房地产公司开发流程

房地产公司开发流程（通用8篇）

1.房地产公司开发流程 篇一

某房地产集团

项目公司设立及房地产开发流程

房地产项目部

编制

2014年2月

房地产开发项目开发流程

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

附： 以北京市房地产开发项目开发流程为例

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓ 计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得

│

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房

│

│

规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证

│

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置

│

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册

│

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│ 运用“营销策划展示设计系统”

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

│

到开发办市政处核实任务

│

开发办工程处同意招标

│

填招标申请书并到市招标办登记

│

招标办看现场

│

运用“投资项目概预算系统”编制标底

│

招标办审查标底

│

开标会

│

定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书 同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

计

2.委托施工 3.配电室土

建工程验

收

4.设备安装

及验收 5.送电

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

验收

验收

规划

5.施工

2.到市政

位置

6.业务科检验

监理所

2.委托

同意接气

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固

3.规划设

局报装

定资产转移

计

4.环保局

手续及通气

4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到

设备

液化气公司

5.竣工验收

办各户通气

手续

9.通气

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

2.房地产公司开发流程 篇二

随着企业规模的发展壮大, 一些房地产开发企业必然会从小规模的单项目经营走向大规模的多项目经营。多项目管理正成为研究和实践的热点。房地产开发企业应如何在多个项目之间进行有效的资源配置, 保证多项目的协调发展, 是房地产开发企业在激烈的竞争中求得生存和发展的关键。企业资源的有效配置依赖于企业的组织结构, 房地产开发企业必须构建适合多项目管理所需的组织结构, 有效地整合资源。

目前我国房地产开发企业多项目管理组织仍然采用传统的组织结构形式, 即职能型、项目型和矩阵型。相关文献指出:职能型和项目型组织结构不能满足多项目管理的需要。有学者指出:矩阵型组织结构也不能从根本上解决多项目经营企业的管理问题, 并提出了流程导向型组织结构模式。很多管理界的学者也都认为:流程导向型组织能有效地解决基于劳动分工理论的传统组织所不能解决的问题。

二、构建房地产开发企业流程导向型组织结构模型

第一, 流程导向型组织结构的含义。1993年哈默与詹姆斯·钱皮提出:建立全新的流程导向型组织可实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的根本性改善。由此可见, 流程导向型组织为企业经营管理提出了一个全新的思路。流程导向型组织是指以业务流程为主导维, 以职能服务中心为辅助维的一种扁平化的组织。它是以顾客为导向、以流程间关系为纽带而建立起来的业务流程的集成。

第二, 构建流程导向型多项目组织结构模型。以流程为中心的组织能很好地解决基于职能的组织所面临的困境。流程间的融合必须依靠职能技术和管理等作支撑, 从而保证组织的高效运作。由此, 复旦大学周宏斌博士提出了流程导向型组织结构的二维度模型, 即流程维和职能维。

有学者对流程导向型组织结构模式进行了综述, 并指出目前提出的三种流程导向型组织结构模式仅仅是流程思想的反映, 可操作性不强。本文根据企业多项目同时开发的特点, 并在借鉴和吸收上述文献思想的基础上, 构建了适用多项目管理需要的, 具有一定可操作性的流程导向型组织结构模型 (见图1) 。其中运作性职能部门角色则转变为流程的“人力资源库”、“智囊库”, 而支持性职能部门则是为流程提供支持和后勤保障服务, 扮演着“保姆”的角色。整个房地产开发企业运营的焦点就是管理这样一个个项目 (大流程) , 从而使得企业的组织模式逐步向流程导向型组织结构转变。

三、案例分析

金地在我国房地产行业率先推行了“流程优化”, 并取得了成功。流程决定组织结构, 持续改进的流程必然要求企业的组织结构做出相应的调整。因此, 随着金地业务流程优化工作的不断推进, 量变引起质变, 流程再造必然会引起组织结构的变革。

(一) 金地集团现有组织结构分析

随着企业不断地推行全国化战略以及开发项目数量和区域的不断增加, 金地采用了超事业部制组织结构形式, 即“集团总部——区域公司——项目部”的三级架构 (见图2) 。金地通过提炼集团的管理职能, 并按照“总裁议事规则线”、“管理线”、“产品线”、“监察线”, 梳理出了企业的职能体系, 即母公司的董事会办公室、战略管理部、产品研发部、行政人事部、计划财务部联合形成集团的“管理线”;母公司的资本运营部和运营管理部形成集团的“产品线”;母公司的审计法务部形成集团的“监察线”。

从图2我们可以看出, 金地采用超事业部制组织结构潜伏着很多的管理问题, 主要体现在以下几个方面:

1、首先, 金地集团总部和各个子公司之间存在着职能部门重复设置的现象;其次, 由于各个事业部是利润中心, 金地要为每个超事业部配备完备的职能部门, 这也存在职能部门重复设置的问题, 由此造成了企业信息沟通速度慢、沟通成本高以及资源的浪费。

2、房地产开发项目的整体性依然被职能部门所割裂。虽然金地只设置了资本运营部和运营管理部两个职能部门来负责产品线, 以求尽量整合企业的职能部门, 但房地产开发项目这一完整的流程还是处于被割裂的状态, 职能部门壁垒仍然存在, 此外, 没有人对房地产开发项目这一完整的流程负全部责任, 产品线上的各个职能部门追求的是自己部门利益的最大化, 而非房地产开发项目的整体效益, 不利于企业的长远发展。

因此, 随着业务流程优化工作持续不断地深入, 企业会逐渐发现组织结构与流程不相适应的地方, 这就需要不断调整组织结构以适应流程的需要, 最终为了确保房地产开发项目的完整性而推翻超事业部制这一传统的组织结构形式, 构建流程导向型组织结构。

(二) 金地集团流程导向型多项目组织结构设计

金地集团将房地产开发的业务流程从最初的项目论证到最后的物业管理, 分为八个阶段, 即投资决策、项目策划、设计管理、工程管理、营销策划、销售管理、入伙保修、物业管理。围绕金地所划分的房地产开发流程组建流程团队;将分散于各事业部的职能管理部门全部分离出来, 一部分形成运作性职能部门, 一部分形成支持性职能部门, 并以集团的职能中心为主, 从而构建出金地的职能支撑体系。据此, 并结合上文所构建的房地产开发企业流程导向型组织结构模式, 本文对金地集团未来的组织结构做出了大胆的构想 (见图3) 。

1、由流程委员会协调流程发起人之间的关系, 并对各自的绩效进行考核, 从而有效的配置企业资源, 防止流程发起人滥用权力;由流程管理委员会推荐流程发起人的人选, 并报总经理审批。

2、审批通过后, 由该流程发起人从运作性职能部门中抽调所需要的人员在不同时期组建不同的流程团队, 并由其对大流程 (房地产开发项目) 负全部责任, 从而确保了流程的完整性;项目结束后, 流程团队成员回到各自的职能部门中, 等待新的任务或接受所属职能部门的培训;由流程发起人根据运作性职能部门为大流程 (房地产开发项目) 所做的贡献分配工作经费和预算, 由此保证了流程发起人的权责对等。运作性职能部门角色则转变为流程的“人力资源库”、“智囊库”, 而支持性职能部门则是为流程提供支持和后勤保障服务, 扮演着“保姆”的角色。这样可以有效地配置企业资源, 防止资源的浪费。

四、结束语

本文立足房地产业的长远发展, 构建了流程导向型多项目组织结构模型。并以金地集团为例, 在对其现有组织结构进行分析的基础上, 运用流程导向型组织结构模型, 试着重新构建了金地集团的组织结构, 以使企业组织结构符合战略发展的需要, 提升企业的绩效。

由于事物之间存在着一定的共性, 因此, 本文所构建的流程导向性组织结构模型适用于任意一个多项目下的房地产开发企业, 是企业在设计流程导向型组织结构时的一个参考模型。

参考文献

[1]、刑以群, 郑心怡.一种新的多项目管理模式——流程导向型组织结构模式探讨[J].软科学, 2003 (4) .

[2]、程铁信, 霍吉栋, 刘源张.项目管理发展评述[J].管理评论, 2004 (2) .

[3]、张华明.多项目下的项目型企业组织结构初探[J].现代管理科学, 2005 (4) .

[4]、王治超.流程导向型组织设计研究[D].山东大学, 2005.

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[6]、张志勇, 匡兴华, 晏湘涛.基于流程的组织设计研究进展[J].管理科学, 2004 (5) .

3.房地产公司开发流程 篇三

【关键词】 房地产开发；公司成长；战略管理；行业分析

房地产开发行业是从事各类房地产开发专业服务的行业，是现代国民经济体系的重要组成部分。房地产开发行业的产品特征，是以一个又一个的房地产开发项目单元形式来编组组织生产、销售、出租或转化为长期物业资产合资合作经营，房地产开发公司对房地产开发项目的经营管理具有周期性、一次性、长期投资性特征，从而房地产开发行业的公司生命周期战略管理，不同于一般行业的公司战略。本文主要将现代公司成长生命周期战略管理的一般理论，结合房地产开发行业实践的具体特征，来分析论述房地产开发行业的公司成长战略。

一、一般行业公司成长的生命周期

一般行业公司成长的生命周期可以分为四个阶段：

1.准备期（萌芽期）。这是公司对所要进入的市场考察的时期，公司的投资主要局限于市场调研、产品技术开发、与金融机构的接触。

2.进入期（成长期）。这一阶段公司筹组销售力量、组织生产、设置管理机构。

3.持续期（成熟期）。公司转向长期目标,着手战略发展的时期。公司大量投资于广告宣传、产品设计、提高质量、增加花色品种，改进服务，塑造品牌，保持市场份额。

4.后进入期（衰退期）。公司的战略一般是维持或防守已经占领的市场位置，同时，通过市场调研、考虑开拓新的业务或新的产品线。

公司成长首先与行业成长有关，但公司成长与行业成长的生命周期不是完全重合的。一方面，公司成长的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期，不一定就等同于行业发展中的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期；另一方面，行业生命的完结不等于公司生命的完结，同样公司生命的完结也不等同于行业生命的完结。

与行业的生命周期一样，公司所从事的产品也有生命周期，同样也经历了由萌芽、成长到巅峰、衰退的S型西格玛曲线。但公司的生命周期毕竟与产品的生命周期不同。公司在其所从事的产品生命周期结束之后，公司的生命却能延续。主要原因在于，当一种产品的西格玛曲线终结之前，另一种新产品的西格玛曲线正在开始。如下图所示：

公司通过内部行业或产品结构的战略性调整，通过新兴行业与衰退行业，新兴产品与衰退产品的更替，使公司生命不断的得以延续。公司内部的产品结构调整，主要是通过某一市场进入与退出的经营行为来完成的。就公司的整个生命周期看，公司总是处于“市场进入—市场停留—市场退出—市场进入—市场停留—市场退出”的不断循环之中。市场进入是公司从事生产经营的起点。公司在市场退出过程中，会造成资源转移的泄漏与损失。

日本学者简井信行等认为，一个公司最理想的产品结构应是：属于引入期的产品可占公司总产品的2%，属于成长期的产品占15%，属于成长后期的产品占66%，属于成熟性的产品占15%，属于衰退期的产品占2%，这就要求公司对市场的进入与退出拥有较大的自由度。

二、房地产开发行业公司成长的BCG战略决策

首先看房地产开发行业的行业生命周期。房地产开发行业是房地产经济服务行业的一个有机组成部分，作为房地产投资、开发、建设、流通的重要环节，主要负责房地产商品的开发、生产建设、租售管理和售后物业管理服务组织。随着房地产开发行业的飞速发展，我国的房地产开发行业正处于行业生命周期高速发展的时期，房地产开发行业被称为21世纪的朝阳行业。因此，从行业生命周期的角度看，是现代公司进入的战略行业选择之一。但具体到各个公司的实际市场竞争位置和实力不同，不等于对每个公司来说房地产开发行业都是理想的战略行业选择。这可以通过以下现代公司战略管理的BCG经典模型来分析：

1.现代公司产品/行业组合战略的BCG矩阵分析模型

矩阵是美国波士顿咨询公司在经济大萧条时为公司集团提供战略咨询所创造的分析模型。BCG模型以百分数表示某种产品或一组产品的销售成长状况。圆圈大小表示该产品

1.0相对竞争位置（市场占有率矩阵）BCG模式

销售占公司总销售的比例。成长率10%为中速，20%为高速。理想的位置是作市场上的大公司，即以1.0为分界线的话，一个公司至少要处于此分界线的左边，取得明星或现金牛的位置。右上角区域，表示低占有率、高成长率，称为“问号”或“问题儿童”，该行业高成长，但公司的低占有率使他能否参加竞争成了问题。左上角区域，表示高占有率、高成长率，称为“明星”，该区域对应了产品寿命周期的成长期，公司通常应追求高成长战略，以建立牢固的竞争优势地位。左下角区域，表示高占有率、低成长率，称为“现金牛”，它能够为公司带来大量的利润。公司主要目标是保持其市场竞争的优势地位。右下角区域，表示低占有率、低成长率，称为“瘦狗”，BCG建议此类产品应减少、清理。

2.房地产开发行业的公司BCG战略决策

房地产开发行业内的公司BCG战略管理，是根据房地产开发大行业内的子行业来确定。房地产开发行业可以分为以下子行业：住宅小区房地产开发子行业；服务性公寓房地产开发子行业；工业厂房与仓库房地产开发子行业；酒店宾馆房地产开发子行业；写字楼房地产开发子行业；购物中心房地产开发子行业；旅游景度假区房地产开发子行业；路桥设施收益性物业开发子行业；机关大院房地产开发代理子行业；机场、港口、码头等特殊物业开发子行业。

以上房地产开发大行业内的子行业，在我国不同地区的发展并不平衡，其中住宅小区类房地产开发子行业在全国各地区发展较为普及，已经趋于成熟。但在各类非住宅房地产开发子行业方面，沿海地区处于较发达的阶段，门类齐全，竞争渐渐趋激烈，而内陆广大地区则处在在早期发展阶段。

对于不同的公司来讲，在各类房地产开发子行业的市场占有率、品牌实力优势、相对竞争地位等并不相同。因此，房地产开发大行业内的公司“进与出”的问题，要采用上述BCG战略管理分析模型来决策。如某公司对住宅小区类房地产开发行业，处于BCG分析模型中的“瘦狗”区域，则应采取“退”的策略。若相反，该公司对酒店宾馆类房地产开发行业处于BCG分析模型中的“明星”区域，则应采取“进”的策略，加大各项投入，提高市场占有率和行业地位。同理，对处于BCG分析模型中的“现金牛”区域的房地产开发子行业，则要稳固市场，则应采取“进”为主的策略。处于BCG分析模型中的“问题儿童”区域的房地产开发子行业，则应采取“退”的策略或加大投入，力争转化为“现金牛”或“明星”区域。

三、房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理导入

根据美国学者戴维·贝赞可的考察，在一个典型的行业中，1/3的公司寿命不超过五年，而在下一个五年中又有1/3的公司退出该行业。任何公司都是由不同的产品线或业务单元构成的，公司成长与行业成长有很密切的关系。一个行业经过一定阶段的发展，行业内的公司就会走向集中，发生公司兼并的浪潮。先发制人，后发制于人。传统上，由于地区分割、条块分割等原因，我国各行业的成长周期较短，主要行业内是公司数量增加的结果，这与公司外部管理体制、内部发展战略失误、经营管理落后有关。造成很多公司“只会生、不会长；只会老、不会大”。

没有任何公司能够拥有无限资源，公司“进与出”的发展战略所要选择的主要问题，就是公司在有限资源的约束下，决定进入何种新的行业、推出何种行业；进入哪个产品市场、退出哪个地区市场。这种战略决策，决定了公司的长期竞争优势。无论结果好坏，进入和退出的战略决策，对公司会有持久性、全局性的影响。因此，现代产业经济学的理论认为，决定公司生存和发展的首要问题，就是随时进行行业细分，时刻把握行业演变的脉络和节奏，从自身条件出发，依据比较优势的原则，决定推出那些子行业、进入那些子行业，行业进入与退出的选择，总是比公司技术管理效率的提高更为重要。

房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理方法：

1.进行房地产开发行业内公司之间的资产重组，吸收外部的优势技术和优势资源。

2.推进房地产开发公司内部的业务项目单元重组，实施范围紧缩，强化主营业务项目的管理水平和品牌建设。房地产开发公司对业务项目单元实施分拆、剥离的方式有：

（1）分立，成立各个子行业事业部，下属各类房地产开发项目，子行业事业部门实行独立核算，或组建分公司；

（2）出售，即将其中处于劣势的子行业事业部出售给其他公司；

（3）置换，与其他公司的子行业事业部实习置换，达到战略整合、优势互补的目标；

（4）清理，将处于BCG矩阵“瘦狗”类的子行业事业部出售转让。

3.选择适当的时机和方式，通过参股、联营、收购等方式，收购房地产开发行业内的其它公司，组建公司集团，实施科研、生产、销售、资本运作、股票上市、跨国连锁经营等一体化战略，构建现代房地产开发集团。

4.房地产开发前期流程-前期流程 篇四

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

5.房地产开发流程 篇五

具体工作还有详细的管理流程，不同的组织构架也用不同的管理流程，需结合实际情况自行研究。

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并

依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

6.房地产开发报建流程 篇六

1、规划方案审批 需提交以下资料：

1)〈规划方案送审表〉一份

2)小区主要配套公建项目一览表一份

3)规划设计方案的现状地形图一份。比例1：500或1：1000（分区规划）(配电子文件)4)规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）（配电子文件）

5)拟建建筑方案图（平、立、剖）

6)道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）（配电子文件）7)规划方案说明书一份（配电子文件）

8)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各一份（配电子文件）

9)规划建筑设计要点、用地红线图复印件一份。（已办〈建设用地规划许可证〉项目）

2、办理选址意见书 需提交以下资料：

1)《选址意见书》2份，2)项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份：“项目可行性报告”由策划部前期请人做

3)1：500到1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）

4)拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配电子文件）

6)附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料（有污染或其他有特殊要求的建设项目）

7)拟建建筑物方案图（平、立、剖）；（配电子文件）结果：选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）

3、立项审批

需提交以下资料：

1)营业执照复印件（需提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议：房地产资质开发证书复印件

2)立项的申请报告 3)开设项目资金账户和办理投资商的资信证明：（公司信用和帐户内资金情况）必须达到投资额的20% 4)项目的可行性报告

5)项目选址意见书和选址红线图

6)立项申请表（一式一份，交给区计统办）7)招标基本情况表（如果是集体企业）8)用地预审的意见（如果有调整用地）9)地名申请批复（交给区计统办）10)总平面图

4、办理《国有土地使用证》

5、《建设用地规划许可证》 需提交以下资料

1)规划用地申请表一份：另加申请书一份 2)立项批准文件复印件一份（区提交2份）：需备原件查验 3)选址红线图复印件一份（提交2份）：需备原件查验

4)反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1：1000或1：500，涉及与多个部门交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）

5)拟建方案的总平面图一份（设计单位加盖图章）6)调整的项目提交调整前后界线对比图一份 7)已批规划方案一份

6、设计方案申报 需提交以下资料

1)《建筑设计方案申报表》1份：独立的每栋写一张

2)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份：独立的每栋写一张

3)《建设用地规划许可证》复印件1份：规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）：〈国有土地使用证〉或国土局批复文件复印件1 份

4)建筑设计方案图纸（包括总平面图）3份（配电子文件）5)透视图1 套：较大的建筑群须提供鸟瞰图：在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面）

6)属房地产项目，须提交房地产立项文件

7)属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件

（以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章）

7、验收资料

需提交以下资料：

1)《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件

2)《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》

3)设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）

4)建筑平面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）

5)详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术指标及各栋建筑高度、层数）

6)完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业、加盖设计院红章）

7)设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）

7、施工图送审 需提交以下资料

1)全套施工图纸一式两份

2)批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）

3)按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件

4)按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件

5)工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告）

6)结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号 7)工程设计质量保证书

8)勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)

8、建筑物命名申请 需提交以下资料：

1)建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章）

2)授权委托证明书一份（法定代表人签单，加盖公章，明确委托内容、权限、期限）

3)建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位名章）4)建设用地规划许可证及红线图原件1份（需加盖提供单位名章）5)建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位名章）6)经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位公章）

9、（准建项目开发手册）申报 需提交以下资料:按顺序装订成册 1)建设用地规划许可证复印件 2)建筑方案图（图册）一份

3)总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司

4)投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资金不少天项目申办准建部分投资的20%，时间不可以过长）

5)环评报告、子女教育及排污配套解决方案 6)国土证复印件

7)营业执照、资质证书复印件 8)立项批复原件及复印件

10、《建设工程规划许可证》

需提交以下资料：所有复印件需提供原件核对后退回 1)〈报建表〉一份：一栋一份 2)〈建设报建项目附表一〉（房地产项目用）或〈建设报建项目附表二〉1份（工业建筑用）一栋一份

3)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份（在建筑方案送审后退回的）

4)〈建设用地规划许可证〉复印件，规划用地红线图，〈国有土地使用证〉或国土局批复文件各一份

5)〈建设工程建筑设计方案审查意见书〉一份，获批准的建筑设计方案图纸一套（即盖“已审”章的图册）

6)建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套

7)〈防空地下室易地建设申请审核意见书〉〈防空地下室易地建设缴费证明书〉一份

8)（建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑手册）消防审核意见书复印件一份

9)房地产立项文件复印件各一份

10)反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件 11、建设工程放线办理 需提交以下资料：

1)《建设工程放线申请表》（建设单位盖章）2)用地红线图，《建设工程规划许可证》复印件各一份 3)已批复总平面图、首层平面图原件各一份 4)总平面图电子文件一份

12、质量监督办理 需提交以下资料：

1)建设工程质量监督登记表 2)建设工程规划许可证复印件

3)全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件 4)工程地质勘察报告

5)施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件 6)质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件 13安全监督办理

申报材料：按顺序装订成册 1)建设工程安全监督登记表 2)建设工程施工合同复印件 3)施工图纸

14、施工许可证的办理 申报材料：按顺序装订成册

1)建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录 2)中标通知书复印件；建设单位营业执照副本复印件及章程复印件（加盖公章）提交原件核对后退回

3)建设工程承发包合同复印件（加盖建设单位公章）4)《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》

5)建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章）

6)施工图（全套）一式两份，附：设计单位资质证书副本 复印件（加盖设计单位公章）

7)建设工程地质勘查报告复印件（加盖建设单位公章）

8)需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费

9)需缴交使用新型墙体材料专项基金 10)缴交建设工程质量监督费

15、防雷设施设计审核 需提交以下资料： 1)设计资料：防雷设计说明，防雷接地平面图及大样图，均压环设计图及大样图，天面防雷平面图及大样图，立面图，桩基平面图，总平面布置图

2)规划报建审核书，施工资质证，焊工证的复印件

3)采用非标防雷产品进行设计，必须附产品说明书及有关证件，设计方案

4)审核合格后，按规定交纳验收费，领取《防雷设施设计审核书》《防雷设施验收手册》凭《审核书》到建设行政主管部门办理报建、施工手续

16、预售证申报

申报材料：按顺序装订成册 1)《商品房预售申报表》 2)预售许可材料目录

3)预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件 4)《国有土地使用证》原件及复印件

5)《建设工程规划许可证》副本及其附件的复印件 6)《建设工程施工许可证》复印件 7)商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容）

8)经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置

9)房地产开发资质证书和鸏执照复印件

10)经房管局备案的《商品房买卖合同》示范文本

17、办理商品房预售总体备案

需提交以下资料：所有资料均需提交原件

1)《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》（经建设局盖章）

2)国有土地使用证

3)营业执照正本、资质证书

4)建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证 5)房地产开发项目手册、预售许可证 6)所销售房屋总平面图

7)缴交公共设施配套基金发票原件

18、房地产工程规划验收 需提交以下资料：

1)《建设工程规划验收申请表》一份 2)红线图，总平面布置图

3)《建设工程规划许可证》副本原件 4)建筑工程消防验收意见书 5)工程报建跟踪表

6)现状地形实测四置图

19、房地产工程竣工验收备案

需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章 1)工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表 2)工程竣工验收申请有

3)建筑工程施工许可证复印件

4)质监机构出具的工程质量监督报告，施工单位出具的工程质量自评报告，监理公司出具的工程质量评估报告

5)勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告

6)商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》

7)施工安全评价书

8)规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件

20、商品房确权

需提供资料：均需提交原件和复印件 1)开发证书和营业执照 2)《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》

7.房地产公司开发流程 篇七

一、财务上的处理

1．税收返还的财务处理。

对于收到的各种税收返还，到底应确认为营业外收入，还是冲减已交纳的税金，在会计操作上具有较大的争议。根据《财政部关于减免和返还流转税的会计处理规定的通知》(财会字[1995]6号)的规定：企业实际收到即征即退、先征先退、先征税后返还的营业税、消费税，借记“银行存款”科目，贷记“产品销售税金及附加”、“商品销售税金及附加”、“营业税金及附加”等科目。对于直接减免的营业税、消费税，不做账务处理。部分财务人员以该文件作为依据，认为收到的即征即退、先征先退、先征税后返还的营业税，应冲减“营业税金及附加”。当然，无论是冲减“营业税金及附加”还是直接计入“营业外收入”对利润的影响是一致的。

根据《企业会计准则第16号———政府补助》(以下简称“政府补助准则”)的规定，税收返还是指政府按照国家有关规定采取先征后返(退)、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助。由此可见，企业收到的税收返还应按政府补助准则的规定进行会计处理。政府补助有两种会计处理方法：收益法和资本法。收益法是将政府补助计入当期损益或递延收益，而资本法是将政府补助计入所有者权益。很明显，税收返还应按收益法核算，计入当期损益或递延收益(在实际受益当期转入当期损益)。同时，政府补助准则如果采用收益法核算，应采用收益法中的总额法，即在确认政府补助时，将其全额确认为收益，而不是作为相关资产账面余额或者费用的扣减。政府补助准则已明确规定，收到的税收返还不能作为“营业税金及附加”的减项，而应将其全额确认为收益。因此，收到税收返还时会计处理为：借：银行存款;贷：营业外收入(或递延收益)。如计入“递延收益”，则在分摊受益期间，借：递延收益;贷：营业外收入。

2．收到财政资金返还的财务处理。

收到的财政资金返还主要有土地出让金返还、公共配套设施费用补偿款等，对于这部分财政资金返还的处理，是直接冲减成本，还是确认为营业外收入，不仅取决于财务人员的职业判断，更取决于业务的实质。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。从该文件中可以看出，对收到的配套设施补偿款，财务上可以直接抵扣开发成本，而且抵扣开发成本与土地增值税清算上处理是一致的，因此笔者倾向于抵扣开发成本，而不是计入收入。即收到配套设施补偿款时，借：银行存款;贷：开发成本———配套设施费。

对于收到的土地出让金返还，一般来讲，是由房地产公司拍下土地使用权，缴纳土地出让金后，地方政府再通过财政部门对土地出让金进行部分返还。在缴纳土地出让金的过程中，地方土地交易中心是根据实际缴纳的金额开具行政事业单位收据，也就是说，房地产开发公司是收到全额行政事业单位收据。从业务的实质上说，房地产取得的土地使用权金额，就是缴纳的全部土地出让金金额，否则土地交易中心不会开具全额行政事业单位收据。因此，房地产开发公司收到的土地出让金返还与缴纳土地出让金在会计处理上是两笔业务，不能直接进行冲减。即缴纳的土地出让金全额作为开发成本，而收到的土地出让金返还应确认营业外收入，借：银行存款;贷：营业外收入。

二、税务上的处理

1．所得税的处理。

根据《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)的规定，财政性资金是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。很明显房地产开发公司收到的财政资金返还和税收返还均属于财政性资金部分，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以及县级以上财政、税务部门规定了专项用途的财政性资金以外，房地产开发公司收到的财政资金返还均应计入企业当年收入总额。也就是说，税收返还应计入收入总额。另外，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。房地产开发公司收到的公共配套设施补偿款，由于直接抵扣了该项目的成本，抵扣后的差额调整当期的应纳税所得额，因此该部分补偿款间接地在所得税上进行了纳税。从实际效果上看，无论是冲减成本，还是计入营业外收入，在所得税方面，结果都是一致的，最后都影响了应纳税所得额，从而缴纳了所得税。

2．土地增值税的处理。

对于税收返还，因其不是房地产销售收入，也不进入成本，因此不影响土地增值税清算。

对于配套设施的补偿款，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条土地增值税的扣除项目第三款“1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”的规定，建成后有偿转让的配套设施应就取得的补偿款计算收入，并准予扣除成本，以此计算土地增值税。

对于土地出让金返还，以全额作为扣除基数，还是以扣除返还款作为扣除基数，税企双方存在着很大分歧。从房地产开发公司的角度，在土地增值税清算时，当然应该就全额支付的土地使用权款项来扣除，而不应以扣除土地出让金返还后的余额来扣除。根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税可扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。可扣除的土地成本是取得土地使用权所支付的金额，即向土地交易中心所支付的金额，如果是全额支付的并全额开具了行政事业单位收据的，应以支付的金额作为可扣除金额。但是也有些地方税务机关认为土地出让金的返还其实是变相地降低土地出让金的行为，没有竞拍土地使用权就不会有土地出让金的返还，先收取土地出让金后返还部分款项只不过是形式上成为两笔独立的经济业务，从业务实质上讲仍然是一笔业务。因此，越来越多的税务机关认为应该按土地出让金返还后的余额作为扣除基数，其中有些地方税务机关已出具相关文件进行明确。因此，房地产开发公司要想以土地出让金全额作为扣除基数，以增加可扣除项目金额的做法正遭受到越来越多限制。房地产开发公司应提前与税务机关进行良好的沟通。

摘要：房地产开发公司因政府招商需要或城中村改造等原因会享受相关税收优惠或财政返还, 本文试着从财务与税务两个角度探讨财政资金返还的业务处理。

关键词：财政资金,返还,财税处理

参考文献

[1].财政部.关于减免和返还流转税的会计处理规定.财会字[1995]6号, 1995-01-24

8.房地产公司开发流程 篇八

关于公司资本结构的实证研究，国内外学术界大致分为两个方向。一个方向是以MM理论为线路，研究资本结构与公司价值之间的关系，另一个则是研究资本结构的各种决定因素。本文通过对我国上市公司房地产中的房地产开发与经营业上市公司进行实证研究来探讨决定资本结构的内部因素。

二、文献综述

陆正飞和辛宇（1998）谈及了国外及港台研究认为行业因素、资本市场、主管信念和公司特征是公司资本结构的主要的影响因素，而只有行业因素及公司特征是容易获得数据的。国外实证研究（Titman and Wessels,1988）表明可能影响公司资本结构的公司特征有：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。陆正飞他们用1996年沪市机械及运输业的35家上市公司进行了实证研究表明，不同行业的公司的资本结构有明显差异，获利能力与资产负债率负相关，规模、资产担保价值和成长性对公司资产负债率的影响不甚显著。洪锡熙和沈艺峰（2000）在继陆正飞后又对我国上市公司资本结构的影响因素进行了实证分析。他们的研究认为获利能力和规模与公司的资产负债率成正相关，成长性和公司权益价值与公司资产负债率相关性不显著，行业特征不影响公司资本结构不显著。

冯根福、吴林江和刘世彦（2000）研究认为股权的流通度、盈利能力和非负债税盾与资产负债率负相关，规模与资产负债率正相关，资产担保价值和成长性对资产负债率的相关性不显著。

肖作平（2004）认为国内对资本结构的实证研究大多是使用一年的数据进行横截面回归，从静态角度是个问题，他认为应该从动态角度研究。他的研究认为公司的成长性、获利能力能力和资产流动性与公司的资产负债率成负相关，而其他4个因素与公司的资产负债率成正相关。

兰峰和雷鹏（2008）对房地产业的最优资本结构影响因素进行了实证研究。他们以2006年沪深两市的56家上市公司进行回归分析得出：公司的成长性与资产负债率成正相关，盈利能力、非债务税盾和股权结构对资产负债率成负相关。

三、 研究设计与样本选取

（一）资本结构的影响因素及代理变量

本文考虑的企业的资本结构选择企业的资产负债率（CS）作为应变量，而影响企业资本结构的因素主要包括以下五个：

1、资产的流动性(AV)，假设：企业资产的流动性与企业的资本结构成正相关。

2、公司的营运效率（TAV)，假设：企业的营运效率与企业的资本结构正相关。

3、盈利能力(ROA)，假设：企业的盈利能力与企业的资本结构成负相关。

4、股权集中度(STATE)，假设：企业的股权集中度与企业的资本结构正相关。

5、成长性（GW），假设：企业的成长性与企业的资本结构正相关。

（二）研究期间、资料来源和样本筛选

本文以2009年在沪深两市上市的房地产开发与经营业上市公司的公司为样本，数据来源于国泰君安提供的数据。先是对该下载的数据进行处理，将所需变量的数据一一弄好，删除B股、ST、PT的公司后，使用SPSS 17.0软件对数据进行探索性分析，将各个变量中的全部极值和部分异常值剔除，经过多次数据处理后剩下71家上市公司作为本次实证研究的样本。

四、实证结果与分析

（一）分析结论

通过CS对其他5个自变量之间描述性统计分析、相关性分析后本文认为资产负债率（CS）仅与盈利能力（ROA）负相关，与其他四个变量呈正相关，这一点似乎已经验证了我们前面的假设。而且五个自变量自己的相关性也不是很强，最高也是盈利能力（ROA）与成长性（GW）之间的相关性达到0.379。再这之后我通过建立回归模型和逐步回归分析法分析后，我们认为模型4给出了通过了检验的四个自变量的系数、显著性水平（Sig）、t和共线性统计量。

五、结论

本文根据上面的SPSS17.0软件对资本结构的多元回归模型4，我认为房地产开发与经营业的资本结构主要受到盈利能力、成长性和资产流动性的影响，其中盈利能力与资本结构呈负相关，而成长性和资产流动性呈正相关。本文认为一个企业如果盈利良好应该尽量不分配现金而是将企业的经营成果保留在企业供其发展，而企业的成长性和资产流动性比较好的话可以适当提高资产负债率来为在股东资金有限下创造更多的企业价值。