业主委托书

业主委托书（精选12篇）

1.业主委托书 篇一

EPC工程总承包模式 (设计——采购——施工总承包模式) 相对传统的设计、施工、采购分阶段平行发包的方式具有显著优势:不需要多次发包;有利于控制造价;可缩短建设周期及有利于业主避免风险源;而使这种方式被越来越多的项目所采用, 成为我国工程承包方式中的一个重要的发展趋势。业主代表作为被业主正式授权的现场驻地代表, 对项目实施全过程管理和监督, 以确保项目的质量、造价和进度满足业主要求。在新的EPC总承包模式下, 对业主代表如何履行自己的职责, 应具备哪些素质提出了新的要求。

二、传统平行发包模式下业主代表的职能

1、核实监理、施工单位机构设置和资质、人员及机械设备配置及就位就位, 检查监理方案, 监督监理单位的日常监理及安全教育工作。

2、组织图纸会审, 审查施工进度计划和专项施工方案, 对施工组织设计进行全面把关。

3、监督施工单位操作规范, 做好安全检查和整个施工现场的质量管理。

4、审查并办理设计变更、材料代用等手续, 组织主要建筑材料及设备的考察、选型, 确认工程签证。

5、参与并监督监理、施工单位依据合同要求及时召集例会, 解决施工中遇到的问题。

三、EPC总承包模式下业主代表的职能

在传统平行发包模式下, 业主代表主要是进行施工阶段技术性管理, 而在总承包模式中, 业主代表要对总承包合同约定的目标和计划进行监督和控制, 包括设计控制、材料、设备采购控制、分包商选择控制, 项目进度目标控制等, 其参与工程项目的深度和广度都有极大提高。

1、前期决策、可行性研究阶段

业主代表在这一阶段主要任务是利用其自身的专业知识和实践经验为业主建立一套科学合理的目标提供咨询和支撑。

2、招标阶段

(1) 协助业主确定项目的发包模式和发包范围;

(2) 根据业主意图完善项目功能描述书, 确定评标方法, 编写招标文件;

(3) 组织并参与评标工作;

(4) 与选定的总承包商就承包合同条款进一步磋商和细化。

3、启动阶段

(1) 监督总承包单位项目组的组建, 项目经理的到位, 项目组成员的合理配置;

(2) 监督总承包单位在技术、财务、分包采购、工程例会、档案信息管理等方面的组织工作制度的完善;

(3) 监督总承包企业制订科学的工作计划。包括初步项目总进度计划、设计计划、采购计划、施工计划、质量、安全、环保等计划。

4、实施阶段

(1) 与设计人员及时沟通、控制设计质量, 保证设计贯彻业主的建设意图;

(2) 监控工程质量, 监督工程进度, 参加隐蔽工程验收。

(3) 监控设计变更, 保证与业主、设计方联系畅通, 以便业主随时把握工程建设情况。

(4) 监督分包商的工程建设情况, 按合同要求参与设备验收, 试车等工作。

5、收尾阶段

对于EPC项目工程总承包项目验收程序包括预试车、投料试车 (竣7后试验) , 业主验收, 签发考核合格证书, 缺陷通知期满, 业主签发履约合格证书 (进行决算) 。

总承包管理收尾应纳入项目管理程序, 对项目实施过程形成的全部资料整理、归档;

对项目启动、策划、实施办法和控制过程进行全面总结;处理项目善后问题。业主代表应监督总承包单位高质量完成以上工作, 并把项目相关的资料、信息、经验纳入业主项目后评价中。

四、EPC总承包模式下对业主代表的要求

1、充分认识业主代表的职责、任务及作用

业主代表是业主的协助者和代言人。不再是站在公正的第三方立场上的传统意义的监理, 业主代表完全代表业主利益。在前期策划阶段, 业主代表主要协助业主完成项目总体规划并充分理解业主的建设意图;在项目实施阶段, 业主代表则是业主的代言人, 代表业主行使监督管理权, 以保证业主的要求得到满足。

2、必须具有深厚、广博的专业知识及技能, 成为高级复合型人才

从EPC总承包模式的特点可知, 业主代表至少应该具备房地产前期策划、建筑及各行业工程设计、工程施工和各类成套设备、生产线等大型设备采购几大领域基本专业知识和技能, 其中房地产前期的可行性研究、市场定位、市场定价、招投文件编制、招投标组织等方面可能还要求业主代表有熟练的操作经验。因此, EPC总承包的业主代表必须具有深厚、广博的专业基础知识和行业交叉理论素养, 才能够胜任。

3、应有一套科学的管理方法体系

一般来说, 大型复杂、技术含量高的项目多采用EPC总承包模式, 业主代表从项目立项直至项目竣工验收、决算及后评价, 各个环节均有参与, 没有一套行之有效的管理体系, 将寸步难行。因此, 对于业主代表, 应该站在项目全局的高度上, 高屋建瓴, 以LCC (全寿命周期费用理论) 为主线, 从全局到细节, 全面把握项目的实施情况, 针对不同的阶段, 制定一套科学有效的管理方法, 保证各环节在掌控之中。

4、必须协调处理好各方关系

(1) 处理好与业主的关系

业主代表的组建有两种基本形式:由本公司专业人员构成或者委托专业的项目管理公司。作为外包的项目管理公司要摆正立场, 站在业主的角度上开展工作, 充分理解业主的建设要求和授权范围, 对于关系重大的关键环节, 应及时与业主沟通, 以保证业主要求的深入贯彻, 在重大问题的决策上, 有责任利用自己的专业知识为业主提供最优的备选方案, 对既定方案根据要求分解、细化。

(2) 处理好与设计单位、施工单位、供应商及招投标相关部门的关系

业主代表的绝大部分工作都是与设计、施工、供应等各行各业各类部门打交道, 处理好于这些单位的关系, 对于顺利开展工作直接相关。首先要认识到, 尽管站在业主的角度上, 但并不代表就是与其他单位立场对立, 实际上, 业主代表与以上单位是配合、协调的关系, 业主代表应尽可能与各相关部门沟通、协调, 深入第一线, 了解各专业部门在实际操作中所遇到的问题、更好的提议等, 并及时上通下达, 解决实际困难, 并将业主的意图做充分彻底的解释, 形成良好、和谐的合作氛围, 创造顺利、通畅的工作局面。

五、结束语

随着与国际建筑市场的逐步接轨, 建筑承发包方式在国际取长补短将会越来越频繁, EPC总承包模式作为一种新兴的承发包模式, 在我国的运行时间还不长, 业主代表观念转变上还需要时间, 加强业主代表的学习和培训, 拓展专业范围, 规范操作规程, 培养一批合格的业主代表队伍, 将是今后很长一段时间EPC总承包模式面临的严峻挑战。

摘要：本文在EPC工程总承包框架下, 通过与传统的业主代表职能相比较, 指出EPC工程总承包模式下的业主代表其职能范围有了极大的扩展和延伸, 并就此提出EPC总承包业主代表应具备的综合素养, 为今后的发展提供了理论依据。

关键词：EPC总承包模式,业主代表,要求

参考文献

[1]邵嘉波, 高思民, 李宝玲.业主代表在项目建设中现场管理的主要工作内容[J].www.ce86.com.

[2]如何当好房地产公司的现场代表.www.21cpm.net.

[3]范洪顺, 王晓宁.建设管理总承包模式下业主代表的职能[J].城市轨道交通研究.2003.

2.业主委托书范本 篇二

□一次性付款全程委托

□按揭付款全程委托

委托人姓名：联系电话：

身份证号码：现住址：

受托人姓名：联系电话：

身份证号码：现住址：

本人于年月日购买xx房地产开发有限公司（以下简称“贵公司”）xx座层单位，因缘故，本人无法亲自前往贵公司办理以下有关手续，现委托全权代理以下事项：

□签署上述房产的《商品房买卖合同》及相关法律文件；

□办理设立、变更或注销上述房产的预购登记事宜，并领取预购登记证书；（一次性付款客户选择）

□办理设立、变更或注销上述房产的预购登记及抵押登记备案事宜，并领取预购登记证书及抵押登记备案证书；（按揭付款客户选择）

□签署银行按揭贷款合同及相关法律文件；

□办理和领取房地产权证及房地产他项权证（他项权证在银行手上，业主无法取得），并签署相关法律文件；

□办理与入伙有关的事宜及签署《业主公约》、《前期物业管理协议书》及其他各种相关法律文件；

□代为交纳各种费用，包括但不限于：房地产权证的办证费、契税、律师费、公证费、银行按揭费，购房买卖合同项下需交纳的款项及其他入伙时需缴纳的各种费用。

对代理人据此《委托书》代为办理与上述委托事项，以及代为签署有关之法律文件，委托人均予以承认并承担一切法律责任。在代理上述事务过程中所发生的费用由委托人承担。

本委托书于代理人完成上述委托事务之日或委托人解除委托之日止。

委托人（签名）：

3.业主授权委托书 篇三

（适用于推选并授权委托业主代表参加集体讨论的形式）小区 幢 号室的业主 。

本人委托 幢 单元 室 为本人（本梯位/本幢号/本楼层）的业主代表，代为行使以下权利：

*1、作为业主代表参加第一次业主委员会的筹备工作

以下事项的表决

（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则

（2）选聘和解聘物业管理企业的相关事宜

（3）专项维修资金使用和续筹方案的决定

（4）选举业主委员会委员

（5）审议筹备组的《业主大会筹备工作情况》或业主委员会的工作总结，物业管理企业的《物业服务工作总结》等文件

（6）业主委员会与物业管理企业拟签订的《物业服务合同》中的服务内容、质量标准和收费标准等内容

（7）公共收益，如电梯广告、屋顶和墙面广告、停车场经营收益、公共场所、场地或设施设备的经营收入等的管理(含分成)和使用办法。

（8）授权业主委员会代表业主进行诉讼的相关权利：包括以下第：①公共事务：专项维修资金（公共设施专用基金、房屋公共维修金）

②相邻权

③

（9）其他_______________________________________ □

3、委托期限：年 月 日至年 月 日

4、备注：（1）同意的.请在选项后画“○”，不同意的画“Χ”。

（2）物业代管人、物业使用人可以凭有效证件（代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务）参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人（非本小区业主或使用人）的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。

（3）业主应对委托事项承担相应的法律责任。

委托人（本人签名）： 住 幢 单元 室

委托日期： 年月日

4.业主委员会委托书 篇四

业主：，住址：，产权证号（合同备案号）：，产权面积平方米，委托参加本次业主大会，就下列事项行使表决权：

1、成立业主大会；

2、通过《业主大会议事规则》；

3、通过《管理规约》；

4、选举业主委员会成员。

（此委托书有效期七天）

委托人：

被委托人：

年月日

编号（）

委托书

业主：，住址：，产权证号（合同备案号）：，产权面积平方米，委托参加本次业主大会，就下列事项行使表决权：

5、成立业主大会；

6、通过《业主大会议事规则》；

7、通过《管理规约》；

8、选举业主委员会成员。

（此委托书有效期七天）

委托人：

被委托人：

年月日

5.深圳业主论坛的使命 篇五

力促业主大会法人化、争取成立业主大会协会……使物业管理行业真正市场化、减少物业管理乱象……

这些就是深圳业主论坛的使命。

从最初的十二个发起人,在深圳南天一花园架空层改造成的简易会议室起步,在别人捐赠的会议桌椅之上,一群心怀使命感、此前素未谋面的业委会主任、新闻从业者、律师、会计师、专家学者和热心业主等等,这支义工队伍越来越壮大。

三年二十五期业主论坛的成功举办

6月17日上午,由深圳罗湖区住建局主办、深圳业主论坛和住宅与房地产杂志社协办的罗湖物业管理改革研讨会举行,推出罗湖区物业管理改革路线图(详见本社公众号)。

6月19日上午,深圳市住建局局长李廷忠亲赴南天一花园调研,听取深圳业主论坛意见。

6月27日第二十五期业主论坛举行。本次论坛由福田区委宣传部(福田区文化体育局)与福田区公共文化体育发展中心联合主办,福田区图书馆、深圳业主论坛和住宅与房地产杂志社共同承办。论坛主题是“培育透明小区,共建幸福家园—阳光下的业委会”。

怎么看待业主组织建设、业主大会法人化、业主大会协会的建立和业主论坛的发展呢?可以从不同的视角加以观察:

其一,从经济学供需理论与市场主体培育来看。业主和业主组织是购买方,物业服务企业是提供方,二者不可偏废。业主组织的不完善和弱小正是小区物业管理乱象丛生的根源。小区电梯老旧了,事故频发需要更换,该找谁?找物业服务企业?找维保公司?找错了人!真正的所有权人是业主。当下的物业服务费调价机制失灵,即为业主组织的缺位造成!

其二,从法律物权角度看。据统计,目前城市家庭财产结构中,不动产价值仍然占到家庭财产总额的60%～70%;对家庭财产中占如此大额财产所延伸的公共部分的所有权,业主们要么不闻不问,要么过激维权。究其原因,也是业主组织不健全造成的。业主大会法人化,正是促成业主理性依法维权和履行法律责任的有效机制。这在国外是通行做法,在我国香港,业主立案法团就起到了这样的作用。

其三,从政府监管角度看。目前物业管理类纠纷投诉与信访紧随劳资纠纷之后,占到政府接访类型的前几位。有人说业主委员会里面没什么好鸟。然而鸟窝是端不走也拆不掉的,既然鸟窝都被坏鸟占住了,政府监管部门是否有责任和义务引导业主们把那些好鸟找出来?赶走那些坏鸟?业主组织的规范与完善,恰好是政府应对业主维权的有效机制和缓冲器。民意能疏不能堵,更不能回避不理。五千年前治水的大禹已经明白这个道理了。

其四,从民主政治发育角度看,选好一个村委会,选好一个业委会,正是基层民主培育、训练和发展的最佳方式。

从长远来看,以上更是深圳业主论坛的使命。

6.业主委托协议书 篇六

委 托 方：［身份证］［营业执照］号码：（以下简称“甲方”）联络地址：电话：

受委托方：宜宾市翠屏区富苑房屋信息咨询服务部（以下简称“乙方”）地址：宜宾市翠屏区南岸酒都路中段20号

经甲乙双方同意达成以下委托协议：

1． 甲方以［物业业主／合法代理人］身份委托乙方代理［出售／出租］以下物业：

物业地址：

建筑面积：

其他资料：（以下简称“该物业”）（GZ）PB/5NO:00001平方米（以房地产证／预售契约／商品房买卖合同为准）

2． 乙方会尽最大努力为甲方物色［买家／租客］，［买家／租客］委托乙方向甲方提出之要约条款，甲方

自行研究了解有关要约条款后，甲方可向乙方提出商议的回复，乙方将按甲方之回复向物业［买家／

租客］商议，并协助促成交易。

3． 甲方授权乙方向［买家／租客］按以下安排对该物业进行实地视察：

□于双方议定的时间视察该物业

□将物业锁匙交予乙方作视察该物业之用

4． 甲方同意委托乙方代表甲方办理该物业交易过户时之有关手续。

5． 甲方同意乙方将该物业分销到乙方于宜宾以外地区或其他合作之代理作推销，如成功促成交易，甲方

同意支付中介费及咨询费给乙方，最高之收费标准为相等于该物业独家代理成交价的百分之一或半个

月租金之金额, 甲方对此并无异议。

6． 如甲方或甲方之［配偶／委托人／受托人］私下直接或间接委托代理与乙方介绍之［买家／租客］私

下交易，甲方须按该物业成交价的百分之一或半个月租金之双倍金额支付给乙方作为违约金, 甲方对

此并无异议。

7． 甲方同意乙方可担任［买卖／租赁］双方之代理经纪，并可同时向［买家／租客］收取中介费及咨询

费，甲方对此并无异议。

8． 甲乙双方同意如因本协议书而产生的纠纷均交由宜宾市仲裁委员会仲裁。

委 托 方：受委托方：宜宾市翠屏区富苑房屋信息咨询服务部

签署：

7.浅谈业主维权意识 篇七

根据相关法律规定;小区全体业主开会制定各种条约、招聘和解雇物业管理相关工作人员、讨论物业维修费使用情况和制定各个方案时, 必须有三分之二的业主投票通过才能具体实施。首先遇到的一个大难题就是, 想要把这三分之二的业主聚集在一起就是一件不容易的事情, 但是我国《宪法》规定, 三分之二的标准最能体现人民当家做主的具体要求。这种会议相当一个民主议程, 这就要求小区全体业务有义务来参加此会议。参加任何的民主议程公民最基本的条件就是具备民主意识, 这就要求所有业主必须要有强烈的责任心, 应该做到为自己的行为负责而不是“事不关己高高挂起”的心态, 在参加民主议程时, 应该尽量保留自己的意见, 服从大多数人的决定。现代的居民社区主要是以私有财产为主要保护对象, 以公共财产为纽带, 把各个居民聚集在一起的生活方式。由于各个业主与物业管理者大多都是互不相识的陌生人, 所以在相处时难免会产生一些难题。如果二者之间相处交流不融洽, 很容易导致业主权力不能有效行使。我国《物业法》规定, 主要维护的是业主大会和物业公司的权利, 然而很多业主法律意识淡薄, 并不知道相关法律除了保护自己的权益还保护物业公司的权益。而且小区大部分人都不会意识到自身的权益会受到侵犯, 虽然人们的物质生活在不断提高, 但是各自的精神层面差距还很大, 所以业主维权的首要任务就是提高业主的公民意识。

再者, 业主要使用合理的方式来进行维权, 很多小区业主因不满物业公司的服务时, 会采取过激、暴力的方式来维护自己的权利, 比如对物业办公室进行打砸、拒交物业管理费等等。他们认为这样的方式最直接、最有效来捍卫自己的权利, 其实不然, 采取的这种手段是不受法律保护的, 甚至有些方式是违法的, 比如拒交物业管理费, 物业公司可以把自己的服务水平降到最低, 时业主不能完全享受服务等等, 而且根据《物业法》相关规定, 物业公司可以起诉拒交物业管理费的业主, 所以这类方式是万万不可取的, 不仅维护不了自己的权利。反而还可能给自己带来麻烦。所以我们必须要在法律允许的情况下, 在严禁抵制暴力手段、不影响公共治安、不侵犯他人权力的情况下维护自身的合法权益, 应当通过与物业公司协商、洽谈来解决相关物业问题。只有业主与物业公司关系相处融洽才能有利于整个小区的管理并且为小区带来安宁的相处环境。维权是双方为了争取自己的利益不受侵犯, 从而进行谈判, 也要学会退让取得双方共赢的结果。

二、物业公司的服务意识有待转变

相关条例规定, 居民委员会是根据业主大会投票决定所选物业公司, 无论是现有的物业公司还是前期的, 如果对业主的服务质量不过关或者影响业主的权益, 居民委员会有权利解除与该物业公司的合作业主享受选择物业公司的权利, 之所以叫物业管理公司, 是因为它是负责整个小区物业事项的唯一机构。通常人们会认为, 管理就是一种限制、约束, 其实不然, 业主与物业公司之间实质上有一种特殊的法律层面的关系, 物业公司是建立在业主之上的, 它们之间存在公平的民事法律关系。具体来说, 一个小区的真正管理者是小区业主自己。物业管理的本质就是通过业主缴纳管理费, 物业管理公司来实施相关物业管理服务, 让业主的权益不受侵害或者减少业主的损失, 物业管理完全属于市场服务行为。因而建议相关条例应该把物业管理公司更改为“物业服务公司”, 为物业公司进行准确的定位, 让其明确自身的服务意识, 不要颠倒业主享受权利、自身为其服务的关系, 进而减少二者之间的矛盾。

三、行政职能部门的管理、监督意识有待提高

根据我国物业管理的现状来看, 小区建设的发展越来越快, 但是业主委员会的发展却止步不前, 业主委员会作为业主维护自身权益的主要机构, 它的主要职能就是最大限度保护业主的权益不受侵害。但经过调查发现, 我国的居民小区成立的数量为数不多, 这表明行政部门相关职责还没有落实到位, 依法行政的意识薄弱。一般的物业纠纷主要有小区楼房质量、物业管理费和公共设施使用问题等等。审计、物价等相关部门应该根据当地的消费情况, 制定出一套符合物业管理收费的价格表。建设管理部门应该提高对开发商开发的房屋质量检测要求并且做到公正公平的监管开发商的行为。

四、结语

现阶段, 我国业主在于物业管理的交流过程中, 法律意识淡薄, 很多人都不知道自身的权益受到了侵犯, 这时业主委员会应该发挥自己的权利, 组织小区全体业主聚集在一起, 进行一些相关条例、法规的传播, 从而来增强业主的维权意识。政府的相关行政主管部门加大监管力度, 明确物业管理的规则, 使物业管理公司本着全心全意为业主服务的宗旨来为广大业主服务。业主、行政部门、物业管理公司三者之间应相互尊重、相互配合、相互制约取得共同进步。业主与物业管理公司在妥协中双方都获得最大的利益, 维权的最好结果就是双方都能最大限度的获得利益, 希望在不久后, 通过各自的努力创建民主法治团结友爱的现代化新型社区。

摘要：随着我国经济不断的发展, 我国的房地产业也越来越发达, 众多的小区和物业管理机制不断的在各大城市迅速拓展。但大多小区只是过一下形式, 并没有制定出一套相对完善的物业管理机制。本文就现阶段我国物业管理现状来分析业主、物理公司、政府部门对业主维权意识的看法, 提出几点建议提高我国业主的维权意识和完善物业管理的相关机制。

8.业主委托书 篇八

第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；

（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主书面提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第四十二条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

9.某百货商场业主委员会业主公约 篇九

2008-8-11 14:13:35 分享至:

关键字：百货 商场 业主

为了有效地实施对**广场**百货（以下简称“本商场”）的统一管理，明确签约双方各自的责任，根据国家相关法律法规规定，本公约经双方同意后签署，并共同遵守以下条款。

第一章 总 则

第一条 业主加入时，与**有限公司（以下简称“管理公司”）共同签署本公约。公约对本商场的全体业主及管理公司均有约束力，其涉及范围包括开发商、管理公司、业主及其受让人、继承人、合伙人、授权代理人、承租人、占用人或暂用人等。

第二条 业主如将其房产权出让（出租或转让），其签署的本公约视为一起转移，业主有责任向承租人或受让人申明；租户如将其承租权转租，须事先征得原产权人的书面同意，其签署的本公约视为一起转移，并有责任向新租户申明。

第三条 本公约对各业主及其雇员、访客、业务往来人员及其他人员均有约束力，凡违反本公约的，业主负有连带责任。

第四条 管理公司系根据**市有关法律规定正式登记注册的企业法人，管理公司的责任在于经营、管理本商场，维护本商场的公共部位和公共设施；管理公司根据本商场的实际需要另行制定的其他若干管理规定（若有），业主均需遵守。

第二章 业主的权利及义务

第五条 业主的权利

（一）业主有参加业主大会和业主委员会的权利，并享有选举权和被选举权。

（二）业主对所拥有商铺有全权处理权，包括依照法律对商品房买卖契约的转让、抵押和出租。

（三）业主平时遇到的问题有权向业主委员会及时反映，并通过业主委员会与管理公司洽商、谈判甚至诉讼。

（四）相关法律赋予业主的其他权利。

第六条 业主的责任和义务

（一）业主必须严格遵守**百货统一规划、统一经营、统一招商、统一管理、统一促销、统一收银的有关规定。

（二）业主若对商场经营管理有意见或建议，须通过业主委员会与管理公司磋商，不得在营业场所与营业员发生任何接触，以免扰乱营业程序。

（三）商铺由业主自营，须与管理公司双方签署《自营托管协议书》，经营的商品品牌、品种及质量都必须符合管理公司的规定。同时须接受管理公司的其他方面的管理、咨询、服务与帮助。

（四）业主与管理公司签订《包租协议书》的商铺委托**百货有限公司统一招商，并签署相关协议，业主不得与客户发生任何接触，避免造成客户误会，引起不必要的纠纷。

（五）业主自行经营的必须严格按《自营托管协议书》要求按时交纳管理费、政府规定的税金及水电能源等。

（六）业主应根据国家法规投保，否则损失自负。

（七）除依照购房契约的附件《补充协议》指定用途外，业主不得将商铺用于其他用途。

（八）业主进场装修方案须遵守管理公司颁发的《装修须知》和《装修管理规定》等相关规定。

（九）若业主拒不遵守《业主公约》及其相关附属公约的有关规定，管理公司有权停止其在商场的一切活动，同时报业主委员会，由业主委员会对其研究处罚决定，必要时将诉讼法律。

第三章 管理公司的权利和义务

第七条 管理公司的权利

（一）据国家的有关法规，并结合商场实际情况制订经营管理的各项规章制度、管理规定和细则等。

（二）管理公司有权根据需要制定、修改本商场的各项管理规定；这些规定应张贴于本商场告示栏，并自公布之日起生效。管理公司根据本公约及上述各项管理规定做出的决定和行为，对所有业主均有约束力。

10.中国特色的业主自治研究 篇十

相比较国外的发展, 虽然这些年业主自治在我国取得了长足的发展和进步, 但是出现的问题也不容忽视。

1. 业主团体、业主大会、业委会的法律地位不明确

“虽然我国的《物业管理条例》和《物权法》也对业主大会及业委会的权利、职责和义务作了相应的规定, 但是并没有就业主团体、业主大会和业委会三者的法律地位尤其是业委会的法律地位作出明确规定, 也没有赋予其法人资格和民事主体资格。”这容易导致业主大会及其执行机构不具备民事诉讼能力, 以及业委会在处理对外关系时又会出现法理上的悖论即执行机构没有资格代表业主自治团体行使法律规定的权利。

2. 业主自治组织的制度化建设有待进一步完善和规范

就业主自治组织目前的内部结构状况来看, 有决策和执行, 但是却无监督, 所以会出现大业主操纵业委会、业委会与物业管理企业相勾结、业委会越俎代庖、业主大会形同虚设等各种损害居民和业主权利和利益的现象和行为。法律规定的县级政府主管部门登记备案、乡镇政府 (街道办事处) 和居委会的指导和监督也根本无法落到实处。即使有些地方政府和居委会很好履行了自己的职能, 但往往显得过头。

3. 居委会、业委会和物业服务公司三方利益博弈

随着居民和业主身份的重合度越来越高, 传统住宅小区同时出现两个代表居民或业主的自治组织的现象越来越多, 一个是居委会, 一个是业委会。“本该履行居民自治和公共事务管理职责的居委会现实中更像国家的代理人, 其职能出现很大的偏差, 带有浓厚的政治属性和色彩。而基于物权和财产权的业主自治模式下的业委会, 由于自身的发展还不成熟和完善, 因而认可度还远不及居委会。”此外, 市场属性明显的物业服务企业也加入到社区利益的争夺中来。如何处理好这三方的关系事关社区的稳定与和谐。

二、中国特色的业主自治路径探索

如何将作为舶来品的业主自治中国化是摆在我们面前的一大课题。我们或许可以从马克思主义中国化中得到启发与借鉴。无疑, 建设有中国特色的业主自治道路是最好选择。

1. 明确业主团体、业主大会及业委会的法律地位

“针对目前在业主自治实践中遇到的法律缺位而带来的种种问题与现实困境的现状, 首先要做得就是赋予业主团体法人地位与资格, 从而为明确业主大会及业主委员会的法律地位提供前提和基础。”按照我国相关法律, 业主团体具备成为法人的条件与资格, 可以按照《社会团体登记管理条例》成立, 以业主缴纳的物业管理费用和物业维修基金及公共收益等作为其财产和经费, 并依此独立承担法律责任;以业委会办公地点作为固定办公地点;以社区名称或者某某协会名义作为其组织名称。其下设立业主大会作为意思机构和决策机构, 设立业委会作为其常设机构和执行机构, 以业委会主任作为其代表人;最后依法登记。

2. 完善业主自治的组织制度

从内部来说, 可以成立专门的监督委员会或是监督人员, 成员由居民和业主选举产生, 平行于业委会, 负有监督的职责, 对全体业主负责, 并受全体业主的监督, 在内部形成“三权分立”的组织格局并在法律上予以规范。从外部来看, 重点是引入第三方监督机制, 包括引入并规范公证制度、行政主管部门的司法备案制度;加强来自律师事务所、审计事务所和会计事务所等专业社会机构的专业化和规范化帮助与指导;加强居委会、乡镇 (街道办事处) 和政府相关行政管理部门的指导与监督, 力图形成强大的外部监督体系, 以促使业主自治健康有序发展。

3. 创新业主自治的形式, 妥善处理好多元主体的关系

“在业主自治的实践中, 存在着多方互动主体, 如何处理好它们之间的关系, 开创一种协调、和谐的多元互动的新局面, 事关整个业主自治的成败。”建设有中国特色的业主自治道路, 离不开中国共产党的正确领导。此外还要把握好政府主管部门、乡镇 (街道办事处) 政府的指导监督尺度, 不要不理不睬, 更不要越俎代庖以致过度干涉业主自治。还要妥善处理好居委会、业委会、物业服务企业和开发商的关系, 开创一种和谐、良性、协商、合作的新型互动关系, 力争达到一种共赢的局面。最后还要得到业主和居民的参与、支持和理解。

三、结论

回顾我国业主自治二十多年来的发展历程, 有挫折也有收获。如何克服目前业主自治遇到的困境和挫折, 明智的抉择就是有走有中国特色的业主自治道路。这个过程会很艰难和漫长, 也不是一蹴而就的事情, 需要我们解决的问题很多很多。我们要坚信在中国共产党的正确领导下, 在社会各界的共同努力下, 具有“公民意识”和“民主精神”的现代业主自治定会在神州大地上大放异彩。

摘要：改革开放以来我国对业主自治对这一新型的基层自治模式不论从法律制度上还是实践运行中都给予了相当程度的规范和引导, 但时至今日仍问题多多。当务之急是结合我国的社会现状, 探究一条真正适合我国国情的、有中国特色的业主自治道路。

关键词：业主自治,中国特色,路径探索

参考文献

[1]余方.业主及其自治团体的法律地位确立问题探讨[J].行政与法, 2011, (10) :76-80.

[2]李江新.社区管理三大参与主体分析——基于多元共治的视角[J].学术界, 2011, (5) :79-86.

11.什么是业主委员会致全体业主书 篇十一

致全体业主书（范文）

尊敬的全体业主（使用人）：

。。首届业主委员会于。。年。。月。。日在房屋主管部门备案正式合法成立至今已有一个多月时间，在这段时间里，通过业主委员会全体委员和热心业主代表候选人上门征求全体业主意见后产生了业主代表，并就游泳池改建事项及物业公司续聘事项挨家挨户收集全体业主的表决票，如果没有这些热心业主代表的大力支持，仅靠业主委员会委员的力量是绝对不可能完成本次的收票任务。业主代表和业委会委员都很辛苦、无私、无求任何报酬在小区的建设上贡献了自己的大量的精力和时间和金钱，但仍然有部分业主不理解业主委员会，甚至在他们挨家挨户征求意见时遇到业主的抵制和抱怨。在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与支持业主委员会的积极性不高。至于一些用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系，而忽视了业主委员会的重要作用。

根据《物业管理条例》第二章相关条款，业主委员会是指由物业服务区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的一个民间性组织。对外是全体业主的集中代表，对内是业主大会常设的执行机构。作为业主委员会，在物业服务方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、根据业主大会的决定选聘、续聘物业公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业服务公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，房屋维修不及时、对物业服务公司的收费标准、服务质量不满意等情况下），绝大多业主采取的方式是拒绝交纳物业服务费，但是，这样是不对的，因为全体业主都与物业公司签订了物业服务协议的，物业公司在业主不交纳物业服务费的情况下，完全可以依照物业服务协议对业主提起诉讼，往往因此最终损害的还是业主自己。在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会根据业主（代表）大会（全体业主）的决定，代表广大业主和物业公司进行续约。反之，根据业主（代表）大会（全体业主）的决定则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。

二、受业主大会的委派，对侵犯共有部位的行为进行维权

根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。全体业主共有设施设备用于经营的收益在成立业主委员会之前无法核实，而在业主委员会成立后，根据业主大会的决定，有权利去彻查核实对侵犯全体业主权益的行为进行维权。

三、监督和协助物业公司，履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的所有权；另一种是共有权，指的是业主与其它业主除个人专有权以外建筑的公共部位（如：用于经营创收的有停车场（机动、非机动车）车位费、电梯、墙体广告、会所、教育用房、物业用房等）的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如在业主大会制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的管理、使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主委员会可以根据相关规章制度，要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

在小区日常生活中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各式各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当中间的桥梁，在维护业主合法权益的前提下，能够起到很好的沟通作用，化解纠纷，避免问题的恶化。业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能

够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业服务提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业服务水平也随之提高。

五、业主委员会履行的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业服务纠纷；

（十七）加强对物业服务政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十）定期参加房产管理部门组织的物业服务培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业服务无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

这里特书信一封致全体业主，我们有信心，有决心，更有能力打造一个全心全意真正为业主办事的业委会，打造一个全新小区，我们全体业主定会舒心、幸福的生活在我们自己的土地上，因此希望全体业主（使用人）在今后的日子里能更多的支持和理解业主委员会的工作，谢谢大家！

XXX业主委员会

12.企业主生产作业计划系统 篇十二

1.1 主生产计划

主生产计划 (Master Production Schedule, MPS) 是ERP系统决策层中一个重要计划, 是对企业生产计划大纲的细化, 说明在具备可用资源的条件, 在一定时期内的如下计划:

(1) 生产什么项目。

(2) 什么时候生产。

(3) 生产多少。

(4) 生产批量。

主生产计划的计划展望期一般为3～18个月, 计划周期一般为周或月。

主生产计划用以协调生产需求与可用资源之间的差距, 它是以独立需求项目为对象的生产计划。

1.2 层次关系

ERP中有5个层次的计划, 即企业经营规划 (第一层次或最高层, 它又包括企业战略规划、企业经营计划和企业销售计划3个层次计划) 、生产计划大纲 (第二层次) 、主生产计划 (第三层次) 、物料需求计划 (第四层次) 、车间作业及采购计划 (第五层) 。其中, 第一层至第三层为决策层计划 (规划) , 第四层为管理层计划, 第五层为操作层计划。

对于共有5个层次的ERP的计划中, 主生产计划处于第三层, 也是决策层的计划, 它与其他计划间的关系可由图1描述。

主生产计划的编制以生产计划大纲为依据, 主生产计划的汇总结果应当等同于生产计划大纲;同时, 主生产计划又是下一层计划——物料需求计划的编制依据。

1.3 作用

主生产计划编制是ERP的主要工作内容。主生产计划的质量将大大影响企业的生产组织工作和资源的利用。若主生产计划的质量欠佳, 则:

(1) 将会影响公司资源的利用, 或是超负荷使用, 或是大量劳动力或设备的闲置。

(2) 将可能出现许多紧急订单, 或造成大量在制品积压, 占用大量资金。

(3) 将会降低对用户的服务水平。

(4) 最终将失去整个计划编制系统的可靠性, 不能及时交货, 造成经济损失, 失去客户, 影响市场的占有。

2 MPS编制原则及步骤

2.1 编制原则

编制MPS计划, 主要应坚持以下5项原则。

(1) 用最少的项目数进行安排。

(2) 只列出可构造项目, 而不是一些项目组或计划清单项目。

(3) 列出对生产能力、财务或关键材料有重大影响的项目。

(4) 考虑预防性维修设备的时间。

(5) 对有多种选择性的产品, 用成品装配计划简化MPS的处理。

2.2 编制步骤

MPS的编制步骤包括确定MPS需求数据、编制MPS初步计划、编制粗能力计划、评估MPS、批准下达MPS等步骤, 其间的关系如图2所示。

3 需求分析

通过对主生产计划 (MPS) 编制理论的研究及目前公司各事业部编制主生产计划的实际调查, 要求本系统具有以下功能:

(1) 系统应具有良好的人机界面。

(2) 系统应从客户关系系统 (CRM) 中获取主生产草案计划信息。

(3) 方便的数据查询, 支持多条件询查。

(4) 能够方便地对“生产草案计划”进行增、删、改操作。

(5) 根据时间节点自动生成主生产正案计划并在Excel中输出报表。

4 系统功能结构与流程图

4.1 系统功能结构

如图3所示。

4.2 系统流程

如图4所示。

5 系统数据库

如表1所示。

6 公共类设计

开发项目时, 以类的形式来组织、封装一些常用的方法和事件, 不仅可以提高代码的重用率, 也大大方便了代码的管理。本系统中共创建了2个公共类文件:ClsDB.cs (数据库操作类) 和ClsSQL.cs (基础功能模块类) 。其中公共变量定义类主要用来定义系统中的全局变量, 数据库操作类主要用来访问SQL Server数据库, 基础功能模块类主要用来处理业务逻辑功能, 也就是实现功能窗体 (陈述层) 与数据库操作 (数据层) 的业务功能。图5是数据库操作类、基础功能模块类和功能窗体之间理论关系图。

6.1 数据库操作类 (ClsDB.cs)

数据库操作类主要实现的功能有:打开数据库连接、关闭数据库连接、释放数据库连接资源、传入参数并且转换为SqlParameter类型、执行参数命令文本 (无返回值) 、执行参数命令文本 (有返回值) 、将命令文全添加到SqlDataAdaper、将命令文全添加到SqlCommand。下面是数据库操作类源代码。

(2) 关闭连接--SqlCon

(3) 释放数据库连接资源

(4) 传入参数并且转换为SqlParameter类型

(5) 执行参数命令文本 (无数据库中数据返回)

(6) 执行参数命令文本 (有返回值)

(7) 将命令文本添加到SqlDataAdapter

(8) 将命令文本添加到SqlCommand

6.2 基础功能模块类 (ClsSQL.cs)

基础功能模块类主要处理业务逻辑功能。业务层是建立在数据层和陈述层之上完成的, 也就是处理功能窗体与数据库操作的业务功能。下面以“生产 (草案) 计划管理”为例进行功能代码分析。

(1) 定义【草案计划】实体类

(2) 定义【草案计划】主要操作

7 功能模块 (界面)

(1) 系统主界面

如图6所示。

(2) 从客户关系系统 (CRM) 中批量导入数据至本系统中操作界面

如图7所示。

(3) 生产 (草案) 计划增、删、改操作界面

如图8所示。

(4) 生产 (正案) 计划与报表输出操作界面

如图9所示。

(5) 生产 (正案) 计划输出结果, 如图10所示。

8 结语

本系统的开发应用成功改变了企业以前编制主生产作业计划的方式方法, 很好地利用了上游CRM系统中的工号排产信息, 生成“生产 (草案) 计划”, 根据生产过程中实际情况, 在系统中及时增补、调整计划, 最终形成“生产 (正案) 计划”指导生产, 组织物料配备等工作。同时, 为企业下一步全面实施ERP, 实现企业信息化的数字化管理作了前期的一些准备工作。

参考文献

[1]张跃廷, 许文武, 王小科.C#数据库系统开发完全手册.人民邮电出版社, 2006.

[2]张跃廷, 韩阳, 张宏宇.C#数据库系统开发案例精选.人民邮电版社, 2007.

[3]陈启申.ERP—从内部集成起步.电子工业出版社, 2004.