物业职责和义务范围

物业职责和义务范围（共4篇）

1.物业职责和义务范围 篇一

关键词：安全保障义务,理论基础,性质,保护范围

一、安全保障义务的理论基础

传统的侵权法理念认为, 只有当行为人的积极行为造成他人的侵害, 才需要承担责任, 如果其并未积极行为, 则不需要承担任何责任。但安全保障义务的存在, 则突破这种传统, 安全保障义务产生的理论基础存在多种学说:包括获利报偿理论、危险控制理论、信赖理论等。

利益报偿理论来自罗马法谚语“获得利益的人负担危险”, 谁在活动中获得利益, 谁就应该承担活动带来的风险。比如, 消费者到宾馆, 餐厅地方消费, 在此过程中服务提供者获得了利益, 所以应该费消费者在此过程中的风险承担责任①。

但这一理论存在两方面的缺陷:首先, 它要求服务提供者得到利益, 对于消费服务关系, 并不能够确定地说, 商品提供者获得利益而消费者失去的利益, 因为双方通过交换达到目的, 其实是一种互赢的关系。其次, 在很多情况下, 消费者并没有消费时, 服务的提供者仍然有安全保障的义务。因此这一学说并不能够支撑安全保障义务的存在。

比较这些理论学说, 笔者更倾向于信赖理论。在安全保障义务中, 由于双方基于一定的关联关系, 因为形成一种特定的信赖, 一方当事人相信在双方的交往活动中不会产生危险, 自己的人生和财产处于安全状态。首先, 信赖理论可以用来确定行为人在双方的交往中的责任大小及责任范围。基于信赖理论, 我们应当肯定的是, 安全保障义务并不要求义务人排除一切外在危险, 也不是说需要义务人尽到完全的保障义务, 只要求义务人考虑的是相对人的合理期待, 在可期待的安全责任范围内采取必要的措施即可。而在营利性活动之外的社会公共活动中, 行为人的安全保障义务, 同样是因为双方有一定的社会接触, 从而产生特别的关系, 一方当事人对他方当事人信任和认可, 相信在自己从事这项活动时, 自己的人身和财产不会受到侵害, 才会投入这样的社会活动中来。信赖理论不仅解决安全保障义务的来源和基础, 还有利于明确安全保障义务的义务范围。

二、安全保障义务的性质

安全保障义务属于合同性质还是侵权性质, 存在分歧。通说认为, 安全保障义务发轫于德国, 最初是通过案例创造出来“交通安全义务”, 根据学者的考证, 德国法上与一般安全注意义务有关的判决做成于1397年, 其判决内容大致为, 因土地所有权人未管理土地, 导致翻车事故发生, 则土地所有权人应负损害赔偿责任②。随后渐渐发展, 由物的安全注意义务扩充到人的注意保障义务, 以合同的附随义务加以确定。附随义务, 并不是双方事先约定好的, 而是立法者根据合同的综合因素, 直接确定的。因此, 有观点认为, 安全保障义务是合同责任。

笔者认为, 安全保障义务虽然具有合同义务和法定义务的双重性质, 但将其划分为侵权责任范畴更为合理。当然, 合同与侵权双重性质所带来的结果是责任的竞合。正如张新宝教授所说:具有侵权行为法性质的特别法规范, 对许多情况下的安全保障义务做出了明确规定, 使得这种义务成为法定义务;但是也有一些具有合同法性质的规范, 对当事人的安全保障义务做出要求, 使其成为合同法领域的一个问题。经营者的安全保障义务既是法律规定的义务, 也是合同义务。那么, 经营者违反安全保障义务, 既可能构成侵权责任, 也可能构成违约责任, 因此会发生民事责任竞合③。在出现责任竞合时, 应当根据《合同法》第122条的规定, 权利人可以自由选择, 衡量各方面的因素, 最终决定行使一个最有利于自己的请求权。

三、安全保障义务的主体范围

(一) 安全保障义务的义务主体范围

《人身损害赔偿司法解释》第6条中安全保障义务的主体是为从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织;《中华人民共和国侵权责任法》第37条则是将义务主体界定为宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者。相较司法解释第6条, 《侵权责任法》第37条缩小了义务人的范围。而关于场所及主体的认定, 德国法上交易往来安全义务之人并不局限于某类特定主体, 只要是开启、维持危险状态或活动的主体都负有一般安全义务, 如专门技术人员 (医生、会计师、建筑师、药剂师) 、建筑物承揽者、产品制造者以及占有人或支配权利人 (4) 。普通法认为如果原被告之间有某种特殊关系或是被告的行为开启了危险的闸门, 那么被告对原告有安全保护义务。经过判例的发展, 出现了特殊关系:公共承运人与其乘客、酒店与其旅客、土地所有人与被许可人、被邀请人的关系, 后将特殊关系延伸至出租人与承租人、律师与其客户、学校与其学生、医院与其病人、援助者与受害者之间的关系, 以及商事经营者与其顾客之间的关系等。

(二) 安全保障义务的权利主体范围

通说认为安全保障义务的保护对象包括接受服务的对象、潜在的服务对象以及进入场所或参加活动的人。

英美法上认定注意义务保护对象的标准是原告是否能为被告所预见, 如果被告对开启的危险所能影响到的原告可合理预见, 被告对原告就具有注意义务;如果被告对于处于危险境地的原告无法合理预见, 被告则不负有注意义务。德国侵权法上在把握交易往来安全义务的对象上形成了受害人的信赖期待的理论, 如果一个人合理地相信他人会采取相应的安全措施保障其权益, 那么这个“他人”就具有一般安全注意义务。

这两个标准是值得借鉴的。德国法上的受害人可期待理论以及英美法上原告是否能为被告预见规则也是在判断安全保障责任的案件时的标准。可预见性是指与被告处于相同或类似环境的人能否做出不伤害原告行为的概率。同处于相同或类似环境的人在法理上称为“理性人”。理性人可以合理预见应采取预防措施或补救手段避免给他人造成危险或损害。倘若理性人能够合理地预见后果并有能力采取措施防范, 那么被告负有保护原告的义务, 其也就是安全保障义务人;如果理性人不能合理预见损害后果, 那么被告没有安全保障义务, 也不必为后果承担法律责任。

四、安全保障义务的权利范围

张新宝教授对安全保障义务的内容进行了较科学全面的分类。将安全保障义务的内容包括两方面:硬件方面的义务和软件方面的义务。硬件包括物的硬件及人的硬件, 物的硬件主要指服务设备、服务场所的安全可靠, 人的硬件则主要指服务提供者的特殊资格, 另一方面, 应当在相关服务场所配备安全保障人员。软件方面主要包括以下几方面内容:首先, 要求服务提供者为消费者创造一个安全的消费环境。其次, 要求服务提供者对于外部不安全因素进行有效的防范, 能够做到预防和制止第三人对消费者的侵害。最后, 要求服务场所应当对于有关不安全因素有明显的的提示和说明。该种分类包括了设备设施方面的内容, 服务管理方面的内容, 还包括防止第三人的不法侵害的安全保障义务, 基本涵盖了安全保障义务的权力范围的各个方面。

注释

11 国立波.“英美侵权法上产生谨慎义务的特殊关系研究”[A].张新宝主编.侵权法评论 (第1卷) [C].北京:人民法院出版社, 2005.

22 杨垠红.侵权法上作为义务—安全保障义务之研究[M].北京:法律出版社, 2008.

33 张新宝, 唐青林.“经营者对服务场所的安全保障义务”[J].法学研究, 2003 (3) .

2.物业维修职责范围 篇二

2、负责住宅区域的维修工作，熟悉区域内公用配套设施设备的种类、分布，掌握各类线路的布局、走向及其维修保养方法;

3、对物业管理区域经常巡查，发现公用设施损坏、隐患或其他异常应及时给予维修，保障公共设施设备的正常运行;

4、接到客户报修，按照规定及时赶到现场，排除故障;

5、发现电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员维修，分析故障原因;

3.物业保安员职责范围 篇三

1、确实掌握安全事宜，服勤于大门前、大厅内、后门及各

岗;

2、遵行保安经理之指示，服勤安全勤务，确保财产与顾客安全。

物业保安员职责21、根据保安相关规定，负责做好防火、防盗、防事故等工作，保障公司利益;

2、严格按照验证制度，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进入大厦，维护公司的治安秩序;

3、负责做好公司信件的登记发放工作，做好货物进出的登记查验、车辆进出指挥有序停放;

4、及时处理大厦内发生的各种突发事件并及时报告;

5、树立崭新保安人员风貌、展现公司窗口，做好门卫室及周围卫生保洁工作，维护公司形象;

6、完成领导安排的其它临时性任务。

物业保安员职责3

热情接待来访人员并做好询问和登记工作。上下班高峰时段立岗、疏导车辆进出秩序和有序停放，确保通道畅通。遇重大活动听从甲方统一安排。

全面负责办公区域保卫工作，遇有突发情况依法依规处理，及时报告值班人员，并在事后做好登记工作。

非工作时间坚持办公区域巡视，对水、电、气、门、窗等重点设施设备进行间隔性察看，确保设施设备完好无损，如有损坏及时维修。

物业保安员职责4

1.切实了解大厦内所有消防设施检查、消防门、水电开关检查、电梯机房安全巡查;

2.监控室各摄像头检查、停车收费系统监督、放行、车牌号登记;

3.大厦各楼层所有岗位的巡查、签到工作，停车场检查、绿化位浇水、下雨天的水沟排查;

4.外来人员登记及代替刷卡、监控室的卫生清洁与设施维护;

5.负责外来闲杂人员盘查、大厦内治安事件处理、突发事件处理工作;

6.直接服从保安队长管理，虚心学习消防四个能力、防诈骗知识，切实保护大厦财产与顾客安全。

物业保安员职责51、根据公司安全管理相关规定，负责做好防火、防盗、防事故等工作，保障公司利益。

2、严格按照公司查验制度，做好人员、车辆、物资进出的登记查验，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进入大厦(小区)，维护大厦(小区)的治安秩序。

3、引导和指挥车主(司机)进场后按规定路线行驶，保证车辆进出、停放指挥有序。

4、及时处理小区内发生的各种突发事件并及时报告。

5、展现良好精神风貌，做好小区安全保卫工作，维护公司形象。

6、完成领导安排的其他工作任务。

物业保安员职责61、负责区域内的安全巡逻，园区日常的保安工作;

2、服从公司的管理，听众领导的指挥;

3、积极完成上级交办的其他临时性工作。

物业保安员职责71、负责住宅小区区域内的安全巡逻，公司日常的保安工作;

2、服从公司的管理，听众领导的指挥;

4.公司物业部职责范围 篇四

1.在公司总经理领导下，负责主持物业管理的全面工作，组织并督促部门人员全面完成物业职责范围内的各项工作任务;

2.负责组织制订，审批和实施物业管理各项工作制定;

3.负责全面提高客户服务水平，须全面了解、掌握业主情况，处理用户投诉，对用户提出的意见、建议予以及时跟进与反馈;

4.负责组织按物业管理规定对楼宇、绿化小区、商业等物业进行管理;

5.负责组织对各项物业的基建维修、保养和水电设备改造工作;

6.负责物业设施及各机电系统的综合管理，确保达到政府各专业部门和公司要求的标准;

7.负责组织对物业员工进行物业管理工作和服务培训;

8.负责制定本部工作目标和工作计划，对实施过程进行指导、检查和监督;

9.完成公司总经理安排的其他工作。

公司物业部职责范围21、制定提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议。完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

2、制定物业管理方面的管理目标和经营方向，制定相关规章制度和操作规程，规定物业员工职责，并监督贯彻执行。

3、制定物业各项费用标准，保证管理工作的正常进行。

公司物业部职责范围31、管理营销中心安保、客服、保洁的现场监督及实施;

2、指导检查案场的清洁卫生和环境绿化、美化工作;

3、定期与营销部门就配合服务标准与质量进行沟通;

4、对物业员工进行岗前学习及培训工作;

5、积极组织物业的各类会议，传达贯彻落实上级会议精神;

6、协调其他部门解决及处理营销中心突发性工作;

7、配合各领导做好营销中心对外的重要接待工作

8、协助各部门完成与公司楼盘上万科物业的交接验收工作;

9、加强团队建设，以提高团队的稳定性及工作的积极性，达成良好工作效率;

10、完成上级领导交代的其他工作。

公司物业部职责范围4

(1)、负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的增值业务咨询服务;

(2)、了解客户需求，提供合适房源，进行商务谈判;

(3)、陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务;

(4)、负责业务跟进及房屋过户手续办理等服务工作;

(5)、负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系;

公司物业部职责范围51、对接地产营销，以确保案场服务质量;

2、对案场物业团队进行现场管理;

3、做好案场物业员工的考勤管理及后勤保障工作;

4、积极完成上级交办的各项事务。

公司物业部职责范围61、负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的增值业务咨询服务，了解客户需求，提供合适房源，进行商务谈判，陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务;

2、负责业务跟进及房屋过户手续办理等服务工作;

3、负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系;

4、负责项目内全部增值业务谈判、落地执行等;

5、负责项目内基础物业员工增值业务政策宣讲及知识普及;

6、负责指导片区内资产管家团队及社区经纪人搭建工作，负责资产管家及社区经纪人的培养，指导区域和公司开展线下资产服务工作。

公司物业部职责范围7

负责管理物业项目各级员工;

负责组织编制物业项目的各项规章制度、操作规程等，并监督具体实施;

检查物业项目保安、清洁、维修服务品质，制定提升措施并进行适时调整;

负责组织制定员工培训计划，并监督执行情况;

监督承包商的服务质量;

定期走访业户及有关部门，建立良好沟通渠道;

编制物业项目预算，审批项目日常开支，保证预算目标的达成;

定期举办应急演习，使物业员工保持良好状态、熟悉应急程序;

定期向公司呈报项目物业管理工作报告;