物业公司运营方案（共11篇）
1.物业公司运营方案 篇一
关于物业公司商业运营的调查报告
当前，受不断上涨的人力、物料等成本压力影响，整个物业行业盈利能力逐年降低，财务陷入困境，迫使物业企业发展多种经营业务，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为物业管理行业的共识。近年来，一些行业内标杆企业通过创新，将物业服务行业生产方式成功的进行了转变，内涵就是行业发展由粗放型向集约型转变；贡献由低附加值向高附加值转变；行业布局由松散型向集聚型转变。上周本人就物业公司商务运营工作对龙湖的唐宁ONE、万科的中粮假日风景、万科紫台以及我司在管的中海城、中海九浩苑、中海紫玉苑等项目做了市场调研，现将调查情况汇报如下：
通过暗访调查发现，在龙湖、万科、中海三家物业公司的商务运营方面看，龙湖唐宁ONE商务运营方面做得非常出色，尤其是房屋租售业务方面：
唐宁ONE坐落在中关村五道口附近，地理位置优越，租赁业务做得非常不错，整个小区有1000多户业主，约50%左右为租户，50%租户中物业租赁占其中的50-60%的份额，大概在300户左右，按照2年的换手率，折合为150户/年，租售中心按照每户收取租户1个月房租计算，每户租金平均最低也在1.5万以上（该小区折合5.2元/平米/天），租售中心年毛收入在225万以上（未包含二手房业务），另外唐宁ONE项目还开展了家政服务、机柜售水业务、快递柜、社区广告等多项业务，不完全统计该小区的商务运营每年收入在260-300万左右；
万科物业运作的幸福驿站目前也初具规模，正在各项目扩展。幸福驿站把物业管理模式与社区经营模式有机的结合在一起，形成一种特色，既能为业主提供日常服务，又能为业主提供超值便利的增值服务，成为物业利润的增长点。万科的中粮假日风景、万科紫台两个项目地处西四环、西五环之间，地铁、公交较为方便，作为租售的次热点地区，经过暗访发现所调查的万科物业的幸福驿站都设置或即将设置在临街底商（正在紧张施工中），物业前台前置到临街底商，标志着客服人员需要兼职房屋租售业务，同时物业项目或租售达到一定规模将配有专职房屋租售人员，形成物业和房屋租售联动模式，有效地提高了工作效率，据了解2014年万科紫台出租房屋80余户，买卖4套，万科的中粮假日风景出租房屋60余户，买卖7套，收入都应在80-100万左右。龙湖、万科两家物业公司利用社区资源方面优势，通过不同的方式将物业的商务运营搞得有声有色，他们都有一个共同特点——把房屋租售作为商务运营的核心业务来抓，房屋租售服务占整个商务运营收入的一半左右。纵观其发展模式和特点，我觉得有很多值得我们学习和借鉴的东西：
1、两家物业公司对底商出租经营管控到位，减少行业竞争：调查中发现：两家物业公司在管的三个项目中，底商从事房屋中介服务的要比中海项目少很多，即便是唐宁ONE身处中关村租售热点地区，其底商只有两家中介公司，每个中介公司只有6-8人，生意一般, 万科的中粮假日风景、万科紫台也控制在一两家；
2、租售人员业务熟练、专业：本人以租房、买房为名到两家物业公司所管项目进行暗访调查，唐宁ONE租售人员由4名专职租售人员组织的团队，接待非常热情，得知来意后立即查找符合要求房源同时第一时间与业主约定看房时间，总共时间不超过10分钟，同时将小区情况和物业公司情况及物业增值服务逐一进行介绍（物业优势）；万科紫台、假日风景比起唐宁ONE稍有逊色，3、全员营销策略：龙湖唐宁ONE虽租售中心和客服等部门分开，但是其全员营销策略也值得我们学习，无论你在门口还是在小区内，无论是保安员、管家还是维修工得知你来以后都会简单给你介绍，同时告诉你租售中心的优势，让你放心，同时把你领到租售中心服务；万科的幸福驿站让客服和商务运营整合在一起，在节约成本的同时，创早更大的价值，提供更优质的服务。客服中心对小区家家户户了如指掌，工作起来更加得心应手，通过培训学习后，要比中介人员更加优势；
4、门岗的管控得当、到位：通过暗访发现，中介人员带领客户进入小区必须要在门岗进行登记，经客服或业主确认后再进行放行，中介人员在门岗登记后把小区内的租售信息有反馈到物业公司，物业公司间接得到业主租售信息；
5、将社区资源优势发挥淋漓尽致：房屋中介公司专业性服务和高效快速租售服务的传统优势正逐渐在减少甚至在消失，龙湖、万科依靠自身管理小区的优势，把控社区资源并为己用，同时加强专业性学习和培训，逐渐变被动为主动，逐渐成为社区房屋租售服务的主角；
6、多种社区经营并存，成为商务运营利润的增长点：龙湖和万科与多家机构和公司合作或强强联合，特别是电子商务的引进与合作，更具前瞻性，引领物业商务运营走向前列。
根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组公布的数据2001-2013年百强物业企业多种经营收入逐年大幅提升，年复合增长率为27.2%，远高于同期物业费收入的复合增长率13.9%,已成为持续带动百强企业营业收入增加的重要组成部分。2012年中国物业服务百强企业多种经营收入均值达到7899.4万元，同比增长22.6%，占营业收入的30.7%，且连续三年占比增加，万科物业、彩生活物业的多种经营业务净利润比例超过 50%；长城物业、金地物业、招商物业等企业占比也在35%以上。由此可见，多种经营业务净利润率明显高于传统物业服务净利润率，并已经逐渐被众多物业服务企业所接受。
这几天通过到中海城、中海九浩苑和中海紫玉苑等项目和二手房门市调研发现，我司的商务运营中心经过两年的悉心运作，经营收入整体呈逐年递增态势，但比较龙湖和万科在房屋租售业务方面取得的成绩来看，我们无论在管理上、制度上以及重视程度上还存在着较大的差距，为此我们还有很长的路要走，我们还需要做一下工作：
1、坚持将房屋租售业务放在社区商务运营中第一位的原则，把它当做核心业务来抓，从上到下，从领导到基层要引起重视，实施项目经理负责制，将项目人员的绩效与项目的经济指标挂沟，有奖有罚，上下联动，全员营销，把房屋租售业务搞上去；
2、在管理上、制度上要日趋完善，言必行，行必果，租售所产生利润当月兑现承诺，让员工放心去做，；
3、加强培训和学习：根据调查发现，我们的员工房屋租售的知识非常匮乏，有的员工连一些常识性的东西都不知道，说明我们的租售工作还没有深入人心，我们的培训和学习与租售业务的开展脱节、没有跟上，还有相当长的路要走，业务精英离不开学习和培训；
4、门岗的把控工作：我们的保安员门口对中介公司的把控还不是很到位，同时门岗得到的中介看房信息，我们没有跟进、确认，更没有将信息上报到公司。建议对于我们开展租售业务的小区，以社区业主安全或投诉为由，门岗要对中介人员进行把控，每天上下午各固定1-2小时的时间可以看房，其他时间一律不允许进入，同时将中介看房信息转交辖区管家进行核实，核实完毕后，由社区经营兼职人员上报商务运行中心或租售中心进行跟进；
5、对底商经营的把控方面：我们一方面与地产销售沟通，新销售的底商要求业主不租赁给中介公司；另一方面我们要与业主沟通，尽量不要出租给中介公司，从源头上进行遏制；
当然社区经济不只是做好房屋租售工作就可以了，我们还可以利用人员、技术、经验的优势大力开展物业顾问服务工作同时利用社区资源拓展其他社区经济工作，比如车辆保险服务、居家养老和老年小饭桌服务等方面工作，将我们的商务运营工作更上一城楼。
商务运营部： 李金水
2015年2月2日
2.物业公司运营方案 篇二
2010年6月24日, 网络视频处理领域的领导者RGB网络公司今天收购了私有移动IP视频解决方案开发公司RipCode。此次收购标志着三屏传输进入了新时代。RGB未来将把RipCode的技术融入自身的视频多重处理网关 (VMG) 中, 从而使视频服务提供商能够经济高效地通过电视、个人计算机和移动设备向他们的用户提供服务。
RipCode的技术可以将实时和按需点播视频内容转换为移动环境所需的格式, 这正好与RGB经现场验证的电视及个人电脑代码转换和广告投放功能形成互补, 从而为运营商提供了前所未有的解决方案。RGB基于机箱的VMG已经为高级视频处理功能 (包括代码转换、广告投放、视频转换和重组) 提供了行业领先并具有出色扩展性和可靠性的MPEG-2和MPEG-4/H.264流处理质量和容量。在此模块化机箱中加入移动视频传输功能后, 网络运营商即可进行任意形式的实时和文件视频代码转换, 实现Apple Live Streaming、Microsoft Silverlight、Adobe HTTP Streaming的适应性传输, 并执行无缝多设备广告投放——一切尽在单个运营商级平台中完成。这一领先的技术集成形成了独一无二的解决方案, 不但可简化网络体系的结构和操作, 还可将成本降至最低。
3.商用物业运营进入3.0时代 篇三
蛰伏21年之后，宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝股份）正随着这一行业的转暖而驶入快车道，进入了商用物业3.0时代。
2014年以来，商用物业运营商的角色逐渐从幕后走向台前。2015年，在商业地产及宏观经济处于弱势的格局之下，商用物业运营商对于撬动产业转型、保障地方财政持续增加、扶持中小企业持续创新等环节，越来越起着积极的助推作用。
商用物业运营商不同于一般的物业管理企业，在于其经营重点不仅仅局限于管理收费的盈利模式，而是有价值发现能力，为企业提供投融资服务、第三方服务及投资孵化功能，同时具有一定的专业管理、研究能力，为企业提供多种增值服务平台。
3.0时代，运营商变身“企业管家”
“随着商用物业运营商对经济的提升作用正在加大，政府对商用物业运营的依赖比重也在逐年增加。尤其是在经济处于下降通道时，商用物业运营商不仅分担了经济下行的压力，而且还在扶持产业转型方面做出了巨大的贡献。因为商用物业运营商不仅仅是产业园区的管理者、服务者，更是参与者和经营者。”在商用物业运营领域有“商用物业教父”之称的宝蓝股份董事长凡学兵如是说。
随着商用物业运营模式的创新，简单地提供物业服务早已成为历史。如今的商用物业运营商，更具有孵化功能。在积极引进企业入驻园区时，它们为企业提供链条式服务，包括投融资服务、第三方服务（比如财务外包、人力外包、云计算等）及其他增值服务，已经变身为“企业管家”。
如今的3.0时代正是商用物业运营商要成为“企业管家”，为企业提供解决全案的时代。
2015年，运营商会
成为刺激经济的动力
进入2015年，商用物业运营商的价值将会持续放大。尤其是在房地产市场并无明显转暖迹象，各地方政府主导的产业园区缺乏可持续税收增长的背景下，商用物业运营商会进一步激活企业的创新能力。
无论是作为企业的投资人还是“企业管家”，商用物业运营商在保证地方政府有稳定收入的情况下，将会向科技地产、企业孵化器的角色延伸。更重要的是，在服务和管理模式上，将会更具互联网基因。
堪称商业物运营商标杆的美国，他们的商用物业运营模式已成为全球风向标。尤其是在美国经济复苏的背景下，美国商用物业运营商功不可没，因为他们的角色是企业孵化器、企业管家、产业链整合平台。正是商用物业运营商这样的角色转变，一定程度上推动了产业的复苏。
责任编辑：李靖
4.物业公司成立方案 篇四
筹备方案
一、前言
目前，房地产企业的竞争观念已经从产品导向转向客户导向，物业管理作为房地产开发的重要环节，正被越来越多的开发商所重视，万科、中海、金地、龙湖等房地产公司均拥有物业服务的良好口碑，从而支撑其业务快速发展并获取超额利润。
目前，我公司所开发项目均采用委托外包的形式进行物业管理，在这种管理模式下，各项目的服务理念、专业技能、服务质量等各方面良莠不齐，很难形成统一的服务标准和管理流程；各外包物业公司为了盈利，对项目的投入有限，因此，外包模式只能保证物业能够得到基本管理，为业主提供常规服务，却很难为项目提供个性化服务和高附加值。
我公司2010年客户满意度调查结果显示，物业管理是项目运作中所暴露出的主要问题之一。在已入住的两个项目中，分别仅有XXX%和XXX%的业主对物业管理表示满意，大部分业主认为物业公司在工作人员素质、维修服务、客户服务、设备维护、卫生环境和安全管理等方面存在不足，存在的问题引发了业主的不满。
二、筹备思路
我公司3月“物业工作务虚会”认为，加强物业管理工作是公司的一项长期战略，初步确定成立自有物业公司，首选通过收购外部物
业公司实现这一目标，收购事宜争取2011年上半年进入决策程序，物业负责人招聘尽快启动，在此基础上提出如下思路：
1、组建模式
考虑到缩短公司组建周期，建议与协商，收购其全资子公司。XXXXXX有限公司创立于XXXX年XX月，注册资本金XXX万元，XXXX年公司取得了物业服务企业国家一级资质并通过了ISO9001：XXXX质量管理体系认证，XXXX年被选举为中国物业管理协会第三届理事会常务理事单位，公司注册地为XXXXX市。
2、企业信息变更
为便于我公司对自有物业公司的管理和企业品牌的推广，需变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由成都市变更到北京市。
3、运作模式
由我公司收购XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物业管理公司，我公司为控股公司。对物业公司的业务管理，可由地产公司职能部门XXXXXXX部对接。物业公司内部设置总经理室、办公室、财务部、物业管理部、客户服务部、工程部、保安部、产业部、市场部。
根据《物业管理企业资质管理办法》，由于XXXXXXXXX公司企业资质为国家一级，建议成立物业公司后，新的物业公司可延用一级资质，在各项目所在城市设立物业子公司，对我公司开发的各个项目进行全程物业管理。
三、变更中介服务
聘请一家专业代理公司办理收购XXXX物业相关手续的变更。变更收购目标公司的名称、企业法人、组织机构代码、资质证书和公司章程，并将其注册办公地和税务登记地由XXX市变更到北京市。费用约XXX元。
四、顾问服务
引入一家具有国际视野和高端管理经验的物业顾问公司。类似戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名机构，通过2年左右的顾问咨询，帮助我公司自有物业公司掌握规范的管理和服务技能，快速培养队伍，从而实现短期内成为具有相当水平的物业管理企业的目标，顾问费用预计每月5-10万元左右。
五、管理人员配备
招聘物业管理资深人士一名，作为物业公司或部门主要负责人的储备人选，可考虑以XXXXXX部副总经理身份入职。要求其在知名物业管理公司具有同类同级别任职经验，入职后专职跟进物业公司相关筹备、运作事宜，为尽快招聘到资深物业高管，建议使用猎头进行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的体系内有所突破。
六、宣传发动
1、在公司内部开展集中培训，召集各子分公司经营班子参加，剖析我公司目前在物业服务上存在的不足，学习同行先进企业的成功经验，倡导“客户至上”的服务理念。
2、设计物业公司的VI系统。在与XXXXXXVI系统基本原则保持一致的前提下，设计物业公司的VI系统，以便形成“地产公司-物业
公司”始终互相协作的运作模式，加深社会公众和业主的印象。
七、筹备时间
2011年6月至12月，其中：
2011年6月下旬确定物业公司成立方案；
2011年7月上旬，物业筹备负责人招聘到岗；
6中旬至7月下旬，考察五兴物业，考察、招标物业顾问公司； 8月，举行各子分公司经营班子服务意识培训；
7至10月，签订物业公司收购协议，更名，变更相关企业资质，建章建制；
11月签订物业委托合同
12月，新组建的物业公司进驻我公司新开发项目。
八、近期工作重点
1、和XXXXXX物业公司谈收购方案;
2、在北京寻找500-1000㎡左右的办公空间；
3、寻找变更物业公司注册地的代办服务机构。
XXXXX部
5.物业公司活动方案 篇五
一、设置表演台：宣传装修小知识及装修材料优劣，根据石家庄：家世界家装超市、怀特装饰城、居然丽家装饰城等三家，提供目前材料的市场报价，所报材料基本是大家熟识的。
二、1．悬挂横幅：“石家庄市天正物业管理有限公司”下方提供客服热线：4634999“天正物管与寿阳人民共创美好家居”
2．让各参展商给物业公司送花篮及横幅，横幅要求气球撑起。
3．物业展板：A。公司简介及管理项目概况，配以合适图片。
B．物业公司存在的必要性，配图片。
C．不按规定装修所引发的案例和家装环境污染带来的危害及图片。
三、维护员：除值班人员，其余全部上岗，维护现场秩序及车辆停放和安全，外部形象符合公司仪容仪表规定。
四、物业公司携手家装公司“××”家装设计大赛。
现场购买大户型的业主，有优惠活动？ 物业公司同时承诺：A。请家装公司免费为业主做家装效果图，此图纸允许观看不允许带走。B。物业公司专业人员义务做好家装的监督、材料选择的检查、家装完工后的综合验收并免费提供家装环境检测，如因业主购买的材料造成的环境检测不合格，则免费帮助业主清除污染直至达到标准。
五、物业公司推荐若干装修公司，装修公司必须与家装公司签订合同，除必须提供优质家装的同时，保证家装利润部分在10%左右，物业公司为保证家装的质量，收取装修保证金若干，过保修期限后，如不出现质量问题，公司全部退还。物业公司随时监督检查，如不按相关规定装修的企业，则在小区宣传栏内“通告”此家装黑名单。
6.物业公司消防演习方案 篇六
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简 述：xxxx由高层楼宇组成，建筑面积大，财物集中、人员相对密集的生活小区。正值装修高峰期，一旦发生火灾将会造成严重的人员伤亡及财产损失、必将给小区和公司带来不良的负面影响。因此小区的消防工作是物业公司的一项重要工作。
目 的：为了进一步贯彻执行消防法中“预防为主，防消结合”的八字方针，贯彻江泽民主席提出的“隐患险于明火，防患重于救灾，责任重于泰山”的指示，提高物业公司全体员工和小区业主的安全防范意识。检验义务消防队员对火灾事故时的应急处理能力和灭火技能，熟悉灭火程序和操作规程及组织配合，达到快速灭火的目的。演习时间：2009.11 2小时左右 演习地点：假设xxxx 参演部门：物业公司护卫部、工程部、环境部、客服部等人员。演习考评。
结消防栓用水枪灭火（共5人组成）。
5、疏散组：当天发生灾情后由外围巡逻值班领班为疏散组长
第一梯队疏散组：由外围巡逻值班领班负责带领巡逻值班全体同志赶到事发现场进行人员疏散（共9人组成）
第二梯队增援疏散组:由巡逻领班负责带领值班的全体同志负责到中控室穿消防服、消防帽、戴防毒面具并携带消防工具乘消防电梯或走消防通道到着火层抢运物资、疏散人员和解救被困人员由未值班的巡逻班（共9人组成）。
6、警戒组： 十一街区领班
成员：xxxxxx名队员组成负责小区各通道的警戒安全工作
7、应急分队：由当天不值班的中队人员组成应急分队负责人(当天未值班中队主管)：负责消防演习时出现的突发性事件的支援和处理
8、成员由10人组成：负责现场保护工作，维护现场公共秩序，消除障碍道路畅通，阻止无关人员、车辆进入，引导消护车辆到达现场，并采取安全防护措施，防止有人混水打劫。
9、救护组：由护卫部内勤人员组成 负责出现身体不适的人员进行急救。
10、抢险事故处理组： 成员（工程师傅4名）
负责启动消防设备，保证消防供水、供电正常，迫降消防电梯并根据火情供应来灭火器材及运送人员，负责消防设施设备的维护、抢修工作，视具体情况切断电源，供水供气设施，电梯运行等工作，协助现场处理组工作。
11、后勤保障、通讯组： 成员（当班客户人员）
负责现场群众疏散、寻护工作，负责向上级有关负责人报告现场情况，保证应急抢险各小组材料、物资供应，保持指挥部、外线、行动小组及住户之间联系、协助现场应急小组工作。
12、支援、事后清理小组：组长环境主管 成员（当班保洁员）
负责支援，配合各应急小组工作及演习完成后现场卫生进行打扫。
二、演习程序
1、报警：使用（消防电话或手动报警按钮）自动报警（人工吹烟使烟感报警）
2、确认：中控室值班人员发现自动报警系统显示屏接收到信号或接到火警报告后，立即通知值班护卫员前往现场确认火情是否属实，确认报警后，迅速利用对讲机通知中控室和当值班长，同时应根据火势大小情况，采取相应的抢救措施或疏散业主工作。
3、火情确认后中控室接到确认报警通知后，立即利用电话或用对讲机及时通知各组负责人，各组负责人以最快的方式集合应急分队人员到现场开展有关灭火、疏散等工作。
4、指挥小组成立地点设于消防监控中心，由其中最高职务者负责总指挥，相关负责人分工组织人员全面展开（模拟式演习）
5、消防指挥中心按总指挥的命令，立即启动报警、联动设备，利用消防紧急疏散广播通知住户有关情况，并指导疏散群众，拔打电话“119”模拟向消防局报警（以内线方式进行模仿），安排一名护卫员到相应的路口接应消防队人员的到来。
6、疏散、抢救时，组织人员向安全地带撤离。
7、在指定地点模拟火灾，由灭火组队员使用灭火器将初期燃烧物扑灭；组织进行抛水龙带表演，后在演习地点进行消防栓使用的演练。
8、灭火结束后，中控室利用消防广播解除火警，所有参加演习人员集中在指挥中心旁，由各组长清点人数，检查收集装备设施、器材等到工作后，再向总指挥进行总结工作。
9、消防中心值班人员做好相关工作记录。
10、事后处理组队所有演习现场进行清理工作。
三、实施过程中相关要点：
1、实施前应提前一周通知各业主、租户、顾客，届时不要慌乱，紧张。
2、灭火组人员进入现场应注意如烟雾较大，须戴防毒面具或用湿毛巾捂住嘴鼻，进房间时应用水或灭火器在门的上方喷洒（防止烟雾热气过大），因为刚开门时出来的烟雾热气可致人身体受到伤害，在使用消防栓和泡沫灭火器灭火时一定要确认是否切断电源以防触电。
7.未来物业公司生存之道 篇七
借助“互联网+”的大潮,物业管理服务行业正在逐步从一个被忽视的传统行业到引起前所未有的关注。面对物业行业的内在生存困境及外部跨界威胁,不少物业企业开始寻求升级或转型之路,行业迎来新一轮风口。
在物业行业的转型与发展过程中,物业公司的业务模式逐渐发展为两种类型:一种是以彩生活、长城物业为代表的运营派,通过拓展社区增值服务、创新业务模式实现创收,主要侧重于社区服务运营;一种是以万科物业、龙湖物业、绿城物业为代表的服务派,在服务领域不断开拓创新,以精益求精的服务质量和绝佳的住户体验来提升自身的品牌,主要侧重于服务质量和服务效率。
那么,运营派和服务派都有哪些优势和不足呢?在转型和发展的道路上,对于服务和运营,物业公司究竟该如何权衡和选择呢?
一、运营派——侧重于社区服务运营
1. 彩生活:社区服务运营+市场化扩张
彩生活首创了“彩生活服务体系”,将物业管理升级为物业服务运营,利用互联网、物联网、云计算等技术,推出了一个为业主提供增值服务的彩生活社区服务平台。这个平台一方面以社区服务为手段,提供增值服务;另一方面打造社区电商平台,构建住户、商家、彩生活的生态圈。
为了形成有规模和有粘性的平台,彩生活通过并购快速积聚客户端资源及数据,从而支撑平台的塑造。截至2015年12月31日,彩生活的覆盖范围已延伸至中国165个城市及1个海外国家新加坡,签订合约管理2001个住宅社区,合约管理建筑面积约为3.22亿平方米,实现了服务面积的快速扩张。
事实证明,并购扩张确实给彩生活带来了正面的影响:自扩张开始的2011年起,彩生活净利润就开始扭亏为盈。2015年彩生活总营业收入达到8.27亿元,较上年增加112.6%。
不过,彩生活的增值服务仍在增加入口流量的阶段,并未形成清晰的盈利模式。此外彩生活将重心放在社区服务运营上,可能对其基础服务质量产生较大的影响。
2. 长城物业:对外开放社区O2O平台,形成规模化效应
长城物业作为一家完全市场化的物业服务集团,是业内最早提出物业云与社商云概念的,这正是社区O2O的前身。长城物业在传统物业管理基础上,打造了“一应云”智慧平台,一方面将传统的物业管理搬到了网上,实现社区服务O2O;另一方面以合作共享的方式组成跨行业的商业联盟,实现多赢。
2015年,长城物业传统的物业管理业务走进了全国58个城市,管理项目500个以上,管理面积超过1亿平方米,服务家庭400万户;新兴的社区O2O业务也取得了一份好成绩,一应云智慧平台运营至今,聚合了物业企业180余家,涉及物业项目达2900个,物业面积超5.2亿平方米,初步形成一应云社区生态圈的雏形。
尽管长城物业交出了一份漂亮的成绩单,但也必须看到长城物业作为一个传统的物业服务公司,在平台运营方面缺乏经验,探索成本较高;此外联盟企业层次和水平良莠不齐,标准化推进缓慢,盈利点暂未形成。
二、服务派——侧重于服务质量和服务效率
与运营派相比,服务派物业企业坚持以服务为主核心的经营理念,不仅提供优质的基础物业管理服务,更通过不断创新、延伸服务来为业主创造超额价值,以更好地获取业主满意度和忠诚度,从而保持市场竞争力。随着互联网时代的到来和社区O2O的兴起,服务派企业也开始利用互联网技术进行物业管理,均是在便民的基础上进行拓展,首要目标是提高业主满意度而非盈利。
1. 万科物业:搭建“睿服务”平台体系
万科认为,无论叫物业管理服务,还是叫社区运营服务,其本质上都是基于不动产的集合产生了公共产业,需要有人做好物的打理,保障业主的人身和资产安全,这是物业服务企业追究的核心客户价值。因此,与彩生活提出的“羊毛出在兔身上”相反,万科倡导“羊毛出在羊身上”,通过物业服务质量的提升,来实现物业服务费的提升。
为实现更好的物业服务,盘活劳动力,提升传统物业管理效率,万科搭建了“睿服务”平台体系。万科物业“睿服务”平台包括了业主手机端APP“住这儿”和工作人员手机端APP“助这儿”、EBA远程设备监控系统,以及将所有社区设施设备进行线上管控的“战图”系统等。同时,万科物业不再限制于仅服务万科社区,将向外输出“睿服务”模式,让睿联盟的每家企业都能通过睿服务享受万科物业的经验成果。
截至2015年底,万科物业服务合同约定的建筑面积2.1亿平方米,睿服务管理面积2533万平方米,占比约12%。与此同时,万科物业的客户满意度始终保持在90%以上,具有超高的客户粘度和忠诚度。
然而也必须看到,尽管万科物业采用轻资产输出的方式输出睿服务,这样类似“分包”的模式,对万科自有以外的社区进行推广难度大、速度慢;且万科物业的传统物业管理服务的盈利空间小,需要母公司支撑和补给。
2. 龙湖物业:发展智慧社区提升服务品质
龙湖物业是典型的服务派,一直以来,龙湖通过超高的服务水准赢得了客户和市场。统计数据显示,2015年,龙湖物业满意度超过90%,年度收费率98%。
在传统物业服务的基础上,龙湖物业把互联网基因植入房地产延伸服务,为“龙民”打造更便捷的智慧物业服务和专属的品质生活体验。集中支付、小区设备设施智能化管理、物业智能化管理和小区业主交互智能化是龙湖为智慧社区生活定位的四大基础功能。
与运营派的彩生活相比,龙湖物业的发展模式为纵向服务升级,通过做好基础服务、提升用户粘性来带动横向发展。据数据显示,2015年龙湖物业多种经营收入占总收入比重达到27%,一方面是由于龙湖管理规模大、客户基数大;另一方面也说明了龙湖物业形成了较高的客户粘度和忠诚度,为其多种经营收入提供了基础。然而,尽管龙湖物业实现了物业管理收入之外的多种经营收入,但因其服务成本较高,仍需母公司补给;且未来大规模房地产开发越来越少的情况下,后续增长较为困难。
3. 绿城物业:打造园区生活服务体系满足业主个性化需求
绿城服务认为,只有高于业主期望值的服务才能提高业主的满意度。绿城一方面坚持以人为本,通过贴心细致服务将传统服务做到极致,为业主营造舒适的居住环境;另一方面积极利用互联网技术开展增值服务。绿城将基础物业服务、园区生活服务、公共服务及微商圈服务和邻里社交服务等资源统筹于一体,建设“网格化管理、信息化服务、智能化生活”的生态化智慧园区。
相比其他房企物业,绿城物业在提高客户满意度上耗费的精力最多,而在O2O盈利方面相对要求低。在增值服务方面,绿城主要任务是整合资源,挑选渠道,让业主和商户实现对接并做好客户服务等。这一部分的收入对于绿城物业来说起到的仅是补充作用,核心还是满足业主需求。与龙湖物业处境相同,因高品质的服务质量耗费成本较高,绿城物业仍需要母公司支撑;同样未来的规模增长较为困难。
三、运营派VS服务派:互联网时代下的利弊权衡
1. 相同点和不同点比较
前文对5个典型案例进行了分析,在服务和运营之间的利弊权衡之前,有必要对服务派和运营派的相同点和不同点进行分析。
经前文所述,不难看出,运营派和服务派在发展过程中,均跟随“互联网+”的大潮,不同程度地涉足社区O2O,当然也存在诸多不同点,如表1所示。
2. 盈利模式比较
对于物业企业来说,盈利模式是在生存和发展的过程中必须要考虑的问题。总结起来,运营派代表企业和服务派代表企业的盈利模式如图6所示。
3. 优势与困境
不论是运营派还是服务派,都各自有其优势,也都不可避免地暴露出一些问题,总结起来如表2所示。
总体来说,运营派侧重于社区服务运营,盈利渠道较多,创收能力较强,且通过一系列市场化的手段实现规模的快速增长,具有大量的客户资源,为其开展社区服务运营提供了资源基础。然而,侧重社区运营和快速扩张的背后,易忽视其服务质量,用户的黏性和忠诚度不高,同时大量互联网企业、电商的涌入导致社区服务运营的竞争十分激烈.
服务派以服务质量为重心,具有较高的服务质量,也因此有较高的客户满意度和忠诚度,利于企业的口碑和品牌效应,增强企业的竞争力,但服务派多为房地产公司的附属物业公司,属于“内生式”增长,自我造血能力差,尤其是在不再大规模开发房地产项目的未来,服务派物业企业的后续发展较为困难。
五、未来物业企业发展之道:应结合自身优势选择发展路径
对于物业企业应该做服务还是做运营,这个话题本身饱受争议。一方面,有的物业公司认为越来越多的物业企业,会因为生存而从传统服务转向社区运营。物业公司如果长期处于为了维护品质而依靠开发商补贴资金,不能自我造血,缺乏具有时代发展需求和人文思想的商业模式,失去良好增长势头,它的路只会越走越窄,甚至最后走投无路。而另一方面,有的企业认为,物业服务要回归初心,不忘本质。在物业公司多元化业务的尝试中,增值服务的占比远不能与物业服务的收益相抗衡,社区O2O也不是开通一个APP就可以的。因此对物业公司而言,线下的服务才是最重要的,只有通过满意的服务才能与业主建立彼此信任的关系。
无论是运营派还是服务派,都各有其特点和优劣势,到底哪一种模式最好很难判定。实际上,运营和服务并不矛盾,存在很多交叉点,只是在侧重点上有所不同。事实上,对于服务还是运营,更重要的是把握好二者的平衡。
8.物业公司员工活动方案 篇八
为加强公司企业文化的建设，促进各项目之间的员工交流与感情联络，调动员工的工作积极性，提高公司的凝聚力，逐步完善公司的福利机制。
二、活动内容
组织部分员工去千佛洞参观
三、活动对象
在20xx年元月之前进入公司的一线员工，主要以直接为住户提供服务的保安员、保洁员、维修员为主。
四、活动时间：1月18日
五、活动内容
1、参加活动人员于8:30在公司集合，宣布活动纪律，8:40从公司出发（员工自备早餐）。
2、8：40—10:40驱车前往千佛洞
3、10:40—13:00参观千佛洞
4、13:20—14:20就餐
5、14:20—16:30驱车回公司活动结束
六、活动费用
1、餐费 300元/*2桌*1餐=600元
2、门票 24人*90元/人=2160元
3、租车 400元/台*1台=400元
4、油费 300元*2台车=600元
共计：3760元（叁仟柒佰陆拾圆整）
9.物业管理公司成立方案 篇九
一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：
1、股东成员一人以上。
2、注册资金50万元以上。
3、股东制定公司新章程。
4、有合法的公司名称。
5、成立公司的股东会、董事会、监事会。
6、有固定的经营场所。
根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。
二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。
物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。
取得临时资质应符合的条件：
1、具有独立法人资格。
2、注册资本50万元以上。
3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上（其中经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书）。
4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。
5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。
根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。
三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。名称：重庆市东部新城物业管理有限公司（暂定）
经营范围：管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。
内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。
办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。
公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。
四、商业八家等区域的管理接收。
商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：
一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。
二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例（按总建筑面积0.5%）提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。
10.物业公司运营方案 篇十
我所在小区的电梯时有故障, 小区物业公司虽多次维修, 但都是零敲碎打, 没有从根本上解决问题。四个月前, 我在乘坐电梯时, 因电梯突然下坠致伤, 花去医疗费用3万余元。当我要求物业公司赔偿损失时, 物业公司却只同意赔偿1200元, 理由是其与各业主的物业服务合同中, 均已明确规定:业主因物业公司管理不当产生的伤害, 由物业公司承担赔偿责任, 但以该业主当年应缴费用为限。而我的年缴物业管理费是1200元。请问:物业公司的做法对吗?
读者:谢琳
谢琳读者:
物业公司的做法是错误的, 其必须赔偿你全部损失。
一方面, 维护小区环境安全是物业公司的应尽义务。《物权法》第八十一条、八十二条规定, 业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理, 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督。你所在的小区被交由物业公司管理后, 物业公司便具有对小区包括电梯在内的建筑物及其附属设施进行管理的义务, 但其明知电梯时有故障, 却每次维修只是零敲碎打, 没有从根本上解决问题, 对存在的隐患听之任之, 明显是对自己义务的违反。
另一方面, 物业公司必须承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的, 人民法院应予支持。”正因为物业公司没有履行好自身义务, 放任危害的发生, 才导致你的损失, 因而其应当以赔偿损失的方式, 向你承担违约责任。
11.物业公司催费方案 篇十一
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《业主大会和业主委员会指导规则》
第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《物业服务收费管理办法》
第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 ：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
物业服务费催收索引
必达
自选招数
招数
法律招数
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
数
第一招
第二招 第三招
第四招
第五招
第六招
第七招 第八招 第九招
地毯
统一
糖衣 炮弹
适时提醒
断其后路
苦肉计
搜索
战线
全民总动员
催费函 律师函
序号
常见欠费业主类型
参考使用招数
未缴费的所有业主
①
满口答应，却总不出现的业主
②
③ ⑦
无法取得联系的业主
④
⑦
房屋存在整改问题的业主
③
⑤ ⑥ ⑧
因房屋久未出租而欠费的业主
③
⑤ ⑥ ⑧ ⑨
曾经对物业有误会，发生过不愉快的业主
⑥
以工作忙、不在家、无时间等为借口的业主
②
③ ⑦
所有关怀、催缴均无效，恶意欠费3个月以上的业主
⑧
⑨
物业服务费催收节点
尊敬的XX业主/XXX女士：
您好！
首先，感谢您一直以来对XX物业管理工作的理解！近期我司一直就贵宅物管费未缴纳一事与您进行沟通，现将我司的想法和建议与您作如下交流：
就您所反映XX写字楼租售情况不好的问题，我们正在做出更积极地协调处理，并已在近期收到一定的成效，仅二月XX就新增入住8户。就您的物业而言我客户中心前台也在积极地帮您推荐。在我司积极协助您解决问题的过程中，您多次提到“人在外地不便缴纳物管费”，对此我司与您几次交流了意见：考虑到您身处外地，无法亲自前往缴款，我司曾提出可采用转账或代扣等方式，但您均以“工作忙没时间春节回来再缴”为由拒绝。
现春节已过而您一直未如当初所言前往客户中心缴纳相关费用。节后，我司负责人曾于2月20日、3月18日多次尝试与您联系，但电话均为拒接或无人接听。而根据您购房时与我司签定的《XX前期物业服务合同》中第五条3.1.2中“乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期每天将按应交纳金额的3‰向甲方缴纳滞纳金……”故作为业主，您有按时缴纳相关物业费的责任。
作为从事服务工作的企业，我司愿意为业主做更多的工作，也非常乐意给您提供力所能及的帮助，但同时也希望业主能站在客观理性的立场上，理解、支持和配合我们的工作。提醒您贵宅从2008年11月截止至2009年3月15日，已有6个月的物管费计6965.10元及滞纳金计1273.34元共计8238.44元未缴纳，希望您接到此函后尽快到物管公司西城天街管理处结清相关费用，也避免产生更多的滞纳金，造成您经济上不必要的损失。感谢您的理解和支持！我们希望随时与您保持沟通，若您有好的建议，也非常欢迎您给我们提出。
物业联系人：张XX联系电话：6661XXXX
顺颂秋安！
XX物业服务有限公司
2009年03月18日
XX函字（2009）第 号
XXX女士（XX业主）： 物业服务费催收温馨提示
物业服务费催收律师函
本所受XX物业服务有限公司（“本所委托人”）之委托，敬告如下事宜：
本所委托人提供证据证明：阁下是XX物业业主，阁下与本所委托人签署有《XX前期物业服务合同及临时管理规约》，并接受本所委托人提供的物业管理服务，但从2008年11月开始，贵方一直未按时至物管处缴纳物管费、中央空调使用费、公摊水电费等。截至2009年6月18日，阁下共欠费金额达人民币11343.69元；滞纳金共计人民币3561.42元。
本所委托人之物业管理人员已多次与阁下联系并催交相关费用，在此期间本所委托人仍按照物业管理合约为阁下提供完善、周到的物业服务；但阁下仍借故拖延，未能交纳所欠费用。
本所认为：阁下是物业管理人依法管理的物业业主，应充分履行并遵守《XX前期物业服务合同及临时管理规约》，遵守《XX市物业管理条例》以及我国的有关法律法规，在接受物业管理服务的同时，有义务及时、足额交纳物业管理费，否则应交纳滞纳金并承担其他违约责任。
本所委托人已经委托本所向贵方敦促交纳有关费用。
本所特此函请阁下：
1.于2009年6月29日前至本所委托人之管理处结清以上费用；
2.如果贵方未能在上述期限结清该等费用，本所委托人可能采取暂停物业服务之有关措施，且本所将根据本所委托人之要求，依法提起诉讼，届时，由贵方承担全部的法律后果。
特致专函，敬希垂注！
XX律师事务所
律师***
2009年06月18日
XX业主，小X和你沟通这么久，也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）
XX业主，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不帮你出租了吗，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也没办法向公司交代嘛，人家认认真真的费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去吗。而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢。（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的）物业费催收话术
要不这样，XX业主，小X帮你想想办法，看能不能向公司申请滞纳金的减免，在小X能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）
XX业主，小X和你沟通这么久，也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）
XX业主，我觉得你还是来交老好些，你想，难道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的问题，我还不是要帮你解决，但是你不交，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢。（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的）
要不这样，XX业主，小X帮你想想办法，看能不能向公司申请滞纳金的减免，在小X能力范围内的，我肯定会帮你争取。（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）
XX业主，我听说最近公司在拟一批律师函，针对一些长期欠费的客户要采取法律行动了，估计就是这几天就会发出，好像里边有你，我先悄悄给你说一声，让你也好有所准备…千万不要透露是我告诉你的哟，要不我会很难办的…我建议你最好最近赶快来交了，避免撞到枪口上，抓个典型，多不划算…（用意：探其口风、拉拢战线、劝其来交）
物业管理业主当家，小区建设依靠大家！
加强物业管理，共建安全文明温馨和谐的家园！
欠费影响物业公司经营，损害最大的是广大业主的利益！
拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害！
拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为！
树立正确的物业管理消费观念，克服丑恶的赖账消费行为！
树立正确的荣辱观，纠正缺德失范的恶意欠费行为！
加强物业管理服务，提高物业管理品质！
依法依规从事物业管理，切实提供质价相符的服务！
改善物业环境，加大清欠力度，解决历史积欠！