拆迁补偿报告

拆迁补偿报告（共7篇）

1.拆迁补偿报告 篇一

关于我县征地拆迁补偿工作的调研报告

近来年，我县大力发展县域经济，在征地拆迁工作量大、任务繁重的情况下，积极探索，取得了明显成效，较好地促进了重点项目建设顺利进展，促进了经济社会又好又快发展。最近，我们对县征地拆迁情况作了调研，并在此基础上对进一步做好我县征地拆迁补偿安臵工作一些思考。我们通过下发调查问卷、召开座谈会、下村入户实地调查等方式，对这一课题进行了研究和探讨，现将我们一些肤浅的意见汇报如下，供领导参考。

一、基本情况

金寨县地处安徽省西部，大别山腹地，鄂豫皖三省七县二区结合部，辖23个乡镇、277个行政村，总面积3814平方公里，总人口66万，梅山、响洪甸两大水库座落境内，总蓄水量50亿立方米，是全省国土面积最大、山库区人口最多的县。金寨是红四方面军的发源地和鄂豫皖革命根据地核心区，是全国红军第一县、第二大将军县、安徽省烈士第一县；同时也是旅游资源大县和国家级扶贫开发工作重点县。

在省、市的正确领导下，全县上下积极应对金融危机带来的不利影响，全力以赴“保增长、保民生、保稳定”，经济社会保持了平稳较快发展，在全县抛起了新一轮大规模城市建设热潮。从2007年至今，全县共有省、市、县重点工程建设项目58个，共投入资金38.25亿元，年增长37.6%。全县23乡、镇均有建设、开发等任务，其中县城新区是全县建设开发的主战场，共开发征用土地2545.97多亩，累计拆除房屋约85915平方米，拆迁群众2643户，其中农民2643户8457人，农村拆迁安臵量大任务重。我县拆迁安臵工作在各级各部门的高度重视下，在广大拆迁户的理解支持下，总的来说进展顺利，确保了招商引资项目、重点工程项目及时开工建设。

二、我县开展拆迁安臵工作中主要经验

拆迁安臵工作情况复杂、矛盾突出、任务繁重。在工作中，我县克服种种困难，冲破重重阻挠，取得了一些成绩，积累了一些经验。

1、领导重视是搞好拆迁安臵工作的保证。拆迁安臵工作牵涉面广，情况错综复杂，没有强有力的领导组织作保障，工作很难开展，为加强领导力量，强化保障措施，一是建立了领导联系项目制。按照“一个项目、一位领导、一套班子、一种模式”的工作思路，由一位县级领导联系一个具体项目、在严格执行政策的前提下，对该项目的拆迁安臵全权负责，形成了对拆迁安臵工作齐抓共管的领导格局。二是建立了领导联系乡镇制度。由于乡镇是拆迁安臵主要责任单位，任务较重，压力较大，矛盾较多，为减轻乡镇的压力，每一个大的拆迁项目实施时，县委都安排2至3名县级领导协调指导拆迁安臵工作，及时化解矛盾，解决问题，收到了很好的效果。三是成立了处理拆迁安臵遗留问题领导小组。县委、县政府成立了拆迁安臵遗留问题领导小组，负责对全县拆迁安臵遗留问题进行全面处理，并明确了责任领导、责任人，提出了处理意见，确定了交办时间。我县大部分拆迁安臵遗留问题的处理都有了较大的进展，为以后的开发建设和拆迁安臵工作扫清了障碍，夯实了基础。

3、宣传到位是搞好拆迁安臵工作的基础。拆迁安臵工作是一项政策性很强的工作，加大有关法律、法规和政策的宣传力度，引导群众正确认识和掌握拆迁安臵工作有关政策，正确对待拆迁安臵中的矛盾和问题十分必要。在工作中，我县注重多途径、多形式、多方位做好有关政策法律和宣传工作和拆迁户的思想工作。

4、依法办事是搞好拆迁安臵工作的关键。拆迁安臵工作事关每一位拆迁群众的切身利益，稍有不慎，就会引起矛盾，造成不稳定因素，只有严格依法律办事，才能将矛盾消除在萌萌芽状态。一是严格按政策补偿，二是严格坚持“三公开”原则。

5、妥善安臵是搞好拆迁安臵工作的重点。我县积极主动与相关部门衔接，全力促进农民安臵用地的落实和农民安臵房的落实。县城新区共建设5个安臵区，用地总指标650亩，在几年的拆迁安臵工作中，我县实现了平稳拆迁、和谐安臵模式。

在实施拆迁中存在的主要问题

（一）在我县实际拆迁过程中存在几个突出问题，主要表现在以下几个方面：

1、少数干部群众对拆迁安臵的政策了解不够、理解不透，或者误解了拆迁安臵政策。由于缺乏拆迁主体和被拆迁人之间的对话交流的渠道，作为拆迁主体一方的干部对群众的疑问不能正确解答，甚至有的干部对群众反映的问题敷衍塞责，上推下压，引起群众的不满。

2、在拆迁调查工作中，对补偿标准的尺度掌握出现偏差。尽管政府部门按照拆迁政策，制定了统一补偿标准，但由于对同类房屋的结构、装修、价格等问题的认同上存在差异；对居民建在集体土地上与国有土地上的房屋估价混同；甚至存在个别讲人情、论亲疏，对拆迁地面积的丈量、拆迁标的物的估价不统一，出现个别超面积丈量、超值估价等现象，致使被拆迁人之间相互攀比，引发矛盾。

3、由于现行的有关拆迁安臵法律规定的原则性强，实际可操作性较差，有些村组制定的村规民约，有部分违反现行法律政策的规定，且在发放拆迁安臵补偿过程中缺乏透明度，侵犯了被拆迁群众的合法权益。

（二）拆迁安臵工作较为滞后，超期过渡现象严重。

1、拆迁安臵工作体制理顺不畅。街道、乡（镇）对拆迁安臵工作重视不够，思想不够统一;相当多的干部对政策理解不透彻，执行政策存在较大的偏差；部分项目管理人员责任心欠佳，导致很多项目前期工作难以落实；部分拆迁单位及拆迁户对拆迁工作不配合，漫天要价，导致有些项目的拆迁工作难以推进。

2、农民安臵工作落实欠佳，超期过渡现象严重。由于近年来大开发、大建设，特别是一些省、市重点工程建设的需要，农民拆迁大多是先拆迁后安臵或边拆迁边安臵的情况下开展的，加之部分安臵用地、安臵资金难以到位，导致大批拆迁农民住户安臵难以到位，长期处于过渡状态。

（三）失地农民的生活出路问题难以解决。被拆迁后，农民失去了赖以生存的土地，且绝大部分农民除农活外无别的一技之长，较难找到工作，安臵补偿费又十分有限，缺乏足够的资本开展经营活动，社会保障、子女入学等一系列问题得不到妥善解决，必然给社会带来不稳定因素。

三、对策和建议

1、加大拆迁安臵法律政策宣传的力度

在多年来的拆迁安臵工作中，我们积累了一些成功的经验，其中重要的一点就是对拆迁安臵法律政策的宣传。在每项重点工程建设的拆迁征用地之前，首先召开动员大会，向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料，是一项有益的必不可少的工作。但是，从调查了解的情况看，主要存在的问题是对相关法律政策宣传的广度和深度不够。为此，在进行重点工程拆迁工作的时候，我们除了开好动员会外，要加强相关法律政策宣传工作。对参与拆迁安臵工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安臵补偿法律政策的学习和宣传，利用他们的幅射作用，教育和提高全体被拆迁安臵群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真负责地解释和说明。如XXXXX乡镇（街道）拆迁户两年两次搬迁，安臵无着落，其反映强烈。据了解，该安臵地已在规划建设中，政府巳按时足额发放了过渡费，这是政府拆迁安臵工作中的一项政策规定，通过政策宣传，这些拆迁户很快消除了怨愤。实践证明，只要我们及时做好拆迁安臵相关法律政策的宣传工作，就能够得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可得到预防和解决。

2、坚持拆迁调查、安臵中公开、公平、公正原则

由于当前重点工程的拆迁工作任务繁重，特别是拆迁安臵工作时间紧，且工作量大，为了追求工作效率，政府在拆迁调查工作中实行大兵团作战，这往往是要以牺牲公正为代价的，也成为产生安臵拆迁纠纷的原因之一。为此建议主管部门，要切实把握好公正与效率的关系，坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。在拆迁安臵补偿过程中，主管部门对土地征用要公开进行，把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及农业人员安臵办法、办理征地补偿登记地点、期限等，在被征用拆迁地予以公告；对拆迁补偿要公开进行，把征用地拆迁数量、补偿依据、补偿费数额、被安臵农业人员数量、农业人员安臵方式、房屋安臵方式、征地补偿安臵方案及其具体实施的步骤等，在被征用拆迁地予以公布，接受被拆迁地群众的监督，防止被拆迁人的合法利益受到侵犯。特别是安臵对象和房屋拆迁等补偿安臵到人到户的，更要十分注重公开、公平、公正的原则。同时成立核查组，掌握统一补偿标准，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题进行纠正，确保重点工程拆迁安臵工作在公平、公正、公开的原则下进行，最大限度地减少因拆迁安臵不公而引发矛盾。

3、完善拆迁安臵工作中可操作性的法律规范

目前，我县征地拆迁补偿依据主要是金国土资[2009]24号《关于公布〈金寨县县城2009年集体土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调节系数〉的通知》，该文件主要为了新城区开发设立的，针对性强，在全县范围内操作中仍有许多困难，由此引发的各类矛盾纠纷较多。在我国法制不断健全的今天，人民群众的法律素质不断提高，依法维权意识不断增强。为了进一步规范我县征地拆迁补偿工作，使征地拆迁补偿工作做到有法可依，制定相应的操作性较强的《金寨县征地拆迁补偿标准》已经迫在眉睫。

4、转变工作作风，树立政府良好形象

重点工程建设利国富民，对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。同时，拆迁安臵补偿费的发放到位，涉及到被拆迁群众的直接利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题，这些都对政府工作提出了很高的要求。重点工程建设中的拆迁安臵工作，从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安臵补偿过程中，政府转变工作作风在一定程度上促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风，就会得到广大被拆迁群众的理解和支持，使重点工程的建设有序推进；反之就会遭到部分拆迁群众的抵触，使重点工程建设受到阻滞。为此我们要牢记五心，转变作风，打造诚信政府形象。即在拆迁安臵工作中，接待群众咨询要热心；调查补偿情况要细心；听取群众意见要耐心；核实安臵补偿标准要公心；善后安臵要关心。此外，要保持拆迁安臵工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，真正做好被拆迁群众的公仆，从而树立起人民政府的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护。

5、统筹项目建设与拆迁安臵，促进安臵小区建设社区化。一是要坚持先安臵后拆迁的原则。坚持对所有工程严格实行“先安臵后拆迁”的原则，采用“项目+安臵”的办法，将农民安臵地与建设项目一并办理手续，一同报建。二是要实行集中留地，统一安臵，积极新的安臵模式。即：一是集中统一重建安臵。坚持统一规划设计、统一报建、统一建设、统一质监、统一物业管理，利用有限的土地资源、科学、合理地安臵好农民，做到高标准规划、高质量建设、高水平管理，使农民安臵小区联体成片功能完善、设施齐备、适宜居住。二是因地制宜，发展产业。充分利用农民生产安臵用地，采用土地入股、自主开发等方式，大力发展后勤服务业和商贸业，使农民变股民，从经营中分红获利，建立稳定的收入来源。三是多途径安排农民就业。安排拆迁农民从事物业管理和后勤服务；积极与征地建设单位协调，在用工上优先考虑当地农民，鼓励失地农民从事个体经营和兴办企业，并提供一定的优惠。

6、加强农民安臵小区的统一规划，尽快制定好全县农民安臵整体规划。一是规划要统一。与市、县总体规划统一协调，农民安臵小区建成后直接成为现代化城县的组成部分。二是规划要先行。制定科学合理的全县土地利用规划和供地计划，统筹安排城乡建设用地，强化规划约束力，明确失地农民的生活安臵一律按居民小区规划建设。三是规划要科学。按照有利于土地综合利用、有利于社区管理和物业管理的“三个有利于”标准，科学规划农民安臵小县。四是规划要实用。按照农民生产安臵一律作二、三产业规划建设的要求，高起点规划好、预留好生产用地。把规划、预留生产用地与项目开发、市场建设结合起来，使生产用地成为失地农民获得长久收益的主要来源。

7、创新劳动就业服务，促进失地农民就业市场化。一是要加强对失地农民的培训工作。培训重点主要是引导性培训和职业技能培训两个方面。引导性培训主要是对失地农民开展基地权益保护、法律知识、城市生活常识、寻找就业岗位等方面的培训。职业技能培训主要是在充分尊重失地农民意愿的基础上，开展家政服务、餐饮、保健、制造、建筑等行业和知识的技能培训。二是结合项目解决失地农民的就业问题。加强项目建设的协调与合作，在建设进从建筑工程中找岗位，建设后中物业管理和卫生保洁中找岗位。三是完善劳动力市场。加强街道劳动保障管理服务站的建设，进一步完善市场化的就业机制。将失地农民就业与下岗工作再就业统筹考虑，打破城乡“藩篱”，变“户籍门槛”为“素质门槛”。

（三）改革社会保障制度，促进失地农民养老社会化。一是实现失地农民身份的转换。在子女就学、劳动就业、社会保险、计划生育等方面与城市居民同样的政策待遇。二是坚持“低门槛进入、低标准享受”的原则。参照职工基本养老保险的“新人”办法进行，根据县域经济发展水平和个人收入水平确定个人帐户养老金标准。降低门槛，因地制宜、秩序渐进。三是采取“个人责任和社会互济相结合”的办法。失地农民个人帐户养老金的资金来源坚持以个人和村集体为主，政府支持为辅。考虑有昨于鼓励失地农民劳动就业和与城镇社保体系相对接。

2010-6-21

2.拆迁补偿报告 篇二

所谓合情,是合乎情义,它不是所谓的江湖义气,也不是朋友间的哥们友情,而是中国人民传承了几千年的爱国情结与民族情愫。在漫长的封建社会,这种情感是通过君臣之礼、礼仪之帮、孝仪天下的形式加以表达的。但凡盛世,都是君悦民欢、国富民强、国强民盈之态势。而诸多历史教训也蕴涵出“水能载舟,亦能覆舟”之哲理。由此,“取之于民,用之于民,服务于民”的意识在千百年来汇为以人为本之理念。反思种种,暴力拆迁是否有从人性的愿望出发?是否有违以人为本之原则?就此,从合情的角度,执法者需要自我反思。从暴拆之行径中,思考自己行为是否彰显了权欲与政绩,是否贪图了金钱与美色。果真如此,其“爱民之心”、“人之本”之念,自然与“还权于民、造福一方的为人民服务思想相悖。调研发现,诸多拆迁的确存在一些不尽人情之处。但随着中央三令五申的不允许暴拆、强拆诉文件出台,各地政府的确也在反省,在方式方法上都有较大改善,暴力事件逐步得到遏制。调查同时也发现,很多事件的责任是与人们的不理性行为关系密切的,存在部分群众因己之私欲借机发泄自己的不满和敌对情绪,同时,媒体的不公正报道也在一定程度上助长部分人的贪欲和不理智。

所谓合理,是指合乎道理。拆迁是城市化、工业化推进的重要途径,也是提升土地利用效率,落实节约集约用地,提升民众之生态环境的重要手段,更是创造美丽祖国、美艳山川、美好城市、美妙生活的必然之路。因此,拆迁是必然的,也是必要的。但拆得合理,迁得恰当却难以把握:(1)拆迁的理念是否合理———是否以提升城市品味、改善民生为主旨?是否以规划为依据,有目的、按时序拆迁?(2)拆迁的方式是否合理———安置方案是否设计好?安置区建设是否完成?民众生活之地是否落到实处?(3)拆迁补偿的标准是否科学———评价指标的选择是否经得起推敲?制订过程是否引入公众参与,并得到他们的认可?标准是否能增加市场机制?所有细节是否考虑清楚?类似上述的一系列问题都有必要认真思考与执行。通过对苏州、常州等市、县级国土部门的走访、对拆迁地的踏勘、对拆迁农户的调查,其结果表明:地方政府的确在反思自己的行为,拆迁理念逐步得到修正,部分执法人员的执法理念发生了较大转变,同时,拆迁补偿的程序得到了进一步论证和应用,增加与民沟通的面对面协商制度及谈判机制、补偿的标准也进一步作了修正,增加了弹性空间和重要问题的会商机制,提升了集体决策的空间,减少了因个人行为不当而激化矛盾的机率。

所谓合法,是指合乎法规。千百年来,只许“周官放火,不许百姓点灯”的大政府理念,已让政府即法、政府即规的理念根深蒂固。强烈的政绩观和考核机制已让多数领导者们急功近利,对法律置若罔闻。指示成命令,常规成法规,习惯成惯例,视违法如儿戏,视民生为草芥。很多领导研究法律不是为了遵守,而是为了开方便之门,其结果是:法不具备视若无法,法不令不行视若可行,法令行则寻其漏洞,法处之则衡量违法与合法之成本。由是之,拆迁补偿本为民生,却常常显现民众生命之惨烈。调查结果显示,随着网络力量的强大和社会媒体的关切与监督,政府行为并非完全不受控制,很多环节也逐步进入法制轨道,法制观念得到了进一步加强。政府领导也开始从民众的愿望和切身利益出发,依法行政。但是,也存在个别群众的不理性行为,对城市化建设和谐音符表现出极大的不满。如最近的苏州中心城区某区域的拆迁建设历时已2年,拆迁居民户达4 004户,已实施拆迁户达4 000户,仍有4户不同意搬迁,导致该区域无法进行回迁工程建设,已搬迁的4 000户农户目前仍然在外租房,无法回迁,政府仍需为此工程的无法实现而支付相当大的一笔费用,以继续支付给4 000户的临时安置费用。如此损失最终将由谁来承担?据调查,该区域所有补偿标准按户测算,各户测算款均已上墙。同时,为保证项目的顺利进行,苏州市政府还建立了协调委员会与各位居民进行协商,同意居民可以提出合理的不搬迁理由,以及对补偿款不满意的缘由,并通过会商制度对在个别家庭可能存在的特殊性进行审议,可适当放宽对其补偿标准。可以说,在这一问题上,政府的确做到了合情、合理,体现了人性之翔。但结果并不理想,部分居民以上级不予强拆指令为保护,制造出很多无视法律和公众利益的不理性要求,其提出2000万美金补偿要价,从某种程度上失去了公民所应具备维护社会公德的品质。调查也发现,部分群众的不理性和目前法院不受理司法强拆的做法有可能导致很多区域的终级拆迁无法进行,给国家和人民的生命财产造成巨大经济损失,于国于民不利。以上种种,并不在少数,各地方时有发生,如何从法律层面杜绝此类情况的发生,不仅是政府、学者,也是值得公众思考的重要问题。

当然,从社会理性发展的需要出发,执政者、学者、公众都应静心,从合情、合理、合法的角度,冷静思考拆迁补偿问题。(1)从关心民众、服务于民、体贴于心的角度,从民众的需求、稳定、保障这些最基本的问题着手,解决民众的“吃、穿、住、行”,解决民众的后顾之忧。如果执法者真能胸怀“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”的志向,拆迁必能动彻百姓之心。而作为民众,应胸怀爱国之热情,尽“匹夫”之责任,顾全大局,理解并支持当前的城市化建设的各种行为。如果两者兼而有之,何愁拆迁不顺势而为。(2)作为执法者应理顺拆迁补偿之道理,以具体现状与事实晓义公众拆迁的必要性与紧迫性,以兴国兴家、造福民生的具体行为体现拆迁之重要;从细微出发,分层次、分类型制定补偿之标准,让公平、正义体现折射出太阳之光辉;珍视承诺,兑现诺言,让社会主义大家庭充满真诚、坦诚与善意;真正地为民着想。从群众层面,应顺应社会发展的历史潮流,分清小家与大家的关系,理顺国家利益与个人利益的先后秩序。(3)法终究是法,让依法办事、依规而行成为政府行为的行动准则,也是对公民的行为约束,只有政府与公众能充分理解法的概念、了解法的威严,才能真正体验“法治天下”的效应,才能奏响法治的和谐音。而作为公众也应该牢牢树立依法办事的理念,学会运用法律的武器保护自己。只有走法制之路,才能实现社会的公平、正义,让政府为民服务之形象植入民心,让社会多一分和谐、少一分灾难。

在此物欲横流之阶段,在此经济比拼之时期,在此财富掠夺之场景,回归社会包容之本性,还原人人善良之源起,少一分空置经济增长,多一分温暖人性留存,少一分欲望膨胀,多一点净心释怀,何愁国家稳定与和谐不能顺理成章?

摘要：从中国拆迁补偿的现状出发,探讨在推进拆迁补偿的过程中,构建合情、合理、合法三者兼顾的制度环境,以及贯彻这一行为的必要性。

3.拆迁补偿报告 篇三

《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》)将被新条例取代的消息传开以来，多地出现了突击拆迁事件。2009年12月29日，建议全国人大常委会修改《拆迁条例》的北大五学者，再次向全国人大建言，要防止条例修订期间突击拆迁。

拆迁已经成为了一个惊心动魄的话题，总是与各种各样的悲剧或者闹剧联系在一起。每天都有数以万计的拆迁在中华大地上展开，“China”也被人们戏称为“拆呢”。2009年的冬天，唐福珍的自焚与北大五教授的上书，终于将《拆迁条例》的是是非非摆在了政府官员面前。此事件被中国人民大学法学院宪法与行政法治研究中心评为2009年“十大宪法实例”之首。

唐福珍的悲剧

2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华村的唐福珍在自家楼房顶上自焚，以阻止全副武装的执法拆迁队强制拆迁房屋。47岁的唐福珍因抢救无效而死亡。据唐福珍的丈夫胡昌明讲，2005年7月街道办与胡交涉，修路需要拆除胡的企业用房，因为该房是违章建筑，当时只答应补偿90万元，几次调整后补偿费提高至217万元。胡昌明认为，他陆续投入700余万元，难以接受217万元的补偿。

然而，事情还有鲜为人知的另一面，天涯“百姓声音”栏目一位叫“元聪”的网友发表了一篇《实地探访追查唐福珍事件真相》的帖子。帖子里描述了金华村的情况， “这是一个发展缓慢的城郊结合部，脏乱差比较严重，灰尘很大。公交车、大卡车、摩托车、自行车、三轮车挤在一条狭窄的道路上，慢慢磨起走，行人穿来穿去。”帖子里提到，“据旁边一个大爷说，路是通往川陕路的一条大道，因为唐家的关系，修了很多年一直没修通，人来人往很不方便，两条断头路因为唐家的房子一直接不起，现在路窄，每年都要出几次车祸。政府来了几次都没搬动。”帖子还附上了胡家房子与公路的位置图。

我们既为一个生命的逝去而扼腕叹息，又对政府的尴尬处境有了些许了解。然而，暴力、极端的强拆手段，使得本来有理可占的政府，成为了众矢之的。制度上的缺陷再一次以鲜血淋漓的方式暴露在公众面前。

针对《拆迁条例》的上书

12月初，北大法学院的沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安等五位教授向全国人大常委会提出《关于对<城市房屋拆迁管理条例>进行审查的建议》。《建议》对《拆迁条例》提出了质疑。质疑的核心在于，要对单位、个人合法所有的房屋及其他不动产进行拆迁，首先要政府出面对房屋及其他不动产依法进行征收并给予补偿。然而《拆迁条例》授权房屋拆迁管理部门在没有履行征收程序之前，就可给予拆迁人拆迁许可，并将补偿主体定位为拆迁人。

这样一来，地方政府在实际运作中退居幕后，让开发商与被拆迁人交涉，从而把补偿这一核心问题推到拆迁阶段，极易引发矛盾。从唐福珍案可以看出，由于不满政府的补偿数额，胡家才拒不拆迁。

之所以要区分征收与拆迁，区分主体是政府还是开发商，都是为了给被拆迁人或者说被征收人争取更大的利益。北大法学院副院长沈岿说：“《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁、而不顾公共利益与商业利益的区分，导致了拆迁人(尤其是追逐利润的开发商)通常会得到地方政府的眷顾，导致了个别事件中被拆迁人受到极端不公正的对待。”

在五位教授的制度设计里，无公共利益则无征收，无补偿则无征收，无征收则无拆迁，无法院的强制判决则无强制拆迁。最核心的变动就是，把“征收”这一概念纳入到现行关于拆迁的法律框架之内。这一建议已经得到了国务院法制办的认可，国务院法制办正在拟定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案，以取代《拆迁条例》。

何谓征收

征收这个概念为大众所熟知得益于2004年的修宪。2004年修正后的《宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”加上《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的规定，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件：(1)“为了公共利益”；(2) “依据法律规定的条件和程序”；(3)“给予补偿”。

公共利益成为征收的必要前提。毫无疑问，在唐福珍一案中，为村民修路当然属于公共利益的范畴。一般认为，修建公路、铁路、机场、学校、医院、水库等公共设施都属于公共利益。但是，如果将一片土地交给开发商来发展商业，用来建商场、超市、工厂或者游乐园，算不算公共利益呢?大家或许还记得2007年重庆最牛“钉子户”拒绝拆迁引发的轩然大波。细心的读者会发现，开发商拆迁是为了建商业大楼，然而拆迁也得到了政府的许可。

对于何谓公共利益，沈岿表示：“确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于公共利益是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的公共利益主张究竟在什么地方。”此意见已经反映给了国务院法制办。

沈岿进一步认为，“有些表面上看起来是出于商业利益的开发，可能会有公共利益的成分在内。我完全可以想象：一个到城镇投资建厂的大型公司，会给当地就业、税收、相关产业发展甚至环保(如果是新兴产业的话)带来巨大的好处。但这都必须以比较确凿的数据说话。”

每一个国家在工业化、城市化的进程中都无可避免需要征收私人土地、房屋，以进行大规模的建设。莫顿·J，霍维茨所著《美国法的变迁(1780～1860)》提到，在1780～1860美国工业化迅猛进行的时期，政府征收私人所有的土地和房屋，交给开发商建设铁路，也属于公共用途(publicuse)。要知道，当时美国的铁路完全归私人所有、由私人经营。可见，公共利益这个概念并不是一成不变的。

2004年，《纽约时报》说服政府用“公共利益”为由征收纽约市40～41街，建《纽约时报》新办公大楼。原居民拒绝搬迁，成为钉子户，上诉至纽约州的最高法院。但纽约高法认为那条街的建筑是“危房”(blighted property)，《纽约时报》建新办公大楼也属于“公共利益”范畴。

除了公共利益之外，补偿标准是另一个棘手的问题。《拆迁条例》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

这样原则性的规定过于粗陋，极易被人操控。唐福珍案和重庆钉子户案件的争议焦点，都是对补偿数额不满。沈岿建议，“在征收决定做出的同时，政府就提供基本的补偿标准和方案。按市场评估价来确定房屋货币补偿基准，并且要保证评估机构的中立性。是否可以考虑由评估机构的行业协会及主管部门统一列出具有较高信誉度的评估机构名单，在此名单范围内，由征收部门与被征收人协商选定。”

有权利则有救济，沈岿主张“如果被征收人不服，可以在这个阶段提起诉讼，诉讼过程中既可以针对公共利益问题也可以针对补偿问题，一旦法院判决支持政府决定，认为公共利益标准、合理补偿标准都得到满足，那么，政府征收决定就是合法有效的。”

国务院法制办于2009年12月16日召开专家研讨会讨论《征收与拆迁补偿条例》。据介绍，研讨会有六大议题：关于公共利益如何界定问题；征收决定的程序问题；补偿标准问题；拆迁的条件和程序问题；争端解决机制问题；非因公共利益需要进行补偿和拆迁问题。法制办副主任郜风涛表示，整个拆迁思维将发生“根本性变化”：政府拟专设部门负责拆迁和补偿，有望先补偿再拆迁，房主如对拆迁有异议，可提起诉讼。

4.拆迁补偿标准之养殖场拆迁补偿 篇四

邢女士系安徽蚌埠龙子湖区朝阳村人，2000年积极响应党和政府大力发展养殖业的号召，自力更生、艰苦创业在本村承包农村集体土地近10亩经营了一个养鸡场，因为劳动人民天生勤奋之秉性兼具经营之道，邢女士经营的养殖场顺利躲过了2002年的“非典”及2003年的“禽流感”，饲养的畜禽不仅无一疫情反而从初始的单一品种发展至蛋鸡、肉鸡等多种经营，数量达到6000余只。邢女士是幸运的但又是不幸的，2010年邢女士家的养殖场被地方政府划入拆迁范围,对于拆迁人只给110万拆迁补偿款，不能另行安置新区域继续经营养殖业的补偿条件，邢女士一家感觉犹如遭遇灭顶之灾，一家老小十余口人的生计将无从着落，邢巍及丈夫、儿子一家三口甚至连住的地方都没有了。在养殖场不能继续经营的情况下邢女士到底应当获得多少拆迁补偿款，其拆迁补偿标准到底是什么?地方政府与邢女士一家都没能找到法律上的依据，于是各执一词，当然达不成共识，拆补纠纷由此形成。

2011年初，蚌埠市国土局、区规划局、镇政府、区政府陆续对邢女士下发了《非法占地处罚通知书》、《违法建设通知书》、《违法建设限期拆除通知书》、《违法建设拆除通知书》等法律文件，将邢女士辛苦经营十余年的养殖场定性为违法建筑，决定即日实施行政强制拆除。因为不接受拆迁人的补偿条件，养殖场转眼之间竟然被政府定性为违法建筑，邢女士当然不能接受。市场经济就是法治经济，市场经济造就出的法治意识强烈的社会主体，邢女士岂能容忍地方政府一意孤行、为所欲为，经营了十余年的养殖场真的就是违法建筑吗?带着这个疑问邢女士被逼走上了法律维权之路。邢女士与所有被拆迁户一样都是淳朴、善良的人，都不想落个“刁民”、“无理取闹”之恶名，更不是趁机勒索政府发什么拆迁财，只是想寻求一个法律上的公平、公道。强拆迫在眉睫北京拆迁律师杨波临危受命，勇敢的将这份重担挑了起来。

拆迁维权第一辑---政府信息公开申请系促进政府职能转换的试金石 政府信息公开申请作为拆迁维权的主要调查取证方式，我维权律师介入后针对拆迁人合法拆迁应当具备的法律文件，及时指导委托人向不同的行政机关提起了若干政府信息公开申请，有的行政机关及时作出了回复;有的行政机关不作任何反 1 应，信息公开申请如同石沉大海。这充分验证了我国经济社会转型时期地方政府职能由职权型向服务型转变的任务是何等艰巨。

根据强拆迫在眉睫的紧急案情，我维权律师于第一时间发出律师函，指出拆迁人以违法建筑名义进行强拆是错误的，希望地方政府三思而后行，闻戒自勉，依法行政!令律师万万想不到的是地方政府竟然不顾我维权律师及当事人的强烈异议，坚信违法建筑的认定没有错，并最终于2011年4月11日组织大队人马将养殖场全部推平，饲养的畜禽被运走一空。邢女士一家后来形容当时的心情时说：“感觉遭到了洗劫”。

维权之初遭受重挫，我维权律师大为震惊。殊不知政府不懂法，违法行政是要付出相应代价的!拆迁维权第二辑---行政复议树上开花，一纸行政复议决定书奠定维权成功的基础 针对政府信息公开不作为的情况，我维权律师及时指导委托人将市发改委、市国土局等行政机关复议至相应部门。

针对政府信息公开回复的情况，我维权律师及时指导委托人将区规划局颁发的规划许可证行政复议至蚌埠市规划局，蚌埠市规划局很快就作出了撤销规划许可证的复议决定;与此同时将市国土局作出的(蚌国土支处字【2011】005号)《行政处罚决定书》复议至省国土资源厅，省国土资源厅于2011年9月7日作出(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》，确认市国土局的《行政处罚决定书》违法，从另外一个角度将养殖场系违法建筑的观点击得粉碎，但是地方政府竟然还懵然不懂。

省国土资源厅的(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》如同雪中送碳，如同黑夜中的一盏明灯，成为本案维权成功的关键，为将来的起诉区政府强拆违法案奠定了坚实的胜诉基础。行政复议在拆迁维权中如果运用得当将起到事半功倍的效果。拆迁维权第三辑---行政诉讼法治博弈中的法官独立与自由心证

针对市发改委信息公开不作为的情况，复议机关竟然无视案件事实及法律明确规定，作出了驳回的复议决定。我方当然当仁不让，诉至法院定要讨个说法，经过我维权律师的成功演绎，据理力争，蚌埠市蚌山区法院不得不于2011年4月16 2 日作出【(2011)蚌山行初字第00012号】行政判决书“确认市发改委不履行信息公开法定义务行政不作为违

法”。司法监督行政在我维权律师努力推进下点滴记录中国法治进程，其中法官的自由心证，敢于超然于行政干预独立判案起了关键作用。

行政诉讼立案难众所周知，针对区政府强拆通知及强拆行为违法两个法律关系，杨波律师指导委托人历时5个月终于将区政府告上法庭，该案系本拆迁维权中的主打程序，在我维权律师有理、有据，稳扎稳打的精彩发挥下，特别是有了安徽省国土资源厅的(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》作为有力佐证，庭审法官不得不感叹“没

法判我方输”，但是作为“地方政府的一个工作部门的人民法院”敢判区政府败诉吗?庭审后很长的一段时间里法院迟迟不能做出处理决定，法官的自由心证及独立判案受到了严峻考验。

面对慢慢无期的等待、煎熬，委托人扮演起了“独孤求败”的角色，一次一次的去法院要求下“判我败诉”的判决书，但是“慎独、公正、顾大局、识大体”的人民法院又怎么会判我方败诉呢。还是等„„ 我们的人民法院到底要向左走还是向右走? 拆迁维权第四辑---国务院行政裁决征地批文案系我国目前行政法治的主要模式 针对涉案地块的两个征地批文，我维权律师及时指导委托人将其行政复议至安徽省人民政府，要求确认违法。2011年9月2日复议机关---安徽省人民政府作出了维持的(皖行复字【2011】27号、28号)《行政复议决定书》，我方当然不服，根据法律规定杨波律师及时指导委托人将其复议至国务院申请行政裁决。2012年3月16日国务院作出(国复

【2012】81、82号)行政复议裁决书“撤销被申请人作出的(皖行复字【2011】27号、28号)行政复议决定”。地方政府顿时慌了手脚，一个“民告官”的个案在我维权律师这里竟然“惊动了开封府且亲自作出处理”，这不是偶然，这是与我维权律师的专业、精湛、至诚分不开的。本拆迁维权案进行到此种地步地方政府不得不出面承认其在行政强拆上存在“瑕疵”，同时恳请养殖场拆迁补偿的标准到底是什么，愿意按照标准补偿到位，并且希望我们能够从法院及省政府撤诉。

2012年4月11日拆迁人蚌埠市龙子湖区政府与被拆迁人邢巍、邢长华在我维权律师主持下达成一致，签订补偿协议，过付了280万元补偿款，原拆迁补偿款近三倍的补偿条件在我维权律师的成功演绎下不是天方夜谭。也许是巧合领取补偿款之日恰恰是强拆满一周年之际，自此本拆迁补偿维权案历时一年圆满结束。2012年4月20日上午邢巍一行两人专程从安徽蚌埠赶往北京向我维权律师赠送锦旗以示感谢。律师点评：

5.拆迁补偿（推荐） 篇五

1、拆迁补偿：我单位承租一办公场所，该办公场所去年政府拆迁（有政府用地批文），我单位做为承租方，取得了部份补偿款（主要是补偿装修与提前搬离奖励以及我行单位在该地点办公期间取得的利润的一定比例补偿），该补偿款是否交纳营业税。

2、我单位经营过程中，与债务人发生经济纠纷，后实际占用了债务人一处房产。该房产是部队集资房，无产权证，但可居住，现转让出售了，售价假设是50万，但当时债权是80万，亏损30万，是否需要资产损失报备。（资产实际上我行没有所有权）

6.房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 篇六

1. 房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿

我国城市土地属于全民所有, 任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内, 我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后, 由于我们遵循渐近式改革路径, 城市用地并行着两种不同的土地使用权:有偿取得 (出让、转让、入股等) 和无偿取得 (划拨) 。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时, 如何在不同土地使用权类型中确定平衡点, 既与现有制度安排保持一致, 又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。

2. 房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿

与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比, 地处城乡结合部或城中村农民私有房屋拆迁涉及到的问题更为复杂。农村实行土地集体所有制, 农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下, 农村房屋拆迁中土地权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体:拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。因此, 农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问题:一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标准, 二是如何科学合理地实现土地所有权补偿在集体经济组织、被拆迁人和本集体其他成员之间的公平分配。

二、《物权法》在土地权利征收补偿过程中面临的困境

《物权法》第四十二条第一款规定, “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;第三款规定, “……征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。简言之, 《物权法》对于自然人和法人土地权利的保护可概括为两方面:通过公共利益的判定限制政府随意动用公权力;强调征收非国有财产后应当给予被征收人合理的补偿。但令人遗憾的是, 由于有关法律制度的不健全, 上述目标可能因缺乏可操作性而难以实现。

1. 公共利益难以精准把握

如何准确界定公共利益内涵是理论界长期争执不下的难题。

公共利益内涵难以准确界定是由其本质属性———不确定性决定的。第一, 公共利益受益主体具有相对性特征。尽管从理论上讲, 受益主体非封闭性和总量多数性特征是区分公共利益与私人利益的基本前提, 但这仅仅是特定时空限定条件下的相对概念。当限定条件改变后, 公共利益和私人利益可以实现相互间的转化。第二, 公共利益具有多样性和层次性特征。受益主体文化背景不同、社会地位各异, 其对于公共利益的评判结果也就会体现出多样性和层次性的特征。

事实上, 伴随着社会经济的不断进步与发展, 在很多情况下, 商业利益 (私人利益) 和公共利益是交叉并行的, 两者之间难以严格地划分出一道泾渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。

2. 地价增值的合理分配格局难以确定

通常情况下, 伴随经济的不断发展, 土地价值会在若干年后出现明显增值, 地价增值部分如何在不同权利主体之间分配倍受关注。时至今日, 无论在理论上还是实践中我们都未能合理解释或妥善解决地价增值如何分配的问题。理论层面, 学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面, 虽然早在1993年12月国务院就已经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》, 但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。

进一步讲, 政府动用公权强制征收私产引致的土地权利让渡毕竟不同于正常市场机制作用下土地使用者之间自发自愿的土地权利交易。在拆迁补偿过程中, 地价增值部分是否也应当按照该条例规定的方案在政府和被拆迁者之间进行分配仍是一个值得深入探讨的理论问题。更进一步讲, 征收私人房产属出于公共利益目的强制无义务的特定产权所有人对社会做出特别牺牲, 社会中的其他成员有责任和义务对被拆迁人权益损失给予充分合理的补偿。随之而来的问题是, 在制订补偿办法或标准时, 我们是否应将被拆迁人放弃土地使用权引致的精神上的伤害、迁入新居后人际关系重建成本等非物质性损失 (支出) 纳入补偿范围?若是, 应如何计量此类成本?

3. 双轨并行的城市用地制度框架下土地权益差异难以协调

新中国成立之后, 我国政府采取没收、赎买、征收、接管等不同方式将城市土地逐步收归国有。1982年《宪法》宣布“城市土地属于国家所有”之后, 城市土地所有权全部实现了国有化。针对城市居民住宅用地使用权问题, 原国家土地管理局于上个世纪90年代先后出台《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》、《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》等系列文件, 进一步明确了城市住宅用地属于无偿取得、无限期使用的划拨土地使用权类型。20世纪90

房屋拆迁

年代中后期, 我国开始进行土地有偿使用制的改革, 土地出让制度与此前的划拨制度, 形成了城市用地的“双轨制”。拆迁补偿过程中, 这种双轨并行的土地使用制度使《物权法》在私产保护问题上进退唯谷。

一方面, 土地使用权属于典型的用役物权, 不论是以划拨抑或出让方式取得的土地使用权, 《物权法》都应当给予保护。尽管以划拨方式取得的土地使用权不能够如出让土地使用权那样进入二级市场进行出租、转让或抵押, 但是在拆迁补偿中, 这一权利上的差异并不足以构成对两种土地使用权实施差别补偿的必要前提。此外, 在《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于收回国有土地使用权的相关规定中也并未主张对两种不同属性的使用权加以区别对待。因此可以说, 在拆迁时如果对划拨土地使用权不予以适当补偿就必定会同《物权法》保护私产的精神相悖。

另一方面, 如果在拆迁过程中采用相同补偿方案又势必会引发新的矛盾。由于划拨用地使用年期为无限年, 在各地拆迁补偿实践中多是以70年计算剩余土地使用权年期的;而多数情况下, 通过购买商品房获得出让土地使用权的房产所有者拥有的剩余土地使用权年限在拆迁补偿时均少于70年。若采用相同的补偿方案, 相近区位条件下几乎无偿取得无限期土地使用权的房产所有者得到的补偿往往会高于曾经为70年土地使用权支付巨额费用的商品房所有者。如此补偿不但突显出土地使用权获取时起点的不公平问题, 而且还加剧了土地使用结果的不公平。显然, 这样的结局同样与《物权法》追求公正、平等的基本精神相背离。

4. 法律制度缺失, 农村宅基地征收补偿难以规范

随着城市扩张与旧城改造步伐不断加快, 农村房屋拆迁已是屡见不鲜, 但目前能够规范农村宅基地征收补偿的法律制度严重缺失, 事实上多数城市处于无法可依的状态。首先, 《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第二条规定, “在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。显然, 在征收农村宅基地时, 《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次, 《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。尽管《土地管理法》在第四十七条对征收其他类型土地如何补偿问题有所涉及, 但是该条款的科学性值得商榷。我们知道, 现行土地分类标准将地类划分为农

房屋拆迁

地、建设用地和未利用地三类。如果说在制订林地、园地、牧草地补偿标准时可以比照耕地补偿的计算思路与标准, 测算价值规律完全不同的建设用地时也要参照耕地补偿标准, 这样的规定就未免显得太过牵强。再次, 旨在规范集体房屋拆迁行为的地方法规自身的合法性受到严重质疑和挑战。有学者指出, 部分城市的地方性法规违背了《立法法》第八条的规定, 对非国有财产的征收只能通过制定法律来规范, 而不是地方法规。

在集体所有制制度框架下, 土地补偿如何分配无所适从。我国的农村土地集体所有制是形成于特定历史时期的一种极为特殊的产权安排形式。集体中每个成员对于土地都具有平等的、无差别的权利。一方面, 集体所有制内部的每个成员都是土地的主人, 因为全体农民构成了集体;另一方面, 他们又都不是土地的所有者, 因为作为个人所拥有的权利只有同其他所有人的所有权结合时才能发挥作用;作为个人, 任何人既没有特殊的所有权决定土地资本的使用, 也不能根据特殊的所有权索取收入中的任何特殊份额。在这样的制度安排下, 被拆迁人并不能排他地拥有完全意义上的宅基地所有权, 因此他们也就不能完全占有与土地所有权价值对等的土地补偿。《物权法》保护被拆迁人的私产, 也同样保护集体经济组织和本集体内其他成员的合法财产。毫无疑问, 在农村土地产权明晰之前, 强调《物权法》对被拆迁人财产的保护而忽视甚至否定集体经济组织和本集体内其他成员的合法权益是舍本逐末的。

三、结论与建议

房屋拆迁中的土地权利征收与补偿涉及政治体制、经济制度、历史遗留问题等诸多因素, 希望《物权法》的颁布与实施能够对土地权利保护产生立竿见影功效的想法不够现实。

当前, 我们应当从理论和实践两方面入手, 努力开创有利于《物权法》贯彻实施的良好的司法环境。

第一, 通过对公共利益的精准判定有效限制政府公权力。当社会经济发展到相当程度后, 公共利益往往会同私人利益交织在一起, 难以分割, 所以世界上的多数国家均不主张在立法层面对公共利益内涵做出极为准确的界定。但是这并不意味着我们无法利用公共利益来保护私产、限制公权力。一方面, 可以通过完善征收程序、举办听证会、拓宽行政诉讼渠道, 赋予公民充分的知情权和发言权, 改变是否征收、如何补偿、怎样安置等相关问题均由政府说了算的局面。另一方面, 借鉴发达国家先进经验, 在公共利益界定中引入社会福利的定量分析, 以征收土地权利前后社会福利水平变化程度来判断政府征地行为是否符合大多数人的利益。学习英美法系判例学, 通过个案研究积累公共利益的界定经验。

第二, 大胆探索、勇于创新, 努力寻求房屋拆迁中土地权利补偿与分配的新途径。创新土地增值收益分配方式, 在保障国家利益的前提条件下, 尊重民意强调民生, 适度提高用地者在地价增值中的分配比例。推进城市土地使用制度改革进程, 积极稳妥地探索划拨土地资产处置方式, 显化划拨土地使用权价值, 在现有制度理论框架下寻找一条既尊重历史, 又能缓解现行矛盾, 以最小改革成本解决现实问题的可行道路。健全完善规范征地的法律和制度, 建立符合农村宅基地特征、能够准确反映地价规律的征地补偿方法。深化农村土地所有制改革, 进一步明晰集体土地产权分配, 在条件适宜时大胆尝试产权更为明晰的土地所有制形式。

参考文献

[1].梅夏英.物权法·所有权.中国法制出版社.2005

[2].王利明.物权法草案中征收征用制度的完善.中国法学.2005.6

[3].雷膄.城市拆迁中的利益冲突及其调整.北京社会科学.2006.2

7.承租公房拆迁 补偿该归谁 篇七

最近，某人民法院上演了爷爷告孙子的一幕。年近70的王瑞凡将自己的孙子王志胜告上了法庭。

王瑞凡之子王洪军于2008年2月去世，王洪军生前与其子王志胜一直居住在位于承租的一套两居室的公房内。2008年6月底，此房屋被公告拆迁，2010年年初，王志胜在没有通知王瑞凡的情况下，将所得拆迁补偿款全部领走。

王瑞凡的诉讼要求是继承其子生前承租房屋的拆迁补偿款的相应份额。

法庭上，王瑞凡诉称：王洪军生前承租此房屋，虽已于房屋拆迁前过世，但其作为房屋真正承租人的身份一直没有变更，因此拆迁安置补偿款应当作为其遗产进行分割，原告理应有权利继承其中法定份额。

法庭上王志胜辩称：该房屋承租人为我的父亲，我与父亲为共同实际居住人，因父亲已去世，我有权领取全部拆迁款。而原告不在该房居住，且诉争房屋为公房，不能继承，故不同意原告诉讼请求。

法院经过审理，做出判决：诉争房屋拆迁补偿款的1／2份额，可作为原告之子的遗产，由原、被告共同分割，判令被告返还原告1／4的拆迁补偿款金额。

关键在于是否属于私人财产

此案首先要明确一个原则：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人财产不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理，但对于拆迁补偿款可作为遗产来处分继承，前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。

在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁期限、租金标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意愿范围被压缩到极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同)关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种“公房使用权”。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。本案中，王洪军死亡后并没有变更承租人。而在现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，扮演实际承租人的角色。但从法院操作上来说，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前可能是得不到支持的。

在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，实际承租人与实际占有人对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。最后所得的拆迁补偿款是按照共有关系进行分割的。

法院对此案的判决原理与依据非常明确，此案中的原告之子虽已去世，但其作为该房真正承租人的身份一直没有经过变更登记，对外仍可以原告之子的名义对房屋主张权利，该拆迁款应由原告之子与被告(原告之孙)共同享有，原告之子取得其中1／2份额。依据法律，该1／2拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，因此以原告之子名义取得的，私有财产，则顺理成章属于其遗产范围，由原、被告共同分割，遗产的继承处理详见附表。

承租人死亡顺序决定补偿款归属

根据承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下。

生前实施拆迁获得拆迁补偿款后死亡

这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。

在补偿款落实到位之前死亡

这种情况也是有可能的，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成，对补偿款归属的认定就具有关键意义。在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人的个人遗产，由继承人继承。在承租人死亡后达成，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。

原承租人死亡已变更承租人

家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承租，变更后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。

原承租人死亡尚未变更承租人