业主委员会(简要)

业主委员会(简要)（共8篇）

1.业主委员会(简要) 篇一

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

2.业主委员会(简要) 篇二

1 业主委员会的概念及产生

业主委员会的产生和发展与我国住房制度变革密切相关, 根据2007年10月国务院颁布《物业管理条例》的规定, “业主委员会是小区决策机构业主大会的执行机构, 负责召集业主大会, 报告物业管理实施情况, 代表业主和物业管理企业签订合同, 并维护业主利益的自治组织”。[2]

业主委员会产生与发展的前提条件是国家与社会关系的调整, 新中国成立后, 我国在经济上实行计划经济, 在政治上实行中央高度集权的政治体制, 在这种体制下, 政府运用行政手段配置社会资源, 国家侵蚀社会自身的发展空间, 形成强国家、弱社会的格局;伴随着改革开放的不断深入, 以高度集权、计划经济为特征的强国家、弱社会格局开始松动, 从而出现了三方鼎立的局面即政府、市场与社会;在市场经济条件下, 政府应有传统的全能政府向法治政府、责任政府、有限政府、服务政府转变, 要求政府由单一的社会管理主体向多中心社会治理主体转变, 这就为公民社会的成长、民间组织 (业主委员会) 的发展创造有利的条件。

城市住房制度变革是业主委员会诞生的直接原因, 住房制度变革, 一方面, 使房屋进入市场, 允许个人自由买卖并成为房屋的产权人, 在房屋产权个人化的基础上, 业主的概念逐渐产生, 因而业主委员会就具备了产生的前提条件。另一方面, 使城市商品房住宅小区的管理方式和手段发生相应的变化, 传统单位制下旧的小区管理体制已经不适应现代小区治理;新型城市住宅小区主要以社区居民自治来进行自我管理, 而社区居民自治中的居委会行政色彩过浓, 无法满足居民的自治需求, 只有业主委员会能够较好地发挥自治功能, 维护业主的利益, 因此, 住房制度变革对业主委员会的产生影响最大。

公民维权观念增强是业主委员会产生的思想保障, 公民维权意识使得公民对自身的权利观念有了新认识, 也使得公民更珍惜和维护自己的合法权利;在现实生活中, 小区居民的合法权益经常受到开发商和物业公司的侵犯, 面对掌握更多资源的开发商和物业公司, 单个业主的维权行动力量显得势单力薄, 在这种形势下, 居民往往会自发组织起来, 以集体行动方式来维护自己的权利, 这就促使业主维权运动的蓬勃发展。

2 业主委员会自治中的困境

2.1 业主委员会法律地位问题

在《物业管理条例》中, 散落着一些关于业主委员会的法律规定, 但《条例》并无明确划定业主委员会的法律地位, 这就导致了业主委员会在实际维权中经常遭遇法律地位不明确的尴尬境地, 具体来说, 体现在以下两个方面。

第一, 业主委员会缺乏诉讼主体资格。

在维护业主权利时, 业主委员会经常要运用司法途径来维护自身的利益。在一些小区纠纷案例中, 由于业委会诉讼主体资格的缺乏, 法院一般不受理此案例, 这就导致业委会无法运用法律手段进行维权, 从而影响了业主委员会作用的发挥。此外, 业主委员会诉讼主体地位的模糊性, 还造成不同地区、不同法院对业主纠纷案例持不同的态度, 而这种态度取决于法院主观上是否认同业主委员会的诉讼主体资格, 这使得业主纠纷案例在实际运作中出现不同的结果。

第二, 业主委员会缺乏民事主体资格。

按照目前的法规来看, 在物业管理区域内无民事主体资格的机构就是业主委员会。由于业主委员会没有独立的财产, 所以不具备民事主体资格、不具备对外承担责任的能力、不能代表业主与物业企业签订合同, 但在实际中, 与物业公司签订服务合同的事务经常是由业主委员会来完成的, 并且对外承担由此产生的民事责任, 这种理论与实践的冲突与矛盾, 不利于业委会正常的运作。此外, 鉴于法律、法规未对业委会的民事主体及民事责任进行确定, 当业主委员会做出违反法律的规定, 并由此导致业主遭受严重损失时, 业主委员会就有可能以此来推卸责任, 逃避法律追究。

2.2 业主委员会运作机制问题

业主委员会规范、有序的运作, 需要相关的运作机制来支撑, 但业主委员会在实际运作中暴露出各种机制不完善的问题:如监督机制、保障机制。

第一, 业主委员会缺乏有效的监督制约机制。

业主委员会在选聘物业公司、使用公共维修金、管理店面租金及停车声费用等方面有相当大的决定权。因此, 现实中物业企业、开发商向业委会行贿的事情时常发生, 据物业管理企业内部人员透露, 部分开发商或物业管理企业担心, 业主委员会成立会给自己增添烦恼, 便安排自己人担任业主委员会成员或拉拢、贿赂业主委员会成员。对于业主委员会的贿赂现象, 我国法律法规并没有就如何完善监督进行相关规定, 监督制约机制仍然处于空白状态。除此之外, 部分业主委员会不积极、主动向业主公布情况, 也不向业主汇报实际工作, 这就进一步增加了监督的难度。

第二, 业主委员会缺乏资金保障机制。

业主委员会是一个非营利性组织, 它无法产生利润来维持自身的运转, 而业主委员会的正常运作又离不开办公经费, 因此, 保障资金来源的稳定性对业主委员会至关重要。就目前来看, 业委会有三种资金渠道来源:首先, 财政拨付, 业主委员会对小区的管理, 从某种程度上说是代替政府履行城市管理的职能, 政府对其经费上的支持是政府为民服务的体现, 但财政拨款会导致业主委员会行政化的倾向。其次, 物业公司拨付, 协助物管企业管理小区内的公共事务是业主委员会的职责, 物业公司理应负责业主委员会的经费, 但物业拨付费用会导致业委会与物业公司关系纠缠不清, 甚至沦为物业公司的利益代演人。再次, 业主支付, 业主委员会是为维护业主利益而产生的, 业主应该负责业委会的经费问题, 但业主除了要承担物管费还要承担业委会的经费, 这将加重业主的负担, 而且还必须对业委会经费使用情况进行监督, 这又增加了监督的成本。因此, 业主委员会的经费来源仍有待解决, 经费保障仍有待完善。

2.3 业主自治意识淡薄问题

业主委员会的健康发展离不开业主的积极参与, 而业主自治意识淡薄是制约业主参与自治, 导致搭便车现象泛滥的重要因素。

第一, 业主权利观念不强。

广大业主的权利观念还处在萌芽阶段, 他们不把参与业委会当作自己权利行使的一部分, 而是把其当作一种负担。这部分业主, 一方面不关注小区范围内的公共事务, 不界入业委会的工作;另一方面又对业委会成员心存怀疑, 认为这些委员可能出于某种目的和私心而并非真正热心于公共事务。正是业主不积极参与业委会的活动, 不关心业委会的发展动态, 不信任业委会的工作, 使得业委会的各项举措得不到业主的广泛支持, 从而在小区治理中难以形成合力, 将阻碍业委会作用的发挥。

第二, 业主搭便车行为泛滥。

奥尔森在集体行动理论中指出:“除非一个集团中的人数很少, 或者除非存在强制或其他特殊手段以使个人按照他们的共同利益行事, 有理性、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同或集团的利益。”[3]业主维权过程是艰难的, 需要付出一定的时间、金钱、劳动力, 况且维权活动具有公共性, “公共物品供应相连性及排他的不可能性决定了众多业主在组织维权过程中存在搭便车的动机和可能性”, [4]部分业主在没有参与维权活动的情况下, 自身的利益也同样获得保护, 因此, 更多的业主会选择搭便车的行为, 选择逃避公共事务。

3 完善业主委员会自治对策

3.1 明确业主委员会的法律地位

首先, 应明确业主委员会的诉讼主体资格。从现阶段的法律、法规来看, 业主委员会是业主大会的执行机构, 但业主委员会的职责又不仅限于执行机构层面, 而是成为事实上的实体组织。业主委员会在维护业主利益时, 经常会寻求法律手段, 但因其不具有诉讼主体资格, 大多数法院不予以受理, 这就加剧了业主维权的艰辛, 不利于业主委员会的发展, 因此, 明确业主委员会诉讼主体资格势在必行。其次, 应确定业主委员会的民事主体资格。当业主委员会依法办理登记手续、拥有自己的办公场地时, 就应当独立对外实施民事活动, 承担民事责任。在国外, 业主委员会发展比较成熟, 许多业主委员会具备了民事主体资格, 这对业主委员会的维权行动起到重要的推动作用。

3.2 完善业主委员会监督、保障机制

业主委员会在物业管理中居于核心地位, 其运作状况直接关系到物业管理的成败。因此, 有必要完善业主委员会的监督、保障机制, 以保证其规范、有序的发展。首先, 业主委员会成员应代表业主利益, 真正做到:凡是与物业公司或开发商有利害关系的成员都不得进入业主委员会。其次, 增设业主代表大会, 成员由业主代表组成, 其规模可根据小区业主人数确定, 一般每个代表应代表业主20户左右, 其主要职责是监督和联络作用:一是传递业委会工作的相关信息;二是代表业主行使监督权;三是协助业委会召开业主大会。这样既能保障业主大会决策权的有效行使, 也能实现对业委会工作的监督。再次, 设立专项资金, 保障业主委员会拥有充足的运作资金。业主委员会是代表业主管理小区内的公共事务, 其资金必然要求业主来承担, 但考虑到由业主全部承担业委会的运作经费会加重业主的负担, 因此, 可以考虑设立专项资金, 即从小区车辆停放费中提取一部分资金或从小区的共用房租金、物业维修基金中提取资金作为业主委员会活动的专项经费, 从而使业主委员会资金来源稳定。

3.3 培养自治意识, 提高参与意愿

目前, 业主参与度低、搭便车现象广泛存在, 一个重要的原因是业主的自治意识不强。托克维尔在论美国的民主中指出:“他们关心自己的乡镇, 因为他们参加乡镇的管理;他们热爱自己的乡镇, 因为他们不能不珍惜自己的命运。他们把自己的抱负和未来都投到乡镇上了, 并使乡镇发生的每一件事情与自己联系起来。他们在力所能及的范围内, 试着去管理社会”。[5]这种自治意识是公众参与公共事务的基础, 也是业主参与小区公共事务的基础, 缺乏自治意识, 业主自然对小区公共事务漠不关心, 更不会参与社区管理。因此, 培养业主自治意识, 是提高业主参与意愿、克服搭便车行为的重要举措。业主自治意识的培养, 一方面, 要培养小区业主的权利意识和公民精神, 当业主具备一定的权利意识和公民精神, 他们才会热心参加小区公共事务, 支持业委会活动, 积极维护自身权益;另一方面, 培养业主的归属感, 业主对小区的归属感与其对小区的满意度息息相关, 美化小区环境, 完善小区公共设备, 加强业主之间的交流与沟通, 是提升业主对小区归属感的重要途径。

业主委员会是一种新型的社区自治组织, 它是随着我国经济体制改革和社会结构调整而产生的, 它在社区自治中起到重要的作用。业主委员会作为一种新事物, 其在实际操作中还有一些不足, 因此, 有必要从理论和实践两方面对这一制度进行探索, 以期使业主委员会规范、有序的发展。

参考文献

[1]任飞.业主委员会制度研究——以苏州美之国业委会为例[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.

[2]中国人民共和国国务院第504号令[Z].2007-10-1.

[3]曼瑟尔·奥尔森.集体行动的逻辑[M].上海:三联书店, 1995.

[4]陈一凡.善治目标下的业主委员会建设研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.

3.业主委员会的民主实验 篇三

小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。

我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。

为什么需要业主委员会

业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。

在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。

不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。

事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。

“业主”与“居民”的不等式论证

业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。

业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。

目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？

村委会和“洋业主委员会”的启示

在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。

再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。

4.什么是业主委员会致全体业主书 篇四

致全体业主书（范文）

尊敬的全体业主（使用人）：

。。首届业主委员会于。。年。。月。。日在房屋主管部门备案正式合法成立至今已有一个多月时间，在这段时间里，通过业主委员会全体委员和热心业主代表候选人上门征求全体业主意见后产生了业主代表，并就游泳池改建事项及物业公司续聘事项挨家挨户收集全体业主的表决票，如果没有这些热心业主代表的大力支持，仅靠业主委员会委员的力量是绝对不可能完成本次的收票任务。业主代表和业委会委员都很辛苦、无私、无求任何报酬在小区的建设上贡献了自己的大量的精力和时间和金钱，但仍然有部分业主不理解业主委员会，甚至在他们挨家挨户征求意见时遇到业主的抵制和抱怨。在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与支持业主委员会的积极性不高。至于一些用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系，而忽视了业主委员会的重要作用。

根据《物业管理条例》第二章相关条款，业主委员会是指由物业服务区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的一个民间性组织。对外是全体业主的集中代表，对内是业主大会常设的执行机构。作为业主委员会，在物业服务方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、根据业主大会的决定选聘、续聘物业公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业服务公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，房屋维修不及时、对物业服务公司的收费标准、服务质量不满意等情况下），绝大多业主采取的方式是拒绝交纳物业服务费，但是，这样是不对的，因为全体业主都与物业公司签订了物业服务协议的，物业公司在业主不交纳物业服务费的情况下，完全可以依照物业服务协议对业主提起诉讼，往往因此最终损害的还是业主自己。在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会根据业主（代表）大会（全体业主）的决定，代表广大业主和物业公司进行续约。反之，根据业主（代表）大会（全体业主）的决定则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。

二、受业主大会的委派，对侵犯共有部位的行为进行维权

根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主共有设施设备用于经营的收益在成立业主委员会之前无法核实，而在业主委员会成立后，根据业主大会的决定，有权利去彻查核实对侵犯全体业主权益的行为进行维权。

三、监督和协助物业公司，履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的所有权；另一种是共有权，指的是业主与其它业主除个人专有权以外建筑的公共部位（如：用于经营创收的有停车场（机动、非机动车）车位费、电梯、墙体广告、会所、教育用房、物业用房等）的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如在业主大会制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的管理、使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主委员会可以根据相关规章制度，要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

在小区日常生活中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各式各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当中间的桥梁，在维护业主合法权益的前提下，能够起到很好的沟通作用，化解纠纷，避免问题的恶化。业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能

够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业服务提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业服务水平也随之提高。

五、业主委员会履行的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业服务纠纷；

（十七）加强对物业服务政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十）定期参加房产管理部门组织的物业服务培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业服务无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

这里特书信一封致全体业主，我们有信心，有决心，更有能力打造一个全心全意真正为业主办事的业委会，打造一个全新小区，我们全体业主定会舒心、幸福的生活在我们自己的土地上，因此希望全体业主（使用人）在今后的日子里能更多的支持和理解业主委员会的工作，谢谢大家！

XXX业主委员会

5.业主委员会(简要) 篇五

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

（2005年1月17日 深府[2005]11号）

《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第四条 市国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门（以下简称市主管部门），依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。

各区物业管理行政管理部门（以下简称区主管部门）依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

第五条 街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

第六条 社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会的活动的指导工作应接受所属街道办事处的指导和监督。街道办事处应确定一名副主任分管该项工作。

街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。

第七条 物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。

联席会议由街道办事处负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；

（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；

（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

街道办事处应整理并保管联席会议的记录。

第八条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。

第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区工作站或社区居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：

（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 物业管理区域划分应考虑城市规划、共用设施设备、建筑规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由市主管部门制定。

第十二条 业主大会的主要职责如下：

（一）选举、更换业主委员会的成员；

（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；

（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；

（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；

（七）决定物业管理的其他重大事项。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第十三条 业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。

前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年。第十四条 街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。

区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

第十五条 筹备组的主要职责如下：

（一）自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

（二）确定业主委员会委员的人数；

（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；

（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

第十六条 业主委员会由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。

第十七条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

第十八条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

选举证用于业主大会事务中核实业主身份。

第十九条 业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足10平方米的按四舍五入计算；5平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。

宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的，按四舍五入计算。

第二十条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第二十一条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。

业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第二十二条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第二十三条 首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十四条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。

业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。

第二十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。第二十六条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。

第二十七条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。

第二十八条 回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。

前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。

第二十九条 筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。

第三十条 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。

经业主提议，且提议业主达到法定数额的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。

前款“法定数额”在特区内指经持有物业全体业主10%以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内20%以上业主提议。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。第三十三条 业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业管理区域所在地社区工作站或社区居民委员会组织召集。

第三十四条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会参加。

第三十五条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站或社区居民委员会组织召集。

第三十六条 除业主委员会和社区工作站或社区居民委员会外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

第三章 业主委员会

第三十七条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）组织业主委员会的换届选举；

（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；

（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第三十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主公约；

（三）业主大会、业主委员会议事规则；

（四）选举和表决结果统计表；

（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

区主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第三十九条 前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区主管部门备案。

第四十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；

（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；

（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。

第四十一条 业主委员会委员应履行下列职责：

（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基（资）金；

（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；

（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。

第四十二条 业主委员会委员应参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部门召集的会议。

第四十三条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况；

（九）其他书面和实物资料。

第四十四条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。

第四十五条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。

第四十六条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业管理企业应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。

第四十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地社区工作站或社区居民委员会组织换届选举工作。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第四十八条 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。

第四十九条 业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区工作站或社区居民委员会组织增补工作。

第五十条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。

增补工作完成后，原临时业主委员会报经区主管部门备案后，自动转变成为正式业主委员会。

第五十一条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）连续三次缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。

其中

（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区工作站或社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。

第五十二条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第五十三条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。第五十四条 业主委员会成立后14日内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。

第五十五条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第五十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项基（资）金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；

（四）对物业管理企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第五十七条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第五十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站或社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第四章 附则

第五十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第六十条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。

第六十一条 市主管部门可以制订发布《深圳市业主公约示范文本》、《深圳市业主大会议事规则示范文本》和《深圳市业主委员会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

6.业主委员会(简要) 篇六

第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。

各区建设（房管）局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。

街道办事处（乡镇）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。

街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。

第四条（联席会议）物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。

联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条（业主共同决定事项）下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七条（面积和人数认定）业主共同决定事项时，业主专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积为业主专有部分面积的统计总和。

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数为业主人数的统计总和。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

第九条（首次业主大会召集）首次业主大会会议由物业所在地的街道（乡镇）负责召集。

符合业主大会成立条件的，建设单位应当以书面形式向物业所在地的街道（乡镇）提出申请报告。建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地的街道（乡镇）提出成立业主大会的书面要求。

街道（乡镇）应当在收到书面申请报告后60日内，在物业所在地的区物业主管部门指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（简称筹备组，下同）。

第十条（筹备组组成）筹备组由五至九人的单数组成，其中社区、建设单位代表各一名、业主代表三至七名。筹备组组长由社区代表担任，未成立社区的，由街道（乡镇）指派工作人员担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

第十一条（筹备组业主代表要求）筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任；由业主进行推举，业主推举的人数少于规定名额或过多的，由社区负责推荐补足或在愿意参加筹备工作的业主中确定。

第十二条（筹备组工作指导与配合）街道（乡镇）、区物业主管部门应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业服务企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条（筹备组工作原则）筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）少数服从多数；

（二）筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。

第十四条（筹备组工作要求）筹备组应当自组成之日起60日内在物业所在地的街道（乡镇）、区物业主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生首届业主委员会。因故无法按时完成的，筹备组应向街道（乡镇）提出延期召开的报告，并在物业管理区域内公告相关情况及解决办法。第十五条（筹备组职责）筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的条件、方式和人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确认业主身份，确认物业管理区域内的业主总人数和建筑物总面积；

（三）按照示范文本拟定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案），并公示征询意见；

（四）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法以及建议名单，并公示征询意见；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十六条（业主委员会组成）业主委员会由委员和候补委员组成，成员为五至十五人单数。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。

候补委员不列席业主委员会会议，不具有表决权。人数按不超过委员人数的百分之四十设置，作为委员缺额时的递补。

第十七条（业主委员会候选人产生方式）业主委员会委员、候补委员候选人由业主自荐或筹备组推荐,五名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人的资格，并结合物业管理区域规模、代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第十八条（表决票或选票发放）筹备组应当依法确认业主身份，并发放表决票或选票，表决票或选票应当写明业主姓名、性别、物业名称、有效的联系方式及拥有的建筑物专有部分面积等基本内容。第十九条（筹备组公示事项）筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

（一）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；

（二）业主委员会委员、候补委员候选人简历表、参选承诺书，会议的表决票和业主委员会选票（样本），业主大会会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在公示期满后5日内予以答复。第二十条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式之一送达业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的建筑物专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应当在物业管理区域公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、形式、内容、业主委员会委员、候补委员候选人名单、业主总人数和建筑物总面积、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第二十一条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第二十二条（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十三条（投票权行使）业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。书面委托书应载明具体委托事项和权限。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。

单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。第二十四条（业主代表推选）物业管理区域内业主人数超过100人的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十五条（筹备组工作规则）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开7日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。

筹备组负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果。

第二十六条（首次业主委员会会议）筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会从委员中选举产生主任1名、副主任1至2名。

首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第二十七条（定期会议和临时会议）业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当告知相关的社区。

业主大会召开会议时，街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十八条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。第二十九条（业主大会的召集）业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道（乡镇）责令限期召开；经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。其他任何单位和个人不得组织召开。

第三十条（业主大会会务规则）业主大会定期会议和临时会议的会务筹备、召开、表决等事项参照首次业主大会的相关规定执行。第三十一条（业主大会活动规则）业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。第三章 业主委员会

第三十二条（业主委员会职责）业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳；

（五）对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案征求业主意见，并监督实施；

（六）对经营性收益的产生、管理、使用方案征求业主意见，并形成约定；

（七）配合街道（乡镇）、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；

（八）组织业主委员会换届和补选工作；

（九）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

第三十三条（业主委员会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的区物业主管部门办理备案手续：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则和管理规约；

（三）业主委员会成员的基本情况。

对符合规定的，区物业主管部门应当在7个工作日内出具备案证明并告知街道（乡镇）。对不符合规定的，应当在7个工作日内说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案资料。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。第三十四条（业主委员会成员要求）业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织、协调能力；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

第三十五条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道（乡镇）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议可以邀请物业所在地社区列席。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。

业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。业主委员会应当在作出决定之日起5日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。

第三十六条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十七条（业主委员会成员行为要求）业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十八条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（二）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（三）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第三十九条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

（一）物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域的业主；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；

（四）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；

（五）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。第四十条（职务中止（终止）资料移交）业主委员会成员职务中止和自行终止时，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十一条（业主委员会缺员增补）业主委员会任期内，委员出现缺员时，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补。业主委员会委员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职的，业主委员会应停止工作。在区物业主管部门的指导下，由街道（乡镇）组织成立由业主和街道（乡镇）、社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议，选举新的业主委员会。

第四十二条（物业服务企业的确定）业主委员会应在成立后三个月内，或物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。重新选聘物业服务企业的，应按以下要求做好相关工作：

（一）参与投标的物业服务企业必须具有《物业服务企业资质管理办法》规定要求的资质等级，属三级暂定资质的，必须是在一年有效期内；

（二）招投标工作由业主委员会组织实施，集体确定；

（三）招投标时应对经营性收益的管理、使用、分配做出明确的规定，并将有关情况在合同或附件中明确；

（四）招投标结果，物业服务合同、服务等级与收费标准及合同附件的全部内容，应在物业管理区域内公示。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业的，由街道（乡镇）督促其限期召开。经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。

在续聘或重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自的权利和义务。第四十三条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三年至五年，具体由业主大会决定。委员、候补委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告街道（乡镇）。换届选举应当在任期届满前三个月完成。在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，街道（乡镇）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。逾期仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第四十四条（业主委员会任期届满交接）业主委员会应当在任期届满后5个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。

业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由街道（乡镇）责令其限期移交。限期届满后仍不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。第四十五条（业主委员会专职执行秘书）业主委员会应当建立日常工作制度。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。

第四十六条（业主委员会工作档案）业主委员会应当建立健全工作档案。工作档案一般包括下列内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；

（三）业主委员会选举、换届的有关材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）物业共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业保修金、经营性收益相关资料；

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；

（十一）其他。业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

第四十七条（业主委员会事务公开）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四章 经费与印章管理

第四十八条（活动经费）业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬，按照《杭州市物业管理条例》规定的比例提取，由全体业主共同分摊或从经营性收益中列支。业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。经费使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的监督。

第四十九条（印章刻制）业主委员会备案后，持街道（乡镇）出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。

业主委员会印章所刻名称应与地名办批准的物业名称保持一致。第五十条（印章保管与使用）业主委员会应当建立健全印章管理制度，由业主委员会指定专人负责保管，并按印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第五十一条（印章重新刻制）业主委员会应当妥善保管并依法使用印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道（乡镇）办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制。第五章 附则

第五十二条（代为行使）实施物业管理的项目符合法定条件但未能成立业主大会，选举产生业主委员会的，以及实施社区化准物业管理的项目，由物业所在地的社区代为行使本规则中涉及业主委员会的职责。

第五十三条（业主身份）本规则所称的业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、征收决定、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。

业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主委员会成员的选举。

第五十四条（示范文本制定）市物业主管部门可以制订发布业主大会议事规则、管理规约等示范文本、表样等，供参照使用。

第五十五条（解释部门）本规则由杭州市房产管理局负责解释。第五十六条（施行时间）本规则自发布之日起施行。萧山区、余杭区及各县（市）可根据各地的实际情况制定实施细则。

7.许介川:建议加强业主委员会建设 篇七

案由:

社区治理是实现基层自治制度的基础和前提, 目前在不少市辖区已被列入“十三五”计划的重点任务。为此深圳市的社区设立了许多机构, 而业主委员会 (以下简称“业委会”) 的建设是社区治理工作的重点和难点之一。当前业委会主要存在以下状况:

一、业委会整体素质不高, 成员良莠不齐, 以职权谋私利现象比较普遍。

造成此状况的原因如下:

1、大量动机不纯的人报名参选业委会成员。

一个社区的房屋业主, 少则几百户, 多则数千户, 来自社会各界, 成分复杂, 人心不一。业委会成员的工作量和难度都较大, 而根据深圳市人民政府令 (第258条) 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称“《若干规定》”) 第28条规定, “业主委员会成员津贴总额不得超过本市最低工资标准”, 素质高且遵纪守法、廉洁自律的业主往往不愿报名参选业委会成员, 而一些素质不高、动机不纯的人却热衷于成为业委会成员, 有人甚至辞职从事业委会工作, 这种动机不纯的人进入业委会必将会对业委会的正常运作产生不利影响。

2、“双过半原则”导致街道办和社区工作站注重建立业委会的速度而忽视业委会的质量。

由于所有相关的法律法规都规定了业委会及成员的产生须贯彻“双过半原则”, 即业主 (代表) 大会超过一半表决权的业主 (代表) 投票和参加投票的表决权超过一半同意才能当选, 业主 (代表) 大会选举结果有可能无法产生业委会和符合法定人数的业委会成员。作为政府主管部门的街道办和社区工作站急于召开业主大会, 尽快选举产生业委会, 完成其法定职责, 往往只注重速度而不注重质量, 忽视对报名人的筛选和审查, 大力动员不了解候选人情况的业主投票同意, 导致许多动机不纯的人进入业委会, 产生以职权谋私利现象。

3、监督机制不完善。

深圳市约有住宅小区5000个, 34%的小区建立了业委会。以福田区为例, 现有业委会287个, 区住建局物业监管科只有编制3人, 辖区10个街道办物业监管工作职能部门也不统一, 只有福田街道办事处有专门的物业办负责, 园岭、华强北、福保3个街道办事处由社会事务科负责, 沙头、莲花2个街道办事处由司法所负责, 梅林、华富2个街道办事处由综治办负责, 香蜜湖街道办事处由社区办负责, 南园街道办事处由社区服务中心负责, 而社区服务中心不属于政府机关, 只有服务的义务, 没有管理和处罚的权力。各街道办的投诉电话也不统一, 给社区业主和物业管理企业投诉和处理造成不便。此外, 这些监管部门对业委会的制度建设和落实也缺乏定期检查和日常监管。

二、业委会难以理顺与物业管理企业的关系。

业委会和物业管理企业的关系应该是相互协作和监督, 而实践中二者往往只能取其一。造成此状况的原因如下:

1、社区的物业管理单位大多为企业, 企业以盈利为目的。

2、业主 (代表) 大会代表社区全体业主, 业委会是业主 (代表) 大会常设执行机构, 社区内物业管理企业一般都会通过软硬两手威逼利诱业委员成员“协作”, 使其言行服从物业管理企业的利益, 而这些利益往往并不合法且与小区业主利益相冲突。

3、社区外物业管理企业为争夺物业管理地盘也会收买业委会成员, 业委会成员如果参选时动机不纯就难免会被收买而对社区现有的物业管理公司大力“监督”, 其目的是想尽一切办法发动业主驱逐社区现有的物业管理企业, 引进社区外物业管理企业, 以牺牲社区稳定为代价, 实现个人非法利益。

三、业主对业委会及其成员缺乏信任。

鉴于以上一、二项状况, 社区业主对业委会及成员普遍缺乏信任, 据调研, 85%的社区业主认为业委会及成员不廉洁, 90%的社区业主不放心业委会代表其行使合法权利。而与此相对的是, 一些业委会甚至向政府提出了“业主 (代表) 大会法人化”的建议, 其实质就是由“业主委员会行使权利, 而由全体业主承担责任”, 结果业委会成员用社区业主的名义实现了个人利益, 社区业主当然不能容忍为他人行为承担责任, 于是引发群体事件, 最终还要由政府负责善后处理。

四、不少有业委会的社区矛盾突出。

据社区业主反映, 过去没有业委会的社区反而比现在有业委会太平, 业主委员会成立后, 不是与物业管理企业保持一致而与业主利益对立, 就是处心积虑制造矛盾, 煽动驱逐现有的物业管理企业, 引进新物业管理企业。社区业主、业委会、物业管理企业三角矛盾突出, 社区物业管理水平下降, 居民生活受到不利影响。

鉴于以上状况, 建议加强深圳市业委会的建设。

建议:

一、街道办和社区工作站应端正工作目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念。

由于社区业主来自社会各界、各行各业, 对业主法定权利和业委会候选人情况缺乏了解, 难免会出现按“双过半原则”未能产生业委会及成员的情况。在实践中, 作为负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作的街道办和社区工作站一般都把尽快成立召开业主 (代表) 大会选举产生业委会作为履行法定职责的标志, 对产生业委会的法定程序追求速度而忽视质量, 导致动机不纯的人进入业委会。所以街道办和社区工作站应端正目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念, 保证每一个法定程序的工作质量, 不以快速产生业委会为成功, 不以选举流产为失败, 而以产生真正能代表社区业主意愿的业委会为成功, 以产生不能代表社区业主意愿的业委会为失败。

二、充分发挥社区居民委员会 (以下简称“居委会”) 的作用, 在业委会选举流产时由居委会代行业委会的职责, 实现社区“居业协作”。

街道办和社区工作站越是提高每一个法定程序的工作质量, 选举产生业委会及成员的成功率就越低。而业主委员会是代表社区业主履行权利的法定组织, 不可或缺, 否则社区业主就不能正常行使合法权利。而快速产生业主委员会, 其质量也将受到影响, 也对业主不利。这是一对客观存在的矛盾。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织, 而当前居委会的许多职责已由社区工作站代行, 如何充分发挥居委会的作用已成为研究课题。深圳市人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称“《条例》”) 第123条规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区, 可以由区主管部门会同街道办事处, 在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后, 指定物业所在地代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责”和《若干规定》第36条规定“社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的, 其代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止”, 为居委会代行业委会的职责、实现社区“居业协作”提供了法律依据。

具体实施上, 街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在召开业主大会选举业委会的同时征求该社区业主的意见, 如选举流产是否同意物业所在地居委会代行业委员职责。居委会是《宪法》规定基层群众性自治组织, 具有良好的公信力, 大多数社区业主应会同意。这既可以起到依法代替业委会行使业主权利的作用, 又为选举产生真正代表业主意愿的业委会赢得了充分的时间。

三、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在《业主大会和业委会议事规则》和《管理规约》草案中科学合理制订业委会正副主任和委员的津贴内容、标准和落实岗位递补制度, 报请业主大会通过, 利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 保障业委会工作正常有效运作。

具体实施上, 业委会成员津贴和业委会办公开支的内容也要明确细化, 不得交叉, 凡业委会成员津贴内容事项不得再列入业委会办公开支项目。

业委会主任和执行秘书的责任和工作量大, 津贴标准最高值建议就按《若干规定》第28条规定的“本市最低工资标准”执行, 副主任建议按主任标准的6折、委员按主任标准的5折执行, 因为在实践中他们的责任和例行工作量都远远不如前者。由于《条例》第22条的规定“候补委员不领取津贴”, 故建议草案中应规定“业委会选聘执行秘书, 同等条件下应优先从业委会候补委员中产生”, 这既可以调动候补委员的积极性, 也可以让候补委员在执行秘书的岗位上得到锻炼, 随时递补委员的岗位。

落实业委会成员的递补制度的前提是业委会成员的排名顺序。业委会成员按岗位类别顺序应排列为:主任、副主任、委员、候补委员, 副主任以下每一类别中应按业主 (代表) 大会选举得票由多到少的先后次序排列。在此前提下, 建议落实业委会成员的递补制度程序如下:当一位成员无法履行业委会主任、副主任和委员的岗位义务超过30天的, 无论请假与否, 到恢复正常履行其岗位义务前的这段时间不得领取津贴, 其岗位由排序在其后的业委会成员递补, 其他业委会成员依次向前递补岗位, 工作津贴标准也按递补后的岗位标准发放。这既可以利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 也可以防止岗位空缺导致业委会工作脱节。

四、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在审查业主委员会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。

《条例》第23条的规定“筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单”, 《条例》第20条规定“筹备组组长由社区工作站负责人担任”, 《若干规定》第26条规定“筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的, 由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定”。这些规定都体现了街道办和社区工作站在筹备业主大会工作中的主导作用, 所以街道办和社区工作站应指导筹备组在审查业委会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。建议具体程序如下:

1、街道办和社区工作站应指导筹备组和业主鼓励动员社区内遵纪守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有较强的公信力、组织能力和充裕时间的业主报名参选业委会成员。这些人员应重点包括中共党员、居委会成员、义工联成员、身体健康的退休人员、曾经担任公职人员、人大代表、政协委员、特约人员和大型企事业单位的管理岗位的人员。

2、街道办和社区工作站应指导筹备组除按《条例》第23条规定的条件审查业委会成员候选人资格外, 还需细化审查的内容和程序。对中共党员、居委会成员和义工联成员的报名人应向其所在基层党组织、居委会和义工联调查了解个人有关情况;对已退休的报名人应审查近期体检报告, 了解其身体情况;对曾经担任公职人员、大型企事业单位的管理人员的报名人应到所在单位了解情况, 形成书面文字材料保密存档。调查结果不良者不得列入业委会成员候选人名单, 防止动机不纯者进入业委会。

五、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在业主大会选举前大力宣传业委会成员候选人。

候选人必须被宣传, 否则业主不了解候选人, 就难以按“双过半原则”选出业委会及成员。《若干规定》第17条规定“筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息, 于选举前15日在所在物业管理区域进行公示, 公示期不应少于30日”。公示就是对候选人的宣传, 按当前惯例“候选人相关信息”就是候选人的简历和照片, 这远不足以让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解。

街道办和社区工作站应指导筹备组让候选人对一些检验是否适合作业委会成员的简单问题有一个明确的书面答复并落款签名。这些问题可以简单到关心社区的业主都能回答的水平, 比如“你认为你参选有哪些优势?”“你认为社区面临哪些亟待处理的事务?应该采取何种方法处理?”“你认为未来的业委会及成员在工作中应采取何种方式方法广泛征求业主意见?”等等。筹备组将此书面答复和候选人其它相关信息一并公示和存档, 才能让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解, 起到宣传候选人的效果, 未来还可以作为监督业委会成员履行承诺的书面依据。

当前信息传递迅速便捷, 公示业委会成员候选人方式多种多样。筹备组或者组织选举的业主委员除在物业管理区域进行公示外, 还应该利用网站、小区业主的微信群和QQ群进行公示。

六、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团和顾问组。

社区业主都希望业委会成员既有公益心, 又具备从事业委会相关工作的高素质, 但由于业委会成员的津贴标准的法律限制, 这两者很难兼得。高素质的业主往往时间宝贵, 缺乏固定时间履行业委会成员的职责, 所以也不能把高素质作为业委会成员自身具备的必要条件。然而社区业主人数众多, 并不缺少高素质人才, 其中大多数人也有公益心, 只是缺乏固定时间, 故建议区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团, 团内按业委会专项职能设立顾问组, 如法律维权、工程维修、财务审计等, 广泛吸收社区有专业素质的业主参加。“有专业素质”可具体解释为有专业资格证书或专业岗位3年以上工作经验。业委会在运作中遇到专业事项可征求顾问组的意见, 按专业意见开展工作, 提高业委会工作的专业水平。

七、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会采取业主听证会的方式就社区重大事项征求业主意见。

住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第39条规定“业主委员会应当于会议召开7日前, 在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程, 听取业主的意见和建议”。对于社区重大事项业委会听取业主意见最公开和最简便的方式就是在决策前召开听证会, 听取社区中不特定的多数业主意见。具体程序是至少提前7天在物业管理区域内公告听证会的时间、地点和讨论事项, 并声明社区每个业主都可以参加并发表意见。这既可以让业委会听取具有代表性的不特定多数业主的意见和建议, 也为业委会履行“征求业主意见”的法定职责提供了公开的证据。

八、加强对业委会监督的力度, 各监督主体分工协作、紧密配合, 形成完善的监督体系。

由于业主对业委会及成员缺乏信任, 要求加强对业委会监督的力度的呼声越来越高。当前有的社区成立了监事会监督业委会的工作, 进一步增加了原已臃肿的社区机构数量, 而且是否需要成立第二监事会来监督监事会也成为了一个新的课题。

这当然不是一个好办法, 因为监督业委会的主体已经大量存在。业委会是业主 (代表) 选举产生的, 业主 (代表) 和业主 (代表) 大会对业委会有当然的监督权;根据《条例》第5条的规定, “街道办事处在区主管部门 (住建局) 指导下, 指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动”;根据国务院修订的《物业管理条例》第20条规定, 在物业管理区域内, 业主大会、业委会应当接受居委会指导和监督;如果成立业主顾问团和顾问组, 也可以对业委会决策和工作的专业性进行监督;社区物业管理企业对业委会代表业主履行物业管理合同权利义务的行为及合法性也可以监督。

虽然监督主体很多, 但监督效果并不明显。社区业主 (代表) 在社区容易发现问题, 但没有更正和处罚的权力;业主 (代表) 大会召开程序复杂, 人员召集困难, 难以按“双过半原则”更正业委会的错误;居委会的主要职能已被社区工作站代行, 怠于行使其它职能;社区物业管理企业与业委会往往不是抱成一团, 就是严重对立, 难以做到客观公正;街道办和住建局难以了解基层具体情况, 而且由于各街道办受理业主投诉的部门和电话各不相同, 给业主投诉造成不便。

8.业主委员会(简要) 篇八

【摘 要】由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及业主委员会管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区业主委员会管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。本文突破性地发现目前税收法律和制度关于业主委员会自治的缺陷，并探讨如何确立业主委员会法律地位和加强业主委员会自治的税收征管，以求对我国业主委员会税收治理提供一些思路。

【关键词】物业管理；税收征管；法律

一、背景

20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和房地产市场的迅猛发展，中国城市社会日益涌现出大量的新建商品房住宅小区。1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会，在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。21世纪初，业主委员会逐渐进入一个较快的成长和发展期，特别是伴随着大量业主维权运动的兴起，业主成立和组建业主委员会，其愿望日益强烈而迫切，其势头日益强劲而迅猛，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。

二、现状分析

由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。举例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的税收征管问题

小区公共收益是指利用业主共有物权（物业共用部位、共用设施设备）进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。目前，大部分由业主委员会自治的小区都有业主委员会负责管理这些收入。在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。

因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业主委员会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。

2.发票管理问题

根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。业主委员会收取业主物业费和车位费不开据发票属于违法行为。开具发票则又涉及到经营税收征管。

作为经营单位，物业公司都要按国家税收政策正常纳税。而实行业主自治以后，作为管理主体的业主委员会却不是一个企业法人，工商或税收部门无法根据规定对其经营行为进行管理。那么这也就意味着工商税收管理存在空白点。

三、理论分析

业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程协调业主之间的关系，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但业主委员会是否有权代表全体业主与其他民事主体签订合同？是否可以从事经营活动？是否需要征税？这就提出了业主委员会的法律主体地位问题。

从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会（业主委员会）将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主大会的一个常设执行执行机构，须根据业主大会的授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。

2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业主委员会不得从事经营活动”的禁止性规定。这也就意味着业主委员会可以和物业公司一样从事经营行为。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税。而对于一个目前没有合理法律地位的组织，税务部门目前尚未出台对业主委员会的合理征税对象的相关征税规定，国家税收也就失去了这部分来源支持。若业主委员会数量继续增加，势必会影响整个国家的经济调控。

四、对策及建议

1.确立业主委员会合理的法律地位

从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主委员会自治的模式提供了坚实的法律基础。

2.规范业主委员会的财务管理

业主委员会要建立物业管理的明细台帐，定期向业主公开所有经费的收支情况，如各项收入、发生的费用、人员工资以及各种代收费用的收取与支出等，争取广大业主的理解和支持。有了经费的保障，企业要完善各项财务制度，规范建帐，规范各科目的收入、费用和成本的确认等。

3.税务机关加强征收管理，规范财务核算，做到管理工作精细化

税务机关要加强对业主委员会的政策宣传和业务培训，深入开展涉税辅导，向业主委员会财务人员宣传行业最新政策，提升财务人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提升业主委员会对税收的遵从度。

目前，大多数业主不知道物业管理费是应税项目，索取发票意识普遍不强。因此，在严格发票管理同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，积极向小区业主宣传国家税收政策，提高小区业主的协税护税和主动索取发票意识。

参考文献：

中华人民共和国住房与城乡建设部：业主大会和业主委员会指导规则，2009.12

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