农村宅基申请书

农村宅基申请书（通用9篇）

1.农村宅基申请书 篇一

1 农村宅基地被闲置的原因

1.1 外出打工经济的兴起

随着经济的发展, 许多老百姓从小乡村走进大城市去打工, 而当少部分外出打工者“穿金戴银”回到农村老家后, 会带动更多的同村村民一同外出。渐渐地, 农村的田地无人耕种, 农村的房屋无人居住, 只剩下了因为求学在家的小孩和因为年岁过高无法外出的老人。曾经热闹的乡村、曾经拥挤的道路、曾经走亲访友的人群只有在春节或者“五一”、“十一”等小长假时才能见到。

1.2 部分地方乡镇规划不完善

一些地方政府部门在乡村规划时, 未从长远的角度来做规划方案, 只追求当下新建房屋整齐划一的美观性, 而忽视了对旧宅基地的改造利用, 导致农民建房的随意性。于是, 新房越建越多, 被闲置的旧宅基地自然就不断扩大。

1.3 土地管理的法律意识薄弱

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定:中华人民共和国土地实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但一部分群众以为只要是所在村民组将这块土地交给自己使用, 这块土地就变成了自己的了, 可以随意动工建设, 将原有的宅基地进行扩建, 甚至将承包的责任地当成私有土地, 未经许可随意侵占或调换建新房。

1.4 建房审批制度的不健全

我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定:“农村村民住宅用地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的, 依照规定办理农用地转用手续。”但部分村委会和土地管理执法人员由于法律意识不强, 碍于情面或迫于压力, 未严格按照法律规定的程序对农民的建房申请进行审批, 致使一些有钱大户买通国土干部挑地乱建房, 部分当地“有头有脸人物”仗势欺人霸地多建房, 普通老百姓请客送礼争地抢建房, 造成对宅基地管理的失控。

1.5 攀比的虚荣心理和盲目的跟随心理作祟

一些人看到先期富裕起来的村民盖了几层小楼房后, 就虚荣心作祟, 也拿出积蓄建楼房, 甚至有些人靠借债盖, 别人盖三层, 自己盖不起, 至少也盖上两层, 觉得不这样, 似乎就“低人一等”。看到别人嫌老屋“风水”不好, 在公路边修建新房, 也纷纷效仿, 舍弃老宅破屋, 以满足“想致富、临公路”的狭隘心理。

农村宅基地的闲置, 不仅是土地资源的严重浪费, 也牵制了我国城镇化进程的发展。农村宅基地既有生活功能又有生产功能, 是老百姓的基本需求, 关系到社会的稳定和经济的发展, 是需要我们投入精力和时间去进行科学规划和有效开发的。

2 避免农村闲置宅基地产生措施

2.1 盘活农村可利用资源, 做活农村经济

村委会可以根据当地的农村特色, 因地制宜, 发展培育农村特色企业。同时, 所在地乡镇政府可以通过招商引资, 引进并激活现代生产要素, 注重培育并引进家庭农场、合作社、现代农业企业等新型农业经营主体。政府也要给予自主创业的农民一定的经济和政策支持, 鼓励他们按照地缘、业缘等发展农村经济发展方面的社会组织。农村经济发展起来了, 农民就不需要再外出打工了, 在家门口就能赚得较高的劳动收入, 既能养家糊口, 又能照顾老人小孩, 农村也跟着恢复了“人气”。

2.2 科学合理的规划, 积极引导农民有序向中心村镇发展

规划、国土等有关部门在进行村镇规划时, 应切实考虑各乡村的实际建设及未来规划发展情况, 合理有效的进行规划设置, 科学设计, 积极引导农民有序建房, 同时, 相关部门要帮助农民将房屋建造的更加科学、合理、实用, 防止今天建明天拆, 造成不必要资源的浪费。

2.3 充分发挥村委村干作为土地宣传员的作用, 采取多种形式积极宣传土地管理法律知识

村委村干作为一线的土地宣传员, 要切实履职到位, 相关部门要对他们职责的履行加强监管。国土部门及各当地乡镇政府充分利用“4·22”世界地球日、“6·25”全国土地日、“12·4”全国法制宣传日等主题宣传活动, 以老百姓喜闻乐见的形式, 组织开展具有土地特色的宣传活动, 在农村营造依法用地的良好氛围。

2.4健全农民建房审批制度, 加强对各运行部门的监管

国土职能部门与村委会相结合, 建立健全各项用地审批制度, 严格执法, 依法办事, 本着“先批后建”的原则, 对未经审批非法占地建房的, 应严格依法处理。同时, 纪检审计等部门要加大对建房审批运行中各相关部门的监管, 权力运行到哪里, 监管就跟到哪里;资金运用到哪里, 审计就跟到哪里。

2.5 实行有偿使用土地

在不触犯《宪法》、《土地管理法》等明文规定和不给农民增加负担的前提下, 可以按照《土地管理法》:“农村村民一户只能拥有一宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自自治区、直辖市规定的标准”的规定, 对宅基地实行“有偿使用, 按宅收费, 以质论价, 多占多交”。然后再以补偿金的形式返还给申请建房的住房, 让少占的人得利, 多占的人吃亏, 利用经济杠杆进行调节, 一定程度上遏制农村跟风建房、盲目攀比的现象。

农村闲置宅基地的整治, 是盘活农村经济的一个重要方式, 是拉动农村经济发展的有力抓手, 但它却又是一个长期而复杂的系统工程, 不是一蹴而就的。因此, 我们在处理农村闲置宅基地问题时, 必须在充分尊重村民意愿的基础上, 深入调查、统一部署、科学规划、分步实施, 防止片面化和“一刀切”, 从而有效避免农村闲置宅基地的产生, 为农村经济的发展注入活力, 为中国梦的铸造夯实基础。

参考文献

[1]屈吉平.农村闲置宅基地现象亟待解决[J].乡镇论坛, 2010, (04) .

[2]杨亚楠.农村宅基地闲置状况研究综述[J].现代农业科技, 2008, (14) :281-284.

2.农村宅基地审批程序 篇二

（1）申请。申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

（2）现场勘查。乡（镇）人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

（3）填申请表。国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

（4）村委会审查。村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡（镇）人民政府审核。

（5）审核上报。乡（镇）人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后，完成审核并现场确定规划用地范围，报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

（6）审批。县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

（7）放样。由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。

（8）验收发证。新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

（山西 李涛）

3.农村宅基地申请书 篇三

尊敬的各级领导：

申请人：，汉族，楚雄市紫溪镇前进村委会张家屯村二社村民，身份证号：

，联系电话：。

申请事项:

申请农村宅基地，用于建盖畜圈。

事实和理由：

一、我家于2008年4月已经和父母与女儿兄妹分家，我现有4口人（母亲、妻子、儿子和我），现有住房面积60平方米，没有猪圈、牛圈等，不能进行家中必备的猪、牛、鸡等家禽的养殖，不能满足家庭正常生活秩序。

二、我家房子西边有一块自留地，周围都建了房子，无水利条件，四周都是生活垃圾因而无法种植庄稼，每年种的作物常受鸡、猪、牛、羊践踏，现已经多年荒废，这块地的面积大约50平方米，基本能够满足畜圈建设的需要，对周边环境及道路没有如何危害及占用。因此，特向各级领导提出畜圈建设申请，申请建设面积为50平方米。

三、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的生活也日益提高，忘各级领导给予考虑我家的实际困难及需求，给予批准畜圈建设申请。

特此申请，敬请各级领导核实情况，审核批准为盼。

此致 敬礼！

申 请 人：

4.农村宅基地申请书 篇四

我家是九溪镇大村（一村）村委会村民，由于以下几点原因，我申请大村新农村审批建房，或根据本村实际情况审批宅基地建房：

一、因现住房屋位置处于山腰上，与村坝子水平线落差近800米，交通相当不便利，无道路硬化，大半都是土路，最窄处只有60公分。到现在全民建设小康社会、建设新农村的这个时代，我家交通基本靠走，连六七十年代最实用的交通工具——单车在这里都不能通行，更别说现在村中比较实用的摩托车、三轮车、微耕机、小货车等。严重影响了家中的农业生产，给家中经济收入带来了严重影响；同时也严重影响了大村村容村貌。

我家现有住房宅基地背靠着山，属于农村地质灾害住房。每年到雨季总会有山体滑坡泥石流出现，况且房屋还是以前父辈建的简陋瓦房，至今己近30年。地基土层属于土窑泥，干的时候收缩干裂，雨天潮湿时还会从地板上津出好些水。墙壁开裂比较严重，地板的瓷砖都被撕裂了好多。虽经过多次整修，但破损处仍然较多（墙壁、地基裂纹），修修补补既难解决其根本问题，严重影响安全，也影响房屋外观。因而有必要从新选择宅基地建新房。

二、考虑到一些具体需求，因此不在以现有地基建房而要另外申请新农村审批建房或申请其他宅基地建房。

1、原来住房交通不便利，有山体滑坡泥石流的安全隐患。

2、现住房地基土层属于土窑泥，干的时候收缩干裂，雨天潮湿时还会从地板上津出好些水。墙壁开裂比较严重，地板的瓷砖会被撕裂了。从建筑学上讲根本不适宜农村建筑用地。

3、重新拆了旧房建新房需要一笔很大的拆迁费用，将给家庭带来严重的经济负担，是家庭富裕的拦路虎，有悖国家全面建设小康社会的构想。

4、拆迁出来的砖瓦已经无多大的作用，满足不了建新房的物质要求，属于资源的浪费，违背了国家建设资源节约型社会的意志。因而从新选择宅基地建新房非常有必要。

三、这些年来，党的政策越来越好，为响应国家小康建设、新农村建设及国家危房改造政策，加之我们农民现在的收入也一年比一年增加。因此，我家申请大村新农村审批建房，或根据本村实际情况审批宅基地建房。

特此申请，敬请大村村委会及乡镇领导核实情况，审批为盼！此致敬谢

附：住房地址地基照片、交通状况照片、房屋受损照片

xxx

5.回农村申请宅基地建房申请书 篇五

我叫xxx，是xx省xx市xx镇xx村xx组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。

1.我现住的房屋，还是xx年建的简陋木制瓦房，至今己近xx年，时间久远，年久失修，屋顶和墙边都有较多破损处，修修补补既难解决漏雨漏风问题，而且每次刮台风下暴雨的时候，都会漏水，给家人带来极大的不便，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。

2.我现居住的房屋一共xx多平方米，要住x人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤，特别是周六日和节日放假的时候，家人回家之后，由于房子太小的缘故，满足不了这么多人口的需要，为了改善现有的住房状况，我也必须建新房。

3.这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过xx多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。

4.我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地xx平方米。所建房屋为一楼一底，约xx平方米。

6.农村宅基地制度现状与改革探讨 篇六

当前, 在中国的广大农村, 宅基地和承包地一起, 构成了农村对农民两项最基本的保障, 事实证明, 宅基地制度作为农村居民最基本的保障制度之一, 对实现城乡均衡发展, 缓解农村居民生存压力, 促进社会公平发挥了重要作用。但是, 由于人口增长和经济发展, 特别是近二十年来城镇化建设的加快, 农村宅基地领域出现了很多新问题, 而原有立法方面的内容不能解决实践中出现的问题, 这就需要我们进一步分析问题产生的原因, 针对性的提出解决办法, 从而完善宅基地制度最终达到优化资源配置, 促进国家经济发展的目的。

本文正是在这样的背景下, 通过对中国农村宅基地制度的现状分析, 提出对农村宅基地制度改革前提、步骤和方法的建议。

二、农村宅基地制度的确立及演变

㈠农村宅基地制度的概念

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地[1]。农村宅基地制度是指与宅基地相关的一系列法律法规的总称。

㈡农村宅基地制度的确立

我国现行的农村宅基地制度是指1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》确立的农村宅基地使用和管理制度, 这是中国宅基地制度从新中国成立以来几经变迁后首次以法律的形式确立下来。

㈢农村宅基地制度的演变

新中国成立以来农村宅基地制度的变化, 可以大致划分为以下几个时期:第一阶段 (新中国成立前—20世纪五十年代末、六十年代初) , 农民宅基地房屋私有时期。以20世纪五十年代中期为分水岭, 在此以前, 农民宅基地房屋私有制度建立并逐步完善, 20世纪五十年代中期以后, 随着合作化运动的开展, 农民宅基地房屋私有制度又逐渐被削弱。第二阶段 (20世纪六十年代初—20世纪八十年代初) , 农村宅基地所有权与使用权分离的宅基地制度确立和完善的时期。也包括了人民公社时期及十一届三中全会之后农村宅基地制度基本确立前后两个阶段。第三阶段 (20世纪80年代初至21世纪初) , 宅基地严格管制时期[2]。

三、农村宅基地的现状与问题

㈠实际建设与规划脱轨

根据党中央、国务院积极支持新农村建设要求和《全国土地利用总体规划纲要 (2006-2020年) 》中提出的相关内容。相关部门要求各地必须制订村庄发展规划, 合理引导农民住宅相对集中建设, 促进自然村落适度撤并, 农民向城镇和新型社区集中, 土地向适度规模经营集中。但是在实际中, 由于计划经济时代土地的粗放管理和基层土地管理者规划意识淡薄, 以至村民建房仍然不同程度存在散乱现象, 建设用地与农用地杂乱分布, 村内公共设施无法合理布局严重影响了农村生活环境水平的提高和新农村建设的进程。相关土地利用总体规划中要求的对农村宅基地进行的压减也未能实现从数字压减转变为实际压减。

㈡管理存在漏洞, 土地浪费严重

一是现行《土地管理法》规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 且面积不得超过规定的标准, 但法律中并没有对“户”的概念进行明确界定, 导致实际中存在利用概念不清而多占宅基地的行为。二是随着农村经济的发展, 20世纪80年代末到90年代初农村出现建房热潮, 很多农民认为宅基地属于自己的私产, 并且在农房建设过程中建新不拆旧, 导致旧房空置;与此同时, 通过农房继承、赠与、转让等原因也会导致一户多宅的现象[3]。三是在我国城镇化快速发展过程中, 很多农村人口基于各种原因选择到城市安家立业, 人口外迁也造成了宅基地的大量闲置。四是部分农村还存在农房建设未批先建, 批少占多等现象。一户多宅的现象突出, 直接造成宅基地的大量闲置, 对市场经济条件下土地资源优化利用十分不利。

㈢所有权模糊, 用益物权无法财产化

《土地管理法》实施以来, 各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作, 但是受当时条件的限制, 农村集体土地确权登记发证工作总体滞后, 并没有确认到每一个具有所有权的农民集体。

此外, 随着城镇化的不断推进, 各地逐渐在推行农民集中居住、宅基地换房等活动, 但这些活动只考虑对农村宅基地给予补偿, 而不考虑农村宅基地按市场变化的收益权。在我国, 农民对于宅基地用益物权的初始取得是无偿的, 基于此种特殊性, 使得农村宅基地用益物权的财产性一直得不到重视, 甚至受到一定程度的侵害[4]。

㈣退出机制不切实际, 失去意义

1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》和1998年《土地管理法》规定了宅基地收回的几种情形, 但是并未明确收回的程序和补偿标准, 宅基地使用人基于利己立场出发, 不可能无偿退出已占有的宅基地, 即便这些宅基地已处于闲置状态。尽管现行国家有关政策法规明确提出加大推进宅基地置换、复垦、整理工作, 但相关的配套制度建设明显滞后, 加之对居民主动退出宅基地缺乏必要的补偿机制和激励机制, 使得村民基本丧失了退出宅基地的意愿和动力。

㈤私下流转盛行, 农民权益难以保障

随着农村经济的发展和城镇化进程的加快, 土地资源日益稀缺, 进一步拉动了对城镇周边农村宅基地的需求。城市居民在城乡结合部购买农民住房或在乡下建房现象比较普遍, 农村宅基地私下流转现象导致集体土地资产流失, 出现大量小产权房。由于被法律所禁止, 私下流转宅基地造成的纠纷诉讼案件增多, 严重干扰社会和谐稳定。

四、境外农地制度分析

㈠私有宅基地建设流转普遍受到管制

不论是英国、德国、美国的制度限制私有土地建设, 还是日本、韩国、中国台湾的法律形式限制拥有宅地面积。究其原因是因为人类某些涉及土地的行为会产生持久甚至不可逆转的后果。所以综合分析发达国家 (地区) 私有土地管理经验和结合我国宅基地实际, 可以确定我国对宅基地所有权的监管必须长期存在。

㈡宅基地问题本质是居住权利的保障

宅基地制度的目标就是保障居民基本的居住权利, 这一点从香港的丁屋制度、英国的宜居建筑标准要求等可以看出来。在我国, 宅基地制度问题就是农村保障问题, 宅基地使用权是我国农村居民最基本的地权保障。

㈢宅基地制度发展与社会发展阶段紧密相关

香港的丁屋政策的变化和日本的农地管制策略的从青涩到成熟的演变使我们可以清楚地看到随着社会经济发展, 相应的政策制度也会随着实际情况发生变化。而目前我国也将逐步进入这一社会转型期。面临着根据经济发展方向调整宅基地制度的严峻考验。

五、浅析农村宅基地制度改革

㈠自上而下开展宅基地综合整治

1. 建设必须符合规划。

我国编制土地利用总体规划, 要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地, 有着极深的现实意义和战略意义。因此, 通过土地利用总体规划, 国家可以将土地资源在各产业 (行业) 部门进行合理配置和优化利用, 综合部署和统筹安排土地的利用、开发、整治和保护。所以, 作为宅基地制度改革的序幕, 国家必须加大土地利用总体规划的投入力度, 从战略层面考虑, 向执行层面倾斜, 各级规划紧密衔接, 严格落实。

2. 审批必须遵照规定。

宅基地的审批要严格宅基地审批条件, 规范宅基地报批程序, 做到严格审批、严格标准、严格管理。同时, 中央到地方要以高压态势严查宅基地审批中存在的渎职腐败行为, 坚决从入口上杜绝非法违规审批。

3. 确权必须按照标准。

当前宅基地确权工作是宅基地制度改革中最为艰难的一步, 它必须直面宅基地制度之前出现的所有问题, 所以, 充分考虑中国农村实际情况和借鉴西方先进经验, 本着“保障法定”的原则, 宅基地确权应该严格按照“一个前提三个标准”来处理。一个前提是指必须以《土地管理法》第62条“一户一宅”为前提, 三个标准是必须符合规划、符合法定面积要求、且不存在权属纠纷。对于符合条件的宅基地, 要优先进行确权, 不满足条件的, 暂缓宅基地确权登记。对于其中合法取得的部分, 各级组织要参考西方政府政策引导的方式, 通过退出机制等途径将问题引导至国家新农村建设的框架以内分类解决, 对于非法的部分, 要坚决无偿收回。

㈡动静结合尝试宅基地制度改革

宅基地制度改革包含一动一静两个方面的重要内容, 一方面是指以保障农民基本权益为前提的静的部分, 另一方面是指构建宅基地退出流转机制的动的尝试。静是动的前提。

1.构建退出机制。

完善农村社会保障机制。完善农村社会保障、加快新农村建设、以及前瞻性的风险规避是从源头上健全农村宅基地退出机制的三个重要方面。由于目前我国有些地方社会保障体系和新农村配套建设并不完善, 导致农民在工作、生活、教育、医疗等各方面权益不能得到充分保障, 农民主动退出宅基地的积极性不高。

构建退出补偿机制。退出补偿机制构建的核心是制定由国家监督、地方监管、农户自愿选择的补偿标准和方式。合理的补偿标准应当是基于宅基地的住房保障特点, 使得宅基地使用权人在退出宅基地之后可以在新村社区获得直接置换的住房或者按照市场价格进行补偿。这样一是可以提高农村住宅用地利用效率, 控制宅基地规模。二是对于在城镇就业的农村户籍农户, 也可以通过经济补偿, 引导其迁入城镇或城市居住, 促进城镇化的进程。

其次, 由于退出的宅基地空间上增加了城镇建设用地数量, 使得各级政府可以在指标上整合作为建设用地直接利用, 因此, 建议在政府获得的土地出让金中按比例提出一部分用以完善农村社会保障体系, 用以提供公租房、对农民进行技能培训, 为农民购买保险等保障性服务, 提高对未知风险的规避。进而消除农民退出宅基地的后顾之忧, 也会在一定程度上激励宅基地退出。

2.流转机制构建。

宅基地流转有利于我国城镇化建设和农村经济发展, 闲置的宅基地和空置住房通过买卖租赁等形式参与市场流通, 将增加农民融资手段, 提高农民收入, 极大推动城镇化进程。与此同时, 农民的住房确权之后因为能够获得完整的产权, 农民可以抵押房屋获得贷款, 取得创业和投资的资金, 从而使农村经济释放出巨大活力。事实证明, 我国的国民经济工作重点, 必须实现从经营城市到经营农村的转变。

⑴健全农村社会保障机制。宅基地使用权自由流转的关键在于农村社会保障体系的健全。目前国家法律、法规、政策之所以对宅基地使用权流转严格限制, 主要是防止农民失去住房导致的不确定风险。笔者认为这种担心是必要的, 也是需要长期坚持的。所以, 建立健全农村社会保障机制才是宅基地流转工作开展的关键所在。

⑵完善宅基地流转法律体系。健全和完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定[5]。现行《物权法》只是初步描绘了我国宅基地使用权制度的轮廓, 其中对宅基地使用权的自由流转问题并没有明确阐述, 而是交由现行法律政策规范。这种立法的模糊直接导致按照目前政策规定, 宅基地使用权仍然不能自由流转。这不仅在理论上造成混乱, 而且与客观实际不符, 弊端甚多, 导致私下流转盛行, 纠纷日益增多, 农民权益无法充分保障, 阻碍国民经济的发展。保障农民权益, 完善宅基地流转法律体系, 势在必行。

⑶根据经济发展状况分类开展宅基地流转。由于农村宅基地的流转涉及到农民切身利益, 关乎国家经济稳定。考虑到国家基础设施配套和保障政策并不均衡的现状, 实际操作应该从经济发达、人口密集、配套完善的东部地区开始分阶段向西部推进, 逐步谨慎开展。试点以通过确权后的宅基地为流转对象, 分两类开展流转:一类是以交易为目的的出让、租赁和抵押等形式的流转;另一类是不以交易为目的的继承、赠与、置换、征收等形式的流转。对于以交易为目的的流转, 政府应该以监管为主, 并可以通过征税的方式筹资资金完善对农民的社会保障。而对于不以交易为目的的流转, 政府应该以引导为主, 确保流转在合情合理合法的基础上流转。

⑷搭建宅基地流转信息平台。尝试建立宅基地交易信息平台, 以政府主导为供需双方提供宅基地流转的具体信息, 以及合同、法律等相关服务;同时政府对宅基地上市流转的价格、方式等加以监督和指导, 以期更好的保障农民的合法权益。此外, 通过对平台的管理运作, 政府可以总结分析宅基地流转信息, 为后期国家的政策制定, 修改和实施提供数据支持。

⑸规范宅基地的流转程序, 加强宅基地管理。一是宅基地流转的前提条件是“凭证流转”, 所以农村宅基地确权登记必须落实到位, 确权工作是宅基地综合整治的重要内容。只有对各类土地进行确权、登记、颁证, 这样才能明确区分所有权, 方便进行交易和流转。二是对宅基地流转后农民再申请宅基地的, 应不予批准;为防止宅基地空转, 新批准的未建宅基地不得流转;对闲置一年及以上的宅基地, 应无偿收回。

⑹建立流转纠纷法律援助机制。只要有利益, 就会有争端, 尤其对于宅基地这种不可再生的土地资源, 流转时引起矛盾纠纷在所难免。因此, 建立宅基地流转司法援助机制对于解决流转纠纷, 维护农村稳定, 完善国家司法援助体系, 构建公平正义的社会主义新农村有积极意义。

六、结论

《史记》有云:明德先论于贱, 而行政先信于贵, 意思是宣传道德要从下层民众做起, 而推行法令要从贵族近臣做起。结合我国当前宅基地改革实际, 笔者因此提出自上而下的开展宅基地综合整治, 所谓自上而下, 就是从中央到各级地方职能部门, 要把宅基地的规划、审批和确权工作提高到战略高度来抓, 重视制定政策规划的同时, 更要严抓实施细则落实。对于宅基地综合整治过程中出现的管理干部以身试法和权利寻租现象, 必须作为典型从重打击, 决不允许任何法外地带存在。从哲学角度讲, 动与静相互依赖, 互为前提。笔者之所以提出动静结合的尝试宅基地退出流转, 动的角度是考虑到宅基地制度存在诸多问题, 改革已迫在眉睫。静的角度是必须坚持国家对农民的充分保障不动摇。只有这样, 改革才能向着既定目标前进, 问题才能逐步得到解决, 最终农村得到发展, 资源得到配置, 国民经济稳定快速发展。

2014年7月30日, 国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》 (以下简称《意见》) 和《不动产登记暂行条例 (征求意见稿) 》 (以下简称《条例》) , 《意见》要求完善农村产权制度, 建立农村产权流转交易市场, 推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。而《条例》正是宅基地确权工作的有力支撑。由此可见, 涉及宅基地制度“自上而下、动静结合”的改革即将全面展开。

摘要：随着我国经济的飞速发展和城镇化进程的加快, 为了适应新形势的需要, 农村土地制度改革已经迫在眉睫。其中, 宅基地制度改革更是全面深化土地制度改革工作的重要组成部分。一直以来, 宅基地制度为农户提供了最基本的居住权利保障, 它的存在有效地防范了农户可能面临的不确定风险, 保障了社会的稳定, 可这种保障却又一定程度阻碍了市场经济对农村土地资源的优化配置, 阻碍了中国特色新型城镇化和农业现代化建设。正是基于这点认识, 本文通过研究宅基地制度的确立及其演变, 分析现状和存在的问题, 参考国外对相关问题的政策做法, 总结提出了“自上而下、动静结合”的宅基地制度完善改革建议。

参考文献

[1]倪静, 杨庆媛, 鲁春阳, 等.重庆市江津区农村宅基地流转收益分配探析[J].西南大学学报 (自然科学版) , 2010, ⑿.

[2]王旭东.中国农村宅基地制度研究[D].北京:财政部财政科研所, 2010.

[3]严金海.农村宅基地整治中的土地利益冲突与产权制度创新研究——基于福建省厦门市的调查[J].农业经济问题, 2011, ⑺.

[4]汤汉林.城镇化背景下农村宅基地制度改革研究[J].山西农业大学学报 (社会科学版) , 2013, ⑿.

7.中国农村宅基地调查和研究 篇七

关键词:山东省;宅基地;调查;政策建议

一、山东省农村宅基地使用和制度中的问题

(一)一户多宅现象严重

一户一宅,是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。对于一户一宅,《中华人民共和国土地管理法》有着明确的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于继承、土地管理不善等原因,山东省土地使用过程中普遍存在着一户多宅的现象。通过调查和整理的数据可以看出,在抽样的样本中有85%的村民户存在着一户多宅的现象。

(二)土地审批管理不规范

根据我国的有关法律法规的规定,农村住宅用地,经乡镇和县级人民政府批准就可以取得宅基地的使用权。早在1993年,国家就已经取消了与农民建房有关的宅基地有偿使用费、土地登记费、村镇规划费等,申请宅基地使用时只需缴纳5元的土地证书工本费。在此次调查中发现,有69%的村民在申请宅基地时缴纳了文贵的审批手续费。这些手续费大大加重了农民的负担,与我国现在大力减轻农民负担的政策相违背。同时,农民由于普遍的缺乏有关宅基地使用的法律法规,对乱收费的现象往往敢怒而不敢言。

(三)农民对宅基地所有权(即产权)认识不清

有很多农民对于宅基地的所有权认识不清,认为宅基地与宅基地上的附着物一起属于农民个人所有。这种错误的认识源于中国传统思想对农民的影响。《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民对宅基地只用使用权,农民无权对宅基地进行买卖、出租、抵押等流转行为。

二、山东省农村宅基地问题原因分析

(一)低成本或无成本的取得是导致宅基地不合理使用的重要原因

我国农村宅基地的使用权大部分是通过继承的方式和占用村内空闲地获得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能够合理有效地利用宅基地。此外,我国法律对于农村宅基地使用期限的规定仍处于空白,使农民可以无限期享有宅基地的使用权,这进一步使宅基地的使用粗放化。

(二)我国有关农村宅基地的法律法规不完善且缺乏专门宅基地法律

无明确的完善的法律法规是导致宅基地现有问题的重要原因。法律方面的主要问题主要有两个方面:一是对流转的规定不明确,二是对宅基地产权不明确。我国虽然在多部法律中都有宅基地流转和所有权的规定,但各部法律存在着很多不明确的结论甚至有互相矛盾的规定。此外,我国现在还没有一部专门针对宅基地的法律,仅仅依靠分散的法律法规进行管理。

(三)宅基地产权的不完整

从现存的有关农村宅基地的法律法规来看,宅基地的财产权的三种权利分散在不同主体中。农民具有专有的使用权,但没有自由让渡权和收益的专有权;宅基地的所有权属于集体所有,因此宅基地的让渡权属于集体,但集体又没有使用权。宅基地产权的不完整违背了产权的排他的性质,造成宅基地使用和管理过程中的混乱,增加了市场的交易费用,也使农民的合法利益遭到了损害。

(三)现行的宅基地审批制度存在缺陷

法律规定村民申请使用集体土地建住宅,必须由申请人向所住地农村集体经济组织或村民委员会提出建房申请,然后由村民大会或村委会对申请进行讨论,经到会人数过半数表决通过后,上报乡(镇)人民政府审核,最后由县级政府批准。现存的这种审批程序过于复杂,程序较多,不仅降低了审批的效率,而且容易滋生腐败。

三、针对宅基地问题提出的政策和建议

(一)进一步明确宅基地产权的主体,保持宅基地产权权能的完整性

明确清楚地宅基地产权是利用市场机制配置土地资源的重要前提。我国的宅基地所有权归属于农村集体所有,然而农村集体的概念比较模糊。村委会是农民自主管理的政治性的组织,乡镇政府也属于国家的政权机关,因此都不是农村集体的代表,没有处置宅基地和从宅基地中获取收益的权利。确定宅基地产权,要依照《宪法》等相关法律法规,进一步确定是由农民组成的农民集体而不是村委会、乡镇政府是宅基地的所有权人。

(二)农村宅基地应该有条件地进入市场

农村宅基地的流转之所以被限制,一是因为宅基地作为村民生存的重要保障,对于稳定农村社会秩序,发展农村经济都具有重要的作用;二是由于政府想从宅基地自由流转中获得一部分收益,而宅基地的自由流转会造成收入的管理不便。但是,市场配置土地资源将是土地配置的基本取向,市场经济的发展也要求取消这种土地管理的城乡二元体制,加之我国农村社会保障体系的建立和完善,宅基地产权主体的明确,应该顺应经济发展的要求,允许宅基地进入市场。

(三)加强农村社会保障的建设

加强对农民的基本社会保障是推进宅基地市场化的关键。农村宅基地自由流转后,存在的最大问题就是农民的基本生活保障消失了,这也是农民最关心的问题。在本次调查中,刘家庄村民也认识到这个问题,调查结果显示由40%的村民表示只有他们搬入敬老院才同意将宅基地流转。因此,需要进一步加大对农村社会保障事业的投入力度,建立健全完善的农村社会保障体系和医疗保障制度。彻底把新型农村合作医疗保险制度贯彻到实处。

(四)规范现行的法律法规,建立专门的宅基地法律

首先对于有关限制宅基地流转的法律法规进行修改。《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”应该在《土地管理法》中添加相关的补充条款,说明宅基地经过相关部门审批和评估后可以出让、转让或出租用于非农业建设。

参考文献:

[1]韩立达等.四川省农村宅基地问题调查与思考[J].农村经济,2009,(8).

[2]郑长青.农村宅基地使用权“一户一宅”法律制度的缺陷[J].湖北函授大学报,2009,(3).

8.农村宅基地申请条件及程序 篇八

申请条件

(一)必须是本村户籍且无宅基地的村民户。

(二)农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女(年满20周岁)确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的。

一、申请条件

具备以下条件之一的，可以申请宅基地

1、农村村民户无宅基地。

2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地

低于分户标准的。

3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。

4、原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。

二、农民宅基地审批程序

符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。

三、土地登记的程序

1、土地登记申请;

2、地籍调查;

3、权属审核;

4、注册登记;

5、颁发或更换证书。

农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地

①“因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

②因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

③经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的;

④原有宅基地被依法征用的;

⑤县级以上人政府规定的其他条件

程序：

一、驻乡(镇)工作人员在受理农村村民宅基地用地申请后，要到实地进行踏勘，认真审查申请用地范围、面积、类型等用地条件，符合条件的，方可申请宅基地。

1、申请的宅基地位置必须符合土地方利用总体规划确定的建设用地范围;

2、申请面积是否符合宅基地审批标准。农村村民宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人及以上按5人计算。

3、申请人的户口必须在申请宅基地所在村组。除回乡落户的外，禁止批准城镇居民占

用农村集体土地建住宅。

4、一户农村居民只能有一户宅基地。

二、农村宅基地申请报批程序及申报材料

(一)农村村民建住宅需要使用宅基地的，具体申请报批程序如下：

1、符合条件的村民提出用地申请;

2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意;

3、国土房管所派员现场选址勘察;

4、申请人提交相关申报材料;

5、张榜公布;

6、乡镇人民政府审核;

7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核;

8、上报县人民政府批准;

9、审批结果张榜公布;

10、下发建设用地批准证书;

11、国土房管所会同有关部门、工作人员放线定界;

12、国土房管所

工作人员复核验收。

(二)农村宅申请报批时应分为原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。

1、属于原地翻建的，应报送;(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)原集体土地使用证书。

2、属于异地新建的，应报送：(1)农村村民用地申请书;(2)农村村民建设用地审批表;(3)户口簿复印件(与原件核对);(4)属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签定归还旧宅基地合同;(5)城镇规划区内的农村村民在农民新村内建住宅的，应有县人民政府农民新村批复并提交建设行政主管部门颁发的选址意见书及规划许可证。

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》 第十八条规定： 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过

后，按照下列审批程序办理：

(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地;

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划

和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第(一)

9.沪郊农村宅基地置换推广条件分析 篇九

中共上海市委九届七次全会通过的《关于贯彻〈中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定〉的实施意见》指出,要推进农村土地管理制度改革;要进一步盘活农民宅基地、乡镇企业用地等存量集体建设用地;要总结宅基地置换试点经验,完成好现有试点工作;在有条件地区,试行城镇建设用地增加与农村集体建设用地减少相挂钩的办法,有序推进新一轮宅基地置换。这对沪郊农村宅基地置换的推广提供了政策指导意见。本文拟以沪郊同一区内的两个宅基地置换试点村为对象,对宅基地置换的推广条件和基础进行分析研究。

一、同一区内两个试点村宅基地置换比较分析

(一)基本情况。第一,同时启动。根据上海市《关于本市郊区宅基地置换试点工作指导意见》和《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》等文件和会议纪要精神,某区委区政府从2003年开始启动农民居住向城镇集中、农业向规模经营集中工程,2004年下半年在A镇A村和B镇B村进行宅基地置换试点,以期通过置换实现农民居住集中,通过耕地流转实现农业规模经营。

第二,广泛发动。置换初期,该区从上到下进行了广泛发动。一方面为了掌握试点村农民对宅基地置换的思想认识,向两个试点村村民共发放问卷统计表211份,收回211份,其中认为“农民宅基地置换对农民有利”的有161份,占76.3%,自愿置换的有166份,占78.7%。个别村还通过召开村民代表大会就农民宅基地置换进行民意测验,赞同置换的占到76%。另一方面,为了进一步统一试点村村民的思想,2005年1月,区置换办公室和镇政府投资130多万建造了8套900平米的临时样板房,让置换农民眼见为实,调动他们的积极性。通过反复宣传动员,试点村的农民对宅基地置换的支持和满意率达85%以上。

第三,进度差异。在宅基地置换的前期准备和工程建设阶段,两个试点村的进度基本一致,2005年11月,两个试点村A苑和B苑全部竣工。A苑56幢多层、6幢小高层,共有1316套公寓楼房;B苑41幢多层、7幢高层,共有1059套公寓楼房。但进入到签约选房、最终入住和土地整理复垦阶段,两个试点村出现明显差异。A镇A村总户数745户,截至2008年5月底,有713户签约,签约率95.7%,农民已入住过上居民生活,土地全部流转,置换户的原有宅基地已经平整复垦,该村开始进入社区管理模式。而B镇B村总户数493户,在430多置换户中还有50-60户由于房型、补偿以及生活习惯因素还没有签约选房,其他已经签约选房甚至入住的置换户,由于资金补偿没有完全到位,老住宅钥匙未交付,房屋无法拆迁,宅基地无法平整。

第四,结余土地的处置。根据2004年8月1日实施的《上海市土地储备办法》规定,拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地应当纳入土地储备中心,由土地储备机构依法实施出让。衡量宅基地置换是否取得成功的一个关键环节就是对结余土地的整理复垦,有效增加耕田面积,提高耕田质量,改善农业生产条件,保持耕地总量平衡,为农业规模化、集约化、现代化经营创造条件。A镇A村宅基地置换小区总面积占地20公顷,只占原来宅基地面积的34%,同时村内原有的企业也集中到规划好的工业园区,通过对结余土地的复垦、整理,新增耕地面积1234亩。节余出的土地由区土地储备中心拥有,进行异地经营开发或拍卖,所得收益全部用于农民宅基地置换专款专用,置换农民不参与对节余土地的开发建设和管理。B镇B村尚未进入到结余土地的整理复垦阶段。

(二)比较分析。两个试点村的宅基地置换产生了一个相同的结果:即农民集中居住的环境得到较大改善和提高,为国家节余了大量耕地,促进了土地的集约化利用。但宅基地置换推进与当地的工业化城市化程度密切相关,与土地资源和劳动力资源配置休戚相关。这两个村的宅基地置换在几个重要方面还存在差异,这也正是造成各自进度差异和影响置换效果的关键之处。第一,发展模式和基本态势不同。一是区域发展定位不同:A村长期以来处于该区的偏远地带,主导产业是农业,现纳入该区“现代农业园区组团”的发展定位;B村隶属于上海市闻名的古镇,现纳入该区“古镇旅游组团”的发展定位。二是工业化程度不同:A村以农业为主的发展定位决定了其工业化程度较低;B村由于毗邻镇中心,工业化程度较高;置换之前的社会保障不同:A村部分农民享受农保,部分被征地农民享受镇保,其他农民都没有解决镇保;B村由于工业化征地的需求,绝大部分农民已经获得了镇保;劳动力就业不同:A村工业化程度不高导致非农就业有限;B村因处于沪浙交界点,并紧靠镇中心区,劳动力转移有空间。

第二,村级经济实力和村民收入不同。A镇A村总人口3126,置换前,村级可支配收入为56.6万元(2003年),村民人均年收入为5200元(2003年);置换后村级可支配收入为136万元(2008年),村民人均年收入9800元(2008年)。B镇B村总人口1802,置换前,村级可支配收入为100多万元(2003年),村民人均收入为7419元(2003年);置换后,村级可支配收入为200万元(2008年),村民人均收入为11300元(2008年)。无论是置换前还是置换后,A镇A村的村级经济实力和村民收入远低于B镇B村,尽管置换后A镇A村的农民既可以从原有土地上每年获取亩均500元左右的土地流转费收益,还可以在农场内打工挣钱,或者进城打工,有了工资性收入,但由于受到金融危机的影响,村民收入不稳定,仍然不如B镇B村的经济实力。

第三,当前生活现状不同。一是基本生活状况的差异。A村属于该区的偏远农村,农民集中居住后,原先依赖于土地的大量劳动力由于年龄因素无法转移,同时农民原来的房前屋后栽种蔬菜、养殖禽类等庭院经济收入不复存在,但集中居住后的成本增加了,平均每户比原来新增加开支300元左右,一些农民的生活质量反而出现了下降的状况。而且,由于地方政策的规定和财政限度,农民所期待的“土地换保障”未能实现,置换房屋的完整产权也尚未落实,村民由于镇保问题集体上访事件突出,这是该村宅基地置换产生的最大后遗症。B村由于邻接工业化进程较快的镇中心,受城市化辐射较大,一方面大量劳动力在镇区打工,实现了劳动力资源的转移,另一方面,工商业发展对农民原有住房的需求增大,农民私自搭建房屋用于出租,农村的土地资源已逐步转向土地资本,而且农民的镇保因工业发展征地得到解决,没有后顾之忧,村民的生活水平不断提高。二是置换房屋状况不能满足农民的需求,包括房屋质量和结构。A村置换村民入住新房后发现房屋存在渗水等严重质量问题,B村小房型太少,都是大房型,希望能拥有两套以上小户型房屋的村民在抽签后只能有一套大房型房屋,有的村民还需要自己贴补装修费,因此在抽签换房时有怨言。

总体上,A村宅基地置换虽然进度较快,但后遗症比较大,村民集体上访突出;B村宅基地置换虽然条件成熟,操作比较平稳,但由于资金问题拖延太久,仍未完成。由于上海远郊的地价偏低,而置换成本居高;又由于政策法规以及地方政府的经济实力,以及农民自身的某些因素,导致置换资金的短缺和试点工程的暂时搁浅。

二、沪郊宅基地置换的推广条件和基础

(一)宅基地置换的理论基础和模式选择。根据上海宅基地置换的试点工程和全国其他地区的置换情况分析,宅基地置换模式大致有以下几种:

第一,政府主导,征地模式。即地方政府基于工业园区建设、交通设施建设和房地产项目开发对土地的需求,主动采取的征地换保障的方法,促使分散農民集中居住,使农民转为城镇居民。这种方式主要产生于距离城镇较近的农村,最大的优势就是解决了征地农民的后顾之忧——镇保,但同时这种征地方式也是最容易产生政府与农民之间利益博弈和矛盾冲突的方式。

第二,市场主导,出租模式。这种方式主要产生于距离城镇较近、非农行业对土地的需求强烈、但又不具备征地条件的农村。由于市场经济发展的需要,一些非农行业对土地资源的需求加大,特别是厂房、仓库和住宿的需求,这就使得周边农民自然而然地找到了商机。通过拆村建居,使分散土地联合成片,村集体统一对外出租,土地资源转向土地资本,农民既没有失去土地,又能获得长期固定租金和在非农行业就业的机会。这是最自然的农民集中居住的模式,不容易产生尖锐矛盾,但由此产生的就业机会难以完全吸纳农村富余劳动力,尤其是诸如此类的非农行业更加容易受到国际经济形势和环境的影响,农民的社会保障有隐忧。

第三,农民主导,农业产业化模式。这种方式主要产生于距离城镇较远的农村,受城市化和工业化的辐射较小,最佳方式就是农民通过土地承包经营权的流转,促使农业规模化经营和产业化经营,由此获取更多的土地收益,使农民在改善原有居住条件的过程中置换房屋,自愿逐步集中居住。这种模式的关键就在于在转包、出租、入股等土地流转模式中是否因地制宜地采取了有效的模式,促使农村长效增收,有能力解决镇保。如果长期固守一种模式而收效甚微,农民的收入渠道有限,社会保障没有,那强制推动农民集中居住的宅基地置换就非常困难,也容易滋生矛盾。

笔者认为,要推动上海远郊的宅基地新一轮置换,应当采取“市场主导,农民主体,政府监管”的模式。根据农村的市场化程度、地区发展定位、就业和经济发展水平,以及农民自身的开化程度,在条件成熟的农村采取有所侧重的置换模式。坚决摒弃政府主导强制推动、农民被动集中居住的宅基地置换。

(二)宅基地置换的推广条件。上海远郊通过宅基地置换引导农民集中居住,要坚持“大稳定、小调整”原则,要遵循农业的自然规律和农村经济社会发展的规律,在条件成熟的地方通過集中居住提高农民的生活质量,需要积极引导、稳步推进。笔者以为,需要具备以下几个基本条件。

第一,前提条件——农民自愿。宅基地置换一定要在农民自觉自愿的前提下进行,在农村居民布局调整中一定要尊重和维护农民的权益。宅基地置换的过程应该是农民参与城市化、分享城市化成果的过程,要最大程度地使农民变被动接受为主动参与,保障农民在城市化过程中的权益。

第二,经济条件——市场主导。推动农民宅基地置换,其中一个非常重要的条件就是市场经济的充分发展,对现有的农村社会经济发展和管理方式产生了需要完善和调整的需求;工业化、城市化发展的程度对土地需求的增长,要求对现有的土地管理和使用方式进行改革和完善;农民能在非农行业充分就业或者农民增收渠道扩大,自愿改善居住条件,对原有住房进行修缮的愿望强烈。这是生产力与生产关系、经济基础与上层建筑基本规律运作的结果,也是推动沪郊宅基地新一轮置换必须首要考虑的条件。政府引导推动置换时,可选择经济相对较发达、工业化程度较高的村试点,获取经验后再推广。

第三,政治条件——法律政策完善。即建立健全相关法律法规,完善政策制度。一是制定农村宅基地使用权流转的法律制度,赋予农民宅基地完整的物权,发放统一的有法律效力的宅基地使用权证,以法律形式允许农村房屋自由上市交易,宅基地使用权随之自由流转。二是必须设立农村宅基地强制登记制度,转让时要办理过户登记。明确宅基地使用权流转后有关征地补偿制度,只给受让方房屋补偿费,不再支付土地安置补偿费。三是为严格控制宅基地使用权盲目流转,防止突击流转,需要建立出让方再次申请宅基地时的限制制度。四是赋予农村房屋抵押权,宅基地也连带抵押,活跃农村金融市场。五是地方政府在决策时要充分考虑民意,按照新农村建设的要求进行科学规划和决策实施,同时要保持既定政策的连贯性和持续性。对此,政府承担着重要的监管保护责任。

第四,社会条件——镇保到位。宅基地置换的新一轮推广要特别注重社会保障的到位,政府在制定政策时应向农民倾斜,采取适当方式解决置换农民的镇保问题。首先,与征地补偿换取镇保不同,宅基地置换后农民的土地虽能流转,但目前流转方式有限,流转费相对过少和单一,不能承受由于庭院经济消失、生活开支增加带来的负担,应当建立生活补偿机制,作为宅基地置换补偿的一部分,保证农民集中居住后生活质量有提高。其次,上海郊区应当创新尝试土地承包经营权流转的新模式,使置换农民能获取最大收益,在此基础上通过个人缴纳和政府贴补解决镇保,最终达到宅基地置换流转的最佳效果。

第五,后发条件——科学发展。农村宅基地置换的根本目的是农村的长远发展,要统筹城乡发展,要加快农村的城市化进程,因此,宅基地置换推广的后发保障条件就是实现科学发展。一是确权。对农民而言,农村宅基地置换的一个很有吸引力的条件就是拥有置换房屋的完整产权,农民对自己的财产能自由处置,能依法获取财产性收入。因此,沪郊宅基地置换试点工程中的房屋产权问题需要进一步确认和明朗。二是创新。关于结余后的土地产权归属和处置方式需要明确,除“征地模式”的宅基地置换,产权由集体所有转为国有外,其他模式都必须明确节余后的土地仍归农民集体所有,可以委托区土地储备中心统一经营,但收益应由农民共享。而对节余土地的处置方式也可根据置换模式有所创新。比如,按照土地资源和劳动力资源的不同配置,节余出的土地既可以由村集体自己开发,把土地的增值收益留在集体内部,也可以一部分收归国有,一部分留给村集体自己开发,还可以有偿收购宅基地置换指标,新增耕地归原村集体使用,允许在土地所有权不变和土地用途不变的前提下,重新发包,有偿流转,土地承包收益归村集体经济组织所有。

作者单位:中共上海市金山区委党校。

本文系上海市党校系统2008年青年课题。