业主注意事项

业主注意事项（共11篇）

1.业主注意事项 篇一

如何避免装修中偷项漏项

究竟在装修中有多少项目容易偷项漏项，为了便于节省业主时间，简单列项，没有时间看，可以，按照施工顺序来。以下的几点装修的业主要引起重视哦！

1、水电改造猫腻

常规做法是预收然后按照实际做多少算多少，注意不是实际价钱!谨记：一定要按照你的要求估价;而且要谈好估价和实际出入的范围;否则宰你没商量;有用的做，没有用的坚决不做;根据自家实际使用情况!

2、交房一定要看家里是否刷白

这个不处理是没有办法施工的，装修公司往往故意不给你说;后期增项加钱的，这个业主一定要知道。

3、看家里是否有保温墙

如果有看是否需要贴布和挂网处理;否则你不知道这就是增项加钱的理由。

4、看有没有光板墙

如果有就需要刷胶或者拉毛，这都是需要费用的;不给你说的或者不给你算进预算的都是后期加钱的。

5、看一共几根下水管

这些都是需要包的;如果都不算或者少算都是后期要加钱的;不要小看一点，都是积少成多

6、看清贴什么砖

你自己买的什么砖工费是不一样的;看装修是否按照实际算的否则你的瓷砖进场就得加钱。

7、贴砖一定是有倒角或压条的

这个是一定单另算的，如果预算没有肯定后期要加钱的。

8、防水千万不能让装修公司预收

否则步就是圈套，以后上了贼船下不来;防水做法一定要根据房屋结构决定，不能按照常规做法做。

9、电路强电一根管子不要超过四根线 千万注意强电不能一根管子一根线，这样你家米数就是人家三倍;比如别人一米40是三根线穿一根管，有的人一米15你认为便宜;其实是一根管子一根线，丈量的时候一米乘以3;等于一米45!

10、全包只是名称一定记得看项目 全包只是名称一定记得看项目，而且每个项目做多少是不一样的，千万不要认为全包项目都是一样的;这样比价装修毁了;橱柜的米数;水电点位数、瓷砖面积、吊顶、面积、五金等

11、比价格要有技巧

结合报价比装修公司;比材料品质、及透明度、工地、不要相信效果图要不你会后悔的。

2.业主注意事项 篇二

一、填海造地工程的主要特点

相对于一般的房屋建设项目而言, 填海造地工程一般具有以下特点:技术方案比选难度大、工程量大、相关外部条件情况复杂、项目工期较长、工程界面划分、不可控因素多、变更程序复杂、后期监测及理赔程序复杂。

首先, 按照城市规划, 填海工程所形成的土地一般为滨海城市发展用地, 功能一般为商务、居住或新型工业、高端物流等。从实际使用的情况来看, 需要按照传统方式利用砂石进行实体填海的区域, 除了因规划需要设置地下车库、设备用房的地块外, 其余市政道路、绿化和规划为亲水休闲设施的区域均可以按照水上构筑物的方式进行建设。因此, 如何解读上层次城市规划, 根据功能需要, 确定适宜的填海工程的工艺方案, 不仅有利于优化工程方案, 还有利于海洋生态环境保护, 最大程度地降低对自然生态的影响。

其二, 由于填海区域的地质条件一般较为复杂, 可能为淤泥较厚的滩涂、也可能为海床较深的海沟;地形地貌起伏变化较大, 因此, 地质勘探的精度, 或者说勘探布孔的密度和对勘探指标的核验直接决定了设计方案的准确度, 前期工作越仔细, 后续工程变更就会越少, 相应的项目总工期、总投资的控制就会越有保障。

其三, 随着技术的进步, 更优良的技术方案、更新型的工程机械设备给填海工程的实施效率也带来了极大的提高。但是, 如何结合项目实际情况, 统筹考虑效率、经济、安全可靠性等各方面因素, 因地制宜地选用合理的技术方案和设备, 需要在项目实施之前, 做好仔细、精密地策划, 并编制好相关防备措施和应急预案。

其四, 从国内实施的填海工程来看, 工程规模都较为庞大, 少则数十公顷, 多则成百上千公顷。从实施层面而言, 需要根据填海工程所处的区域地理位置, 合理确定填筑所需砂石的资源的开采、运输计划;同时不同的工艺方案, 所要求的填筑材料也不相同。因此, 在进行填海工程项目前期工作中, 填筑用料的区域调查、开采和运输计划以及水土保持、环境保护措施等工作也应市前期工作的重点内容。

其五, 由于大面积填海所形成土地的承载力受到该区域地下水的高度、清淤处理、插板排水施工以及后期建设对地表基础的夯实处理情况等多方面因素影响。稍有不慎, 都将导致填海造地所形成的区域, 在后期发生工后沉降。且由于填海工程一般为地下较为隐蔽, 具体沉降原因几乎无法准确判断, 不仅难以提出根治的解决方案, 同时所造成的工程赔偿纠纷, 也难以追偿。因此, 对填海工程的质量要求、工程实施过程的监督管理和后续的纠纷解决方式, 需要在前期工作中制定出切实可行的具体方案。

其六, 结合填海工程专业性强、规模庞大、周期较长的特点。对于实施单位而言, 除了配置项目所需的工程机械设备、还应配备经验丰富、技术能力较强的项目班组人员。大型基础设施项目的建设中, 人力资源的保障, 尤其是技术人员的充分保证, 是项目顺利实施的关键。

二、相关法律风险及防范措施建议

结合上文分析的关键节点, 填海工程如果确定采用EPC总承包的方式实施, 在合同订立阶段, 需要提前做好以下法律风险的研判, 并订立相应的防范措施条款。

(一) 如何明确业主要求, 进一步降低法律风险

在填海工程EPC总承包项目中, 业主主要承担的支付义务是基于项目最终功能要求的固定合同总价。业主对项目的要求主要是提出明确的技术参数要求和等较为宽泛的相关标准。由于业主没有编制施工图纸, 对填海工程的具体设计、物料采购、施工安排等具体环节并不明确。因此, 项目总承包商的工作内容不象简单的施工合同那样, 在合同签订时就非常明确、具体。这就要求总承包商需要对业主提出的项目建设的目的和需求进行充分解读, 并依据业主对承载力、设计参数、标准等方面的要求, 并结合业主前期组织完成的场地勘探资料进行深化设计。待设计成果通过业主审查批准后, 总承包商再进一步深化落实具体的施工组织设计, 并落实整个工程实施过程的各项关键要素。

但是, 实际项目执行过程中, 由于业主对项目的要求较为抽象, 主要是通过文字而缺少技术图纸约定, 导致总承包商的边界范围难以清晰的界定。因此, 在业主进行设计审查时, 对于总承包商提交的设计文件中, 尤其是对于承包商自身成本所做的调整, 究竟是属于符合工程需求的设计优化还是工程变更需要明确判断依据作为支撑。因此, 为避免后期纠纷, 业主单位在编制项目要求时, 有必要按照项目需求认真开展更为深入的详细设计, 以此反推出较为明确的项目实施边界和范围, 并就可能发生的变更情况在合同中进行约定, 合理确定承包商的利润空间。

(二) 如何避免后期工程变更引发法律纠纷

EPC总承包商依约承担着严格的设计责任, 这是在EPC总承包标准合同中的一般规定内容中所明确的。总承包人在投标前被视为已经仔细地审查、详细了解了业主要求, 并对业主要求 (包括设计标准和计算) 的正确性负责。从表面上看, 业主仅需要提出简单的大致需求即可, 似乎没有必要对项目进行深入研究。

但是, 在后期工程变更处理的过程中, 由于业主方承担着向投资者对工程调整变动的情况进行详细解释和说明的责任, 为加强业主方的管控能力, 同时避免在变更协商谈判中过产生不必要的分歧和异议, EPC总承包合同中应当事先明确约定业主和总承包商对于经业主批准后的变更处置程序, 尤其是对于承包范围、工期、施工质量、以及工程价款调整若干情形的处理措施。

(三) 如何确保工程实施质量, 防范承包商违约责任

由于填海造地工程规模较大, 在竣工验收过程中, 只能对所形成的用地进行一定精度的质量检测, 且后期如果发生地质不均匀沉降, 发生地质灾害的时间也是无法确定的。因此, 对于填海造地工程实施完成后, 相当长一段时间内, 所出现的工程质量缺陷的判定、以及追偿方式应该在总承包合同中予以说明和约定。也可以尝试通过要求承包方与相关保险机构合作, 通过购买必要的完备的工程保险来解决, 如:工程一切险、第三方责任险、意外险等商业保险, 并且在合同中对保险的购买主体和保障范围予以明确约定。

摘要：本文旨在从项目业主工程管理的角度出发, 研究探讨填海造地EPC总承包工程所可能涉及的主要法律风险及可采取的相关防范措施。

关键词：法律风险,法律纠纷,防范

参考文献

[1]杨波, 朱建斌, 马润美, 吉会峰, 丁言者.关于围填海造地的思考[J].海洋开发与管理, 2015 (10) .

3.准业主乔迁新居的注意事项 篇三

关键字: 中国家网，搬家注意事项，新家终于装修完毕，以往你多次幻想的新家的样子，以及你住在新家的梦想，就要慢慢变成现实了！搬进新家的那种心情是只可意会不可言传的，但是在搬迁前，为了保证新家的靓丽环境和健康程度，最好还是要做一番打扫清洁工作。那么在搬进新家之前，需要注意哪些事项呢？

乔迁新居注意事项一：安全第一

由于新居装修，你肯定对家用的各项设备有很大的投资，而在施工过程中，防盗门钥匙一直在施工人员手中。中国有句古话：“害人之心不可有，防人之心不可无。”为了安全起见，最好通知物业管理单位并更换门锁，这样就不会因施工人员曾经用过钥匙而整天提心吊担。

乔迁新居注意事项二：通风

虽然新居全部合格，也达到了环保标准，最好也不要立即搬进去，因为新居装修过程中不同工种施工，房间的气味肯定还是有的，潮气也较重。您最好将家里的门、窗、家具柜门都打开，让新鲜的空气充分流畅，晾置大约一个星期。当然时间稍长一点达到1个月或1个月以上会更好。

乔迁新居注意事项三：搞好全面卫生

施工队在装修完工后，只是初步地搞一下卫生，家中难免有些灰尘，当您将家具、电器等购买回来后，彻底、全面地搞一次卫生是必要的，这样住进去心情会更加舒畅。

乔迁新居注意事项四：做一次彻底检查

4.业主注意事项 篇四

一、设计图纸要把所有项目都标注在上面

由于设计图纸是施工的依据，消费者在签订合同时要把所有施工的事项和具体的尺寸都标明，如果没有标明，在以后的装修过程中很容易出现纠纷。

二、装修合同上要明确标明装修预算，即使有一定的误差，也不能超过一个具体的数目

这也就是说，重庆业主在签订合同时要把具体的装修预算明确的标明，在施工过程中容易发生变化的项目，如水电改造，要明确标明即使预算上涨，也不能超过多少钱，如超过3000元，由装修公司自己垫付。

三、如果有特殊要求，要在合同中明确标明

5.业主注意事项 篇五

第一章 总 则

第一条 为维护业主合法权益，规范业主、业主大会、业主委员会的活动，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规则。

第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。

业主自行管理或委托其他管理人管理物业的，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则。

第三条 业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则。

第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行约定，规范服务行为。

业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督和指导。积极配合社区居民委员会的工作，接受社区居民委员会监督和指导，发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议，与社区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第六条 市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订，负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。

辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会。

街道办事处（乡镇人民政府）全面负责指导业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责；及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。

社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会工作，在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。

第二章 业 主

第七条 业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第八条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。

6.业主自治是趋势 篇六

正如深圳市人大代表杨勤所说:“深圳(其实北上广深一线城市乃至二三线城市)已经到了一个有产阶级时代,物业管理的现状和社会发展却是极不匹配的,也就是说,业主的诉求不能得到正确的表达,‘维权’也是当今社会的热门话题。”“单个业主很难维护自己的权益,需要有一个组织,组织的力量要远远大于个人,而这个组织,就是业委会。”

要想落地生根,就得扎根于大地,扎根于民众。一个政权的根基是这样,一部法律的普及与落实也是这样。

业主自治组织依法建立、良性运行,实质上是《物权法》贯彻落实的一个具体表现。业主自治组织的培育和发展,最终目的之一就是要在党和政府的领导和监管之下,完善相关的政策法规与配套细则,在法律的框架之下,形成一个“政府——业主自治组织——物业管理企业——广大业主”之间的良性互动。这里面的社会与经济意义不言而喻。

规律是经常要起作用的因素,谁违反规律,谁就会自食其果。从经济学角度,业主与物业公司是物业市场双边市场主体,买卖双方。我们不可以偏废,只重视物业企业的监管而忽略了业主组织的监管,这样的市场是跛脚鸭,既没有双方对等的民事主体地位,又没有双方议价机制和与之相适应的履约能力,到头来物业企业也深受其害。如今为什么物业公司成天喊“涨不了价,经营不下去”,其中一个重要原因就是业主组织不完善,不知道跟谁去议价。政府这只手试图包办,但终究代替不了市场这只手。

无规矩不成方圆。业主自治组织在所在的小区发起“乡规民约”,建立健全业主大会议事规约、管理规约,建立小区的“宪章”,对小区各项秩序的形成与和睦文明社区氛围的形成,是有益无害的。那些害怕业主抱团闹事的想法,是监管部门某些人缺乏担当、回避矛盾、因噎废食。

我们应该做些什么呢?应该成立业主自治组织的自律组织,比如业主自治组织协会;应该对业主自治进行深度调查研究;应该推动业主自治组织的登记注册工作;应该争取业主自治组织的法律制度建设及其配套规则建设;应该加大宣传,让广大业主积极参与到业主自治组织中来。

业主自治,是石头之下的春笋,是母腹中躁动的婴儿,是趋势,防民之口,胜于防川,只能疏,不能堵!

7.某百货商场业主委员会业主公约 篇七

2008-8-11 14:13:35 分享至:

关键字：百货 商场 业主

为了有效地实施对**广场**百货（以下简称“本商场”）的统一管理，明确签约双方各自的责任，根据国家相关法律法规规定，本公约经双方同意后签署，并共同遵守以下条款。

第一章 总 则

第一条 业主加入时，与**有限公司（以下简称“管理公司”）共同签署本公约。公约对本商场的全体业主及管理公司均有约束力，其涉及范围包括开发商、管理公司、业主及其受让人、继承人、合伙人、授权代理人、承租人、占用人或暂用人等。

第二条 业主如将其房产权出让（出租或转让），其签署的本公约视为一起转移，业主有责任向承租人或受让人申明；租户如将其承租权转租，须事先征得原产权人的书面同意，其签署的本公约视为一起转移，并有责任向新租户申明。

第三条 本公约对各业主及其雇员、访客、业务往来人员及其他人员均有约束力，凡违反本公约的，业主负有连带责任。

第四条 管理公司系根据**市有关法律规定正式登记注册的企业法人，管理公司的责任在于经营、管理本商场，维护本商场的公共部位和公共设施；管理公司根据本商场的实际需要另行制定的其他若干管理规定（若有），业主均需遵守。

第二章 业主的权利及义务

第五条 业主的权利

（一）业主有参加业主大会和业主委员会的权利，并享有选举权和被选举权。

（二）业主对所拥有商铺有全权处理权，包括依照法律对商品房买卖契约的转让、抵押和出租。

（三）业主平时遇到的问题有权向业主委员会及时反映，并通过业主委员会与管理公司洽商、谈判甚至诉讼。

（四）相关法律赋予业主的其他权利。

第六条 业主的责任和义务

（一）业主必须严格遵守**百货统一规划、统一经营、统一招商、统一管理、统一促销、统一收银的有关规定。

（二）业主若对商场经营管理有意见或建议，须通过业主委员会与管理公司磋商，不得在营业场所与营业员发生任何接触，以免扰乱营业程序。

（三）商铺由业主自营，须与管理公司双方签署《自营托管协议书》，经营的商品品牌、品种及质量都必须符合管理公司的规定。同时须接受管理公司的其他方面的管理、咨询、服务与帮助。

（四）业主与管理公司签订《包租协议书》的商铺委托**百货有限公司统一招商，并签署相关协议，业主不得与客户发生任何接触，避免造成客户误会，引起不必要的纠纷。

（五）业主自行经营的必须严格按《自营托管协议书》要求按时交纳管理费、政府规定的税金及水电能源等。

（六）业主应根据国家法规投保，否则损失自负。

（七）除依照购房契约的附件《补充协议》指定用途外，业主不得将商铺用于其他用途。

（八）业主进场装修方案须遵守管理公司颁发的《装修须知》和《装修管理规定》等相关规定。

（九）若业主拒不遵守《业主公约》及其相关附属公约的有关规定，管理公司有权停止其在商场的一切活动，同时报业主委员会，由业主委员会对其研究处罚决定，必要时将诉讼法律。

第三章 管理公司的权利和义务

第七条 管理公司的权利

（一）据国家的有关法规，并结合商场实际情况制订经营管理的各项规章制度、管理规定和细则等。

（二）管理公司有权根据需要制定、修改本商场的各项管理规定；这些规定应张贴于本商场告示栏，并自公布之日起生效。管理公司根据本公约及上述各项管理规定做出的决定和行为，对所有业主均有约束力。

8.什么是业主委员会致全体业主书 篇八

致全体业主书（范文）

尊敬的全体业主（使用人）：

。。首届业主委员会于。。年。。月。。日在房屋主管部门备案正式合法成立至今已有一个多月时间，在这段时间里，通过业主委员会全体委员和热心业主代表候选人上门征求全体业主意见后产生了业主代表，并就游泳池改建事项及物业公司续聘事项挨家挨户收集全体业主的表决票，如果没有这些热心业主代表的大力支持，仅靠业主委员会委员的力量是绝对不可能完成本次的收票任务。业主代表和业委会委员都很辛苦、无私、无求任何报酬在小区的建设上贡献了自己的大量的精力和时间和金钱，但仍然有部分业主不理解业主委员会，甚至在他们挨家挨户征求意见时遇到业主的抵制和抱怨。在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与支持业主委员会的积极性不高。至于一些用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系，而忽视了业主委员会的重要作用。

根据《物业管理条例》第二章相关条款，业主委员会是指由物业服务区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的一个民间性组织。对外是全体业主的集中代表，对内是业主大会常设的执行机构。作为业主委员会，在物业服务方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、根据业主大会的决定选聘、续聘物业公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业服务公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，房屋维修不及时、对物业服务公司的收费标准、服务质量不满意等情况下），绝大多业主采取的方式是拒绝交纳物业服务费，但是，这样是不对的，因为全体业主都与物业公司签订了物业服务协议的，物业公司在业主不交纳物业服务费的情况下，完全可以依照物业服务协议对业主提起诉讼，往往因此最终损害的还是业主自己。在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会根据业主（代表）大会（全体业主）的决定，代表广大业主和物业公司进行续约。反之，根据业主（代表）大会（全体业主）的决定则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。

二、受业主大会的委派，对侵犯共有部位的行为进行维权

根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主共有设施设备用于经营的收益在成立业主委员会之前无法核实，而在业主委员会成立后，根据业主大会的决定，有权利去彻查核实对侵犯全体业主权益的行为进行维权。

三、监督和协助物业公司，履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的所有权；另一种是共有权，指的是业主与其它业主除个人专有权以外建筑的公共部位（如：用于经营创收的有停车场（机动、非机动车）车位费、电梯、墙体广告、会所、教育用房、物业用房等）的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如在业主大会制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的管理、使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主委员会可以根据相关规章制度，要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

在小区日常生活中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各式各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当中间的桥梁，在维护业主合法权益的前提下，能够起到很好的沟通作用，化解纠纷，避免问题的恶化。业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能

够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业服务提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业服务水平也随之提高。

五、业主委员会履行的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业服务纠纷；

（十七）加强对物业服务政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十）定期参加房产管理部门组织的物业服务培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业服务无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

这里特书信一封致全体业主，我们有信心，有决心，更有能力打造一个全心全意真正为业主办事的业委会，打造一个全新小区，我们全体业主定会舒心、幸福的生活在我们自己的土地上，因此希望全体业主（使用人）在今后的日子里能更多的支持和理解业主委员会的工作，谢谢大家！

XXX业主委员会

9.业主如何进行合同管理 篇九

1 业主在合同管理中还存在着许多问题

1.1 没按标准给予计价, 没有充分地利用职能

在实践中监理单位与代为建设单位都会把责任推卸给业主, 业主没有充分地利用监理单位与代为建设单位的职能作用, 磨灭了他们把这个工程当作自家房子的责任心, 因此给自己的工作带来很大的阻碍。

1.2 对承包人进行干预, 合同条款规定不明确

工程实际建设过程中, 非法转包或分包的行为仍然存在, 并且在清单报价中没有可参考项目单价的审定价格偏低、在清单报价中没有可参考项目单价且没有在招标文件与合同文件中明确规定具体的下浮率或决算办理时如何规定及双方对业主参与程度及方式没有达成一致, 并以明确的条文在合同中加以规定, 文件中的任何失误、疏忽、遗漏、含糊都会给合同履行带来重重困难, 工程质量很难保证, 出现一些债务纠纷, 造成工期拖延, 给合同管理工作带来不必要的麻烦、增加难度。

1.3 没有突出重点, 没有做好三大控制

建设工程合同管理是有重点的, 业主在合同管理过程中没有突出重点, 作为业主对合同信息的管理也是非常重要的, 没有做好进度、质量、费用的三大目标控制, 从而对工程经济产生很大的影响。

1.4 合同管理意识薄弱, 管理制度不完善

目前就业主的合同管理情况来看, 还普遍存在合同管理意识薄弱, 主要的还是领导说了算, 然而领导的法律观念不强, 在合同签订的过程中没有按指定的规范, 导致经常签订了不平等、不诚信的合同条款。

1.5 工程变更、竣工日期不合理引起索赔

在建设工程合同履行过程中工程变更是经常发生的, 在原投标中楼梯栏杆为硬木扶手铸铁栏杆, 业主认为随着社会的发展新材料新品种的不断更新, 硬木扶手铸铁栏杆变更为不锈钢栏杆, 然而由于设计人员出的变更图纸速度较慢, 给施工造成了误工与工程设计变更, 造成由于工程设计变更致使工程的工期延误而返工, 从而导致了承包人提出索赔。

2 业主进行合同管理的对策

2.1 发挥职能部门的作用, 维护自己利益

1) 发挥监理工程师的职能作用。业主对建设工程合同的管理工作主要是通过监理工程师进行的, 监理工程师的角色是业主履行合同的代表, 同时, 还在合同实施过程中处于中心位置, 承包人所有的工程活动必须通过监理工程师或者得到监理工程师认可。2) 发挥代为建设单位职能作用。代为建设单位是业主的左右手, 代为建设单位代表的是业主的利益, 行使的是业主的权利和义务, 具有丰富的工程合同管理经验的单位, 比业主更能有效科学地进行工程合同管理, 业主应赋予代为建设单位真正的实权, 这样才能有利于工程合同全面、正确地履行。

2.2 明确规定程序和规范管理

1) 双方应在合同中明确规定。作为承包人接受业主参与这一事实, 并就业主参与规定合同程序, 事先就参与进行计划并明确规定。在合同中应该明确规定对于暂定项目可以由业主组织分包给有分包资质等级的单位或规定好承包人自行分包。2) 公平有序地竞争, 靠法规来规范。签订合同是招投标最后一道手续, 也是最重要的环节, 建设工程合同是业主与承包方设立、变更、终止, 明确民事权利义务关系的、合同价款与工程建安造价之间的差异与联系, 对合理地控制工程造价、有效地调节业主与承包方的权利义务关系、保证双方履约的顺利进行十分重要。

2.3 管理应该突出重点, 做好三大目标控制

1) 严格控制工程进度。对工程进行追踪搜索, 对照承包人上报及已审核过的施工组织计划, 分析原因, 找出问题的关键所在, 及时提醒承包方, 帮助适时指导承包人调整进度计划, 并监督和促进其采取行之有效的补救措施, 需要我们协助的尽量给予帮助, 克服了重重困难, 进度上不去的问题就迎刃而解了。2) 确保控制工程质量。工程质量的优劣, 对工程能否正常运行关系重大, 它不仅严重影响承包人的信誉, 也将影响业主的经济效益, 同时也可以反映出监督管理工作的好坏。因此, 工程质量问题是参与工程建设各方共同利益之所在, 搞好工程质量控制, 是有关各方共同的义不容辞的责任。3) 合理控制工程投资。严格把好合同支付的第一道关口, 严格遵守和执行规定的结算支付程序, 每月与监理召开一次分析会, 就当月计划、合同执行情况进行研讨, 及时处理和解决合同执行问题, 保证合同有效实施。

2.4 加强法律意识, 完善管理制度

2.4.1 树立法律意识做到学法用法

企业的领导与职工要树立学法用法的意识, 形成用法律来规范企业运作的观念, 这样就使整个工作环节都能高效有序的进行, 保证企业不断地向前发展。

2.4.2 建立完善的合同管理制度

1) 配备专业人员管理制度。企业需要配备专人对合同进行统一管理, 其职责是建立合同台账, 对合同文件包括有关的签证、记录、协议、补充合同、备忘录、函件、电报、电传等都应做好系统分类, 认真管理, 监督合同的履行。建立档案统一管理制度, 以便查阅与办理工程竣工决算及稽查和审计部门等有关部门的审查、调用。2) 建立严格的合同审批制度。业主单位内部各职能部门必须要进行修改、阅签并确认 (附会签单) ;签订合同要经过合同鉴证单位及有关部门的校印, 以显示公开、公平、公正原则。

2.5 控制工程变更, 公正处理索赔

1) 控制工程变更。由于建设工程本身内在的特殊性, 反映出工程施工承发包合同履行周期长的特点, 具有其原则范围内的变化规律, 因为在工程建设过程中, 变更和索赔的发生是不可避免的, 当事人就变更和索赔事项达成补充协议或文件来平衡双方的利益关系。业主控制好工程变更, 严格控制设计变更和修改, 严格控制合同外增加项目。2) 做好公正处理索赔。随着索赔意识增强, 合同履行过程中索赔的提出与处理是合同管理的关键工作。业主应该对索赔处理的原则、方法、技巧熟练掌握, 妥善处理索赔事件是业主根据监理工程师反映承包人提出的合理索赔要求, 规避风险的最后措施, 业主应当受理而不能拒绝。

总之, 建设工程合同是业主在施工阶段造价控制的依据, 合同措施是实现三大控制目标的重要手段, 这就要求我们的业主单位, 也必须具备很高的管理水平, 才能在索赔面前保持清醒的头脑, 做到有利、有理、有节。笔者认为能够很好地做到以上几个方面的工作, 对业主加强建设工程合同管理, 保证工程质量、缩短工期、提高投资效益有着极其深远的意义, 业主对于建设工程合同管理的建设工程活动从始至终发挥着至关重要的作用。

摘要：首先阐述了建设工程合同的概念、合同管理的重要性, 然后提出业主在合同管理中还存在的问题, 接着针对这几个问题结合实际情况提出解决的办法, 最后指出业主加强建设工程合同管理的建设工程活动从始至终发挥着至关重要的作用。

关键词：合同,业主,职能作用,变更索赔

参考文献

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[9]赵涛, 潘欣鹏.项目质量管理[M].北京:中国纺织出版社, 2005.

10.业主注意事项 篇十

●法院判决物业公司不是适用主体

在此类纠纷中，物业公司为何不适合作为诉讼主体起诉业主？沈阳经济技术开发区法院的一审判决书对此进行了阐述。

记者在该判决书中看到，法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业合同约定做出的物业管理行为，该行为是基于业主的委托提供的劳务行为，物业管理活动应当按照国务院颁布的《物业管理条例》进行。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。即在业主出现违规或违约行为时，物业公司的义务是劝阻，制止和及时报告。

依据《物权法》的规定，对违反管理规约的行为人，业主大会和业主委员会有权要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害；业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向法院提起诉讼。

此案中，物业公司起诉业主要求业主恢复车库原功能，而其既不是相关权利义务的承受主体，也不是此案的适用主体。据此，沈阳经济技术开发区法院依照《民事诉讼法》和《物权法》的相关规定，一审驳回了原告物业公司的诉讼请求。

●律师观点业主处分权受两方面限制

1月5日，辽宁和昊律师事务所律师宋建华就此案接受本报记者采访时认为，物业公司是受业主委员会委托，行使向园区业主提供合同约定服务职能的营利性组织，其与业主之间是平等的民事主体。物业公司不是国家机关单位，没有得到国家行政机关授权，因此无权对业主改变物业用途的行为进行限制，更无权给予处罚。物业公司为了全体业主的共同利益，在行使服务职能时，如果发现个别业主有违约、违规、违法行为，可以商请政府有关行政管理部门进行干预或查处。《物权法》给予物权人占有、使用、收益和处分4项权利，其中处分权尤为重要，物权人拥有改变物业用途的权利。但是，为了小区所有业主的公共利益和共有利益，物权人并不能无限制地扩张自己的权益。因此，业主在行使处分权时受到两方面的限制，一是行使处分权不能违反法律法规规定，二是行使处分权不能损害其他业主的合法权益，妨害左邻右舍的正常生活。本案中，虽然法院一审驳回了物业公司的诉讼请求，但并不说明该业主把自己的车库租出去改成食杂店经营的行为合法。房地产开发商按照相关法律法规的规定向政府城乡规划管理部门报请规划获批后，按照批复建设小区并交付使用，业主作为物权人私自改变原有建筑物的用途，故涉嫌违法。如果业主确须改变物业使用性质，要经过政府相关行政管理部门的审批。

宋建华说，尽管将车库改建为食杂店对其他业主生活影响较小，但其性质与改建成饭店、浴池等经营性场所是一致的，只是后者对其他业主的影响更大。依据现有法律法规，由此产生的纠纷可以运用3种方式解决，一是物业公司向有关行政管理部门报告，由政府职能管理部门出面纠正私自改变用途行为；二是由权益相关连的受损业主，向法院起诉纠正私自改变用途行为；三是由业主大会或者业主委员会要求行为人恢复原貌。

●背景案件

业主出租自家车库承租人开起食杂店

2007年8月，沈阳市民王先生将自己在铁西新区金厦雁塞苑小区的1处车库对外出租，承租人将此车库装修成食杂店对外经营，负责小区物业服务的沈阳鸿翔物业公司的工作人员要求王先生将车库恢复原功能。王先生认为，根据2007年10月1日起实行的《物权法》，自己拥有处分车库的权利，物业公司无权干涉，因此拒绝了鸿翔物业公司的要求。

沈阳鸿翔物业公司认为，其与业主签订了《物业管理服务公共契约》，规定业主出租房屋时应与承租方到物业公司进行登记备案，并保证承租方遵守契约规定；业主与承租方未到物业公司登记备案的，由此产生的责任由业主承担；业主、物业使用人在金厦雁塞苑小区不得改变房屋外貌、用途和主体结构。《沈阳市住宅物业管理规定》中明确规定，“物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质”。据此，沈阳鸿翔物业公司将王先生诉至法院，希望通过法律手段强制其恢复车库原功能。

2007年12月中旬，沈阳经济技术开发区法院对此案一审判决，认为物业管理企业既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案的适用主体，因此驳回了物业公司的诉讼请求。

2008年1月6日，记者来到金厦雁塞苑小区，小区的保安员指着一个车库对记者说，“大约半个月前，出租车库的业主已经将食杂店恢复了原功能。”1月7日，鸿翔物业公司张经理在接受记者电话采访时表示，为了防止类似事件再次发生，该公司已经提起上诉，希望证明物业公司有权起诉业主要求其恢复物业原功能。

(王文郁)

●相关法规

-《物权法》第83条规定：

11.业主注意事项 篇十一

第一章 总则

第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。

第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。

第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第二章 业主大会和业主委员会主要职责

第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主大会的筹备成立

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。

只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。

筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。

第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。

（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；

（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；

（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；

（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。

投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。

第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。

第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。

第四章 业主委员会的选举产生

第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。

第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：

（一）居住在本物业管理区域内；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守国家有关法律、法规；

（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；

（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（六）具有一定的组织能力；

（七）具备必要的工作时间；

（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主委员会成立备案申请表；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则；

（五）选举和表决结果统计表；

（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

第五章 业主大会和业主委员会日常活动

第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

（四）业主清册及联系方式；

（五）订立的物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况清册；

（九）其他有关资料。

第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

（四）对物业管理企业制定的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。

第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。

第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。

第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因难以履行职责的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；

（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

其中

（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。

第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。

第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第七章 附则

第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。