城中村改造项目建设方案

城中村改造项目建设方案（共10篇）

1.城中村改造项目建设方案 篇一

改造---让隆盛更美好

城中村改造工作实施计划

目前，城乡统筹发展的力度逐渐加大，人民的生活水平日益提高，隆盛镇的发展日新月异，重庆博赛房产开发有限公司希望能够在隆盛镇大力发展之极，能够尽一份绵薄之力而努力，希望借助政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和隆盛镇建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，特拟定本方案报请镇委镇政府府同意，希望在镇委镇政府的指导下，努力建设一个隆盛镇地标性建筑，拆迁安置样板工程，希望能够获得领导的批示和支持。

一、指导思想

按照重庆市委市府有关城中村改造项目的相关政策，县委、县政府建设美好綦江的目标，以及隆盛镇委镇府对隆盛镇区的发展部署，重庆博赛房地产开发有限公司响应号召，积极的投入到项目的规划、设计、中去。争取把拆迁改造变成富民工程，争取做隆盛镇的地标性建筑。坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过半岛蓝湾的建设，实现提高村民的生活质量和改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备

经过前期大量的准备工作和多方考察论证，建设方案经专家及多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。希望领导能够体谅我司发展项目的决心，拆迁安置的善心、对待项目的诚心。同时，该地块区域危房较多，给隆盛镇的经济发展和交通都带来不便和不利。为此我们希望通过加快项目进度来完成工作目标。

三、工作步骤及方式

1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我司自筹资金，积极拓宽社会融资渠道，沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，总工程计划时间两年。

2、一次性报批工作方式。自2011年上半年以来，我司先后对该项目地块进行地进行了全面丈量和规划，我们计划按照一比一的赔付比例进行拆迁补偿、并给予过渡安置费。同时商业亦进行一比一的补偿办法。因此，计划在公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧区域进行详细规划，有步骤、有目的、一次性报批地拆搬迁旧村民居住房，3、安置分配原则：分配和置换工作分同步进行。⑴、我司设着眼于全盘工作进行开发，其工作宗旨是：在确保所有拆迁户每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，积极开发回报社会，⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，一次性报批地对旧房屋进行拆迁改造方案。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。

4、过渡安置费用：根据县委县府的拆迁过渡安置费用，执行镇委镇政府对相关工作的安排和指导。全力做好过渡安置工作

经过综合评估，我司有能力完成该项目的改造工作和建造出更适宜生活居住的优质项目。争取成为綦江县的优秀城中村改造项目。打造隆盛一张改造项目的新名片。

重庆博赛房产开发有限公司

2011年11月14日

2.城中村改造项目建设方案 篇二

1. 项目概况

(1) 建设单位:本项目是由武汉市万科鲩子湖房地产有限公司开发的房地产项目。

(2) 土地性质:本项目的用地分类K2为居住用地。

(3) 用地范围与现状:

本项目位于武汉汉口核心区内, 建设大道两侧, 大汉口金融区内。距徐东商圈20 分钟, 离武广商圈10 分钟车程内, 是武汉市无法复制的金融核心地段。紧邻建设大道金融一条街, 周边高端建筑鳞次栉比。同时地段彰显、湖水景观资源丰富;随着金融街的发展, 建设大道与新华路交汇处周边5 公里范围内, 俨然已经成为都市新贵的聚集区。

本项目K2 地块, 东临投资大厦以及25 米宽解放日报路, 南侧80 米外为建设大道, 西侧为待建城市绿地, 北侧为规划道路。规划净用地面积10025.35m2, 建筑面积68974m2, 总容积率6.88, 建筑密度30%。

(4) 设计范围:地块用地范围内的总体、建筑单体、公建配套设施、地下车库、设备辅助用房以及商业服务设施。

2. 总体规划及布局

K2 地块是武汉城市发展进程中典型的城中村改造项目。基地不规则, 周边现状建筑混杂。根据用地容积率要求, 地块规划2 栋100 米高层以及1 栋170 米超高层为主的产品类型。2 栋百米高层布置在用地南侧, 呈双子形态;170 米超高层布置在用地北侧, 独栋超高层冷峻挺拔, 自成气势。地块规划利用滨湖景观资源与地理位置优势, 户型面积段为105 和170 平方米;主要布置改善型住宅, 满足部分追求小康生活品质人群。用地北侧沿街设置公共配套设施。

本方案设计着重考虑场地环境的新塑造, 以及对周边环境带来的影响。对于场地新的使用者来说, 创造优雅舒适的生活体验以及高品质的居住空间是其主要需求;而对于混杂的城市现状来说, 旧区域的改造需要建立起富有凝聚力的形象界面, 唤起城市中心文化的复兴, 给整体城市环境带来积极的信号。因此, 本方案设计从场所使用者的居住体验以及城市环境场所再生这两方面出发, 积极探索二者之间的辩证关系, 希望能够实现共赢。

3. 交通组织

3.1 外部交通

K2 地块主要人行及车行出入口设置在北侧规划路, 次要车行出入口设置在长江日报路。居住组团设置两级入口, 其中开放街道入口设置一级入口, 对进入的车辆进行管理, 允许社区居民和来访车辆进入。在每个居住组团设置设施二级入口, 对进入的车辆和人员进行管理, 为组团创造一个安全的居住庭院奠定基础。此外对每个组团还保留一个紧急出入口, 保证发生突发事件时, 车辆能进入组团内部。

3.2 内部交通

由于地块用地条件复杂, 车流沿着公共街道进入社区, 在组团外部设置了组团的地下车库入口, 使机动车可就近进入各组团车库。组团内部道路结合内部硬质场地设置形成消防车道环路。

这种交通模式的优点在于可以最大限度地避免车辆对庭院生活的干扰, 保证组团环境的完整, 最大化形成组团内部的步行空间, 易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。

4. 单体建筑设计

4.1 住宅建筑

K2 地块规划设计为1 栋170 米超高层住宅和2 栋100 米高层住宅, 沿北侧规划路设置配套用房、住宅联合大堂, 地下一、二层为住宅地下室及汽车库。

户型设计以改善型大户型为主, 105 平方米的两室两厅两卫及170 平方米的三室两厅三卫, 为不同需要的家庭提供多元化选择。房型中考虑了居民的实际使用需要设置了洗衣机位置、储藏空间、阳台等, 以进一步适应住宅房型的发展趋势, 满足都市居民的生活习惯和美满住家的追求。

4.2 住宅地下车库

K2 号地块地下车库, 停车340 辆, 设两个出入口;设计为地下两层。

4.3 配套服务

在地块北侧超高层住宅底部设置公建配套, 综合布置了大部分公共配套设施。公建配套以简约的平面布局为主导, 紧凑实用。设置以下功能:居委会、物业管理、服务站功能房间, 以及便民服务网点。

5. 建筑外观

K2 地块住宅小区立面采用Art-Deco建筑风格。强调竖向挺拔感, 一方面使人可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴, 同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰, 简化了线条, 兼容华贵典雅与时尚现代。

建筑采用竖向三段式, 以艺术装饰风格为基调, 加以提炼、创新, 在强调体积感挺拔沉着的基础上, 运用玻璃、金属装饰线条等强调时代感和创新性。整个建筑群体高低错落, 天际线变化有致, 立面上凹凸变化及窗的不同比例, 表现了建筑外观变化和丰富的一面。入夜, 顶部的天际线以泛光照明照亮, 形成优美的沿街夜景效果, 从而塑造出一个非同凡响的现代化高级城市公寓的形象。

高层住宅上部采用仿石涂料饰面, 下部基座局部饰以石材, 色彩以暖调的浅褐色为基调, 突出端庄、高雅的风范。在栏杆、门窗框等细部采用比较简洁的设计, 采用一些现代的设计语汇, 在经典建筑上增加现代时尚元素, 增加城市生活气息。

6. 小结

3.城中村改造与公租房建设融合创新 篇三

一、洪山模式

2011年武汉市洪山区政府在马湖村和南湖村“城中村”改造中，试点建设一部分公租房，将城中村改造还建项目与公租房房源筹建有机结合起来。

在规划建设新区前，村集体作为城中村改造项目投资主体先了解掌握哪些村民愿将还建多余房源用于公租房，并与村民签订委托协议，明确由村集体成立的经营实体负责这部分房源的具体租赁事务；而公租房建设采取整栋集中建设模式，以便于集中管理。具体租赁模式为：村民委托村集体经营实体统一租赁；村集体经营实体与公租房运营机构签订包租协议（9年）；公租房管理部门依据公租房政策核定资格并确定租户；租户与村集体经营实体签订租赁协议，即村民不与公租房运营机构和租户发生直接关系。房屋由政府出资进行简单装修，承租人购置简单家具即可拎包入住。公租房的租金水平是由第三方专业估价机构根据所在地同类住房市场租金水平评定。由政府先按市场租金向村集体组织统一包租，纳入公共租赁房保障体系中，然后租赁给符合条件的城镇中低收入困难家庭和新就业职工，再针对各被保障对象具体情况实行有差别的租金补贴。

洪山区马湖村和南湖村的855套公租房作为武汉市第一批城中村改造的公租房已全面竣工并按公租房的准入条件受理申请，其经验具有推广价值。

二、洪山模式特征解析

洪山模式是公租房筹建的新模式，其最大特征就是建立了一种新的保障方式———货币配租，并与城中村改造结合起来，成功化解社会众多矛盾问题。

1.货币配租

“货币配租”是“实物配租”和“货币补贴”两种住房保障方式外的另一种新型住房保障方式。即，政府向住房困难家庭提供指定房源（房源可以来源于社会，也可由政府新建）后，先由房源提供者向租户收取市场租金，而后政府依据各家庭可支配收入，给予目标群体相应的货币补贴，实现该群体住有所居的目标。

货币配租方式吸收了货币补贴的优点，也解决了货币补贴存在的部分问题。货币补贴模式与实物配租模式相比较，一是无需政府重新投入土地及大量的资金，就能实现对目标群体住房保障的目的；二是在住房保障财政支出既定的情况下，可以覆盖更多目标群体，充分发挥资金的保障效率；三是货币补贴较实物配租更便于管理。

货币配租方式吸收了实物配租的优点，也解决了实物配租存在的缺点。如上所述，政府既定房源的实物配租，是符合政府要求和目标家庭需求的房源，不会产生货币补贴所出现的补贴资金外溢现象。另一方面，货币配租也解决了实物配租存在的严重缺陷，如：实物配租中的住房需要政府投入大量土地和资金等各种资源，且保障人群数量有限；实物配租所产生的悬崖效应会对劳动力市场供给产生抑制效应，即目标家庭为了持久获得廉租住房保障，不愿向市场提供劳动；实物配租的退出机制形同虚设等。

当然，货币配租也存在一些缺点。如，租户无法自由选择住房；政府既需筹集房源，又需提供住房补贴，执行成本较实物配租和货币补贴更大；若由政府直接建房，与实物配租一样存在资金筹集困难的问题。

2.与城中村改造相结合

城中村改造是当前社会矛盾比较集中的难点问题之一。洪山模式则是将低收入人群保障住房建设问题和城中村改造两大难点问题合二为一，成功予以化解的典型模式。

洪山模式既解决了保障性住房建设资金与房源的筹集问题，又解决了城中村农民生活来源保障问题。目前，各地保障性住房建设最大的瓶颈即为建设资金筹集，而洪山模式中，由村集体及农户利用征地及拆迁安置补偿费等建设公租房，分担了政府建设保障房的资金压力，缓解了保障性住房房源筹集的问题。另一方面，由于村集体对巨额补偿款项缺乏必要的投资理财知识，村民同样缺乏对高额拆迁补偿款项的支配管理能力，若运用不善，很可能出现村集体投资亏损和农民短期内将补偿款项挥霍用尽的情况。而洪山模式中，政府按市场定价以包租形式向村集体和村民长期租赁房屋，为其提供了长期稳定的收入来源，很大程度上解决了城中村农民的生计保障问题。

洪山模式对保障性住房建设质量的要求，解决了城中村存在环境痼疾的问题。保障性住房建设质量不仅包含建筑质量，更多在于相关配套设施与配套服务的完善。村集体作为责任主体，按照城市规划发展和保障性住房户型的要求统一规划建设；在统一规划、选址上建立了完备的基础设施、配套公共设施和相应的服务设施。

洪山模式既缓解了政府保障性住房建设任务的难度，也为城中村农民市民化及其发展提供了基础。目前，各地实行的改造主要是针对城中村的环境改造而没有重视实现农民生存方式转变及未来的发展。现有的各种改造模式，大多在改造后，农民的生存技能、生活方式没有得到改变。而洪山模式则可在新建成的小区中，将小区的后期运营中的绿化、保洁、保安等物业管理岗位为城中村农民（先通过岗前培训）提供了工作机会；同时，改变了过去单一的土地保障方式（即土地征收补偿安置方式），向就业、医疗、养老等全方位的社会保障转变，真正实现村民变市民的身份转变。

三、洪山模式的完善

然而，洪山模式中的土地供给存在明显的盲区，其实际执行中也遇到了供过于求的现实问题。显然，要推广洪山模式就必然改进和完善洪山模式存在的问题。

1.土地所有权权能如何完善

在洪山模式中，村集体基于城中村改造筹建公租房所使用的土地并非集体建设用地，是已被征收的国有土地，属于国有划拨土地性质，这一性质决定了将产权归属于村集体或村民所有的公租房，存在明显的政府土地补贴性质。而目前洪山区公租房营运模式中，政府按市场租金付给村集体经济组织，所有租金收入（当然包含土地所有权权能体现的绝对地租）全部归村集体和村民。显然，洪山模式中政府既存在对房屋供给者的土地补贴，也存在对租赁者的货币补贴；后者是政府保障职能的体现，但前一补贴却明显缺乏相应的法律法规依据。

对城中村改造中的土地所有权权能的完善可从两个角度进行完善。第一，城中村改造作为一项公共利益事件，政府可基于社会稳定以及农民市民化过程中存在的各种困难，以及村集体和农民对公租房建设的支持，对土地所有权权能所带来的收益暂时赠与村集体和农民；在时机成熟时，政府应征收土地所有权所带来的收益。第二，已有部分省市利用集体建设用地开展公租房建设的试点工作也为城中村改造中如何实现土地所有权权能提供了完善的视角。即政府无需将所有集体土地完全征收，可留部分土地维持集体建设用地的性质，用于村集体及农民未来发展之需；若如此，洪山模式中公租房营运模式与土地所有权权能并未产生冲突，对土地性质不变的未来城中村改造，这一模式立足依据更为充分。

2.公租房定价与准入机制如何完善

洪山模式公租房的目标群体定位为户籍在洪山区的中等偏下收入住房困难家庭及工作单位在洪山区的部分新就业职工。户籍住房困难家庭的准入条件为上年度人均月收入不高于1500元，单身居民月收入不高于2000元，人均住房建筑面积在8平方米以下。新就业职工准入条件为上年度家庭人均月收入不高于2000元，单身人员月收入不高于2500元，并要求申请人在洪山区内用人单位就业，且毕业未满五年的大中专院校毕业生。然而，855套公租房中，仅331户申请，出现公租房供过于求的局面。造成当前的局面无非两个原因，第一，公租房定价过高，或补贴过低；第二，公租房准入条件存在问题；第三，公租房选址存在问题。因此，洪山模式可从如下几个层面进行调整和完善。

第一，改变当前定价模式，采取适度控租政策。从洪山模式来看，不仅存在土地补贴问题，而且政府对该批住房投入了每平方米400元的装修费，再者政府包租经租方式，节省了农户自身经营过程中出现的房屋空置、管理维修等各种问题，减少了农民出租成本，这为洪山模式中的公租房适度控租奠定了基础。

第二，改变当前的单一补贴模式，采取依据收入分层补贴模式。入住率低的另一原因可能是补贴程度低的问题，一些收入较低的人群不愿申请。在补贴总额一定的情况下，可依据申请人群的收入分层，针对不同收入人群分层补贴，可将一些收入较低的人群纳入其中。

第三，准入机制中，适度调整面积标准与收入标准，注重两种标准之间的关联性。显然，家庭人均面积低于8平方米的准入条件过于苛刻，一般会出现“应保未保”的问题，因为这类家庭收入来源大多有限，很大程度上导致收入线形同虚设。而收入标准明显存在过高问题，已超过了武汉市2010年的家庭平均收入水平，从收入条件来看，存在“保不应保”的问题。因此，目前的洪山模式应将面积标准调整到13平方米（最低标准的基本住房面积）或16平方米标准（廉租房标准），适当降低收入准入标准。

第四，准入机制中，对新就业职工可以“鼓励拼租，平摊租金”的方式增加公租房的吸引力。如对新就业职工，对于愿意两人拼租的申请者可考虑酌情减免物业费等激励手段。市场租金在政府给予30%的补贴后平摊到两个共同申请人后大大降低保障对象的租房负担，其价格优势增加了公租房的吸引力。

第五，选址应调整为到产业工业园区等通勤成本低的地方。由于居民的住房实际支付能力，不仅需要考虑居民的实际可支配收入，更应考虑既定房源与申请人员工作地址之间所产生的通勤成本，包含交通成本和时间成本。因此，当前公租房定价高或补贴低的原因，可能并非可支配收入是否可支付，实质为交通成本和时间成本所产生的原因。

注：本文受教育部人文社会科学研究规划项目“中国城镇公共住房政策研究”（项目批准号：10YJA790038）资助。

4.城中村改造项目工作排期 篇四

一、基础工作

1.组建城中村改造项目成员小组；（地产公司）2.制定城中村改造项目的初步计划；（地产公司）3.协调村中相关人员；（地产公司、村委会）4.收集郑州市关于城中村改造项目的相关规定和资料；（地产公司）

二、前期工作

1.与城中村所在街道办事处建立沟通机制，促进整个项目推进；（地产公司、办事处）

2.办事处相关人员协助公司人员进驻村中，逐户进行入户调查；（地产公司）

3.对村中土地、房屋现状进行取证留底；（地产公司）

4.出具基本摸底情况汇总表（拆迁补偿面积、户数、人数、房屋权属状况）；（地产公司）

三、协议签定

1.公司起草关于城中村改造项目意向；（地产公司）2.与村委会干部和街道办事处相关人员沟通，听取村委会和街道办事处的意见；（地产公司、村委会、街道办事处）3.公司根据街道办事处和村委会对于意向的意见反馈，撰写城中村项目改造的合作协议书；（地产公司）

4.无异议后，公司与街道办事处和村民委员会签署城中村改造项目的合作协议书；（地产公司、村委会、街道办事处）

5.起草城中村项目拆迁安置补偿方案；（地产公司）6.与村委会干部和街道办事处相关人员开会，对拆迁安置补偿方案进行讨论并形成修改意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

7.公司根据街道办事处和村委会的意见对拆迁安置补偿方案进行修改；（地产公司）

四、村委会协调村民代表形成决议

1.街道办事处起草“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（街道办事处）

2.街道办事处派人协助村委会选取村民代表（10户1代表）；（街道办事处、村委会）

3.召开村民代表大会对合作协议书和拆迁安置补偿方案的内容进行讨论和传达；（街道办事处、村委会、村民代表）

4.征得村民代表的同意后签署“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（村委会、街道办事处）5.决议签署后，进行公示；（村委会、街道办事处）

五、上报郑州市城中村指挥部纳入计划

1.公司准备需要上报市城中村改造项目的资料（1、村、组领导班子名单；

2、村、组改造工作机构人员名单；

3、村、组各类土地、人口、建筑物等基本情况调查统计资料；

4、村、组改造建设方案；

5、开发商的资质等级证明、工商执照、资金证明、开发业绩等；

6、村、组与开发商签订的联合改造协议；

7、拆迁安置补偿方案及经济分析；

8、村民大会或代表会议决议；

9、街道办事处意见；

10、土地部门手续办理进度情况）；（地产公司、村委会、街道办事处）2.街道办事处将相关资料上报区政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

3.街道办事处将相关资料上报市政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

4.区、市政府、指挥部下发城中村改造项目的批复；（区、市政府指挥部）

六、土地确权

1.提供测量、确权等相关资料；（区土地局）2.土地局工作小组进驻村里测量；（区土地局）3.土地局出测绘数据和定界图；（区土地局）4.以村里名义向土地局申请土地确权工作；（区土地局）

5.协助土地局下发四邻确权通知书；（区土地局）

七、用地控规设计

1.公司准备申请设计要求所需要的资料（1、市政府关于城中村改造项目的相关批复；

2、城中村现状基本资料，包括村人口、户数、改造总用地面积、各种用地面积；

3、土地部门确认的村、组现有土地面积，使用性质等；

4、拆迁安置补偿方案；

5、合作协议书）；（地产公司）

2.区城中村指挥部对基础资料进行审查后提出书面意见；（区城中村指挥部）

3.受到申请后，规划分局工作进行现场踏勘，拟写设计要点，报市规划局用地处及主管领导签字；（区规划局和市规划局）

4.委托测绘队现场测量定界；（市规划院）5.出具规划定界图；（市规划院）6.签订设计合同；（市规划院）

7.与设计单位交流，现场踏勘，收集资料；（市规划院）

8.下发设计任务书；（市规划院）

9.提出控制性详细规划初步方案；（市规划院）10.控规初步方案审查，反馈意见，设计院修改；（市规划院）

11.控规中期方案（修改过）；（市规划院）12.区规划局组织市规划局进行评审；（市规划院）13.出具控规文本（定稿）；（市规划院）14.市规划局下达控规批复；（市规划局）15.办理建设用地选址意见书；（市规划局）16.办理建设用地规划许可证；（市规划局）

八、项目可行性研究

1.项目前期的实地踏勘，周边环境及配套调查；（地产公司）

2.周边市场楼盘调研；（地产公司）3.项目测算；（地产公司）

4.出具项目可行性研究报告；（地产公司）

九、集体土地变国有土地

1.上报市土地局的资料整理；（区土地局）2.市土地局地籍处受理；（市土地局）3.对土地面积进行核准；（市土地局）4.土地利用处审核；（市土地局）5.出土地边界图；（市土地局）6.讨论审核；（市土地局）7.领导签批；（市土地局）8.大厅公示；（是土地局）9.办理国有土地证（土地从集体变为国有）；（市土地局）

十、土地挂牌

1.整理相关资料上报土地局；（市土地局）2.土地储备中心受理；（土地储备中心）3.土地交易中心受理；（土地交易中心）4.设定唯一条件挂牌；（土地储备中心）5.交纳保证金；（地产公司）6.摘牌；（地产公司）7.交纳契税；（地产公司）

8.签订土地出让合同；（地产公司）

十一、拆迁

1.取得土地使用权证；（地产公司）

2.成立拆迁指挥小组（街道办事处、村委会、地产公司）；

3.逐户签订拆迁补偿安置协议；（地产公司、村民、街道办事处）

5.光明村城中村改造项目汇报 篇五

（2015年11月）

一、基本情况

卧龙寺街道光明村现有6个村民小组，676户，2318人。近年来随着城市化进程不断加快，大量土地由市级重点建设项目征用，人均耕地不足0.3亩。2010初年，按照市委、市政府要求，和区委、区政府关于加快城中村改造的实施意见的安排部署，区上启动实施了光明村城中村改造项目。涉及拆迁村民共计676户，拆迁面积342.561亩，22.8万平方米，分为村民安置区和商住开发区两部分。

安置区位于天燃气储备站以东，红星美凯龙以南，新冠森家居建材城以西，行政大道以北。占地88.994亩，建8栋33层高层，总建筑面积26万平方，其中三产用房及商业用房面积4.6万平方米，计划总投资5.2亿元。于2013年5月开工建设，2014年12月主体封顶，目前正在进行内外装修，计划2016年三月投入使用。商住开发区位于电力设备厂以东，陇海铁路以南，西铁物资供应站以西，陈仓大道以北。项目占地253.567亩，总建筑面积75.9万平方米，其中，住宅面积54.1万平方米，医院8.4万平方米，商业2.7万平方米，地下停车场8.5万平方米，其余2.2万平方米为相关配套，总投资16亿元，目前正在办理开工手续，预计2016年年初主体开工建设。

改造项目实施4年多以来，在市委、市政府和区委、区政府的坚强领导下，在时任张敬元常务副市长的直接关心指导下，市改造办、区委主要领导，区政府主要领导和项目包抓区级领导汪文岐常委，给与了项目大力支持和全面指导，为光明村改造办和街道办事处强力推进项目提供了有力支撑。到目前为止，安置楼主体全面完工，装饰装修及管网铺设工资正在进行，已累计投入

各项资金7亿多元。

二、改造情况

从2010年改造工作启动，到2011年拆迁开始，再到2013年建设工程全面推进，4年多的时间里，光明村改造办公室按照“积极推进、稳妥实施，民生优先、带动发展”的理念，坚持依靠群众为先导，统一思想为基础，直面矛盾务实作为，协调各方解决问题，以加快推进的势头解决项目实施中的困难问题，确保改造工程顺利有序开展。

一是凝聚共识，夯实改造工作基础。光明村地处城市周边，先后多次经过土地征用，累积的问题不少，社情民意较为复杂，当初对改造争议较大，改造的群众基础并不牢固。街道办事处坚持注重以理服人、以情感人、以发展的前景信服人，广泛宣传、分层次会议、重点人干部包抓、个性问题灵活处置，从2011到2012年启动关键期，先后召集村级三委会、村组会、群众代表会、党员干部会、专项问题会200多次，区委李兴安书记、包抓领导汪文岐常委先后多次面对面和干部群众做工作。办事处抽调班子成员和优秀干部，面对不明真相的村民围堵，甚至谩骂殴打，村民先后越级赴省、市、区集体上访达20多次，上访人数最多时超过300人，都做到直面矛盾，冷静处置，真情化解，随着改造前景规划的在群众观念中的不断明晰，个性问题切实解决，小组间利益的平衡调整，村民情绪逐渐平复，对改造有了普遍共识，建立了和干部的理解信任。2013年改造工程建设以来，基本上没有发生越级上访和不稳定事件，保障了改造工程加快推进。

二是科学规划，全力保障村民利益。对于改造方案，认真借鉴区内外改造经验，坚持因地制宜科学制定。先后拿出了3套方案，交于村民讨论。参照代家湾村改造58+18模式，村民不满意，要求增加商业面积。工作组召集村两委会、村民小组、党员代表会议30余次，与开发企业反复磋商，决定在安置区以外的陈仓大道北繁华地段为村民增加建设一座大酒店，比代家湾村改造略

微增加三产面积的光明村改造方案，得到群众支持，改造方案得以确定。大的改造方案确定后，具体操作过程中的实际问题成为焦点，改造领导小组选派科级领导干部进村入户包抓，逐小组开会研究讨论，到意见大反应强烈村民家中征求意见，坚持实事求是，具体问题具体分析，从细节入手，研究落实了独生子女户、70岁以上老人奖励等等问题。对于资产整合问题，树立整村理念，按人口和现有土地，人均占有耕地面积，地多的分钱，地少的用货币购地，有效的化解了小组间的利益问题。

三是严守纪律，坚持阳光规范操作。始终把实现好、维护好最广大群众的根本利益作为城中村改造工作的出发点和落脚点。曾两次调整提高庄基地附属物补偿标准。坚持阳光拆迁，统一拆迁，货币补偿，分组拆迁办法，提高了拆迁安置的综合效率。采取将拆迁面积人口综合考虑，在过渡期里发放各类补贴，由村、街道联系房源，自愿就近安置过渡，对民房丈量，村民身份界定，困难户核实均张榜公布，杜绝暗箱操作，选房开展工作顺利开展。对于一些村组在干部主观上缺乏大局意识，目光短浅影响拆迁安置的行为，采取党组织诫勉谈话，工作纪律约束，晓以利害，端正认识，引导其成为改造的积极因素。工作领导小组下设的办公室、信访组、综合组、丈量组、收房组、算账组等机构坚持贯彻市、区要求，在强力推进工作的同时，坚持做到财务严格管理，资金规范使用，坚决杜绝浪费和滥用，目前未出现违规违纪问题，干部扎实的作风得到了村民的支持信任。

三、问题建议

目前，光明村城中村改造工作阶段性任务已经顺利完成，村民回迁加快进行，商用面积建设即将实施，但还存在一些实际困难，恳请市政府解决。

一是建议协调解决国开行对光明村城中村改造项目贷款资金。

二是建议免收由征收办主导的光明村城中村改造项目商业

开发部分的配套费3000万元。

6.大洋城中村改造项目四期地块一 篇六

为依法实施大洋城中村改造项目四期（地块一）建设范围内的国有土地上房屋征收，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、征收范围

具体以经盐城市规划局确认的大洋城中村改造项目四期（地块一）征收红线图为准（附图）。

该项目共计征收232 户，其中：住宅183户，非住宅49户，房屋现状建筑面积约25321平方米。

二、征收单位

房屋征收部门：盐城市亭湖区住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：盐城市亭湖区人民政府大洋街道办事处、盐城信荣房屋征收服务中心、盐城市天湖房屋征收服务中心。

三、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、盐城市人民政府关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》（盐政发 [2012]135号）、《盐城市人民政府关于 市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）、《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）、《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）及相关配套政策文件等规定。

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。

四、征收时间

具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、征收补偿与安置

（一）征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择货币补偿方式的被征收人可选择资金结算凭证补偿方式，资金结算凭证补偿方式按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）文件执行。

（二）征收补偿标准

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括： 1．被征收房屋价值补偿费

由法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

2．搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准为：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的补足1000 元；

（2）办公、教学等用房每平方米15元；

（3）仓库、生产及营业性用房每平方米20元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定；

征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3．临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，依法给予临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：每月每平方米10元，每月临时安置补偿费低于300元的，按300元/月给予补偿。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人责任不按期履行新房交付手续的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4．停产停业损失补偿费

（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿。具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。房屋被征收前的效益原则上按房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根 据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我市实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%—5%计算。

（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的（且实际用于经营并依法纳税），根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

5．装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木等价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产评估机构通过评估确定。

（三）补助和奖励 1．补助

（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予一次性补助，具体标准为： ①被征收房屋补偿安置面积在90平方米（含）以下，且被征收房屋为平房的，按被征收房屋补偿安置面积增加15%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

②被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下，且被征收房屋为多层房屋的，按被征收房屋补偿安置面积增加10%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

③被征收房屋补偿安置面积在90平方米以上的，按被征收房屋补偿安置面积给予每平方米600元的一次性补助。

（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。具体补助标准为：①重大疾病补助10000元（包括：癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）；其他类疾病补助5000元（含在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）；②残疾补助（残疾认定必须持有残疾证）：

一、二级残疾的补助10000元；

三、四级残疾的补助5000元。③对三无、五保户、低保家庭（须提供民政部门有效证件）补助10000元；对特困职工、低保边缘人员补助5000元（特困职工须提供市、区总工会有效证件）。

（3）实施房屋征收应当给予被征收人《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。2.奖励

被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予签约和让房奖励。具体标准为：

①按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米计算。

②根据签约和让房的先后顺序，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法以征收部门在现场发布的相关公告为准。

被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。

（四）安置房 1．安置地点及套数

大洋城中村改造项目四期改建地段安置房源184套。其中：建筑面积70平方米左右的1套、90平方米左右的81套、110平方米左右的77套、130平方米左右的25套，项目最终提供的房源套数与实际签约需求数相一致。

2．安置房价格及非机动车车库价格

安置房价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》确定后由征收部门予以公布。非机动车车库价款以物价部门最终核定价为准，由被征收人与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》时，直接向房屋建设单位支付结算。3．住宅房屋安置面积补助

住宅房屋被征收人选择产权调换的，如被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下的，给予住宅房屋安置面积补助，按下列标准执行：由平房安置到多层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加；由平房安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积15%的标准增加；由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加，增加部分安置房的价格按安置价结算。

4．安置房选择顺序

按照签订补偿协议和搬家让房先后顺序双积分确定选房顺序，本着“先签先搬、优先选择”的原则，先签协议并搬家让房的被征收人优先选择安置房源。设定签订协议及搬家让房各占300分，按签订协议及搬家让房先后顺序得分之和排定安置房选房次序，第一名签订协议及第一名按约定搬家让房的分别得300分，依次每递减一户减一分，分值高的优先选房；分值相同的，由先签订协议的被征收人先选房。具体选房时间另行公告。

被征收人在征收部门规定的时间内，到安置房开发建设单位办理购房手续。

（五）未登记建筑的补偿

对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定处理。具体按照《盐城市市区国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（盐规[2011]55号）和《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）文件规定认定处理。

（六）征收最低补偿

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费和奖励）低于市区征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照市区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型的同类地段经济适用房价值等因素确定，最高不超过30万元。

执行最低补偿标准的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范围内购买54平方米左右的安置房，54平方米以内的购房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收实施单位支付;超过54平方米的部分，按安置房市场基准价购买，由被征收人支付。被征收人不再享受经济适用房补助和廉租房补助。

自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积小于30平方米的，以及劈卖、析产后无墙界的房屋，不执行最低补偿政策。但对符合独立分户条件、具有市区户口、已婚，且配偶双方在市区均无其他住房的被征收人，符合最低补偿条件的，经审核确认，并在征收现场公示无异议后，按照最低补偿标准给予被征收人补偿。

（七）住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、租赁公共租赁住房（含廉租住房）条件的，应当按照盐城市区住房保障的有关规定给予住房保障。

（八）被征收房屋计户方法

1．征收私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户。2．租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。3．征收非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。

六、征收评估

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的通知》和《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》规定执行。

七、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（一）被征收人选择产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给建设单位。补偿费与购房款差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差后，产权调换房屋权属归被征收人所有。

（二）被征收人选择货币补偿

选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付 房屋征收补偿费。

八、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请亭湖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

九、强制执行

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由亭湖区政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它事项

被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。

征收实施单位和拆除实施单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。

7.城中村改造项目建设方案 篇七

1工程概况

康家村动迁基地项目位于共康路、刘场路处, 本项目规划总用地面积面积10.51万平方米, 其中地上住宅及公共配套建筑面积21.27万平方米, 地下建筑面积7.6万平方米;结合基地条件综合分析, 考虑业主及规划部门提出的具体要求, 本着一次设计分期开发的原则, 经过多次方案比较。

该地块通过房地产开发商筹集资金建造, 因此会存在很多以拆迁安置为主的户型都只有牺牲户型的舒适度, 增加可售面积来实现地块利益最大化, 所以在设计过程中会出现一些问题, 只有在过程中不断的沟通解决来避免很多问题的出现。

2户型设计分析

在当今房地产市场上, 90平方米做三房两厅一卫基本上算是标配, 它也成为了市场的主流, 卧室都在10平以上, 厨房不低于6平, 阳台、卫生间都不会低于5平, 这样的面积大小刚好适合一家三口, 不会觉得拥挤, 属于“精致两房, 舒适三房”, 这种户型设计多半都是以“方正”为主, 朝向也都尽量朝南;后来由于房价的攀升, 使得一些急于需求的购房者无法购“三房”, 促使开发商为了满足购房者对“三房”的需求, 市场出现了80平三房两厅一卫的户型, 其实是将原本做两房的户型设计改成三房, 卧室会出现不足10平, 厨房和卫生间5平左右, 而客厅的阳台仅3平左右, 相比90平三房户型, 居住的舒适度大打折扣;本项目因城中村改造的特殊性及根据村民的需求, 要求主卧室不得小于12平方、起居室不得小于20平方、厨房不得小于6平方、卫生间不得小于3.5平方等, 得出以每人每室45平方米的拆迁补偿政策;户型设计以满足拆迁村民要求为前提, 按一室户45平方米、二室户90平方米、三室户135平方米、四室户180平方米 (含公摊面积) ;比一般动迁房的要求优越的多, 住宅套型设计均好, 平面布局紧凑。

由于村民原来居住模式主要为多代同时居住的特点, 周围都以亲戚为主, 所以家庭规模较大;拆迁后户型的变化必然导致大家庭的拆分, 带来家庭结构和生活的变化;由于大家庭的居住模式及户型拆分的必然性, 导致村民对住宅的需求具有既分又合的特点。针对这个特点的户型要求, 但是在户型设计过程中, 采用化整为零的方法, 预先考虑今后户型发展于合并的多种可能性, 合理地布置结构于设备体系, 设计出一系列户型“元素”, 可进行各种组合的需求, 做到户型与空间使用的灵活与便利;例如:村民家庭分到A单元中的A1三房和A2两房, 经过家庭成员生活各方面考虑, 希望能住在大套型中, 设计充分考虑到居民的需求, 在分隔墙中一段设计为可拆建墙体即砖墙。且根据城中村的特性分析出住宅用途可分为村民自住和出租两种形式, 自住以大、中套为主, 出租以小套为主的特性, 可将两房中的一间客卧合并到三房中, 原两房改变为一室一厅可供出租;对于小户型住宅设计来说, 空间利用率要求较高, 设计考虑将南阳台 (生活阳台) 设计为半敞开的住宅空间, 居民可将南阳台充当扩大的生活空间, 可做为茶室、健身等多功能复合空间。

2.1细化设计

(1) 公共空间的面积不宜太大, 否则会直接影响到公摊面积, 会给村民带来利益损失;所以在设计中我们将消防电梯与防烟楼梯间合用前室, 防烟楼梯间前室利用外窗采用自然通风采光且解决占用空间问题。 (2) 首层单元入口将住户与其他送货及服务人员入口独立分开, 信件及快递采用背投式信设计, 在住户入口的大厅内设计休闲区域及管理人员。 (3) 同时在设计时, 考虑到今后施工程序的便捷, 将平面中的核心筒、卫生间、门厅等区域设计模数统一。

2.2户型组合

在设计初期考虑到“一梯二户”公摊面积大, 户型品质相对较高, 浪费空间;而“一梯四户”公摊面积小, 户型品质相对差, 户型之间存在着遮挡;综合上述原因得出“一梯三户”的平面布局较为适用于经济型的拆迁安置住房, 所以我们提出以一梯三户为主力户型, 将比例占量较少的一房、四房采用一梯四户、一梯八户、一梯二户。并且在方案设计中考虑到村民会采用自住和出租形式, 所以尽量将自住与出租分开设计。

该项目属航空限高区域, 并且为了减少公摊面积提高得房率, 综合考虑后将住宅建筑设计高度均按18层;每单元都配有两部电梯, 且都满足地方住宅规范中要求的担架电梯需求, 同时两部电梯在使用上也比较便捷。

2.3户型平面设计

住宅平面设计有户型设计和公共空间设计两大块组成, 而户型设计按功能分为卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间;由于它们使用功能的不同, 因此对每个区域的面积要求也有所不同。在同一面积段的户型设计中, 以控制不同户型建筑面积的差异, 客厅和卧室的开间调整为同一尺寸为原则, 保证住房分配时的均好性;严格控制建筑面积及房间的开间尺寸, 户型布局中以起居室联系其它活动单元, 所有房间均有自然采光, 并至少有2~3个开间的朝南面, 各户型均动静分区、主次分区、干湿分区, 功能齐全, 设施完善。

2.3.1中小户型设计

中小户型住宅的概念以居住空间数量来界定不超过3个, 即两室一厅、一室一厅;若以面积来界定, 建筑面积在90平方米以内;主要考虑居住人数为1~3人;在本次设计中我们将两房主卧室做到不小于12平方米, 一房卧室不小于11平方米, 让居民能够在舒适的房间休息, 并且将主要卧室都朝向南面, 有着良好的自然采光、通风条件;卧室主要作为休息之用所以需要安静, 因此将它与厨房、餐厅等活动最频繁的区域严格分开, 来确保休息的人安心休息, 并且离入户门较远, 保证了卧室的私密性。

起居室:一房由于面积的限制无法设计到舒适的起居室, 两房以上均南向布置;厅的形状采用最合理的长方形, 将客厅餐厅相连, 即能保证客厅的充足采光, 且春夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房设计靠入口最近一侧, 使垃圾及菜进出方便, 不污染其它房间。卫生间设计靠近卧室以方便家人来使用, 并按明卫来设计, 且干湿分离;设置通风管道避免将卫生间的异味带到其他房间内。

2.3.2大户型设计

大户型住宅的概念以居住空间数量来界定为4~5个, 即三室两厅、四室两厅等;若以面积来界定, 建筑面积大于90平方米;起居室和餐厅的设计与中小户型厅的形状有所不同, 即采用横厅的方式, 考虑到大户型多数为三代或以上同堂, 人口较多, 活动区域需要较大且尽量减少走道浪费的空间;同时也考虑到对通风要求更高的居民的需求, 北向卧室的墙体经过与结构专业协调, 修改为可拆建墙体即砖墙, 这样可改造为南北向通厅, 将北向卧室改建在南向。

3结束语

城中村改造问题目前在大中小城市已经普遍存在, 它需要解决历史上很多的遗留问题, 关系到老百姓的切身利益, 同时还要解决一个村级经济未来的发展问题, 这是难的两大问题。如何设计集村民安置及商业配套于一体的现代化住宅小区, 来打消村民们对于动迁安置房设计较“低档”的疑虑, 这就需要方案充分考虑多元化、现代化、个性化的居住需求, 实现追求舒适、合理、多功能的户型设计。

摘要：以城中村改造工程康家村动迁基地项目方案户型设计为例, 通过户型方案设计研究, 分析城中村建筑户型设计的特点, 以利于对城中村改造顺利的推进。

关键词：城中村改造,户型设计,可变空间

参考文献

[1]DGJ08-20-2013/J10090-2014住宅设计标准.

[2]GB50096-2011住宅设计规范.

[3]上海市保障性住房建设导则 (经济适用房篇) .

8.推进“城中村”改造若干探索 篇八

关键词：黄冈市；“城中村”；城市化

中图分类号：Ｆ061．5 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0161－02

一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象

随着经济发展、经济全球化的到来、“城市经济、城市化”是当今社会各级政府领导所关注的重要内容之一。至2005年底，黄冈城区人口达到27万人，城区规模已达29平方公里，城市化率达36．5％；城市道路“8纵10横4出口”的网络格局已形成，城市道路总长由53公里增加到80公里，城区公共绿地面积达到94．2万平方米，建成区绿化覆盖率达到33．5％。同时，规划部门有力配合了土地资本运营工作，促进了房地产业的迅速发展，为人民群众创造了良好的生活和工作环境，为全市创建和谐黄冈，加快城市化进程起到了积极推动作用。在黄冈市城市化快速推进中，“城中村”的现象也越来越严重。

所谓“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。

近几年来，随着黄冈市城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村落，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

二、“城中村”存在的问题

“城中村”是城市化进程中、发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又缺少力度。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

（三）人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地，职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，空气质量下降。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约城市发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。

（五）村民素质较低，就业问题严峻

由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上以出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍存在游手好闲、不思进取等现象，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”這种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高。但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，造成村民高不成低不就，游手好闲，无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。

近些年，黄冈市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

三、解决“城中村”问题的建议和对策

“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是黄冈市城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，如珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造；广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业；深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对黄冈市的实际情况，在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则

规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合

必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。

此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。

（三）“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

（四）“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。

农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集體资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。因此，只有把政府调控与市场运作相结合，才能解开这一难题。如资金的运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本。通过市场运作，收到好的经济效益。

9.城中村改造项目建设方案 篇九

凡涉及城中村改造的建设项目，申请办理规划选址、建设工程规划许可、土地转（征）用、供地、土地权属登记等手续前，须到太原市城中村改造工作协调领导组办公室（以下简称市城改办）取得前置审查意见，方可到相关部门按原程序报审。市规划局、市国土局在受理上述申请时，应认真核查申报材料，无市城改办审查意见的，不得受理。

城中村改造建设项目，取得建设工程规划许可证后，须向市城改办提出申请，按程序办理施工许可证后方可开工建设。工程竣工后，须到市城改办办理建设工程竣工验收备案，方可办理房屋产权登记。

城中村改造项目审查、前置审查内容

（一）建设项目选址意见书前置审查内容：

1、申报主体是否合法。

2、是否在城中村改造用地范围内。

3、批准的城中村改造建设方案（包括旧村村民宅基地房屋拆迁安置方案、城中村改造分期实施计划、城中村改造项目整体投资测算）.4、单体项目落实安置村民、拆除旧村的具体计划。

5、市政府的优惠政策是否可以落实到村集体经济组织或村民身上。

（二）土地转（征）用、供地、土地权属登记前置审查内容：

1、申报主体是否合法。

2、建设项目选址意见书。

3、立项文件。

4、属于安置村民项目还是发展经济项目，安置村民项目用地与发展经济项目用地的比例是否符合批准的城中村改造建设方案。

（三）建设工程规划许可前置审查内容：

1、建设项目选址意见书。

2、土地使用证。

3、拆迁安置村民的数量是否符合城中村改造建设方案。

4、《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》及其它有关协议和文件。

（四）申领施工许可证需提交的资料：

1、建设工程用地许可证。

2、建设工程规划许可证。

3、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件。

4、中标通知书及施工合同。

5、施工图纸及技术资料。

6、施工组织设计。

7、监理合同或建设单位工程技术人员情况。

8、质量、安全监督手续。

9、资金保函或证明。

10、其他资料。

（五）建设工程竣工验收备案需提交的资料：l、工程竣工验收报告。

2、工程施工许可证。

3、施工图设计文件审查意见。

4、单位工程质量综合验收文件。

5、建设工程质量检测报告和功能试验材料。

6、规划、公安消防、环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件。

7、施工单位签署的工程质量保修书。

8、商品住宅的 《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

9、法规、规章、规定必须提供的其他文件附件：①、太原市城中村建设项目规划、土地、建设手续办理流程及说明。②、太原市城中村改造建设项目规划申报表（建设项目选址意见书前置）.③、太原市城中村改造建设项目规划申报表（建设工程规划许可证前置）.④、太原市城中村改造建设项目用地前置申报表。⑤、太原市城中村改造建设项目规划前置审查表。⑥、太原市城中村改造建设项目用地前置审查表。⑦、城中村宅基地房屋拆迁补偿安置协议（示范文本）.⑧、城中村集体土地房屋拆迁安置补偿监管协议（示范文本）.城中村改造建设项目规划、土地、建设手续办理流程说明

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出年度改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人）,成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

10.城中村改造项目建设方案 篇十

巨鹿县城中村、棚户区、危旧房和旧城区改造

办法（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为提高我县城中村、棚户区、危旧房和旧城区改造（以下简称“四改”）的科学性和时效性，进一步改善城市容貌，完善城市功能，提升人居质量和品位，优化土地配置和空间布局，促进中心城区又好又快发展，根据《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令【2012】第5号）《邢台市人民政府印发关于加快推进城市棚户区、城中村、危旧房和旧城区改造意见（试行的通知）》（邢政字【2012】第9号）等文件精神，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条 本办法所称城中村，是指在县城规划区和经济开发区范围内，符合《巨鹿县中心城区土地利用规划》，使用集体土地，并以居民委员会或村民委员会为组织形式的行政村及所辖自然村。具体包括北街、南街、一里庄、湾子、东刘庄、司庄、柴尚庄、梁园、柳林、尼庄、东王庄、南贾庄、木匠庄、东马庄、东郭庄、小马庄、庙王庄、闫庄、草迷杨、东张庄、东韩庄、西韩庄、西王杨、西张庄、西徐庄、西街、辛寨、前塔口、后塔口、铁刘庄、瓜刘庄、白寨共32个村或居委会。

本办法所称棚户区是指县城规划区内，集中连片简易结构房屋较多，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋建成年限较长，使用功

能不全，安全隐患突出的居住区域，其中二层以下危陋建筑占地面积在60%以上区域。

本办法所称危旧房是指县城规划区内，房屋建成年代较长、经鉴定为危房的居住区域。

本办法所称旧城区是指县城规划区内，未列入城中村、棚户区、危旧房改造范围的以居住建筑为主的区域，原则上应为1980年以前建筑占60%以上的成片区域。

本办法所称安置房，是指按照规定的拆迁补偿安置标准,用于安置居民的新建住宅、商业或居委会、村委会办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。

第三条 县征收办负责组织“四改”项目范围内房屋征收与补偿工作。可委托实施单位。对实施单位的征收补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。

县住建局是棚户区、危旧房和旧城区改造项目的责任主体，也是棚户区、危旧房和旧城区改造项目房屋征收及补偿工作的具体实施单位。

巨鹿镇和经济开发区是城中村改造项目的责任主体，也是城中村改造项目房屋征收及补偿工作的具体实施单位。

县发改、国土、规划、城管、人防、消防、地震、环保、气象、监察、审计、财政、工商、税务等部门应当按照各自的职责分工，互相配合，保障“四改”项目顺利实施。

第四条 对“四改”范围内确需整合工业、办公、仓储等用

地用于整体开发的，按照相关规定和程序调整城市规划及用地性质后，可纳入改造范围，但征收补偿标准应区别对待。

第五条 对于阻路或位于城建重点项目建设范围内的“四改”项目，优先与纳入年度计划的道路或城建重点项目捆绑实施。

第六条 “四改”工作提倡多村联动、联片开发，按照“路到路、边到边”的原则，高起点规划、高标准建设。

第七条 应将改造区域内的文物古迹、历史建筑及其周围环境的保护纳入改造规划和计划。

第二章 审批程序

第八条 列入“四改”规划范围且改造条件成熟的项目，按如下程序实施改造：

1、勘测定界。规划部门依据城市总体规划、控制性详细规划的要求确定项目改造范围；国土部门对项目改造范围内的土地权属和土地性质予以确认；发改部门出具项目立项批准或符合国民经济和社会发展年度计划的证明；项目实施单位委托相应资质评估公司进行房产评估，评估费用由中标开发企业支付；

2、规划设计。规划局出具规划条件，项目实施单位委托具有甲级资质的设计单位编制修建性详细规划（总平面图和效果图）。规划设计应划定回迁安置房的范围、规模、面积等。规划部门按要求对设计技术指标进行审定。设计费用由中标开发企业支付；

3、项目审议。项目实施单位提出改造申请，制定总体改造方案和房屋征收补偿安置方案，提交县政府常务会议审议；

4、招商签约。项目经县政府常务会议审议通过后，项目实施单位组织公开招商，并与中标开发企业签订改造协议；

5、征收补偿。项目实施单位从县财政或开发企业拆借资金后，开展项目范围内的房屋征收和补偿工作，收回并注销土地、房屋权利证书及其手续。国土局收储土地，依法供地；

6、建设安置房。开发企业需向项目实施单位缴纳回迁安置保证金（原则上不低于安置房建设资金的30%），根据安置房建设进度，分期返还保证金。开发企业拆借给项目实施单位的征收补偿资金可冲抵回迁安置保证金；

县政府建立安置房建设审批绿色通道，各审批部门对安置房建设实行“提前介入”和“缺件承诺办理制”，对报批材料不全，但不影响审查的应提前介入审查，先行受理，并对下一环节出具正在办理手续证明，申报单位向受理审批单位出具限期完善报批手续承诺书。

安置房和市政基础设施开竣工时间要优先于商品房开发建设开竣工时间。

7、商品房开发。对“四改”开发部分不具备审批条件的，参照市管理方式，进行行政处罚后，纳入正常管理。

第三章 土地管理

第九条 城中村改造原则上不突破原村庄建成区范围和用地规模。城市道路、公共绿地等公益性设施需占用村庄建成区土地的，可在城中村改造时予以置换。

第十条 城中村改造用地纳入全县用地计划。城中村用地范围

内有合法手续的集体建设用地，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地，分年度按计划安排用地指标，依法进行征收。

第十一条 城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完征转手续，也可根据村庄整体规划条件和审定的规划方案分期分批办理供地手续。

第十二条 城中村改造范围内用于安置原村民或居民住宅用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。村民或居民自愿申请以出让方式取得安置用地的，土地出让金可以按政府确认评估地价的40%缴纳，按照收支两条线原则，扣除相关规费后由项目实施单位用于村民或居民安置等。

第十三条 “四改”范围内的开发用地以招拍挂公开出让方式供地。开发用地出让前，项目实施单位将回迁安置方案函告土地储备中心，在土地出让时将回迁安置方案一并公告。获取出让土地使用权的开发单位即为回迁安置承建单位。

第十四条 土地出让金收益由项目实施单位提出申请，按照其使用相关规定，优先用于村民或居民安置、社会保障、公益事业及市政基础设施建设等。

第十五条 土地一级开发实行利益承诺制。项目实施单位与开发企业签订改造协议时，可明确开发企业的合理利润（原则上应为实际投入开发成本的15%）。土地一级开发企业未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入土地收储成本，从土地出让收益中支付。

第四章 房屋征收与补偿安置

第十六条 “四改”征收补偿实行货币补偿和安置补偿两种方式，由被征收户自由选择。

第十七条 “四改”补偿内容包括5项：

1、土地补偿。按照不超过合法用地面积的0.6倍比例置换安置房；置换的安置房可按市场销售均价兑换补偿金。

2、房屋补偿。由相应资质评估机构按照房屋结构、成新、用途等因素评估确定；补偿金可按成本价回购安置房；

3、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照被征收房屋的建筑面积每平方米每月补助3元，一次性发给3个月的临时安置补助费；选择安置补偿的，按照被征收房屋的建筑面积每平方米每月补助3元，发放至新安置房屋竣工验收之日后6个月。对于达到入住条件，被安置人不按时入住的停发临时安置补助费。

4、搬迁补助费。选择货币补偿的，按照每户2000元给予一次性补助；先拆迁后建设安置房的，按照每户4000元给予一次性补助；先建设安置房后拆迁的，按照每户2000元给予一次性补助。

5、停业停产损失。非住宅房屋和住宅房屋临街用作营业用房的，临街商业经营、餐饮娱乐等服务行业按照合法营业面积每平方米100元一次性支付停业停产损失补偿金；临街生产加工、仓储、办公和不临街的经营用房按照合法营业面积每平方米50元一次性支付停业停产损失补偿金。

第十八条 在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并将房

屋腾空搬迁的，前30%的户每户奖励3000元，其后50%的户每户奖励2000元，最后20%的户每户奖励1000元。

第十九条 房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内，任何单位和个人采取新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当行为增加补偿费用的，不予补偿；

对违法取得的宅基地不予认定，并依法无偿收回，对违法建筑依法进行拆除。

第二十条 安置楼房达到的入住标准为：防盗门、墙体刮白、水泥地面、塑钢门窗、网线（有线电视、电话、宽带）入户、水电暖配套齐全。

第二十一条 在实施拆迁前，房屋征收实施部门与被征收方签订的《房屋征收补偿安置协议书》比例应达到总征收户数80%以上，并报县征收办备案。

第二十二条 征收协议书签订后，被征收人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，或在规定的征收期限内，房屋征收实施部门与被拆迁人、房屋承租人经协商不能达成补偿安置协议的，提请法院强制执行。

第五章 优惠政策

第二十三条 “四改”范围内回迁建设项目涉及的行政事业性收费和政府性基金，按文件规定全额征收并上缴财政管理。县财政部门待城中村回迁安置项目竣工验收后一个月内，按照《邢台市人民政府办公室印发关于进一步加强和规范政府非税收入管理意见 的通知》（邢政办〔2010〕44号）规定，将行政事业性收费和政府性基金由财政按照其用途拨付给项目实施单位使用。

县政府法定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

第六章 监督管理

第二十四条 未经批准，任何单位、企业、村集体、个人等都不得与开发单位或个人签订改造协议。凡私自改造的项目，有关部门要按照职责严肃查处，并不得办理任何手续。

第二十五条 对“四改”过程中，弄虚作假，侵占、私分和破坏国有、公共或农村集体资产的，由有关部门责令主管人员和直接责任人赔偿经济损失；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十六条 “四改”工作人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第七章 附 则

第二十七条 本办法由县征收办负责解释。

以前本县有关城中村、棚户区、危旧房和旧城区改造方面的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。