投资项目经济评价系统（精选7篇）
1.投资项目经济评价系统 篇一
中国国际工程咨询协会
商咨协第（2012025）号
关于《投资项目可行性研究财务与经济分析
评价实际操作和节能评估培训》的通知
各有关单位：
为了满足有关投资项目咨询单位、工程设计单位、金融机构和各类企业开展投资项目可行性研究、项目财务分析评价与经济分析评价、项目前期准备、项目节能评估、项目贷款审查评估、招商引资等工作需要，结合近年来国家有关投资项目前期工作、项目节能评估与审查等最新规定，中国国际工程咨询协会将于2012 年11 月在广州市举办《投资项目可行性研究财务与经济分析评价实际操作和节能评估培训》本培训由中国国际工程咨询协会主办、北京市金培通信息技术有限责任公司承办。
本次培训是在总结多年来在全国各省、市、自治区培训从事投资项目咨询分析评估和项目计划管理的各类专业人员11000 多人和中国国际工程咨询协会多次举办投资项目分析评价实际操作培训的基础上，依据近年来国家和有关部门关于投资项目的有关最新规定、政策等，针对许多企业、投资项目咨询单位、设计单位、节能评估单位、金融贷款评估机构等实际工作需要，以及部分单位人员增加与业务扩展的实际需要而设计。
在讲授基本原理、主要分析方法与技术的同时，把培训重点放在如何解决各类投资项目财务分析经济分析中实际遇到的各类典型问题和提高财务分析与经济分析的实际操作能力方面。
本培训与其他培训的不同之处是：具有系统性、规范性、专业性、实用性、实效性的特点，以提高参加培训人员的项目分析评价实际能力与项目实际操作能力为目的。
培训期间全部参加培训人员将借助投资项目分析评价软件作为辅助工具，进行各类典型项目案例分析计算评价。通过对各类项目典型案例的讲解、分析与参训人员的实际操作练习，使参训人员在短时间内获得实际分析能力、实际操作能力和疑难问题处理能力的提升，掌握投资项目财务分析与经济分析的基本方法，熟悉项目财务分析计算与经济分析计算的方法技术，熟悉项目前期阶段节能计算有关要求与方法，独立进行投资项目
1的分析计算评价和相关各类复杂问题的处理。
一、培训内容
一）投资项目前期工作与基本要求
1、国家投资体制改革基本要求与程序（项目审批、核准、备案）；
2、项目核准要求与核准申请报告编写要点；
3、项目资金申请报告编写要点；
4、项目社会分析简介；
5、项目需要其他重要文件。
二）投资项目可行性研究与可研报告编制
1、可行性研究主要内容与注意问题（基本内容分章节重点讲解）；
2、项目投资估算与资金筹措；
3、项目财务分析评价；
4、项目经济分析评价；
5、项目节能计算方法、指标；三）项目节能评估
1、项目节能评估审查规定与要求；
2、项目节能评估审查要点；
3、项目节能评估分析方法；
4、项目节能计算基本方法、指标；
5、项目节能分析评估依据与标准。
6、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》解析；四）投资项目财务与经济分析评价案例讲解与实际操作
1、工业生产类项目特点、数据类型、基本方法、实际操作；
2、房地产类项目特点、数据、基本方法、实际操作；
3、市政基础设施类项目特点、数据、基本方法；
4、特殊行业项目如矿山、电力等特点、要点、做法；
5、农业类项目特点、数据、基本方法；
6、科教文卫体类项目特点、计算特殊处理；
7、旅游类项目特点、数据、基本方法；
8、商业类项目特点、要点、基本方法；
9、技术改造与扩建项目的特点、要点、方法、指标、实际操作；
10、多方案比选方法、指标、基本做法；实际操作；
11、分期建设项目的特点、方法、要点、实际操作；
12、盈亏分析、敏感因素分析、多因素组合概率分析含义、做法、实际操作。
13、项目能耗计算方法与需要注意问题；项目能耗计算案例。五）学员实际操作练习
1）各类典型项目的计算分析评价；
二、培训对象
各级政府主管部门、有关单位从事投资项目可行性研究、项目准备、项目咨询、项目财务分析评价、经济分析评价人员，各类企业中从事投资规划、投资项目计划、项目准备与管理人员，投资项目咨询单位、设计单位、节能评估单位、金融贷款评估机构，大专院校从事投资项目可行性研究与分析评价科研教学人员等。
三、培训要求
1、参加培训人员请自行携带笔记本电脑，操作系统可为微软WINDOWS XP或WINDOWS 7 或 VISTA；必须安装有完整的微软OFFICE软件的2003版 或2007版 或2010版（OFFICE软件不能是试用版）。
2、鼓励学员自带项目和疑难问题，在培训期间进行分析计算和解决项目实际工作中遇到的各类疑难问题。
四、培训时间与地点
2012年11月14日-11月18日 广州市（14日全天报到）
五、培训费用
培训费每人3800元（含培训费、场地费、软件使用费、师资等），食宿由会务组统一安排，费用自理。不需安排食宿的人员请在报名表注明。费用可汇至以下账户或报到时以现金方式缴纳。
户名：北京市金培通信息技术有限责任公司 开 户 行：北京银行阜裕支行
汇款账号：0109 0373 1001 2010 5095 344
六、报名办法
凡参加培训班的人员，请认真填写报名回执表，并传真至会务组，具体地点、乘车路线将另行通知。
正式培训具体地点将在培训前七天发送给参加培训人员。联 系 人：王建友***咨询电话：010-58688288传真：010-88622029
2012年9月27日
附件：
1、培训报名表
2、培训课程表
“投资项目可行性研究和项目财务与经济分析评价实际操作和节能评估培训班”
注:
1、通知文件有限,请协助转发组织相关单位报名。
联系人：乔 静手机：*** 电话：010-58688288传真：010-88622029 E-mail:wangjian58585888@vip.163.com
2.投资项目经济评价系统 篇二
一、我国房地产项目经济评价中的问题
(一) 经济评价具有主观性
在开发项目中, 开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素, 在经济评价中, 带着主观上的假设, 忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施, 有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设, 导致不可逆转的决策失误在房地产项目中, 浪费了人力、物力、财力及土地资源。
(二) 缺乏专业人员的经济评估
经济评价中最重要的是数据的准确性, 需要专业的机构进行评估工作, 要求使用科学的评估方法, 可信度较高且客观的评估观点, 同时评估人员必须是专业人士, 例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员, 实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展, 评价人员不具备高度的责任心, 在专业技能上显得不够专业, 缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目, 对项目资金的运作造成一定风险[1]。
(三) 缺乏市场分析
房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主, 以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价, 要通过大量的实际调研分析数据, 有些开发商只是将经济评价理解为财务数据, 忽略了要以市场为前提进行调研的重要, 要在项目实施前对市场的状况有一定的了解, 包括交通环境、社会环境以及人文环境, 还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。
(四) 忽视分析房地产项目中的不确定因素
大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力, 在其进行细致的分析, 而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析, 由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生, 增加了投资风险。
(五) 经费不足
我国房地产过于依靠经验主义, 在决策中植入大量的主观意识, 对经济评价的认识不够充分, 在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力, 在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。
二、对策与建议
(一) 改变观念, 增强对经济评价的重视
经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要, 如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视, 无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案, 落实经济评价的工作进程。同时, 还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。
(二) 完善评价体系
使评价体系走向规范化, 对经济评价指标作出规范, 合理利用财务手段分析评价指标, 在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰, 对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系, 使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上, 对成本有效评估, 通过合理控制成本, 使区域效应最大化, 以经济角度衡量项目对区域的贡献, 使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。
(三) 规范经济评价市场
国家对建设部门要加强管理与引导, 通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育, 优化市场环境, 还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展, 可以利用高校特有的资源, 例如经济学专家, 营销学专家以及高校中大量的工程师, 这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导, 国家可以充分挖掘这种合作模式, 使经济评价得到应有的客观准确性[3]。
(四) 提高从业人员素质
适应时代的高速发展, 从业人员必须与时俱进, 在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献, 通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效, 从业人员要时刻拥有使命感, 要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。
(五) 市场调查的作用
经济评价是重要的投资依据, 所以这就对经济评价有了更高的要求, 必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据, 在科学分析之前要经过实践, 要进行大量的调查通过走访的形式, 通过实践获得可靠的第一手数据, 利用准确的信息进行周密的分析, 再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性, 才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导, 控制财务风险。
(六) 加大再评估力度
要将经济评价与经济评估相结合, 通过专家对经济评价实行验证, 将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡, 要对专家的评论总结不断反思, 除去过程中各种不合理的因素, 增强决策的科学性。
三、结束语
房地产项目的经济评价工作, 对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据, 也是政府部门对房地产进行审批的依据, 同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用, 在国家的建设中有着举足轻重的地位。
参考文献
[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学, 2015.
[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商, 2013 (15) :238+235.
3.矿业经济项目综合评价方法 篇三
【关键词】矿业经济项目;层次分析法;消去与选择转换;偏好顺序结构评估;综合评价
0.引言
矿业经济项目评价包括对开采矿产资源过程中的资金价值的评估,进行资金筹集、成本估算、经营课税及矿产品的销售等经济活动[1]。由于矿产资源自身的不确定性、不可再生性和地理分布的不均衡性[2]等特殊性，以及矿业开采、加工和销售过程中的复杂性和多样性，使得矿业经济项目不同于一般的工业技术经济项目评价。
矿业经济项目的特殊性决定了其项目的评价方法，以建立正确合理的投资决策。目前主要的方法有采用净现值（NPV），内部收益率（IRR）等反映资金利用效率的经济指标作为矿业项目的动态评价方法[3]，以及考虑投资项目的实物期权价值的实物期权评价法[4]。
1.矿业经济项目问题
矿业经济项目评价主要是将有关投资项目的勘探环境如矿址选择问题、经济数据、边界条件等信息转化成能直接真实反映投资方案的期望值,风险度等指标,为对可能的方案的定位、比较、选择提供有效参数。
设矿业经济项目评价问题：Q=K,C,W,F,P
具有以下特点：备选方案集由离散、有限的非劣方案组成,进一步比选的难度大,但价值也高；决策指标是定性与定量相结合且指标数目较多；已经明确决策者的价值偏好；需要一个准则来对方案集进行排序。
2.礦业经济项目综合评价方法
2.1三种评价方法
2.1.1 AHP
AHP (analytic hierarchy process) 通过将问题条理层次化,构造出一个有层次的结构模型, 是一种具有完全补偿性(替代性)的系统评价方法,备选方案某些属性下的高分可以弥补其它属性下低分的不足，同时，AHP给出了将所考虑评价指标进行两两比较,再通过求特征向量来确定权重的方法,这充分利用了专家的特长,并反映了决策者的偏好。
2.1.2 ELECTRE
ELECTRE( Eliminatio Et Choice Translation Reality) 法是一个多指标多方案的排序方法。最早是由Benayoun和RoyB.等于六十年代提出的, 它是对备择方案进行部分排序(ELECTRE-I) 的方法。20 世纪70 年代由Roy B. 和BertierB. 把此法扩展成ELECTRE-II ,提供了对非劣备择方案的一个完整排序方法。此法主要通过两两方案比较,形成优先度矩阵和低劣度矩阵,然后利用门槛值确定方案的优劣,进行排序。
2.1.3 PROMETHEE
PROMETHE不具有完全补偿性,可以对方案进行完全排序,最后的评价结果可以较好的反映系统项目的真实情况，仅仅需要少量的数据输入，通过计算每个决策者净流量的权重来支持群决策，但是该方法也没有给出如何确定权重的方法,需要决策者自己根据实际问题自己确定产生权重，对于系统复杂的矿业经济项目，决策者确定权重是比较困难的。
2.2矿业经济项目综合评价方法
2.2.1确定评价指标权重
3.结语
考虑到矿业经济项目的复杂性与不确定性，基于层次分析法（AHP）、消去与选择转换方法(ELECTRE)与偏好顺序结构评估法(PROMETHEE)，提出了矿业经济项目综合评价方法，该方法综合了AHP确定评价指标权重，ELECTRE构造优先关系和PROMETHEE充分排序，能客观有效地对矿业项目备选方案遴选排序，便于决策者进行决策。对于该方法在软件仿真等方面的应用，有待进一步研究。■
【参考文献】
［１］卢明银,袁赛赛,王薇,薛志荣.矿业经济项目评价方法［J］. IM&P化工矿物与加工.2007,7.
［２］李万享.矿产资源经济学［M］.武汉:中国地质大学出版社.1995,5.
［３］张忠.矿业项目经济评价的特点与方法［J］.矿业工程.2004,4.
4.投资项目经济评价系统 篇四
一、项目总体情况
（一）项目实施依据
市政府《福州市新一轮企业技术改造专项行动执行计划的通知》（榕政综〔2016〕70号）
（二）项目基本性质、用途和主要内容、涉及范围 为了促进经济健康可持续发展，实现到2020年绿色制造水平巩固提升，全市规模以上工业企业单位增加值能耗低于全省平均水平，主要污染物排放大幅削减，节能、节水、环境标志产品大幅增加的目标。我市积极推动实施企业绿色制造，建立健全节能降耗长效机制，以减量化、再利用、资源化为重点，组织实施一批节能技术改造和循环经济项目，提高资源利用效率。实施节能技术改造工程，鼓励实施合同能源管理服务，以节地、节水、节能、节材为重点，支持企业推广和应用重点节能技术、设备和产品。实施燃煤锅炉节能环保综合提升工程，支持钢铁、建材、石化、有色等重点行业、企业采用先进适用清洁生产技术实施改造，削减污染物排放。发展循环经济，支持企业循环式生产、产业循环式组合、园区循环式改造。推进汽车零部件、工程机械、办公用品等再制造，实现再制造规模化、产业化。完善淘汰落后产能工作机制，充分运用经济、法律等手段淘汰落后和过剩产能，全面完成省里下达的工作任务。
（三）预期投入情况及实施后达到的主要效益
2017年市级财政安排2000万元资金，扶持节能与循环经
济项目，补助燃煤锅炉改造。实际支出859.75万元，详情如下：
1、市级节能循环经济专项资金749万元；
2、第二批燃煤锅炉改造市级专项补助资金74.75万元。
3、节能宣传周活动工作经费15万元；
4、节能循环经济项目专项评估费15万元；
5、福州市节能公共服务网专项维护费6万元；
项目实施后，我市能耗下降0.83%，增强了可持续发展能力，进一步实现绿色转型。
二、项目绩效自评结论
（一）项目绩效自评得分及等级
项目绩效评价得分73.3分，等级为合格。
（二）项目期初绩效目标实现情况分析
1.“投入—时效目标—目标完成率（当年完成目标数/期初编制目标数）”绩效目标设置为2017年100%，2017年该项目设定绩效目标6个，实际完成3个，目标完成率50%。
2.“投入—成本目标—预算执行率（当年预算实际支出/预算）”绩效目标设置为2017年不低于95%，当年预算实际支出859.75万元，预算2000万元，预算执行率43%。
3.“产出—数量目标—补助项目数”绩效目标设置为2017年不低于30家，实际于2017年补助52家。
4.“效益—经济效益目标—循环经济项目、节能技改项目考核”绩效目标设置为2017年不低于2万吨以上标准煤，2017年实际达2.8万吨标准煤。
5.“效益—社会效益目标—省下达的‘能耗下降比率’完成程度”绩效目标设置为2017年不低于100%，2017年实际下降比率0.83%，指标下达1%，“能耗下降比率”完成程度83%。
6.“效益—服务对象满意度目标—企业满意度”绩效目标设置为不低于95%，2017企业满意度达到100%。
（三）项目实施过程中存在的问题和改进建议 1.存在问题
（1）预算资金安排与实际支出情况存在较大差异，预算执行率低，支出率仅43%。
（2）绩效目标实现率低，年初设定6个目标，完成3个，仅完成50%。
2.改进建议
（1）进一步加强项目政策、预算管理，改善资金分配方式。（2）加强绩效管理，合理设定绩效目标，并加快项目进度，紧盯目标，确保如期完成预定目标。
（四）绩效评价指标得分具体分析
1．投入类指标分值18分，得分11.58分，其中：（1）“目标完成率”分值6分，评价标准：目标完成率A=目标实际完成数/期初目标编制数,得分为6×A。目标实际完成数3，期初目标编制数6，实际得3分。
（2）“预算执行率”分值6分，评价标准：预算执行率B=当年预算对应的实际支出资金/当部门预算批复数×100%，B=100%时得6分，B﹤100%时得分为6×B。当年预算对应的
实际支出资金为859.75万元，当部门预算批复数为2000万元，预算执行率43%，得2.58分。
（3）“资金使用率”分值6分，评价标准：资金使用率C=当年预算对应的实际支出资金/财政部门核定额度数，得分为6×C。“财政部门核拨资金”为0时，本项不得分。当年预算对应的实际支出资金与财政部门核定额度数均为859.75万元，实际资金使用率100%，得6分。
2．过程管理指标分值46分，得分32.74分，其中：（1）“预算绩效管理组织保障”分值6分，评价标准：主管部门成立以主要领导或分管领导为组长的预算绩效管理领导小组得3分；项目单位按财政部门评价方案要求成立评价工作组得3分。本单位成立了以主要领导为组长的项目绩效评价领导小组并按市财政局评价方案要求成立了由5名专家组成的评价工作组，得6分。
（2）“目标编制数量”分值3分，评价标准：期初每编制1个绩效目标得0.3分，本项最高3分。期初编制6个目标，实际得1.8分。
（3）“目标个性化程度”分值5分，评价标准：编制充分反映项目专业特点的“产出与效益”类个性指标的，每1个个性指标得0.5分，本项最高5分。实际编制“产出与效益”类个性指标4个，实际得2分。
（4）“目标全面程度”分值5分，评价标准：编制的绩效目标全面涵盖投入、产出、效益三类10种目标得5分，不满10
种的按比例计分（如期初编制三类5种目标，得分为5×5/10=2.5分）。实际共编制三类6种目标，得3分。
（5）“目标完成质量”分值6分，评价标准：目标完成质量D=所有期初绩效目标完成程度的算术平均值，得分为6×D。期初绩效目标完成程度算术平均值99%，实际得5.94分。
（6）“预算执行监控情况”，评价标准：项目单位开展预算执行监控并按要求填报监控表和监控报告得5分，否则不得分；项目列入财政重点监控名单并按要求填报监控表和监控报告得2分，否则不得分。本项有开展预算执行监控并按要求填报监控表和监控报告，并列入财政重点监控名单，得7分。
（7）“项目管理制度健全性”分值2分，评价标准：项目单位独立或会同其他单位共同制定项目相关管理制度得2分（制度应包含但不局限于项目范围管理、资金分配管理、进度管理、成本管理、质量管理、风险管理、采购管理、项目中止管理等内容），否则不得分。项目有制定相关管理制度，但不健全得1分。
（8）“项目管理制度执行有效性”分值2分，评价标准：项目管理符合相关项目管理制度得2分，有1处不符合扣0.5分，扣完为止。无项目管理制度此项不得分。该项目管理符合相关管理制度，得2分。
（9）“财务管理制度健全性”分值2分，评价标准：项目单位独立或会同其他单位共同制定项目资金管理办法得2分（办法应包含但不局限于资金使用范围、参与者职责、风险防控等
内容），否则不得分。我委制定了项目资金管理办法，得2分。
（10）“财务管理制度执行有效性”分值2分,评价标准: 资金管理符合相关项目资金管理办法得2分，有1处不符合扣0.5分，扣完为止。无资金管理办法此项不得分。资金管理符合相关项目资金管理办法，得2分。
（11）“财政、审计及上级业务主管部门检查情况”分值3分，评价标准：项目被财政、审计及上级业务主管部门列为检查对象得3分，检查有披露项目存在问题的，1个问题扣0.5分，扣完为止。项目未被列为检查对象，该项不得分。
（12）“业务部门自查情况”分值3分，评价标准：业务部门对项目开展自查得1分，自查每发现1个问题并进行整改加0.5分。业务部门未开展自查，该项不得分。
3．绩效自评个性指标体系30分，得分28.98分，其中：（1）“产出数量—补助项目数”分值6分。评价标准：实际完成值优于预设值30项（期初绩效目标值：2017年不低于30项）得满分，未完成预设值时得分为：指标分值×（实际完成值/预设值）。实际补助企业52家，得6分。
（2）“产出质量—补助标准执行情况”分值6分。评价标准：实际完成值优于预设值100%（期初绩效目标值：100%按榕政综〔2016〕70号执行）得满分，未完成预设值时得分为：指标分值×（实际完成值/预设值）。实际100%按榕政综〔2016〕70号执行，得6分。
（3）“经济效益—循环经济项目、节能技改项目考核”分值6
分。评价标准：实际完成值优于预设值2万吨以上标准煤（期初绩效目标值：不低于2万吨以上标准煤）得满分，未完成预设值时得分为：指标分值×（实际完成值/预设值）。2017年实际达2.8万吨标准煤，得6分。
（4）“社会效益—省下达的‘能耗下降比率’完成程度”分值6分。评价标准：实际完成值优于预设值100%（期初绩效目标值：2017年不低于100%）得满分，未完成预设值时得分为：指标分值×（实际完成值/预设值）。2017年能耗下降0.83%，指标下达1%，完成程度83%，得4.98分。
（5）“服务对象满意度—企业满意度”分值6分。企业满意度实际值不低于绩效目标值95%时得满分，低于绩效目标值得分为指标分值×绩效目标值完成率。经2017项目满意度调查，企业满意度达100%，得6分。
三、其他需要说明的情况
（一）专家参与绩效自评情况
根据项目绩效评价工作方案，委计财处从省财政厅预算绩效管理专家系统中抽选了5名会计师事务所专家组成工作组（福建华兴会计师事务所张维永、信永中和会计师事务所福州分所
吴龙顺、福建立信会计师事务所王秋芳、福建华兴会计师事务所郑永勤、瑞华会计师事务所沈任波）。由张维永任专家组组长，负责开展项目评价工作。
（二）项目绩效自评成果公开情况
我委项目绩效自评结果将于自评工作结束后，通过门户网站对外公开。
附件：1.财政支出项目绩效自评表
2.财政支出项目绩效监控表
3.佐证材料目录清单
福州市经济和信息化委员会
5.投资项目经济评价系统 篇五
建设项目可行性研究报告是工程项目前期工作进行调查、分析和评价的重要工作，是确定建设项目在接下来的建设过程中的重要依据和方法。做好建设项目可行性研究报告是确保该可行性报告能够更加科学、准确地分析、预测和评价建设项目的保证，更是保证接下来的建设工程开工和建设进程能否按计划和预测进行的关键保证，进而影响项目建设完工后的效果和效益；在做好这项工作的过程非常重要。
主要工作内容有以下几点：
1.前期工作准备和工程任务研究：
在这个前期的工作中，任务书的读懂和详细研究是非常重要的一步，仔细的分析任务书内容，确定重点内容、基本任务和主要工作，进而确定任务目标和内容，再者就是确定工作的开展计划。对不同建设项目可行性研究工作要求相关的专业人才，因此，选择相关调查分析人员，需要确定其相关专业类型、素质水平，这是做好工作的最基本的和最影响工作水平的条件，工作人员的品质性格和素质水平却是成就整个项目可行性研究报告的最重要因素，所有的成功和失败的最终决定条件不是建设项目的好与坏，更不是软硬件的先进与否，而是人员，因此在开展工作时候，选择正确的工作人员是一项非常重要的工作，更是项目的决定因素。最后是相关其他资料和器材的准备工作。在前期准备工作是做好所有工作的开端，尤其在任务书读写和研究方面是最重要的，这是确定整个工作方向重点和目标的基本步骤。
2.做好详细调查和分析工作：
这是得到最现实最宝贵的场地资料和进行下一步工作的重要一步，因此，我们必须全面认真负责的开展调研，并要做到客观、详细，才能得到方案设计和建设计划的依据。
3.遵守国家标准法规和行规：
进行可行性研究报告的编制和制定，这样的可行性研究报告才成为制定方案和设计的可靠依据。在现实的可行性研究报告调查分析和编制过程中均出现很多的不符合规定的形式，导致下一步工作开展受阻。可行研究调查报告所包含的规范和技术指标，要根据不同的建设项目所要求的规定和指标要求，开展调查工作的相关工作和分析，避免浪费多余的工作和资源做没用的工作任务。
4.做好风险性分析和危险出现的应对措施：
风险分析是可行性研究和分析的重要内容，是分析评价建设项目带来的风险和利益的依据，必须通过对所处的条件，结合实际市场各方面的信息，如材料价格、销售等和国家政策等方面进行详细的总结和分析，在这个方面则需要有阅历、经验丰富的相关人才进行分析和总结工作。一方面在风险分析中需要进行全面的评价和分析，对可能出现的各种情况做分析，参考已经建设过的项目工程，吸取经验，分析和总结出出现各种风险的概率，从而重点考虑应重点防御的风险；其次，在出现不可逆转和处理的情况时候，应考虑使用补救措施。另外一方面，风险的出现采取的补救方法所起到的作用和效果也是这个阶段应该考虑的内容，这个时候主要考虑的内容只要应该有：1）以现在比较成功的类似建设项目进行参考，得出在目前比较有效的处理方法和措施；2）进行预测未来可以采用的技术和新的方法，以更有效的方法和措施进行解决；3）对于目前出现过的重大和比较难以采取措施处理的问题和难题，应该尽量避免或采取其他风险较低的方法进行方案设计。
风险是进行可行性研究报告必须考虑的一个重要分析，其分析的过程是必须进行详细认真的分析和全面性的考虑，越是考虑充分越是分析仔细，在未来应对出现的风险能力方面就越是绰绰有余，并能够为其提供多个方案选择。然而，风险分析应该多参考相关类似的成功建设项目经验，使用的分析方法和处理措施也应该是比较先进和节省资源的方法，从而满足将风险降到最低点和处理效果达到最佳。
5.经济评价：
经济评价是针对建设项目建设所需耗费的成本资金和所带来的经济效益进行全面评估，进而得出这项建设项目是否值得进一步方案设计和建设投资。这项经济评价是整个建设项目决定是否设计建设和投资的关键因素，但这在预测成本效益过程中需要做的工作主要有：
1）要重视市场产品价格动向和市场政策的变化，从而得出比较可靠的价格数据，为比较准确的预测投资成本费用而做出比较精确的定位；另外一方面，国家税收也是一项重要的成本考虑指标。
2）利润回报的高低是建设项目考虑的最直接目标，应该根据现实的产品销售价格和对未来产品前景的详细考虑，得出比较合理预测收入，但这在不同的建设项目所考虑的精确程度不同，例如对于建设周期短的项目其预测的价格波动较小，对于建设周期长、成本高的项目其相对不确定性因素较多，产生的影响因素也较大；因此必须对不同项目采取不同的评价和预测措施；销售总额减去建设成本和税收，便是该建设项目所得到的利润效益，对于利润的高低是直接决定建设项目投资与否的指标。
在得出由市场价格主导的经济效益评价之后，应该对其进行规范性上的调整，在可允许的条件和规范下，注重建设项目的计划和措施调整，以减低成本、取得到较高水平和可持续发展为原则。这是优化建设项目的必要手段和方法。例如，在一项水坝工程建设过程中，在原先经济评价方法是按照市场价格和正常的预测方法得出了一个比较规范标准的指标数据，为了减少成本，获取更多的收益，对其中的一些相关可调整小项目进行调整，例如采用更加先进的技术设备减少了原先预测的成本；对其必要的调整。
经济评价的原则：
1）要以国家利益分析为主。对国家投资的项目，其经济效益评价首先要进行国家利益分析，又要从国家考核企业的角度进行企业利益分析。如属地方投资项目或中央与地方联营的项目，还要进行地方利益分析。在企业利益、地方利益与国家利益发生矛盾时，评价要以国家利益为主。但在这种情况下，项目可行性研究中，要研究提高企业利益或地方利益的补救措施。对集体所有制项目和特区中属于外资侨资独资经营的项目，则主要进行企业利益分析，同时也要进行国家利益分析，作为国家审批项目的参考。
2）国家应以项目的国民经济评价作为项目决策的主要依据。我国社会主义建设的目的，是实现国家的四个现代化，满足人民不断提高的物质文化生活的需要。项目经济效益评价方法，要能如实地反映项目对国民经济的真实费用与效益，以便经过评价，国家优先选择国民经济效益好的项目，促进国民经济发展和四化宏图的实现。
3）项目评价的指标体系要能全面反映项目的综合经济效益。即反映项目的投资、产品成本、生产技术和劳动生产率、建设工期、达到设计能力的时间以
及项目整个经济寿命期的直接和间接效益的变化情况等因素对项目经济效益的影响。可以采取主要指标与辅助指标相结合；定量为主，定性为辅的方法，从各个方面评价项目对国民经济的综合经济效益。
6.投资项目经济评价系统 篇六
随着近几年经济的迅猛发展, 各类大型工业投资项目每年不管规模上还是数量上都在一步步实现突破, 给市场经济带来了巨大的活力。然而, 一般企业由于缺乏评估专业技术人员, 还没有形成完善的项目技术经济评价体系对各工业投资项目风险的预测, 往往仅靠主观判断或工作经验, 导致投资项目的经济效益与预估值之间总存在一定的差距。若要工业投资项目的投资效益达到预期的指标, 科学、客观、全面的经济评价是尤为重要的。项目经济评价是根据国民经济和社会发展战略以及行业、地区发展规划的要求, 在做好产品市场需求预测及厂址选择、工艺技术选择等工程技术研究的基础上, 计算项目的效益和费用, 同时从多方案中比选出最佳方案, 保证项目在财务上具备可行性, 在国民经济上具备合理性, 同时实现社会效益的显著性[1]。在实际工程应用中, 我们往往仅注重盈亏平衡分析和敏感性分析, 但二者均没有考虑到不确定因素变动的随机性, 因此在应用上还存在着较大的盲目性。概率分析可以弥补这一点, 其所包含的解析法和蒙特卡洛法, 由于大多是针对投资项目实施过程中某个具体的问题进行分析, 所以在不同的方面各有其优势和劣势, 适用于不同的情况。蒙特卡洛法是一种以概率统计为指导的数值计算方法, 它利用数值模拟来解决随机变量在实际工作中所产生的问题, 本文就蒙特卡洛法及其如今在工业项目中的应用进行说明。
1 相关现状研究与评述
纵观近年来我国在工业领域的发展, 不难看出随着经济稳定、快速的增长, 项目的规模、投资和复杂度都已上升到了一个新高度, 工业发展已步入了高峰期。早在建国初期, 我国是从前苏联学习评价理念、沿用评价模式。评价指标由于当时经济水平不高使用的还是成本、劳动生产率等经济指标。随着改革开放相关政策的实施, 同时虚心向国外学习先进的评价理念, 我国的项目经济评价水平开始逐渐提升。目前, 我国项目经济评价有了坚实的理论基础, 在实际的运用中也有了较为全面的方法指导, 但一旦出现问题便无法应对, 不能制定完备的应急计划, 从而也无法采取风险防范措施。可以说, 我国目前工程在技术上虽取得了进步, 但在管理水平上仍有巨大的挑战, 仍缺乏一种可以对项目状态准确反映的判断系统和一套精确的量化指标。
国外的项目经济评价起源于资本主义初期, 早期的经济评价仅重视财务评价, 忽视了国民经济评价。随着经济的发展, 财务评价和国民经济评价渐渐成为彼此的补充[2]。资本主义时期, 经济评价仅从私人资本的角度评估项目, 力求项目的利润最大化。美国预算体系于20 世纪60 年代出台, 这一预算体系不仅完善了国民经济评价方法, 同时实现了经济评价的推广和应用。如今, 加州大学的Mulholand则是以项目管理过程中的信息数据经逻辑判断后建立出一个工程费用全周期动态分析模型;加拿大的Brenda博士采用蒙特卡洛模拟建立出的模型来解决工程进程中的状态分析。如上文所述, 国内外项目经济评价都拥有其漫长的发展史, 随着经济和社会的发展, 其理论和应用也在不断地转变和完善。但仍然不够具体、不够全面, 还存在着项目评定指标不完善、判定方法中的主观成分等问题有待解决。
2风险分析
我们通常将项目实际值与预期值之间常存在着的差异称为风险性。因此, 投资项目风险是指由项目实施过程中的不确定因素所导致投资项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性[3]。
投资项目风险分析是在项目实施之前, 依具体标准对项目实施过程中所可能存在风险的发生概率和影响程度进行分析, 并针对不同的风险状况制定出不同的回避措施或应对方法, 尽可能降低项目的不确定性。在前文中已提及, 盈亏平衡分析和敏感性分析均没有考虑到不确定因素变动的随机性, 对不确定因素发生概率的分析称为概率分析, 概率分析方法包括解析法和蒙特卡洛模拟法两种。
3蒙特卡洛法
蒙特卡洛法 (Monte Carlo Method) 得名于蒙特卡洛赌场, 因为与赌场中很多随机抽样类游戏很相似, 由20 世纪40 年代由洛斯阿拉莫斯国家实验室“曼哈顿计划”的成员John von Neumann、Stanis law Ulam和尼古拉斯率先提出[4]。当时正处于第二次世界大战, 主要是为核武器的研发和制作而工作。如今蒙特卡洛法因可以实现对结果变量概率分布的估算, 所以常被用于投资项目风险分析。蒙特卡洛法建立在概率论和数理统计的基础上, 若要求解某事件的发生概率, 或者是某随机变量的期望值时, 采用大量的随机抽样试验来模拟风险的发生情况, 用风险出现的频率来估计该事件的发生概率或其它量化指标, 进而可以实现对随机事件的风险分析。
3.1 蒙特卡洛法原理
根据概率的定义可知, 通过多次的试验, 在实验结果中某事件发生的频率可以用来估计概率的分布情况。蒙特卡洛法的工作原理正是基于该思路建立的。先是对项目相关的随机变量进行反复多次的随机抽样, 将得到的抽样组一一作为输入值代入到功能函数式中, 所输出的结果概率是一个近似值, 模拟试验的次数越高, 失效概率和可靠度指标就会越精确。
其中独立的随机变量xi ( i = 1 , 2 , 3 , … , n ) , 其对应的概率密度函数分别为f (x1) , f ( x2) , …, f ( xn) 功能函数式为表达式:
首先通过随机抽样得到n组随机数x1, x2, … , xn的抽样值, 然后带入功能函数y = g ( x1, x2, … , xn) 中, 如果随机数对应的功能函数值y ≤ 0 的有L组, 那么当n无穷大时, 即可得到y的结构失效概率及可靠指标。
综上所述, 不难看出此方法巧妙地避开了结构可靠度分析中的计算部分, 大大减轻了其难度。不用考虑该函数是否非线性、随机变量分布是否非正态。因此, 用数学模型来表示被试验的目标变量的表达式:
式中, xi ( i = 1 , 2 , 3 , …, n ) 是n个相互独立的随机变量;y是n个变量的函数, 即分析项目风险效果的评价指标。
该模型将重要的风险变量综合起来, 且各风险变量都有其概率分布。通过各变量的概率分布产生随机数并分别得到抽样值, 然后将各变量的抽样值带入评价模型进行函数值的计算。通过多次重复上述试验, 风险的总体状况得以呈现[5]。
3.2 蒙特卡洛法步骤
1) 编制风险列表。采用风险识别将所存在的敏感风险列入到标准化风险列表中。
2) 采用专家调查法, 根据专家的知识和经验, 对项目中各风险因素进行评价, 确定其发生概率和估计其对结果的影响。
3) 量化专家调查中的主观成分, 同时在风险因素组合安排时体现出来。
4) 采用大量的模拟试验可以得出项目风险的概率分布曲线, 从图中读出该投资项目总体风险情况, 为日后针对每一个环节的问题采取怎样的应对措施提供了有力的依据。
3.3 蒙特卡洛法优势
1) 蒙特卡洛法概念清晰, 计算简单, 可以解决很多复杂问题。
2) 概率收敛和问题维数无关。
3) 只要抽样的次数足够多, 模拟所得结果的精度就能得以保证, 因此该种方法往往被用作其他方法的检验结果使用。
4) 数值模拟的误差比较容易确定, 从而确定模拟的次数和精度。但是, 为了保证计算结果的精度, 蒙特卡洛法需要进行大量的实验, 工作量很大, 这也是该方法久久得不到广泛推广应用的原因。随着计算机技术的发展和数值模拟方法的改进, 该问题将会很快得以解决。
4蒙特卡洛法在工业中的应用
现代工业项目随着复杂度不断地提升, 可变因素和不确定因素也在随之增长。因此, 在进行项目的经济评价中, 一贯的评价方法满足不了社会现状的需要, 经济评价工作渐渐失去了意义。专业技术研究人员日益将注意力放在概率分析上, 概率分析方法在对项目不确定因素的分析和研究工作中渐渐走入了主流的队伍。但在工业投资项目中, 不确定因素往往不止一个, 而是有其复杂联系关系的多个因素。在解决这类问题时, 才体现出蒙特卡洛法其独特的优势。本文就我国工业项目中用蒙特卡洛模拟分析的部分文献和资料进行了粗浅的总结:
谢贤平、柴建设 (1995) 对矿产资源综合利用开发的风险进行分析, 结合蒙特卡洛模拟法实现计算机程序的编制, 并进行仿真, 得出其风险估计结果。杨作安 (2001) 通过结合矿山项目的实际生产状况, 利用计算机编程技术将蒙特卡洛模拟与净现值进行结合, 对矿山项目的经济动态实现跟踪。吴爱祥、张卫峰 (2000) 利用Mathematica并结合某金矿的实际情况完成了计算机程序的编写, 这种方法及其程序对其他矿山也具有一定的参考价值。刘晓明, 李洪岩 (2008) 将净现值作为指标, 运用蒙特卡洛模拟法完成了某市基础设施项目收益风险评估模型的构建[6]。卢识峰、刘纳兵 (2007) 结合某房地产的投资实例, 对蒙特卡洛模拟分析方法的步骤进行了详细说明。吴立寰 (2004) 运用蒙特卡洛模拟法对某市公路工程的备选方案进行模拟, 科学地为投资决策提供依据。在其他行业的应用, 连春光 (2009) 运用蒙特卡洛模拟分析法完成了对造船项目投资风险框架的构建, 在Matlab的辅助下, 研究和分析了原始数据的变量因素概率分布, 以净现值为输出指标, 得到了其仿真模型。林君晓、姜鹏飞等 (2006) 在天津某污水处理厂的污水处理实际应用中, 结合蒙特卡洛模拟给出的可行性评价, 为投资者提供了科学有效的决策依据。
5总结与展望
目前国内工业投资项目往往将不确定因素对项目的影响视为固定值, 该方法存在一定的局限性, 不仅不能准确地反映出经济评价指标的分布及其所带来的影响, 还影响了项目的正确决策。本文通过对目前工业投资项目经济评价现状、风险分析再到蒙特卡洛法的具体说明, 将蒙特卡洛法在经济评价中的独特优势凸现出来, 该方法解决了国内工业项目经济评价现状中所存在的关键问题。蒙特卡洛法通过对投资项目的风险及其所产生的影响进行分析估计和量化计算, 为项目投资和决策提供更全面、更科学、更合理的依据。展望日后的经济评价工作, 进一步建立不确定因素的概率分析模型和开发应用程序将成为研究工作的重点。
参考文献
[1]丁勇.电网电源开发的区域选择与厂址优化[D].南京:东南大学, 2005.
[2]蒋洪霞.德利公司垃圾渗沥液处理生产项目财务评价研究[D].沈阳:沈阳工业大学, 2006.
[3]姚斌.基于最大熵原理的投资项目风险分析[D].天津:天津大学, 2003.
[4]朱陆陆.蒙特卡洛方法及应用[D].武汉:华中师范大学, 2014.
[5]姚慧丽, 连春光, 白婧贤.基于Monte Carlo模拟的造船项目投资风险分析框架构建[D].南京:南京航空航天大学, 2012.
7.房地产项目经济评价分析与探讨 篇七
关键词：房地产；经济评价
房地产经济评价中的基础参数主要包括以下几个方面的指标：
1．时间类参数。包括开发活动的起始点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等。
2．投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本金投入比例等。
3．收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率等。
4．评价标准参数。包括基准收益率、成本利润率、投资利润率，投资回报率等。
在以上的参数中，开发期、建设投资额、贷款利率、租金或售价、开发规模、投资收益率是最主要基础参数，这些参数对项目开发的结果影响很大。在项目的经济评价中，这些参数的取值都是参考当时当地市场情况估测为基础的。由于在实际开发过程中这些主要参数很容易发生变化，而且对项目评价结果有很大的影响。因此，找出这些参数并确定其变化范围将对投资项目的评价结果及以后开发过程中的控制，是非常重要的。
一、开发规模
开发项目的建筑面积直接关系到其租金收入或销售收入和建设投资额。一般说来在项目前期评价时，开发商通常还没有拿到有关规划批文，因此，经济评价所采用的建筑面积是不确定的。即使有关部门批准了项目总建筑面积不变，项目可供租售的面积仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商场的实际使用面积到底有多少，这在前期评价阶段也是无法确定的，只能大致估算。实际使用面积的多少主要依赖于地块的条件以及建筑师的设计能力。
尽管开发商对项目的租售安排有自己的考虑，但由于市场需求的制约，开发项目的面积并不一定都能迅速销售或租赁出去，为此要进行销售预测。销售预测是从微观角度预测开发商未来销售的前景，为确定经营计划提供依据。销售预测主要是对销售量及销售进度做出预测。一般情况下可根据统计资料的多寡，采用直接预测法或间接预测法。
二、开发期
项目开发期大体上由三个阶段组成，即从购地到开始建造阶段即开发前期、建筑施工阶段、竣工后项日出租出售阶段。一是开发前期。开发前期的时间长短一般由所需规划设计时问或拆迁安置时间所控制决定。其中，设计周期有国家颁布的设计周期定额作参考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能够较准确的估计。有国家颁布的建安工程工期定额作为依据。但某些特殊因素的影响，也可能引起施工期延长。三是出租或出售期。出租期或出售期时问的长短与市场供需情况、购买力有直接关系。一般在经济评价中，常安排房屋竣工后半年至二年(视项目规模大小)结束。
三、建设投资额
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产开发项目经济评价过程中，由于制度政策、市场环境等等因素的影响，我们所估算的建设投资与实际建设投资之间往往不一定相符。其中，变化最大的主要是土地费用和工程造价。当土地费用确定后。工程造价实际上就成了影响开发商利润的主要因素，可以通过了解类似物业的造价情况或针对开发项目本身的有关设计图纸估算此项费用。计算费用时一般以当前的价格水平为依据，费用的增长大致能和收益的增长相抵。
1．土地费用。土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，主要由两部分组成：一部分是获得土地使用权的费用，另一部分是土地开发费用。对土地费用进行估算，首先需要获取相关的资料：主要包括当地的土地分等定级成果资料、土地规划信息、土地市场信息、土地权属资料以及项目用地现场勘察及周围环境资料等。通过对上述资料的调查分析，就可以对土地费用有一个大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假设开发法和市场比较法两种。
2．工程造价。工程造价包括土建工程费用、安装工程费用，其中土建工程费用又可划分为摹础工程费用、上部结构费用等。目前工程造价常用的估算方法有粗算和精箅两种。
粗算法是一种加权类推的办法，即根据已建项目的造价类推待开发项目造价。类推过程中，对已建项目造价乘一个修正系数作为已、待建项目间的差异的修正，这个系数通过定性分析来确定。这个算法所依据的资料是规划设计或方案设计，对项目具体细节掌握得还不够充分，因而算出的数字也比较粗略，精确度低。只能作为工程造价的一种估计，用于项目的机会研究和初步评价。
所谓精算足相对于粗算而言的，计算依据是项目的初步设计以及当地的建安工程概算定额。由于它对项目细节的掌握以及计算标准都比粗算要充分、可靠，因而预测精度高，也比较简便。这种方法的缺点，一是它是一种静态的算法，对于项目细节的动态变动通过量上的放大来考虑，显然不一定准确；二是概算定额是本地区统一颁布的标准，价格水平固定而且滞后。在市场经济条件下，价格水平完全根据市场当时的需求状况而定，变动快，这种相对固定的标准很难准确估量价格变动因素对工程的影响，大大影响估算值的精确性。
总之，无论是粗算还是精算，在算法上都应作改进，才能适应市场经济的要求，提高预测精度。
四、租金和售价
租金和售价是房地产开发项目经济评价中最重要的参数之一。即使租金和售价发生较小的变化。也会导致开发商收益的较大变化，同时，租金售价的水平在很大程度上影响土地价值．而准确地估算租金和售价并不容易。一般的评价方法中，租金和售价的确定足通过与市场上近期已成交的类似物业的租金收入或售价进行比较、修正后得出的。这种比较往往没有考虑物价上涨和租金售价在开发期间的增幅，而仅仅以当前的租金和售价水平进行估算。但同类型物业市场上供应与需求间关系的变化，开发建设过程中政治、经济和社会因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地描述。
确定开发项目的租金或售价，需要对市场进行研究和比较。这时，常用同类竞争性项目对比分析方法。目前，由于挤进商品房开发的各种费用项目多、数量大，导致开发商成本居高不下、价格无竞争力和弹性可言。房地产开发商基本采用成本加利润的方法定价，即以一个不变的利润或利润率标准加上开发成本和费用得到销售价格。这样做的好处在于保住了商鼎房销售的基本利润，缺陷在于形成一个静态价格，不利于面向市场、适应市场竞争而制定合理的有竞争性的价格。在合理的商品房价格体系理顺之后，可以采用动态盈亏平衡分析的方法来预测销售价格。开发项日的总开发价格一般是指项目建成后出租或出售所获得的净收入，即从出租或出售毛收人中扣除与租售相关的税费。有些经济评价人员认为，由于开发项目大多是在整个开发工程完成后才出租或出售的，所以总开发价格的计算原则应以将来的价格水平为依据。但在实际评价时，为保持评价的基准期规定，也为方便起见，常依开发前的价格水平进行评价，因为大多数情况下，项目的收入和支出受市场价格变动的影响大致相同，纯收益的变化不大。但在房地产需求旺盛的地区或时期，收入的增长可能会大于费用上涨，此时可根据情况将收益水平估算的略高。
五、贷款利率
贷款利率的变化对开发项目评价结果的影响是相当大的。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，自有资金往往只占到投资总额的20％～30％，其余的部分都要通过金融机构，或以预售方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。利率的影响，决定了开发商利用金融杠杆的有效性。
六、投资收益率
投资收益率是影响经济评价结果最主要的因素之一。投资收益率的变化将对房地产开发项目的总开发价值的估算产生很大影响。在项目全部销售的情况下，项目总开发价值等于销售收入减销售税金后的销售净收入；而在项目全部出租的情况下，项目总开发价值可用项目年均净租金收入除以年投资收益率表示。房地产投资是国民经济整个投资系统的一部分，其收益率水平和其他行业的投资收益率有着密切的联系。投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，年净租金收入与项目投资之比。房地产投资收益率的确定，一般要综合考虑以下一些因素：当前的经济状况、银行贷款利率和其他各行各业总的收益率水平；房地产开发项目的类型、地点以及对未来租金增长的期望；开发项目承租者能够连续付租的能力；房地产开发项日寿命的长短；开发项目投资规模的大小。通常情况下，如果开发商对项目建成后获利能力的期望值越高，那么其确定的投资收益率便会低些；反之，如果项目预期收入增长缓慢，开发商就应将投资收益定高些，以便尽快收回投资。目前确定投资收益率的方法主要是市场提取法即选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值，作为评价项目的年投资收益率。由于市场资料所限，选择的参照项目不同，最后所得的结果可能会有差别。
另外，由于开发期间市场行情的改变，以及参照项目与所评价项目之间的差异，项目评价时所选择的年投资收益率与将来实际年投资收益率相比。也不可避免地出现误差，从而使开发商要承担附加的风险。
房地产项日经济评价中基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要影响。关系到项目操作的成败。房地产项目经济评价的基础数据和参数，应该建立在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、投资与成本费用估算、项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时，还应注意对项目进行不确定性分析和多方案比选。这样，才能使基础数据和参数达到或接近实际值，最终结论才能够作为房地产开发商投资决策的依据。
参考文献：
[1]刘洪玉．房地产开发经营与管理[M]．北京：筑工业出版社，2005.
[2]柴强．房地产估价理论与方法[M]．北京：中国建筑工业出版社，2005.