中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)

中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)（共6篇）

1.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇一

中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法（试行）农银发（2000）58号［失效］

第一条 为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规和《中国农业银行贷款管理制度》，制定本办法。

第二条 本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款。

第三条 房地产开发建设贷款管理应符合《中国农业银行贷款管理制度》和《中国农业银行贷款操作规程（试行）》的一般规定。同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理。

第四条 根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理。房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理。建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理。

第五条 本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理。

第二章 贷款对象、用途、基本条件和科目

第六条 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款。

第七条 借款人申请房地产开发贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。

（三）项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例。对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例。

（四）抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％。

（五）工程监理单位有相应的资质等级。

第八条 借款人申请建筑安装贷款的，除具备《中国农业银行贷款管理制度》规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：

（一）具备有权部门核定的开发资质等级证明。

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证。

（三）申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合《中国农业银行短期贷款管理办法》规定的条件。

（四）贷款担保合法有效。

第九条 房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映。

第三章 贷款申请和受理

第十条 房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况。

第十一条 对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写《流动资金（中短期）借款申请书》，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写《固定资产（中长期）借款申请书》。

第十二条 开户行除要求开发商或建筑安装企业提供《中国农业银行贷款操作规程（试行）》规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：

（一）开发资质等级证书；

（二）经济适用住房开发项目列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；

（三）土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；

（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施（开）工许可证》，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》；

（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；

（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

（七）参建、联建合同或协议；

（八）建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；

（九）与贷款相关的其他资料。

建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：

（一）建筑施工企业资质等级证书；

（二）外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；

（三）中标和承建协议、合同及承建项目清单；

（四）中标和承建项目的规划设计方案、投资概（预）算书；

（五）其他贷款相关资料。

第四章 贷款调查

第十三条 贷款合法性调查。

贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。

（二）开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。

（三）土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。

（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》；上述批件是否为临时性质的批件。

（五）贷款用途的合规性。应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让。

（六）参建、联建协议或合同的合法性。

（七）对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：

1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

2.军事设施；

3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；

4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。

根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：

1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；

2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。

对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：

（一）从事建筑安装的资格。主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续。

（二）建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性。应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程。

（三）外地企业承建许可证。应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效。

（四）建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效。

（五）贷款实际用途合规。是否用于垫资承包等国家政策所列禁项。

第十四条 贷款安全性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）项目资本金比例和到位情况。对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充。

（二）抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押。

（三）个人住房按揭贷款配套情况。应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。

（四）建筑工程监理落实情况。应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：

（一）自有资金比例和到位情况。

（二）建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目。

（三）房地产项目开发企业的资金投入是否到位。

（四）中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间。

第十五条 贷款效益性调查。

贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：

（一）从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售（出租）相比，预测市场前景；

（二）项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售（出租）的影响；

（三）项目的销售（出租）策略是否符合市场的需要；

（四）给存款、中间业务等带来的附带效益；

（五）对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；

（六）对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理。

除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的效益性还应调查以下内容：

1.借款人提出的建筑安装、装修的标准是否与工程设计标准相符；

2.借款人提出的建筑安装、装修的进度是否影响施工项目的到期完工，实现销售（出租）。

第十六条 在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上，按照《中国农业银行房地产开发企业信用等级评定办法（试行）》的有关规定对借款人进行信用等级测评。

第五章 贷款审查、审批和发放

第十七条 房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作，贷款审查部门独立对贷款调查意见的准确性、完整性和合理性进行审查核准。

第十八条 房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管理。房地产开发贷款按照中长期项目贷款审批权限，对授权权限内的贷款进行审批。对建筑安装贷款，根据贷款用途、期限，按短期贷款或中长期项目贷款审批权限审批。

第十九条 在项目资本金或自有资金全部到位，投入项目或工程建设后，开户行根据借款合同的约定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手续。

第二十条 房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。

第六章 贷后检查和收回

第二十一条 对房地产开发贷款和建筑安装中长期贷款要派驻项目经理或项目管理组，并实行项目经理负责制，项目经理负责具体的贷后管理。

第二十二条 贷后检查包括对外检查和对内检查。对外检查是指贷款发放后，派驻公司信贷员或信贷组对借款人贷款的使用和运行情况进行的跟踪检查。对内检查是指上级单位对项目经理、项目管理组贷后管理工作进行的检查。

第二十三条 房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：

（一）项目是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；

（二）借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；

（三）借款人贷款归行和还款付息情况；

（四）对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；

（五）其他影响贷款安全的情况。

第二十四条 上级单位应定期对项目经理或项目管理组的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：

（一）督促项目经理或项目管理组对项目进行检查和报告；

（二）及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；

（三）对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。

第二十五条 建立贷款风险早期预警制度。项目经理、项目管理组、上级检查单位发现借款人出现以下情况时，应随时向有关领导、上级主管单位报告，及时采取相应的风险防范措施。

（一）借款人主要管理人员无故离岗、逃逸、隐匿、被司法机关关押、逮捕等；

（二）实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组、项目有偿转让等投资主体变更；

（三）企业发生法律纠纷和诉讼，银行账户被冻结；

（四）改变项目设计，项目工程进度缓慢，工程质量下降，亏损持续、大量增加；

（五）不接受信贷监督，资金体外循环，贷款逾期、拖欠利息；

（六）未经贷款行同意，将已设定抵押权的房产出让或进行再抵押；

（七）抵押物遭受火灾等重大灾害，损失严重；

（八）改变销售策略，项目销售不畅；

（九）其他加大贷款风险的重大事件。

第二十六条 房地产开发贷款的收回。对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。

第七章 附则

第二十七条 单位自建房贷款比照本办法执行。

第二十八条 本办法由总行负责制定、解释和修订。省市分行可依据本办法制定相应的操作细则。对超出本办法规定条件的项目需报总行审定。

第二十九条 本办法自发布之日起试行。试行期一年。

2.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇二

内部评级法 (the Intenal Rating-Based Approach, IR B) 作为巴塞尔新资本协议的最主要的创新之一, 是与标准法相对应的一个概念, 指商业银行在满足某些最低条件和披露要求并经银行监管当局批准的前提下, 以银行内部信用评级体系为基础, 根据自身对风险要素的估计值来确定信用风险最低资本要求, 确保银行资本充足, 反映银行特殊风险状况的一种信用风险管理和资本计量方法。

房地产开发贷款指向授信对象发放的用于开发、建造向市场销售的房地产项目的贷款, 即贷款资金用于开发、建造确定的房地产项目, 项目用途为向市场出售, 同时项目应是能够产生收入的房地产, 贷款的偿还应主要来源于所支持项目产生的现金流。房地产开发贷款不包括对房地产商发放的流动资金贷款、园区开发贷款、土地储备中心贷款, 也不包括向房地产商发放的用于购建以对外租赁为主要目的的房地产项目, 或用于购置已基本建造完毕的房地产项目的贷款。对房地产开发贷款的评级对象, 使用房地产模型进行评级。

一、房地产模型的结构简介

鉴于房地产开发贷款的特点和我国房地产的实际情况, 房地产模型特别关注了房地产项目, 将其和发起人的因素独立开来分别进行分析, 以更多地关注项目本身的好坏, 这也符合巴塞尔新资本协议关于产生收入的房地产贷款的特别规定。其模型结构为: (1) 核心模型:由六部分构成, 即项目财务模型、项目非财务模型、发起人财务模型、发起人非财务模型、项目恶化、区域模型, 其中“项目恶化”仅在贷后监控过程中发现有关恶化情况发生时才使用, 对核心评级进行负面调整。大部分客户的核心模型评级即为最终评级, 不需要再进行调整或推翻。 (2) 评级调整:指评级人员在核心模型评级的基础上, 因预警信号、外部影响和其他特殊情况的影响而对核心模型评级进行调整得到最终评级的判断和调整过程。评级的调整包括关键预警信号调整评级、外部影响调整评级、推翻调整评级三个步骤。

二、评级步骤

1.充分调查, 依据掌握的有关信息做出谨慎、合理的判断, 确认发起人的评级对象。发起人是指对申请授信的房地产项目有实质控制和支持的企业。先根据选定的发起人财务报表及相关信息得出发起人财务评级, 再结合非财务因素使用发起人非财务模型得出发起人非财务评级, 从而完成发起人评级。

2.合理确定房地产项目。贷款应对应确定的房地产项目, 要求授信的还款来源应来自于项目的销售资金回笼, 同时授信期限与项目的期限匹配。项目的划分应以是否有独立的开发计划、资金运作和授信安排为准。如果项目可以分立, 可将各分立子项目作为项目单位;如果项目不能分立, 应以整个项目为项目单位。根据项目的有关财务和非财务信息, 得出项目财务评级和项目非财务评级, 进而得到项目评级。

3.进行区域分析, 得到核心评级。

4.在贷后监控过程中, 如开发的房地产项目出现影响正常还款的负面影响, 启动项目恶化分析, 以调整核心评级。

5.如果以上步骤已完全反映了与发起人和项目有关的风险信息, 则核心评级结果就是最终的评级结果。若以上步骤仍无法完全捕捉到与发起人和项目有关的风险信息, 应运用“关键预警信号”、“外部影响”、“主观推翻”步骤, 对核心评级进行调整, 得出最终评级。

三、模型各主要指标概述

1.发起人财务子模型主要由盈利能力——销售利润率、举债能力——利息保障倍数、偿债能力——净流动负债保障倍数、流动性——现金比率和追索权——市场价值负债比五方面组成。

2.发起人非财务子模型则从管理层状况如法定代表人的行业从业经验、企业自身状况、财务管理状况、银企关系和市场与法律事宜等因素考察。

3.非财务评级的基本要求。在发起人的非财务因素中, “开发商的房地产销售金额”可以在发起人的合并报表范围内计算, 即计算本部及纳入其合并报表的下属子公司的近十年累计实现销售的房地产开发总金额;其余因素须为评级对象本身的信息。

4.项目财务因素为自有资金比率、贷放乘数、利息保障倍数。

5.项目非财务因素为经验包括项目经理和开发项目的经验及质量即承包商的施工资质

6.房地产模型的区域评估:包括城市金融生态、房地产价格指数和区域房地产前景展望三部分。这部分会因各地发展状况的不同而不同, 也可由总行评级管理部门确定。但应注意更新频率, 遇到突发危机可随时更新。

7.项目恶化分析是房地产模型的特有模块。项目恶化是指房地产项目的开发计划受到严重影响, 损害了项目按计划完工并按期偿还贷款的能力, 对项目产生负面影响。项目恶化包括但不限于以下情况:任何原因导致的项目施工延期, 甚至停工或停建;预期销售价值和预期销售进度明显低于原先预计;项目的开发计划发生改变;项目管理人员 (项目经理或财务部负责人) 发生变化。

需要注意的是在对房地产客户进行初次评级时不使用项目恶化分析, 只有在监控过程中有关项目恶化的情况发生时才使用, 对核心评级进行负面调整。

8.评级调整。 (1) 房地产模型的关键预警信号。房地产模型的关键预警信号中只有非财务因素, 没有财务因素。其关键预警信号可分为两部分, 一部分包括结算账户表现不佳;履约表现不佳;负面外部信息;与银行关系恶化;管理层存在问题;客户不诚信。除此之外, 房地产开发贷款还有一些自身特有的预警信号, 具体包括发起人的过度担保、盲目扩张等及项目的后期融资等, 需要银行评级人员关注。 (2) 外部影响。外部影响主要包括来自母公司、关联企业以及政府正面或负面的影响, 此处仅考虑母公司和关联企业的负面影响。评级人员可根据负面及正面影响的具体情况调节房地产开发贷款项目的信用评级。 (3) 主观推翻。主观推翻仅适用于特殊的信贷案例, 进行“主观推翻”需要有充分的依据并履行严格的审批程序。主观推翻并不意味着评级人员可以推翻模型本身。如果评级人员仅仅是不赞同模型的结构、因素和权重等, 则不能改变评级。同时模型中已经涉及到的因素和自动调整过的因素, 不再作为“推翻”的理由。即使评分仍然较差或未达到评级人员的要求, 评级人员也不能因此使用主观推翻来改变评级结果。

此房地产开发贷款的模型重点在房地产项目的评级, 并结合开发商的因素综合评级, 有助于银行全面考量贷款的信用风险。虽然此模型针对的是企业的房地产开发贷款业务, 但对于个人放贷也有一定的借鉴作用。美国的次贷危机给我国的银行业敲醒了警钟, 面对日益激烈的市场竞争, 各银行只有努力开发适合自身的评级模型, 才能在市场上占有一席之地。

摘要：银行体系一直对国内经济的持续增长发挥着关键作用。文章将结合内部评级法对商业银行的房地产项目进行模型构建, 期望能从银行业角度对房地产开发贷款业务给出科学合理的内部信用评分。

关键词：内部评级模型,房地产开发贷款,商业银行

参考文献

[1].李睿.中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究.华东示范大学, 2006

3.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇三

一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析

1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。

2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。

企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。

银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。

3.工程进度管理

当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。

（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。

（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。

①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。

②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。

（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。

4.贷款资金及销售回款的监控

（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。

在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：

①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。

②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。

③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。

（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。

银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。

5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。

（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：

①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。

②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。

（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。

参考文献：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.

[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.

4.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇四

第一章 总则

为了使固定资产贷款项目评估工作规范化、合理化、科学化，提高我行固定资产贷款项目评估水平，结合当前国内外先进的项目评估方法和我行固定资产贷款的实际情况，制定本办法。

本办法的宗旨是利用各种评估、预测手段，较真实地反映拟建项目的技术、经济、财务状况，为贷款决策提供依据。

第二章 评估对象和适用范围

一、评估对象。凡我行拟批的外汇固定资产贷款和人民币固定资产贷款项目及由我行负责担保的固定资产项目均应按照本办法进行评估。

二、适用范围。本办法的适用范围是：

1.已经有关部门批准立项，可行性研究报告业经有关部门批准，并向我行提出贷款申请的固定资产贷款项目。

2.拟建项目的其他各项贷款条件基本具备。

3.对一些单机引进及贷款金额较小的贷款项目，评估时可采用简便的办法进行。

第三章 评估的程序

一、确定评估项目。

二、组织评估力量，确定评估人员。

三、制定评估工作计划。

四、进行评估前的调查研究，收集有关资料。

五、按照评估内容和要求进行评估，写出评估报告。

六、由各级项目评审委员会或评审小组对评估报告进行集体评审。分行审批权限以上项目由总行组织评估或委托分行评估，最后报总行审批。

第四章 评估内容

一、项目承办单位的基础条件

1.承办企业概况：包括企业名称、性质、规模、历史和现状。

2.企业组织管理机构、领导班子状况，技术水平和劳动生产率水平。

3.企业现有生产能力和产供销近况。

4.企业财务体制隶属关系和企业财务经营情况。

5.总负债分析。包括远期债务、近期债务。

6.偿债能力分析。包括项目自身效益和企业综合偿债能力。

7.企业固定资产原值、净值及其完好率、利用率。

8.企业在同行业中所处的地位和重要性。

9.当前企业存在的主要问题。

二、市场预测

1.产品的国内外市场容量。可通过市场调查和预测、结合国内外市场供需情况及产品的竞争能力进行分析比较。市场预测应采用定性分析与定量分析相结合的方法，有关操作程序在评估手册中明确。

2.市场占有的方式。拟采用何种方式进入市场和占有市场。

3.与国内现有同行业企业生产能力与产品竞争能力的估计。

4.产品外销，要进行国外需求情况的预测和进入国际市场前景的分析。

三、经济规模和产品方案分析。有条件的分行应进行经济规模分析，可运用如下方法进行分析：

1.区域分析法。通过产量、成本、利润三者之间关系的分析，确定最佳的经济区域(或最佳产量点)。这种方法主要是通过计算产量的最低盈亏平衡点和最高盈亏平衡点来确定项目可选择的合理经济规模区域。

2.线性规划分析法。线性规划是在满足用线性不等式表示的约束条件，使线性目标函数最优(最大或最小)的一种数学方法。利用线性规划分析经济规模，首先要根据生产产品的状况和各项资源条件建立数学模型，然后进行计算。

3.行业调查法或经验借鉴法。

4.在确定最佳经济规模的基础上进行产品方案分析。

四、建设条件

1.原辅材料的保证程度。要详细评估当前和今后较长时间内的产、供、销状况(包括数量、品种、规格、质量)，资源的供应与本项目所需的原辅材料是否适应，保证程度如何。

2.燃料、动力供应，水、电、汽等是否有可靠来源，是否有供应协议。

3.交通运输条件是否落实，运距是否经济合理。

4.协作配套项目是否能同步建设。

5.引进设备是否与国内厂房、设备、公用工程衔接。

6.建设资金是否落实。

7.工程地质、水文地质是否清楚。

8.厂址选择是否合理。

9.“三废”治理环境保护问题的解决方案。

10.根据项目的具体情况确定的其他评估内容。

11.施工组织方式及结构的落实。

五、工艺技术。评估要点有：

1.建设项目采用的工艺、技术、设备在经济合理条件下是否先进适用，是否符合国家的技术发展政策，是否节能降耗。

2.引进技术设备是否符合我国国情，与国内生产设备是否配套，引进技术后能否消化吸收掌握。特别要加强对二手设备的技术可行性论证。

3.建设项目所采用的技术、设备、工艺是否安全可靠，是否经过工业试验和鉴定，检验和测试手段是否完备。

4.产品方案和资源利用是否合理。

5.技术方案的综合评估。

六、投资估算和资金来源

投资估算应包括：建设、安装工程，进口设备和技术，国内设备和其他购置，其他费用，不要预见费，建设期贷款利息，投产后所需流动资金。

资金来源包括：银行贷款，其他非金融机构贷款，利用外资，国家拨改贷，企业自筹，发行债券，发行股票，投资等。

七、财务效益。主要指标有：

1.进行财务预测，包括成本预测、销售收入预测、价格预测等；

2.投资利润率的计算和分析；

3.销售利润率的计算和分析；

4.贷款清偿期的计算和分析；

5.财务净现值的计算和分析；

6.财务内部收益率的计算和分析。计算时可采用试算法或插入法。

八、外汇收支平衡分析

1.对贷款项目计算期内各外汇流入和流出的构成进行审核和鉴定。

2.测算外汇贷款还款期内综合偿还能力。

3.测算经济换汇成本，经济外汇净现值。

九、经济效益评估。评估的主要指标有：

1.进行经济成本预测，包括成本、收入等，用影子价格和影子汇率；

2.投资利税率的计算和分析；

3.投资回收期的计算和分析；

4.经济净现值的计算和分析；

5.经济内部收益率；

6.投资净效益率；

7.投资创汇率；

8.经济成本预测；

9.国际竞争能力分析；

10.社会效益分析；主要指标有：就业效果、分配效果(包括企业、个人效果)。

十、不确定性分析

1.盈亏平衡点分析。包括以生产力利用率表示的盈亏平衡点和销售价格的盈亏平衡点。

2.敏感性分析。包括工期延长，汇率变化，利率变化，投资增减，产品产销量、产品销售价格、原材料和动力价格变动等因素变化，对财务评价和经济评价指标的影响程度，找出最敏感因素，据以对贷款项目评价和选择。

3.风险性分析。有条件的分行可运用概率计算各项财务指标的期望值和标准差及变异系数等，并可运用定性分析法，分析贷款项目担保单位的生产经营、资信、履约、债务等情况。在定量分析的基础上要做定性分析。

十一、结论和建议

5.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇五

中国农业银行农村个人生产经营贷款管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为促进农村规模化经济发展，规范农村个人生产经营贷款业务管理，有效防控风险，根据国家有关法律法规、《中国农业银行“三农”信贷业务基本规程（试行）》等信贷管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称的农村个人生产经营贷款是指对农户家庭内单个成员发放的，用以满足其从事规模化生产经营资金需求的大额贷款。

本办法所称农户是指长期（一年以上）居住在乡镇（含城关镇）行政管理区域内的住户，包括从事农业生产经营的住户、国有农（林）场职工、农民工、农村个体工商户等，但不包括居住在城关镇从事非农业生产经营的住户。

第三条 农村个人生产经营贷款坚持区别对待、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。

第四条 农村个人生产经营贷款实行严格的机构准入、差别授权、动态管理制度。

第二章 贷款用途和准入条件

第五条 农村个人生产经营贷款用于农户从事农业及其他生产经营的融资需求，具体包括：

（一）农、林、牧、渔等农业生产经营活动；

（二）工业、商业、建筑业、运输业、服务业等非农业生产经营活动。

第六条 申请农村个人生产经营贷款的借款人，必须同时具备以 下基本条件:

（一）年龄在18周岁以上（含）,且申请借款时年龄和借款期限之和最长不超过60年（含），在农村区域有固定住所,身体健康,具有完全民事行为能力和劳动能力, 持有有效身份证件。

（二）根据《中国农业银行“三农”客户信用等级评定管理办法》，客户的信用等级评级结果为良好级及以上；

（三）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力；

（四）从事的生产经营活动合规合法,符合国家产业、行业、环保政策；

（五）须提供合法、有效、足值的担保；

（六）借款人及其配偶信用记录良好,申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，且最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计6期以上的逾期记录。

第七条 严禁对以下客户办理农村个人生产经营贷款：

（一）有骗（套）取银行信用、恶意逃废银行债务或信用卡恶意透支行为或记录的；

（二）担任或曾经担任有骗（套）取银行信用、恶意逃废债务行为的企业的主要管理人员，且对企业逃废债行为负有直接责任的；

（三）有嗜赌、吸毒等不良行为的；

（四）从事国家明令禁止业务的。

第三章 贷款额度、方式、利率、期限和还款方式 第八条 贷款额度。农村个人生产经营贷款单户额度起点为5万元（不含），单户余额最高不超过100万元（含），其中采取自助可循环方式的单户余额最高不超过50万元（含）。

第九条 单户贷款额度不得超过所从事生产经营项目投入资金 的70％，采取农户联保方式的，单户农户联保方式贷款额度不得超过所从事生产经营项目投入资金的50％。

第十条 贷款方式。农村个人生产经营贷款分为自助可循环方式和一般方式，均以“金穗惠农卡”作为发放载体。

自助可循环方式是指在核定的最高额度和期限内，借款人随借随还，自助放款还款；一般方式是指未对农户授予最高额可循环贷款额度，一次性放款，一次或分次收回。具体用款方式由贷款人与借款人协商决定。

第十一条 一般方式贷款期限。农村个人生产经营贷款的贷款期限应根据农户从事生产的经营周期、现金流量特点确定，原则上不超过3年，对于从事林果业、橡胶、药材等生产周期较长的生产经营活动的，最长可延长至8年。

第十二条 自助可循环方式授信及贷款期限。采取自助可循环方式的，授信期限最长不超过3年，额度内的单笔贷款期限不得超过1年，且到期日不得超过授信额度有效期后6个月。

第十三条 贷款定价。农村个人生产经营贷款定价坚持收益覆盖资金成本、信贷成本、管理成本、税负成本、资本成本、目标利润的原则。在上级行规定的利率浮动下限之上，经办行可根据当地资金供求、同业情况以及客户综合贡献度合理确定贷款利率。同等条件下，采用自助可循环方式和一次性还本的农村个人生产经营贷款利率上浮幅度，要高于分期还款方式。

第十四条 期限在1年以内（含）的农村个人生产经营贷款，可采取固定利率（贷款执行约定的利率直至贷款到期日）或浮动利率方式（如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起,按调整后相应期限档次的基准利率和约定的利率浮动幅度确定新的贷款执行利率）；期限在1年以上的贷款，采取浮动利 率方式。

第十五条 还款方式。客户经理应根据农户所从事生产的经营周期、现金流量特点，与客户协商确定还款方式和还款周期。

（一）贷款期限在一年以内（含）的

1、采取一般方式的，可采取利随本清、定期结息、分期还款等还本付息方式；

2、采取自助可循环方式的，应采取利随本清、定期结息等还本付息方式。

（二）贷款期限在一年以上的，应采取等额本息、等本递减等分期还款还本付息方式, 最长可按每6个月进行分期还款。对于生产周期较长，经营初期还款困难的客户，除采取等额本息、等本递减等方式外，还可采取阶段性等额本息、等本递减还款方式，即设置贷款宽限期，宽限期内只偿还贷款利息，超过宽限期后按照等额本息、等本递减还款方式偿还贷款.宽限期应根据借款人生产经营的实际情况确定，原则上不得超过一年，最长不超过两年。

第四章 担保方式和增信机制

第十六条 农村个人生产经营贷款的担保方式包括保证担保、抵押担保和质押担保，可采取《中国农业银行信贷业务担保管理办法（试行）》中的规定的担保方式。

第十七条 采取自助可循环方式的农村个人生产经营贷款，其担保方式仅限于房地产抵押、存单、凭证式国债、寿险保单质押方式。

第十八条 采取自然人保证担保方式的，应根据《中国农业银行信贷业务担保管理办法》有关规定，合理核定担保人的担保额度。若担保人为公务员、医生、教师等行政事业单位或金融、通讯、电 力、烟草等优势行业正式在编人员（包括单人和多人担保），单户贷款最高额度不得高于30万元；采用其他自然人保证担保的，单户贷款最高额度不得高于20万元。

第十九条 农村个人生产经营贷款应严格控制农户联保方式，对属于下列情况之一的，在合理核定保证人的担保额度的基础上，可采取农户联保方式：

（一）借款人从事国家或当地政府提供最低保护收购价收购的粮食或经济作物种植的，或从事具有一定规模的当地特色产业，市场风险相对可控的；

（二）已建立相对完善的增信机制或措施，如借款人提供土地承包经营权的附加担保（须经当地政府许可）、提供土地承包经营权的反担保、属于农行认定的信用村镇且已经成立风险补偿基金等。

第二十条 采取农户联保方式的，单户贷款最高不得高于20万元，联保小组所有成员贷款总额度不得高于60万元。

第二十一条 农村个人生产经营贷款的经办机构，需经一级分行批准同意后，方可办理农户联保方式的贷款。

第二十二条 农村个人生产经营贷款的借款人，原则上须参加人身意外伤害保险，其中采取保证担保方式的借款人必须参加，保额不得低于所申请贷款额度，保险期间要覆盖贷款期限，且明确农行为第一受益人。同时，要积极引导借款人参加农业保险和相关财产保险。

第二十三条 对诚信守约客户，可以采取贷款优先、利率优惠、授信期限放宽等激励政策；对违约失信客户，在内部建立黑名单，进行信息通报；对于信用环境恶化的地区，实施区域禁入政策，并向地方政府、人民银行、银监局汇报，争取有关部门支持。

第二十四条 要积极推广信用村、信用镇体系建设，引导各级 政府、农民专业合作社建立担保基金、担保公司、风险补偿基金、家庭财产或土地承包经营权反担保等增信机制，对于上述地区和组织，可以采取贷款优先、利率优惠、授信期限放宽等激励政策。

第五章 业务流程

第二十五条 农村个人生产经营贷款业务流程执行《中国农业银行个人信贷业务基本规程》相关规定，具体包括：客户申请、受理与调查、审查、审批、签订合同、落实担保、放款审核、提供信用、贷后管理、信用收回。

第一节 业务申请、受理与调查

第二十六条 客户申请

客户应填写《中国农业银行农村个人生产经营贷款业务申请表》，向经营行客户部门（营业网点）提出农村个人生产经营贷款业务申请，并按要求提供以下基本资料：

（一）借款人有效身份证明的原件及复印件；

（二）涉及保证担保的，需提供担保方同意担保的证明文件；涉及抵押和质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明；

（三）已领取营业执照的借款人，需提供经年检合格的营业执照，从事许可证经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件；

（四）贷款人要求的其他材料。对于不予受理的，应及时通知申请人。第二十七条 贷款受理和调查

客户提交贷款申请后，由客户经理负责受理审核，对其中符合贷款要求的申请,由客户部门或网点负责人指定客户经理进行贷前 调查工作。农村个人生产经营贷款业务须采取双人实地调查方式。客户经理可通过与客户面谈、走访当地农户、借助村委会及农民专业合作社等组织进行贷前调查，核实借款人的申请材料，并对以下内容展开调查：

（一）借款人及家庭基本信息

1、借款人年龄、婚姻状况、个人品质、健康状况、信用记录等；

2、家庭主要成员情况，包括家庭成员基本情况、主要收入情况、支出情况、信用记录等；

3、家庭主要财产、负债及对外担保情况。财产包括金融类资产、生物资产等流动资产，房产、车辆、土地经营使用权等非流动资产；负债包括农行借款、信用社借款、其他金融机构贷款及民间借款等。

（二）借款人生产经营信息

1、对于从事种养殖业等农业生产经营的借款人，主要调查以下内容：

（1）土地或其他经营场所权利证明，包括自有、承包、租赁等证明文件，没有相关文件的须由村委会出具证明；

（2）生产经营情况，包括种养殖品种、种养殖规模、投入成本、生产周期、销售渠道、预期销售收入等；

2、对于从事工商业等非农业生产经营的借款人，主要调查以下内容：

（1）经营场所产权证明或承包、租赁合同（协议书）；（2）已领取营业执照借款人的营业执照，税务登记证和近一年的纳税证明（经营时间不满一年的需提供经营时间内的纳税证明），未领取的可不提供；

（3）经营项目情况，包括项目基本情况、项目投入、经营年限、存货情况、销售渠道、预期年销售收入及年净收益等；

（三）担保信息

核实担保人的担保能力、担保人的个人收入证明、实地调查抵押物的产权归属、地理位置、变现能力等情况，质押财产的权属和真实性。

第二十八条 客户经理应根据调查核实的信息，编制借款人的财务状况简表，作为分析农户财务状况和偿还能力的主要依据之一。

第二十九条 调查结论

客户经理根据调查、分析结果，填写《中国农业银行农村个人生产经营贷款调查表》，贷款超过一定额度还需撰写调查报告（具体额度由一级分行自行确定），对客户借款事由、还款能力、现金流量、个人信用情况、担保情况进行分析，提出调查结论，明确拟提供的贷款方式、金额、期限、利率、还款方式、担保方式等，移送审查岗审查。

调查认为不符合贷款条件的，经客户部门（营业网点）负责人同意可终止信贷程序，并及时通知申请人。

第二节 审查、审批和用信管理

第三十条 贷款审查

审查部门审查人员负责农村个人生产经营贷款业务的审查，主要审查以下内容：

（一）对客户经理提交的信贷材料的合规性、有效性和完整性，及信贷业务的合法合规性进行审查。

（二）对客户经理提交的财务状况简表进行审查，对影响客户财务状况的各项主要因素、客户经营状况、资信情况、抵（质）押物或保证情况及其他非财务信息等进行分析评价，审查或验证贷款金额、授信期限和用途的合理性及合规性。

第三十一条 审查人员根据审查、分析结果，就是否同意贷款 以及贷款方式、额度、期限、利率、还款方式、担保方式等提出明确意见，并移送有权审批人审批。

第三十二条 贷款审批

有权审批人在授权范围内，根据调查、审查结论等因素审批农村个人生产经营贷款业务事项。对审批不同意贷款的，签署意见后退回审查部门，由调查部门及时通知借款人。

第三十三条 贷款实施

经营行或营业网点取得同意办理贷款业务的批复后，根据有关规定与客户签订《中国农业银行农户贷款借款合同》，批复中有放款条件的，应先落实放款条件，再签订贷款合同。然后由放款审核岗负责信贷合同文本的审查和放款审核，审核的内容主要包括：是否办妥保证担保手续、抵押物是否已依法办妥登记、质押物是否办妥止付和交付、是否按规定办理保险。

放款审核结束后，采取一般方式贷款的，由客户经理制作《中国农业银行个人借款凭证》，并提交会计结算部门，经审核无误后，办理贷款账务处理手续；采取自助可循环方式的，由客户部门或网点负责人在《自助可循环贷款额度签约/修改通知单》签字，然后交给柜面人员。柜面人员核实借款人身份及上述资料无误后，在会计核算系统做签约登记。

第三节 贷后管理和信用收回

第三十四条 贷后检查。农村个人生产经营贷款的贷后检查工作主要包括客户经理在线监测、实地检查以及上级行组织的交叉检查。

（一）客户经理在线监测。对于采用自助可循环方式的借款人，管户客户经理负责每季度通过CMS系统，至少进行一次定期检查，监测借款人借款、还款交易记录。

（二）客户经理实地检查。

1、首次跟踪检查。一级分行可根据分行实际，自行确定是否采取首次跟踪检查；

2、对采用一次性到期还本方式的贷款（包括一般方式和自助可循环方式）以及期限超过1年的贷款，由管户客户经理负责，每半年至少进行一次实地检查。

（三）上级行交叉检查。上级行要根据当地实际情况，对辖内农村个人生产经营贷款每年至少组织一次交叉检查，交叉检查方式和检查面由上级行自行确定。各级行对检查结果要实行共享，避免重复检查。

第三十五条 客户经理贷后检查主要检查以下内容：

（一）重点检查客户是否按照合同约定用途使用信贷资金，是否存在私贷公用、冒名贷款、多人承贷一人使用等违规问题。

（二）客户的家庭情况、健康状况、生产经营是否正常，主要产品的市场变化情况；

（三）客户是否有违法经营行为，是否卷入经济纠纷，与其他债权人的合作关系；

（四）担保人担保资格、保证能力、抵（质）押物的完整性和安全性。抵押物的价值是否受到损失，抵押权是否受到侵害，质押物的保管是否符合规定。

第三十六条 风险预警信号。客户经理和其他人员在在线监测和实地检查的过程，如发现客户存在潜在风险，应及时进行风险预警提示，部分风险预警信号如下：

（一）与客户本人及贷款使用有关的信号，如客户失踪或无法联系、擅自改变贷款用途、存在私贷公用、冒名贷款、多人承贷一人使用等问题、卷入对生产经营或财务状况产生负面影响的法律纠 纷、出现健康问题、存在违法经营等；

（二）与生产经营有关的信号，如出现严重的自然灾害、病虫害或其他疫情、生产规模异常变化、主要业务发生变动、客户产品或服务的市场需求下降、产品市场价格出现大幅度回落、主要产品线上的供货商或客户流失，以往的合作伙伴不再与其合作、工人工资不能正常发放或有劳资争议等；

（三）与财务状况和履约能力有关的信号，如客户自身的配套资金不到位或不充足、付息或还本拖延、向他人提供抵(质)押物担保或保证、银行无法控制抵押品和质押权、抵押物的价值受到损失或抵押权受到侵害、质押物的保管不符合规定等。

第三十七条 风险经理监测和监管的主要内容包括：

（一）信贷制度执行情况。如信贷业务合规合法性，客户经理贷后管理情况，信贷档案资料管理情况，违规责任人落实和处理情况等。

（二）业务风险状况。如经营单位信贷业务运行情况、客户风险变化情况，新发生不良贷款情况及处置情况等。

第三十八条 客户部门应根据监测结果和风险状况及时采取措施，并视情况报请原审批机构对贷款进行调整，包括展期、缩减额度、追加担保、要求借款人提前还款、自助可循环额度的调整、冻结/解冻/终止等。

第三十九条 提前收回贷款。发生合同约定事项应提前收回贷款的，经客户部门或营业网点负责人同意并报原审批机构备案后，向借款人和担保人发出《贷款提前到期通知书》，办理还款手续。

第四十条 自助可循环额度的调整、冻结/解冻/终止。经客户部门或营业网点负责人同意并报原审批机构备案后，在合同约定的范围内，可冻结、调减、提前终止可循环贷款额度。如需调增、解 冻可循环贷款额度，要经原审批机构批准同意。

第四十一条 还款计划变更，仅限于一般方式贷款。

（一）提前还款。借款人征得贷款行同意可以部分或全部提前归还贷款。

（二）贷款展期。贷款展期应取得担保人书面同意，须在当期贷款到期前15日向贷款行提出展期书面申请，报有权审批行审批。贷款展期须结清全部利息，展期后必须采用分期还款方式。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限，中期贷款展期期限不超过原贷款期限的一半，长期贷款展期累计不得超过3年。

第四十二条 到期处理

（一）一般方式贷款采用一次性还本方式的，贷款行在贷款到期前应采取电话、短信、发放通知书等有效方式及时通知借款人按时归还贷款本息；自助可循环贷款到期后，系统自动从借款人金穗惠农卡扣收贷款。到期日之前，借款人也可按约定通过自助渠道办理提前还款。

（二）对到期尚未归还的农村个人生产经营贷款，客户经理应按规定及时报告经营主责任人及有关部门，列入逾期催收管理，及时发送逾期贷款催收通知书；在地方政府、专业合作社、信用村等机构协助清收贷款仍无效后，或上述机构不予配合时，应按我行有关规定及时采取诉讼等清收或救济措施。

第六章 尽职评价和责任追究

第四十三条 农村个人生产经营贷款业务责任追究实行违规责任和风险责任双重责任追究管理。责任追究执行《中国农业银行审计处罚处理暂行规定》、《中国农业银行员工违反规章制度处理办法》等文件规定。第四十四条 违规责任是指信贷人员在信贷经营管理过程中，违反国家法律法规、金融规章和我行各项规章制度应承担的责任。

第四十五条 风险责任是指农业银行信贷人员对经手（指调查、审查、审批、经营或贷后管理，下同）信贷业务的风险状况超过风险控制目标时应承担的责任。经手信贷业务风险状况保持在容忍度以内的，不追究信贷人员的风险责任；对超出风险容忍度的风险责任追究，总行将另行出台管理办法。农村个人生产经营贷款的风险控制目标为近两年新发放贷款不良率不超过2%，不良贷款余额占比控制在5%以下，到期贷款收回率控制在95%以上。

第四十六条 因下列原因造成农村个人生产经营贷款风险的，该笔贷款不纳入信贷人员的风险责任管理：

（一）因重大自然灾害等不可抗拒因素，对借款人生产经营活动造成重大不利影响；

（二）客户因重大疾病、意外事故死亡，或因此而丧失收入来源或收入不足清偿贷款；

（三）经总行审查认定的其他情况。

第七章 其他管理

第四十七条 农村个人生产经营贷款要按总行相关规定足额提取损失准备金、及时核销呆账。

第四十八条 农村个人生产经营贷款在“短期农村个人生产经营贷款”、“中期农村个人生产经营贷款”、“长期农村个人生产经营贷款”会计科目中核算，在CMS系统中的“农村个人生产经营贷款”类别进行管理。

第四十九条 农村个人生产经营贷款的信贷档案资料应包括以下内容：《中国农业银行农村个人生产经营贷款业务申请表》、《中国 农业银行农村个人生产经营贷款业务调查表》、《中国农业银行农户信用等级评定测分表》（或《中国农业银行县域个体工商户信用等级测评计分表》）、借款人财务状况简表（超过一定额度还需增加调查报告）、借款人身份证明复印件、保证人身份证明复印件（联保小组贷款方式可不需要）、自助可循环贷款额度签约／修改通知单和签约记账凭证（自助可循环方式）、借款合同。联保小组贷款方式的信贷档案资料，应以小组为单位装订。

第八章 附 则

第五十条 本办法适用于中国农业银行三农金融部管理的经营机构。非三农金融部管理的经营机构农村个人生产经营贷款业务，可参照本办法执行。

第五十一条

本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。未经总行同意不得突破本办法规定。

第五十二条

6.中国银行房地产开发贷款管理办法(试行) 篇六

中国邮政储蓄银行江西省分行再就业小额担保贷款管理办法（试行）

I

目录

第一章 总 则..........................................1 第二章 贷款机构与人员.................................1 第三章 贷款对象和条件.................................1 第四章 贷款金额、期限、利率和还款方式.................2 第五章 贷款业务流程...................................3 第六章 担保基金管理...................................9 第七章 贷后管理......................................10 第八章 附 则........................................11

II

第一章 总 则

第一条 为贯彻落实全国、全省再就业工作会议精神，支持帮助下岗失业人员自谋职业和自主创业，规范中国邮政储蓄银行江西省分行再就业小额担保贷款业务经营与管理，根据《中华人民共和国就业促进法》、《国务院关于做好促进就业工作的通知》（国发„2008‟5号）和《中国人民银行、财政部、人力资源部和社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》（银发„2008‟238号）、《江西省下岗失业人员小额担保贷款管理实施办法》（南银发„2003‟78号）、《中国邮政储蓄银行小额贷款业务管理办法》等相关法律法规和政策制度，特制定本办法。

第二条 本办法所称的再就业小额担保贷款是指邮政储蓄银行向诚实守信、有劳动能力和就业愿望的再就业人员发放的，且由政府担保机构设立担保基金提供担保的，扶持创业、就业的贷款。

第三条 本办法适用于所有开办再就业小额担保贷款业务的中国邮政储蓄银行江西省分行各级分支机构。

第二章 贷款机构与人员

第四条 再就业小额担保贷款的贷款行必须经中国邮政储蓄银行总行和江西省分行授权才能办理业务。

第五条 各级分支行信贷业务部必须指定专门人员，负责再就业小额担保贷款的管理工作，以及与再就业担保机构的合作事宜。

第三章 贷款对象和条件

第六条 贷款对象。借款人必须是由与我行签订合作协议的担保机构审核通过，推荐到我行办理再就业小额担保贷款的客户，且担保机构 已为所推荐的贷款客户提供贷款担保。同时借款人必须满足我行贷款的基本规定：

（一）信用观念强，资信状况良好，无不良社会和商业信用记录；

（二）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间，具备完全民事行为能力，具有当地户口或在当地连续居住一年以上；

（三）无赌博、吸毒、酗酒等不良行为；

（四）贷款的用途正当、合理，有一定的自由资金和经营管理能力；

（五）主要经营场所和常住地址在一级支行信贷业务部规定的有效经营地域范围内。

第七条 贷款用途。根据《江西省下岗失业人员小额担保贷款管理实施办法》规定，再就业小额担保贷款的资金可用于下岗失业人员在社区、街道、工矿区等从事商业、服务业、贸易和农业等领域，但必须符合国家和地方环保法规，严禁从事国家禁止和我行慎入的行业。

第四章 贷款金额、期限、利率和还款方式

第八条 贷款金额。根据江西省政府的规定，再就业小额担保贷款的最高额度不得超过当地政府担保机构承诺担保的最高限额，我行再就业小额担保贷款的贷款金额为：1000元至5万元（含边界值）。

第九条 贷款期限。再就业小额担保贷款的期限以季为单位，单笔贷款的最长期限不超过两年。

第十条 贷款利率。根据国家相关政策及江西省各级政府的规定，再就业小额担保贷款的利率在贷款基准利率与贷款基准利率上浮三个百分点之间（含边界值）。贷款利率为固定利率，贷款合同有效期内如遇基准利率调整，仍按贷款合同约定的利率执行。第十一条 还款方式。再就业小额担保贷款的还款方式采取按季（3个月）结息，到期一次性还本。

第五章 贷款业务流程

第十二条 再就业担保机构准入。再就业担保机构必须是各级政府劳动和社会保障部门的直属机构，严禁与其他担保机构合作办理此项业务。

第十三条 签订再就业小额担保贷款担保协议。在业务开办初期，各分行、一级支行必须根据国家相关法规和总行政策规定与各级政府下设的再就业担保机构签订《中国邮政储蓄银行再就业小额贷款担保贴息合作协议》（见附件），明确双方的责任和义务，担保协议的内容如有调整，必须由总行信贷部审核通过后才能执行。担保机构必须严格按照政策规定审核贷款客户，推荐符合条件的客户到我行贷款。

第十四条 开设贷款担保基金账户与贴息账户。与我行进行合作的再就业担保机构必须在我行开立对公结算账户，用于存入贷款保证金与贴息资金，保证金的最大贷款担保金额为保证金的五倍。

第十五条 借款人向再就业担保机构提出贷款申请。申请再就业小额担保贷款的借款人应先向当地的再就业担保机构提出贷款申请，提交再就业担保机构所需的相关资料。

第十六条 再就业担保机构审核。再就业担保机构负责对借款人的相关申请材料及贷款资格进行审核，为符合条件的申请人办理担保手续，并与反担保人签订反担保协议。

第十七条 推荐客户。再就业担保机构向我行推荐其审查审批通过的申请人，并将再就业担保机构审查审批意见书（或同意推荐书）交我 行，同时告知客户到我行经办机构办理再就业小额担保贷款业务。

第十八条 贷款申请受理。

（一）客户申请再就业小额担保贷款必须向我行提出书面的贷款申请，提交贷款申请表。客户到我行小额贷款营业机构提交贷款申请时，受理岗应及时核对客户身份，核查再就业担保机构是否已经将客户推荐到我行。

在受理过程中，受理岗应指导借款申请人填写贷款申请表，同时申请人应提供以下资料：

1.借款人及其配偶有效身份证件原件和复印件； 2.本地户口本或居住证明材料原件和复印件； 3.工商营业执照原件与复印件；

4.再就业担保机构出具的审查审批意见书；

如果申请人提交材料不完整或不符合材料要求，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。对符合业务申请条件的，经办人员应对身份证等证件的复印件与原件进行比对，在复印件上加盖“与原件相符”的章戳，由客户本人和经办人员签字确认。

（二）如果申请人具有下列情形之一，其申请不予受理，应退回业务申请并向申请人说明原因：

1.年龄在18岁（不含）以下，或在60岁（不含）以上； 2.不能提供合法有效身份证明；

3.从事非法经营活动或我行规定的禁入类行业； 4.没有营业执照，或提供虚假的证明材料；

5.客户未经担保机构推荐或客户信息与担保机构提供的不符； 6.不符我行业务规定的其他情况。

对于申请受理通过的业务，受理岗应将业务提交给小额贷款营业机构主管岗，由其统一汇总，上交一级支行信贷部。

第十九条 查询借款申请人征信记录。一级支行审查岗应根据《关于印发个人征信系统管理制度的通知》（邮银发„2008‟335号）和《关于进一步明确个人信用报告分类与准入政策的通知》（邮银发﹝2009﹞484号）的有关规定，查询再就业小额担保贷款申请人征信记录，按照上述文件的相关规定实行客户准入，将客户准入结论做好记录并告知小额贷款营业机构主管。

第二十条 贷款调查。对于征信记录符合我行准入政策的，小额贷款营业机构主管岗安排一名信贷员陪同担保机构的工作人员参与实地调查。重点核实借款人身份的真实性和反担保人身份的真实性，同时需要调查借款人贷款用途和经营项目，编制借款人损益表，分析客户的还款能力与还款意愿，编制客户调查表，报小额贷款营业机构主管审核。

再就业小额担保贷款业务试点开办的前两个月，对于每笔贷款申请信贷员必须与担保机构的工作人员一起进行实地调查，两个月后各二级分行可向省分行提出按比例进行实地调查的申请，说明在何种条件下需实地调查，待省分行审批同意后可按照一定的比例进行实地调查，原则上每个月每个支行实地调查的比例不得低于申请客户数的20%，在受理申请、审查中存在可疑或异议的必须实地调查。

对于反担保人身份真实性的调查，应利用从可信第三方获得的反担保人单位、办公电话等信息，对反担保人的担保意愿和能力进行调查，严禁简单使用相关申请文件的信息进行调查。第二十一条 小额贷款营业机构主管审核通过的，提交一级支行审查岗审查。贷款审查时，须提交的材料包括：

1.申请表；

2.申请人有效身份证复印件； 3.申请人营业执照； 4.客户调查表；

5.再就业担保机构审查审批意见书（或同意推荐书）。

第二十二条 审查要点。审查岗应对资料的合规性、真实性和完整性进行审查，审查要点如下：

1.对再就业担保机构审查审批意见书（或同意推荐书）进行核实，审查是否符合与我行签订的协议约定的各项内容，各项要素是否齐全，资料是否完整；

2.将客户的各项贷款申请资料与再就业担保机构移交的客户资料进行核对，核实客户申请资料的真实性；

3.核查客户身份的真实性，确认借款申请人是再就业担保机构的推荐客户；

4.核实是否进行了实地调查，查看调查表内容是否合理。审查完成后，审查岗须填写贷款审查意见，对资料的真实性、合规性和完整性负审查责任。

第二十三条 贷款的审批。对于经审查符合条件的业务申请，应提交一级支行小额贷款业务主管岗进行审批。贷款审批要对是否同意授信、授信金额、期限、还款方式等内容形成明确的审批意见，审批要点如下： 1.贷款是否属于再就业贴息项目，是否符合国家有关规定； 2.借款人主体资格、贷款用途是否符合国家与我行规定； 3.借款人的贷款目的是否合理，申请贷款金额与借款人经营状况、贷款目的是否匹配，借款人的现金流与贷款偿还计划是否匹配；

4.借款人的还款意愿是否充分；

5.再就业担保机构是否已经有效实施了反担保措施，反担保人的担保意愿和能力是否充分；

6.是否存在其他会对贷款资金安全产生不利影响的因素（如行业风险、当地的民间借贷、非法集资、六合彩等情况）及控制风险的方法。

对审批未通过的客户，应在3个工作日内通知客户其申请未通过。同时，将审批未通过的原因通知再就业担保机构。

第二十四条 签署借款合同。对于审批同意发放的贷款，贷款行应及时通知借款人审批结果，请借款人携带身份证件在约定的时间内到我行签署借款合同，办理相关手续。若7天内未签订上述合同，则需要重新申请业务。

1.签约前，借款人必须在我行开立个人结算账户，贷款结清前，该账户应保持正常状态，不得做销户处理。对于没有在邮政储蓄开立个人结算账户的待签约客户，应告知客户在签约前，在储蓄网点开立个人结算账户。

2.合同必须由借款人亲自到经办业务的营业机构当场签订，签订协议前，经办信贷员应根据有效身份证件、申请贷款时提交的身份证复印件对客户身份进行核实，核实无误后方可签约；

3.在签订有关的合同和借据前，应让客户仔细阅读贷款的合同文本 和借据，对于客户的疑问应予以解释，告知其关于合同内容、权利义务、还款方式等。

4.合同、借据等应由借款人当场签字并按手印，严禁信贷员或其他人员代替客户签字；

5.客户到营业机构签订合同必须留存影像信息，包括客户签订合同时的影像信息和经办信贷员与借款人的合影，影像以电子文件的形式归入客户档案；

6.经办信贷员将合同移交合同签订授权人，由其对合同及相关单据做出审核后可做系统借据生成及贷款发放操作。

第二十五条 贷款发放。对于审批通过，并完成签署合同、借据等相关手续的贷款，我行将通过转账的方式，将贷款资金转至借款人在我行开立的、约定用来发放及偿还贷款的个人结算账户。

我行发放贷款后应打印再就业小额担保贷款放款单一式两份，我行留存一份，再就业担保机构一份，放款单每周一由经办支行呈送就业担保机构。

第二十六条 贷款偿还。采用账户扣款的方式进行，由系统日终自动执行批量扣款，客户应在每个还款日16时前将本期应归还的贷款本息存入还款账户中。

再就业小额担保贷款接受客户提前结清，但需借款人或借款人的代理人填写书面申请，不支持部分提前还本。

第二十七条 担保机构代偿。当贷款出现逾期后，逾期本金、利息与罚息由再就业担保机构代偿，再由担保机构向借款人或反担保人追偿。第二十八条 利息结算。再就业小额担保贷款的利息实行政府财政贴息，贷款利息由我行与再就业担保机构按季度进行清算。

1.与再就业担保机构的结息是按照自然季度进行结息。再就业担保机构应在结息后一个月内将贴息资金存入贴息账户，信贷系统自动从该账户扣取贴息资金；

2.每笔再就业小额担保贷款结息后，我行应打印还款清单汇总，与再就业担保机构应扣利息进行核对；

3.结息后，再就业担保机构最迟必须在一个月内将贴息资金转入我行指定账户，否则我行有权在担保基金中进行扣划以代偿贷款利息，同时暂时停止发放新贷款。

第六章 担保基金管理

第二十九条 保证金账户管理。

1.按照我行与再就业担保机构签订的担保协议约定，再就业担保机构必须在我行开立对公结算账户，用于存放小额担保贷款的担保基金。

2.在贷款发放前，再就业担保机构必须一次性存入一定数量的担保基金，只有担保基金到账后，我行才能发放贷款。

3.一级支行发放的再就业小额担保贷款的规模不得超过再就业担保机构担保资金的5倍。

4.再就业担保机构在我行开立的保证金账户必须是活期结算账户，存入的担保基金必须是活期资金，不能以定期存款的形式存入。

5.在担保协议的存续期内，担保基金除我行因为扣划代偿贷款本金或贴息资金转出外，不得随意转出。

6.若出现我行扣划再就业担保基金的情况，再就业担保机构必须 在一个月内补足差额部分，否则我行有权暂时停止发放新贷款。

7.若担保基金账户余额少于担保协议约定的数量时，担保中心应及时补充担保基金，在协议规定的期限内，担保基金未到账前我行可以暂停发放新的贷款。

第七章 贷后管理

第三十条 贷后检查。经办机构要做好再就业小额担保贷款的贷后检查工作，要求在贷款发放后的一个月内进行首次贷后检查，对贴息贷款的使用方向进行监督，确保贴息贷款用途与贷款调查报告所述一致，不符合规定的应要求客户提前结清贷款。

第三十一条 内部控制。要建立严格的再就业贷款业务的内部控制制度，规范贷款流程，严禁通过再就业担保机构违规发放其他贷款，一经发现按有关规定严肃处理。

第三十二条 贷款档案管理。贷款行应参照小额贷款档案管理的做法，做好再就业小额担保贷款的档案管理工作,同时要做好与再就业担保机构的资料交接工作。

第三十三条 贷款催收。贷款若发生逾期，借款人到期未按时还款，应按照担保协议的规定期限和流程，从担保机构开立的担保基金账户中扣划以代偿贷款本金。

第三十四条 建立有效的贷款监督机制。要切实做好借款人贷款资金的跟踪监督工作，确保资金安全，专款专用。若发现借款人有违反合同行为，侵害双方权益，应及时中止贷款或提前收回贷款。

第三十五条 各一级支行要设立专门的信贷业务举报电话，公布举报信箱的通信地址，接受社会的监督。总行举报电话：95580，江西省 分行举报电话：0791-6730621。

第八章 附 则

第三十六条 本办法未尽事宜，按《中国邮政储蓄银行小额贷款业务管理办法》的相关规定执行。

第三十七条 本办法解释和修订权归中国邮政储蓄银行江西省分行。