租房管理制度

租房管理制度（通用8篇）

1.租房管理制度 篇一

公租房管理办法了解到，《公共租赁住房管理实施细则》(以下简称《细则》)已率先向社会公布，今年公租房保障对象新增三大群体，包括中低收入住房困难家庭、新就业职工引进的技术人才、符合条件的外来务工人员。

公共租赁住房的租金实行政府指导价，并应对不同群体实施级差化租金;在投资主体方面，鼓励社会资金参与公租房建设，并制定了包括税收在内的优惠政策。公租房保障对象新增三大群体外来务工人员首次列入公租房保障群体的外来务工人员，可以单独申请四平公租房，若全家都在本区居住，则以家庭为申请单位。每个申请家庭原则上以有正式工作的外来务工人员作为申请人，其他家庭人员作为共同申请人。

公租房管理办法指出，申请公租房的外来务工人员，必须满足以下条件：根据四平市外来务工人员积分落户相关规定达到一定分数线;申请人及其配偶、父母、未婚子女在四平市内无私有房产且用工单位未安排住房或未租住公房;申请人及其共同申请人的家庭成员在申请日之前3年内没有在四平市购买、出售房产或以其他方式转移房产。首次申请公租房的租赁期限为3年。

2.租房管理制度 篇二

关键词：保障政策,廉租房,政府,中外比较

住房问题是一个世界性的问题。住房问题的实质是公共住房问题, 即城市低收入阶层困难群体的住房问题, 其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。中国在住房领域实施的一系列改革措施, 如鼓励住房商品化、住房分配货币化等, 在较大程度上改善了中国居民的居住条件, 城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是, 城市低收入家庭的住房困难问题仍然比较突出, 与发达国家相比, 中国城市低收入家庭的居住水平更显落后。

一、中国廉租房制度发展路径

在中国, 廉租住房这一概念最早见于1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 该通知明确指出, 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策, 将中国居民以家庭收入为单位, 划分为高、中低、最低三个层次, 其中最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。2003年11月, 住房和城乡建设部审议通过《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》, 确定了廉租住房制度以“发放租赁补贴为主, 实物配租与租金核减为辅”的保障方式, 对保障面积、资金渠道、房屋来源、申请审核程序、收回条件作了具体的规定, 明确建设廉租住房的用地使用行政划拨的方式。2007年8月, 国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 意见中提出要逐步扩大廉租住房制度的保障对象和保障范围, 将廉租住房的保障对象扩大为城市低收入家庭。2010年9月, 住建部等联合发出通知, 明确廉租房家庭再购买其他住房的, 应当办理廉租房退出手续;对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置, 违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为, 可以收回廉租房。经过十多年的探索和实践, 中国已经初步建立了廉租住房制度, 并且取得了一定的效果, 同时, 也应该看到, 中国的廉租住房制度建立的时间短, 国内对廉租住房制度的研究与探讨还处于起步阶段, 廉租住房制度在实践的过程中存在着诸多问题, 制约了中国廉租住房制度的发展。

二、中国廉租房制度存在的问题

建立健全中国的廉租住房制度的前提, 是认清廉租住房制度在建设的过程中所存在的问题。

第一, 廉租房法律法规不健全。中国现行的住宅制度非常零散, 各自为政, 没有统一的立法, 廉租住房、经济适用房、住房公积金和商品房之间的关系不清, 制度之间无法很好地协调。由于廉租住房制度的立法层次低, 执行的力度不够, 导致了廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变。

第二, 廉租住房制度的保障对象过窄。廉租住房建立之初, 提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系, 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。之后, 虽然完善了廉租住房制度的具体规定, 但是仍然以城镇最低收入住房困难家庭为保障对象。

第三, 保障资金和房屋供给不足。到目前为止, 廉租住房的建设情况并不理想, 从廉租住房制度的发展实践来看, 廉租住房的住房保障资金不足制约了廉租住房快速发展, 是廉租住房严重缺乏的内在原因, 并且尚未形成一套健全的廉租住房供给模式。

第四, 准入机制和退出机制不完善。中国的经济发展水平还不高, 用于住房保障的资源更是相当缺乏, 必须将有限的资源用最需要保障的家庭, 建立科学合理的廉租住房准入退出机制, 否则, 保障对象错位, 不该保障的人获得额外的利益, 该保障的人未获得保障, 会产生更加严重的社会不公平;“有进无出”的推出机制会增加政府的财政压力, 导致新生的弱势群体无法获得住房保障。

三、国外廉租房制度的成功经验

社会低收入家庭的住房保障问题是各个国家都比较重视的问题, 世界各国廉租住房保障制度各有特色, 利弊并存, 甚至在发展道路上有反复。但总体而言, 对这些国家的社会进步与经济发展起到了不可替代的、巨大的促进作用。

第一, 美国严格法律和税收减免住房保障模式。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭, 在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出;对拥有自己住房的家庭, 还可以减免所得税和财产税;对出租屋的家庭实行税收减免政策。

第二, 日本公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则, 采取政策性调节措施, 旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房, 各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅, 由东京都政府管理的叫都营住宅, 由县政府管理的叫县营住宅, 由区政府管理的叫区营住宅, 由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220万公共“廉租房”, 占全部住宅的4.7%, 另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。公营住宅针对贫困群体, 形式多样化, 保障了日本的贫困家庭人人“居者有其屋”。

第三, 法国中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴, 但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源, 大部分“廉租房”只租不卖;另一方面对社会公开“廉租房”出租情况, 接受大众的监督。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里, 除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外, “廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。

第四, 新加坡分级住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干预和介入程度很大, 是计划和市场相结合的典范。新加坡实行住房公积金制度, 中央公积金制度已经成为新加坡的基本社会制度之一, 是一种综合的社会保障储蓄制度。分级提供公有住宅补贴, 严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次, 家庭收入在800新元或以下的家庭, 只需缴占总收入10%的钱作为房租;收入在800新元~1 500新元的家庭, 用于房租的钱为收入的30%。

第五, 香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的简称, 是特区政府为无法负担市场房租的低收入家庭而实施的重要社会居住保障政策。政府将土地免费划拨给房屋委员会, 由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前, 香港共有约65万套公屋住房, 超过200万人租住其中, 约占香港总人口的三成。

四、完善中国廉租房制度的若干建议

中国廉租住房制度改革应积极借鉴以上国家成功经验, 通过完善法律、改变保障性住房补贴方式、发展公共租屋、健全准入与退出机制等措施实现“民有所居”。

第一, 完善相关法律、法规。完善的法律能强制规范住房市场的行为, 促进其健康发展。国外住房制度都有相关法律的支持:如美国的《住房法》和《国民住房法》、日本的《公营住房法》等。中国的《住宅法》应当尽快制定, 以《住宅法》统领中国的住房制度, 促进中国住房制度的发展, 并可以在住房制度实践的过程中不断地进步和完善。对于廉租住房制度而言, 《住宅法》主要是全局性的, 统筹整个住房制度, 不可能对廉租住房制度规定的过于详细, 所以, 当务之急, 是先建立一部廉租住房制度的行政法规, 对廉租住房制度建立成果进行整理和归结, 建立廉租住房制度的科学体系, 对廉租住房制度的保障对象、保障方式、保障标准、资金保障、房屋保障、准入和退出机制以及对各种违法违规行为的惩罚措施进行详细的规定, 同时要加大廉租住房制度的执行力度, 使廉租住房制度得以贯彻落实。

第二, 坚持商品房与保障房共同供应战略。商品住房和保障性住房是城镇住房的两种主要形式, 两者彼此关联, 共同发展。住房过度市场化, 追求效率的同时, 造成的是社会广泛的不公, 社会福利难以最大化;住房过度福利化, 将严重影响住房发展效率, 福利得不到提高, 任何一种住房供应方式片面发展都不能有效解决住房问题。所以, 确定两者之间的合理比例尤为重要。为了住房市场的发展, 政府应该坚持商品房与保障房共同供应战略, 同时制定科学合理的中长期发展计划, 协调好两者比例关系。

第三, 改变保障性住房补贴方式, 严控住房面积。政府应致力于改变经济适用房的补贴方式, 严加控制经济适用房面积。建议实行“补人头”方式, 即把住房保障金或者住房补贴费, 按照一定标准, 以货币形式直接补贴到每个应当享受补贴者的头上, 让这部分群体拿着补贴款去房产市场上购买、租赁自己能够购买、租赁的住房, 不给开发商从中牟取暴利的机会。

第四, 大力发展公共租屋。公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题, 为了更好地解决无力购买经济适用房、又不符合廉租住房保障条件的这部分“夹心层”困难家庭的住房问题, 积极探索建立公共租屋制度, 引导居民树立买房与租房都是住房消费的合理形式的观念, 有效地缓解房地产市场紧张的供需关系, 促进房产市场健康、稳定、有序地发展, 要求大力发展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型为主, 建筑面积控制在60平方米左右。

第五, 完善保障性住房的准入与退出机制。准入机制中主要把握的方向是:动态性、地域性、合理性地划分家庭收入水平线, 划分为最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七组;完善的住房档案系统, 实时监管家庭的收入和财产;建立严格的审查、登记及征询制度。退出机制是一种事后机制, 住房保障应实行定期审核制度, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。

参考文献

[1]侯淅珉, 张恩逸.英国的住房保障制度[N].中国建设报, 2002-08.

[2]李维哲.香港住房保障:不干预原则下的干预措施[J].中国房地信息, 2003, (8) .

3.日本的“变态”租房制度 篇三

正文：

如果你是第一次在日本租房子，可要做好心理和金钱的准备。因为这个国家有着世界上独一无二的奇葩制度：签订新的租房合约之时要向房东缴纳意义不明的“礼金”（礼金）和“押金”（敷金）。这项制度即使是日本人也怨言连天。所谓的“押金”很好理解，预先付1-2个月的房租，待退房的时候房东查看房屋内部状况，有损坏的情况下的从押金里扣除，并返还余下的部分。

而“礼金”，一如字面意思，则是完全赠送给房东的1-2个月房租。一般来说，越高级的公寓，礼金就很可能越高。这一项收费一是鼓励租房者长期租赁，防止频繁的租房退房，二是通过这种筛选保持住户人群的质量。

不得不说，这种收入筛选有的时候非常有效。正式的公寓租户素质都较高，无论认不认识，在大厅里见面都会打招呼。甚至还有人变态到晚上坐电梯回家之后会出电梯之前按下1楼的按钮，以方便以后可能来等电梯的人，可是附加的费用远不止于礼金和押金。

月租8万日元的房子 首付租金却要48万

绝大多数情况下，房屋租赁都是通过中介进行的——日本的房屋中介标准价是一个月的房租。通常外国人租房子都是要有保证公司进行保证的，而保证公司收取的费用一般为0.5–1个月的房租。（一些学校可以给学生做保证人，省去了这一部分的开销，请留学生租房前务必咨询你的学校的相关办公室）

而且，几乎是百分之百的，租房的时候必须购买火灾保险，而大多数情况下这个保险公司还是房东指定的。每年都要交保险费用，通常为1-2万不等。如果你租的是像模像样的地方，很多时候还会有一个“配钥匙费”。简直就是漫天要价，公寓一般都为 8000 起，最贵的可以达到 2 万。再加上千奇百怪的各种名目，比如“24小时保障服务”“清扫费”“？？”等等，最终头一个月要缴纳的费用甚至可以高达一个月房租的5-6倍。

以下是一张可能出现的头金（第一个月费用）的清单：（以下数字为日元）

月租8万x2个月

礼金8万（一个月房租）

押金8万（一个月房租）

中介费8万（一个月房租）

保证公司4万（0.5-1个月房租）

火灾保险2万/年

配钥匙费2万

共计48万

这样的清单很稀松平常。只是根据具体情况不同，也会上下浮动。可能运气好遇到免礼金的房子，也有可能要给保证公司交1个月的房租。一般头金为房租的3倍左右，就算非常便宜了。所以租房时一定要慎重选择地点和房子。搬家重新租赁的成本，简直太高了！

“我们就是不相信你，要不你就交钱”

正如日本的中介之黑在优质的日本服务里是一朵奇葩一样，日本的房东，一改整个社会的信任链机制，也许是这世界上最麻烦的一种生物。

有过找房子经历的留学生几乎都会见过这种情景：你面前的中介人员打电话给房屋管理公司，询问外国人是否能租这间房子。有时候仅仅因为是外国人就会被拒绝。还有的时候，房子可以租给外国人，但是中国人除外（这一点不是一开始就歧视中国人的，而是311大地震之后很多中国人不和房东打招呼就突然搬走并且拖欠房租。在那之后不租给中国人的房子一下多了起来）。有的时候对方要求看租房者的学校，公司和年收入，或者要求必须由保证公司进行担保。

为什么要保证公司呢？其实在日本，房东非常厌恶提前解约退房的行为，因此他们要求租房必须有第三方担保。担保有两种方式：担保人和保证公司。一般的日本学生通常让父亲出具收入证明和公司信息等，以家人为担保人。但外国人，除了一部分学校给留学生免费担保以外，非常难找能为自己担保的个人。只能出钱让保证公司为自己担保。

保证公司在对租房者进行审查之后，如果觉得没问题，就会对房东拍胸脯说我做担保。租房者无故不交房租，突然退房，所产生的损失都由保证公司赔偿给房东。每个月的房租也是租房者打给保证公司，保证公司再转交给房东的。也因此，拖欠房租时第一个发来催促消息的也是保证公司。审查越严格的房东，用的保证公司的保证费就有可能越高。而租房者大部分情况下只能乖乖交钱。

“我们正在交涉中，请耐心等待”

初到日本的外国人，想在三四天找完房子？几乎不可能。提前打出一个月的提前量都不一定保准。这其中主要花费时间的部分，就是保证公司的审查。另外还有和管理公司、房东等各个关卡的交涉，我们汇去第一笔房租到对方核实之间的时间差，钥匙和相关文件从管理公司到中介的过程等等。异常繁杂。

笔者曾经两次挑战从确定房源到入住的极限，如果是日本中介，一视同仁，再着急也不会帮你特别加急，最快最顺利也基本要一星期。如果是可以为自己催文件的中国人中介，可以压缩到4-5天入住。这还不包括确定房源之前看房子的过程。

在新学期和新生活开始之前的1-3月份，更是房源紧张，看好的房子不马上预定立刻就会被人订走，好房子1个月以后才空出来的坑爹事儿也数不胜数。可以说从看房子那一刻开始，一直到搬家，每一个步骤都是鏖战。提前准备好大量的时间和金钱，以及提前准备好可能需要的各类文件，才能更快更顺利度过这场鏖战。

“訳あり”房源

在这样变态的房地产市场中，偶尔会出现看起来条件很好却异常便宜的房子。可别高兴得太早，有时候这样的房子就是传说中的“訳あり”（有特殊原因而打折的房子）。

“訳あり”最常见的原因就是自杀或者孤独死，也就是之前死过人的房子。或者同楼里发生过杀人事件的房子。另一类就是有着奇葩构造的房子，比如一进屋就是厕所，或者完全没有窗户，或者噪音非常的大，最好实地去看房，至少也要好好的看平面图。有时候这些奇葩的布局很容易在平面图中被忽略。

日本甚至还出现了一种职业：专门住之前死过人的房子。住过一段时间后再出租，就是“死过人之后住过人也没事的房子”了，等于说房子被洗白了。就可以多少恢复原有的价格。

切勿太信赖中介

是的，日本的服务业是全球闻名的。但是整个日本，最不值得信赖的服务业，就是房地产业。甚至可以用一团漆黑来形容。

大多数房屋中介都会用同一种伎俩：他们把特别好的房子放到网上，租房者搜索到这间房子联系他们之后，他们会让对方去他们的办公室。当你到他们的办公室的时候，他们会给你至高无上的服务，同时告诉你，你之前看的那个房子其实这里不好那里不好，或者干脆就已经被租出去了，然后给你介绍其他房源。而这些房源往往是他们拿报酬比较多的。

有一段时间我因为必须在短时间内找到房子，疯狂的跑了十多家中介，经验多了，就知道大部分日本中介都玩这种伎俩。后来因为工作关系得知一些幕后消息，才知道这一套日本中介很早就玩的很熟练了。和日本中介打交道，笔者有一段实在可称得上惨痛的经历。可以告诉大家，在中介的世界，表面和蔼的服务，真的就不代表负责。

那是在去年的12月。我因为换签证在12月20日左右才拿到护照和日本身份证（没有这些身份证明没法找房子）。但1月2日就离开日本，必须在这段时间内找到新房子。问题在于日本从12月26日左右，就会全国进入元旦假的状态，大部分公司都会从年末放到第二年1月3日以后。所以我必须在一星期内找好。

我在网上找了很多家中介，每一家都详细写了我的绝对要求：1月2日之前必须搬家！否则之前的房子到期，我也不在日本了，东西没有地方放。跟着几家中介看过房子之后，有几家承诺可以年内找到。其中有一个地方和房子都比较满意的，中介的人服务也很热情，告诉我材料怎么写，申请有几个步骤，还说27号我就可以拿钥匙入住了，天真的我就相信了他的话，并且停止了在其他中介的申请。

就这样，递交了材料的我开始等待并且安排27号的搬家。之前口口声声说27号可以入住，并且同我一起幻想搬家后美好未来的中介，到了26号也没信儿。我已经约了27号的搬家公司，觉得蹊跷，就打电话过去问，结果中介的负责人很敷衍的说，“哦，你的保证公司申请没下来，他们已经休息了，你要搬只能1月8号以后了。”

这简直就是晴天霹雳。于是我告诉他，1月8号我都不在日本了，不可能那时候搬家。我之前就告诉你的。

中介负责人说：“这件事我并不清楚。你当时没说。”好个我不清楚，当时到他办公室看房子的时候，1月份明明有很多好房源，我都因为那时候不在日本而放弃的事情难道他也忘了？从头到尾我一直在跟他确认是否能年前搬家，反复说明我1月2号就出国了，他也丝毫没有跟我说过保证公司的申请可能年前下不来的情况。更过分的是，其实保证公司当天早上就已经和我电话确认过审查通过了，只是还没做成文件提交而已。中介催一催完全是可以出来的。事实就是他完全就是没考虑客户的要求，只是机器一样所有人走同样的流程而已。

他不负责任顶多失去一个客户，但是第二天不搬家我就没地方住了，所有的东西都没地方放，十几个箱子总不能扔大街上然后睡公园吧？无奈之下我只好当晚在所有的 SNS发求救消息，同时询问我认识的几个做中介的中国人。他们都表示找到第二天入住的房子在日本实在是太难了。还好很多人表示可以把东西暂时放在他们那，热情的想要帮助我。最后很幸运的，正好有个朋友之前租的房子人刚搬走，1月份都空着，我才避免了流落街头的命运。

可是这样的中介，因为还没有发生合同关系，被坑的再惨也只能暗自叫苦，学习教训了。

后来2月份再找房子的时候我就学“坏”了。同时看好几个中介，最后是找自己认识的中国人朋友的中介帮忙申请。我才体会到，知根知底的中国人中介其实是比日本中介负责不知道多少倍的。朋友每天反复给保证公司和管理公司打电话催，不断地帮我跑，短短四五天就让我搬到了新家。为此我特别感激，逢人就推荐他给找房子。

在东京想找房子的朋友，觉得我可以信赖的请单独私信询问，我可以把他介绍给你。尤其是还没来东京，对日语没信心或者想要提前看房尽快入住省点旅馆费的朋友也比较推荐。（不过，对我半信半疑的，害怕被坑被骗的就不要联系我了，解释什么的很烦很浪费时间。）

TIPS：如何在日本看房子

东京有几个老区，比如荒川区，大田区，环境相对没那么好的房子价格会相对便宜些。

离红灯区近的，比如新宿一些地方，还有山手线的莺谷（うぐいすだにえき），房子会便宜。有趣的是，很多明明离莺谷很近的房子，为了不让租房者觉得是红灯区，在登录最近车站时都会特地写离房子较远的日暮里/西日暮里站。

在非高峰期（1-3月），提前几个月看房子，能找到好房子的概率最大。

有些新建的公寓一开始标价很高，一旦没人租就会逐渐放低条件和礼金押金价格，如果时间充裕，不如关注着等等。

在1981年以后建的房子，防震都会比1981年之前的好。因为日本在1981年把建筑物必须遵守的防震规范修改的更严格了。

窗户面对大马路或者铁道电车线的房子有可能夜晚噪音很大，看房子的时候务必注意马路噪音是否明显。

顶楼和窗户朝西的房子夏天很热。

女生看房子，最好白天和晚上各从车站往房子走一次，看看路上是否明亮安全。有条件的话最好选择大门有自动锁，外人很难进楼的公寓。尽量避免一楼。（虽然日本治安很好，但也不是100%。我一个同期在新小岩也曾经窗户被打碎家里进去过人。）

4.公租房入住管理公约 篇四

我校教师住房主体建设已经完成，水电也由个体老板垫付资金安装完毕，房屋已通过验收并交付使用。为保证本校所有教师住房的规范使用,特制定如下入住协议：

一、为确保本校教师平等享有使用学校现有住房权益，经领导班子研究，决定将学校原有住房和新建的住房统一规划，优先安排离校2公里外无住房的教职工居住。如有不足，双房安排两位教师合住；如有剩余，可安排近校有住房需求者，在有远距离教师调入需要住房时，近校有住房的入住者必需让出。不管以那种方式入住，在学校需要住房时一律退出。

二、不管是新房，还是旧房，所有入住者都要缴纳租金，新房单卧室每间每季度缴纳租金45元；新房双卧室每间每季度缴纳租金72元；旧房双卧室每间每季度缴纳租金60元。新房所收取的租金统一上缴教育局，旧房所收取的租金用于旧房的零星维修。

三、符合条件得到学校安排住房的，要遵守以下规定：

①入住者要保护好原有房屋，未经许可，不得随意改变住房结构，不得拆除或改变房屋原有水电门窗等设施，如个人行为造成损坏的要照价赔偿；

②学校是教书育人场所，禁止利用学校住房进行非法活动； ③为确保校园卫生，禁止住房散养牲畜；

④遵守学校作息制度，禁止携带亲朋好友到学校划权猜码、酗酒、高声喧哗吵闹；

⑤不得以任何方式盗取学校公私财物。

条约制定执行单位：校方代理人：

住户确认签字：

签署时间：

5.出租房管理规定 篇五

一、住户不许自行拆改住房和室内设备，不许随意在墙壁、地面

上开门挖洞。

二、宿舍区公共活动场所内，住户不得任意盖小房、消防通道、地下管道和院内整体布局不受影响。

三、楼内供水、供电、供暖设备，严禁随意拆动、改装。

四、户用电度表及电线设备，因住户自行增加设备而超负荷烧坏

电器设备由用户照价赔偿。

五、坚决查处窃电行为，发现窃电者，除按电业局规定罚款外，并通报本人所在单位。

六、户用煤气表的修理、更换、电表测试等费用由住户自理。

七、户内碰锁、电视接收端盒、引线、灯泡、灯管或增装插座、灯具、风扇、玻璃等非房屋设备一律自费解决。

八、因使用不当造成门窗损坏由住户自费修理。

出租房管理规定2

一、本规定所称的出租房，指产权属于小区，出租或出借给外单位或个人使用的各类房屋。

二、房管所对出租房实行安全管理，即建立登记，安全检查等制度。

三、院内的住房原则上不得对外出租，特殊情况需要出租的，必须征得中心领导的同意，并签订安全责任协议书，办理有关手续。

四、院内商房出租，应到所在地派出所办理有关手续，同时向治保大队登记备案。

五、房屋出租应本着“谁出租，谁管理”的原则，加强对出租房屋使用的检查和监督，以防发生违法事件。

六、房屋出租的安全责任：

1.不准将房屋出租给无合法证件的承租人。

2.与承租人签订租赁合同时，合同要有安全方面的内容。同时要求承租人办理暂住户口登记手续。

3.发现承租人有违法犯罪疑要及时报告派出所。

4.停止租赁，须办理注销手续。

七、房屋承租人的安全责任：

1.承租人必须持有本人居民身分证和户籍所在地街道或乡镇政府的证明，单位承租的需持有单位法人代表的委托

证明和工商营业执照等证件。

2.房屋承租后，承租人应在___日内申报暂住户口登记手续。

3.严禁在承租房内进行赌博、嫖娼、吸毒等违法犯罪活动。

4.房屋内严禁储存易燃、易爆、有毒等危险物品。

5.做好防火防盗安全工作。

6.未经同意不得擅自转租转借。

八、违反本规定的处罚：

1.出租人违反规定擅自出租房屋的，给予通报批评，造成严重后果的，视情节收取单位主要负责人和责任人按房租月租金五倍以下的违约金。

2.承租人不履行安全责任，收取月租金十倍以下违约金。

3.违反本规定，构成违法犯罪的，按照有关法律处理。

出租房管理规定3

一、认真检查，严格履行审批手续

(一)出租房屋手续

出租的房屋，其建筑消防设备、出入口和通道等，必须符合规定，危房、防范设施不健全、存在治安隐患和违章建筑的房屋不准出租。出租房屋须向房屋所在地公安派出所提出申请，经责任区民警检查符合安全标准的还必须履行下列手续：

1、公民出租房屋，须：

(1)、出示房屋所有权或其他合法证明、《居民户口簿》或房主的居民身份证，房主是暂住人口的应出示暂住证或《暂住户口簿》;

(2)、填写《租凭房屋申请表》;

(3)、提交与承租人签订的租凭合同

2、单位所有房出租，须：

(1)出示房屋所有权证明，单位介绍信，单位负责人的身份证件;

(2)填写《租赁房屋申请表》;

(3)提交与承租人签订的租赁合同;

3、承租人转租、转借的房屋的，须：

(1)出示本人现住地的户口证件，租赁房屋治安许可证，治安责任和无邪教组织保证书、与原出租人签订的租赁合同及同意转租、转借证明。

(2)提交与再承租人签订的租赁合同。

(3)填写《租赁房屋申请表》。

(二)承租房屋手续

1、公民承租房屋的，应出示本人和同居一室的他人《居民身份证》或其他有效证件，夫妻承租的还须凭婚姻关系证明。

2、单位承租房屋的，应出示单位介绍信，单位负责人的身份证件以及拟居人员简要状况和有关证件。

(三)、审批

上述手续，经责任区民警审查符合规定要求的，批准租赁的房屋，出租人应与公安派出所签订治安责任保证书(或无邪教组织责任书)，领取公安厅统一印制的《租赁房屋治安许可证》和公安厅监别的“租赁房屋户”标志牌后，方可实施房屋租赁。

二、经常监督检查房屋出租人严格遵守有关规定，主要是：

(一)、认真履行治安责任保证书责任，自觉接受责任派出所的管理。

(二)、对房屋进行安全检查，及时发现或排除隐患，保障安全。

(三)、积极配合公安机关做好工作，发现有违法

犯罪活动及时报告派出所。

(四)、承租人是暂住人口的，应积极协助公安派出所对暂住人口进行管理。

(五)、必须把《租赁房屋治安许可证》和“租赁房屋户”标志牌放于出租房屋的显要位置。

(六)、出租合同期满房屋因故暂时停止出租的，要在三日内交回《租赁房屋许可证》。

(七)、承租人发生变动，要及时办理变更手续。

三、经常检查教育房屋承租人必须遵守有关规定，主要是：

(一)、认真履行责任，积极做好安全，清理邪教组织工作，一经发现及时告知出租人或报告责任区民警和公安派出所。

(二)、自觉接受责任区民警或公安派出所管理，遇有责任公安派出所检查时，应主动出示有关证件。

(三)、是暂住人口的，必须遵守国家有关暂住人口管理规定。

(四)、承租的房屋只能用于居住，不准挪作他用。

(五)、不准私自将房屋转租或转借他人。

6.公租房物业管理方案 篇六

重庆市出台全国首部公租房物业管理规范【1】

从市公租房管理局了解到，日前，我市出台《公共租赁住房物业管理规范》(以下简称《规范》)。

据了解，这也是全国第一部针对公租房的物业管理规范。

《规范》共有14章，涉及机构、人员、礼仪、服务时限等11个方面，共计318项具体条款。

市公租房管理局相关负责人表示，总体看，公租房作为住房，与商品房具有相同的居住属性，而在具体物业管理服务上，《规范》的要求更加细化。

同时，公租房作为保障性住房，具有不同于商品房的保障和管理属性，《规范》也对此做了相应的明确。

“公租房的物业管理规范与普通商品房主要有三个方面的不同。

一是公租房属于保障性住房，服务的是广大的中低收入住房困难群众，所以物业管理收费较低，但安全管理等规范指标要求并不低;二是公租房的性质决定了物业管理规范中，要具备监督管理职能，配合相关部门对承租人使用房屋的行为进行管理;三是公租房作为我市的国有资产，保值增值要求严格，所以物业维护方面的要求也更加细化。

该人士举例说，目前我市公租房的物业管理费定为1.03元/平方米，比普通商品房要低很多。

接下来，市公租房管理局准备就《规范》对物业公司人员进行全覆盖培训。

“现在我市有9家一级资质的物业公司，共3000多人参与公租房的物业管理工作，所以培训是很有必要的。

我们的目的，就是要统一公租房的物业管理标准，达到一个标准打卡、一个服务要求。

该负责人表示。

7.租房管理制度 篇七

目前研究者的共识是地方政府在土地出让上采取了类似于交叉补贴的制度, 即通过住宅和商业用地的高地价弥补工业用地的低地价。一旦商业和居住用地的出让收入成为地方政府的“建设财政”, 那么地方政府就有另一种交叉补贴制度, 即通过商业和住宅用地的高地价来补贴公租房为主体的保障房建设。如果商品房市场因为“限购”受到制约, 那么以公租房为主体的保障房建设就会因为财力受限成了无源之水。所以, 一直以来, 就存在着一种观念, 认为市场的归市场, 保障的归保障。地方政府只需管好保障房, 而不用管商品房。正因为有这种思路, 在过去的2012年, 一些地方政府频频在限购放松的问题上动脑筋。但是这种交叉补贴的思路是大有问题的。原因在于, 保障房与商品房并不是没有关系的, 如果商品房价高涨, 脱离大部分群体的支付能力, 不仅仅有泡沫经济崩溃的风险, 也客观上使得更多的人被抛向保障房, 保障房的压力就会越来越大。所以, 在怎样建设公租房的问题上, 首先必须明确不能让公租房的压力越来越大。否则, 不仅建设的资金来源压力越来越大, 而且建设好之后具体管理运营的压力也会很大。现在各地的住房保障部门在可见的将来无疑会规模膨胀。更何况让更多的人住进公共租赁房并不是一个好的方案。在这点上, 香港的经验绝对不值得大陆学习。

在具体的建设或运营方式上, 主要有两种方式, 一种是政府新建公共租赁房, 即供方补贴俗称“补砖头”;另一种是利用市场上已有的房源, 即需求方补贴俗称“补人头”。目前, 发达国家已经普遍脱离了“补砖头”的阶段。原因有三, 一是住房总量已经脱离了普遍短缺的阶段, 二是“补砖头”很难避免形成穷人社区, 三是经济学天然的追求效率动机, 发现“补砖头”存在诸多福利损失问题。从总体上判断, 我国目前并没有脱离住房短缺阶段。有业内人士认为现在住房的存量足够, 这是一个静态的观点, 且没有考虑到住房占有的不均问题 (另外, 存量的不足和流量的过度是有可能同时存在的) 。因此, 现阶段以“补砖头”为主的建设方式有其必然性。在实践中, 一些城市在新建或收购公共租赁房的同时, 针对原住民或廉租房保障对象多采用租金补贴。

在“谁来建设公租房”中, 笔者提到政府没有必要大包大揽, 应学会与企业建立公私合作的伙伴关系, 以吸引企业参与公租房的投资和运营, 关键解决好资金的回报率问题。完全靠公租房的租金肯定无法吸引企业参与建设, 这需要政府给予政策优惠, 例如土地价格减免、商业配套的出售、税收优惠、购买权出售计划等。以美国为例, 2010年全美前十大出租公寓所有者中, 有6家是廉租公寓的提供者, 包括排名第1的波士顿资本 (Boston Capital) 、排名第2的SunAmerican保障性住房公司 (SunAmerican Affordable Housing Partners Inc.) 、排名第5的PNC税收返还资本 (PNC Tax Credit Capital) 、排名第6的国家投资基金 (National Equity Fund) 、排名第7的企业共同投资公司 (Enterprise Community Investment Inc.) 和排名第8的保障性住房Richman集团 (The Richman Group Affordable Housing Corporation) , 6家合计拥有72.6万套公寓, 占前十大公寓所有者拥有总量的63%。这些市场化的租房公司正是我国极度短缺的。而这些公司之所以能够良好运行关键是1986年美国政府税制改革中推出了一项旨在促进中低收入家庭住房改善的方案 (Low Income Housing Tax Credit, 简称LI-HTC) 。该方案规定任何公司或房地产投资基金 (REITs) 投资于符合一定租金标准的廉租公寓 (主要面向收入不到当地中等收入水平60%的家庭, 其租金水平不能超过此类家庭收入的30%, 并承诺在30年内遵守这一租金限制, 15年后有一次机会可以把廉租公寓转变为市场化租金的公寓) 都将获得税收优惠, 即在10年内每年获得相当于建造成本4%或9%的税费返还。享受LIHTC税收返还优惠后, 投资于廉租公寓的地产投资基金其年化收益率可达7.5%~8.0%, 虽然不是很高, 但由于风险小, 仍吸引了不少保守型投资人。

此外, 公益组织或慈善组织在公共租赁房中的作用也应引起重视。随着中国经济的继续增长, 包括慈善组织在内的各种非盈利组织大有可为。一些国家出现教会等非政府组织提供短期的低租金甚至免租金的房子, 这些也可以看做是公共租赁房的有益补充。

七、公租房的建设规格问题

经济学家茅于轼曾经对保障房的建设规格提出过相当具有争议性的意见, 其实质是降低公租房的规格, 使得公租房能够更好地到达它原本要保障的对象手中, 减少各种寻租的空间。这种观点, 在笔者看来, 非常有道理。

公租房建设规格的降低, 并不仅仅是减少寻租空间的问题, 更是符合现阶段经济发展水平的问题。在七部委2010年6月份出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确提出了两种规格的公共租赁房, 一种是单套建筑面积在60平方米以下成套建设的公租房, 另一种就是以集体宿舍形式建设的公租房。实际上, 一些城市并没有严格遵照前者执行。例如上海的公租房项目中, 就有80平方米左右的三居室公租房。

与公租房建设规格相伴的问题是租金设置标准问题, 这个问题目前已经有很多专门的文章探讨。总体上无非是两种方式, 一种是参照市场租金, 另一种是比市场租金低30%左右。在欧洲的社会住房 (social housing) 中, 普遍采取的是后一种。我国各地情况不一样, 一些地方如上海、重庆采取的是参照市场租金标准, 更多的城市采取后者。如前所述, 我国公租房租金价格设置的一个很大困扰就是目前市场租金标准本来就很低, 这中间有多种原因, 包括房东因预期房价升值而降低了住房持有成本, 也有如城中村等这种非正式住房本身获取的成本就低。这种低下的租金标准也是上海重庆等城市参照市场租金设置的一个重要原因。

公租房的建设规格如果降低, 本身就能降低租金标准。现在一些城市公租房的建设似乎没有吸取以前经济适用房的教训, 尽管在建设面积上有了明确的要求, 但是在室内装修上没有做到合理的降低成本。例如, 上海的馨宁公寓和尚景园是首批面向社会供应的市筹公租房项目, 累计有房源5100套, 均为全装修房。屋内卧室及客厅均铺有复合木地板, 全套橱柜、卫浴设备、沙发、餐桌椅等设施家具均已齐备, 每户还配有液晶电视、电冰箱、空调等。一般来说, 在租房市场上, 全装修房和简装修房的房租差距至少在30%以上。如果按照上海这种规格建设公租房, 本身就抬高了建设成本, 租金价格又怎么可能有竞争力呢?所以, 笔者在此问题上的建议是, 公租房并不是那种拎包入住的快捷酒店式住房, 采取简单装修就足够了, 尤其是那种专门建设的大型公租房小区。必须要明确的是, 公租房的中期目标是取代市场上存在的各种非正式住房。相比各种非正式住房, 适当的规格提高是必要的, 但过度的规格提高只会将租赁者推向非正式住房, 这会适得其反。实际上, 在规格的提高上更多的是采取基本公共服务的均等化, 通过吸引租房者选择公共租赁房, 从而降低各种城中村改造的难度, 提高公租房的入住率。另外, 对租房来说, 靠近工作地点、方便出行永远是租房者考虑的关键问题。这就要求在公租房的建设中, 必须把公共交通的健全或方便出行作为优先考虑的问题。

八、公租房面临的土地问题

土地问题是我国现代化进程中一个全局性、战略性的重大问题﹐一直是人们关注的热点。一些学者如陶然、文贯中、华生等认为土地制度改革是我国下一步改革的突破口。在公租房问题上, 土地问题也是一个难以解决的问题。

理论上, 按照《宪法》规定, 城市土地归国有, 由地方政府代表国家掌握实际支配权。农村土地由集体所有, 农地集体所有实际上是一种模糊产权制度, 在行政权力支配社会的体制中, 集体所有的农地很难避免上级政府对集体利益的侵蚀。这种二元土地制度从理论上讲应该是极其有利于政府新建公共租赁房的。如果说中国的公共住房建设存在建设用地短缺问题, 似乎于理不合。

问题在于, 名义的城市土地所有权归政府, 但各个单位包括群众由于历史的原因实际掌握了这些土地, 所以政府要拿到这些城市范围之内的土地用于各种社会工程建设仍然要支付代价。更何况, 地方政府之间竞争力增长的核心正如刘守英等人所说的, 是一种“以土地谋发展”的模式。尽管前本文讲了公共租赁房有长期的收益, 但在任期制的政绩考核制约和GDP挂帅下, 更何况为了保护粮食安全, 18亿亩耕地红线和建设用地总量控制非常严厉。每年各个城市政府都觉得工业用地高度紧张, 要求国土资源部投放更多的建设用地指标。国土资源部的土地督察严厉程度年复一年, 要求地方政府拿出宝贵的建设用地用于公共租赁房建设, 在自下而上的压力体制建立之前是很难的。

进一步的问题在于, 大城市和一些中心城市由于集聚效应吸引了上亿的外来务工人员。这些人口本身是有土地或宅基地的, 但一来土地本身无法移动, 二来目前的土地制度并没有明确农民个人有最终处置权, 如果公共租赁房的供应对象包括这些“农业转移人口”, 流入地要么在内涵上提高土地使用效率, 要么在外延上增加建设用地。对于前者, 可以考虑在一些工业用地上建设公共租赁房。目前一些开发区为外来打工者所建设的集中居住用房就是此类, 但关键是要提高工业用地的使用效率, 从而在不增加建设用地总量的条件下调整用地结构, 适当增加住宅建设用地。目前的现实是, 城市空间扩张的速度远高于包含常住人口在内的城市人口扩张速度, 城市的工业用地面积占比过高, 一般在25%以上, 有些甚至超过35%, 远高于国外15%的水平。例如, 北京的工业用地效率仅相当于东京历年平均水平的5.0%左右, 每公顷工业用地的从业人员数只相当于东京历年平均水平的12%左右。对于后者, 要么允许农村集体建设用地直接入市, 要么建立跨区域的建设用地流转制度, 使得城市建设用地的增量与城市常住人口规模挂钩, 否则既不公平也无效率。我国现行国土资源保护及使用制度, 基本政策是耕地转建设用地必须占补平衡, 而且占补平衡不得跨省、直辖市、自治区。要推进城镇化, 要让“符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户”, 需要突破耕地转建设用地不得跨省域占补平衡的限制, 须在更大范围内实现耕地转建设用地的占补平衡。

对于人多地少的中国, 城市化才是集约土地的最好方式。如果政策得当, 并不存在城市化威胁耕地和粮食安全的问题。现在的矛盾是大量的农业转移人口受限于高房价无法在流入地城市落户, 只能将打工收入积攒后回农村盖房, 盖好房后又基本不住继续在城市打工。农村的住房空置率大约在30%, 远高于城市, 这才是目前土地资源的最大浪费。从1999-2010年, 我国农村居民的住宅投资 (不包含土地价格) 从1799亿元增长到5264亿元, 年均增长率为10%。考虑到我国同期农村人口从8.2亿减少到6.7亿, 农户人均住宅投资的增长更是显著。因此, 要改变这种状态, 必须在土地制度上有突破, 否则, 不仅仅是公租房的建设面临土地困境, 更会影响到中国经济增长的可持续性。

九、区域增长格局转换下公租房的建设规模问题

“十二五”时期, 中央提出要建设3600万套保障房的计划, 有业内人士称之为“大跃进”。究竟建设多少公租房, 需要仔细研究。建少和建多都有问题, 但对政府而言, 可能前者更好受一点, 因为建少了, 还可以通过提高公租房的门槛来解决。但建设得太多了, 那可是资源的巨大浪费。从国际经验来看, 公租房 (欧洲所称的social housing) 在各国的住房存量中大不一样。伦敦政治经济学院的两位学者Christine Whitehead和Kathleen Scanlon (2007) 在一篇关于欧洲9国公共租赁房的总结性报告中, 给出了欧洲诸国公共租赁房的规模 (如表1所示) , 作者发现, 在过去10多年中, 欧洲诸国的公共租赁房规模呈现出下降趋势, 究其原因在于公共租赁房私有化政策的实施。

资料来源:Christine Whitehead和Kathleen Scanlon (2007) 。

目前, 各个城市的保障房实际上是层层分解, 具体某个城市公租房的建设规模问题更值得仔细研究。本文限于主旨和篇幅, 不可能对此作出详细的测算。如前所述, 公租房的建设规模主要与政府的财力和商品房价水平直接相关。房价太高, 直接增加了包括公共租赁房在内的各种保障房的需求, 在建规模只能被迫扩大。一旦泡沫破灭, 那些相对低规格的保障房又成了鸡肋。所以, 在探讨公共租赁房建设规模的问题时, 想方设法控制商品房价必须成为各级地方政府的施政目标。

另有两个问题尚没有引起重视, 一是不同城市化的路径对公租房建设规模的影响, 二是区域增长格局转换对公租房建设规模的影响。明显的是, 不同的城市化路径对公租房的建设规模是有很大影响的。我国的城市化究竟是走大城市优先还是走中小城市优先道路, 目前学界仍有很大争议。如果是后者, 那就是目前谈的较多的城镇化。如果是前者, 那么总体上公租房的建设规模就很难压缩甚至会继续膨胀, 从而对城市政府的财政总体和支出结构调整都构成很大压力。目前国内在此问题上并没有达成共识, 政策上也一直摇摆不定。一些学者如Henderson、陆铭等人竭力论证中国的大城市土地利用效率更高, 城市的聚集效应明显超过拥挤效应, 因此应继续优先发展大城市。果真如此, 一些大城市和特大城市的公租房建设将持续膨胀, 而一些中小城市可能根本用不着“补砖头”。

对于第二个问题, 全球金融危机后, 中国区域增长格局出现了新的变化, 即长期充当经济增长领头羊的东部沿海省份经济增速开始下滑, 而中西部经济增速逐渐赶上来甚至超过东部。这种趋势目前已经非常明显了 (其中, 天津由于滨海新区的大力发展属于特例) 。当然这种产业和经济增长格局的转移究竟是边际报酬递减规律 (即在其他条件不变的情况下, 如果一种投入要素连续等量增加, 增加到一定产值后, 所提供的产品增量就会下降的现象) 等市场力量导致的, 还是由于东部城市受制于建设用地紧张无法利用跨区域建设用地交易导致要素成本被迫上升造成的, 目前尚需进一步研究。区域增长格局的转换带来就业地区的转换, 例如招工大户富士康大规模在郑州、成都、西安等中西部大城市的投资设厂, 这种增长和就业格局的转换对公租房的建设规模提出了新的挑战。这种挑战从某种程度上减轻了东部大城市公租房建设规模的压力, 但中西部大城市相应的压力会随之增加 (存量的压力和增量的压力要做区分, 对东部一些大城市, 能够解决多年积累下来的公租房欠账压力, 以公租房替代各种非正式住房从而解决好更多城市常住人口的住房问题才是当务之急) 。附带的一个问题是, 随着增长和就业格局的转换, 那么通过5年规划这种形式事先确定某些城市的公租房建设规模就有进一步调整的必要。

十、结语:公共租赁房向何处去

Donnison和Uigerson (1982) 在《住房政策》中曾说, 住房问题是永远无法解决的, 它只是变化而已。即使在一些发达国家, 同样存在大城市公租房或社会住房短缺的问题, 例如在巴黎, 等待社会住房的人超过110000人, 在这些人之间, 每年有大概14000人 (13%) 被提供住房, 有超过15000人露宿街头。尽管有很多新的房屋在建, 在维也纳有超过20000人在等待名单之上, 有5000人露宿街头。法国的公共租赁房建设模式已走向第三代, 照样有各种各样的问题。因此, 期待公共租赁房的大规模建设能够彻底解决中国大城市的住房问题, 一举实现让所有人住有所居的目标, 并不现实。对这一点, 无论是民众还是政策制定者都必须有足够的认识。

我们期待公共租赁房能够从根本上改变目前住房供给结构并成为中国城市化深化的助推器, 盈利性的私人租房市场无法承担这个使命。通过鼓励公共租赁房与营利性的私人租赁住房竞争, 是建立多样化的、充满竞争的租赁住房市场的一个非常重要的措施。此外, 规模较大的公共租赁房既能降低市场的租金水平, 也因为通过保证稳定的住房供应从而避免住房市场在过剩和短缺之间剧烈摇摆。

我国自从2009年在政府层面首次提出公租房的概念, 迄今已有4个年头了, 目前各地的共识是将公共租赁房视为保障性住房的主体, 这无疑是符合潮流的。当公共租赁房逐渐形成一定规模后, 伴随而来的日常管理、准入和退出审核等将是一个非常琐碎且细致的工程, 这对一些地方政府的治理能力提出了新的挑战, 一些新的问题还会不断涌现。比如说针对新就业人员工作的不稳定, 公共租赁房的租赁合同如何考虑?以企业名义建设的公租房 (实为职工宿舍) 如何纳入公租房统一管理?这些问题还有待进一步探索。我们更不希望日渐增长的公租房成为政府规模膨胀效率降低的新源头。

参考文献

[1].杜丽虹.税收返还证券化保障性住房点金术.新财富.2010.10

[2].刘守英 周飞舟 邵挺.土地制度改革与转变发展方式.中国发展出版社.2012.9

[3].万广华 蔡昉等.中国的城市化道路与发展战略:理论探讨和实证分析.经济科学出版社.2012.4

[4].满燕云 隆国强 景娟.中国低收入住房:现状及政策设计.商务印书馆.2011.12

8.论重庆公租房的制度建立与完善 篇八

关键词：重庆 公租房 制度 完善

2010年重庆市开启的公租房建设计划指出要在未来3年建设完成4000万平方米的公租房建设计划，解决200万人的住房问题。并且在公租房建设的实践中走独具特色的公租房建设之路。重庆市公布《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》对公租房规划、建设、分配、使用、管理及监督各个环节都做出了相关规定。

一、重庆公租房制度特征

1.双轨制住房供应体系。重庆市提出了政府保障和市场配置相结合的“双轨制”住房供应体系：30%～40%的中等偏下收入群体，政府为其提供公租房和棚户区、城中村改造的安置房，60%～70%的中高收入群体由市场提供的商品房。

2.减收土地出让金，划拨方式供应土地。从2002年开始，重庆就建立了土地储备制度。重庆市公租房建设免收土地出让金，对公租房建设的相关税费全部进行减免。

3.注重公租房的配套建设，让居民生活更有尊严。为避免产生城市中的“贫民窟”，重庆的公租房与商品房按照4：1的比例混合建设，商品房与公租房共享公共配套服务。

二、重庆公租房制度存在的问题。

（一）缺乏权威立法保护。

目前，我国保障房制度框架仍然缺失，基本停留在政策层面，只是以红头文件方式来调整，缺少长期的战略安排，且每次政策的切换多数是作为房地产宏观调控的辅助性政策而存在。从这个角度来看，缺少的制度框架的建设，权威立法的保障。

（二）准入门槛设置不合理。

根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》对公租房申请人条件做了明确规定，重庆市公租房申请条件没有户籍限制这是一大进步，但是笔者认为这个申请条件还是过于苛刻。例如，申请人的年龄限制在18岁，而年满16岁不满18岁的进城务工的人员就被排斥在外；要求稳定工作和收入来源，使得一些打零工的群体无法得到保障。在我国个人收入申报及征信系统并未建立的情况，仅凭收入证明来分配公租房，会导致分配不公的现象。总的来说公祖房的申请条件不能只按照城市人均收入来确定，这样无法突租房的保障优势。

（三）退出机制的不健全

对于公租房申请人，如果已经达到买房的能力，或者已经买房，该如何让他们退出公租房？该怎么及时审查这部分群体？这些问题在暂行办法中都没有明确规定。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公租房是可以出售的。该规定使原本就稀有公租房资源更加紧缺，导致申请人轮候时间过长甚至申请人分不到公租房，使公租房的保障功能大大减弱。[3]为了保证出售的公租房能流转到政府手中，就必须建立一系列的规章制度加强监督，也将导致不必要的成本消耗。

三、重庆公租房的制度建立与完善

（一）转变公租房制度理念，制定配套法律法规。

从以调控为导向转为以民生为导向的保障住房制度。我们忽略了保障房本身所代表的不是宏观调控的手段，而是我们政府的责任。政府有责任为中低收入的居民提供适合其经济状况的房屋保证“居者有其屋”。同时政府应该提供符合国家发展阶段与条件的“适度居住权”保证保障住房制度的延续性。公租房制度理念的转变需要通过权威立法来确定。制定层级较高的法律规范来支持全国的公租房建设，也要加强公租房分配的程序性设置及政府的权限范围以便全民监督。

（二）公租房运营的多元化

根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，公共租赁住房建设资金的来源渠道除了财政资金还有银行、非银行金融机构和公积金贷款及发行债券，但仍是以政府为主导。这样运行体系将会给地方政府带来了巨大的财政压力。笔者认为解决资金压力问题，我们还可以选择多样性的融资方式，探索金融创新为住房保障提供资金渠道，带来长久的活力。例如，采用房地产投资信托基金（REITs）的方式或BOT模式，集合社会闲散资金，为公租房提供长期性资金支持保证公租房供给及管理。

（三）制定合理公租房准入条件

公租房在保障对象上应当更加关注刚刚毕业的大学生和一些有技术性的农民工住房问题。所以，一方面要集中发挥公租房的保障优势；另一方面应当在公租房的申请条件上适当设定一个下线，并且有意的区分公租房与廉租房的租金定价，使城市中等偏下又暂时买不起产权房的人群切实享受公租房在城市为其提供的便利，而低收入人群更多享受廉租房的保障。

（四）加强专业化监督管理

建立完善的个人收入申报系统和个人信用档案系统。对于申请人员的公示方法上，除了根据规定的在网上公示方式以外，还应该加上在申请人员所在的工作单位、生活社区等地方进行公示，形成多层次的公示格局。其次，要建立家庭收入档案，并实行动态化管理。同时建立复审制度，每隔三年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条的方可继续享受住房保障政策。

参考文献：

[1]武庄.中国推行保障性住房建设的现状及对策研究-以公租房建设为例[J].经济研究导刊.2011（30）：164.

[2]巴曙松.房地产大周期的金融视角[M].厦门：厦门大学出版社，2012：223.

[3]宋晓娜.公共租赁住房制度研究-以《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》为例[J].