艺术品市场经营与管理

艺术品市场经营与管理（精选9篇）

1.艺术品市场经营与管理 篇一

市场部经营管理工作总结

现就本人所管理的片区杭州市场及大区后勤从XX年年初至今工作进展情况，所存在问题，及下一步工作开展向公司做以汇报。

一、杭州市场部经营情况

XX年初至今，在公司效益经营方针指导下，我部根据片区网点实际经营情况，对片区亏损网点进行调整，撤场等大力度处理，已经裁撤了八家网点，在撤场同时，又有效开发了五家网点。新开网点遵循了公司效益，谨慎、详细调整，准确判断和预估的指导要求，力争把经营风险在前期控制在最低，因此新开店基本都略有赢利。现杭州市场实际经营网点为46家，销售额从5月份以前的35万左右递增到现在的月产出55万左右，递增率为57%左右，市场的实际经营效益也在逐步改善和提高。

二、杭州市场部管理现状

片区管理分工明确，各片区业务能针对片区经营情况对工作主次分明，有条不紊地开展，在回款、客情维护、促销员管理、促销活动开展等基本能执行到位，业务开展有分工，有协作。我本人除了加强网络管理，把工作重点放在信息收集和新网点开发上。

三、大区后勤管理情况

1、仓库

经过一段时间的消化和调整，大区仓库包场淘汰品牌所沉淀的库存，公司主动淘汰品牌所形成库存。品牌质量不稳定所形成的库存。在公司协调下，兄弟市场上海，台州的帮助下，大区内部嘉兴。湖州共同努力下，已经消化了前期沉淀的大部分库存和即期品。仓库库存额由年初的将近200万控制在120万左右。

2、品牌梳理

经过调整和消化，开始逐渐形成适合本区域销售的品牌架构

3、司机、财务等其它后勤人员基本尽职尽责，各司其职，完成本职

工作和公司交办的事项。

四、存在问题及分析

1、大客户大包袱，XX年12月份包场的连锁超市禹倡供销经营至今，平均投入产出比60%多，费用占整个市场40%多，成了市场效益经营的大包袱。

原因有以下几个方面：a、金融危机有一点点b、禹倡有一家店周边菜场搬迁造成下滑c、迪彩、大宝、牙博士等在该系统畅销的单品不能持续有效跟进d、品牌调整导致部分顾客流失e促销员心态和积极性。整改措施，由于我们签的是两年的包场合同，已经进行了有效沟通，客户已答应 早获取信息，但最终因为费用支付问题流失很多店，并在市场开发中举步维艰，最终我们只有靠客情、靠信息和速度、靠品牌实力赢取部分网点。

下一步工作开展

1、继续坚持效益经营方针，贯穿在市场经营开发管理中和仓库货品管理及物流配送办公等

2、对品牌梳理调整和消化争取XX年12份以前完成，经常下仓库了解督促检查

3、亏损网点争取在XX年12月份以前调整完毕

4、即期品处理，按发现一个处理一个，不使问题停留和积压，严格控制季节性单品要货数量

5、坚持持续有效地开发，保证不断地提升。

6、对公司新开渠道养天和药店连锁集团给予重点跟踪和维护,争取在在渠道的突围和尝试中为公司作出贡献.市场部销售主管工作总结

尊敬的各位领导、各位同事：您们好！

首先，我仅代表市场部全体员工给大家拜个晚年。祝全体同仁在新的一年中，合作愉快，万事如意！

我于xxx进入市场部，并于xxx被任命市场部主管，和公司一起度过了两年的岁月，现在我将这期间的工作做个汇报，恳请大家对我的工作多提宝贵的意见和建议。

我市场部主要是以电话业务为主、网络为辅助开展工作。前期就是通过我们打出去的每一个电话，来寻找意向客户。为建立信任的关系，与每个客户进行交流、沟通。让其从心底感觉到我们无论何时都是在为他们服务，是以帮助他们为主，本着“我们能做到的就一定去做，我们能协调的尽量去做”的原则来开展工作。这样，在业务工作基本完成的情况下，不仅满足他们的需求，得到我们应得的利益。而且通过我们的产品，我们的服务赢得他们的信任。取得下次合作的机会。就像春节前后，我部门员工将工作衔接的非常好，丝毫不受外界因素的干扰，就能做到处在某个特殊阶段就能做好这一阶段的事情，不管是客户追踪还是服务，依然能够坚持用心、用品质去做。XX年的工作及任务已经确定。所有的计划都已经落实，严格按照计划之内的事情去做这是必然的。相信即便是在以后的过程中遇到问题，我们也会选择用最快的速度和最好的方式来解决。

XX年，在懵懂中走过来。我自己也是深感压力重重，无所适从。但是我遇到了好的领导和一个属于我的团队。他们的帮助和包容是我个人现阶段成长的重要因素。也是我在参加工作的这段时间里对于做人和做事的理解中收获最多的一年。

过去的已经过去。每一年都是一个新的起点，一个新的开始。在今年的工作中，以“勤于业务，专于专业”为中心，我和我组成员要做到充分利用业余时间，无论是在专业知识方面，还是在营销策略方面，采取多样化形式，多找书籍，多看，多学。开拓视野，丰富知识。让大家 把学到的理论与客户交流相结合，多用在实践上，用不同的方式方法，让每个人找到适合自己的工作方式，然后相辅相成，让团队的力量在业绩的体现中发挥最大作用。为团队的合作和发展补充新鲜的血液和能量。同时在必须要提高自己的能力、素质、业绩的过程中。以“带出优秀的团队”为己任，要站在前年、去年所取得的经验基础之上。创今年业绩的同时，让每个人的能力、素质都有提升，都要锻炼出自己独立、较强的业务工作能力。将来无论是做什么，都能做到让领导放心、满意。

走进这个竞争激烈的社会，我们每个人都要学会如何生存？不论做什么。拥有健康、乐观、积极向上的工作态度最主要。学做人，学做事。学会用自己的头脑去做事，学会用自己的智慧去解决问题。既然选择了这个职业，这份工作，那就要尽心尽力地做好。这也是对自己的一个责任。

通过这两年的工作，我感同身受。我看到了公司所发生的变化。也感觉到了公司必然要向前发展的一种决心。我相信：“公司的战略是清晰的，定位是准确的，决策是正确的”因此，在今后的工作中，我会带领市场一部全体员工随着公司的发展适时的调整自己，及时正确的找到自己的角色和位置。为公司在蓬勃发展的过程中尽我们个人的微薄之力。

回首过去，我们热情洋溢；展望未来，我们斗志昂扬。新的一年，新的祝福，新的期待：今天，市场一部因为在此工作而骄傲；明天，市场一部会让公司因为我们的工作而自豪！

我的发言完毕，谢谢！

2.艺术品市场经营与管理 篇二

(一) 人才培养模式不明确

大多高职院校在人才培养方案中表明要培养“在文化市场经营与管理方面具有扎实的理论知识和职业技能, 掌握文化市场的经营特点和运作规律, 具备创新思维, 了解国内外文化产业发展趋势, 同时具备现代管理、现代经济和法律知识”的应用型专门人才, 从这一描述看, 对“创新”“管理”“经济”的了解和学习是比较充分的, 但是哪一方面的“职业技能”却含糊不清。文化产业涵盖了文化产品制作、文化产品传播、文化创意输出等多方面的市场, 影视项目策划制作、动画设计制作、会展项目策划等职业都属于这一大类, 然而大多数高职院校并未在人才培养方案中对学生的职业和岗位进行明确的定位。这种专业方向的模糊性导致了学生在学习时的迷茫, 学生在三年的在校学习中不知从何锻炼动手能力, 毕业时难以成为“应用型人才”。

(二) 课程设置不合理

近几年高职院校文化市场经营与管理专业课程设置已经逐渐有了专业特色, 不再像专业初建时照搬中文专业的课程。然而大多数专业核心课程仍是文化文学类、新闻传播类和公关管理类课程, 难以在教学过程中培养出具有动手能力的创新创意型人才。实践性课程在所有课程中所占比例较小, 有些动手实践课程学生才刚刚入门就结束了, 没法进行熟练掌握。

(三) 实训场地及设备不能满足需要

校内实训场地是学生进行专业技能训练的主要场所, 然而据了解很多高职院校文化市场经营与管理专业的校内实训场地都没有真正建立起来, 有些甚至对于应该建立怎样的文管专业实训室都毫无规划, 学生无法实现在校内进行实训技能的演练和提高。缺少长期合作的校外实训场所也是各高职院校文管专业所面临的问题。各地虽然纷纷发展文化产业, 相关的文化产业公司也在迅速成立, 可与高校建立长期合作关系的文化市场经营与管理专业的校外实训场所却并不多。而且文化公司作为创意经营公司, 一般一个公司只需要两三个顶岗实习或者就业的学生, 这也为学校和老师寻找合适的文化公司接纳学生实习提出了困难。

(四) 教学资源库建设不足

尽管各高职院校根据各地区不同的文化产业特点和自身的教学优势, 开发了一些基于网络共享平台的教学资源, 但呈现出零散、繁杂、形式不规范等问题, 对学生自主学习、文管专业教学资源信息的共享、社会服务等还没有形成太多的支持, 无法满足文化市场经营与管理专业教学的需求。因为没有建立文管专业教学资源库, 难以达成教学上的共享与共识, 各高职院校的文管专业也无法组织专业相关的比赛活动来促进实践课程的建设。

(一) 加强市场调研, 明确人才培养方向

高职教育是针对学生面对的职业岗位群的知识、能力、素质要求, 培养适应市场经济形势, 掌握某专业必须的基础理论知识, 具备从事某专业实际工作的技术应用能力, 面向生产、服务、管理第一线的高层次应用型专门人才和复合型人才。在进行人才培养方案的制定之前, 洞察市场动向, 了解国家相关政策方针尤为重要。根据《中国文化产业年度发展报告 (2014) 》可知, 文化旅游业仍居于文化产业整体市场规模的主导地位, 以网络新媒体和游戏为代表的新兴产业发展迅猛, 以电影、动漫、艺术品为代表的内容产业在保持持续发展的同时, 呈现出理性回归的发展趋势。各高职院校应根据这一市场发展趋势, 设立明确的职业岗位群。

(二) 共建教学资源库, 进行课程及师资的整合

文化市场经营与管理专业教学资源库建设是一项复杂的系统工程, 而且作为新型综合性专业, 文管专业教学资源库建设具有一定的特殊性, 高职院校自身进行建设明显得力不从心, 其建设的内容可能缺乏岗位针对性。所以文化市场经营与管理专业教学资源库建设方式必须加强多方合作开发建设, 与社会相关部门建立互动平台, 迅速了解和运用最新文化市场相关政策法规, 避免目前普遍存在教学信息落后、专业指导教师不足等问题。使其不仅满足专业教学的需要, 符合高职教育“以就业为导向”的人才培养要求, 同时能够为社会提供服务。

(三) 进行“专业工厂”建设, 提供学生实习实训稳定场所

高职院校文科专业实践教学的综合性是单科教学无法替代的, 实践教学体系的构建和完善, 有助于学校、教师、学生明确目标, 激励约束学生学好理论掌握技能, 提升综合能力, 提高就业竞争力。“专业工厂”是我校文化市场经营与管理专业教研室在充分考察产业特点、走向, 总结专业办学得失基础上于2014年提出的专业发展模式。“专业工厂”的基本特征是, 将专业技能培养与专业生产市场进行对接, 将专业教学、专业实践与社会服务融为一体的专业发展模式。这种模式不仅切合高职教学的特点, 将理论学习与实践锻炼融为一体, 也能更好地将教学活动与社会服务相结合, 在学用结合、以学养学的同时扩大学校的社会影响, 增强学生的专业认同和自我认同, 培养他们良好的从业素质和综合职业能力。

摘要：高职文化市场经营与管理专业实践课程在人才培养方面具有相当重要的意义, 本文从目前高职文管专业实践课程存在的问题、解决方案等方面进行了研究。

3.艺术品市场经营与管理 篇三

【关键词】 物业管理企业；经营；市场需求

一、物业管理企业潜在的市场需求

随着人民生产、生活水平的提高和生活节奏的不断加快，消费者除了需要物业管理企业提供物业公共服务以外，还需要物业管理企业提供各项特定的特约服务。虽然我国物业管理行业规模也在不断扩大，但只是提供服务和管理，较少涉及经营和提高经济效益等问题。这樣不仅不能带动相关产业的发展，而且也无法满足人们日益增长的物质和文化需求。这样对物业管理企业自身及相关行业也就提出了更大、更高的市场需求，这种需求不但体现在硬件上，如：物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面；而且还表现在软件上，如对信息、资料、培训、人才交流等方面。所以这也就给物业管理企业带来了无限的商机。

当然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理企业存在的市场基础。但如果只提供优质的管理和服务，那它只是物业管理企业经营和竞争的手段之一。所以作为一个企业，经营才应是其企业基本的行为，只有依法进行经营，获取发展的趋势之一就是把专业化的分工越来越细。这样，物业管理企业不但可以降低成本，而且还能提高效率和竞争力，如果再将一些专业工作对外委托，发挥物业管理企业自身的管理特长和资源优势，并成立专业化的队伍，承接其他物业管理企业或其他行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程上。由此看来，物业管理企业既为同行业提供了方便，也促进了行业的发展，更为其自身的经营行为开辟了新的市场。

二、物业管理企业自身经营与多元化服务

1、关于物业管理服务自身的经营。搞好物业管理服务自身方面的经营，无疑是物业管理企业经营的基础工作和最主要的工作。一方面管理企业要提高管理水平和服务质量，不但要以优质的服务换取优价的回报，同时也能有效地降低成本。但是在另一方面需要注意的是：要使物业管理企业达到长期稳定，并可持续发展的目标，我们还应改进以下几个方面：

（1）物业管理企业应积极开拓市场，扩大管理规模，不断占据更大的市场份额，这样做不但对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，而且可以壮大公司实力以及显著降低企业成本。（2）物业管理企业应实施品牌战略，积极稳妥有计划、有步骤的建立企业的品牌，充分利用名牌带来的巨大的市场效应以及市场信誉。（3）物业管理企业一定要重视财务管理，加强所有工程管理，采取节能降耗，这样不但可以更有效地控制和降低成本，而且可以为物业管理企业带来更大的经济效益。（4）物业管理企业还可以根据市场竞争情况及物业管理公司自身特点，将没有竞争力的，运营成本不合理的业务（比如保安、清洁、机电维保）分包出去。这样不仅使物业管理企业集中精力和资源来发展自己的优势项目，而且还可以大幅度降低成本，也会给物业管理企业带来良好的经营效果。（5）物业管理企业一定要提高自身的知名度。提高知名度的最有效的方法就是：宣传，宣传不但能提高企业的知名度和认同感，还可以起到引导消费，拓展市场的作用。

2、以物业管理与服务为中心开展多元化服务。多元化经营、服务是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充。多元化经营、服务主要有以下几个方面：

首先是针对业主和客户而提供的有偿服务。这样不但方便了业主，也增加了物业管理企业的经济效益。其次是针对物业管理行业和其他相关需求的提供比较专业化的服务。再次是成立房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务，并为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。还可以为同行业企业提供培训、人才交流等方面的服务，为物业管理或者是房地产业提供咨询、策划、市场信息以及顾问方面的服务。

3. 物业管理企业可以采取专项经营活动：往往是专项经营都是以较大投资为基础的，并且是较大规模、系统性的经营活动。专项经营活动的经营风险和收益都可能较大。因此我们首先要进行专业的可行性分析，多方筹措资金，制定经营可行的经营管理方案。但是为了减少风险，这类经营也要围绕物业本身来开展。那么，比较具有代表性的此方面经营活动有：

（1）开办咖啡屋、餐厅、网吧、超市之类的小型经营性场所；（2）专业会所及健体娱乐场所及设施；（3）在物业小区内部开办学校、幼儿园；（4）成立自己的搬家公司、礼仪服务公司、以及装饰装潢公司等。

三、物业管理企业在多元化经营服务过程中必须注意的几个问题

1、物业管理企业在经营中必须要防止“饥不择食”，盲目的扩张。如在增加新的经营项目或者是承接新的物业管理项目之前，必须进行充分的可行性分析及研究，对各种风险因素都要进行认真的评估并且制定出可行性方案。

2、物业管理企业在经营中应坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营服务为基础。

3、物业管理企业在经营中要注意经营和收益的合法性，以不侵害业主权益为准。以依靠物业本身进行的经营行为，一定要按照国家和地方法规的要求进行，如哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费）、哪些属于开发商或物业管理企业及收益的分配等等问题，都应引起物业管理企业的高度注意。

4、物业管理企业在经营中一定要坚持以内涵为立足之本，强化企业内部建设。决不能只重视对外拓展，而出现忽视企业内部建设的现象。要在拓展经营项目的同时，积极调整管理机制和管理方法，发现和培养人才，经常进行阶段性工作总结和评估。特别是对某些经营项目（比如房屋中介代理），管理和从业人员不但要熟知物业管理方面的知识，还要不断积累经验，学习和借鉴好的管理方法。必要时还需要进行大的调整，甚至要专业资质的认可。当然在拓展市场的同时，还要强化企业内部建设，这样才能使物业管理企业的多种经营得到稳步的发展。

参考文献

［1］郑畅；《物业管理国家职业资格培训教程》 2008（10）

［2］刘运杰；《江苏城市化进程观察与思考》 2006（2）

［3］田雅昊；《物业管理行业结构分析》、《城市开发》2010（7）

［4］袁勇；《中国物业管理》2006年（增刊3）

（作者单位：哈尔滨益龙物业管理有限责任公司）

4.市场经营管理合同 篇四

管理方 ： (以下简称乙方)

为加强“****大市场”(以下简称：市场)的统一管理，促进市场的长期发展与繁荣之需要，甲乙双方本着平等、自愿、诚实守信、互惠互利的原则，现就甲方将市场内的自有产权商铺委托乙方经营管理，即由乙方对该商铺进行统一的规划、招商、租赁、推广和经营管理等相关事宜经协商一致，订立本合同。甲乙双方承诺拥有订立本合同的合法主体资格，订立本合同即构成对甲乙双方合法有效的权利与义务。

第一条 标的物及用途

1、本合同标的物为甲方所购买的位于****大市场 区 号楼 号的商铺，《商品房预售合同》中约定的建筑面积为平方米。

2、该标的物用途为甲方委托租赁经营的商业用房，经营业态以乙方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的所统一设定的业态为准。

第二条 委托方式

1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，由乙方自主制定市场经营方案和管理标准，引进先进的市场经营理念、管理模式与管理方法，并在法律规定的范围内进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，从而提升被委托的商业项目的整体品牌形象、行业地位和物业价值，促进市场的长期稳定发展和繁荣。

2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金。在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于委托标的物的统一经营与管理。

第三条 委托期限及房屋交付

1、甲乙双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起 年内，即从 年 月 日起，至 年 月 日止。

2、本合同生效后，甲方向乙方交付房屋的日期为该项目开发商实际将房屋交付甲方之日，为促进市场的培育、发展和满足承租人的经营需要，经该项目开发商和甲乙双方协商一致，甲方也可以向乙方提前交付该商铺。提前交付该商铺的，不影响上述委托期限的有关约定。

3、甲乙双方应在交接当日签署交接文件，确认甲方交付的房屋符合所有的建筑和配套要求，甲方同时应移交委托经营管理所需的文件和其它资料。

第四条 租金支付

乙方遵循市场长期稳定繁荣发展和甲方租金收益合理化的两项基本原则，完全自主安排受托商铺的经营与管理。

1、自 年 月 日起至 年 月 日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款的 %，该租金收益已在甲方签定《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付。

2、自 年 月 日起至 年 月 日止的 年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间的全部租金收入,并由乙方在收到承租人所支付的租金后按以下第 方式支付给甲方：

(1)现金。

(2)银行转账。开户银行: 。

银行帐号： 。

(3)其他方式： 。

3、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的 个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给甲方。

4、对于以银行转账方式支付的，如甲方所提供的信息发生变更，应提前 个日历日书面通知乙方;对于以现金方式支付的，甲方应按时在约定的租金结算期内前来领取。未按上述约定履行租金结算手续并导致不可预测性后果的，相关责任由甲方自行承担。

第五条 甲方的权利和义务

1、拥有自有产权商铺的租金收益的权利和依法纳税的义务。

2、保证该商铺及其附属设施在合同期内处于正常可使用和安全状态。乙方和承租人在商铺委托管理或租赁经营过程中确需乙方协助配合的，乙方应予以积极协助和配合。

3、除非因为可归责于乙方的原因，甲方将协调开发单位负责租赁房屋及其附属设施的修缮。乙方向甲方提出维修通知后，甲方应及时提供维修服务。在甲方对租赁房屋进行维修的过程中，乙方有义务协调承租人予以积极协助和配合。

4、未经政府相关部门审批和乙方的书面许可，甲方不得且应制止他人对该商铺进行改动，该改动包括但不限于增加或减少房屋的附着物、附属物，改变功能和设备性能，新增建筑，对房屋建筑加高、增层或改变房屋的内部结构等，否则，由此导致的一切责任均由责任方承担。

5、甲方因商铺本身的需要，在征得乙方的书面许可后，可以对该商铺的配套设施、设备进行必要的调整，也可以对上述设施和设备进行增量和扩容，所需费用由甲方自行承担。其调整方案必须符合政府的有关规定，有关报批手续均由甲方自行办理，乙方应提供必要的协助与配合。

6、因归咎于甲方其他与甲方有关人员的责任，造成该商铺或市场内其它公共设备、设施损坏，或造成市场内的工作人员、顾客等的合法权益受到侵害时，甲方应负责处理并承担由此造成的一切责任后果。

7、甲方应对该商铺及附属设备设施、甲方新增设备设施进行投保并承担保险费用，并将上述保险单及付费凭证的复印件提交乙方备案。保险事故发生后，由甲方自行处理保险理陪事宜，乙方提供积极、必要的协助。如未投保给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。

8、甲方可就该商铺向第三方出卖，或提供信用担保、抵押担保、对外投资，但应提前 个工作日书面通知乙方，并保证不影响乙方在本合同期内的正常经营管理权益。对于甲方出卖该商铺的，同等条件下乙方拥有优先购买权。因第三方或因其他不可预测因素导致该商铺的所有权发生变更的，甲方承诺确保变更后的所有权人继续履行本合同约定的甲方的所有权利和义务，或由乙方按同等条件与变更后的所有权人重新订立有关合同。

9、甲方保证该商铺不存在任何权属纠纷，且不因该商铺的产权共有、设置抵押和担保等而影响乙方关于市场的整体经营与管理，任何其它第三方无权对乙方按照本合同的约定提出权利主张。

10、在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其它市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。其中，物业管理费的收费标准，依据物价部门核定的标准执行。对于甲方延期缴纳相关费用的，甲方应承担每延期一日按应缴纳费用百分之 核计的滞纳金。

11、在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于市场的统一经营管理。甲方不得以除本合同约定之外的其它任何理由，干预、妨碍乙方关于市场的统一经营管理和承租人的合法经营行为，不得实施其它乙方认为有损市场经营安全和运营秩序的行为。

5.市场日常经营管理制度 篇五

为保障五一综合农贸市场工作正常有序，确保消费者合法权益，现特制定农贸市场日常经营管理制度。

一、经营户及从业人员管理制度

1、需入市交易的经营户应当根据所经营的商品及服务类别，取得相应的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证等相关证照后方可入市经营。

2、进入农贸市场从事经营活动的经营户，必须服从市场管理人员的管理。进入农贸市场从事经营活动的经营户在营业期间应当着装整齐、举止端庄，用语文明、诚实经营。

3、进入农贸市场从事经营活动的经营户应当遵守农贸市场规定的作息时间（农贸市场的作息时间根据季节随时变动）。

4、进入农贸市场从事经营活动的经营户未经许可不得私自在店内、摊位内乱拉电线，不得使用煤气灶及其他非经营性电器设备。

二、市场卫生管理制度

1、经营户应当保持所经营的店面、摊位卫生状况良好，定期做好清洁工作。店面、摊位及其附近必须做到无积水、无垃圾。

2、经营户所经营的商品应当摆放整齐，不得超过陈列台面，不得店外设摊、设点、乱堆、乱摆，占道经营设位。

3、经营户应当做好防虫、防蝇、防蚊、防鼠工作。

4、经营户应当对门前实行“三包”责任制，垃圾必须仍进市场垃圾车内，不得随意将垃圾扔到过道等市场公共场所。

5、经营户应当积极配合市场管理人员的卫生检查，并服从管理。

三、市场车辆管理制度

1、经营户及消费者应当服从市场管理人员管理，根据市场管理人员的安排，在规定的场所有序停放车辆。

2、经营户每天用于进出货的车辆应当在规定的时间，通过规定的进出货通道进入市场，不得拥挤、抢道，以确保进出货有序进行。

3、经营户及消费者的车辆在营业时间内不得以任何理由进入市场，如有特殊情况需事先征得市场管理人员的许可，并听从安排。

四、消防安全管理制度

1、严格按照消防安全管理要求，落实一切消防安全措施，每户必须配备消防器材和设备，每户自备灭火器一具。

2、不准私自接拉电线，超负荷用电，需增加用电设备时，必须先申请，征得同意后，由市场工作人员安排专人拉接。

3、货物堆放摆放整齐，废物、弃物及时清理，及时消除安全隐患。

4、燃料、货物、易燃品等要远离火源，取暖按规定操作，严禁一切事故发生。

5、不得占用消防通道，消防水源，消防水袋，并经常检查，排除一切安全隐患。

五、监督考核管理制度

1、市场管理部应当定期根据考核标准对经营户证照、商品质量、卫生状况、诚实守信等方面进行考核，并如实记录。建立经营户信用档案。

2、市场管理部应当聘请义务监督员对经营户的经营行为进行监督。

3、市场管理部应当制定日常经营考核标准，根据考核结果对经营户予以奖励、警告、处罚，情节严重者予以终止合同、清理出场。

6.特许经营管理概论之市场细分 篇六

1.市场细分的概念

目标市场营销也叫STP营销，其中S（Segmenting）为市场细分，T（Targeting）为目标市场，P（Positioning）为市场定位。

购买者是一个庞大而复杂的整体，由于消费心理、购买习惯、收入水平、地理位置等差异，不同的顾客对同类产品的消费需求和消费行为有较大的差异。对于莫以企业而言，没有能力也没有必要全都予以满足，只需满足部分顾客的部分需求即可。

市场细分是指在市场分类的基础上，根据顾客需求的特点，将顾客分成不同的顾客群，这些顾客群成为细分市场。同一细分市场的顾客，有着较多相似的需求；不同细分市场的顾客需求，具有较大的差异性。市场细分的过程其实就是我们日常所说的求同存异的过程。

2.市场细分的作用

（1）有利于企业发现最好的市场机会。通过市场细分，可以发现哪些市场需求已得到满足，哪些只得到部分满足，哪些未得到满足。通过市场细分，可以发现哪些产品竞争激烈，哪些产品竞争较少，哪些产品亟待开发。

（2）有利于企业提高经济效益。通过市场细分，企业可以发现最好的市场机会，确定其目标市场，集中使用企业的人力、物力及其财力，将有限的企业资源用于生产最大的经济效益的地方。

（3）有利于提高企业的竞争能力。企业的竞争能力受多种因素的影响而存在差异，通过有效的市场细分，可改变这种差异。市场细分后，每一细分市场上，竞争对手的优势及其劣势明显地暴露出来，企业可把握机会，攻对手之弱点，有效开发本企业的资源优势，以提高竞争力。

7.艺术品市场经营与管理 篇七

企业的内部经营市场化管理是将市场机制引入企业内部, 借助外部市场交易的原则, 使市场的价格机制与企业的行政机制相互融合的管理办法。从客观上讲, 它是一种全新的管理模式, 符合现代企业制度的发展, 更适应企业改制、股改上市的需要。

一、概述

长期以来, 我国企业受计划经济体制的影响, 其机制转换和制度创新十分艰难, 多数企业的经济效益很难提高。总体来看, 最突出的是用人多、负担重、机制不活的问题。企业内部吃“大锅饭”的现象很普遍, 缺乏竞争和激励机制, 导致员工积极性不高, 最终成为制约企业经济效益提升的关键因素。

中国加入WTO后, 市场竞争日趋激烈, 必须通过建立新的管理机制调动员工的积极性和创造性, 激活企业内在活力, 才能保证企业在竞争中站稳脚跟、立于不败之地。20世纪90年代初, 我国海尔集团率先推行了内部经营市场化管理机制并取得了较大成效, 紧接着, 全国各行业陆续推行尝试, 均取得了明显的经济效益和社会效益。

二、推行内部经营市场化管理的意义

企业内部市场化, 是指在企业内部管理中导入市场机制, 在管理层面实现计划行政管理模式向市场化管理模式的转变, 目的是将企业内部各种联系定义为经济往来关系, 利用价值规律和价格杠杆, 通过市场的自我调控, 使企业内部资源配置合理化, 推动企业内部管理变革, 改善企业经营机制, 最终提高经济效益。

推行内部经营市场化管理是企业最大限度开发潜力、降本增效、实现效益最大化的途径。在现代企业制度中推行内部经营市场化管理制度的意义主要体现在以下三个方面。

1.有利于增强全员商品经济意识, 使企业全面进入市场, 参与竞争。它主要通过市场利益机制、竞争机制、风险机制, 使企业上下处在激烈的竞争环境之中, 调动员工的积极性和创造性, 激活企业的生产要素, 实现生产效益最大化。

2.有利于降低生产成本, 提高效率。它通过调整价格和需求的变化, 引导资金、人才、技术和劳动力等生产要素合理流动, 使生产资源配置合理化, 达到降本增效的目的。

3.有利于推进劳动、人事、工资三项制度的改革。通过市场机制量化后勤服务的工作量, 将责任权力落实到每个员工, 实现竞争上岗, 多劳多得, 真正破除平均主义的“大锅饭”。

三、推行内部经营市场化管理的重要性

1.现代企业制度的基础是市场经济, 在当前市场经济的大潮中, 面对前所未有的机遇和日趋激烈的竞争, 做好企业管理至关重要, 管理水平的高低, 直接关系到企业的存亡和发展。

2.长期以来, 我国企业受计划经济体制的影响, 管理水平相对滞后, 生产成本管理不善导致企业经济效益情况欠佳。为了解决这一问题, 迫切需要适应新形势、新挑战的管理制度。

3.企业用人多、负担重、机制不活的问题特别突出, 企业内部普遍吃“大锅饭”, 缺乏竞争机制、激励机制, 员工积极性不高, 这些成为制约企业经济效益增长的关键因素。

内部经营市场化管理正是在上述条件和形势下的产物, 是以价值规律、经济杠杆、价格体系等为运行手段的一种崭新的管理体制。为了适应现代企业制度的要求, 解决上述问题, 有必要大力推行内部经营市场化管理机制。

四、推行内部经营市场化管理的运作流程和基本要求

(一) 运作流程

推行内部经营市场化管理, 就是要按照市场经济的要求, 将企业内部生产经营各环节、管理诸要素的关系确立为经济关系, 在企业内部形成一个市场经济的小环境, 再造企业内部管理机制, 建立起一种新型的企业管理模式。具体实施时, 要将原各单位、各岗位的职能进行整合, 建立起各单位、各岗位之间相互关联、相互监督、相互激励的管理机制, 形成能够让内部市场主体直接面向市场的核心流程体系。

(二) 基本要求

内部经营市场化管理体系包含市场主体、价格体系、结算办法、考核措施等彼此独立又相互联系的基本要素, 内部市场的规范运作, 有赖于各基本要素的健全完善。

1. 确立市场主体

细分内部市场, 确定市场主体。将企业各单位、各岗位都视为内部市场主体, 赋予其经营权, 促使其由生产型向经营型转变, 发挥市场配置资源的基础作用及对供求关系的调节功能。利用价值规律、经济杠杆, 通过市场的自我调控, 使企业内部资源配置合理化, 实现内部效益最大化, 最终提高企业经济效益。

2. 健全价格体系

内部市场规范运作的前提是建立健全价格体系。市场和价格无处不在, 市场的不断变化导致价格的不断波动。各单位应按照以市场价为主, 直接成本价、内部计划价为辅的原则, 制定详尽的产品和服务价格体系, 依据外部市场的变化, 对内部价格及时调整和修订。

3. 制订结算办法

没有结算考核办法, 建立内部市场就失去意义, 因此建立健全经济往来的结算体系十分重要。内部市场各个主体之间的价值交换必须按照一定的程序及时准确地进行结算, 具体实施时, 应根据不同单位的情况, 实施不同的结算办法, 最后根据结算结果进行总体经营成果的核算。

4. 完善考核措施

为了有效解决在内部经营市场化管理机制推行过程中出现的各种矛盾和问题, 适应现代企业制度的要求, 促进内部市场和谐、有序、健康发展, 必须要完善考核措施。要做到完善计量手段、严格监督考核、加强宏观调控三项要求。

五、推行内部经营市场化管理的运作效果

近年来, 越来越多的企业通过推行内部经营市场化管理, 企业面貌发生了巨大变化, 主要体现在以下几个方面。

1.员工观念转变。企业过去是以生产为中心, 员工只问投入, 不问产出。推行内部经营市场化管理以后, 每个岗位都由生产型转变为经营性, 每位员工都成了市场竞争主体, 成本观念、效益意识深入员工内心, 干多少, 挣多少, 每份工作都有了定价, 用经济杠杆来调节人员配置, 员工的责任感和竞争意识在这样的管理模式中不断强化, 为企业注入新的生机和活力, 不仅实现了企业经济效益最大化, 而且员工的收入也得到显著的提高。

2.劳动效率提高。内部经营市场化通过价格结算将市场主体之间的经济往来关系联接起来, 员工收入的高低由价格结算决定, 避免了内部之间的扯皮现象, 使企业管理变得简单。在这种责任主体明确、工作量明确、管理区域明确的管理理念下, 员工的工作效率和质量得到很大提高。

3.服务质量提高。内部市场化管理强调的是下一道工序是上一道工序的用户, 被服务方的满意程度直接决定服务质量的评判, 服务方的收入与自身的服务质量挂钩。因此, 服务方为了增加收入, 必须加强服务质量, 由过去的看着做转变为现在的主动征求意见做。

4.生产成本降低。推行内部经营市场化管理以后, 各部门及岗位都成为经营主体, 自觉将生产经营的各类费用当成自己的费用管理。在价格一定的前提下, 生产成本超出将导致员工收入减少, 成本支出减少, 员工工资就会相应增加。在这种机制下, 各单位和员工都会自觉降低消耗, 减少费用支出, 生产成本会明显降低。

5.保证了各项工作的稳步推进。内部经营市场化管理涉及生产经营管理的各个方面, 在具体实施过程中, 将该制度与其他管理制度相互融合、同步执行、共同考核, 建立起既严格又灵活的约束激励机制, 将会大大地促进企业各项工作的稳步发展。

参考文献

[1]杨浩.现代企业理论与运行[M].上海财经大学出版社, 2004.

[2]于洪军, 王成.推行内部市场化管理, 加快经营机制转化[J].煤炭企业管理, 2001 (07) .

[3]刘光海, 白运华.试论企业内部市场化管理在煤矿生产经营中的作用[J].煤矿现代化, 2006 (S1) .

[4]谭静, 梁霞, 肖艳.推行内部市场化机制, 提升企业经营管理水平[J].科技致富向导, 2012 (03) .

8.如何做好活禽市场经营管理 篇八

关键词：活禽市场；经营管理；现状；措施

中图分类号： F326.3 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2015.06.039

1活禽市场经营管理的现状

活禽市场有很多种，例如专门进行大型批发的活禽批发市场，或是小型经营活禽的农贸市场，或是一些城市活禽集贸市场。活禽市场虽然为人们的物质生活提供了饮食材料和购买便利等优势条件，但是一些活禽市场的经营管理问题令人担忧。本文对当前某些活禽市场的经营管理现状进行了分析。

1.1活禽市场的密度设计不合理

一些活禽市场的面积过小，在一些活禽购买的高峰期，人员密度过大，市场的通风条件不好。不仅如此，由于市场的面积过小，活禽市场在经营的时候为了扩大盈利规模，对活禽的饲养密度也过大。活禽是一些病毒的传播源，根据有关规定，活禽市场应该具备良好的通风条件，利于通风，避免造成感染。最重要的是活禽的饲养密度过大会导致家禽的体质下降，造成交叉感染，人们购买的活禽也处于亚健康状态。

1.2活禽市场检疫存在问题

市场应该注重检疫问题，这是因为一旦发生活禽卫生安全事件，所涉及的范围是极其广泛的。一些市场经营者为了自身的利益，直接从一些农家进行活禽的购买和宰杀后出售，这些活禽完全没有经过市场的检疫，这种做法侵害了广大消费者的利益，也不利于活禽市场的综合经营管理，更是存在极大的公共卫生隐患。一些活禽经营者长时间不清理活禽集装笼，造成活禽栖息环境差，这不符合活禽市场的检疫制度，也很容易出现卫生问题[1]。

1.3活禽经营不符合市场管理

活禽的血水和内脏以及排泄物都是病毒的寄生源，如果不及时对这些污物进行适当的清理，将会吸引很多蚊虫，不美观更不卫生。可是人们在活禽市场购买活禽时一般情况下会选择就地宰杀，一些活禽经营者长时间不清理这些垃圾，经过蚊虫的吸食和叮咬，对人们的身体造成了很大的伤害。并且，某些活禽经营者对活禽的喂养也是极其不规范的，喂养一些价格低廉难以消化的食物，容易造成活禽的死亡，经营者会将这些死亡的活禽销售给不知情的顾客，这完全不符合活禽市场的经营管理规范。

2加强活禽市场经营管理的措施

活禽市场的经营管理首先就要遵守我国《动物防疫法》的法律要求，要根据各地的实际情况，采取有针对性的管理措施。我们一定要做好活禽市场经营管理工作，这样才能抵抗突发性公共卫生对人们的伤害，也能实际性的维护商贩和消费者的利益[2]。

2.1对活禽市场进行科学规划

当地有关部门要对活禽市场进行一个调查，总结高峰时间段中活禽市场的人数密集度，并且对贩卖活禽的商家进行一个统计。这样的做法是为活禽市场的科学规划进行市场调研，对于人口密度过于拥挤，活禽商家过于繁多的小型市场，相关组织要重新科学规划活禽市场。在规划活禽市场时既要考虑到市场的承载量，更要考虑到活禽市场的通风和卫生条件。在新型的活禽市场中，要保证良好的通风和采光，建设好排污系统，有利于及时清理活禽污染物，确保活禽市场经营管理中的卫生安全。

2.2做好活禽市场检疫准入工作

一是活禽市场的管理者一定要做好监督工作。对于进入市场的活禽商贩，管理者一定要仔细检查活禽是否已经进行检疫，对于合格检疫的商家可以放行进入市场进行贩卖。如果发现不明活禽并且没有进行检疫，那么管理者一定要监督商家对活禽进行检疫，否则不准许进入市场进行流通；二是采取市场办公，在市场中专门开设举报的地点，当消费者发现不合格的活禽时可以向市场的管理者进行举报；三是市场管理者可以对信誉好的活禽商家进行表扬，以榜样的作用加强其他商户对活禽检疫的积极性[3]。

2.3制定严格的市场管理制度

制定严格的市场管理制度是活禽市场加强经营管理的有力措施。一是市场管理者和每个活禽商家进行管理协议的商谈和签署，这个协议既要维护广大消费者的利益，也要考虑到活禽销售者的实际承受能力，管理协议一定要具有实际操作意义；二是活禽宰杀地点的商贩要身穿统一的防护服装，做好安全和卫生的防护工作；三是活禽商贩要定期清理活禽集中笼，每隔一段时间对活禽宰杀污物进行清理和消毒，并且还要做好活禽的饲养工作[4]。

3结语

综上所述，我们对活禽市场的经营管理现状有了一个大致的了解，发现活禽市场的经营管理工作存在一些不足。对此，我们应该积极探索活禽市场经营管理中的问题，对活禽市场的经营管理现状进行进一步调查，然后依据实情寻找合适的解决措施，以此来促进活禽市场的卫生安全和经济交易。只有这样，才能提高活禽市场的经营管理能力，才能对活禽市场进行科学的秩序整顿，保证多方的利益。

参考文献

[1] 彭聪，彭南秀.活禽市场的升级改造及监管[J].中国动物检疫， 2013，（11）.

[2] 杨文秀.强化监督检查力度 加强活禽市场监管[J].畜禽业，2009，（10）.

[3] 农业部组织专家研讨.活禽市场生物安全问题[J].农村养殖技术，2013，（08）.

[4] 杨文伟，徐鸿飞，余海峰.活禽市场的改造与监督管理[J].中国动物检疫，2009，（09）.

9.土山寺农贸市场经营管理方案 篇九

南京春辉农业开发有限公司

土山寺农贸市场 经营管理方案

一、公司介绍

南京春辉农业开发有限公司成立于2009年，地址位于南京市六合区龙袍街道，注册 资金1000万元，是南京乐沟万亩循环农业园一期工程的实施主体单位。2010年3月由南京春辉农业开发有限公司牵头并组织首批184户农户共同出资注册，注册资金600万元，成立了南京市六合区金田果蔬专业合作社。同所注册“五洲金国田”牌商标。2011年5月合作社与其他5家专业合作社成立了南京市六合区金田农产品合作社联社，实现规模经营。基地所有立品与2011年通过三品论证为无公害产品、绿色食品。

我公司于2011年3月6日在南京迈皋桥地区首开了全省第一家农副产品平价直营店。至今已相继在浦口区、栖霞区、雨花区、六合区、鼓楼区、建邺区等检开设了5个农副产品平价直销市场，7个平价直销店，2012年迈皋桥店被省市物价部门评为农副产品平价直营店“示范店”。总计经营面积约12000平方米。2014年在徐州地区开设了4家农贸市场（春华园农贸市场、紫金奥都花园农贸市场、生态园农贸市场、瑞丰农贸市场），在大黄山镇建立生产、包装、配送基地.本公司现有员工120余人，其中大专以上学历有18人，高级职称1人，资深农贸市场管理人员11人，本公司具有，选址、规划、设计、土建、装饰装璜农贸市场的专业队伍，具有招标、管理、现场经营的一流团队。

公司将秉承“追求卓越、持续创新”的发展理念，坚持“诚信、务实、发展、创新的企业精神，以“科技先导、服务至上，合作共赢”为服务宗旨，努力将公司建成集生产，加工、销售、全产业链的农业产业化龙头企业，竭诚为广大居民以及机关、学校、企事业单位、社会团体服务。

二、公司经营管理农贸市场成功经验

公司在长期的从事农贸市场管理中，总结了一套成功的经营管理经验。

1、农贸市场的规范化经营。

a．根据农贸市场经营要求，公司建立了管理人员工作制度、岗位目标责任制度、场内经营者守则和食品卫生及业务规范培训制度，加强对管理人员和场内经营者的教育、培训。公司管理人员按照职责分别参加各部门组织的岗前培训或轮训，经公司考核合格后持证上岗，并佩戴统一印制的胸标。

b．公司对管理人员实行岗位目标责任制，配备有市场秩序、环境保护、卫生管理、车辆停放、食品安全、商品检测、台帐资料、信息宣传、设施设备、建筑安全、消防安全、计量管理等专职工作人员，做到分工明确，责任到人。c．农贸市场配备电子监控系统并有专人负责，加强市场安全管理；同时安装电子价格行情显示牌、配备手提篮或手推车，及时发布商品指导价格，方便消费者购物。d．公司对农贸市场外场地管理。停车场地设专人负责车辆管理；场内经营者和消费者车辆分设区域划线停放，市场管理人员全天候实行动态督察纠正，做到停放有序、摆放整齐。并组织专人加强对场内经营者的上菜管理，场内经营者每天用于进出货的车辆在公司规定的时间进入市场，尽量减少噪音对周边环境的影响。

2、农贸市场的文明诚信管理。

a．根据徐州市政相关要求，公司对农贸市场建立健全食品安全责任、安全保卫、商品检验、市场承诺、投诉公示以及进销货台帐、对农产品来源溯源、对商品质量索证索票、不合格商品退市销毁等相关基础管理制度。

b.公司根据农贸市场消费者权益保护制度的要求，设立消费者投诉受理室、投诉箱、投诉举报电话。农贸市场与场内经营者约定消费侵权损害赔偿办法，要及时处理交易纠纷投诉和消费投诉。

c．在农贸市场要设立公秤处，监督场内经营者全部使用符合国家标准的计量器具，加强管理，按期做好每年一次的计量器具强制检定工作，并向质量技术监督部门申报备案。

d．公司对场内经营者诚信经营档案，公开、公平、公正的管理。建立监督约束机制，通过采取信用评比、考核奖惩等措施，规范场内经营者经营行为，做到亮照经营、诚信经营、文明经营。

3、农贸市场的安全卫生管理。

a．公司对农贸市场内经营者实名健康登记，每位经营者都到办理卫生证。食品从业人员健康定期检查登记。同时定期组织开展除“四害”活动，对家禽、熟食、肉制品经营区、厕所等重点区域经常冲洗、消毒，保持干燥、无异味。

b．配置统一的废弃物容器、垃圾桶（箱），并设置集中、规范的垃圾房。垃圾收集房容量充足，密闭管理，内部铺设瓷砖并备有冲洗设施，不污染周边环境。每个摊位设置加盖的垃圾桶（箱），配备必要的卫生保洁设施。市场内垃圾及废弃物集中收取并及时清运到垃圾收集房，垃圾收集房垃圾日产日清并定期冲洗，保持市场内外卫生整洁。

c．农贸市场根据经营面积配备足量的专业保洁人员。人员配备标准为：1000平方米以下农贸市场至少配备保洁人员3-4名；1000-2000平方米至少配备保洁人员4-8名；2000-4000平方米至少配备保洁人员8-12名；4000平方米以上至少配备保洁人员20名。

d．对农贸市场经营人员实行环境卫生区域责任制，须配备专职环境卫生监督员，按照长效管理要求实行巡查管理，组织督促做好各责任包干区内的卫生保洁工作，做到摊位（店面）清洁卫生，经营工具摆放整齐，无乱挂乱吊、无乱堆乱放、无积水外溢、无散落垃圾、无摊（店）外经营。

三、关于土山寺综合经营管理具体构思

（一）关于整体经营土山寺街坊中心的构思

街坊中心是集商业、文化、体育、卫生、教育、社区服务等于一体的商业中心。它为周边居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务。以便民利民和不断满足与提升地域内居民综合生活质量为宗旨，以社区商业为主，兼具文化、卫生、教育、体育等多种功能，是一种社区型商业业态。它涵盖了人们日常生活所必须的若干项商业服务和社会服务设施。公司对功能区定位：以“居”为主题，倡导贴心，便利的全方们服务，提供居家生活必须的物质需求，是品质生活的可靠保障。

1、指导方针“统一管理，自由经营”

公司 “以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式。实行“统一管理，自由经营”：“统一管理”的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商铺由物业公司统筹、统管，要求业主、租户在承租合同上约定经营者必须要服从统一管理的条件下，开展自由经营；“自由经营”，就是商铺作为消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。公司负责提供一个良好的营商环境给商铺业主、经营者与消费者进行商品自由交易。

2、公司管理服务的实操方案

1）统一店铺的开张及关门时间： 统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2）加强车辆停放管理的力度： 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。有序的人流、车流、物流管理： 一是设立各类分流标识和划定区域标识，设置警示标志和交通指示标识；二是通过设立以下岗位来协同商场的人流、车流、物流管理：交通疏导员，车辆停放引导员，货物分流管理员、广场巡逻员；

3）保持整洁、亮丽的室内环境： 一是配备足够多的生活垃圾箱，做好垃圾日产日清，垃圾桶的垃圾过半即要清理。二是配备相应的保洁人员，保洁作业人员应根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次进行安排。

4）做好设施设备的日常维护保养，确保正常运行： 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。一是组建一支熟练的技术队伍，采取固定、内部调派，外聘专业维修公司相结合的方式，做到快速反应、高效率、降低维修成本。二是由公司人员完善管理处设施设备的档案资料，接收验收程序。三是 做好设施设备的安全运行巡查记录。

5）加强消防设施巡查管理与消防安全教育： 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。因此消防安全管理应特别慎重。

6)公司管理人员配置

A、广场物业管理处（经理1名）：广场物业管理实行经理负责制，由经理统筹协调好物业管理服务的主要工作。经理属下可配备苦干名助理，主要职能是业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。助理员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持一两人便可。

B、工程部：设主管1人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。C、安全维保部：设队长1人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

D、保洁绿化部：设组长1人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

E、经营服务中心：设主管或兼职主管1人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

F、其他节假日或搞大型商业活动期间如需增加人手的，人员可从公司总 部临时调派人手支援。

3、商户的管理服务方案

公司要努力创建一个整洁、有序、和谐怡人的经营与购物环境，要求公司服务部在规范内部操作流程的同时，更要加强与商户的沟通与引导。例如：要求租户的广告宣传必须经过公司管理处审核，以做到管理有序，不影响商铺的整体设计格调；要求商铺经营人员保持商铺的整洁，共同创造良好的商铺环境；对商铺的店招、广告灯箱设计、安装严格按规定管理，做到统一有序；对商铺的灯光噪声进行控制等。1）让公司成为商户的贴心服务大管家：

a、商户的接待与联系：接待与联系是业户服务的重要内容之一，是公司管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。b、纠纷、投诉接待：顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一。

c、报修接待：商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修。d、走访回访。包括三方面：a.是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；b.是对报修后的维修结果进行回访；c.是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。e、内外联系：一是商铺内部联系：商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。二是商铺的外部联系：商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。2）商铺装修的管理服务：

a、装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

b、专人负责对工程实行严格的监督，对装修现场进行不定巡查监督管理。

c、商业铺面进行二次装修，应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电。

d、装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理。

e、为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方必须遵守安全装修的若干规定：a.凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。b.凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。c.业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。

f、装修现场监督管理：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考

（二）关于单独经营土山寺农贸市场的构思

南京春辉农业开发有限公司对农贸市场经营管理有多年的经验，针对土山寺农贸市场经营管理，公司采取“基地直供、市场直销、惠民平价”管理模式，“基地直供”是指公司建立生产、包装、保鲜、配送基地，直接供应农贸市场，减少了各种流通环节，保 证了蔬菜的安全、新鲜、低价。“市场直销”是指土山寺农贸市场所有租用商户，按公司规定统一从基地批发蔬菜，基地蔬菜价格低，保证了惠民菜价的同时，又增加了商户的收入。“惠民平价”是指从基地到市场直销，减少了很多环节，降低了成本，做到了蔬菜的安全、新鲜，同时实现 真正意义上的“平价”，又能够很好稳定市场菜价。

1、蔬菜基地的建立。公司在徐州市区已有3家农贸市场，在大黄山镇建立综合性生产、包装、保鲜、配送基地，基地主要针对现有农贸市场进行配送。同建立蔬菜生长过程的视频监控，基地为监控中心，农贸市场为视频播放终端。

2、土山寺农贸市场规范化管理

1）出入口墙面设置公示栏、导购图、宣传栏、商品指导价及各项市场管理制度。2）农贸市场建立管理人员工作制度、岗位目标责任制度、场内经营者守则和食品卫生及业务规范培训制度，加强对管理人员和场内经营者的教育、培训。管理人员应按照职责分别参加有关部门组织的岗前培训或轮训，经考核合格后持证上岗，并佩戴统一印制的胸标。

3）管理人实行岗位目标责任制，配备有市场秩序、环境保护、卫生管理、车辆停放、食品安全、商品检测、台帐资料、信息宣传、设施设备、建筑安全、消防安全、计量管理等专兼职工作人员，做到分工明确，责任到人。

4）农贸市场配备电子监控系统并有专人负责，加强市场安全管理；同时安装电子价格行情显示牌、配备手提篮或手推车，及时发布商品指导价格，方便消费者购物。5）农贸市场外场地管理。停车场地应设专人负责车辆管理；场内经营者和消费者车辆应分设区域划线停放，市场管理人员要全天候实行动态督察纠正，做到停放有序、摆放整齐。市场经营管理者要组织专人加强对场内经营者的上菜管理，场内经营者每天用于进出货的车辆应当在规定的时间进入市场，尽量减少噪音对周边环境的影响。

3、农贸市场的文明诚信管理。

1）农贸市场建立健全食品安全责任、安全保卫、商品检验、市场承诺、投诉公示以及进销货台帐、农产品来源溯源、商品质量索证索票、不合格商品退市销毁等相关基础管理制度。

2）农贸市场建立消费者权益保护制度，设立消费者投诉受理室、投诉箱、投诉举报电话。农贸市场与场内经营者约定消费侵权损害赔偿办法，能够及时处理交易纠纷投诉和消费投诉。

3）农贸市场要设立公秤处，市场经营管理者应监督场内经营者全部使用符合国家标准的计量器具，加强管理，按期做好每年一次的计量器具强制检定工作，并向质量技术监督部门申报备案。

4）农贸市场建立场内经营者诚信经营档案，公开、公平、公正的管理场内经营者。要建立监督约束机制，通过采取信用评比、考核奖惩等措施，规范场内经营者经营行为，做到亮照经营、诚信经营、文明经营。

5)农贸市场根据经营面积配备专业保洁人员。人员配备标准为20-22名。

4、农贸市场商品销售管理

1）农贸市场摊位设置划行归市，同类商品区域要相对集中，商品区域标志明显，摊位号标识清晰，摊位营业执照和其他经营许可手续应在统一位置悬挂。

2）场内经营者应向供货商索取产品的来源地证明、质量认证证书或商品检验检测合格证。商品出样应分类陈列、摆放整齐划一，摊位上不得铺设任何与商品经营无关的辅助设施。具体要求如下：

①蔬果类：宜从当地“场地挂钩”的批发市场或从农产品生产基地进货。蔬菜类上柜销售前应做洁净整理，包括去泥、去黄叶、去腐叶、去根，提倡净菜或半净菜上市。需保鲜的蔬菜应使用保鲜膜包装，需捆扎的应使用无毒材料捆扎。商品摆放应不超出柜台挡板，排列整齐，分类陈列，摆放美观。

②鲜冻肉类：必须从当地定点屠宰厂进货或从“场内挂钩”的批发市场进货，并附有与货物相符的检疫检验合格证明。鲜肉经营鼓励设品牌销售区，其经营场地内必须设有温控设施，其区域温度不高于25℃。冷却肉和肉类制品应在透明冷藏柜中出样销售。当天交易剩余的鲜肉、分割肉须进行冷藏保质，保管时间根据季节确定，销售中产生的不可食用肉应置于明显标识的容器内，由市场管理人员按有关要求集中处理。肉类商品不得着地存放和接触有毒有害及有异味的物质，保持销售场地及设备的清洁卫生，刀具、砧板、绞肉机、容器等应每天清洗，当天销售结束后应对场地进行清洗，每周进行一次消毒。

③水产类：水产品进货应有产地质量检测机构核发的产品合格证或批发市场提供的产品合格证明。鲜活水产品应饲养在固定的水池中或统一的容器内，增氧泵管线排列整齐，剖鱼须在操作台上进行，严禁直接在地面操作，废弃物应当放至回收桶，集中收集并及时处理，操作台应及时清理冲洗，每天营业结束后要对柜台设施进行水冲清洗，保持操作台、出样池及地面清洁干净，做到无污物、无血迹、无异味。冰鲜水产品柜台应在多孔不锈钢板上铺设散冰保鲜，并配置保鲜冷柜。水发水产品和需清水暂养的贝类应放在专门的容器中陈列销售。

④活禽类：活禽交易区应与市场其他区域相对隔离，水禽与其他家禽分开。健全活禽购进等各项记录台账，配备消毒和无害化处理设施设备，及时对病死家禽进行无害化处理。宰杀房应与交易区隔离，交易区和宰杀房要做好地面、禽笼、柜台、玻璃、窗户、墙壁、水池的及时清理，保持清洁，做到无粪便、无污物、无血迹、无禽毛、无异味。

⑤豆制品类：场内经营者须向有营业资质和卫生许可的生产企业、经销企业进货，并索取有效的工商营业执照复印件和食品安全许可证明及与货同行的送货单等存档备案。商品须分类陈列，摆放整齐，有条件的农贸市场需放至冷柜内陈列、销售。商品销售前后必须做好设施设备及周围环境的清洁卫生工作，未销售完的豆制品应放入冷藏设施中贮藏。

⑥熟食类：场内经营者须向有营业资质和卫生许可的生产企业、经销企业进货，并索取有效的工商营业执照复印件和食品安全许可证明及与货同行的送货单等存档备案。生、熟食品应分开放置，制作原料应符合食品卫生要求。室内应配备消毒设备，专用放置或展示容器（具）、冷藏与空调等设施，并符合食品卫生要求。要有完善的防蝇、防鼠设施，并做到无鼠、无蝇侵害。场内经营者必须持有效期内的健康证，在上岗时应当保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣、帽，不得留长指甲、涂指甲油、戴戒指、手链、手镯等饰品，严禁直接用手触摸食品，砧板、刀具、抹布等工具必须每天按规定清洗消毒。

⑦酱腌菜类：直接入口的酱腌菜应当加盖销售，并配备防蝇、防鼠等设施，做到无鼠、蝇侵害。严禁用手直接接触食品。

⑧清真食品：清真食品专柜的设置与运作必须符合国家和有关民族政策。经营清真类食品应符合清真食品供应的专摊、专人、专库、专车的要求。

⑨小商品类：摊（店）内商品摆放应注意美观，不得凌乱或随意置放，不得超出划定区域和占用公共通道出摊经营。

5、食品安全管理

1）农贸市场内禁止销售下列商品：

（1）假冒伪劣或者过期、失效、变质的产品。（2）病死、毒死或者死因不明的畜产品、水产品。（3）农药残留超标的蔬菜、水果。

（4）按照国家规定应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫证明的产品。（5）国家规定的野生保护动植物。（6）现场制作的炒货食品。（7）场外加工的肉糜。（8）国家为防病等特殊需要明令禁止生产经营的食品。（9）法律、法规禁止销售的其他农副产品及其制成品。

2）公司明确和落实场内经营者的食品安全管理责任，对猪、牛、羊肉等重点商品的准入索证、溯源、台帐监管等工作要有专人负责，分门别类，登记造册，建好台帐，归档管理。市场管理人员要组织定期抽查，发现问题要及时纠正和处理。

3）农贸市场内应设置与其规模相适应的检测室和专职检测人员，并配置国家有关认证、认可的检测设备，对蔬菜残留农药、甲醛、吊白块、二氧化硫、双氧水、亚硝酸盐等进行抽检，做好台帐记录，并把检测结果及时在市场公告栏予以公布。要积极配合有关行政执法部门检查。

4）熟食制品和现制品生产经营设备、设施及从业人员卫生健康状况必须符合《食品安全法》相关要求，发现危及食品安全行为时，市场经营管理者应及时向食品安全监管部门报告。