小区停车问题调研报告

小区停车问题调研报告（精选8篇）

1.小区停车问题调研报告 篇一

关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

住宅小区停车难与物业管理问题，是一件涉及千家万户市民群众利益的难事情，也是一个涉及社会公共管理的大问题。为此，我们开展了认真细致的调研工作，现将主要研究情况报告如下。

一、我市住宅小区停车和物业管理的基本现状与根源分析 今年4月，在市房管局和物业管理中心的支持配合下，我们开展了常州天宁、钟楼和戚区三城区住宅小区汽车停放和物业管理现状的普查工作。普查工作由市统计局城调队实施，对城区的83家物业企业和260个住宅小区进行全面摸底调查。我们按照规划设计上不同时期的公共设施配建标准，把260个住宅小区分为三类：1998年之前建造的老小区114个，1998年至2003年之间建造的次新区87个，2003年之后建造的新小区59个。从5月上旬开始，联合房管、规划、公安、建设、物价等部门，组成调研组，对15个样本小区进行了实地调研；与政府相关部门、物业管理企业、开发企业、业主委员会分别召开了座谈会，进一步听取街道居委会、企业经营者和业主代表的建议和意见；我们还赴深圳、广州、苏州、无锡等城市学习取经，特别是到全国率先系统解决停车难的杭州市进行考察学习，与该市公安交警、房管、城管、物价等部门进行了深入的交流。在此，需要说明的是，物业管理的概念已经改为物业服务，小区保安改为秩序维护员，考虑到使用习惯，本课题仍沿用原先提法。

目前，小区停车难和物业管理问题，已经演变成为社会热点难点问题，情况错综复杂、不容乐观。在停车方面——既存在“停车难”又存在“停车乱”。

从目前情况来看，小区停车矛盾十分突出。市民纷纷反应：上班单位车难停,下班回家停车难,出门到处难停车。停车泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260个小区入住总户数19.1万户，汽车拥有量为4.17万辆，而已开发完成的泊位只有2.1万个，短缺1.97万个，标准缺口率达48％；扣除区内道路规范划线停车，加上部分机关、企事业单位车辆和未来增幅30％的增量车辆，缺口总量达2－3万个。114个老小区基本没有配建停车设施，1998至2003年之间建造的次新区，不仅规划配建的车位只到位60％，而且车位需求量最高，缺口率达65％，如：润德半岛、世纪明珠园、人民家园、怀德苑等；2003年之后建造的小区，由于规划车位比的调高和各项管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。许多小区停车处于混乱状态,车辆充斥小区路面，拥挤不堪；路面双向停车，占用消防通道，安全隐患严重；业主为“节省”养车开支，有库不停、有位不用；挤占、破坏人行道和绿化带；小区交通不畅，冲突时有发生。

根据我们的问卷调查和对问题的深入了解，造成我市住宅小区停车难、停车乱的根源，除了我市私家车每年以30％以上的速度增长的客观因素之外，还有以下几个方面：

一是规划车位指标偏低。260个住宅小区平均规划系数仅为0.14。二是规划指标的实际执行率不高。2002年以前的小区规划系数是0.15,而实际建设系数是0.11；2002－2005年，小区户数车位比的规划系数是0.47，而实际建设系数只有0.28。紫阳、新天地、河滨、银河湾等小区规划执行率都只在25％－38％之间。

三是已建车位（库）未能物尽其用。260个小区中有21.9%的小区存在车位闲置或不能使用的情况，未使用车位数5849个，其中有60%的车位只售不租，有17%的车位处于闲置状态，有7.8%的车位被改变用途，有16%的车位无法正常使用。安阳里、项家花园、虹景小区、花园西村50％－70％的车库挪作他用，一些小区特别是次新区已建泊位因建筑质量和设计上的原因而不能使用，如锦绣南园、红梅公寓等小区均存在类似的问题。

四是泊位购置价格过高。我市小区车库价格均在10万以上，香江华廷、河景花园等已建新小区以及核心城区在建小区的车库价格均高达16－18万。目前，一些开发商采取了一次性租断的变相出售方式，业主难以承担。

五是停车的管理主体和管理制度缺损。由于国家道路交通安全法未对小区的交通管理作出明确的规定，导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区；省物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺乏细则性的规定，致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准；城市长效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围；缺乏对车主的制约制度，车主文明停车的意识不强。

物业管理方面——一方面业主对物业管理的满意度不高，另一方面是物业企业难以生存。

业主对物业管理环境不满的主要表现：老小区和次新区公用设施不到位，老小区短缺率为32%,次新区短缺率为22%；小区内存在乱开店、乱设摊、乱搭建、乱排放等现象；小区开发建设所遗留的问题常常得不到有效解决；开发商在售房时期以物业管理作为卖点，高价补贴物业，一旦开发完成后，就中断补贴，造成物业管理水平大幅度下降；部分小区物业管理企业与开发商存在父子、输血关系，队伍素质不高，服务意识淡薄，服务水平低下；一些为小区配套的公共设施未能正常使用或擅自改变了使用功能，特别是部分业主因得不到停车泊位而拒交物业费；部分物业管理企业收费不透明，服务承诺不兑现；小区内盗窃频发等治安问题，不仅极大地损害了居民的切身利益，而且促使业主与物业企业的矛盾十分紧张。

物业企业经营陷入困境：市区136家物业企业亏损面达56.62％，平均利润只有2.3万元。这次受调查的83家物业企业的经营情况更加困难，管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损，新小区情况略为好点。相当部分的小区居民不满物业管理，纷纷采取拒缴物业费的极端方式，从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民抱怨情绪严重的恶性循环。截至3月底，全市天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费，比例高达三分之一以上。同时，物业管理收费标准的自然增长机制未能建立，用工成本逐年上升，水电等不合理负担较多。一方面成本居高不下，不断向上攀升，另一方面物业管理费收缴率逐年下降，从而导致物业企业经营陷入困境。

目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。

4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次新小区中，物业管理用房、社区服务用房、公共车库等存在不配套不完善的现象，在调查中有34个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。与深圳标准比较来看，深圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制定并即将出台相关规定的重要参考。该市按每个社区管辖6000-10000人口规模，要求社区各类管理、服务用房是1100平方米以上，户外文体广场是1000平方米以上，而我市（不含武进区）社区各类管理服务用房平均规模仅为360平方米，500平方米以上的只有69个，223个社区设施低于500平方米以下。

总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和管理制度上的软件不优，共同导致了停车难和物业管理矛盾。解决存量问题，一靠管理二靠建设；防范增量问题，靠的是规划的执行和制度的创新。只有设施补起来、管理跟上去，才能解决好现实中的停车难和物业管理问题。

二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和工作思路的建议

重要意义：解决好停车难和物业管理问题，是人民群众之所盼，物业企业之所愿，城市文明之所趋，固本强基之所需。总体目标：一是在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、收费合理；二是在解决物业管理问题上，以有物业管理用房、有治安警务网点、有汽车停放泊位、有文化活动场所、有社区服务设施和自治好、秩序好、环境好、邻里好、风尚好、治安好“五有六好”为目标，着力推进市场化、高水平物业管理的全覆盖，使小区生活居住环境得到明显改善。

此外，需要说明的是，许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安全保障。考虑到相关赔付保险制度已经建立，而建立管理单位的风险规避机制并非是地方政府所能解决的问题，因此我们建议，要强化管理单位的责任，在收费的同时履行好看管的义务，督促其为车主提供基本的安全防范服务。

近期目标：

1、围绕停车有位，以老小区、次新小区为重点，三年增设停车泊位2－3万个。

2、围绕停放有序，规范停车秩序，保障无车群体的行路权，保证消防、紧急医疗通道的畅通，为车主提供基本的安全防范服务。

3、围绕收费合理，建立合理价格体系，降低停车收费水平特别是车库租用价格，减轻车主停车负担，并对利用小区公用道路和设施停车而产生的经营收益，建立合理的分配制度，保障无车业主的合法权益。

4、完善老小区和次新区公用服务设施，分三年，为三城区60个矛盾突出的老小区和次新区补建一批停车和其他公用服务设施，并对人员混杂、盗窃频发、有实施条件的开放式老小区实行整体或局部封合式改造，切实落实长效管理。

5、为廉租房、低保家庭和特困职工家庭全免物业费，为经济适用房家庭减半物业费。

我们建议政府，酌情将以上近期目标作为为民办实事的主要内容。指导原则：

1、以民为本与兼顾各方相结合，积极稳妥地化解停车难中的矛盾。积极适应有车家庭飞速增长的大趋势，因势利导，以民为本，牢固树立停车场和停车设施是公共产品和基础设施的理念，各级政府部门和单位要让利于民，更不能以停车谋利。要按照“满足生活地停车、控制核心城区工作地停车”的城市停车现代管理理念，在满足停放、规范停放的总原则下，拓展停车资源，规范停车秩序，总体降低收费水平，兼顾无车人群、开发商和物业管理企业的现实利益，兼顾停车产业化的需要，兼顾有关部门和城市基层组织的积极性，兼顾不同区域的地租差异、不同小区的服务等级，兼顾区外工作地的停车需求以及对城市动态交通的影响，满足城市居民生活质量提高所产生的日益增长的停车需要，千方百计均衡和协调不同利益群体的矛盾。

2、培育主体与转变职能相结合，推进物业管理市场化、产业化、规范化。物业管理中的矛盾实际上是反映了这个市场行业的不成熟性和成长的初级阶段性，市场的供需矛盾需要市场机制来调解和配置，因此，必须把培育和规范业主的自治组织业主委员会和物业企业这两大主体作为首要环节，紧紧依靠业主自治和市场机制解决物业矛盾，同时，政府也要切实解决社会公共管理在小区领域的错位、越位和缺位问题，逐步偿还历史欠账，积极满足硬件需求，着力创新监管制度，以市场环境和市场制度的改善，促进物业管理产业的发展。

3、部门协作与重心下移相结合，充分发挥城市党和行政基层组织的一线作用。当前，我市的城市管理取得了显着成效，最重要的经验就是通过“下放权力、重心下移”，实现了政府对社会管理的纵向延伸，但是面对宝塔型的社会结构，政府许多方面管理的触角仅仅是下放到区和街道，小区围墙外的管理到位了，而围墙内的问题却未能解决或解决不力。从理论上讲，物业管理问题属于社会管理的范畴；从实践上讲，物业管理问题是城市管理中最基础的层面。要解决住宅小区面广量大、繁琐复杂的各种矛盾，“让小区也动起来”，促进城市管理的再创新和再提升，就必须以社区党支部和居委会为重要依托和载体，强化考核，激发动力，依托其把政府管理、协调和服务的触角延伸到群众的家门口，从而把物业管理中的矛盾消解在萌芽状态。

4、加快建设与加强管理相结合，解决难停车和乱停车问题。严格管理才能制止停车乱，才能避免资源浪费。因此，要管理先行，建管并举，以管促建。在管理上，以理顺价格体系、深挖停车资源潜力为核心，以赋予基层派出所交警指导服务职能和强化居委会政府职能为基础，以数字城管考核为手段，实现现有停车资源的充分利用和停车秩序的规范有序。在此基础上，要通过增建补建、整合资源等多种办法，加大停车泊位的供应量，缓解停车供求矛盾。

工作思路：我们建议，从明年起，把解决住宅小区停车难和物业管理问题作为为民办实事的重要内容，作为我市城市管理工作的补缺、升华和再创新，作为构建和谐社会、建设文明城市的重要举措，在全市开展“各方齐心协力、共建和美小区”的整治活动，一手围绕硬件抓建设，补建公用设施；一手围绕软件抓管理，推进改革创新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解难题，共创和美家园，力争通过全市上下的共同努力，使停车难和物业管理问题得到明显好转。

三、关于缓解停车难和解决物业管理问题对策措施的建议 无论是治理停车难还是解决物业管理问题，都需要一个长期的过程。在相关法律法规不健全、市民文明素质有待提高、政府财力一时难以承担的情况下，需要着眼当前、立足长远，稳步加以推进。因此，我们从实际国情、市情出发，着重对今后一段时期，如何缓解停车难和有效解决物业管理问题提出建议，力图在较短的时期内，使我市住宅小区停车和物业管理状况得到明显改观。概括而言，即围绕软件抓管理，推动五个创新；围绕硬件抓补建，实施一项工程。

“五个创新”的具体内容是：

（一）体制机制创新。一是重心下移到底，发挥基层管理组织作用，建立“四位一体”的物业管理新体制。家庭是社会的细胞，社区是社会的组织。就物业管理而言，社区党支部和居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口。要解决好面广量大的小区停车和物业矛盾，必须在继续强化街道职能的同时，充分发挥社区的一线作用。为此，我们建议，进一步深化城市管理体制改革，建立大城管工作机制，着重抓好3个环节：

1、建立社区党支部、居委会、业主委员会、物业企业相结合的“四位一体”小区物业管理体制，强化社区党支部和居委会的职责，在业主委员会和物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，组织发动业主委员会的设立，指导业主委员会工作，协调解决业主与物业的矛盾。市区两级房管部门要在建设规范规章、强化政策调控和考核的同时，加强对街道、社区的业务指导和人员培训。

2、赋予社区党支部和居委会监督评议权和协调权，可凭借数字城管、行政服务中心和有关部门专用信息系统等网络平台，要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解决的事项，并拥有对上级政府（含派出机构）和部门的评议监督权。

3、建立对社区组织的激励考核机制，纳入城市长效管理的考核范围，为街道和区提供评价其工作业绩的依据。二是建立数字城管与小区物业互联互动的执法与服务体制。把数字城管的快速反应处置和客观评价考核的功能，运用到小区围墙内。特别是要利用信息化手段，建立小区物业与数字城管的互动信息平台，使小区内应由政府解决的问题，诸如乱搭建、乱开店、乱排放、破坏绿化、市政设施运行与维护等等得到快速、有效解决，从而真正为物业企业减轻负担，为市民群众排忧解难。三是整合公安、房管等行政和执法力量，综合运用有关法律法规，建立停车管理进小区的新体制。针对现行法律不支持交警进小区执法和警力不足的实际情况，在小区停车的前道管理上，要依托基层派出所的网络优势，赋予片警小区停车指导服务的职能，由片警负责小区泊位的规范划定；在后道管理上，综合运用消防法、治安管理条例、物权法和物业管理条例等法律规章，执行省公安厅2007年颁布的《关于加强和规范居民小区停车管理的意见》（该文件中制定了处罚条款），由公安派出所、房管部门依据不同情况、结合各自职责，进入小区监管执法。以上办法主要适用封闭式、土地批租性质的小区，对开放式老小区则采用赋予派出所交警职能的办法，直接把停车管理执法的全部流程延伸到小区的社会道路。还可以另辟途径，由街道、社区居委会推动召开业主大会，在业主公约中委托交警执法管理小区停车秩序，从而利用市场契约关系推进停车管理进小区。

在这样的体制下，建立三个工作机制：

1、以民主促民生的工作机制。杭州最近推行的停车新政取得了明显成效。他们在解决停车难的过程中，采取政府与市民互动的方式，通过报纸征文、电视座谈、网络沟通，阐明目的，公示方案，征求意见，这种政府民主、透明的做法，赢得了广大市民的支持和配合，促进了民生问题的解决。因此，我们要善于发动群众，引导群众，依靠群众，建立政府、媒体、市民的民主互动机制，服从多数、关注少数，把营造良好的舆论氛围作为治理停车难和物业管理问题的首要环节，并贯彻到底。

2、发挥三类人作用、促进五项工作进小区的工作机制。发挥三类人的作用：一是党员干部、公职人员，利用我市5000党员进社区的有利契机，完善具体内容和要求，号召并组织他们发挥模范带头作用，做到“参加业委会、兼职居委会、缴纳物管费”，为党员践行为人民服务提供载体和平台；二是各级人大代表、政协委员，组织他们与居民面对面，搭建与居民的连心桥；三是六老人员，即老干部、老教师、老专家、老战士、老模范、老厂长。推行“五项工作”进小区：一是公共服务进小区，供电、给排水、通讯、信息网络、燃气等公用行业提高服务水平、理顺价格体系，合理成本费用，不再转嫁负担；二是综合执法进小区，在小区内把城市综合长效管理中的禁止破墙开店、制止违章建筑、控制污染排放等工作落到实处；三是治安警务进小区，建立警务网点，与小区秩序维护员（原称保安）互动互联，加强治安管理，提供车管服务；四是停车管理进小区；五是司法调解进小区，各社区居委会设立人民调解室，同时司法机关要建立“多案并列”的投诉机制，降低物业企业对恶意欠费的追讨成本。

3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。

（二）政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。

（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：

1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。

2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；

3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；

4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。

（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。

（五）制度创新。制度建设是解决停车难和物业管理矛盾的根本举措。建议，从8个方面加以推进：

1、推进社会诚信系统建设，将业主、物业企业、开发商的信用行为纳入其中，特别是要发挥舆论监督和消费者维权机构的作用，加大对恶意欠缴、“霸王物业”、开发商违规违约行为的曝光力度。

2、推进规划指标的适应性调整，出台新的车位配建指标体系，并加强规划执行的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。

3、借鉴北京经验，规范商品房买卖合同文本，将房屋质量、公用设施以及停车位细化。

4、建立城市道路、绿化与停车设施同步规划、同步建设的制度，在新建改造城市道路时，利用边角地块增设泊位；将绿化建设与地下空间开发统筹规划，调整绿化形态，实施立体开发建设，增建停车设施。

5、建立部门责任明确、严格规范的住宅小区综合验收制度，严肃追究开发商擅自改变规划的责任。

6、是建立统一规范的物业企业财务核算制度，便于帐务公开，有效监督。

7、公安交警、房管、物价等部门加强协同配合，切实执行住宅小区停车泊位的备案制度和收费核算制度，确保汽车停放有序、收费合理。

8、建立交警、公交提前介入审查小区规划设计的制度，以公交站点的优化配置，促使车主改变出行方式；以停车场库出入口的合理布局，促使静态交通与动态交通的协调运行。建议，围绕上述制度，加大规范性文件的制定力度，紧紧依靠法制建设，解决现实工作中的管理不到位、建设不统筹等问题。

“一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。

对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:

1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。

2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。

3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。

综上所述，我们建议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件。

2.小区停车问题调研报告 篇二

1、停车位类别 (车位、车库)

本文所指车位, 是指住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置在地上或地下的开放式的空间场所;本文所指车库, 是指在住宅小区内以停放机动车辆为目的而设置的封闭的空间场所。目前, 住宅小区的车位、车库主形式主要有以下几种:

1.独立车库

独立车库是分设于室内或室外, 与其他车库有明确分界的车库, 多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有, 记载于不动产登记簿及业主的权利证书。

2.地面车位

这里的“地面车位”, 仅指占有小区共有场地修建的车位, 不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内, 和建筑物中的其他共有部分一样, 业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。

2.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位

首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积, 因此, 建筑物权利人无需向国家支付土地使用费, 其权利只能依附在计算容积率的建筑物上, 当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后, 不计算容积率建筑物 (面积) 的权利将全部转移并归属于全体业主, 由全体业主共有。

4.利用人防工程进行改造而成的车位、车库

《人民防空法》规定, 地下人防工程可以军民两用, 即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务, 战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则, 在和平时期, 投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权, 同时承担维修保养的法定义务。

5.规划用于停放汽车的车位、车库

这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的。

2、目前国内关于住宅小区停车位所有权产生的纠纷与归属争议

在司法实践中有关车位所有权的纠纷, 主要有以下几种:

1.由于购房者与开发商信息不对等而发生的纠纷

停车位租售一般在商品房交易之后, 购房者在购买商品房时开发商对停车位提供的租售形式、价格等重要信息很少, 购房者与开发商往往对停车位的租售方式, 与心理预期产生巨大偏差, 从而引发纠纷。这个普遍存在的问题已经引起有关管理部门的重视, 并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定, 如西安市住房保障和房屋管理局于2011年8月2日出台了《房地产开发项目车位和车库租售管理规定的通知》, 规范开发企业的车位、车库销售、租赁行为, 维护车位、车库产权人、使用人的合法权益。

2.由于购房者与开发商在签约的被动性上而发生的纠纷

虽然《物权法》出台和施行后, 规定了小区停车位, 开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。但事实上, 购房者的选择权极其有限, 当今的商品房买卖合同多属格式合同, 购房者只能被动接受开发商的格式合同。停车位是租还是卖, 租金和销售价格多少, 完全由开发商决定。因此, 很多开发商对停车位不管是出售或者出租, 价格都定的很高, 纠纷不可避免。

3.开发商在售房时, 以歧高的价格出售、出租停车位和购房者发生的纠纷

开发商往往以高于市场价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或租停车位的权利, 开发商就可以以此为由将其转租转售给业主以外的人使用, 这样使得小区业主以外的人取得了小区内停车位的产权或使用权, 最终造成本小区业主的使用车位减少, 满足不了业主的需求, 同时也损害了业主的利益。

4.业主对利用人防工程进行改造而成的停车位的所有权存在异议而发生的纠纷

业主普遍认为小区的人防工程是由全体业主投资建设的, 所以, 应当由小区业主共有, 而开放商在销售商品房后又销售或出租利用人防工程改造而成的停车位, 业主认为开发商是重复获利, 侵犯了业主的权利。

5.开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷

部分开发商或物业公司为了获得非法利益, 存在一些不法行为, 如:在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下, 将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位, 并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人, 而买家又将其改变用途, 如改造成农贸市场等。应该说, 我国的《物权法》及相关司法解释出台后, 上述的问题虽得到部分解决, 但是仍存在不少现实问题。

在讨论住宅小区停车位的权利归属问题上, 学界观点众多, 主要有以下几点争议:

(一) 依据住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来确定其权利归属。此观点从公摊面积角度认为, 业主在购房时, 如果小区停车位的建筑面积计入房屋的公摊面积, 则全体业主对小区停车位享有共有权。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定, “凡己作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等, 不应计入公用建筑面积部分”;“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。由此可见, 法律上并没有强制住宅小区停车位应当列入需要分摊的公共面积。在此种情况下, 房地产开发商可以与业主约定, 如果将小区停车位列入需要分摊的公共面积, 则停车位的所有权由全体业主所共。但是开发商与业主约定将停车位面积列入分摊的公共面积的前提, 是停车位可以依法计算建筑面积, 而依据建设部的规定, 如果车库层高小于2.20米, 则不应当计算建筑面积, 直接导致了建筑面积的分摊规则在此不能适用, 综上所述, 作者认为不宜依住宅小区停车位的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断停车位的权利归属。

(二) 依据住宅小区停车位的建造成本是否摊入住宅开发成本来确定其权利归属。此观点以成本角度认为, 若房地产开发商将小区停车位的建造成本摊入住宅的开发成本, 并且由全体小区业主分担此项成本, 则全体业主对住宅小区停车位享有共有权。在实践中, 开发商是否将停车位的成本摊入住宅商品房的销售价格中去, 这只有开发商自己知晓, 因为房屋建造成本属于房地产公司的核心商业机密, 购房者几乎不可能了解。故以此来确定住宅小区停车位的权属存在的障碍很大。

(三) 依据开发商与业主之间的约定来确定其权利归属。我国《物权法》采用了这一理论。《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此观点依据我国《物权法》认为, 对住宅小区停车位的归属问题采取了由当事人约定而确定的方式, 具有一定的合理性。合理性归纳如下:第一, 该规定遵循了私法自治原则。住宅小区停车位的权利归属根据当事人的约定来确定, 很好的体现了私法自治的原则, 有利于业主与房地产开发商通过平等协商来实现自身的意志和利益, 同时也有利于纠纷的解决。第二, 该规定符合市场经济的内在要求。在市场经济条件下, 此条规定旨在将住宅小区停车位的权利归属问题交给市场来解决, 使当事人在停车位的权属问题上达到各自利益的最大化。第三, 该规定有利于促进住宅小区停车位管理的加强和利用效率的提高。住宅小区的业主众多, 其中的情况各有不同, 有的业主有车, 有的业主没有车;有车的业主有的想买车位, 有的只想租车位;还有部分无车的业主可能将来有购车的意愿, 但暂时对车位没有需求。这就导致了如果住宅小区停车位由业主共有, 那么在众多意愿不同的小区业主之间协调停车位的使用便会变成一项庞大的工程。一旦协调不力, 便容易造成业主之间的矛盾。相反, 《物权法》的规定有利于不同的业主根据自己对停车位的需求分别和开发商达成协议, 更有利于提高停车位利用的效率, 也方便了对停车位的管理。第四, 该规定有利于激励开发商多建造住宅小区停车位。在目前城市停车位紧张的情况下, 开发商在利益驱动下, 为小区业主提供必要的合理的车位。但如果完全将停车位规定为业主共有, 那么, 开发商就没有足够的动力来建造停车位。最后, 由于停车位紧张而导致业主停车越来越难, 从而利益受到损害最大的还是业主本身。

3、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况

1.《物权法》颁布之前

对利用人防工程修建的地下停车位所有权归属和对建筑物停车位的权属问题没有涉及。由于缺乏统一的上位法律规定, 因此各地一般都由地方规章规制, 并在实践中摸索。

《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》 (1998年9月18日批准并施行) 规定:“住宅小区的配套建设项目, 投资摊入售房建设成本的, 其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑 (商业、文娱等) , 投资未摊入售房建设成本的, 其产权属投资者所有, 并按规划要求使用。”

深圳市《深圳市城市规划标准与准则》 (2004年3月25日发布, 2004年4月1日施行) 不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量, 还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积, 其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有, 由房屋物业管理部门统一管理, 不允许销售、抵押, 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。

南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》 (2004年12月) , 规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位, 其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层 (间) 、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》 (下称《准则》) 建设的机动车停车位, 相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位, 其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

从上面部分地区出台的规定看出, “关于住宅小区停车位所有权的性质, 目前我国法规虽有涉及, 但不是很明确, 也没有足够的法律效力。”从而使小区停车位的法律问题凸显。长期的法律缺位, 致使住宅小区的停车位等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市, 由此而引发的法律纠纷日益增多, 并且有愈演愈烈的趋势。所以出台统一的、规范的住宅小区停车位的产权制度迫在眉睫。

2.《物权法》颁布之后

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》, 同年10月1日起正式施行, 其中第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释, 并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》 (下称《司法解释》) , 其第2条规定, 建筑区划内的房屋, 以及车位、摊位等特定空间, 只要符合三个条件, 就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是:具有构造上的独立性, 能够明确区分;具有利用上的独立性, 可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权, 并广受争议, 一些条款的可行性在实践中有待观察。

4、其他国家与地区对住宅小区停车位所有权归属的立法状况

当前, 世界各国 (地区) 对建筑物区分所有权的立法都十分重视, 但是规定不一。有的国家 (地区) 规定停车位是公共配套设施, 不准登记为个人所有, 也不可以与专有所有权分开销售;有的国家 (地区) 把停车位视为房屋附属设施, 按照房屋单元予以分配;有的国家 (地区) 规定停车位可以归业主专有, 并登记在册, 可以进行交易;也有的国家 (地区) 规定建筑物的停车位分为两类:一类为共有, 一类为专有。

1.我国台湾地区

我国台湾地区依法令强制规定为标准。《建筑技术规则设计施工编》中规定, 建筑物停车位区分为法定停车位、奖励增设停车位及自行增设停车位三种。第一、法定停车位。这种法定车位无独立权, 以共用部分分配承租户, 须随主建筑物一并转移, 但可以依分管协议, 交由某一户使用。第二、奖励增设停车位。鼓励在投资建设小区时, 依法按照一定标准另行增设停车位, 缓解停车位压力。其具有独立的产权、权状、及可单独转移。第三, 自行增设停车位。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分, 而是单独的物, 所有人可以取得车位的所有权证书, 可以自由买卖。

2.德国

1973年德国对《住宅所有权法》进行了修订:“以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之空间”, 因此在德国车库作为一个独立的物, 其所有权可由开发商自由出售给小区的业主, 直接归全体业主所有, 其优点在于保护开发商和小区居民中不需要车库的业主利益, 其可以不用支付该车库的分摊费用。

3.法国

法国在1950年《都市计划法》中规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”, 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。在新建建筑物时, 建筑者负有在建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务;于屋外设置必要停车场空间而无基地时, 建筑者即使向下挖掘三层乃至四层、五层的深度, 也必须设置停车场。

4.日本

日本现行的1983年《建筑物区分所有权法》并没有关于停车场问题的规定。后来日本最高法院以判决的形式确认停车场的权利归属。将区分所有建筑物的停车场可分为两类:一是屋外停车场, 通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一种是屋内停车场, 是在区分所有建筑物内设置的停车场, 一般设在区分所有建筑物的地下或一二层, 但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将视为共用部分, 并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权, 且该专用权应予以公示。

5.美国

美国法律对住宅小区内的车位及车库所有权的规定, 遵循了以下三个最基本的原则:一是不允许小区内的车位及车库作为独立的专有部分进行单独买卖;二是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车位及车库的所有权;三是用强制性手段保证小区内的全体业主对小区的控制权, 如:强制性规定开发商于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权, 规定住宅小区是生活区, 小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动, 包括经营停车位的出租业务, 严禁开发商在住宅小区内兴建经营性的停车场, 避免由此引发的大量争议和纠纷。

美国法律对小区内的停车位所有权归属的制度安排基本有三种方式:第一种方式是将小区内的停车位界定为共有部分, 其为小区内全体业主的共有财产, 比如《美国联邦公寓所有权法》第2条将地下室明确为共有部分, 以此推论, 地下车库属于共有部分;第二种方式是将小区内的车位及车库界定为房屋单元的组成部分, 如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的, 则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位, 该地下停车位从属于房屋单元, 只能随房屋单元转让而转让, 如美国夏威夷《基准建筑法》规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候, 必须备置充足的居住者用的停车区域, 并按居住单元予以分配, 或者出售给每一个居住单元, 作为共同部分予以维持, 对区分所有者发给停车许可证书;第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分, 小区内的停车位属于小区内全体业主共有, 但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用, 该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权, 仅有使用权, 且该使用权仅能在小区内的业主之间转让, 不得转让给小区业主以外的任何其他人。在美国的住宅小区内的任何建筑与设施不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦如此。将小区所有建筑与设施归属都作了清晰界定, 小区内绝对不允许有既不属于业主专有, 也不属于业主共有的“飞地”存在, 这就避免了许多不必要的争执。

5、《物权法》相关立法建议

笔者认为, 在我们制定新的制度时, 首先应该明确建设该制度的目的、方向和原则。健全和完善停车位的物权制度, 应当以“便民和利民”为最终目的。我们借鉴外国的先进经验, 既要充分考虑国情, 又要防止盲目照搬和排外。在设计制度的过程中, 做好业主和开发商利益的平衡。

引发小区停车位纠纷的原因是多方面的, 因此应系统的、客观的进行研究解决。建议从以下几个方面进行健全和完善:

1.健全停车位的物权登记公示制度, 使其有效进入财产流转机制, 实现资源的有效配置和价值体现

2.明确业主对停车位优先满足权的具体措施

根据《物权法》第39条的规定, 一般物权所有权人有权对其物进行占有、使用、受益、处分的自由权利。但对于业主来说, 停车位实质上等同于生活必需品。这项极为重要的资源若被小区业主以外的他人垄断, 业主将毫无选择地被垄断者以高额的租金或者利润来盘剥。使业主的利益受到严重损害, 同时也违背了市场经济交易公平的原则。为了防止此问题的产生, 因此应当对其处分权进行适当的限制。因该限制是对物权基本权利的限制, 笔者建议应从以下几方面以法律、法规的高度进行规定限制, 不应以地方法规或部门规章进行规定。

1) 所有权处分的限制。为从根本上禁止小区外的人占用本小区的停车位, 损害业主利益, 有效防止炒买炒卖停车位的现象的发生, 国家法律法规应明确禁止将小区内的车库车位出售、转让或赠与等形式转给小区业主以外的单位和个人。

2) 使用权处分的限制。小区的停车位应首先出租给本小区的业主或物业使用人, 临时出租给小区以外人的空余车位, 在小区业主需要时, 随时收回。

3) 业主有购买和租赁的选择权。明确规定业主对本小区停车位可以选择购买或租赁的权利, 不得只售不租, 或只租不售。

4) 严格禁止擅自改变停车位的规划设计用途。为杜绝将停车位改做它用的现象, 应明确禁止改变规划设计用途, 并制定有效的处罚措施。

3.保障业主对停车位购买、使用时的公平权

建议从以下方面进行保障:

1.保障业主知情权。明确规定开发企业在预售商品房时将本小区停车位数量、租售方式及租金和售价等基本情况向购房人明确告知, 并在购房合同中载明。

2.当规划用于停放汽车的停车位数量无法满足业主的需要时, 采取摇号的方式公开出售、出租。当停车位的数量等于或多于房屋套数时, 每套房屋配套购买或租用一个车位或车库。停车位有空余时, 业主可以再次租用。

3.停车位房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号, 以便主管部门进行有效监控和管理。

4.停车管理费和场地使用费的合理限制

为有效避免物业管理公司和开发商乱收费的情况, 应对收费进行合理的限制。首先, 明确物业管理公司对停车仅仅有权收取管理费, 无权收取场地使用费。其次, 各地政府部门应根据当地的实际情况制定和调整指导价格。最后, 业主自有的停车位不再缴纳场地使用费, 但应缴纳停车管理费。

5.建立健全监管机制

有了好的制度, 还必须有好的监管措施, 才能保证制度的有效实施, 所以在行政法规中制定相应的行政监督和违法处罚措施, 以使制度真正得到落实。具体的措施应在相应的行政法规中具体规定。

结束语

解决小区停车位归属权与使用的纠纷是一个复杂的系统工程, 仅靠《物权法》是不能够完全解决的。《物权法》提供了解决问题的基本思路, 部门规章及地方法规也进行了创造性的实践和探索。但该制度还应在民事基本法律、行政法规等多个层面进一步完善。以上粗浅看法和建议, 希望对我国停车位的制度建设和完善有所益处。

摘要：就住宅小区停车位所有权归属问题, 本文在明确了小区停车位的形式的基础上, 从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起, 探究了我国目前的法律现况, 同时借鉴台湾地区及国外的一些先进立法和做法, 遵循一定的原则, 对今后完善我国相关的法律、法规提出建议。

关键词：住宅小区停车位,所有权,物权法

参考文献

[1]刘淼:试论我国住宅小区车库所有权保护制度的立法完善, 中顾法律网。

[2]戴和平:浅析住宅小区地下车库的归属问题, 载《中国民商法实务论坛论文集》2005年。

[3]法文:美国住宅小区的相关规定, 载《中国地产市场》2006年第4期。

[4]顾闻:居民小区车库权属的法律探讨, 载《法制与社会》2007年第12期。

[5]吴雨冰:住宅小区停车位所有权归属问题探讨, 载《房地产权产籍》2005年第3期。

[6]高圣平:住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究, 载《法学家》2008年第6期。

[7]王敬华:浅析住宅小区停车位的所有权归属, 载《商业文化 (上半月) 》2011年12期。

3.论小区停车位的归属权问题 篇三

关键词：物权法；小区停车位；建筑物区分所有权；权利归属

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0067-01

一、我国小区停车位归属权争议现状和原因

（一）小区停车位不能满足实际需要。

随着私家车数量的逐步增长，在小区除了车库之外，可规划的停车位有限，这就导致了小区停车位不能很好地满足实际需要。其中还有一个原因，就是越来越多的外来车辆临时在小区内停放，毫无秩序，丝毫不顾及业主的需要。这个问题一下子很难解决， 如果要建地下停车场， 所需的成本太高， 开发商不会负担这部分费用， 业主也不愿意分摊。如果通过增设地面停车位来解决， 又没有足够的地方。①但是，如果不能积极解决这个问题，外来车辆不仅会占道停放、给业主带来不便，还会堵塞道路，造成安全隐患。

（二）开发商或物业公司出租或销售停车位。

我国物权法规定，小区停车位按当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本款在规定了当事人的义务后，更赋予了其更多自由处分的权利。而购房者和开发商在购房过程中地位不一，开发商明显处于优势地位。开发商完全可以利用“私法自治”， 作出对购房者不利的约定， 比如开发商约定车位、车库归其所有， 作为购房的附加条款。

除此之外，我国开发商还将小区停车位挪作他用，开发过程不规范，不按规定划分停车位以及对外来车辆监管不严，以及开发商为了获取利润，将小区停车位租给小区以外的人，不能很好地保证小区停车位真正满足所有业主的需求。这就更加激化了我国小区停车位归属权的矛盾问题。

（三）从实例综合分析小区停车位争议原因。

我们通常会遇到这样的情形，如，李先生在某小区买房并向小区物业管理公司申请固定停车位，物业公司告知李先生，小区内供业主使用的地面停车位已满，无法向其提供。无奈之下，李先生只得将车辆停在收费停车场内。时隔一年之后，李先生发现，小区内大部分的地面停车位并非如物业公司所述是由小区业主使用，而是由物业公司提供给社会车辆，作为收费停车场使用，由物业公司收取停车位，实际由业主使用的固定车位仅占小区停车位的30%。李先生非常气愤，向业主委员会、居委会反映要求物业公司向业主提供车位，但交涉未果，李先生向该地法院提交诉状。笔者认为，地面车位是属于业主共同所有，其所得收益也是应当由业主共享。

二、对我国小区停车位归属权的构想

（一）完善小区停车位的取得问题。

1.以业主购买停车位为原则性要求。

应当明确小区停车位属于业主共有。物权法规定在建筑区划内， 规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要。不允许小区业主以外的任何其他人直接拥有小区内停车位的所有权和使用权，。

2.严格限制租用停车位。

限制租用停车位，开发商也可以向购楼者附赠停车位，而严禁其向外销售或出租停车位。对于业主共有的停车位，开发商也可以采取在满足业主需要之后，和业主大会或全体业主协商出租车位的价格、对于临时车辆收取停车费的数目多少等措施来合理处分停车位的使用权。

（二）加强立法、司法保障。

立法是源头上的保障。因此缺少相应的法律条文和司法解释，小区业主的停车位所有权一直无法有硬性的条文保障。我国立法可以从强制开发商或物業公司的行为方面着手立法，也可以直接规定保障业主利益的停车位归属的强行性规定。总之，立法应当将保护业主停车位所有权更好地落实。

私法需要司法来保障。。业主的合法权益收到损失时，例如与小区以外的人员或开发商引发矛盾造成冲突时，除了可以找业主委员会寻求调解的途径外，也应该有相应执法人员介入调和，最后再选择诉讼途径。

（三）完善相关登记制度，加强行政强制力。

我国《物权法》还未规定相应的小区车位登记制度，这样是小区停车位归属权不明的原因之一。不动产只有登记了，才能有效地证明业主对车位的所有权，才能有效杜绝车位的乱出让行为。因此笔者建议，应以土地权利为基础，早日建立统一的车位登记制度，这样才能更好地保护业主的财产利益。

（四）合理规定各种纠纷解决机制的适用并提高适用效率。

在相关的法律规范完善之前，我们应该首先建立一个合理的纠纷解决机制，规定好各个环节的适用范围和衔接，特别是是从调解到诉讼，追求各个环节的高效运作，避免各纠纷解决机构相互争夺管辖权或者相互踢皮球，导致纠纷久拖不调，纠纷解决的公正性和效率大打折扣。如此才能保证所有权人的利益最大化。

注释：

①黄志《论小区停车位归属权——从物权法的角度》，载于《广西政法干部学院学报》2007年9月第22卷第5期。

参考文献：

著作类：

[1]王利明《物权法研究》（ 修订版#上卷），中国人民大学出版社2007年版。

[2]高圣平《物权法原理、规则与案例》， 清华大学出版社2007年版。

[3]梁慧星、陈华彬《物权法》（第二版） ， 法律出版社2003年版。

期刊类：

[1]王利明《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载于《现代法学》206年第9期。

[2]张陈帅、张更金《小区车库归属问题研究》， 载于《广西政法管理干部学院学报》2006年第9期。

[3]徐海燕《伦停车位的归属》，载于《社会科学》2009年（4）。

4.小区停车的社会实践调查报告 篇四

为了了解两个小区停车状况区别及其原因，两个组长首先制定了调查计划：首先对私家车和车位的数量及停车状况进行统计，再对小区居民进行采访，最后进行讨论，以此得到比较全面的结论。

组长首先带领组员们分别对两个小区私家车数量、车位的数量及停车状况等情况进行了调查，结果汇总后进行了分析，分析如下：

幸福小区没有明确的车位，私家车一般都停在楼前、花坛前或树下等空地处，虽然小区大，车辆较多，但只占了大约70%到80%的空地，没有对居民正常的生活和出行产生太大影响，只是由于管理不够规范，有的地方显得比较乱。

而惠丰小区的情况与之截然相反，因为在建设小区时，开发商设计了地下停车场，所以地上只设计了少量停车位和车库。但由于地下停车位收费且没有车库的私人性，所以至今仍有很多空余，不愿购买地下停车位的车主们就把车停在地上的免费停车位里，没有抢到车位的就把车停在道路两边，阻碍了交通、不够安全，而且看着十分凌乱。

接下来，我们又采访了两个小区的一些居民，两个小区里的很多居民也有同样的看法。惠丰小区的李阿姨就对我们说：“现在买车的人是越来越多，为了找一个位置好一点的车位，我天天都要提前几分钟从单位回家，稍晚一点车位就没了。”而很多没办法提前下班的居民更是天天找不到车位，只能在路边停车，考验技术又不安全，这令他们苦恼不堪。

幸福小区的居民虽然没有停车难的问题，但仍有其他与停车有关的问题，居住在幸福小区的`王阿姨就有一些看法：“有时候，一些车主把车停在人行道上，影响了我们走路的人经过，尤其是拿着很多东西的时候，真的很不方便。”

对于这些情况，我们小组的同学们给两个小区各提出了一些建议：

1、幸福小区的停车基本不成问题，但没有明确的车位，车辆停在楼前、花坛前或树下的空地处显得比较乱，小区人流量大，也不够安全，建议小区将停车规范化，划定一部分区域为停车位，让居民统一停车，这样既整齐划一，又方便管理、保证了居民车辆的安全。

2、惠丰小区有明显的车多车位少的问题，而收费的地下停车位不受欢迎使问题更加严重，建议小区扩大建设，增加地上停车位的数量，也可以短时间内降低地下停车位的价格，号召车主购买地下停车位，以此解决地上车满为患的问题。

5.小区停车问题调研报告 篇五

各位代表同志们：

您们好!

沙湾县秦轩物业服务有限责任公司通过一年多的运营管理，公司各项工作在建设局各级领导的支持关心下得到了长足的发展，现有物业从业人员16人，其中物业站长2人，保洁5人，保安6人，专业维修工1人，兼职财务人员2人。在这一年里，秦轩物业服务公司全体员工团结一致、开拓进取，紧紧围绕提升物业服务标准，强化物业服务意识工作目标开展工作，我公司项目小区物业服务品质稳步提升，物业管理呈现良好持续的发展态势。

秦轩物业服务公司始终遵循“业主至上，服务第一”的原则，根据各项目小区物业的实际情况，在做好各项物业管理服务工作的同时，使项目小区物业管理工作逐步走上规范化、制度化、专业化、人性化管理的轨道，给小区业主提供了一个舒适、安逸、安全的生活环境。现将名轩嘉苑小区和名轩〃逸景苑小区项目物业基本情况及我公司对两小区项目物业服务具体情况说明如下：

一、物业服务项目的基本情况

1、名轩嘉苑小区项目物业

名轩嘉苑住宅小区位于沙湾县三道河子镇奎屯路，总建筑面积

2.3万平方米，小区起建于2005年，于2008年建设完毕，小区建有8栋住宅楼，总计22个单元、218户住宅，设臵警卫室1间、固定停车位57个、车库12间、非机动车车棚1个、垃圾收集站1个，休憩广场及健身区1处，业主入住率为100 %，并设有专用物业办公室，下设物业站站长一名、物业服务人员6名。小区为全封闭式管理小区，-1-

实行封闭式智能管理，配臵了10路小区智能监控系统、车辆智能管理的门禁系统、单元对讲门禁系统、通信系统、自动化管理系统。小区物业服务标准为自治区物业服务四级标准。

2、名轩〃逸景苑小区项目物业

名轩〃逸景苑住宅小区位于沙湾县三道河子镇体育场西、古道西街南侧，总建筑面积3.3万平方米，小区起建于2010年，于2011年建设完毕，小区建有7栋住宅楼，总计30个单元，360户住宅，设有固定停车位77个，车库23间、非机动车车棚2个、垃圾收集站2个，健身区1处，休憩广场1处，业主入住率为90%，并设有专用物业办公室，下设站长一名，物业服务人员8名，名轩〃逸景苑住宅小区配臵了11路小区智能监控系统、车辆智能管理门禁系统、单元对讲门禁系统、通信系统、自动化管理系统。

小区为全封闭式小区，实行封闭式智能管理。小区物业服务标准为自治区物业服务四级标准。

二、小区物业服务管理工作

名轩嘉苑一期小区和名轩〃逸景苑小区前期物业服务由名轩房产公司下设物业办进行物业管理，2011年以后，由我秦轩物业服务公司接管物业服务工作，2012年秦轩物业服务公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，力求最大限度地满足业户需求，推出的各项维修服务得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。对物业工作进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了95%，小区各项管理工作步入正轨。公司针对物业从业人员进行定期培训，以此提高物业从业人员职业素养，确保小区物业服务管理质量及持续稳固发展。

在小区安全防范管理工作上，为能给业主提供一个安全、舒适的生活环境，我们狠抓了小区治安消防管理工作，始终贯彻“预防为主，防消结合”的方针。抓好制度建设，制定“封闭式管理规范标准”，全面推行封闭式管理，加强对各物业小区的安全，采取各项措施，对小区内实施安全防范。根据工作岗位人员的情况合理调整，为保障小区安全管理工作打下了坚实的基础。

消防安全管理上，我公司严格按消防管理制度要求，小区物业站安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，重要部位均已按要求配备了灭火器。加强小区业主安全用电、用水、管道燃气使用宣传。

在小区治安防范管理工作上，名轩嘉苑小区在沙湾县率先引入小区智能安防监控系统。9个固定式夜视摄像头、3个可调式夜视球形摄像头，24小时智能值守成为小区治安防范管理的另一道防线，保全、保障、防范着小区业主的人身财产安全。

三、小区车辆管理问题

随着沙湾县经济的发展，人均收入和生活水平的提高，越来越多的业主拥有了私家车，这就使得小区内停车位的问题愈发凸显出来。由于小区规划设臵停车位有限，供需非常紧张，有限的车位不能满足小区所有业主停车需求，加之小区停车位收费标准没有确立出台，遂不能市场化模式合理调节，造成大部分车辆在小区内出现乱停乱放现象丛生，车主间因停放车辆导致纠纷不断的情况屡屡发生。

小区停车位的有限，停车场内已经多次发生划伤车辆的事情和纠纷。如：逸景苑小区有77个固定停车位，很难满足小区的停车需要，我们通过对小区业主车辆调查，本小区的居民拥有的私家车已经超过了160多辆，对于现在的小区现有停车位来说，已超出了约90个车位，再加上每到节假日等“重点时段”对于小区内的车位安排可以说是“见缝插针”，同是为了避免出现刮擦和恶意划车的问题，所有的工作人员都要上岗巡逻和疏导、停车，就算这样也常常会“费力不讨

好”，管理人员也非常的无奈。小区内不能满足居民的停车后，很多居民就开始向外寻求车位，小区大门周边的道路每天晚上就成为了大型免费停车场，从而造成道路拥堵、进出不畅，埋下了交通事故隐患，小区大门入口区域已发生多起交通事故。

虽然我公司对于停车位的安排进行了多方面的协调，但是仍然不能满足停车位紧张的问题。原本比较宽松的小区道路，也开始因为上下班高峰而开始拥堵，每天晚上下班回家停车问题就成为他们头疼的事情，小区的大门、路边、绿地、单元门、公共休息区等，只要是空地就可以停进去，到了最后甚至都要停在小区内的路中间，我们也很无奈，小区的地方就这么大，也是规划设臵好的不可能在再扩大范围，也知道这种停车的方法会给很多居民带来不便。

在2011年至2012年，公司在小区业主车辆登记管理、车位划分管理及小区现有可视安防监控系统的基础上，先后在名轩〃逸景苑小区和名轩嘉苑小区两物业小区前后投入13.5万余元，引入先进的车辆道闸智能管理系统，改造升级了现有监控系统，为了配合车辆道闸管理系统正常使用、发挥其效用，先后增添了管理人员1名、维护人员1名和操作人员2名，在人员投入上一年直接费用5.4万元，车辆道闸管理系统一年维保费用0.55万元（不包含零部件更换），这些是在原有物业收费标准基础上的投入的，增加了物业管理成本。公司在原有的物业经费不足情况下，为了不降低物业服务标准，精简人员、一人兼职多岗，采取贴补形式贴补物业经费的不足，使之长期可持续的发展。

在小区车辆管理上，小区业主车辆间进出停放问题、车主停放纠纷、外来车辆治安管理问题，时时影响着小区业主正常生活秩序，为了彻底解决小区车辆管理问题，为了更好的为业主服务，使之更多精力投放到为业主服务和小区管理上，我公司希望贵局能够制定出台相

应的规范及标准，使小区停车位管理上呈规范化、制度化发展，呈市场化的运作模式管理，提升物业服务水平，促进沙湾物业管理发展。在此感谢各位代表对我们物业服务工作长期的支持与关心！让我们一同为沙湾物业管理工作的发展而努力！

沙湾秦轩物业服务有限责任公司

6.解决老旧小区停车难问题的建议 篇六

随着××人民生活水平的不断提高，全市私家车的保有量也快速增长。据《2018年×××市国民经济和社会发展统计公报》显示：20××年年末，我市常住人口××万人，私人汽车达××万辆。照此测算，××每3—4人就拥有一辆私家车，几乎是家家有车。而我市现在不少住宅小区，尤其是那些建于上世纪90年代前后老旧小区，由于前期的规划设计原因，没有建设地下车库或预留更多的地面停车位，造成小区的居民常面临“有车难停、有车不敢开”的窘境。如何让“停车不再难”已成为摆在城市管理者面前的一个亟需解决的民生问题。

一、主要问题

（一）“停车难”影响工作生活出行。由于老旧小区内的车位少、车辆多，有的车辆数甚至超出车位数的2—3倍，小区内经常是“车满为患”，停车位俨然已成为稀缺资源，往往是“一位难求”，回家稍晚点就没有车位，进小区的车排队等位成为家常便饭，出小区的车堵在里面出不去也是屡见不鲜，“停车难”给开车出行的人们带了极大不便。

（二）“停车难”滋生安全隐患。一些车主因找不到停车位或“图一时方便”索性把车乱停乱放，有的人甚至就把车违规停放在消防通道，形成安全隐患。例如：2019年12月2日在辽宁沈阳一高层住宅小区发生的火灾，就是因私家车堵塞消防应急通道，导致消防车、救护车无法在第一时间进入火场，延误了最佳救援时机，从而造成火势蔓延，使人员生命财产遭受到本可避免的威胁和损失。

（三）“停车难”引发矛盾纠纷。一些老旧小区内由于车位有限，加之物业管理不善，乱收停车费、行车秩序混乱、路面及绿化也遭到破坏，一些业主为抢占车位各出奇招，有“圈地”安装地锁的，有用链条将破旧自行车锁在地面上占地的，还有的使用废旧桌椅板凳、三轮车等“抢地盘”的，因车位之争导致的邻里矛盾纠纷时有发生。

二、我市做法

为缓解首府老旧小区、公共场所停车难等问题，市政府采取了一系列行之有效的举措和办法。

一是增加公共停车泊位供给。20××年起，大力实施“泊位工程”，在全市范围内新建××座吸纳社会力量建设的立体停车楼（场），提供了不少于×个停车泊位。20××年，开工建设×座立体停车库和×个地面停车场，新增泊位××个，有效缓解了居民小区内外停车难的问题。

二是完善公共交通路网建设。组织开展交叉口和丁字路、断头路、畸形路口的提升改造工作，逐步形成路网的“良性循环”。在此基础上，实施“延伸工程”，新开通和优化调整的快速公交、大站快线、常规公交等各类公交线路，填补新建居民社区、城市周边公交盲区，大大提升公共交通便利度，引导小区居民公交出行、绿色出行。

三是加强高新技术科学引导。推进路侧停车泊位等智慧停车服务试点，将每隔×米安装一台的高位视频设备与后台智慧停车系统连接，对×至×个泊位进行实时监测，驾驶员通过手机应用软件掌握道路沿线各停车场的剩余空位数量及进口方向的信息，有效提高停车效率。

三、相关建议

（一）盘活现有停车资源。一是增加停车面积。对老旧小区地上的公共绿化设施进行改造，发挥乔木占地面积较少、养护成本低的优势，将小区内每幢楼房前后及道路边的大部分草坪、灌木丛，改建成常绿乔木树下的停车位面积。二是加大行业监管力度。依法依规加大对住宅、商业配建停车场的监督检查力度，对只售不租、挪作他用等导致停车泊位大比例空置的行为，责令限期整改，恢复停车功能。三是用好闲置资源。通过相关政策设计，鼓励引导老旧小区周边的人防工程、学校操场、有安全管理条件的机关、企事业单位和个人的停车泊位错时共享、合并停车，最大限度释放停车空间资源潜力。

（二）加强公共停车场建设和管理。在强化建设方面，将老旧小区内部及其周边停车场建设管理纳入老城区（棚户区）改造征收或其他房屋征收改造计划，明确牵头、责任单位，多部门协同参与形成合力，共同增加停车泊位的供给。同时，鼓励民营资本用好政府出台的吸引社会力量投资、建设、运营管理停车场的具体政策，积极参与老旧小区内部和周边的停车场建设和管理，推动停车场项目设计、施工、设施管理等方面的创新，提高管理效率和服务水平。在优化管理方面，通过调整老旧小区的停车费，使其高于或与周边保持一致，分流部分费用敏感业主，以缓解小区停车费和市场脱节所造成的“硬塞”现象。同时，积极推广大数据、人工智能、无感支付、物联网、5G等数字技术，普及“停车诱导”服务，探索车位共享和车位预约功能，将停车场、停车位与具备自动驾驶功能的车辆相联系从而实现“自动泊车”，进一步提高停车效率。

7.小区停车问题调研报告 篇七

关键词：老旧小区,停车,分析对策

停车场是车辆停放的场所, 是交通系统的重要组成部分, 也是城市交通最为重要的基础设施之一。随着经济社会发展和城市化进程的不断加速, 私人小汽车逐渐进入家庭, 城市汽车保有量不断增长。由于历史上停车配建指标不足, 多数城市的老旧小区停车配建严重不足, 停车供需矛盾突出。与此同时, 车辆乱停乱放, 严重影响交通日常运行, 静态“停车难”与动态“行车难”相互影响, 进一步加剧了老城区的交通拥堵。因此, 有必要通过老旧小区停车需求特征的分析, 探寻停车难问题的原因, 进而提出缓解老旧小区停车难题的对策。

1老旧小区停车需求特征分析

1.1停车方式分类和占比

根据需求的具体特征, 将停车需求整体分为刚性需求、弹性需求。刚性需求主要是指居住小区的停车需求。对于居住小区而言, 是指白天车辆驶出后晚上必然停回所需的停车位。弹性需求主要是指因停车资源增加而诱增的非必需的停车需求。

小区总的停车位总体上分为小区内停车位和小区外停车位两部分, 其中小区内停车位又细分为小区内配建停车位、小区内占道停车位, 小区外停车位细分为小区外划线停车位、小区外路边占道停车位。其中, 小区外路边占道停车位反映了小区目前停车需求的刚性缺口, 小区内占道停车位与小区外路边占道停车位之和反映了小区目前停车需求的弹性缺口。

根据已获取的主城区居住小区停车数据分析, 宁波市老城区各居住小区各类停车 (位) 占比如图1所示。

由各类停车位的占比情况分析可知, 目前主城区老旧小区内的配建停车位仅能满足停车需求的38.2%, 考虑道路咪表和划线停车位等合法车位, 停车需求的缺口高达56.0%;如果考虑到小区内临时停车位的补充, 停车需求的缺口占总车位数的17.0%左右。

1.2不同年代小区的停车方式占比

按照小区交付使用的年代, 把主城区所有居住小区分为1999年之前、2000-2003年、2004-2009年、2010年之后四类。对居住小区按照不同年代进行分析, 小区内配建停车位、小区内占道停车位和小区外总的停车位占占比分布如图2所示。

从上图中的停车位占比分布中可以发现, 随着交付使用的年代不同, 居住小区的各类停车位占比呈现出明显的规律:跟宁波市配建标准调整历史相适应, 小区交付使用的时间越早, 小区内配建停车位占总车位数的比例越小;与之相对应, 小区交付使用的时间越早, 小区内占道停车位停车占比越高;小区交付使用的时间越早, 小区外停车占比越高;整体上看, 随着小区建设年代的不同, 小区随意停车现象呈现出明显的变化趋势, 小区越老, 小区违停占比越高;不同年代交付使用的小区, 均存在大量的小区外停车现象, 这说明无论是老小区还是新小区, 均存在车位供需不平衡状况。

2老旧小区停车问题成因分析

(1) 小汽车高速度增长与高强度使用。自2000年到2013年, 宁波市市四区汽车保有量年均增长23.9%。大量私家车进入居民小区, 现已“车满为患”, 尤其是早期建设的小区情况更是严重。小汽车高速度增长、高强度使用、高密度聚集, 进一步加剧了城区的停车需求压力。

(2) 停车位规划配建严重滞后。规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场, 没有从发展的角度充分配建停车位和停车场, 旧小区车位规划不足, 停车配建指标低甚至1999年前的小区没有配建停车位, 造成停车设施数量不足, 规划用地也未预留, 停车场 (库) 建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要, 形成目前历史欠账太多积重难返的局面。

(3) 停车管理不到位。车主文明意识不强, 普遍违法停车管理不严, 形成法不责众局面。1999年前的老旧小区外停车主要是由于配建停车数不足所致, 但是2010年前后的小区也有道路停车免费的因素, 有些地方还存在地下停车位闲置的局面, 客观形成了“停车总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。

3缓解老旧小区停车问题的主要对策

停车问题的解决, 须全面实施“建、管、调”三项举措。

(1) 推动停车设施建设: (1) 挖掘居住小区内部资源。采取绿化补偿、拓宽小区内道路、实施单行组织等措施, 增加路侧停车位, 鼓励集约开发, 通过改建立体式、机械式停车位等方式扩大停车供给; (2) 推进公共停车场建设。结合老城、新城和交通枢纽等区域停车特征, 集中建设一批公共停车资源, 初步缓解停车缺口严重的现象。以城市轨道交通场站、公交场站等项目建设为契机, 建设公共停车场, 形成P+R模式, 减少进入中心城区的机动车; (3) 整合小区周边空置及“三改一拆”土地。利用土地开发的时间差, 整合城市储备土地和“三改一拆”专项储备土地, 设置临时停车位, 弥补区域停车需求缺口; (4) 统筹医院、菜场、学校、体育场馆等公益单位停车设施建设。充分挖掘现有场地的立体停车空间, 改善医院、学校周边的堵点。综合考虑区域周边小区停车缺口, 加大公益单位的停车建设力度, 全面改善周边小区的停车环境。

(2) 提高停车设施管理水平: (1) 恢复启用被挪用停车资源。清理整顿停车资源擅自改变用途、挪用、闲置等现象, 并启用居住小区地下闲置停车场, 恢复停车功能; (2) 加强道路停车秩序管理。加大违法停车执法力度, 并在停车问题突出的居住小区, 结合周边支路单行系统改造, 设置夜间停车区域; (3) 促进停车资源错时共享。结合住宅和单位停车时段差异, 协调企事业单位停车场夜间向周边小区居民开放, 周边居住小区停车位白天向企事业单位开放; (4) 理顺停车收费价格。根据不同路段, 不同时间采用差别费率和限时停车政策;增加路内停车收费标准, 拉大路内、路外停车收费差异。

(3) 调整停车需求和结构: (1) 调整停车泊位供给结构。优化核心区停车泊位供应, 扩大外围区停车泊位供应, 有效控制中心城区过度密集的小汽车集散量和滞留量, 流外来车流, 实现停车场的合理布局和有效利用; (2) 改善停车产业经营环境。研究实施停车建设鼓励政策, 通过各种政策优惠, 完善停车设施建设投融资机制, 寻找适合宁波停车系统的发展模式; (3) 调控停车快速增长的需求。通过提高停车收费基准价格, 调控核心区停车泊位供给等方式, 缓减停车需求的快速增长, 引导居民转向公共交通、慢行交通等其他出行方式; (4) 深化停车机制体制建设。通过制定相关政策法规明确各停车管理部门的权责, 加强部门间的联系, 从规划、建设、管理、收费等各个角度扎实推进停车事业的有序发展。

4结语

8.车位之争：如何破解小区停车难 篇八

随着私家车越来越多，小区停车位也变得日益紧张，抢车位大战不时上演。而没有抢到车位的业主，或是无奈将车停到公共绿地，或是违规私建车位使用，甚至造成消防通道堵塞、邻里之间纠纷、业主和开发商物业的对峙……对于有车族来说，回到小区没地方停车是比路上堵车更令人头疼的事，小区停车位紧张引发的一连串乱停车现象，越来越成为小区的普遍现象。

卖还是租如何决定

一些小区车辆乱停乱放的原因并不只是车位紧张那么简单，地下停车位只卖不租、租金过于高昂也是原因之一。

从法律上来说，《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

业主与开发商关于“只卖不租”的争执背后，实质是车位的权属之争，其中，占用业主共有的道路或其他场地修建的地面车位应计入公摊面积，开发商无权出租或出售，而地下产权车位，开发商一般在取得相关许可资质、车位确权可售后，会马上拿出来销售。

规划的停车位与共有场地不同，具体情况要根据各小区的管理规约以及业主与物业公司签订的物业服务合同而定。业主在购买车位前，要先查验清楚车位的权属问题。

车位管理从长计议

车位的诸多管理和收费问题，除了双方协商调解外，更需要从小区规划开始合理布局，乃至从城市建设时就要考虑公共车位的设置问题。对于小区规划来说，卖房带车位是从源头解决纠纷的措施，虽然目前看来这样的捆绑销售不大现实，但却是一些国家的通用做法，免费带车位或只租不卖，就会少了诸多纠纷，而这需要多方共同的努力才能实现。

对于车位管理，有一些城市采取交警进小区执法的措施尝试终结停车乱象。对于物业公司来说，健全小区物业服务、完善机动车辆行驶与停放标志、做好引导巡查工作也十分必要，同时，业主们也应注意规范自身的行为。