商品房预售款资金监管

商品房预售款资金监管（精选8篇）

1.商品房预售款资金监管 篇一

申请办理商品房预售款监管

一、申请商品房预售款专用账户：

设立商品房预售款专用账户（该项目不符合《厦门市商品房预售管理规定》第三十三条规定的免除监管的条件）。应提交的资料：

1、设立厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、工程预算书；

4、工程总造价说明书；

5、设计合同；

6、监理合同；

7、施工合同。

二、增设商品房预售款专用账户应提供的资料：

1、增设厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、原监管银行同意的证明或原监管银行收到书面告知书的证明。

三、变更商品房预售款专用账户应提供的资料：

1、变更厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、原专用账户监管的终止协议；

4、原专用账户全部资金转入新专用帐户的证明。

四、撤销商品房预售款专用账户监管应提供的资料：

1、撤销厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、项目已验收合格的证明；

3、施工单位出具的未欠工程款的证明；

4、与监管银行就有关善后事项处理的协议。

2.商品房预售款资金监管 篇二

一、监管主体

参看有关地区的监管政策, 可以看到, 银行、监理公司、担保公司在不同地区担当了不同的监管角色。但是, 这些部门在担当监管主体的过程中均存在一定缺陷。以银行监管为例, 按照规定, 开发企业存款账户里的资金在自用时需要贷款银行同意。事实上, 通常商业银行会以保证金账户的形式对预售资金的一定比例进行冻结用于还贷或提前还贷, 而对于剩余的大部分预售资金流向却无法监控, 这样可以保证银行的切身利益, 或者换句话说是对储户负责而非对购房者负责。监理单位担当监管主体的缺陷是由于监理单位与开发企业委托监理关系的存在可能导致监理单位的监管行为欠缺公正, 另外, 监理企业注册资本低, 不具备突发事件的应对及赔偿能力。担保公司作为监管主体则会因为担保费用过高而增加开发企业成本, 从而导致房价拉升, 加重购房人负担。

笔者认为, 作为监管的主体必须具备以下条件:

1. 监管的硬件条件

监管工作需要基础数据量较大, 包括每套房屋的状态、销售价格、进款情况等基础性数据。另外, 监管主体还要拥有强大的监管网作为后盾。需要特别指出的是, 这里所说的监管网并不仅仅包含了单纯的与房地产行政主管部门、与各商业银行相连的计算机网络系统, 而且包含了与之相关业务的无缝连接。只有具备这样条件的监管主体才有能力保证监管工作的准确性、高效性。

2. 监管的软件补充

一方面, 商品房预售资金监管涉及知识面广, 是一项综合的社会公益性的工作。对于从事此项工作的工作人员来说就提出了更高的要求———建筑施工、工程预算、财务管理、房地产金融、风险控制等等一系列与监管相关的各专业人才必须一应俱全。只有这样, 才可以承担起预售资金监管的重任。另一方面, 监管工作的主体要具备一定的抗风险能力和相应的赔偿能力。预售资金监管工作所承担的风险较大, 房地产开发项目少则上百万, 多则上亿。考量监管主体的抗风险能力和赔偿能力是衡量其是否合乎标准的一把标尺。

预售资金监管具有一定强制性, 综合考虑上述条件, 具有公信力的政府相关行政主管部门作为监管主体是当前实施商品房预售资金监管的最佳选择。

二、监管方式

新建商品房预售资金监管工作应从办理商品房预售许可开始至完成初始登记终止, 并从收、支及日常管理三方面进行:

1. 监管工作的起点与终点

考虑到监管工作的根本目的, 笔者认为监管工作要从源头把握, 以监管项目取得销售许可证开始, 办理商品房预售许可证前开发企业应在商业银行设立监管专用账户, 以有效保证在企业售房后预售资金的全额进账。基于监管项目在办理初始登记前应完成竣工备案和规划验收等手续的考虑, 在完成初始登记时, 监管项目基本上已经具备了入住的条件, 购房者已经可以得到一个合格的商品。因此, 预售资金监管应在完成监管项目的初始登记后终止。

2. 收存方面

(1) 监管账户开立

在已实施监管的城市中, 开立监管账户主要有三种形式:一是按照项目开立监管账户, 二是按照规划证开立, 三是按照幢开立。笔者认为, 应当采取按幢开立监管账户, 由政府职能部门对该账户的收存、支出等情况进行管理。首先, 从购房者角度上讲, 按幢进行监管可以最大程度上保护购房群众的利益。保证项目顺利完工、配套设施齐全的根本途径和唯一途径就是按幢开立监管账户以保证专款专用即本幢楼的预售资金只能用到本幢楼的工程建设上。按幢开立监管账户可以在最大程度上做到专款专用。购房人将房款也就是预售资金交予开发企业, 但是此时开发企业并没有一个合格完整的商品与之交换, 所以, 必须保证预售资金的专款专用。其次, 从企业角度讲, 按幢开立监管账户, 可以在最大程度上尽早提取销售利润。按上文的思路, 企业完成一幢楼的初始登记即可撤销该楼的监管, 由于开发项目的各个楼宇之间特点、进度均有可能不同, 具备初始登记条件的时点也不同, 那么监管单位越小, 可能撤销监管提取监管账户剩余资金的时间则越早;相反, 如果开立的监管账户过大, 包含的楼宇过多, 则会拉长监管期, 降低资金使用效率。因此, 从尽早提取利润进行再投资或再开发的角度讲, 以幢为最小监管单位, 也就是说以幢为单位开立监管账户对企业是有利的。

需要指出的是, 如果企业开发产品位置毗邻且产品类型相似、进度同步 (例如别墅群项目) , 从方便企业操作的角度讲, 应当允许企业按多幢开立监管账户。这样把握监管的尺度, 既能做到“管好”, 又不会将企业“管死”。

(2) 如何保证预售款全额收存

在各地实施预售资金监管以前, 是由购房人将预售款 (即房款) 交由开发企业, 再由企业存入相应账户中以备支出使用。这种做法对于预售款是否能全额存入监管账户没有任何保障, 其间很有可能被企业进行挪用。因此, 收存预售款是监管工作的根本和基础, 保证预售资金全额、及时地存入监管账户是监管工作的首要条件。笔者认为, 一些城市在预售款收存方面的做法值得推广:房地产开发企业取得商品房销售许可证后在网上签订和打印新建商品房买卖合同时, 应当一并打印新建商品房预售资金缴款通知书, 购房人持此将房款直接存入开发企业在商业银行开立的售资金监管账户。商业银行依据缴款通知书收取房款并向购房人出具缴款凭证。购房人凭银行出具的缴款凭证, 向房地产开发企业换领票据。这样, 预售资金将不必经由企业, 而是在最短时间内由购房人直接将房款全额存入监管账户, 为下一步预售资金的支出打下坚实基础、做好前提保障。

(3) 如何保证预售款的专用

在预售资金的支付用途上, 笔者认为房地产开发企业用于支付施工进度款, 购买建筑材料、设备, 支付设计、监理等相关费用以及法定税费, 需要使用预售资金的, 政府监管部门应依据工程、费用合同及相关缴费证明进行审核, 符合条件的, 由政府监管部门通知银行将款项直接拨付给应收款方, 以保障预售资金的专款专用。需要强调的是, 在支付用途方面, 应注意以下三点:一是, 应当将管理营销费用纳入预售资金的可支付范围, 可作为施工款的附属款项, 以保障企业的正常运行。二是, 商品房预售资金监管工作旨在为百姓服务, 保护购房人的合法权益, 因此, 应考虑免费监管, 不收取任何形式的服务费用。三是, 基于对各商业银行利益的考虑, 应该在保障后续资金建设的条件下, 允许开发企业使用预售资金偿还在建工程抵押贷款。

(4) 日常管理方面

在监管过程中, 对于那些违规操作的企业, 政府监管部门应当采取一定措施进行日常的检查监督。例如房地产开发企业未按规定使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管等行为, 由政府相关主管部门对其依法进行处理。

三、监管的社会、经济影响

当前, 房地产市场许多游戏规则都是建立在商品房预售制度的基础之上, 因此, 对预售制度特别是预售资金使用上的重大改革必定触及一些方面的利益。预售资金监管带来的利益损失和收获之间孰重孰轻是必须考虑的问题。

有学者表示, 实施预售资金监管无疑是卡住了企业的“七寸”, 有实力的企业必须重新考虑资金运作的方式, 减缓扩张步伐, 一些中小企业可能被迫退出市场。还有人认为:如果执行严格的监管, 商品房供应量也会随之骤减, 加之预售资金周转速度减缓, 必然会增加开发成本, 造成房价的拉升。

针对这些问题, 我们作如下分析。

1. 关于行业门槛的提高

可以肯定, 预售资金监管政策的确立无疑会提高房地产开发行业的进入门槛, 但门槛的提高有利于企业和行业的发展。笔者认为, 房地产业是直接关乎百姓安居、具有特殊重要性的行业, 其运行发展的影响远超出本行业之外, 因此, 其行业准入门槛理应被提到相当的高度。实施预售资金监管会对企业的资金实力及运作能力提出更高的要求, 在企业优胜劣汰的过程中, 将成为行业的推动力之一。

2. 关于对房价的影响

首先, 房价的上涨, 不是单方面单一原因造成的, 其中一个重要原因正是监管力度不够导致不良开发商钻预售制度漏洞操控房价。预售制度允许开发企业能够在商品房实物建成之前即将其出售, 最先流入企业账户的预售款减轻了企业资金回笼的压力, 为实现获利最大化, 一些企业囤积房源、操控供给, 是大肆炒作房价并将其逐步推高的方式之一。实施商品房预售资金监管后, 因为撤销监管的节点放在房屋初始登记之后, 企业希望尽早回款则只能通过尽早撤销监管这一途径, 这利于促使企业减少囤积房源、加快售房速度, 供给的增加会缓和供需矛盾, 将对房价的上涨有一定的抑制作用。

其次, 从成本的角度上讲, 资金监管政策一出, “圈地”速度必然减缓, 投资的日趋理性会减轻土地一级市场价格非理性攀升, 减轻了土地成本进一步增加的压力。实施预售资金监管后, 开发企业将不可能再将预售款挪作他用, 而必须用于工程相关建设。这样, 建设周期必然缩短, 对于本项目而言, 从资金的时间价值角度讲, 成本会降低。这些都对稳定房价有一定作用。

3.预售款监管能迫降房价吗 篇三

预售资金监管收紧

近日，有一则来自北京的消息无疑在房地产市场掀起了不小的波澜。据称，北京市相关监管部门正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。据了解，这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

商品房预售款，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。据了解，北京正在制定中的办法，将明确预售资金由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。而用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25％，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

种种迹象表明，继国土资源部清查囤地之后，近期商品房预售监管措施也终于被提上日程，而除了北京之外，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。据了解早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。而涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》也将于9月1日起开始正式实施，该文件规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

对此中原地产分析认为，城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求，防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。进一步来看，对于可自由使用预售款的企业而言，一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限。

并非新鲜话题

随着一系列消息的出台，在房地产市场上引发了不小的波澜，人们对此也是议论纷纷。有不少观点认为，这是宏观调控推出的一项新措施，是政策风暴的又一个高潮。然而记者通过分析发现，预售资金的监管是市场上的一个老话题，并非是什么新鲜事。

其实，预售并非我们内地独有的事儿，在海外很多国家和地区，房地产市场上都存在着预售这样的方式。有专家认为它们的差异主要体现在两个方面：一是交易许可；二是资金管理。在交易许可方面，除日本、俄罗斯外，多数国家(地区)允许预售，但监管方法和力度略有差异。在资金管理方面，美国预售只收定金，且由律师托管；中国香港地区预售收取全部房价款，但由律师托管，建筑师监督，能做到专款专用；而内地预售一般都收取全部房价款，但由于缺乏必要的制度安排，无法确保“用于有关的工程建设”，预售演变为开发企业的融资手段，商品房预售附着融资功能，这是内地商品房预售区别于其他国家(地区)做法的、独一无二的显著特征。

中原地产进一步认为，预售款资金监管从来备受关注，只是在2010年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及，天津和青岛在2009年底及2010年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。而2010年4月住建部的颁布通知要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则(见表1)。

作用非常有限

一位业内人士曾向记者透露，不少的房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线”：“先以自有资金或流动资金贷款，缴纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”

那么，现在最为关键的是，预售资金监管究竟会对房价产生怎样的影响，开发商会不会因为资金链条紧张而大幅降价呢?记者认为，这一措施带来的影响非常有限，市场并不会因此出现大范围的降价。

当然不能否认，预售资金监管的推出会对规范市场起到一定的作用，据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006～2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。2010年房地产预售款额度也快速增加，国家统计局数据显示，2010年1～6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

4.商品房预售款专用帐户监管协议书 篇四

监管机构(简称甲方):

开发企业(简称乙方): 一般户开户行(简称丙方):

为了加强商品房预售款的管理，维护预售人和预购人的合法权益，保证预售款用于项目开发。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》，《广东省商品房预售管理条例》和《云浮市商品房预售款监管办法》等相关法律法规，对乙方开发的 商品房项目的预售款实行监管。订立如下协议：

一、项目基本资料

土地使用证号：

用地规划许可证号：

建设工程规划许可证号：

建设工程施工许可证号： 预计竣工时间： 预售款监管专户账号：

二、甲方依法组织实施《广东省商品房预售管理条例》，行使对商品房预售款进行监管的权力。项目取得《商品房预售许可证》后，对该项目的商品房预售款进行监管。乙方、丙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》及相关规定，并接受甲方的监督管理。

三、乙方的开发项目与丙方合作开展商品房按揭业务，由丙方向购买乙方商品房的购房人提供按揭贷款。乙方的开发项目在丙方开设商品房预售款一般账户,账号：

，用于归集上述项目由丙方发放的按揭款。

四、乙方遵守以下约定：

1、按揭贷款划入上述一般户后，需在到账后15天内将按揭款划入项目预售款监管专用账户。

2、按规定使用预售款，预售款监管没有撤销前，一般户中的资金只能划入监管专户，不得向其他帐户支付。

3、督促和协助丙方将项目账户信息与甲方“商品房预售款信息化平台”对接，并将开户情况报监管专户银行。

4、不在涉及预售资金的银行账户开设网银。

5、如监管专户银行无法通过甲方“商品房预售款信息化平台”获取按揭款到账信息的，应当在按揭款到账后将到账信息书面报告甲方。

五、丙方遵守以下约定：

1、丙方应当直接将按揭款划到项目监管专户，如将按揭款划入一般户账户的，应当在收到甲方归集提醒或乙方归集要求后将按揭款划入项目监管专户。

2、丙方应当将项目账户信息与甲方“商品房预售款信息化平台”对接。服从甲方关于资金监管信息化管理相关规定。

3、如监管专户银行无法通过甲方“商品房预售款信息化服务平台”获取按揭款到账信息的，应当把按揭款发出信息书面报告甲方。

4、每月月底将预售款监管账户的收存情况明细信息提交给甲方。

5、丙方不得为乙方在涉及预售资金的银行账户开设网银。

六、商品房预售款监管撤销后，本协议终止，丙方在收到开发企业提供的甲方同意撤销专户监管的文件后，可不再向专户划拨资金。

七、乙、丙方违反本协议约定的进行违反商品房预售管理行为的，由甲方将其违规行为记录入企业信用档案、列入黑名单。丙方有两次以上被列入黑名单的，在一年内不得开设资金监管专户，现有专户必须变更到其他商业银行。

八、乙方有违规行为的，应立即整改，整改未完成前，不得申请支取预售款。

九、甲、乙、丙方违规行为达到《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》规定情况的，按相关规定处理。

十、本协议自签订之日起生效，一式四份，具同等法律效力，甲乙丙三方各持一份，一份送办理预售许可证部门备案。

甲方(公章)：

乙方(公章)：

法定代表人或负责人：

丙方(公章)：

法定代表人或负责人：

年

日

5.商品房预售款资金监管 篇五

甲方：东莞市建设局 乙方：（房地产开发企业）丙方：（开户银行）

为了加强商品房预售款的管理，维护预售人和预购人的合法权益，保证预售款用于项目开发，使项目按计划建设完成。根据《广东省商品房预售款条例》的精神，经甲乙丙三方协商同意，对

商品房项目的预售款实行监管。订立如下协议：

1、甲方依法组织实施《广东省商品房预售管理条例》，行使对商品房预售款进行监管的权力。

乙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》，并接受甲方的监督管理。

丙方协助甲方监管乙方的商品房预售款的收存和使用。

2、根据《广东省商品房预售管理条例》，甲方向预售人（乙方）收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

3、乙方在申办《商品房预售许可证》前，在丙方开设商品房预售款专用账户,名称为

，账户号为

(账户印鉴由乙方财务章和甲乙双方负责人印章构成)。甲方须按照《广东省商品房预售管理条例》的规定，对符合预售条件的，在开设专用账户及签定本协议后，核发《商品房预售许可证》。

4、在预售期间，乙方与预购人签订《商品房买卖合同》后，必须将所有商品房预售款存入预售款专用账户，并凭银行出具的存款凭证向预购人交换交款收据及办理买卖合同登记备案。

预购人采用银行按揭贷款方式购房的，丙方需协助乙方将按揭贷款存入预售款专用账户。

5、在项目竣工及交付使用之前，预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定的税费，不得挪作他用。乙方申请划拨使用预售款时，须向甲方提出申请，甲方须在5个工作日内作出答复。

6、专用账户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。丙方在为乙方办理预售款拨付时，应要求乙方出具甲方同意拨付款项的证明，且必须以甲方批准的支付金额为准。

7、乙方商品房项目竣工验收并办理确权手续后，可向甲方提出取消商品房预售款监管的申请，甲方须在5个工作日内作出答复。丙方根据甲方签署的同意意见办理取消预售款监管手续，本协议同时终止。

8、乙方在每月月底将当月的商品房销售、预售款收存以及项目施工进度等情况汇总报送甲方，接受甲方的检查和监督。

9、丙方每月月底应将预售款专用账户的收存情况明细信息提交给甲方。

10、乙方违反本协议条款不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款专用账户内的款项及直接收取商品房预售款的，甲方将责令其改正，并按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条处理，降低或者注销其房地产开发资质，并可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

11、丙方违反本协议条款擅自批准房地产开发企业使用专用账户内的款项或扣起转作它用的，甲方将提请其上一级主管部门按《广东省商品房预售管理条例》第四十二条处理，责令其改正及追回流失款项；对拒不改正或情节严重的，将暂停接受其新开设预售款专用账户，直至追回该流失款项及消除影响为止。

12、本协议自签定之日起生效，一式三份，且具同等法律效力，甲乙丙三方各持一份。

甲方(公章)：

乙方(公章)： 负责人：

法定代表人：

丙方(公章)：

负责人：

6.安庆商品房预售资金监管办法 篇六

（修改稿）

第一条 为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于有关的工程建设，防范商品房交易资金风险，保障预购商品房当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区范围内取得商品房预售许可的商品房建设项目，其预售资金的存入、支出及监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业依法取得商品房预售许可后，将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照合同约定支付的购房款（包括预付款、商业和住房公积金贷款等各种款项）。

第三条 商品房预售资金应当专户存储，并用于购买商品房开发项目建设所需的建筑材料、设备和按工程进度支付的项目工程款、法定税费以及其他工程建设相关费用，且应优先保障农民工工资支付。商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至新建住宅小区综合查验结束。

第四条 市住房和城乡建设委员会、中国人民银行安庆市中心支行、银监会安庆监管分局、市国土资源局、市城乡规划局负责本办法的实施。

第五条 房地产开发企业申办《商品房预售许可证》前，应当选择本市市区商业银行作为预售资金监管银行，设立商品房预售资金专用账户，并与市住房和城乡建设委员会、预售资金监管银行三方签订安庆市商品房预售资金专用账户监管协议（以下简称监管协议）。商品房预售资金专用账户不得开通网银等非柜台渠道业务。

未签订监管协议的商品房，可暂不核发预售许可证书。第六条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确以下事项：

（一）预售项目名称、坐落位置、楼号、建筑面积等。

（二）项目工程建设费用；

（三）项目用款计划；

（四）监管协议；

（五）专用账户名称、账号；

（六）其他情况。

房地产开发企业取得预售许可后，应将上述事项在售楼场所公示，并在售楼广告中载明监管账户。第七条 房地产开发企业预售商品房必须与购房人签订统一制定的商品房买卖合同，且在合同中注明购房款存入的监管账户名称、账号，并及时申请网上签约备案。

商品房预购人应将预付购房款存入商品房预售资金专用账户。贷款预购商品房的，贷款银行应将贷款直接转入商品房预售资金专用账户。房地产开发企业或者代理机构不得在监管账户以外的其他账户收取购房人支付的商品房预售资金。

第八条 市住房和城乡建设委员会应当履行下列职责：

（一）按监管协议约定的监管标的（按幢、多幢或分期项目）建立商品房预售资金收支、监管台账；

（二）根据监管项目工程预算清册、已发生工程建设费用相关证明、资金使用计划、项目形象进度和监理报告，审核监管项目建设资金；

（三）负责对房地产开发企业及监管银行预售资金监管工作进行监督检查。

（四）本办法规定的其它职责。

第九条 出具监管项目监理报告的工程监理单位应当依照法律、法规、规章以及有关技术标准、技术规范实施监理，并对出具的工程建设资金使用情况承担监理责任。

第十条 房地产开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向市住房和城乡建设委员会提交规定的资料。

第十一条 市住房和城乡建设委员会在收到房地产企业用款申请之日起，2个工作日内审核完毕，出具《同意拨付通知书》；不符合用款条件，应出具《不予拨款通知书》。监管银行根据市住房和城乡建设委员会的《同意拨付通知书》，1个工作日内完成拨付。

第十二条 有下列情况之一的，市住房和城乡建设委员会不得核准预售资金拨付申请：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨款项未按规定使用的；

（四）房地产开发企业未将预售资金足额存入预售资金专用账户的；

（五）开发企业未按主管部门的要求进行整改或不履行处罚决定的；

（六）其它违反本办法规定使用预售资金的。

第十三条 房地产开发企业有以下行为，由市住房和城乡建设委员会责令其限期整改，整改期间不得申请使用商品房预售资金：

（一）未按规定将商品房预售资金存入商品房预售资金专用账户；

（二）未按规定使用商品房预售资金；

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管。

拒不改正的，由市住房和城乡建设委员会暂停该项目商品房销售合同网上签约备案，将其违规行为记入企业诚信档案系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第十四条 市住房和城乡建设委员会、中国人民银行安庆市中心支行、银监会安庆监管分局、市国土资源局、市城乡规划局应当加强监督检查，共同做好商品房预售资金监管工作。预售资金监管银行、房地产开发企业、工程监理单位应自觉接受检查，履行义务和责任。

市住房和城乡建设委员会应当建立商品房预售资金监管系统，实施网上监管并推动与开发企业共同建立商品房预售资金共管账户工作，保障商品房预售资金安全，维护购房者权益。共管账户增值收益用于房地产市场监管工作。

第十五条 经市住房和城乡建设委员会认定的超出该项目监管额度的预售资金，房地产开发企业可申请调用。

第十六条 商品房建设项目通过新建住宅小区综合查验，房地产开发企业可提供相关证明向市住房和城乡建设委员会提出申请解除资金监管。

第十七条 监管项目的工程监理单位提供虚假证明的，应当承担相应法律责任。

第十八条 预售资金监管银行未按监管协议约定，违规拨付商品房预售资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项；造成严重后果的，由有关部门依法追究责任；市住房和城乡建设委员会3年内不得与该行再行签订监管协议。第十九条 商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊以及泄露企业秘密的，由有关部门依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 各县（市）可参照本办法执行。

第二十一条 本办法由市住房和城乡建设委员会、人民银行安庆市中心支行、银监会安庆监管分局、市国土资源局、市城乡规划局负责解释，并根据本办法制订具体实施细则。

7.商品房预售款资金监管 篇七

一、政府监管的必要性及优势

首先, 就当前的形势来看, 以政府作为新建商品房预售资金监管主体是符合我国国情且必要的。经过30多年的成功实践, 我国把社会主义制度和市场经济相结合, 逐步完成了从计划经济向市场经济的转轨。但是, 我国的市场经济不同于西方自由市场经济, 我们实行的是市场调节为基础、国家宏观调控为主导的双重调节模式。况且, 我国的市场经济体制发展还不完善, 具有较强的特殊性;法制体系尚未健全;社会信用严重缺失, 市场秩序比较混乱……这些都要求政府在适当的时候进行适度干预。另外, 从监管的概念来看, 监管是一种公权力的表现形式, 应以国家的名义进行, 通过政府或其授权组织行使, 针对市场、各市场主体及其经济行为进行具体干预或控制, 以维护公共利益。在这种大背景下, 以政府作为预售资金监管主体是必要的, 而且, 以政府作为监管主体的监管模式与其他几种监管模式相比, 也有着不可替代的优势。

作为监管主体首先要具有公正性, 政府监管模式在这点具有其他监管模式无可比拟的优势。银行为企业发放贷款, 监理机构往往受雇且受制于开发企业, 他们均与开发企业有着千丝万缕的联系。而政府部门具有相对的独立性, 与被监管主体之间不存在共同利益关系, 保证了监管的公正性。而在信用体系尚不健全的条件下, 政府的公信力既消除了购房者的顾虑又降低了银行的经营风险。

其次, 作为监管主体应具备确保监管资金安全的能力。在这点上政府与银行、监理机构、担保公司等监管主体相比, 也有较强的优势。所谓确保资金安全的能力, 一是指监管主体必须对房地产法律法规、房地产开发程序、建筑知识及金融知识有充分的了解。监理机构虽然有较强的专业技能, 但其金融专业知识较欠缺, 无法对监管资金的流向进行有效监控。银行等金融机构虽然具有较强的金融专业知识, 但因缺乏建筑工程知识而难以正确掌控工程进度, 加之不同银行间的监管标准难以统一且各银行间存在竞争可能会导致审查力度不一, 难以保证所有预售资金的安全。在政府部门作为监管主体的监管模式中, 银行只是监管环节中的一方参与者, 它可以利用其金融专业优势管理预售资金, 且因其不具有审批权而避免了各银行监管程序方法不一致的问题。同时, 政府部门有能力协调银行、监理公司、开发企业之间的关系, 解决监管过程中存在的各种问题。二是监管主体必须掌握全面的信息而且具有较强的信息分析、管理能力。政府部门掌握着大量房地产市场的一手数据, 也只有政府能整合资金监管信息、产权产籍信息、商品房销售管理信息以及银行等金融机构信息。

再次, 政府监管具有较强的行政约束力。在所有监管主体中, 只有政府房地产管理部门具有一定的行政权力, 可以对一些不诚信、不按规定进入监管程序的开发企业进行行政处罚, 因而对房地产开发企业具有较强的行政约束力, 也因此保证了监管效力, 避免了监管流于形式。

二、以政府作为监管主体的主要难点问题

学术界对预售资金监管主体的选择问题也有过许多讨论, 大部分学者在认同政府监管模式较其他监管方式更为安全、公正的同时, 也提出了对政府监管模式的一些担忧, 主要有以下三方面:

第一, 如何把握好对预售资金的管控力度, 避免对房地产市场干预过多。有学者担心政府部门因权力过大, 在监管过程中有可能对开发企业干预过多, 结果导致管得过死, 从而影响房地产开发供应量, 加剧供求矛盾, 对行业发展产生负面影响。

第二, 如何有效控制财政支出的同时兼顾监管效率。无论是政府部门直接对预售资金进行监管还是专门成立直属事业单位对预售资金进行监管, 都会增加政府财政支出。况且, 预售资金监管工作涉及面广, 能够切实有效的监管并非易事, 如何使有限的资源发挥最大的监管效用成为摆在政府面前的一道难题。

第三, 如何避免因政府责任增大而引起的权力寻租现象。权力的集中或权力增大都有可能引发贪污腐败问题。预售资金监管过程中涉及资金流量大, 履行资金监管职责的工作人员承担着较大的审批权限, 因此, 如何建立有效的权力制约机制, 规范工作人员的行为, 规避道德风险是政府监管模式有效运行必须解决的问题。

三、天津监管模式有效破解政府监管难题

天津的政府监管模式自运行以来, 收效良好, 得到了社会各界的肯定和认可。

1. 按比例监管, 兼顾资金安全与效率

为确保预售资金安全, 新建商品房如期竣工交付使用又使房地产开发企业有较为充足的资金满足自身运营需要, 天津特别采用了按比例监管的监管模式。监管范围不是所有预售资金, 而是项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定, 每年调整一次。开发企业可以按照施工进度, 申请使用被监管资金, 用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。监管比例之外的资金, 开发企业可以自行提取使用。采取按比例监管的方式, 充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率, 既达到了即时监管、防控风险的目的, 满足了建设项目资金需求, 又使开发企业拥有一定自主权, 提高企业资金使用效率, 支持企业发展, 避免了对房地产市场产生过大冲击, 实现了预售资金监管在天津的软着陆。

2. 全程免费监管, 降低社会监管总成本

虽然政府房地产主管部门成立预售资金监管机构会增加一部分财政支出, 但从社会监管总成本来看, 政府监管模式无疑是最经济的。首先, 天津监管模式在监管过程中不向开发企业收取任何费用, 实行全程免费监管, 这相较其他非政府监管机构收取部分监管费用而言, 无疑降低了房地产交易总成本。其次, 即使不采取政府监管的模式, 政府也必须承担制定监管政策、协调解决监管过程中出现的各类问题以及对监管机构进行“再监管”的职责, 这其中除了监管机构运营的费用及房地产开发企业支付的监管手续费外, 政府还要承担“再监管”的费用, 则社会监管总成本将增加。在当前中国房地产市场形势下, 这些成本的增加都有可能造成商品房价格的上涨, 而这并不是我们所期望的。因此, 以较少的政府成本增加换取整个社会监管成本的降低对当前中国房地产市场来说是必要的。

3. 制度完善, 科技支撑, 全方位防范道德风险

权力是滋生腐败的根源, 违法违规是腐败的必然的手段。因此, 在履行资金监管职能职责的过程中, 天津市房地产交易资金监管中心始终坚持依法合规的原则, 保障职责范围内的行政行为始终在法律法规和规章以及规范程序内运行。抑制腐败, 完善法律法规体系及操作规程是关键。天津模式, 一是将新建商品房预售资金制度在《天津市房地产交易管理条例》中进行了明确, 上升到地方性法规的高度。二是由天津市人民政府办公厅颁布《天津市新建商品房预售资金监管办法》, 以政府规范性文件的形式, 确立了新建商品房预售资金监管的管理办法。三是不断完善资金监管操作规程, 严把预售资金“进、出”两关口, 以完善的制度规范体系确保监管资金应进必进、应付尽付。四是在管理上, 实行全员风险抵押与奖励金制度, 以经济手段辅助行政管理手段强化业务管理的同时加强廉政建设。其次, 先进的科技手段是防范道德风险的重要依托。依托天津市国土房管局“数字房管”建设成果, 通过搭建新建商品房预售资金监管系统, 与房地产产权产籍系统、商品房销售管理系统、公积金管理系统、银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业跨部门的链接, 不仅使资金监管每日数亿元的资金流转监督、管控成为可能, 而且使资金监管的每一个环节都在系统上锁定, 每位岗位人员都在自己的权限内履行职责, 每位岗位人员的每一笔业务操作都在系统内留有记录, 有效的通过科技手段规范和制约了权力的有序运行。

天津的预售资金监管模式是以政府作为监管主体的有益探索, 且取得了较好的成效, 不论是在监管量还是监管额上都切实起到了确保预售资金安全的作用, 在维护房地产市场持续健康稳定发展方面发挥了积极作用。

摘要：商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难, 如何确保预售资金专款专用, 维护购房人利益成为研究的热点。以天津为代表的政府监管模式较其他监管模式具有较强的优势, 破解了预售资金监管中的一些疑难问题, 值得借鉴和推广。

关键词：预售资金,监管,政府

参考文献

[1]许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产, 2009, (12) .

[2]韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探悉[J].四川大学学报:哲学社会科学版, 2008, (3) .

[3]常昕.我国商品房预售资金监管主体问题研究[D].北京:中国政法大学, 2008.

8.商品房预售款资金监管 篇八

第二条凡在本市区行政区域内(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区，下同)批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本实施细则。

第三条市房地产行政主管部门负责全市商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。中国人民银行温州市中心支行、中国银行业监督管理委员会温州监管分局(以下简称人行温州市中心支行、温州银监分局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

第四条市房地产行政主管部门、人行温州市中心支行、温州银监分局建立温州市商品房预售资金监管协调小组，负责本市商品房预售资金监管的协调工作。协调小组要建立定期协调机制，加强日常信息沟通，及时解决商品房预售资金监管中遇到的问题，并根据实际情况对监管对象进行监督检查。

第五条各区房地产行政主管部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责：

(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;

(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;

(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;

(四)商品房预售资金监管其他有关工作 。

第六条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)，若监督项目有开发贷款的，应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

第七条房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”，附件1)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1、监管项目的工程形象进度表(同时提供纸质和电子版);

2、监管项目各阶段资金使用计划;

3、监管项目工程预算清册;

4、投标文件、中标通知书;

5、监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

第八条《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

第九条房地产开发企业与监管银行签订商品房预售资金监管协议、取得监管银行预发放资金账户账号后，应当向项目所在地区房地产行政主管部门申请商品房预售资金监管协议的备案，并提供以下材料：

1、商品房预售资金监管协议备案申请表(一式三份，见附件2);

2、商品房预售资金监管协议(原件);

3、监管银行预发放的资金账户账号;

4、房地产行政主管部门要求的其它材料。

材料齐全的，区房地产行政主管部门要在当天予以备案，并在《商品房预售资金监管协议备案表》规定栏目签署同意备案的意见、盖章后，返回两份给房地产开发企业，其中一份用于申请《商品房预售许可证》。

第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括：商品房预售资金监管协议书、监管银行预发放的资金账户账号、监管项目的工程形象进度、监管项目各阶段的资金使用计划等内容。

商品房预售资金监管协议书未经备案的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

第十一条房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售许可证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发的开户申请书、《商品房预售证许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行和银监部门备案。

第十二条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门做好商品房预售资金监管工作。

第十三条房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后，向预售许可所在地房地产行政主管部门提出申请，经批准后重新签订商品房预售资金监管协议、开立新的资金账户账号，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，同时解除原监管协议、注销原资金账户账号，并在5个工作日内将重新签订的商品房预售资金监管协议报原备案的房地产行政主管部门、人民银行和银监部门备案，并提供以下材料：

1、商品房预售资金监管协议变更备案申请表;

2、批准文书;

3、商品房预售资金监管协议;

4、监管银行预发放的资金账户账号。

房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

第十四条房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

第十五条按揭贷款或住房公积金贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

第十六条分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

第十七条监管项目在预售资金账户账号开立前已经申请到的贷款，应当在该项目预售资金账户账号开立后10日内，相关银行要配合房地产开发企业将该项目的贷款资金余额全部划转到监管银行的预售资金账户账号。不能如期划转的，其贷款的全部金额不能利用该监管项目预售资金账户的资金偿还。

第十八条房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的证明(见附件4)。

第十九条房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第二十条商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管。

按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费用。前期工程费用包括：前期工程费、管理费、设计费、监理费、销售费、财务费、不可预见费、税费以及其他行政事业收费。

预售项目累计收缴的预售资金超过该项目工程预算清册总额130%时，房地产开发企业可以凭工程监理单位对调用超出部分资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请，符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

第二十一条房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并根据资金用途的不同，分别提交相关证明材料。符合条件的`，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

(一)申请用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时，应当提供：

1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告(包括预售项目工程基本情况、工程进度、按照合同应当支付的金额、按照资金使用计划应当支付的金额、申请支付资金额度等，下同);

2、监理单位出具的监管项目工程施工完成(进度)以及按合同约定应当支付工程建设资金额度的证明材料;

3、收款方缴费通知书以及账户账号。

(二)用于支付前期工程费用的(按照本细则第二十条的规定，不能超过监管项目工程预算清册总额的20%)，应当提供：

1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

2、应当支付的证明，如合同、缴费通知书以及收款方的账户账号(首期工程费用在监管账户账号设立之前已经支付的，可以持已经支付的凭证申请核销)。

(三)用于偿还本项目开发贷款的，应当提供：

1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

2、贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明;

第二十二条有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

2.资金账户余额不足的;

3.其他不符合本实施细则情况的。

第二十三条房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

第二十四条监管银行应在每月10日前出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途，于每月15日前报人行温州市中心支行备案。房地产开发企业应在每月15日前，向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出情况对账单，并附送明细表。

第二十五条房地产开发企业向监管银行提出资金账户撤销申请的，应当提供下列材料：

(一)房地产开发企业申请撤销商品房预售资金监管账户的报告;

(二)商品房监管项目已经竣工验收备案的证明。

监管银行收到房地产开发企业撤销申请后，应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续，并出具解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

第二十六条房地产开发企业办理商品房项目预售资金监管账户撤销手续后，应当在5日内向项目所在地房地产行政主管部门备案，并提交下列材料：

(一)撤销商品房预售资金监管账户账号备案申请表;

(二)监管银行出具的解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

房地产行政主管部门收到房地产开发企业的撤销备案表后，材料齐全的，要当场予以备案。

第二十七条本细则自发布之日起实施。本细则未尽事宜，按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。