保障房建设的总结分析报告

保障房建设的总结分析报告（共9篇）

1.保障房建设的总结分析报告 篇一

一、住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等部门的有关政策及规章，各地应根据本地区实际情况，制定保障性住房政策。

但经调查，全国大部分地区所出台的住房保障政策是以行政管理部门规章形式出台，而不是以政府文件或地方性法规形式出台，而且国家也尚未出台住房保障法，导致对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力，对解决中低收入家庭住房困难问题缺乏有效的`法律支撑点。

各地保障性住房体系在工作机制、工作体制运转模式上良莠不齐。

大部分地方政府住房保障的机构为临时、非政府管理部门，尤其是基层实施部门，存在机构不健全，人员、经费不足等问题。

二、住房保障资金得不到有效保障

按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，各地最少应按上年土地出让金净收益的10%，以及公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理。

但从全国各地审计情况来看，个别城市因地方财政资金困难等原因没有按规定足额提取，致使住房保障资金得不到有效保障。

三、保障性住房选址困难

多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。

四、退出机制缺乏法律方面的支持

对享受保障性住房的家庭，在日后不具备享受保障性住房条件时如何退出保障性住房，缺乏法律方面具体规定，导致全国普遍存在退出难的问题。

建立健全住房保障体系，加快保障性住房建设，切实解决中低收入家庭住房困难问题，实现“住有所居”的目标，仅依靠政府的行政能力和行政手段是远远不够的，加快《住房保障法》的立法进程，完善立法程序的及时性、有效性和可操作性极其重要。

建议如下：

(一)要尽快立法明确相关部门职责。

住房保障体系的建立是一个系统工程，涉及到土地、规划、财政、民政、房产等一系列政府职能部门，建议应尽快立法明确相关职能部门在住房保障方面的工作职责，进一步强化执行力度和监督力度。

(二)要保证保障性住房建设用地的供应。

政府在保障性住房建设用地的供应上要真正体现“惠及民生、让利民生、保障民生”的理念，要认真研究，精心组织，确保予以优先供应;保障性住房用地选址要充分考虑地段、市政配套设施及生活服务设施完善、齐全。

(三)要立法确保住房保障资金的筹集和落实。

立法明确各地最少应按上年土地出让金净收益的10%足额提取住房保障资金，利用公积金增值收益(扣除贷款风险准备金及管理费)计提住房保障资金，并进行专户管理，实行专款专用;对未依法落实保障资金的地方政府及挪用、占用保障资金的相关部门，要明确责任追究办法和监管措施。

(四)要立法明确住房保障退出政策。

完善各类保障性住房申请、审核、公示、复核、退出等制度;对符合保障性住房条件的人员，在日后复核不具备条件时，应立法明确退出办法及对拒不退出人员的处罚办法，并明确处罚执行部门，在法律层面上提供具体操作规则和有效支持依据。

(五)要建立健全住房保障监管机制。

建立多渠道的住房保障监管机制。

建立责任制，采取年初签订目标责任状，年底绩效考评的办法检查住房保障任务落实情况;人大、政协对住房保障过程予以全程监督，并聘请社会各界监督员、中低收入家庭人员参与日常考核;利用媒体及网络载体公示各地方政府住房保障任务执行情况、住房保障项目选址及建设情况、住房保障家庭申请审核情况、住房保障资金落实及使用情况等信息，保证住房保障政策公开、公平、公正性;对虚报、瞒报、弄虚作假等手段骗取住房保障的，明确处罚手段、操作细则及执行处罚的部门。

2.保障房建设的总结分析报告 篇二

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。两限商品住房、经济适用住房统称为出售型保障房、廉租住房、公租房统称为租赁型保障房, 而商品房只是特指经政府有关部门批准, 由房地产开发经营公司开发的, 建成后用于市场出售出租的房屋, 能办产权证和国土证, 可以自定价格出售的产权房。

“十二五”期间, 我国将建设3600万套保障性住房, 2011年1000万套, 2012年1000万套, 2013—2015年1600万套, 使保障性住房的覆盖率达到20%。“十二五”期间, 沈阳市保障房建设总体目标为19.04万套, 2011年5.04万套, 2012年3.5万套, 2013—2015年10.5万套, 使保障性住房的覆盖率达到25%。

面对如此大规模的保障房建设需求, 建设资金的筹措已成为能否保障任务落实、建设质量的重点。“十二五”期间, 沈阳市保障房建设将面临着近344.2亿元的资金缺口, 保障房建设融资将成为全市政府面临的严峻挑战。根据沈阳市保障房建设的总体规划和要求, 按照“创新机制、多措并举、科学发展”的原则, 制定以下融资策略。

2 廉租房融资策略

自2010年以来, 我国政府投入大量资金用于廉租房的建设, 短期内迅速解决了一大批急需住房的最低收入者的需求, 为今后的廉租房建设打下基础。新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上, 从以下几个方面来讨论:

2.1 建立激励机制, 加强资金管理

政府相关部门成立廉租基金, 实现资金的集中管理, 改变粗放型的资金管理模式;对于各项国家资金的投入要透明化和公示化, 要让全社会民众参与到监督中来, 资金的使用也要公开化, 让每一分钱都用到实处;建立完善的考核与奖励机制, 把廉租房资金到位情况作为政绩来考评, 鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设。

金融机构着力研究如何把已建成的廉租房资产盘活的研究, 要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导, 通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。

土地出让金收益和公积金增值余额的问题, 建议设立浮动额度, 根据实际情况予以确定。鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性, 同时设立土地出让金专用账户, 改革出让金分配机制, 监督资金及时到位。

2.2 发挥利用民间资本

经过多年的发展和积累, 社会民间资本总量有了显著提高, 这些“热钱”也在寻找市场有利时机, 发挥作用。我市也有大量的剩余劳动力闲置, 这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。廉租房建设能有效解决这两个闲置问题达到双方共赢。一是政府可利用自身信用将民间借贷出来用于廉租房建设;二是政府将建好的廉租房出租可将租金用于归还贷款本息, 此举可谓一举两得, 且可操作性很强。

2.3 积极筹措公益基金

运用彩票、公债等方式募集资金, 我国福利彩票事业一直发展平稳, 沈阳市福利彩票发行量逐年递增, 将全市本级留成部分用于廉租房建设既合理又合法, 还能拓宽廉租房建设的资金渠道。

2.4 房地产企业配建廉租房

房地产企业在行使其经营权利的同时, 也肩负着社会责任, 对房地产管理相关规定设立细则, 在新建小区内配建适当比例的廉租住房, 用于所在项目地块回迁安置, 并依据房地产企业每年的执行情况对其信用度进行考核。

2.5 部分廉租房产权出售而私有化

发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化。随着社会的发展和人均收入的增长, 一些旧廉租房逐渐形成, 政府可出台相应政策, 使符合条件的人群借助银行贷款购买廉租房, 激活廉租房资金循环使用, 促进廉租房建设走可持续发展道路。

3 公租房的融资策略

按照公共租赁房以“政府主导, 市场化运作”的模式。公共租赁住房建设市场化运作的融资方案如下:

3.1 公司化操作

建议组建公共租赁住房投资集团, 赋予该公司资金运作、公共租赁住房投资及公共租赁住房运营、管理等职能, 并辖公共租赁住房管理公司。把公共租赁住房建设的政府主导改为市场化运营、公司化操作。租金收入实行收入两条线, 暂不上缴财政;租金收入在扣除维修费用、管理等运营费用后作为公共租赁住房的滚动资金发展公共租赁住房。即半市场化运作形式, 以政府为主体进行投资, 在政府财力不足时, 采用市场筹集资金, 政府给予适当的投资利润或投资补助。

3.2 创新融资模式

鼓励市场资金参与公共租赁住房投资, 也可以采取BOT运作模式, 或BOO、BOOT模式。项目所在地政府授予一家或是几家公司或是私人企业所组成的项目公司以特许权利———就某项特定基础设施项目进行筹资建设 (少量投资, 大量融资) , 在约定的期限内经营管理, 并且通过项目本身的经营收益偿还债务和获取投资回报, 在特许期届满后将项目实施无偿转让给所在地政府。

具体而言, 成立以社会资金为主的股份公司, 进行市场融资, 按照股份进行投入, 市政府可以以土地入股的方式参股, 并且给予贴息或投资补助。租金收入在扣除维修及运营费用后, 按照股份分摊。

3.3 发行企业债券

利用国家鼓励优先发行支持保障性住房融资债券的政策, 结合“十二五”保障房规划目标, 每年发行不少于投资总额60%的企业债券。

3.4 利用银行贷款

从现在解决资金渠道来看, 银行贷款成为地方保障性住房建设非常重要的资金来源支撑。利用银行贷款建设保障房可分为两部分, 一是利用政策性银行贷款, 二是利用商业性银行贷款。银行短期的贷款和回收公租房租金低、时间长是一个矛盾, 银行对地方的贷款和信托融资只能是应急性解决短期资金需求。现在最需要银行支持的就是政策性的长期的低息贷款支持。无论采取哪种模式, 由于公共租赁住房的公益性和保障性, 因此财政给予贷款全额或部分贴息补助以及和建设用地的行政划拨还是必需的, 也是保障偿还银行贷款的一种有效途径。

4 结论与建议

沈阳市“十二五”期间保障房建设时间紧、任务重, 关系到城市的总体发展和民生, 需筹措资金缺口较大, 但通过借鉴已形成的保障房融资经验、创新融资模式, 可以逐步完成资金筹措, 保障建设顺利实施。融资是保障房建设的基础环节, 综合沈阳市自身特点, 建议从以下几个方面开展工作:

政府统筹规划, 根据实际需求合理划分保障房布局。尽量选择方便百姓生活, 配套完善的地块建设保障房, 对未来保障房产权流转提供有利条件。

政府划拨建设用地, 降低投资成本。项目的建设用地应由政府无偿提供, 可有效地减少项目实施过程中的阻力。

搭建融资平台, 成立专门的保障房平台公司做投资主体。平台公司通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题。强化保障房经营管理公司概念, 使项目的建设、经营、管理规范化。

加大项目资本金筹措力度。资本金是保障项目融资和实施的前提, 政府可以土地、固定资产、财政专项资金的方式筹集项目资本金, 按比例逐年安排项目使用。

开拓贷款偿还渠道, 将有良好经济效益的项目注入平台公司。仅仅依靠保障房项目自身收益偿还贷款力量不足, 可通过开发经营其他项目所得效益弥补贷款偿还的不足。

参考文献

[1]李克强.大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系[J].求是, 2011 (8) :3-8.

[2]袁庆春.保障房多元融资的陕西模式[J].中国金融, 2013 (7) :77-78.

[3]王保安.大力推进保障性安居工程建设[J].求是, 2011 (22) :43-45.

[4]黎民, 陈峙臻.保障房供给中的“负保障”现象及其消除——兼议我国“十二·五”期间的保障房供给[J].武汉大学学报 (哲学社会科学版) , 2012 (1) :113-117.

3.论保障房建设的困境与出路 篇三

【关键词】保障房；建设；困境；出路

我国政府为了解决弱势群体的住房问题，决定建设保障房，保障房给我国老年和弱势群体提供了优惠，这符合我国现代化的发展目标，具有重大的意义，具体表现为加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应；加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。

1、保障房的建设背景

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、經济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障房建设我为了改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

2、保障房建设的问题分析

2.1盈利模式问题

尽管部分房企积极参与保障性住房建设，但不意味着所有的保障性住房建设都有利可图，从目前的市场情况来看，参与保障性住房建设的大部分房企面临着盈利模式的困惑和挑战。保障性住房的盈利模式我们始终没有找到，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障性住房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。

2.2建筑质量问题

对于一些资金实力不足的企业，在保障性住房建设上，只能采取拼命杀价的方式，压迫材料供应商和建筑商以控制成本，最后损害了质量。部分房企为了利润空间而偷工减料，危及房屋质量，而房屋质量出问题会危及房企的品牌。如果想更好地促进保障性住房建设，进一步地探索保障性住房企业化的运作模式是必须的，唯有如此才能提高政府投资效率，又能保证质量。

2.3房屋分配问题

虽然保障性住房建设不容易，但是建成后其分配也面临着困难。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面临的便是分配问题，要根据经济适用住房、公共租赁房、限价房等不同形态的保障性住房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。与此同时，实施过程中的管理问题也是一大难关。

2.4违规处罚问题

基于利益等诱惑因素的挑逗，一些人不惜将保障性住房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障性住房准入的监管漏洞也一览无余。在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。

3、保障房建设的出路

3.1建立法律法规体系

以法律法规形式严格规定保障性住房的保障对象、收入划分标准、保障水平、保障资金来源、保障对象准入和退出资格的审查及运行程序，管理机构和监督机构的职能，以及对违法违纪行为的惩处等具体条款，使保障性住房制度有法可依。应加快推进住房的法律法规建设进程，尤其应尽快出台保障低收入家庭住房的相关法规，制定保障性住房的发展规划，明确规定保障性住房发展目标，土地划拨、建设规模、结构布局、面积标准、政策机制等，使目前日益增多的住房保障问题有章可循。

3.2完善政策保障体系

完善保障房政策保障体系要做好以下内容：一是对保障性住房建设用地采取优先安排并保证供应；二是对保障性住房年度用地指标，应科学合理地做好配套规划；三是将住房保障资金提前纳入年度财政预算；四是对保障性住房投资者提供政策优惠。如对廉租房、小户型住房投资者在土地供应、贷款、利率、税收等方面给予优惠，以鼓励投资者积极参与保障性住房建设；五是对住房保障对象提供政府补贴救助、住房贷款担保及低息抵押贷款；六是对社会、企业和个人捐赠房屋用于廉租房等保障性住房出租的，应给予企业所得税、个人所得税优惠。

3.3组建职能管理机构

做好保障房职能机构建设要从以下方面入手：一是负责与各相关部门加强沟通与协调，打通保障性住房建设发展规划、年度计划报批、建设项目用地选址与开发、住房建设、住房销售与经营管理等各个环节，以实现各有关部门对保障性住房工作的分工协作、分类指导和监督管理；二是负责对有关部门在资金筹措、开工准备、施工招标、质量监管等方面的责任落实；三是负责保障性住房的登记申请、资格审核、住房分配、使用管理等方面相关政策措施的实施；四是指导和推动保障性住房工作的加快推进。

3.4建立融资建设机制

做好保障房的融资建设就要做到以下几点：一是可通过引入房地产投资信托基金进行融资。对参与保障性住房建设和经营的房地产投资信托基金给予适当的财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高其基金和投资者的收益水平，从而引导房地产投资信托基金投资建造或购买保障性住房；二是可通过实行住房证券化运作方式进行融资。我国目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允许转售，因而具有稳定的产权，这一点更加符合证券化资产的特点。在实际操作中，可以采取直接将保障性住房项目证券化或以保障性住房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化等方式进行融资；三是可通过发行保障性住房建设债券、廉租房修购彩票和社会福利彩票方式进行融资。从中提取适当比例，用于当前的保障性住房建设；四是可通过组建非营利性的保障性住房建设投资公司，专项投资危陋房屋拆迁和保障性住房建设。投资公司可采取政府主导、专项投资、封闭运作的模式，与银行共同签订保障性住房建设合同，以改变以往只能依赖银行贷款进行融资的方式；五是可通过开征住房保障税进行融资。对购买别墅和高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税，专门用于保障性住房建设、修缮和廉租房租金补贴，以实现高收入家庭住房消费通过纳税向最低收入家庭住房消费的转移支付。

3.5建立准入及退出机制

建立保障房的准入及退出机制就要做到以下几点：一是明确住房保障对象的准入标准。严格规定不同收入标准应享受不同的住房保障待遇。同时，应根据各地住房保障对象的收入水平变化，定期调整最低收入家庭住房标准；二是建立针对住房保障对象的复审制度。随时掌握住房保障家庭的住房、收入变化情况，一旦住房保障对象的家庭收入发生变化，应及时调整住房保障待遇。对不符合住房保障标准的家庭应及时启动退出程序，以有效解决目前各地普遍存在的保障性住房供给与实际保障对象错位的问题；三是建立保障性住房准入与退出的转换接续程序。制定由廉租房向经济适用住房再向商品房过渡的正反双向的具体操作措施，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的保障性住房。

4、结语

众所周知，国家大部分政策都是好的，只是在实施过程中存在着一些问题。我国保障房的建设目的就是为了给一些低收入群体提供住房保障，但是保障房政策实施过程中还存在很多问题，导致政策实施力度差。

参考文献

[1]巴曙松，张旭，王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融.2006年10期

4.保障房建设模式 篇四

保障房建设模式：我国保障房建设模式探析

我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。

在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设模式。

因而，林林总总的保障房模式纷纷出现，从世联研究所观察到的，保障房建设模式大致可归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

政府直接建设型

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。

政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地;二是政府设立平台公司;三是贷款为主财政直接支出为辅;四是规模建设，高效快速;五是通过先租后售的方式实现财务平衡，六是平台公司全程管理。

重庆模式就属于政府直接建设型。

重庆市计划从起3年内建造4000万平方米公租房，用于解决200万人的住房困难问题。

为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。

重庆市政府为平台公司注入土地和启动资金，平台公司以政府信用做担保获取金融机构的贷款。

平台公司负责从土地储备开始到后期的物业管理运营的整个过程。

重庆模式的优点是适合规模建设，缺点是政府资金投入量大，负债高;后续运营管理要求高;社会企业无法参与。

政府与企业共建型

政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。

政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。

BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即“建设--移交”。

BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。

BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设;二是投资方负责投融资;三是政府负责BT全过程监管;四是投资方建成后将房屋所有权移交政府;五是政府以分期付款的方式回购;六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。

BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小;能够发挥投资方的工程建筑管理优势。

缺点是投资方需要垫资开发;存在政府违约和市场波动的带来的风险。

在BT模式应用上的佼佼者中国建筑，这家公司在工程建筑技术和管理上具有领先优势，又有着雄厚的财力，更是积累了丰富的BT模式操作经验。

据该公司透露，今年上半年，其新增的保障房项目规模达到1046万平方米，加上今年新增量，截止到今年6月底，正在实施当中的保障房项目的总规模达到1915万平方米。

代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。

受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。

代建模式的特点，一是政府投入财政性资金;二是代建人通过招标方式产生;三是代建人的收益来自代建管理费和项目投资节余奖励;四是代建人负责项目的全过程实施管理。

代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无需资金投入，且能发挥开发企业的管理、成本和品牌优势。

缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。

在通过代建模式进入保障房建设领域的开发商中，绿城集团是做的最出色的开发商之一。

绿城宣称将致力于成为全国最大的保障房建设企业之一。

绿城集团成立一个专门负责保障房建设的公司。

目前，绿城集团在全国范围承建的保障房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米。

配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。

配建模式的特点，一是政府无需资金投入，并能获得一定的土地出让收益;二是开发商需从商品房收益中补贴配建保障房的建设成本;三是配建保障房建成后产权转移给政府;四是配建保障房体量有限。

配建模式的优点是政府不但无需资金投入，且能拥有一定的.土地出让收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。

缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。

目前，一些地方政府采用的“限地价，竞配建”、“竞地价，定配建”和“竞地价，竞配建”等土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。

企业独立建设型

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。

企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。

限价模式是政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。

限价模式的特点，一是政府以“限价”方式出让土地;二是开发商负责投资建设;三是开发商受一定的开发限制;四是限价房只向符合规定的群体销售;五是限价房具有商品房的属性;六是政府不但无需资金投入，而且能获得土地出让收益。

限价模式的优点是政府不但无需资金投入，并能获取一定的土地收益;开发商能发挥管理、营销和品牌优势。

缺点是建设计划受开发商参与意愿制约;开发商的开发限制过多;存在受成本因素价格波动风险。

许多地方政府采用的“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”和“限房价限户型、竞地价”等土地出让方式，就是通过限价模式建设保障房。

万科万汇楼模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。

之所以这样的模式在广州开发了名叫“万汇楼”的项目，因此我们称这种模式为万科万汇楼模式。

这种模式的特点，一是开发商以市价获取土地;二是开发商负责投融资;三是建成后开发商自己运营;四是投资回收期漫长。

万科万汇楼模式的优点是最大限度地动员了社会力量参与建设。

缺点是企业资金投入过大，投资回收期漫长，无法盈利。

据万科测算，万汇楼总共投资4700万，需57年才能收回成本。

信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。

信托基金的特点，一是由社会资本发起;二是以市价获得土地;三是委托专业公司代建;四是以建设租赁保障房为主;五是委托专业公司经营管理;六是以经营收益作为投资者回报。

信托基金模式的优点是投资风险分散化，有利于吸引资金参与保障房建设。

缺点是回报率低。

目前，这种模式还没有真正开始实施。

由华远地产、裕景地产等多家开发商发起的建银精瑞基金以将其的公共租赁住房建设投资基金方案已报有关部门审批。

综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。

各种模式相互竞争，在历经时间和实践的考验后，有的模式将会被淘汰，有的模式终将胜出并被固化和推广。

在这个过程中，世联研究建议，政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险;应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。

5.保障房建设关键在地方 篇五

文/唐敏

近日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。会议公报提供数据显示，截至8月末，全国保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%。保障性安居工程已完成投资4700亿元。

国务院副总理李克强在会上强调，加快保障性安居工程建设，要使住房保障体系建立起来并长期运转下去，“这就需要建立健全财税、投融资、土地供应和租金水平、户型面积、市政配套、准入退出等机制和标准，把公共租赁住房、廉租住房建设和棚户区改造落到实处。”

作为调控房价重要手段的保障房建设，从纵向来看，今年的投资建设规模远远超过往年；但横向来看，即使计划的580万套足额出齐，对全国而言也无异于“杯水车薪”。要以“杯水”浇灭“熊熊燃烧”的市场需求，困难不言而喻。

对保障性安居工程，中央可谓重之又重，6月份以来，相关领导和部门进行了密集调研，连续召开了加快保障性安居工程建设工作座谈会。但从地方的实际执行情况来看，如果资金投入不能有效解决，今年的计划最后仍有可能打折扣。

以北京为例，目前供应保障性住房用地1123公顷，完成今年计划供地的90%。从投资来看，实现保障性住房投资214亿元，仅完成计划投资的53%。事实上，在8月召开的常州座谈会上，资金投入问题几乎是各地完成保障性住房建设面临的共同难题。

资金难题，表面上是现行财政体制下，面对如此巨额公共投入和土地财政减少的“双重压力”下，地方政府财力“捉襟见肘”的体现；实质是，地方政府建设保障性住房的意愿不强烈。让地方政府在土地建设商品房和建设保障性住房之间作出选择的话，没有来自中央政府的压力，动力是不足的。正因为此，常州座谈会特别强调了地方政府是实施保障性安居工程的责任主体。

下一步，就要看这些主体如何坚守责任，破解资金投入瓶颈。从国家层面来看，按照规定，需要通过财政拨款解决地方的部分廉租住房保障资金。今年以来，作为试点，国家允许部分城市公积金用于保障性住房建设，下一步将逐渐探索房地产信托等方式支持保障性住房建设。

6.保障房建设的总结分析报告 篇六

房价过快上涨问题涉及民生，各方言论很多。这就一定要求我们坚持与党中央、与政策制定者保持思想一致，切不可受某些偏激思想的影响。当然，很多社会舆论是具有思考价值的，给我们答题有开阔思维的作用。

浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场

平稳健康发展的实施意见

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求

（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。

严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。

各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。

对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。

二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给

（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定年度计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。

（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。

（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。

三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展

（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。

购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。

（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预

售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。

四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务

（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。

各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和年度实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。

（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。

（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。

（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。

（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。

五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责

（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。

7.保障房建设的融资工具选择 篇七

除了财政预算资金、土地出让金收益、银行贷款外, 目前各省都在积极尝试运用公积金贷款、保险资金、信托、REITs、债务融资工具、BT/BOT等模式进行保障房的建设。如何综合运用这些工具推进保障房建设?笔者结合各种融资工具的特点, 做一分析。

各种融资工具的优劣比较

1.从融资成本的角度看, 融资成本从小到大顺序是:公积金、保险资金、债务融资工具、银行贷款、BOT、BT、REITs、信托

从融资成本角度看, 由于公积金通常由政府部门集中管理, 公积金贷款具有政策优惠性质, 相比其他融资方式, 融资成本最低。保险资金对投资项目的要求中更注重于项目的长期稳定和担保可靠, 融资成本偏低。对于债券, 由于其一次发行量大, 相比其他投资方式风险较小, 并且若为公开发行的公司债, 还可以在市场上进行流通, 因此, 其息票率通常低于银行贷款利率, 融资成本相对偏低。对于BT及BOT, 其融资成本应接近银行贷款利率, 而由于BOT在项目建成后, 承包方能从项目经营中获得一定收益, 因此, BOT相比BT的融资成本要小一些。REITs、信托这两种融资方式, 由于其相比债券等其他金融产品, 投资方将承受更大的风险, 而这其中, 由于REITs作为基金, 拥有比信托更强的流动性, 因此在这些方式中信托的融资成本最高, REITs仅次之。

2.从融资期限的长短看, 期限从短到长顺序是:信托、BT、保险资金、公积金、银行贷款、债务融资工具 (短期/长期) 、BOT、REITs

信托募集资金较为迅速, 融资期限通常为2~3年, 时间较短。对于BT, 从项目承包方开始募集资金到项目建成有政府回购, 通常融资期限也较短。保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中。待进入保障房投融资成熟阶段后, 保险资金和公积金的贷款期限将会变长, 与公租房投资运营周期相匹配。然而, 目前大部分住房公积金处于闲置状态, 具备融资可行性, 但是随着深化改革, 其使用率必然上升, 届时可用于保障房建设的资金将会不足, 因此这种方式不具备持续性。对于BOT, 由于其相比BT有一个承包方经营回收成本时间, 因此融资期限相对较长, 而REITs作为基金, 是长期融资, 期限较长。债券的期限则较为特殊, 分为短期和中长期, 时限较为灵活, 对于应急用周转资金, 则可以发行短期债券, 时限可以是一年甚至更短, 而若需要长期资金, 则债券期限可以为3年、5年、8年甚至10年以上。

3.从融资难易程度角度看, 难度由低到高是:信托、BOT、BT、银行贷款、债务融资工具、公积金、保险资金、REITs

从融资难易程度看, 信托近期市场行情较好, 且方式灵活, 融资比较容易, 但是融资成本很高。BOT、BT需要找到合适的项目公司, 对地方政府来说, 有一定的招标优势, 比较容易。债务融资工具对于新成立的资质较低的企业来说, 融资相对要困难一些。保险资金和公积金贷款, 政策正在放开, 一些收益率好风险低的项目能获得保险资金和公积金贷款。REITs融资最难, 首先国内要有专门的管理房地产信托投资基金的机构, 还需要规范的法律环境, 并且融资方需要有一定规模能产生稳定现金流的资产池。

不同融资工具的针对性选择

1.针对不同保障房类型, 融资工具的选择

保障房分为两大类:购置房用以出售, 包括限价商品房、经济适用房和棚改房;租赁房用以租用, 包括公共租赁住房和廉租房。购置房和租赁房的运作周期、投资回报等有很大不同, 所以需要选择合适的融资工具。

购置房的销售价格实行政府指导价管理。在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用和5%利润等因素基础上测定销售价格。购置房通过销售较快回笼资金, 3~4年之内就能收回贷款。然而, 由于实行价格管制, 购置房项目的投资回报率很低, 需要政府运用自有资金做补贴, 以吸引社会资金的参与。总的来说, 相比于租赁房, 购置房的融资渠道比较畅通, 可以关注以下融资方式:银行贷款、信托、债务融资工具 (短期) 、公积金贷款、保险资金、BT模式。

租赁房的运作周期长, 资金回笼慢, 是限制社会资金参与的最大问题。适合租赁房的融资工具有:BOT模式、REITs、公积金贷款、保险资金、债务融资工具 (长期) 。其中, REITs具有公募性、可流转性, 是未来租赁房建设的主要融资工具。目前, 保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中, 符合购置房的融资需求。等到保障房投融资进入成熟阶段后, 保险资金和公积金贷款期限将会变长, 与租赁房投资运营周期相匹配, 充分发挥这两类资金稳健性投资的特点。

2.针对不同运作时期, 融资工具的选择

根据保障房的开发和运营特点, 将一个完整的保障房体系运作流程划分为三个阶段, 并分别设计出融资工具的不同组合。第一阶段:启动期及建设前期, 以自有资金、信托融资、BT模式等可灵活运用的方式, 主要建设购置房。第二阶段:建设后期及运营初期, 以银行贷款为主, 公积金、保险资金、债券、信托资金等为辅, 运用BOT模式, 兼营购置房和租赁房。第三阶段:持续运营期, 不断推进租赁房建设, 积累到一定存量, 以REITs等长期性金融产品为主。

第一阶段。在保障房项目启动初期, 对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付等, 可由自有资金和信托计划筹集资金予以解决。这一时期的项目通常不能满足银行的贷款条件, 而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金, 迅速启动项目, 成为引入其他社会资金的“支点”。采用BT模式将建房融资任务交给了房地产开发商, 资金支付可以推迟到合同约定的回购日。目前, 保障房信托产品承诺的年收益率为10%左右, 高于购置房的年回报率1.97% (政府规定购置房项目的利润率为5%, 实际运作期限通常为4年。假设项目总投资额〈包括土地整理成本、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用〉为100, 分两年均匀投入。建成后根据有关规定的5%的利润率, 保障房销售价格定为100×〈1+5%〉=105。假定建成后当年销售25%, 第二年销售50%, 第三年销售剩余部分, 经测算, 该项目内部报酬率约为1.97%) 。BT模式若是对开发商有吸引力, 回购价格也得使其收益高于1.97%。所以政府部门在必要时得以自有资金做补贴, 使项目达到更高的回报率。

第二阶段。在项目取得“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证) 并满足银行其他贷款条件后, 可由银行向其发放开发贷款, 补充项目建设资金需求。积极利用银行贷款, 因为银行贷款利率比房地产信托计划的要低。例如, 国家开发银行在2011年1000亿元的保障房建设贷款计划, 是目前拥有最大的贷款力度的银行。在建设和运营一段时间后, 政府部门经历了建设—销售周期, 资产运作水平和信用水平得到提升 (这时自有资金可能在萎缩中) 。此阶段为关键时期。积极争取包括公积金、社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建设, 成为银行贷款的一种替代品。此外, 寻找与政府、地方融资平台、金融机构和资金雄厚的开发商等的合作方式, 争取到较低成本的资金, 实现共赢。资金成本降低后, 继续建设和运营, 自有资产就会不断增涨。净资产达到一定规模, 信用级别达到一定高度, 就可以采取债券融资了, “发改委”在2011年6月下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中指出:“地方政府投融资平台公司发行企业债券优先用于保障性住房建设, 符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资”。这进一步降低资金成本, 并且债券融资额度较大。政策趋向于建设更高比例的公租房。政府部门可先运作一小部分公租房项目作为示范, 后期利用BOT模式吸引社会资金参与公租房建设。政府需要给予项目公司租金补贴, 使BOT项目投资回报率高于3.00% (天津市滨海新区某租赁房项目土地使用权划拨, 单位建设成本约为每平方米5000元, 均套建筑面积60平方米, 共2000套公共租赁房, 配套商业服务面积1000平方米, 总投资6.05亿元。假设投资在第1年初发生, 运营期为39年。租赁房当期租金为每套约800元/月, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高10%。运营期前三年出租率分别为50%、70%、90%, 以后各年出租率维持在90%。商业面积用房比例为60%, 当期租金为每月每平方米400元, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高20%, 其出租率为90%。运营期结束后, 租赁房期末的净残值率为5%。经测算, 该项目的静态回收期为26年, 内部报酬率约为3.00%) 。

第三阶段。国务院于2009年6月特批北京、上海、天津三个城市为REITs的试点城市, 且天津的试点已涉及保障性住房。REITs在国外较为成功, 为我国顺利推行提供了学习和借鉴, 该模式具有收益稳定、风险系数小、政府资信程度高等优势, 势必成为我国发展方向。经过长时间的持续运营阶段, 有一定规模的租赁房可以形成稳定的租金收入和现金流, 且可获得资产升值收益。此时, 可通过信托平台成立REITs, 将成熟运营的保障房及其附属商场和停车场等经营性物业作为基础资产, 引入资本市场, 进一步推进保障房建设事业。

完善保障房融资的建议

1.构建多元化融资体系

目前, 我国保障房融资模式正处在积极探索和推广的阶段, 着力构建多元化融资体系, 是补充政府财政资金不足、吸引社会资金支持保障房民生工程的重要举措。综合考虑募资对象、融资额度、融资期限、资金成本、资金用途、自身信用资质和运作周期等因素, 灵活运用上述七种融资工具, 并积极探索新的融资方式, 借鉴国外保障房建设经验, 争取切实有效地解决保障房建设的资金问题。

2.运用自有资金做杠杆, 撬动社会资金参与

政府在保障房中的角色应该从建设者逐渐过渡到引导者, 利用补贴、减免税费、抵押担保等政策工具, 将宝贵的政府资金合理使用, 发挥杠杆作用, 引导社会资金进入这个市场, 这也是国外安居房建设过程中通常的做法。

政府补贴主要包括两项:一是利息补贴, 借此降低开发商的投资成本。二是租金补贴。市场租金与承租人所缴租金之间的差额由政府补贴, 借此提高开发商的投资回报。切实落实财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》制定的税费减免措施。建立政策性住房担保机构, 为保障性住房购房贷款和建设融资提供担保, 政府可拿出一小部分资金作为住户违约补偿金, 以此吸引社会资金进入保障房的建设和经营中来。

3.政府决策层参考执行层意见部署建设指标

保障房建设资金不足, 需要通过融资手段解决。而融资与项目运作状况相关, 收益高、风险小的项目融资相对容易。项目运作是否顺畅, 其中一点在于销售是否符合预期目标。而销售是由市场决定的。现在保障房市场中存在销售不畅的问题, 这是市场需求与保障房建设目标不相匹配导致的。因此, 建议政府决策层参考执行层的意见部署建设指标。

4.长远规划保障房民生工程

发达国家和地区的社会保障房建设经历了相当长久的时间。例如, 韩国经过30年的发展, 形成了以永租房、公租房和过租房为主体的多层次公共租赁房体系;美国从1968年住房法案规定优惠贷款政策到上世纪90年代REITs的蓬勃发展历经20多年;香港自1954年实施公共房屋计划至2005年领汇地产投资信托基金上市, 用了51年;加拿大从1973年修订《国家住房法》到2001年引入抵押贷款债券走了28个年头;新加坡从1960年出台《土地征用法》到21世纪初, 花费了40年左右的时间。由此可见, 我国保障房民生工程是一项需要长期坚持才会有成效的事情, 当前不必追求“大跃进”, 以避免产生保障房建设资金链断裂、运作风险短期内急速积聚等不利于长期发展的短视行为。

摘要：随着我国“十二五”规划中保障房建设计划继续推进, 各执行单位面临着新一轮的融资安排, 如何综合运用公积金贷款、保险资金、信托等融资工具, 解决资金缺口成为关键性问题。笔者对各种融资工具进行了比较分析, 并提出相关建议。

关键词：保障房,资金缺口,融资工具,建议

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8.全力推动保障房建设与管理 篇八

一、严肃纪律，把实事办实

保障性住房建设是各级政府义不容辞的责任，是惠及民生的实事，是促进发展、拉动内需的重要举措。我们把保障性住房建设作为一项政治任务，每年都列入市政府“十件实事”，并成立了以市主要领导为总指挥，市直各相关部门主要负责人参加的保障房建设和棚户区改造领导小组，全力推动这两项工作的开展。

一是任务早布置。按照尽力而为、量力而行的原则，我们在严格遵从城市规划和土地利用总体规划的基础上，编制了《天门市2013-2017年保障房建设和棚户区改造规划和年度计划》，根据规划，每年年初将保障房和棚户区改造项目任务进行分解，明确责任单位、挂靠领导和进度要求，实行日汇总和周通报制度，促进工作进展。同时与各责任单位签订目标责任状，进一步明确任务。

二是土地早落实。在保障性住房用地地段选择上，市政府舍得拿出好地段、好地块。廉租房建在中心城区的“黄金地段”，方便群众就业、就学、就医和出行，如园丁保障房、公园安置小区就选择在天门新城附近。棚户区改造安置实行原地建设（主要是林区、垦区棚户区改造）和异地安置（主要是城市棚户区改造）相结合，优先考虑就近安置。如官侨保障房建在天门经济开发区，便于职工上下班；侯口安置小区、接官安置小区就近选择在原村范围内，靠近城区、学校周边，既方便了群众，又便于集中管理，同时促进了村庄环境的改善。对选择购买商品房安置的，把原址附近成熟小区作为首选，为群众提供方便。在经济发展用地指标非常紧张的情况下，每年专门安排指标解决保障性住房建设用地需求。例如，在2015年，我们拿出500多亩土地用于保障房建设，其中市房管局保障房用地60亩、天门高新园安置小区用地约70亩、蒋湖农场垦区棚户区改造用地约70亩、城投公司棚户区改造用地300.18亩。

三是资金早安排。建设资金不足是保障性住房建设的一大困难。在地方财力十分紧张的情况下，我们坚持优先建设保障性住房，采取多种形式积极筹措建设资金。每年初，我们都把保障性住房建设资金纳入地方财政预算，并从土地出让收益、住房公积金增值收益和地方债券中列支资金作为地方配套资金。市政府还出台了“以房养房”政策，划出优质地块，委托房管局开发建设限价房，所产生的利润全部投入保障性住房建设，较好地化解了建设资金不足的难题。同时，我们在市城投公司建立了投融资平台，专门负责棚户区改造项目投融资。近几年，我市累计投入资金18.3亿元用于保障房建设。

四是前期工作早准备。我们每年在省政府下达计划前就开始谋划下一年度的工作，提前做好规划、设计、地勘、预算、招投标等工作。不仅为保障性住房建设开辟绿色通道，坚持快审快批，提高办事效率，确保任务下达后能迅速开工，而且按政策减免保障性住房建设及营运中所涉及的行政性收费和政府性基金，最大限度降低建设成本。

二、严格标准，把好事办好

为了让群众住的踏实，住的舒心，我们带着感情，带着良心做工作，把保障性住房建好，切实做到“四个一流”。

一是一流的规划设计。我们专门聘请专业公司对保障性住房进行专业设计，力求美观实用。

二是一流的施工质量。保障性住房工程质量的好坏，直接关系党和政府的形象。我们严格落实“项目法人制、招投标制、建设监理制、合同管理制”，实行项目设计人、建设人、施工人、监理人、质检人责任终身制。通过招投标选择资质高、信誉好的施工单位进行建设，并落实原则强、口碑好的工程监理单位实施全程监理。市政府还定期对保障性住房进行“体检”，发现问题，及时解决，保证了保障性住房的高质量。

三是一流的建设速度。为了加快保障性住房建设进度，市政府成立了领导小组，负责协调保障性住房建设工作。市政府主要领导多次到现场督导，现场协调解决项目建设中出现的各类问题，确保工程顺利按期竣工。

四是一流的配套环境。我们坚持“保障房和棚户区改造住房的配套环境不低于普通商品房小区”的原则，高度重视配套设施建设。确保每个小区道路四通八达，公交可达中心城区；小区内绿化面积、体育设施一应俱全，供水、供电、供气、社区服务等配套设施完善。在西龙保障房周边，我们修建了植物园、配套建设了江家河公园。

三、严格把关，把公事办公

一是做到进口公平。分配公平是住房保障的生命线，为了规范对保障性住房的管理，我们从建立和完善制度入手，相继出台了《天门市公共租赁住房管理暂行办法》《天门市城市棚户区改造货币化安置方案》《天门市棚户区改造安置房屋购买管理暂行办法》（天政发〔2015〕19号）等规范性文件，分别对保障范围、对象、保障方式、办理程序、退出条件等进行规范，对住房保障工作中的申请、受理、初审、复审、审批、轮候、年度复核等环节作出规定。在确定保障对象的过程中，我们严格实行社区、民政部门、住房保障部门三方把关，并将入选对象在社区进行初公示，再到新闻媒体进行第二轮、第三轮公示。在配租过程中，坚持纪委、社区代表、保障对象代表、公证机关全程参与监督，把用于配租的房屋地段、楼层、朝向与保障户一同纳入摇号，现场公布和公证结果，增强透明度，把住房保障打造成阳光工程。由于程序合法、监督有力，保障户参与高，没有发生一起上访事件，社会反响良好。

二是做到出口公正。通过导入税收、房产、车辆等信息，采取定期比对，密切关注异动情况，形成动态化管理，对失去保障条件的，严格按规定清退。

三是做到服务公开。对保障性住房的租金标准进行公开，对物业管理公司服务项目进行公开，接受群众监督。同时，我市建立了住房保障信息系统，与省住房保障信息系统联网，包括项目、建设、分配程序、配租结果等信息全部在网上进行公示。

虽然，我市在保障性住房的建设管理上进行了有益的尝试，但在工作中，还是暴露了一些问题，需要从政策层面上予以解决。

一是小区社会管理难度大。由于保障性住房，特别是廉租房入住的都是一些城市低收入家庭，他们来自城市的不同地方，且年龄偏大，他们的社会保障、户籍管理等公共服务还得回到原居住地办理，给管理带来一定的难度。

二是物业管理难度大。保障性住房不同于商业小区，租金标准低，廉租住房租金为0.9元/平方米/月，且不收物业费；公共租赁住房租金也只有4元/平方米/月，物业服务仅为0.4元/平方米/月，但管理标准不能低，需要配备环卫保洁员、保安、维修人员以及绿化养护人员。收取的物业费聘请专业公司管理是不可能的，所有的廉租房小区物业管理任务都由政府包揽，不但增加了行政管理成本，而且形成了住户对政府的依赖性。

三是保障房退出难。我市虽然提出根据保障对象情况的变化、退出保障体系或者在不同保障层面上转换的要求，但一些已不符合保障标准的保障对象拒不退出保障房，且强制执行难度大，导致一些保障房没有真正保障到需要保障的人。

9.保障房建设的总结分析报告 篇九

2010年，“廉租房”、“公租房”、“经济适用房”、“棚户区改造”等成为高频词，不仅说明百姓对“住有所居”的殷切期盼，也折射出各级政府越来越重视保障性住房建设。

未来几年，我省将出台哪些措施“给力”保障性住房建设？哪些群体将获益？

从租房到购房——

我省构建四个层次的住房保障体系

郭增培今年25岁，2009年毕业后在省会一家网站工作，至今仍未购房。他说，现在住房保障体系越来越完善，年轻人不必墨守成规，非得买房住，也可以租房住。听说我省在2010年出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，他表示：“将来，如果钱不够买房，我会选择申请公共租赁住房。”

对此，河北经贸大学金融学院教授王重润表示赞同，买房应根据个人实际情况量力而为。他说，关于住房，原来大家的消费观念是“人人有房产”，这样的消费观并不合理。

据了解，在发达国家，普通民众也面临着高房价问题，一些刚工作的年轻人无力购房，租房就成为了常态。据统计，目前，美国的80后拥有住房的不到四成；英国2008年至2009年，有近32%的家庭靠租房解决住房问题；目前，德国近6成居民选择租房；日本买房结婚的夫妇比例仅为14.3%。

王重润说，发达国家的年轻人由于工作和收入都不稳定，一般采取租房。这与这些国家完善的保障体系有关。

目前，我省住房保障体系日趋完善，共构建了四个层次的体系。省住建厅住房保障处处长封刚介绍，第一个是廉租住房，解决城市低收入群体的住房困难；第二个是公共租赁住房，解决城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、有稳定收入的外来务工人员等“夹心层”群体的阶段性住房困难；第三个是经济适用住房，主要是让有一定支付能力的城市低收入群体能够买得起房；第四个是限价商品房，我省正在积极研究政策，组织进行试点。除此之外，通过各类棚户区改造，解决居民的住房困难问题。

王重润表示，消费者要树立从租到买、从小到大的梯度消费观念。“一些刚毕业的学生或者中低收入者，应该理顺消费观念，根据个人情况选择购房模式，或租房或买房，逐步实现‘住有所居’。”

小房子大温暖——

3年解决48.2万户困难居民的住房问题

“我终于有了一个舒适、固定的家了。”安苑小区廉租房住户贺朝贵说，房间采光很好，洗手间、各色厨具、暖气等生活设备一应俱全，光线、通风都不成问题，60平方米左右的房子月租不到102元。“房子不大，但花这么少的钱就能住上，心里别提多温暖了。”

住房问题是重要的民生问题，住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分，是政府对城镇低收入人群进行扶持救助的重要举措，群众关心，省委、省政府高度关注。

省委书记张云川在全省城镇面貌三年大变样工作总结表彰大会上指出，大幅度改善城市居住条件，必须加大保障性住房建设力度，进一步健全以公共租赁住房和廉租住房为主的保障体系，城市低收入住房困难家庭必须做到应保尽保。省长陈全国在“十二五”规划纲要报告中指出，要不断增加中低收入者住房供给，着力解决城镇困难家庭住房问题。

近几年来，保障性住房建设在我省各地渐次铺开。

邯郸市整合各种资源，政策上对保障性住房建设一路“绿灯”。免收城市基础设施建设配套等行政事业性收费和政府性基金，对廉租住房建设用地一律免收城镇土地使用税。同时，在廉租住房配建上，严格执行普通商品住房配建5%、经济适用房配建15%的规定，并作为土地出让条件，做到同步规划、同步开工、同步预售，建成后无偿移交住房保障部门。通过落实这一要求，截至2010年11月份，仅在各类住房项目中配建的廉租住房就达到50万平方米。

唐山市积极协调规划、土地部门，将保障性住房建设与危旧平房改造工作相结合，在平房改造区域内同期配套建设保障性住房，一并捆绑开发，加快工程推进速度。截至2010年11月份，新建廉租住房项目全部开工，开工面积近60万平方米。

近年来，我省大力推进住房保障工作。2008年至今，通过保障性住房建设和各类棚户区改造，解决了48.2万户住房困难居民的住房问题，其中，廉租住房解决低收入住房困难家庭13.7万户，开工建设的保障性住房18万套、棚户区改造住房26万套。我省公共租赁住房建设工作处在起步阶段，截至2010年11月底，新建公共租赁住房项目16个，开工建设2457套。

有力措施为保障房建设保驾护航——

力争到2015年实现困难居民住有所居

“2011年，力争建设保障性住房15万套、棚户区改造住房15万套，解决30万户困难群众的住房问题”。

“力争到2015年，中等偏下收入住房困难居民住有所居。”

《关于河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的报告》勾画了我省2011年以及未来五年保障性住房建设的宏伟蓝图。

然而，资金如何筹集？土地问题怎样解决？这些，就像横亘在保障性住房建设面前的山岭。

我省将采取哪些措施翻山越岭？

省住建厅相关人士介绍，我省将出台强有力的举措，为保障性住房顺利建设保驾护航。

一是打“组合拳”，综合解决困难群众住房问题，初步构建起通过“一保三改”（住房保障和棚户区改建、城中村改造、旧小区改善）解决困难群众住房问题的总格局；

二是落实政策，严格资金和土地投入渠道。在政策方面，将国家政策细化为土地、收费、税收、金融和配套设施建设五大类、32项具体规定。在资金投入方面，严格落实规定的资金渠道，土地出让净收益的10%、公积金增值收益提取相关费用后的全部余额、城市棚户区改造出让土地净收益全部用于保障性安居工程建设。在建设用地方面，安居工程建设用地按不低于当年住宅建设用地总量的25%优先予以安排；

三是强化组织推进，严格责任考核。建立省、市、县三级组织机构，层层签订责任状，目标完成情况与领导班子和主要领导工作实绩综合考评挂钩，年底落实奖惩。建立月通报、月调度、定期重点督导制度，对保障性住房建设资金落实、建设进度、工程质量、优惠政策执行情况进行监督检查；