房地产渠道计划书范文

2024-08-20

房地产渠道计划书范文（7篇）

1.房地产渠道计划书范文篇一

关于房地产公司计划管理的相关规定

一、目的为实现房地产公司整体计划，加强各部门工作衔接与配合，提高执行力，使工作计划能更加准确的体现绩效目标，进行阶段性工作总结和调整，及时汇报，确保目标的实现，特制定本规定。

二、各部门职责

项目公司：以满足公司经营指标，保证开盘销售为依据，组织编排整体工程项目施工计划（整体施工、售楼处），定期分解制定项目周、月、年工程计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

设计部：根据项目公司制定的工程施工计划，编排提供相关方案、图纸的设计计划，配合项目公司、外联部、合同预算部、采购部、精装部完成相关图纸的配合，定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

外联部：根据公司整体经营指标，满足项目公司、销售等部门的工作节点，编排“五证”的办理计划，定期分解制定证件办理的周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

合同预算部：根据项目公司制定的工程施工计划，编排相关工程施工单位、设备采购招标、经济合同签署、预算结算等计划，定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

营销管理部：综合项目整体计划，编排营销计划，定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

物资采购部：根据工程施工计划和出图计划，编排物资采购计划，定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

精装部：根据工程施工计划和出图计划，编排精装修施工及安装计划，定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

质监部：根据项目公司制定的工程施工计划，编排现场质量监督计划定期分解制定周、月、年工作计划与总结，负责计划的实施、协调与分析。

三、计划的编制

1.编制流程：根据公司战略，由各部门计划负责人组织编制本部门的年、月、周工作计划，经部门负责人审定后，运营管理总部审核、备案，作为、月度绩效考核的依据。

2.编制办法：由各部门计划负责人根据公司战略分解，制定工作计划并二次分解落实

每月、每周的工作计划，并明确到相关任务责任人，周计划工作任务必须能够支撑月度工作计划，月度工作计划支撑工作计划；计划任务要求描述简洁，可提交成果（电子版、纸质版文件或证件等），规定完成时限，责任明确到人；总结时要客观分析滞后原因，提出补救措施及需匹配的相关资源。

3.审核办法：运营管理总部收集各部门的年、月、周工作计划后，以计划为依据，从

计划任务的匹配情况、完成情况等角度审核，并与各部门计划负责人进行沟通。

4.提交流程及时间：工作计划，由当年末各部门筹划制定本部门的工作计划，在第二年的工作目标与计划会议上，根据公司的总裁的要求，再次修改经金力达常务副总确定后提交至运营管理总部；月度工作计划于每月28日17点前提交本月工作总结及下月的工作计划，周工作总结及计划于每周五17点之前提交。

(三)计划的实施

1.计划前期控制

为使计划任务层层落实，计划指标必须进行层层分解，明确责任到人，部门负责人负全责，分解指标必须和总指标保持平衡和衔接，分解指标执行情况按规定表单进行反馈。

2.计划实施控制

各部门负责人定期组织计划实施过程中出现的问题应及时处理，(2)接口中出现的问题由相关专业部门主动协调解决。

(3)如果专业部门协调未果，应及时请示分管领导。

(4)公司各种例会制度也是协调解决接口问题的有效途径。

四、计划的考核

考核流程：各部门应设置相应的检查、评估、控制、考核体系。各级领导必须随时监督检查计划的执行情况，及时发现执行过程中的问题，采取解决问题的有效措施，以保证计划的顺利完成。同时，各部门月度考核由部门负责人给出建议成绩，经金力达常务副总经理复核确认后，上报运营管理总部，待总裁审批、备案，人力资源部门根据审批结果核发月度绩效奖金。

考核办法：检查计划执行情况，应充分利用全年项目计划监控表及计划监控表。检查计划的实际完成数，一律以统一的报表为依据。计划应以月为单位，运营管理总部定期进行检查、评估、考核，对出现的问题，各级部门及时提出控制措施及考核意见，年底进行全面考核。月度计划应以周为单位，进行评估、小结，适时监控，月底进行考核。计划的考核将从多个维度来进行考量，包括但不限于计划上交的及时性、计划实际完成情况、计划补救措施等。

五、计划的调整

为维护计划的严肃性，公司计划一经公司领导批准下达后，必须严格执行，各部门和执行单位均不得随意修改。如确因客观原因影响，经主观努力仍不能完成计划时，在有利于调动广大职员完成计划积极性的前提下，可调整计划指标，但必须办理审批手续。金力达公司计划指标的调整（原则上半年调整一次），由执行单位提出书面申请，送运营管理总部签署意见后，报总裁签批、备案。属集团公司下达的计划指标，在未批准前仍按原计划执行。调整计划指标应提前一个月申请，调整月度计划指标应提前十天申请。调整某专项计划指标，如需同时相应调整其他有关计划指标时，应一并上报，呈请审批，以保证计划的平衡、协调。调整计划指标一律以书面批复为准，在未接书面批复以前，一律按原计划考核。

六、相关表格

附：《周/月部门计划监控表》

《全年项目计划监控表》

《计划调整申请表》

2.房地产渠道计划书范文篇二

类型：服务营销

目的：提高客户的收益，确保项目形象

目标客户群：高端客户

进入秋季，也是许多商务地产项目交房入住的高峰期。但市场上很多项目招不来、招不满的现状也令这些投资客对即将到手的物业多少感到压力。对此，位于三元桥国门商圈的第三置业，于11月２３日正式推出了面向投资客投资理财的“地产增值服务”计划，以解其项目客户之困。

作为这两年商务地产的领军项目，第三置业写字公寓部分半年前就１００％售罄，１２月要迎来交付入住高峰。对于占业主四分之一强的投资客，他们都面临一个或招租或出售的现实问题。第三置业通过参考国外成功经验，适时地把增值服务推到台前。

从春节后第三置业组织的“客户定制三元岛”，到目前正式推出 “地产增值服务”计划，第三置业在商务地产增值服务方面进行了有益的探索和实践，为配合计划的实施，开发商已开始着手具体事项的运作：一，计划在项目中开辟出３０平方米的商铺，作为“地产增值服务中心”，筹建专门机构进行相关事宜的规范操作；二，通过人员组织和招募，建立一个专业的服务队伍，为客户提供全面、系统和专业的“地产增值服务”；三，定期召开“增值服务工作会”，协调相关事宜，与客户互动沟通等。

据开发商负责人表示，许多事情以前是由投资者（小业主）单独分散地去做的，其中耗费的人力、物力、财力资源是很可观的，造成了很大程度上的浪费。如果由开发商、物业管理（营运）等专业机构牵头来做，可以利用其相对强大的系统和资源调配来实现同样的甚至是更好的运作效果。“地产增值服务”应该是一条产业链，现在第三置业能做的可能只是其中的一部分，帮助业主建立起一个良性循环的投资理财的经营和服务机制，创造最佳商务生活环境和超值收益，保护投资人的长远利益。

策略分析

3.房地产融资渠道2 篇三

一、银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

4.房地产营销之渠道拓展篇四

在房地产营销中“客户资源”是决定销售业绩的最关键因素之一。楼盘投入几百万甚至几千万的营销费用最终是为了吸引客户上门并成交。很多滞销楼盘遇到的最大问题就是有效客户太少进线量、上门量不足售楼处现场人气不够。解决客户资源问题主要的手段有两个一个是宣传推广一个便是渠道拓展。现代营销学的发展从传统的坐销又引申出行销、分销和传销等几种销售形式。“坐销”在房地产中指的就是在售楼处守株待兔、等客上门这种方式适合我们上文所说的“顺境楼盘”即地段好、先天条件较为优越的楼盘其解决销售往往就靠单纯的广告推广然后等客上门就可以了但很多楼盘往往属于先天条件并不优越或者楼盘放量比较大或者要求实现的价格较高或者市场大环境不好、消费者观望氛围浓厚在这些逆境条件下发挥行销、分销和传销等几种销售形式就特别重要这几种形式就是我们所说的“渠道拓展”。所谓“行销”就是走出售楼处开拓各种客户渠道如深入大客户单位、社区、写字楼等目标客户聚集的地方进行销售信息的传递吸引客户上门从而实现成交“分销”则是在售楼处之外开拓另外的销售现场如在大型超市、城市中心设立外卖场等拓宽项目与客户沟通的渠道方便客户上门从而实现增大有效成交的目的“传销”即通过梳理、维系老客户实现老客户带新客户发挥客户资源的再生功能。以上三种形式都需要主动出击多种销售方式并行为销售现场提供大量的客户源支撑保障项目高目标的实现。

二、渠道营销案例分析

曾经叱咤地产风云、挑战万科的顺驰集团十年创造了从零到百亿的传奇其赖以笑傲江湖的最大资本之一就是营销团队的渠道拓展能力。脱胎于联想集团的孙宏斌移植IT业的营销网络打造了地产行业可谓最强大的营销团队这支团队以完善的架构、超强的执行力和超高的目标屡战屡胜创造了地产行业的神话。顺驰的营销体系分四个部门企划部、客户资源部、现场部和销售管理部。四个部门的架构和分工如下图所示企划部负责宣传推广方面的支持属于空军部队用信息高空轰炸的方式聚集客户客户资源部则是陆军部队发挥地面渗透的功能深挖洞广积粮深入各个客户渠道开辟敌后第二战场企划部和客户资源部最终的目的就是为现场输送有效客户现场部的销售人员则负责将上门的客户进行集中围剿实现成交。销售管理部是总后勤部主要负责管理销售记录、资金回笼等。四个部门的无缝衔接保证了顺驰高目标的实现。尤其是“客户资源部”屡屡成为顺驰无往不克的尖兵。下面我们就顺驰“客户资源部”的运作架构来谈谈渠道拓展工作的开展。

1、顺驰“客户资源部”内部架构顺驰“客户资源部”的内部架构如下图所示客户资源部下辖五个业务小组和一个支持保障小组五个组聚焦项目高目标一起动作为现场形成大量的客户资源支撑。社区组深入各大社区、写字楼进行信息的宣传渗透大客户组瞄准的是大客户单位以及其他可能发展为大客户单位的普通机构通过信息宣传和活动组织发动他们到项目现场实现成交物业组则发挥顺驰物业管理当时天津30多个小区的资源充分利用物业公司力量形成联动让物业公司在所管理小区内展开信息渗透以及组织活动为项目输送大量客户联动组利用顺驰不动产大量三级市场连锁门店的渠道优势让三级市场门店销售人员推荐有效客户形成二三级市场联动的局面外卖场组主要是指项目设立的分售楼处。支持保障组则是负责客户资源部的内勤工作同时挖掘客户资料库为业务组提出可行性建议提供精确制导的客户资源方向。如分析最新成交资料发现××单位、××社区有新成交则指挥相应的业务小组进行跟进动作保证整个机构的方向感。

2、顺驰“客户资源部”工作职能

3、顺驰如何渠道拓展

我们从2004年12月份2005年3月份顺驰天津“太阳城”项目客户资源部的《操作手册》来看顺驰整个渠道拓展体系如何运作以保证项目高目标的实现。顺驰天津太阳城项目是一个占地2700亩的大盘该项目位于天津河东区的边缘地带配套和人气都相对不足。顺驰在操作这个项目的时候又是一贯的高销售指标包括去化量指标和价格指标都远远突破该片区的价值体系按常规的坐销手段肯定是不行的顺驰的“渠道拓展”综合行销、分销、传销的形式发挥了重要的威力。从上面的《操作手册》可以看出首先每月都要明确的销售产品目标和客户目标然后再根据这个去确立工作方向。每个月卖什么、卖给谁、怎么卖是必须要清晰的。其次每个部门聚焦目标的实现各司其职发挥其各自的渠道威力真正的深入市场细分客户把工作做深、做透。顺驰如此强大的渠道能力有其先天的资源优势就拿天津市来说顺驰物业管理30多个小区物业公司构成一个强大的渠道网络顺驰不动产在天津拥有200多家二手房连锁店也是一个极佳的网络资源。这些资源一般的开发公司并不具备但是如果楼盘突围的需要完全可以整合外部的资源。例如上海金地就曾整合中原地产在上海的三级门店渠道实行二三级市场联动另外很多物业公司也是完全可以洽谈合作的。还有银行、汽车销售公司、各种客户俱乐部等渠道资源都可以进行外部整合。总之只要深入市场很多的渠道都可以拓展利用最终打一场漂亮的攻坚战。

三、其他案例

沈阳道义大学城开发区的某项目夹在碧桂园、雅居乐、广东香江、理想新城几大巨鳄之间竞争非常激烈。策划方提出开拓十大客户资源渠道

1、雅居乐、碧桂园客户在项目地块东南、西南树T型广告牌设置工地围档、楼体条幅等形成客户截流

2、大学城客户派直销人员在校大学生兼职散发DM单等宣传资料

3、有车客户在汽车4S店、加油站投放DM单等宣传资料

4、投资客户、金融客户充分利用合作银行信用卡客户短信发送组织投资讲座

5、白领客户充分利用主流媒体举办“缘来有你白领交友派对”等活动积累客户

6、行会客户针对驻沈阳广东商会、台商协会、韩国商会、个体工商业协会等行会组织组织推介会、联谊会等活动投放宣传资料等

7、业内客户设置“阳光接待大使”专门负责接待业界客户形成良好的业内口碑

8、皇姑区客户通过媒体渗透以及组织“超级狗狗秀”等活动进行积累客户

9、城际高端客户针对铁岭、朝阳等城际客户通过媒体渗透以及世创的渠道网络进行积累。

佛山的怡翠玫瑰园项目针对乡镇客户信息难以渗透的弊端启动“星火计划”。

四、总结

5.中小房地产企业融资渠道篇五

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

（二）本期不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新

途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到２０００万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一）NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二）香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三）国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形

6.中国房地产15种融资渠道解读篇六

融资(Financing），指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。房地产企业正是借用融资的方式，撬动金融杠杆。以下，小编为您盘点中国房地产行业的15种融资方式、种类及其影响因素

一、国内贷款

1.影响因素

影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

2.种类

(1)信用贷款：信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分为五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

(2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

(3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。

二、国外贷款

我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

银行贷款运作程序：项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。

三、民间借贷

1.特点

形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低不一与随行就市；借贷合约非格式化；对偿债的硬约束性。

2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。/

5(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大；并非开创融资新渠道。

四、典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

五、项目融资

1.参与方

项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。

2.特点

项目融资为无追索权或者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融资成本更高。

3.融资模式

(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

(3)以承购合同为基础的融资模式。

(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

5.项目融资的程序

可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。

6.涉及的文件

信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

六、债券融资

发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。

七、金融租赁

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，想承租人制定的出卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。/

51.关键要素

金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。

2.三大金融租赁类型

直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

3.金融租赁六大特征

可以获得全额融资；可以节省资本性投入；无需额外的抵押和担保品；可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；可以用作长期贷款的一个替代品。

4.金融租赁操作流程

业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。

5.房地产金融租赁创新模式

房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产贩买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

八、信托融资

信托业和银行业、证券业、保险（放心保）业一起构成现代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在经济活动的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

2.优势

具有的优势信托融资创新空间宽广；信托具有财产隑离功能。

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。

3.分类

抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。

4.程序/

5(1)确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：

经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

(2)信托融资项目需提交的材料

(3)资金信托项目材料

(4)项目业务介绍材料

(5)申请项目公司财务资料

(6)选择中介机构

(7)与信托公司和相关中介机构制定信托计划

九、房地产基金

房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。

影响基金投资策略的五大关键因素：汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。

吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

十、产权交易融资

产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

1.分类

按产权交易方式划分：贩买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。

按产权交易主体之间的组织形式划分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。

2.产权交易融资操作流程

动员和项目征集阶段、项目组织和整理阶段、发布阶段、跟踪和落实阶段。

3.招股推介活动服务

招股推介活动将从以下四个方面提供服务：是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装；进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者；鉴证交易过程，依法出具交易凭证。

十一、REITs项目融资

房地产投资信托在国外称为REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请与/

5业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。

1.REIT（房地产投资信托）的比较优势

(1)REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

(2)REIT将所募集的资金委托与业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合进离，可有效降低投资风险。

(3)传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。

(4)作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。

十二、ABS项目融资

所谓ABS，是英文“AssetBacked Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

十三、BOT融资

所谓BOT，是“BuildOperate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。

十四、夹层融资

夹层融资（MezzanineFinancing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。

夹层资本（MezzanineCapital）是收益和风险介于企业债(32.00,0.000,0.00%)务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。

十五、国内上市融资

7.房地产渠道经理年度工作总结篇七

一、以“xxxxxx”项目建设为中心，打造公司品牌。公司秉承“专业化、规范化、制度化、集成化”的发展理念，创新房地产开发公司运营方式,重点以项目为中心，有效运作资金链，协调理顺各专业公司施工节点，有效提高团队工作效率。在不断完善各项规章制度和工作流程的过程中，打造一流开发建设团队，用人才培养、完善制度、规范管理支撑公司快速发展。

“xxxxxx”项目是xxx重点工程。区委、区政府对其寄予殷切的期望。项目蕴含着巨大的社会效益和潜在的经济效益。

一年来多次接待区政府和市政府领导的参观检查，以及新闻媒体的采访报道。

（一）仅用180余天圆满完成“xxxxxx”一期建设任务。

1、项目完成情况：

xxxxxx项目一期工程占地面积为62亩，计划投资约8000万元，建筑面积42061平方米。建筑物为多层住宅、村委会、商业底店。

20xx年5月27日开工，截止12月18日共完成9栋多层住宅31046㎡、336户；村委会一座三层1485㎡；商业房屋（A、B段）9530㎡。宅带店面积11015㎡。（一层底店33套、二层底店36户、车库5间）。

完成产值：多层住宅1600元×31046=49673600.00元；村委会+商店：2200元×11015=24233000.00元；计73906600.00元，完成4栋小高层基础，计6000000.00元，总计79906600.00元，是计划完成量的99.9%，欠计划0.1%。

2、房屋预订情况：

公司抓住政府加快村民整体拆迁力度大的有力时机，积极进入市场推介本项目中的商业门店。公司确定在按规定办理各种手续过程中，同步开始房屋预订工作，这一战略思想的实施，为公司发展赢得的时间、赢得了效益，为全年任务的完成奠定了良好的基础。

20xx年公司共完成36户底店预订工作，其中宅带店29户；一托二7户；车库1间。回款7010000.00元。完成既有底店53%的预订任务。

（二）如期实现年初确定的任务目标。

1、前期项目洽谈、签约设计阶段。（3月—5月）

春节前后最终确定项目实施，随即进入签约洽谈阶段，并于5月18日正式与xxx政府、马场村等签订三方协议。

“xxxxxx”一期工程至20xx年5月18日举行开工典礼。在时间紧、任务重，客观条件不具备开工的前提下，经总经理的精心策划部署，各部门密切配合，工程部具体落实，在没有水、电、仅有一张开槽白图的情况下，我们边开槽、边等图、边等待地基换填土方、边寻找电源、边寻找水源的条件下，于5月27日全面拉开“xxxxxx一期”工程的帷幕。

2、立项审批、报建工作与施工同步进行。（5月—9月）根据项目可研报告，公司适时开始工程报建报批。一手抓工程建设，一手抓项目报批，跟进图纸设计。5月份开始先后办理了xxx发改局“项目立项”（20xx.7号文件）；土地局“项目用地审查意见”（20xx.23号文件）；规划局“建设规划选址意见”（20xx.27号文件）。同时还进行了“xxxxxx项目环境评估报告”、“xxxxxx项目能耗评估报告”。

亿和置业公司申请的“房地产开发资质证书”也于10月份顺利通过xxx住建厅的审批。

3、严格公司内部治理，规范管理各类协议、合同。

为公司的有效运转和水平的提升，公司成立伊始就逐步建立了“岗位工作标准、合同签订会签制度、大额资金使用会签制度、物品管理采购、印章使用制度、公司行文制度、例会制度、考勤制度以及各类资料的存档管理制度，建立了一整套科学、规范、严密的制度，保证了公司高效、有序的运行机制。

五月份工程进入实施阶段后，公司通过前期调研考察确定与具有实力的设计、施工、监理、地勘、劳务等企业签订签施工类合同份、材料类合同份、其他辅助类合同份。

4、高标准严要求、严把工程质量关。

“xxxxxx”项目是xxx重点工程，也是“亿和置业”公司的品牌工程，因而抓好工程质量、赢得社会声誉尤为重要。工程部在配合工程监理公司工作的同时，基本形成公司工程质量监督体系，以监理为主，自我为辅，在例行的工程质量检验中，得到了质检所的充分肯定。

5、规范财务管理、控制成本，预、决算工作同步跟进。

材料采购能够及时系统的掌握市场信息，结合公司实际货比三家，在确保质量的前提下，努力降底材料成本，提高了资金使用率。

计划、财务部严格执行财务制度，建立了规范的收入、支出等相关制度。并采取积极灵活的融资方式，通过让利、抵顶等办法扩大资金流，调动了厂商、社会的融资积极性，拓宽了融资渠道。保证了“xxxxxx”项目建设资金的安全。

6、公司团队和谐，生活、生产共同抓。

公司指派专人抓伙食改进工作，使员工日常伙食多样化，保证了员工的正常餐饮需求和伙食的高品质。

7、安全工作常抓不懈，坚持总经理日常巡查制度，保证了施工期间的安全生产。