物业公司劳动合同（精选8篇）
1.物业公司劳动合同 篇一
编号：
劳 动 合 同 书
甲方（用人单位）性质（所有制）有限责任公司 法定代表人 联系电话
注册地址
乙方(劳动者)性 别
文化程度 联系电话 户口所在地 省（市）县（区）乡（镇）家庭住址 身份证号码
使用说明
一、双方在签订本合同前，应认真阅读本合同书。本合同一经签订，即具有法律效力，双方须严格履行。
二、本合同必须由用人单位（甲方）盖章或法定代表人签字，并由劳动者（乙方）亲自签字，方为有效。
三、本合同中的空栏，由双方协商确定后且在签字前填写，并不得违反法律、法规和相关规定；不需填写的在空栏上划“/”。
四、工时制度分为标准工时、不定时、综合计算工时三种。
五、本合同未尽事宜，可另行依法签订补充协议，作为本合同的附件，与本合同一并履行。
六、用人单位（甲方）不得以担保或其他名义向劳动者（乙方）收取财务或扣押劳动者（乙方）居民身份证等证件。
七、本合同必须认真填写，字迹清晰，不得擅自涂改；若有涂改，应由双方签字认可。
八、本合同（含附件）签订后，甲乙双方各保管一份备查，甲方不得代乙方保管本合同书。
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》及其它相关法律法规的规定，甲乙双方本着自愿平等、协商一致的原则，同意签订本劳动合同，并共同遵守本合同所列条款：
（1）乙方在试用期内工资为人民币 元/月。
（2）经甲乙双方协商一致，乙方按照甲方考核转正后，甲方支付给乙方工资为人民币 元/月。
（3）乙方同意遵照甲方有关规定进行考核，乙方如果连续两个月绩效考核不合格，甲方有权对其做出再培训或调岗安排。如经培训或调岗后考核仍不合格的，则甲方有权对乙方做出降薪、降职和解除劳动合同且不做任何经济补偿和赔偿。
（二）甲方以银行转账形式支付工资并按月发放，发薪日期定为每月10日，逢节假日时将顺延。
（三）甲方有权按照公司的薪资标准和考核制度合理调整乙方工资。甲方实行新的工资制度或乙方的工作岗位发生变动时，甲方可以按照公司的相关规定适时、合理地调整乙方的工资待遇。
制度，乙方签订本合同时，已阅读并理解甲方的各项规章制度，乙方接受甲方各项规章制度的约束。
（二）乙方应严格遵守甲方的各项规章制度，服从甲方的管理和指挥，按时优质完成劳动任务，提高职业技能，遵守劳动纪律和职业道德，执行劳动安全卫生规程。如乙方违反劳动纪律，甲方可依据本单位规章制度，给予相应的行政处罚、经济处罚等直至解除本合同。
（三）乙方离职时应按照甲方的规定办理相关离职交接手续，若因此造成甲方损失的，乙方应予以足额赔偿。
（4）劳动合同订立时所依据的法律、法规已修改的；（5）法律、法规规定的其他情形。
（二）乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：（1）在试用期间，不符合甲方录用条件的；（2）严重违反甲方规章制度的；
（3）严重失职，营私舞弊，给甲方利益造成损害的；
（4）同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方工作任务造成严重影响，或者经甲方提出，拒不改正的；
（5）以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；
（6）被依法追究刑事责任的。
（三）有下列情形之一的，甲方应当提前三十日以书面形式通知乙方或额外支付乙方一个月的基本工资后，可以解除本合同：
（1）乙方患病或者非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由甲方另行安排之工作的；
（2）乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；
（四）本合同期满前，甲乙双方应提前30天协商劳动合同续订事宜，协商一致的，续签新的劳动合同。协商未成的，本合同到期后自动终止。
（五）如乙方在本合同履行期限内提出解除合同，除本合同另有约定外，甲方不向乙方承担任何补偿或者经济赔偿责任。
（二）甲乙双方发生劳动争议期间，甲方不得有恶意处分、惩罚乙方的行为，乙方不得有故意损害甲方利益、形象的行为。
2.物业公司劳动合同 篇二
所谓前期物业管理, 在国家建设部于2008年10月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中, 对“前期物业管理”作了这样的定义, 即前期物业管理一般是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。由于前期物业管理不同于一般意义上的从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始的物业管理, 它仅存在于业主委员会成立之前, 在这个阶段中, 由于业主委员会尚未成立, 没有行使选聘物业公司的职权机构, 但已有部分业主入住, 不能没有物业管理和服务, 那只能是由开发商 (建设单位) 选聘物业管理企业, 对小区进行物业管理的活动, 或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。
二、前期物业管理合同到期后, 至小区业委会成立前的过渡期间内的物业企业选聘权问题
(一) 该过渡期内小区物业管理如何进行
如果在开发商与物业管理企业签订的前期物业管理服务协议到期前, 小区就已经成立了业主委员会, 明确了选聘哪家物业公司, 此种情形下, 不会出现太大的问题, 因为在我国的《物业管理条例》中, 其第二十六条明确作出了这样的规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是, 期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。”法条所隐含的内在意思是:开发商与物业公司的签约, 是无法制约业主的, 业主委员会成立以后, 任何时候都有权解聘物业公司。所以此时, 一般不会产生争议, 开发商与物管企业签订的前期物业服务合同要让位于业委会与物业服务企业签订的物业管理服务合同。
但在实践中, 则很容易出现以下这种情形:虽然开发商与物管企业在合同中明确约定了合同的期限, 但一直到合同到期时, 该小区都没有成立业主委员会, 而事实上该小区早已具备了成立业主委员会的条件, 此时, 没有专门的选聘物业公司的职权机构, 但前期物业管理合同业已到期, 那么, 在前期物业管理协议到期后, 小区业委会成立前的这段时间内, 小区的物业管理活动如何进行?谁有权选择物业服务企业?前期物业管理协议又是否可以自动顺延至小区业委会选聘出新的物管企业为止?
正是由于法律并没有与此相关的明确规定, 就导致了实践中出现此种情况时, 开发商与前期物业管理企业之间的争论不休, 因为在前期物业管理协议到期后, 小区业委会成立前的这段时间内, 通常前期物业管理企业都会一直顺延的提供物业服务, 此时没有合同的约定, 前期物管企业相当于在进行事实上的物业管理服务, 而在此期间内, 开发商认为自己有权决定前期物业管理企业的去留, 它出于各种原因, 要么重新选聘别的物业公司, 要么将该小区的物业管理工作交由自己名下的物业公司来承担, 不承认前期物业管理企业在此期间内事实上进行的物业管理。
(二) 谁真正享有该期间内的物业企业选聘权
针对此种情形, 从法理上来说, 谁拥有房屋的所有权, 谁才有权选聘物业公司。在前期物业管理阶段, 开发商拥有小区的大部分房屋, 也即它是大部分房屋的产权人, 它的地位其实就相当于业主, 这就是开发商之所以在此阶段能够选聘物业公司的最根本性原因, 而当物业小区达到了成立业主委员会的各项条件时, 选聘物管企业的权利则从开发商手中转移到了业主手中, 具体来说, 就是转移到了代表全体业主利益的业主委员会手中。所以, 此时当务之急是要有关部门牵头, 该有关部门可以是小区居委会, 可以是街道办, 可以是房管局乃至当地政府, 甚至也可以是由这几个机构中的数个共同牵头, 一方面是督促和帮助该小区尽快成立合法的业主委员会, 另一方面, 则是定纷止争, 在前期物业管理合同到期后, 业委会尚未成立前的过渡期内, 尽快选聘或决定物业服务企业, 防止开发商或物管企业只为自己谋取私利, 而罔顾小区业主的利益, 导致小区物业管理的混乱。
而在有关部门选聘或决定该期间内的物管企业时, 显然应该重视和参考小区业主的意见, 比较好的做法是通过公告或调查问卷等较为方便快捷的手段, 获取业主的真实意向, 如果超过一定比例的业主均选择愿意由前期物管企业继续提供物业服务, 则有关部门可尊重多数业主的意愿, 选定前期物管企业顺延提供物业服务;如选择不愿意由前期物业管理企业继续提供服务的业主占多数, 则该部分业主同时也要提出自己的具体选择意见, 即其属意由哪家物管企业提供物业管理服务, 如在该部分的选择中, 有占一定比例的业主选择同一物业管理企业且选择该物管企业的比例同时超过了选择由前期物管企业继续服务的业主所占的比例, 那么则可选聘该物管企业, 进行物业管理。
甚至如果有关部门和大部分业主同意, 还可以给予前期物管企业一定的优先权, 即前期物管企业可在二者的同意下, 自行组织业主满意度调查, 只要达一定比例 (例如70%) 的业主均愿意选择前期物管企业继续提供物业服务, 即可由该企业继续对该小区进行物业管理。当然, 在有关部门选聘或决定此期间内的物管企业之前, 如果前期物管企业事实上确实提供了相应的物业服务, 则小区业主仍应缴纳合理的物业管理费, 不能仅因为没有合同, 就拒缴物管费。总之, 在这段期间内的物管企业的选聘权, 不应该是开发商的一言堂, 而应该由业主们行使自己的合法权利。当然, 尽快成立业主委员会是重中之重。
这样的做法, 好处在于它不仅可以迫使物业管理企业对前期物业管理决不能等闲视之, 提供优质的管理和服务, 促进物业管理质量的提升, 与此同时, 也要求业主们看重自己的权利, 选聘合适的物业管理企业, 真正行使和维护自己的权益。这对双方来说, 都具有重要的意义。
参考文献
3.物业服务合同完善问题探析 篇三
物业服务合同并不在《合同法》所列举的 15 种有名合同之列，尽管它是复合性合同但仍然是无名合同。而对于无名合同的适用规则问题，无名合同可以适用合同法总则以及分则的相关规定，也可以参照适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。但相较于有名合同的适用问题，无名合同的法律适用就显得确定性不足。尽管目前学界对于物业服务合同的委托合同、复合性合同性质的认知已渐成共识，但反对的声音也一直未曾停息，导致法律实务方面物业服务合同的法律适用也是仁者见仁、智者见智，这样一种结果的出现既损害了法律的严肃性，有有悖于法制统一的目的，在一定程度上也威胁着和谐稳定的社会秩序。故此，将物业服务合同的有名化，使得其法律适用问题有一个行之有效的衡量标准，为实务操作提供制度支持和保障就显得弥足珍贵。
笔者认为将物业服务合同有名化的现实基础已然存在，而在大陆法系的国家中，将随着社会法制化程度不断深入而出现的新类型的合同，通过特别立法使其典型化、有名化的做法已被普遍运用，值得借鉴。
二、完善业主委员会的法律地位
业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、 “法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。
但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。但不容忽视的社会现实是，正是由于业主委员会的法律地位处于较为尴尬的局面，无法充分发挥其应有的作用，业主的自治权也就很难实现。一些弱势的业主委员会甚至成为物业服务企业的傀儡，当然也有个别强势的业主委员会，公然忽视物业服务合同，另辟蹊径，武力解决问题。为避免物业服务纠纷成为影响社会稳定的大问题，赋予业主委员会一定的诉权，以法律的手段来解决问题也是必由之路。笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范围就将其认定为越权的无效行为。
从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。
而当下我国的地方性立法与实务操作层面逐渐接受了业主委员会参与诉讼的现象，当然业主委员会独立的诉讼主体资格也是有一定的理论依据的，其在性质上可以归属于权利保护当事人，所谓权利保护当事人是指为保护他人权益而参与诉讼也具有当事人的地位，也就是将依法对特定权利事项享有管理权或者处分权的人归入当事人范围。究其原因，业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。
三、严格规范行政权的介入
由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。当然行政权的介入确有其一定的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。
笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行。
4.物业公司合同 篇四
乙方：
根据发展商XXXX房地产有限公司的委托，甲方已介入本住宅小区的物业管理工作。为了广大业主的共同利益，甲方与业主(乙方)经协商同意就物业管理的问题达成以下条款，双方共同遵守。
一、双方的主要权利义务
(一) 甲方的权利义务
1、根据国家、省、市物业管理有关法规和政策，结合本住宅小区的实际情况，
甲方对本物业进行全方位的管理，制定一系列有关物业管理的制度并组织实施。
2、负责公共部位的设施设备维护、绿化养护、公共环境卫生清洁、保洁、治
安防范、住宅区内交通管理等工作。
3、制止违反物业管理制度的行为。
4、按规定向乙方收取物业管理费和有关费用，对拒不缴费和违规装修等违规
行为，甲方有权采取停水、停电等措施催促改正。
(二) 乙方的权利义务
1、监督甲方的物业管理服务行为，有权对物业管理问题提出意见和建议。
2、遵守甲方制定的各项物业管理制度。
3、按照规定向甲方交纳物业管理费。
4、按政府有关管理部门规定缴纳水、电、卫生等各项费用。
5、按规定合理处理给排水、通风、采光、卫生、环保、交通等方面自身物业
和相邻物业的关系，不得侵害他人的合法权益。
6、不得利用房屋进行危害公共利益或从事其他不道德行业的活动。
二、乙方委托甲方管理的物业地址：
XX市号房及 号车位。
三、物业管理收费标准：
乙方委托甲方管理的物业面积合计 ㎡，按住宅及车位总面积收取物业管理费。物业管理收费标准XX元/平方米，本物业管理费用 元/月。
四、乙方承诺装修遵守的规定：
1、不改动建筑物的外立面及建筑主体，包括承重梁、柱、主力墙、外墙、外
墙体饰面砖、铝合金窗、门、阳台栏杆等。如因乙方私自改动而引起的一切问题，由乙方负全部连带责任。
2、不得改动公共部位如走廊、天台、楼梯、楼梯间墙面等，不得改变用途及
增加装饰物。
3、乙方在房屋装修前向甲方申请装修方案并办理有关手续，获得甲方书面同
意后方可动工。
五、乙方承诺按规定缴交如下费用：
1、物业管理费从开发商通知的交楼日期起正式收取，每月1至10日为当月
缴交期。
2、根据国务院物业管理条例必须设立公用设施、设备维修基金的规定，本物
业共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，收费标准按国家有关规定执行。
3、按规定缴付其他有偿服务费。
六、其他事项：
1、本合同末尽事宜，由甲、乙双方协商解决。
2、合同有效期限：本合同从甲乙双方签字之日起生效。至本小区业主委员会
另与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止。
3、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方：XXXXX物业管理有限公司 乙方签名：
甲方盖章：
5.物业公司前期介入服务合同 篇五
（示范文本试行）
前期物业服务合同（示范文本试行）说明、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。6、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[ ] 中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 ×，以示删除。、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。9、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。
前期物业服务合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）；
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话： 受托方（以下简称乙方）：
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业类型：
座落位置：
四 至：东 南
西 北
占地面积：平方米
建筑面积：平方米
委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。
本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。
第四条 甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二章 委托管理服务事项
第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、。
第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。
第八条 共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
第十条 对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。
第十一条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、第十二条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。
第十三条 协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。
第十四条 对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。
第十五条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、______________；
3、______________。
第三章 物业管理服务质量
第十六条 乙方须按下列约定，实现管理目标： 1、房屋外观： 2、设备运行：、房屋及设施、设备的维修、养护： 4、公共环境： 5、绿化：、交通秩序：、公共秩序维护与协助消防：、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：
上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第四章 物业管理服务费用
第十七条 物业管理服务费、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；、本物业管理服务费，住宅为 元/每月/每平方米；非住宅为 元/每月/每平方米。、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。
第十八条 车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：、汽车泊位：______________ ；
2、自行车：______________ ；
第十九条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第五章 双方权利义务
第二十条 甲方权利义务、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。
2、参照浙江省物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。
3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；
4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第 种方式处理：
[1] 甲方负责返修；
[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用；
[3] ______________。
7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费 元，具体协商确定；
13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任； 业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。、______________。
第二十一条 乙方权利义务、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；、制定开支预算，测算物业管理服务收费标准；、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；
8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；、____________________________。
第六章 委托管理服务期限
第二十二条 委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。
第七章 违约责任
第二十三条 因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。
第二十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第二十七条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。
第八章 附则
第二十八条 自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起 天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。
第二十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第三十条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：
[ 一 ] 提交 仲裁委员会仲裁；
[ 二 ] 依法向人民法院起诉。甲方签章： 乙方签章：
法定代表人： 法定代表人：
____年___月___日 ____年___月___日___时
附件：
一、招标书文件或协议方案
二、本物业管理质量目标
6.物业公司劳动合同 篇六
甲方：
乙方：________ 性别：________居民身份证号码：______ ___________
家庭住址：___________________ 邮政编码:_________________________
因工作需要，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和有关规定，并根据甲、乙双方平等、自愿、协商的原则自愿签订本合同，双方共同遵守本合同所列条款。
一、合同期限
第一条 合同期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日止。其中双方约定试用期 天，至______年_____月______日止。
二、甲、乙双方的义务和责任
第二条 乙方同意根据甲方工作需要，承担______________岗位（工种）工作。（具体岗位要求参考本岗位说明书），工作地点：。乙方愿意服从。
第三条 乙方每周工作时间为________天，每天工作________小时；乙方应按照工作职责保证完成甲方规定的工作和任务。
第四条 乙方必须遵守国家法律法规及甲方单位的各项工作规定、规章制度；服从甲方的领导、管理和工作安排。
第五条 甲方应向乙方提供乙方所承担工作中必需的工作条件。
三、劳务报酬
第六条 双方约定乙方劳务报酬为 元/月，试用期劳务报酬为 元/月。甲方承诺每月10日以货币形式支付乙方劳务报酬（节假日顺延）。
甲方在以下情况有权扣除乙方相应额度的劳务报酬：1.因乙方的过失给甲方造成经济损失的；2.乙方违反公司管理制度的；3.双方约定的其他情况。
四、合同的终止与解除
第七条 合同期满如未续签，则视为《劳务雇佣合同书》自行终止，双方应及时办理相关手续。如合同期已满，双方不再续签合同，但受雇方从事的有关工作和业务尚未结束，则合同应顺延至有关工作业务结束。第八条 甲方或乙方解除本合同，须提前15天书面通知对方并办理工作交接手续。乙方须在甲方安排人员接岗并完成接交工作后方可离岗，乙方工作接交未完成而解除本合同给甲方造成经济损失的，按本合同约定的报酬二倍承担合约解除金。解除终止合同按国家规定，甲方对乙方不给予经济补偿。
第九条 经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。
第十条 乙方有下列情形之一，甲方可以解除本合同：
（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；
（二）严重违反甲方有关规定及按照本合同约定可以解除劳务合同的；
（三）严重失职，营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的；
（四）被依法追究刑事责任的。
五、双方约定的其他内容
第十一条 甲乙双方约定本合同增加以下内容：
（一）乙方有义务向甲方提供真实的个人信息与相关证明，否则甲方有权随时解除本合同。
（二）甲方可以在合同有效期内，根据需要调整乙方的岗位职责和工作范围，劳务报酬等事项也将做出相应调整。乙方愿意服从甲方的安排。
（四）乙方在合同期内承担的甲方项目中的工作及责任的，在该项目未结束前，乙方不得未经甲方同意擅自离职。
（五）甲方将定期或不定期对乙方进行工作绩效考核，考核不合格者，甲方有权解除或终止本合同。
（六）公司为员工（男性超过60岁，女性超过50岁的员工）购买了雇主责任险，保险费用由雇主承担。人员在投保雇主责任险后，雇主对于员工在整个合同期间因工伤患病或其他原因的伤残或死亡均不承担赔偿费用。
六、合同的补充或修改
第十二条 根据需要，经双方协商，可以对本合同进行补充或修改。修改或补充的条款以书面形式经双方签字后，即成为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。
第十三条 甲方所订立的规章制度作为本协议的附件，与本合同具有相同的法律效力。
七、本合同一式两份，双方各执一份。
7.对前期物业服务合同的研判与规制 篇七
一、现实生活中前期物业管理的乱象
案例1 N年前的前期物管合同已难满足业主要求
北京顺义区某别墅区1994 年预售, 1996 年进入现房期, 之后3 年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工, 但业主是分批入住。所以从1996 年到现在, 小区一直没有成立业主委员会, 现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10 年中, 开发商更换了三任物业管理企业, 但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。
由于是10 年前约定的合同, 一些标准, 如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题, 如社区维修资金没在前期物业合同体现出来等问题, 现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降, 物管公司利用和会所开展经营活动创收益时, 也直接影响到了社区服务质量, 故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主, 因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为, 依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。
案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款
北京朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住, 在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字, 并交纳1 年的物业服务费后, 才能拿到钥匙。张某因急于收房, 没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少, 空地都是黄土, 没有草坪, 绿化率极低, 门口很少见到保安, 外人可以随意出入, 装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理, 要求物业公司改进。物业公司经理称, 小区属分期开发, 要等后期工程全部建成后, 才能整体绿化, 目前出入小区人员较多, 不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费, 但物业公司不答应。
回家后, 张先生仔细查看前期物业服务协议, 发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第二年物业费时, 张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。
以上只是本文写作时使用的两个案例。现实中发生的乱象五花八门, 难以尽数。例如, 偶尔可见的前期的物业企业的财务报告一律亏损, 当业主让它亏损就别干了时, 它却赖在你的小区“学雷锋”;小区的车库收入与业主无关;小区的公共设施是哪些业主都不知道, 它的收益更与业主无关;开发商、物管企业将架空层占用或出租;小区的人防工程连必要的防卫大门都不合格, 业主不知道;小区的物业管理用房在哪儿, 业主不知道 (因为多数时候, 开发商的前期物业服务企业都是将架空层改建为房屋做管理用房) 。物业服务企业利用掌控小区的便利, 总是在阻挠召开业主大会和业主委员会的成立。小区的业主甚至受到黑衣人的直接砍杀。甚至发生了已经成立的业委会、业主大会找所谓的前期物管企业签合同但人家就是不和你签合同, 继续、永远实施所谓的前期物管服务合同的事情。
为什么会这样?
因为这是我国前期物业管理服务合同的法律性质不明且又缺乏必要的强力规制造成的必然结果。
二、我国现行法律对前期物业管理服务合同的规范
我国对前期物业管理服务合同的规范主要在《条例》的第三章 (共11 个条款) 中。总结这11 个条款, 我国对前期物业管理服务合同的规范是通过如下方式实现的。首先, 由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同, 并由建设单位起草制订临时管理规约;其次, 要求购房人在与建设单位的物业买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容, 同时书面承诺遵守临时管理规约。当然, 《条例》也规定了临时管理规约不得侵害买受人合法权益、前期物业服务合同在业主委员会签订的物业服务合同生效之后失效, 实为不定期合同。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》也对前期物业服务合同做出了规定, 其中第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。”司法解释明确, 业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者, 但其是合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者, 物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。因此, 只要前期物业服务合同合法有效, 其对业主即应具有约束力。
三、对前期物业管理服务合同法律性质的研判
(一) 物业服务合同的内容
为研判该合同的法律性质, 有必要明确该合同的主要内容。要明确物业服务合同的内容, 就必然涉及建筑物区分所有权的内容。应该说, 物业管理的出现是随着建筑物区分所有的出现而出现的。由《物权法》第七十条至第七十二条的规定可知, 我国将建筑物区分所有权规定为:专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权 (或叫成员权) , 最重要的是, 共同管理权既是权利也是义务, “不得以放弃权利不履行义务”。而物业管理实际上正是对共同共有的部分的管理、维护, 它既是全体业主对共有部分行使管理权的行为, 也是履行管理维护义务的行为。
在一般性 (即业主委员会签订的) 的物业服务合同中涉及的主体有三:单个业主、业委会合法代表的全体业主团体、物管企业。由于物业管理实际涉及的是业主团体共有物的管理, 单个业主不能成为物管服务合同的主体, 只能以团体集体的意志为意志。这也是我们通常见到的在物管企业向单个业主追讨物业管理费时, 业主以自己非合同当事人、合同内容非自己平等协商之结果而抗辩的原因。在一般物业服务合同中, 平等的当事人双方主体分别是业主团体、物管企业。
(二) 前期合同不是委托合同、不是涉它性合同也不是权利义务概括承受的合同
前期物业管理服务合同 (以下简称前期合同) 从签订到履行, 涉及的主体有四:建设单位、单个业主、全体业主团体、物管企业, 而且是由建设单位与物管企业签订、由单个业主分别履行合同最主要的缴费义务。《物权法》第八十一条有业主可委托他人管理的字样, 有人提出包括前期合同也是属于委托合同性质。物管服务合同不属于《合同法》规定的15种有名合同的任何一种, 基本是业内共识。所谓委托合同说的根本疏漏在于, 委托合同的最大法律特点在于委托人有权随时撤销委托而不存在违约责任之说。事实上, 法律是不允许建设单位随时撤销对物管企业的委托的。
我国关于涉他性合同实际只有两种:为第三人利益合同、由第三人负担合同。为第三人利益合同是不能为第三人设定义务的, 然而前期合同为单个业主设定了缴费的义务。由第三人负担合同在未得第三人的同意、履行时, 是由合同当事人中的债务人向合同中的债权人承担违约责任的。在业主不履行缴费义务时, 我们没有看到物管企业向建设单位追讨的案例, 法律也不支持。因此说, 前期合同也不是涉他性合同。
有人认为前期合同是权利义务概括承受的合同, 即是业主在入伙后将合同中的权利义务从建设单位概括承受的合同。该说法的重大疏漏在于, 忽视了业主团体意志。物管服务合同主要内容是针对业主团体共有物的保养维护等, 其相对人是业主团体而非单个业主, 作为共有人的单个业主是无权也不能就共有物的管理事项单独做出意思表示的, 能且只能做出此项意思表示的是业主团体。单个业主的单独意思表示的集合不等于业主团体的意思表示, 单个业主的单独行为的集合不等于业主团体的行为。这是共有法律关系的基本特征。概括承受说将物管企业的意思表示推定为默认同意建设单位的权利义务转由业主承受时, 根本忽视了业主团体意志的缺席。单个业主不能成为物管服务合同的相对方主体, 作为物管企业相对方的能且只能是业主团体, 然而在概括承受说中, 我们没有见到业主团体的意思表示。一个当然主体没有做出任何意思表示, 就认为权利义务由其概括承受了, 这种观点显然是不妥当的。
(三) 前期合同是法律强制规定的“拟制代表”合同
基于物管服务主要针对业主共有物的认识, 我们认为, 前期合同是在单个共有人还没有出现、共有人团体还没有形成时, 法律为将来必然出现的共有人的必要利益, 授权建设单位强制代表共有人团体与物管企业签订的合同。它是将来的共有人团体 (当然及于各单个共有人) 被强制代表了的合同, 在此作者将之命名为“拟制代表”合同。此种法律安排, 其性质类同于法律规定父母亲是未成年子女的法定监护人的安排一样。法律做出此种安排的本意是从为维护将来业主的合法权益目的出发, 就建设单位本身天然的方便地位而做出。从我国法律中关于前期合同的安排中可以看到, 无论是什么样的单个房屋买受人、单个业主对建设单位代表自己及将来自己的团体签订的前期合同, 在自己的团体未合法成立前, 是没有任何意思表示的资格的, 就更谈不上意志自由、参与协商讨价还价了。简单地说, 就是业主们被强制代表了。如果不做此种理解, 就像作者当年所困惑的那样:业主在物管服务合同中的平等民事主体地位去哪里了, 莫非民法的基本法律原则在此被颠覆了不成?理解了被强制代表的法律安排才能理顺这其中的法律关系。
这是我国大陆对前期物业服务的法律安排。在我国台湾, 其《公寓大厦管理条例》不是因为建设单位的方便地位而给予其代表资格, 相反, 而是直接将前期物管的义务、责任配置给了它。《公寓大厦管理条例》中称建设单位为“起造人”, 其第二十八条第三项规定:“起造人于召集区分所有权人召开区分所有权会议成立管理委员会或推选管理负责人前, 为公寓大厦之管理负责人。”第三条第十项规定:“管理负责人:指未成立管理委员会, 由区分所有权人会议推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。”
而在大陆法系的源头——德国的法律安排中, 则将管理人 (一般为物业管理服务企业) 赋予了双重机构地位。即一方面, 在一定范围 (即业主共有人团体具有权利能力的领域, 例如采取正常维护和修缮共有物等) 内, 它是业主共有人团体的执行机构和代表机构;在另一方面 (即业主共有人团体不具有权利能力的领域) , 其直接作为业主共有人团体的机构和代理人。也就是说, 在一定程度、一定方面上, 业主共有人团体也是被直接代表了的。
无名合同的有名化是合同法律发展的必然。根据法律直接赋予某一特定主体当然代表另一主体, 这一最主要特征, 可以将前期物业管理服务合同命名为“拟制 (强制) 代表合同”。
四、“强制代表”的可能结果
众所周知, 建设单位、物业服务企业都是以追求利润为最终目的的企业。在业主及其团体被建设单位强制代表的情况下, 建设单位有动力与物业服务企业“合谋”向业主及其团体赚取正常利润之外的收入, 就是不难想像的。尤其在现实中, 物业服务企业是建设单位的子公司、关联企业的情况下, 这样的“合谋”就是不可避免的。因为在这样的强制代表关系中, 几乎所有的费用都从业主这里支出, 而作为合同一方的建设单位几乎没有义务, 其制定的前期合同的义务基本都是由业主来承担。不仅如此, 为了保证这种“合谋”利益的最大化, 巩固这种“合谋”并使之一直继续下去, 也就必然成为双方的选择。“合谋”可以有花样非常多的“创造性”的举措, 业主们可能难以预料和想像。例如:服务费的定价很高, 而服务质量低劣;法律规定建设单位在移交小区时应当移交的资料就是不移交, 但物业服务企业却也能去建设单位进行一定的查询;双方都不愿看到业主团体的成立 (因为业主大会一旦成立, 就有权签订新的服务合同, 也就标志着建设单位“强制代表”权的终止, “合谋”的利益也将终止) , 并极大可能去阻止业主团体的成立;入伙时预售1 年甚或几年的物业服务费;小区的各种公用设施都被用来创造利润等等。
现实中, 我们看到了本文开头列举的种种乱象, 正是这种可能性变为现实性的表现。
五、对前期物业管理服务合同规制的建议
前期物业管理服务领域出现了如此多的乱象, 其根源实际就是一个, 即由于前期物业管理服务合同的法律特性——拟制 (强制) 代表性而又缺乏对它的严格规制所决定了的。
作为建设单位的开发商可以合法地直接代表了自己开发小区将来入住的全体小业主选择物管服务企业、决定物业费的价格, 实际上也决定了业主们享受物业服务的质量。如此方便、实用的权力, 对于以追逐利润为目的的开发商来说, 不把它用好、用足, 那就真对不住自己了。于是我们就见到了开发商对小区业主权益的侵害行为, 总是被它聘请的所谓前期物业管理服务企业遮掩、协助甚至是自己亲自实施。我们也就不难见到开发商聘请的所谓前期物业管理服务企业根本就是自己的子公司。正是基于前期物业管理服务合同的性质及现实中的种种乱象的理由, 必须对前期物业管理合同及相关事项进行严格的规制, 否则愈演愈烈的乱象将没有停止的一天。
对前期物业管理合同及相关事项进行规制, 可以考虑从选择物管企业、前期合同内容及文本、进驻小区交接事项的明确、协助业主团体成立之义务等方面进行。
(一) 限制选择前期物业管理服务企业
由于开发商实际是在代表别人 (业主) 选择“管家” (前期物业管理服务企业) , 必须要进行限制。国家《条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”该条的前半段虽然规定了住宅物业的招标要求, 但是后半段的规定在实践中基本消解了前半段的规定, “屈理申恩, 吞舟是漏”也。记得在国家《条例》起草制定时期, 就有“前期物管服务合同必须全部招标”的观点, 但是被修正成如今的样子。要限制开发商选择前期物业管理企业, 有两个原则必不能被突破。其一, 开发商不得选择自己的子公司、关联企业 (我们称之为“非关联原则”) ;其二, 必须进行招投标 (即“招标原则”) 。 “非关联原则”旨在杜绝实际为一个利益主体利用分身法, 行侵害业主权益之实。上述国家《条例》后半段的规定正是在所谓的“不现实”的理由 (即一些地区甚至找不出三家物业管理服务企业, 不可能实施非关联原则) 的劝诱之下规定的。而这实际上仅仅是方便了开发商。因一步法规而发展壮大一个行业的事情比比皆是, 怎么就不现实了呢?远的不说, 开发商这一行业不就是在国家房地产政策的影响之下产生和发展的吗?为什么不可以因此发展更公平、更透明、更规范的物业管理服务行业呢?招标原则, 是对替别人 (业主) 选择时必要的程序性限制, 甚至可以考虑将招标事务专项由某个政府部门或某类专门性商业服务机构实施, 规定开发商必要的提交材料、委托招标的时限等等, 对开发商的此项选择权进行明确具体的限制。总之, 不能让开发商在自家后院就替未来的几百、几千乃至几万业主选择了“管家”。类似深圳等地明确了包括前期物业合同在内的主要物管合同的招标原则, 但是缺乏明细的限制, 招标变成“围标”等等, 还是流于形式。此种限制若不细化, 反而给“拟制代表”穿上似乎更“合法”的外衣。
(二) 对前期物业管理服务合同内容及文本的规制
合同是规制当事人之间的权利义务最广泛、最详细的文本。基于合同内容及其文本的重要性, 必须对合同内容及其文本进行限制。在这之前, 曾经有部分地区搞过前期物管服务合同的示范文本, 但既没有坚决实施, 也因其规范的效力层级较低, 实际上也就似乎不了了之。必须由一定的政府主管机关主持制定前期物管服务合同示范文本, 并强制要求所有开发商必须使用该文本。而负责主持制定示范文本的政府部门在起草文本时必须听取一般业主的意见, 进行听证, 甚至可以将文本的起草工作委托给某些专业机构都是可行的路径。示范文本中必不可少的内容应包括:服务的具体内容与标准、价格与服务质量的对应原则与比例、物管服务企业财务账册公布之义务与责任。总之, 必须尽量详细、周密、具体, 并对应可为一般业主方便实施的手段。例如, “管家”有哪些没有做到, 一般单独业主有哪些制约手段、物业费相应可以如何折扣, 直至可以拒交物业费等。文本中必须明确, 拒交物业费是业主合法的抗辩权, 否则等于“管家”没有违约责任。这些具体内容, 只要认真起草制定、发挥社会积极性、创造性都是不难有极好的示范文本的推出的。重要的是, 文本的内容中必须要有开发商、“管家”明确具体的“前、后合同期义务”, 下节详叙之。
(三) 开发商、前期物业管理服务企业的前期合同义务及后期合同义务的特别规制
前已提到, 前期物业管理服务合同的示范文本中一个重要的内容是需要明确开发商、物管服务企业在合同前期、后期的义务。这里所谓的合同前期义务, 主要是指这二者对小区基础资料的点验与交接义务及其责任。小区基础资料是对小区进行管理服务的物质性的前提与基础, 然而国家《条例》第二十九条虽然规定了资料的交验义务, 但却不具体, 无责任后果条款。这也是我们所见到的, 开发商在将小区交由自己的关联公司管理时, 基本不履行该条款规定的义务, “管家”甚至在维修需要时才找开发商“借用”一下资料。更有甚者, 在小区业主团体合法成立后, 对该资料的讨要即使形成诉讼后的有效判决都得不到, 必须要对此现实作出适当的反映。比如可以规定, “管家”未收齐规定、约定的全部小区基础资料有权拒绝接收、进驻小区, 没有“管家”的小区, 入伙后的业主有权不交物业费, 物业服务职责全部由开发商负责。甚至可以规定, 没有“管家”同意或确认已经交接入驻小区的书面文件, 楼盘不得开售。而“管家”一旦实际入驻或书面确认完成了交接验收, 则其对该小区基础资料的保管、转交负完全的责任。该责任既包括行政处罚上, 还应包括对一般单独业主、业主团体的民事责任上, 例如业主重新获取资料的费用的负担等等。不如此规制, 源于前期合同的乱象同样不能平息。
这里所谓的合同后期义务, 主要是指这二者对小区业主成立业主团体的通知、协助义务。我国法律规定前期物业管理服务合同是一个不定期的合同, 其效力自业主团体自行与某主体签定的新合同生效日而失效。而只要业主团体不能成立, 则前期合同永远有效, 所谓“万年前期物管”“永久牌”物业管理是也。它已经像李敖曾经讽刺的台湾政党轮替前国民党时期的“万年国大代表”一样存在着。深圳的有关条例也规定了开发商、“管家”在业主团体的成立上的通知、协助义务, 但是极不详细具体, 也没有责任后果条款。示范文本中必须对此进行明确, 开发商、“管家”在何 (情况下) 时、何种期限内、向何主体履行通知可以成立业主团体的义务、以何种方式通知, 如何具体协助业主团体的成立, 通知义务在何种情况下 (一定期限内依法依约完全履行了若干次) 而得免除, 未履行的责任、后果, 都是应当考虑与规制的内容。如果从事前期物管服务是有利可图的, “管家”们就没有动力使其作为获利依据的合同失效。这样的常识可以让我们无需重复规制前期合同的理由。至于具体的规制内容, 还是以发挥社会整体的积极性、创造性的方法妥当。作者可提供的具体思考有, 例如, 开发商或“管家”未在一定条件下、一定期限内按一定顺序履行通知义务, 一般单独业主在取得何种事实证据的情况下可以何种方式方便地督促其履行该义务;而开发商或“管家”履行了义务, 而负责成立业主团体的主体就是不采取行动时, 该通知义务的完成、后果的承担、义务的转移等等。具体地说, 比如在类似深圳将成立业主团体的职责直接给了政府部门的地区, 可以考虑, 在开发商或“管家”履行了通知义务, 而政府部门就是不去成立业主团体时, 应当明确该政府部门行政不作为的行政法律责任甚或民事法律责任 (例如单独业主因此拒交物业费时, 由该政府部门承担, 否则就别把这样的权利揽过去) 以及开发商或“管家”通知义务的完成。当然, 在示范文本中只能规定开发商、“管家”及业主的权利与义务, 但类似深圳这样的情况也是需要在不同的层级的规范上予以考虑的。
有一点必须特别强调, 示范文本中必须要有明确具体的责任、后果条款, 不能像部门立法那样只见权利没有责任后果。尤其要注重的是, 责任后果条款必须要为作为普通消费者的单独业主可以方便、有效实施与使用, 否则一切归零, 全无意义。所谓前期合同, 就是在业主团体未成立时使用的合同, 如果不能让一般单独的业主方便有效地行使对相关主体责任后果的制约行为, 则对其任何规制都是虚妄的。这一点即足可以成为上述特别强调的理由。
六、对前期物业管理服务合同规制的实施路径
8.论物业服务合同中的格式条款 篇八
随着我国物业服务逐渐向规模化的方向发展，格式条款在物业服务合同中得以出现并广泛应用。尽管物业服务合同中的格式条款具有其自身的优势，但其在实践中侵权的现象也屡见不鲜。导致侵权现象产生的原因是多样的，这要求我们必须对物业服务合同中的格式条款进行相应的规制。
在当前社会经济生活中，格式条款因其方便交易、提高效率、节省交易成本等优势而被广泛运用。特别是在物业服务合同中，格式条款应用得相当普遍。但在现实生活中，物业服务企业利用物业服务合同中的格式条款排除业主主要权利，从而逃避自身法定义务或减免自身主要责任的现象也普遍存在。如此一来，避免格式条款不被滥用以平衡业主与物业服务企业双方的利益，就显得尤为迫切和必要。
一、物业服务合同中格式条款侵权的具体表现
当前我国物业服务发展仍处于初级阶段，物业服务合同中，普遍存在物业服务企业利用格式条款侵害业主权利的现象。
1、限制业主主要权利
根据《物业管理条例》相关规定，业主享有对物业管理事项的建议权、对物业服务合同履行情况的监督权、投票权和知情权等权利。但这些权利往往被物业服务企业以格式条款的形式予以限制甚至剥夺。例如，有的物业服务合同规定：用小区的道路和场地作为车位，出卖人(物业)有权出租或出售。然而根据《物权法》的规定，小区的道路属于业主共有，物业无权出租、出卖，也无权禁止业主出入小区。有的物业服务合同规定，物业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所。然而，该条款正是《物业管理条例》第38条和第65条所明令禁止的，小区内的物业管理用房属于业主共有，物业管理企业只有使用权且不能随便改变其用途。
2、扩大物业公司的权利
根据《物业管理条例》的规定，业主有权共同决定制定和修改管理规约；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的重大事项。但在实践中，有很多物业服务企业将这些本应由业主享有的权利通过格式条款的方式占为己有。例如，有的物业服务企业将物业管理规约的制定权独揽，仅给业主提出意见和建议的权利。有的物业服务企业在物业服务合同中规定，由物业公司一方单独决定小区专项维修基金的使用计划。而根据《条例》第11条和第54条的规定，专项维修基金属于业主共有，只有全体业主才能共同决定其筹集和使用。显然，物业公司不经业主授权擅自决定专项维修基金的使用任意扩大了自身的权利，是不符合《物业管理条例》规定的行为。
3、免除物业公司的义务和责任
按照法律和合同规定，物业服务企业的服务必须达到相应的质量标准，否则就应当承担相应的违约责任。但一些物业服务企业往往只在合同中规定业主的违约责任，而对己方的违约责任只字未提。一些物业服务企业在合同中规定业主在办理入住手续时，必须将水、电、热、气等代收费用和物业费一并交齐，否则将不向业主交付钥匙，不得入住装修。这种规定明显不合理，水、电、热、气等费用的缴纳是业主与相关公用事业单位之间的合同规定的事项，与物业服务合同并没有太大的关系，业主买了房子，开发商就应当履行《商品房买卖合同》按期交付房子钥匙，而不能以不相干的其它合同未履行作为理由排除自身的法定义务。
二、物业服务合同中格式条款侵权之原因分析
物业服务合同的内容特别繁杂，格式条款的引入固然给合同双方带来了方便，但同时也为物业服务企业利用格式条款侵害业主合法权益带来了方便。究其原因，主要有以下几点。
1、物业服务合同主体的特殊性
前期物业服务合同是由开发商与物业服务企业共同签订的，但其主要关涉的却是第三方业主的利益。在签订合同的过程中，作为合同相对方的开发商对格式条款很难尽到完全的注意义务。更何况，现在很多物业服务企业本身就与开发商有着某种关联关系，二者本身就是利益共同体，在这种情况下，业主的权益就更容易受到格式条款的侵害了。而普通物业服务合同虽然是由业主委员会与物业服务企业签订的，但是业主仍然不是合同的直接签订者。这一方面容易造成业主委员会与物业服务企业合谋损害业主利益现象的发生；另一方面，由于每个业主对物业服务的需求不同，其正当服务诉求很难在物业服务合同中真正反映出来。
2、物业服务企业对自身定位错误
物业服务合同从本质上讲是服务性合同，而物业服务合同的主要内容是提供服务。很多物业服务企业并没有认清自己与业主之间的这种关系，而是想当然地认为自己是小区的主人或统治者，凌驾于业主之上。在这种思想的影响下，物业服务企业想当然地认为业主的权利是物业给予的，物业可以选择给多或者是给少。如此一来，物业服务企业就不可能将自身与业主置于平等的地位，也就无法合理公平地在物业服务合同中分配彼此的权利与义务。正是这种认识上的错误，导致现实中很多物业服务企业唯其自身利益是图，无视甚至主动侵害业主的利益。
3、业主维权意识比较淡薄
相对于物业企业而言，业主往往是弱势的一方，对小区的具体信息并不是十分了解。这种信息的不对称，使业主很难意识到不公平的合同条款正在侵犯自己的权益。部分业主甚至没有意识到自己是小区的主人，反而认为自己是“被管理者”。在这种心理的影响下，签订物业服务合同就只是在走过场，很多业主都不会仔细留意合同内容，就算发现有不公平的条款也不会主动表达出来。如此一来，自身权益遭受侵犯也就在所难免了。
4、合同示范文本存在缺陷
我国建设部提供了《前期物业管理服务协议》和《物业管理委托合同》的示范文本，这两个示范文本包含的内容比较全面，具有一定的普适性。但是合同示范文本自身存在的一些缺陷往往也使其在保护业主权利方面显得力不从心。一方面，我国的示范文本中完全是任意条款，并没有强制条款，无法有力保护处于弱势的业主，未能很好地体现公平、平等的法律精神。也就是说，示范文本的条款虽然完备，但是物业仍然可以通过排除其中不利于己的款项而侵犯业主的权利。另一方面，我国的示范文本虽然内容比较完备，但是合同条款规定的太过粗浅，缺乏对具体内容的详细规定。一个不够详尽的合同必然会成为物业逃避其法定义务和责任的绝佳借口。
三、对物业服务合同中格式条款的规制
从合同法角度看，格式条款是规模经济的产物，它满足了现代社会经济生活高效率、低成本的要求，但也非常容易演变为不公正、不公平的条款，侵害弱势一方的权益。特别是在物业服务领域，这种情况尤为突出。有基于此，对物业服务合同中的格式条款加以规制就非常有必要了。
1、合同缔结阶段的控制
在合同的缔约阶段，合同自由原则体现为订立合同的自由，选择相对人的自由以及决定合同内容的自由。而在我国物业服务合同领域，往往并不是由物业服务企业直接提供格式条款，而是直接采用建设部的示范文本，或者其他第三方提供的示范文本。我们知道，建设部或者其他第三方提供的示范文本虽然内容比较完整，条款也相对公平合理，但是示范文本自身的缺陷令其对业主权益的保护作用大打折扣。首先，示范文本中的条款缺乏强制性，这为物业侵犯业主权益打开了方便之门；其次，示范文本虽然具有很强的普适性，但现实中每个业主的具体情况并不完全一样，在个别情况下，示范文本对于业主来说并不一定是公平的。为防止物业随意侵犯业主权益，有必要建立或者完善相关的法律法规，通过立法的形式使业主权利在合同中得以明确。与此同时，相关行政主管部门也要加强对签订物业服务合同的指导和监督，对已经签订的不公平的物业服务合同要督促物业及时予以纠正。
2、物业服务合同中格式条款的提示、解释
我国《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式合同的一方应当遵守公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”合同法作出这一规定主要是考虑到格式条款是由一方未与对方商量而预先拟定的，如果不规定提示义务的话，相对方很可能因为疏忽而不能发现对其不公平的条款。具体到物业服务合同，很多业主维权意识淡薄，而物业服务合同一般内容繁多，条款冗长，很多业主通常并不会仔细阅读合同内容，再加上物业的利己意图，要求物业服务企业以合理、适当的方式提请业主注意全部格式条款的内容就显得非常必要。另外，由于现代物业服务是非常专业和精细的行业，涉及到很多关于专业化的管理以及服务采用的标准和等级，而业主对物业的了解都是非常笼统的，对其中的专业知识更是知之甚少。如果物业服务企业不对格式条款的内容进行合理、详尽的解释，使业主能够准确了解合同的内容，业主的权利就很难保证不受侵害。
3、物业服务合同中格式条款的事后控制
对物业服务合同除了进行事前控制，还要进行事后控制，即在双方因为物业服务合同的格式条款产生纠纷而进入司法阶段时，要准备好有效的应对之策。首先，《合同法》规定了无效格式条款：如果格式条款造成合同法第52条、第53条的严重后果或者提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，则该格式条款不发生法律效力。这一规定可以起到约束企业行为的作用，也能够成为业主维护自身权益的最重要的法律依据。其次，《合同法》第41条规定了合同格式条款解释的原则：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到物业服务合同，物业企业是格式条款的提供者，它处于相对强势的地位，对格式条款作出不利于物业的解释可以平衡双方地位，也能够避免物业利用格式条款的模糊性侵害业主权益。最后，公序良俗和诚信原则可以发挥最终的补救作用。这要是因为法律也有自身的局限性，很难涵盖所有利用格式条款侵权的行为，为了避免法律出现真空地带，使所有受到格式条款侵权的业主都得到应有的法律救济，寻求法律原则的帮助就非常必要，者主要体现为民法上的公序良俗原则和诚信原则。
四、结语
物业服务合同是建立业主和物业服务企业之间关系的最重要的法律文件，其中业主作为小区的主人所能享有的权利又是最为核心的内容，格式条款作为物业服务合同中非常敏感的部分，最容易被物业企业不当利用，成为损害业主权益的工具。这固然有物业企业自身的原因，作为处于相对强势地位的一方，它往往扮演物业服务合同制定者的角色，那么它自然就不愿也无意在格式条款中真正贯彻公平公正的法律理念，而业主自身法律维权意识的淡薄也为物业企业通过格式条款侵害其利益提供了便利。当然，我国合同示范文本存在一定的缺陷也是重要原因之一。这些无不警醒着我们必须对物业服务合同中的格式条款加以规制。规制的大体思路可以沿着合同缔结时、合同中格式条款的提示解释、合同中格式条款的事后控制三个方面进行规定和说明，确保物业服务合同中的格式条款在发挥应有的方便高效的作用时，不侵害到业主的合法权益。这是匡正物业企业与业主之间地位的重要途径，亦是唤醒我国物业业主积极维护自身合法权益的重要契机。
[1]高富平,黄武双.物业权属于物业管理.北京：中国法制出版社,2002.
[2]王家福.物业管理条例释解.北京：中国物价出版社，2003.
[3]江平.中国合同法精解.北京：中国政法大学出版社,1999.