庄浪县房地产市场现状

庄浪县房地产市场现状（精选6篇）

1.庄浪县房地产市场现状 篇一

房地产市场现状调查报告

一、调查背景

随着现代生活水平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题就成了市民十分关心的问题。为使广大市民对房地产有一个客观的认识，来做此房地产市场调查。

二、调查基本情况

（一）调查目的(1)确定用户接受房地产公司装修服务的可能性及哪些用户希望获得装修服务；

(2)确定装修服务的内容和费用预算范围及用户对装修服务的要求；

(3)确定用户对现有住房的满意程度及理想中的住宅类型。

（二）项目执行情况

本次调查历时一个月（2010/9/07－2010/10/07）。

调查实施时间为9月7日至10月7日，调查方法为街头拦截式访问。根据实际情况，我们此次调研发放问卷220份，收回217份，有效问卷为185份，问卷有效率为85.3%。调查实施自始至终都进行了严格的质量控制，督导员（由调研所核心成员担任）对调查过程进行了全过程检查、督导，并对完成的问卷进行了100%的检查，实施主管对验收后的问卷进行了30%的复核。

数据处理和制图、制表使用SPSS和EXCEL软件。

（三）被访者基本情况

在185个有效样本中，男女比率约为1：1。

被访者年龄大体集中在55岁以下人群中，其中30岁以下55.6%，31～45岁26.7%，46～55岁11.1%，56岁以上6.7%。

被访者职业分布广泛，但主要集中在制造工业（18.9%）、政府公务员（16.7%）和商贸企业（10%）。

本次调查对象的收入水平处于中上等水平，其中家庭年收入为50000元的被访者占70.9%，50000元以上的为23.2%。

三、调查结果

（一）威海市居民住房基本状况

1、居民有对现住房状况满意，不满意比例约为1：1。其中35.7%居民对房屋质量表示满意，有43.6%的居民觉得物有所值。

2、居民投资在总资产中所占比例：份额相当可观

本次对于“投资在总资产中所占比例”的调查中，我们发现，多数居民都将一部分为数不小的资产进行投资，用钱生钱，提高自己的资产总量。其中，投资份额为20%以下的被访者仅有21.4%，而占到21%~50%比例的有接近一半（47.1%），投资份额多于一半（51%~80%）的被访者有22.5%，与相当少的基本持平，而将几乎全部的资产（81%~100%）都用来投资的被访者只有6%。

投资数额的大小取决于很多因素，个人的偏好、总资产的数目、宏观环境的变化等等都是原因，对此，我们将在以下的调查结论中进行进一步的解释。（图表略）

3、居民选择投资方向的信息依据：利益第一

本次调查中，被访者在选择投资时，最重视的因素是投资方式的“利润回报情况”，有66.5%的被访者选择了此项。很显然，投资的直接目的就是取得利润回报，因此虽然是“利益第一”，但也是无可非议的正当理由。同时，有43.2%的被访者选择了“政府的政策法规”，理性的投资者当然要重视客观的外部环境的因素。另外，“行情走势”也被作为一种重要的参考影响着投资者的决策，有36.8%的被访者支持此项。而投资者们对相关的“投资咨询机构的信息”则持不信任的态度，仅有5.9%的被访者选择了此项。

（图表略）

在对不同收入层次的被访者的进一步研究中，我们发现，家庭月收入在2001~5000元的被访者对“政府的政策法规”的参考度最低，只有38.0%；而家庭月收入在5000元以上的被访者则对“利润回报”更加重视，他们中有78.9%选择了这一项。

（图表略）

而在不同年龄层次中，年龄在46~55岁的被访者更重视“政府的政策法规”（53.8%），在清一色的“利益第一”中显得从容和理性。

（图表略）

同时，投资者在这个方面也存在性别上的差异：女性对于“行情走势”的信任度（52.4%）要远远高于男性（28.7%）。看来，女性的判断相对于男性来说更加依赖比较直接和表面的信息。

（图表略）

4、投资者获得投资信息的途径：电视、报刊杂志是主要渠道

电视作为中国老百姓最普及的娱乐休闲方式，无疑是所有信息传播的最好媒介，投资信息也不例外。在本次调查中，有65.9%的被访者是通过“电视”来了解各种投资信息的。另外，有50.3%的被访者选择了从“报刊杂志”上获取投资信息。

“亲戚朋友介绍”（30.3%）和“网络”（27.6%）是另外两个较受青睐的信息获取途径。他人的亲身体验可能是最令人信服的参考信息，但是又因为个人的差异性又不可尽信。而“网络”作为时髦而有效的媒介是效率较高的信息渠道之一。

（图表略）

性别差异在这里仍有所体现。在上面结论的基础上，女性在对“各种专业投资机构”的信任度（15.9%）明显高于男性（8.2%）。她们更容易将信任赋予所谓“专业人士”。

（图表略）

我们的进一步研究结论还显示，在以上的信息获取途径中，年龄差异也很明显。35岁以下的被访者对“报刊杂志”和“网络”的钟情要高于其他年龄段的被访者。年轻的他们是不会放过这两种既时尚又有效的信息渠道的。而对于36~45岁的被访者来说，他们对于“亲戚朋友介绍”的依赖度要远远高于其他的年龄层。他们正处于事业的高峰期，社交圈广阔，从这个途径获取信息也比其他年龄层的人来得方便而可靠。

5、影响投资决策的因素：“预期回报”和“自有资金状况”唱主角

在问及“影响投资者做出投资决策的主要因素”时，有接近半数的被访者选择了“预期利润回报”（51.4%）和“自有资金状况”（44.9%）。利润的因素在与投资相关的方面总是占据了十分重要的位置；而对自身因素的分析也是投资者理性的另一个表现。还有一部分被访者选择了“个人偏好”（28.6%）和“投资环境”（27.0%）。现代人的个性鲜明在投资方面也有体现。

（图表略）

6、投资时遇到的主要问题：信息不对称让投资者挠头

在本次调查中，“投资信息是否及时以及可信度问题”使投资者最为头疼，有44.3%的被访者选择了此项。信息不对称现象存在于各个领域，并且对决策的正确性的影响很大。在投资方面，这个问题仍然存在。同时，对“个人理财能力”的不自信也是影响投资者作出投资决策的障碍之一，有39.5%的被访者被这个问题所困扰。

（图表略）

（二）威海市居民的投资意向

1、投资者对目前投资状况的满意度：多数投资者持乐观态度

本次调查显示，61.1%的被访者对目前的投资状况是满意的，而仅有38.9%的被访者表示悲观。

2、重新选择投资的方向（期望投资）：“房地产”和“实业投资”翻身 在问及目前投资状况不满意的被访者“如果您重新进行投资会选择什么投资方向”时，有42.5%的被访者选择了“房地产”，同时有30.1%的被访者选择了“实业”，都大大高于现有投资中的比例。而在现有投资中比例很大的“储蓄”和“保险”，此次都表现平平，未能吸引投资者的目光。

对于这种结果，首先是由于投资者身处威海这样一个“最适合人类居住的城市”，面对不断飙升的房价，无法抗拒这样一个投资的黄金产业；而“实业投资”也同样是由于其较高的回报率赢得了更多的关注；同时又因为“储蓄”和“保险”都具有风险低收益也低的特点，投资者不必在这两个领域调整。

3、对各类投资的综合评价：“房地产”和“实业投资”赢得高分

在本次调查的被访者对各种投资形式做的根据收益与风险的综合评价中，“房地产”赢得了最高分3.60分（满分为5分），紧随其后的是“实业投资”，得分为3.51分，这些较为具体的实物性的投资兼有收益高和风险小的特点，是公认的最优秀的投资领域。而其他的如“储蓄”、“保险”、“基金”、“外汇”和“债券”都得到了一般的评价，得分在2.50分左右。另外“股票”和“期货”因其高风险得分较低，只分别得到了2.28分和2.12分。

四、小结与建议

（一）关于各种投资方式的思考

储蓄和保险这两类较为传统和常规的投资方式已经丧失了一种强烈的吸引力，投资者渐渐将目光远离了它们而转向新的领域。如何在旧瓶里装新酒是个难题。

储蓄的相对平静和低调同国家的宏观调控政策是息息相关的，在目前的扩大内需的大环境下恐怕难以有新的起色。但是换个角度，这未必是一件坏事。居民们将资金从银行中转移出来，无论是于己于国都是有积极意义的。投资意识的改变标志着居民整体上经济头脑的转换，而其对我国经济发展所起到的积极作用也将在今后的一段时间内给老百姓带来实惠。

对于保险业来说，这样的调查结果既说明了保险观念在老百姓心目中根深蒂固的地位，也说明了其后劲不足。因此，保险业的改革势在必行。另外，在中国加入WTO这样一个大背景下，面对国际保险业大鳄的挑战，本土的保险业也将不得不进行自身的完善和改进。而这样的局面势必带给保险业许多动力，也必将潜移默化的给老百姓们的投资意识中为保险又增加了一枚重重的砝码。

房地产和实业投资的热度非常，本次调查的结果已经很明确的表明了这一点。房地产在投资者中的人气是与威海的客观环境分不开的。这给房地产开发商的启示在于，房子盖好了并不只是用来住的，也是可以用来升值的。因此在楼盘的促销中可以以此作为一种新的卖点，吸引广大投资者的投资性消费。而对于实业投资，可能更多的要靠投资者们自身对机遇的敏锐性和运作能力了。

在本次调查中，股票和期货这两类风险较大的资本运作的投资方式在广大市民的头脑中已经不是理想的投资方式了。这与我国的资本运作机制的规范和完善有很大的关系。暴利的机会越来越少，投资者们也就理性的选择了放弃。

债券、基金和外汇等其他的形式则还未深入老百姓的头脑，这些方式由于收益不高、不易操作或者概念相对模糊而未能成为主流的投资形式。因此对于这些投资方式的推广和宣传是下一步可以做的工作。

（二）关于投资决策的思考

市民们对于每一项投资方式的关注，主要集中于“预期利润回报”上，这也符合投资的最根本的目的，也是最客观的信息。而其他的外部信息诸如“政府的政策法规”和“行情走势”的影响也是不容忽视的。但恰恰就是这些投资者最关心的问题成为了他们在进行投资决策时遇到的最大的问题。因此，各媒体，特别是电视和报刊杂志这些最受投资者关注的媒体，要加强对各种投资信息的发布和进行一些大方向上的指导，相信可以使投资者的眼界更加清晰。

“个人理财能力”也是投资者遇到的问题之一，而同时“个人偏好”又是投资者作出投资决策的主要依据之一。投资者们一方面对自己的能力持怀疑态度，另一方面又根据自己的主观意愿进行投资，这可能是造成投资失败的主要原因之

一。因此，投资者要及时而主动的为自己充电，提高自己的决策能力，不要一味的跟着感觉走，要用客观而理性的给自己找路。

（三）关于投资专业机构的思考

本次调查中，“投资专业机构”提供的关于投资的信息和决策建议都没有得到投资者们的认可。这个行业的年轻和弱小可能是造成这种结果的原因。因此，这些专业机构应当尽快扩大自己的影响，在投资这个广阔又具潜力的市场上找到自己的空间；同时还要争取与政府的密切关系，根据政策及时调整自己的经营方式和理念，以达到与投资者双赢的结果。

在调查中，女性对于这类专业机构的信任度要远远高于男性，所以他们可以把女性作为突破口，逐步的吸引大众的目光。

2.庄浪县房地产市场现状 篇二

㈠推广旱作农业技术, 粮食生产稳步增长

从2005年开始, 引进示范推广了全膜双垄沟播技术, 实现了集雨、保墒、增温的有效统一, 显示了抗旱增产的巨大威力, 成为提高粮食产量、促进农民增收的关键措施。据统计, 从2005年~2013年庄浪县已累计推广旱作农业技术214.08万亩, 总增产粮食51.16万吨 (马铃薯已折主粮) , 总增产值10.74亿元, 新增总纯收益5.5亿元, 实现了较高的经济效益和社会效益。2013年完成旱作农业秋覆膜面积70.52万亩, 全县建成万亩以上示范区23个, 千亩以上示范点48个。全县实现了玉米、马铃薯种植全膜化, 为全年粮食稳产增产打下了基础。

㈡培育优势特色产业, 基地规模迅速扩张

坚持把果品作为主导产业, 畜牧、马铃薯、蔬菜作为区域特色产业来抓, 加快标准化生产基地建设。果品产业:以打造优质苹果生产及出口创汇基地为目标, 2013年新植红富士苹果12.9万亩, 全县累计达到48.5万亩, 挂果园面积达到15万亩, 苹果总产量达到20万吨, 总产值达到6亿元。马铃薯产业:坚持以发展“种业大县和产业强县”为目标, 狠抓脱毒种薯基地建设和产业开发;2013年全县建成马铃薯产业基地39.5万亩, 全部采用“庄薯3号”脱毒种薯播种, 平均亩产鲜薯2566.6千克, 总产鲜薯101.4万吨;建成一级种薯繁育基地2万亩、二级种薯繁育基地8.1万亩, 共生产优质脱毒种薯22万吨;加快推进马铃薯产业体系建设, 形成了马铃薯“引育繁推、产供加销”一体化产业开发格局, 建成种薯储藏窖252座共3.35万平方米, 延伸了产业链条;成功举办了第20届中国杨凌农业高新科技成果博览会马铃薯新品种“庄薯3号”推介会;“庄薯3号”被评为“全市十大养生产品”入围产品;截至2013年底, 具有独立知识产权的马铃薯新品种“庄薯3号”累计在甘肃、青海、宁夏、陕西、新疆、内蒙古、山西7省区56个县 (区) 推广应用2499.72万亩, 新增总产值89.2亿元, 全面提升了“庄薯3号”推广县 (区) 马铃薯产业的质量和效益。畜牧产业:按照“加快发展肉牛、做大做优生猪、配套现代科技、完善产业体系”的发展思路, 调整结构, 优化布局, 配套科技, 以小区建设为载体, 着力转变生产方式, 积极推进标准养殖, 引导养殖业持续向规模化、集约化、产业化方向发展;2013年, 全县累计建成标准化养殖小区75处, 各类养殖大户达到8900户, 规模饲养占总饲养量的比重达到78%;全县牛、猪、鸡饲养量分别达到16.1万头、62.2万头和250万只, 出栏量分别为5.6万头、31.2万头和160万只;肉、蛋、奶总产量分别达到3.2万吨、1.3万吨、1800吨。蔬菜产业:把发展设施蔬菜作为调整农业产业结构、增加农民收入的突破口, 按照“发展城郊设施蔬菜、果园套种高原夏菜”的思路, 通过集约化育苗、供苗, 大力发展设施蔬菜和高原夏菜基地建设;全县建成了水洛李碾、良邑李咀、万泉霍李、南坪大庄、岳堡崔家、朱店河北6个设施蔬菜生产专业村, 使全县设施蔬菜面积达到4580亩, 其中日光温室580亩, 塑料大棚4000亩;并建成了水洛河下游沙田西瓜、葫芦河流域果菜间作套种、万泉镇万亩无公害蔬菜基地、城郊设施蔬菜基地4个蔬菜集中示范区, 带动全县种植蔬菜11万亩, 总产蔬菜23.39万吨, 极大地丰富了城乡居民的菜篮子, 增加了农民收入。

㈢依托水洛河川示范园区发展, 带动能力持续增强

水洛河川现代农业示范园区涉及庄浪县水洛、良邑、南坪、朱店、万泉5个乡镇54个川区村, 规划总面积4.34万亩, 计划建成集优质果品、设施蔬菜、畜禽养殖等于一体的现代农业高科技示范园。目前, 该示范园建成烜源万头肉牛小区1处, 天成、富牛、精祥聚千头肉牛小区3处, 修建标准化牛舍40栋, 建青贮池4处共3.8万立方米, 配套大型揉丝机4台, 年可育肥出栏肉牛1.5万头;建成田间产业路14千米, 延伸修建北滨河路1.34千米, 并配套了排水边沟, 建成排洪渠2条共800米、灌溉渠5000米;建成标准化果园1.22万亩, 架设防雹网棚500亩, 建成果园产业沼气池128口, 建成沼气管理房85座, 配套沼气杀虫灯20个, 建立沼肥示范田300亩;建成日光温室30座、热镀锌钢管塑料大棚330座。园区的发展与壮大, 加快了区域特色优势产业基地建设步伐, 带动项目区及周边乡镇3.2万户农户持续增收, 经济、社会、生态效益显著。

㈣壮大农业龙头企业, 产业效益显著提升

依托当地优势特色产业发展, 注重因地制宜, 深挖传统优势农产品潜力, 积极发展培育农业龙头企业, 近几年, 新建、改 (扩) 建鑫喜淀粉、贡禾苹果醋加工、鑫盛源养牛等龙头企业20户, 组织申报市级农业产业化重点龙头企业19家, 全部被市农业产业化领导小组办公室认定为“市级农业产业化重点龙头企业”, 银海、鑫喜2户淀粉加工企业被评为“省级农业产业化重点龙头企业”。目前, 全县共有省级重点龙头企业3家, 市级重点龙头企业29家, 庄浪县宏达淀粉加工有限公司生产的“茂源牌”马铃薯水晶粉条被评为“2012年全国农产品加工业投资贸易洽谈会金奖”和“茂源牌”马铃薯精淀粉及水晶粉条被认定为绿色食品A级产品, “茂源牌”商标被评为“甘肃省著名商标”;甘肃娇芸食品有限公司生产的“娇芸”牌食醋被认定为“平凉市知名商标”“甘肃名牌产品”;甘肃银海淀粉有限公司以“庄薯3号”为原料生产的银海牌马铃薯精淀粉被认定为“甘肃名牌产品”, 为壮大企业经营规模, 延伸产业链条, 提高农民产业收益发挥了重要的龙头带动作用。2013年, 龙头企业实现销售收入66787万元, 上缴税金470万元, 净利润7336万元, 带动全县7.4万多农户持续增收。

㈤强化服务体系建设, 农业科技彰显实力

农业技术推广体系是农业社会化服务体系和国家对农业支持保护体系的重要组成部分, 是实施科教兴农战略的重要载体。经过多年的努力, 庄浪县已初步形成了比较健全的农业技术推广体系, 农业技术推广事业有了长足的发展。目前, 庄浪县现有农业技术推广机构50个, 其中:县级5个, 乡镇45个, 现有农业技术推广人员479人, 县级204人, 乡镇畜牧站、区域站135人, 乡镇农业服务中心140人。县、乡农业技术推广机构在农业新技术引进、试验示范和推广应用, 开展技术培训和咨询, 提高农民素质, 推动农业和农村经济发展, 发挥了重要作用。积极开展农作物新品种引进、试验、示范、展示和繁育推广工作, 加大“三品一标”认证力度, 提高科技入户率。

㈥创新农业经营体制, 生产方式加快转变

坚持抓合作、促流转, 经营模式加快转变, 把大力发展农民专业合作经济组织, 加快农村土地流转作为促进农业增长方式转变, 实现农业生产组织化、标准化、规模化的重要抓手, 制定发展实施意见, 出台系列扶持政策, 加强指导服务工作。紧紧围绕全县优势特色产业, 以专业村和基地为依托, 积极鼓励、引导和扶持种植、养殖、加工、销售大户组建农民专业合作社, 创办农业龙头企业等规模经营主体, 实现合作社在优势特色产业领域全覆盖, 逐步形成“产业推动合作社, 合作社带动产业”的良性发展模式, 促进全县农业经济的发展。截至目前, 全县共有农民专业合作社265个, 其中:省部级示范社3个, 市级示范社18个。

㈦开展农业技能培训, 农民素质明显提高

认真围绕新农村建设工作实际, 以促进农村发展、农业增效、农民增收为根本目的, 培养出一批农村实用技术人才。全年累计举办各类培训班256场 (次) , 发放宣传资料13.2万份、施肥建议卡4.6万份, 培训技术骨干1568人 (次) , 培训农民8.2万人 (次) , 确保每户有一个技术明白人。积极开展农业科技培训和农村劳动力职业技能培训工作, 农广校联合县人社局、工会等培训单位, 以果园管理和家畜 (禽) 饲养为重点, 在全县各乡镇共培训农民5.09万人 (次) , 开展农村劳动力职业技能培训102期共15816人。

二、存在的主要问题

总体上看, 庄浪县农业现代化起步迟, 还存在一定的困难和问题:一是特色产业基地建设还相对滞后, 规模效益不明显, 骨干龙头企业数量少, 龙头企业集群发展程度不高, 名牌产品少, 科技支撑作用不突出;二是缺少农产品专业批发市场, 市场流通体系不完善, 资金投入明显不足, 产业优势不明显;三是劳动者素质与市场需求不相适应, 组织化程度低, 职业选择余地不大, 大量有文化有知识的青年农民“外流”, 客观上弱化了农业从业人员的素质。

三、对策

今后, 要继续加快农业经营体制创新, 大力发展特色农业, 以加强基地建设、做大做强农业龙头企业、积极发展农民专业合作经济组织、培育主导产业、打造产品品牌、强化信息技术服务等来提升现代农业的发展水平, 推动农村经济的发展和农民收入的大幅提高。

㈠优化产业布局, 兴建标准化生产基地

立足县域资源优势, 调整、规划好农业生产结构和布局, 按照布局区域化、经营集约化、服务系列化、管理现代化的要求, 不断提高标准, 发展壮大果品主导产业和马铃薯、畜牧、蔬菜等特色产业的生产基地, 实行集约化、规模化生产, 尽快形成有竞争力的产业体系。

㈡扶持龙头企业, 发挥示范带动作用

围绕主导产业, 积极鼓励、扶持、引导和培育, 通过多种形式, 整合资源大力发展农业龙头企业, 发展壮大龙头企业的实力和后劲, 特别是对发展基础好、品牌优势强、科技含量高的重点龙头企业加大扶持力度, 进行重点建设, 发挥带动作用, 提升产业效益。

㈢发展现代农业, 全力打造品牌工程

按照市场需求, 因势引导、因地制宜地发展特色农业、生态农业和高效农业。发挥“中国梯田化模范县”得天独厚的优势条件, 在百万亩水平梯田上, 发展形成区域性主导产业。同时, 重点培育一批地方特色优势产品, 实施品牌工程。通过媒体宣传, 组织农产品参加全国、全省农展会、博览会、洽谈会等形式, 提高知名度, 促使更多的农产品品牌、名牌去抢占市场, 达到立足本地, 辐射全国的目的。

㈣创新经营方式, 完善市场流通体系

提高专业合作社和个体经营协会的管理能力和经营水平, 努力延长特色农产品的生产加工链条, 提高农民的组织化程度, 创新经营方式, 加强经营主体与基地间的沟通, 使众多分散的小规模生产经营者联合起来形成统一的、规模化的利益联合体, 实现规模效益, 增强市场竞争力, 达到增加农民收入的目的。

㈤强化信息服务, 提升农民综合素质

加强农业信息网络基础设施建设, 充分发挥农村信息公共服务网络工程的作用, 及时向农户传递有效信息, 引导农户重视科技在农业生产中的应用。全面实施科技兴农战略, 鼓励龙头企业在推进标准化生产、建立科技开发基地、加强技术改造等方面成为科技创新的主体, 为农民专业合作组织、种养大户直接提供信息服务, 真正发挥信息资源在农业产业化发展中的作用。同时, 要加强劳动者的技能培训, 着力提高农村劳动力的综合素质, 加大农业新品种、新技术的示范推广, 使广大群众深切享受农业科技的转化成果。

㈥加强农产品质量监管, 建立长效监管机制

3.庄浪县房地产市场现状 篇三

文章作者：应城市房„ 文章来源：《应城学刊》总第17期 更新时间：2009-12-2 9:17:29我市房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2007年、2008年全市房地产投资达3.03亿元，房地产业已成为推动我市经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我市房地产市场持续健康地发展，现对我市房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、我市房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1.房地产开发企业蓬勃发展。由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全市具备三级资质的房地产开发企业只有2家，且是国有企业;到2008年底开发企业已发展到14家，其中拥有三级及以上开发资质的企业5 家，三级资质以下的企业9家。

2.房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大、基础设施投资加快、旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2007年完成房地产开发投资额22176万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再创新高达24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3.房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以城区为主，城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2008年城市房地产开发投资额约占总投资额的72%，长江埠和东马坊两地约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额逐年减少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投资的减少，促进了住宅商品化程度的逐渐提高。

4.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快;另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占资金来源的比重逐年上升。

（二）房地产市场需求状况

1.房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我市房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年-2008年销售面积分别为50万㎡、79万㎡、31万㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面积仅2977㎡。在商品房住宅销售调查中，90-110㎡户型住宅占销售总额的45.4%，110-160㎡户型住宅占销售总面积的30.83%，90㎡以下户型占12%，130㎡以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2.个人消费成为市场需求的主体，市内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2006年，全市个人购房面积达45万㎡，占销售面积的85%；2007年个人购房面积达72万㎡，占总销售面积的92 %。个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2008年个人购买住宅面积达27万㎡，占个人购房总面积的95%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是市内居民，基本以自用为主。

3.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年以前商品住宅平均售价约750元/㎡，2008年平均售价约2100元/㎡，上升了180 %。

4.存量房交易活跃，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占总交易起数的97.5%，房改房约占住宅交易起数的13%。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我市房地产市场存在的主要问题

一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

二是市场化运作不规范，政策性的土地协议出让、拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

三是房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

四是房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

五是城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

六是市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

七是房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定

1.房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等方面的竞争。为谋求发展做大做强，我市企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2.房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法贷借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我市房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这群中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢？我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110㎡户型、城区80-100㎡户型)是今后几年的开发主流。现在政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急。

3.供需趋于平衡，价格相对稳定。因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2008年的供应量放大较快，据调查显示，14家开发企业到11月底的销售总量为31万㎡，空置面积(待售面积)有1.3万㎡，存量较大，这预示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现、开发结构的调整、旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。另据2008年11月对14家开发企业的调查资料显示，2008年商品住宅销售平均价格约为2100元/㎡，较去年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔

城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。新一轮城市总体规划确定了以南区为城市主中心区，以长荆高速为依托，形成四纵二横的规划布局结构；对外大交通构架将打通与周边各省市的交通瓶颈，基本形成以武汉为中心的城市圈，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，城区与黄滩镇的空间、布局不断接近，城乡对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿线及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。同时，旅游业资源稳步推进愈显深厚，城市品位大大提高，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民前来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，这将给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。

四、对策建议

1.建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本市房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2.加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构，有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

3.完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大对房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

4.坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

5.加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我市市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务、政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我市城镇贫困户有485户，解决和改善这些贫困户的住房问题是当务之急。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

6.加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我市目前情况看，房地产服务业需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠、合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

7.促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房 经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。

社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈

技术上没什么说的，从宏观上没法分析。

4.新乡市房地产市场现状及发展分析 篇四

关键词:房地产;市场状况;营销手段;新乡

在20全球经济危机的大环境下,我国连续出台了一系列刺激消费和拉动内需的措施,其中也包括针对房地产的各项救市政策,主要集中在降息、降税、经济投入等方面。央行从年9月16日起到年底,连续5次降息,且下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月22日晚,相关部门也共同出台了一系列刺激房地产市场的政策:如个人首次购买90m2及以下普通住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税;个人销售住房暂免征收土地增值税;房贷最低首付款比例调整为20%等。以“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”为代表的新一轮房产救市政策的推出放宽了二套自住房贷款限制,加大对中低价位、中小套型普通商品房建设项目的信贷支持、取消城市房地产税等。除此以外,为了应对金融危机,政府还实施了“一揽子”计划,把扩大内需、振兴产业和科技支撑结合起来,仅国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的就占32%。

1 各级地方政府措施

中央的措施只是在宏观层面上,具体到每个省、市,因为各地的情况不同,各地方政府也因地制宜,在宏观政策下做出了进一步的调整,调整措施主要分为放宽条件、调整公积金贷款政策、减税和降低准入门槛4种。Www.11665.CoM

1.1 放宽条件

南京市在2008年第一季度放缓了土地推出的节奏,淡化了开竣工时间,南京国土资源局在7月建议今后控制未来单宗用地规模,降低单幅地块的出让金总额,并延长出让金额较高地块的付款期限。天津和武汉也在随后的土地拍卖中减少了近一半的供应。上海在此轮调整中略显稳重,它的方式是对现行基准地价进行重新评估,而这样一来土地价格将有更新的机会。

1.2 调整公积金贷款政策

河南省政府2008年8月23日召开经济运行会议,会中提出购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例由目前的30%调减为20%,最高贷款额度根据各市房价情况将适当提高,贷款期限可延长20~30年,住房公积金交付人在全省范围内,可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。

1.3 减税

为促使楼市回暖,各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策,以期市场重回健康的轨道。如福州对契税减半放宽预售:在一定条件范围内,可享受契税减半征收等相关税收优惠政策,放宽预售许可证门槛,缩短了开发商回笼资金的周期。重庆则规定凡该市农村居民,在重庆首次购买一套建筑面积90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其购房单价在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下的,免征契税。而长沙推行的是货币补贴,具有经济适用住房购买资格的城市居民,在购买普通商品房时,由政府给予货币补贴、基础设施配套费、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。

5.庄浪县房地产市场现状 篇五

目录 引言

一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场发展

2、合肥市房价一路走高

3、商品房总体上供小于求

4、合肥各区域房价现状

5、规模化开发主导市场

6、卖方市场渐变买方市场

7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

二、合肥潜力购房消费者特征分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年龄消费者购房意向分布

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收入消费者购房意向分布

5、中高学历群体成为购房主力

三、总结

引言：

2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。

2012楼市的走向如何呢？眼下，房价下跌之声不绝于耳，无论是手握土地、手握房产、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测2012年。但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。希望本研究能够为合肥市房地产现状及前景提供参考和分析。

一、合肥市房地产发展现状、房地产市场发展

2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。

新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。、合肥市房价一路走高

近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。

此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。

3、商品房总体上供小于求

据合肥市房产局相关人士介绍，2012年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。

需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约200万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。

4、合肥各区域房价现状

目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米5000－7000元之间，当然也不乏类似绿城 · 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米8000元以上高档次楼盘，均价在每平方米5000元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。

随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。

5、规模化开发主导市场

经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。

6、卖方市场渐变买方市场

在20011年国庆节期间举办的合肥房展会上，发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的 “ 卖方 ” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。

7、五大因素推动房价上涨

其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很快。2002 年以前，合肥市城区面积为 130平方公里，人口为 137 ． 95 万。但 2002 年行政区划调整后，根据合肥市千亿元规划，到 2010 年城区面积将增加到 280平方公里，人口将增加到 300 万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2005 年的一个市场特征之一。有关土地供应的政策会越来越规范，加上 2005 年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至 100 多万元。小区的建筑成本会因此相应提高。其次，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。

此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。

为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建 50 万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实，房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在 10% 左右。但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。

其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡

供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，根本无法满足市民的需求。

虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到 10 万平方米，与总销量存在巨大差距。房地产的投资已处于高位运行，市场供需双方的矛盾依然突出。业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从根本上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。因而，政府多提供廉价房成为 2012年中低收入者的一大期待。业内人士认为，合肥房地产市场仍然处于培育期，合肥房地产自 2002 年快速增长，相当一部分是恢复性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。也就是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。加上开发商的背景不同、竞争能力不同，2005 年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。商业地产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。2005 年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位 , 而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，可以看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产 2005 年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。2005 年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。

其四是区域连动因素的影响。从近两年的走势看，房价上涨具有区域性特征。长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价出现补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍然存在想象空间。

其五是产品结构高档化的影响。一方面，合肥居民自身消费结构不断改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于 2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。

据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完成交易额39亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。

二、合肥市场潜力购房消费者特征分析

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

市场需求仍有强大的增长后劲，本次调查结果显示：2005年初有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较2002年上升１８．７％。而且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比2002年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，2002年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而2011年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。

2、不同年龄消费者购房意向分布

购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？ 研究分析2012住房消费市场在以下方面发生了变化：

一是低龄化群体需求上升，表明2012年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；

二是2012年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；

三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，2012年高层、小高层需求略有上升；

四是2012年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。

从不同年龄层住宅需求来看，2012年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在2012年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元以下的群体。

4、不同收入消费者购房意向分布

３０岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。

合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。

5、中高学历群体成为购房主力

六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。

高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。

三、总结

房子是刚性需求，什么时候都需要，目前合肥房价也处于相对合理的空间，合肥经济发展以及投资需求增多，还会上涨，但不会再像往年涨势太大。国家提出的廉租房将会调和下激烈的房地产市场。使房地产稳中慢涨的健康经济做努力。房地产会在近两年内平稳，有一定的涨幅，但不会太大。促进合肥市房地产的发展持稳。

成教2012届造价专业的赵振

函授学号是2010140830198

6.庄浪县房地产市场现状 篇六

关键词：粮食作物,生产现状,持续发展,建议

关键饲:粮食作物;生产现状;持续发展;建议

庄浪县位于甘肃东部六盘山西麓, 地处东径105°46′～106°23′, 北纬35°03′～35°28′, 海拔1405米～2857米, 年均气温8℃, 无霜期142天, 年降雨量350毫米～450毫米, 属典型的大陆性温带干旱半干旱季风气候, 其特点是热量丰富, 日照充足, 干旱少雨, 蒸发强烈, 昼夜温差大。全县土地总面积1553平方公里, 耕地面积7.6万公顷, 已建成梯条田6.72万公顷, 土地平坦, 土层深厚, 具有发展粮食生产的优势。为了促进全县粮食生产稳定持续的发展, 在对该县粮食生产现状进行分析的基础上就今后发展粮食生产提出一些建议, 以供参考。

一、庄浪县粮食作物生产现状

多年来全县小麦、玉米、马铃薯的种植面积相对稳定, 近年来随着我国西部大开发战略的实施, 通过退耕还林还草和农业产业结构的调整, 这三大类作物总播种面积虽略有下降, 但整体变化不大, 粮食作物总播种面积基本稳定在5.0万公顷左右, 以1996年～2006年十年为例, 粮食作物种植面积最大年份2000年为5.77万公顷, 最小年份2003年为4.86公顷, 相差不足20%。其中, 主栽作物小麦、玉米、马铃薯平均种植面积4.5万公顷, 约占粮食作物种植面积的90%;其次是谷子、糜子、豆类等杂粮类作物, 还有一些传统作物如荞麦、莜麦等, 仅在个别地区零星种植, 总体面积不大。2006年全县农作物播种总面积为7.003万公顷, 粮食作物播种面积4.92万公顷, 总产量1.28亿公斤。其中, 小麦、玉米、马铃薯播种面积4.554万公顷, 总产量1.24亿公斤。由此可见, 粮食作物在该县经济中的地位仍处主导地位, 尤其中小麦、玉米、马铃薯三大作物的可持续发展对全县农业经济的发展有着举足轻重的作用, 是当前农业稳县及实施科教兴农的基础和关键。

庄浪县经过农技推广部门、种子部门的多年不懈努力与相互间大力合作, 通过种子工程的实施, 使各乡、村的粮食作物良种覆盖率大幅度提高, 全县良种覆盖率高于95%。2006年秋播落实小麦良种530万公斤, 良种覆盖率超过97%, 种植品种以兰天系、平选系、庄选系、中梁系为主;春播玉米杂交种统供包衣种子26万公斤, 良种覆盖率达100%, 种植品种以金穗1号、沈单16、酒试20、富农1号、豫玉22等为主;马铃薯良种覆盖率达100%, 特别是近年来脱毒微型薯的种植又有了较快发展, 种植品种有陇薯3号、庄薯3号、克新2号、费乌瑞它、青薯168;杂粮作物良种覆盖率也高于90%。

二、庄浪县粮食作物生产中存在的问题

㈠粮食作物种植总面积偏大, 产量低而不稳, 年度间变幅较大庄浪县粮食作物播种面积常年在5万公顷, 占农作物总面积的70%, 但近年来个别地方还在扩大种植面积, 其中多数为旱地。以2006年为例, 在全县6.107万公顷的耕地中, 旱地达6.04万公顷, 占总耕地的98.9%, 由于投入大, 产出低, 难以适应现代农业高产、优质、高效的要求, 当年农业人口人均粮食作物产值仅为416元。目前的现状是每年大量的劳动力和资本投入在这种低产出、低回报的耕作管理中, 既浪费了有限的人力、财力资源, 更重要的是难以适应现代农业高产、优质、高效的要求。

该县大部分地域是山区, 属干旱或半干旱地区, 农业生产基本上是沿袭传统的小农耕作方式。并且农业生产基础脆弱, 山多川少, 人多地少, 靠天吃饭, 抵御自然灾害能力较弱。尤其是进入20世纪90年代以后, 该县旱、涝、冻、雹等自然灾害频繁发生, 病虫害呈加重趋势, 导致粮食作物产量低而不稳, 年度间变幅很大, 降水较好年份粮食丰产, 旱年灾年则粮食大减产。

㈡粮食作物生产投入滞后, 科技储备不足一是现有种植品种滞后, 缺少优质、高产的品种配套体系。虽然该县粮食作物良种覆盖率近年大幅度提高, 但现有主栽品种总体上仍存在抗逆性差、抗病虫害能力逐年降低、适应性不广的问题。当地的旱、雹、冻害, 多种病虫害频繁发生, 已成为制约该县粮食生产的最重要因素。如1996年～2006年庄浪县出现了长时间的持续干旱, 2006年全县农作物受害面积高达6.2万公顷。庄浪县的降水集中在7月份～9月份, 此时生产上如遇连续阴雨天气, 常造成马铃薯晚疫病大发生。其次, 就主要粮食作物现有种植品种的品质而言, 缺少当前市场上需求的专用型、加工型的高附加值品种, 产品用途单一, 导致生产效益低下。并且在熟性上缺乏早、中、晚配套的品种, 农民选择种植的余地有限, 难以满足市场对产品多样性的需求。二是生产技术落后, 管理粗放, 缺乏实用农业生产新技术。农民普遍采用传统的小农耕作管理模式, 生产上缺少行之有效的先进实用的栽培技术、科学施肥技术、田间管理技术及病虫害综合防治技术, 大多数农民对于科学种田、精细农业、绿色农业、订单农业、观光农业还只停留在感性认识阶段。三是粮食作物生产成本逐年加大, 生产效益降低, 生产上未形成产业化经营模式。由于受市场上农资、农药、种子等价格上涨的影响, 粮食作物成本呈逐年上升的趋势, 而且该县粮食作物生产成本高于相邻县域及省外平均水平。加上受耕种模式、生产观念、种植品种等多种因素制约, 在种植上缺少整休规划管理, 致使生产无规模、无特色, 市场信息滞后, 基地建设规模小, 主导产业科技含量低, 农产品品质不高, 缺乏深加工产品, 加之市场体系不健全, 难以形成产业化经营格局。四是粮食作物用途单一, 商品化程度低。长期以来, 该县粮食作物生产主要用于满足当地城乡人口的口粮需要, 玉米及部分杂粮用于饲料, 只有极少量鲜食玉米、早熟马铃薯被当作商品出售, 少量大豆、马铃薯用于深加工制成粉条、淀粉、豆制品等, 由于缺少优质专用加工型品种, 总体商品化程度很低。五是农业劳动力综合素质低。在目前以粮食生产为主的农业效益下滑的条件下, 农村大量相对文化素质较高、接受新生事物快的青壮年劳动力外出打工, 实际从事农业的劳动力大多是老、弱、病、残及妇女儿童, 这从根本上制约了科技兴农的实施。

三、庄浪县粮食作物可持续发展的建议

㈠以市场为导向调整优化种植业结构, 建立生产基地要以市场为导向, 以效益为中心, 以农业增产、农民增收和推进全县农村小康建设为目的, 因势利导, 引导农民优化调整种植业结构, 积极稳妥地压缩粮食作物种植面积, 大力发展经济作物、经济林木、保护地蔬菜、中药材、花卉等劳动密集型的高产出、高附加值的产业。建设优质专用品种基地, 推进全县粮食作物产业化发展。全县推广部门、种子部门应相互配合, 通过引育、示范、推广一体化运作, 引导农民种植高附加值的专用型、加工型优质品种, 在各乡、村结合小区域气候特点及地理环境, 搞好基地建设, 推进产业化进程。

㈡加大科技投入和推广力度, 走科研、推广一体化之路科学技术是第一生产力, 只有加快科技创新, 实施科技兴农战略, 才能推进粮食生产的可持续发展。一是要加大粮食作物新品种的引育工作, 由农业科技部门牵头, 引育结合, 以引为主, 尽快在生产上引育成一批以加工型为主的高产、优质品种, 要求其抗逆性强、适应性广、抗病虫, 在生育期上做到早、中、晚品种配套, 以满足市场的多样性需求。二是加强农业实用生产技术的研究与引进, 对于每种作物、每个具体品种应有针对性地试验研究, 引进与试验适宜于本地域生态环境的科学栽培技术、合理施肥技术、节水灌溉技术、病虫害综合防治技术等, 加以示范推广。三是加大成果转化力度, 使现有新品种、新技术尽快转化成现实生产力, 要在生产上重点推广一批高产、优质新品种, 尽快推广普及一批实用农业新技术。