评估价值的方法

评估价值的方法（精选8篇）

1.评估价值的方法 篇一

公路收费权价值评估方法分析

【内容提要】:通过对公路收费权属性的分析，说明可用收益法、市场法和成本法三种方法对公路收费权这一无形资产进行评估。最后提出，可对三种方法评估结果进行加权平均，以求评估结果更趋于合理化。

一、对公路收费权属性的认识

根据交通部1996年9号令《公路经营权有偿转让管理办法》第五条的规定，公路收费权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权。可见，公路收费权是一种政府特许的权利。公路收费权具有无形性、效益性和排他专有性等无形资产的基本特征。

公路收费权的有偿转让具有自己的特点:第一，公路收费权是附加在公路资产这一特定实体上的无形资产，权利归属方面有一定主体排他胜。转让后由政府批准的有特许经营资格的法人占有、使用，并依法获取一定收益，中途不得再转让。第二，公路收费权有特许经营期，我国规定最长不超过30年。第三，在计价方面，公路收费权与公路资产也有本质的区别。公路收费权主要取决于其获利能力，受通过该公路的车流量、车型及收费标准等因素的影响。即使两条公路资产的投人完全一样，也会因各自所处地区的经济发展、产业布局与交通网络不同，两者的“获利能力”会有很大的差别。而公路整体资产的价值属于不动产价值，也需要根据不同的评估目的与不同的评估前提条件，采取恰当的评估方式方法进行评估。其一般还需要涉及土地使用权。

公路收费权价值评估的目的是为了获得转让公路收费权最可能实现的市场价格:公路收费权既然属于无形资产，则应该恰当应用无形资产的各种评估方法。笔者认为，对于收益法、市场法和成本法，公路收费权价值评估都可以应用。因此，为提高评估结论的说服力，应根据所获得评估信息数据的数量与质量，尽可能都予以应用。

二、收益法在评估公路收费权中的应用

收益法的原理是预期价值理论，是从资产未来净收益的角度来评估资产的价值。收费公路往往都是国家路网中的主干道，交通量大都达到或超过设计的交通量，收费收人稳定且还可能逐年递增。在公路收费权经营的法定年限内，收益能够源源不断地流人企业，其承担的风险也能够量化因此，公路收费权这一资产的评估满足使用收益法的各项条件。

在采用收益法评估公路收费权时，影响价值因素一般有收费期限、投资者的期望投资回报率、公路未来的分车型车流量、分车型收费标准与营运费用和税金等。

以下对这些参数进行一些分析:

1、车流量的确定:公路沿线经济发展水平的高低，与公路的车流量有密切关系。而车流量的大小直接决定了公路获利能力的高低。随着国民经济的发展和国民收人的提高，我国人均汽车拥有量有不断提高的趋势，所以车流量往往是不断增长的。利用收益法进行公路收费权评估时，可采用在一定时期内通过某一横截面各类车辆的数量即分类车流量为依据(车辆类别一般按吨位进行划分)。确定车流量需要对所评估公路典型期日内通过某一横截面的分类车流量进行现场调查。根据若干典型期日的统计分析，进而推测一年内该公路的预测车流量。

2、年净收益的确定:按照预测的车流量及其相应收费标准计算出年收费金额。公路自建成通车起，其收益有按一定比例逐年递增的趋势。但随着国家对基础设施建设的投人，公路附近可能会建成比其更有利的交通设施。另一方面，公路的承载力总可能要达到饱和。即到一定年限，收益增长将会停止。这一年限一般为5至10年。

为了使预期收益的预测更加准确可靠，我们在计算时，可分三种情况进行:最乐观估计、最可能估计及最悲观估计。这样就会得到三种预期收益值:A一一最乐观收益预期值;M一一最可能收益预期值;B一一最悲观收益预期值。预期收益值可取上述三者的加权平均数:

年预期收益=(A﹢4M﹢B)/6(1)

年净收益=预期收益﹣营运费用﹣税费(2)

营运费用是指为确保公路的正常运行所需要发生的一系列管理费用、维护费用及一些非常规损失等。包括公路养护与维修费用、收费设施的维护费、收费人员工资等;税费指受让方取得公路收费权后，在经营过程中各年向国家缴纳的各种税费，包括营业税、所得税等。

3、折现率的确定:受让方的预期投资收益率，是与净收益同样重要的公路收费权价值大小的决定性因素 1

而折现率的微小变化，能极大地影响评估值。因此，折现率是转让双方利益得到合理分配以及转让成功的关键。折现率的确定可以考虑下列公式:

r=(1+i0)(1+i1)(1+i2)﹣1(3)

其中:r为折现率;i0为无风险利率;i1为行业风险;i2为通货膨胀率。

由于我国目前公路收费权在某种程度上的垄断性，因此i1一般比较小，如在i2也比较小的情况下，公式(2)可以简化为:

r=i0+i1+i2(4)

4、收益年限:公路收费权价值与收费期限也有着密切的关系。一般来说，收费期限与公路收费权价值是正相关的。因此，收益年限不得超过合理的使用年限。并目_，我国对公路收费权转让有最高年限的限制，一般不超过30年。在上述的前提下，收益年限的确定一般以转让协议内商定的期限为准。

在评估中，我们可假设前期公路收益按等比数列递增，后期则收益基本保持不变，评估公式如下:V=[A/(r-s)]×[l－(1+S)m/(1+r)m]+ B/r(1－l/(1+r)(n-m)] × 1/(1+r)m

其中:V为评估值，A为第一年的收益，B为后期年金收益;

s为正数，且r>s>o，是后期收益逐年等比递增的比率，即年均增长率。

该模型是将特许经营期n年分成前后两期，分别测算收益后再折现加和得出评估值。前期共m年(一般取5≤m≤10)，期限较短，收益按等比数列递增，然后折现;后期共(n﹣m)年，期限较长，各年收益归为年金收益B，并进行二次折现。

三、市场法在评估公路收费权中的应用

市场法的原理是替代理论，即利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值。用市场法进行公路收费权无形资产的评估时，要求选择的参照物与被评估对象至少要满足形式、功能、载体及交易条件各方面的相似。随着我国公路收费权成功转让交易实例的增多，为参照物的选取提供了可能。因此，如果有满足条件的参照物，可通过横向和纵向的市场比较分析进行评估。

运用市场法进行公路收费权的评估时，需要对参照物进行分析并调整差异，调整主要包括以下几个方面:

1、时间因素。公路收费权资产的价格可能随时问不同而变化，所以要对不同时点的差异进行调整，且参照物交易时间与评估基准日间隔不能太长。同时应将参照物实际发生交易时点的价格，调整为假设发生在与待评估公路收费权评估基准日相同时点情况下的价格。，2、地域因素。公路收费权的价值具有明显的地区性和个别性的特点，在不同地区进行转让，其价格会有明显的差异。所以还要对可参照交易价格进行地区差价调整。如果被评估公路的沿线周边地区经济发展比较繁华，过往车流量较多，则应根据实际情况将参照物评估值适当上调。但当某一收费权交易实例所在地区与被评估收费权所在地区经济差距太大时，则不宜将此交易实例作为参照物。如我国西部的公路收费权转让价值评估，就不宜采用东部的交易实例作为参照物。在一般情况下，应根据公路收费权收益水平和地区特点，尽量选取同一经济三角区内或所评估公路沿线周边经济水平发展相类似地区公路收费权的转让实例作为参照物。

3、市场因素。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。如果作为参照物的公路为周边无其他可分流车流道路的交通要道，或者有多方争取受让这条公路的收费权，则其价值可能偏局。

4、交易因素。交易因素有交易量、交易动机等。对于交易量，评估人员可根据转让收费权公路里程长短差别作相应调整。对于交易动机，如果参照物转让方存在急于获取资金的情形，则其交易价格可能是偏低的，需要适当调高;若参照物受让方是采用较长年限的分期付款方式取得公路收费权的，则其交易价格可能是偏高，需要调低。

5、其他因素。公路质量不同也会影响到评估值。一般情况下，资产的功能、质量与资产价值的高低成正相关关系。但我国目前收费权公路质量上的差异相对不大，即使有差异也一般很少会影响到车辆的正常通行。而在实务操作中，应根据实际情况分析和确定调整额。

市场法评估公路收费权的公式为:

评估价值＝参照交易价格＋∑评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额(6)

或评估价值=参照交易价格×各因素修正系数乘积(7)

在可能的条件下，应选取尽可能多的参照物进行比较评估。

四、成本法在评估公路收费权中的应用

公路收费权属无形资产中的对物产权，评估时不能脱离所依托的实物资产而完全抽象地考虑未来收益。实际上，公路收费权未来收益的大小与其所依托的实物公路资产的里程、技术标准等也密切相关。因此，对公路收费权的评估也可直接依据公路资产进行。公路资产的重置成本及其损耗一般都能进行可靠的计量，这也为公路收费权评估采用成本法提供了方便。

成本法的原理是生产费用价值理论，它是从重新购建一项资产所需费用支出的角度来评估资产的价值。成本法对公路收费权的评估，实际上是对公路收费权所依托的公路实物资产价值的评估，是对构成公路实物资产每一要素资产逐一进行单项评估，评估对象是各个不同的单项资产。

由于公路收费权的转让年限一般都在十五年以上，在以成本法评估公路收费权的价值时，则可以认为公路收费权的价值即等于公路资产的价值。

公式为:公路收费权评估价值=公路资产重置成本－各种损耗(8)

公路资产的损耗一般应采用修复法。因为公路资产具有自己的特殊性，可以不考虑其功能性贬值和经济性贬值，而只计算实体性贬值。对于实体性贬值，可以全新公路资产为标准，估算出将旧公路资产修复为全新状态的公路资产所需的费用作为贬值。对于新建公路，则可直接按现行市价计算重置成本，各种损耗为零。

五、公路收费权综合评估

公路收费权是一项无形资产，其肯定是获利能力越强，价值也就越大。且公路收费权的受让方不希望其支付的货币量超过该公路收费收益的折现值。因此，受让方关心的是资产的获利能力，并非是公路资产成本耗费的大小。所以收益法较能反映公路收费权资产的价值特性。而且，在采用收益法分析公路的收益时，还考虑所在地区经济状况和及我国公路的管理状况。因此，在评估公路收费权时，收益法是最适当的方法，其更利于保护转让和受让方的合法权益。

其次，由于目前我国公路收费权成功转让的实例已经增多，通过参照物的适当选取、比较分析以及对时间、地域、市场、交易等各因素的差异调整，市场法也不失为一种可以恰当确定公路收费权价值的好方法。在公路收费权转让中，对转让方来讲，其目的一般是一次性获得对未来收益的目前实现，快速积累其他公路建设的所需资金;对受让方来讲，其目的是为了通过经营该收费公路以获得未来的投资效益:可见公路资产成本的大小与公路收费权转让价值的多少并没有直接的关系。在现实中，在经济发达地区如果完全按成本法计算的评估值成交，就可能会侵犯转让方的合法权益。在地广人稀、车流量较小的地区，如果完全按成本法计算的评估值成交，就会侵犯受让方的合法权益。但同时我们需要考虑到转让价格若大幅度低于建设成本可能会导致政府投

资的极大损失。而落后地区的公路投资是为了落后地区未来的经济发展，其隐含的效益可能难于以可预计的收益来衡量。所以如需要考虑弥补投资的近期损失与未来的隐含的效益，运用成本法也是有道理的。

综上所述，由于公路收费权资产的特殊性，虽然这三种方法都可应用，但其评估结果却可能会有较大的差异。我们在评估公路收费权的转让价值时，为了使得到的评估值更趋于准确和合理，可将收益法、市场法和成本法三种方法的结果进行加权平均，用下列公式来确定评估值:

V=alB1+a2B2+a3B3(9)

其中:V表示评估值;

Al、a2、a3分别表示按收益法、市场法和成本法计算的评估值所占的权重;

0 ≤ala2a3≤1，且al+a2+a3=1；

B1、B2, B3分别表示按收益法、市场法和成本法计算的评估值。

al, a2、a3权重的大小可由评估师通过实际情况的分析和经验判断加以确定。一般情况下，a1应该≥=0.5。在这里，我们还可在适当的范围内，分两次对al, a2, a3取值，得出评估价值的区间，即给出公路收费权一个可能的价值范围。在此区间内，转让和受让双方可根据资产实际情况和供求关系等因素协商确定最后的成交价格。

参考文献:

(1]徐海成，左庆乐.公路收费权资产评估问题研究《中国公路学报.》第12卷

(2]周国光.论公路收费权价值的确定.《综合运输.))1999年第12期

(作者单位:长安大学经济与管理学院)来源：中国资产评估2005年第2期

2.评估价值的方法 篇二

评估方法是企业价值评估的核心问题, 它直接影响到价值评估的结果和交易的实施, 也构成了企业价值评估的基本框架。本文就历史成本法、收益现值法、期权估价法和市场法进行介绍和评价, 以期对价值评估方法体系有一个更深刻的了解。方法体系如下图所示:

二、历史成本法

历史成本法, 是指首先估测被评估资产的完全重置成本, 然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素, 并从其完全重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。

被评估资产的评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值或=重置成本×成新率

成本法是所有资产评估方法中使用最为广泛、理论最为成熟的一种方法, 是最基本的资产评估方法之一。在企业价值评估中, 可以把它分为以下几种方法:

1. 重置成本法 ( 即成本加和法) 重置成本是指并购企业重新购建一个与目标企业完全相同的企业, 需要花费的成本。

计算公式为:目标企业价值=Σ ( 目标企业各项资产价值)

重置成本法为并购企业提供了一种新的思路, 即如果不进行并购, 自己新建需要的代价是多少。它充分考虑了并购的机会成本, 可以为并购方的管理层提供相当重要的决策依据, 并以此来与目标企业的要价进行对比。但是, 这种分析方法也同样存在着问题。仅从技术角度而言, 无法重造一个与目标企业完全一样的企业, 当并购方真正进行自建时, 将不得不大量购买全新的设备, 而不是目标企业相同的设备、相对较低的价格, 这会受到一定的预算约束。

2.账面净值法

计算公式为:目标企业价值=目标公司的账面净资产

但这仅对企业的存量资产进行计量, 无法反映企业的赢利能力、成长能力和行业特点。为弥补这种缺陷, 在实践中往往采用调整系数, 对面价值进行调整, 变为:

目标企业价值=Σ [目标公司的账面净资产× ( 1+调整系数) ]

账面净值评估方法的优点是, 资料容易得到, 客观性强, 计算简单。所以在没有一个相对中立、专业和成熟的资产评估机构, 缺乏完备的产权交易市场、资本市场的情况下, 这种方法往往是人们首先想到的。实际上, 这也是我国目前经常使用的一种简便有效的评估方法。出让价格一般不应该低于该企业的资产净值, 因此它至少为企业出让者提供了一个出让价格的底线, 同时也为收购方提供评估的基准价位。但它的缺点也同样显而易见, 会计政策的弹性使得企业管理人员很容易以此操纵净资产的账面价值。

三、收益现值法

收益现值法, 是一种相对科学的企业价值评估首选方法, 它是根据将利求本的思路, 即任何资产的价值等于其预期未来全部现金流的现值之和。常用的评估折现模型有自由现金流量折现法和经济价值分析法两种。

1.现金流量折现法 (DCF模型)

现金流量折现法又称拉巴鲍特模型法, 是在考虑资金的时间价值和风险的情况下, 将发生在不同时点的现金流量按既定的折现率统一折算为现值, 再加总求得目标企业价值的方法。

企业价值=明确预测期内现金流量现值+明确预测期后的现金流量现值

折现评估模型的构建自由现金流量折现模型常用的评估公式为:

Vt=∑FCFt/ (1+WACC)

其中:

Vt——第t 期末的企业价值;

FCFt——第t 期末的自由现金流量;

WACC——企业税后的加权平均资本成本。

FCF 可以由上述对自由现金流量的界定和计算公式得到。而税后的加权平均资本成本WACC 可以由税后债务成本与权益成本的加权平均, 即: WACC= (L/V) Kl (1-T) + (S/V) Ks

其中:

L/V——企业的负债与价值之比;

S/V——企业的权益与价值之比;

Kl——负债的预期收益率;

Ks——权益的预期收益率。

自由现金流量估值模型对企业进行全面分析, 结合了多方面信息, 反映了企业整体的未来获利能力;同时, 其不受会计方法的影响, 受到操纵的可能性小, 所以其在企业价值评估方面有着广泛的运用前景。在实际运用过程中, 自由现金流量估值模型有其自身的局限性, 而我国目前的资本市场发达程度, 也给自由现金流量估值模型的实际应用提出了不少难题。随着各项市场化改革措施的不断推进, 市场监管体系的不断完善, 中国的资本市场正在走向成熟。届时, 自由现金流量估值模型将逐渐成为企业价值评估的主流方法。

2.经济价值分析法 ( EVA)

这一模式认为, 经济收益相对于会计收益更能体现企业的价值创造, 能够使分析人员了解公司在任何单一年份的经营情况, 而自由现金流量折现法无法做到这一点。如前所述, 自由现金流量是扣除资本性投资和经营资本增加额之后的余额, 而资本性投资是可以由经营者任意调节的, 从而不可能通过对实际的和预计的自由现金流量进行比较来跟踪了解企业的进展情况。从这个角度讲, 经济价值分析法相对于自由现金流量分析法更适合于价值管理。首先, 收益法以企业整体获利能力为基础, 从资产的产出角度来测算资产在评估基准期的现值, 符合市场经济条件下的价值观念。其次, 收益法从整体性或者说系统性角度来测算评估企业价值, 收益法评估企业价值的出发点是企业未来收益的折现, 这符合企业的整体效用最优化要求, 体现了企业的劳动价值。但该方法也有缺点。如预期收益的预测难度较大, 易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响; 折现模型中的折现率的计算所需的市场条件不健全, 而折现率的选取对企业价值的估算有较大影响, 等等。尽管如此, 收益法因其较为符合人们持有资产的直接目的, 而在较发达的资本市场环境的评估工作中被广泛地运用并取得较好效果。评估过程中只要在参数的选取上注意相关的市场条件并综合考虑企业价值的影响因素, 仍能得出与企业真实市场价值较为一致的估价结果。

四、期权定价法

期权是指持有者有权在到期日或之前以固定的价格购买或出售一定数量标的资产权利。购买者为了取得这种权利, 必须向卖方支付一定的保险金, 称为期权价格。如该项资产的收益是这项资产的函数, 则该资产可以视为期权, 包括看涨期权和看跌期权, 期权价值由具体标的资产的当前价值、资产变动方向、期权的执行价值、期权的有效期风险利率、标的资产的预期红利决定。在期权定价模型中, 最著名的是Black——scholes模型。

Black——scholes模型中买入期权的价值形式如下:

C=SN (d1) -Ke-rtN (d2)

模型中:N (d1) 、N (d2) 分别为d1、d2的累积正态分布函数值;

C为买入期权的价值

s为指定资产的当前价;

K:期权的执行价格或履行价格;

r:与期权寿命相当的无风险利

t:期权到期的时间。

公式右边第一项为期望的资产价值, 第二项为资产的期望成本。即企业价值为期望价值与期望成本之差。

四、市场价值法

市场法是在市场上找出一个或者几个与被评估公司相似的参照企业, 分析比较被评估公司及合适的价值乘数, 在此基础上, 通过修正、调整参照企业市场价值, 最后确定被评估企业的价值。其基本公式为:

V/C=Vi /Ci

设Ri=Vi /Ci, 则V=C×Vi /Ci=C×Ri

其中: V: 被评估企业价值;

C: 被评估企业指标;

Vi: 可比企业市场价值;

Ci: 可比企业指标;

Ri:价值比率, 又称乘数或倍数。

五、企业价值评估方法的选择

理论上, 没有哪一种价值评估方法是绝对合理的, 每种企业价值评估方法都有其前提条件, 而市场环境很难完全符合所有的假设前提。虽然现金流折现法本身也存在严重的缺陷, 在给定的情况下, 如果被估价企业当前的现金流为正, 并且可以比较可靠地估计未来现金流发生的时间和数额, 同时, 根据现金流的风险特性又能够确定出恰当的折现率, 那么就适合用该方法评估企业价值。同时, 许多新技术和新方法在该领域的应用为现金流折现法的广泛应用创造了条件, 特别是20世纪60年代以来资本市场理论、资产组合理论突飞猛进的发展, 资本资产定价模型、套利理论为精确估计企业资本成本扫除了障碍, 现金流折现法逐渐成为现代企业价值评估的主流方法。

参考文献

[1]杨雄胜.高级财务管理[M].东北财经大学出版社, 2005.

[2]李麟, 李骥.企业价值评估与价值增长[M].民主与建设出版社, 2001.

3.金融不良资产的价值评估方法 篇三

[关键词] 金融不良资产价值评估

价值评估是不良资产处置中的核心环节，是实现各种处置技术有效运用的基本前提，在整个不良资产处置的过程中处于非常重要的地位。

一方面，价值评估是制定具体不良资产处置方式的重要依据，从实际操作看：当以现金资产清偿债务或修改其他债务条件处置不良资产时，需要对企业整体资产评估定价，分析企业偿债能力，科学合理地确定债权回收率；对非持续经营条件下的破产清算或并购、重组评估，也需要了解企业的整体价值，以便合理确定债权受偿率；对于以实物资产等清偿债务的情况，更需要对企业整体资产价值进行评估后确定抵贷物价值，明确是否物有所值。可以说，对不良资产进行合理定价已经成了有效处置不良资产的主要瓶颈之一。

另一方面，科学定价是评价不良资产处置有效性的基本评判标准。在金融不良资产中，已经或者必然会造成部分损失的资产占大部分，以回收价格与帐面价格相比来确定不良资产处置有效性并没有实际意义。评价处置有效性的基本点就在于比较处置回收价值与不良资产本身价值的差距。这点对于具体处置部门的绩效考评，对于防止处置机构和人员的道德风险，杜绝变相的国有资产流失具有重大意义。同时，科学评估和定价也有利于将不良资产损失明确化，缓解处置人员承担损失的压力，加快处置速度。

我国现行不良资产的基本定价和评估技术包括以下六种。

第一，账面价值法。账面价值法是最简单的定价方法，即依照原贷款的账面价值以及预定的未来现金流收入作为定价，这也是不良贷款所能获得的最高定价。账面定价法的优点有三：第一，简单易行，只要贷款逾期超过一定期限，被界定为不良贷款后，就可以按账面原值进行剥离；第二，交易成本低，买卖双方无需聘请中介机构进行评估，也不需要经历漫长的谈判过程，从而节约了大笔经纪费用和谈判成本；第三，账面价值法在我国有着特殊的作用，即在规避一些理论禁区和避免引发人们关于国有资产的争论方面，有着其他方法没有的优势。

账面价值法的不足之处在于，第一，没有考虑不良资产在有无抵押物、借款人的信用等级、借款企业的未来现金流等方面的不同，没有体现区别对待；其次，不良资产本身就是无法收回或无法全额收回本息的贷款，按照这种定价方式剥离不良资产，使资产管理公司必然亏损，购买者的积极性被挫伤，从而使不良资产的处置陷入困境，难以进一步推行下去。

第二，会计估算法。即事先确定不良贷款出售的折扣率。具体有两种方式：一种是通过抽样调查取得不良贷款损失的经验数据。例如某地抽样的经验数据表明，次级贷款损失概率在10%～30%；可疑类贷款损失概率在50%～75%；损失类贷款损失概率在80%以上。这种方法操作比较简单，能够节省大量的经纪费用和谈判费用，同时也考虑到了不良资产可能发生的损失；但它也有其不合理的地方，毕竟是一种概率统计方法，对于具体的贷款项目而言，过于简单，而且这种方法确定的底价准确性相当低，在不同地区、不同银行间的变动幅度较大。

第三，协商定价法。协商定价法是指银行与购买者共同协商的定价，这种方法避免了账面价值法的一刀切的做法，给予买卖双方较大的商量余地，利于交易的达成，尤其适用于购买者范围较窄、价格对需求量的弹性作用较大的情况。另外，在双方协商时，还可以就其他一些附加条件进行商量，比如资本结构设计等等，以在价格之外进行利益调整，这也加大了交易成功的可能性。

但这种方法的缺陷也是很明显的，一是交易成本很高；二是处置效率低；三是难以监督交易双方达成有损于第三方的交易，道德风险较高，容易引发其他矛盾。

第四，市场定价法。市场定价法是将不良资产在特定的市场上进行拍卖，由市场决定其价格高低。这种方法的优点在于，一是它所要求的信息披露程度是最高的，可以吸引更多的投资者，能得到一个相对公平的报价，因而对参与者来说也是最公平的；二是投资者通常在购买不良资产之前已经对该项资产进行了充分的评估，有利于保障买卖双方的利益；三是可以节约交易时间，及高额的交易成本，有利于提高双方的积极性。但是，由于历史原因形成的不良贷款由市场来决定价格，将会遇到一些政策上的难题，如市场定價与贷款账面价值偏离太远，可能引发人们关于国有资产流失的争论。另外，拍卖时可能会出现信息不对称问题，一旦信息披露不完整、不充分，则要么影响价格，要么影响到整个拍卖过程，使拍卖失败。此外，市场定价法要求有完善的资本市场，目前我国尚不具备这一条件。

第五，分级计算法。按照国际通行做法，贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑和损失。后三种合称为不良贷款。分级计算法则是分别给予每一级贷款一个折扣率，越往后，折扣率越低。这种方法的优点是计算简便、操作方面，适合于大规模资产转移。缺点是评估的准确性较差，单纯考虑贷款等级，忽视了不同地区、不同银行、不同时间形成的不良贷款的差异。

第六，中介机构评估法。即由专门的资产评估机构对不良资产进行评估定价。中介评估机构对银行不良资产进行评估定价所反映的资产价值比较真实合理，其优点是比较公正客观，能够较好地体现具体资产的价值。缺点是其成本较高，对资产评估业的要求也较高。对资产评估机构来说，不良资产评估定价仍是个全新的课题，如与企业资产评估如何结合，评估方法的选择、评估指标的运用，债转股部分如何处理等，都没有经验可循。目前在我国还不具备大规模开展的条件。以上六种评估方法及其优劣比较见下表。

金融不良资产价值评估方法比较表

通过上面的分析可见，由于不同不良资产的价值决定差别较大，对不良资产采取统一的评估和定价方法不仅不科学，而且根本不具备可操作性。因此，总体上对金融不良资产的评估与定价思路应当视其具体情况采取分类分别定价的思路。

一是以资抵贷物的评估。对于少数质量相对较好、市场交易条件优越、或者处置方式特殊的以资抵贷物，可以考虑采取常规的收益现值法、市场比较法、重置成本法等方式进行定价。对于那些由于自身质量、市场环境、政策环境等原因难以处置，交易价格大幅度低于市场价值的以资抵贷物，应当考虑采用清算价格法。在实践中需要采取这一方法进行评估不良资产有：本身不能持续经营的资产；急需变现的资产；所处市场环境较差的资产等。

二是债权资产的评估。应该说，在国内对金融债权资产的定价目前还没有规范性要求，但可以根据不良债权的特点，采取运用企业整体资产评估的方法，评定债务人或者保证人的实际偿债能力，客观确定债权的清偿率，在此基础上得出资产的实际价值。对这类资产评估，首先应对企业总资产和债务情况进行总体评价，在此基础上确定债权的清偿率，最后确定债权价格。另外需要注意的是，但面对的债务人财务状况恶化，经营利润为负的情况下，对其总体评估应当采取模拟破产法进行以保证最终评估结果与市场交易认可价格的一致性。

4.评估价值的方法 篇四

论文摘要：高校辅导员工作满意度是辅导员对自己所从事的辅导员工作本身及工作环境等因素的一种内在的感受和态度，即辅导员对其全部工作的满意状况的主观反映。学校管理者只有在了解辅导员工作满意状况的基础上，采取有针对性的措施，才能调动其工作积极性，进而促进教育质量的提高。本文阐述了评估高校辅导员工作满意度的价值与意义，并提出了满意度评估的方法和对策。

论文关键词：高校辅导员;工作满意度;评估

高校辅导员作为高等学校教师队伍的重要组成部分，是学校对大学生实施思想政治教育、学生发展指导和学生事务管理而设置的专职工作岗位，他们既是教师又是干部，既是学生的导师，又是学生的知心朋友，其工作状况关系到能否培养出社会主义合格建设者和可靠接班人，更关系到高校和社会的稳定…。而工作满意度是指辅导员们对其所从事工作的一种总体的、带情绪色彩的感受和看法，它既影响辅导员的工作积极性，也影响他们的身心健康，更关系到他们的工作成效及师风师德状况。因此，很有必要对高校辅导员这样一个特殊群体作深入研究，关注辅导员在开展工作过程中带有个人色彩的真实感受，进而有针对性地制订人力资源管理政策与措施，促进高校辅导员队伍建设，推动高等教育事业的良性发展。

1开展辅导员工作满意度评估的必要性

辅导员工作满意度是辅导员对自己所从事的辅导员工作本身及工作环境等因素的一种内在的感受和态度，即辅导员对其全部工作的满意状况的主观反映。管理心理学的研究表明，工作满意度是影响员工工作积极性、出勤率与流动率的重要因素。而从教育规律来看，辅导员工作积极性又是影响教育质量的关键因素。这种层层递进的关系，决定了学校管理者只有在了解辅导员工作满意状况的基础上，采取有针对性的措施解决引起辅导员工作不满意的问题，才能调动其工作积极性，进而促进教育质量的提高。

1.1评估辅导员工作满意度是高校和谐发展的必然要求构建和谐校园是构建社会主义和谐社会的必然要求，构建高校和谐校园最重要的是以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，坚持“以人为本”的教育理念，努力处理好学校发展与人的发展中的各种关系，更为关键的是，这里的“人”不再仅仅包括学生，而且必须包括教师、辅导员等，即学校管理不仅要服务于学生，还应充分尊重辅导员的需求，关注辅导员的利益、情感和价值追求，最大限度地提高辅导员的工作满意度。辅导员作为学校发展的不可或缺的力量，他们的主动性、积极性发挥得如何，直接关系到学校服务于学生的质量，而辅导员积极性的调动又有赖于学校对辅导员的服务是否令他们感到满意。因此，评价辅导员工作满意度是学校管理的一项必不可少的工作。

1.2评估辅导员工作满意度是高校目标管理的重要手段评价辅导员工作满意度作为目标管理的一个必不可少的环节，本身还可作为一个重要的管理手段。激励和调动教职工的工作积极性是学校管理的一个永恒主题，而激励是建立在需要的基础上的通过影响人的需要而达到引导人的行为的目的。不了解辅导员的需要，就无从采取有效的激励措施影响其需要，进而影响其行为。辅导员的工作满意度直接反映了辅导员心目中的需求标准与实际所得之间的差距，反映了辅导员在哪些方面获得了满足，在哪些方面还不满意，学校通过辅导员工作满意度评价获得这些信息，就能有针对性地去满足或引导辅导员的需求，避免工作中的盲目性，从而提高对辅导员的激励水平，有效调动辅导员的工作积极性和工作潜能。

1.3评估辅导员工作满意度是高校管理决策的主要依据辅导员工作满意度是由工作中的多种因素决定的，除与辅导员本人的特性有关外，还直接反映了学校管理的现状和水平，是检查学校管理的一面镜子。因此，通过满意度调查，可以帮助学校进行组织诊断，明确管理中存在的问题，从而为进一步解决问题和进行管理变革寻找到切人点和突破口。此外，由于每所学校在物质条件、领导管理、组织氛围、工作安排等方面各不相同，辅导员所感受到的工作满意度也必然表现出较大的差异。并且，辅导员的工作满意度不是静止的，而是随着各方面条件的变化而变化的。所以，任何一个学校都不能简单地照搬其他学校的管理做法。只有根据本校的特殊性，定期地实际评价本校辅导员的工作满意状况，并将其作为一项常规的工作，才可能获得准确的资料和信息，从而准确地找到问题所在，并提出有效的解决方法。

2开展辅导员工作满意度评估的方法

由于辅导员工作在高校中的特殊性，其满意度在学校管理层面很容易被忽视和淡化，多数学校管理者只是借助设立意见箱或在职工代表会上提建议的方式了解辅导员的工作满意状况，这对于提升辅导员工作满意度是远不能及的。影响辅导员工作满意度因素的复杂性，以及辅导员工作满意度所表现出的个体差异性，要求学校必须采用有效的方法，系统深入地评价辅导员的工作满意状况，从而为学校改进工作提供全面准确的资料。学校对辅导员工作满意度的评价可采用以下方法进行：

2.1运用工作满意度量表定期进行问卷调查工作满意度量表是研究者在收集大量资料的.基础上，经过反复地科学论证和实践考查编制而成的，具有较高的信度和效度，并且所涉及的项目较为系统、科学，能够对辅导员的工作满意状况进行全面综合的考查。常用的工作满意度量表是“工作描述指标”(jobdescriptiveindex，JDI)，通过对工作本身、报酬、晋升机会、主管和同事五个方面描述的评价，测量工作满意度。此量表的适用范围不限于某一具体领域，因此可用来测量辅导员的工作满意度。

除此以外，学校也可采用我国学者编制的教师工作满意度量表，如XX英、孙少邦编制的包括6个维度40个项目的“教师工作满意度量表”，以及冯伯麟编制的包括5个维度26个项目的“教师工作满意量表”。虽然这些量表在构建维度和具体项目上有所不同，但其结构在较抽象的层面上具有相似性。学校可根据自己的情况去选择合适的量表。学校管理者还可用自编量表测量。自编量表可以是学校在广泛收集资料的基础上，通过归纳、整理、筛选和提炼，并经过因素分析获得的测验项目，也可以是在借鉴研究人员编制的量表的基础上，根据本校的实际情况改造、添加或删除某些因素或项目，使之更具有针对性和适用性。 2.2单一整体评估法研究表明，单一整体评估法较简单明了，只要求被调查者回答对工作的总体感受，如“就各方面而言，我满意自己从事的工作。”，成了一种包容性更广的测量办法。单一的整体方法在具体操作实施时可分为关键事件测量与面谈测量两类。采用关键事件测量法即由辅导员具体描述工作中特别满意或不满意的事件及其影响因素，并由此推论辅导员的工作满意度。面谈是就管理中的一些焦点问题征求意见，从而评价辅导员的工作满意度。虽然采用这两种方法获得的信息都比较零散、片面，不能全面反映辅导员的工作满意状况，但可能涉及到调查问卷中没有涵盖的因素，因而有利于对一些关键问题进行深层次的分析，因此可以配合问卷测量，根据学校的具体情况非定期地使用。

当然，对于通过以上途径所获得的资料和信息，学校管理者还必须进一步进行统计、分析、归纳和整理，并在此基础上对辅导员的工作满意状况作出客观的判断。但这仅仅是工作的第一步，根据评价结果，制定有效的行动计划则是更为关键的一步。学校只有按照所制定的行动计划去执行，其评价辅导员工作满意度的意义才能得以真正的发挥。

3思考和建议

3.1高度重视工作满意度的研究努力提高高校管理层对工作满意度重视程度，把满意度与高校的人本管理思想、人力资源管理、组织内聚力、人才竞争相结合。工作满意度在国外已经成为企业组织常规性的工作。但是，目前国内由于宣传力度不够，高校等组织的管理者还没有接触过类似的调查，不了解它的应用价值。所以，高校应进行这方面研究和实际调查。

3.2确定辅导员工作满意度维度构成因素研究认为辅导员的工作满意度可由“工作本身、工作报酬、升迁、专任教师态度、机关干部态度”等五个维度构成。需要说明的是，这几个维度中，专任教师、机关干部的态度之所以会上升为单独维度，与辅导员既不是教师也不是干部“双重身份”有关，他们花费大量时间从事学生工作，个人学术水平得不到较大提高，较难得到专任教师认可。另一方面，他们工作在基层，在具体经办各种事务时，又往往要看机关干部“脸色”。因此，专任教师和机关干部对辅导员的认可程度往往会较大影响辅导员对自身工作的满意度。由于长期从事学生工作，辅导员们一般在学术上的发展较为困难，因而职务上的升迁往往是他们职业生涯的主要目标，所以升迁的情况也就成为辅导员工作满意度的重要维度之一。工作本身与工作报酬是工作满意度测评中常见的基本因素。工作本身包含对工作价值感的认同、对自身工作成效的体验等;而工作报酬牵涉辅导员对自身投入和回报的看法，其不仅仅包括薪资，还包括培训机会及社会认可等。

3.3注意工作满意度研究方法的科学性工作满意度是指员工对工作的一般态度，现行研究编制的满意度量表具有一定的效度和信度，可作为评鉴高校辅导员工作满意度的有效工具。。。通过分析高校辅导员这一特定群体，发现其工作满意度组成维度与其他群体存在一定的差异，为使量表具有更高的信度和效度，仍需在更多的高校中进行测试和分析。工作满意度是含有较强主观性的概念，不同个体的认识会受到个体经验和自身利益等因素影响。所以，必须从多角度、采取多途径多方法进行研究。

3.4把满意度研究与提高满意度相结合无论采取多么科学的测量方法。如果不提出切实的解决措施，其研究价值将大打折扣。现代社会越来越认识到人作为资源的重要性，开始把人力资源作为一种资本，因此，提高员工满意度将成为人力资源的着眼点和人力资源保质升值的重要手段。

5.浅析房地产评估中的损害价值评估 篇五

【摘要】 随着我国经济发展的不断深入，房地产已经成为了我国生活资料、生产资料的重要组成，房地产的投资建设已经成为我国目前固定资产最主要的投资力量。然而其中所发生的财产受损的现象频发，很容易遇到各种类型的有损价值的房地产评估。怎样总结出能够适应我国房地产现状的评估方法是房地产估价行业所面临的一大问题。

【关键词】房地产评估损害价值

随着我国城市建设的加快，房地产评估损害的案例屡有发生，大多数的案例都是通过司法调解等方式解决，以双方协议的价格为依据进行赔偿，缺乏专业性的意见，尤其是当受损一方所牵涉的范围较广的时候，协议赔偿缺乏公信力。房地产损害评估这个行业作为服务于房地产的行业应运而生。本文以今年实际操作的案例为例，对房地产中的损害价值评估进行了初步探索。

1.房地产损害价值评估的主要类型

1.1由于不当施工所引起附近的房屋受损。如基础施工没有安设护坡，导致地下水位发生下降，周边的建筑出现墙体裂缝、地基沉陷等现象；由于桩基工程所引起的周边房屋的地基损坏、松动；由于装修不当造成相邻的户室墙面出现浸水、装饰层剥落等现象。

1.2由于规划设计或者变更规划存在一定的瑕疵，损坏了建筑物的功能。例如电梯的数量设置不足，导致在上下班高峰期造成拥堵，使整栋楼层的功能性大幅贬值；新建的建筑物给原建筑物采光、通风造成影响，影响相邻的关系等。

1.3房屋本身完好无损，但是相关方由于过失损害了房屋权益。例如建材的供应商没有及时履行合约，导致在建的工程项目处于停建的状态；非法占用房屋造成长期空置或者停租的状态等。

1.4先天不足，房屋本身的质量有缺陷。例如开发商在施工的过程中偷工减料，抗震、层高等指标没有达到应有的设计要求。

目前，我国虽然在文献理论中的阐述丰富，但是在评估行业内可操作的项目较少。在评估中常用的方法包括了价差法、成本法、市场比较法以及资本化法，具体的适用情况如下表：

2.房地产损害价值评估的典型案例

事由：某居民区由于附近的工程在基础开挖时造成地基不均匀沉降，导致墙体裂缝、屋面渗水。

评估目的：评估报告和结果仅为委托方确定房地产的损害价值提供依据。

评估方法：以检验部门所出具的检验证书进行判断，上述的房屋所产生的裂缝不会对建筑主体产生影响，是可修复的价

值损害评估，使用成本法进行。成本法的公式为：

V=C1-C2+C3+C4+C5

V-房屋质量的缺陷损失评估值

C1-拆除的工程费用，包括清运费用

C2-拆除物残值

C3-修缮成本

C4-恢复成本

C5-修复的直接经济损失

技术思路：以检验部门所出具的《修复方案》为依据，修补主要包括加固墙体和修饰面层的粉刷和修补。该两部分是拆除、修缮以及恢复的工程成本；另其拆除物不存在材质，不做考虑；在施工的期间相关的受损方需要进行周转，费用可当做租金损失，由于未对房屋的通风和采光造成影响，直接的经济损失不作考虑。则损害价值 =工程成本 +租金损失。

3.房地产损害价值评估的难点

由于房地产的损害评估具有差异性、个体性、地域性等众多特点，评估虽然可以将损害量化为金额，但是在实际的操作中却存在着非常多的难点。以本文所提到的案例为例说明：在修复墙体的时候应当使用哪种材料进行加固？价格相差悬殊，需要修补的墙面裂缝有多大面积（做部分修补还是整体修补）？如何界定裂缝的性质（在同一墙面中既有由于温差所产生的伸缩缝，也有地基不均匀沉降所产生的裂缝）。同时，一些局部的细节也可能影响到评估的结果。例如补桩，使使用钢管桩还是采用砼桩？其两者的价格相差数倍。

针对这些问题，笔者认为可以以建筑材料、工程量的差异进行分类。规模较小的项目采用材料价值中等，适度放宽工程量的方法；而对于大型的项目，则需使用招标的方式进行，通过邀请权威的机构设计该项目的修复方案，并在方案中明确修建所需的各种材料。进行损害价值评估的另一方法就是确定受损一方的间接损失。由于在各地的评估规程中并没有考虑到受损方的损失（误工费、时间损失等），而这一部分损失由于难以量化，所以容易被忽视。在评估报告中应当对受损方的间接损失做充分的考虑。

第三个难点就是很多的新型损害评估操作难度过大。例如当房屋受损之后影响到经济寿命，从理论上讲，虽然可以以成新率差异和房屋的重置价来确定损害所需要的赔偿金额，但是难以界定受损之后的经济寿命还有多长，在这一问题上很难进行充分的评估。损害价值评估的最后一个难点就是评估的结果和实际的赔偿金额之间的差异。以笔者去年执业的一个项目为例说明，初步的评估结果和最终赔偿的金额相比相差一倍之多。其中存在的差异和双方当事人的信息掌握度、心理预期以及权力因素有着密切的关系，这和公开市场价值的假设有所冲突，但是更多的还是执业中的评估技术尚未成熟，使用的评估方法还需要进一步的完善。

4.房地产损害价值评估从业者的注意事项

在执业的过程中，无论是拆迁评估、抵押评估，抑或是涉案评估、课税评估，对于规划和工程的知识并没有高标准的要求，但是进行损害价值评估则要求从业者必须是一个综合性的人才，否则在执业过程中很难开展工作。

目前我国关于房地产损害价值评估的方法在实际的操作层面上大多没有实际意义。例如由于环境质量所引起的贬值股价，无法使用传统的损害价值股价方法，这就要求了估价师在工作之外还需要懂得更多的分析手段。此外，由于房地产损害价值评估的工作中经常需要和受损方、调解人、损害方等多方面进行沟通，所以也要求了估价师需要拥有良好的表达能力及沟通能力。房地产损害价值评估和常规的评估方法相比，有很多的不同之处。

4.1在接受委托项目时，需要以受损方、执法机构和损害方等多方的委托书为准。如果有一方对于委托项目不予认可，就可能在工作中陷入非常被动的局面。

4.2损害价值评估应当严格以检测部门出具的验收报告、跟踪报告和检测报告为前提，一旦没有切实的依据就容易陷入纠纷之中。

4.3所有的协调会议以及现场勘察所产生的记录都要以书面的方式要求当事方盖章、签字，为以后的工作做足充分准备。

房地产损害价值评估作为一个新兴行业，有大量的市场需求以及广阔的前景，在拓展业务的同时，必须加强学习和研究，在实际的工作中能够在最短的时间内提出最有效、最公正的评估方法，不断提升自己的综合能力和专业水平，只有这样才可以使整个行业为我国的经济建设做出贡献。

参考文献：

[1]房地产估价师职业资格考试命题研究中心，房地产估价案例与分析[M]，武汉：华中科技大学出版社，2009（03）：139-140.[2]崔裴；关涛，房地产价格评估[M]，北京：高等教育出版社，2007（09）:242-243.[3]王学发；戴峰，使用评估及房地产估价业经验案例[M]，北京：人民出版社，2006（09）： 326-327.[4]柴强，房地产估价理论与方法[M]，北京：中国建筑工业出版社，2007（04）：195-196.[5]蒲建明，房地产估价实务、经验和艺术

6.资产评估价值的类型探究 篇六

国内评估师对于市场价值、投资价值和内在价值应该并不陌生。《资产评估价值类型指导意见》中对于市场价值和投资价值给出了明确定义，虽然目前国内准则中尚没有对内在价值做出明确定义，但是许多评估师对内在价值也有一些接触。目前国内评估界争论的关于资产评估师应该评估“价格”还是“价值”的问题，实际上如果采用价值类型的专业术语描述，这个争论的焦点就是评估师评估的价值类型应该是市场价值类型还是内在价值。

《资产评估价值类型指导意见》中明确定义了投资价值，根据这个定义，投资价值仅为针对特定投资者的价值，不是针对多数投资者的市场价值，这个定义中并没有说明投资价值与市场价值实质差异产生的原因，因此，根据这个定义无法指导评估实务。如何准确完整地理解内在价值和投资价值，还需要从市场价值、内在价值和投资价值的定义以及相互关系的角度来分析。

一、市场价值、内在价值定义及相互关系

(一)市场价值与内在价值的定义

根据《资产评估价值类型指导意见》中对市场价值的定义，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。上述定义比较完整，且与国际评估界对市场价值的定义趋同，没有实质性的差异。

《资产评估价值类型指导意见》中没有对内在价值给出定义，但国际上有许多专业文献对内在价值给出了完整的定义。在这些文献中比较著名的包括：(1)美国资产评估协会的定义：内在价值是一个谨慎的投资者，在估算所有可以获得的相关信息数据的基础上，认定的标的资产实际的、真实的价值，如果其他投资者分析标的资产也可以获得同样的价值结论，则这个价值就成为市场价值1;(2)美国企业价值评估专家Shannon P. Pratt的定义：内在价值(有时也称为基础价值)与投资价值不同，其不同主要表现在内在价值代表的是在分析内涵于投资本身特性后的对标的资产的分析判断价值，这个价值并不受投资者本身特性的影响，但是由于不同的分析人员对如何感知资产的这种特性存在不同解释，从而会导致内在价值出现不同。当其他投资者也能获得同样的结论时，这个价值就成为市场价值2。

(二)市场价值与内在价值的关系

根据市场价值的定义，市场价值是全部市场参与者或者绝大多数参与者都能接受的价值，即市场价值不是针对某个特定市场参与者的价值。根据内在价值的定义，内在价值是针对特定市场参与者的价值，因为它是特定市场参与者凭借“感觉”得出的资产价值，这个价值虽然不受特定市场参与者本身特性的影响，但是由于不同的市场参与者对如何感知资产的这种特性存在不同解释，从而会导致所感知的内在价值不同，也就是说内在价值是针对特定市场参与者的价值。

从哲学的高度分析，市场价值具有矛盾的一般性或者“共性”。内在价值则具有矛盾的特殊性或者“个性”。根据哲学原理：矛盾的特殊性(个性)决定矛盾的一般性(共性);矛盾的`一般性(共性)不能等同于特殊性(个性);矛盾的一般性(共性)对特殊性(个性)具有指导作用。利用上述原理，我们可以得出结论：市场价值是由内在价值决定的，但市场价值不能等同于内在价值;市场价值可以对内在价值的确定起到指导作用。

这里的市场价值由内在价值决定，即要评估具有一般性(共性)的市场价值，就必须通过分析全部市场参与者或者多数参与者的内在价值来获得市场价值。现实中就是通过股票市场公开交易数据来估算折现率，这些股票交易数据被认为是市场多数参与者都认同的代表市场的价值数据，以凸显折现率所代表的是多数市场参与者的共性。这里的市场价值不能等同于内在价值，其含义是作为评估价值的市场价值不能完全等同于委托方实际交易的价值，也就是评估值不能简单地等同于交易价。因为实际交易的成交价应该是具有个性的内在价值。这里的指导作用恰恰就是资产评估报告在现实经济行为中，对委托方确定自身内在价值时提供参考依据的作用。因为只有矛盾的一般性(共性)才有指导作用，因此评估师评估的结论应该是市场价值，而不是评估某个特定市场参与者的内在价值，当然也不是评估师自己的内在价值。总之，内在价值和市场价值之间的关系实际就是矛盾的特殊性与一般性之间的关系，一般性由特殊性决定，一般性不能替代特殊性但是可以对特殊性具有指导作用。

二、投资价值的定义及与内在价值的关系

(一)投资价值的定义

《资产评估价值类型指导意见》中定义投资价值为：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。根据这个定义，投资价值是针对特定市场参与者的价值，具有特殊性，不具有一般性。但上述定义存在一个缺陷，即没有给出投资价值特殊性所产生的原因，因此笔者认为这个定义内涵不完整。

美国资产评估协会在BV203中定义投资价值为：投资价值是对于特定一个投资者(或为数很少的买方)的价值，根据这个定义，这是一个绝对非常小或有限制的市场，这个市场的参与者具有一个特性，即由于这个资产并购行为可以使得这个特殊的购买者产生资产协同效应或经济规模效应从而获得超额收益。当这个资产协同效应和规模效应所产生的超额收益不再是仅有特定市场参与者可以享有后，投资价值就会转变为市场价值。与国内准则对于投资价值的定义相比，这个定义明确解释了投资价值是针对特殊投资者的价值的原因，这个原因就是这个特殊的投资者可以因为相关并购行为产生资产的协同效应或规模效应。由于这个特殊的市场参与者可以产生资产的协同效应或规模效应，从而产生超额收益，这个超额收益只有这个特定的市场参与者可以享有，而其他的市场参与者无法享有，因此这个市场参与者可以接受其他市场参与者所不能接受的投资价值。

(二)内在价值与投资价值的对比分析

7.评估价值的方法 篇七

随着现代企业制度的建立以及资产市场的快速发展, 企业重组、并购、股权交易活动日益发达, 企业作为一种资产在市场上进行价值评估和相互买卖。企业价值的评估方法成为产权交易的核心问题。以自由现金流量为基础的企业价值评估, 能够更好地对企业的过去、现在、未来进行了解和预测, 显示企业潜在的利益价值。同时对企业管理者来说, 有助于把工作重心放在如何创造企业价值方面, 更加着眼于企业的长远发展, 避免短期目光, 有利于做出更加正确的决策。

二、企业价值的界定

1.企业价值概述。企业价值是企业的公允市场价值, 评价目的是为了服务于产权交易, 使交易双方对资产价格有一个比较公平和清晰的共同认知。企业价值不是单纯考虑剩余价值, 而是在考虑企业未来整体盈利能力基础上, 对其剩余寿命可能产生的现金流量进行折现, 与以历史成本为基础的会计核算有很大差异。

2.驱动企业价值创造的因素。驱动企业价值增值的因素是企业管理者的工作关注点, 是企业经营活动和投资活动中价值创造的相关指标, 主要包括经营利润、销售增长率、有效税率、资产周转率、资本成本、获得超额收益的时间六个方面。

经营利润是指不考虑税收和债务利息等因素的税前利润, 其影响因素包括对路的产品或服务、声誉强势的品牌效应、相互依存的客户关系。销售增长率代表企业的未来成长, 对预期现金流量有直接关系。有效税率的降低, 可以通过企业经营、投资、筹资等税收筹划活动进行税负减免。资产周转率是销售收入和投资支出的比值, 提高资产周转率可以实现更高的资产使用效率。降低资产成本, 可以采用财务杠杆和经营杠杆来实现。企业可以通过规模经济、产品差异化和营销渠道等方式跨过市场衰退期障碍, 直接增加企业价值。

三、企业价值评估方法比较分析

企业价值评估是对被评估企业的整体价值、股东全部权益或部分权益进行分析、评估, 并发表专业意见, 撰写评估报告的过程。在财务管理领域, 企业价值评估方法常用的主要有重置成本法、股票与债权法、自由现金流量法。

1.重置成本法。重置成本法属于成本法中的一种, 是用动态眼光对企业资产进行评估, 对企业账面静态资产进行调整。该方法的优点是具有客观性, 依据企业现有资产进行调整和评估, 不确定因素较少, 比较容易达成共识。缺点是该方法以企业每个单项为基础进行核算, 忽视了企业整体获利能力, 对于商誉等无形资产没有考虑进去, 对于企业的组织能力忽略不计, 非常不适合服务性、科技性企业。

2.股票与债权法。股票与债权法是市场法中最直观的一种评估方法。其特点是根据股票市场一段时间内的平均价格进行计算, 比如每股股价或每股收益等指标, 增加或减除债务, 最后得出企业价值。这种方法的优点是操作简单, 公开性比较强。缺点是需要一个成熟、有效的股票市场, 市场对被评价企业的价格评价基本相符。在我国证券市场不发达、不成熟、时间短、样本数据少的环境下, 企业之间相互参照性比较少, 价格失真、受人操纵性风险比较大。

3.自由现金流量法。自由现金流量法是收益法的一种, 其本质是把企业整体资产未来一段时间内的预期收益还原为当前的现金流量的方法。通常被认为是比成本法和市场法更适用于企业价值评估的方法。因为对于债权人或股东来说, 企业价值就是企业能够获得的现金流量价值。该方法的优点是考虑到了投资价值的差异, 反映了企业的经济现实, 能够反映长期会计信息, 能够反映股票价值。缺点是该方法严重依赖整个资本市场的效率、企业经营战略环境的稳定性和准确性, 如果外界环境发生变化, 企业本身资源的反映也会大打折扣。

四、自由现金流量法使用的必然性分析

1.自由现金流量折现法的计算。企业自由现金流量是企业完成政府相关部门对所得税和各项费用要求后, 向企业股东、债权人、优先股东支付现金之前的全部现金流量。计算公式如下:

企业自由现金流量=股权自由现金流量+债权现金流量+优先股权现金流量

股权自由现金流量是指企业在满足自身生存和发展条件下, 对债务还本付息后的剩余现金流量。其估算模式如下:

式中, FCFEt——股权自由现金流量

EATt——税后利润;

Dt——折旧额;

△Wt——增量营运资本;

Ft——固定资产支出;

dt——优先股股息;

Pt——本金偿还额;

Bt——发行的新债;

债权人的现金流量是企业税后利息收入与收回的本金之和, 扣除新债支付额;优先股股东的现金流量一般是指优先股股息。

将以上三种现金流量相加, 即可得到企业自由现金流量, 即:

式中, EBITt——息税前利润;

Tt——目标企业适用的税率;

Dt——折旧额;

△Wt——增量营运资本;

Ft——资本支出;

It——税前利息收入

其价值评估的基本公式是:

式中, FCFFt——第t期末所能得到的公司预期现金流;

WACGt——第t年公司加权平均资本成本;

折现率的计算采用国际上通用的WACC模型, 其计算公式为:

式中, WACC——平均资本成本;

Ri——权益成本;

Kb——企业的税后负债成本;

S——企业的股东权益;

D——企业总负债;

2.自由现金流量法使用的必然性分析。通过公式可以看出, 自由现金流量评估法涵盖了所有驱动企业价值创造的因素, 对于提升企业价值非常具有决定性。

由公式 (2) 可知, EBIT与FCFF呈正相关关系, 即息税前利润增加, 自由现金流量就会增大, 企业价值提高经营利润, 自由现金流量FCFF就会增大, 通过公式 (2) 知, 企业的价值PV0就会增加。

由公式 (2) 可知, T与FCFF呈反向关系。即企业通过税收筹划, 合理避税降低整体税率, 自由现金流量就会增大, 相应企业的价值PV0就会增加。

F资本支出, 与T的性质相同, 减少F就会增加企业价值。虽说价值驱动因素中没有明确提出要减少F, 但是却提出了要提高资产的周转率, 与减少F有异曲同工之妙。WACC资本成本的变化, 将会对企业价值产生很大的影响。WACC降低时, 将会大大增加PV0的值。

公式 (3) 中的t表示现金流量折现的时间, t越大, PV0就越大。延长获得超额收益的时间, 可以对企业价值增长, 表现为强正相关。

通过对自由现金流量计算公式与企业价值创造驱动因素进行对应分析, 可以看出, 二者之间的相互对应关系非常良好, 不但能够反映出企业的内在价值, 而且能够从评估过程及结果分析中, 为企业管理人员提供思路, 为决策选择提供依据。所以自由现金流量法是非常适合企业价值评估的方法。

五、自由现金流量法使用建议

自由现金流量法虽然有客观性强、风险小等优点, 但是其使用有很多前提假设条件, 比如假设企业在一段时间内续存, 并且外在环境稳定。对企业软件考虑较少, 比如企业文化、企业商誉、管理者素质等。所以在使用自由现金流量法进行评估时, 要注意加强企业财务人员和管理人员素质, 要求相关人员能够根据企业资产、投资、融资、产品市场定位、战略决策等内容, 准确预测出企业未来的财务指标, 要学会使用多种方法进行评估验证, 对自由现金流量评估进行相互验证, 提高评估结果的准确性。

参考文献

[1]李晓明, 袁泽沛.论企业价值评估与全面价值管理[J].武汉大学学报 (社会科学版) , 2002 (3) :12-18.

[2]袁明哲.企业价值评估方法的比较———基于我国A股市场的实证研究[J].财会通讯.综合 (下) , 2009 (3) :8-10.

[3]温静.基于上市公司证券投资的企业价值评估主流方法体系研究[J].财会通讯.综合, 2010 (8) :34-36.

[4]蒋平, 汪天平.基于自由现金流量的企业价值评估———中铝收购云南铜业事件分析[J].财会通讯 (学术版) , 2008 (08) :33-36.

8.企业价值评估方法探究 篇八

关键词：企业价值；评估方法；现金流量折现模型

一、企业价值理论的提出

1.企业价值理论的内涵

1958年，美国著名经济学家莫迪格兰和米勒提出企业价值理论，即著名的MM理论，为企业价值的评估提供了依据。随后考虑了所得税的影响，认为企业的资本结构影响企业的总价值，负债经营将为公司带来税收节约效应。

从资本结构的角度分析企业价值，企业的资本主要来源于三个方面：（1）来自于企业以前期间的利润留存；（2）企业举债；（3）股权融资。企业的价值也就可以表示为三者的数量乘以权重的加权平均值，从资本成本的角度考量，来自于企业留存收益的部分是企业自身所拥有的，几乎不需要成本，而根据等风险、等收益模型，股权成本必然要大于债务筹资，如果不考虑所得税的影响，综合MM理论的基本假设，可知：企业价值与企业的资本成本无关；有负债企业的权益资本成本随着财务杠杆（企业债务与权益的比值）的提高而增加，如果考虑所得税的影响，由于负债具有抵税的作用，因此随着企业负债比重的提高，企业的价值也会不断提高，再理论上，企业的资本全部来源于债务时，企业的价值达到最大。

2.企业价值理论的评价

这一理论主要从成本的角度考虑企业的价值，但在一定程度上具有缺陷：首先，它主要依据了财务数据，其数据来源于企业内部的资产负债表，而资产负债表只是体现某一时点的企业资产、负债情况，是一种静态的表达，而企业本身是一个有生命的组织，它是处于动态的发展变化中的，因此它的准确性、科学性有待商榷；其次，MM理论的提出是建立在一定的假设基础上的，是一个理想的环境，现实生活中，其假设条件是很难达到的，因此其适用具有一定的局限性；最后，这一条件的提出具有时代背景，而现今，市场已从原来的卖方市场转型为激烈竞争的买方市场，再从资本成本来衡量企业的价值，已经失去了指导意义。

二、企业价值评估的内涵

企业价值的评估是将企业作为一个系统进行价值估计，在企业内部，其各个组成部分相互配合，使整体的价值大于部分创造的价值之和；企业处于市场的大环境下，企业与企业之间的竞争，企业满足客户需求的程度等都会不同程度的影响企业的价值，因此，在进行企业价值评估，选取参数时，既要考虑企业内部各个部门的相互作用，也要考虑市场环境对企业价值的影响。企业的现金净流量是企业的现金流入与现金流出之差，现金流入是企业提供产品和服务，在市场中价值的体现，现金流出是企业生产产品、提供劳务所付出的成本，是企业内部各个部门相互配合，生产能力的体现；同时，企业的现金净流量是一个表示时点的参数，在每个不同的时间点，其现金流量都是不同的，它是时时变化的，正好与企业自身的经营情况相吻合，因此，在利用现金净流量对企业的价值进行评估时，要充分考虑它的时间价值。

三、企业价值评估的方法

针对上述对企业价值评估内涵的分析，利用现金流量，资本成本，可以利用以下模型对企业价值进行评估：

企业价值=∑∞t=1pt（1+r）t

P——现金流量、r——资本成本、（n）——时间序列

对上述模型有几点说明：

1.现金流量的选取。现金流量是本模型中对企业价值评估最主要也是最重要的因素，因此，对于现金流量的选取，既要体现企业内部生产部门的生产能力、资源利用率，企业管理部门的统筹安排、战略决策；又要体现企业开拓市场、营销策略、促销手段等能力，这些都会对企业的现金流量产生重要影响。企业拥有的资产可分为有形资产和无形资产，近年来，企业的无形资产给企业带来的收益越来越丰厚，其所具有的价值潜力是无限的，但是，由于无形资产的依附性和难以量化性，其所带来的收益难以准确衡量，相关学者在无形资产价值评估领域做了大量的研究，针对不同企业的现实情况，提供了不同的无形资产评估方法，例如成本法：大多适用于制造型企业；评分计分卡法：从顾客满意度的角度对无形资产价值进行评估，这些都为企业价值评估现金流量模型中现金流量的选取与计算提供了可靠地理论依据；同时，企业在销售商品等有形资产方面，存在货款的延期支付、坏账损失等问题，因此要将现金流量记录于正确的时点；

2.资本成本的确定。通俗的讲，资本成本是现金流量的折现率，是未来现金流量的现实价值，因此，正确的确定现金流量的资本成本对企业价值估计的准确性是至关重要的。首先，资本成本应与现金流量相对应，债务现金流量要用利息率作为资本成本，股权现金流量要用股权资本成本进行折现；其次，资本成本受市场环境、经济状况、通货膨胀等宏观条件的影响，具有波动性，企业针对不同的时点、不同时期应对资本成本进行相关的调整，以正确测算企业的现实价值。

3.持续时间的确定。我们知道，由于存在众多影响企业价值的因素，只要未来期间有一个因素发生变化，其价值就会发生波动，在社会高速发展的今天，未来的变化具有不确定性，时间越远，其不确定性越大，因此，预测未来期间现金流量的难度也越大。但是，为了对企业价值进行评估以及企业做出超前的好战略部署，又必须对企业未来的经营状况进行预测，所以，要在准确性及长远性之间进行权衡，将未来的时间进行划分，对距离现在相对近的时间里，进行详细准确的预测，对距离现在相对远的时间进行大概估计的预测，同时根据时间的延续，同步进行不断的动态调整和修正，以满足企业价值评估的需要。

该模型以企业的持续经营为假设，运用的现金流量来自于企业的财务报表，数据真实可靠，易于获取。同时，考虑到远期现金流量的预测难度大，准确性差，由此假设企业在未来的远期处于稳定状态，规避了运用此模型的难题；但是，其不足之处也是显而易见的，此模型只是把定量的财务指标——现金流量作为企业价值的主要衡量对象，而企业中无形的智力资本、品牌、客户关系等都能为企业创造利益，增加企业的价值，这些在企业中发挥着越来越重要的作用，此模型对这一方面有所忽略，这恰恰是需要改进的地方。

四、结语

本文从企业价值的基本含义入手，详细剖析对了企业价值评估的内涵，选取现金流量折现模型这一方法，重点阐述了各个参数的选取、计算及注意事项，同时对其进行了评价，肯定了其适用性，指出了其不足和有待改进的地方，希望在以后的探索研究中，使现金流量折现模型，这一企业价值评估的方法更加完善。（作者单位：中国海洋大学）

参考文献：

[1] 李建军.企业价值评估方法及实用分析.《财会通讯》.2008.12

[2] 张家伦.企业价值评估与创造.立信会计出版社。2005