委托出让土地承诺书

委托出让土地承诺书（精选6篇）

1.委托出让土地承诺书 篇一

合同使用须知

一、本合同文本是根据《中华人民共和国合同法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》和《上海市产权交易管理办法》制定的示范文本。构成本合同示范文本要件的合同条款均为提示性适用条款。条款所列内容，包括括号中所列内容，均由合同当事人约定时选择采用。

二、为更好地维护合同当事人的权益，签订时应当慎重，力求具体、严密。订立具体条款，需要约定的必须表述清楚，无须约定的用“本合同不涉及此条款”或“本合同对此条款无须约定”加以载明。

三、合同涉及的当事人基本概况的填写：按合同要求载明，如委托人是自然人的，应载明其姓名、国籍、身份证号码(护照号码)、住所地址、邮编、电话、开户银行帐号等。

四、“出让委托业务”一般包括：

1.提供有关产权交易的法律法规、政策咨询等;

2.提供产权交易的信息;

3.提供策划、推介服务;

4.制订转让方案;

5.制作推介书;

6.办理上市挂牌手续;

7.寻找受让人;

8.参与转让洽谈;

9.参与合同签约;

10.参与转让标的的交割;

11.代为办理产权交易手续(制作产权交易合同文本、办理合同审核的有关手续);

12.办理有关权证变更的手续;

13.其他。

五、特别委托，是指委托人将上述一项或数项委托业务交由受托人处理。

六、概括委托，是指委托人概括地将上述委托业务全部交由受托人处理。

七、委托标的名称：可以是整体产权、部分产(股)权，也可以是土地使用权、房屋建筑、设备、车辆、技术项目、商标权、专利权等。

八、委托标的的转让方式：可以是协议转让、竞价拍卖、招标等。

九、提交的文件：一般应当提供资格证明(包括资信证明、营业执照、税务登记证、产权登记证或自然人的有效证明)、转让决议、有批准权限的批准文件等资料及复印件。

十、佣金：乙方为甲方提供委托业务，向甲方收取的报酬。

十一、权证变更过程中所发生的费用：包括支付给房产、税务、工商等有关部门的权证变更费用。

十二、争议的解决方式，除协商和调解方式外，合同当事人还可以选择仲裁或诉讼方式，但选择了仲裁方式就不能再约定其他方式。

本合同涉及的当事人

委托人(以下简称甲方)：_________________

法定代表人：_____________________________

住所：_______________ 邮编：__________

电话：_______________ 传真：__________

开户银行帐号：_______

受托人(以下简称乙方)：_________________

法定代表人：_____________________________

住所：_______________ 邮编：__________

电话：_______________ 传真：__________

开户银行帐号：_______

甲、乙双方遵循自愿、平等、公正、诚实信用的原则，协商一致，签订如下委托合同。

第一条 委托事项

1.甲方委托乙方通过上海联合产权交易所进行以下委托业务：

(1)特别委托业务(委托内容应当具体约定)。

(2)概括委托业务(委托内容应当具体载明)。

2.甲方委托的期限：

(1)委托标的名称___________________。

(2)委托的期限_____________________。

(3)委托转让标的的价格为人民币(大写)_________万元，最低不能少于人民币(大写)_________万元。

3.甲方委托的其他事项。

第二条 提交的文件

甲方应向乙方提供相关材料，并如实填报有关表式内容。如为复印件，甲方应加盖证明章。

第三条 权利和义务

1.甲、乙双方应遵守国家法律法规及《上海市产权交易管理办法》的有关规定，自觉接受政府主管部门监管。

2.甲方承担委托事项中涉及清产核资、审计、评估等相关费用。

3.甲方在上海联合产权交易所挂牌期间或撤牌后_________日内不得自行进行场外交易。

4.乙方接受甲方的委托，按照甲方的委托事项、要求和期限进行委托业务活动。

5.甲、乙双方均具有对对方所提供的相关材料承担保密的义务。未经对方同意，不得提供给第三方。

第四条 佣金及其支付方式

1.佣金：

(1)特别委托业务的佣金，参照上海市人民政府有关主管部门制定的收费标准，经甲、乙双方协商 确定。

涉及代为办理产权交易手续及相关业务的佣金，按照成交价格×相应差额计费率计算，如按标准计算低于_________元的(单向收费)，则按最低佣金_________元收

(2)概括委托业务的佣金，按照上海市人民政府有关主管部门制定的收费标准(按总资产额或按净资产额×相应差额计费率计算)。

2.甲、乙双方约定，采取下列方式支付佣金：

(1)特别委托业务：甲方应在本委托合同签订后_________日内先期支付人民币(大写)_________元，作为预付费用;甲、乙双方根据委托业务内容确定佣金，甲方应在产权交易合同签订后_________日内付清余款。

(2)概括委托业务：甲方应在本委托合同签订后_________日内先期支付人民币(大写)_________元，作为预付费用;甲、乙双方根据受让标的价格确定佣金，甲方应在产权交易合同签订后_________日内付清余款。

3.若交易不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，共计人民币(大写)_________元。

4.权证变更过程中所发生的费用由甲方承担。

第五条 违约责任

1.甲方如在上海联合产权交易所挂牌期间或撤牌后_____日内自行进行场外交易的，应当向乙方支付委托转让产权总价款_____的违约金。甲方如未按本委托合同的约定支付佣金的，每逾期_________日，应按佣金总价款的________%，向乙方支付违约金。

2.乙方未经甲方同意，不按照甲方的委托事项、要求和期限进行委托业务活动，并由此而造成甲方损失的，乙方应当赔偿损失。

3.甲、乙双方若违反《上海市产权交易规则》、上海联合产权交易所有关交易业务的规定和本委托合同约定的，违约方须承担相应的法律责任。

第六条 合同的变更和解除

在本合同委托期限内，一方当事人如欲变更本合同条款，经对方当事人同意，可订立补充合同。

在本合同委托期限内，一方当事人如欲终止委托关系，应向对方提交书面要求，经结清已发生的费用后即可解除。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于当事人的事由外，应当赔偿损失。

第七条 争议的解决方式

甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，可协商解决;可向上海联合产权交易所或上海市产权交易管理办公室申请调解;可依法采取下列方式

1.向上海仲裁委员会申请仲裁。

2.甲、乙双方约定的其他方式。

第八条 甲、乙双方的承诺

甲方向乙方承诺，所提供的与转让产权相关的材料(包括原件、复印件)属真实、完整。如有不实，将承担由此带来的一切经济责任和法律责任。

乙方向甲方承诺，按照甲方的指示处理委托事务;需要甲方变更指示的，应当经甲方同意。

第九条 其他

上述条款未尽事项的约定。

第十条 合同的生效

本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

“合同使用须知”和合同所必备的附件与本合同具有同等的法律效力。

本合同一式_____份，甲、乙双方各执______份，并存上海联合产权交易所一份。

附件：

委托人(甲方)：___________受托人(乙方)：_________

(盖章)(盖章)

法定代表人(签字)：_______法定代表人(签字)：_____

经办人(签字)：_________

签约地点：_________________

签约日期：_____年___月___日

2.土地程序办理(出让土地登记) 篇二

办理《国有土地使用证》要素

 办理单位：郑州市国土资源局。

 办理地点：淮河路与文化宫路交叉。

 需要的资料：

1、申请书、申请表、具结书；

2、营业执照、法人代表证明书、组织机构代码证（复件）；

3、法人代表委托书；

4、经办人身份证，法人身份证复印件（复印件）；

5、国有土地使用权出让合同以及补充合同（原件）；

6、出让金缴纳票据、契税票；

7、地籍调查表（指界委托书、地籍调查法人证明书）；

8、用地批复；

9、宗地图。

 办理时间：预计10个工作日。

 内部配合部门：设计部。

3.办理土地出让程序 篇三

一、受理

受理部门：业务受理中心、土地利用事务中心 条件：

1、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

2、取得计划行政主管部门立项批文；

3、取得规划行政主管部门用地及建设规模的规划批准文件；

4、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

5、具备申请国有土地使用权协议出让的其他条件。申请人需提交如下材料：

1、办理协议出让新建项目国有土地使用权的申请。内容包括：

（1）申请出让的宗地位臵及面积，即坐落、四至、土地面积；

（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；

（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；

（4）已取得的有关行政主管部门的批准文件，主要有计划行政主管部门、规划行政主管部门以及征地、划拨的文件等；

（5）地价评估及审定地价水平情况；

（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；

（7）申请建设项目的特殊情况；

（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；

（9）提出申请出让的请求以及申请人的具体联系人及联系电话。需加快合同签订的，可申请按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺。

2、北京市国有土地使用权出让申请表（原件、填写齐全明确、加盖公章）。

3、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份土地评估报告；未审定地价水平的提交土地评估报告3份及北京市地价审定表1份、宗地位臵示意图10份。

4、建设项目用地预审文件及落实预审意见的书面材料。

5、计划部门立项批文，即项目建议书批复和可行性研究报告批复（复印件）。

6、规划批准文件，规划意见书及钉桩成果通知单、建设用地规划许可证。

7、土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议（复印件）及权属单位同意申请人办理协议出让的证明文件（近期出具的原件）。土地权属文件或土地权属来源文件主要有国有土地使用证、征地批复及国家建设用地批准书（新征集体土地）、划拨批复及城镇建设用地批准书等。

8、出让合同附件：

（1）合同附图一式5份（要求用红线标明出让土地的用地范围，并加盖公章）。

（2）申请出让的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图各5份（原件，加盖公章）。

（3）申请预签合同的，提交同意按最终审定的地价水平调整出让合同地价款的书面承诺5份（原件，加盖公章）。

9、营业执照（复印件）。如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸委对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复（复印件）。

10、若不按规划文件确定的用地范围整体办理出让手续的，需要提供本次申请出让土地的面积说明。如为共用宗地分摊的，提供出让用地分摊说明，内容包括：规划确定的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积，本次拟办理出让土地的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积及建设用地面积的分摊计算方法；如为分块出让的，提供本次拟办理出让土地的桩点及测绘面积。

11、如建筑物内有地下人防的，提供市人防办的批文及有关图纸。

12、合作建设项目须提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）。

13、军用土地办理出让手续的，需提交“总后勤部“的批准文件。

14、中央单位办理出让手续的，需提交上级主管部门的同意意见。

15、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，需提交市（区）主管部门的同意意见。

16、设计单位出具的设计说明（原件）。标准：

1、申办材料齐全、符合法定形式。

2、原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸，图纸可用A4纸或A3纸缩印，但必须清晰。

3、全部复印件均由申请人加盖公章。

4、符合北京市土地利用总体规划、城市规划，符合国家和本市土地供应政策。

5、申请人与立项批文确定的项目开发建设主体、规划文件确定的开发主体、征地或划拨批复的主体一致。

6、出让宗地规划条件确定。申请出让的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文一致。

7、出让土地必须为国有土地，且土地权属清晰或土地权属来源清晰，无争议。

8、出让土地范围确定。按规划文件整体出让的，应与规划文件确定的用地范围一致；进行分块出让或分摊出让的，不得超出规划文件确定的用地范围，且分摊计算方法正确、分块应具有合理性（应相对完整性、独立性、规则性、各地块出入通行便利等）。

9、土地评估机构具备评估资质。

土地评估报告应依据项目不同的规划用途评估相应的地价水平及总地价款。

已审定的地价水平的，其审定时依据的规划文件确定的规划条件未发生变化。

10、拟按划拨方式取得土地使用权的小区配套，应符合《划拨用地目录》。

11、填报的《出让申请表》的内容及数据准确。

本岗位责任人：业务受理中心、土地利用事务中心经办人 岗位责职责及权限：

业务受理中心对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查。审查通过，给申请人一份书面《材料接收单》，然后在0.5个工作日内转交土地利用中心。

土地利用中心应在收到材料之日起3日内（含收件当日），按照受理条件进行详细审查并作出是否受理的决定，出具加盖土地利用中心印章的书面凭证转业务受理中心；需补正材料的，应出具《行政许可补正材料目录单》转业务受理中心。

土地利用中心未按时作出不予受理的决定或未提出补正材料的，视为受理，受理日期以受理中心收到申请材料之日起计算。

受理中心应在受理当场或5日内告知申请人领取《行政许可申请受理决定书》、《行政许可申请不予受理决定书》或《行政许可申请补正材料告知书》。时限：5个工作日内

二、审查 标准：

1、申请人提交的申办材料符合法定格式。

2、符合北京市土地利用总体规划、城市规划，符合国家和本市土地供应政策。

3、申请人与立项批文确定的项目开发建设主体、规划文件确定的开发主体、征地或划拨批复的主体一致。

4、出让宗地规划条件确定。申请出让的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文一致。

5、出让土地必须为国有土地，且土地权属清晰或土地权属来源清晰，无争议。

6、出让土地范围确定。按规划文件整体出让的，应与规划文件确定的用地范围一致；进行分块出让或分摊出让的，不得超出规划文件确定的用地范围，且分摊计算方法正确、分块应具有合理性（应相对完整性、独立性、规则性、各地块出入通行便利等）。

7、土地评估机构具备评估资质。

土地评估报告应依据项目不同的规划用途评估相应的地价水平及总地价款。

已审定的地价水平的，其审定时依据的规划文件确定的规划条件未发生变化。

8、拟按划拨方式取得土地使用权的小区配套，应符合《划拨用地目录》。

9、填报的《出让申请表》的内容及数据准确。

本岗位责任人：土地利用事务中心主任、主管主任、主办科室科长、经办人 岗位职责及权限：

地价已审定的，或地价虽未审定但申请人提出预签申请的，在地价办公室发放《地价水平告知单》后，直接进入本程序。

土地利用事务中心应按照审查标准进行审查。

1、土地利用事务中心经办人主动与申请人联系，沟通情况。不需审定地价的项目，应组织安排现场勘察；

2、将申请人申报的全部材料扫描，录入计算机。

3、明晰应缴纳地价款的面积及用途，按审定的地价水平或暂定地价计算出让地价款。

4、制作并填写《北京市国有土地使用权出让审批表》，并签署市土地利用中心的意见。

5、制作并填写《北京市国有土地使用权出让合同》（含附件、附图），申请人提出按暂定价格签订合同的，还应制作出让合同补充协议，然后出具书面文件连同制作规范的出让合同（含附件、附图、补充协议）转业务受理中心，业务受理中心应0.5个工作日内暂停审批，并及时通知申请人领取出让合同（含附件、附图、补充协议）签字、盖章。申请人在出让合同（含附件、附图、补充协议）上签字盖章后交业务受理中心，业务受理中心应及时将文件转土地利用事务中心。

7、需要时制作并填写我局签订出让合同的授权委托书。

8、规范装订申请人提交的材料。

9、填写审批表，将申办材料和审核意见转土地利用处复审。

不符合审查标准的，终止审查，签署审查意见和理由，报中心领导审核、局领导审定最终决定是否许可。

不予许可的,由经办人制发《不予行政许可决定书》，报中心领导审核、审定后加盖局章，同有关材料一并转受理中心。

依法需要听证，按有关规定执行。时限：11个工作日

三、地价评审

标准：按照技术规范进行审核，审定地价水平。本岗位责任人：土地利用处、土地利用事务中心 岗位职责及权限：

若地价水平尚未审定的，先转入地价审核环节。土地利用中心经办人制作书面告知书，经领导同意转受理中心，受理中心应及时通知申请人，并暂停审批。土地利用事务中心受我局委托，负责对评估报告进行技术审查，组织勘察现场，审查合格后，由土地利用处与土地利用中心商定组织安排上最近一次地价评审办公室会和专家委员会。地价评审办公室会原则上每星期一次，由土地利用处主持。申请人提出按暂定价格先签订出让合同的，地价评审办公室应及时为申请人出具《地价水平告知单》，直接转土地利用事务中心经办人。地价评审专家会原则上1个半月一次，由主管局长主持。地价评审专家会审定后，报局长办公会最后审定，并由土地利用处下达地价审定通知单，将通知单直接转土地利用事务中心经办人，同时土地利用处负责地价评审的经办人在1个工作日内向受理中心发出完成地价评审工作的书面文件，解除暂停审批。地价审核时限不得超过40个工作日。

时限：不计入审批时限

四、审核 标准：

1、同审查标准；

2、按照地价征收政策，核实应征收地价款的出让面积及地价款总额；

3、《北京市国有土地使用权出让审批表》的内容与有关批准文件及申请人申报的材料一致；

4、《北京市国有土地使用权出让合同》的内容与有关批准文件及申请人申报的材料一致。

本岗位责任人：土地利用处处长、经办人 岗位职责及权限：

按照审核标准进行审核，并签署审核意见。

土地利用处经办人进行审核，认为符合审核标准，应在2个工作日内在审批表签署审核意见，然后报处长进行复审。经审核不符合审核标准的，应在2个工作日内与土地利用中心主管主任沟通情况、交换意见后，提出审核意见。

对不符合审核标准，但可以进行更正的，明确原因和如何更正的意见，报处长批准后退还土地利用中心通知申请人限期更正。

处长同意经办人意见的，应在2个工作日内在审批表签署审核意见，然后报主管局长审批。

经审核不同意经办人意见的，应与经办人沟通情况、交换意见后，提出审核意见。对不符合审核标准，但可以进行更正的，明确原因和如何更正的意见，退还土地利用中心通知申请人限期更正。时限：4个工作日。

五、复审

标准：同审核标准

本岗位责任人：主管局长 岗位职责及权限：

按照复审标准对审核意见进行复审。

主管局长同意审核意见的，在出让审批表上签署同意复审意见，报局长批准。

不同意审核意见的，应与主办处室沟通情况、交换意见后，填写在审批表，提出复审意见及理由，报局长审定是否许可。时限：2个工作日。

六、审定

标准：同复审标准 本岗位责任人：局长 岗位职责及权限：

按照审定标准决定是许可。

局长同意复审意见的在出让审批表上签署同意审定意见，在土地出让合同上签字。或在签署出让合同的授权委托书上签字，转主管局长签订土地出让合同。

不同意复审意见的，应与复审人员沟通情况、交换意见后，提出审定意见及理由，决定是否许可。时限：2个工作日。

七、签约

标准：根据局长的有效授权签署出让合同一式五份。本岗位责任人：主管局长 岗位职责及权限：

根据签约标准在土地出让合同上签字（含签字日期），转局办公室。时限：1个工作日。

八、告知 标准：

1、及时、准确告知申办人办事结果并通知交费；

2、申请人按规定缴纳各种费用（时间不计入办事时限）；

3、制发的文书完整、正确、有效；

4、留存归档的审批文件材料齐全、规范。本岗位责任人：利用中心经办人员及受理中心 岗位职责及权限：

（一）经办人按照工作标准告知，制发许可文件。

1、准予许可的，经办人将《北京市国有土地使用权出让合同》授权书送局办公室加盖局章。制作《行政许可决定书》及缴费单据等文书、证件，送交受理中心。

局办公室接到签署的土地出让合同及授权书等文件后，应在0.5个工作日内在土地出让合同（含附图、附件）及授权书上加盖局章，并将文件转土地利用中心。

2、不予许可的，由经办人制作《不予行政许可决定书》，加盖局章，同有关材料一并转受理中心。

审批工作结束后，经办人员将审批过程中形成的文书材料按要求扫描、归档。时限：5个工作日。

（二）受理中心按照工作标准通知、送达。

受理中心通知申请人准确告知申请人按照土地出让合同约定交纳土地出让合同定金，领取土地出让合同。在利用中心开具《缴款通知单》后收取地价款，为申请人开具有关票据。（时间不计入办事时限）

通知申请人领取《行政许可决定书》、《国有土地使用权出让合同》2本（另1本出让合同，在收取土地出让合同定金后，转出让土地所在区县的国土资源分局）或《不予行政许可决定书》等文书材料。

申请人凭《材料接收单》和缴费凭据领取有关文书、证件和资料。

4.土地出让会审制度 篇四

为提高土地登记的规范化程度及工作效率，保证土地登记结果的真实准确、合法有效，充分体现透明、公开、公平、公正、廉洁自律的原则，严格依法行政，切实保护土地权利人的合法权益，杜绝错登、漏登等现象，减少因土地权属争议引起的行政诉讼、行政复议案件的发生，制定本土地登记会审制度。

一、会审范围

1、土地初始登记;

2、土地变更登记;

3、土地更正登记;

4、集体土地所有权登记;

5、异议登记;

6、其他需会审的登记事项;

二、会审内容

1、土地登记申请资料是否规范齐全。

2、土地权属来源是否合法，四至界线是否清楚，面积是否准确;是否有界址权属纠纷。

3、土地用途、使用权类型、使用年限、有偿使用费及各种税费是否缴清。

4、该宗地是否存在违法用地尚未处理完毕等其他应当暂缓发证的情况。

三、会审流程

负责土地登记受理初审的经办人员，对申请材料进行初审并将初审结果报局地籍处，由局地籍处提出会审初步意见并组织召集相关人员进行会审。

四、会审组成人员

会审组成人员为中心领导及有关科室和窗口有关人员。召集人或会审主持人也可根据拟会审事项的具体情况确定参加会审人员的范围。

五、其他事项

1、会审人员要高度负责，认真审核，严格把关。

2、会审会议对所有会审事项均必须形成结论意见。

3、会审通过的事项，要确保符合现行法律、法规及有关政策，坚持“五不登记”的原则，不能违规、违纪、违反程序。

4、土地登记发证事项一经会审确定后，严格按照确定的`原则和会审意见办理;会审采取集体会议会审或会签方式进行。应会审未经会审的和应集体决策未经集体决策的不准办理土地登记。因土地登记造成不良后果的，追究有关责任人的相应责任。

5、会审可以根据实际需要不定期开展。

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为提高土地登记的规范化程度及工作效率，保证土地登记结果的真实准确、合法有效，充分体现透明、公开、公平、公正、廉洁自律的原则，严格依法行政，切实保护土地权利人的合法权益，杜绝错登、漏登等现象，减少因土地权属争议引起的行政诉讼、行政复议案件的发生，制定本土地登记会审制度。

一、会审范围

1、土地初始登记;

2、土地变更登记;

3、土地更正登记;

4、集体土地所有权登记;

5、异议登记;

6、其他需会审的登记事项;

二、会审内容

1、土地登记申请资料是否规范齐全。

2、土地权属来源是否合法，四至界线是否清楚，面积是否准确;是否有界址权属纠纷。

3、土地用途、使用权类型、使用年限、有偿使用费及各种税费是否缴清。

4、该宗地是否存在违法用地尚未处理完毕等其他应当暂缓发证的情况。

三、会审流程

负责土地登记受理初审的经办人员，对申请材料进行初审并将初审结果报局地籍处，由局地籍处提出会审初步意见并组织召集相关人员进行会审。

四、会审组成人员

会审组成人员为中心领导及有关科室和窗口有关人员。召集人或会审主持人也可根据拟会审事项的具体情况确定参加会审人员的范围。

五、其他事项

1、会审人员要高度负责，认真审核，严格把关。

2、会审会议对所有会审事项均必须形成结论意见。

3、会审通过的事项，要确保符合现行法律、法规及有关政策，坚持“五不登记”的原则，不能违规、违纪、违反程序。

4、土地登记发证事项一经会审确定后，严格按照确定的原则和会审意见办理;会审采取集体会议会审或会签方式进行。应会审未经会审的和应集体决策未经集体决策的不准办理土地登记。因土地登记造成不良后果的，追究有关责任人的相应责任。

5.国有土地挂牌出让程序 篇五

一、征询规划意见

市国土资源局向市建设局征询拟出让地块规划红线及相关经济技术指标。

二、报批方案

市国土资源局向市政府报批国有土地使用权挂牌出让方案，经市政府批准后实施。

三、确定土地出让底价

委托土地评估机构对拟出让地块进行地价评估，结合土地储备开发成本和房地产市场状况，由市土地交易储备中心拟订土地出让底价报市国土资源局，经市土地估价审定委员会研究确定出让底价。

四、公告

市国土资源局通过报刊、信息网络等媒介发布公告并将挂牌底价密封交公正机关。

五、报名

竞买人到市土地交易储备中心领购有关挂牌文件资料，提交竞买申请书和保证金，领取竞买证。

六、报价

竞买人在公告规定的挂牌报价期限为填单报价，市土地交易储备中心即时公布最高有效报价。

七、确定竞得人

报价截止时间到时，市土地交易储备中心根据报价情况按规则确定竞得人。

八、签订确认书

竞得人当场签订《国有土地使用权挂牌成交确认书》，其他竞买人交纳的保证金于挂牌活动结束5日后退还。

九、签订土地出让合同

竞得人在确认书规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，按规定支付出让金及有关费用。

十、土地登记

竞得人领取《建设用地批准书》后，并按规定申请办理土地登记，领取土地使用权证。

申报材料

1、法人资格证明(营业执照或法人代码证的复印件4份)；

2、法定代表人证明(原件4份)；

3、法定代表人身份证明(复印件4份)；

4、授权委托书(原件1份)；

5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查)；

6、国有土地使用权出让申请书(原件4份)；

7、项目批准文件(原件1份，复印件3份)；

8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4份，原件核查)；

9、建设项目规划平面布置图(复印件4份)；

10、土地勘测定界图(原件4份)；원본토지국보관중, 기 실사마침

11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件1份，复印件3份)；

12、有关协议(原件1份，复印件3份)；

6.土地出让金财税处理 篇六

出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

税务处理

（一）营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一，不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税》相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”

此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。

（五）会计处理

房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 30000000 贷：营业外收入 30000000 政府收储的土地出让金返还是否缴纳营业税

【问题】

我公司因政策性关停，政府将我公司的土地和地上建筑物评估后收储，并按照评估价将出让金返还我公司，是否缴纳营业税？ 【解答】

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

综上所述，你公司因政策性关停，政府将你公司的土地和地上建筑物评估后收储，按照评估价将出让金返还你公司，你公司对收到的出让金返还款可以不缴营业税。

取得政府返还土地出让金：形式不同 处理各异

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。部分地方政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金实行按一定比例或额度返还的政策。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

一、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

案例1：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

（一）营业税

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

笔者认为应区分以下三种情形进行处理：

1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000万元收入计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税实施细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

根据《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”

由于此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第三种情形明确，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 完工结转收入时：

借：预收账款 3000 贷：营业收入 3000

二、土地出让金返还用于拆迁

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府以生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。案例2：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（一）营业税

根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照”建筑业“税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于”服务业—代理业“行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按“服务业——代理业”缴纳营业税75万元。

（二）企业所得税

返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

（四）会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：

借：其它应收款 1500 其它业务支出 1000 贷：现金或银行存款 2500.土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

收到返还款时，代理支付动迁补偿款业务： 借：银行存款 2000 贷：其它应收款 1500 其它业务收入 500 收到拆迁工程款时：

借：银行存款 1000 贷：其它业务收入1000

三、土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

以生地招拍挂出让土地后，政府为减轻开发商的负担会以土地出让金返还的形式，对开发商用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施建设部分的补偿。

案例3：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

（一）营业税

项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

本案例符合BT（即“建设—移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。

对此开发企业取得基础设施建设返还款业务，BT模式下的营业税处理如下：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额缴纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税 根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

（四）会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：其它业务收入 3000.四、土地出让金返还用于建设公共配套设施

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

笔者认为此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

案例4：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（一）营业税

此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业来说，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000×5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。

（二）企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。笔者认为企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）土地增值税

企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，笔者认为企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应作如下处理：

1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

收到返还款时，如是补贴行为：

借：银行存款 3000 贷：开发成本 3000 收到返还款时，如是购买行为：

借：银行存款 3000 贷：营业收入 3000

五、土地出让金返还给其它关联企业或个人

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例5：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。

丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税 本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。

丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定进行判定。如果作为不征税收入处理，根据《企业所得税实施条例》第二十八条的规定，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。

（四）会计处理

房地产开发企业（乙方）未取得返还款，会计上不作处理。

丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时，应作如下处理：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000

六、土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例6：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定，由于本案例土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税 企业在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

笔者认为房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）会计处理

收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000 以上各案例中房地产开发企业通过招拍挂购入土地缴纳的土地出让金10000万元涉及契税。

根据《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”因此，企业在签订合同的当天就应缴纳契税，计税依据为10000万元。