按揭贷款工作流程

按揭贷款工作流程（精选8篇）

1.按揭贷款工作流程 篇一

按揭贷款流程

已婚客户：

1、做商品房预售登记备案书（身份证、户口本、结婚证）

2、夫妻双方身份证复印件各1份（反正面复印）

3、夫妻双方户口本复印件各1份（户口本首页和本人所在页）

4、结婚证复印件1份（第一页和第二页）

5、夫妻双方收入证明原件各1份复印件各1份

6、首付款收据复印件1份

7、购房合同原件1份

单身客户：

1、做商品房预售登记备案书（身份证、户口本、单身证明）

2、身份证复印件1份（反正面复印）

3、户口本复印、件1份（户口本首页和本人所在页）

4、单身证明原件1份（到户口所在地婚姻登记处开启）

5、收入证明原件1份复印件1份

6、首付款收据复印件1份

7、购房合同原件1份

8、事业单位职工或公务员作担保人（身份证、户口本、收入证明各一份）

担保及抵押所需资料

1、借款人及配偶的身份证复印件（身份证过期或无身份证到公安局户籍部门开具带照片的户籍证明原件）

2、借款人户口本首页复印件、借款人所在页复印件、配偶所在页复印件

3、结婚证复印件（包括带照片所在页）、离婚证复印件（法院判决书）、未再婚证明（原件）、单身证明（原件）

4、借款人及配偶的收入证明复印件（自营需出具营业执照、税务登记证、及近期三个月纳税证明复印件）

5、购房合同（原件）

6、首付款收据（复印件）

7、开发商的营业执照（复印件）

8、所购楼房的施工许可证（复印件）

9、所购楼房的预售许可证（复印件）

10、所购楼房的面积分摊表（复印件）

2.按揭贷款工作流程 篇二

城商行针对不同债务人产生的不良贷款, 需要采取不同的化解方式。

第一是将不良贷款进行重组或办理借新还旧手续。第二是聘用代理律师采取非诉讼调解的方式, 催收不良贷款。第三是向人民法院提起诉讼, 依托执法机关强制执行收回贷款本金。第四是将处于呆账、损失状态的不良贷款, 依据相关政策和内部程序进行“核销”。

重组贷款化解不良资产

1. 城商行的社会责任是扶植中小企业, 促进地方的经济发展

在出现不良贷款的企业中, 也不乏是经营正常, 信誉较好, 产品适销对路、不良贷款逾期时间短的债务人, 此类债务人由于货款回笼较慢, 流动资金紧张, 一时周转不开, 影响企业按时归还贷款, 造成城商行逾期贷款的上升。针对这部分企业, 城商行一般做法是将贷款进行重组。要求企业提供抵、质押物, 或偿还一部分贷款, 剩余部分办理借新还旧手续。以此种方式化解不良贷款, 即支持了企业的生产经营, 又保证了城商行正常的利息收入, 还发展和增强了正常的银企关系。

2. 采用盯住、盯死的方式清收不良贷款

城商行的客户群体形形色色, 除优质企业能够做到按时归还贷款外, 也有部分企业在偿还贷款方面存在惰性, 即使完全可以按时还款, 具备一定的偿债能力也需要银行提醒督促。作为城商行针对这部分债务人除提前给予提示贷款的到期日, 还应时常注意其资金账户的变动情况, 在其资金达到偿还贷款的额度且贷款已经到期时, 及时通知债务人履行还款手续。使企业即减少支付贷款利息的费用成本, 又能赢得银行高水平的信用评级。城商行在督促债务人偿还贷款的同时, 也在逐步培养自己的优质客户, 以自己的行动促使借款企业形成“先还后贷”的经营习惯。避免出现贷款逾期, 债务人支付逾期利息的情况。

3.抑制“赖”性的爆发, 以防范风险为首要任务

除惰性影响债务人偿还贷款造成城商行不良贷款率上升的情况外, 也有部分债务人出现的不良贷款是由于“赖”性。该类债务人的经营一般处于“亚健康”状态, 流动资金较为紧张, 基本是依靠银行贷款维持资金链的循环, 一旦银行收回贷款或停止继续放贷, 势必会影响其现金流。借款企业从高度依赖银行放贷的负债经营, 到逐步形成较差的还款意识, 再到懒于归还贷款的惰性发作, 直至产生“赖账”的不良行为, 是循序渐进的演变过程。与此过程相伴的是城商行不良贷款逐步上升, 资产质量不断恶化。为避免此类情况的发生, 城商行在此期间应着重加强对借款企业的资金监管, 不间断的出访借款企业向其提供更优质的金融“服务”。在恰当的时间用频繁的“接触”激活借款企业归还贷款的惰性, 用理性的建议抑制其“赖账不还”潜意识的发生。在掌握借款企业所有业务往来的同时, 了解其上、下游的客户关系, 摸清其应收账款的具体情况, 然后向其发出《不良贷款催收通知书》。同时, 通知与其相关的担保单位, 协助城商行清收不良贷款。共同告之借款企业, 归还不良贷款是每个债务人必须履行的义务。只有到期还款、诚信守则才能赢得信誉, 才能继续得到城商行的资金支持, 才能在市场竞争中求得生存得到发展。

聘请律师采用非诉调解的方式清收不良贷款

区别于借款企业的不同情况, 城商行需要对某些债务人采取必要的措施。有些借款企业, 在主观上具备偿还贷款的意识, 但其客观经济情况不佳, 应收账款数额较大, 货款无法回笼, 致使城商行贷款出现逾期。针对该类借款企业, 聘请律师或派出法律顾问进行相关情况的调查, 协助城商行帮助借款企业追讨货款, 达到保障债权防范风险, 为城商行挽回经济损失的目的。

代理律师的出现相对于借款企业而言, 既是偿还城商行不良贷款的压力, 也是追讨自身应收账款的动力。由于代理律师是从事法律事务, 维护当事人合法权益的专职法律工作者, 其强项在于调查取证、获取经济信息、查找财产线索。是城商行和借款企业在追讨货款方面的有力武器。但代理律师的言行均应得到城商行和借款企业的授权与委托, 在城商行和借款企业委托的范围内开展工作。特别是在代理城商行针对借款企业的债务人行使“代位求偿权”时, 必须得到借款企业的确认和配合, 否则容易形成越权代理难以达到预期的代理效果和目的。

代理律师介入后, 采用非诉讼调解的方式开展工作, 等于在城商行、借款企业、借款企业的债务人之间, 构筑一坐空中桥梁, 在三方或多方的共同努力下, 将借贷纠纷化解为债务问题, 将债务问题化解为经济往来。遵循权利与义务对等的原则, 和谐解决各经济主体之间循环欠款的问题。通过代理律师从中斡旋, 城商行还可与借款企业的供应商、销货商建立联系, 将其发展成为自己的客户。扩大城商行的业务规模, 增加城商行的客户群体, 逐步加大城商行占领金融市场的份额。

向人民法院提起诉讼, 依托执法机关的强制执行力, 收回不良贷款本息

城商行的客户中也存在着具备偿还能力, 而拒不还款的借款企业。针对这样的个别客户, 城商行只能采取诉讼的方式, 借助于人民法院的威慑力量, 清收不良贷款。但就城商行的借贷纠纷而言, 诉讼并非清收不良贷款的最佳途径, 赢了官司输了钱的案例屡见不鲜。城商行只要向人民法院提起诉讼, 将借款企业列为被告, 即宣告了银企关系的破裂, 即将曾经的客户推向了对立的立场。因此在城商行拟向借款企业提起诉讼之前, 应当做好几方面的准备工作。

1.查清借款企业在银行的开户情况

企业的资金往来离不开银行的结算服务, 而企业的结算资金即企业的“现金流”, 是借款企业偿还不良贷款的最佳来源。诉讼中为尽快收回不良贷款, 城商行需要掌握借款企业全部开户银行的账号, 便于申请诉讼保全, 使人民法院快速进行查封, 冻结银行资金, 掌握诉讼的主动权迫使借款企业偿还城商行的不良贷款, 在短时间内终结诉讼。

2. 查清借款企业应收账款的情况, 为强制执行提供财产线索

知己知彼百战不殆, 了解自己的借款企业, 了解借款企业的客户。掌握借款企业的经济往来, 特别是借款企业应收账款的明细, 城商行应当做到了如指掌。尤其是掌握应收账款的到期时间、具体金额, 并及时提供给执法机关, 在无其他财产可供执行的情况下, 向人民法院申请代位求偿。

3. 城商行需详细掌握借款企业的固定资产、对外投资等情况

借贷纠纷虽然属于民事诉讼, 但当双方进入法庭的瞬间, 被告的心里已经形成了逆反。转移有效财产、剥离优质资产是个别借款企业逃避偿债义务的惯用手段。因此, 作为债权人的城商行在提起诉讼前, 应周密计划详细准备。在掌握借款企业有价值的可变现的固定资产和对外投资后, 依法申请执法机关进行查封、冻结、拍卖或变卖, 以其变现收入偿还城商行的不良贷款, 杜绝赢了官司输了钱的结局发生。

城商行对于无法保障的债权, 不能清收的不良贷款应当根据相关政策进行核销处理。

“核销”是城商行将无法保障的债权, 划分为呆账损失类的资产所做的最后工作。不良贷款经过一段时间的追讨, 或逾期时间达到一定的长度, 按照相关政策的要求应列入呆账损失类科目进行核算。对该部分呆账损失类资产的处理, 财政部、国家税务总局都做出具体规定。并要求金融机构当年出现的损失当年进行核销。财政部《金融企业呆账核销管理办法 (2010年修订版) 》中明确规定:符合下列条件之一的债权、股权应认定为呆账, 可以进行核销。1.借款企业和担保单位宣告破产、关闭、解散、撤销的债权;或法院宣告借款企业破产但三年以上仍未终结破产程序的债权;各经营机构对借款人和担保人进行追偿后, 经法院或破产管理人出具证明, 确实不能偿还的债权。2.借款企业和担保单位虽未破产关闭撤销, 但已完全停止经营活动, 被县级或县级以上工商行政管理部门依法注销吊销营业执照的债权;或完全停止经营活动, 并连续两年以上未参加工商年检, 经债权人追偿后仍无法收回的债权。3由于借款企业和担保单位不能偿还债务, 经各经营机构诉诸法律, 借款企业和担保单位无财产可供执行, 经法院裁定执行程序终结、 (中止) 的债权;或虽有财产可供执行经法院强制执行超过两年以上仍未收回的债权。4.借款企业和担保单位遭受重大自然灾害或意外事故, 损失巨大且不能获得保险赔偿, 或经保险赔偿后确实无法收回的债权。

上述债权根据政策应认定为“呆账”贷款, 按照政策规定应当进行核销。但作为金融企业的城商行, 应当注意的是“核销”只是企业内部的账务处理, 可是债权依然存在。呆账核销是城商行重要的商业秘密, 任何人都不得对借款企业和担保单位披露本行呆账核销的有关情况。对已核销的呆账按“账销案存”的原则处理, 建立呆账核销台账和进行表外登记, 单独设立账户管理和核算并按档案管理的规定进行档案管理。

总之, 城商行的债权保障及呆账贷款的核销, 是金融企业经营中重要的组成部分;是城商行防范风险、提高资产质量的重要环节;也是城商行在激烈的市场竞争中, 剔除糟粕寻求发展提高盈利能力的重要保障。

摘要：本文提出了城商行在日常业务中保障债权的方法和策略, 以及呆账贷款核销的政策和依据。清收不良贷款保障债权是城商行经营中重要的组成部分, 其债权保障的方法是否得当直接反映了城商行抵抗风险的能力, 直接影响了城商行的资产质量, 而呆账贷款的核销又检验了城商行执行政策的水平和力度。

3.按揭贷款工作流程 篇三

【关键词】小额担保贷款 经验 措施

【中图分类号】G65【文献标识码】A【文章编号】1673-8209(2010)05-0-01

承德市自2003年起开展下岗失业人员小额担保贷款工作,由于缺乏经验,并受到相关部门协调难、按月还款方式、回收率偏低、贷款金额小、还款周期短等因素制约,贷款业务办办停停,至2007年底近五年时间只办理小额贷款1300余万元,平均每年办理贷款200-300万元,贷款扶持创业效果不太明显。

2008年,我市对小额担保贷款工作开展较好的河南郑州、江西南昌两市工作经验进行研究总结,以专题调研形式上报市政府,经研究,以市政府名义下发了《承德市加强小额担保贷款助推全民创业实施意见》,成立了以主管副市长为组长、近10个相关单位主管副局长为成员的领导小组,同时制定20余条切实可行的措施。此文件的下发,有力促进了承德市小额担保贷款工作的开展,标志着承德市小额担保贷款工作上了一个新台阶。2008年,我市当年发放小额担保贷款1706万元,首次突破年发放贷款千万元大关,超过前5年贷款额度的总和;2009年,小额贷款额度猛增到5409万元,突破5千万元大关。至2009年底,累计发放小额贷款8455万元,其中办理高校毕业生贷款330万元,农民创业贷款1507.5万元,劳动密集型小企业贷款3020万元,直接扶持自主创业1842人,带动吸纳就业7263人,取得了明显的社会效益。

1 取得的经验

1.1 健全相关制度,实行目标管理

我市除了认真贯彻上级下发的小额担保贷款有关政策并适时制定本市具体政策之外,还制定了《承德市小额担保贷款跟踪问效办法》、《承德市小额担保贷款额度审核办法》、《承德市加强小额担保贷款助推全民创业实施意见》等文件,每年年初将小额担保贷款相关目标下发到各县,每季度进行通报,实行目标管理,取得了明显效果。

1.2 打好工作基础,建立长效机制

一是协调好部门关系。承德市就业服务局与市财政、经办银行签订了小额担保贷款合作协议,经办银行及时按政策要求的贷款放大倍数发放贷款,市财政部门及时审核并落实贷款贴息,经办银行也由原来的承德市建设银行1家,扩大到承德银行、各县农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等多家金融机构。二是健全机构。各县全部成立小额贷款担保机构,建立担保基金专户,加快了贷款办理速度。到目前,我市担保基金规模已由2007年底前的600万元增加到3250万元,有力保证了贷款的及时发放。8个县的担保机构,共安排专(兼)职人员18人。其中平泉县促进就业小额贷款担保中心为独立法人,还有5个县结合本县实际制定了小额担保贷款实施办法。市担保中心明确双桥区所辖街道、乡镇的52名协理员具体负责辖区内小额贷款的贷前考察、项目跟踪、贷后回收等工作,基本实现了市区范围内小额贷款的网格化、精细化管理。三是加强政策和创业典型宣传,为小额担保贷款工作创造良好的社会环境。几年来,共在各种新闻媒体发表信息稿件30余篇,其中专供市领导参阅的《每日要情》和《承德快报》各1篇,通过省电视台、《承德晚报》、承德广播电台、承德电视台等新闻媒体宣传小额贷款政策、推广创业典型的成功经验20余次。2009年1月份和6月份分别组织了市区小额担保贷款集中发放和兴隆县李家营乡农民创业小额担保贷款现场发放活动,进一步扩大了小额担保贷款的社会影响。

1.3 扩大贷款范围,提高其普惠性

去年金融危机以来,我市经过细致调研,结合本市实际,在河北省率先开展了农民创业小额担保贷款业务,对农民创业者给予5万元以内的小额担保贷款扶持,共发放农民创业贷款429笔,1507.5万元。同时大力扶持登记失业高校毕业生贷款业务,已办理贷款330万元。

1.4 加大小企业贷款扶持力度

把劳动密集型小企业贷款作为工作重点,发挥其吸纳就业的主渠道作用,及时审核其吸纳就业及缴纳社会保险费情况,符合条件的及时报送市财政局和经办银行。累计扶持劳动密集型小企业26家,贷款金额3020万元,吸纳就业2500余人。

1.5 创新工作机制,用活贷款政策

在具体工作中,我市不断创新工作机制,根据贷款对象的不同情况和要求,结合市、县具体情况,开拓性地开展小额担保贷款工作,取得了明显效果。滦平县开办小额担保贷款工作之初担保基金筹集比较困难,经过认真分析研究,采取了由借款人直接到经办银行办理抵(质)押、担保手续,县就业服务局和县财政负责贷款贴息的方式,2009年办理贷款892万元,直接扶持自主创业1000余人。丰宁县对所有在规定经办银行中贷款的符合条件的劳动密集型小企业给予贴息扶持,也就是说,劳动密集型小企业在规定银行先期办理的贷款,只要符合条件就能享受贴息政策,至2009年年底共办理(审核)该类企业贷款项目14家,贷款额度达到1430万元。

2 存在问题及解决办法

2.1 贷款到期回收率偏低

截止2009年12月底,承德市贷款到期回收率已由2007年底的63.4%提高到88.9%,但仍低于90%,影响了贷款的持续发放和良性循环。

2.2 担保基金筹集力度应进一步加大

为了保障贷款工作的持续稳定,承德市就业服务局协调财政部门筹集担保基金1200万元,对已开展小额担保贷款工作的县给予补助。但到目前,有的县已筹集担保基金达到百万元,但个别县自筹担保基金数额仍然为零。

2.3 贷款放大倍数应进一步提高

按照河北省相关文件规定,贷款发放金额至少应达到担保基金额度的3倍,但各县担保基金与贷款发放仍停留在1:1的水平上。

2.4 担保机构人员不稳定,政策水平偏低

承德市小额贷款担保机构22名工作人员中,兼职人员10人,接近总人数的一半,且大部分人员工作岗位不稳定,时常更换人员,导致工作人员政策水平偏低。而担保机构的工作性质要求其工作人员不仅要有较高的劳动保障政策水平,同时还须具备一定的财务、金融、法律方面的知识,可见目前的情况很难适应小额担保贷款工作的需要。基于以上情况,应采取以下措施:

(1)抓好贷款回收。加强贷款发放基础工作,认真考察,据实推荐,落实“谁推荐、谁跟踪,谁签字、谁负责”的规定,保证小额贷款“贷得优、用得好、收得回”;加大贷款回收力度,注重强化担保人的责任,发挥经办银行征信系统作用,同时运用法律手段回收逾期贷款;建立贷款回收奖励机制,对贷款到期回收率达到90%以上的社区(乡镇)、担保机构给予奖励,调动相关部门回收欠款的积极性。通过以上措施,使贷款到期回收率不断提高。

(2)加强协调督导,落实目标责任。市级相关部门协助各县对口部门处理好工作关系,尽最大努力筹集小额贷款担保基金,明确工作人员编制,打好小额担保贷款工作基础;同时加大对各县小额担保贷款工作督导力度,对年底前未完成贷款目标的县进行通报,并在年终考核时扣减相应分值。

4.按揭贷款的购房流程 篇四

按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。

一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《施工许可证》

《商品房预售许可证》

《商品房销售面积(预测)审核通知书》

《商品房销售管理办法》

《城市商品房预售管理办法》

《商品房买卖合同》示范文本

《业主临时公约》

《商品房预售许可证》

《前期物业管理服务合同》

二.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引

选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件;

三.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续

依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。

身份证原件;

《商品房预定协议书》原件;

备注：

付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。

目前有中国银行(每周二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。

银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。

1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：

年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;

未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;

年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准);

具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。

2、办理按揭手续时需提供以下资料：

按揭贷款所需资料。

借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等);

加盖单位公章或财务章的经济收入证明;

银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;

商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;

3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：

收费项目收费参考收费单位

银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取

银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5%

单价低于2300的商品房：总房款*2.5% 房产局收取

商业银行缴纳

公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处

保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司

律师费600元/件银行指定中介服务机构

银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取

注：银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考)。

4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。

5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。

四.开始供款

办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。

五.办理房屋交付手续

在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续

六.办理《房屋所有权证》

约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。

5.商铺办理银行按揭贷款流程 篇五

个人：

1、身份证（正反面复印件，夫妻双方或单人）

2、户口册（复印件、需要复印第一页有2颗公章和有房屋所有人共有人信息那

页。如果没有户口册的需要到当地派出所打户籍证明，需要原件。）

3、婚姻证明（结婚：需要结婚证复印件，离婚：需要离婚证复印件。未婚：需要

到当地民政部门开未婚证明原件。）

4、收入证明（原件盖公章，在签订合同时置业顾问可以通过银行利率表帮客户算

出每月需要还银行多少钱，在这个基础上乘以2就是收入证明需要

开多少的依据）

5、首付款：首付50%，由开发商提供首付款发票复印件

6、商品房购销合同（原件一本）

7、办理按揭银行的还款银行卡或存折。

个体户：

1、身份证(正反面复印件，夫妻双方或单人)

2、户口册（复印件、需要复印第一页有2颗公章和有房屋所有人共有人信息那

页。如果没有户口册的需要到当地派出所打户籍证明，需要原件。）

3、婚姻证明（结婚：需要结婚证复印件，离婚：需要离婚证复印件。未婚：需要

到当地民政部门开未婚证明原件。）

4、收入证明（营业执照，税务登记证复印件，一年以上完税证明，如果没有达到

上税指标的需要出示当地税务机关开出的未达起征点证明原件。）

5、首付款：首付50%，由开发商提供首付款发票复印件

6、商品房购销合同（原件一本）

7、办理按揭银行的还款银行卡或存折

外地户口：

与个体户一样需提供经营一年以上税收证明(税票），《营业执照》正本（复印件），《税务登记证》正本（复印件），收入银行流水

各银行需提供资料都和上述资料相同

各银行按揭不同之处：

工商银行：

贷款期限10年，年龄上限65周岁，商用房贷款利率在基准利率上浮15% 交通银行：

贷款期限10年，年龄上限70周岁，商用房贷款利率在基准利率上浮10%需提供开发商《竣工验收报告》

信用社：

贷款期限10年，年龄上限65周岁，商用房贷款利率在基准利率上浮30%

以上银行均需附上工作收入或营业收入银行流水证明

6.个人银行按揭贷款业务操作流程 篇六

一、熟悉掌握各个申贷客户的详细资料，以便要求他们提供申贷所需的相关材料。

客户申贷情况及处理办法可以归纳成以下几种：

1、按借款人婚姻状况分类

（1）借款人为未婚的(需去当地民政局办理未婚证），须提交个人身份证复印件、户口本复印件各1份（提供原件核对）；

（2）借款人为已婚的，须提交借款人和配偶的双方身份证复印件、双方户口本复印件、结婚证复印件、（提供原件核对）；

（3）借款人为离婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件、和离婚证复印件（或离婚判决书复印件）各1份（提供原件核对）。

2、按工作单位的地域、性质上分类

（1）借款人有工作单位须提交单位月收入证明原件；如果借款人的收入满足偿还每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入证明，否则配偶须提交月收入证明原件；

（2）借款人工作单位为市外的（分国内其他省份和国外两种情况）：a、国内其他省份的，须提交收入证明的原件；

b、工作单位在国外的，须提交收入证明的公证原件，并提供1名梧州市的担保人身份证复印件、电话号码；

c、借款人的工作单位为自办经济实体（也就是经营比较小一些的店面）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）；

3、按购房数量上分类

（1）现在是以房为贷，名下在全国房地产交易中心有记录，或者夫妻双方其中一方有名字的，都属第二次购房，反之没有的就算第一

套购房。（如有调整，按银行规定执行）

（2）确属第一套按揭购房的，要求为本市户口，不是本地户口的要求在本市购买有一年以上的养老保险或者医疗保险。才能首付款比例必须不能低于30%，可享受基准利率。（按银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）；

（3）属第二套按揭购房的，首付款比例必须不能低于60%，并上浮基准利率10%（按银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）。

（4）属第三套按揭购房的，现行各家银行都不办理贷款。

4、贷款年限的确定原则

（1）贷款人现有年龄+申贷年限原则上不能超过法定退休年龄（男65岁、女60岁），特殊情况如收入水平较高的可允许超出法定退休年龄1—5年（注：如老师或者公务员，借款人年龄必须在18岁以上且有经济收入）。

（2）贷款年限最长为30年

5、借款人的收入证明出示

借款人每月收入扣除每月偿还贷款本息外，仍须能支付借款人日常生活开支（如小区水电费、生活所需的吃、穿、交通等开支费用）。

a、未婚的和已婚的按每月供款的两倍金额出示个人收入证明。b、已婚有小孩的按每月供款2.5倍以上金额出示个人收入证明 c、收入证明金额超出3500元以上要出示最近半年的收入流水账目。

d、按揭借贷人为主贷的，收入证明要2000元以上。

7.按揭贷款工作流程 篇七

近年来, 林果业正在成为新疆农民脱贫致富的支柱产业, 在全区推进林权抵押贷款工作, 将有助于新疆林农、林果加工企业摆脱长期面临的贷款难的发展困境。

一、新疆集体林权制度改革现状

林权抵押贷款业务的开展是基于林地使用权和林木所有权权属的明晰, 林农将《林权证》作为抵押物向金融机构申请贷款。新疆集体林主要以农田防护林和经济林为主, 集体林权制度改革于2010年10月启动, 2011年底基本完成。经历了四个阶段。

一是组织准备、宣传发动阶段 (2010年10月-2010年11月) , 成立领导机构和工作机构, 并组建集体林权制度改革工作队伍, 开展集体林权制度改革宣传发动工作;二是调查摸底、制定方案阶段 (2010年12月-2011年4月) , 组织开展集体林地、林木资源及权属状况的调查摸底, 以村为单位制定集体林权制度改革方案, 并报县 (市) 人民政府批准实施;三是实地勘界、确权发证阶段 (2011年5月-2011年10月) , 按照“县 (市) 直接领导、乡镇组织实施、村具体操作、有关部门搞好服务”的要求, 组织落实实施方案, 并完成确权发证工作;四是检查验收、总结完善阶段 (2011年11月-2011年12月) 以县为单位, 逐级检查验收。

集体林权制度改革后, 经济林主要采取家庭承包方式明晰产权, 农田防护林按照“林随地走”、“谁造谁有”的原则将林权落实到户, 同时, 也采取招标、拍卖、公开协商等方式承包, 农民和其它商品林经营者可依法决定经营方向和经营模式, 生产的木材自主销售。而且集体林权还可以流转。通过规范集体林业收入的管理和分配使用, 切实保障农民的利益。

二、现行的林权抵押贷款主要模式

林权抵押, 是指林权权利人依法以其对森林、林地、林木所享有的所有权和使用权为本人或第三人债务偿还或旅行合同担保, 以便获得其他利益的一种法律行为。2000年1月颁布的《中华人民共和国森林法实施条例》第二条规定, 森林包括乔木林和竹林;林地指郁闭度[郁闭度是指森林中乔木树冠遮蔽地面的程度, 用林地树冠垂直投影面积与林地面积之比来表示, 它是反映林分密度的指标。]0.2以上的乔木林地和竹林地、灌木林地、疏林地、采伐基地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。现阶段实施林权抵押业务可以参照的法律法规主要有《担保法》《森林资源资产抵押登记办法》《物权法》等。在实践中, 主要有林权直接抵押贷款、林权反担保贷款、联保贷款、小额贴息贷款等几种模式。

(一) 林权直接抵押贷款

是指林农直接以《林权证》记载的林木所有权和林地使用权作为抵押物, 持《林权证》直接向金融机构申请贷款的模式。主要做法是:拥有《林权证》的林农凭森林资产评估书与金融机构签订贷款合同, 并将有关资料送交林权登记管理中心, 经审核后发《林木他项权证》, 金融机构收到《林木他项权证》等有关资料后, 依照合同发放贷款。该模式操作简单, 减少了中间交易费用。但这种模式增加了金融机构的风险成本。

(二) 林权反担保贷款模式

是指林农以其《林权证》向信用担保公司提供担保, 再由担保公司为林农提供贷款保证, 并从中获得一定的担保费用, 最后由银行向林农发放贷款。如果贷款到期林农未能偿还贷款, 金融机构则要求担保公司偿还贷款本息。同时担保公司有权根据反担保协议处置借款人《林权证》项下的林木。此种模式可以解决银行信贷风险问题, 但对借款者来说融资成本相对较高。

(三) 联保贷款模式

林农或林业企业按照“平等自愿、严格准入、互惠互利”的原则, 组建“利益共享、风险共担”的信用共同体, 金融机构向联保成员发放贷款。该模式主要做法:3-5户林农在自愿基础上组成贷款联保小组, 小组成员互相监督, 并承担连带保证责任, 其基本原则是“资源联合、多户联保、定期还款、风险共担”。

(四) 小额贴息贷款模式

金融机构通过实行优惠利率对林农发放的小额贷款, 由林业部门给予部分贴息的贷款模式, 即“一次核定、余额控制, 随用随贷、周转使用”的贷款模式。该模式适合中低层收入林农的贷款模式, 是当前主要模式。

三、开展林权抵押贷款工作需注意的问题

(一) 配套服务体系需完善

实施林权抵押权证制度, 明确相关操作程序, 依法有效评估是开展抵押贷款的前提。作为林权制度改革的配套措施, 林权登记中心、交易中心和森林资产评估中心的成立, 将为开展林权抵押贷款的资产评估、抵押登记和抵押物的拍卖转让提供必要条件。

(二) 避免林权抵押贷款抵押范围偏窄

《森林法实施条例》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》《森林资源抵押登记办法 (试行) 》等法律法规在明确规定设置抵押权的森林资源资产包括:用材林、经济林、薪炭林;相关林地使用权;相关采伐迹地、火烧迹地林地使用权;国务院规定的其他森林、林木及林地使用权等, 并且在抵押林木所有权时要同时抵押其林地使用权, 且林地的属性与用途不发生改变。未办理林权登记取得的林权、特种用途林、生态公益林、以家庭承包形式取得的集体土地使用权不能抵押。加之, 新疆林权抵押贷款工作起步晚, 2013年6月自治区政协举办林权资产评估座谈会, 才拟推动新疆林权抵押贷款工作。由于处于初期阶段, 金融机构为避免出现贷款风险, 难免在抵押物的选择上偏于保守, 出现抵押品种单一、贷款抵押条件过于严苛等问题。因此, 要主动与金融机构协调、沟通, 在切合新疆实际的基础上, 尽量扩大可抵押物范围。

(三) 防止贷款期限与林业生产周期错配

林权抵押贷款主要用于林业的扩大再生产、发展林地经济和科学管理, 林木的生产周期因品种不同而不同, 而金融机构的放贷期限多以一年期为主, 最长不得超过3年, 贷款期限与林业生产周期的存在不匹配现象, 既不适应林业生产发展的需要, 又给林农偿还贷款带来了困难。因此, 在具体实施过程中, 应结合林木品种、年限、优劣比例等指标, 合理制定贷款期限, 防止期限错配。

(四) 注重保险机制的配套

自然灾害、病虫害是影响林业生产的不利因素, 当林农用其所属林权向金融机构抵押, 并获得林权抵押贷款后, 一旦遇到自然灾害, 不仅林农遭受经济损失, 同时也会影响贷款的偿还。因此, 林业保险和相应的补偿机制要配套, 对减少林业信贷风险, 帮助林农灾后恢复生产作用极大。

四、措施建议

(一) 建立并完善林权抵押贷款服务平台, 规范运作程序

林权抵押贷款属于金融机构的一项新的信贷业务, 基于金融部门商业化经营性质, 林权贷款的安全性、流动性是金融机构发放林业抵押贷款需考虑的首要因素。这项业务是否能够顺利开展, 取决于资产评估的准确性、贷款管理的有效性、风险的可控性。整个环节中, 资产评估的准确性是最根本的, 林权的规范化管理和可靠的评估体系的建立可以有效降低林权抵押贷款的风险。因此, 首先要成立林权登记中心, 做好林权证的登记和管理工作, 确认林权证的真实性和合法性。其次, 成立由林业部门和金融机构都认可的第三方林权资产评估机构, 组建专业的评估人才队伍, 促进林权价值的确定, 提高林权市场交易计量的可靠性。同时配套成立林权信息管理服务平台、林权交易中心和林权资产评估专家库, 在地方政府、林业部门、金融机构以及林农之间建立起长效工作机制, 防范贷款风险。

(二) 积极创新林权抵押贷款模式, 丰富贷款品种

在贷款对象上, 支持单个林农的同时, 不断加强对林业产业化龙头企业、重点林业项目林权抵押贷款的支持。在贷款利率、贷款额度、贷款周期等方面给予放宽。一是实施差别化的贷款利率。根据风险和收益对称原则, 合理进行贷款定价, 科学调整贷款利率水平, 做到既有利于银行拓展信贷业务, 又能降低林农负担。可以根据不同树种、不同风险, 设置不同的贷款抵押率;二是创新贷款模式, 尝试林户联保联贷模式, 林业产业化龙头企业承贷等多种形式的组合担保贷款方式, 以满足不同贷款群体的合理资金需求;三是积极推进农户信用评价与林权抵押相结合的免评估、可循环小额信用贷款。

(三) 做好贷款期限管理, 切实摆脱发展困境

由于林木的生产周期因品种不同而不同, 且林农收益有时不是一次性获得, 因此, 应重视林权抵押贷款期限的管理。一是地方政府、林业、税务等部门出台相关政策, 引导金融机构延长对林业产业发展的贷款期限和宽限期。同时, 配合林权制度改革, 建立面向林农的小额贷款扶持机制, 适当延长林业专业化生产企业的贷款期限, 使之与林木生产周期相匹配。二是还贷方式可以创新, 比如推行分期还款, 或者实行贷款分批、按比例偿还, 确保贷款期限尽量与林业生产周期匹配, 从而部分缓解林农还款压力。

(四) 探索开展林业保险, 防范化解信贷风险

一是要研究和探索改善林业保险服务工作, 包括增加林业保险产品, 扩大保险范围, 根据树种、树龄、生长环境等因素确定林木资产保险的合理保费和赔偿标准。积极开展以林木风险为标的的多种“信贷+保险”产品。按照各地区 (县) 以地方财力承担比例不超过80%的原则, 大力开展政策性林业保险业务。二是建立国家、自治区、县、林农四级保费分担机制, 从而减轻林农交纳保费的负担。形成“林农交得起、财政补得起、保险陪得起”的良性保险运行机制, 最终实现林农、保险公司、银行、政府“四赢”局面。

摘要：新疆集体林是村集体经济的重要来源, 特别是在南疆地区, 林果业已成为农民脱贫致富的支柱产业, 给农民带来可观的经济效益。林权抵押贷款是以林地使用权和林木所有权作为抵押物的贷款新品种, 开展林权抵押贷款业务, 既可有效解决林农抵押难、融资难问题, 推动林业经济快速发展、促进林农增收致富, 又为金融机构开辟新的业务领域。新疆林权抵押贷款起步晚, 2013年6月自治区政协召开林权资产评估座谈会, 才拟推进该项工作。因此, 在推进的过程中, 需对林权交易和森林资源评估机构建设、林权贷款抵押范围、贷款期限等问题应予以重视, 保证林权抵押贷款工作发挥实效, 帮助我区林农、林果加工企业摆脱长期面临的贷款难的发展困境。

8.按揭贷款工作流程 篇八

【关键词】国家助学贷款;学生;银行

国家助学贷款,是一种由政府主导、贴息、银行、教育行政部门与高校共同操作的,面向全日制普通高等学校中经济确有困难的本、专科生和研究生发放的,用于帮助他们支付在校期间学费、住宿费和生活费的商业信用贷款。[1]自2004年6月相关部门共同制定的《关于进一步完善国家助学贷款工作的若干意见》出台以来,我国高校国家助学贷款工作发生了显著的变化,基本为高校贫困生顺利完成学业创造了良好的条件。尽管如此,我国高校的助学贷款工作的制度安排上还存在着一定的问题。笔者基于多年从事国家助学贷款的基层工作经验,提出个人对于进一步完善国家助学贷款工作的建议,希望有助于该制度的进一步完善。

1.高校国家助学贷款工作的过程分析

总体而言,高校对贷款学生进行全程管理可分为学生获批贷款之前的申请阶段,学生获批贷款直至毕业离校前的在校阶段、以及学生毕业离校直至还清贷款的还款阶段。[2]上述环节在贷款过程中的高校承载的具体功能表现如下:

1.1 第一阶段学生获批贷款之前的申请阶段

在该阶段,一般情况下,学生处于求贷心理迫切,多数情况下会积极备齐相关资料,使自身尽可能地符合银行要求的贷款主体资格。因而,此阶段,鲜少出现差错。高校作为银行和学生的纽带,只要配合银行完成贷款材料的审查,确认贷款学生的贷款资格即可。在学生求贷心理迫切的情况下,圆满完成该阶段的工作任务不成问题。

1.2 第二阶段学生获批贷款直至毕业离校前的在校阶段

自此期间,学校需要做好贷款学生信息数据库更新,以及学生还款确认工作。由于学生尚在学校,未脱离与学校的联系。学校可以通过多种方式与学生进行沟通,因此,相关信息较易取得。在其他部门机构老师的积极配合下,学校贷款员基本能够完成相关工作任务。

1.3 第三阶段学生毕业离校直至还清贷款的还款阶段

一般而言,在此环节,学生已经毕业离校,其与学生的学籍关系已经解除,银行和学生成为国家助学贷款关系的主要主体。银行作为进行贷款催缴的主要责任主体,通过各种方式与拖欠贷款的主体联系,催缴欠款学生尽快还款。在该阶段,学生已经离开学校,学校的主要工作是协助银行进行催款工作。在此期间,学校贷款员的主要工作任务为向违约学生按月进行贷款催缴工作。相关工作由于学生已经离开学校,工作地点可能分布在全国各地。电话几乎成为学校与其进行联系的唯一工具,一般情况下,贷款员只能通过电话方式对其进行贷款催缴。出于实际工作的需要,多数同学都会对其通讯方式进行变更,这也为催款工作带来了更大的难度。

2.高校国家助学贷款的薄弱环节现象分析

在国家助学贷款过程中,以饱满的工作热忱对待国家助学贷款的各个环节,使国家助学贷款有条不紊,按部就班地进行,为提高国家助学贷款质量的应有之义。但是,基于多年贷款工作经验累积,本人认为在上述工作环节中,最容易发生问题的薄弱环节为第三阶段暨学生毕业离校直至还清贷款的还款阶段。就学校而言,向学生进行催款的主要责任方是经办银行,学校只负有协助义务。但是学生违约不仅会影响大学生形象,降低大学生信誉度,而且给学校的声誉带来影响,为此应该予以特别重视。就银行而言,从某种意义上讲,该环节关系到贷款资金的良性循环,一旦助学贷款拖欠率过高,贷出去的资金不能按时收回,银行将无法提供充足的贷款来满足今后那些切实需要贷款学生的需要,这将阻碍国家助学贷款总资金的良性循环,在一定程度上影响了银行的后续放贷。[3]故,国家助学贷款的违约率成为衡量银行是否继续对学校开展国家助学贷款业务的主要指标之一。实务中,确有某银行因为某高校学生贷款违约率较高而拒绝进一步在该校开展助学贷款业务的现象。笔者认为在完成高校国家助学贷款违约学生贷款催缴过程工作中,容易发生违约现象的学生大致分为如下几类:

2.1 第一类同学,其自身对于贷款政策不了解

由于忙于毕业手续等种种原因,有些同学不清楚基本的还款政策,不知道自己究竟应该每月还多少钱。当贷款员协助银行进行电话催缴时,部分同学表示其由于缺乏了解相关信息的渠道,对于具体的贷款还款政策不甚清楚。因而,不能按时完成还款义务。一经催缴,一般都能够及时还款。

2.2 第二类同学,虽然已经了解贷款政策,但缺乏自律意识,自身诚信缺失

其自身对于还款心存懈怠,得过且过。以致于毕业后,由于工作繁忙等原因,疏于还款进而违约。这类学生在学校贷款员的数次催促下,一般都能做到及时还款。而且经多次提醒,会主动还款,不会再度发生拖欠的现象。

2.3 第三类同学,在催缴违约利息的过程中,存在主观恶意,妄图逃避还款

笔者对其进行贷款催缴时,往往以种种借口进行敷衍。本人并未去银行还款,欺骗贷款员,声称已经还款。言行漠视国家助学贷款政策,对不还款的后果不够重视,屡教不改。使贷款员不得不连续数月对其进行电话催缴。其本人离校后,由于其自身在校外,校方无法对其进行有效约束。校方只能通过电话进行催缴。对其违约现象只能听之任之,致使催款工作停滞不前。

3.提高高校国家助学贷款的薄弱环节的主要途径

依管理学木桶原理,一个事物性能好坏不是取决于最优的条件而且取决于最差的条件。如同一个箍好的木桶能放多少水不是由最高那块木头决定。而是由最低的那块木头决定那样。只有抓住国家助学贷款工作的薄弱环节,才能进一步完善和提高国家助学贷款工作的整体质量,针对如上情况本人认为在贷款工作中似乎应该切实落实如下措施:

3.1 拓展国家助学贷款宣传渠道

传统的贷款政策宣传方式是通过贷款员及相关部门的老师,进行宣传教育或者在学校宿舍张贴通知公告。随着网络技术的发展,不仅应充分借鉴贷款工作的学校的网站,而且还应该通过飞信等多种方式,广泛建立与贷款同学的联系。用尽可能多的途径,使由于种种原因不甚了解贷款政策的同学通过各种途径了解相关政策,避免其毕业时还不知道如何还款。

3.2 加强在校期间的诚信教育

思想政治工作具有长期性,高校对于贷款学生肩负着神圣的思想政治教育责任。防患于未然,对于部分可能缺乏贷款还款自律意识的同学,在校期间应该进行预防教育,通过以诚实守信为主要内容的校园文化建设,主动创设、培养诚实守信的德育环境,采取切实措施督促教师对学生加强人生观、价值观的教育,培养学生诚信意识,避免诚信缺失,使其充分意识到还款的重要性。[4]

3.3 健全助学贷款法律体系

目前我国国家助学贷款相关制度的建立还有待成熟和完善,对于不还款的后果,也缺乏相应有效的制度保障。部分同学之所以对于国家助学贷款存在拖欠的主观恶意,究其原因在于其自身并未意识到不还款的严重后果。笔者身边的事例是,有一名同学离校后,由于相关政策还未确立,并未意识到不还款的后果,一直拖欠贷款,参加工作两年期间内从未想起主动还款。直至进行购房时,还在积极多方筹措资金,进行选房。殊不知,进行房贷申请时,因为存在不良贷款记录,被银行拒绝,购房成为“空中楼阁”。如果相关贷款还款保障制度能够尽早出台,贷款学生能够尽早深刻地意识到不还款的严重后果。此类事情一定不会再度重演。

4.结语

国家助学贷款政策关系到学生、学校、银行三方的切身利益,贫困学生得不到助学贷款将无法正常完成学业,违约学生的不按期还款将影响其业务经营的顺利进行。作为高校学生工作者应该充分意识到自己肩负着搭建贫困学生和银行之间桥梁的神圣使命,通过恪尽职守、兢兢业业的工作态度以保证该工作的顺利进行。

参考文献

[1]庞赫然.高校国家助学贷款中违约率高的原因分析及对策[J].辽宁经济,2008,(3):60.

[2]施振莲.高校国家助学贷款工作的全程管理[J].中国冶金教育,2008,(6):49.

[3]袁秀芬,邱芬.试论国家助学贷款偿还过程中的违约现象科技信息[J].2008,

(30).