买二手房收房注意事项

买二手房收房注意事项（精选8篇）

1.买二手房收房注意事项 篇一

一、二手房交易前注意事项

交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。

1.精心挑选诚信中介

如果交易通过中介公司完成，最好选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。我爱我家、链家等大型公司，问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般服务质量都还不错。买房是大事，一定不能大意。

2、审查房屋权属状况

下家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明，未婚的要办未婚证明。

产权证封面为红色，他权证封面为蓝色，审查证件时必须查验原件，最好到该房屋所在地的房屋管理部门（即房管局）查询房屋的产权状况，也可以去当地房地产交易中心调查，确保万无一失，先去窗口拿一份关于房产证上物业地址的《产权调查表》，这份资料是登记在交易中心的，关于此房产是否被抵押、产权人状况、房屋面积等一切真实的信息，是最权威的鉴定，费用在5~10元。

土地证：我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证。②集体土地建设用地使用权证。③国有土地使用权证。其中用于住宅的可以交易的必须是国有土地使用权证，并且土地使用性质要为住宅用地。房产证和土地证两证必须齐全！

3、了解房屋使用情况

首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

4、实地查看房屋质量

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

5、上下家当面谈合同

在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

6、签合同注意五条款

最新版房地产买卖合同示范文本已经开始启用，审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。

（一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。

（二）房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。

（三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

（四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。

（五）违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。

7、买二手房所需支付费用：

对买房人，国家只收取契税和办房产证时的一些工本费，比较麻烦的是办理贷款时的一些费用

1、契税

算法：均价*面积*1.5%(144平方以下普通住宅)

均价*面积*3.0%(144平方以上豪宅)

均价并不一定是你的成交价，这里可以合法避税一下

一般是成交价打6折，太低就看国家相不相信你了。

2、工本费

办理房产证时，房产登记交易中心收的工本费和5元的印花税。

工本费我不太记得了，反正任何房子都不会超过100元。

值得一提的是，买完房要保留好3样东西

1、契税单；

2、小邮票一样的印花税票；

3、房产转让的发票

房产转让税为房子估价总价（与契税单上的总价一致）的1%，这钱是卖家出的，但付款人一栏写的是买家的名字。

*******小心被中介拿来两边收钱哦********

买房子，只有契税和中介费是大头，其他费用总共一百左右

要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你缴费，马上掏出手机，百度一下，然后狂**他

9、办理贷款

办贷款需要一份房屋评估报告，评估出的总价要高于你的贷款总数，这样银行才肯拿你的房子做抵押贷款给你。

不同的银行承认不同的指定评估公司，一般说的是评估总价的千分之五，去银行指定的公司还可以打五折。

房产证给房主，银行拿的是他项权证。房产证签发后，会通过一般抵押权登记办理他项权证。《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。在贷款还清后，要与银行代办人共同申请办理抵押权预告注销登记

现在教大家，去银行把其指定可以做二手房贷评估的评估公司电话全记下，一家一家打电话去讲价，讲一个最低的出来。

一般厉害的话，评估总价一百万的房子评估费只要一千块钱。

中介去办更低，五百块就可以搞定。如果你交给中介去办，黑的收你千分之五，就是5000块钱，好一点打五折，收2500.一样赚的乐呵呵。因为办理贷款需要准备的东西也不少。

抵押登记，指的是你过户后，把你的房产证抵押在银行以换取银行发放贷款。可以自己去办的话，只用两三百块钱。

二、买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

三、买二手房，交易过程要谨慎

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍不注意，就会出现差错。二手房交易因地方政策或相关政府单位的处理流程的差异而有所差别，在交易过程中要时刻注意一些问题，简单介绍下交易过程三大环节需要注意的事项。

一、交易前：

1、对物业情况的详细了解

包括物业的装修格局、水电使用、套内面积、屋内配置、建筑质量、实际楼龄、产权情况、小区配套、物业管理、周边配套设施等，是否符合质量要求和自己的要求。

2、房屋产权细辨

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。

二、交易中：

1、合同签约“七个必须”

必须确认房主真实身份、必须明确双方违约责任、必须标明付款过户时间、必须注明费用交接时间、必须有代理费明细单、买方必须见房主、必须学会使用补充协议等。

2、交易资金风险的把控

（1）如打算按揭购房的买家应对按揭利率有初步的了解和预算，从而衡量自身经济能力是否足以长期支付，避免因错误预算导致对自身造成过大的经济压力甚至出现断供的状况。

（2）在资金交易过程必须小心谨慎，在每笔资金交易过程必须向对方索要具有亲笔签名以及指模印记的交易凭证。在大笔资金交易时更可以通过银行的资金托管业务以确保资金的安全。

3、按揭贷款流程要知晓

为防止出现问题及时处理，不让自己处于被动状态，在按揭贷款流程上就要自己有所知晓，也有个心理预期和准备。

八大步骤：贷款方案咨询、抵押物评估、预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)、贷款资料进银行、银行审核通过、房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）、领取新产证、他项权利抵押证明、银行发放贷款、结案。

4、做好过户的最后一步

为了使房款的支付安全可靠，避免不必要的纠纷。房款的支付最好选择第三方作为中介，这样可以避免卖方挪用导致无法过户，避免买房利益受损。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况，在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等其他项过户。另外，如果该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

三、交易后

最后到了收房时候，此刻也不可掉以轻心，在收房做物业交割的时候要对以下项目进行彻查清楚：

(1)结清水表账单

(2)告知电表状况

(3)协助煤气过户

(4)签订新的物业供暖协议

(5)结清电话费

(6)协助有线电视过户

(7)结算维修基金

(8)附属设施

(9)将该房的原户口迁出 四、一般二手房交易流程：

买方咨询——登记——配对——看房——满意谈价——交定金——签订意向——签合同——办理按揭——打首付款——评估——验证——办理过户——物业交割——领证——打余款。二手房交易需要缴纳的税费：

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：按各区具体规定

5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

6、中介费：房款的1%

二、卖房人应缴纳税费：

1、印花税：房款的0.05%

2、交易费：3元/平方米

3、中介费：房款的2%

4、营业税：成交价*5.5%(房产证未满5年的)

5、个人所得税：房产交易盈利部分*20%（房产证满5年，并且是唯一住房的可以免除）

需要注意的几点：

1、房屋的产权状况；

2、房屋其他上市交易资格；

3、房屋质量及其他配套主设施；

4、签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

5、合同的必备条款必须包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。

五、购买二手房看房注意事项

购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

■购买二手房时，对房屋结构要注意二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损坏隐患的情况。另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

■购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题? 旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

■购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题? 看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运 行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为重好。另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

■购买二手房时，如何借助中介的帮助? 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费?如果未能如愿成交，如何退款?如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

■购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题? 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即便在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)，切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

2.买二手房收房注意事项 篇二

新上海人余文从中介手中接过钥匙，他心里长长舒了一口气：总算有个窝了。余文从东北来上海已五年光景，靠自己平时省吃俭用，终于攒够了购买一套小面积二手房的首付款，去年年底在莘庄附近看好房之后，接下来的两个月时间里，便来回奔波于银行、中介公司和交易中心之间，一切还算顺利，终于赶在春节前办完了所有手续。

节前，中介送来了钥匙，余文想都没想就接过了钥匙，并爽快地将1万元尾款付给了卖家。但搬进去后的第一天，他就为当初的草率而后悔了。因为他收房时过于随便，没有再次仔细检查，房内有些附属设备出现了问题，如热水器增压泵出现了故障，影响到热水器的使用，同时窗户玻璃在办理过户手续期间不知何故破损了一块。余文希望卖家对此进行维修，但是卖家却爱理不理，而中介也表示爱莫能助。

在二手房买卖过程中，大家都把注意力放在如何看房、防止购房资金被骗、被中介吃差价等方面，而对收房这个步骤不太在意，但余文的经历却告诉我们，这种做法还是不太妥当。忽略收房环节，也会给买方带来一些意想不到的麻烦。

对此，专家表示，在二下房买卖过程中的收房环节中，应该讲究“三大纪律”和“八项注意”。

“三大纪律”不能放松

所谓“三大纪律”，是指在收房这个环节需要特別重视的三个方面。

第一是收房不能走过场。收房与看房一样，还要在卖家的陪同下再次对房内各个部分逐步检查一遍，而且是耐心地检查一遍一上海德佑地产泰兴店B组负责人贾德柱表示，有不少买家在收房时只是草草检查一遍，而在事后发现，些小瑕疵，再回头找卖家处理，这无形中增加了解决问题的难度。

第二是发现问题当场解决，不能留后手。业内人士表示，在收房过程中，如果发现问题，要力求当场解决，而对于无法做到当场解决的情形，也应该商议妥善解决的方案，而不能听信中介或者卖家的承诺，以免给自己带来不必要的损失。

上海联业律师事务所主任律师土层在接受记者采访时表示，不少买家在入住之后发现房内部分设施出现了问题，如卫生间漏水、电器有故障等情形，这虽然是卖家遗留下来的“后遗症”，但买家却无法再回头找卖家进行维修或者更换。但是如果在收房时发现了这些问题，解决起来就方便多了，如果在看房时卖家并未如实告知，可以要求其维修，直至不影响正常使用。

第三是解决矛盾依据合同办事。在收房过程中，如果发现与当初承诺不相符的地方，如承诺赠送附属设备的，而卖家却言而无信，私自拆下搬走，这不要紧，可以正大光明地要求卖家重新安装好。当然这有个前提，就是赠送的内容已写入买卖合同中。

律师提醒，空口无凭，因此所有承诺的内容必须在房屋买卖合同有所体现，以保留书面证据。而在收房过程中，买方发现与当初承诺不符的地方，如果合同中已明确约定，可据理力争；但若在合同中没有相关的内容，也就不要借题发挥了，因为这种做法对自己根本无益，只是徒增烦恼罢了。

八项注意不忽视

专家表示，在收房环节中，有房屋质量、公共事业费用、附属设备保修卡等八个细节需要特別注意，如果疏忽大意，可能给自己带来一些麻烦。下面我们结合具体案例来进行解析。

质量问题再查验

虽然买房之前会有一个较为仔细的看房过程，但是看房到交房，中间会间隔将近两个月的时间，在这期间，什么事情都有可能发生。

案例：苏州的许先生在收房时发现卫生间玻璃窗出现了问题，移动起来很困难，同时大门的把子已经松动。于是要求卖家对其进行维修，卖家也很积极配合，叫来维修人员进行处理。

点评：专家表示，虽然在看房时会重点考察房屋的质量问题，但是在收房时还是应该再查验一次。这样做的好处是，一来是对房屋的情况有更加全面的了解，再者是如果发现有问题，可以让卖家配合进行维修。

贾德柱表示，买家在收房时重点查看的地方有门、窗、天花板、墙壁、地面是否渗漏等；检查水、电是否正常(包括开关能否正常使用)，卫生间下水通道是否畅通等。

附属设备要检查

赠送的附属设备必须保证能够正常使用，如在收房之前出现了故障，可以要求卖方维修。

案例：在上文中提到的余文所看到的增压泵出现故障，就是典型的案例。在看房是，余先生还仔细检查过，热水器能够正常使用，但是两个月过去了，增压泵出现了问题，卖家也没有主动维修，收房时余先生没有检查出来，事后再次提出维修要求，多一事不如少一事，卖方当然不会同意余先生的要求。

点评：上海君悦律师事务所许海波律师表示，目前市场上有不少二手房是带装修的房屋，故在签订房屋买卖合同时，买家应该把附送的设备列一份详细的清单，特別是家用电器，应包括品牌、型号、颜色、目前状况描述等，在收房时仔细检查，如果检查出与此前记载的内容不符，可以要求卖方进行恢复或者维修等。

据了解，赠送的附属设备主要有空调、热水器(包括太阳能热水器)、抽油烟机(以及整体橱柜)、壁柜等，当然，也有少数打算出国或者外迁的卖家，会将屋内所有家具电器悉数赠送出去。

各项费用要结清

公共事业费用是否结清，这也关系到直接经济利益，所以在收房时也要特別注意。

案例：北京的陈先生收房之前委托中介对卖家水电煤以及有线电视、电话等费用进行查询，得到的答复是无欠费情况。陈先生信以为真，在收房时对此并未进行进一步核查。但是入住不久他便陆续收到水电煤的催缴单，总金额近千元。陈先生再次找到中介公司，中介却称与之无关，而卖家也表示是出租时房客所欠，眼下联系不到房客，无法解决。

点评：各项费用在交房时必须结清，这已经成为常识。许海波提醒说，虽然现在买方基本上都知道收房时要结清所有公共事业费用，如水电煤等，但是有些人却因为自身的疏忽而忽略了这个问题，这有可能会让自己承担不必要的费用。专家表示，买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。

户口问题要了解

一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。

案例：上海的张先生在准备卖房时，竟然发现自己的住址上竟然还有户口未迁出，他这才知道原来他的上家并未把户口迁走。其后张先生经多方联系，费尽九牛二虎之力才找到上家，让其把户口迁走，以便自己换房。

点评：王展表示，根据目前国内户籍管理制度，房屋买卖完成之后，但房内还有户口而不迁出，外面的户口就迁不进来，即使是对簿公堂，法院也不会强制执行。而目前此类因为户口问题产生的纠纷并不少见，因此买方在收房时，一定要到

警署查询户口是否已经迁出。他提醒说，对于那些专为子女就读而在名校旁购房的，尤其要注意这个问题。

记者了解到，目前上海就户口问题会做如下约定：在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五／日的标准收取违约金。专家表示，从经济方面对卖方形成制约之后，一般情况下，卖方会自觉及时将户口迁出。

各种证明要保留

不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用。

案例：广州的李先生购买了一套全装修房，卖家急匆匆办完手续之后便移民出国了。李先生住进去没多久，发现厨房的抽油烟机排烟效果不理想，于是通知厂家来维修，但由于卖方并未把发票和保修卡转交给他，虽然尚在保修期内，但没有享受到免费维修服务。

点评：目前室内装修部分以及附属设备等，都有保修期，如在保修期内出现了问题，可以享受到免费维修服务，但其前提是必须提供相应发票和保修卡来证明有这样的资格。因此业内人士提醒买方，一定要在收房时向卖方索取各种发票、证明。

贾德柱表示，就装修房中而言，要需要保留与保修相关的证明，如装修保修单，附属设备包括电器保修卡等。此外，如果是毛坯房(出自刚入住不久的新小区)，也应索要房屋质量保证书，根据建设部规定，屋内各部位、部件均有一定期限的保修期，如屋面防水保修期为3年等。

更名手续要办理

在收房时，要办理一些更名手续，否则也会由此带来，些不必要的麻烦。

案例：上海的阮先生在买房过程中，曾因费用问題与中介以及卖方发生过争吵。在收房时，他特别注意到了物业维修基金、煤气等的过户问题，而忽略了有线电视。入住之后，他发现有线电视无信号，查询得知，有线电视已被卖方申请取消。阮先生只好再掏钱申请重新开通。

点评：贾德柱表示，一般情况下，收房时需要办理的过户手续包括物业维修基金、煤气、有线电视、宽带等。物业维修基金和煤气等因为数额较大，容易引起注意。但是有线电视也是实名登记的，如果不过户，可能会被上家申请取消，而再次申请开通时，须缴纳一笔开通费，从而增加不要的开支。

就上海来说，物业维修基金过户，需要双方到场，卖家同时须出示身份证，并携带物业维修基金的原始发票，协同买方来办理。而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，由经纪人代劳，在收房时只需查验过户手续即可。

违章搭建要拆除

违章搭建情形并不少见。专家提醒说，如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。

案例：章先生在上海徐汇区田林新村内购买了一套二手房。房子位于一楼，为老式建筑，后院被围墙圈了起来。六楼有人养鸽子，经常会有鸽子粪便掉落下来，这使得一楼后院内难以保持清洁，几经交涉无果而终，卖家只好在后院打起了一个玻璃顶，一来可以挡住鸽子粪便，二来也可以当作阳光房使用。

章先生也知道这是违章建筑，原本希望卖家拆除掉。但是卖家表示，他在搭建玻璃顶时并未遭到邻居的反对，同时还能防止鸽子粪便落入自家后院，而同时自己也非常喜欢这个阳光房，于是便抱着侥幸的心理将此保留了下来。但是他没有想到的是，由于玻璃顶在下午时反射阳光，会影响二楼居民，因此被投诉，居委会也认定这属于违章搭建，必须拆除。在居委会的劝说下，章先生只好自掏腰包把玻璃顶拆掉。

点评：不管是在北京、上海还是广一州，居民小区内违章搭建行为是不允许的。如上海在1993年就颁布过地方性法规，禁止在阳台、天井、楼顶等处私自搭建任何形式的建筑物或构筑物行为。而在上海也曾出现过执法部门集中整治某别墅区违章搭建行为的情形。

对此，王展表示，如果买家在买房时，发现违章搭建情形，一定要当场提出拆除要求，同时在收房时一定要再次考察，看卖家是否照办。如果没有照办，則要求卖方必须拆除，否则扣除部分尾款作为拆除费用。

提前收房需当心

对于提前收房的情形，专家表示要特别小心才是。

案例：上海的郑先生购买了一套位于中山公园附近的二手房，因为婚期突然提前，需对房子进行装修，因此在取得卖家同意之后提前收房并开始装修。但在办理产权过户过程中，卖家配偶突然出现，并声称该物业为共同财产，而自己并无出售意向，致使交易中断。但郑先生却已对房屋进行装修，并购买了两万多元的装修材料。

点评：所谓提前收房，是指在办理过户手续过程中，买家出于某种原因，提早对房子进行装修，以便早一些人住，可能会与卖家协商，在过户手续办理尚未完成之前便完成收房步骤。

王展提醒买家说，提前收房要注意风险。其主要风险在于交易过户过程中存在一些不确定因素，如果因为这些因素导致交易不能继续下去，而无法完成过户手续，那么对买方来说，提前收房并开始对房屋进行装修，就会带来不必要的损失。

3.买二手房注意事项和手续 篇三

（5）费用交割清楚，例如物管费，一定要明确有无拖欠等情况。

2.买二手房手续

4.买二手车注意事项 篇四

1.证件核准

在买车的时候，对车主的身份证、车辆原始发货票、车辆购置附加费(税)证明、机动车行驶证、年检证明及保险单等都要仔细看好没有问题才行。如果证照不全，买车后在办理相关手续时则会苦恼繁多。这方面有前车之鉴，大家千万要仔细。而发动机号、车架号更要核对好，这样才能决定车辆的身份，不会被糊弄。

2.里程表修改

为了卖得更高的价钱，把公里数调低是车商们常用的伎俩。其实汽车里程只是判断车况的一个标准，而真实的车况通过检查发动机等部分都能了解到，里程表显示的数字并不是汽车价格汽车价格的决定因素。因此大家也就不要太把公里数放在心上了。

3.注意重新上漆

看车身漆膜有无脱落，面部漆有无新印记，在排气管、镶条和窗子四周有无多余的喷漆，如有则证明该车系翻新，可能车身有划痕、损坏，可以作为判断其新旧程度的标准之一。

4.重点观察焊接点

确保车门、头、尾与车身之间的接缝平滑。如果主要的接缝处缝隙大小不一，线条弯曲，装饰条脱落或缺失，证明该车是事故车，经过整修或大修。

5.车厢内看仔细

在座椅、地毯及其他车厢部分有没有不正常的铁锈或锈蚀。锈蚀严重的有可能车子是水泡过的。有些车商为了掩盖车厢内的问题，故意加上一些亮眼的装饰迷惑人。消费者一定不要被表面现象所麻痹，还要检查汽车的配置是否完整，工作是否正常。

6.发动机状况要细查

重要的汽车性能主要还是引擎盖下面的东西，发动机工作是否正常，各油管、水管、线路是否老化，有无漏油漏水痕迹。不要以为里面干干净净就没有问题，越干净的车“心”越是经过人工清理的。另外一定要当场试驾，仔细体会发动机潜在问题。

7.保险陷阱

不少二手车都会标明该车拥有全年的保险，并把这项作为卖点，但通常都不会主动告知这辆车发生过什么理赔记录。因此，消费者除了看保险还应当看理赔记录。因为发生过理赔的车辆再次投保价格会高于没有发生过理赔记录的车辆，尤其是二手车，再次投保，保费与新车也略有不同。

8.及时办理过户手续

消费者购买了二手车之后没有及时办理过户手续，就开上刚购置的车辆了。这样做如果一旦出点交通事故需要索赔就会有麻烦了。一般保险公司会“理直气壮”地拒绝理赔。

9.通知保险公司

保险公司会办理相关的批改手续。

5.买二手房收房注意事项 篇五

（蜗牛二手货车）

随着二手吊车行业越来越受到关注，行业竞争日益激烈，规范和诚信也越来越好，但是仍有不少用户在交易过程中出现“吃亏”的现象，主要是很多用户缺乏基本的了解，有时候过于心急，造成一些损失。蜗牛二手货车希望通过下面的介绍，能让吊车司机们了解到行业的一些“潜规则”，从而能够更好地买到称心如意的二手吊车。禁忌一：【急交订金】

在看二手货车市场看二手吊车的时候，在情况不明的情况下，即使再看好某一辆车，也不要急着交定金，因为一旦交易过程中由于其他原因，没有按照约定提车付款，按照我国合同法的相关规定，订金是不予退还的。一般订金在车辆售价的1％至5％之间。禁忌二：【片面关注】

对于这类禁忌，一般新手是经常犯的，就是往往只关注外表好不好看，霸不霸气，或者只关注诸如车架、发动机、底盘等某一方面。老司机买二手吊车都是经过综合性能比较才会决定要不要购买的，就是综合考量这辆的外观和车架、发动机和变速箱、底盘、电气系统等，因此选择二手吊车的时候不要“一根筋”，要时刻保持理智。禁忌三：【只问一辆车】

二手吊车与其他的二手货车还是有很大的不同的，你要多比较，多问问，尤其是当车辆并不是你喜欢的那种的时候，建议你按照你能出的价格空间和主要看中的吊车功能先圈定一批车辆，绝对不能仅仅就面对一款车，这样容易造成价格偏差，购买价格偏高等等。前提是，你选了一个好的二手吊车交易平台。不然就几辆车，选来选去还是那几辆车。禁忌四：【过于坚持己见】

二手吊车的交易不仅要有对车辆状况有比较全面的了解，同时要有对车辆的交接手续等复杂问题有详细点的了解，金无足赤人无完人，谁也不是生来就什么都懂什么都会的，尤其是对于二手吊车的交易来说，虚假的报价很常见的，你觉得合理的价格其实已经远远超过了卖车商家的预期，所以有时候不要过于坚持己见，多听听专业人员的建议，综合考虑，是很有必要的。

禁忌五：【过于急切】

不少买二手吊车的朋友都是一种“急切”的心态，往往抱着咬定青山不放松的态度，在选择新车的时候相对好一些但是选择二手吊车在某些时段某些情况下也许当天的库存车辆并不是令人很满意，也许等待一周之后不论是价格还是车况也许会更好，所以选择二手吊车要有耐心，不要非得“今天就要开车走”。禁忌六：【过于信任】

虽然说吊车司机或者某些买家认为吊车维修工会更加懂车，但是在实际交易过程中，即使是最好的评估师也有“走眼”的情况，并且常规情况下10％的失误率普遍存在，这也就是很多情况下多个评估师共同作业的必要性。即使买家找专家帮忙，但是为了确保真的出了问题能解决，买家还是要按照正规程序签署合同，专家可以相信但专家不是神仙也会看走眼。禁忌七：【代办手续】

6.收房时应注意的问题 篇六

交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定得明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题(像水管爆裂、墙皮脱落等)造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题：小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等。因此，消费者在收房时应重点关注以下几个问题：

一、房屋是否达到交付使用条件

根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》(取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发［2004］16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收)，其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。

二、看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况

开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。

三、景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响

商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。

四、房屋质量

建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。

五、交付逾期和面积差异问题

逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。

7.商品房收房注意事项 篇七

一、注意接收入住通知书这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时

限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。接到入住通知书后，首先应判断开发

商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

二、书面审查交付的文件是否符合交付条件接到收房通知，就可以开始收房了，在开发

商交付房屋钥匙同时，您应该要求其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，另外

还应该有《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》等相应文件，如果双方在合同中有

约定其他的房屋交付条件，也应该由开发商按合同约定提供

三、检验房屋状况实地收房，要认真查验房屋的实际功能和细节。一般是让开发商或物

业的人带您查看房屋实际状况验收。收房过程中必须要掌握一个原则：先验后收。即购房者

一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。要求开

发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面

积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测

面积误差超出3%，可以中止收房。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可

从房屋本身的质量，景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，装修质

量入手。

四、新房验收的最终结果房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等

相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写

上暂不清楚、无法认定等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

站在烈士墓前，我们心潮起伏，思绪万千。革命先烈们有的为了民族独立和国家尊严献

出了宝贵的生命；有的为了彻底埋脏旧世界，建立社会主义新中国而前赴后继，英勇作战，抛头颅、洒热血；也有的在和平建设时期，为了祖国的繁荣富强而献出青春和热血。让我们继承先烈的遗志，为家乡的建设、为祖国的繁荣富强而努力学习，共创美好明天！向烈士们致敬！烈士们，在您们的艰苦奋斗之下，我们进入的社会主义的新时期，在这一时期中我们得到的好的发展，这是与你们的英雄事迹是离不开关系的。现在我们的日

子好了，全是靠你们在战斗中的努力和幸苦冒着牺牲的危险换来的，所以我们现在要好好学习，天天向上。成为祖国的人才，为国家的建设做贡献，你们的牺牲不会白费的。你们人虽

死 但是依然活在我们的心中。在这个2011年的清明节中，我向您们致谢。

我们今天的幸福来之不易，是革命先烈用珍贵的生命换来的！在这里，我向革命先烈们

敬礼，革命先烈们一路走好！革命先烈舍己为人的精神，激励后代。我要努力学习，珍惜时

间，求取上进，天天向上，用自己的双手创造美好的未来，把祖国变得更加繁荣昌盛！清明节，我们要缅怀我们的祖先和革命先烈。我们的幸福生活是革命先烈们的鲜血换来的。

我们一定要记住他们，好好学习，天天向上。我们带着梦想展翅，怀着向往奋飞，争做文明

学生，创建文明校园。在这些先辈们的面前,立下不悔誓言，请举起右手，让我们一起宣誓：

热爱祖国、追求真理，立志成为“有理想、有道德、有文化、有纪律”的一代新人，遵守学

8.新房验房收房交房注意事项 篇八

看到期待已久的新房！此刻，业主的心情或兴奋不已、或百感交集。很多人都不知道该如何验收自己的新房，也有的人认为质检部门都已经验收过了，自己再验收也就多此一举。其实不然，虽然在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究开发商的责任，你的问题也能更容易、更快的得到解决。作为一个外行人，我们该如何验收房子呢？

交房注意事项

1.交房资格

需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。

对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。2.交接程序

先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤

预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。

确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。

提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。3.纠纷处理

及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。

（1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。

通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。

（2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求 ：

1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 7.面积误差比绝对值超过3％的；

8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。

总结

1.对于开发商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”