土地收储合同协议书

土地收储合同协议书（共7篇）

1.土地收储合同协议书 篇一

土地收储，指土地使用权收购储备。根据所收储土地性质，分为集体土地征收储备和国有土地收购储备。大致程序如下：

一、集体土地征收储备

（1）储备程序：

第一步：土地储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；

第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后进行预审。

第三步：被征收土地所在国土局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同上报；

第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，公告并实施征地协议的签订和补偿工作；

第五步：储备中心向规划局申请定点和编制控制性规划；

第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。

（2）提交资料

1、建设用地预审意见；

2、区、县国土资源部门请示文件；

3、建设用地审查登记表；

4、现场踏勘登记表；

5、建设用地项目呈报材料“一书三方案”；

6、土地权属证明；

7、权属汇总表；

8、听证材料；

9、征收（用）土地告知书；

10、征收（用）土地确认书；

11、征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明；

12、拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图；

13、土地利用总体规划图（乡级）；

14、建设用地勘测定界技术报告；

15、可行性研究报告批复文件或立项批准文件；

16、城市建设规划部门的规定定点文件；

17、规划许可证；

18、社保方案意见。

二、国有土地收购储备

（1）办理程序：

第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；

第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；

第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；

第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；

第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续；

第六步：将收购土地存入政府土地储备库。

（2）提交资料：

1、土地使用权收购申请书；

2、被收购土地单位营业执照复印件；

3、被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件；

4、被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议；

5、国有土地使用权证书原件及复印件；

6、其他文件资料。

2.土地收储开发策划方案 篇二

土地收储及一级开发方案

一 项目基本情况 1.1项目概述

1.1.1项目名称

1.1.2区域位置

1.1.3项目区域的自然特征

1.1.4项目交通情况

1.2项目土地利用现况

二 编制依据

三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析

3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储及出让流程

4.3.2土地征地拆除方案

4.4项目开发涉及政府职能部门

4.5项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

4.5.2土地供应计划

4.5.3土地一级开发深度

五 项目投资方案

5.1项目投资开发成本范围

5.1.1土地储备运营成本

5.1.2土地回收出让成本

5.1.3土地整理开发成本

5.1.4其他相关成本

5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算

5.3.1底价确定程序

5.3.2底价计算方法

5.4土地销售收入估算

5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入

5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润

5.4.3熟地地价估算

5.5项目融资方式分析

5.5.1项目开发资金使用特点

5.5.2融资模式的现状与问题

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

六 项目方案总结

一.项目基本情况

1.1 项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）

1.1.2区域位置

湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。

1.1.3项目区域自然特征

湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。

湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。

全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。

1.1.4项目区域交通情况

湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。

1.2项目土地利用现况

（单位：公顷）

湘阴县土地总面积：

153496.5

农用地

耕地：

42128.94

园地：

6246.53

林地：

15468.96

其他农用地：

25712.87

小计：

89557.30

建设用地

城乡建设用地：

10461.54

交通水利用地：

3428.67

其他建设用地：

165.33

小计：

14055.54

未利用地

水域：

30516.13

滩涂沼泽：

13152.94

自然保留地：

6215.04

小计：

49884.11

二 编制依据

1.中华人民共和国土地管理法

2.城市房屋拆迁管理条例

3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）

4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法

5.湖南城县建设征地补偿安置办法

6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法

7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法

8.湘阴县土地储备管理办法

9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见

三 项目市场分析

3.1项目土地市场分析（岳阳数据）

土地成交有所增加，地价随量快速上扬

国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。

土地成交量250200*********20082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5

从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。

3.2 项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）

3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大

据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。

3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强

上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。

市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额

3.87 亿元。

3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少

1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。

3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛

1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。

6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。

3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨

1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。

6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。

3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理

（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。

（2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。

3.3宏观政策导向

3.3.1四月十五日国务院常务会议

（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

解读：

个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。

（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。

已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。

个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。

（二）4月17日，新国十条

从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；

从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的； 政策逐条解读：

第1、2、3条——制约房地产市场需求

（1）商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读：

上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。

从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。

第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理

（4）税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

(8)房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

（9）严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。（10）对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。解读：

通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；

在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；

在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；

在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；

第5、6、7条——调整土地供应结构

（5）房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。

（6）房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（7）加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。解读：

2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；

本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题；

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式

政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

4.2项目土地开发范围

（1）依法无偿收回、补偿收回或置换的土地；

（2）以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地；（3）未确定土地使用权人的国有土地；（4）实施旧城改造需要使用的国有土地；

（5）产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地；（6）原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地；（7）为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地；（8）其他依法可以纳入储备的土地。

4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储程序

（一）集体土地征收储备（1）储备程序：

第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；

第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。

第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处；

第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作；

第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划；

第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。（2）提交资料

1.建设用地预审意见；

2.区、县国土资源部门请示文件； 3.建设用地审查登记表； 4.现场踏勘登记表；

5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”； 6.土地权属证明； 7.权属汇总表； 8.听证材料；

9.征收（用）土地告知书； 10.征收（用）土地确认书；

11.征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明； 12.拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图； 13.土地利用总体规划图（乡级）； 14.建设用地勘测定界技术报告；

15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件； 16.城市建设规划部门的规定定点文件； 17.规划许可证； 18.社保方案意见。

（二）国有土地收购储备（1）办理程序：

第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；

第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；

第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；

第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；

第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续； 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。（2）提交资料：

1.土地使用权收购申请书；

2.被收购土地单位营业执照复印件；

3.被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件； 4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议； 5.国有土地使用权证书原件及复印件； 6.其他文件资料。

（三）储备地的出让方式及办理程序（1）土地使用权招标程序

第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址；

第三步：向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作；

第六步：利用社会媒体发布招标公告；

第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况； 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请； 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招标成交确认书；

第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。（2）土地使用权拍卖程序

第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址； 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审；

第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作； 第六步：利用社会媒体发布拍卖公告；

第七步：召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况；

第八步：接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场； 第九步：按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人； 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书；

第十一步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（3）联合拍卖房地产程序

第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》；

第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审；

第三步：拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会；

第四步：拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》；

第五步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（4）土地使用权挂牌程序

第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件；

第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书；

第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。

4.3.2项目征地拆除方案

（一）征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》

①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

②征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。

③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。

（二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合（1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：

1.房屋拆迁补偿费：按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费；

2.购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿；

（三）装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费；

（四）失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。居民户、外迁户不享受此项补助。

（2）面积兑换安置标准

拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。

（3）优购标准

1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区（点）进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求，科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划；

2.安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户外，以毛坯房对外优购；

3.安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行调整；

4.安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更；

5.安置居民区（点）住房之外的其它构（建）筑设施属投资人所有； 6.房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理；

7.安置房小区（点）物业管理费用和公共维修基金，由安置对象（业主）承担。

4.4项目开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。

（一）国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

（二）发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

（三）规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

（四）建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

4.5 项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。

4.5.2 土地供应计划

本项目拟出让用地面积为4000亩。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。

4.5.3土地一级开发深度

本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。

五 项目投资方案（虚构数据）

5.1 项目投资开发成本范围及估算

(一)征用土地费用:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。

(二)收购或收回土地费用:土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业职工安置费、土地测量评估费、中介费。

(三)开发整理土地费用:土地测量评估费、房屋拆迁费、土地前期开发费(不含市政大配套费用)、土地整理费、中介费。

(四)处置土地发生的费用:招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手续费、广告、中介费等。

(五）银行贷款利息:在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。(六)经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。

本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元／亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元／亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：

序号

项目

金额（万元）

备注

（一）前期费用

121.9

1.1至1.8项之和

1.1 测绘费

6.3

以建设用地面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.2 办理规划手续费

5.5

以规划建筑面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.3 钉桩钉线费

12.6

以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算 1.4 地质灾害评估

根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元 1.5 委托可研费

根据市场行情，暂定为20万元

1.6 出让评估费

根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元 1.7环评费

根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境

影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元

1.8 挂牌交易费

22.5

1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o

(二)征地拆除费用

3969.9

2.1至2.3项之和 2.1 征地补偿费

3300

11万元／亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除补偿费 270

以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算

2.3 防洪费

399.9

《征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》20元／平方米

（三）市政工程费用 2720.0

（四）不可预见费 340.6

按照前三项和的5%

（五）项目直接投资 7152.4

前四项之和

（六）建设期利息

131.3

5% 银行贷款

（七）收益

582.7

项目直接投资的8%

（八）税金

432.7

5.5%营业税 合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金

5.2 土地出让金估算

项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元／平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元／平方米进行估算，出让金计算过程如下：

住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4（万元）

商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9（万元）

综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=75.0（万元）

项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。

5.3 挂牌底价估算

5.3.1挂牌底价确定程序

（一）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。

（二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。

（三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。

（四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。

5.3.2 底价计算方法

挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。

5.4 土地销售收入估算

主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。

5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元／平方米、3000元／平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：

销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8（万元）

5.4.2项目二级开发成本及开发商利润

项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：(一）建安综合成本

根据现行《建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。

(二）销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。

(三）二级开发的开发商利润

本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：

二级开发的开发商利润=15254.8×20%=3051.0（万元）

5.4.3熟地地价估算

熟地地价=（项目二级开发的销售收入－项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷[（1＋利率）2-1+利润率＋l〕

=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷｛[(l+6.3%）2-1]+20%+1}=10671.7（万元）

5.5 项目融资方式分析

5.5.1 项目开发资金使用特点

（一）资金投入与回收的集中性

（二）资金使用对象的广泛性与差异性（城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发）

（三）资金回收周期与周转速度的不确定性

受土地市场和房地产市场中供求关系的影响

受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响

5.5.2 融资模式的现状与问题

（一）土地储备机构的两种基本组织形式：

政府全额拨款的事业单位

政府投资组建并授权经营的土地开发企业

（二）土地储备机构的两种基本融资方式

通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开发企业申请贷款

具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式

（三）融资渠道

用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需的主要资金。

尝试了信托融资和股权融资等方式：

信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破；

证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。

（四）土地储备贷款政策

商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款；

贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%；

贷款期限最长不得超过2年。

（五）目前土地储备和一级开发的融资模式

土地储备机构负责项目实施，资金来源为财政拨款。

土地储备机构负责项目实施，资金来源为土地储备贷款，由土地储备机构与银行签订贷款合同。

通过招标等方式选择土地一级开发企业负责项目实施。

（六）项目融资面临的现况

需要政府解决融资问题的土地类型过多，而且主要依靠地方财政拨款或申请贷款，制约了政府土地储备和一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式组合，对于那些收益前景良好但储备开发周期超过两年的经营性用地，难以实现储备和开发，影响了供给储备规模。

通过土地一级开发企业自行融资并可在两年内实现供应的土地，由于回收资金中的土地增值收益直接上交财政，使土地储备机构投始终处在启动资金或资本金没有稳定来源、投资能力不足的状态，制约了其投融资能力的积累和增长，进而研究影响了其土地储备和一级开发能力的成长。

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

融资方式比较

联动融资模式：

联动融资模式是指通过不同融资方式（土地储备基金、财政拨款、银行贷款）的联动互补，设计出的满足当前实际需要的且符合相关政策要求的组合融资模式。

面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资需求，需要同时兼顾当前和长远的土地储备特征和房地产市场的未来发展，需要组合不同时期不同特征主体的利益和风险。

联动融资特点：

一揽子解决众多风险程度不同的土地储备和一级开发项目的融资问题。通过金融合作协议，加强了不同风险特征项目之间的关联。

通过土地储备基金，更广泛的支持各种类型土地的储备与一级开发，增强政府土地储备能力，发挥土地储备规模和储备时间对土地市场供应的影响力，更好的引导和调控房地产市场的协调健康发展。

需要国土资源局、土地储备机构、合作银行之间，就合作协议框架下各类项目的风险评估取得共识，包括评估标准、评价方式和评价结果。

风险评估标准与评价方式应构成金融合作协议的重要组成部分。

六 项目方案总结

6.1土地储备和土地一级开发的区别与联系

两者的区别：

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。

两者的联系：

纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

3.土地承包合同协议书 篇三

乙方：

丙方：

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就耕地承包事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、甲方出租人口责任田给乙方使用

二、合同期限从____ 年____ 月_____ 日起到 _____年 ____月____ 日止。

三、承包价格：本合同期限内按每亩 _______元一次性结清。

四、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

五、租地面积：_________亩，一年总金额_______元. 六、如果承包期间土地价格上涨，甲方有权提出修改合同价款权利，后将双方协商另定承包金。

七、付款办法：乙方应在每年____月____日前付清当年租地款，如超期不交清租地款，则扣罚20%滞纳金。超过一个月仍不交清当年租地款，本合同自行终止。

甲方权责

1、合同签订后_天内甲方要将乙方租用地的障碍物处理清楚，以利于乙方使用。

2、若国家要在该地搞建设或开发，土地赔偿属甲方所有，本合同终止。

3、甲方因建设需要终止合同时，甲方对乙方不负赔偿损失责任。

乙方权责

1、乙方在租用期间拥有该地的使用权。若国家征收，在承包地建设的厂房及任何种植物等设施赔偿属乙方所有，本合同同时终止。

2、乙方在承包期间，若国家对该租用土地收取各种税款，一切费用由乙方承担单。

3、乙方在承包期间，在不损害甲方利益及保证该合同条款切实履行的情况下，经甲方同意，可以转让他人承包经营。承包期满乙方有意续包，在同等条件下乙方有优先权。

4、该地租用期满，乙方要在一个月内自行处理租地范围内的一切设施并处理好土地地况后把地交给甲方。 八、违约责任：上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

九、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。

甲方：

乙方：

丙方：

日期：

日期：

4.土地收储合同协议书 篇四

土地租赁协议书

甲方:XX区XX镇XX村 乙方:XXX

5.土地租赁合同解除协议书 篇五

甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

鉴于：

甲乙双方于 年 月 日签订《 合同》（以下简称“租赁合同”），甲方将坐落于 的土地租凭给乙方作_茶楼 _之用。上述租赁合同约定的租赁期为 年 月 日起至 年 月 日止。

现因租凭合同期限已满，甲方提出（口清理/口整改/口撤除）和终止租赁合同的要求。

现甲、乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同及补充协议：

一、租赁期间，除甲方已有建筑和设施外，在该土地上新建、新搭设的所有建筑和其他设施与甲方无关，租凭期以满，甲方如要求撤除乙方应无条件撤除，撤除费用由乙方承担。如乙方不予配合，甲方可自行撤除，造成的所有费用和物品损坏由乙方承担。

二、未缴纳的费用

乙方在租凭期间的所有应缴费用，包括但不限于：租金、管理费、水电费等应在租赁合同解除当日全部缴纳，双方不再追究任何法律责任，如因未缴纳造成的费用和损失，甲方将追究法律责任并要求赔偿经济损失。

三、补充协议

四、本协议效力

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签名盖章后生效。

五、协议生效

本协议于 年 月 日在 签订。

6.农村土地流转合同协议书 篇六

二〇xx年一月一日

土地流转合同填写说明

1、本合同文本是根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和政策的规定制定的合同示范文本。

2、农村土地承包经营权流转是双方当事人的民事法律行为，专业性强、法律规范多，流转时，当事人可向农村土地承包管理部门或者法律专家咨询。

3、流转土地必须符合《农村土地承包法》规定;流转面积可采用农村土地承包经营权证记载面积，也可采用实际测量面积，但须由双方当事人协商。

4、合同条款为提示性条款，仅供农村土地承包经营权流转双方当事人参照采用。签订合同前，各方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用语理解不一致的，应向本合同的印制部门或者法律专家咨询。

5、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补或删减。本合同文本中相关条款后有空白行的仅供双方当事人有约定时使用。合同签订生效后，未被修改的印刷文字视为双方同意内容。

6、合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为准。 7、术语解释。

转让，指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，将全部或者部分土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户。该农户应当与发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系终止。

互换，指承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换双方应当办理承包合同的变更、解除，并与发包方重新签订合同。

转包，指承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转给本集体经济组织内其他农户经营，原与发包方签订的土地承包合同继续有效。

出租，指承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的单位或者个人经营，原与发包方签订的土地承包合同继续有效。

7.土地收储融资的现状及对策 篇七

随着国民经济水平的不断提高，人口数量的不断加大，致使土地资源越来越稀缺，也使得土地资源所蕴含的利益不断上升。政府对土地的征用也越来越频繁，在我国经济环境不断改变的情况下，加上土地制度以及房地产开发制度的联合作用下，政府收购储备土地制度被越来越多的人知晓，从而引发的收购纠纷不在少数。针对这一问题，有关部门应该采取何种措施才能有效的对土地收储运行工作进行管理是一个大难题。

土地收储的历史和我国的现状

土地储备这一概念是由荷兰阿姆斯特丹在1896 年提出的，之后在欧美也曾经推行过。这一概念的提出有许多客观及主观的因素，例如，城市发展中速度超出预期，人口数量不减反增，特别是城市人口的数量不断增加，这个城市住宅带来了更大的压力，供给不平衡的情况下不然会导致地价的变化，土地价格不断上升，导致城市发展呈现虚晃现象。同时，城市建设中较为重要的一部分就是公共设施的建设，但由于土地价格过高，政府投入资金有限，致使许多基础设施建设不完善甚至是不能建设。在多种因素的综合作用下，土地储备应运而生，通过土地储备来提高土地利用率是非常有效的措施。

在我国，土地储备初探起始于1996年土地发展中心的建立，之后也不断得到发展。虽然我国土地收储制度起步较晚，但到2001年8月底，我国土地收储制度已经小有规模，到2008年，土地收储机构已经超过2000家，土地收储制度迅速发展。与此同时，过快的发展速度所引发的不然是制度的不完善，各大问题不断显现，使得土地收储制度的优势得不到淋漓尽致的发挥。土地储备融资现存问题

2.1 资金来源渠道过于单一

土地储备的一个重要环节就是资金循环，因为土地储备的顺利进行离不开巨额资金的担保，如何没有巨额资金作为强有力的支撑，那么收储工作将无法开展。

根据相关法律规定，合法的资金来源渠道有3种。土地出让的整个过程中政府或相关机构给予土地储备机构的拆迁补偿费、土地开发费以及征地费用等一系列开支；财政部门的财政资金中有一项是土地收益基金，在土地收储机构进行土地收储时，财政部门会从土地收益基金中划出一部分资金作为土地储备资金；就是贷款，在上述资金不足以开展收储活动时，需依照国家相关规定向银行或是其他金融机构进行贷款以获取足够的资金。

从上述3种资金来源的分析中我们可以发现，第一种资金来源所获取的资金并不能算是真正意义上的资金来源，因为这部分资金是在收储工作完成后才返还的，在收储工作开展的整个过程中都无法动用这笔资金；财政部门所给予的资金数量较少，与工程浩大的土地收储工作所需资金相比根本就是凤毛麟角；最后，就只剩下向银行或其他金融机构贷款这一条途径了，然而想要获取足够资金的贷款，并不是一件简单的事情。综合上述内容，可见我国土地收储融资渠道过于单一。

2.2 贷款期限与储备土地运营周期不能相互适应

虽然中国人民银行出台过相关政策，要加大对土地收储贷款发放的资金额度，但是就贷款期限而言，却被控制在了2a之内。正常情况下，土地收储的周期较长，而整个周期中最不能离开的就是资金，也就是说，土地收储工作是一项资金使用周期长且密集的过程，这个过程一般都需持续4～5a。

由于贷款期限与收储土地运营周期间存在的差异，加大了土地融资的难度，也加大了已经获取融资的土地收储机构的还贷风险。

2.3 利率波动引发的还款风险

由于土地收储工作的运作周期较长，在此期间，银行利率很有可能发生变动。结合上述讲到的，银行贷款周期短，在整个收储工作过程中，很有可能需要多次向银行贷款，也就是利用新贷款偿还旧贷款，但是如果在这一过程中银行利率上调的现象，那么会使土地收储机构面临巨大的危机，土地出让幅度会大大下降，机构大类的资金被积压在土地上，没有足够的流动资金进行还贷，导致其后期工作难以开展。

2.4 土地储备贷款方式存在问题和风险

土地收储机构的融资渠道单一，仅剩贷款这一方式，但是这一仅剩的方式也存在问题和风险。贷款通常分为2种，担保贷款；信用贷款。其中，信用贷款是较为可靠的，因为信用贷款是根据贷款人的信誉而确定贷款额的，土地收储机构都是由政府委托的，信誉度相对较高，贷款难度不大，但是贷款额度却有限。

解决土地收储融资问题的对策

3.1 加大资本金投入，提高抵御信用风险的能力

我国土地收储之所以会产生信用风险，很大一部分原因就是资金短缺。如何确保土地收储机构能够得到优质的贷款，土地收储机构又如何能保证贷款能按期还本付息，这些都是需要考虑的问题。合理资金结构的建立离不开大家的配合。具体的加大资本金投入的方式可以包括将土地净收益的一部分资金划拨到资本金中，而这个比例问题则可以根据收储规模及进度稍作修改，比如，在初期，这个比例可以大一点，后期资金达到一定规模时，这个比例就可以小一点。资本金到底应该达到怎样的一个标准才算足够呢？这就需要结合土地所在地的城市情况而言了，如果是中等城市，那么最初资本金需在5～10亿元，周期控制在5～8a较为合理，最终所需资本金总额需达到15～20亿元。资本金达到标准了才能降低融资规模，从而提高机构的抗风险能力。

3.2 拓宽融资渠道，进行融资方式创新

上述讲到的一大问题就是融资渠道单一，所以觉得土地收储融资问题的一大对策就是拓宽融资渠道，并对融资方式进行创新。就目前已经有所规模的创新融资方式而言，就土地信托化融资已经取得了较好的效果。为了拓宽融资渠道，各方还需作出更大胆的让步，例如央行改变投资政策，允许地方发放土地债券等，优点多多。银行贷款利率肯定高于银行存款利率，机构可以按照高于银行同期存款利率标准制定政府土地债券，做到惠及百姓又降低自身的还款压力；融资空间放大，不受时间和规模的限制，给百姓提供更多的投资方式；有效控制地方政府的无度放贷现象，借老百姓的钱到期一定要还本付息，不容有失，也不敢随意挪动，监管力度大大增加；债券利率可以灵活控制，受银行利率波动影响较小；丰富债券市场。

3.3 按市场规律运作，减少行政干预

市场是无形的手，可以进行自我调节，如果政府过多干预，会扰乱经济活动，从而促使进行发展有违经济规律。这里需要强调的一点就是，政府垄断经营与行政参与不是一回事。所以，政府需出台相关政策规定，明确土地收储方式，限制地方政府的行政行为。

3.4 提高土地收储计划执行的严肃性，建立与收储规模相适应的融资体制

土地收储是一项大工程，但是政府在确定土地收储规模时要考虑到自身能力问题，不能做一件明知道不可能完成的事情；土地收储是一项严肃的工作，在整个收储过程中，需要对每一项工作都严格监督，并做好相关记录工作，确保每一项工作都得到强有力的实施。

结语