关于房屋补偿款的申请

关于房屋补偿款的申请（8篇）

1.关于房屋补偿款的申请 篇一

解读最高人民法院《关于办理申请人民法院 强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件

若干问题的规定》

作者：张鸿鹏

单位：河北太平洋世纪律师事务所

为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下称《行政诉讼法》）、《中华人民共和国行政强制法》（以下称《行政强制法》）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，最高人民法院于4月9日发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2012年4月10日起施行。笔者详细阅读《人民法院报》有关文章，特别是最高人民法院行政庭负责人答记者问中对《规定》精神的解释，结合本人理解，整理如下，供参考：

一、《规定》的总体特点

《规定》的总体特点笔者总结为两点：一是保障人权，主要体现为保障被征收人的合法权益。《行政诉讼法》和《条例》等法律法规 在保障被征收人合法权益方面规定被征收人可以通过以下三种途径进行救济：首先，当事人对房屋征收决定不服的，可以依法提起诉讼。其次，当事人对补偿决定不服或者补偿协议达成后反悔的，也可以依法提起民事诉讼。再次，行政机关在执行过程中如果存在违法或者不当情形，被执行人及利害关系人还可以提起行政诉讼或者行政赔偿诉讼。《规定》进一步丰富和完善对被征收人合法权益的司法救济和保护手段，即当事人既不起诉又不履行征收补偿决定，有关政府申请人民法院强制执行的，人民法院对征收补偿决定的合法性、正当性进行审查并作出准予或者不准予执行的裁定。上述机制的设置与执行，对于切实保护被征收人合法权益、防止行政权力滥用都具有重要的作用。

《规定》的第二个特点是与时俱进，吸收最新立法成果和域外有益经验。《规定》的主旨与《行政强制法》、《条例》的立法精神一脉相承，共同构成房屋征收补偿领域有中国特色的非诉行政执行制度。如《规定》将《条例》有关社会稳定风险评估的规定作为向人民法院申请强制执行的必备要件；将违反《条例》中的“公平补偿”原则、《行政强制法》中的“行政目的”以及国务院《全面推进依法行政实施纲要》中的“程序正当”原则，规定为人民法院裁定不准予执行的重要依据，进一步明确了审查要件和标准，便于加强监督，有利于征收补偿工作稳妥进行。《规定》还立足国情、博采众长，在强制执行方式上借鉴吸收了许多国家所采取的由法院审查、由行政机关具体实施“裁执分离”的做法和经验。

二、《规定》的立法目的和依据 《规定》开篇开宗明义指明其目的是：为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下简称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。即《规定》的目的有三，一是依法正确办理征收补偿行政案件；二是维护公共利益；三是保障被征收人合法权益。

《规定》的制定依据包括相关法律法规和人民法院的审判实践。具体法律法规指：《行政诉讼法》、《行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、行政法规。

三、房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖

目前法律及司法解释对行政案件管辖的具体规定是：《行政诉讼法》第十四条第（二）项明确了以国务院各部门、省级政府为被告的一审案件由中级法院管辖；《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第一条第（一）项明确了以县级以上政府为被告的一审案件（不动产物权登记案件可除外）由中级法院管辖；而对于非诉行政执行案件，法律没有规定级别管辖，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下称《若干解释》）第八十九条第一款规定的管辖法院是“不动产所在地的基层人民法院”

在房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖问题上，《规定》采取“房屋所在地的基层人民法院管辖”为原则，同时，也赋予高级法院在管辖问题上的决定权，可根据本地情况灵活处理，既可以就本地相关案件管辖作出统一规定，也可以就个案管辖作出具体处理。这样规定也符合我国地域广大、各地情况差异较大的特点。

四、房屋征收补偿非诉行政执行案件的受理程序

（一）房屋征收补偿非诉行政执行案件当事人

传统执行案件的当事人一般称为执行申请人和被申请人。而根据《规定》有关条文表述，房屋征收补偿非诉行政执行案件的当事人应当称为执行申请机关和被执行人。其中，申请机关为作出征收补偿决定的市、县级人民政府。

（二）应提交的材料

《条例》第二十八条第二款明确规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。2010年5月15日发出的《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第三条规定：“城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。”

为切实有效监督和促进行政机关改进和完善征收补偿程序，增强实践操作性，《规定》第二条第一款规定：“申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具 材料外，还应当提供下列材料：

（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

（三）社会稳定风险评估材料；

（四）申请强制执行的房屋状况；

（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。”《规定》第二款同时规定，强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

需要注意的是《规定》所规定的“房屋征收补偿决定”与《条例》规定的“补偿决定”系同一概念。

（三）房屋征收补偿非诉行政执行案件受理程序

在受理程序方面，《规定》明确了法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议，由上一级法院作出裁定。

正确理解《规定》第三条的受理程序还应当注意以下几点：第一，《若干解释》第八十六条规定：“行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为，应当具备以下条件：(一)具体行政行为依法可以由人民法院执行；(二)具体行政行为已经生效并具有可执行内容；(三)申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法 律、法规、规章授权的组织；(四)被申请人是该具体行政行为所确定的义务人；(五)被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务；(六)申请人在法定期限内提出申请；(七)被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合条件的申请，应当立案受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。”根据上述规定，判断申请是否符合“形式要件且材料齐全”，除了依据《规定》本身相关要求（如对申请书的形式要求和申请材料完整性要求）外，还要依据《若干解释》第八十六条等具体规定。

第二，是否“限期补正”申请材料由法院根据审查情况酌定。之所以适用不予受理裁定而不采用“将材料退回申请机关”的处理方式，主要是考虑法院在受理阶段以形式审查为主，立案之后还要进一步作出实质审查；《行政强制法》和《若干解释》都对不予受理裁定作出明确规定；“限期补正”使法院具有一定的程序控制余地，能够起到有效监督申请机关的作用，故不宜以“退回”作为处理方式。

第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十六条表述为上级法院“作出是否受理的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要考虑是上级法院需要有选择裁定方式的自主性，如裁定“维持”或“撤销”原裁定，要求下级法院“重新审查作出裁定”等，比单一裁定是否受理，更具操作的科学性、合理性。

五、人民法院对房屋征收补偿非诉行政执行案件的审查标准和程序 在审查标准方面《规定》第六条规定，征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。这种规定坚持了以人为本的正确导向，坚持了程序合法性与正当性审查标准，详细列举了裁定不准予执行的七种情形。特别是“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，被执行人基本生活、生产经营条件没有保障”、“明显违反行政目的，严重损害公共利益”以及“严重违反法定程序或者正当程序”等规定，具有鲜明的针对性、创新性。

目前法律、法规和司法解释规定的审查标准往往比较原则。具体到“正当程序”的规定而言，引入正当性标准是对现有法律规定的进一步丰富和完善。我国《行政诉讼法》第八条规定人民法院对行政行为是否合法进行审查，即遵循合法性审查标准，但是正当性问题在一定条件下也会涉及是否合法问题。《行政诉讼法》第五十四条所列举的可撤销行政行为中，对“滥用职权”、“显失公正”的判断标准与一般合法性标准有所不同，引入正当性标准应当是法律的应有之意。同时，从形势发展和有关要求看，国务院《全面推进依法行政实施纲要》中也明确规定了“程序正当”原则，体现了我国在加强政府法治建设方面的新发展和新进步。人民法院在审查征收补偿决定时，既要看是 否合法也要看是否正当，完全符合推进依法行政的需要。此外，从国际范围看，“正当程序”已成为普遍公认的行政法和宪法原则，亦有必要借鉴。

在审查程序方面，《规定》明确了人民法院审查时可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查；经审查，法院就征收补偿决定依法作出是否准予执行的裁定，不准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关，准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关和被执行人；法院裁定准予执行的，可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施；申请机关对不准予执行裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议并由其作出裁定。

需要说明的是，第一，裁定表述形式为是否“准予执行”，而非《行政强制法》表述的“是否执行”，主要因为申请强制执行的对象和依据是行政法律文书，这种表述更精准科学，且多部司法解释一直沿用“准予执行”的提法，需保持稳定性、一致性，与《行政强制法》亦不存在矛盾。第二，提出司法建议的情形，主要是在作出准予执行裁定同时，法院可以根据案件的实际情况，就审查中可预见的与强制执行相关需要注意的问题，书面建议申请机关依法采取必要措施消除隐患或者落实必要的应对预案，也可以针对政府组织实施行为提出相关建议。第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十八条表述为上级法院“作出是否执行的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要理由与前述有关不予受理复议裁定相同。

六、人民法院办理房屋征收补偿非诉行政执行案件的期限 关于办案期限问题，可就四个关键节点进行把握：

一是提出申请的期限。《规定》第二条第二款明确了申请机关应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出，逾期申请的，除有正当理由外，法院不予受理。关于申请期限的规定，《若干解释》第八十八条规定为行政机关“自被执行人的法定起诉期限届满之日起180天内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理”。《行政强制法》第五十三条规定为行政机关“自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行”。

二是法院受理的期限。《规定》第三条第一款明确了法院应当在接到申请后五日内立案受理，不符合形式要件或材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理。上述五日的规定与《行政强制法》第五十六条规定保持一致，同时，根据《行政诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第九条的规定精神，规定了对材料不全的应当限期补正的情形。“限期补正”的时限实践当中是由法院根据实际情况确定的，关于法院认为补正的材料合格、应在最终补正的材料提交后五日内立案受理的规定，使得行政机关有机会作出补正，也有利于法院避免草率作出不予受理的裁定。

三是法院审查的期限。《规定》第四条依照《行政强制法》第五十八条规定，将相关案件审查期限统一规定为立案之日起三十日，同时，规定了有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。《行政强制法》未规定延长审限情况，但针对个案特殊情况延长审查期限实践中确属必要，《行政诉讼法》亦有相应规定，便于法院审慎办案、切实保障人民群众合法权益。就申请延长审限的操作程序而言，基层法院应参照《若干解释》第八十二条规定的程序，直接报请高级法院批准，同时报中级法院备案。

四是复议的期限。《规定》第三条和第七条明确了申请机关对不予受理裁定或不准予执行裁定向上一级法院申请复议，都是“自收到裁定之日起十五日内”提出；上一级法院都是“自收到复议申请之日起十五日内作出裁定”。这样规定与《行政强制法》保持一致。实践中二审诉讼案件中存在着二审法院延长审限的制度，不应排除上一级法院在特殊情况下对非诉行政执行案件的复议审查也可延长审查期限。

七、关于“裁执分离”的强制执行方式探讨

在强制执行方式上，《规定》第九条规定法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。这种规定主要是基于探索以“裁执分离”为主导的强制执行方式的需要。所谓“裁执分离”，是指作出裁决的机关（机构）与执行裁决的机关（机构）应当分离，即不能由同一机关（机构）既行使裁决权又行使执行权，从而体现权力的监督与制约，防止权力的滥用侵害相对人合法权益。体现在房屋征收补偿决定的强制执行方面，“裁执分离”主要体现为两种情形：一是根据《条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规 定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，而必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定。这一规定的意义在于：征收补偿决定的合法性、正当性需要受到司法机关的监督，经人民法院审查确认合法有效的，才能进入执行程序。二是就人民法院内设机构而言，行政机关申请法院强制执行其作出的具体行政行为的，由行政审判庭进行审查并作出裁定，需要由人民法院强制执行的，由人民法院的执行机构组织实施。

在个别例外情形下，人民法院认为自身有足够能力实施时，也可以依照《规定》由人民法院执行。应当说明的是，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施的规定，与《条例》关于申请人民法院强制执行的规定并不矛盾，前者的意义在于实现“裁执分离”接受司法监督，后者的意义在于经司法审查确认并明确具体实施方式。最高人民法院已于近日下发专门通知，要求人民法院不得与地方政府搞联合执行、委托执行；对被执行人及利害关系人认为强制执行过程中具体行政行为违法而提起的行政诉讼或者行政赔偿诉讼，应当依法受理。

八、新旧规定的衔接

《规定》第十条明确对行政机关依据《条例》施行前的规定作出的房屋拆迁裁决，人民法院裁定准予执行的，参照《规定》第九条有关强制执行方式的规定精神办理。按照《条例》第三十五条规定，《条 例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。我们认为，从进一步强化对拆迁管理行为的监督、维护被拆迁人合法权益角度考虑，对于《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，房屋拆迁管理部门就相关裁决向法院提出强制执行申请，人民法院应当依法受理、审查并作出裁定。

2.关于房屋补偿款的申请 篇二

1 完全补偿原则及其制度意义

各国关于财产征收的补偿原则, 大体上有“完全补偿”、“不完全补偿”、“公正补偿”、“适当补偿”、“市价补偿”、“合理补偿”等提法。前述诸提法并不是并列关系, “适当补偿”、“市价补偿”、“合理补偿”属于“不完全补偿”, 而“公正补偿”是补偿原则的金字塔顶端, 具有最高的抽象性, 其他原则都是公正补偿原则的具体化, 是在历史发展演变过程中产生的具体形式 (陈泉生, 1994;崔霁、钱建平、方之骥, 2006) 。

完全补偿原则是最理想的补偿方式, 是从“所有权神圣不可侵犯”的观念出发, 认为损失补偿的目的在于实现平等, 而财产征用则是对“法律面前人人平等”原则的破坏, 为矫正这一不平等的财产权侵害, 自然应当给予完全的补偿。完全补偿应包括一切附带损失, 即补偿不仅限于征用的客体, 而且还应包括与该客体有直接或间接关联以及因此而延伸的一切经济上和非经济上的利益。Knetsch (1979) 认为“完全补偿”中涉及的被征收人对财产的情感依附 (emotional attachment) 或情感价值 (sentimental value) 不容易被测量, 基于个人主观价值的补偿可能会带来过度要求和对纳税人的负担加重。

目前, 国内关于国有土地上房屋征收拆迁纠纷, 大多是因为对补偿价格或者补偿办法不满意。考察现行的房屋征收补偿制度, 以“完全补偿”作为标杆进行比较, 具有十分重要的理论意义和现实意义。

首先, 从土地利用方面看, 完全补偿会推动土地资源的有效配置。自由价格机制下, 土地用途竞争的结果导致较低层次用途向较高层次用途转换, 土地的收益能力上升, 因而购买价格理应高于土地的现有价值。而在征地权行使过程中, 用地单位以较低水平的征地赔偿费取得土地并不一定导致较高层次和最佳用途的土地利用, 反而可能造成土地利用的低效率。Heller, Krier (1998) 提出不完全补偿会造成政府“财政错觉” (fiscal illusion) , 从而影响资源的有效配置。他认为征收补偿从某一方面来讲是为了强迫政府将征收的成本内部化, 从而使社会资源配置达到经济学意义上的最佳点。然而征收行为不仅具有管理成本, 而且具有昂贵的机会成本:一旦财产被政府征收, 它就不可能再被其他人开发使用。如果政府不需要给予补偿, 即不需要花钱就可征收财产, 那么政府可能会受到“财政错觉”之影响, 也就是政府官员将误以为所征收的资源没有机会成本或机会成本很低, 从而做出非理性决策。其结果必然导致政府过度征收, 进而导致资源的错误配置和浪费。完全补偿是一种最彻底最全面的补偿, 可以有效地杜绝“财政幻觉”的出现, 将所有征收成本都内化入政府的预算当中, 使得政府的征收决策符合社会的需求。

其次, 从社会福利角度看, 只有完全补偿才能达到旧城改造中的帕累托最优。帕累托标准是福利经济学中最重要的福利标准之一, “如果从一种社会状态到另一种社会状态的变化, 使至少一个人的福利增加, 而同时又没有使任何一个人的福利减少, 那么, 这种变化就是好的, 就是可取的, 就是社会所希望的”。而现实情况是, 往往一项政策的实施虽然导致物质生产率的提高, 进而导致总实际收入的增加, 但同时也损害了一部分人的利益, 这时对政策的评判标准就是是否对受到损失的人进行完全补偿。在旧城改造中, 政府通过对旧城区危旧房屋的征收进行土地的再开发, 从而为城市带来更多的土地利用空间和更好的公共设施配套, 对大众来说是福利的改善, 对被征收者来说是个人福利的牺牲。如果被征收人可以在旧城改造中得到完全补偿, 那么就符合卡尔多-希克斯补偿检验标准 (Kaldor-Hicks Criterion) :即在一项政策的出台导致物质生产率的提高, 如果受到损失的人可以被完全补偿, 而其他人的福利可以仍然比原来的有所提高, 那么这一政策就仍然是好的。因此, 对被征收人的完全补偿, 是旧城改造通向帕累托最优的重要路径。

再次, 从社会维稳看, 完全补偿可以弥补被征收人的特别牺牲, 确保财产权得到平等的保护, 社会负担得到公平的分配。如果一个国家随意剥夺无辜者的财产, 就和按照个人意志而不是法律剥夺人的生命和自由一样, 必将导致人们为了维护自己的根本利益而诉诸欺骗、贿赂或暴力手段, 从而加剧社会的政治冲突。因为完全补偿金额可以涵盖所有者的主观价值, 包括消费者剩余和社区价值, 所以在提供完全补偿的条件下, 尽管对财产的保护是一种责任规则的保护, 但其效果已经接近产权规则保护的效果。在那些对政府持怀疑态度或者抱有较强不信任感的人看来, 完全补偿是杜绝公权力滥用的有效手段。

最后, 从项目成本看, 完全补偿可以缩短项目征收交易成本, 顺利推进房屋征收后的项目建设。征收者为达成征收目的, 在缔结和履行契约过程中是存在交易成本的, 这些成本分别以直接资金投入、时间投入、机会成本等形式表现出来, 如与被征收人的谈判成本、与相关政府部门打交道的成本、造成纠纷的诉讼成本等。此外, 被征收人对征收的不满通过“钉子户” (holdout) 行为表现, 利用时间拖延与征收者进行博弈, 也会引起交易的成本提高 (Cadigan, Schmitt and Shupp, 2011) 。虽然《新条例》中明确了征收主体是政府, 但是政府的征收补偿基金都来自于有意向的开发商。比如处于A市市中心的B社区因为旧城改造需要进行征收, 征收后用于高档商品房和商业的开发。该项目总成本预计20亿元, 其中在房屋征收方面预计投入4亿元, 于是将4亿元作为补偿费用打入专门账户 (据《新条例》第12条“作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”) 。有500户需要征收, 根据周边市场价格, 每平方米征收价格8000元。被征收人认为只有到10000元才能完全弥补他们的损失, 于是拒绝签订征收协议。征收方会在谈判环节加大投入人力物力, 项目因此而拖延了1~2年。考虑到这4亿元的时间成本、机会成本以及未来市场风险, 征收方不得不提高补偿额, 直到双方达成一致。这期间造成的交易成本有谈判时间拖延造成的机会成本和在谈判中投入的人力物力成本。对开发商来说, 1~2年的机会成本是巨大的。

2 完全补偿原则下被征房屋的应然价值构成

完全补偿原则是一种理想化状态的征收补偿原则, 其补偿结构本质上有利于征收行为更加完全和公平的实现。从完全补偿结构出发对征收所涉及的房屋价值进行梳理, 有利于对完全补偿价值所应该涵盖的内容进行判断。

2.1 房屋被征收前的价值

2.1.1 房屋在被征收前的客观价值

V1——初始客观价值

房屋的初始客观价值是被征收人最初取得该房地产权利时所花费的成本。土地的初始客观价值就是购入时的市场价格与交易成本之和。地上房屋的初始客观价值就是房屋的所有建造成本及利润。V1>0。

V2——自然增值

自然增值是指从房屋所有权人获得房屋产权起, 到房屋被征收期间内, 由于不动产自身性质的变化导致的价值改变。价值增加的原因可能是可用土地面积的减少而导致的土地增值。价值减少的原因一是地上房屋自身性质的改变, 比如年久失修导致的房屋价值的损失;二是由于房屋供应量过大导致的房屋价值减少。V2>0或<0。

V3——直接投资增值

直接投资增值是房屋所有权人投入到房屋中的劳动力、资本等要素在房屋中凝结固化的表现。对于商铺而言, 是商铺所有权人对商铺的装修、招商和经营等活动, 提升了商铺的商业价值;对于住宅而言, 是住宅所有权人对房屋的维护、保养和对社区环境的营造, 提升社区居住价值。V3≥0。

V4——环境辐射增值

环境辐射增值是从房屋所有权人获得房屋产权起, 到房屋被征收的期间内, 由于周边环境的变化而导致的房屋价值变化。此处所指的环境既包括自然环境, 也包括社会、经济等人文环境。环境辐射价值来源于房屋的不可移动性。房屋的价值强烈地受到所处区位的影响。这种影响可能是正面的, 也可能是负面的。因此V4可能为正, 也可能为负。随着周边经济的发展, 地价会上升, 此时V4>0。如果周围的污染加重, 房屋价值会减损, 此时V4<0。

2.1.2 征收前被征收人的主观价值

征收前被征收人的主观价值包括消费者剩余和社区价值两部分。它们都是随着房屋被持有和居住的时间的加长而增加的。

V5——消费者剩余

消费者剩余是指作为房屋购买的消费者支付意愿与市场价格之间的差额, 衡量了消费者在购买房屋行为中感觉到所获得的额外利益, 体现的是房屋给消费者的总效用与其市场价格之间的差额。

在住宅购买行为中, 如果一个购房者以低于其可接受的最高价格的市场价格购入住宅, 那么该购房者赋予这套住宅的总效用就高于市场价格。这个差额来源于房屋所有权人对于该住宅的感情依恋、住宅对于房屋所有权人的独特适用性等因素。土地和房屋由于其不可移动的特性而变得特别容易成为感情的赋予对象。

当房屋用于投资或经营时, 社会平均水平的预期收益属于房屋客观价值的货币化租金的一部分, 而超出社会平均水平的预期收益则属于消费者剩余。这包括房屋所有权人所判断到的房屋或商铺在未来可能的具有投机性质的收益, 以及与该房屋相关联的商业声誉等。在房屋所有权人利用该土地和建筑物长期从事某种经营活动, 并已经在周边区域享有较高商业声誉的情况下, 由于征收而不得不中断经营并搬迁, 将会造成商誉的损失, 有时还可能导致经营者的破产。V5>0。

V6——社区价值

用于居住的房屋具有社区价值。这种价值来源于长期居住而形成的社区情感:一种成员所拥有的归属感, 一种成员彼此间及与整个群体休戚相关的感情, 以及对成员的需求将通过他们对共同生活的认同而得到满足的共同信念。社会学上的“社会资本”概念描述的就是这种情感带来的互动关系和社交网络所具有的内在价值。社区价值就是同一社区内的社会资本在财产上的体现。

生活在一个具有较强凝聚力和互动关系的社区中的居民, 往往会放弃那些可以改善他们居住条件的搬迁机会。其原因正是迁离社区所导致的社区价值的损失超过了物质条件的改善所带来的收益。征收将造成社区居民的强制搬迁, 在大多数情况下, 原有的互动网络将在搬迁后被打破, 财产的社区价值随着社区的解体而消失。西方社会大规模城市改造运动时期的历史已经反复证明了这一点。

高社区价值对征收造成的困难体现在两个方面:首先, 由于认同目前所居住的社区, 被征收者不愿意以公平市场价格作为补偿标准;其次, 由于被征收者之间存在互动网络, 他们更容易组织起来采取集体行动来反对征收。这种有组织的反抗比单个被征收者的反抗要有效得多。V6≥0。

2.2 征收事件对房屋价值的影响

V7——征收项目对房价的影响

征收的目的往往是为了公共利益需要, 改变城市的形象、提升居民住房水平、改善区域的基础设施建设、提高区域经济活力和土地利用集约度等。对国有土地上房屋的征收, 一种情况是旧城改造, 将原有的危旧住区改造为新型社区或者利用区位优势建造商业中心。无论是住区的再建还是将土地用途从价值较低的利用方式转变为价值较高的利用方式都将导致土地的增值。这种增值来自于资本有机构成的增加和土地利用集约度的提高。此时V7>0。另一种情况是将房屋征收用于基础设施建设, 比如地铁的修建、高架桥的修建。如果基础设施建设对区位带来的是正的效应, 比如改善了交通条件, 提升了区位价值, 那么V7>0, 如果是负的效应, 比如造成了噪声污染和交通拥堵, 那么V7<0。

OC——被征收者机会成本

在自由市场中, 房屋从低价值认知的人转移到高价值认知的人手中。当房屋未遇到征收的情况下, 房屋所有权人就有获得这种溢价的可能。征收是对被征收人未来可能获得这种供应者剩余权利的剥夺。比如一套房产公开市场价格是120万元, 房产所有权人的主观价值是150万元。假定对此区域发展持乐观态度的人认为该房产价值是200万元, 并且会尽其所能获得该房产并得到其剩余。因此, 成交价将会在150万元到200万元之间, 这取决于双方的讨价还价水平。总之, 房屋所有权人会有机会在此交易产生的剩余中获得一杯羹。这就是房屋被征收后的被征收者的机会成本。OC≥0。

T——交易成本

征收的交易成本是征收双方为达成协议并完成征收所花费的开支。交易成本可以分为两部分, GT是征收者 (政府) 承担的交易成本, WT是被征收者承担的交易成本。具体来说, 征收的交易成本包括:征收者在选择用地和现场勘查、评估被征收房产价值、履行告知义务和听证义务、支付补偿等一系列程序中所花费的成本, 被征收者寻找新的住址或经营场所并实施搬迁的费用, 双方为了达成一致意见而付出的谈判成本, 发生诉讼时的诉讼成本, 发生抗争时被征收者的抗交易成本。T>0。

通过以上梳理, 将征收所涉及到的价值用图1进行总结。本文认为除了征收者交易成本 (GT) 外, 其他涉及到的价值和成本都是被征收者会面对的损失, 都需要进行补偿。因此, 完全补偿的价值构成是V1+V2+V3+V4+V5+V6+V7+OC+WT。

3 市价补偿之于完全补偿的不完全性——《新条例》补偿原则评析

美国宪法第五修正案规定了公正补偿 (just compensation) 的原则。所谓公正补偿就是按照公平市场价值 (fair market value) 作为补偿依据, 以“最高最佳使用” (highest and best use) 为原则。多数国家选择市价补偿作为征收补偿的基本依据。在我国, 《新条例》已经明确了市价补偿原则, 但是与完全补偿相比较距离尚远。

3.1 完全补偿原则在《新条例》中的体现

3.1.1 从重置成本补偿到市价补偿, 是公权力对私权利的尊重

从1991年的按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算 (《城市房屋拆迁管理条例》第20条) 到2001年市场评估价和政府指导价的双轨制 (《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条:市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格, 至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第14条:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况进行) , 再到《新条例》规定“对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。我国国有土地房屋征收补偿估价中市场比较法已经成为补偿评估的首选办法。从重置成本法到市场比较法为估价办法的市价补偿, 反映了政府对私权利的尊重。

首先, 相对于重置成本法, 市场比较法的估价结果更贴近实际。由于成本对于市场变化的感知较为间接, 因此重置成本法不能及时反映房屋的价格水平。市场比较法以发达的市场体系为前提, 与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正, 因此更具时点性, 是当前供需和未来预期的直接反映。

其次, 相对于重置成本法, 市场比较法对被征收人的重置能力进行了考虑。重置成本法和市场比较法中建筑物的成新率对估价结果影响程度不同:以一个八成新的待征收房屋为例, 用房地分开的成本法估算, 建筑物价值需要扣除20%折旧。用市场比较法估算, 折旧部分权重只占因素系数修正的8%~10%。这20%的折旧对最终估价结果的影响可能只有1.6%~2%。在旧城改造中, 征收对象往往是危旧房, 如果用重置成本法进行补偿估价, 去除折旧后补偿金额根本不足以被征收人购买类似地段的新房, 或者被征收人不得不被迫安置到其他偏远地区, 进而影响家庭成员的上班、上学等。而使用市场比较法进行的补偿估价, 折旧对补偿金额的最终影响就会小很多。

3.1.2 以征收公告之日为估价时点, 使得土地使用权价值得到基本显化

我国城市房屋产权包括土地使用权和房屋所有权, 其价值也由这两部分构成。随着土地有偿使用的市场化进程加快, 土地使用权价值已经远远高于房屋所有权价值。从法理上说, 城市房屋征收的实质是国家以土地所有权人的身份收回土地使用权。因此, 目前城市房屋征收给被征收人的补偿关键是对土地使用权的补偿。因为离开了土地的房屋, 也就剩下木头和砖头, 没有多少价值。另外, 城市房屋拆迁的唯一目的是为了取得被拆迁房屋的土地使用权, 而不是房屋的所有权。

在以往的实际操作中, 重置成本法中的地价成本一般都参考基准地价或所谓土地区位价格来调整区位因素对地价的影响, 这两种价格在现实的土地市场上是不存在的, 没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。即使后来实行政府指导价和公开市场价格的双轨制, 政府在土地管理活动中的双重身份使得偏离市场价值的政府指导价成为制定补偿标准的主导方式。用市场比较法评估得出的房地产价格反映了评估时点在公开市场上的土地使用权价格, 具有时点性、区位性。

3.1.3 就近安置使被征收人得以分享土地发展权

土地征收过程中对于土地发展权的补偿成为近年来理论探讨和实践尝试的热点。土地发展权包括:土地原有用途或性质发生改变而带来的权利;土地利用强度改变而获得的权利。由于土地发展权是基于土地所有权权利束的一部分, 鲜有学者涉及土地使用权人对土地溢价是否该享有的探讨。

在我国, 房屋征收行为本身不产生利益, 但基于征收行为之后由于土地用途性质改变、利用强度改变和对土地的再投入会产生增值收益。这部分增值收益被地方政府以土地出让金的形式和开发商超额利润的形式被分配。然而, 土地不论是作为生产资料还是生活资料, 原土地使用者都参与了价值的创造过程。因此作为土地增值过程中一个重要组成部分, 原土地使用权人理应享有土地增值的部分收益。

按照目前的房屋征收补偿办法, 被征收人常常被迫提前交还土地使用权, 尽管在征收过程中得到了部分土地使用权补偿, 但却因为土地使用权的提前回收失去了这块土地的未来增值收益, 这对于被征收人来说是不公平的。《新条例》中关于必须提供就地或就近安置的要求, 相当于保留了被征收人对被征收土地未来增值溢价的享有权。改变了以往被征收人被迫搬迁到较偏远地区或者拿着补偿金在周边找不到房屋的状况, 是补偿办法的一大进步。虽然土地溢价补偿没有得到显化, 但就地或就近安置方案给被征收人提供了一个享有土地溢价的机会。

3.2《新条例》市价补偿原则的不完全性

所谓市价补偿, 其前提是存在着良好的市场条件并以此作为交易的基础。通常而言, 达成公平市场交易价格必须满足几个条件: (1) 市场是开放的; (2) 获取信息的成本不会太高; (3) 经过合理的等待时间以便潜在的买家能发现该财产; (4) 交易双方自愿达成协议。

深入分析征收补偿价格的形成机制不难发现, 征收过程是强制交易行为, 不存在价格形成的公正的市场条件。换句话说, 在征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”。其原因在于: (1) 房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间, “开放”的市场并不存在; (2) 征收人与被征收人之间处于不平等地位, 与一般市场主体之间的自愿交易相比, 房屋征收所体现的是一种强制交易行为, 征收主体是政府, 被征收人处于弱势地位; (3) 从时间上看, 征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制, 不能用时间去检验征收价格是否合理。

《新条例》中的征地补偿基本遵循了以市价补偿为基础。市价补偿的不完整性直接影响到《新条例》相关制度实施的有效性, 其局限在于:

首先, 市场价格是客观价值, 不能涵盖被征收者的主观价值 (V5+V6) 。市场价格是一种客观的非人格化的价格 (V1+V2+V3+V4) , 客观的市场价格不能完全包含被征收者个人对财产的主观偏爱 (V5+V6) 。因为, 如果市场价格高于主观价格时, 房屋所有权人早已出售了该房屋。因此, 当被征收者对被征收财产的消费者剩余和社区价值评价较高时, 如果仅以此评估价格作为补偿标准, 势必造成被征收者的损失, 而不能完全弥补这种特别牺牲。

其次, 房屋征收补偿的估价时点在征收决定公告之日, 不能反映房屋征收导致的价值变化 (V7) 。在旧城改造或者基础设施建设大力推进的时代, 城市房价也在日新月异地变化。对被征收房屋的估价定格在征收决定公告之日, 一方面否认了被征收者享受征收带来溢价的权利。另一方面由于对未来改造规划信息的释放, 人们会对区域内房价产生乐观的预期从而推动房价在短期内的快速增长。因此, 从发布公告到得到补偿期间, 被征收者拿到的补偿款已经无法在周边买到类似房屋。

再次, 强制交易下的市价补偿, 是对被征收者未来可能获得权利 (OC) 的剥夺。国有土地上房屋征收, 主要是对土地使用权的回收。土地使用权作为一种用益物权, 享有占有、使用、收益的排他性的权利。70年的国有土地使用权, 就赋予了土地使用权人70年的收益权。政府的强制征收行为, 就是剥夺了被征收人的占有、使用、收益权利, 所谓市价补偿, 只是对剩余土地使用权的一次性买断和补偿, 但被征收者也许并不同意出售自己的土地使用权, 因为房价上涨的预期, 使得被征收者未来获得额外利润的机会较大。

最后, 市场价格相同的房屋不一定具有相同效用。征收行为让被征收人背负的主观价值损失通过相等价格的替代品来弥补。Knetsch (1979) 用红酒与房地产对比, 他说, 如果政府因为某种原因征收了一瓶不列颠哥伦比亚酒, 并以市场价格补偿给了酒的主人, 除了造成一些琐碎和不便之外, 没有造成福利的损失。但是房屋的价格取决于区域、面积、风格、户型、邻里关系等特征以及消费者对这些特征组合的偏好, 在市场上不可能购买到完全相同的房屋, 以取代原先房屋给所有者带来的效用。由于房地产的异质性, 世界上没有两套完全相同的房屋。两套价格相等的房子, 对于被征收人来说不一定具有相等的价值。并且房屋主人对房屋的情感依附会随着居住年限的增加而提高。

因此, 征收本身就是一种剥夺。首先它剥夺了财产参与公平市场交易的机会, 其次, 即使得到完全补偿, 也未必能弥补原有房屋的效用。而《新条例》规定的补偿价格“不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”和补偿价格包括“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”反映的只是房屋客观价值和部分交易成本 (V1+V2+V3+V4+WT) , 并未将被征收者的主观价值予以补偿 (V5+V6) , 也未对征收这种强制交易导致的权利剥夺进行补偿 (OC) 。《新条例》中对就地就近安置的强制要求, 提供了土地溢价的分享机会, 但是, 对于需要货币补偿的被征收人来说, 征收导致的价值变化 (V7) 没有反映到补偿额中。

4 结论

从历史沿革来看, 我国的国有土地上房屋征收补偿制度有很大进步。但是由于市价补偿不能对征收人进行完全补偿, 因此无论是对土地资源的分配效率、社会最大福利的实现还是财产权的公平保障, 都有负面影响。完全补偿原则之所以无法从理想变为现实, 最重要的原因是它缺乏实际操作的可能性。决定房屋对被征收者的主观价值是困难的, 因为通常难以确认被征收者对其财产赋予价值的理由, 因而难以鉴别真实的主观价值和为了讨价还价而采用的拖延刁难策略。决定征收导致的溢价分成也是困难的:因为难以确认征收导致溢价中哪些是因为城市建设所致, 是归公的;哪些是因为房屋所有权人对土地投入资本、人力、技术所致, 是归私的。虽然走向完全补偿的道路有技术上的困难, 有制度建设上的困难, 但是我们不能因此而放弃对完全补偿之路的探索。结合本文的论述, 我们可以从以下方面进行改善现实困境的努力:

其一, 建立合理的产权制度以明确界定土地使用权权能, 以及在土地使用中获益、受损的边界和补偿原则。

其二, 从土地出让收益中建立城市建设特别牺牲基金, 拿出一定比例补偿因拆迁导致的主观损失、未来可能获利损失和分享土地溢价收益的权利。

其三, 估价时点应该选择在补偿时点, 以避免因征收公告发布造成的区域房价上升导致的补偿不公。

其四, 建立平等、民主的协商机制。虽然征收行为是一种强制交易行为, 征收双方地位不平等, 没有形成市场价格的条件。但是如果政府能创建一种平等、民主的协商机制, 使得被征收人在征收过程中有知情权、参与权, 补偿价格就能够通过协商谈判接近主观价值, 也会减少因纠纷而起的交易成本。

摘要：在房屋征收过程中, 完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则, 将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理, 其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿, 并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿, 也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。

3.关于房屋补偿款的申请 篇三

关键词：土地征收；管理制度；工作建议

一、经验总结

（一）要坚持严格的审批制度。为了防止徇私舞弊，违规操作的现象发生，坚持三级审核制度，即：房屋现状锁定由所在居委会干部、有关部门、项目点业务人员和负责人集体会审后报征收中心审核按程序通过后作为房屋征收和结算依据；资金支付由居委会、项目点业务人员和负责人、征收中心共5人以上审签后通过银行直转到被征收人帐户。

（二）实行单位、部门挂包制。政府组织实施的项目，涉及人数多，户数广，面积大的，一般组建攻坚团队，发挥大兵团作战的方针，同时把任务按照被征收人的情况、分解到相关的部门，进行任务分解，缓解压力，逐层消化矛盾。

（三）旧城改造推行“模拟征收”。按照两个“三分之二”原则，实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿，达到两个“三分之二”，即房屋所有权面积超过三分之二且总户数超过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围。

（四）推行货币化安置。大胆探索货币化安置政策。根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》和《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》等相关规定，结合棚户区改造情况，对被搬迁房屋实行货币化安置。被搬迁人选择货币化安置的，在县城规划区内已取得商品房预售许可证的商品房开发楼盘中现有房源选择购房安置。

二、存在的问题

（一）政策要素配套不齐。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，我市至还没出台相关配套法规，各县、区补偿都是参照其市场行为制定补偿标准，不具有权威性和法律性，加之集体土地上征收参照《土地管理法》的标准进行补偿，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》失去连贯性，政策的不统一，在执行政策的过程中，我们只能“摸着石头过河、拆东补西”，由此给被征收人提供了“欲望空间”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依据上有过于“绝对”的地方。如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。第十四条，征收已经登记的房屋，其性质和建筑面积以房屋权属证书或者房屋登记薄的记载为准，作为征收补偿的依据。但在实际工作中，由于过去房屋权属登记部门管理体制的不完善，产权证书登记的与实物不相符的将如何处理？如房屋产权证上登记的房屋用途是住宅，而实际修建的房屋现状是经营性用房。

（三）违法、违规建筑等行为缺乏制约手段和强制措施，实际工作中房屋认定和处置上非常棘手。征收实施单位无权认定该类建筑是否是违法、违规建筑，比如未经规划批准私自搭建的彩钢棚、树脂瓦等其他临时性建筑，在处理过程中没有，统一的标准和强制措施。我县的一般做法：如有全封闭维护结构，装修且正在居住，视其装修程度按其面积5-8折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修且居住视其装修程度按其面积3-5折计算房屋面积；如有半封闭机构，装修未居住按附属物补偿标准补偿。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏准确定性。在国有土地上进行征收补偿的项目中涉及到集体土地的，其政策补偿依据不一致，补偿标准不一样。被征收人有的要求按国有土地上的补偿标准进行补偿，有的要求按集体土地上的补偿标准进行补偿，很难统一。我县的一般做法：因地制宜制定，根据两种不同的补偿标准与被征收人进行算账，按照“就搞不就低”的原则，哪一种方式对被征收利益更大，我们就采取哪种方式。

在房屋征收工作中出现“住改商”的现象也非常普遍，即房屋产权证上记载的是住宅，而實际在按经营性用房使用。如此类情形也按照条例的进行补偿，显得有失公平。我县的一般做法：根据“住改商”的具体情形如该经营行为有合法的工商营业执照、有连续完税凭证且正在经营的，给予其原住宅房屋评估价20%——30%一次性经营补贴；如该经营行为没有合法的工商营业执照、连续完税凭证，但正在经营的给予其原住宅房屋评估价10%——20%一次性经营补贴；如没有合法的工商营业执照、连续完税凭证且已没有经营的，只按照附属物作装饰装修补偿。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的问题。在与被征收人进行产权调换结算时，如产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分以产权调换房屋的期房价进行结算；如原征收面积超过产权调换房屋面积，超出部分以被征收房屋的评估价进行结算；评估价与安置房评估价之间存在的差价，被征收人不予接受；被征收人欲望绝大多数高于拟定的房屋征收标准。我县的一般做法：实行产权调换的，产权调换房屋面积超过原征收面积，超出部分在5——10平米内按照产权调换房屋的成本价进行结算；超出部分在10平米上，再超的面积按照产权调换房屋的期房价进行结算。

（六）工作经费保障上的问题。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。我县征收补偿工作经费未纳入财政预算管理；也未出台房屋征收补偿工作经费管理规范性文件。

三、工作建议

（一）对房屋性质和实际使用用途不一致的处理建议：由房屋征收部门组织国土、住建、房管等相关部门进行核实确认，并出具核实认定通知书，通知征收实施单位进行相应业务处理。

（二）对违法违章及临时性建筑的处理建议：由房屋征收部门组织规划、国土、房管、综合执法大队等相关部门成立“违法、违规建筑认定小组”对其违法违规建筑作出认定和处理。

4.关于要求补偿房屋征收差价的报告 篇四

洛王东路项目部：

本人邵万兴47号、吴曼23号，其所有的位于岳阳楼区洛王社区桃花山组的房屋于2013年7月因修建洛王东路被征收拆迁。因本人的房屋是第一栋被征收的，本人多次向负责征收的工作人员表示担心遭遇不公正对待，为消除本人的疑虑，当时参与本人房屋征收补偿谈判的项目部多位负责人明确承诺，本人房屋的补偿价格与其他同因修建洛王东路被征收房屋的住户的补偿价格不分时间先后不会有任何区别。出于对政府及其相关负责人的信任，本人打消了此前的顾虑，与项目部签订了补偿协议。当时，洛王东路项目部对本人房屋的住房部分按第一层1880元/㎡，第二层以上为1280元/㎡的价格予以补偿，补偿均价仅1580元/㎡。签订补偿协议之时，项目部的负责人表态，本人房屋征收补偿价格是根据相关法律规定计算的，与其他住户绝无二致，本人不疑有他。此后，本人得知的事实真相却是，晚于本人房屋被拆，同因修路洛王东路而征收的其他住户的房屋补偿均价达2500元/㎡，极个别住户的房屋补偿均价甚至高于2500元/㎡。（本人与谭革飞、刘石松、郭建光仅一墙之隔，每户相距不到一米，甚至还有已经签了协议房屋没拆的又找理由让项目部补偿了几十万元），补偿价格我就不多讲了。即便是没有办理任何手续的临街一层住房均按4000多元/㎡的铺面征收标准予以补偿。本人一直无正式工作，原以为会得到一个公平合理的征收补偿款。政府既然践行“民本岳阳”的执政理念，当段做到言而有信，以彰显政府的公信力。

本人强烈要求：洛王东路项目部不但须对本人被征收房屋前述尚未给付的征收补偿款一分不少的予以补齐，还须给个令人信服的说法。

特此报告！

报告人：

5.关于房屋补偿款的申请 篇五

XX区人民政府、XXX棚户区改造项目指挥部：

我是原XX公司（前身为XXXXX厂）改制职工XXX（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX），1987年12月单位分配我一套住房（建筑面积为68.08㎡）并配有非住宅正式建筑面积6㎡。从1998年开始，单位福利房全部纳入房改，当时政府鼓励职工购买全部产权，办理私有房屋产权证。本人因家庭生活负担过重，在预交了800元购房款（本人交款收据遗失，单位档案室、房改办曾一度失火烧了很多资料，现已无从找出交款存根）后，又由于家庭矛盾激化，加之XXXXXX厂改制后由我担任XXXX公司的主要领导职务，公务的繁忙，婚姻的不幸，使我心力交瘁，一时忽视了房改房购房款的补交，导致住到现在也尚末办理好产权过户手续。2003年XXXX公司实施破产改制后，原房改房档案一并移交到区改制办及区财政局等相关部门。其间，我也曾积极主动试图办理产权手续，但终因种种原因，至今末果。如今政府为了切实改善和提高城市中低收入居民的居住条件，正对本住宅区域进行棚户区改造，目前房屋征收补偿协议的签订已接近尾声，为了更好的支持和推进棚改项目进程，本人请求政府同意按房改房相关政策缴纳购房款补办有关手续后，按棚改房屋征收给予我补偿。

特此报告，请求批准为感！

报告人： 联系电话：

6.关于房屋补偿款的申请 篇六

沪房地资拆[2006]357号

各区县房地局，市建设用地事务中心：

现就本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题通知如下：

一、房屋拆迁补偿安置政策的适用问题

征收集体土地中，具备下列条件的房屋拆迁项目，补偿安置应当适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》：

（一）1992年11月1日前已批准征地；

（二）原生产队建制已撤销，原农民已转为城市居民；

（三）该范围内原农民居住水平明显低于《上海市农村个人住房建设管理办法》（以下简称农村建房办法）规定的建房标准。

除上款规定以外已批准征地，尚未进行房屋拆迁的项目，以及在国有土地上按照农村建房办法标准批准建造的农民住房，拆迁时应当适用《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称13号文），并可按照本通知第二条规定进行面积认定。

二、关于适用13号文补偿安置的房屋面积的认定

（一）房屋拆迁中补偿安置面积的认定应按照13号文第五条规定执行。

（二）征地公告公布时，已取得建房批文新房尚未建造或尚未建造完毕的，补偿标准按照《关于〈上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》第八、第九条执行。

（三）征地公告公布前，符合本市农村个人住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可给予“土地使用权基价”和“价格补贴”的补偿，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村个人住房建设标准，且不作分户计算。

前款的补偿，应由具备条件的家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村个人住房建设标准进行审核，并在征地拆迁范围内公示，公示不得少于7天。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。

（四）虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村个人住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不补偿土地使用权基价和价格补贴：

1、在批准建房时，超过本市农村个人住房建设标准审批的；

2、在批准建房时，只批准房屋建筑面积占地，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

三、关于利用居住房屋从事生产经营活动的停产停业损失补偿问题

被拆迁的宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在征地公告公布前已办理了工商营业执照的，拆迁时可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

四、本文下发之日尚未实施拆迁的基地，适用本通知。

上海市房屋土地资源管理局

7.房屋拆迁与补偿的物权法保护 篇七

关键词：房屋拆迁,公共利益,征收

近些年, 各地大型征地项目风起云涌, “商业街”、“高尔夫俱乐部”等项目, 都高举“公共利益”的大旗畅快进行着, 其中为搞项目开发征地而引起的纠纷日益频繁。但何谓公共利益, 我国相关法律至今没有进行明确界定。直至2007年“重庆钉子户”事件将房屋拆迁中对私权利保护和公共利益之界定的矛盾推到全国人民面前, 才引起学术界的高度关注。

一、房屋拆迁与征收

随着市场经济蓬勃发展, 很多城市进入了快速扩张阶段, 各种商业化或者公益化的项目名目繁多, 使得相应的房屋拆迁与补偿矛盾成为全国各界关注的焦点。《物权法》通过立法已经首要明确了私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯的原则, 只承认为了公共利益的需要, 可以对民事主体的不动产和动产进行征收, 并给予相应的补偿。因此, 平衡民事主体的合法物权得到充分保护和为了公共利益对财产进行征收是我们需要迫切解决的问题。

“重庆钉子户”到底是捍卫权利的“英雄”还是滥用权利的“刁民”, 至今仍众说纷纭。其中关键还得了解我国应该确立什么样的征收制度。所谓征收就是指国家为了公共利益的需要, 而利用公权力强制性地将集体或私人所有的财产征归国有, 或者对集体或私人财产权施加某种限制。征收其实就是国家对个人所有权进行限制的典型表现, 国家兼具公权力主体和财产权主体的双重身份。因此, 国家作为所有者有其特殊性, 它可以不依市场价格进行买卖, 而是出于公共目的强制当事人出卖其财产。通常, 私人财产所有者不能像拒绝私人买主一样拒绝政府, 也不能坚持按照市场价格支付补偿, 或是补偿他对财产效用的主观评价。

征收的权力如此之大, 所以我们应该严格限制它的适用, 《物权法》只明确了在公共利益的需求下才能进行征收。因此征收具有以下特性:征收的主体是国家, 只有国家才能利用公共权力对集体或私人财产进行干预, 甚至将其强制性地移转给国家。除国家之外, 任何组织和个人都不享有公共权力, 因而也不享有征收权。另一方面, 征收的对象是集体或私有财产。被征收财产的范围, 除物权法上规定的动产、不动产之外, 还包括物权法没有规定的其他财产。从世界各国法律规定来看, 即使是在对私有财产的保护非常全面和完备的国家, 也认为私有财产权并不是绝对不受限制的权利。国家出于公共利益的需要, 可以对私有财产进行征收。所以, 征收制度是各国法律普遍认可的制度。各国法律都规定基于法律规定、正当程序和公共利益的需要, 可以对私人财产予以征收、征用。鉴于征收是对个人财产权的重大限制, 征收行为的实施与个人财产利益关系巨大, 其将导致个人财产权被限制, 甚至剥夺。所以, 为了强化对个人财产权的保护, 各国法律大多是在宪法和物权法中对征收制度作出规定的。

二、我国城市房屋拆迁之物权法立法现状

我国现行宪法第13条明确规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”我国物权法依据宪法, 通过三个条文对征收制度作出了进一步的规定。第42条规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第121条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权依照本法第42、44条的规定获得相应补偿。”第132条规定:“承包地被征收的, 土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。”我国物权法关于征收制度的规定不仅落实和完善了宪法的规定, 而且建立了有关征收制度的基本规则。物权法关于征收制度的规定具有如下几个特点:

1. 以基本法的形式明确了征收的条件

根据物权法的规定, 征收必须符合以下几项基本条件, 即出于公共利益的需要、依照法律规定的权限和程序、征收对象必须合法、征收后应依法给予补偿。

2. 明确了征收制度适用的范围

物权法有关征收制度的规定, 不仅适用于所有权, 而且适用于用益物权。但物权法所规定的征收, 只限于将集体或私人所有权移转为国家所有的情况, 并不包含限制集体或私人所有权的处分权限这一含义。在实践中, 如果仅仅只是对所有权作出限制, 就不能构成征收。正是因为征收导致财产所有权的移转, 所以其为所有权取得的方式之一。国家不必要征得被征收人的同意即可取得所有权, 且可以令原物的其他负担消灭, 从这个意义上说, 征收可以被认为是一种原始取得所有权的方式。

3. 对征收后的补偿规则作了具体的、可操作性强的规定

一般认为, 现代财产权宪法保障规范体系中的三层结构, 即宣告财产权不可侵犯条款、对财产权的限制条款、对财产权征收征用后的补偿条款。这三方面内容是相辅相成、缺一不可的。在征收制度中, 建立完善的补偿制度尤为重要。我国物权法不仅规定了征收集体土地的补偿, 而且规定了单位个人的住宅及其他不动产的补偿, 这些关于补偿的规定都比较详细。

4. 严格区别了征收、征用的概念

在关于所有权的一般规定中, 物权法不仅规定了征收制度, 还规定了征用制度。所谓征用, 就是国家为了公共利益, 在紧急情况下强制性地使用公民的私有财产。物权法第43条规定:“因抢险、救灾等紧急需要, 依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后, 应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损灭失的, 应当给予补偿。”尽管征收和征用在内涵上有一定关联, 但物权法区分了征收和征用的概念。

(1) 是否出于紧急需要。物权法强调征用必须是基于救灾、抢险等紧急需要。换言之, 征用一般是在紧急状态下迫不得已才被采用的, 紧急状况主要指公共事务、军事、民事的重大紧急需求等。而征收则不以紧急状态的存在为其适用的前提, 即使不存在紧急状态, 出于公共利益的需要也可以征收。

(2) 适用对象不同。征收主要适用于不动产, 依照物权法的规定, 征收针对的对象是“集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。征用既适用于不动产, 也适用于动产, 所以物权法规定, 征用适用于“单位、个人的动产和不动产”。因为绝大多数动产都具有可替代性, 可以在市场上购买到, 所以实践中征用的对象大多也是不动产。例如, 紧急情况下征用他人的土地堆放防空器材, 或在非典时期征用他人房屋以隔离病人。

(3) 是否移转所有权不同。一般来说, 征收要强制移转所有权, 而且导致所有权永久性地移转, 所以征收是国家对私人所有权所采取的具体而特别的干预。但征用的目的只在获得使用权。在征用的情况下, 因为所有权没移转, 如果标的物没有毁损灭失, 就应当返还原物;而在征收的情况下, 不存在返还的问题。由于征收要发生所有权的移转, 所以征收的程序比征用更为严格。

(4) 在补偿方面, 物权法规定任何征收都要给予补偿, 而且必须依法补偿。但是在征用财产使用完毕后, 首先应当将征用财产返还给被征用人。比如征用了他人的房屋的, 应当尽快腾空房屋, 返还给被征用人。关于征用的补偿, 物权法只是规定应当给予补偿, 究竟如何补偿, 可以由双方协商确定。另一方面, 尽管征收在性质上不同于买卖, 且征收也不以完全补偿为前提, 但由于征收要移转所有权, 征收应当考虑市场价格。征用一般不移转所有权, 而只是使用财产, 因而主要是对物本身的损害给予补偿, 不包括相关的利益。由于征收是所有权的移转, 对被征收人造成的损失更大, 对其作出的补偿也相应地更高一些。物权法关于征收制度的规定, 对充分保护公民、法人的财产, 维护被征收人的合法权益具有十分重要的意义。鉴于实践中已经出现了不少征收补偿方面的纠纷, 因此需要通过物权法的规定为司法裁判提供法律依据。物权法作为我国法律体系中的基本法律, 已经确立了征收制度的基本框架, 行政法规、规章以及司法解释只能够在其框架内加以细化规定, 而不能违反物权法关于征收制度的基本精神。

因此, 我国物权法通过规定明确了我国征收法律制度, 但该法强调征收的前提条件是为了公共利益, 公共利益如何界定, 物权法并未明确。笔者认为, 只有对公共利益进行探讨分析, 才能真正贯彻征收法律制度。

三、公共利益之界定

何谓公共利益?我国现行宪法第13条财产权保护条款虽然确立了财产保护制度, 仍然没有在制度性的层面上充分界定“公共利益”和“补偿”的原则性概念。尤其是其中的“公共利益”概念, 仍被普遍认为具有“模糊性”的属性, 使得在现行法律框架之内, 认定“公共利益”的标准、程序等具体制度迄今尚未实现, 而与之相关的司法判决也未曾给出过明晰的裁量标准。已经通过并生效的《物权法》在第四章第42条对“公共利益”仍然采取模糊处理方式, 使得公共利益的内涵与边界持续处于混沌的状态之中。这样很容易导致在征收行为中, 尤其是像“重庆钉子户”事件这样的与公民的财产利益密切相关的房屋拆迁之中, 频频出现对抗升级的热点。

事实上, 自物权法公开征求意见以来, 围绕“公共利益”的界定就有两种意见, 一种意见主张为了防止有关部门权力的滥用, 维护被拆迁群众的合法权利, 有必要对“公共利益”进行清晰的界定, 比如在全国人大常委会进行的《物权法》第五次审议中, 王涛委员说, “依照法律规定, 公共利益的需要, 是征收集体所有的土地的一个理由, 关系到集体所有土地征收的问题。因此, 本法 (《物权法》) 中必须加以严格规定, 严格界定, 以保护土地, 保护农民的利益, 严防土地流失”。一种意见认为, 主张为“公共利益”做出明细标准的意见, 初衷是非常好的, 但是现实生活的具体情况是纷繁复杂的, 从所有的情况中抽象概括出一个“公共利益”的具体界限, 在技术上是很难达到的, 而且这也不是物权法的主要任务。其中王利明学者认为公共利益具有宽泛性、发展性、不确定性等特殊性质, 只能用抽象的概念去表述公共利益, 没法采用正面界定和反面排除的方法规定公共利益的内涵。

笔者认为, 我国目前从宪法到物权法, 公共利益是我国当前征用土地、收回国有土地使用权的前提条件, 也是判断政府征地、收回土地使用权行为合法性和正当性的唯一标准, 因而, 也是房屋拆迁的目的性标准。然而, 法律对于何为公共利益缺乏明确具体的规定, 导致对公共利益的理解不一致而滥用自由裁量权。作为城市房屋拆迁具体依据的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》对公共利益只字未提, 进而使上位法关于公共利益的规定在具体的房屋拆迁中形同虚设。法律法规的模糊与阙如, 导致了实践中大量的拆迁没有正当性标准, 野蛮拆迁、暴力拆迁、违法拆迁不断出现。因此, 在法律规制中, 应该对公共利益进行具体地表述来明确房屋拆迁的标准, 最终公平地保护私人财产的所有权。

1. 公共利益的效力层级

何谓公共利益?不同国家, 不同阶段, 各有不同的理解;同一国家, 同一阶级在不同历史时期也会有理解上的差异。“公益概念的最大特色, 即表现为其内容的不确定性, 亦是公益的受益人及利益的抽象性。”由于法律缺乏对公共利益的严格界定, 导致行政机关权力的滥用, 侵害了公民、法人的利益。在房屋的征收、征用、强制拆迁等方面出现的大量的恶劣案例, 显现出某些行政机关和社会组织假借“公共利益”之名而行损害民众利益之实, 严重影响了政府形象。因此, 笔者认为界定拆迁中的公共利益的范围十分必要。不同性质的建设拆迁所代表的社会公共利益的效力是不同的, 这产生了公共利益的层次性问题, 按建设项目本身的效力分类, 可以将拆迁的公共利益分为三个层次:

(1) 高层次的公共利益, 是指用国家预算拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁的利益层次, 通常表现为国家重点建设工程用地, 大型机场、长江三峡水利枢纽、南水北调工程、军事用地等工程建设用地。

(2) 中层次的公共利益, 是指地方用国家预算内机动财力安排的基本建设、固定资产投资项目的拆迁具有的利益层次。通常表现为地方安排的重点建设项目。

(3) 低层次的公共利益, 是指各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行借款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地, 以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。

其中, 低层次的公共利益的效力必须服从和服务于高层次的公共利益, 相同层次的公共利益具有相同的效力等级, 即同等层次的公共利益的房屋拆迁用地效力相同, 不能彼此抵消效力, 应该由提出拆迁申请时间在先的单位取得该片地的拆迁权, 公共利益的层次越高, 其房屋拆迁的效力越强, 反之亦反。

2. 判断公共利益的标准

什么样的公共利益才是真正的公共利益?概括国内外理论界与实物界的共识与经验, 笔者认为, 要最终确认公共利益, 就应当坚持两个标准:形式性标准和实质性标准。形式性标准是指确认公共利益所必经的程序。具体而言应当包括以下两条标准:第一, 透明度标准。因公共利益目的和本质上具有正当性, 是对事物的全局性和可持续性的考量所作的选择, 所以在制度设计时多是公开进行的, 不回避相对人的必要参与和知情, 不秘密进行或暗箱操作。第二, 法定标准。即公共利益必须是由法律明确规定的, 而且只有在法定条件下, 才可出于公共利益的需要依法对公民的基本权利加以限制。但法定的公共利益不等同于法律明确规定的利益, 也包括法律原则的规定。虽然我国目前的法律法规对于公共利益都没有做出明确的规定, 但可以肯定的是, 从相对人对于公共权力行使标准的判定上, 合法性应当是其底线。实质性标准是从内容上判断某一利益是否为公共利益的标准。具体包括:第一, 公共受益性的标准。公共利益的受益范围一般是不特定多数的受益人。根据近现代民主制度“少数服从多数”的原则, 公共利益应当代表多数人的利益。纵观各国立法和行政实务, 许多国家对于公共利益之“公共性”的理解都日益宽泛, 凡国家建设需要、符合一般性社会利益的事业, 都被认为具有公共性, 例如国民健康、教育、公共设施、公共交通、公共福利、文物保护等公共事业。第二, 合理性标准。现代行政法面临的一个核心问题是如何将国家权力的行使保持在适度、必要的限度之内, 特别是在法律给执法者留有相当的自由空间时, 如何保证裁量是适度的。

房屋拆迁权的核心在于它的强制力, 由于这项权利的行使以国家权力作为后盾并涉及公民房屋所有权的保护, 因此应确保拆迁权的合法性, 而衡量其合法性的唯一标准, 只能是“社会公共利益”。哈耶克说过:“哪里没有财产权, 哪里就没有正义。”可以说《物权法》的出台, 为民众提供了通往正义的一条便捷之路。

参考文献

8.关于房屋补偿款的申请 篇八

2015年6月，杨某才后建的房屋被拆迁，杨某才获得房屋拆迁和宅基地补偿款36万元。2015年9月，杨某荣从外地返家，得知父母遗留的房屋被拆迁，便向杨某才提出分割拆迁补偿款的要求。杨某才不同意，杨某荣遂诉至法院。

法院审理认为，杨某与代某遗留的房屋已于2004年灭失，依附于该遗产房屋的宅基地使用权也随之灭失。2015年6月，杨某才所获房屋拆迁补偿款和宅基地补偿款36万元，不是对杨某与代某的遗留房屋的补偿，而是对杨某才新建的房屋以及因新建房屋取得的宅基地使用权的补偿。因此，杨某荣无权请求分割该补偿款36万元，故判决驳回其诉讼请求。

【点评】

1.宅基地使用权不可以继承，遗产房屋被拆除后，该房屋所依附的宅基地使用权也随之灭失。

我国《继承法》第三条规定：“公民死亡时遗留的合法财产属于遗产，可被继承。”农村宅基地上的房屋作为公民的合法财产可被继承，同时根据我国《物权法》第一百四十七条规定的“地随房走”原则，其占地范围内的宅基地使用权可以由房屋继承人继续使用。但我国农村宅基地使用权具有浓厚的社会保障性质，实行“一户一宅”原则，若宅基地上无房屋，或曾有房屋但房屋坍塌、灭失、被拆除，宅基地赖以依附的遗产房屋不复存在，则宅基地使用权回归集体经济组织，而不能被继承。所以杨某与代某的遗产房屋被拆除后，该遗产房屋依附的宅基地使用权也随之灭失。而杨某才在原宅基地上重新建房，后经房屋登记取得该房屋所有权，同样根据“房地一体”原则，杨某才随之取得该宅基地使用权。所以杨某才所获宅基地补偿款是对其所有的宅基地使用权的补偿而不是对遗产房屋宅基地使用权的补偿，故杨某荣无权请求分割杨某才所获宅基地使用权补偿款。

2.虽然杨某荣无权请求分割房屋拆迁和宅基地使用权补偿款，但可对杨某才提起财产损害赔偿之诉，要求杨某才承担侵权赔偿责任。