置业顾问基础知识培训

2024-09-27

置业顾问基础知识培训（共9篇）

1.置业顾问基础知识培训篇一

房地产专业知识培训（关于置业顾问）

1、置业顾问的涵义

置业顾问不是简单的“解说员”、“算价员”，她/他一般是指在售楼处通过现场服务引导客户购买、促进楼盘销售，为客户提供投资置业专业化顾问式服务的综合性人才。他们的具有鲜明的置业特征：

（1）、企业、项目的形象代言人

置业顾问面对面地直接与客户沟通，其工作作风、专业技能、服务意识充分的体现公司的经营理念、价值取向及企业文化、其一举一动、一言一行在客户眼中就代表着企业、项目（品牌）的形象。

（2）、企业和客户信息沟通互动的桥梁

销售人员一方面把品牌的信息传递给消费者，另一方面又将消费者的的意见、建议等信息传达给企业，以便企业更好的服务于消费者置业顾问首先是客户的朋友、顾问，帮助客户实现置业梦想，使其成为公司的长期的支持者；其次是公司项目营销策划及广告宣传等有效与否的直接反馈者；第三是市场最新动态、客户实际需求及客户信息的最佳收集者、整理加工者第四是给企业营销决策提供建设性意见的参与者。

（3）、是服务大使

销售人员只有在充分了解自己所销售的楼盘的特性、功能、服务配套等资讯时才能适时的为客户提供良好的置业建议和帮助。良好的服务可以使客户做到“重复购买”、“客户相关购买”、“客户推荐购买”。

2、成功的销售顾问应具备怎样的素质

优秀的销售顾问需要具备多方面的素质，这些素质包括：积极的进取心、坚持不懈的态度、与其他人良好沟通的技巧、给人信任度以及在商谈中营造舒适氛围的能力。

不管怎样，在销售中取得成功的最重要的素质是准确性的理解力，清楚你的客户需要什么。尤其是，他们在当中有什么是最受益的？要了解这些，就需要你作一个好的观察者和倾听者，也就是少说多听。大多数的销售顾问，太热衷于去告诉对方什么是他想让你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

当你清楚了你的客户最关心的热点是什么之后，就可以针对他们的需要，恰到好处地展开你的销售策略。在下一次见面时，你也可以先试着花几分钟的时间，问一些轻松的问题，了解一下你的客户，从他们的讲话中，你就可以明白他们需要你告诉他们些什么。工作的成功首要在于工作态度与工作习惯是否正确。

置业顾问日工作程序

一、上班后，准备自己的销售用具，查看自己的日工作计划，理顺一天的工作思路。

二、接待新、老客户，并做登记、记录和客户分类。

三、按既定计划对老客户进行有目的的回访。

四、协助本部门或同事做一些力所能及的工作。

五、下班前后要及时进行工作总结。

六、编制第二天的工作计划。

七、筛选有效客户，做好回访重点计划。

八、参加部门晨会、晚会和周例会（在会前应先进行工作总结和思路整理），积

极发言，及时发现、提出遇到的问题，以便会上讨论解决。

九、向部门经理以书面形式汇报一天的工作，尤其是客户接待和回访情况，认真填

写各类表格。

十、下班后按值班制度规定做值日。

置业顾问岗位职责

1、遵守公司及销售部各项规章制度。

2、认真接待客户，善于分析目标客户群及客户心理，努力促成每一个潜在客户。

3、配合公司的市场调查安排，努力掌握行业内第一手信息并及时反馈。

4、及时作好每个合同的回款工作。

5、销售人员之间应做好各项配合工作，客户来访原接待人员不在时，其他人员应做好接待工作。

6、认真填写当天的日报表，坚持做事有始有终，事先要有计划，事后要有总结。

7、注重公司信誉，不泄露公司的内部信息和客户资料。

8、协调安排并做好销售部的每一次推广活动。

9、不断学习业务知识，充实并提高自己。

10、必要时协助内外勤做其它工作。

11、值班人员做好大厅卫生。

12、认真完成销售经理交代的其它工作。

2.置业顾问基础知识培训篇二

关键词：典型工作任务,学习情境设计,新车推介

基于工作过程的课程改革主要是围绕典型工作任务的分析, 进行学习领域转换, 而学习情境设计则是学习领域的具体化和深入化的体现, 设计出具有科学性、职业性的学习情境是培养工作过程能力的前提, 也是高职教育教学改革关注的热点和难点。本文将以汽车营销领域典型工作任务“新车推介”进行深入分析, 并以此为根据进行学习领域的转化和学习情境的设计, 以期为汽车技术服务与营销专业的教学改革作一探讨。

一、典型工作任务分析

(一) 典型工作任务

新车推介。

(二) 工作岗位

汽车4S店销售展厅。被分析的工作岗位位于汽车4S店的销售展厅内, 属于汽车销售部, 该部门有员工15名左右。工作地点在销售大厅, 照明良好, 温度适宜, 装修雅致, 有背景轻音乐, 为客户准备有休息时看资料和喝饮料的玻璃圆桌和时尚优雅的靠背椅, 有展车若干辆, 装有宣传单页的货架2个, 墙壁上有展车图画, 空中有促销活动吊旗。整个工作环境优雅、轻松、干净、明亮。

(三) 工作过程

在汽车销售展厅内, 销售顾问需要根据产品的特点, 向前来咨询和购车的客户推介符合客户需求的车辆, 整个推介过程需要遵循“汽车展厅核心销售流程”, 使用厂家开发的“销售话术”和宣传单页等, 进行相应的产品展示, 最终实现销售目的。另外, 整个推介过程要求销售顾问按照相应的礼仪规范和礼貌用语进行接待, 与顾客进行良好的沟通, 并能巧妙解决客户异议。工作过程的流程如下:

第一步, 进行产品分析———首先, 需要对展厅所售车型进行产品分析, 熟悉各款车型的性能、数据、亮点、卖点和各种优劣势;其次, 分析各种竞争车型的性能、数据、亮点、卖点和各种优劣势;再次, 对比所售车型与竞争车型之间的优劣势, 做到知己知彼, 并对顾客可能提到的竞争车型的优势进行销售话术化解, 提高化解来自竞争车型优势的处理技巧;最后, 还需对目标消费群体有深刻的认识, 并针对目标消费群体的社会特征、生活形态、价值观等进行分析, 对其消费习惯、购买动机和购买行为等进行研究, 以便对顾客的服务更有针对性。

第二步, 挖掘潜在顾客———潜在顾客挖掘的方式各种各样, 比如汽车展销会上收集有意向的顾客资料、举行促销活动时收集顾客的资料……对展厅销售顾问来说, 收集来店看车顾客的相关信息 (比如联系电话、购车用途、购车预算、购车时间、预约第二次看车的时间、顾客着装情况、顾客所在行业及职业、看车人员组成等等) 是挖掘潜在客户最有效的方法。

第三步, 展厅用户接待———用户来展厅看车, 销售顾问应使用规范的礼仪及合适的礼貌用语按照店内接待流程接待顾客, 在此环节要注意和观察客户乘坐的交通工具并采用不同的接待动作, 当顾客进入展厅、自行看车、需要帮助、离开等各个时段, 销售顾问都应该根据具体情况采用不同的接待措施, 使顾客在整个接待过程中感觉舒适、轻松、愉快。

第四步, 需求分析-当顾客来到展厅, 销售顾问需要通过观察顾客乘坐的交通工具、着装、年龄等对顾客进行初步判断, 以便确定向其推荐的车型。另外, 需要通过与顾客的交流, 了解顾客的购车用途、乘坐人员、配置要求、购买时间、购车预算等, 以便准确了解顾客需求, 同时也需要通过观察顾客在看车过程中的一些行为捕捉顾客需求。总之, 通过各种方式了解顾客需求, 并对顾客需求与相应的产品利益进行比对, 快速确定首先应向顾客推荐的产品。

第五步, 静态展示汽车———通过需求分析以及所确定的推介车型, 销售顾问需要通过一定的工具向顾客展示产品。大多数汽车制造厂都根据产品的特点和目标群体的需求开发有“销售话术”工具, 销售顾问需使用销售话术工具按“六方位绕车介绍方法”向顾客仔细展示所推介车辆, 此环节销售顾问除介绍产品特点外, 还需将产品特点与消费者的利益进行结合, 同时还需帮助顾客对比竞争产品, 以帮助顾客进行更好的选择。此环节需体现销售顾问的专业性。

第六步, 动态展示汽车———试乘试驾。如果顾客愿意, 静态介绍完产品后, 可向顾客动态展示车辆———进行试乘试驾活动。此环节说明顾客对所推介产品已经产生兴趣, 因此非常重要, 销售顾问必须重视此环节, 并在陪同顾客试驾途中有意识地建议顾客体念试驾车辆的与众不同之处, 以便加深顾客的认识, 增加成交机会。当然, 试驾之前一定要向顾客说明试驾的规则以确保安全。

第七步, 价格谈判———通过动、静态两种方式向顾客展示产品后, 销售顾客可通过一定技巧使顾客进入价格谈判阶段。出于各种动机, 顾客都希望能给予价格优惠, 销售顾问则需通过交流试探顾客的真实动机, 并针对不同动机采取不同的应对策略。

第八步, 完美交车———如果价格谈判顺利, 则进入交车环节, 此时需要陪用户再次甄选产品, 办理缴费、开票等手续, 最后将购车发票、随车工具、使用说明书、保修手册等一一向顾客进行清点, 并签字确认, 同时告知相应的服务规则及注意事项。

第九步, 恭送顾客———此环节要求销售顾问送顾客出店、微笑目送其离去并看不见为止, 整过程一定要体现出始终如一的服务, 此时不可懈怠, 否则前面良好的服务就付之东流。

第十步, 与售后服务部门对接用户资料———送走顾客, 销售顾问需要将购车顾客的相关信息汇总到售后服务部门, 以便售后服务部门能接上销售顾问的工作, 开始售后服务工作。

第十一步, 售后回访———车辆售出3天之内销售顾问需给顾客打电话关心车辆使用情况, 并再次提醒售后服务的24小时急救电话, 同时向顾客说明随后将有服务部的专职人员会主动与顾客联系并做好后续的服务工作。

(四) 工作任务的对象

向顾客推介适合其需求的汽车产品。通过对顾客的需求分析, 确定符合顾客需求的产品, 并以静态、动态两种方式向顾客展示产品, 并通过各竞争产品的分析, 和顾客的利益点, 帮助顾客选购新车, 达到满足顾客需求的目的, 同时达成销售任务。

(五) 工具、方法与工作组织方式

在完成任务的过程中需要使用“汽车销售话术”、汽车说明书、有汽车性能和数据的宣传单页、新车若干辆、记录信息所用的笔及笔记本、用户信息登记表格等。

完成任务需要运用“汽车核心销售流程”, 在销售流程的各个环节之间需要一些承上启下的处理技巧贯穿整个工作任务过程, 使整个流程环节掌握于销售顾问手中。

整个过程以销售顾问独立工作为主, 但当顾客有多人时需要多个销售人员合作照顾到所有的人, 在试乘试驾和交车等环节需要团体合作完成任务, 所以整个任务以独立工作或小组合作的形式完成。

(六) 对工作的要求

较好的人际沟通能力是“新车推介”工作提出的要求, 另外, 要求销售顾问要有汽车专业知识和汽车营销知识, 能处理用户提出的与专业相关的各种问题;再者, 要求销售顾问有团队合作能力, 因为“新车推介”在很多时候需要队友协助, 需要时也需协助其他销售顾问完成任务;最后, 还要求销售顾问使用规范的语言和接待礼仪, 着装干净整洁, 给顾客留下较好的印象。

二、学习情境设计方案

对典型工作任务进行分析后, 可进行学习领域课程设计, 而一个典型工作任务一般可转换成一门学习领域课程, “新车推介”作为汽车销售领域的一个典型工作任务, 可转换成汽车营销专业的学习领域课程———“新车推介”, 而一个学习领域可根据教学条件和学生的具体情况可分为若干学习情境, 因此, 学习情境是对典型工作任务的“教学化”处理结果, “新车推介”的学习情境设计如下:

(一) 学习情境设计

1. 学习领域:新车推介。学习情境:新车推介。学时:44学时。

2. 工作情景描述:

北京现代汽车4S店来了位客户, 销售顾问将顾客接待至展厅并通过一定方式了解到了顾客的购车需求, 向顾客推介了一款刚上市的北京现代第八代索纳塔2.0顶级版轿车, 最后, 通过产品介绍、试乘试驾和价格磋商, 顾客满意得购走了一辆第八代索纳塔2.0顶级版轿车

3. 职业行动领域 (典型工作任务描述) :

当顾客前来销售展厅时, 销售顾问推介符合顾客需求的某款新车, 即“新车推介”———汽车销售顾问根据顾客需求, 结合所销售的各款汽车的产品特点及与竞争产品的优势分析, 帮助顾客选购更适合的汽车产品, 并在整个过程中努力做好各种服务。

在“新车推介”的工作过程中, 销售顾问必须根据一定的工作流程和方法, 并借助“汽车销售话术”等工具和技巧, 以汽车产品及其宣传单页、性能数据说明手册等作为载体, 完成新车交易任务, 最终还需要通过与售后部门的工作对接, 完成“新车推介”后进入“汽车售后服务”工作内容, 使“新车推介”工作成为一个相对独立而又依附在整个汽车营销服务的工作过程之中。另外, 如果顾客有代办牌照、新车装饰保险、旧车置换、分期付款等需要时销售顾问还需与其他相关部门进行衔接;如果面对客户的有些异议无法解决时, 销售顾问还需向经理汇报, 取得领导协助。

4. 学习目标:

学习完本课程, 学生可以在4S店借助“汽车销售话术”、汽车产品说明书、汽车宣传单页、汽车市场分析报告、汽车目标消费者分析及研究报告、竞争车型分析报告等工具, 独立完成以下工作: (1) 进行产品 (包括竞争产品) 和目标消费者分析; (2) 挖掘潜在消费者; (3) 以规范的语言和礼仪接待展厅用户; (4) 能够以一定技巧获取并分析消费者需求; (5) 能使用“六方位绕车介绍法”和“FBI”等方法静态展示产品, 使用试乘试驾方法动态展示产品; (6) 能与顾客进行价格磋商; (7) 能协同财务和库管等人员完成缴费、交车工作; (8) 顾客有其他需要时能与相应的业务部门进行衔接; (9) 碰到解决不了的问题能够请求领导或同事的协助; (10) 能运用一定的技巧化解顾客异议, 能运用沟通技巧获得顾客好感和认同;○11能对已完成的任务进行记录、存档、总结。

学习完本课程后, 学生应当可以到汽车4S店从事汽车销售顾问工作。

5. 工作与学习内容:

(1) 工作及学习对象——— (1) 分析产品和目标消费者; (2) 挖掘潜在顾客; (3) 接待来店 (来电) 客户; (4) 获取并分析顾客需求; (5) 静态产品介绍; (6) 通过试乘试驾动态产品介绍; (7) 销售促进与价格磋商; (8) 签订合同成交; (9) 介绍售后服务内容及流程; (10) 送走顾客;○11销售后顾客回访。

(2) 工具——— (1) 产品性能和数据单页; (2) 产品宣传单页; (3) 汽车生产厂家提供的“销售话术”培训; (4) 竞争产品分析资料; (5) 目标消费者分析研究资料; (6) 所销售产品所在细分市场分析资料; (7) 汽车产品实体及相关说明书、使用手册、合格证和随车工具等。 (8) 名片; (9) 各种表格:来店 (来电) 客户登记表、试乘试驾评估表、报价单、销售合同; (10) 展厅销售流程。

(3) 工作方法——— (1) 接待用户的礼仪方法; (2) 处理异议的方法; (3) “六方位绕车介绍”和“FBI”等方法; (4) 获取顾客需求的方法; (5) 客户回访方法。

(4) 劳动组织方式——— (1) 为客户提供专业汽车消费咨询和导购服务; (2) 配合及服从销售主管的日常管理工作; (3) 与二手车、保险、贷款、上牌等业务部门衔接; (4) 销售经理的核查与评价。

(5) 工作要求——— (1) 能熟练使用接待礼仪和礼貌用语; (2) 能与顾客进行良好的沟通; (3) 能熟练使用产品介绍的方法; (4) 能通过各种方法获取并分析顾客的需求 (5) 能巧妙处理顾客异议; (6) 能娴熟使用“新车销售流程”; (7) 在“新车销售流程”各环节间过渡自然, 不露痕迹; (8) 能详细、规范、及时填写用户信息; (9) 参与Q C活动, 评价和反馈每次“新车推介”的工作经验; (10) 能与其他部门和同事协作完成任务;⑾、能始终如一的保持良好的服务态度。

6. 学习单元:

(1) 产品和消费者分析; (2) 潜在顾客挖掘; (3) 来店 (电) 顾客接待; (4) 顾客需求分析; (5) 汽车静态展示; (6) 试乘试驾-汽车动态展示; (7) 销售促进与异议处理; (8) 价格磋商; (9) 成交及交车; (10) 售后回访

7. 教学条件:

(1) 教师与学生:主讲及实习指导老师; (2) 教学场地:汽车工程中心营销实训室; (3) 学习资料:《汽车营销实务》、《汽车及配件营销实训》、任务单、评价表、用户信息登记表、销售合同、报价单等; (4) 设备:实训车辆 (轿车) 3辆、销售接待台一套、汽车性能数据展板3个、教学用多媒体一套、可移动白板一张、汽车销售格式合同若干份、来访用户登记表一本、汽车价格牌3个、汽车宣传画报3张、供用户厅内休息桌椅一套、客户休息室 (内有桌椅若干, 可用作理论学习区和讨论区) 1间、销售经理室 (内有桌椅和沙发) 1间、财务室1间、库房 (存放随车工具等) 1间和微机房 (内配装有营销教学软件电脑40台) 1间、饮水机1台。

8. 教学内容及流程:

(1) 产品和消费者分析 (6课时) ; (2) 潜在顾客挖掘 (2课时) ; (3) 来店 (电) 顾客接待 (4课时) ; (4) 顾客需求分析 (6课时) ; (5) 汽车静态展示 (8课时) ; (6) 试乘试驾-汽车动态展示 (2课时) ; (7) 销售促进与异议处理 (2课时) ; (8) 价格磋商 (6课时) ; (9) 成交及交车 (6课时) ; (10) 售后回访 (2课时) 。

9. 学习组织形式与方法:

学习任务的“学习准备”阶段采用正面课堂和独立学习为主;“计划实施”阶段采用小组学习, 明确小组负责人。小组组长相当于汽车4S店销售经理, 负责组内纪律、人员分工、营销实训室工具和设备、学习资料的管理等工作。实训场地为相当于汽车4S店的销售展厅的汽车营销中心, 里面配备实训用的新车3~5辆, 其工作环境和工作步骤、工作要求都与4S店销售大厅接近一致。

1 0. 学业评价:

(1) 关注学生个体差异; (2) 借鉴企业评价员工方式, 注重对学生的学习过程评价; (3) 采用学生自我评价、小组评价和教师评价相结合的评价方式, 以学生自我评价为主。

(二) 课程实施

1. 采用理实一体化的教学模式、教学场所和行动导向的教学方法;

2. 仿真汽车4S店的营销大厅既是理论教学区也是

实践教学区, 另外客户休息室可根据教学需要临时改变成讨论区;

3. 为保证教学效果, 每个老师可负责16~20个同学, 同学分组为4人/组;

4. 由于学习情境“新车推介”实操较强, 主要以过程考核为主, 对每个学生的考核分为3个部分:

学生自评、学生互评和老师实时点评, 为了最大限度提高学生的积极性、主动性和参与性, 每个评价的权重为自评占60%、互评占30%、老师点评占10%, 最后, 每个学生在本学习情境的评价为:A学生成绩=A学生自评分×60%+学生互评分 (所有参与对A同学评价的成绩的平均分) ×30%+老师评分×10%;

5、教材以王梅、常兴华主编的《汽车营销实务》为主, 实践教学以李刚主编的《汽车及配件营销实训》为主。

三、结论及建议

以典型工作任务为基础的学习领域转换和学习情境设计, 体现了高职教育工学结合一体化课程的开发理念, 再现了工作过程及工作过程要素, 也体现了理实一体化教学模式, 使学习情境设计来源于工作又高于工作。本文中学习情境《新车推介》的设计和教学, 不仅可提高学生的学习积极性、主动性和参与性, 更为学生零距离上岗奠定了基础。

参考文献

[1]赵志群.职业教育工学结合一体化课程开发指南[M].清华大学出版社, 2009.

[2]李刚.汽车及配件营销实训[M].北京理工大学出版社, 2009.

3.置业顾问基础知识培训篇三

图二：刘纪辉女士荣获CMB全球惟一国际色彩形象顾问培训大奖。

图三：中国最当红的节目主持人汪涵、马可的造型师顾玉帆小姐和《越策越开心》的编导李隽宇先生专程到棋馨色彩培训中心参加全部CMB国际色彩形象顾问培训班课程，并以优异成绩获得世界最高等级顾问资格证。他们说刘纪辉老师真不愧为一位神奇的顾问，她竟然能总结出如此精妙的顾问技术，今后汪涵、马可将会是中国形象最好的主持人!

服饰搭配师

课时安排：白班或业余班滚动开课，可无限次免费复读服饰搭配的背后隐藏着系统严密的科学规律，它包括色彩与风格的和谐，而这种知识长期以来都不被人们所了解，尤其对于服装销售一线的人员来说，能够掌握这门学问会让你的销售业绩产生本质的飞跃。其实，知识是回报率最高的一种投资!

服饰搭配师课程是针对想要提高服饰搭配能力的人专门设定，熟知任何色彩与服饰搭配的正确方法及技巧，彻底解决有关色彩运用及服饰搭配的所有疑难问题，可掌握与国际同步的配色及服饰搭配技术，成为国内一流的色彩及服饰搭配专业人士，并取得祺馨CMB专业服饰搭配师资格认证书。

此部分学习结束颁发祺馨专业服饰搭配师资格认证证书。

培训适合人群：各类服装、饰品、百货零售的管理人员、培训专员、店长、督导、培训师、销售经理；楼层经理、销售人员；服装私营业主；服装设计师、饰品设计师、橱窗陈列师；所有欲提升自我服饰搭配能力的爱美人士等。

CMB国际色彩形象顾问培训

课时安排：每月一期，月初开课，可无限次免费复读

“色彩顾问”作为世界发达国家最受尊敬的职业之一在中国仍属新兴行业，专业的色彩形象顾问从业人员则更是凤毛麟角，而市场需求却无处不在，欢迎您成为这稀缺而回报丰厚的职业中的一员!深圳祺馨色彩顾问公司是世界权威色彩顾问咨询机构Colour Me Beautiful(简称CMB)中国总部，是中国唯一具有CMB国际色彩与形象顾问培训、考核认证、资格证书颁发的机构，培训方法独特，用大量实际案例让学员亲自动手操作，要求严格，保证学员全面掌握国际第一手最先进最正确的色彩顾问专业技术，成绩合格者将获得祺馨CMB颁发的资格证书，该国际色彩形象顾问资格证书在全球CMB系统几十个国家通用。

色彩顾问可从事职业：

4.置业顾问培训方案篇四

培训目的：

1、熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念；

2、培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；

3、学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要；

培训内容：

第一章

礼仪规范制度第二章房地产基础知识培训第三章房地产市场调研第四章电话礼仪及技巧第五章业务流程与策略第六章房地产销售技巧第七章个人素质和能力培养第八章员工守则及职责

培训原则：

 理论培训课时按照每2小时为一节，课时间20分钟休息;主管人员定期监督抽查培训人员培训笔记；

 定期安排全面了解现阶段的房地产市场行情，并对竞争项目做详细的调研报告；相互讨论分享市场调研心得；

 熟悉项目3公里范围内所有配套，总结优劣势；

 对培训的内容以不定期的书面及情景模拟形式考核，考核通过方可上岗。

培训内容

开篇企业文化第一章礼仪规范制度(29页）

一、案场工作纪律

二、销售礼仪规范

三、服务用语规范

四、电话接待规范

五、现场接待规范

六、迎接礼仪知识

礼仪规范制度.doc

第二章房地产基础知识培训（38页）

一、房地产的概念

二、房地产的特征

三、房地产的市场体系

四、房地产的类型

五、房地产的买卖问题

六、房地产的专业名词

七、房地产的面积的计算

房地产基础知识培训.doc

第三章房地产市场调研（3页）

一、房地产市场调研的含义

二、房地产市场调研的重要性

三、市场调研的内容

四、市场调研的方法

房地产市场调研.doc

第四章电话礼仪及技巧（2页）

一、接听电话规范要求

二、电话跟踪技巧

电话礼仪及技巧.doc

第五章业务流程与策略（20页）

一、现场接待客户

二、项目介绍及带看现场

三、谈判

四、客户追踪

五、签约

六、入住

七、售后服务

房地产销售的业务流程与销售策略.doc

第六章房地产销售技巧（21）页

一、分析客户类型及对策；

二、逼定的技巧；

三、说服客户的技巧；

四、如何塑造成功的销售员；

五、如何处理客户异议；

六、房地产销售常见问题及解决方法。

房地产销售技巧.doc

第七章个人素质和能力培养（6页）

一、心理素质的培养；

二、行为素质的培养（A敬业精神、B职业道德）；

三、专业知识的自我提升；

四、身体素质；

五、销售能力：

1、创造能力；

2、判断及察言观色能力；

3、自我驱动能力；

4、人际沟通的能力；

5、从业技术能力；

6、说服顾客的能力。

个人素质和能力培养.doc

第八章员工守则及职责（2页）

5.置业顾问礼仪培训篇五

一、售楼员的服饰要求

1）上班时应按要求换工衣、配工卡。

2）女售楼员头发要梳理整齐，不得染发，头发长度不宜过肩，只用一种发饰。3）女售楼员上班前化妆应以淡妆为宜，切忌浓妆艳抹。4）勤剪指甲，女售楼员最多涂透明指甲油，不能染指甲。5）男售楼员上班要打好领带，不得留长发、留胡须。6）工作期间最多只能佩戴一款首饰（只限戒指）。7）所有售楼员应统一穿黑色皮鞋。8）上班前喷好口腔清新剂，消除口臭。

二、售楼员仪态要求 1.站态

1）挺胸、收腹、梗颈。

2）站立时要端正，眼睛目视前方，嘴微闭，面部表情平和。

3）双臂自然下垂或在体前交叉，双手不可叉在腰间，也不可抱在胸前。4）站立时双脚呈“V”字形，双膝靠紧，两个后脚跟靠紧。5）站立时身体不能东倒西歪，上体始终保持正直。2.坐态

1）入座要轻缓，上身正直，人体重心垂直向下，腰部挺起，脊椎向上伸直，胸部向前挺，双肩放松、平放，躯干与颈、髋、腿、脚正对前方，手自然放在双膝上，双膝并拢，双目平视前方，面部表情平和。

2）不可坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚。

3）不可将脚跨在椅子或沙发扶手上，或放在茶几上。

4）在上司或客户面前不可双手抱在胸前，不可跷二郎腿，不可抖腿，也不可半躺半卧。3.行态

1）行走时应昂首、挺胸、收腹，眼直视、肩要平、身要直，两腿自然下垂摆动，腿要3

直。

2）行走时不可摇头晃脑、吹口哨、吃零食，不要左顾右盼、手插口袋或打响指。3）与客户同行时，不可超越客户，因客观原因必须超越客户时要礼貌致歉并说：“对不起”。

4）与上司、客户相遇应点头致意，与上司、客户同行至门前时，应主动开门让上司、客户先行，不能自己抢先而行。

5）带客户看楼坐电梯时，应主动开门，并让客户先上或先下。

三、售楼员接待客户的服务要求

1）轮到自己接待上门客户时，应拿好售楼资料，主动站立，面带笑容，礼貌问候：“您好，看房吗？”、“请问您要看几房？”等。

2）确认客户要买的户型之后，售楼员应带客户到沙盘模型前详细讲解楼盘的位置、规模、配套、景观、交通及楼盘区位的未来发展前景等，讲解时要做到吐字清晰、表达完整，让客户对楼盘从整体上有清晰的认识。

3）带客户坐电梯看样板房时，应走在客户左侧，主动开门，让客户先上或先下。4）在样板房里，也要就朝向、景观、户型布局、家私摆设给客户作详尽介绍，让客户对所选择的单位有一种憧憬。

5）看完样板房下电梯后，应走在客户前面，带客户到售楼处洽谈区坐下来，给客户倒杯水，然后解答客户的疑问，并依客户所选的单位填好“置业计算表”，为客户装订好自己的卡片和资料。

6）客户有意离开时应走在其前，主动开门，微笑说一句：“您请慢行，再见！”、“欢迎再次光临”、“有空常来坐坐”等。

7）送走客户后应回到原座位收拾台面上的茶杯、文件夹等，保持台面整洁，回到前台区座位后应作好客户登记，等待下一轮客户。

四、售楼员电话礼仪要求

1）接听电话首先说：“您好，××楼盘”，电话用语应做到声音柔和、亲切自然、简明扼要，尽量吸引客户到现场看房。

2）在通话中应主要告知客户项目的位置、价格及乘车路线。3）禁止询问客户太多问题，以免对方产生厌烦心理。

五、售楼员十项注意

1）不得抢、挑客户，无论是踩盘的、参观的，还是买房的都必须做到微笑服务。

2）女售楼员不能在上班时化妆、聊天。

3）在上班时间的任何时候都不得趴在台面上看书或休息。4）不得与客户发生口头争执或大声对客户说话。5）不得未经上司同意而给客户优惠。6）不得在公共场合或客户面前吃盒饭。7）不得随意为客户更改房号。

8）不得未经上司同意而收留、保存临时定金。

6.对置业顾问进行说辞培训篇六

行合理解释，让置业顾问对自身产品有充足的信心。

2、要求置业顾问建立客户档案，了解客户基本信息的同时对客户个人喜好等信息进行记录，方便客户回馈。

3、树立置业顾问危机意识，让置业顾问充分认识到目前市场环境的激烈（如从爱家、阳光

100等项目成交情况分析悦来新城客户被掠夺的组数）

4、对案场接待流程的规范，各个岗位人员落实到位（如水吧台、接待台必须有人，前台整

洁卫生，销售助理回访情况等）

5、将每人每周需完成多少任务落实到人，并形成量化指标，安排某阶段必须完成多少任务，并对完成情况进行考核，不足者进行惩罚，超出者进行奖励。

6、需要置业顾问必须完成日报，周报，上报纸销售主管，对每周到访总数，来电总数有明

确的数据支持。

7、要求置业顾问从销售方面转为营销方面，充分了解自身项目以及竞争对手，认清当前销

售局势，从大方面入手提高自身积极性，并对置业顾问讲述观念转变的好处。

7.中原地产置业顾问系统培训纲要篇七

（三）第三章

业务流程与要领

3.1 接听电话要领

1、重要性

2、有效地处理电话

3、接听电话前的准备工作

4、接听客户咨询电话步聚

5、基本动作

6、要点

7、注意事项

8、约客户到现场

9、来电表填写

10、两人练习接听客户咨询电话

3.2 迎接客户与初步接洽要领

一、待客流程

二、氛围控制

1、咨询场所或谈判场所

2、签约场所

3、投诉场所

4、促销场所

5、员工工作场所

三、迎接客户

1、基本动作

2、注意事项

四、初步接触

1、应特别留意的三点

2、接近客户方法

3、注意

4、仪态要求

5、最佳接近时机

6、初次接触的目的

五、初次面谈

1、重要性

2、目的

3、任务

4、准备好你的文件夹

5、寒暄

6、以你的专业知识耐心解答客户的咨询

7、要善于倾听和判断

六、揣摩需要

1、要求

2、提问

3、注意

4、分析客户

七、面谈礼仪

1、闲聊

2、目光接触

3、多用提问

4、面部表情

5、使用楼书介绍房产

八、常见问题

3.3 楼盘介绍与带看样板房要领

一、销售引导

1、销售引导的意义

2、销售引导的常见方式及作用

二、道具运用

1、道具运用的意义

2、销售道具的种类及作用

三、模型介绍

1、步骤

2、要点

3、注意事项

四、推荐单元

1、房产推荐的注意事项

2、意向单元推荐技巧

五、带看样板

1、房产展示前的准备

2、了解客户看房目的

3、看房路线设定原则

4、看房必备

5、基本动作

6、注意事项

7、要点

8、提问题以澄清客户疑虑

9、针对客户疑虑的回答技巧

六、暂未成交

1、基本动作

2、注意事项

3.4 客户类型分析要领

一、客户接受信息类型分析

1、三种模式（a、视觉模式

b、听觉模式

c、触觉模式）

2、应对策略

二、客户需求类型分析

三、客户个性特征分析

四、客户的身体语言分析

五、客户语言的心理分析

3.5 客户跟踪要领

1、客户跟踪的重要性

2、客户踊跃的资料表

3、客户跟踪的方式

4、客户跟踪的要点

5、客户跟踪要给其理由

3.6 购买洽谈与促使成效要领

一、购买洽谈的必要性

二、购买洽谈的动作及要领

三、购买议价的要领

1、售楼员普遍没有议价权利

2、议价原则

四、促使成交的必要性

五、促成成交的时机

六、促使成交的注意点

七、促使成交的方法

八、关于价格异议的处理

3.7 成交收定要领

1、定金的作用

2、销控的作用

3、成交收定的基本动作

4、成交收定的注意事项

5、成交结束的注意事项

3.8 变更手续与售后服务要领

1、交首期款

2、催款手续

3、达定手续

4、换房手续

5、更名手续

6、退房手续

7、工程变更

8、签订合同

9、办理按揭或催付分期房款

10、办理产权的流程

11、办理各项购房手续及所需提供的资料

1）办理认购手续 2）办理合同手续 3）办理按揭手续 4）办理公证手续 5）办理入伙手续 6）办理房产证手续

3.9 踩盘市调要领

1、踩盘的目的

2、明确踩盘人和踩盘的最佳时间

3、以什么样的身份和借口交谈最佳

4、善待踩盘同行

5、接待方式、方法

8.置业顾问基础知识培训篇八

考核者姓名：考核日期：考核得分：

一、单项选择题（每题2分,总分30分）

1、我们称之为已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备设施、相关的场地叫？（）

A、房地产；B、建筑物；C、物业、；D、公共设施。

2、A、房地产；B、建筑物；C、物业、；D、公共设施。

3、楼层高在七层以上十八层以下的建筑我们称之为）

A、高层建筑；B、小高层建筑；C、多层建筑、；D、超高层建筑。

4、是土地使用权的出让方式？（）

A、协商、投标和拍卖；B、协商、邀标和竞拍；C、协议、招标和拍卖；D、超高层建筑。

5、房屋结构包括有、、砖混结构、砖木结构和简易结构？（）

A、砖石结构、复杂结构；B、推架结构、钢土结构C、水泥结构、木架结构；D、推架结构、钢筋混凝土结构。

6、、一般损坏房、严重损坏房和危房？（）

A.特别好房；B、基本完好房C、旧房；D、破房。

7、房地产市场中的三级市场是指？（）

A、以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场；

B、指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地、转让、抵押等房地产交易；

C、指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易；

D、指土地与二手房相互产生的另外一个交易环境。

8、房地产的概念是什么？（）

A、是建筑材料和土地的总称；B、是人们对房子的一种称呼；C、是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物；D、以上都是。

9、《房地产证》记载的内容包括有权利人、权利人性质、权属来源、、变化

情况和房地产面积、结构、、价值、等级、座落、坐标等？（）

A、证书编号、发证机关；B、取得时间、用途C、业主名、使用情况；D、家属名、土地面积。

10、地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。我们称之为？（）

A、现房；B、楼花；C、新房、；D、在建工程。

11、我们称之为是实用率？（）

A、绿化面积/用地面积；B、所有建筑有效面积C、建筑基底面积/用地面积；D、实

用面积/建筑面积。

12、华泰新城置业顾问在接听电话时，、居住区域、购置用途、、获知途径、销售员姓名。

A、客户地址、购置套数；B、联系方式、咨询内容；C、认知途径、户型结构；D、联系电话、户型面积。

13、我们称建筑主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼门、水箱间、电梯机房等面积为？

A、小区物业面积；B、公共面积；C、公摊面积；D、公共设施面积、。

14、我们可以从客户的名字、地址、性别、籍贯、年龄、行为、和来判断一个真正的客户

A、财富、交通工具、通讯工具；B、素养、学历、财富；C、职业、习惯、通讯工具；D、职业、交通工具、通讯工具。

15、我们称红线范围内的面积（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地面积）是（）？

A、总建筑面积；B、建筑有效面积C、建筑用地面积；D、实用面积。

二、多项选择题（每题3分,总分30分）

1.以下哪些不属于房地产的特性？（）

A、可移动性、不受限制性；B、数量有限性，独一无二性；

C、用途单一性、寿命短小性；D、难以变现性、相互影响性。

2.以下哪些属于房地产开发经营过程当中的步骤？（）

A、施工建设与竣工验收；B、物业管理；C、租售；D、出售土地。

3.以下有哪些条件不属于商品房预售所具备的内容？（）

A、地使用已作抵押或未解除抵押关系；

B、开发商与金融机构签订预售款监管协议；

C、持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；

D、已交付部分土地使用权出让金，但未取得《土地使用权证书》。

4.以下有哪些属于房地产建筑专业术语？（）

A、建筑密度； B、屋间距；C、绿化率；D、楼高。

5.土地的类型有哪些？（）

A、农业；B、自由集资；C、居住；D、微利房用地。

6.从结构上进行分类，房地产可以分为哪几类？（）

A、钢筋混凝土；B、水泥砖；C、钢架；D木架。

7.按房地产开发程度分类，以下有哪些是？（）

A、在售工程；B、新房；C、生地；D、熟地。

8.砖混结构的特点是？（）

A、施工方便；B、造价低；C、开间小D、建筑高度低。

9.以下用地年限属国家正确规定的有哪些？（）

A、居住用地60年；B、工业用地50年；C、教育、科技用地50年D、商业旅游用地30年。

10.占有权、使用权、构成土地所有权完整权能机构。

A、收益权；B、开发权；C、处分权D、归属权。

三、判断题（每题1分，总分10分,打“√”或“×”）

1、接听客户来电电话时，置业顾问必须在电话铃响三声下接听。（）

2、按揭是指客户一次性付清一定比例的房价后，由代理商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并按月向银行归还本金和利息的方法。（）

3、容积率等于总建筑面积除以用地面积。（）

4、客厅面积≤3600不是最佳的户型设计。（）

5、置业顾问遇到喋喋不休型客户时，应对的方法是让他冷静下来，并且在适当的时候采取激将法。（）

6、只要有窗户设计，住宅朝向就不会直接影响住宅的日照、通风和景观等因素。（）

7、解决居住区与外部的联系的道路我们称之为居住小区级道路。（）

8、房地产开发商是提供对房地产商品的售后服务，也是房地产商品消费环节上的经营管理活动。（）

9、毛地是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。（）

10、我们通常的一套住宅包括有厅、房、厨、卫等基本元素。（）

四、计算题（总分10分）

1、一客户购买的房子总价是658320元，客户提出首期要交4成，贷款年限15年，请你帮客户计算出首付款和月供还款金额?（注：15年的银行贷款月供系数为43.18）

五、问答题（每题5分,总分20分）

1、请问客户按揭需要准备的材料有哪些？

2、请问客户按揭的流程有哪些？

3、销售现场的咨询电话铃响了，你会怎么做？（请用文字描述你接电话的流程）；

4、一天你在销售现场接待到一位很说话口气很大，趾高气扬的女客户来看房，你会怎

9.房地产置业顾问培训教程W 篇九

第一章超级销售人员的十大基本要素及基本要求

第1节超级销售人员的十大基本要素

1、一表人才建立个人魅力；

组织创新能力————-科学家的脑为用户服务的热心————-艺术家的心专业的技术能力————-工程师的手行动能力——————劳动者的脚

2、两套西装迅速进入客户的频道牢记顾客的姓名点头微笑

信赖、关心顾客的利益仪表、热诚

情绪同步————-合一架构法

3、三杯酒量顾客的三种状态倾听的技巧营造轻松的环境询问的方法

4、四圈麻将推销能力理解顾客的能力搜集信息丰富的话题

5、五方交友扩大你的生活圈子人际关系的角色互动规律

人际间的相互吸引规律人际关系的调适规律人际关系的平衡规律

6、六出祁山视挫折为理所当然克服对失败的恐惧

转换对失败及被拒绝的定义目标管理生涯

7、七术拍马人的需求分析赞美他人的方法

8、八会吹牛提高自信心及自我价值解除限制性信念注意力掌控

认识自己、喜欢自己决定一生成就的21个信念

9、九要努力成功是一种习惯

今天的态度，决定你明天的成就潜意识的力量练习成功

10、十分忍耐你的生活态度你的生存技能你的信息处理能力

第2节、销售人员基本要求

1、职业道德要求：

a、销售员必须“以客为尊”，维护公司形象。

b、还必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密；不得直接或间接透露公司客户资料，如客户登记卡上的有关信息；不得直接或间接透入公司员工资料

c、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例。

2、基本素质要求：较强的专业素质。

良好的品质，突出的社交能力、语言表达能力和敏锐的洞察能力。充满自信、有较强的成功欲望，并且吃苦耐劳、勤奋执着。

3、礼仪仪表要求：男性皮鞋光亮，衣装整洁。

女员工要化淡妆，不要用刺激性强的香水；男性员工头发不盖耳部，不触衣领为宜。

在为客户服务时，不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬的表情。提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身体发出汗味或其他异味。

4、专业知识要求

售楼人员的专业知识主要表现在四个方面：

对公司要有全面的了解。包括发展商的历史状况、公司理念、获过的荣誉、房产开发与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。

掌握房地产产业与常用术语。售楼人员应对花垣当地的房产发展方向有所认知，同时还能准确把握花垣县的房产动态和竞争对手的楼盘优劣势及卖点以及钟佛山路步行街的优劣势及卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。

掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。

了解市场营销的相关内容。售楼人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。

5、心理素质要求

有较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。

6、服务规范要求 ⑴来电接待要求

接听电话时，首先应说“您好，钟佛山路步行街欢迎您！”要用带着微笑的声音去说话。通话时，手边必须准备好纸和笔，并记录下客户的姓名、电话、关心的问题和要求。尽量避免使用“也许”“大概”“可能”之类语意不清的回答。不清楚的问题要想办法弄清楚后在给客人以清楚明确的回答，如果碰到自己不清楚有确实无法查清的问题应回答“对不起，先生/小姐，目前还没这方面的资料”。

如遇到与客人通话过程中需较长的时间查询资料，因不时向对方说|“正在查找，请您稍等一会儿”。

通话完毕后，要礼貌道别，说“再见，欢迎您到钟佛山路步行街来” ⑵来访接待要求

接待人员的行为举止要符合规范，要收腹挺胸，面带微笑，目视前方。

当客人到访时，应该立即放下手中事情起来相迎，当客人坐下后自己方可下做。上班期间，不得在营业场所吸烟或吃东西。注意“三轻”即说话轻、走路轻、操作轻。

积极向客户介绍楼盘资料，尽可能了解客户的需求和爱好，有针对性的进行推销。不管客户是否有意购买房子，都要将客户送至营销中心门口，并将“请慢走”或“欢迎下次光临”。

将客户详细资料纪录在案，包括姓名、姓名、电话、关心的问题和要求等。⑶顾客回访要求

确定回访对象，主要是对有购买欲望的客户进行回访。

有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。

进入顾客的房间或办公室，要先敲门，征得主人的同意，方可进入。未经主人同意不得随便翻阅房内任何东西。回访完后,要及时做好登记。

第二章．现场销售基本流程流程一：接听电话基本动作

⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“钟佛山路步行商业街，你好！”而后开始交谈。

⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。

⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。⑷直接约请客户来营销中心观看模型。⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。

2、注意事项。

⑴销售人员正式上岗前，引进行系统培训，统一说词。

⑵要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。⑷电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。

⑸约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

⑹应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及中大畅想人员充分沟通交流。

流程二：迎接客户基本动作

⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。

⑵销售人员应立即上前，热情接待。⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。注意事项

⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。

⑵接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。

⑶若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。⑷不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。流程三：介绍产品基本动作

⑴了解客户的个人资讯。

⑵自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、步行街概况、主要建材等的说明）

2、注意事项

⑴则重强调楼盘的整体优势点。

⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。

⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。流程四：购买洽谈基本动作

⑴倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。

⑵在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户做试探型介绍。⑶根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。⑷针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。⑸在客户有70％的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。⑹适时制造现场气氛，强化购买欲望。⑺⑻

注意事项

⑴入座时，注意将客户安置在一个事业愉悦便于控制的范围内。⑵个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。⑶了解客户的真正需求。

⑷注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。⑸注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。⑹现场气氛营造应该制然亲切，掌握火候。⑺对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。⑻不是职权的范围内的承若应承报现场经理。

流程五：带看现场基本动作

⑴结合工地现状和周边特征，便走边介绍。

⑵结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。⑶尽量多说，让客户为你所吸引。注意事项

⑴带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。⑵嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。流程六：暂未成交

1、基本动作

⑴将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。⑵再次告诉客户联系方式和联系电话，承若为其做义务购房咨询。⑶对有意的客户再次约定看房时间。

2、注意事项

⑴在位成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员应该态度亲切，始终如一。⑵及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。

⑶针对未成交或暂未成交的原因，报告现场的经理，视具体情况，采取相应补救措施。流程七：填写客户资料表基本动作

⑴无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写客户资料表。

⑵填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。

⑶根据成交的可能性，将其分很有希望、有希望、一般、希望渺茫四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。注意事项

⑴客户资料应认真填写，越详尽越好。

⑵客户资料表示销售人员的聚宝盆，应妥善保管。⑶客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。

⑷每天或每周，应有现场经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施流程八：客户追踪基本动作

⑴繁忙间隙，根据客户等级与之联系，并随时向现场经理汇报。

⑵对于很有希望、有希望等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。

⑶将每一次追踪情况详细记录在案，便于以后分析判断。⑷无论最后成功与否，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。注意事项

⑴追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。⑵追踪客户要注意时间间隔，一般以2-3天为宜。

⑶注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加我们的促销活动等等。⑷二人以上与同一客户有联系时应该相互通气，统一立场，协调行动。流程九：成交收定

1、基本动作

⑴客户决定购买并下定金时,及时告诉现场经理。⑵恭喜客户。

⑶视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。⑷详尽解释订单填写的各项条款和内容。总价款内填写房屋销售的标价

定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时，填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期记签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。

⑸收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。⑹填写完订单，将订单连同定近交送现场经理点备案。

⑺将订单第一联（订户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。⑻确定定金补足日或签约日。⑼再次恭喜客户。

⑽送客至营销中心大门外。

2、注意事项

⑴与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

⑵正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。注意各联个自应持有的对象。⑶当客户对某套门面或住房有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。

⑷小定金金额不再于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。⑸小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。

⑹定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将安定金的一倍予以赔偿。⑺定睛收取金额下限为1万元，上县委防务总家的20％。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。

⑻定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。

⑼小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。⑽折扣或其他附加条件，应呈报现场经理同意备案。

⑾定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑿收取的定金需确认点收。流程十：定金补足基本动作

⑴定金栏内填写实收补足金额。⑵将约定补足日及应补足金额栏划掉。

⑶再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。⑷若重新开定单，大定金单依据小定金单的内容来写。⑸详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件。⑹恭喜客户，送至营销中心门口。注意事项 ⑴在约定补足日前，在次与客户联系，确定日期并做好准备。⑵填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑶将详尽的情况向现场经理汇报备案。

流程十一：换户基本动作

⑴定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。⑵应补金额几千跃进，若有变化，以换户后的户别为主。⑶于空白处注明哪一户换至哪一户(4)其他内容同原定单

2、注意事项

填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确将原定单收回流程十二：签定合约

1、基本动作

恭喜客户选择我们的房屋。

验对身份证原件，审核其购房资格。

出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：转让当事人的姓名或名称，住所；房地产的坐落、面积、四周范围；土地所有权性质；

土地使用权获得方式和使用期限；房地产规划使用性质；

房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；房地产转让的价格、支付方式和期限；房地产支付日期；违约责任；争议的解决方式。

与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。

签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。将定单收回交现场经理备案。

帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。

登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。恭喜客户，送客至大门外。

2、注意事项

⑴示范合同文本应事先准备好。

⑵事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告研究解决办法。⑶签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。⑷签合同最由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。⑸由他人代理签约的，户主给与代理人的委托书最好经过公证。⑹解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

⑺签约后的合同，应迅速交房地产交易机构审核，并报房地产登记机构备案。⑻牢记：登记备案后买卖才算成交。

⑼签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。⑽若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间，以时间换取双方的折让。

⑾及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。流程十三：退户基本动作

⑴分析退户原因，明确是否可以退户。

⑵报现场经理或更高一级主管确认，认定退户。⑶结清相关款项。

⑷将作废合同收回，交公司留存备案。第三章．销售过程与应对技巧招式一：重心开始

区别对待：不要公式化对待顾客

为顾客服务时，你的大化工与公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有理待他们，造成顾客的不满。故要注意以下几个方面：看着对方说话。经常面带笑容用心聆听对方说话说话时要有变化擒客先擒心

从顾客的角度出发，集中注意力了解顾客的喜好，帮助顾客选购最佳的住宅或商铺，务求使顾客满意。眼脑并用 ⑴眼观四路，脑用一方。要密切关注客户口头语，身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并做出准确判断，将销售顺利进行到底。⑵注意顾客口头语言的传递。⑶身体语言的观察及运用。

通过表情语言与姿态于信号反映顾客在购买钟的意愿的转换。⑷表情语信号

顾客的面部表情冲冷漠、怀疑、深沉变成自然大方、随和、亲切。眼睛转动由慢变快、眼睛发亮而有神采，从若有所思到明朗轻松。嘴唇开始抿紧，似乎在品位、权衡什么。⑸姿态语言信号

顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得很轻松。

出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作。拿起定购书之类细看。开始仔细的观察商品。

转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊。

突入用手轻轻敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思想，最后定夺。⑹引发购买动机。4．与顾客沟通时注意事项 ⑴勿悲观消极，应乐观看世界。⑵知己知彼，配合客人说话的节奏。⑶多称呼客人的姓名。⑷语言简练，表达清晰。⑸多些微笑，从客人的角度考虑问题。⑹产生共鸣感。

⑺别插嘴打断客人的说话。⑻批评与称赞 ⑼勿滥用专业化术语 ⑽学会使用成语招式二：按部就班初步接触

⑴初次接触的目的是获得顾客的满意，并激发它的兴趣，吸引它的参与。⑵仪态要求

站立姿势正确，双手自然摆放

站立位置适当，掌握时机，主动与顾客接近。与顾客谈话时保持目光接触，精神集中。慢慢后退，让顾客随便参观 ⑶最佳接触时机

当顾客长时间凝视模型时。

当顾客注视模型一段时间，把头抬起来时。当顾客突然停下脚步时。当顾客目光在收寻时。当顾客与销售员目光相对时。当顾客寻求销售员帮助时。

⑷接近顾客方法：打招呼，自然地与顾客寒暄，对顾客表示欢迎早上好/你好！请随便看。你好，有什么可以帮忙吗？有兴趣的话拿份资料看看。⑸备注

切忌对顾客视而不见。切勿态度冷漠。切勿机械式回答。

避免过分热情，硬性推销。揣摩顾客心理

不同的顾客由不同的需要和购买动机，销售员必须尽快了解顾客的需要，明确顾客的喜好，才能向顾客推荐合适的单位。⑴要求

用明朗的语调交谈

注意观察顾客的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。

询问顾客的需要，引导顾客回答，在必要时，提出需特别回答的问题。精神集中，专心倾听顾客的意见。对顾客的问话做出积极的回答。⑵提问

你对钟佛山路步行街感觉如何你喜欢那种户型？你要多大的面积？ ⑶备注切忌以貌取人不要只顾介绍，而不认真倾听顾客谈话。不要打断顾客的谈话]。

不要给顾客由强迫感而让对方知道你的想法。引导顾客成交 ⑴成交时机

顾客不再提问，进行思考时。

当顾客靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你。

一位专心聆听、寡言少语的客户，询问付款及细节时，表明顾客由购买意向。话题集中在某单位时。

顾客不断点头，对销售员的话表示同意时。顾客开始关心售后服务时。顾客与朋友商议时。⑵成交技巧

不要在介绍其他单位，让顾客的注意力集中在某单位上。强调购买会得到的好处。

强调优惠期，不买的话过几天会涨价。强调销售好，今天不卖，就没机会了。

观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。帮助顾客做出明智的选择。

让顾客相信此次购买行为时非常明智的决定。⑶成交策略迎合法

我们的销售方法与您的想法合拍吗？

这一方法的前提是：收楼人员可以肯定的知道客户的想法。选择法

**先生，既然您已经找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢？再使用提问法时要避免简单的是或者否的问题。协调法

我想在公司的客户名单上加上您的大名，您认为怎样做能达到这个目标呢？真诚建议法

我希望与您达成协议，我们还需要做那些方面的努力呢？利用形势法

促销期只有一天了，如果今天不能定下来，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。⑷备注

切忌强迫顾客购买。切忌表示不耐烦。

必须大胆提出成交要求。注意成交信号。进行交易，干脆快捷，切勿拖延。售后服务 ⑴要求

保持微笑，态度认真

身体稍稍前倾，表示兴趣与关注细心聆听顾客问题。表示乐意提供帮助。提供解决的办法。⑵备注

必须熟悉业务知识。切忌对顾客不理不睬。切忌表现漫不经心的态度。结束

成交结束，或结束整个过程，在这个时刻，应该向顾客表示道谢，并欢迎随时到来。⑴要求

保持微笑，保持目光接触。

对于未能即时解决的问题哦，确定答复时间。提醒顾客是否有遗留的物品。

让客人起先提出走的要求，再跟着起身。目送或亲自送顾客至门口。说道别语。⑵备注

切忌匆忙送客。切忌冷落顾客。

做好最后一步，以期带来更多的生意。⑶终结成交后的要求

成交是下一次销售的开始，销售员应该明白不断总结销售成功的原因和经验，在终结之日多些自问。在销售过程中，我是否留意了对价格的保护？在销售过程中，我是否得到了竞争的情报？

在销售过程中，我是否设法使顾客增加了对自己产品的认识。在销售过程中，我是否明白知道客户不需要的是什么？在销售过程中，我是否过分注重与客户的私交？招式三:循序渐进

1．销售员判定可能卖主的依据：随身携带本楼盘的广告。反复观看比较各种户型。

对结构及装潢设计建议非常关注。对付款方式及折扣进行反复探讨。

提出的问题相当广泛琐碎，但没有明显的专业性问题。对楼盘和某个门面的某种特别性能不断重复。特别问及邻居是干什么的。对售楼人员的接待非常满意。不断提到朋友的房子如何。

爽快的填写《客户登记表》主动索要卡片并告知方便接听电话。

第3节：销售过程应对策略

策略A：准备阶段

机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。

客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。

消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、巨额的生活耐用消费，在目前房地产住宅供过于求的情况下，怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。

客户购买房地产产品的行为是为满足自己的居住、生活、保值增值、置业经营、投资获利等各类需求而购买房地产产品的行为。

因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。客户购买心理特点售楼员准备的提纲

﹒求实用﹒低价位﹒求方便﹒求美、求新﹒追求建筑文化品位﹒求保值、增值﹒投机获利 ﹒房屋区位﹒环境﹒房地产产品﹒价格﹒其他策略B：善于发现潜在顾客

销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。策略C：树立第一印象

消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。策略D：介绍

介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。第3节：销售过程应对策略

策略E：谈判

销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。策略F：面对拒绝

面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇，判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详尽的分析、介绍。

拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：

1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；

2、推托之词，不想购买或无能力购买；

3、有购买能力，但希望价格上能优惠；

4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。策略G：对不同消费者个性的对策

对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的销售成功率，具体见下表。消费者个性及其对策

1.理性型深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。2.感情型天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。

3.犹豫型反复不断态度坚决而自信，取得消费者信敕，并帮助其决定。

借故拖延型个性迟疑，借词拖延，推三拖四追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”

4.沉默寡言型出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。

5.神经过敏型专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用。谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。

6.迷信型缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水。尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。

盛气凌人型趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。

7.喋喋不休型因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。第4节销售人员现场实战应对技巧要点B：引起客户注意四要素引起客户的注意处于第一个阶段。

在课堂上老师可要求或命令学生们注意听讲，可在课堂中立刻进行考试，以促进学生注意，老师清楚地知道学生上课不注意听讲，只是浪费老师的口舌及时间。业务代表无法依照老师要求准客户注意您的话语，您要设计出自己别出心裁、独到的方法，引起准客户有注意。

引起注意产生兴趣产生联想激起欲望比较产品下决心购买请教客户的意见

人的大脑储存着无数的信息，绝大多数的信息平常您不会想到，也不会使用到，但当别人问您某个问题时，您的思考就会立刻集中在这个问题上，相关的信息、想法也会突然涌入脑际，您也会集中注意力思索及表达您对问题的看法。

请教意见是吸引准客户注意的一个很好的方法，特别是您能找出一些与业务相关的一些问题。当客户表达看法时，您不但能引起客户的注意，同时也了解客户的想法，另一方面也满足了准客户被人请教的优越感。

二、迅速提出客户能获得哪些重大利益

急功好利是现代人的通性，因此，迅速地告诉准客户他能立即获得哪些重大利益，是引起客户注意的一个好方法。

三、告诉准客户一些有用的信息

每个人对身边发生了什么事情，都非常关心、非常注意，这就是为什么新闻节目一直维持最高的收视率。因此，您可收集一些业界、人物或事件等最新信息，在拜访客户时引起准客户的注意。

四、指出能协助解决准客户面临的问题

例如当客户的复印费用因管理不良而逐年升高时，您若能承诺协助他解决复印管理的问题，客户会注意您所说出的每一句话。

以上四个方法若能很好的实施，销售人员将能很好的引起顾客的注意，从而很快攻克客户的心理因素，最终达成楼盘交易。要点C：找出客户利益点实战手法

“客户最关心的利益点在哪里？”是每位业务代表最关心的重点，找出了客户关心的利益点，您的推销工作犹如拥有一定航线的船只，不再茫然行进。

有时客户也捉摸不定自己的购买动机，充分了解一般客户购买的可能理由，有让您从更广泛的角度思考涉及试探客户关心的利益点所在，能让您有效地进行商品介绍。您可从九个方面了解一般人购买房屋的理由：楼盘给他的整体印象

广告人最懂得从商品的整体印象来满足客户购买产品的动机。“劳力士手表”、“奔驰汽车”虽然是不同的商品，但它们都在满足客户象征地位的利益。整体形象的诉求，最能满足个性、生活方式、地位显赫人士的特殊需求，针对这些人您在销售时，不妨从此处着手试探准客户最关心的利益点是否在此。成长欲、成功欲

成长欲、成功欲是人类需求的一种，类似于马斯洛所说的自我成长、自我实现的需求。例如电脑能提升工作效率，想要自我提升的人就要到电脑补习班去进修电脑，想要成为专业的经纪人，就会参加一些管理的研习会，上电脑课，参加研习班的理由就是在满足个人成长的需求，拥有一套豪华房子是一个成功的象征，努力的结果，这种需求是这些人关心的利益点。安全、安心

满足个人安全、安心而设计的有形、无形的房屋不可胜数。

安全、安心也是准客户选取购房子经常会考虑的理由之一。一位销售小孩玩具的业务人员，提到每次有家长带小朋友购买玩具时，由于玩具种类很多，很难取舍，但是只要在关键时机，巧妙地告诉家长，某个玩具在设计是如何考虑到玩具的安全性时，家长们几乎都立刻决定购买。人际关系

人际关系也是一项购买的重要理由。例如经过朋友、同学、亲戚、师长、上级们的介绍，而迅速完成交易的例子也是不胜枚举的。便利

便利也是带给个人利益的一个重点。例如汽车变速器自动的便利性是吸引许多女性购车的重要理由，电脑软件设计时的简便性也是客户发展的重点，便利性也是打动许多人购买的关键因素。系统化

随着电子技术的革新，现在许多企业都不遗余力的进行着工厂自动化、办公室外自动化（OA）的发展。这些企业购买电脑、文字处理机、复印机、传真机等所谓OA产品的时候，普遍都以能否构成网络为条件而选择，这即是因系统化的理由而购买的例子。其它如音响、保安等系统都是客户引起关心的利点。兴趣、爱好

您销售的商品若能和客户的兴趣、嗜好结合在一起，抓住这点诉求，一定能让宾主尽欢。

八、价格

价格也是客户选购产品的理由之一，若是您的客户对价格非常重视，您就可向他推荐在价格上能满足他的商品，否则就只要找出更多的特殊利益以提升产品的价值，使他认为值得购买。

九、服务

服务分为售前、售中及售后服务。因服务好这个理由而吸引客户络绎不绝地进出的商店、餐馆、酒吧等比比皆是；售后服务更具有满足客户安全及安心的需求。因此，服务也是您找出客户关心的利益点之一。

以上九个方面能帮助您及早探测出客户关心的利益点，只有客户接受您推销的利益点，您与客户的沟通才会有交集。

要点D：打动客户的诉求重点