交通旅游投资行业分析

交通旅游投资行业分析（通用8篇）

1.交通旅游投资行业分析 篇一

随着社会的发展和技术的进步，交通管理和交通工程逐步发展成智能交通系统。智能交通系统是在较完善的道路设施基础上，将先进的电子技术、信息技术、传感器技术和系统工程技术集成运用于地面交通管理所建立的一种实时、准确、高效、大范围、全方位发挥作用的交通运输管理系统。它是充分发挥现有交通基础设施的潜力，提高运输效率，保障交通安全，缓解交通拥挤的有力措施。

近年来，我国交通运输行业全面推进信息化建设，交通智能化取得长足发展。以示范、试点工程建设为依托，不断提高信息资源开发利用水平，在交通运输动态信息采集与监控、交通信息资源整合开发与利用、交通运行综合分析辅助决策和交通信息服务四个方面取得了较好的成效，公路水路交通信息化发展开始进入协同应用和综合服务的新阶段。

智能交通运输系统对城市建设的格局，尤其是对道路建设的格局产生重要影响。首先，它要求城市道路建设的基础设施更加完备，可以提高城市道路的等级水平。其次，智能交通运输系统的建设可以影响城市的土地使用状况，减少道路用地，提高土地的利用率和利用水平，扩大道路的容量。这样，与大量投资于道路建设来解决城市交通问题来对比，不仅节约了大量的资金，而且保持了城市建设和发展的可持续性，为城市的发展预留了更多的空间。《公路水路交通运输信息化“十二五”发展规划》指出：“十二五”期间，我国将建立更加全面、高效的交通运输运行监测网络，进一步提升交通运输信息资源的深度开发与综合利用水平，交通运输系统全网联动、协同应用程度进一步提高，在提升运行效率、服务公众出行方面取得明显突破。

前瞻网：2013-2017年中国智能交通行业发展前景与投资机会分析报告，共十二章。首先介绍了智能交通的概念、功能及子系统等，接着分析了中国智能交通业面临的外部环境，并对国内外智能交通产业的发展进行具体阐述。然后，报告分别对智能交通管理系统、信息服务系统、停车收费系统、区域市场及重点企业竞争力做了深入细致的分析。最后，报告对中国智能交通产业的投资潜力及发展前景进行了科学的分析和预测。

资料来源：前瞻网：2013-2017年中国智能交通行业发展前景与投资机会分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。

2.交通旅游投资行业分析 篇二

首先, 在轨道加工和高速铁路轨枕加工方面, 对数控道岔铣床、道岔磨床的需求不断上升。在高速轨道铺设方面需要专用数控轨道板磨床, 大约每100km就需要配置一套。

其次, 在车辆零部件的制造方面, 需要大量通用性机床和专用机床, 对大型立卧加工中心、龙门加工中心、数控镗铣床、数控立车、数控精密磨床、曲轴车的需求大大增加。

3.我国旅游业投资的博弈分析 篇三

[关键词] 旅游业 投资 博弈

一、前言

随着旅游业的快速发展，世界各地的景区和景点挤满了游客，旅游经营者为了实现自身利益最大化的目标，加快了资源开发利用的速度和程度。旅游资源的开发过多地注重经济效益，忽视了环境效益、社会效益。据中国人与生物圈国家委员会的一份调查显示：“中国已有22％的自然保护区由于开展生态旅游而造成保护对象的破坏，11％出现环境资源退化”。我国旅游资源开发的总体力度还很不够,与旅游业的发展步伐不相适应 。其主要原因在于:对旅游业资金投入不足和投资比例不合理。

二、旅游业投资现状分析

1.资金投入不足

世界旅游组织在考察和衡量一个国家的旅游业发展水平时，主要考察三个指标：宾馆饭店的床位数、游客数、旅游消费水平。旅游业的基础设施和交通运力状况正是这三个指标的综合反映。虽然经过近几年的大力建设，游客“住宿难”的状况已经得到了显著改善，但是旅游交通、通讯等设施仍旧比较落后。这其中的主要原因是我国旅游业投入资金总量不足，制约了旅游业和与之相关联的基础设施建设的投资和发展规模。

2.投资分配比例不合理

由于旅游业属于资金密集型产业,特别是在开发前期需投入大量的资金,政府投入的资金有限,2001年、2002年、2003年、旅游业拥有固定资产原值分别为：1791.91亿元、8238.20亿元、8439.22亿元，比上年同期增长20.4%、5.7%、2.4%；然而固定资产却高度集中于旅游住宿设施，分别占84.9%、83.8%、83.1%。在饭店投资方面（仅从饭店的资金来源看），自20世纪 90年代至今，在不合理的旅游投资结构的影响下，我国旅游饭店业的发展呈现恶性膨胀的态势。旅游基础建设基金主要来源于国家，投资投资回收期长，无法形成投资－增值－再投资的良性循环，资金紧张的局面得不到缓解。

三、政府与开发商之间的投资博弈

由于旅游业属于资金密集型产业，特别是在开发前期需投入大量的资金，政府的资金有限，政府要考虑：在合理地调节经济利益、社会利益和环境利益，当前利益和长远利益地前提下，如何招商引资？如何合理分配投资比例？对于旅游业的投资问题，我们可以用以下博弈模型来解释：

一个博弈模型需要以下四个基本方面： 博弈的参与者：政府和开发商；各自可选择的策略:投资基础设施或旅游专项设施；博弈次序：同时；博弈方得益：用函数形式表示。

我们用c和e分别代表政府和开发商，E 和I分别代表基础设施和旅游专项设施，这样，Ec为政府投资基础设施的资金，Ee为开发商投资基础设施的资金，Ic为政府投资专项设施的资金，Ie 为开发商投资专项设施的资金。假定政府和开发商投资的收益函数分别取柯布—道格拉斯形式：

政府：Rc=(Ec+Ee)γ(Ic+Ie)β

开发商：Re=(Ec+Ee)α(Ic+Ie)β

这里，0<α，β，γ<1；α+β≤1；β+γ≤1。假定α<γ，这是本模型的一个重要假设。

在这个博弈模型中，政府和开发商的战略是选择各自的投资分配，假定对方的投资分配给定。我们用Bc和Be分别代表政府和开发商可用于投资的总预算资金。假定政府和开发商的目标都是在满足预算约束的前提下最大化各自得收益函数。那么，政府的问题是：maxRc=(Ec+Ee)γ(Ic+Ie)β

{Ec,Ic}

s.t.Ec+Ic≤Bc,Ec≥0,Ic≥0

开发商的问题是：

maxRe=(Ec+Ee)α(Ic+Ie)β

{Ee,Ie}

s.t.Ee+Ie≤Be,Ee≥0,Ie≥0

假定预算约束条件的等式成立。解上述最优化问题的一阶条件，得到政府和开发商的反应函数分别为：

政府：Ec*= max{(γ／β+γ)(Bc+Be)-Ee,0 }

开发商：Ee*=max{(α/α+β) (Bc+Be)-Ec,0 }

这里，我们使用预算约束条件消掉了Ic和Ie。上述反应函数意味着，开发商在基础设施上的投资每增加1个单位，政府的最优投资就减少1个单位；开发商的反应函数也可以做类似解释。重要的是，政府理想的基础设施的最优投资总规模大于开发商理想的基础设施的最优投资总规模。

如果 Bc≥(γ／β+γ)(Bc+Be)，纳什均衡是：Ee*=0,Ie*=Be

Ec*=(γ／β+γ)(Bc+Be),Ic*=Bc-(γ／β+γ)(Bc+Be)

即开发商全部资金投资专项设施，政府满足所有基础设施投资要求，然后将剩余资金投资于专项设施。

现在考虑(α/α+β)(Bc+Be)≤Bc＜(γ／β+γ)(Bc+Be)的情况，即政府的预算资金小于政府的基础设施最优投资规模但大于开发商理想的基础设施最优投资规模。

如果(α/α+β) (Bc+Be) ≤ Bc＜(γ ／β+γ)(Bc+Be),纳什均衡为：Ee*=0，Ie*=Be；Ec*=Bc，Ic*=0

即开发商将全部资金投资于专项设施，政府将全部资金投资于基础设施。

再考虑Bc＜α/(α+β)(Bc+Be)，即政府的总预算资金甚至小于开发商理想的基础设施投资规模。此时，纳什均衡为：

Ee*=[α/(α+β)] (Bc+Be)-Bc,Ie*=Be-Ee*=[β/(α+β)] (Bc+Be); Ec*=0, Ic*=0

即政府将全部资金投资于基础设施建设，开发商“弥补”政府投资的不足直到开发商的理想状态，然后将剩余资金投资于旅游业的开发。

四、政府应对的措施

政府代表人民的利益，在和开发商博弈时，既是开发商的合作者，又是开发商的监督者、管理者。作为合作者，政府要积极履行合同，保证开发商的合法利益，使开发商积极选择均衡路径，以实现双方的利益最大化；作为监督者、管理者，政府不仅要考虑经济效益，还要考虑社会效益、环境效益，不仅要考虑当前利益，还要考虑长远利益。因此政府主管部门应从实际出发，针对不同的情况，采取不同的措施：

1.当Ee*=0,Ie*=BeEc*=(γ/β+γ)(Bc+Be),Ic*=Bc-(γ/β+γ)(Bc+Be)时，即开发商全部资金投资专项设施，政府满足所有基础设施投资要求，然后将剩余资金投资于专项设施。面对这种情况，政府还应采取以下措施：

(1）充分做好基础设施的建设，确保旅游活动的顺利开展。

(2）改善旅游业的投资结构。行之有效的措施是:①加强政府调控职能，大力调整投资结构，避免投资结构不合理而导致的资金浪费。②指导创建一些旅游商品专业开发公司，逐步建立起专业化的旅游投资咨询机构，建立开发项目的资料信息库，对旅游项目的开发建设进行全面的资料收集和分析，并定期地发布指导性地分析报告和信息，避免盲目投资。

2.当(α/α+β) (Bc+Be)≤Bc＜(γ／β+γ)(Bc+Be),纳什均衡为：Ee*=0，Ie*=Be；Ec*=Bc，Ic*=0时，即开发商将全部资金投资于专项设施，政府将全部资金投资于基础设施。我国的旅游资源开发大多是政府主导下的开发，在政府资金不太充足的情况下，政府不应投资旅游专项设施建设，尤其是对旅游饭店的投资。应做好基础设施的建设，以确保旅游活动的顺利开展，为旅游业的发展提供一个充分条件。

3.当Bc＜[α/(α+β)] (Bc+Be)，纳什均衡为：Ee*=[α/(α+β)] (Bc+Be)-Bc，Ie*=Be-Ee*=[β/(α+β)] (Bc+Be);Ec*=0，Ic*=0时，政府将全部资金投资于基础设施建设，开发商“弥补”政府的不足直到开发商的理想状态，然后将剩余资金投资于旅游业。这种情况有一个前提：旅游资源比较丰富，旅游前景广阔。面对这种情况，政府还应采取以下措施：

(1）多方筹措资金，利用现代化资本融资市场，多渠道、多方式筹集资金，加快旅游产品创新和更新换代步伐，满足旅游者的个性化、感性化消费需求。

(2）避免因资金不足导致给开发商过多的优惠政策，不能因一时业绩而放弃人民的长远利益。

五、结束语

我国旅游业起步较晚但发展迅速，在旅游业发展过程中出现了很多问题。本文只是在旅游业投资分配和结构方面做了简单的分析：旅游投入资金不足及投资比例不合理。建议政府从博弈角度，寻找纳什均衡，采取均衡策略和路径，使旅游业能够可持续发展。

参考文献：

[1]马文银:生态旅游的负面效应及对策研究[J].生态经济，2003（10）：135～137

[2]来逢波张存明:我国旅游投资中的问题与对策探析[J].特区经济,2006 （4）

[3]2001、2002、2003年旅游统计年鉴

4.交通旅游投资行业分析 篇四

2004年旅游行业收到SARS影响的消除的影响，全面恢复性增长，预计全年旅游人数将达到3.27亿，其中出境游客将达到2700万人次，入境游客将达到1亿人次，国内游客将达到2亿人次同比增长31％，预计2005年旅游人数将达到3.851亿，同比增长18％；

·2004年国内游和出境游得到了较快的增长，基本恢复到2004年应有的水平，但是入境游客的增长仍然乏力，虽然入境散客和商务客增长恢复比较正常，但是入境团体客恢复情况不尽人意，主要还是SARS影响未消除所致，预计2005年入境游客将完全恢复到2005年应有水平；

·旅游业的黄金周效应在2004年仍然比较明显，但是旅游人数分布已经开始呈现扁平化发展的趋势；政府正在讨论的带薪休假方式如果可以实行，对于旅游业将会形成利好，可以有效缓解目前景点和旅行社以及酒店接待能力不足的问题，可以达到旅游资源的有效利用；预计2005年旅游人数分布扁平化趋势将继续加大，带薪休假的推出将更加推动这种趋势的延续；

·2005年，景点类上市公司仍将继续受惠于旅游行业的持续景气，特别是可以将门票计入的上市公司将成为最大的受惠者；

·2005年旅行社集中度不高，竞争激烈的局面仍旧难以改变；

·2005年酒店业也将成为旅游行业景气的收益者，特别是适应国内游客的连锁经济型酒店将有较大发展；..维持对景点类行业的增持评级，维持对旅行社行业的中性评级，维持酒店类公司的中性评级，但是对于连锁经济型酒店调高评级至增持。

·重点关注公司：峨眉山，锦江酒店，华天酒店；跟踪观察的公司：中青旅

SARS影响消除，行业恢复性增长

2004年旅游行业收到SARS影响的消除的影响，全面恢复性增长，预计全年旅游人数将达到3.27亿，同比增长31％，其中出境游客将达到2700万人次，入境游客将达到1亿人次，国内游客将达到2.08亿人次，预计2005年旅游人数将达到3.931亿，同比增长18％。

从游客结构来看，2005年我国出境游仍将保持较高的增长速度，预计全年出境游客人次将达到3510万，较2004年同比增长30％以上；入境游客在2005年将完全消除SARS的影响，入境游客数预计将达到1.1亿，同比增长10％左右；国内游客人次仍将保持旺盛的增长，预计2005年全年将达到2.4 亿人次，同比增长15％。

入境游客的增长在2004年仍然乏力，虽然入境散客和商务客增长恢复比较正常，但是入境团体客恢复情况不尽人意，主要还是SARS影响未消除所致，预计2005年入境游客将完全恢复到2005年应有水平。

游客分布扁平化将成为2005年旅游行业一大趋势

旅游业的黄金周效应在2004年仍然比较明显，但是旅游人数分布已经开始呈现扁平化发展的趋势。根据峨眉山上市公司的统计，公司在7、8月份非黄金周月份，日均游山人数已经达到1万人次，相当于五一黄金周的水平，根据10月下旬对公司的调研情况看，10月下旬的日均游山人数也在5000万人以上，大大高于去年同期水平，因此，从景点类公司的这一现象我们可以

看出，游客分布扁平化趋势已经开始慢慢呈现。

预计2005年这一趋势将会更加明显。政府正在讨论的带薪休假方式如果可以实行，人们出行的时间选择更加理性以及人口结构的变化，退休公民的增多和商务旅游的兴起，将使旅游人数分布扁平化趋势继续加大，这对于旅游业将会形成利好，可以有效缓解目前景点和旅行社以及酒店接待能力不足的问题，可以达到旅游资源的有效利用。

景点类公司仍是旅游行业景气的最大受惠者

2005年，景点类上市公司仍将继续受惠于旅游行业的持续景气，特别是可以将门票计入的上市公司将成为最大的受惠者。由于景点类上市公司具有很强的垄断性，各个景点之间的同质性和替代性不强，因此，景点类公司的竞争不会很激烈，旅游人数的增长将使其直接受益。

旅行社类上市公司由于行业集中度不高，竞争激烈，因此，行业的景气会伴随着竞争的日趋激烈。目前我国最大的三家旅行社国旅，中旅和中青旅各自的市场占有率均不到1%，因此行业竞争将会非常激烈，未来旅行社的整合兼并将会使大势所趋，但是这将是一个漫长的过程，短期内这种竞争局面将不会有太大的改善，但是对于具有未来成为垄断性旅行社公司的上市公司我们可以加以关注。

酒店类公司将受惠于旅游行业的持续景气，但是同样面临竞争激烈的问题。但是对于连锁经济型酒店，在中国还是刚刚开始发展起步的新式业态，由于其低廉的建造成本以及实惠的服务和遍布全国的连锁网络，以及适应我国国内居民旅游住宿需求的特点，将会在2005年进入高速发展的一年，虽然对酒店业给予中性评级，但是给予连锁经济型酒店以增持评级。

总体评级

维持对景点类行业的增持评级，维持对旅行社行业的中性评级，维持酒店类公司的中性评级，但是对于连锁经济型酒店调高评级至增持。

5.交通旅游投资行业分析 篇五

前景报告

一、休闲农业与乡村旅游的界定

1、休闲农业的界定

休闲农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。在综合性的休闲农业区，游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐。

图表错误！未指定书签。：休闲农业界定

资料来源：前瞻产业研究院整理

2、乡村旅游的界定

乡村旅游以具有乡村性的自然和人文客体为旅游吸引物，依托农村区域的优美景观、自然环境、建筑和文化等资源，在传统农村休闲游和农业体验游的基础上，拓展开发会务度假、休闲娱乐等项目的新兴旅游方式。它包括传统乡村旅游与现代乡村旅游。

3、二者的区别

虽然二者的内容都与农事有关，但是却各有侧重，乡村旅游偏重乡村风情，而农业旅游

则是依托农事活动，离不开农场或农庄。乡村旅游是从广义的范围来界定的，内容涵盖了乡村生活和生产的各个方面，而农业旅游是从产业的角度来界定的，是对农业功能的再挖掘。

二、休闲农业与乡村旅游发展环境分析

（一）生态环境保护政策

2000年12月22日，国务院正式发布了《全国生态环境保护纲要》（以下简称《纲要》）。《纲要》针对不同区域生态破坏的原因和特点，提出了“三区”推进生态环境保护的战略，即在今后一个时期内，国家将重点抓好三种不同类型区域的生态环境保护：

图表错误！未指定书签。：《全国生态环境保护纲要》分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

（二）农村环境保护政策

2010年2月8日，国家环保部下发了《农村生活污染防治技术政策》（以下简称《技

术政策》）。

《技术政策》中明确提出了3条主要技术路线。借鉴城市在工业污染防治领域应用行之有效的技术思路，并体现清洁生产理念，提出了源头削减、全过程控制污染的技术路线；分析城市生活污染防治集中处理模式，并充分考虑城市与农村生活污染防治工作的差异性，提出了以分散处理为主、分散处理与集中处理相结合的原则；利用已有环境污染处理设施，整合多方面公共资源，提出了建立县（市）、镇、村一体化的生活污染防治体系技术路线。

（三）生物多样性保护政策

（1）《全国生物物种资源保护与利用规划纲要》

2007年12月7日，中国环保部正式发布了《全国生物物种资源保护与利用规划纲要》。该《纲要》明确了生物物种资源保护和利用的重点领域和优先行动目标，并划分成3个五年规划阶段来实施。到2010年，基本遏制住目前生物物种资源急剧减少的趋势；到2015年，基本控制生物物种资源的丧失与流失；到2020年，生物物种资源得到有效保护。

（2）《中国生物多样性保护战略与行动计划》（2011-2030年）

2010年9月17日，国务院常务会议第126次会议审议通过了《中国生物多样性保护战略与行动计划》（2011-2030年）。该《行动计划》的目标分析如下：

图表错误！未指定书签。：《中国生物多样性保护战略与行动计划》分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

三、中国休闲农业与乡村旅游发展状况分析

伴随着工业化和城镇化进程的加快，我国休闲农业与乡村旅游快速发展。2008-2010年，我国休闲农业与乡村旅游收入以年均46.39%的速度递增。2009年，乡村旅游行业已经形成800亿元的经营收入，带动近200万城乡人口就业，其中安排农民就业159万人，实现农民增收257亿元，带动农产品销售收入352亿元。仅在地处中部的江西省，就已有各类休闲农业和乡村旅游园区或企业1467家，直接安排以农民为主的从业人员80320人，间接带动农民就业60540人，年营业收入超过48亿元。

2012年，全国休闲农业与乡村旅游年营业收入已超过2400亿元，但同比增速下滑至11%。

图表错误！未指定书签。：2008-2012年休闲农业与乡村旅游收入变化情况（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻资讯产业研究院整理

具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国休闲农业与乡村旅游深度调研与投资战略规划分析报告》。

四、发达国家的休闲农业与乡村旅游成功案例

美国夏威夷休闲农业与乡村旅游

韩国休闲农业与乡村旅游

法国普罗旺斯休闲农业与乡村旅游

五、中国休闲农业与乡村旅游领先企业 北京张裕爱斐堡国际酒庄有限公司

秦皇岛市北戴河集发农业综合开发股份有限公司 葫芦岛葫芦山庄有限责任公司

吉林市神农庄园有限责任公司

南京傅家边科技园集团有限公司

浙江传化集团有限公司

安吉中南百草原集团有限公司

安徽恩龙林业集团有限公司

江西省蚕桑茶叶研究所

6.交通旅游投资行业分析 篇六

告

【报告目录】

第一篇 旅游小镇概述

一、旅游小镇的定义及分类

（一）旅游小镇的定义

（二）旅游小镇的分类

二、旅游小镇的特征

（一）经济特征——旅游是支撑产业

（二）规模特征——精致是一种美

（三）功能特征——休闲是生活方式

（四）文化特征——文化是形象符号

（五）商业特征——消费是经济业态

三、旅游小镇的建设意义

（一）城镇化建设的重要推手

（二）美丽中国建设的重要路径

（三）优化区域旅游产品供给

（四）带动城乡经济协调发展

（五）传承地方文化特色

第二篇 旅游小镇发展环境

一、政治环境

（一）《关于开展特色小镇培育工作的通知》

（二）《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》

（三）《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》

二、经济环境

（一）国民经济运行综述

（二）固定资产投资状况

（三）工业经济运行良好

（四）服务行业发展提速

三、社会环境

（一）人口环境分析

（二）文化环境分析

（三）生态环境分析

（四）旅游市场分析

1、旅游市场发展增速

2、基础设施日益完善

3、旅游创新创业活跃

4、旅游市场发展态势

5、旅游市场发展空间

（五）房地产市场分析

1、土地交易市场

2、商品房销售规模

3、市场价格走势

4、去库存工作现状

四、技术环境

（一）技术现状

（二）技术特点

（三）发展趋势

第三篇 旅游小镇发展现状

一、国外旅游小镇发展现状

（一）全球旅游名镇现状

（二）全球旅游小镇竞争格局

（三）全球旅游小镇发展特点

（四）数量及地区分布

（五）主要国家旅游小镇分析

1、法国

2、日本

3、荷兰

4、美国

5、其它

（六）发展趋势及前景预测

二、国内旅游小镇发展现状

（一）发展背景

1、国家政策积极推荐小镇建设

2、促进消费带动转型升级

3、城市发展政策必然结果

4、推进农村产业融合发展

（二）发展现状

1、市场规模

2、市场特点

3、市场分布

（三）开发模式

1、资源主动型开发模式

2、休闲集散型开发模式

3、开发模式总结分析

（四）最新动态

1、旅游小镇成旅游地产优势品类

2、华侨城打造生态旅游小镇

3、新田集团田园小镇建设

……

第四篇 旅游小镇建设市场竞争格局分析

一、旅游小镇建设行业竞争结构分析

（一）现有企业间竞争

（二）潜在进入者分析

（三）替代品威胁分析

（四）供应商议价能力

（五）客户议价能力

二、旅游小镇建设行业集中度分析

（一）市场集中度分析

（二）企业集中度分析

（三）区域集中度分析

三、旅游小镇建设行业国际竞争力比较

（一）生产要素

（二）需求条件

（三）支援与相关产业

（四）企业战略结构与竞争状态

（五）政府的作用

四、旅游小镇建设行业竞争格局分析

（一）旅游小镇建设行业竞争分析

（二）国内外旅游小镇建设竞争分析

（三）中国旅游小镇建设市场竞争分析

第五篇 旅游小镇细分类别

一、古城旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

二、艺术旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

三、影视旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

四、体育旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

五、温泉旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

六、休闲农业旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

七、医疗旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

八、花卉旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

九、众筹旅游小镇

（一）小镇旅游概述

（二）小镇开发现状

1、市场规模

2、产品形态

3、开发模式

4、发展特点

5、代表项目

（三）小镇发展困境

（四）小镇发展对策

……

第六篇 旅游小镇建设案例分析

一、乌镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

二、丽江古城

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

三、博鳌镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

四、汤口镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

五、山泉镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

六、古北水镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

七、凤凰古城

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

八、美国太阳城

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

九、歌斐颂巧克力小镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

十、鲁朗国际旅游小镇

（一）小镇区位优势

（二）小镇发展概况

（三）小镇建设布局

（四）小镇开发模式

（五）小镇盈利模式

（六）小镇经验借鉴

（七）小镇最新进展

……

第七篇 旅游小镇典型区域分析

一、浙江

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

二、云南

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

三、贵州

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

四、北京

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

五、江苏

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

六、安徽

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

七、福建

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略八、四川

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

九、广东

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

十、海南

（一）旅游小镇支持政策

（二）旅游小镇建设规模

（三）旅游小镇形态特色

（四）旅游小镇发展优势

（五）典型旅游小镇分析

（六）旅游小镇发展策略

……

第八篇 中国旅游小镇投资分析

一、旅游小镇投资建设模式

（一）政府主导模式

（二）企业投资模式

（三）政企合作模式

（四）村集体自主改造模式

二、旅游小镇PPP投资模式分析

（一）PPP模式的积极作用

（二）旅游小镇PPP模式框架

（三）旅游小镇PPP投资策略

三、PPP模式在旅游小镇建设上的实践

（一）油岭生态旅游小镇

（二）深圳甘坑新镇

（三）合肥“PPP+VR+特色小镇”

四、旅游小镇投资机会分析

（一）旅游基础设施

（二）乡村旅游开发

（三）旅游公共服务

第九篇 中国旅游小镇发展趋势分析

一、“十三五期间”旅游小镇建设前景

（一）旅游小镇建设利好

（二）旅游小镇发展空间

（三）旅游小镇发展机遇

（四）旅游小镇前景展望

二、旅游小镇建设发展趋势分析

（一）特色化定位

（二）市场化主导

（三）项目化运作

（四）产业化支撑

（五）对接互联网

（六）法制化保障

……

图表目录

图表 1 旅游小镇特性简析

图表 2 旅游小镇类型简析

图表 3 2011-2016年旅游小镇建设行业上游产业供给情况

图表 4 2016年全国各省旅游小镇数量统计表

图表 5 2011-2016年旅游小镇建设行业全球发展状况

图表 6 2011-2016年旅游小镇建设行业资产总额情况

图表 7 部分地区旅游小镇建设规划内容

图表 8 休闲农业旅游小镇观光类产品

图表 9 休闲农业旅游小镇休闲体验类产品

图表10休闲农业旅游小镇度假养生类产品

…...图表 20浙江乌镇业态布局一览表

图表 21古北水镇业态布局一览表

图表 22凤凰古镇业态布局一览表

图表 23丽江古城业态布局一览表

图表 24我国典型旅游小镇发展情况

……

图表 40 2013-2016年旅游小镇建设行业盈利能力状况

图表 41 2017-2022年旅游小镇建设行业需求预测

图表 42 2017-2022年旅游小镇建设行业市场规模预测

图表 43 2017-2022年旅游小镇建设行业发展前景预测

7.交通旅游投资行业分析 篇七

交通基础设施是国家公共投资的重要组成部分，主要是指铁路、公路、内河、航空、管道等运输设施组成的综合交通运输体系。改革开放以来，中国经济走上了飞速发展的轨道，国内生产总值从1952年的679亿元上升到2011年的471 564亿元。与此同时，中国的基础设施也得到了跨越式发展。以交通基础设施建设为例，公路里程从1949年的12.6675万公里增长到2011年的410.64万公里;铁路营业里程从1952年的2.29万公里增加到2011年的9.32万公里，居世界第一位。长期以来，基础设施投资一直被认为是经济增长和社会发展的前提条件，但基础设施对总产出、生产率的贡献有多大?当前，国内大多数研究文献主要是从交通基础设施投资影响经济增长的角度分析两者关系，往往忽视了这样两个问题：经济增长对于交通基础设施投资是否存在反馈作用?两者之间是否存在双向影响?基于这两个问题，本文拟采用计量经济学中的协整理论和格兰杰因果检验等方法，利用1978—2011年中国交通基础设施投资和国内生产总值数据，分析中国交通基础设施投资与经济增长的关系(张镝、吴利华，2008)[1]。

一、文献述评

从经济理论的发展看，研究公共投资对经济增长的作用机制，是现代经济增长理论的一个重要内容。然而，古典增长理论最初在增长模型中并没有加入基础设施变量，从索洛模型到拉姆齐增长模型中都没有把基础设施投资或者说政府公共支出作为一个独立的变量放入到模型当中，而将其与其他政策因素、技术因素一起归结到“技术变化”中。特别是进入到20世纪40年代，发展经济学异军突起，罗森斯坦·罗丹、罗根纳·纳克斯、沃尔特·罗斯托和赫希曼等发展经济学家对基础设施与经济增长的关系都提出了许多有见地的思想。罗森斯坦·罗丹最早提出大推进理论，将基础设施视为社会先行资本，必须优先发展。沃尔特·罗斯托也将基础设施视为社会先行资本，认为基础设施发展是实现经济起飞的一个重要前提条件。纳克斯发展了罗森斯坦·罗丹的理论，认为基础设施投资是政府的责任，私人企业是不可能有动力对具有初始投资不可分和强外部性特征的基础设施进行投资的。与罗森斯坦·罗丹等学者提出的优先发展交通基础设施的论断不同，艾伯特·赫希曼从稀缺资源应得到充分认识的角度，系统论述了区域经济“不平衡增长”理论，提出了优先发展生产率高的行业而随后发展基础设施才能保障经济增长的观点(张学良，2007)[2]。

国内学者广泛研究基础设施建设与经济增长关系的基础上，具体分析了交通基础设施建设的作用，得出交通基础设施建设对经济增长具有正向推动作用的结论。如张学良(2007)认为中国的交通基础设施与经济增长表现出很强的空间聚集特征，经济增长与交通运输主要集中在东部沿海发达地区，并形成了由东往西逐步递减的梯度。刘生龙、胡鞍钢(2010)[3]认为交通基础设施对中国的经济增长有着显著的正向促进作用;不同的地理位置和交通基础设施条件在中国区域经济发展差距中扮演了重要的角色。杨帆、韩传峰(2011)[4]认为交通基础设施通过乘数效应、旅行效应和外部效应促进经济增长，经济增长是交通基础设施需求增加和规划建设的重要前提。李强、郑江淮(2012)[5]认为基础设施投资对经济的影响存在明显的地区差异性。黄寿峰、王艺明(2012)[6]中国交通基础设施发展与经济增长的相互作用呈现显著的非线性动态变化趋势，交通基础设施发展是经济增长的重要因素，而与此同时，经济增长为交通基础设施发展提供了必备的经济基础。

二、中国基础设施投资对经济增长作用的实证检验

（一）单位根检验

数据的时间跨度为1978—2011年，所使用到的两个时间序列为国内生产总值数据和交通基础设施投资数据：

transport：交通基础设施投资

gdp：国内生产总值作为经济增长的指标

数据来源主要来自国家统计局网站和《国家统计年鉴》，由于统计年鉴中的GDP和交通基础设施投资数据都是按照当年价计算的，为了排除价格波动的影响，这里对GDP和交通基础设施投资数据按照1978年不变价进行了折算，并对两个时间序列变量都取了对数值。

在序列分析中，当时间序列不平稳，对两个相互之间不存在任何关联的时间序列作回归分析时，如果所涉及的两个时间序列都显示较为明显的持续地上升或下降趋势，也会出现很高的拟合优度值，这种情况就是所谓的“虚假回归”。这是因为回归分析得到的拟合优度是由于趋势的出现而不是由于两者具有真实关系，这样使用依据不平稳时间序列得到的回归模型作预测也会无效，所以在进行回归分析时要求所用的时间序列必须是平稳的。为了防止“伪回归”的产生，需要进一步识别时间序列的平稳性，在进行VAR模型估计之前，我们首先对序列进行单位根的检验。使用ADF法检验中国经济增长(gdp)、交通基础设施投资(transport)两个变量的稳定性，检验结果(如表1所示)。检验结果表明，所有变量水平值都大于(5%)，可以接受原假设;但经过一阶差分后都小于显著性水平，则拒绝原假设。由此说明所有变量都是一阶单整时间序列，变量都是稳定的，可以进行协整分析。

注：(1)检验类型(c, t, n)中的字母c、t、n分别表示ADF检验模型中的常数项、时间趋势项和最优滞后阶数。(2)最优滞后阶数的选择是根据AIC统计量最小的准则选取的

（二）协整分析

由表2可知，中国经济增长(lngdp)和交通基础设施投资(lntransport)均为一阶单整时间序列，可进行协整检验。采用Johansen协整检验，Johansen最大特征值与秩检验结果(见表2)。表2中，当秩个数为0时，秩统计量大于5%显著性水平下的临界值，并且P值小于0.05，故拒绝零假设，说明变量之间存在协整关系;然后进一步检验，当秩个数为1时，秩统计量小于5%，显著性水平下的临界值，并且P值大于0.05，接受零假设，因此变量之间只存在一个协整关系。

lngdp=0.664lntransport+6.082

协整检验结果证明了中国基础设施投资与经济增长存在长期稳定的均衡关系。从长期来看，中国基础设施投资对经济增长有正向的促进作用，弹性系数为0.664;说明基础设施投资增加1%，中国经济增长增加0.664%。

（三）格兰杰因果检验

基础设施与经济增长的互动影响究竟如何?基础设施与经济发展的因果关系如何?究竟这种因果关系是单向的还是双向的，只有通过检验才能确定。我们在协整分析的基础上，利用格兰杰因果关系检验来对这种关系进行判断。检验结果(如表3所示)。

中国经济增长和基础设施投资为双向的格兰杰因果关系，即中国经济增长变动是基础设施投资变动的格兰杰原因;中国基础设施变动是经济增长变动的格兰杰原因。这说明基础设施投资会促进经济增长，而经济增长也会对基础设施投资产生更大的需求和供给能力。

研究结论及对策建议

政府投资基础设施到底能对经济增长起到多大作用呢?不同的基础设施类型对经济的促进作用是否相同?如果不同，那么政府就应区别对待，将有限资源尽可能多地投入到对经济贡献更大的基础设施中，以期达到最优产出效应。

通过实证分析研究，得到如下的政策启示：

第一，应重新审视交通投资促进经济增长的政策。交通基础设施与经济增长互为依存，相辅相成，两者需协调发展。交通基础设施供给不足，无法满足经济发展的需求时，会阻碍地区间的经济活动交流，成为经济增长的瓶颈(杨帆、韩传峰，2011)。在社会资源有限的情祝下，基础设施投资和其他投资存在着此消彼长的关系，交通基础设施投资必须与其他生产性投资保持相应的比例，才能实现经济的快速增长。考虑到中国公路水运交通基础设施投资效应的动态特点，政府需要通过比较现实产出和潜在产出增长率，审慎地调整公路水运交通基础设施投资力度，以确保资源配置效率最大化以及保证宏观经济持续快速稳定增长(刘勇，2010)[7]。

第二，调整和优化基础设施投资结构。在经济转型过程中，虽然中国基础设施投资的职能、范围发生了相应转变，但是，中国基础设施的投资结构还面临着一些问题，如基础设施投资的缺位、越位等(丁建勋，2007)[8]。因此，政府在保持适度投资规模的同时，要及时采取措施，调整和优化投资结构，逐步退出应由市场配置资源的竞争性领域，而主要投资于基础设施建设等公共产品，为企业和社会发展创造良好的外部环境和条件，充分发挥基础设施投资作为“经济增长催化剂”的作用。

第三，西部基础设施“适度超前”发展战略。与发达国家相比，发展中国家的基础设施的供给明显不足，是社会经济发展的“瓶颈”，在经济发展初期，尤其应该集中精力，扩大公共投资，保证基础设施的超前发展。根据中国“十二五”规划的地区协调发展战略，国家在西部地区实行基础设施“适度超前”发展战略。即在东部和中部实施基础设施“同步型”发展战略的同时，在西部地区采取基础设施适度超前的发展战略(王文利，2012)[9]。当前中国西部地区经济欠发达，基础设施的外部性强，在西部地区必须优先发展公共基础设施投资，要充分认识到，只有实现西部区域经济的增长，才能实现中国经济的可持续发展目标。

摘要：1978—2012年中国国内生产总值 (GDP) 年均增长超过9%, 被世界称为“中国奇迹”, 超前发展的基础设施是中国实现奇迹不容忽视的重要因素。利用1978—2011年数据研究交通基础设施投资对中国经济增长的作用, 结果表明, 交通基础设施与经济增长存在着长期稳定的均衡关系, 基础设施投资经济增长存在正溢出效应。

关键词：基础设施投资,经济增长,格兰杰因果检验

参考文献

[1]张镝, 吴利华.中国交通基础设施建设与经济增长关系实证研究[J].工业技术经济, 2008, (8) :87-90.

[2]张学良.中国交通基础设施与经济增长的区域比较分析[J].财经研究, 2007, (8) :51-63.

[3]刘生龙, 胡鞍钢.交通基础设施与经济增长:中国区域差距的视角[J].中国工业经济, 2010, (4) :14-23.

[4]杨帆, 韩传峰.中国交通基础设施与经济增长的关系实证[J].中国人口.资源与环境, 2011, (10) :147-152.

[5]李强, 郑江淮.基础设施投资真的能促进经济增长吗?——基于基础设施投资“挤出效应”的实证分析[J].产业经济研究, 2012, (3) :50-58.

[6]黄寿峰, 王艺明.中国交通基础设施发展与经济增长的关系研究——基于非线性Granger因果检验[J].经济学家, 2012, (6) :28-34.

[7]刘勇.交通基础设施投资、区域经济增长及空间溢出作用——基于公路、水运交通的面板数据分析[J].中国工业经济, 2010, (12) :37-46.

[8]丁建勋.基础设施投资与经济增长——中国基础设施投资最优规模估计[J].山西财经大学学报, 2007, (2) :28-31.

8.旅游地产投资 篇八

所谓旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。在此感召下，各地的旅游房地产项目接踵而至。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业。

旅游地产开发不同于房地产

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现并逐渐走向流行。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间的互补互助关系非常重要。

旅游地产的开发主要体现在以下几个方面：景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力、增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

调控政策下旅游地产受到热捧

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

2011年,房地产市场遭遇了严厉的调控,普通住宅地产市场受调控影响量价齐跌,而商业地产和旅游地产不在政策调控范围之内,获得了巨大的发展空间，备受置业者关注。部分高端旅游度假项目的高投资回报率,更是吸引了开发商和置业者的双重关注。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报的时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目，但是，旅游地产投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高，正是这些开发运营的巨大难度将这一领域过滤成了大房企的逐鹿场。

据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年1—4月，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，旅游地产占了其中近1/5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，主要企业包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大等。

旅游地产为何在今年这么火爆呢？业内人士表示，住宅地产这两年来受到比较严厉的调控和打压，对开发商而言，必须要寻找出路，那么就开始转向，去年主要转向商业地产，今年主要转向旅游地产。未来会迎来旅游产业的黄金十年，但并不意味着旅游地产也会迎来黄金十年，因为旅游地产一哄而上，很容易一败涂地。

著名财经评论员叶檀指出，“如果做旅游地产的人，能通过旅游产业做大公司，那么这个行业未来一定有前景。但是如果这些旅游公司的老板都不务正业 ，忙着去圈地，恐怕中国的旅游行业就会变味。”

广西北海、海南“天涯海角”等很多在地产圈里闻名遐迩的项目，让我们对上世纪90年代旅游城市的楼市泡沫记忆犹新。当泡沫破裂时，出现的大量“烂尾楼”让当地的房产业从此一蹶不振。现在，在楼市调控大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

盲目投资导致风险增大

近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。港中旅去年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

业内人士分析认为，之所以会亏损，主要是在旅游地产项目开发和产品定位方面，投资者没有充分考虑到旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，资金就很难在短时间内回流，再加上有高昂的财务成本，使得旅游地产项目的运营难上加难。同时，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。如果开发商产品定位与市场需求有差异，那么旅游地产开发将面临比较大的风险。

事实上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。与住宅相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

旅游地产在艰难中前行

为规避风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。

对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。业内人士认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。