房地产行业涉税风险

房地产行业涉税风险（精选8篇）

1.房地产行业涉税风险 篇一

房地产企业所得税汇算扣除项目涉税风险

摘要：房地产企业在近几年一直被国家税总列为税务检查的指令性或指导性行业。尽管企业事先也进行了充分自查工作，但还是存在很多涉税问题，给企业带来不应有的涉税风险与损失。就企业所得税扣除项目而言，何为企业自查重点、如何防范纳税风险，是企业办税会计必须明确的问题。

关键词：财税论文发表,房地产企业,所得税汇算,扣除项目,涉税风险

一、房地产企业所得税汇算扣除项目的特别事项

按规定区分开发成本与期间费用、开发成本与销售成本的界限，是房地产企业在企业所得税汇算清缴中合理确认扣除成本费用范围的关键。因为，只有销售成本和符合税法规定期间的费用才可以在当期企业所得税前直接扣除。开发成本是指房地产企业在对开发产品(如土地、房屋、配套设施、代建工程)开发过程竣工结算前所实际发生的六项成本费用(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费和开发间接费用等各项支出)之和;期间费用是指房地产企业当期实际发生的管理费用、财务费用和销售费用;销售成本是指房地产企业按当期可售面积单位工程成本和已实现销售的可售面积确认的成本，是已实现对外销售的土地、房屋等相应的开发成本。

二、房地产企业所得税汇算扣除项目的涉税风险

(一)取得土地使用权支付金额

取得土地使用权所支付的金额是指用地单位通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式为取得国家某一地块一定年限的土地使用权而支付的金额。取得土地使用权支付金额的涉税风险点是：取得的土地使用权是否合法有效;购买土地使用权的价格和所支付的款项是否合理和获取了合法有效的凭证;企业取得的土地使用权所支付的金额是否与取得同期同类土地使用权价格相匹配;是否将同一土地使用权价值在多个开发项目间明确分配比例和正确计算具体金额;取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用;有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形;有无预提取得土地使用权支付金额的情形等。

(二)土地征用及拆迁补偿费

取得土地开发使用权(或开发权)除了发生土地买价外，还要向当地市政交纳红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费和管线铺设费等的大市政配套费，土地闲置费、土地使用费、契税、耕地占用税，以及拆迁补偿、安置及动迁支出等各项费用。土地征用及拆迁补偿费涉税风险点是：企业是否据实列支大市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费;企业是否多报拆迁户数、虚增补偿标准，以虚列拆迁补偿费支出;征用土地、拆迁安置等实际支出是否存在明显的超计划现象;支付给自然人的拆迁补偿款所需的拆迁或回迁合同和签收花名册是否与相关账目一致;是否按规定扣除了发生的由政府或他人承担已征用和拆迁土地上的扣除项目。

(三)前期工程费

企业在取得土地使用权并开发权之后，开发项目在正式开发前期发生的图书资料费、招募工人费、项目招标费、工程监理费、书立公证费、工程咨询费，项目规划、设计、可行性研究费，水文地质勘察、测绘、场地“三通一平”、临时设施费费，以及预算编审费和其他等都属于前期工程费用。前期工程费的涉税风险点在于：前期工程费的各项实际支出与概预算或计划是否存在明显异常且有正当理由;是否虚列前期工程费或没有取得合法有效凭据;土地开发费用是否未按税收规定扣除;该期间发生的职工福利费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、广告宣传费和业务招待费等，由于受扣除比例制约，企业是否依法纳税调整。

(四)基础设施费

开发产品在开发过程中，为建造与之相关的各项基础设施(包括供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯和照明等设施)，以及道路和园林环境工程(包括环境卫生、园林绿化等)等，必然发生一定数额的设备及安装费用。这些实际发生的费用，房地产企业都应该在开发成本――房屋(基础设施费)项目中归集。基础设施费的涉税风险点在于：各项基础设施费是否取得合法有效的凭证;是否有开具金额明显不合理的各类凭证或含有其他企业的费用;是否将期间费用记入基础设施费或预提该费用;是否属于建安工程施工图预算项目之外、小区红线以内的社区管网工程费和园林环境工程费。

(五)配套设施费

在开发项目中，与购买房屋所在小区建设相配套的停车场(库)、配电房(室)及设备、锅炉房(室)及设备、假山假水、水泵房(室、井)及设备、健身娱乐设施、公厕、消防用房及设备、公告牌、门卫室、会所、学校、商场、饭店等各种公共建筑所实际发生的支出，企业都在开发成本――房屋(配套设施费)项目中归集。这里的配套设施是指企业不能有偿转让也不能转作自留固定资产的、没有产权及其收益权的公共配套设施支出，如会所、文化站、学校、商场、饭店、医院、银行等，属于可有偿转让的公共配套设施。配套设施费的涉税风险点在于：各项公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证;有多个开发项目的公共配套设施费是否与基础设施费分项目、分明细核算;是否将期间费用记入公共配套设施费用或预提;概预算费用与实际费用是否存在明显异常且有正当理由;有偿转让或自用配套设施是否单独核算成本;是否混淆核算或不正确划分有偿转让(或自用)配套设施与不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施的.成本。

(六)建筑安装工程费

开发项目开发过程中实际发生的属于“建筑安装工程施工图”预算项目内的各项建筑安装费用(包括甲供材料)支出，企业应该在开发成本――房屋(建筑安装工程费)项目中核算。建筑安装工程费涉税的风险点如下。若为自营方式，签订虚假单项合同，非法取得发票，虚增建安费用;出包工程完工后，决算工程成本与概预算工程成本是否存在明显异常;若存在，应当进一步审查相关账目与施工合同是否相符且理由正当、凭据合法;是否利用关联方承包或分包工程，增加或减少建安成本造价;工程预付款、备料款是否依合同约定支付;甲供材料是否供应到施工现场并向施工单位结算甲供材料价款、抵作工程进度款。若为自营方式：工程所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证;是否按规定进行会计处理和税务处理。(七)开发间接费

2.房地产行业涉税风险 篇二

向金融机构贷款是房地产企业的首选融资渠道, 因为银行贷款利率低, 而且可以拿在建工程或者房产做抵押, 在此过程中主要涉及利息支出在所得税汇算、土地增值税清算时是否可以扣除。

所得税方面的规定:房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴, 且其要达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间, 根据会计准则的规定, 房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化, 计入“开发成本”或“开发间接费用”, 计入“开发间接费用”的部分最终也会通过分摊转入“开发成本”。 (1) 所得税汇算时, 对原以资本化的利息支出, 如果包含资本化利息的开发产品已实现销售, 由其负担的利息费用也可以扣除; (2) 在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用, 也可以扣除。

土地增值税方面的规定: (1) 房地产开发企业在进行土地增值税清算时, 计入财务费用中的利息支出, 凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许在不高于商业银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。其他房地产开发费用, 在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 (2) 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 (3) 土地增值税清算时, 已经计入房地产开发成本的利息支出, 应调整至财务费用中计算扣除。

例1:某房地产公司2012年1月1日从银行贷款3 000万元, 年利率为4%, 期限为2年, 到期一次还本付息, 此房地产公司从2012年1月1日开始筹建, 于本年11月底完工, 共建100套房, 截至年底已售房80%。

(1) 分析企业所得税:该房地产公司2012年从银行借款共付利息3 000×4%=120 (万元) , 其中计入开发成本的利息支出=120×11/12=110 (万元) , 计入财务费用的利息=120×1/12=10 (万元) , 计入开发成本后已实现销售收入所负担的利息=110×80%=88 (万元) 。综上所述, 允许所得税税前扣除金额=10+88=98 (万元) 。

(2) 分析土地增值税:承前例, 假设到年底100套房已全部售出, 收入金额为1亿元, 取得土地使用权成本为2 000万元, 开发成本为1 000万元。

假设此项借款能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明, 可以扣除项为: (1) 计入财务费用中的利息支出10万元; (2) 已计入开发成本的利息110万元应调整到财务费用; (3) “取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%, 即: (2 000+1 000-110) ×5%=144.5 (万元) 。综上所述, 土地增值税清算时可以扣除金额=10+110+144.5=264.5 (万元) 。

如果此项借款不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明, 则可扣除金额= (2 000+1 000-110) ×10%=289 (万元) 。

从上述分析我们可以看出, 第二种方法算出的扣除额比第一种方法算出的扣除额还多, 那我们在实际工作中就可以不提供金融证明以便利用第二种方法增加扣除项, 这就为房地产企业纳税筹划提供了思路。

二、企业间借款的税务风险

企业间的借款包括:非关联企业借款和关联企业借款。

(一) 非关联企业间的借款

1. 如果资金是自有的闲置资金, 分两种情况:无息借款和有息借款。

(1) 企业将闲置的资金无息转借给非关联企业。对于营业税:根据《营业税暂行条例》第一条规定, 在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 为营业税的纳税人, 应当缴纳营业税。按照上述税法规定分析, 无偿行为不属于应税行为, 不征收营业税, 会计处理时将借款放在其他应收款或者其他应付款即可。

(2) 企业将闲置的资金有息借给非关联企业。对于借出方, 应对收到的利息缴纳营业税和所得税;对于借入方, 根据《企业所得税法实施条例》第三十八条的规定:非金融企业向非金融企业借款的利息支出, 不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 准予扣除, 超过部分不准扣除。

2. 如果资金是从银行借入, 之后又转借给非关联企业, 也分两种情况:无息借款和有息借款。

(1) 无息借款。对于借出方, 企业将银行借款无偿转借他人, 实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为, 因此税务部门有权按银行同期贷款利率核定其转借收入, 核定其应缴纳的营业税等。根据规定, 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出, 包括成本、费用、税金、损失和其他支出, 准予在计算应纳税所得额时扣除。但是企业将银行借款无偿让渡给另一家企业使用, 所支付的利息与取得收入无关, 应调增应税所得额。

例2:如某房地产企业从银行贷款3 000万元, 年利率5%, 之后又无偿转借给别的企业, 银行同期贷款利率为6%。

分析:按照规定所支付利息150万利息不能扣除, 而实际中企业往往将这部分利息扣除, 造成少缴企业所得税37.5万元 (150×25%) 。同时税务部门有权按银行同期同类贷款利率核定其转借收入180万元 (3 000×6%) , 并将其作为计算营业税和所得税的依据。

(2) 有息借款。对于借出方, 企业将银行借款有偿转借他人, 应按双方协议利率和银行同期贷款利率中较高者核定转借收入, 缴纳营业税。而且借出方将银行借款有偿让渡给他人使用, 支付给银行的利息与取得收入相关, 可以在所得税前扣除;对于借入方, 在计算税前扣除限额时, 根据规定, 不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 准予扣除。

例3:承例2, 如果是有息借款, 贷款利率为7%, 对于借出方, 收入为210万元 (3 000×7%) , 给银行的利息支出150万元 (3 000×5%) 可以税前扣除;对于借入方, 贷款所付利息只能扣除180万元 (3 000×6%) , 而不能扣除210万元 (3 000×7%) 。

(二) 关联企业间的借款

1. 如果资金来源是自有闲置资金, 有息借给关联企业。

(1) 如果借出方企业向关联企业收取的利息远远低于正常利率水平的, 税务机关有权对其进行纳税调整。 (2) 在计算应纳税所得额时, 企业实际支付给关联方的利息支出, 符合其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:金融企业, 为5∶1;其他企业, 为2∶1。不超过以上规定比例和税法有关规定计算的部分, 准予扣除, 超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

例4:A、B公司共同出资100万元成立C公司, A公司权益性投资20万元, 占20%的股份, 2012年C公司以10%的年利率从A公司借款50万元, 银行同期贷款利率为8%。

分析:C公司接受A公司债权性投资和权益性投资分别为50万元和20万元, 比例为2.5∶1, 高于规定比例2∶1, 故A公司借款利息不能全额扣除, 可税前扣除借款额=2×20=40 (万元) , 利息额=40×8%=3.2 (万元) , 而非5万元 (50×10%) 。

2. 如果借款资金来源是自有闲置资金, 无息借给关联企业。

对于所得税:《企业所得税法》第四十一条规定, 企业与其关联方之间的业务往来, 不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的, 税务机关有权按照合理方法调整。虽然关联方之间无偿借款不符合独立交易原则, 但是按照相关规定, 如果借款双方企业所得税率相同, 在无其他优惠政策情况下, 双方税负相等, 纳税调整与否并不影响国家总体税收, 此时企业所得税可以不做调整。

值得注意的一点是, 如果企业将闲置资金借给关联企业使用, 约定不收利息, 但是关联企业以低于市场价格向其提供劳务或商品时, 就不能视为无偿, 应对差额缴纳税款。

3. 如果资金来源是从银行等金融机构借入后又分借给关联企业的。

(1) 如果是有息借款, 由于存在关联关系, 借出方有可能会按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息, 此时对借出方所收利息不征收营业税; (2) 如果按高于支付金融机构的同期贷款利率水平向下属单位征收利息, 将视为具有从事贷款业务的性质, 应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。

三、房地产企业向个人借款的税务风险

一些房地产公司由于规模小, 达不到上市要求, 无法利用发行股票、债券等途径融资, 而向银行贷款则需要抵押房产或者在建工程, 但房产毕竟是有限的, 而且银行审批程序复杂、严格, 因此民间集资往往成了大部分房地产企业融资的主要渠道。而民间借贷中的高利贷, 是指发生在自然人与自然人以及自然人与单位之间的借贷关系, 其利率超过了人民银行同期贷款利率4倍的情况。企业向内部职工或其他人员借款的利息支出, 其借款情况同时符合以下条件的, 其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 准予扣除: (1) 企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的, 并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为; (2) 企业与个人之间签订了借款合同。个人从企业 (非金融机构) 取得的利息收入, 属于债权性股息所得, 应当征收个人所得税, 而且企业向个人支付借款利息时应当代扣代缴个人所得税。

例5:某房地产企业向李某借款200万元, 贷款期限为一年, 年利率为25%, 人民银行同期贷款利率为6%, 实际到账150万元, 其中50万元为当年利息, 企业会计处理为:借:库存现金150, 财务费用50;贷:其他应付款———李某200。

按照规定, 这50万元的利息费用在汇算所得税时是不能全部扣除的, 只能扣除12万元 (200×6%) 。而且企业应对这部分费用的20%代扣代缴个人所得税, 实际中这部分税一般会由借入方 (企业) 承担, 但是企业为了逃避纳税会将这部分贷款直接进入小金库或者体外循环, 相关部门审查时务必注意。

参考文献

3.房地产行业涉税风险 篇三

【关键词】混凝土；涉税风险；综合防范

一、商品混凝土行业的经营特点

混凝土，又称混泥土，简称为“砼”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（可含外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌而得的水泥混凝土，也称普通混凝土，它广泛应用于土木工程。

1.初始投资成本大，混凝土行业产业规模大，占地多，大部分企业都拥有至少一辆混凝土泵车以及混凝土搅拌车20辆以上，集搅拌、运输、泵送于一体。总投资额一般需要上千万元，有的甚至达好几千万元，且大多采用成立有限责任公司方式经营。

2.生产经营较强的相同性。第一、生产工序流程、加工工艺基本相同；第二、产品单一，且同类产品不同企业的附加值基本一致；第三、销售环节以产定销，没有中间环节，无成品库存；第四、结算手续完备，每车混凝土都有单独一份货物交接单，随混凝土送料车一并送到工地，由需求方检查后签名验收，作为交货验收的依据；第五、销售具有区域性，由于混凝土在搅拌完成后必须在2-3小时内送至施工现场完成浇筑，不可能长时间和长距离运输，其销售的工地一般都是距离预拌混凝土生产场地50公里内。

3.部门监管严密。生产方面，混凝土生产企业的生产、运输以及原材料的选用都有严格的技术规范和标准，必须接受建设工程质量检测部门的监督和管理。价格方面，混凝土企业须每年定期向物价部门报送销售价格备案，同时由建设行政主管部门会同物价部门每季度发布最高限价（指导价）。

4.增值税链条断裂。混凝土企业大多按6%简易征收办法缴纳增值税，在购进环节，因取得进项税额不得抵扣，故企业购进货物多取得普通发票；在销售环节，其产品的销售对象一般为房地产开发商、路桥建筑商、自建房个人等，客户以缴纳营业税为主，不索要增值税专用发票，故其销售货物时不需开具专用发票。可以说此类企业处于增值税和营业税的过渡地带，基本脱离了增值税链条的制约，在巨大的利益诱惑下，会增加偷税或漏税行为的动机。

二、商品混凝土行业的涉税风险

1.隐瞒销售收入。商品混凝土行业的销售对象为房地产建筑商、开发商和自然人时，客户不受增值税链条制约，客户无需要索取增值税专用发票甚至不索取发票，在利益诱惑下，隐瞒销售收入偷税行为容易发生。主要表现为：一是实现销售收入少开发票；二是不计或者少计销售收入；三是不计少计价外费用；四是视同销售未申报纳税。

2.虚增成本虚列费用。购进原材料除水泥、添加剂能够在固定商家取得正规发票外，生产所需的粉煤灰、黄沙、石子等原材料，实际供应者基本为个人，取得的普通发票往往为税务部门代开发票，易虚开发票虚增成本，更有甚者以假发票列支成本，侵蚀企业所得税税基。

3.不及时确认收入延迟申报纳税。混凝土行业的下游为建筑业和房地产业，均具有资金投入大、建设周期长、分期收益等特点，易造成购货方不及时支付货款的现象，因而连带造成混凝土企业因资金紧张而不及时结转收入的问题。且建筑安装、房地产等营业税企业没有增值税抵扣要求，并不急于取得发票。这样均易造成了企业延迟申报少缴税款的现象。

4.货款结算方式的不规范。一是，现金收入很少入账或者不入账，这类以私人等不需要通过公户对公户转账结算货款的收入居多；二是，通过私人账户收款转移收入，这些账户主要用于收取不需要开具发票的销售收入和支付部分材料款；三是，要求客户直接将货款汇入原材料供应商账户冲抵原材料款，导致收入不入账核算；四是，通过往来科目冲销收入，直接通过预收账款、预付账款、应收账款、应付账款、其他应付款、其他应收款往来科目之间相互冲抵，不将货款计入营业收入纳税申报；

5.设置“帐外帐”偷漏税现象严重。为了使毛利率、投入与产出率等指标在行业预警值内，存在偷漏税问题的混凝土企业一般会设置内、外两套账，取得正规发票的成本及相配比的收入记入外账，应付税务机关的检查，而内账则用于全额记帐，反映企业的实际经营情况。结算方式不规范、增值税断链增加了企业此类违法的动机。

三、商品混凝土行业的的涉税风险成因分析

1.纳税遵从度较低。混凝土企业大多为私营企业，在利润最大化的目标作用下，易漠视法律，主观上通过隐瞒销售收入、虚增成本虚列费用、设置“帐外帐”等方式逃避纳税义务。加之现在近两年行业竞争加剧，企业往往对不需要开具发票的客户以税让利，提高价格竞争力，导致税款的流失。

2.增值税链条断裂。从混凝土产业链的上游来看，所需原材料粉煤灰、石子、黄沙等的销售者往往是小规模纳税人或无证经营者，企业在购买材料时可能无法取得正规发票。从产业链下游来看，使用商品混凝土的建安企业按规定征收营业税，建安企业进行结算所需发票，多为到当地地税部门申请代开。且部分账务不健全的建安企业在地方税务机关核定征收企业所得税的情况下，更无需取得采购材料等的增值税发票。这种建安企业主动索取增值税发票的低需求性，导致了混凝土行业增值税税收管理出现漏洞。

3.税收监管有待加强。由于增值税税收监管链条的断裂，导致混凝土行业监管漏洞频出，一方面粉煤灰、石子、沙石等原材料的供应商经常游离于税务机关的监管之外，企业通过代开、虚开取得的发票很难核实其业务真实性。另一方面建安企业目前未营改增，地税机关核定征收企业较多，监管机关及征收方式的不同导致监管难以形成合力。再者目前针对混凝土行业的纳税评估指标和模型尚未统一，各个地方的行业指标值仅仅能作为借鉴和参考作用，不利于混凝土行业的精细化监管。

四、完善商品混凝土行业税收监管的对策建议

1.完善商品混凝土企业税收监管体系。一是，以毛利率分析法、成本费用利润配比法、投入产出法、能耗测算法、以电控税法等方法为基础，建立多种混凝土行业税收风险分析模型，结合当期市场同类产品平均售价，测算企业真实销售收入、成本，并与企业纳税申报数据进行比对，寻找突破口。二是，以风险分析为导向，梳理出混凝土行业税收风险点，制定了有针对性的税收风险管理措施，强化税收检查力度。税源管理部门、纳税评估部门、税务稽查部门要针对混凝土企业建立健全立体式长效监管机制，并加强企业日常检查、税务审计和稽查的力度，真正达到“以查促管以查促改以查促优”。

2.建立健全信息交流反馈机制。第一，税收监管前移，与住建部门建立本地区建设项目的动态信息交流反馈机制，跟踪大工程大项目混凝土用量、供应方、价格等信息，及时掌握工作的主动性。第二，与建筑检验监督机构建立检验资料信息交流反馈机制，混凝土行业具有严格的安全质量监督检验制度，企业每次生产都要有生产任务单，每次生产必须具备配比和检验手续资料，根据此是可以确定其产量的。第三，国地税建立监管信息共享机制，及时交换混凝土行业上下游企业税收监管信息，共同防范企业钻税收政策的空子，规避税收风险。

3.可以参照对成品油零售加油站的增值税税收监管经验，对混凝土企业搅拌塔中控电脑系统加装税控装置。混凝土生产时，中控台会根据所需生产标号的混凝土配方，将添加剂、水泥、沙石、粉煤灰和水等材料输送到搅拌塔内进行搅拌后，再通过搅拌运输车运送到工地，每次生产都会产生一组数据，并且都是真实可靠的。如果在搅拌塔中控电脑系统加装税控装置，那么混凝土企业的产量就会得到实时监控，以隐瞒产量偷漏税的行为将有效得到遏制。

4.房地产行业涉税风险 篇四

【课程背景】

关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税

国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。

针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。

针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]

【培训收益】

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。

2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【课程对象】

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【专家导师】

刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任

世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训内容】

一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?

3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?

4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?

二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点

1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?

2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?

3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?

4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?

5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?

7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?

8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?

9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?

10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?

11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?

12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?

13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?

14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?

15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?

16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?

17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?

18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?

19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?

20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?

21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?

三、企业所得税后续管理要点及问题解析

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、怎样核算不同类型房产的成本?

7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?

10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?

11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?

14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?

15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?

16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?

17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?

18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?

19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?

20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?

21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?

22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预

提成本?应注意哪些问题?

23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?

24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?

25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?

26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?

27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?

28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?

29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?

30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?

31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?

32、以前未扣除的资产损失怎样进行税务处理?

33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?

34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?

35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?

36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?

37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?

38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?

39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?

40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?

41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?

42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?

43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?

44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?

45、企业赞助支出可否扣除?

46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?

47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?

48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?

49、售后回购业务如何进行税务处理?

50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?

51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?

52、税法对防止资本弱化有何规定?

53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?

54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?

55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?

56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?

57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?

58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?

59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?

60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)

【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

5.房地产涉税知识 篇五

1、开发项目位于省、直辖市不得低于15%；

2、开发项目位于地级市的，不得低于10%；

3、开发项目位于其他地区；不得低于5%；

4、属经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；

除地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（已售占可售建筑面积的比例在85%以上时，或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的――清算土增税）

（1）竣工证明材料已报房管部门备案；

（2）已开始投入使用；

（3）已取得初始产权证明；

一、季度预缴企业所得税“应纳税所得额＝实际利润额”＝预计毛利润+会计利润－以前待弥补亏损（亏损下年起算5年内）－不征税收入－免税收入；预计毛利润＝预售收入*15%；

二、所得税纳税申报表，应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1 224=-704(万元)，（1）利润总额＝利润表中会计利润总额（不含未完工开发产品及未在报表体现的售房毛利）；

（2）纳税调整增加额＝预计毛利（预售收入*15%）+40（预售收入*5‰=80>100×60%=60(万元)，准予扣除

60万元，业务招待费调增）+（广告费〉收入15%部分）+350万（财务费用中应予资本化部分调增）+公益性捐赠支出〉利润总额12%部分（必须通过政府或红十字会）；

（3）纳税调整减少额＝预缴的营业税金及附加、土地增值税；

三、开发全部完工且对外销售完华；

（1）补缴土增值税：开发产品扣除项目金额＝土价款800+开发成本1500+其他开发费用（800+1500）*10%+转让税费（营200、城、教、地教、水利26）+加计扣除（800+1500）*20%＝3216万；

增值额＝销售收入4000-扣除项目金额3216＝784万；

增值率＝784/3216＝24.38%，适用税率30%；

应交土地增值税＝784*30%＝235.2万；

应补缴土增税＝235.2-20＝215.2万；

应补缴营业税＝200-50＝150万；

应补缴城、教、地教、水利＝150*（7%+3%+2%+1%）＝19.5万；

预收房款的税收账务处理：

第一种:

1,预收款时不计提税费.2,交纳税金时:借 应交税费-应交营业税,贷 银行存款

3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 应交税费-应交营业税；

上市房产企业的年报,大多数企业采用此方法,形成了巨额的应交税费赤字.第二种:

1,预收款时计提税费:借 其他流动资产--待抵扣税费贷 应交税费.2,交纳税金时:借 应交税费贷 银行存款

3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 其他流动资产-待抵扣税费

6.房地产行业涉税风险 篇六

指引》的通知

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知状态:有效 发布日期:2004-08-30 生效日期: 2004-08-30发布部门: 中国银行业监督管理委员会

发布文号: 银监发[2004]57号

第一章 总 则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

(一)内部职能部门和分支机构上发放贷款的整体情况；

(二)稽核中发现的主要问题及处理意见；

(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条

商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条

商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条

商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理

第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条

商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条

商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条

商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条

商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条

商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条

商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理

第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条

商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。

第二十八条

商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条

商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。

第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条

商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条

商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十六条

商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55%)。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条

商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条

商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施

第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条

银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：(一)贷款质量；(二)偿付状况及催收情况；(三)内部贷款审核控制；(四)贷后资产的风险管理；(五)遵守法律及相关规定；(六)需要进行检查的其他事项。

第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。

第七章 附 则

第四十六条 本指引由银监会负责解释。

第四十七条 本指引自发布之日起施行。中国银行业监督管理委员会 2004年8月30日

附件1：

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XX银行个人购房借款申请书 ┃

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申请人基本情况 ┃

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┃ 申请人姓名 │

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性别

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│ 出生日期│ │

照片

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┃ 文化程度 │

│ 婚姻状况 │

│ 证件种类│ │

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及号码 │ │

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┃ 户籍所在地 │

│现居住地址 │ │

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┃

国籍

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│

民 族

│ │

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┴───────┨ ┃ 邮寄地址及 │ ┃ ┃

邮编

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┃ 工作单位 │

│ 单位性质│ ┃

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┃ 办公电话 │

│ 住宅电话 │

│ 紧急联系│ ┃

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方式 │ ┃

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职 业

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职 务

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职 称 │ ┃

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邮编

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┃ 配偶姓名 │如为未婚人│职

务 │

│ 证件种类│ ┃

┃

│士则相关各│

│

│

及号码 │ ┃

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│项不填

│

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│ ┃

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┃ 工作单位 │

│ 联系方式│ ┃

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│ ┃ ┃ 其他贷款 │

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本人近3年工作履历：(时间段、单位名称)

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申请人收支情况

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┃主要经济来源│

│其他经济来方│

│ 供养人数│

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┃申请人月收入│

│ 家庭月收入 │

│家庭月支出│

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┃

┃

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借款人资产表

┃

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┃ 个人资产 │ 金 额

│ 个人负债 │

金 额

│月还款金额│

起止

时间 │负债类型┃

┃

│(万元)

│

│

(元)

│(元)

│

│

┃

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┃

房产

│

│购房所欠贷款│

│

│

│

┃

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┃

汽车

│

│购车所欠贷款│

│

│

│

┃

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┃

债券

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│其它所欠贷款│

│

│

│

┃

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┃

股票

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│ 其它负债 │

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┃

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│

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┃

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┃ 银行存款 │

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合计

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┃

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┃

合计

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│

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│

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┃

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┃

┃

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┃

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┃

申请人现住房情况

┃

┠──────┬───────────────────────────────────────┨ ┃ 现 住 房 │

┃ ┃

情 况

│

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

租住请填：(租住时间、地址、月付租金)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申请人购房贷款资料

┃

┠──────┬────────────┬──────┬───────────────────┨

┃ 售房者全称 │XX房地产开发有限公司

│ 房屋详址 │

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┬────────┬────┨

┃ 销售面积 │平方米

│ 单

价 │元

│

总价(元)

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 借款金额 │

│ 借款期限 │年

│

借款种类 │商业贷款┃

┃

(元)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃首付金额(元 │

│ 首付比例 │

│

首付款来方 │

┃

┃)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼─────

───┼────┨

┃ 还款方式 │等额本息月均/

│

物业费

│/㎡/月

│

购房目的 │A 自住 ┃

┃

│等额本金(月还)

│

│

│

│B 投资 ┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 房屋形式 │

│ 房屋类别 │ A 经济适用房

B 普通商品住房┃

┃

│

│

│C别墅

D 商业用房

E 其他┃

┠──────┼────────────┼──────┴─────┬─────────────┨

┃ 商品房买卖 │

│

销售许可证编号

│

┃

┃

│

│

│

┃

┃

合同

│

│

│

┃

┃

编号

│

│

│

┃

┠──────┴────────────┴────────────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

担保方式

┃

┠──────┬────────────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 抵押物名称 │

│抵押物所有人│

│抵押物价值(元)│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 质押物名称 │

│质押物所有人│

│

质押物价值│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 保证人名称 │

│与被保证人 │

┃

┃

│

│

│

┃

┃

│

│关系

│

┃

┠──────┼────────────┴──────┴───────────────────┨ ┃ 保证人联系 │

┃ ┃

│

┃ ┃ 方式及地址 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

备注

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款申请人声明

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃欢迎您申请XX银行个人住房贷款，请用蓝(黑)色墨水钢笔或签字笔在本申请书上签字，已填写内容不得

┃ ┃涂改。

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃银行，本人在此郑重声明：

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃1)本人承认以此申请书及其他所附资料作为贵行借款的依据；

┃

┠──────────────────────────────────────

────────┨

┃2)上述各项资料属实，且随本申请书报送的资料复印件可留存贵行作为备查凭证，如资料失实或虚

┃

┃假，本人愿承担相应的民事及法律责任； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃3)经贵行审查不符合规定的借款条件而未予受理时，本人无异议； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃4)本人保证在取得贵行贷款后，按时足额偿还贷款本息。┃

┠───┬────────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┼─────┬──┴───┬──┴────┬─┴────┬┴────────┴┬───┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┴─────┴──┬───┼───────┴┬─────┴┬─────────┴┬──┨

┃

申请人签名：

│

│

│日期：

│年

月 日│

┃

┗━━━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━━━━┷━━━━━━┷━━━━━━━━━━┷━━┛

附件2：

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃风 险 评 估 书 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃申请日期 │

│

│贷款申请编号 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨

┃

基 本 资 料 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

主申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后申请│

│申请人填报的家│

│主要经济来源│如工资，提┃ ┃人税后月收│

│庭月收入

│

│

│成，经验收┃ ┃入(无公积 │

│

│

│

│入等 ┃

┃金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│主申请人手机 │

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

共同申请人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性别

│

│婚姻状况

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│证件类型及号码│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃户籍

│

│现住址及邮编 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃学历

│

│工作单位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃职业

│

│职务

│

│供养人数

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃计算后共同│

│与主申请人关系│

│主要经济来源│ ┃

┃申请人税后│

│

│

│

│ ┃

┃月收入(无 │

│

│

│

│ ┃

┃公积金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅电话 │

│共同申请人手机│

│办公电话

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作单位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

购 房 资 料 ┃

┠─────┬───────────┬───────┬────────────┨

┃楼盘名称 │

│所购房屋详址 │ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃售房者全称│

│购房用途

│ ┃

┠─────┴───┬───────┼───────┼────────────┨

┃商品房买卖合同

│

│销售许可证

│ ┃

┃编号

│

│编号

│ ┃

┠─────┬───┴───────┼───────┼────────────┨

┃律师行

│

│保险公司

│ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃担保方式 │

│质押总值

│ ┃

┠─────┼───┬───────┼───────┼──────┬─────┨

┃竣工日期 │

│房屋类别

│分为普通商品住│销售面积

│ ┃

┃

│

│

│房，经济适用 │

│

┃ ┃

│

│

│房，别墅和商业│

│

┃ ┃

│

│

│用房

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃单价

│

│总售价

│

│物业管理费 │指月物业费┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃首付款

│

│申请成数

│

│申请贷款额 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃期限

│

│年利率

│

│月付款

│ ┃

┠─────┴───┼───────┴───────┴──────┴─────┨ ┃还款方式

│ ┃

┠─────────┴────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

信贷审核意见 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

核心因素 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃房产支出 │

│总债务与收入比│

│建议贷款成数│即审核后同┃

┃与收入比 │

│

│

│

│意的贷款成┃

┃

│

│

│

│

│数 ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┴───────┴───────┴──────┴─────┨

┃偿还能力 │可注明对申请人收入和资产的核实结果；据此计算出的各项核心比率； ┃ ┃

│申请人所在单位的发展情况等 ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨

┃还款意愿 │写明首付款情况，现住房情况及此次购房目的等，并由此推断其还款意 ┃

┃

│愿。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨

┃担保情况 │应首先说明申请人已签订了购房合同且合法有效，其次对所购楼盘进行大┃ ┃

│致情况评估，如周边环境，楼盘价位，变现能力和贬值或升值潜力。

┃ ┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

补偿因素 ┃

┠─────┬────────────────────────────────┨

┃财务状况 │如需申请人提供其他个人资产证明，可在此处列明并予以分析。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃

│ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃基本情况 │ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃其他情况 │ ┃

┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

审核意见 ┃

┠──────────────────────────────────────┨ ┃此处列明该笔申请的各项优势 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃

│贷款额│

期限

│

成数

│

还款方法 ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼────────────┨

┃原贷款申请│

│

│

│ ┃

┃条件

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼────────────┨

┃建议贷款 │

│

│

│ ┃

┃条件

│

│

│

│ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨ ┃此处列明该笔申请存在的风险点 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃风险审核员│

│

│审核日期

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃主管经理 │

│

│审核日期

│

│ ┃

7.房地产行业宏观风险分析 篇七

现今在房地产行业的风险方面研究局限在微观层面上,针对某领域或某企业。对某具体领域的风险包括房地产信贷风险、 财务风险、价格风险、投资风险和政策风险等,其对风险的度量必然忽略行业整体性和相关性,不能代表行业全部风险;单个房地产企业破产并不能代表整个行业出现清偿力问题和危机。因此非常有必要从宏观层面上研究房地产行业的风险,分析及观察中国房地产行业风险的发展现状及其历史变化过程。

本文沿用房地产行业宏观风险定性分析理论,采用因子分析和Logistic回归分析的方法,选取2008年以来影响房地产行业风险18个分析指标作为样本数据,构造相应的行业风险指标,探讨房地产行业风险的影响因素和发生风险的概率分布。

二、文献综述

房地产行业风险研究是将行业内所有企业作为一个整体, 研究其风险的内外部影响因素的过程。目前房地产行业宏观风险相关研究可以分为两方面:一是对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究,二是对我国房地产行业宏观风险的研究。

1.对房地产行业影响因素和金融安全的研究。对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究主要集中在信贷风险和房地产价格泡沫上,研究包括财务指标、宏观经济指标、信贷指标等在内的因素。肖冰、李春红(2010)认为,房地产信贷风险影响因素不仅包括销售利润率、总资产增长率等财务指标,还包括商品房价格、 GDP增长率以及中长期贷款利率等宏观层面的指标;刘海英、李伟群(2010)认为,影响房价的因素很多,包括土地成本及其投放量、开发商贷款情况、住房的刚性需求量、住房投资性需求量等, 以上的各种因素再加上房地产行业本身所具有的特殊性会使房地产行业越发对金融系统产生依赖,由此产生的风险也会由房地产行业向金融行业扩散转移;易宪容(2005)认为,我国房地产市场的资金来源完全依靠商业银行等金融机构的信贷支持,并非房地产行业本身的实力体现,这在一定程度上增加了金融机构的经营方面难度,也给金融危机发生带来了潜在的风险。

2.对房地产行业宏观风险的研究。对我国房地产行业宏观风险的研究以描述性分析方法为主,直接对房地产行业宏观风险进行定性分析。陈洪波、王震(2006)认为,房地产宏观风险主要集中在房地产资金循环中的开发企业环节,宏观经济繁荣带动房地产行业的上升,制度因素对风险影响较大;梁爽 (2008)认为,在国际金融市场不稳定的同时,国内经济的增长速度也在下降, 2008年国家也对房地产行业的调控有了显著的效果,到了2009年进入了调整阶段,这种状态也将维持一段较长时间。

宋凌峰、叶永刚(2010)认为,房地产行业在宏观层面上的金融风险并不能简单地用价格泡沫指标进行测度,违约距离指标能更为准确地揭示出宏观金融风险。因房地产价格及其银行信贷等各方面的影响,2008年房地产市场的全面调控释放了金融风险,从而2009年后房地产市场的行业风险有了大幅回落。

三、实证分析

1.指标构造与因子分析。目前我国商业银行的行业风险评级指标体系最为完整,包含行业环境特征、行业经营状况、行业财务数据、行业信贷质量四个模块,本文风险指标体系的构造同样参照该体系。基于本文的研究对象是房地产行业宏观风险,行业资金数据比行业财务数据更能反映整个行业资金链的变化和宏观风险的形成,因此构造行业环境、行业运营、行业资金和行业信贷四大分类指标,下设18个分析指标(如表1所示)。

根据国家统计局以及中国人Á民银行调查统计司的数据,选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的18个分析指标数据,共得到504个样本。用SPSS16.0对其进行因子分析,尽可能不损失信息或者减少信息损失。其中因子提取采用主成分分析方法,并且运用方差最大化正交旋转法使因子的解释得到简化,结果如表2所示。

根据提取相关系数矩阵特征值大于1的因子的规定,提取5个公因子,特征值分别为4.415、4.002、3.644、1.878、1.182。这5个公因子的累计贡献率达到84.008%,即可解释度为84.008%, 基本符合要求。

用回归法计算因子得分,将公因子表示成原始变量的线性组合,得到公因子模型:

2.回归分析。国房景气指数是综合反映房地产业发展变化趋势和变化程度的总体指数。因此,本文选择2008年第1季度~ 2014年第4季度国房景气指数作为回归函数的被解释变量Y, 指数较上季上升定义为“1”,即无风险,下降则为“0”,存在风险。 根据因子分析结果,本文选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的5个公因子作Y1~Y5为解释变量, 采用Eviews进行Logistic回归,以ML—Binary Probit模型为估计方法,得到的Logistic模型参数如表3所示。

根据表3,得到Logistic回归函数,即y=1时,行业无风险的概率分布函数F:

当y=0时,存在风险,风险发生的概率分布函数P:

将2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的公因子Y1~Y5的数据代入函数P中,得到房地产行业风险的概率分布情况,如图1所示。

从图1中可以看到,2008年4个季度风险发生概率均超过75%,其中第4季度风险发生概率达到最大值98.7%。2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年,房地产行业风险回升并且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70% 左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业整体风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整。在2008年7月央行和银监会联合发出的《关于金融促进节约集约用地的通知》 中提到,对建设项目以及商用房地产的信贷方面要加强管理,对廉租房、经济适用房、限价商品房及中小套型普通商品住房要给予一定的优先。由此可见,2008年以抑制投机性需求、挤压房地产泡沫为基调的房地产政策,促使房地产市场景气回落,房地产行业风险剧增。2011年房地产行业整体风险明显上升主要在于国家宏观调控政策的改变,货币政策由适度宽松变为稳健,多次加息和上调存款准备金率使得房地产市场融资难度增加,需求和供给同时受到抑制,导致市场紧缩,房地产行业风险增加。另外, 如“国八条”、房地产税试点改革等房地产调控政策不断加码,也是加大2011年行业风险的重要原因。2012年开始,中央对房地产市场的政策思路和管理方式开始发生转变,使得房地产市场在低位徘徊,行业风险概率也在波动中趋于下降。

根据Logistic函数的系数得到影响房地产行业风险的主要指标,行业环境指标:GDP增长率、购房意愿;行业运营指标:房地产企业景气指数、房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率、土地购置面积增长率、房屋施工面积增长率;行业资金指标:行业年投资额增长率、定金及预收款增长率、资金来源增长率;行业信贷指标:房地产开发贷款余额增长率、中长期贷款余额增长率。

由于Logistic函数中估计的系数不能被解释成对因变量的边际影响,对系数的解释显得复杂,因此,对风险概率分布函数P中的因变量逐个求导,可得对的条件概率的边际影响:

Pi(i=1,2,3,4,5)的分布如表4所示。

由表4可知,代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率对房地产业风险有重要影响。

四、结果与讨论

本文在房地产行业风险定性分析理论的基础上,结合了因子分析法以及Logistic回归分析法,对房地产行业的风险进行研究,得出了以下结果:2008年第4季度房地产行业风险概率达到98.7%。

2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年房地产行业风险回升且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70%左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整, 2011年房地产行业风险明显上升是由于国家宏观调控政策的改变,2012年后是由于中央对房地产市场的政策思路和管理方式发生转变;代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率也是影响房地产行业风险的重要指标。

本文从宏观层面上对房地产行业的风险进行探讨,这种做法并不那么细致。原因主要有两方面:一是缺乏房地产对银行等金融部门影响的分析。因为房地产是资金密集型行业,其主要融资渠道是银行贷款,房地产对银行的依赖使得房地产行业风险与银行信贷风险具有极大的双向关联性,但本文只是从银行业对房地产这单方面的路径出发,忽略了两者间的反向作用,应该将两者结合起来讨论;二是没有直接对房地产监管政策等制度因素进行研究。本文通过对利率、中长期贷款余额增长率等指标的研究间接反映房地产政策对行业风险的影响,但没有研究房产税、“限购令”等其他政策,需要详细研究政府发布的政策对房地产行业风险的直接影响。

摘要：文章基于2008~2014年房地产行业的季度数据,用因子分析提取综合反映行业风险的5个公因子,并建立识别宏观风险的二元逻辑回归模型。实证结果显示:2008年底中国房地产行业风险达到最大值98.7%,2008年以后风险快速下降,到2011年下半年风险开始迅速回升至90%,2012-2014年风险发生概率维持在70%左右且呈现波动下降趋势;对中国房地产行业风险影响较大的是房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率等房地产需求因素且负相关;GDP增长率、房地产企业景气指数和房地产贷款余额增长率是影响我国房地产行业风险的重要因素。

8.房地产行业涉税风险 篇八

关键词：房地产；操作风险；对策

中图分类号：F831 文献标识码：Ａ 文章编号:１００３－９０３１(２０11)03－００71－０5DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16

一、房地产行业操作风险概述及特征

由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。

2010年1月4日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。

（一）房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

（二）商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。

（三）海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。

（四）海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。

（五）买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

（一）加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。

（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。

（三）加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。

（四）避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时代发展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。

（五）买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。

（六）未来房地产操作风险应对之策

在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。

参考文献：

[1]李东绪.独善其身的海南房地产市场[J].中国房地信息，2008（4）:1-4.

[2]王文生.王晓胄.黄晓华.商业银行支持海南省房地产业发展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6.

[3]吉洪.海南房地产贷款风险分析[J].海南金融，2006（6）:21-26.

[4]徐诺金.搞活海南省房地产市场要适当扩大政府干预[J].海南金融，1996（12）.

[5]王寿松.浅析中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报，2007（12）.