物业前期工作计划

物业前期工作计划（精选8篇）

1.物业前期工作计划 篇一

物业接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物业接管前期工作流程图

1.签订《物业管理委托合同》；

2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；

2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）

2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。

3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；

4.联系政府部门、相关单位，办理相关手续；

5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；

6.对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；

7.物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；

8.业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；

9.业主进行室内二装（见二装流程）；

10.业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）

二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

1.各部门共同汇编的文件：

⑪．《房屋使用、管理、维修公约》

⑫．《房屋质量保证书》

⑬．《房屋使用说明书》

⑭．《房屋交付（入住）通知》

⑮．《入伙授权书》

⑯．《业主（使用人）服务指南》

⑰．《装修管理规定》

⑱．《办理装修流程说明》

⑲．《治安、消防协议书》

⑳．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑴．《二次装修协议书》

⑵．《业主联络资料登记表》

⑶．《收楼须知》

⑷．《物业管理费收费标准》

⑸．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规

定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

2.1 △ 综合部

2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

2.2△ 财务部

2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

2.2.3制订《现金支出管理规定》。

2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度。

2.2.5制订《预算管理制度》，建立“预算报表”。

2.2.6编制《固定资产购置方案》。

2.2.7制订《库存盘点制度》。

2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

2.3△ 管业部

2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2.3.2制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

2.3.3制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

2.4△ 保卫部

2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。

2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

2.4.6制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。

2.4.7制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。

2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

2.4.10制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

2.4.11制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。

2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

2.5△ 工程部

2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

2.5.4制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。

2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续

2.6.1联系工商所，办理企业营业执照

2.6.2联系税务所，办理税务登记

2.6.3联系银行，开通公司帐号

2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）

2.6.5联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）

2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）

2.6.8联系节水办，确定节水方案（开发商）

2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）

2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）

2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界

2.6.12联系交通大队，报车场管理方案

2.6.13联系邮电局，为物业通邮

2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）

2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）

2.6.17联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）

2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）

2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）

2.6.20联系公安局，报内保关系

2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）

2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）

2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

2.7.1确定收楼时间

2.7.2确定物管费的起计日期

2.7.3前期工程遗留问题的解决

2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依

据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

①项目批准文件

②用地批准文件

③建筑执照

④拆迁安置资料

⑤房地产平面图

⑥面积测绘报告

⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料

①建设工程竣工验收证书

②市建筑消防验收合格证

③市小区办综合验收合格证

④用电许可证

⑤供用电协议书

⑥卫星地面接收设施许可证

⑦电视共用天线合格证

⑧电梯使用合格证

△．工程技术资料

①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

③地质勘察报告

④工程合同及开工、竣工报告

⑤工程预决算清单

⑥图纸会审记录

⑦工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

⑧隐蔽工程验收签证

⑨沉降观察记录

⑩竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

△．对外委单位进行调研，签订外委合同

△．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

2.物业前期工作计划 篇二

1.1 前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。

1.2 方便业主顺利入住

在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2 前期物业管理的特点

2.1 主体关系的复杂性

在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2.2 管理工作的基础性

前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。

2.4 管理合同的短暂性

前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3 前期物业管理的主要内容

3.1 管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3.3 物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]

3.4 进户管理

所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。

按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。

根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。

安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。

根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。

3.5 装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。

4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4.1 前期物业管理中存在的问题

鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4.2 解决前期物业管理存在问题的措施

尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容

参考文献

[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .

[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .

3.临渊刹车——疾病前期行动计划 篇三

俗话说，冰冻三尺非一日之寒。疾病来袭，也不是毫无缘由、征兆全无的，往往会有一个从健康到疾病的过渡阶段。这一阶段，身体会出现各种各样的信号，健康体检可见某项指标已经脱离了健康的理想值，但又没有达到某种疾病的诊断标准。这种情况叫“疾病前期状态”。

处于这一阶段的人，如果不能意识到问题的严重性，依旧我行我素，最终就会不可避免地“达标”，成为患者；有的虽然已经引起重视，但由于没有确诊，无法用药，也不知道怎样让身体恢复到健康状态，茫然不知所措。本期名医谈病，就让我们转换视角，将目光投向“疾病前期状态”——

临渊刹车——疾病前期行动计划

特约专家：北京大学人民医院心脏中心主任、教授胡大一

河北省人民医院老年心脏科教授郭艺芳

北京中医药大学东方医院消化内科主任医师、教授李军祥

中国糖尿病综合防治委员会教授刘尊永

河北医科大学肿瘤医院教授赵泽贞

上海华东医院神经内科教授金永寿

在古代，“疾”与“病”有着不同的含义。“疾”是指不易觉察的小病，如果不采取有效的措施，就会发展到可见的程度，便称为“病”。由此可明显看出，我们的祖先已认识到对疾病应“未雨绸缪、防患未然”。中华医学会2006年度基础医学研究报告中也明确指出，从疾病后期移至疾病前期的彻底“战略预防”，那是“相当的”重要。

而“疾病前期”正是战略预防的关键时期。此时，身体就好像临近深渊的汽车。如果处置合理，就可以把“汽车”拉回到原本的理想状态；但要是置之不理或“病急乱投医”，就可能眼睁睁看着它滑入深渊。

因此，如果您的身体正处在这种状态，就到了该“刹车”的时候了！

倾听“富贵病”的前奏

最新数据表明，我国 40 岁以上人群死因排前三位的分别是：心脏病（占总死亡的 23.1 ％）、恶性肿瘤（占 22.3 ％）、脑血管病（占 21.3 ％），心脑血管病合并占总死亡的 44.4 ％。可见，与高血压、糖尿病等“富贵病”紧密相关的心脑血管病已经当之无愧地成为中国人的第一死因。因此，把握这些疾病的前期状态，把它们“扼杀在萌芽状态”就尤为重要。

高血压前期：“120~139/80~89”

众所周知，高血压的诊断标准是：收缩压≥140毫米汞柱，及/或舒张压≥90毫米汞柱。不过，低于这个标准并非就是正常血压。最新的血压标准为：低于120/80毫米汞柱为正常血压，而120/80毫米汞柱～139/89毫米汞柱统称为正常高值，或称高血压前期。

行动计划

对于高血压前期，一般不需要药物治疗，可通过减肥、运动、限制食盐摄入等方式积极干预，纠正可逆性危险因素，就可能避免或延缓发生高血压。不过，对于已经发生较严重疾病（如冠心病、糖尿病、肾脏疾病或脑卒中）的高血压前期患者，即便患者血压低于140/90毫米汞柱，亦应给予必要的药物干预，将血压控制在130/80毫米汞柱以下。

此外，密切“监视”血压动向也非常重要，建议所有人每年至少检测一次血压。对于高血压前期患者，则应适当增加血压检测频度，以便及时发现血压异常并采取相应干预措施。

糖尿病前期：从“6.1”开始

正常成年人空腹血糖水平为3.9～6.1毫摩尔/升，而糖尿病的诊断标准为：空腹血糖超过7.0毫摩尔/升，及/或餐后两小时血糖超过11.1毫摩尔/升。

就是说，当空腹血糖介于“6.1～7.0”，或餐后两小时血糖介于“7.8～11.1”时，既不算正常血糖，又够不上糖尿病的诊断标准。这就是糖尿病前期。

行动计划

糖尿病前期已经属于糖尿病的第一阶段。此阶段非常重要，只要对此阶段认真防治，就可以阻断糖尿病的病程，使其不再向糖尿病发展。

此时最有效、最廉价的干预措施就是改善生活方式，如严格控制饮食、适量增加体育运动、积极控制体重、严格限制饮酒等。具体而言，应做到主食减少2～3两/日，运动增加150分钟/周，体重减少5％～7％。

积极改变不良生活习惯，可以使许多患者血糖恢复到正常范围。如果在合理的生活方式下生活一段时间，其餐后两小时血糖仍不能降到7.8毫摩尔/升以下，应去医院就诊，在医生指导下进行药物治疗。

冠心病前期：“三高”

所谓“三高”，是指高血压、高血脂（现已改称血脂异常）和高血糖。在大多数人的心目中，冠心病一般都以“心肌梗死”、“心绞痛”等首发，并没有显著的前期表现。然而实际上，这种疾病在发生之前，已经发出了很多“信号”，如高血压、血脂异常、糖尿病以及肥胖。

所有流行病学调查均表明，“三高”以及吸烟、酗酒、体力活动减少、高热量饮食和精神压力大都是冠心病的危险因素。若不及时有效控制这些危险因素，多数患者可能最终发展成为冠心病。如果说心肌梗死、心绞痛或心源性猝死是疾病的终末期，危险因素则是疾病的源头和上游。

因此从某种意义上说，“三高”就是冠心病的前期表现。

行动计划

在常见的冠心病危险因素中，大多数是可以逆转或有效控制的。尽快纠正这些危险因素，可以使大部分患者免于罹患冠心病。这里向大家提供一条行之有效的口诀，随时提醒自己：迈开腿，管好嘴，不吸烟，好心态。

此外，高血压、糖尿病、血脂异常、冠心病等疾病之间本身存在千丝万缕的联系，它们之间可相互诱发，互为危险因素。因此，上述几种疾病前期的行动计划也是通用的。

肝硬化前期：脂肪肝

脂肪肝之所以会发生肝硬化，主要是因为长期大量的肝细胞内脂肪堆积，使其供血、供氧及自身的代谢受到影响，造成肝细胞的大量肿胀、炎症浸润及变性坏死。有炎症坏死，就有肝细胞及胶原纤维的修复，这是机体任何一个器官自我完善的一种本能。一旦肝脏有纤维增生及假小叶的形成，就形成肝硬化。

行动计划

适当减少食量，控制体重增长是阻止脂肪肝早期进程的最有效方式。具体包括：绝对禁酒、选用脱脂牛奶或酸奶、每天吃的鸡蛋黄不超过2个、忌用动物油（植物油的总量也不超过20克／天），不吃动物内脏、鸡皮、肥肉及鱼籽、蟹黄，忌食煎炸食品。常吃少油的豆制品和面筋，每天食用新鲜绿色蔬菜500克。

痛风前期：高尿酸血症

持续的高尿酸血症，可能造成尿酸结晶和尿酸盐结晶在肾盂、输尿管或肾小管及肾间质沉积，造成肾损害，引起肾结石。同时，过量的尿酸形成结晶沉积在关节引起痛风性关节炎。高尿酸血症者，有5％～12％的机率发生痛风。

行动计划

血尿酸浓度在475～535微摩尔/升以下者，暂不使用药物治疗，但应认真寻找高尿酸血症的原因，如利尿药、降压药、化疗药等药物因素及肾病、血液病、糖尿病等，找出原因，同时应避免肥胖、高嘌呤及高热量饮食、酗酒、过度疲劳、精神紧张、创伤、湿冷等诱发因素。

当有下列几种情况时，则应考虑治疗：①有痛风临床症状；②有痛风家族史；③上述原因排除后，仍有高血尿酸。

警惕五大癌前病变

所谓“癌前病变”是指介于正常组织向癌演变过程中的中间状态，是一种既不同于正常组织又不同于癌的异常现象及临床表现，如异型上皮黏膜白斑、某些部位的息肉、慢性萎缩性胃炎、肠上皮化生等，若干年后有一部分可能发生癌变，也有的可发生逆转。此时积极采取治疗及防护措施可避免或减少癌变的发生。

1.慢性萎缩性胃炎

慢性萎缩性胃炎是一种常见病，同时也是随年龄增加的最重要的癌前疾病。统计显示，患该病11年以上者胃癌发病率为7％～13％。其病程表现为：慢性浅表性胃炎——胃黏膜萎缩——肠上皮化生——异型增生——胃癌。故了解慢性萎缩性胃炎癌前病变的诊断和治疗，对预防胃癌发生十分重要。

行动计划

首先是及早发现。如果出现食欲减退、恶心、嗳气、上腹部饱胀或钝痛，尤以食后为甚，甚至上消化道出血、消瘦、贫血、脆甲、舌炎或舌乳头萎缩等症状，建议做胃镜检查及胃黏膜病理检查以明确诊断。已经诊断为胃癌癌前病变的患者，其胃癌的发生率明显高于正常人群。此时及时采取有效措施，还可一定程度上防止或推迟胃癌发生。具体措施为：

（1）根除幽门螺旋杆菌（详见本刊2006年第1期36～39页），保护胃黏膜、补酸、补充维生素及微量元素（维生素C、维生素E,硒等），调整免疫功能。

（2）中医药治疗。中医药可使肠化生和异型增生减少或消失，预防胃癌。

（3）食物要新鲜并富于营养，保证有足够的蛋白质、维生素及铁质摄入。按时进食，不暴饮暴食，不吃过冷或过热的食物，不用或少用刺激性调味品。节制饮酒，不吸烟；避免长期服用消炎止痛药，如阿司匹林及皮质激素类药物等，以减少胃黏膜损害。

（4）定期检查，必要时作胃镜检查及胃黏膜病理检查。

２．黏膜白斑

黏膜白斑是发生在口腔黏膜上的白色斑状损害，以50～60岁为发病高峰，多发生于男性。白斑常以两颊、舌尖、舌缘为多见。如果白斑柔软光滑，手指触感不明显，尚无大碍，即无癌变的可能。如果颜色变白，表面变粗糙，一旦出现皲裂溃疡等现象时，则提示有癌变的可能。一般50～70岁的中老年人口腔黏膜白斑最易癌变。

行动计划

首先要避免诱发口腔黏膜白斑的因素，如吸烟、大量饮酒、嗜食辛辣食物、不注意口腔卫生等。在治疗上，可局部涂抹维生素A，口服维生素A或维甲酸片（按说明书用），有助于消除上皮的过度角化。同时还可辨证服用一些中药。对有癌变可能性的患者可考虑手术切除，或电凝、冷冻等疗法。注意忌用腐蚀性药物去除白斑，因腐蚀性药物有促进癌变的危险。

３．多发性结肠息肉

多发性结肠息肉是大肠癌的重要癌前病变。它是一种向肠腔长出一些小滴珠状的肉突，临床上无明显症状，可逐渐长大、增多，最后布满结肠，堵塞肠腔。本病多在20岁以后发病。病变范围广，如不及时手术治疗，可在40岁左右恶变成癌。

行动计划

一旦体检发现多发性结肠息肉，最好的办法是及时手术，如暂时不能手术者也应定期随访，预防并发症的发生。同时改变高脂肪、高蛋白、高盐、低纤维，缺少粗粮、水果及蔬菜，以肉食为主等不良饮食习惯。因饮食结构不合理、少运动造成的肥胖也是大肠癌的促发因素。

４．纤维囊性乳腺病

纤维囊性乳腺病是妇女中常见的乳腺疾病，常见于30～50岁的妇女，患者常有一侧或两侧乳房胀痛，轻者如针刺样，可累及到肩部、上肢或胸背部。一般在月经来潮前明显，月经来潮后疼痛减轻或消失。检查时在乳房内有散在的圆形结节，大小不等，质韧，有时有触痛。

流行病学研究提示，纤维囊性乳腺病患者以后发生乳腺癌的机会为正常人群的2～4倍。本病如果伴有上皮不典型增生，特别是重度者，则恶变的可能较大，属于癌前期病变。

行动计划

本病绝大部分可以用非手术治疗，但因为有癌变可能，必须密切随访，定期体检。平时注意乳房是否有溢液、乳头歪斜，表面是否有橘皮样改变，如有异常，要及时去医院检查。

５．宫颈糜烂

宫颈糜烂常为慢性炎症所引起，而慢性炎症可能会形成一种发生癌变的内在基础，有利于致癌因子的入侵，导致宫颈上皮细胞转化而发生宫颈癌。调查发现，有宫颈糜烂的妇女，其宫颈癌发生率为无宫颈糜烂者的７倍。

行动计划

宫颈糜烂患者应定期做妇科检查，宫颈刮片找癌细胞，糜烂严重者应及时彻底治疗。

物理疗法是现在治疗宫颈糜烂疗效较好、疗程最短的方法，适用于糜烂面较大和炎症浸润较深的病例，一般只需治疗１次即可治愈。物理疗法包括电凝法、冷冻疗法、激光疗法、微波疗法、红外线凝结疗法，各有优缺点。

知晓老年病的信号

随着世界人口平均寿命的增高，在出现社会老龄化的同时，老年性痴呆症和帕金森病等主要发生在高龄老人的疾病发病率将越来越高。这两种疾病到了后期都缺乏有效的治疗措施，因而在疾病的前期发现，早期干预就显得尤为重要。

老年痴呆的早期信号

（１）记忆障碍。常常表现为“丢三落四”、“说完就忘”，同一问题反复提问。

（２）不能准确地判断物品的位置，找不到自己的房间、床，分不清衣服的左右、反正。

（３）语言障碍。虽然口若悬河，可是听者却不能听清他的话语，口吃而含糊。

（４）书写困难。写出的内容词不达意，甚至写不出自己的名字。

（５）失用和失认。原来可以熟练地骑车、游泳，病后不会了，不认识自己的亲人和熟悉朋友的面孔。

（６）计算障碍。购物不会算账，严重的连最简单的加、减法也不会了。

（７）判断力差，注意力分散。

（８）精神障碍。常常出现狂躁、幻觉、性格改变等。

（９）运动障碍。无目的地来回走动、经常开门关门、大小便失禁等。

行动计划

一旦老人出现以上表现，就要立即引起注意，及时到医院诊治。可常吃一些健脾补肾类食品，如山药、大枣、薏米；其次是注意智力和身体机能方面的训练。应勤于动脑，多活动手指等关节。起居饮食要有规律，强调做到“三定、三高、三低和两戒”，即定时、定量、定质；高蛋白、高不饱和脂肪酸、高维生素；低脂肪、低盐；戒烟、戒酒，可多吃些鱼类食品，适当补充体内维生素E。最重要的是，年青人要多给“空巢”老人一些关爱，尤其是丧偶的老人。

帕金森病的早期信号

一般来说，帕金森病患者常以静止性震颤和少动为首发症状，如在完成书写、结鞋带和钮扣、洗脸等精细动作时比较笨拙和出现静止性震颤，尤其一侧先出现，或一侧重、另一侧轻者，应考虑本病。若再加上面部表情少、走路动作缓慢、下肢拖曳、转弯动作慢且不稳和姿势异常等，更应怀疑为帕金森病的可能。但由于其精神、智力以及言语则均可正常，因而往往被自己或他人认为是一种衰老的表现而不去深究，也不去就诊而延误诊断。

行动计划

帕金森病早期，应让患者保持心情舒畅、生活规律，环境幽雅安静，最好在光线较暗的房间内生活。给患者制订特殊的食谱：（1）限制富含蛋白质的食物的摄入量；（2）补充充足的无机盐、维生素、膳食纤维，多饮水，多食用新鲜蔬菜和水果；（3）要食用易消化、细软的食物，按半流食、软食供给；（4）饮食要清淡、少盐。在医生的指导下视病情使用药物。

4.物业工程部前期介入工作计划 篇四

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。

6、收集、整理现场资料：

（1）施工图纸；

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸（2）机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面；

1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。

16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

5.前期物业介入年终工作总结 篇五

2010年工作汇报

一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的2010年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。

我于2010年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下：

1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。

2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。

3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。

4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。

5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。

6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。

7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。

8.做好管理处相关领导交付的其他工作。

二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。

1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。

2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相

关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。

3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。

4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及时反映给领导，然后再观察学习上级领导处理该类事情的方法，自己根据实际情况结合自己的想法总结出具体一套自己的处理流程。

当然需要反思与改正的远远不止以上我列出来的种种，因为我发现在我身上缺点远远多于优点的。我喜欢有挑战的工作，真诚并且真心接受同事和领导的批评。一个缺点或者是错误只有被提出来才会被改正，如果没有被发现或者提出连改正的可能也不会有。处于涉世未深的我们需要跟多的批评与磨炼才会变得坚强和勇敢，才会有勇气面对充满荆棘的未来和坎坷的理想之路。

三.关于2011年的工作我觉得最重要的工作有以下一些：

1.相关未2次验收的业主对于相关整改完成的再次验收。这要求我做好跟踪反馈和与开发商工程部的交接。

2.装修监督管理。由于今年年末将近，只有部分业主进行装修工作，预测明年将有大批业主进行准修，做到工作内容明晰不混乱。还包括外窗的统一规格以及空调外机的统一位置的监督等等。

3.相关资料整理的归档。关于松芝万象城B座相关图纸资料的原件或者复印件未接到开发商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的开展。

4.处理上级交办的其他事项。.希望到来的一年是美好的，充满欢喜的，祝福2011！祝福活在2011的整个世界！

梁启婷

6.物业前期工作计划 篇六

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

7.物业前期工作计划 篇七

前期物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现,是物业管理规范化运作的必然要求。了解物业管理招投标的特点,并在此基础上把握物业管理招投标实践中的要点,才能更好地实施物业管理招投标,推动物业管理行业的发展。

物业管理行业推行招投标制度的必要性

物业管理招投标打破谁开发、谁垄断的陈旧模式,使物业开发和物业管理分离

在物业管理法律法规及其配套措施逐渐完善的今天,建设单位自己直接组建和领导物业公司,由于缺乏竞争,一部分物业服务企业可以轻易获取项目,这些企业没有动力去提高自己的管理服务水平;另一方面,一部分优秀的物业服务企业,无法获取新项目,自己的先进的管理理念和水平无法引导市场。物业管理招投标机制能够引进竞争机制,促进行业朝新技术、高标准的优秀企业的方向发展。

推行物业管理招投标,通过竞争机制,加速推进全行业市场化进程

太原市目前已初步形成了不少有较强市场意识的专业物业服务企业。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下,才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业服务企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其他行业一样,物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起,通过企业的不断自我完善和创新,通过相互间的竞争和交流,最终将带领行业内其他企业共同进步和提高。招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了条件。

确立起一种同时保障建设单位、物业服务企业、业主三者利益的规范机制

不少物业服务企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题,如建设单位希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员、减免空房管理费等。而物业服务企业出于承接物业的渴望常常处于两难的境地。这些问题实际暴露出的是建设单位、物业服务企业、业主三者之间的权利义务没有得到相应的保障。

以招投标方式选聘物业服务企业正可以解决上述问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组,有利于作出最正确的选择。同时,整个招投标过程是公开、透明的,交易条件也是公平、明示的,最大程度上杜绝了不合理条件,有利于物业服务企业轻装上阵,最终有利于行业的健康发展。

基于评标过程分析太原市前期物业管理招投标过程中存在的问题

落实国家的相关法律法规,实施物业管理招投标制度,一定程度上促进了太原市物业管理水平的提升,但在招投标过程中,笔者发现,物业服务企业的独立性和自身实力不足制约物业管理招投标制度的实施。

我国的物业管理并未真正走出“谁开发,谁垄断”的局面。所以,基于建设单位与物业服务公司的特殊关系,通过招投标选择真正合适的物业服务公司困难重重。另一方面,目前物业服务企业普遍存在规模过小、经济效益差的问题。在评标过程中我们发现以下几个问题:

太原市物业管理整体水平制约了物业管理招投标制度的实施

进入21世纪以来,太原市物业管理有了很大的发展,但同时,太原市物业管理发展十分不平衡,有很多企业缺乏相应的工作方法、理念、标准,从业人员没有相应的职业生涯规划,素质偏低,无法满足广大业主的需要。从前期物业管理招投标制度实施情况来看,有很多参与投标的物业服务企业对招投标不熟悉,制定的投标书不响应招标文件的要求,部分严格要求的内容随意缺项,并对招投标法律法规不熟悉等,这在一定程度上制约了前期物业管理招投标制度的实施。

恶性竞争

部分企业为了竞标,盲目追求价格的最低化,把招投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程。要避免此类恶性竞争事件的发生,就要求物业管理企业对投标价格有一个正确的认识。

物业管理质量与价格成正比。其实,管理质量的高低与管理价格的高低是成正比的。在实际评定中,招标方应当将投标公司的管理水平与该公司的报价进行综合分析评定,然后作出是否科学的结论。

投标书中价格测算混乱。物业管理价格的组成较复杂,价格测算方式较为混乱,并且经常碰到有投标企业投标测算价格明显入不敷出,导致投标企业根本无法中标。

对规范太原市前期物业管理招投标的建议

进一步细化设定招投标市场的准入条件

由于投标企业整体水平不高,部分标书出现没有相应招标文件的要求,缺项较多,得分较少等情况,同时部分企业是抱着学习的态度来参加投标,思想重视程度不高,屡次出现相应问题。为提高投标企业的整体素质,可以对在投标过程中存在问题较多的企业,设立禁止投标期限;引导市场资源向优势企业集中;提高行业的整体水平。

物业服务公司要遵守政府法规,提高自身管理水平和服务质量

首先物业服务公司要遵守政府相关法规,取得参与物业管理服务的资质等级证书和其他资格证书;其次,要确实提高自己的管理服务水平;再次,物业服务公司应该配备专门的测量人员和投标书制作人员,使投标文件能够响应招标文件,确实做好投标工作。

加大对物业公司进行业务培训力,提高标书质量

物业公司在进行投标过程中应加大对从业人员的培训力度,提高标书撰写质量。一方面编制物业管理服务方案应进一步加强针对性,另一方面应加大投标价格的测算准确性和合理性,明确根据国家和太原市相关法律法规和招标文件的要求进行测算。

加强物业管理招投标工作的宣传

加强物业管理招投标工作的宣传,特别要加强对物业服务企业和广大业主的宣传。对物业服务公司而言,只有公平的招投标,才能保证物业服务企业的利益不受侵犯。同时要努力实现房地产开发与物业管理分离,把房地产建设单位对物业管理招投标工作的影响降到最低程度。所以,参加投标的物业服务公司应当全面了解招标单位物业状况,并提出有价值的投标方案。对业主而言,能够享受到物业公司提供的优质服务,自身权益也得到切实保障。

加强政府行政管理在物业管理招投标活动中的作用

政府部门应转变管理意识,强化在物业管理招投标活动中的指导协调功能。

SXITC

政府相关部门首先应加强在物业管理招投标活动中对行业的指导协调,依法行政。在物业管理招标投标过程中,政府行政部门应充分发挥指导和协调作用,鼓励和引导专业物业公司有序进入物业管理服务市场;引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础,按质论价,充分协商,营造公平合理的市场竞争环境。

在物业管理服务招标投标过程中,充分发挥行业协会的作用

8.物业前期工作计划 篇八

关键词：前期准备；与客户前期的沟通；施工现场的研究；设计风格与理念定位

凡事“预则立不预则废”，任何一项工程的设计实施都需要做足前期的准备工作，办公空间是室内设计中很重要的一项设计，涉及到环境，客户，施工等各方面，在设计前期应考虑各种方面的因素为设计及其后期打好基础。任何一项设计都是从提出问题到解决问题的一个过程。在办公空间的设计中，需要设计师运用一系列职业知识和技能综合分析和解决问题，比如怎样处理人的行为与环境的关系，如何解决空气流通，如何建立一个办公室局域网等。对设计师而言，运用设计的技能与技巧只是达到“目标”的途径，而设计师提出问题，确定“目标”却需要更广泛的知识和综合的能力。设计的最初阶段，即是“目标”的确立阶段。一项设计任务总是包含了多方面的因素，包含着一些客观条件和来自各方面的需求、愿望和制约。这些问题便是设计师确定“目标”的根据。设计的思考通常开始于四个最基本的问题：为谁造就空间；机构的职能是什么；委托方有何意向；客观条件如何。

一　与客户前期的沟通

本阶段要求各项目组与客户进行前期沟通，沟通中要掌握的信息主要有。

（1）充分了解客户的工作性质

由于业务性质不同，就有不同的设计要求，如房产公司需要较好的展示与洽谈大厅，而银行则要求设有豪华的门面，气派的大厅和牢固安全的营业柜台，而一些外贸和技术服务公司，则常把客户接待室和业务室看得同样重要。另外，不同的单位还会有不同的资料存储方式（如文件柜，软件柜，图纸柜，等）和工作方式（如营业柜台，工作台，展台柜等），对于这些情况，设计师应做好详细的记录。

还要了解机构内部人员和来访人员的大致规模和作为一个群体的工作方式、年龄结构、文化层次等，以及对个性化的需求。机构的职能是什么一在了解机构的社会属性的基础上，设计师应该了解机构的整体运作方式和实现其职能的过程，还需了解机构内部各部门的组织结构、具体功能、分工及配合关系。正确认识机构的职能结构，是规划高效、节能的办公空间的直接依据。

（2）了解客户的审美倾向（风格）

与客户交谈的过程，既是了解用户审美情趣的过程，同时也是因势利导，发挥设计师设计想象力和说服力，影响和提高客户审美的过程。

（3）了解客户的预计投资、设计意图和审美倾向

包括时间、地点、资金。委托方从经营和效益的角度考虑，通常会严格控制项目设计及施工的期限，设计者应合理计划和安排设计

和工程的进程，在可能的条件下应尊重委托方对工期要求的意见。

（4）对某些特殊处理要与客户达成共识（语言表达能力）

在交谈的过程中，设计师应该与客户对现场的特殊环境处理进行讨论，如有些梁位过低，柱子过粗且布满了管道。对此，设计师预见到在安排电器布线和空调管道后的实际情况，并事先告诉客户，征求他们的意见。

二　施工现场的研究

本阶段要求各项目组对项目所在地现场进行实地勘查，勘查的内容包括建筑环境的各个方面，并将实地勘查的情况客观详细的记录于原始建筑图中。

（1）应记录下各窗户的外部环境

记录下各窗户的外部环境以便使某些办公室（如领导办公室，接待室，会议室等等）有较好的朝向和景观，对一些不适于光照的设备和空间（如计算机房，影视室等）则应安排在光照少的朝向。

（2）应仔细考察建筑的结构，考虑将来装修结构的固定和连接方式提供依据：砖混结构，框架结构。以前的六七层的老住宅房子是典型砖混，现在的不一定了。外面的那种下面有做超市，上面是住宅的是半框居多。那大商场，大超市，高层建筑，比如家乐福，就是框架或框剪结构。1）室内的墙角或墙体半中有柱子凸出的十有八九是框架。2）室内的墙使用轻质墙体的是框架，把室内隔墙的抹灰层刮去一小块，看看是否为砖墙，如果不是，而是不承重的轻质墙体，那肯定就是框架结构了。3）看顶上墙体的梁凸出没，凸出就是框。4）看房间的开间进深大不，大了可能就是框。5）看头顶的梁和身边的可见柱子多不，多了就框。6）看房间开的洞口多不大不，大了多了，也是框架。当然判断一幢已经使用的楼房，最好就是看图纸了。应检查楼板和天花是否裂缝或漏水，窗户的接合处是否紧密，窗户的开关是否顺畅。

应在现场对一些较特殊的位置和结构（如特别低的梁和设施，妨碍空间的排污管道等）进行装饰处理的构思。

三　设计风格与理念定位