房地产开发流程图

房地产开发流程图（共7篇）

1.房地产开发流程图 篇一

房地产开发流程图

工程管理1001班

一、可行性研究阶段

1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究

2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书

3．拟定开发项目

4．核算土地开发收益

5．经济、社会、环境效益评价

6．项目全程策划

6.1.区域市场调研

6.2.项目定位

7．可行性研究报告

二、规划方案设计

1.设计前期

1.1.明确产品设计思路

1.2.明确设计院选择标准

1.3.制动设计组织计划

2.方案组织设计

2.1.方案与设计院选择与合同签订

2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指

标、环境指标的初订

2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定

2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批

2.5.建筑方案报建图

2.6.景观概念方案设计及确定

3.指标确认阶段

3.1.项目成本指标确定

3.2.项目考核指标确定

3.3.考核指标调整

4.初步设计

5.施工图组织设计

5.1.施工图设计院的选择与合同签定

5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

5.3.结构方案及设备选型研讨及确定

5.4.地质勘察报告

5.5.施工图成果

5.6.综合管网方案设计

5.7.景观扩初及施工图设计

5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

三、项目报批和项目前期准备

1.立项、申请购置开发场地

1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）

1.2.建设用地规划许可证（市规划局）

1.3.核发土地证（市规划局）

1.4.规划方案审定（市规划局）

1.5.项目环评报告

2.拆迁、安置和清场

1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见

1.2.地政部门审查安置方案、安置房

1.3.发拆迁许可证

1.4.动迁会及拆迁安置

3.筹集开发资金（有关金融机构）

四、项目实施阶段

1.办理建筑工程施工许可证

1.1.规划方案及市政方案送审

1.2.建筑方案送审

1.3.取得许可证

2.招标、投标、发包项目（建管部门）

2.1.勘察招标

2.2.桩基施工招标

2.3.监理招标

2.4.土建施工招标

2.5.甲供材、分包商招标

2.6.沉降观测

3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）

3.1.现场工程放线

3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地

平整）

4.施工的组织管理与控制

4.1.施工放线

4.2.规划验线

4.3.桩基施工

4.4.桩基检测

4.5.基础施工

4.6.安装、装饰工程

4.7.变更签证

4.7.1.设计变更

4.7.2．工程变更

4.8.工程款支付

4.8.1．工程进度的确认

4.8.2．工程款申请表审批

4.8.3．工程款支付

4.9.竣工结算

5.竣工验收、交付使用

5.1.规划部门验收

5.2.房管局、工程质量管理部门验收

5.3.消防部门验收

5.4.环保部门验收

5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收

五、销售、出租和服务阶段

1.项目亮相前准备

1.1.申领《商品房销售许可证》

1.2.推盘策略确定

1.3.确定外部资源

1.4.项目推广定位确定

1.5.项目核心识别系统确定

1.6.亮相前项目知识培训

1.7.分卖场设立

1.8.联动工作的准备

1.9.意向商家签约

1.10.确定项目亮相方案

2.项目亮相

3.项目开盘前准备

3.1.交工标准、价格体系确定

3.2.合同准备

3.3.开盘前销售道具准备

3.4.项目形象的提升及深化

3.5.开盘信息告知

4.开盘

4.1.开盘庆典活动

4.2.客户转化

4.3.回款落实

5.日常销售

5.1.月度指标分解

5.2.产品分析、聚焦销售重点

5.3.月度操作手册制定

5.4.价格监控及调整

5.5.月度推广计划执行

5.6.客户到访及接待成交工作

5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同

5.8.月度付款计划及支付

5.9.合作方合同签订

5.10.回款

5.11.月度指标考核

6.清盘

6.1.清盘后项目各种资料移交

6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档

7.物业管理

7.1.治安消防服务

7.2.环境卫生服务

7.3.维修保养服务

7.4.绿化养护服务

7.5.家居服务

2.房地产开发流程图 篇二

随着企业规模的发展壮大, 一些房地产开发企业必然会从小规模的单项目经营走向大规模的多项目经营。多项目管理正成为研究和实践的热点。房地产开发企业应如何在多个项目之间进行有效的资源配置, 保证多项目的协调发展, 是房地产开发企业在激烈的竞争中求得生存和发展的关键。企业资源的有效配置依赖于企业的组织结构, 房地产开发企业必须构建适合多项目管理所需的组织结构, 有效地整合资源。

目前我国房地产开发企业多项目管理组织仍然采用传统的组织结构形式, 即职能型、项目型和矩阵型。相关文献指出:职能型和项目型组织结构不能满足多项目管理的需要。有学者指出:矩阵型组织结构也不能从根本上解决多项目经营企业的管理问题, 并提出了流程导向型组织结构模式。很多管理界的学者也都认为:流程导向型组织能有效地解决基于劳动分工理论的传统组织所不能解决的问题。

二、构建房地产开发企业流程导向型组织结构模型

第一, 流程导向型组织结构的含义。1993年哈默与詹姆斯·钱皮提出:建立全新的流程导向型组织可实现企业经营在成本、质量、服务和速度等方面的根本性改善。由此可见, 流程导向型组织为企业经营管理提出了一个全新的思路。流程导向型组织是指以业务流程为主导维, 以职能服务中心为辅助维的一种扁平化的组织。它是以顾客为导向、以流程间关系为纽带而建立起来的业务流程的集成。

第二, 构建流程导向型多项目组织结构模型。以流程为中心的组织能很好地解决基于职能的组织所面临的困境。流程间的融合必须依靠职能技术和管理等作支撑, 从而保证组织的高效运作。由此, 复旦大学周宏斌博士提出了流程导向型组织结构的二维度模型, 即流程维和职能维。

有学者对流程导向型组织结构模式进行了综述, 并指出目前提出的三种流程导向型组织结构模式仅仅是流程思想的反映, 可操作性不强。本文根据企业多项目同时开发的特点, 并在借鉴和吸收上述文献思想的基础上, 构建了适用多项目管理需要的, 具有一定可操作性的流程导向型组织结构模型 (见图1) 。其中运作性职能部门角色则转变为流程的“人力资源库”、“智囊库”, 而支持性职能部门则是为流程提供支持和后勤保障服务, 扮演着“保姆”的角色。整个房地产开发企业运营的焦点就是管理这样一个个项目 (大流程) , 从而使得企业的组织模式逐步向流程导向型组织结构转变。

三、案例分析

金地在我国房地产行业率先推行了“流程优化”, 并取得了成功。流程决定组织结构, 持续改进的流程必然要求企业的组织结构做出相应的调整。因此, 随着金地业务流程优化工作的不断推进, 量变引起质变, 流程再造必然会引起组织结构的变革。

(一) 金地集团现有组织结构分析

随着企业不断地推行全国化战略以及开发项目数量和区域的不断增加, 金地采用了超事业部制组织结构形式, 即“集团总部——区域公司——项目部”的三级架构 (见图2) 。金地通过提炼集团的管理职能, 并按照“总裁议事规则线”、“管理线”、“产品线”、“监察线”, 梳理出了企业的职能体系, 即母公司的董事会办公室、战略管理部、产品研发部、行政人事部、计划财务部联合形成集团的“管理线”;母公司的资本运营部和运营管理部形成集团的“产品线”;母公司的审计法务部形成集团的“监察线”。

从图2我们可以看出, 金地采用超事业部制组织结构潜伏着很多的管理问题, 主要体现在以下几个方面:

1、首先, 金地集团总部和各个子公司之间存在着职能部门重复设置的现象;其次, 由于各个事业部是利润中心, 金地要为每个超事业部配备完备的职能部门, 这也存在职能部门重复设置的问题, 由此造成了企业信息沟通速度慢、沟通成本高以及资源的浪费。

2、房地产开发项目的整体性依然被职能部门所割裂。虽然金地只设置了资本运营部和运营管理部两个职能部门来负责产品线, 以求尽量整合企业的职能部门, 但房地产开发项目这一完整的流程还是处于被割裂的状态, 职能部门壁垒仍然存在, 此外, 没有人对房地产开发项目这一完整的流程负全部责任, 产品线上的各个职能部门追求的是自己部门利益的最大化, 而非房地产开发项目的整体效益, 不利于企业的长远发展。

因此, 随着业务流程优化工作持续不断地深入, 企业会逐渐发现组织结构与流程不相适应的地方, 这就需要不断调整组织结构以适应流程的需要, 最终为了确保房地产开发项目的完整性而推翻超事业部制这一传统的组织结构形式, 构建流程导向型组织结构。

(二) 金地集团流程导向型多项目组织结构设计

金地集团将房地产开发的业务流程从最初的项目论证到最后的物业管理, 分为八个阶段, 即投资决策、项目策划、设计管理、工程管理、营销策划、销售管理、入伙保修、物业管理。围绕金地所划分的房地产开发流程组建流程团队;将分散于各事业部的职能管理部门全部分离出来, 一部分形成运作性职能部门, 一部分形成支持性职能部门, 并以集团的职能中心为主, 从而构建出金地的职能支撑体系。据此, 并结合上文所构建的房地产开发企业流程导向型组织结构模式, 本文对金地集团未来的组织结构做出了大胆的构想 (见图3) 。

1、由流程委员会协调流程发起人之间的关系, 并对各自的绩效进行考核, 从而有效的配置企业资源, 防止流程发起人滥用权力;由流程管理委员会推荐流程发起人的人选, 并报总经理审批。

2、审批通过后, 由该流程发起人从运作性职能部门中抽调所需要的人员在不同时期组建不同的流程团队, 并由其对大流程 (房地产开发项目) 负全部责任, 从而确保了流程的完整性;项目结束后, 流程团队成员回到各自的职能部门中, 等待新的任务或接受所属职能部门的培训;由流程发起人根据运作性职能部门为大流程 (房地产开发项目) 所做的贡献分配工作经费和预算, 由此保证了流程发起人的权责对等。运作性职能部门角色则转变为流程的“人力资源库”、“智囊库”, 而支持性职能部门则是为流程提供支持和后勤保障服务, 扮演着“保姆”的角色。这样可以有效地配置企业资源, 防止资源的浪费。

四、结束语

本文立足房地产业的长远发展, 构建了流程导向型多项目组织结构模型。并以金地集团为例, 在对其现有组织结构进行分析的基础上, 运用流程导向型组织结构模型, 试着重新构建了金地集团的组织结构, 以使企业组织结构符合战略发展的需要, 提升企业的绩效。

由于事物之间存在着一定的共性, 因此, 本文所构建的流程导向性组织结构模型适用于任意一个多项目下的房地产开发企业, 是企业在设计流程导向型组织结构时的一个参考模型。

参考文献

[1]、刑以群, 郑心怡.一种新的多项目管理模式——流程导向型组织结构模式探讨[J].软科学, 2003 (4) .

[2]、程铁信, 霍吉栋, 刘源张.项目管理发展评述[J].管理评论, 2004 (2) .

[3]、张华明.多项目下的项目型企业组织结构初探[J].现代管理科学, 2005 (4) .

[4]、王治超.流程导向型组织设计研究[D].山东大学, 2005.

[5]、Kenneth J Hatten, Stephen R Rosen-thal.Managing the process-centered enter-prise[J].Long Range Planning, 1999 (3) .

[6]、张志勇, 匡兴华, 晏湘涛.基于流程的组织设计研究进展[J].管理科学, 2004 (5) .

3.谈软件开发的流程 篇三

[关键词]软件；开发；流程

软件开发是电子计算机发展的保障，软件开发是根据使用者的需求进行软件系统或软件部分产品开发的过程。软件开发的流程主要包括开发前的软件设，软件开发使用前景的分、软件设计、软件编码、软件测试、软件的安全与维护等，总之，软件开发是通过一系列流程并最终完成的的产物。在软件的开发中还可能包括研究、设计、修改等关于软件产品设计的活动。综上所述软件开发就是就是根据用户的需求进行设计开发的过程。

1.软件开发状况简述

1.1国外的软件开发现状

国外的软件开发技术远远的高于国内的软件开发技术，国外的软件开发技术较为成熟，自20世纪90年代以来，软件工程技术得到了快速的发展，给社会的发展带来了巨大的推动力。就目前的发展状况而言，全球的软件开发技术总体已经进入了成熟期，产业的分工合作较为明确，随着技术的提高，成本的竞争已经成为软件技术行业竞争的主导因素。发达国家已经把低成本作为软件开发的首要任务，集中地自己的力量发展软件工程的核心业务，通过经济的全球化，更好的利用较为廉价的资源进行软件开发，将软件开发的非核心业务转移到发展中国家进行发展，减少企业的软件开发成本。总的来说，以美国、欧洲、日本为首的的软件开发与生产大国减少开发成本已经成为软件开发的主要任务，软件开发的外包行业逐渐的兴起，其中最为突出的国家是印度。因此在未来软件开发的发展过程中要重视软件开发的思想建设，严格的执行软件开发的流程，改变我国软件开发的现状。

1.2国内的软件开发现状

软件工程在我国已经有了大概30多年的发展历史，在此期间内我国的电子计算机技术得到了飞速的发展，伴随着科技的进步的软件系统已经应用于生产生活的各个领域，但是我国的软件设计技术发展缓慢，给我过软件工程的发展带来了阻碍，在电子计算发展的历史中软件设计的成本不断的提高而硬件的成本正在不断的降低。虽然我国在发展的过程中有许多的软件开发人员，但是面对日益扩大的软件市场，我国的软件开发对于满足市场的需求是远远不够的，同时我国的软件开发技术与外国的软件开发技术相比还存在着较大差距，给我国的软件开发行业带来了巨大的压力。虽然进入二十一世纪以来，我国的软件开发取得了一定的成效，但是要想在世界软件开发中占据一席之地还是较为困难的。要想使我国的软件开发技术得到快速的发展，我国的软件开发人员一定要具有软件开发的思维，严格的按照软件开发流程进行软件的开发，确保软件开发的质量，改变我国软件开发的现状。

2.软件开发的流程

2.1在开发前进行计划

软件开发不是说开发马上就可以进行开发的，通常情况下在决定软件开发后正式的进行开发前要对软件进行设计，再设计的过程中要考虑到软件开发过程中可能出现的问题，还要了解用户的需求类型和目前社会的发展环境，要从社会因素，技术因素和资金因素三个方面对软件的设计进行综合的分析，分析软件开发的可行性和实用性，编写详细的软件开发方案，计算好软件开发的成本，尽可能的为企业获得最大的经济效益和社会效益，综上所述，最后根据实际情况制定软件设计计划。

2.2对软件的需求进行分析

我们在进行软件设计是要考虑到我们设计的软件消费者需不需要的问题，如果不进行调查就进行软件设计，有可能会造成巨大的损失。因此，在软件设计时要对消费的这需求进行调查，通过调查确定软件设计的可行性，设计出科学的、高效的，符合用户需求的软件。对于软件需求的分析是对用户需求本质真正的理解，同时通过软件的设计表达出用户需求的过程。在此期间就是使用者和设计者一起分析解决软件设计问题的阶段，通过和使用者的沟通建立软件设计的逻辑模型，编写符合用户需求的使用说明书，初步建立软件开发体系，制定各种与软件设计有关的案，为软件设计的顺利进行提供了保障。

2.3软件设计

软件设计是软件设计流程中重要的组成部分，软件设计大体可以分为两个发展阶段：大概设计阶段和详细设计阶段。其实软件设计就是将软件分解成几个模块，主要有可以实现某个功能的数据、程序的说明、和程序单元。分解的模块可以是单独的函数、过程、数据等，也可以是组合的，可分解的程序单元。概要设计主要是对软件的主体结构进行设计，主要是是软件设计具有框架结构，可以使用结构图对其进行清晰地表示；详细的设计是对软件设计的框架进行填充的过程，主要是设计软件的流程、算法和数据并逐渐对软件进行完善。软件设计是软件开中的关键部分，软件设计的成败直接的关系到软件开发的成败，因此在进行软件设计的过程中一定要遵守软件的设计方案，仔细认真的对软件进行设计。

2.4软件编码

软件编码是把我们设计的软件程序转换为计算机可以识别的程序，就是写成程序设计的“源程序清单”，软件编码完成后我们的软件设计就已经完成了一大部分，但是在软件编码的过程中我们要充分的了解计算机可识别的程序语言和编写程序的风格，对软件开发工具的选择有一定的帮助，同时在一定程度上保证了软件开发的质量。我国目前的软件开发采用的是面向对象的软甲开发语言，大大的提高了我国软件开发的速度。

2.5软件测试

软件测试是软件在投入使用之前必然要进行的，通过软件的测试我们可以以较小的代价尽可能的发现软件中错误，要实现软件测试的关键是具有软件的测试用例，不同的测试方法采取的软件测试用例也是不同的，我国目前的软件测试用例主要有两种，一种是白盒法，主要对源程序进行测试，发现软件中的错误，另一种是黑盒法。这两种软件的测试方法都是比较有效的。

2.6软件的维护与安全

维护是软件投入使用后对软件进行维修和保护的过程，一般来说一个中等软件的开发大概需要一到两年才可以完成，在使用寿命大概有五到十年，维护就是在软件使用的过程中发现问题并及时的解决，总的来说维护的费用远远高于软件设计的费用。软件开发的安全问题是软件开发中一个不容忽视的问题，在软件开发的过程中要加强对安全为题的重视。

结语

随着科学技术的不断的进步，软件开发技术也在不断的进步，要想设计高水平的、复杂性的软件我们的首要任务是遵守软件设计的流程。目前随着电子计算机硬件系统成本的不断下降，给计算机软件系统的发展带来了较大的压力，我们不止要设计出符合时代发展的软件系统，同时还要尽可能的降低软件开发的成本，是我国的软件设计技术在世界的软件行业中占据一席之地，带动中国软件设计行业更好的发展。

参考文献

[1]李松合，张超永，时晓宁.对软件安全开发流程的研究[J].电脑编程技巧与维护，2015（02）.

[2]郑人杰，殷人昆，陶永雷.实用软件工程[M].清华大学出版社，2012.

4.房地产开发费用、流程图、融资 篇四

房地产开发费用明细表

序号 收费单位 费用名称 标准 备注 1 国土局 土地出让费 财政局下属农税局(已改为地税征收)土地契税 出让费的3% 3 国土局 土地登记费 建筑面积×0.086 4 规划局 配套费 建筑面积×280 5 建设局 墙体建筑节能费 建筑面积×8 6 建设局开发办 开发管理费 建筑面积×6 7 质监站 建筑工程质监费 工程造价的0.007% 8 建设局 价格调节基金 工程造价的0.006% 9 定额站 定额测定费 工程造价的0.1% 10 发改局 散装水泥专项基金 建筑面积×2 城市规划技术服务中心 用地规划技术服务费 土地面积×1.8 12 有资质的环评公司 环评费 建筑面积×0.5 13 地震局 建设工程抗震审批 2元每平方米 建工局（或建设局代收 劳保费 工程造价的2.6% 人防办 人防费 底层总面积×20 16 气象局 防雷 建筑面积×1.2 17 规划局 放线费 用地面积×3 招标交易中心 招投标管理费 工程造价的0.055% 工程招投标管理公司 建筑合同鉴证费 工程造价的0.0014% 20 建设局 图审费 建筑面积×3 21 监理公司 建设监理费 建筑面积×8 设计单位 方案设计，单体设计费 建筑面积×20 23 设计单位 勘察测绘费 建筑面积×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面积×0.5 25 市政排水管理部门 排污排洪 建筑面积×5 26 通讯工程公司 通讯 建筑面积×5 27 热力公司 采暖 建筑面积×50 28 燃气公司 管道煤气 建筑面积×50 29 地税局 税金 营业税及附加收5.55% 30 地税局 土地增值税 收入的1% 31 国税局 所得税 收入的3.75% 32 房管局 分丘测绘 土地面积×0.34 33 房管局 分户测绘 建筑面积×1.36 34 房管局 交易手续费 3元每平方米

房管局 白蚁防治费 2元每平方米

房地产开发工作流程图

招投标管理流程

房地产开发流程详解（网络整理）

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等。

在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。这 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到多少电算多少电。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是官僚的。另外呢，我们的开发商要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。以前在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。

9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。看来，质量问题都是安全问题。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。

10、施工招投标、监理报建 首先，必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，从来没看到建设部门真的做过审核。

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。但在与同行的交流中，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。

14、预售许可证

预售现在的管理已经比较严格了。现在房地产预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。但是在北方很多城市都是在没有取得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来，发票都是在交房之后再开。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。现在为了避免面积方面的纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

15、关于预售中的土地解押

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

其中的两个办法。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。

在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

各项手续基本上到这里就结束了。

17、结束语

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。

房地产项目融资--材料

1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

2、房地产开发二级资质(或者大股东有)

3、投入项目总额的30%以上

1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目，一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的标准，即四证齐全，二级资质，35%自有资金到位，四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。第二种形式为股权合作的形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划，信托计划持有项目公司90%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的次级部分，以此保证优先受益人的资金安全。

2、融资成本：融资人融资成本不得低于20％（含20％），且信托报酬不得低于5％。

3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资计划及销售回款真实可信。

4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期归还借款。

5、保证措施：公司有充足的抵押物，用作保证信托资金的安全，在对抵押物价值进行评估时，对于其作价往往不得高于评估价值的50%。

6、限制内容：不得介入各地“地王”项目，不得未经信托业务委员会审议在土地挂牌前与企业签署融资意向协议，不得介入低密度（容积率低于0.6以下，含0.6）及别墅项目。

房地产名词之一 一、五证一照 A、土地使用权证 B、预（出）售许可证 C、立项施工许可证 D、资质证书

E、建设工程规划许可证 F、营业执照

二、容积率、建筑密度

建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。容积率=总建筑面积/基地总面积 建筑密度=建筑物占地面积/基地总面积

三、建筑间距

指建筑平面外轮廓线之间的距离。

四、得房率

总套内建筑面积/总建筑面积

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

五、绿化率、绿化覆盖率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 绿化率=绿化用地/基地总面积

绿化覆盖率=绿化覆盖面积/基地总面积 成片小区绿化率30%（市中心20%）独栋绿化率10%

六、建设用地面积

建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

七、规划建设用地面积

规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

八、建筑覆盖率

建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面积与建筑面积的比例

十、建筑基底面积

建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。

十一、土地使用权

是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

十二、住宅所有权

住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。

十三、标高 标高分为绝对标高与相对标高。

绝对标高：将青岛黄海的平均海平面为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。

相对标高：把首层室内主要地面标高为相对标高的零点。

标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）

十四、尺寸线 数值以“毫米”为单位

十五、建筑要素

建筑功能、物质技术条件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---纯粹未开发的土地物质 B、毛地---经三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、电、交通、场地平整

七通一平---上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整

十八、红线、建筑红线 A、红线：道路用地的界线

B、建筑红线：建筑物外方面不能超越的界线 *在红线内不允许有任何永久性建筑

十九、公寓式办公建筑&一般办公建筑

A、公寓式办公建筑---单元式小空间划分，每个单元之平均建面大于等于150M2，有爱猫扑.爱生活卫生设备，若每个单元建筑面积小于150M2，按居住建筑处理。

B、一般办公建筑---非单元式小空间划分，按层设置卫生设备。

二十、群房 与高层紧密相连，组成一整体的多、低层建筑，最大高度24M。二

十一、日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

二十二、住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。二

十四、建筑分类

按建筑结构使用的材料分：

砖混结构建筑：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建 造的建筑

钢筋混凝土结构建筑：建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土 钢结构：建筑物的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱钢梁建造的超高层建筑）

按施工方法分为：

装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。

现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。装配整体式建筑：混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。二

十五、商品房“套内建筑面积” 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积。

２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 二

十六、住宅使用面积

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

二十七、复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2 米，上层直接作为卧室床面，人可坐起且无法直立。

二十八、房屋的组成

基础、墙体、柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗六大部分 二

十九、室内动线

各房间的房门之间的互相最短连线。三

十、胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料 三

十一、胶凝材料 胶凝材料分气硬性胶凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性胶凝材料（硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥）

三

十二、石灰的生产

石灰以石灰石为原料，经高温煅烧，使碳酸钙分解，制得生石灰。（主要的成分为碳酸钙，碳酸钙的含量越高质量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

5.房地产开发流程 篇五

（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。

2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；

3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；

4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；

5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生过重大工程质量事故。

（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。

二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；

（三）企业资质负债表和验资报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；

（七）其他有关文件、证明；

流程

房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)

拿地

可行性研究报告 土地信息收集

土地初判 土地深判

项目招商报告（前期阶段）土地信息收集

现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件

对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了

解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心

了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算

发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研

销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心

销售部 研发部 项目最终定位

销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部

研发部

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

发展中心工程部

开发部

销售

项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页

项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定

发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定

发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

综合管理部：协议盖章，存档 发展中心

财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部

投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限

发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用

地条件交纳政府净收益，契税，交易费

法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同

发展部：提供土地出让合同

开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务

办理房地产开发资质预审表

开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告

研发：协助提供相关项目资料 开发部研发

向项目备案机关提交申请报告

开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用

发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌

项目招商报告（前期阶段）

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页

土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用

发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管

销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部

4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操

作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部

商业招商部

商 业销售部

研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部

商业招商部

运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部

财务部

开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期

研发销售

工程

商业 项目考核指标初定

运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证

第 3 页，共 23 页

(window.cproArray = window.cproArray || []).push({ id: “u3054371” });

研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业

开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标

开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通

开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收

开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸

开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表

开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续

运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料开发部工程

运营室外给水系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场

工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站

工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算

排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营

工程 开发

结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告

销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测

工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖

电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观

第 21 页，共 23 页

建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程

非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书

开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收

工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程

消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程

研发 通水、通电

工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程

竣工验收备案通知书提供验收资料

工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书

工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发

工程

开发

寄发《商品房交付使用通知书》

法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业

客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部

客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服

物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房

工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管

物业：提供人员支持销管

物业 物业

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证

销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备

第 22 页，共 23 页

客服

客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交

工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖

工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程

物业

客服

通煤气工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程

物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反 馈

研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生

客服研发

工程

物业 初始登记

工程：提供竣工备案通知书、竣工图

研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程

研发

产权证办理财务：房款多退少补、开据发票

物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部

物业

客服

财务

分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部

研发

土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部

物业

财务

移交建筑物及相关资料 验房问题汇总

为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续

为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期

6.房地产开发流程图 篇六

“单片机”是一门理论性和应用性都较强的课程,也是相关专业的核心课程。针对单片机教学中“强化实践,重在应用”的办学方针,本文设计了一款基于流程图编程的单片机软件开发系统。该系统采用EDA中“自顶向下”[1]的设计方法设计程序流程图,程序流程图由基本编程模块连接而成。流程图设计完毕,程序相应编写完成,该方法有利于重点关注寻求解决问题的方法,从而开发出更富有创造性的产品[2]。

1 系统工作原理

单片机中的程序流程图用于描述程序内部各种问题的解决方法、思路或算法,常使用各种图形、符号、有向线段等来表示程序设计的过程。一般情况下,根据要完成的程序功能写出总流程图,基于总体流程图即将整个程序划分成几个主要的功能模块,再针对每个功能模块绘制基本流程图。流程图中使用的各种形态符号只表示某种处理的描述,并没有实际编程意义,主要是为程序编写发挥导引性作用。系统对流程图的图形和符号等进行了相应的改造和简化,系统中的流程图只包括两部分:

(1) 表示相应操作的框(模块)

系统设计了很多模块库,比如显示模块库、判断模块库、传感器模块库等。每个模块库又包含很多子模块,如判断模块库包含次数循环模块、永循环模块、条件循环模块、条件判断循环模块等,模块组织结构如图1所示。模块类似于Matlab软件中各种工具箱的仿真模块,每个模块均相当于一个子函数,在流程图中添加一个模块即相当于调用一个子函数。各个模块提供一些属性以供需要时进行设置,设置后将改变模块功能,图2为延时子模块的属性设置框及相应的子函数,只要在属性设置框中输入不同的数字,就可得到不同的延时时间。系统中的模块库是一个开放库,可以随时增加。

(2)带箭头的线(指定程序的执行顺序)

系统中的模块暂时只用C51来编写。由于C51中的变量分为局部变量和全局变量,这将有利于模块的独立性。用于进行模块之间传递参数的变量为全局变量,各个模块内部用到的变量则全部利用局部变量,如此模块变量就不会相互影响。系统还提供了一个全局变量模块,在该模块中可以定义一些全局变量。系统中每一个模块都可以完成一定的功能。只要依循清晰的思路连接这些模块,就可以很快地完成一个程序的代码。

2 流程图到C51源程序的实时转换

为了得到可编译下载的程序,系统可以将流程图自动转换为C51源程序,类似于plc中的梯形图和指令表的自动转换[3,4]。编程人员可以直接对源程序进行修改,作为流程图编程的补充手段。下面具体介绍程序流程图实时转换成C51源程序的原理。

系统构造的是由顺序、分支和循环三种基本控制结构通过各种复杂的组合、嵌套关系而组成的结构化程序流程图,其中的基本单元是已经独立开发的、相当于一个子函数的各种模块。流程图转换的对象C51程序基本是一个函数的集合(包括一个main主函数和各种子函数),因而和程序流程图的对应关系是较为明显的。系统为了简化软件转换的复杂度,采用了一种实时转化方法,即在流程图中每添加一个模块就相应地在C51源程序中添加该模块的对应子函数。流程图中的主程序对应于main函数,全局变量模块对应于主函数前的变量定义,各个模块对应于主函数前的一个函数声明以及主函数中的一个子函数调用,系统的转换关键点则在于各个子函数的相应嵌套关系。顺序结构中的模块,在程序流程图中每加入一个模块,就按顺序添加一个子函数调用;对于分支、循环模块,当用户从模块库中拖动一个模块到软件设计区时,软件将判断该模块是连接于分支、还是循环模块的区域内或区域外,图3(a)表示模块处于分支的区域内,图3(b)表示模块处于循环模块的区域内,图4(a) 表示模块处于分支的区域外,图4(b)表示模块处于循环模块的区域外。在分支结构中,连接于分支模块区域内的模块,其子函数调用则处于分支函数内,反之即处于分支函数外。分支模块为每个分支建立一个分支子函数,由分支子函数再调用下级各个小模块的子函数,即分支函数调用分支子函数,分支子函数调用下一级子函数。循环模块的函数调用与分支模块类似。利用以上方法可以实时地将相应的程序流程

图转换为C51源程序。现在,本软件系统只能转换利用系统提供的模块构造的程序流程图。

3 系统测试

在完成了系统的初步构建后,对系统进行了测试,文中构建了一张控制8个LED灯闪烁四次的程序流程图,如图5(a)所示,图5(b)、5(c)分别为循环模块和发送模块的属性设计框,图5(d)为由程序流程图转换而来的程序。

在完成了相应的程序流程图并转换为对应的程序代码后,可通过keil软件进行编译并下载到proteus软件中的LED灯电路图进行测试,测试结果表明程序的正确性,图6分别为LED灭和亮的情况。

4结束语

本文构建的基于流程图编程的单片机软件开发系统是一个开放性的系统,其中的流程图模块可以随着开发的深入而加以丰富,同时软件的功能也可进一步增强。虽然经过初步的开发,软件具有一定的实用性,但是开发复杂功能的流程图时,软件自动生成的程序代码的准确性还有待进一步提高,这也是下一步研究工作的重点。

参考文献

[1]徐献灵.EDA技术在现代电子设计中的应用[J].现代电子技术,2003(17):103-105.

[2]程向前.基于流程图的可视化程序设计环境对大学计算机基础教学的影响[J].计算机教育,2012(14):56-59.

[3]钟志超,张志胜,戴敏等.流程图与类C语言实时转换方法[J].东南大学学报,2009,39(3):502-506.

7.房地产开发成本分析 篇七

关键词：房地产开发企业 战略管理 现代成本管理

房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。

一、 我国房地产开发企业的成本构成

成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。

房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。

（一）横向上成本构成

（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。

（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（二） 业务流程上成本构成

（1）项目前期策划和确立阶段的成本

（2）项目设计与计划阶段的成本

（3）项目施工阶段成本

（4）项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

（二）我国房地产开发企业的成本管理现状

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市场观念

（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化

（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向

（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重

（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析

（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”

（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄

（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够

（4）成本管理没有抓住重点

（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理

（一）项目策划阶段成本管理

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

（二）设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

（三）招标投标阶段的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

（五）竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

（六）维护服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

三、总结

房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。

参考文献：

[1] 徐卫兵.浅议房地产开发企业战略成本管理.现代管理科学，2006，12：188-189.

[2] 王璞. 房地产管理咨询实务， 中信出版社，2005.