二手房分析报告

二手房分析报告（共8篇）

1.二手房分析报告 篇一

XX县二手房市场分析报告

一、XX县简介

XX县地处X，东邻X，西邻X，常住人口50万人，XX县按行政规划有10个乡镇，6个牧场，3个管理处，XX县市区人口有10万人以上。

二、XX县二手房公司发展现状

XX县正规依法注册的二手房公司只有一家，就是本公司。自2011年7月份开始在XX县运营二手房交易市场。到现在已经历时8个月时间，整体运营状况良好，每个月平均销售房产在10套以上。公司收取服务费的标准是按房产成交价的4%收取，一般情况成交一套房产，公司收取的服务佣金在1万元左右。公司自开张营业至今正逢国家对房地产市场的宏观调控，所以目前的销售情况和利润还不算太理想。2012年春节后，新疆房地产市场的成交量普遍回升，房地产市场越来越热，虽然总体销量不能和2009年、2010年相比，但肯定要比2011年下半年要好很多。据2012年3月15日的新疆新闻报道，新疆在十二五计划期间将建设一批50万人口以上的大城市，新疆作为一个正在成长中的边疆省份，以稳定为主，经济发展为辅，国家绝对不会刻意打压新疆的房价，影响新疆正常的经济发展。我认为在未来20年，新疆的房市只会越来越稳，越来越好。本公司有信心在XX县把二手房交易业务做得更大，更好，更赚钱。只要银行贷款能正常审批，本公司一年的纯利润超过100万元不是问题，“吃水不忘挖井人”。滴水之恩，当以涌泉相报。

三、本公司发展到现在所遭遇到的困难很多，但最大的一个困难就是自2011年7月份开业至今，二手房按揭贷款的业务一直没有做通，做顺，做好，作为公司的负责人，在公司开业之前，就已经努力和XX县各大银行商谈，沟通。当时除了XX县邮政银行答应可以合作外，其他银行都已，从未办理过二手房按揭贷款的业务为借口，拒绝和本公司合作。站在我个人的角度，发自内心的真的很感激XX县邮政银行给我的帮助和支持，如果没有XX县邮政银行积极明确的态度，我公司根本就不敢在XX县挂牌经营，也不会有现在的丰厚利润，更不会有未来。可现实是残酷的，从2011年7月份我公司正式开张营业至今，到现在都已经8个月了。除了以个商贷款的名目，邮政银行给我公司客户，放了唯一一笔贷款外，没有做成任何一笔二手房按揭贷款业务。光乌苏市邮政银行，一家银行在2010到2011年上半年就发放两千多万元的二手房贷款。可是总人口超过40万的XX县，近一年的时间没有做成一笔二手房按揭贷款业务。难道是整个XX县购买二手房的购房人条件全都不合格？XX人是劣等公民？二等公民？XX市购买二手房的购房人条件全都合格。我很奇怪了？

四、银行方面主要提出以下几个难点

1、根据中国现行法律，居民购买的唯一，首套住房。作为抵押物不能被法院判决拍卖，给银行还贷款。只能被法院查封，不准居民继续居住使用。直到购房人还清全部银行贷款为止。银行有风险呀。

2、破解：现实情况是，购房人把自己的房产做完抵押、公正的手续，抵押给银行，申请购房贷款。当购房人违约不偿还银行贷款时，银行就通过法院判决查封、收回、拍卖该套房产。拍卖后所得房款除偿还银行房贷外，剩余的还给购房人。欠债还钱，天经地义。

3、银行给购房人办理按揭贷款时，客户虽然购买了财产保险和人身意外伤害险，也不能完全保证银行发放的购房贷款能安全收回。

4、破解：银行在给购房人发放购房贷款前必须强制购房人买财产保险和人身意外伤害险。财产保险：可以在该套房产发生火灾等意外灾难时，致使该房产受到损毁，为避免购房人赖账，保险公司负责赔偿购房人欠银行的剩余购房款。人身意外伤害险：购房人在偿还银行购房贷款期间，出现意外死亡或伤残，无力继续偿还银行贷款时。购房人欠银行的剩余购房款由保险公司一次性支付。

5、房产经纪公司与银行方面合作，给银行交纳最低10万元以上的保证金。银行每个月固定给房产经纪公司一定数量的贷款额度。当购房人不能每月按时偿还银行房贷月供时，银行可以从房产经纪公司的保证金账户里扣除。银行担心购房人长期耍赖，拒绝偿还银行的所有购房贷款，房产经纪公司所交保证金的数额根本就不够抵扣，银行的风险大呀。

6、破解：房产经纪公司给银行交纳保证金的制度，避免了很多因为购房人暂时经济困难，连续拖欠银行房贷月供的弊端。保证金和购房人集体贷款的总金额相比，确实很少。但是保证金制度可以为银行节省很多的时间和精力，不致于因为购房人暂时拖欠房贷月供，银行就浪费了大量人力，物力，到法院起诉购房人。中国８０％以上的，绝大多数银行都是以这样的方式和房产经纪公司合作的。对双方都有好处。

４、住房贷款周期太长，规模太小，利率低，利润少。不像农业贷款周期短，银行收回本金快，规模大，利率高，利润高。

破解：住房贷款虽然回收周期长，利率低，利润低，但是放一笔贷款可以帮助银行挣几十年的利润，而放其他短期贷款虽然利率高，利润高。但是没有住房贷款收益稳定，手续简单方便。一次放贷，银行长期收益。住房贷款刚开始做规模小，不等于以后永远规模小，本公司是XX县第一家二手房公司，以后的市场也会越做越大，在业务量小的时候不合作，那业务量大的时候又应该怎样合作呀？

农贷：农贷业务量再大，银行也不可能一年到头，只单一放农贷。过了农贷的季节，其他贷款品种还是要做的，市场经济互惠互利，长期合作嘛。购房人在某个银行办理房贷业务，习惯性的就会在该银行办理其他存款类业务和理财类业务。购房人就成了银行未来潜在的优质客户群体，对银行的长期利益而言利大于弊呀。

５、购买二手房的购房人大多数都是农民个体户和在企业上班的普通职工，这部分购房群体占了XX县二手房市场８０％以上的市场份额。银行认为他们是条件差的劣质客户，他们购买二手房申请住房贷款必须要找行政事业单位的担保人，否则银行就不审批贷款。

破解：二手房最大的卖点是地段好，价格低，省装修，交通便利，有现成的房产证，可以立即办理房产过户，迁户口。是大多数农民，个体户和普通企业职工最喜爱的购房目标。XX县是农业大县，拒绝农民的需求，就是放弃XX县市场，就是自杀。不是所有的农民都是好人，但也绝不是所有农民都是坏人。有一部分农民通过自己的勤劳苦干，积攒了十几万元的购房首付款。他们种了一辈子的地，不想自己的儿孙们还继续当农民，为了孩子上学方便，他们一定要把房子努力买到学校附近。有很多很多这种需求的农民，这部分有条件买房的农民是一群相对而言，经济条件较好，人品较好，信誉较好，勤劳肯干，身体健康的好农民。他们确实有购买二手房的需求（新楼房一般都盖在郊区，地理位置偏远，交通十分不方便）。

像条件这么好的农民，购买二手房向银行申请贷款，银行非要逼农民找一个什么行政事业单位上班的职工，作担保人，否则就不受理该农民的购房贷款业务。

人以类聚，物以群分。农民有过打交道的人，绝大多数都是农民你让他们到哪里去找行政事业单位的担保人呀？

没有任何好处，谁愿意冒险给别人做几十万元的担保人呀？连自己的亲人都不愿意，更不要说是外人了，将心比心，你们银行的领导们，在事业单位上班，条件好，收入高，你们愿不愿意给购房人当几十万元房贷的担保人呀？

在XX县申请购买二手房的个体户和企业上班的普通职工，在购房时对银行方面提出的必须要找一名行政事业单位，担保人的硬性规定，根本就做不到。为了要买房子，他们通过自己的勤奋努力积攒了十几万元的购房首付款，他们自身的生存能力和人品肯定比那些没钱，靠租房生活的人要好。他们也是未来银行方面潜在的优质客户。如果银行方面非要求购买二手房的农民、个体户、企业职工必须要找行政事业单位上班的职工做担保人，那么结果就是10个购房人有9个都找不到担保人，二手房按揭单款业务在银行根本就没有办法做下去。

６、在行政事业单位上班的职工如果需要贷款购买二手房，对银行来说就是优质客户，银行只愿意做优质客户的二手房贷款业务。破解：在行政事业单位上班的职工收入高、收入稳定、福利好、交“五金”，对银行来说确实是优质客户，但是既然他们条件这么好，他们咋会缺房子住？他们为啥需要掏钱买二手房？而且就算他们确实确实需要通过贷款方式买房的话，他们完全可以在XX县住房公积金管理中心申请办理住房贷款业务，只要购房人交够12个月以上的住房公积金，个人资料齐全，从递交资料开始，快则2天，最慢5天，住房贷款就可以全部发放到位。这样简单的手续、这样快的速度，他们有必要去选择时间又漫长、手续又复杂的银行房贷业务吗？现实情况是，在行政事业单位上班的职工，不但不缺房子住，更不缺新房子住。根本不需要花钱买二手房，他们的家里少的有一套住房，多的有3套、5套住房。他们还经常利用业余时间多余的钱再“炒房”。银行怎么能指望这些人在银行申请贷款购买二手房呢？

市场经济，银行和银行之间，银行和住房公积金之间竞争都很激烈，恳请银行领导明察。

７、外省居民在XX县购买二手房，申请做二手房按揭贷款业务，银行拒绝受理。银行方面担心，外省人在本地打工、经商、工作不稳定，收入不稳定，户口又不在XX县，万一还不上钱人跑了咋办？银行到哪里去找人？拖欠银行的住房贷款谁来偿还？

破解：国家政策有规定，支持外省人在XX县贷款购买首付住房，只要外省人能提供在XX县交纳13个月以上的社保，或者12个月以上的在XX县当地纳税的税票，就可以理直气壮的在XX县各银行申请办理住房贷款业务。

银行方面如果担心外地人收入不稳定跑了咋办？请问XX县本地人如果收入不稳定就不跑了吗？XX县本地人如果跑了银行就一定能找到吗？购房人支付十几万，二十几万元的购房首付款息不要了？傻子跑呀？房产是固定资产，人跑了，房子不会跑呀。按揭货款人的全部程序都做完了，银行担心啥呀？

总的来说：只要做事就有可能出错，就有风险，除非停下来啥都不干，就不会出错。如果说住房贷款有风险，难道银行其他的贷款品种就没有风险？就100%安全可靠？如果银行每个贷款品种，每笔贷款业务都要求借款人必须要找一名在行政事业单位上班的职工做担保人。否则银行坚决不发放贷款，那银行一年到头，能放几笔贷款呀？

住房贷款是风险最低的贷款品种，购房人的主体大多是男性，为了以后成家立业。男性必须要肩负起社会责任，必须要买房，以我本人多年的房地产销售经验，男人情愿放弃老婆也不愿放弃房产，因为男人只要有房产，还有机会找别的女人当老婆，如果没有房产，现在的老婆都不一定保的住。对于普通购房人来说，不买房子也要掏钱租房子。如果每个月的房贷有月供租房月租金差不多，那购房人为了生存没有理由不变，房贷月供呀，总要有个地方住呀！我公司目前的现状就是贷款做的太失败，太艰难。公司的销量虽然做的很好，可是因为贷款做的很差，几个月批不下来一笔贷款已经成交的房产退房，退了十几套。公司先后损失了二十多万元的利润。我作为公司的主要负责人正在积极和XX县各家银行商谈合作的项目。工商银行正在办理准入备案的手续，中国银行已经成功做完一笔二手房按揭贷款业务。2010年10月份开始，忙完农贷，准备大量报批二手房贷款业务，建设银行同意在2012年4月份开始办理准入、备案的相关手续。别的银行既然可以做，邮政银行应该也能做，而且会做到更好。为了以后的长期合作，恳请贵行领导能帮我及时解决公司现在的困难。

XXX：（电话号码）

X年X月X日

2.二手房分析报告 篇二

自2005年以来, 城市房地产市场高速发展, 商品住宅价格快速上涨, 引起了国家和政府的高度关注, 为保证房地产市场的健康发展, 国家和政府相继颁布了一系列的宏观调控政策, 但由于房地产具有不可移动性、价值量大及独一无二的特性, 一般性的统计工作不能完全准确的反映出各地各区域商品住宅的价格水平及其变化幅度, 不利于政府进行宏观调控决策及对调控效果进行有效的评价。

而在一线工作的房地产估价机构、房地产经纪机构、估价师及经纪人, 他们对城市二手房市场的住宅房地产价格的变化能够及时掌握, 利用这种优势, 通过组织对全省重点城市二手房市场的住宅价格实行动态监控, 并结合估价理论和方法对市场价格数据进行研究, 可以准确的揭示并掌握商品住宅市场价格发展水平及其动态变化情况, 从而为政府进行宏观调控决策提供有力的参考依据。

2 城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测关键问题研究

实施城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测, 需要结合研究对象城市房地产市场的实际发展状况, 综合并系统地考察实施监测的作业流程以及关键工作节点, 以确研究目标的实现。整体上看, 城市二手房 (住宅) 市场价格监测的内容以及流程如图1所示。图中, 根据阶段技术性任务完成质量对整体工作影响的重要程度, 相应标注出流程中的关键节点。

3 城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测实证分析

根据上述章节的论述, 以下以广州市为例进行具体说明。数据分析采用2009年度4月份广州市二手房市场的部分实际交易数据为依据。

采集获取的广州市二手房市场的住宅交易实验样本数共860个 (单套住宅交易单元) , 样本数覆盖广州市越秀、海珠、白云、天河、荔湾、黄埔、番禺共七个城区范围, 数据来源于广东市房屋与国土资源局房产交易中心, 数据记录格式为标准表格 (Excel格式) , 表格字段信息主要有:行政区、物业位置、楼盘名称、房屋类型 (层高类别) 、交易建筑面积、成交价格、成交单价、成交时间、装修、所在楼层、总楼层、楼龄、朝向、是否普通或非普通住宅共14个。

由于获取的数据仅为2009年4月份各区域的成交数据, 当月有成交记录的楼盘数据并没有达到1:0.5的监测点楼盘选取要求。因此在本文中仅列出成交量前三名楼盘, 作为按成交量确定监测点楼盘选取思路的实验说明。

为对样本采集总体特征进行合理分析判断, 列出各城区二手房市场成交单元建筑面积分类统计指标结果。

结果显示, 即便存在户型大于140平方米的非普通商品住宅成交样本, 但从统计指标反映的结果可以看出调查样本总体仍属于普通住宅 (各区域调查样本建筑面积标准差均在30平方米以下, 各区域建筑面积均值加标准差绝对值的上限值分别为:白云区102.81、番禺区117.53、海珠区105.83、黄埔区103.05、荔湾区102.63、天河区107.05、越秀区108.19, 其值均在140平方米以下) 。

3.1 数据审核及导入

按照数据采集的技术处理要求, 对采集获取的数据进行审核, 主要是针对明显的错误登记记录、数据缺失记录进行检查过滤。同时, 将数据以表格方式分页显示, 以便操作人员检查, 同时选择价格离差较大的数据, 将可能存在异常的数据予以提示, 以备后续数据处理时参考。

完成数据审核后, 将通过标准表格 (Excel格式) 的交易数据导入到SQL Server数据库, 所有经过检核的交易数据均已符合后续数据规范处理对原始数据的要求。

数据记录的规范字段信息为:

城市—行政区域—楼盘名—物业位置—房屋类型—建筑面积—成交价格—成交单价—装修—所在楼层—总楼层—户型—楼龄—朝向—备注。

3.2 物业特征识别及信息补充

以商品住宅特征分类为基础, 结合广州市房地产市场实际以及实验数据的具体情况, 确定物业特征识别的特征变量。

以住宅特征分类为基础, 对采集获取的各商品住宅楼盘相应信息信息进行补充完善, 并按照特征变量定量化方法进行变量赋值。

3.3 价格内涵界定

按交易价格内涵界定要求, 经征求数据来源单位、房地产中介服务等机构以及广州市相关专业人士的意见, 确定实验数据交易价格内涵界定条件。

3.4 样本价格修正及异常值剔除

根据价格内涵, 对样本交易价格进行修正, 并对修正后的样点价格数据进行分布检验并结合原始数据审核时标注的疑示异常样点进行确认并剔除。各城区样本成交价格分布检验的K-S统计结果如表1所示。

由于各城区采样商品住宅成交价格均不服从正态分布, 需采用均值方差法进行数据异常值剔除。

3.5 样本聚类分析

按照样本聚类分析的方法, 建立样本修正后价格与各个特征变量构成的多维空间向量矩阵, 价格内涵, 并以此完成聚类分析测算工作, 取得楼盘聚类结果。

以海珠区采样数据为例, 在完成样点价格修正、异常值剔除后, 数据对各个样本的特征变量进行定量化, 取得一定的成果。

选用Sosine相似度法进行聚类分析, 可获取不同聚类目标的聚类分析结果。以样本编号为分类标识, 可选用不同的分类目标数量反复进行实验, 并将实验结果与样本实际市场差异状况进行对照, 调整出既符合定量聚类计算结果, 又与实际物业整体特征评价相一致的分类结果。

4 结语

作者通过本文对于城市二手房 (住宅) 市场价格动态监测系统设计中的几个关键问题的研究, 主要得出了以下几个结论。

(1) 以城市房地产二手房市场交易价格数据信息为研究对象进行信息收集, 应当充分把握房地产交易的物业类型、空间分布范围、时间跨度、数据质量, 以及以价格分析为核心的其他辅助信息的完整性等这些均是数据信息采集需要重点关注的内容。

(2) 在房地产市场价格数据的整理与分析中, 需要确保所采用的技术方法、技术手段科学合理, 能够从大量的离散数据中获取具有代表性、规律性以及能够区分时间和空间特征的定量、定性分析结论。

(3) 在取得特定观察周期内监测成果后, 为确保监测行为的可持续, 使监测数据随着时间的推移能够得以动态更新和比照, 必须在监测成果的获取和更新环节紧密结合市场发展动态, 对影响分析结论的技术指标甚至技术方法进行论证调整。

(4) 本文对建立基于地理信息系统的空间分析平台, 进行了初步总体设计, 开发了原型实验系统, 以广州市为例, 说明了房地产住宅三级市场价格动态监测系统的数据采集与处理的可行性和现势性。

(5) 如前所述, 由于房地产市场在实体流动性、资源稀缺程度、供求关系等方面区别与一般流通性商品市场的显著特征, 为提高监测效率、成果可信度并拓展成果应用空间, 对其市场交易价格进行监测必须要完成更多的辅助分析研究工作, 这些工作包括交易行为的价格作用研究、价格监测指标对应的市场动态研究、价格动态监测工作规范研究等等。

(6) 本文研究所取得的城市二手房 (住宅) 市场交易价格动态监测原型系统基本是基于C/S结构, 适用于局域网或内部网。在实际工作中, 根据数据采集来源的多样性, 以及数据异地交互的需求, 可考虑在一定的Web GIS平台上, 进一步研发基于Intelnet且具备信息实时交互功能的数据处理系统软件及相关互联网数据服务。

参考文献

[1]国土资源部.城市地价动态监测技术规范[S].北京:国土资源部, 2005.

3.二手车购买调查分析 篇三

购买原因。人们选择购买二手车的前三大因素分别是：二手车保值度高、受经济条件制约、临时用一段时间，作为过渡。因二手车保值度高考虑购买二手车的人占39．8％；因个人经济制约，无法购买新车只能购买二手车的人占35．5％；因要移居而考虑购买二手车过渡的人占19．7％。调查显示，人们的汽车消费观念已经在不断的成熟，新车不断降价在争取到一定的市场份额的同时，也降低了消费者的产品信任度。

购买渠道。人们在购买二手车时，49％的人选择在品牌汽车4s店内购买二手车；36．8％的人选择在旧机动车交易市场购买二手车，10．3％的人选择通过网络和报纸的二手车广告进行私下交易；3．5％的人选择在拍卖行购买二手车；仅有0．5％的人会通过朋友购买二手车。

考虑因素。人们在购买二手车时，车况是人们选择二手车时首要考虑的因素；其次考虑的是价格，在二手车的交易中，48．7％的人担忧二手车估价不准，多数购买二手车的人对于汽车的内在问题了解不深入，很难判断该二手车的价值是否与其价格平衡；26．5％的人们在购买二手车的时候担心二手车的售后问题。

4.二手房市场分析与总结 篇四

二手房市场分析与总结2007-02-06 09:57:4

5二手房市场分析与总结

2005年对于××二手房市场是一个不平凡的一年。房地产政策空前的猛烈。国家央行再次加息，提高了购房成本。5月11日国家七部委出台了《关于做好稳定住房价格的意见》对营业税标准重新界定。6月1日国家契税标准重新敲定。6月中旬××个别区域开始实行“先税后证”办法。8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》关于已购公房出售可以减免税费，对于整个××二手房市场回暖是一个利好的消息。但是10月中旬国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》重申二手房交易必须

缴纳个人所得税，对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策的出台对于2005年××房地产市场产生了巨大的影响。

2005年××二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响，但是从2005年××二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头。据“信一天”统计资料显示：今年××二手房成交量为65000套，与2004年57374套相比成交量增加了7626套，同比增长了%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是××二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年××二手房市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。

一、成交属性分析：

2005年××二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。据“信一天”统计资料分析：全年××

二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的%，已购公房28000套占总成交量%。经济适用房3100套占总成交量的%。其他类型的二手房成交量占总成交量的2%。二手商品房的成交量首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易。

1.二手商品房不负众望 全面超过已购公房。据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为%：再上市公房占全年成交比为%。这是××二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再

上市公房个百分点。由此可见，二手商品房已成为京城二手房市场的主力。“信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增长，主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃，直接导致商品房交易的上升。因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比较新，相比再上市公房有其明显的优势。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观望状态，致使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇，巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场，所以再上市公房的主导地位不会发生变化。

2.二手经济适用房表现突出 经济适用房在经过5年的禁期后，市场开始

逐渐升温。据“信一天”统计资料分析：今年二手经济适用房同比去年增长了25%。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售”的政策要求。从而带动了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济适用房成交量将会大幅度增长。

二、成交区域分析

据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年××二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的%和%，其余各区依次为：昌平%、丰台%、大兴%、通州%、石景山%、西城 %、宣武%、东城%、崇文%。

1.朝阳、海淀两个城区占据44% 据“信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域。两区二手房成交量占到总成交量的44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和

客户需求量。并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住，朝阳则以其传统的××商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选，再加上这两区域的商品房价格一般比较高，即使二手房价格稍高一些，需求者也会偏好于地段的选择，而对价格变动的反映不太敏感。

2.中心城区保持平稳发展 据“信一天”统计资料显示，东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量占总成交量的%。保持平稳发展。由于中心城区房源供应量保持在一定的规模，从而使得中心城区的成交量一直维持在一定的量。“信一天”市场人士认为，中心城区的成交量必定会受到房源的限制而使成交受阻，价格会继续攀升。

3.通州地区 由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心越加紧密联系，使之誉为“cbd”的后花园。也使

该地区房地产突飞猛进的发展，该地区已经逐渐成为热点区域。据“信一天”统计资料显示：近几年通州地区的二手房交易量呈逐年递增趋势，今年通州地区二手房成交量同比去年增长了25%。通州地区成交量也在京郊地区名列前茅。目前通州地区一手房价格4000元/平方米4500元/平方米，二手房价格在3000元/平方米3500元/平方米。通州地区购房者仍以自住为主。主要看好其交通便利、价格低廉等优势；而通州良好的发展机遇，也是广大购房者选择这里的最主要原因。

4.石景山地区 据“信一天”统计资料分析，今年石景山地区二手房成交量相比去年上涨26%。由于首钢搬迁的利好消息带动了石景山二手房成交量快速上升，因为首钢的搬迁，可以使得石景山的生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高密度的居住住宅区，而是将其建设成大规模的综合服务中心，这样可以大大提高石景山的区位

优势，让一直不温不火的石景山二手房市场着实火暴起来。

5.丰台地区 自从去年南城改进力度的进一步加大，交通道路设施的进一步完善，丰台作为南城最具潜力的核心区域之一，在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投资增长潜力加速释放，广大投资置业者纷纷抢占丰台。据“信一天”统计资料分析，今年丰台地区二手房成交量相比去年上涨23%。“信一天”市场人士认为：这不仅是由于第五商圈和丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得丰台日益显现出强大的竞争优势的缘故，更是因为南中轴线的道路改进和地铁4、5号线的开通等交通设施的改善直接带动置业者到该区升级置业。

6.昌平地区 昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势头，成交占比占到了％。“信一天”市场人士认为：这主要是由于××第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故。经济适用房在积累了几年力量后，今年终于爆发。

7.亦庄地区 据“信一天”统计资料显示：亦庄地区二手房成交量逐年增加，交易价格也持续攀升。2005年亦庄地区二手房成交量同比去年增长了35%。价格也在不断攀升，目前亦庄的二手房的平均价格已经达到了4000元/平方米4500元/平方米，比去年上涨了%。而新房的价格5000元/平方米5500元/平方米。亦庄地区二手房成交量增长和价格的上升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区，吸纳了国内外大中型企业，成为南城经济产业中心。京津塘高速，新通的五环路又让城市与亦庄的联系更紧密。地铁五号线向南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为××亦庄轻轨线。而带动了亦庄地区房产的升值。

8．顺义地区 据“信一天“统计资料显示：今年顺义区二手房交易情况表现良好，同比去年增长了25%。该地区二手房价平均在3000－4800元/㎡。而随着该区域工业、产业特色的越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，便利 的交通、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的关注。

三、成交价格分析

总价在30—50万的成为交易主流 据“信一天”统计资料分析，从今年二手房成交的总价来看，总价在30—50万的成交比例占到了57%，相比去年的54%上涨了3%。总价在50万以上的成交比例也有明显的上升，比去年上涨了5%；总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年28%下降为今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可见，更多的消费者偏好中档房，特别是总价在30—50万之间的中档房更成为交易的主流。

四、成交面积分析

据“信一天”统计资料分析：其中51—100平米的二手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的64%；“信一天”市场人士认为：这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小

户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。与此同时，100到150平米之间的房屋成交量开始下滑。“信一天”市场人士认为：大面积二手房下滑主要受到新政后期的影响，因为高额的营业税，使很多业主把将原本出售的房产转投租赁市场。

5.二手房分析报告 篇五

佛山一中高一七班

课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师：

（一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

（二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。

（三）研究方法：文献法、调查法

（四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1-29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10）3总结过程

（五）研究结果

（六）交流评价 1学生体会 2教师体会

影响桂城二手房房价因素

背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

主题词 面积 地段 小区配套设施 房龄 房屋装修家电配置 朝向 楼层 心理因素 政府调控（）概念导入

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

（）影响二手房房价因素——面积

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。（）影响二手房房价因素——地段

一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如 有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。（）影响二手房房价因素——小区配套设施

说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】和【哔————】（某人的恶趣味= =+）硬件过关（近超市啊车站啊附近有医院啊公园啊健身场所啊什么东西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想将你的房子卖出去，大把人抢着说要，不单只这样，你抬高价格还是会有人对你穷追不舍，看吧，这就是魅力。拿怡翠花园那处面积127平方且三房二厅二卫，售价90万的房产和另一处位于花苑广场，面积130平方的三房且售价85万的房产作比较。怡翠花园曾以清幽怡人的环境一度受到市场追捧。绿化率高达65.8%。而花苑广场的绿化效果平平；两者相距不远，附近的商场学校等硬件相差不大；如今买车的人越来越多，小区的车位数量自然也越来越显得十分重要，怡翠花园有地下停车场，而花苑广场的车位只能停留在地面„„综上所述，小区的配套设施也是能影响房价的。

（）影响二手房房价因素——房龄 房龄越低自然越多人愿意要啦，房价自然水涨船高啦~所以说，炒房的人就是冲着这个来的，再所以说，国八条中的某一条就是冲着打压炒房的来的，总而言之，我觉得嘛，上有决策下有对策嘛~房价这种东西是暂时我说暂时打不下来的！保利一号公馆里有处07年四室二厅三卫，面积为282平方的房产，售价388万，约13759元/平方米；还有另一处房产，是09年交楼的毛坯，面积为283平方，折合14134元//平方米，售价400万。房龄过老会影响房屋设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度；同时，各家银行对二手房贷款的房龄限制有所不同，但其共同的特点之一就是二手房贷款的最高还款期限普遍低于商品房贷款。这就造成二手房在办理贷款时，贷款难度会随着房龄的增长而增加。（）影响二手房房价因素——房屋装修及家电设备

谁不想自己的房子一买回来就能立即入住不用自己再去买材料装修啊买家私啊买家电啊什么的，这自然使得有这样配套的二手房身价百倍（何?）不愁没人来买。万科金御华府有一套房四室二厅二卫，共200平方，毛坯房价格为12000元一方 还有另一套房三房二厅二卫共153平方，豪装，价格为12012元一方。因此，房屋的装修家电设备等也会影响房价。（）影响二手房房价因素——朝向

对，这是个问题。中国人注重风水，什么风水影响你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的风水（你就吹吧你！）因为我们在北半球，坐北朝南容易采光，通风透气，衣服什么的容易被晒干，细菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等着发霉吧你！万科金御华府的好朝向基本没有，调查时看了好几套放出来的房，基本都和西向扯上了关系。询问了中介小姐，她笑笑说好朝向实在难买到。（）影响二手房房价因素——楼层

要我说这个，我觉得，楼层太低的话春天潮湿、冬天比较冷，而楼层太高呢，没电梯的会很麻烦，夏天很热，不过好像蚊子会比较少吧。如果楼下是超市啊什么商店广场啊，就是住在靠上一点的楼层会比较靠谱，吵不到。楼层适中，不上不下的一般价格较高。保利一号公馆有一套房位于高层，244平方米，14426元/平方米，售价352万；另一套房在10层，248平方米，14517元/平方米，售价360万。即便第二套房以244平方米算，总价为354万，仍比第一套房的价格贵些。

（）影响二手房房价因素——心理因素

人的主观因素必不可少。看一间房，你要觉得它好，即使它就是一间位于郊区的破破烂烂的小屋没有多少配套设施，你也愿意花钱将它买下来；你不觉得它好，哪怕它是位于市中心的繁华商业圈配套多好多奢华，你也会觉得也不过如此，龙床不及狗窝。当然，这也要建立在你能承受房子的价格这个客观基础上。买卖房产的双方出价和开价时多少都带了自己的主观感觉在里面，我就是觉得这房子值这个价，所以才会有讨价还价出现。（）影响二手房房价因素——政府调控 新的控制房价的政策出台了“新国八条”中有这样的规定“二手房交易税按全额征收”（调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。）这主要是为了打击炒房者哄抬房价是房价上涨过快。不过有了这样的政策出台，怕是买二手房的人会少了，毕竟，房龄是个重要的指标。

6.二手书市场环境分析 篇六

1、二手书市场定义

顾名思义，二手书指已经经过阅读、使用的书籍，是针对新书而言的，与此同时，又在市场上进行交换、交易。而二手书市场就是给这些书籍提供一个交易机制平台。

2、项目背景

二十世纪末期以来，随着互联网的高速发展，各式各样的购物网站相继面世，人们足不出户就能轻而易举的买到自己任何需求的东西。这也意味着网购时代正式来临。作为最早的专业卖书网站——亚马逊网站成立于1995年，2010年该网站的销售额为130亿美元，是全球电子商务的成功代表。亚马逊的成功说明全球对于书籍的需求前景广阔，毫无疑问，大量的需求也给二手书市场提供了最大的保障。

3、项目意义

第一，降低学生就读成本。我们对在校的82名大学生进行了调查，结果发现高达88%的人选择二手书的原因是因为价格优惠（图1所示）。对高校大学二手书市场分析可知，针对大学现状，目前高校教学教材价格比较高，学生购买时要花费较高费用，这对于学生是一笔较大的开支，尤其会给家庭困难的学生造成很大的经济压力，鉴于二手书的可利用性，我们希望通过努力组建发展我校二手书市场交流平台，提高二手书回收利用效率。

第二，资源回收再利用性。由图1可知，大部分学生选择二手书的原因除了价格优惠之外，作为节约资源，环保节能的行为，也受到不少人的青睐。我国人均能源资源拥有量不高,探明量仅相当于世界人均水平的51%。这种先天不足再加上后天的粗放利用,使得在提高资源利用率上的突破势在必行，二手书的回收再利用是一个很好的渠道。

图 1

4、项目主要研究内容

通过问卷的形式了解目前二手书市场的大致状况、广大的社会群体对于二手书的看法、大学生对于二手书的处理方式，从宏观经济角度对于该市场的前景剖析、整体市场环境的分析，二手书市场的优势于劣势比较，建立二手书市场的盈利模式。

5、项目前景

目前，国内虽然有相当多的淘书网站成立，想以此来填补国内书刊（二手书）的空白。但真真做二手书的却较少，而先前呼声较高的有路网以及秦有才旧书网近来几乎被人遗忘。而一些小的旧书网站，如孔夫子、跳蚤市则规模小、缺乏完善的机制。所以就现在的状况而言，大型的网站不易满足旧书市场薄利，而小型的网站在资金以及管理方面存在问题外，他们更期望的是走被收购之路。因此，二手书市场虽然看似很热闹，但真真形成一个体系的还是一张白纸。对于大学生不使用二手书的原因，我们进行了调查和分析，原因主要有以下几个方面：

（1）纸张太旧，不好看（2）内容太旧，跟不上时代（3）没有市场，买不到（4）不喜欢别人的字迹（5）破损程度

图2

由图2可以看出，71.43%的人不使用二手书的原因是因为没有市场，买不到，由此可见，二手书的市场前景广阔，潜能巨大。虽然就当前一些二手书网站收益不够明显，表明该市场确实还存在诸多的不利因素，但风险与机遇同存。尤其是高校的二手书市场是可行的，在高校内建立一个二手书市场，不仅响应了国家低碳经济的号召，体现了当代大学生的自身素质。同时，提高二手书的利用率，节约社会成本，特别是像中国这样一个有特殊国情的国家，人口多，人均资源匮乏，节约资源是当代大学生应该承担的责任。二 市场环境

1、宏观市场分析

人们对于书本的需求量毋庸置疑，全国每年有数以亿计的书本流量，而且这些流通的只有很少一部分是二手书，也就是说二手书市场在此之前还没形成一定的规模。所以，一旦这样一个市场平台的建立，市场就会形成一个有效的容量，有很大的消费群体以及书源渠道。

此外，宏观的经济面上看，“十二五”期间，我国经济发展将进入由人均GDP3000多美元中低收入水平向中高收入水平迈进的阶段，从国际经验看，这一时期若发展战略不能及时转型，经济将面临被原有增长机制锁定的风险。从而使经济体在中等收入阶段处于停滞徘徊期，即所谓的中等收入陷阱。因此，党的十七届五中全会提出，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转型经济发展方式的攻坚时期。具有重大的战略意义。总的来看，“十二五”期间国际环境总体有利，国内经济发展的基础良好、我国经济将继续保持平稳较快发展，经济结构调整和发展方式转变有望取得实质性进展。作为“十二五”开局之年，2011年经济增长进一步回归正常轨道，全年经济迅速增长，宏观政策也由“危机管理”回归常态。此外，2013年是深入贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。所以说，我国的经济整体趋势是不断增强的。

2、自我审视SWOT分析 优势: 第一点，经济实惠。就目前实体书刊店的表现相比，不得不说人们对正版书第一点，经济实惠。就目前实体书刊店的表现相比，不得不说人们对正版书籍的排斥是情有可原的，因为正版书确实太贵了，动不动就好几十乃至上百。盗版书地摊书的出现几乎是高价所致。但要是有这样一个专业市场平台方便需求者很容易找到自己想要的书刊，并且价格还低廉，不愁没有市场。此外，还可有效的抑制盗版现象，缓解国内版权问题。

第二点，环保、节约能源。二手书的市场是一个对于资源再利用的过程，所以二手书市场的成本较低，有较大的盈利空间。此外，市场环保节约能源的特点确立了该市场的地位。

第三点，整体面的优势。首先，随着IT技术的发展，互联网行业大致已处成熟阶段，尤其是近年来，由于家庭电脑的普遍，可以说，网购消除了技术上的障碍。就时下各高校而言，电脑几乎每个学生都备有，同时学校还有内网，更好的展开了一个交易平台。其次，是物流业的发展，快速的物资输送给远程交易提供了便利。最后，是书源具有很好的稳定性，二手书实体市场以及网络市场最重要的部分便是书的来源，这种来源渠道并不存在障碍。

劣势: 其一，实体书店的竞争，虽然新书贵，但有时候出于对新书的刚性需求，而且近年来教材教辅类的书版本更新快（如图3），二手书店未必能满足顾客的需要。

其二，顾客对二手书的顾忌，由我们的调查显示，很多人对二手书的卫生等持有怀疑态度。

其三，同行之间的冲击，一些网站上的书由于其是虚拟店加上管理成本的降低，书价大幅下降，对二手书市场形成很大的压力。

图机会：

第一点，随着人类对于资源矛盾的日益尖锐，人们开始有意识进行资源再利用，所以二手书可以容易的被大众所接受。

第二点，随着国家低碳经济的确立，二手书市场在政策上得到国家的支持。就目前国情而言，任何产业的发展是离不开国家在政策上的帮助。

第三点，在高校内建立这样一个市场同样需要学校的支持。目前来看，各大高校并没有对二手书进行限制，相反在一定程度上学校是持积极态度的。这样为二手书市场在高校的建立提供了保障。

威胁：

二手书书市场在今后主要的威胁是电子书的冲击，电子课本是一类特殊的电子书，它既要满足阅读的需要，又要满足教学的需要，是一种个人学习终端。随着电子墨水技术的成熟和成本下降，推广电子课本与电子书包的时机日趋成熟。在这种背景下，终端厂商将积极介入数千亿元的电子课本与电子书包市场。除了汉王科技的高调进入，一些中小阅读器厂商将利用多种渠道进入各地教育系统，通过电子课本与电子书包试点工作，与教育用户建立关系，为下一步的攻城拔寨奠定基础。2010年下半年，手机图书阅读的收入在3亿～4亿元。

除此之外，在面对二手市场上的商品时，很多消费者持有的是不信任度。二手市场诚信度不高，是目前业内的共识，更是制约二手市场健康发展的关键因素，消费者之所以对二手商品心存疑虑，固然是因为二手商品本身所具有的不确定性，普通是由于中国二手市场发展时间较短，行业法规、行业标准不是很完善，行业结构还不完整。同时，在二手市场上的二手商品消毒程序的不公开化也使得消费者对二手市场的不信任加重。

3、高校内市场调查分析

经调查发现，对于闲置的书籍，有68.29%的人自己保留，56.1%的人会捐给需要的人（如图4），而对于“是否愿意在学校的二手书店寄卖”的调查显示，高达80.49%的人愿意寄卖（图5），调查还得知，70.73%的人没有寄卖自己闲置书籍的原因是没有途径（图6），由此可以看出，不仅有60.98%的学生愿意购买二手书，而且在校以及毕业的大学生还为我们提供了充足的货源，二手书市场价格合理、书的种类也较其他书店齐全、环保、方便。且大多喜欢购买专业教材及教辅类、生活实用类。因此在学校开设二手书店是一个不错的选择。

图4

图5

图6

二手书使用意愿：

7.中国二手硬件市场分析 篇七

随着我国企业其自身的发展壮大和人们生活水平的不断提高，每年淘汰的硬件便大量流入二手市场，这些硬件一般价格较新品都要便宜很多，所以受到了对价格较为敏感的消费者的大量关注。

1 二手硬件价格的形成

第一、二手硬件作为电子商品，具有贬值较快的特点，以三星显示器为例，2009年一个二手的22寸显示器的价格是1300元左右，到了2010年底，它的价格已经降到了500元，同时，它的供给也小了很多，二手硬件市场上已经很难看到有人出这种显示器了，一旦有人出，也会被人立刻买走。

第二、作为一种十分特殊的商品，它不但受着供求关系的影响，并且还受到产品新旧程度、众人口碑以及个人喜好等多方面的影响。一般来说，产品越新，口碑越好，个人喜好度越高，二手硬件的价格也就越高。

以三年前英特尔公司所出的CPU———E2140为例，此款CPU具有超频能力强，用户间口碑好，被业内称为500元以内的一代“神U”。

四年内此款CPU的新品价格和二手价格如表1[1]。一种商品的需求数量是由许多因素共同决定的。其中的主要因素有：该商品的价格、消费者的收入水平、相关商品的价格、用户的评价和消费者对该商品的消费预期等。供给是指生产者在一定时间内在各种可能的价格下愿意而且能够出售的商品的数量。一种商品的供给数量取决于多种因素的影响，其中主要的有：该商品的价格、成本、相关商品的价格和生产者对未来的预期等。需求曲线和供给曲线的交点，即供求平衡点[2]。

除上述因素外，二手硬件需求还受到自身体制（如CPU的超频能力）等的影响，其公式为：QD=f(P,Ps,Pc,Y,A,N)(1)

其中QD为需求量，P为二手硬件价格，Ps为消费者收入水平，Pc为相关二手硬件的价格，Y为用户评价度，A为二手硬件商家对未来的预期，N为二手硬件自身体制；同理，二手硬件供给公式为：

其中Qs为供给量，P为二手硬件价格，C为二手硬件的成本，Pc为相关二手硬件的价格，B为消费者对该商品的消费预期。供求关系表现如下：(1)当二手硬件价格下降时，它的需求上升，供给下降；反之当价格下降时，需求上升，供给下降。(2)当相关硬件的价格下降时，它的需求下降，供给上升；反之当相关硬件的价格上升时，它的需求上升，供给下降。(3)当用户的评价高时，它的需求上升，供给不变；反之当用户的评价低时，它的需求下降，供给不变。(4)当消费者收入上升时，它的需求上升，供给不变；反之当消费者收入下降时，它的需求下降，供给不变。(5)当二手硬件商家获得二手硬件的成本上升时，它的需求不变，供给下降；反之，当经济萧条时，它的需求不变，供给上升。(6)由于二手硬件自身体质已知，当体制高（如CPU超频能力强）时，它的需求上升，供给不变；反之，当体制低时，它的需求下降，供给不变。

3 存在的问题和解决问题探讨

3.1 存在的问题

随着我国二手硬件市场的不断发展，前景和问题并存。我国广大的市场和迅速发展的物流业赋予了这个市场广阔的前景；同时这个市场也存在着许多的问题[4]。

(1)产品质量问题。由于进货检查粗糙，经常是未经任何检测直接拉到传销商处，质量总难以保证。(2)销售商定位问题。由于二手硬件市场在中国本身就是刚刚兴起，现在社会上很大一部分人对二手商的概念还停留在收破烂的等等。(3)市场缺乏管理。由于二手硬件有其本身的特殊性，现在还没有一个行之有效的管理方法。虽然现在很多地区比如天津颐高数码商城等都采取了将二手柜台集中于一个区域集体经营的办法，但是具体执行起来还是很混乱，一些来路不明的货比如水货、厂货等等也摆在一起售卖，扰乱市场秩序。(4)国家政策不支持。

3.2 解决方法初步探讨

现在我国的二手硬件市场发展已经到了一个瓶颈期，关于该如何发挥二手市场的优势，并尽量弥补其不利处，我认为：(1)应该加强质量管理。首先在进货渠道上就要把关，做好质量检测，消费者去买二手硬件的时候应该建议带上一位高手同去。(2)二手经销商应该扩大规模，努力实现企业化，制度化，形成一些品牌，这样对质保也有好处。(3)加大市场的开发力度。如今的二手硬件市场还集中在大城市、经济发达地区。然而，对价格敏感的人群还集中在中小城市和广大农村地区，二手商在进行经营的同时应该加大这些地区的营销力度，对产品进行细分，这样在增长利润的同时也能造福于广大低收入人群。

4 小结

二手硬件市场作为一种与新硬件交易市场有着明显不同的新兴市场，它并没有一个成熟的供求及价格形成模型，也没有正规的市场监管和质量监督，这造成了当今二手硬件市场的混乱。但是，由于二手硬件的价格优势和其利润空间较大，它对当今的消费者和商家都有很大吸引力。

参考文献

[1]麦圭根,李国津.管理经济学[M].北京:机械工业出版社,2006,1.

[2]高鸿业.西方经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2007,7.

8.二手房分析报告 篇八

一、当前我国国内二手车行业的交易类型及发展趋势；

二、“网络+实体”二手车交易服务经营模式分析；

关键词：“网络+实体” 二手车 交易模式 市场

中图分类号：F407.471 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-02-0004-02

引言：近几年二手车交易发展出了很多种方式，我们东北三省二手车现状是：古老的赶大集二手车经营模式正在慢慢的退化，网络信息平台将推动现有的二手车销售模式，但是网上交易有自身的局限性，买卖车双方多少都有些顾虑。现在，网上交易又发展为“网络+实体”的二手车交易服务经营的新型模式。21世纪是中国互联网发展最迅速的时代，“网络+实体”二手车的经营模式是未来10年、乃至更长时间的必然趋势。

我国国内二手车行业的交易类型

一、当前我国国内二手车行业的交易类型及发展趋势

中國的二手车市场将会成长得非常快。虽然现在二手车交易很是火爆，但是，由于前面所说的问题，二手车的交易一直处于地下状况，二手车的信誉问题很被重视。二手车交易类型有很多，例如向私人购买、到二手车市场购买、二手车拍卖、二手车置换、委托专业的二手车经纪服务公司等等，选择哪种二手车交易方式可以根据自己的需求。在中国的二手车交易情况来看最为普遍且被广大消费者接受的是专业二手车网上选择车源信息，以及在实体的二手车交易地点包括二手车车行、汽车4S店内、二手车车贩等方式进行交易。

1、单一的网络销售模式：随着网络的不断发展，上网买车的人会越来越多，从而使上网买车卖车成为一种优势。但是单一的网上交易有自身的局限性，买卖车双方多少都有些顾虑。单一的网络销售模式令广大消费者不能放心，如今有太多的网络欺骗令消费者失去信心，所以这种模式不会有很高的信任度，同时网络上公布的二手车信息的真实性确实令人质疑，顾客并不了解所要购买二手车的详细资料，而且也会有一些不法商贩在网络上登录一些关于二手车的信息，来诈骗客户，这样车主的卖车效率将会受到影响，造成经济损失，这是原始网络经营模式中遇到的问题。

2、单一的实体销售模式：实体的二手车经营是最被广大顾客所接受的，这样可以让顾客直接看到实体车，了解汽车车况，与车主直接进行价钱的商讨。可是这样的经营模式仍有一些缺点：目前二手车交易市场仍处于露天自由交易阶段，对于市场缺乏统一的规划、引导与监管。相当一部分二手车交易是熟人间的交易，就是通过车贩子，也是“朋友的朋友”介绍来的，既逃避了相关的税收，这样也让二手车的交易没有保障，消费者的权益无法得到维护。以长春市为例，每年二手车交易量五六万台，但正规的二手车经销公司还不到40家。目前二手车市场缺乏权威的第三方检测、评估机构，没有完善的售后服务体系，缺乏强有力的监管及综合配套环境。专家认为，中国二手车市场后续链条的严重缺失，让很多消费者对二手车望而却步，严重制约了市场培育与不断成熟，与二手车的发展。这是原始实体经营模式中遇到的问题。

二、“网络+实体”二手车交易服务经营模式分析

针对于以上原始的网络经营模式和原始的实体经营模式所出现的问题，中国二手车交易市场推出了一种新型的“网络+实体”二手车交易服务经营模式“网络+实体” 二手车交易服务经营模式就是将网络发布车辆信息与实体销售二手车有机结合，形成一个正规化，服务完善的二手车交易公司。

优势：“网络+实体”的二手车交易公司是一个有保障的二手车交易中介，我们做二手车自然要给大家提供一个交易的平台，还有信息发布的平台，大家还可以加入我们的会员，从而分享一些优惠活动，随着网站流量的扩大，会员人数的增加，二手车的交易越来越频繁，那么网站自然就可以适当的收取一些服务的费用，从而不断的增加网站的创收在公司正常运营当中，网络买卖二手车不受时间限制，24小时不间断出售，所以网络二手车交易成交率很高。在设有这种交易模式的二手车交易公司提供完善的二手车交易服务：公司设有二手车评估机构，对实际车况的评估是由中立的第三方机构完成的，有了专业的二手车评估之后，网络上公布的二手车车辆信息更加的真实有效，更被广大消费者所认同，提高了公司的知名度，对买卖双方透明、公平，为交易达成提供了良好的保障。让顾客在我们的渠道买到的车用着放心，开着安心。公司的服务完善，对售出的二手车有保障，这样公司才可以在买卖双方按照车辆价格收取提成，在办理各项业务时公司也可以赚取利润，这样二手车交易公司就可以从网络、提成、办理业务三方面盈利。

结束语