化消费为主的静安寺地区和以休闲娱乐为主的协和城地区。五大商圈各具特色又彼此呼应, 共同支撑起了静安南京路高端商业的发展。

2、调整优化, 丰富商圈生态

对于商业工作来说, 没有一蹴而就, 也没有永恒不变。成熟的商圈生态, 并不是按图索骥建造出来的, 而是与时俱进, 通过不断的优化调整, 从而日趋完善的。只有经常推陈出新, 补给顺应潮流的新鲜血液, 才能使我们的商圈常在常新, 为消费者所喜闻乐见。从静安南京路来看, 这样的优化和完善工作从来不曾停止。长期以来, 我们一直致力于对静安南京路进行调整, 完善商圈生态结构, 这种调整可以分为三个方面:

一是对于品牌的调整。自从静安确立发展高端商业以来, 大量国际一线及知名品牌入驻静安, 而静安南京路作为品牌旗舰店的聚集地, 也起到了集中展示的作用。为了使南京路的沿线品牌更符合规划定位及其“高起点, 开放型, 国际化”的特点, 我们不断对国际品牌做出调整, 每年的调整面积都达到了十几万平方米。

二是对各层次的品牌进行协调。静安南京路是高端国际品牌的聚集地, 同时, 它也是兼具传统与现代商业气息的综合型商圈。为了避免静安南京路的消费人群趋于单一化, 从而走上日渐狭窄的道路, 我们对静安南京路的品牌体系进行了调整, 在国际高端品牌之外, 全力扶持中华老字号, 积极引入快速时尚消费品牌, 从而达到吸引各层次客流的目的。目前, 陕西北路的老字号品牌已颇具规模, 并且获得了由国家商业联合会颁发的“中华老字号上海第一街”的称号;GAP (盖璞) 、H&M、美国鹰、优衣库等快速时尚消费品牌也已于静安南京路石门路地区初步形成了集群, 汇聚了大量年轻时尚人群, 使石门路商圈以崭新的面貌重新出现在人们面前。

三是注重静安南京路各种业态的平衡。长期以来, 各类品牌的爆发式增长使得静安南京路一度成为高端商品“大卖场”, 消费者只能纯购物, 业态呈现单一化。为了改善这一状况, 我们专门针对国际知名商业街的业态构成进行了研究, 并根据研究成果, 引入娱乐设施和餐饮企业, 科学地对静安南京路的商业生态进行配比。这从表面上看是削减了品牌入驻南京路的空间, 而事实上, 则是丰富了南京路的商业生态体系, 增强了消费者的体验感和消费的满意度, 将更多的消费者留在了南京路, 使静安南京路逐渐成为一条集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的成熟化商业街。

3、做大做厚, 深化商圈建设

翻开地图, 我们可以发现, 静安南京路是一条比较狭长的商业街, 商业比较集中的是中间一段。而狭长的商业街具有很大的一个弊端, 就是容易将其整体分段割裂, 无法将一个商区的效应扩散开来。为此, 我们对比美国纽约的第五大道、法国的香榭丽舍大街、英国的牛津街以及日本的银座等成熟商圈, 借鉴国际大都市在商圈建设方面的先进经验, 从而产生了要将静安南京路做大做厚的想法。

所谓“做厚”, 就是要开发好“后街”, 把静安南京路周边一些支马路的商业潜力挖掘出来, 使我们从拥有一条商业街逐渐演变为拥有一个商业街区, 利于商圈扩散效应的传导。通过三年的规划和改建, 目前, 我们已经建设有吴江路休闲街、陕西北路老字号街、铜仁路咖吧街、巨鹿路欧美风情街等六条比较成熟的专业街。这些专业街各具特色, 并且与静安南京路之间形成了良好的互动, 为消费者增添了更多的购物乐趣和情调, 为静安南京路的发展起到了很好的辅助作用。

而所谓“做大”, 则是要调整商区结构, 扩容商业载体, 在梅泰恒“金三角”之外, 树立更多的城市商业新地标。目前, 对于H&M、美国鹰等诸多品牌的成功引进, 已经让我们将石门路地区成功塑造成了一个以年轻人为主要客户人群的快速时尚消费品零售商圈, 并取得了一定的成效。下一步, 我们还将重点对静安寺商圈进行打造, 借鉴国外成熟商圈的经验, 挖掘“金五星”商圈 (嘉里中心、越洋广场、久光百货、会德丰国际广场、1788国际中心) 的文化内涵, 以文促商, 配合几个大型广场和楼宇的招商和营业, 逐步将静安寺商圈打造成为一个商业文化内涵丰富的成熟商圈, 为静安南京路的发展提供新的亮点。在未来的三到五年内, 伴随着这些商圈的逐渐成熟, 静安南京路地区将成为“国际静安”最好的代名词。

4、探索创新, 聚焦未来发展

回顾上海商业的发展可以发现, 每一次的辉煌背后都有探索创新的影子, 可以说, 如果没有创新, 上海商业的发展就不可能达到今天的高度。而商业创新, 不仅要立足现状, 更要高瞻远瞩, 做一些前瞻性的探索。为了使静安的商业能在下一轮的竞争中掌握先机, 我们鼓励企业积极引入电子商务等新技术, 同时, 改变传统零售业态, 逐渐拓展成为旗舰店、主力店、体验店、主题购物店、虚拟购物商城、精品店、体验会所等新兴业态。其中, 在对电子商务技术的引入中, 我们已做了一些先期试点工作, 即鼓励一批“老字号”企业率先应用电子商务技术, 在保持传统特色的基础上逐步走进现代服务业的范畴, 实现转型发展的目标, 做强“老字号”的规模。在未来几年内, 我们还将进一步深入探索, 利用现已掌握的资源, 以纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大街等国际知名商业街区为范本, 以电子商务、物联网等新兴技术为支撑, 优化实体零售业态, 拓展网络交易平台, 为静安的零售业开创新的发展空间, 力争成为上海在建设国际贸易中心战略中的先驱者和前哨站。

8.商业银行：靠涨价提升服务质量？ 篇八

6月24日，工行将相关调价公告从其网站上删除，引发诸多猜测。记者致电工行，得到的答复是：北京分行尚未调整收费，具体何时调整需要等待总行的通知，但在其他一些省市已经开始执行新收费标准。工行总行人士也证实了这些，称北京何时正式实施新收费标准还未确定。

虽然工行下一步的举动变得不甚明朗，但这次“涨价风波”的轰动效应已然形成，在舆论关注中，银行在操作层面及深层的问题也得以凸显。之前，关于此次金融服务价格调整，工行给出的理由是“加强服务、兼顾成本”，称这是工行在经过成本核算后作出的调整决定，收费调整方案已经在相关部门做了报备。但是众多客户对此却不买账，涨价之举未动，已然质疑之声四起。

普通民众对于银行收费涨价的强烈反应背后，到底还隐藏着哪些值得探究的问题?这些潜在因素又将引发什么样的后果，带来怎样的后续效应呢?

银行置客户权益于何地

很多人都有过莫名其妙地被银行“坑宰”的经历，还有更多人挨宰了却不知情。市民刘女士曾到消协反映自己在一家国有银行取钱时的遭遇。她到营业点办理大额取款业务，被告知大额取款要在每天下午4点前到银行办理预约，晚到了10分钟的刘女士只好无功而返。第二天，当她再次来到银行办理预约时，工作人员又告诉她，取10万元以上的大额存款，超额部分需要收取千分之一的提现手续费。取自己的钱还要交手续费?刘女士想不通。

她感到费解是有道理的。在银行开立了账户，接受了银行的服务，就等于双方订立了契约。银行凭什么可以单方面制订“霸王条款”呢?如果银行想怎么收费都可以的话，消费者权益岂不是任人宰割了?好多收费规定连起码的程序正义都不具备，还要悄悄实行丝毫不尽到告知义务，根本没把客户的知情权当回事儿。

大额取现手续费、小额账户管理费、银行卡年费、借记卡年费，还有跨行和异地存取款手续费，等等。如今商业银行的收费项目越来越多，消费者的知情权和财产权都缺乏有效保障。

像最近这次收费调整也显得很突然，工行在有些省市的网点已开始执行新的个人业务收费标准。沙敏是个离休老干部，十几年前随调动工作的儿子到了大连居住。多年来她的工资一直由外省的原单位每月打到工行卡中，由于卡由外省单位统一办理，所以她每次取现都要花手续费。“以前，每笔最高就收50元，一般我都是攒个1万多元再取，这样也合适些。可今天我来取钱，发现每笔要收100元了……”沙敏很无奈，但钱还是得取。

对于现代市民来说，个人异地存取款是使用率很高的项目。像汇款直通车(行内异地及跨行汇款)、储蓄异地托收、灵通卡异地存取款和转账等常用业务的最低收费标准，都从1元提高到了2元。异地存取款和转账的最高收费标准上涨了一倍。

其实，银行未明码标价公示收费标准就有违法之嫌。根据《中华人民共和国价格法》修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》明确写道：明码标价的位置应该是提供服务的经营者所在经营场所或缴费地点的醒目位置，明码标价的内容包括公布服务项目、服务内容、等级或规格、服务价格等。经营者违反明码标价规定，将责令其改正，没收违法所得，并处5000元以下罚款。《商业银行法》和《消费者权益保护法》对银行责任和明码标价也有所涉及。

随意涨价考验声誉风险管理

不论商业银行对客户的褒贬是否在意，四面楚歌般的公众质疑已经影响到相关银行的声誉。“银行收费涨了，服务能否同步‘长”、“银行高收费能否买来好服务”的质问之声不绝于耳。

“我国银行业收费日渐跟国际接轨，可服务改进的程度却与之不成正比。”一位商业人士说。

另一位因业务需要经常跟银行打交道的人士说：银行提价的理由是提供更优质的服务，这在以往的试探性收费中已被反复使用。但收费易收，改善服务却很难落实，银行依然要排长队，很多交易还要一家家银行跑，“通存通兑”也是雷声大、雨点小。

海通证券银行业资深分析师余闵华表示：“我国银行业提高服务收费标准从长远来看是一个趋势，但这应该建立在提高增值服务的基础上，而不是依靠垄断地位随意提高收费标准。”

还有人质疑“与民争利”的银行怎配“国有”之名：“国有商业银行与其他国有垄断企业一样，一方面利用‘国有之名获得垄断地位，另一方面利用垄断地位肆意盘剥民众利益。既‘国有又‘商业，既垄断又市场，既享受政府偏爱、政策呵护，又可以按照市场规则追求利益最大化，这就是国有商业银行的双重身份及双重利益。扭曲的身份和利益让国有商业银行的业绩一路飙升，而广大民众的利益却双重受损……”

随意涨价只是银行诸多“霸王条款”中的一项。今年3月份，银行业的全额罚息制度也曾进入公众视野。由于个人疏忽致使信用卡欠款61.76元，艾先生次月收到了银行的全额罚息账单，高达34.72元。他认为金额罚息是“霸王条款”，显失公平，便将这家银行告到北京市西城法院。西城法院对这起首例储户状告银行金额罚息案作出一审判决，判令艾先生败诉。

这也从一个侧面印证了垄断的威力。赢不了垄断的艾先生却赢到了公众的声援。所谓全额罚息制度，是指持卡人刷卡后如果没能按时还清所有透支金额，即使只剩很小的数额，当期账单中的所有消费也都将被计算利息。这一计息方式自诞生之日就被视为十足的“霸王条款”，受到持卡人普遍质疑和强烈不满。

而民众面对银行业“霸王条款”迭现只能一逞口舌之J陕、宣泄胸中块垒吗?有一则广为流传的顺口溜形象地展示了储户与银行之间的权责失衡：“柜员机取出假钱，银行无责；网上银行被盗，储户责任；柜员机出现故障少给钱，用户负责；柜员机出现故障多给钱，用户盗窃，被判无期；银行多给了钱，储户义务归还；银行少给了钱，离开柜台概不负责；广东开平银行行长贪污4亿，被判12年；广东老百姓多取ATM机17万，被判无期。”

虽然国有银行的商业收益会被一些人羡慕，但其服务质量的口碑的确较差。今后银行的商业声誉问题，不会仅仅停留在老百姓的口头上，或者说，老百姓的口碑会逐步发挥其现实影响力。

今年5月初，银监会就《商业银行声誉风险管理指引》向各商业银行总行征求意见。《管理指引》强调，商业银行应当将声誉风险纳入本行公司治理及全面风险管

理体系。

建设银行研究部总经理郭世坤指出，对商业银行形象带来负面影响的各种因素都会构成声誉风险，比如与客户的冲突以及任何基层违规和犯罪行为。此外，商业银行是否善待员工，是否很好地把产品和服务传递和提供给消费者，是否面临法律案件风险，怎样处理危机等，这些也都极易形成声誉风险。

开放金融市场才有优质服务

我们财大气粗的国有银行不管出台多么心怀叵测的“霸王条款”，都会找到提高服务质量的华丽借口。服务对于储户和银行来说都是问题的关键。储户不敢奢求免费而优质的午餐，但起码也别付费之后还享受不到满意的服务。银行所提供的核心产品说到底还是服务，即使是远远不能达标的服务，也可以作为利益“寻租”的由头。因此，服务这面大旗不论其质地如何都得永远扛下去。

然而深究起我国现阶段的金融服务来，又难以摆脱一个怪圈般的定理。银行收获了巨额利润，甚至成了“全球最赚钱银行”，也不会把钱大幅投入于改善服务上。垄断地位使国有银行压力不够动力不足。银行越有钱越无生存之优越不会搞好服务，储户越弱势越被动越不能左右银行，越发得付出更大的成本。

柜台窗口偏少、服务态度冷漠、用户排队时间过长、在不知情时会被从银行卡里扣钱，诸如此类的现象，都是我们在接受国内银行服务时深有体验的。在此等服务之外，各大银行还有一个收费由头是与国际惯例接轨，然而他们忽略了一个最基本的事实：仅凭自家银行网站上的一则公告就能擅自提高服务价码的霸道做法，是不合国际惯例的，这种所谓的王者姿态也与国际市场潮流格格不入。

国际上，银行单方面宣布增减收费的项目只有两类：一是随所在国央行汇率变化而调整的贷款利率，二是所在国各级政府对各类银行账户征收的税费，至于手续费及佣金等中间业务收费，绝不会由银行单方面调整。