旅游地产规划设计

旅游地产规划设计（8篇）

1.旅游地产规划设计 篇一

巅峰智业与与重庆市广电集团签署《中国大足县旅游开发总体策划与中国龙水欢乐世界规划设计系列项目》合作协议，“中国龙水欢乐世界”主题乐园位于重庆大足城市新区——龙水湖片区的东南角，毗邻大龙路(龙玉路)，与龙水湖相接，资源条件良好。作为大足石刻影视文化创意产业基地的启动项目，龙水欢乐世界被列为《重庆市创意产业“十一五”发展规划》首批重点打造的十一项载体之

一、《重庆市文化发展“十一五”规划》文化产业重点项目、重庆市重点旅游项目、重庆广播电视集团(总台)“十一五”重点文化产业项目、大足县人民政府旅游整体开发重点项目。

巅峰智业旅游规划项目组根据规划目标、当地实际情况与工程设计建设要求，将规划期定为5年，并分成二个阶段：主体工程建设施工期，即滑雪馆综合体建设阶段;另一方面，应包括基础设施建设及绿化建设，即园区内部道路交通建设，土地整理，基础绿化建设等，附属延伸项目(即演艺剧院与五星级酒店、配套别墅等)建设施工期，由此推进度假地产的开发与建设，旅游规划项目组本着生态设计观的规划原则，在保护自然生态环境的基础上进行合理开发建设，文脉设计观：在满足现代服务设施要求的基础上，充分体现独特的地方文化特征，效益设计观：在符合社会、环境效益的前提下，充分考虑项目的整体最佳经济效益。通过对项目所在地实地踏堪、周边旅游资源考察、当地旅游客观消费需求详细调研，结合旅游产业发展趋势，确定项目的规划目标，旅游发展目标是与大足石刻景区共享发展，共同打造大足县的旅游龙头产品，构建极具特色的文化生态旅游区。用2-3年完成主体工程建设，实现规模化接待;用5年打造集休闲度假、娱乐养生、康体医疗为主，功能完善的旅游接待区，旅游经营目标：实现旅游经营收支平衡;建立完整的旅游产业发展模式，通过旅游促进其它产业发展;通过旅游开发建立龙水湖的新形象。

2.旅游地产规划设计 篇二

1 旅游地产的定义、分类

1.1 旅游地产的定义

旅游地产指的是以周边旅游资源为依托的, 集旅游、休闲、度假、居住于一体的现代地产项目。与传统住宅不同, 旅游地产可以实现旅游业和房地产业的有效结合, 既可以很好的衬托自然景观, 又可以表现出独具一格的建筑景观。此外, 旅游地产可以促进配套设施的完善, 投资潜力非常大。

1.2 旅游地产的分类

旅游地产大体可分为四类:

(1) 旅游景观地产。建筑在旅游区内, 供游客观光、休闲、娱乐等的地上建筑以及其所关联的空间。

(2) 旅游商务地产。建筑在旅游区或者旅游区附近, 供游客购物、饮食、娱乐等的建筑物以及其所关联的空间。一般以超市、娱乐城、餐厅、会所等的形式呈现。

(3) 旅游度假地产。供游客以及度假者居住的各类房地产, 主要用于旅游休闲度假、旅游商务度假。

(4) 旅游住宅地产。与旅游区功能、空间结合的住宅建筑, 可用于出售。

2 旅游地产发展所具备的条件

2.1 优越的自然资源、浓厚的文化底蕴

(1) 优越的自然资源。旅游地产的目的在于吸引游客来促进旅游, 所以旅游地产周围的自然资源条件一定要优越, 开发价值要巨大, 要选择有浓厚文化底蕴的地产。开发商要想促进旅游地产的快速发展就一定要全面考察周边自然资源, 确定是否具有开发潜力, 再进行发展。

(2) 浓厚的文化底蕴。由于人们长时间接触一件事物会产生视觉疲劳, 因此, 旅游地产想要取得长期稳定发展, 只靠优越的自然资源是不够的, 还需要浓厚的文化氛围。再加上文化价值是亘古长存的, 不会因为时间的流逝而褪色, 所以将文化融于自然, 必然会迸发出与众不同的美丽, 让旅客流连忘返。

2.2 规划要合理、思路要清晰

(1) 规划要合理。在确定大部分目标客户群位置范围的前提下, 针对位置范围内的自然、人文、交通做详细的调查, 合理协调旅游景区、社会人文、生活居住之间的关系。确定项目具有开发价值后, 要找不同的设计人员设计不同的方案, 然后再加以比较, 取长补短, 确定最佳设计方案。旅游地产的布局要结合当地布局思路, 要融入当地的文化, 协调旅游地产与城市的关系。

(2) 思路要清晰。虽然随着社会的不断进步, 人们的价值观在不断改变, 旅游地产开发模式在不断改进, 但是旅游地产的开发思路一直都是把先改善环境再建房子作为原则。“世界第一球会”观澜湖就是一个很好的例子, 它的开发模式是旅游、配套设施、地产三段式, 重视配套设施的建设, 在自然景观中融入保护生态的理念, 融入优秀的文化, 地产市场前景广阔, 想不发展都难。

3 旅游地产的规划要点

3.1 合理选址

对于旅游地产来说, 优越的自然资源是发展的必要条件。一般没有优越自然资源的地区, 都会人为创造, 然而人造环境总会有些僵硬, 不像自然环境那么圆润, 因此, 在开发旅游地产时, 选址一定要合理。

3.2 创造核心竞争力

(1) 合理定位。现如今, 崇洋媚外非常严重, 一说好的都是欧美的, 好像把欧美的照搬过来就是时尚, 就是特色。然而, 我们学习欧美只能学到一些皮毛, 学不到精髓, 华而不实。而且欧美的文化与我国文化有很大差异, 在我国根本不适用。因此, 我们在旅游地产策划时, 要合理定位, 以当地特色为基调, 以游客心理为导引, 然后进行资源整合, 合理规划。只有这样, 才能做出有特色的旅游地产项目, 才能提高核心竞争力, 创造更大的价值。

(2) 突出主题。对于旅游地产项目来说, 必须有一个好的主题。在选择主题时, 要挖掘当地文化价值, 结合当地环境, 天人合一。对于旅游地产项目来说, 仅有自然主题是不够的, 还需要自行设计主题, 吸引游客的眼球, 提高核心竞争力。

3.3 倡导绿色低碳环保

现如今, 倡导可持续发展。对于旅游地产来说, 也要做到这点。为此, 在规划时, 要以人为本, 不能破坏生态, 项目始终贯穿绿色低碳环保的理念, 真正做到可持续发展。只有如此, 旅游地产才能长远发展。在这方面做的比较好的有北京的鸟巢、水立方、阿联酋asdar零碳城, 它们都构成一个完整的生态循环系统, 可以实现自给自足, 低碳排放, 口碑极好。

4 结束语

综上所述, 本文通过对旅游地产的规划要点进行了分析, 得出了:在经济快速发展的今天, 旅游业也取得了迅猛发展, 我国的旅游地产产品类型还比较单一, 游玩开发还不到位, 为此, 一定要及时的转变传统的规划方案, 要更好的对旅游地产进行规划, 相关部门要加大投资力度, 真正促进我国旅游地产的快速发展。

摘要：随着社会的不断进步, 经济的快速发展, 我国人们的物质生活水平不断提高, 旅游地产作为我国的重要产业也取得了迅猛发展。旅游地产的迅速崛起, 成为促进我国经济快速发展的又一支柱性产业。人们在基本生活已经得到满足的同时, 越来越注重精神需求, 他们越来越想着去某个地方旅游, 去享受。旅游的发展带动了地产的快速发展, 地产在规划时一定要掌握要点, 从而为人们设计出优质的旅游地产。

关键词：旅游地产,规划要点,探讨

参考文献

[1]宋岩.大连市金州区玉兔岛可持续性生态绿化景观设计[J].住宅与房地产, 2016, (3) :29.

[2]谢崇维.浅谈旅游地产的规划要点[J].沿海企业与科技, 2010, (9) .

3.旅游生态养老地产社区的设计初探 篇三

关键词：旅游；生态；养老；设计；理念

1 旅游养老地产社区的设计理念

旅游生态养老社区项目要利用当地旅游资源，结合项目运营方实力，以养老休闲为主题打造一个当地乃至全国有名的养老理疗机构。同时，也能带动地区周边产业的发展，提升区域整体品质。

旅游生态养老社区是一个以“全生态养老”为设计理念的新型养老社区，从项目选址到功能整合，从建筑规划的布局到细部尺度的把控，从景观小品的推敲到绿色节能技术的运用，都依照“全生态养老”概念的精髓——即节能、环保、低碳和无障碍、无污染、高科技来设计。最终将为老年人营造一个人与人、人与自然、人与自身多元共生的社会生态，一个分年龄和服务层次、并保障终老整个过程的养老生活支持系统。同时满足老年人多样化的物质和精神需求，包括基本生活照料、医疗康复护理、老年休闲健身、老年心理陪护、老年大学等。根据老年人不同的需求，提供多层次、个性化的服务。

2 旅游养老地产社区选址原则

新型养老社区规划应综合考虑市场成本、交通、景观、人文、气候、生态等多方面因素。从市场和运营成本上考虑，应该选择未来潜在客户资源相对集中，着重考虑选择经济较为发达的中心城市及其周边区域，确保项目服务半径内拥有稳定的消费群体。同时应利用养老产业对于公共服务环境的差异化要求，选择较为安宁静谧、开发密度较低的郊区建设，在提升生活居住品质的同时，也能大幅度降低成本；从交通便利性上考虑，应考虑到亲友探视的方便性以及老年人不愿意远离所在城市交往生态圈的生活习惯，尽量选择毗邻交通线路，出行方便的地区；从生态环境上考虑，养老社区选址要避开噪音及空气污染较为严重的区域如商业繁华区、工业区、高架交通沿线和交通枢纽区，优先考虑适宜健身、疗养、度假和休憩的地区。

3 旅游养老地产社区功能分析

全生态老年社区的功能组织模式，既不同于传统养老院，也不同于面向高端人群的房地产开发，为了提供多层次、个性化的服务和建立“一站式”的养老医疗系统，全生态养老社区的功能分区更加多元化和模块化，在同一个社区内提供专业的养老、医疗、护理和商业等多种服务，使老人在社区内部就能做到老有所养、老有所学、老有所用、老有所医、老有所乐和老有所终。

如北京某养老社区包含3种功能分区——区域服务中心、养老建筑组团和疗养医院组团。区域服务中心包括集中商业、酒店式公寓、体育文化场所和休闲性会所等功能，既能承载着养老社区的部分公共配套服务，自身又可以通过商业开发满足周边住宅项目的需求，同时利用较为自由的建筑风格打造沿街立面，提升整体区域形象；养老建筑组团设计以全方位高龄友善生活环境为原则，全面采用无障碍设计理念，建构全生态、多代屋、多层级服务型态，每个养老单元都拥有现代化设计、无障碍设施、采暖设备、紧急呼叫系统、医护型电梯和绿色节能设施；疗养医院组团是项目的特色优势，包括一个满足国家二级标准的医院和配套的综合护理楼，为社区老人提供全面的健康保健和医疗照顾，同时也将作为一个治疗老年人常见疾病的特色医院服务社会。

4 旅游养老社区布局

在上述组织模式的基础上，老年社区应遵循以下布局原则：

（1）区域服务中心为组织核心，围绕服务核心布置养老建筑组团；考虑到空间形象和服务的便利性，区域中心宜靠近道路设置。

（2）建筑设计采用组团化模式，利用组团绿地，加强组团与外部活动空间的联系。

（3）疗养医院与社区主体建筑群用绿化景观带隔离，通过紧急通道联系。

在某养老社区项目设计中，养老建筑组团布置于场区的西南侧，布置计有7栋老年公寓，每栋18层，每层8—16 套。每栋底层北侧为该栋公用，南侧部分为住房。提供 60m2、72m2、80m23种房型。疗养医院组团分为医院区和护理楼，其中医院区布置于场区的西北侧，分别布置有门诊中心、住院大楼、急重症中心以及体检中心。护理楼布置在场区的西北侧，区域内涵盖失能与失智照护区。区域服务中心布置在场区的东北侧，设置包括酒店式公寓、综合商业广场、休闲商店街及相关配套服务等。各区楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其具备生活相当之便利性、整体性与完整性，提供老年人舒适生活空间。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁舒适的空间，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。

5 建筑设计

新型养老社区的建筑在设计上要考虑到老年人日常起居、生活习惯、社会接触及文娱体育爱好等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标是尽可能长时间维持其独立生活的能力，提高其生活舒适性。根据适用人群身体健康程度以及所需要的照顾程度的不同，旅游养老社区的建筑可以分成三大类型——公共服务型建筑、能较为独立自理的老年公寓和需要完全护理的医院及护理楼。

公共服务型建筑主要包括综合商业楼、商业广场和老年公寓所配套的活动中心，这类建筑不仅用于社区内部使用，也为周边地块提供服务，同时也是展现社区品质的形象窗口。在设计上平面布局较为自由，内部以大空间设计为主，满足其商业、观演、集会、展览等多种需求；建筑立面上追求变化，通过表皮肌理变化营造丰富的空间层次，使得每个公共建筑都成为其所在区域的视觉焦点。

如某社区老年公寓共包括3栋18层老年公寓，是老年社区的主体建筑群。每栋公寓楼底层为该栋公共服务用房使用，包含独立的餐厅、活动室和值班护理室，2至18层为公寓用房。公寓楼采用北侧封闭外廊式，在每层的北侧单元设置洗衣房、垃圾回收点和室外露台，南侧为居住用房，户型包括豪华单人套间、一室一厅和两室一厅。每套内设置有起居室、卧室、阳台和无障碍卫生间。居室内在每个床位上方及卫生间内设置紧急呼叫按钮与护士站相连，确保第一时间医护人员能知道并且到达老人身边。

医院及护理楼位于地块的西北角，包括1栋10层的门诊楼、一栋15层的护理楼和一个花园式体检中心，门诊楼和护理楼标准护理病房包含单人、双人、四人等多种规格，共计护理床位400张，相应医疗人员及设备均按照高标准配置。

在单体建筑的细节设计中，应特别采取适应老年人特有的无障碍措施，如：

（1）建筑物出入口全部设计有1：50的无障碍坡道，且宽度不小于2500mm。

（2）所有建筑均配有无障碍电梯，候梯厅进深不应小于1800mm，按钮高度应在900—1100mm，电梯口要设置盲道和语音提示系统。同时电梯轿厢的面积也应保证轮椅方便进出。

（3）公共走廊及坡道两侧均设置无障碍木质扶手，在走道底部350mm高度范围内设置轮椅踢脚板。

（4）在公共建筑内要设计足够数量的无障碍卫生间，避免室内外高差。老年公寓内所有卫生间均采用无障碍设计，适当增加各项空间尺度，保证护理人员协助老人时所需要的空间。

6 结语

随着社会经济的发展，老年人的生活质量也需要得到相应的提高，新型养老社区的规划和设计包含很多方面知识，其核心是要遵循“全生态养老”的设计理念与原则，树立以人为本的指导思想，重视传统的生活习惯，做好人性化设计和开发。作为一名设计师，需要与时俱进，把创新的理念融入到实际项目中去，设计出符合未来要求的新型养老社区。

参考文献：

[1]陈华宁.养老建筑的基本特征及设计[J].建筑学报，2010（8）.

[2]刘天庆，宗凯.综合养老社区规划设计初探——以国寿廊坊生态健康城规划设计为例[J].工程建设与设计，2012（11）.

4.旅游地产规划设计 篇四

城市型旅游地产产品是位于城市中的旅游地产。

依托基础：依托于城市内的公园、文化区、商业区等自然和人文旅游资源。

操作模式：城市型旅游房地产易操作，模式也相对比较成熟。开发商以旅游资源为核心，圈定旅游资源周边土地，挖掘开发资源潜力和特色，突出人文内涵，改善生态环境，配套休闲娱乐设施，完善休闲旅游功能，开发城市CRD（中央游憩区）或RBD（游憩商业区）。房产类型：第一居所，商业房产。

价值链：通过旅游开发做旺人气扩大知名度，通过改善配套服务功能和休闲生活环境提高旅、商、居条件，区域土地价值迅速提升，区域房产价格迅速攀升。

5.旅游地产开发模式 篇五

旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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6.旅游地产营销模式 篇六

任何业态房产的营销，都会有其规律的营销模式。基于对海南旅游地产近一年的研究以及实际操盘，同时结合并学习圈内好友操盘的实战经验，尝试编制出此旅游地产营销模式，供给做旅游地产行业营销工作的朋友参考。

在深入分析旅游地产在营销过程中的各种因素，寻找到旅游地产的成功运营的关键因素，主要有产品、渠道、服务此三大因素。将这三大因素的有机整合，互相促进，互相弥补，促成一个项目成功运营。我们将这种模式简称为PCS旅游地产营销模式，即产品（Product）、渠道（Channel）、服务（Service）。

【产品（Product）】

产品是销售的关键，客户买的就是产品。开发出适合客户所需求的产品，并且让产品得以保值增值，这就是一个优秀的产品。

从海南的旅游地产产品来看，传统的“三菜一汤”（即：地产、酒店、高尔夫加温泉），海南旅游地产的发展存在着其畸形，整个市场面从政府到开发商，甚至到客户都存在着投机性，这是跟政策面有关的，例如1988年建省及2010年国际旅游岛成立，此两次都使得大部分资金及开发商涌入这个市场，政府大量卖地、开发商圈地、客户大量炒房，促使地产市场大量泡沫的出现，一旦政策回归，资本撤离，就会造成市场萎缩，甚至烂尾楼工程的出现。目前预估海南省库存量在6000多万平方米，年消化量在800万平方米，也得近8年的出化率。如此之大的库存量压迫着开发商，开发商就会降价，在市场面不好的情况下，反之会增强客户的观望，可能造成开发商项目转让，甚至破产的局面出现。海南房产的不仅是产品的库存量大而且同质化相当严重，在各个湾区的大量高档酒店、公寓、高尔夫、游艇等等项目，就拿公寓来说，大部分的面积集中在60-90平方米，本地很难去化，主要依赖于全国的客群，目前经济层面并非很理想，投资客户在减少，加上限购限贷等政策，都不断的压制海南的旅游地产，众多不利的因素的出现，迟早会出现压死骆驼的最后一根稻草。两年的调控政策，从某种意义上促进了楼市价格的回归，从库存量来看，价格还是面临进一步下调的压力，因为目前的销售量还没有得到明显的改善。另外目前国内的经济发展平稳，股市低迷，还是吸引了部分资金充裕的开发商试探性拿地，另外政府也加大了土地的供给量，可以说开发商的继续拿地，必将进一步促进库存量的提高。

除了库存量大，海南旅游地产还有一个特点，那就是空置率高。很多异地客户买了房产，但工作在外地，一般都是过来度假，或者春节前后来此地，因此造成大量空置房。因为客户入住的时间少，也连锁造成物业费难以收集，迫使物业公司减少服务项目，造成小区品质在下降，后来客户也不愿意居住，客户就等在政策层面下小区的物业得到增值，就转手。如此恶性循环，在政策面没有利好的情况下，库存量的消化更成问题。

所谓的旅游地产，就是适合旅游度假的产品，其对产品的设计上更高于城市的房产。旅游地产其首要的价值是旅游资源，不像很多城市住宅地产依据于城市配套成熟的地产价值，旅游地产其地段的价值来自于其项目自身的自然资源和人文资源的价值。一个旅游地产项目，其需要建设自身项目的配套，一般小型的项目就得依附于周边其他旅游地产的配套。在海南你会发现，其一个版块或者区域内，就存在很严重的产品同质化，往往造成酒店、公寓扎堆的现象。这种情况的出现，要求我们政府的规划部门以及开发商的设计部门、营销部门，要深入研究地段的价值，合理分配各种业态，使得区域内的产品有一个互补的作用。还有一些项目处于偏僻之处，因为项目大，分多期开发，目前所拥有的业态满足不了客户的居住生活配套，使得客户生活就不是很方便。同时也可能造成配套过多，加上客户不常住，使得一些生活配套设施过剩。另外海南的旅游有明显的季节性，就像一些酒店，在旺季没有房源，在淡季没人住，就做半年生意。这就需要这些酒店如何调剂淡旺季，同时也需要政府加大海南的旅游宣传工作，促进旅游健康合理的发展。

项目过度开发，或者过快开发，都会影响产品的品质，同时会造成对自然资源的破坏，而失去了实质意义上的产品附加价值。目前一些媒体也报道了一些项目的开发已经破坏了当地的生态环境，在某个阶段内，一些自然资源是很难恢复的，可以说还有很多不重生的自然资源，合理的利用自然资源，让自然资源服务于人们的生活，一定需要在保护中开发项目。另外讲一下海南旅游地产的建筑风格，产品的风格是一个城市品质，针对旅游地产来说，其风格要符合当地本身的文化，其实在海南的很多项目中，例如我们会发现的一些西班牙、美式等建筑风格。其实针对海南来说，其气候的原因，这边的建筑应该是侧重于东南亚风格。建筑风格与自然环境，经济以及文化是分不开的，海南地处热带，气候多雨、炎热、闷热潮湿，居住的环境也决定了建筑的风格，例如大坡屋顶，大屋檐，大开间。另外，园林园林必然成为建筑里面不可缺少的部分，东南亚园林最大的特点是还原最自然的风情，充分运用当地材料，就如植物、桌椅、石材等都取材当地，强调简谱、舒适的度假风情。因为海南有着独特的自然资源，一些项目可以根据客户的需求，在保护自然资源的前提下，定制出客户所需要的产品。

【渠道（Channel）】

这里所说的渠道，是广义的渠道，主要包括两类渠道，一是销售渠道；二是传播渠道。在岛外的地产项目，其销售渠道就是指销售地点，其建设就是设置好售楼处，建好样板房及景观示范区，然后自己组建一个销售团队，或者委托代理公司进行销售，渠道的建设很简单，因为这些项目的大部分客户主要来自当地城市的客群。

而销售渠道对海南地产项目来说就不是如此了，特别是旅游地产项目其客户80%以上来自于岛外的客户，其销售渠道有以下几种。

1、分销商渠道

一般在销售渠道方面会采用分销商，分销商又分为岛内分销商（包含二手门店，目的就是扩大面向客户的面）、岛外分销商。岛内分销商拥有较多的楼盘资源信息，同时有一定的岛外客户资源，其掌握了众多的楼盘信息，如果顺利的对接，就会有很大的成交量；岛外分销商主要拥有众多的客户资源，如果找到适合客户群的项目，可以给该项目带来大量的客群。

2、老客户渠道

老带新能促进一个项目的销售，口碑相传，也大大降低项目的传播费用。对旅游地产而言，其老客户资源就更为珍贵，因为一般客户很难了解一个项目的情况，而老客户其自身的购买就是一个广告，老客户和新客户之间关系，其说服力就会较强，推出合理奖励老客户的政策十分必要，可以说老客户也是“分销商”。

3、人脉渠道 也称为关系营销，主要包括全员营销和转介营销两种。全员营销主要是通过公司内部的员工以及家属，都参与到销售中，人人都是置业顾问，人人都可以拿奖金，通过员工及家属扩大项目的销售渠道，通过人脉来带动项目销售；外部的转介客户，主要是指一些项目的置业顾问，或者圈内的关系人员，当客户在其项目没有找到合适的房源，进行推荐转介，以达成销售，一些不同类型的项目可以互相转介，使得客户资源不浪费。

4、联动渠道

这里主要指的是一部分大开发商，其在全国其他城市都有开发的项目，在那些城市就拥有了客户的资源，这样可借助异地售楼处进行海南旅游地产项目的销售。联动销售，并给予老客户一些优惠政策，能带来旅游地产的销售。

5、展览渠道

展览渠道包括展会和展示两种。展会渠道，就是借助各地的房地产展会以及高端展会（例如，游艇展、车展、珠宝展、高尔夫活动等等），展示项目，吸引这些参加展会的人群，以促项目销售；展示渠道，就是在本身项目主要的客源城市，以及一线经济发展城市，设置长久的销售展位，展示项目，方便购房者了解产品，并开展项目日常销售工作。

一般的项目都是坐销，但旅游地产必须行销，就拿上面所讲的五大销售渠道，都需要旅游地产项目设置一支对接业务的队伍，在岛内进行对客户接待和服务，带领客户参观项目，讲解项目，为客户买房提供一切服务；在岛外进行项目的巡展，以及分销商关于项目宣传推广和推介会的组织工作。一切围绕客户这个中心，提供最满意的服务，让客户感受到购房的便利性。

在建设了销售渠道之后，我们应该根据旅游地产的属性，建设畅通的项目信息传播渠道，使客户了解我们的产品，产生购买的兴趣。

如何向我们的客户传递信息，前面讲到的展会渠道也是一种传播方式。

旅游地产的项目传播很难做，因为其涉及的客户面太广，面向全国的客户，甚至港澳台、国外（这个可以忽略不计），在面很广的传播面上，首先就要求项目的操盘手，要熟知自己的产品的价格、特性，主要吸引那些主要省份的客户购买，要分出主次，要聚焦，分出不同重要城市的等级，选择重点城市进行攻击。以当地分销商为驻点，开展广告配合活动开展各类传播推广工作。

传播渠道主要有以下几条。

1、交通媒体

从目前海南的交通来看，目前大部分的客户都是进入都是靠航空，那么航空是需要控制的区域，其实这也是守株待兔的方式。从航线来说，从客户的登机到海南的两个机场，控制好此两个机场的传播面，可以让客户登岛后第一印象于项目，利于记忆。当然在飞机上的杂志刊物、电视屏幕、以及机场内的各类广告也是重要的传播渠道。

2、终端媒体

当客户进入海南后，开展去旅游度假活动，那么在高端的酒店内、高尔夫球场、游艇俱乐部、旅游景点等各类影像、杂志等方面的广告，能及时精准的传播给客户。

3、传统媒体

在重点旅游城市，例如三亚、博鳌、海口等城市，设置擎天柱广告、LED广告宣传项目的形象，同时也可以在报纸、广播上进行广告宣传，制造出项目的影响力。像覆盖类的短信广告也可以精准的传播。

4、网络媒体

网络媒体传播的面比较广泛，例如硬性、软性广告传播，以及电子商务（除了广告的作用外，还直接起到销售的作用）。现在比较广泛传播的微博也是各地产项目对外出传播的利器，值得研究和挖掘，其互动性交流及病毒式传播，都会对旅游地产项目开辟出一条新的传播方式。

5、公共活动

这个涉及面比较广，可以在异地做，也可以在项目地做，主要是根据项目的需求，进行情景式的交流沟通。涵盖了渠道和服务的价值，较为软性的项目信息传播。

【服务（Service）】

我们首先要清楚的认识到，在旅游地产范畴内，服务也是营销。其实从产品设计，再到传播和销售的渠道，假设某类客户已经完成了营销。针对旅游地产客户存在太多的问题，例如客户闲置的房源需要解决，客户日常房子的维护等等问题。

我们要把服务当作重要的工作来做，给这些客户做好了服务，将带来很大的而且可持续的价值，所以要将服务放在首位工作来做。

从营销的策略来看，从4P到4C年代，就是以企业为中心到以客户为中心，这两种营销组合都难以解决旅游地产的营销困局。要真正促进旅游地产的营销，除了做好产品和渠道，还得深入从服务工作入手，将社会、企业、客户三者融合在一起，让各自的资源都有增值的空间，实现真正的三赢，实现可持续性的增值，这样才是解决旅游地产营销之道。要做好旅游地产的营销服务工作，主要从跟服务工作相关的两个因素，关联（Relevamcy）、回报（Return）（注：简称2R理论）来入手开展工作。

1、关联

在市场竞争的状态下，客户的需求会变，客户的意向会变，要掌握客户的忠诚度，赢取长远的市场，我们就必须建立俱乐部的形式，用企业的各类资源，满足这些客户在旅游地产中享受到其所需要的。

客户通过购房成为俱乐部会员，然后可以向其优惠提供给酒店、高尔夫、游艇等资源，客户通过购房可以一站式的享受到高品质的生活。而且目前在海南旅游地产项目中，项目规模都较大，能实现多业态的服务。从旅游地产衍生出的养老地产，我们可以配合养老地产设置保健、体检、医疗等配套设施，实现客户真正的需求。

旅游地产项目，通过营销建立起这种关联的关系，使得企业跟客户建立起一种互助、互求、互需的关系，另外与客户建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从客户变成用户，从管理营销组合变成管理客户的互动关系，当然沟通是建立关系的重要手段，这种沟通归根到底就是我们的服务体系的建设。

服务体系的建设，除了原先每个项目应有的物业人员配置之外，还需要长期的配置营销人员。以往的地产项目，销售结束之后，就是物业来接管工作，无需营销人员，如此做是销售项目而已。针对旅游地产就需要反过来思考，我们不是销售产品出去，而是拥有一个客户，可以从客户身上长久的得到我们的服务价值。在物业板块中配置或者单独配置营销人员，目的就是满足这些客户日益出现的各种需求，从中实现企业项目的运营价值，实现客户满意，企业满意的状态。

2、回报 前面所讲述到的空置房的问题，假如在合理的产品设置情况下，在客户没有入住房间的时候，可以回收过来，给予酒店的外延产品，服务于更多的旅客，这样客户可以得到一定的收益，而且房屋有人打理。随着中国经济的发展，旅游人数在增加，一些闲置的房屋得到利用，这是客户跟企业实现了互惠互利的目的。

一些大型的房地产开发商，还可以帮助一些客户实现一处置业，多处居住的梦想。一处产权，可以实现异地居住权，虽然是一个老命题，但是目前国内操作成功的案例几乎没有，但这存在此类的需求，这对开发商提供了新的要求。开发商要满足此类客户，必须专门设置专业运营公司，通过合理的房源居住调配，满足客户旅游和享受生活的需求。

通过建立这种运营体系，客户空置房可以创造出新的价值，而且一个项目的成功运营，会对该物业的增值有助推器的作用。一个项目的增值，对其后续的产品开发销售工作都是有很强的促进作用，而且也非常利于营销渠道的开发和建设。

旅游地产的营销服务目前做得还是不够的，存在很大的挖掘空间，建立起标准的体系化服务，将是对旅游地产发展很有保障，这给开发商、客户都是利好的事情。旅游地产顺利的运营，会带动强大的消费力，利于当地企业的财政收入，可以实现皆大欢喜的三赢局面。

7.旅游地产规划设计 篇七

旅游地产是一种新型产业, 广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业, 在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体, 依托周边的自然、人文和旅游资源, 借助以旅游度假为目的的开发营销模式, 全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海, 其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客, 成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代, 法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售, 标志着旅游物业市场的形成。70年代中期, 美国泡沫经济破灭后, 为处理大量的房产积压, 盘活闲置资产, 美国引入时权酒店的概念, 取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代, 沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后, 凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业, 成为今天海南房地产的主力。

而今天, 分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲, 日本、韩国、菲律宾、泰国, 马来西亚、新加坡等国家, 旅游房地产方兴未艾。在国内, 北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择, 也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。

1 我国旅游地产发展

1.1 旅游地产的发展前景

如今, 我国的旅游房地产概念已浮出了水面, 市场运营刚形成, 发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律, 住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户, 其发展前景主要体现在以下几个方面:

1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉

①旅游前景广阔, 度假需求旺盛:近年来, 随着人们生活水平的提高, 对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活, 需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度, 外出旅游时间相对集中, 住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈, 急需转型:随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善, 住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业, 相对于单纯的住宅房地产市场, 在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。

1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础

①城市基础设施完善:城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展, 城市之间公路网系统逐渐形成, 为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持:国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策, 不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证, 也为房地产业营造一个广阔的发展平台。

1.2 现阶段旅游地产发展限制

旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目, 会成为这个城市的品牌, 从而吸引更多的游客, 为投资者带来收益, 促进当地的经济增长, 带动就业水平。但同时, 我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。

1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清

对于旅游地产的定义, 国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益, 很多地产开发商不计成本, 假借发展旅游之名, 盲目跟风开发。

1.2.2 政策法规有待建立和完善

目前, 相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进, 但对于旅游地产开发这一特殊的形式, 缺乏专门的政策、法规的引导与规范。

1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏

对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时, 存在利益和风险分担的问题。

2 房地产企业竞争模型构建

房地产市场的复杂性、瞬变性, 使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说, 旅游地产的出现, 既是商机, 也是风险。如何在瞬息万变的环境中, 让自己立于不败之地?这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客, 更多的机会, 这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型, 为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据, 详见图1。

能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力, 并投入土地、资金、人力等资源, 但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性, 形成不同核心能力和战略资源, 维持企业竞争优势。

核心竞争能力是竞争优势的内在表现, 竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础, 企业通过知识的运行进行积累, 将特殊技能和相关资源配置组合, 形成企业独具的, 从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新, 形成学习型组织, 实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合, 外化成企业的核心竞争能力, 才能形成企业的竞争优势。

企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势, 只有在动态能力下有效应对环境, 把握机会, 通过资源和能力整合、持续创新来达到目标, 才能获得持续的竞争优势。

3 旅游地产开发发展策略研究

在竞争激烈的市场环境下, 房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路, 需要明确核心能力和战略资源, 建立学习型团队, 确定核心竞争力, 才能适应环境动态变化。

3.1 企业战略资源准备

3.1.1 企业外部提供资源

土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节, 土地供应是房地产开发的源头, 资金是房地产开发的养分, 不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比, 旅游地产开发规模大, 建设的单位类型包括一般住宅和商业地产, 每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段, 大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。

3.1.2 企业内部提供资源

①专业型与综合型人才储备及培养模式:旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域, 要求从业人员具有较高的素质, 不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识, 还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才, 为项目开发提供动力。

②独特的企业文化:企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重, 体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值, 因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争, 通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。

3.2 旅游地产开发核心能力确定

旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系, 要获得成功, 就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说, 都需具备如表1所示核心能力。

对于旅游地产的开发, 由于其特殊性, 对房地产企业的要求也有所不同, 在具备一般企业所需的能力之上, 还需匹配旅游地产开发的要素:定位、区位 (交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套) 、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此, 房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。 (表2)

3.3 旅游地产发展策略研究

不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的, 因此根据房地产企业的规模和发展阶段, 结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力, 建立房地产企业旅游地产开发策略模式, 见图2。

主要有以下四种发展策略模式:

①基于战略的竞争优势:卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划, 需要做出预期的设计和规划, 强调战略规划一步到位, 分步实施进行, 有效地控制各个环节, 从而达到最终价值目标, 这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败, 也决定了企业的成败。

②基于产品的竞争优势:行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支, 更重要的是项目建设后期的经营管理, 这需要借助品牌的价值和影响, 是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务, 更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟, 多数仅注重品牌建设, 忽视品牌维护;重视品牌营销, 忽视售货服务等。

③基于企业内部组织的竞争优势:优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外, 影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工, 强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围, 企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。

④基于服务的竞争优势:以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理, 专业的物业服务是不可缺少的部分, 在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求, 将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合, 尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

3.4 研究结果

房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争, 也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向, 为实现项目和企业的整体最佳效益, 房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略, 如图3。

房地产企业处于发展阶段, 且规模较小, 其发展历史短, 经验不足, 因此项目的成败直接决定企业的成败, 旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制, 特别是组织人员, 还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。

房地产企业处于发展阶段, 规模有一定发展后, 企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新, 要想旅游地产项目可持续性发展, 更重要的是在项目建设后期的经营管理上, 借助品牌的价值和影响, 扩大项目的影响。但技术上不成熟, 还要把握整体发展战略方面及后期的效益。

房地产企业处于成熟阶段, 经验丰富, 但规模存在限制时, 要进行旅游地产的开发, 迫切需要优秀员工不断地学习、创新, 将战略与决策付诸现实, 为旅游地产的长期发展提供动力, 在重要战略决策上把握方向, 才能将企业、项目品牌进一步推广。

房地产企业处于成熟阶段, 企业规模较大, 既有经验, 又有充足人力资源时, 战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势, 旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展, 专业的服务是不可缺少的部分。

4 结论

旅游房地产是新兴的房地产形式, 在我国尚处于初级发展阶段, 还存在许多问题。房地产企业在开发过程中应理性地看待其高利润, 应明确企业的资源、竞争力和人员配置的优势, 根据企业的规模和发展阶段, 确定适合企业的发展策略, 避免盲目地、无节制地破坏自然资源, 才能在竞争激烈的市场下立于不败之地。目前国内旅游房地产发展欠缺的是创新, 探索有中国特色的旅游房地产开发模式, 从外部资源、战略、组织、品牌、服务等方面制定具体的竞争策略, 将成为房地产企业开发旅游地产的首要任务。

参考文献

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8.旅游地产前景无限 篇八

限购会带给旅游地产怎样的机遇?好的旅游地产项目应具备哪些条件?旅游地产市场的前景怎样?近日，《今日楼市》记者采访了恒泰地产董事长程宏。

限购带来的机遇

《今日楼市》：有业内人士认为，北京限购可能会为北京周边市场带来机遇，作为以“北京最近的净海”为卖点的恒泰•时间海，项目距离北京比较近，你们感受到北京限购对你们项目带来的利好r吗?

程宏：从短期效益来说，限购令的确让很多有富余资金的购房人开始转战二、三线市场。像恒泰•时间海所在的山海关，位于河北和辽宁的交界，拥有北中国难得的滨海资源。对于北京的客户来说交通便利，开车到北京只需要2小时，高铁开通后时间会减少到1小时。项目距离高铁站和机场都仅需十几分钟。交通的便利必然会成为购房者的置业首选。而且辽宁的高考分数线要低于河北70多分，河北的客户选择恒泰•时间海不仅可以享受海生活，而且可以助孩子的未来一臂之力，一箭双雕。

当然，我相信这一切都只是暂时的，要想赢得市场，最终靠的还是我们能提供的生活方式和企业开发的好产品。毕竟限购是一时的，生活是一辈子的事情，我相信能够最终得到市场认可的项目，都是因为产品自身的魅力。

《今日楼市》：看来程总对恒泰•时间海是非常有信心的。那么，程总能否谈谈做恒泰•时间海这个项目的契机是什么?

程宏：做恒泰•时间海的契机总结来说就是三个方面。

第一个方面是芷锚湾的这片海。这片海海水质量好，沙滩也是和三亚一样的白色沙滩，现在还处于一个未被开发的阶段，是一片净海。在这里反而可能享受到北中国最好的海景资源。我们一期开盘即热销500多套，而其中80％的客户来自北京，市场已经证明了这里正在慢慢地受到人们的关注，并且已经被接受了。

第二个方面是交通的便利。恒泰•时间海位于山海关，在河北和辽宁的交界处，距离北京开车仅需2个多小时。高铁开通后，离项目十几分钟的地方就有一个高铁站，2013年项目一期交房的时候，从北京到项目的时间可以缩短至1个多小时。

第三个方面是这片海背后丰富的历史文化。这里的秦皇宫是秦始皇派人求仙的入海处，碣石秦汉遗址群是秦始皇东临碣石的驻跸之地，曹操在这里写下了气壮山河的《观沧海》。明长城的起点老龙头、孟姜女哭长城的遗址、水长城等等诸多厚重的历史文化古迹。具有做旅游度假产品的基础条件。

其实在这里开发做旅游度假项目，任何一个略具实力的开发商都可以做。只是谁先做的问题。而我们是最早看中这块地的，这个契机也是一个眼光问题。

不一样的滨海生活

《今日楼市》：程总能否从自己的角度给我们介绍一下项目?

程宏：一开始我还只有一个理想化的思路。去年我去了一趟澳大利亚的黄金海岸，看过之后非常受启发，想把她搬到芷锚湾来。但是具体要如何执行?我觉得专业的事情还是得交给专业的人做。我们请来了海南半山半岛的创作团队。海南半山半岛目前销售价格已达6万／平方米，具有非常成功的操盘经验。

依托绥中滨海经济区的发展大势，我们期望把恒泰•时间海打造成北中国最具特色的时尚滨海生活区。恒泰•时间海的所有数据都是为了实现这一期待。恒泰•时间海总建筑面积127万平方米，是环渤海区域距海面最近、体量最大的居住社区，与海相隔仅70米。整个建筑的灵感皆来自于澳大利亚的黄金海岸，社区内规划了海上五星级酒店、酒店式公寓、15万平方米商业街及住宅。

恒泰•时间海的住宅共有20栋高层景观公寓。现已推出的是位于项目东侧的五栋34层高的公寓，户户观海、户户朝南、户户有地暖、户户全精装、户户赠送全家电、户户赠送超大观海露台。因为户户地暖，所以北方冬季严寒的问题就得以解决，这样才能实现真正的自由、随时想来就来的海生活。

《今日楼市》：现在海景地产也算是风生水起，恒泰•时间海所能提供的滨海生活有什么不一样呢?

程宏：旅游和购买旅游度假产品是两回事情。你可以去一个人际荒芜的地方旅游，可以在一个人也不认识的地方待几天。但人是群居动物，购买物业的时候考虑的就和旅游是完全两回事了。

恒泰•时间海有百万平方米的体量，商业及酒店的规模占整体社区面积的20％以上，消费购物、休闲娱乐都能在社区内实现，还有海上五星级酒店，可以吸引人气，基本上是一座自成体系的城中城。但她出门就是一片最干净的海，尤其是夏季凉爽宜人，我想这种生活的感受与在城市里出门就是车水马龙又是一种不同的感受了。

《今日楼市》：很美好的愿景。我想无论是自住还是投资，项目的后续维护，比如说物业管理，都是业主非常关注的，据、兑恒泰•时间海请到r知名的第一太平戴维斯作为物业顾问，是吗?

程宏：众所周知，知名品牌物业管理不但能保证项目居住使用品质，更能提升未来物业升值的潜力，特别是针对我们这种一线海景度假投资类物业，良好的物业管理无论从使用、投资保值、升值、租赁等角度看都是必要保障。因此我们聘请的是国际著名物业公司“第一太平戴维斯”全权管理，是片区内最好的物业管理公司。我们选择第一太平戴维斯主要是考虑到项目为百万平方米以上的大盘，需要后期的服务团队可以为社区业主提供持续性、有效性的一流的物业服务保障，同时在确保服务质量的同时物业费用又是相对较为适中的价格；再有，在后期入住以后，良好的物业服务公司是保障项目产品持续升值的重要支撑点。

好项目要依托大环境

《今日楼市》：听、兑恒泰•时间海有专属的2公里白沙滩，当初为何会想到要建一个沙滩乐同?程总可以跟我们分享一下这个过程吗?

程宏：其实我最想和大家分享的，就是这片白沙滩。

既然我们是要为购房者提供一个度假般的生活方式，那在海边度假怎么能没有一片有魅力的沙滩呢?我觉得花在沙滩上的成本，不仅是值得的，也是必要的。

恒泰•时间海私属的沙滩总长度约2公里，为提高后期使用的舒适程度，沙滩沙子全部为与三亚亚龙湾沙滩类同的白沙沙滩。我们把这片沙滩打造成了一个主题乐园，目前已经对公众开放，这里有海滩烧烤、沙滩浴场、水上乐园、沙滩排球足球等多种娱乐项目。现在平日已经有游人来玩，晚上在沙滩上面举行篝火烧烤晚会、放烟花和孔明灯。

《今日楼市》：好的旅游地产项目应该具备哪些条件?

程宏：旅游地产项目必须具有两个重要的条件才有成功的可能。第一是她的区位必须要具有全国性的知名度，无论是江河湖海，一说到它的名字就要有人知道。第二是她必须依附大城市生活圈。

而恒泰地产现在所打造的旅游地产，都是基于这两个条件来挑选地块的。例如黄山项目，黄山是世界的黄山，全世界的人都知道中国的黄山。比如武汉的项目，就在东湖的大门口，武汉是中国重镇，东湖又是武汉最有名的景点。还有海南的项目以及恒泰•时间海项目，都是依托大环境以及周边大城市生活圈。经济发达，人们的生活水平较高，有这个经济基础去改善自己的生活环境。

《今日楼市》：结合恒泰•时间海项目的销售情况，请您分析一下旅游地产市场目前的形势和未来的前景。