商铺转让合同书

商铺转让合同书（共8篇）

1.商铺转让合同书 篇一

商铺转让合同书

甲方：

乙方：

丙方：

甲乙双方经友好协商，就商铺转让达成下列协议，并共同遵守：

第一条 甲方于 年 月 日前将位于商铺（面积为_ _平方米）转让给乙方使用。

第二条 该商铺的所有权证号码为__，产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到__，月租为_人民币。商铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。

第三条 商铺现有装修，装饰，设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）。

第四条 乙方在__前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币大写__整（小写：__元），上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金，第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。

第五条 该商铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为______，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该商铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。

第六条 乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的______的违约金，逾期30日的，甲方有权，乙方按转让费的__向甲方支付违约金。甲方应保证丙同意甲转让商铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回商铺，按甲不按时交付商铺承担违约责任。

第七条 遇国家征用拆迁商铺，有关补偿归乙方。

第八条 如果合同签订前政府已下令拆迁商铺，甲方退偿全部转让费，赔还装修损失_______元，并支付转让费的__的违约金。如果合同签订之后政府明令拆迁商铺，或者市政建设（如修，扩路，建天桥，立交桥等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方（前述顺延除外）。或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修，添置设备损失元，并支付转让费的的违约金。

第九条 本合同一式二份，自签字之日起生效。

甲方（签字）： 年 月 日

乙方（签字）： 年 月 日

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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2.商铺转让合同书 篇二

瑕疵出资股权转让合同是指,双方签订的旨在股东将自己持有的存在客观瑕疵(转让人与受让人明知瑕疵存在与否暂且不问)的公司股权转让给受让人,随后受让人受让公司股权取得股东资格而订立的合同。瑕疵出资股权转让合同具有如下特点:

1.相对于股份有限公司可以自由转让股权而言,有限责任公司同时兼具资合性和人合性,对股东之间的互相信任和合作默契程度的要求较高。

2.其在股权转让的程序方面限制颇多,所以股权瑕疵出资多发生在有限责任公司范畴。因此,有限责任公司股权转让的相关问题为笔者探讨之重点。

二、瑕疵出资股权转让合同效力的探讨和实践

(一)瑕疵出资股权转让合同效力探讨

股东出资存在瑕疵从而引申出的瑕疵出资股权转让合同的效力问题当前仍无相关规定进行明确,而学界目前也并未有统一定论,而有效说、无效说、可撤销说、折中说为目前学界的四种主要学说。有效说认为瑕疵出资股权转让合同有效,主张“股东出资瑕疵可以产生法律责任,但并不否认股东的股东资格”。

1. 有效说认为确认股东是否具有股东身份和资格有赖于从其是否在股东名册或工商登记材料上被登记在册作为判断。

出资是否存在瑕疵在所不问,出资的瑕疵只是赋予了其承担资金补足责任,并未左右瑕疵股权转让合同的有效与否。而无效说认为,出资者既然没有履行其出资义务则不能成为公司的股东。因此从秩序安全的维护角度来看,认定瑕疵出资股权转让合同无效更为妥当。

2. 而可撤销说认为瑕疵出资股权转让合同是否有效要视转让时受让人是否知道受让的股权为瑕疵股权而定。

3. 可撤销说认为如若在转让瑕疵股权时受让人对受让的股权存在瑕疵的情况并不知情则转让人的行为构成欺诈,应该按照《合同法》五十二条的欺诈导致合同无效的情形处理。

但是如果受让人明知或者在受让后得知受让的股权是有瑕疵的仍选择受让则需尊重受让人的主观意愿,认定为有效合同。折中说认为不同的资本制度对瑕疵股权转让合同效力会产生不同的认定结果。在实缴资本制度时,股东的完备出资是公司成立的必要条件,公司成立的同时股东身份随之确立,股权转让行为有效。反之则无法取得股东资格,更妄谈股权转让。而在实行认缴资本制度下,公司成立与否与出资人是否已经完全缴纳了出资两者中并不存在内在的联系,股东资格的获取也并不以出资人完全缴纳出资为必要条件,因此出资瑕疵股权转让合同是否违反了《合同法》的禁止性规定是折中说认定转让合同是否有效的关键所在。

(二)瑕疵出资股权转让合同效力认定的实践

缺失相关的法律、法规对出资瑕疵股权转让合同效力进行明确规定是各地法院针对同一类案件判决各异的因由所在。最高法和上海市高级法院在实践中明确排除了受让人请求行使撤销权的权利。例如最高人民法院《关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)(征求意见稿二)》第二十六条以及上海市高级人民法院《关于审理涉及公司诉讼案若干问题的处理意见(二)》第四条第二款均明确表示不予支持在未足额出资的瑕疵股权转让纠纷中,受让人因股权瑕疵或受欺诈而请求撤销合同的诉求。而一些法院在处理瑕疵出资股权转让纠纷时并未直接排除可撤销说的适用,譬如浙江省高级人民法院《关于公司法适用若干疑难问题的理解》第九条规定,关于受让瑕疵出资股权的受让人对出让股权系未足额出资股权且对其此情况无从得知,以出让人涉及欺诈请求确认转让合同无效或予以撤销的诉求予以支持。又如江苏省高级人民法院《关于审理适用公司法案件若干问题的意见(试行)》第五十八条规定瑕疵出资股权纠纷中,受让方不能仅以受让的股权系瑕疵出资股权而请求确认转让合同为无效合同,但在受让人无从得知所受让的股权存在瑕疵时,与浙江省高院的处理方式一致。由此可见,江苏省、浙江省以及上海高院对瑕疵出资股权转让合同效力这一问题的处理方式较为相似,即当事人不能仅仅基于股东出资的瑕疵而请求判定合同无效,但是江苏省和浙江省在肯定合同效力的同时赋予了当事人在受到欺诈时的撤销权,而上海高院对撤销权则未作规定。

三、笔者的观点

(一)对各种学说的评析

“无效说”立足于股东资格的取得与股东的足额出资相挂钩,而股东资格的取得是合同有效与否的关键所在,股东出资义务的没有履行或不按要求履行将直接导致股东资格的丧失,进而其所订立的股权转让合同便会无效。“无效说”更为关注股东的实际出资和公司的真实资产,这在一定程度上有利于交易安全的秩序维护。但是这一学说存在一个严重的逻辑缺陷,即认为股东资格来源于出资人的足额出资,而如果认为出资人按要求履行出资义务是取得股东资格的前提的话,则未按要求履行出资义务的出资人是不具备股东资格的,而让这些不具备股东资格的人向公司履行出资似乎有悖逻辑前提。“有效说”在股东资格的取得与股东的足额出资的关系上与“无效说”存在冲突,有效说坚持股东资格的取得与股东的足额出资不相挂钩,即股东资格的取得不以股东的出资行为为必要前提,其否认了股东出资行为和股东资格的完全对应关系。“有效说”更强调的是商事外观主义,承认出资人在认缴出资的情况下即使未履行足额的出资义务仍具有股东资格,因为公司的登记文件具有对外效力,第三人有理由相信其具有转让股权的资格则股权转让合同理应生效,出于对当事人交易信用关系的保护,合同不可任意撤销。

(二)认定瑕疵股权转让合同效力的基本思路

经过对上述几种学说的评析,笔者认为在认定瑕疵股权转让合同效力时可以考虑遵循“可撤销说”基本思路。理由如下:第一,股东的出资瑕疵在最高法院及各地法院的审判实践中并不直接导致瑕疵出资股权转让合同归于无效的结果,而是在是否有撤销权的问题上规定各异。这就表明出资的瑕疵并不影响股东资格的取得,而基于商事外观主义公司的登记文件具有公示效力以及从保护股权受让人利益出发只要合同不具有无效要件,应当肯定合同的效力同时也应赋予受让方一个撤销选择权,以更好地体现公平正义。第二,根据我国《公司法》解释第三十七条的规定,法院对公司因为股东不履行、不全面履行出资义务抑或是抽逃出资的行为导致的对股东的一些股东权利例如利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等合理限制予以支持。法条可知对于股东瑕疵出资行为而导致的相应股东权利的合理限制并不意味着对瑕疵股东的股东身份的否认,因此其转让股权的行为具备正当性和有效性。第三,瑕疵股权转让合同的效力会对公司的存续和发展产生影响,而在认定瑕疵股权转让合同效力时适用“可撤销说”能最大限度地将对公司的影响风险降低。由于股权转让合同与其他合同的不同点在于,其除了涉及转让双方亦会影响公司利益,因为在股权完成转让后受让人作为公司的股东很有可能会参与公司的经营和管理工作,甚至于对公司的持续发展都会产生作用。因而法院和仲裁机构在作出瑕疵股权转让合同无效时应尽量慎重,允许当事人弥补瑕疵以促成瑕疵的消灭,使瑕疵股权转让合同变为可撤销合同,这样既考虑到公司的长久发展也兼顾了股权受让人的全体保护。

四、结语

尽管笔者认为“可撤销”说可以作为在认定瑕疵股权转让合同效力的基本思路之一,但“可撤销说”本身仍存在着许多难以避免的缺陷,例如“可撤销说”无法兼顾商事交易中外观主义和效率性、流通性等特点,以及如果股权转让方不知其股权存在瑕疵而将股权进行转让,受让人又出于善意则此时受让人是否还能被赋予撤销权?这些问题基于目前“可撤销说”的研究层面还并不能解决,因此如何更好地完善“可撤销说”使之更为契合认定瑕疵股权转让合同效力认定的基本思路仍旧路途艰难。

参考文献

[1]刘俊海.新公司法的制度创新:立法争点与解释难点[M].北京:法律出版社,2006.

[2]王振民,吴革.公司股权指导案例与审判依据[M].北京:法律出版社,2011.

[3]奚晓明.股权转让纠纷[M].北京:法律出版社,2007.

3.论财产保险合同转让条件 篇三

摘 要 2009年我国的立法机关对《保险法》进行了修订。本文从修订后的《保险法》第四十九条为出发点,通过分析我国新保险法关于保险合同转让规定的合理性,提出保险标的转让存在的问题和解决的思路。

关键词 保险合同 保险标的 转让

一、保险合同转让

新《保险法》第四十九条规定:保险标的转让的,保险标的的承让人承继被保险人的权利和义务。保险法的本条修订被人们认为是“新保险法改采对物主义”,“新保险法有利于发挥保险法的保障作用”①。新《保险法》的修订意义是显而易见的,但保险合同的转让问题仍然值得分析,以便能在实践中更好的应用。首先,就保险合同的转让作一下限定:以财产保险为准进行讨论。保险合同转让就是作为保险标的的财产基于法律和事实发生权利和义务的转移而导致建立在保险标的之上的保险合同的转让。

二、保险合同转让的条件

保险合同的转让条件和保险标的具有复杂的关系,各国有不同的立法例。以下仅就其中主要立场相对的两种条件进行分系,以阐释我国《保险法》修訂的合理性。

(一)保险合同随保险标的的转让而自动转让

《日本商法典》第650 条规定,“被保险人将保险标的转让他人时,推定其同时转让保险契约的权利,但保险标的转让显著变更或增加危险时,保险契约即丧失效力②。”从日本商法典的规定来看,采保险合同随保险标的自动转移。这种立法例的意义主要出于以下理念和考虑。首先,随着商品经济和市场经济的高度发展,个人作为主体与社会中的经济组织相比,处于市场的弱势低位。出于对实质正义的追求有必要通过立法来调整这种关系,以限制契约自由下的利益失衡。其次,规定保险合同可以随保险标的转让自动转让,有利于市场交易。现代发达的商品经济社会里,财产自由流转能够为社会创造更多的财富。保险制度作为一种财产保障措施,在不削弱它的保障功能的同时,让保险合同随保险标的自由流转。从而尽可能的促进财产的流转。第三,保险合同自动转让,有利于发挥保险的保障作用。保险合同是特殊的合同,保险指向风险,保险的目的是经济补偿,确保经济生活的安定。保险人基于保险事故发生的偶然性来获得利益,同时要满足投保人或被保险人相对的射幸利益。保险人并不因为保险标的的转让必然加大风险,被保险人或投保人同时也获得风险保障,如果限制保险合同的自由转让,就违背了保险的初衷。

(二)保险合同经保险人同意后才能转让

我国前《保险法》采用的就是此种条件,可以看出这种立法例的背后蕴藏着如下的理念。第一,维护契约自由的原则。契约自由是现代社会经济运行和人与人之间交往的最朴实的基础原则之一,是私法自治的核心部分。契约自由的思想应当包括两方面的含义:首先,契约是当事人相互统一的结果;其次,契约是自由选择的结果③。保险合同作为一种契约,当然的是契约自由的结果。故保险标的转让并不必然导致合同转让,需要取得对方当事人的同意,尊重他的选择权。第二,合同的相对性原则的坚守。合同相对性是指合同效力的相对性。合同不能为第三人设定义务,除非第三人同意。李永军教授认为“契约的相对性是契约自由的副产品,契约自由包括契约的相对性”④。我个人认为契约自由和契约相对性虽然渊源深厚,但有各自的范畴,所以将合同的相对性单独提出。保险标的的转让的效力不能及于保险人,故保险合同不当然转让,除非保险人同意。第三,维护保险的安全性及稳定性,防止保险欺诈,维护保险的诚信原则。一般认为,保险合同是一种对人合同,是以当事人之间的相互信任为基础的,原则上其主体不得任意更换。一方当事人能否取得订立合同时所期望的权利,在很大程度上是依赖他在订立合同时所选定的对方当事人的。如果一方当事人将自己的权利义务转让给第三人而未征得对方当事人的同意,因为对方当事人未必了解第三方是否有能力履行合同规定的义务,就有可能相信,并有可能发生在第三人没有能力履行合同时,而给对方当事人造成权利或利益上的损害。另外,也存在一方当事人有欺诈目的,而不征得对方当事人同意就转让合同的情况。所以合同的转让须经对方当事人的同意。第四,有利于保险人重新确定保险利益,估算风险,决定是否继续承保,及是否增加保险费率。从保险利益原则来看,财产保险合同的有效要件之一就是投保人对保险标的享有保险利益。在财产保险合同存续期间,转让保险标的,原投保人对保险标的的保险利益丧失,从而导致原保险合同因保险利益的丧失而失去效力。

通过对比两者的不同,两种条件从不同的角度维护了不同的利益。但从社会经济发展的趋势来看,我比较赞同保险合同随保险标的自动流转。首先,契约自由原则是随社会的变迁而发展。契约自由在当代经济组织以绝对优势的地位屡屡侵犯个人的权益的现实情况下,如继续坚守契约自由的固有含义而不变通,则有违追求正义之宗旨。第二,合同相对性也因为现实的变迁而被突破。在通常的保险标的的转让中,保险人的风险一般不会增加,再加上保险业本身的投机性和风险性,保险标的的转让合同自动转让对保险合同双方的利益格局未造成实质性的影响。

三、结语

综上所述,我认为新《保险法》关于保险合同转让条件的选择和规定是科学和合理的,既采取了自动转让的条件,又为维护保险人的利益规定了通知义务和风险增加下的解除权,维护了一种平衡,有利于市场的发展和交易的促进。只是通知的义务和风险增加解除权的实践可操作性有待于进一步的验证,尤其是风险增加的评估问题需要法律的进一步界定。

注释:

①邢海宝.保险法中转让问题研究.保险研究.2009(4).

②石慧荣.保险合同问题研究.载现代法学.2004(5).

③[英]阿蒂亚.合同法概论.程正康等译.法律出版社.1982:5.

4.标准商铺转让合同 篇四

随着法律观念的日渐普及，能够利用到合同的场合越来越多，签订合同也是避免争端的最好方式之一。知道吗，写合同可是有方法的哦，以下是小编帮大家整理的标准商铺转让合同，仅供参考，大家一起来看看吧。

标准商铺转让合同1

转让方(甲方)：身份证号码：

顶让方(乙方)： 身份证号码：

甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：

1、甲方将位于铺，名称为 转让给乙方所有。

2、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备及药店经营的相关证照全部归乙方所有。

3、乙方在年人民币)，上述费用已包括所述的装修、装饰、设备、药店经营的相关证照及其他一切与药店有关的证件，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。

4、乙方转让前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;转让后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。

5、本合同一式二份，双方各执一份，自签字之日起生效，并具有同等效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

标准商铺转让合同2

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲乙双方在自愿，平等，互利的基础上，甲方将其拥有的合法房屋出租给乙方使用，双方签订合同如下：

一、房屋位置及面积：该房屋位于__市____路__号“_____广场”产权标识 __层号房(实际标识 座 室)，该房屋建筑面积为300平方米。

二、租赁期限：本合同租赁期限为五年，从20__年3月13日起至20__年3月

三、租金及付款方式：租金13000元/年(不含税)，租金支付方式为月交。甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。

四、履约保证金

履约保证金1000元，甲方收到保证金后向乙方出具收据;租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏(双方特殊约定和自然磨损除外)，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还(不计息);若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。

五、甲方的`权力与义务

1、甲方应在乙方支付租金之日，将钥匙交给乙方。

2、甲方不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者，在租赁期间不得加租。

3、租赁期间甲方不能对出租的房屋所属土地权设定抵押，并保证所出租房屋权属清楚无使用纠纷。

4、租赁期满乙方未继续租赁的甲方有权收回房屋，乙方添置的设备归乙方所有。

5、签定本协议时甲方应向乙方出示该房屋的产权证、国土证及本人身份证原件并将复印件作为本合同的附件。如甲方未办理房屋产权证时，应出示购房合同原件。

六、乙方的权利和义务

1、乙方按照合同约定不承担门面设施自然损坏的赔偿责任，房屋设施损坏由甲方负责维修费用。

2、乙方在不破坏主体结构基础上有权根据营业需要对房屋进行装修，甲方不得干涉。

3、租赁期间门面所产生的水，电费由乙方承担。

4、按约定支付租金。

5、租赁期满后，如果乙方继续租赁，在同等条件下有优先租赁权。

6、在租赁期间，乙方有权转租给第三方，甲方不准干涉。

7、若遇政府搬迁，乙方无条件配合，甲方必须提前通知乙方，租金按实际租用时间计算，多余款数：甲方应全部退还乙方。

七、合同的变更、解除与终止

1、经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。

2、乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：

①承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的;

②无故拖欠租金1个月以上的;

③未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。

3、租赁期满合同自然终止。

八、违约责任

1、甲方不按合同约定提供该房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的0.5‰向乙方支付违约金。

2、乙方无故拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用。

3、租赁期内甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失(合理折旧后)。

4、一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。

九、争议的解决

甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地的人民法院起诉。

十、其他约定

甲方签定本协议之前要向乙方出示本人身份证以及该房屋的产权证或购房合同的原件及复印件，如甲方未能出示，则乙方有权延迟支付保证金及租金，直到甲方出示该房屋的产权证复印件。

若由于甲方未能出示该房屋的产权证或购房合同复印件而影响乙方正常使用该房屋，则甲方须承担相应的违约责任并且赔偿给乙方所造成的经济损失。

本合同一式两份双方签字生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

标准商铺转让合同3

甲方：

乙方：

丙方：

甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：

第一条 甲方于20_年_月30日前将位于________________店铺(三层)转让给乙方使用。

第二条该店铺产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到__________，月租为__________人民币。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。

第三条 店铺现有装修，装饰，设备(包括)全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)

第四条乙方在__________前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计人民币大写__________整(小写：__________元)，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金，第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。

第五条该店铺的营业执照由乙方办理，经营范围为茶叶或茶具，相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。

第六条乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的__________的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的__________向甲方支付违约金。甲方应保证丙同意甲转让店铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任。

第七条 遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。

第八条 本合同一式二份，自签字之日起生效。

甲方：__年__月__日

乙方：__年__月__日

丙方(签字)__年__月__日

标准商铺转让合同4

甲方：（转让方）身份证号码：

乙方：（受让方）身份证号码：

丙方：（商铺出租方）身份证号码：

根据《合同法》，就甲方将位于 的商铺，转让给乙方一事，甲、乙、丙三方经好友协商，就店面转让达成以下协议：

第一条甲方与________年____月____日前将位于商铺（面积平方米）转让给乙方使用。

第二条该店铺所有权证号码为，产权为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，合同到期时间为________年____月____日，月租为人民币大写 整，（小写： 元整）。店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向丙方履行租赁合同，每月按时交纳该合同约定由乙方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由甲方领回交纳的押金，押金归甲方所有。

第三条，付款方式分两次付款，第一次付款时间为________年____月____日，金额

第二次付款时间为________年____月____日，金额。

第四条该店铺现有装修，装饰，工具，设备（包括）全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归丙所有，其它归乙方所有。

第五条乙方在前一次性向甲方支付转让费人民币大写 元整，（小写： 元整）上述费用不包括甲方交给乙方再转付给丙方的押金，第三条所述相关费用，甲方不得向乙方索取任何其他费用。

第六条该店铺的营业执照由乙方办理，经营范围为：租用期内由乙方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。

第七条乙方逾期未交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方每日还需向甲方交付转让费的的违约金10%，逾期30天，甲方有权解除合同，乙方按转让费的向甲方支付违约金。

第八条遇国家征用店铺，有关赔偿归乙方。

甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

5.商铺转让合同 篇五

铺面转让费是一种新兴的产物，学者们对铺面转让费大致存在以下两种定义：

1、商铺转让费，一般是原承租者向继承租者收取的，也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。

2、店铺转让费 ：在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。对于以上两种对转让费的定义，笔者认为第一种更符合实际情况，但是也存在不恰当的地方。现在市场上转让费已然成为一种惯例，并且空铺产生转让费的现象屡见不鲜。所以我个人认为是否空铺转让与产生转让费无关。此外，根据市场现状，转让费是原承租人向次承租人收取，一般转让费不在出租人与承租人之间产生，出租人与承租人产生的是租金，而非转让费。笔者认为，转让费是原承租人向次承租人收取的无形价值的费用，一般表现为原承租人与次承租人对铺面本身的市场价值的共同认知，有的时候原承租人也会将自己铺面里面的东西一同转让给次承租人，有时也会空铺转让收取转让费，具体转让费的`高低取决于当事人之间的约定或是该交易地区的市场行情。

二、铺面转让费产生的法律问题

(一)原承租人与次承租人之间有关铺面转让费之间的纠纷。

1、案例。**下岗之后，购买了一间临街门面房，开起了白铁铺。后**将店面租给了**，签订了四年的租赁合同，**经过一番装修开起了小吃部。不久前**经业主**同意，又将该店面及相关厨房设备转让给了**，向**收取了门面转让费。**接手后，开起了特色小吃，可经营不到几个月就关闭。**以**转手渔利，起诉**要求**返还门面转让费。法院判决不予支持。从该案例可以得出两个结论，一是原承租人向次承租人收取铺面转让费是符合法律规定的，铺面转让费是受到法律保护的;二是虽然我国法律对铺面转让费没有作出具体的法律条文的规定，但是铺面转让费已被大家所认可，一般表现为当地的交易习惯。我国《合同法》在第六十一条、第一百二十五条等九个条文中，都提到了“交易习惯”;“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款还偶的解释有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款发生真实意思”。交易习惯是人民在长期经济交往中形成的，在某一领域、某一行业或某一经济流转关系中普遍采用的做法或方法。同时，合同法规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：“(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道后者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法”。“法无禁止即自由”，所以转让费是双方当事人根据双方当地的交易习惯，在符合法律的强制性规定的前提下产生的一种新兴产物。

2、原承租人铺面承租的剩余租期租金与次承租人向原承租人支付铺面转让费是否等价?铺面转让费是原承租人将铺面转租给次承租人时，次承租人支付给原承租人的费用。这样的转租就会产生这样的问题。当原承租人与出租人签订的铺面租赁合同的期限很短时，比如只有一年期限的租赁合同或者两年期限的合同，在承租期间原承租人转让铺面并获得高额转让费，但是次承租人所得剩余租期却很短，按照正常的经营所得利润也无法挣回高额的转让费，但是由于租期届满，某种原因导致无法续租，此时次承租人所遭受到的高额的转让费损失是

否理应得到法律的支持。按照民法的意思自治原则，我们应该尊重当事人之间的约定，铺面转让费应该得到法律的支持，但是根据民法的公平正义原则，高额的转让费在一定的程度上显失公平的。正是出于这种原因，原承租人与次承租人之间的转让费纠纷就没有想象的那么容易解决。笔者认为，铺面转让费的约定只要符合法律的规定，我们是应该支持，但是至于高额的铺面转让费能否得到法律的支持，我觉得要具体问题具体分析。以下着重分析这个问题：

(1)由于次承租人的原因导致铺面被收回。根据我国合同法的第二百一十九条以及二百二十七条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，以及承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。当次承租人出现以上法律规定的情形时，导致铺面被收回，无法再次转租，损失的转让费应该由自己承担，这就是法理上所讲的每个人都要为自己的过错行为承担不利后果。

(2)由于原承租人的关系导致铺面被收回。如果原承租人出现合同法规定，将铺面未经出租人的同意转租的，导致出租人解除房租租赁的合同关系，致使次承租人的将铺面可以转让收取转让费的愿望落空，经济上遭到了损失，此时，原承租人应该要承担对次承租人的赔偿责任。

(3)租期届满之后，由于出租人的主观原因向次承租人收回铺面，或者不合理的提高租金导致合同无法继续履行。租期届满后，除当事人之间另有约定的除外，出租人可以无偿收回铺面。如果出现的这种情况，对次承租人是非常不利的，次承租人将损失掉转让费，这样一来，转让费的有无就取决于出租人。在现实社会中，次承租人损失转让费往往都是与出租人有关，主要是因为现在是出租方市场，承租人出于弱势地位，这种损失铺面转让费的情形有时是难以避免的。在面对这样的这种困境，承租人在承租铺面时，最好三方一起签定合同，对后续租赁合同租金涨幅、租期等重要内容事先约定，比如次承租人在与原承租人签订转租合同时，与出租人签订相关订约合同。

(4)由于客观原因导致铺面被收回。如果双方明确约定好有关铺面转让费的风险的承担，那么我们应该根据当事人的之间的约定，次承租人之所以承租该铺面并且支付铺面转让费，是有理由相信自己也可以再次转租并且收取转让费，此时由于某种客观原因无法实现自己的目的，那么次承租人可以向原承租人请求减少铺面转让费，具体减少多少，双方可以协商或者根次承租人的损失以及正常合理的经营价值来确定(这里的客观原因除了上面几种原因之外的原因，比如政府拆迁，自然灾害等)。

(二)出租人与次承租人之间有关铺面转让费之间的纠纷

案例：20**年11月1日，原告**与案外人**签订了《房屋租赁契约书》，原告将其所有的位于某县交通东路200号的商铺出租给**，双方约定租期为20**年11月1日至20**年11月1日，月租金800元，另收取押金800元。20**年5月18日，经被告**与**协商，**同意将商铺转租给被告，并征得原告同意。期间，被告向**交纳了24000元转让费、剩余租期的租金4000元和押金800元。20**年11月1日，原、被告另行签订了《房屋租赁契约书》，约定租期为20**年11月1日至11月1日，租金为1元/年，押金为800元。租赁期满后，原告要求被告返还商铺，被告拒不返还。为此，原告诉诸法院。法院依法判决支持原告的诉讼请求。

从这个案例中，我们可以看出铺面转让费是次承租人向原承租人支付的，与出租人无关，有关次承租人依法向法院请求出租人返还铺面转让费的诉讼请求是不被法律所认可的，法院不会给以支持。因为根据《合同法》规定，租期届满出租人有权收回自己的铺面，这是出租人行使自己的物权的权利，是法律所保护的。此处分析与上述原承租人与次承租人之间关于铺面转让费具体问题(3)是一致的。

三、针对铺面转让费的一点建议。

6.商铺转让租赁合同格式 篇六

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。

第一条 租赁内容 甲方将位

于 省 市 县 路 北极星商业广场 号商铺使用权(房屋建筑面积为平方米)租赁给乙方作为经营 使用。 第二条 租赁期限租赁期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 第三条 租金及缴纳方式

一、甲乙双方议定年租金为 万元。租金按年支付。

二、租金从合同第 贰 年开始递增，递增幅度为 %。年房租(以万为单位精确到小数点后两位)为：年 月 日)为 万元。 - 年 月 日)为 万元。 - 年 月 日)为 万元。 - 年 月 日)为 万元。

第五年( 年 月 日

年 月 日)为 万元。 第四条 双方的权利和义务 甲方：

一、甲方应保证所转让出租的房屋及设施完好并能够正常使用。 二、甲方负责为乙方办理营业执照提供房产证明及相关手续。

三、甲方保证乙方租期 年，乙方保证承租 年，如任何一方违约，则按年租金的20%向守约方支付违约金。 乙方：

一、在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。 二、合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。 三、按合同内容按时交纳租金。四、在租赁期间不得另行转租、转借、抵押

等，否则甲方有权利收回该房，并不退还保证金10万元。 第五条 付款方式及时间

一、乙方付给甲方 元人民币为房屋保证金，(本保证金在合同截 止日，乙方保证房屋无损交付甲方后，甲方一次性返还乙方)。在甲方将商 铺正式交与乙方后将第一年的租金 元人民币一次性支付给甲方。

二、乙方从第二次付款开始，每次在截止日期前 30 天内交付下一年租金。如不能提前30日交付下一年租金，延迟10天仍不能一次性交付，则 甲方有权立即收回该房屋，乙方依然承担违约责任。

三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等 方式。

第六条 房屋装修或改造

一、除入住时的基础装修外，乙方在经营过程中如需要对所租赁房屋进 行装修或改造时，必须先征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。

二、在合同终止，乙方不再继续承租，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的与建筑结构相关联的设施归甲方，可移动及与建筑不想关联的设施归乙方。

三、乙方在经营期间所产生的一切费用，由乙方承担，与甲方无关。 第七条 续租在本合同期满后，同等条件下乙方有优先续租权。乙方如需续租，应在租期届满前二个月向第三方提出，并签订新租赁合同。

第八条 其它

本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。 第九条 违约

一、甲、乙双方签订的商铺转让租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期向乙方移交出租房屋，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金。

二、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。继续履行原合同。

三、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款 1% 的违约金。超过 15 日，甲方有权采取措施，收回房屋。

四、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。双方互不承担责任 第十条 合同生效、纠纷解决

一、本合同经甲、乙双方签字，乙方交付保证金后生效，即具有法律效力。

二、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。

三、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。。

四、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。 第十一条 附件本合同正文共3页，随本合同共三个附件： 附1：甲方有效身份证复印件 附2：乙方有效身份证复印件

附3: 房主有效产权证明复印件

甲方签章：

日 期：

联系电话：

7.商铺转让合同书 篇七

[分析]定资料所述业务已取得合规手续、批文,我们仅讨论相关税务与会计处理问题。

营业税方面,按照国家税务总局(以下简称总局)《营业税问题解答(之一)》(国税函[1995]156号)(以下简称156号文,下同)精神,合作建房,是指由一方提供土地使用权,另一方提供资金,合作建房。按照总局《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)等文件精神,如果是甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于税法规定的合作建房。我们理解为在这种情况下,土地使用权没有转移,所以实质上是甲方筹资建房,乙方以货币资金购买房地产。所以是否合作建房的关键是要看土地使用权有没有实际转移。对于土地使用权转移的问题,按照总局另一个《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2004]241号)精神,符合规定的合作建房业务所要求的“一方提供土地使用权”,包括一方提供有关土地使用权益的行为,如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》,以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。所以,在这里也要依据实质重于形式的原则判断土地使用权是否转移。

156号文件中列举了两种不组成合营企业而是纯粹“以物易物”性质的合作建房形式,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体包括:①土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十六条(修订前细则十五条)的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业——租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条(修订后细则第十六条)的规定核定。

土地增值税方面,总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定,“对于一方出地、一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。”对应到背景资料,如果是由甲方提供土地使用权、乙方提供资金,合作建房,建成后分房的,其实质是双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。其思路是将土地和所建造的房屋看作具有独立的财产,无论双方以何种方式合作,总能找到一个恰当的方式,将双方各自所有的房屋和土地予以分割、互换。

背景资料所述业务要按其实质来分析判断属于哪种形式。(1)如果办理了整幅土地的转让手续,则不属于合作建房,而是甲方以9000万元加上3000平方米房屋公允价值为价格转让土地使用权,并购入3000平方米房屋。甲方要计缴转让土地使用权的营业税、土地增值税和购入房屋的契税;乙方要缴纳受让土地的契税、销售房屋的营业税和土地增值税,当然,双方均涉及企业所得税;(2)如果只办理了部分土地使用权转让手续,而对所约定的3000平方米商住房对应的土地未办理转让手续,这种情况下属于甲方转让部分土地,对价是9000万元货币资金加上3000方米房屋的建造成本(不含土地使用权价值);(3)全部土地均未办理转移手续,且是以甲方名义建房,这种情况属于甲方吸收资金建房,乙方以投入资金、劳务等建造房屋的代价加上9000万元购买了所建造的大部分房屋,即除分给甲方的3000平方米以外的部分;(4)未办理土地使用权转移手续,但以双方名义建房,这种情况是符合156号文以及48号文规定的合作建房。但乙方支付9000万元给甲方,具有按比例分房后销售的性质,按规定应该计缴营业税和土地增值税;(5)虽未办理土地使用权转移手续,但以乙方名义建房,这一般是因为乙方具备开发资质,而甲方土地符合规划并取得相关批准文件,这种情况一般也属于156号文规定的合作建房,但要按协议实质判断是属于转让土地还是租赁土地,以进一步确定纳税问题。同样,甲方所收到的9000万元被视为具有分房后销售的性质。

关于营业额的确定,按修订后的营业税暂行条例及其实施细则规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由,或者发生视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;③按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。笔者认为转让土地使用权或者出租土地的租金收入额以9000万元加3000平方米预售房市场公允价格为基础,或者以所涉及土地使用权的市场公允价值或者公允租赁价格为基础确定为宜。之前的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件规定:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”该规定是否仍有效尚需明确,但其精神与条例及其实施细则的修订内容无悖。所得税的应税所得额的确定与此基本相同。

会计处理方面,如果是属于转让全部或部分土地使用权换取房屋的情况,则甲方以协议约定为依据,按换出土地的公允价值(如果同类房屋预售的公允价值更易确定的话,也可以以9000万元加3000平方米房屋的公允价值为基础)借记“其他应收款”,贷记“其他业务收入——转让土地使用权收入”,按所转让土地账面价值,借记“其他业务支出——土地使用权成本”,贷记“无形资产——土地使用权”,所发生的税费等记入其他业务支出,按收到的货币资金借记“银行存款”,贷记“其他应收款”,将来实际交接房产时,借记“固定资产”,贷记“其他应收款”。如果属于租赁土地,首先要按准则、制度规定衡量,判断业务是经营租赁还是融资租赁,然后再确定如何进行会计处理。

比较上述各种情况,笔者倾向于认为该业务实质是甲方以一定的价格转让土地使用权。后文的分析主要以此为基础。

[背量资料2]前,乙公司在支付了甲公司5000万元,开发资金投入了4000万元(约完工一半)时,发生资金困难,工程暂停。现甲公司与乙公司及丙公司协商,以8000万元转让原合同的全部权利给丙公司,即丙公司再付给甲公司3000万元。然后丙公司再投入资金约6000万元继续由乙公司续建房屋,建成后分给丙公司10000平方米,剩余部分归乙公司。

[分析]这个问题看起来很复杂,但关键在于如何认定两个协议的效力,将两个协议视为一揽子协议,与认定第一个协议已经单独成立,问题会有所不同。

1.如果认定两个协议为一揽子协议,问题比较简单:①甲公司实质上是以8000万元的价格将成本6500万元的土地使用权转让给乙公司。涉及营业税、土地增值税、企业所得税等;②乙公司实质上是以8000万元(5000+3000)购买了土地使用权进行开发,然后销售给丙10000平方米商住房,剩余部分自用。涉及营业税、土地增值税、印花税、契税等,同时涉及相应的建筑施工劳务而要计征建筑业营业税等,当然还有企业所得税;③丙公司则是以9000万元的价格购买了10000平方米房屋,如果是自用,则只发生了契税、印花税应税行为。

这种情况下,甲乙两企业的会计处理方面,虽然不属于一项前期差错,但可以比照前期差错的的规定来处理,且要比照影响损益的重大前期差错,采用追索重述法进行调整。

2.如果认为两个协议都成立,那么甲乙之间在第一个协议签订之后,土地移交给乙公司进行开发,说明交易已经达成,只是应收的对价没有完全收回,这样就形成了债权债务关系。这与是否办理权属转移手续无关。这样,第二个协议对甲乙公司而言可以视为进行债务重组,即对原已成立的债权债务条件的修改,而不是否定了第一笔交易的存在。

这种情况下,税务方面,①甲公司先是以9000万元加上未来3000平米商住房的公允价值的现值为价格,转让了成本6500万元的土地使用权。然后,甲公司与乙公司及丙公司达成债务重组协议,减让应收债权。按照《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)债务重组业务中债权人对债务人的让步,包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还,债务等债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额,确认为当期的债务重组损失,冲减应纳税所得。相应的,乙企业作为债务重组业务的债务人,按照6号令的规定,债务重组业务中债权人对债务人的让步,债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额,确认为债务重组所得,计入企业当期的应纳税所得额中;②乙公司除了按前述相应确定第一份协议的债权债务及所得外,就第二份协议而言,实质上是由丙代为支付甲3000万元货币资金,然后约定由丙再支付6000万元,以合计9000万元的价格销售给丙10000平方米商住房。

会计处理方面,甲企业不需要调整原账务,而是按减让债务债权人做出让步后以现金清偿债务的债务重组进行会计处理。按《企业会计准则第12号——债务重组》及其指南规定,①甲方应当将重组债权的账面余额与受让资产的公允价值、所转股份的公允价值或者重组后债权的账面价值之间的差额,在满足《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》所规定的金融资产终止确认条件时,将其终止确认,计入营业外支出(债务重组损失)等。重组债权已计提减值准备的,应当先将上述差额冲减已计提的减值准备,冲减后仍有损失的,计入营业外支出(债务重组损失);冲减后减值准备仍有余额的,应予转回并抵减当期资产减值损失。②乙方应当将重组债务的账面价值超过清偿债务的现金、非现金资产的公允价值、所转股份的公允价值或者重组后债务账面价值之间的差额,在满足《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》所规定的金融负债终止确认条件时,将其终止确认,计入营业外收入(债务重组利得)。

8.矿业权转让合同效力之争 篇八

2008年1月，湖南省某投资公司以102万元的价格竞拍取得该省一金矿生产区资产及采矿权。2008年7月，投资公司与某矿业公司签订合同，双方约定：投资公司以630万元的价款，将金矿生产区资产及有效财会凭证转让给矿业公司；投资公司负责付清转让过程中所产生的采矿权办证费、价款、过户费用；环保押金由矿业公司负责交纳；双方在办理采矿权延续过户过程中，采矿权延续资料进入国土资源厅窗口由其受理后，通知交纳采矿权环保押金时，矿业公司支付第一期合同款200万元；投资公司移交相关拍卖标的物的合法手续给矿业公司，过户受理后费用结清时即付清所有余额款项。

2008年8月，矿业公司向投资公司支付了200万元，投资公司将金矿相关资料移交给矿业公司。2008年9月，湖南省国土资源厅颁发采矿许可证，将金矿采矿权延续至2011年9月。2008年10月，省国土资源厅通知金矿缴纳采矿权登记费及矿山地质环境治理备用金318万元，投资公司遂通知矿业公司交纳该费用。矿业公司交纳了106万元之后，投资公司以转让合同无效为由拒绝向矿业公司移交金矿生产区资产，并拒绝办理采矿权过户手续。矿业公司遂向市中级人民法院起诉，要求法院判令投资公司继续履行合同，移交该金矿生产区资产，并将采矿权过户给矿业公司。

本案焦点：

一是合同是否生效？根据《合同法》第四十条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。国务院《探矿权采矿权转让管理办法》第十条规定，申请转让探矿权、采矿权的，审批管理机关应当自收到转让申请之日起40日内，作出准予转让或不准转让的决定。批准转让的，转让合同自批准之日起生效。而《物权法》第十五条规定，依法成立的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自成立时生效。本案转让行为效力认定适用《物权法》，还是《合同法》？如果适用《合同法》，未经矿业权转让主管机关审批，转让合同是否生效？如果合同未生效，当事人是否可以起诉要求合同相对人继续履行合同？

二是合同是否无效？《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。国务院《探矿权采矿权转让管理办法》第六条规定，矿山企业转让采矿权需要投入生产满一年。《矿产资源法》第六条规定，禁止倒卖采矿权牟利。投资公司仅通过拍卖取得买受资格但未进行任何投入，却又倒手将采矿权转让给矿业公司，在形式上符合倒卖的特征，是否应据此认定矿业权转让行为无效？

法院判决：

长沙市中级人民法院一审时认为，本案属矿业权转让合同纠纷。《探矿权采矿权转让管理办法》中的规定属效力性强制性规定。本案中，投资公司虽然以竞拍方式受让取得金矿矿区资产和采矿权，但经营范围不包括矿山开采，不能从事采矿生产作业，转让矿业权不具备采矿生产满1年的法定条件，违反了行政法规效力性强制性规定。故判决，双方的矿业权转让合同无效；投资公司返还矿业公司已支付的合同价款326万元，并赔偿矿业公司的损失。

湖南省高级人民法院二审时认为，“矿山企业转让采矿权需要投入生产满一年”的规定应是国土资源部门审批采矿权转让是否适格的条件之一。投资公司拍卖取得破产企业的金矿生产区资产及采矿权，当该资产尚在金矿名下时，即将其权利全部转让给矿业公司。由于采矿权在转让时仍在金矿名下，而该金矿是采矿多年的国有企业，采矿权的转让过户，并不存在采矿生产不满一年的情形。不可据此认定双方合同无效。矿业公司在签订合同之后，积极履行义务，并办理了金矿采矿权证的延续手续。投资公司不交付标的物，反而提出转让合同无效，其行为违反了诚实信用原则，也不符合合同约定。双方应继续履行原合同。故判决投资公司继续履行合同。

最高人民法院再审时认为，投资公司通过竞拍方式受让金矿的生产区资产及采矿权后，将其转让给矿业公司，该合同是双方的真实意思表示，自双方签章时即告成立。由于涉案合同中约定转让标的物为金矿生产区包括采矿权在内的所有资产，其中采矿权之外的资产转让无需相关行政部门批准，合同中关于该部分的约定自合同订立时即发生法律效力。而合同中关于采矿权的转让，根据规定，需要依法批准。审批管理机关批准之前，涉案合同中有关采矿权的规定应当认定为未生效。同时，根据国务院《采矿权探矿权转让管理办法》第八条的规定和合同约定，应当理解为双方当事人尤其是转让人在合同未经审批管理机关批准前，应当履行法律规定的或约定的报批义务。故人民法院可以判决继续履行，或者由相对人办理相关报批手续。因此，投资公司主张整个转让合同无效的理由无法律依据。

关于投资公司主张其向金矿转让资产是倒卖采矿权牟利，应当认定无效问题，最高人民法院认为，根据《矿产资源法》第六条，所谓倒卖采矿权是未满足该条第一款第（二）项规定情形下的采矿权转让，而本案是因企业资产出售而导致的采矿权转让。其次，《矿产资源法》第六条第三款作为一种强制性规定，是否属于导致合同无效的效力性规定，应当通过多方面的因素进行判断。该规定是针对采矿权人所作的强制性规定，所针对的对象主要是转让人；如果认定该规定影响合同效力，则不利于守约人一方，也不利于建立诚实信用的市场秩序；如果认定该规定是影响合同效力的效力性规定，则将导致该合同的效力将主要取决于转让人一方的履行行为，不符合《合同法》的基本制度；认定该规定是影响合同效力的效力性规定，则将会导致违反法定义务一方从其不法行为中获得利益的结果。还要看到，实现该规定的立法目的的主要手段是该法第四十二条规定的行政处罚措施而非民事制裁。因此，应当认定，《矿产资源法》第六条第三款是一种管理性规定而非效力性规定。根据以上理由，最高人民法院判决维持了二审判决。

律师点评：

处理矿业权转让合同纠纷往往会涉及到多部法律的适用，如《合同法》、《物权法》、《矿产资源法》及其配套法规《探矿权采矿权转让管理办法》等，由于法律规定的不统一，在司法实践中造成了一定的混乱。这起因矿业权转让而产生的民事纠纷，因为经过了最高人民法院再审程序，故对处理矿业权转让合同的民事纠纷具有非常重要的指导意义。本案法律价值是进一步澄清了矿业权转让合同的效力问题，即：矿业权转让合同的效力适用《合同法》规定，根据国务院《探矿权采矿权转让管理办法》第十条规定，认定合同虽成立但未生效，而不是依《物权法》认定矿业权转让合同在法律（不含行政法规）无特别规定情况下自成立之日生效。但是，在判决合同的履行问题上，适用最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第八条的规定，合同虽然未生效，但人民法院可以判决继续履行，或者由相对人办理相关报批手续。这样，既维护了《合同法》的一贯和完整，又事实上保护了合同相对方的信赖利益，维护了交易秩序的稳定。只有在矿业权转让审批行政机关不予批准的情况下，合同才无需履行。

《矿产资源法》第六条第三款关于禁止倒卖矿业权是一种管理性规定，而非效力性规定。最高人民法院判决通过充分论述，认定《矿产资源法》第六条第三款是管理性规定，给人们提供了一种思考和解决问题的方法。

关于国务院《探矿权采矿权转让管理办法》第六条规定的“矿山企业转让采矿权需要投入生产满一年”问题，最高人民法院未对此作出进一步分析，但由于最高院维持了省高院的判决，省高院的判决仍然是有效的。省高院认为，本案中的金矿是开采多年的企业，在转让给矿业公司时满足“生产满一年”的条件。判决避免直接将《探矿权采矿权转让管理办法》第六条规定的“矿山企业转让采矿权需要投入生产满一年”规定与合同效力直接挂钩。

（资料来源：国土资源网；作者单位：北京市中盛律师事务所）

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答：您好。根据您所述情况，您在岳阳市购买由他人转让的临街土地，如果该土地的原土地权利人拥有合法的国有土地使用证，您可以持原国有土地使用证、地上附着物证明、土地权利人身份证明、转让合同、补缴土地出让金凭证、土地增值税和契税缴纳凭证，以及《土地登记办法》要求提供的其他有效证明材料到所在地国土资源部门申请土地变更登记。若所取得土地无合法来源，不能办理土地证。

关于办理土地变更登记需要缴纳的费用有权属调查费（地籍测量费）、土地变更登记费、土地使用权证工本费等。

问：我在老家农村兴建了一个养猪场,该项目用地主要是由林地，裸地，草地等组成，其中林地面积占八成，猪场建设过程中林业执法部门对我进行处罚，我也交纳了森林植被恢复费，现在国土执法部门对我处罚时，仍然将项目所占林地面积列入违法土地面积进行罚款，我想请问领导就这林地面积否存在重复罚款的问题？谢谢