房地产的金融属性

房地产的金融属性（精选8篇）

1.房地产的金融属性 篇一

我国房地产金融存在的问题及对策

关于我国的房地产金融，仍然存在着一些相关问题，那我们应该采取什么政策呢，下面让我们一起来看看这篇论文吧。

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。

摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。

关键词：地产金融 金融风险 金融体系

一、房地产金融的特征

二、我国房地产金融发展过程中的主要问题

(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性

我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的`机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。

(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢

在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。

我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。

(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系

目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。

三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议

(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向

实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。

(2)实行我国双线并行的房地产政策

建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。

(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道

我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。

当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。

(4)完善房地产金融法律体系和监管机制

首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。

参考文献：

[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，.

[3]董藩，王家庭.房地产金融.东北财经大学出版社，2009.

[4]宋鉴明.房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].中国总会计师，，(08).

2.房地产的金融属性 篇二

关键词：房地产,档案,属性,作用

房地产档案是房地产管理机构、房地产工作人员在进行房地产权属管理活动中形成的具有保存价值的历史记录。它是审查并确认房屋产权的重要依据。如果没有完备、科学的房屋产权档案, 就无法合法、规范地进行房地产登记、交易、继承等各项手续。因此, 必须认识和挖掘出房地产档案的属性, 更好的发挥房地产档案的作用, 为社会广大利用者服务, 为经济建设者服务, 充分发挥档案的社会效益。

一、房地产档案的属性

(一) 法律性和真实性

近年来随着市场经济体制的进一步深化和发展, 房地产的市场行为日趋活跃。作为城市居民参与市场交易的主要部分——商品房交易行为急剧增加。因此, 导致的房屋纠纷也呈日益上升趋势。而房产档案是房地产主管部门在依法实施房产管理过程中, 对房屋的自然状态和所有权及相关权利的归属状况进行登记确认并以文字、图表等法定形式记载的。而房屋又是人们的生活必须品, 衣食住行, 生存所需。因此, 房屋是圣神的不可侵犯的财产, 需要得到法律的认可和保障。所以房地产档案信息必须与实际相符, 才能在产权核实及调处纠纷中起到凭证和参考的作用。

(二) 专业性和权威性

房地产作为国民经济的支柱产业, 是按照国家的方针、政策和各种法律法规运行和发展的。无论是建设、交易、租赁、拆迁还是管理等, 都必须严格执行国建的方针政策和法律法规。而房地产档案的形成又是按照一定的法律程序完成后形成的。所形成的每一份档案材料都要有法定的当事人认证、签字和印章。它记录了房地产的沿革变化, 必须真实、客观、准确地记录房屋的信息。所以, 房地产档案具有一定的专业性和权威性。

(三) 动态性和历史性

房地产档案为房地产权属登记确认服务, 动态性是房地产档案最显著的特点, 权属形成后, 随着房地产权属的不断转移和变更而不断变化, 房地产档案是在房地产权属管理过程中形成的一种永久性的重要信息资源。是确认房地产是否合法取得的重要依据。这些房地产档案形成后, 房屋的买卖、交换、继承、赠与、变更等不断发生, 房屋产权的变更交替更是随时随地在变化。各种意料之外的纠纷也层出不穷。这就使房屋的档案成为了“活“的档案。随着现代科技的发展, 特别是信息技术的广泛使用, 使档案的记录手段如虎添翼。计算机技术、多媒体技术, 让档案的记录不仅“原汁原味”, 而且“栩栩如生”, 图文并茂。因此, 其储存价值无可估量。不仅作为各种债权利的证明, 在技术及文化方面也极具历史延续性, 自始至终的反映着房地产产权的现实状态。

(四) 价值性

房地产作为人类的重要的生产、生活资料, 在社会主义市场经济的发展以及广大人民群众的日常生活中占有重要的地位。它属于不动产, 不论在家庭或者单位, 在财产中都占有重大比例。因此, 房地产档案的有无, 记载是否准确、全面, 都将对房屋产权人的合法权益产生极大的影响。因一宗档案而免受或大或小的损失的事例比比皆是, 这都是房地产档案价值的佐证。房地产档案能否真实、准确、客观地记录房产持有人价值的真实情况, 直接影响到他们的生活环境和生存状态。

二、房地产档案的作用

(一) 为房产权属登记确认服务

《城市房地产管理法》规定, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。登记发证中的一个中心环节就是依据已有的权属档案确认产权。历史经验已经证明, 房地产产籍部门提供的大量权属档案提高了发证的准确率。同时为登记发证机构节约了客观的人力、财力、物力。而且房产档案是合法房屋取保、变更、抵押、注销、灭失的重要依据。

(二) 为解决司法纠纷服务

现在, 整个房地产市场都已进入了商品化, 房屋在拆迁、交易、继承中, 不可避免地会引起一些纠纷。为了保护权益人的合法利益, 许多单位和公民都要通过司法手段来完成。房产查封就是权益人通过法院来完成保护自己合法利益的一项保全措施。另外, 房地产仲裁部门、司法部门在解决一系列房屋纠纷时都要查阅房产权属档案。房产档案作为重要依据, 为解决产权纠纷发挥着十分重要的作用。

(三) 为城市规划建设服务

近几年, 由于城市建设规模的不断扩大, 城市规划改造、拆迁面积成倍增加, 由于房地产档案记录了每一处、每一幢房屋的原始信息。要对所拆迁的房屋进行测量、评估, 房屋档案是必须要查阅的, 合理的利用原有档案是一个非常重要的程序。

(四) 为房产交易评估、征税服务

在房地产交易中, 征税是每笔房屋交易都要经过的环节。而为了公平、公正、科学地做好房地产价格的评估, 它必须利用房地产档案中对房屋记录的信息为依据, 才能评估出一个合理的价格, 为房地产市场健康发展提供保障。

(五) 为史迹考证、编史修志服务

房地产档案记载了房地产自建成以来所有的变更、交易情况。在城市的扩建中, 一旦发现历史史迹, 就需要考察产权情况, 就必须查阅房产档案。现在, 全国各地都在编写城市房地志, 城市房地志的编写就要引用大量的房地产档案资料。而且, 房地产档案中保存的历代房地产契纸, 不仅为编史修志提供了丰富的材料, 同时也为进一步研究各地几百年以来房地产发展史提供了宝贵的资料。

参考文献

3.衍生金融工具的计量属性 篇三

[关键词] 衍生金融工具计量属性公允价值新《企业会计准则》

2006年2月15日，中国财政部发布了新修订的《企业会计准则》，由一项基本准则和38项具体准则组成，其中，为规范金融工具、衍生金融工具的确认、计量、报告和披露，新发布四项具体准则，即《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号—金融资产转移》、《企业会计准则第24号—套期保值》及《企业会计准则第37号—金融工具列报》，规定公允价值是衍生金融工具的唯一计量属性，这相对于原会计准则体系来说是里程碑式的变化。但会计理论界和实务工作者对此褒贬不一。笔者针对新会计准则对衍生金融工具公允价值的规定发表一些意见。

一、衍生金融工具的定义及特征

衍生金融工具产生于上世纪70年代末80年代初的西方发达资本主义国家，70年代以来，由于金融自由化与由此而导致的金融风险加大，以及受到高通货膨胀和石油危机的冲击，西方国家市场价格的波动加剧。需要一种能够分散风险、转移风险的机制，这样，衍生金融交易就应运而生，随之出现了衍生金融工具;20世纪90年代，我国金融体制改革的发展，价格风险、利率风险、汇率风险日益突出，为了减少和规避风险，达成保值或盈利目的，要求金融市场提供风险转移和价格发现机制，衍生金融工具在我国出现并得到广泛使用。衍生金融工具在世界范内的运用给国际金融市场带来了新的活力，己成为现代市场经济体系中一个非常重要的有机组成部分；衍生金融工具对会计工作带来了重大影响，如何制定与衍生金融工具有关的会计准则成为会计中的一个难题。

何为衍生金融工具？1998年12月，国际会计准则IASC在其发布的国际会计准则IAS39《金融工具:确认和计量》对衍生金融工具定义为，衍生工具是指具有以下特征的金融工具:（1）其价值随特定利率、证券价格、商品价格、汇率、价格或利率指数、信用等级或信用指数或类似变量的变动而变动;（2）不要求初始净投资或与对市场条件变动具有类似反映的其他类型合同相比，要求较少的净投资;（3）在未来日期结算。

衍生金融工具是从原生金融工具中派生出来的新型金融工具，衍生金融工具市场与原生金融市场有着密不可分的联系，衍生金融是在原生金融高度发展的前提下金融创新的产物。衍生金融工具是金融市场经济发展的高级形式，是很典型的、低成本的公共市场，是有效率、公平的资本市场，也是投资者进行价格发现和套期保值的有效场所。

衍生金融工具的价值是从可以运用衍生金融工具进行买卖的股票、债券等基本金融工具的价值变动中衍生出来的。按照交易方法及特点，可以将衍生金融工具分为四类:(1)金融远期，主要包括远期外汇合同、远期利率协议等;(2)金融期货、利率期货和股票指数期货;(3)金融期权;(4)金融互换，主要有货币互换和利率互换。

衍生金融工具具有以下特征:（1）衍生性；衍生金融工具一般以一个或几个原生金融工具作为标的，由于是在原生金融工具之上派生出来的产品，因此衍生金融工具的价值主要受原生金融工具价值变动的影响，其价值由作为标的的基本金融工具的价格变动决定；无论衍生金融商品的形式多么复杂，它都不可能凭空产生，独立存在，它总要依存于原生金融工具，这是衍生工具最根本的特征。譬如，股票期权是以股票作为标的，股票期权的价格随股票价格的波动而波动，离开股票，股票期权无法单独存在。（2)高收益与高风险性并存；衍生金融工具是以基础工具的价格为基础，不必缴清相当于相关资产的全部价值的资金，只要缴纳一定比例的押金或保证金，便可进行交易，市场的参与者运用少量资金就可以控制巨大资金量的交易合约，衍生金融工具交易具有“杠杆效应”，只要操作得当，价格变化预测无误，便可以以较少的投资成本带来十倍甚至数十倍的巨额收益。具有其他同类合同无法比拟的高收益。衍生金融工具本身是为了规避商品价格和金融价格波动风险而产生的。其本身又存在高度的风险，对于衍生金融工具来说，至少存在以下几个方面的风险:①市场风险;②流动性风险;③结算风险;④运作风险；⑤法律风险。（3）市场价格的明确性和定价中的非确定性；绝大部分金融资产(如期货、期权等)，都可以在市场上取得明确的市场交易价格，企业可以随时以这一交易价格转让所持有的金融资产或偿还已承担的金融负债。但是，衍生金融工具的价值是从其他金融工具“衍生”出来的，其本身的结构又比较复杂，具有定价中的非确定性特点，对它进行定价和计量都比较困难。

二、公允价值是衍生金融工具惟一的计量属性

所谓计量属性,是指被计量客体的特性或外在表现形式。2006年中国财政部在新发布的《企业会计准则》中，将计量属性表述为五种属性:(1)历史成本;(2)重置成本;(3)可变现净值;(4)现值;(5)公允价值。

长期以来，在财务会计中，按历史成本计量资产，是一条最重要的基本原则，成为传统财务会计最普遍接受的计价观念；但是，历史成本计量属性也存在明显的缺点:（1）不适于作经营或投资决策;（2）不能反映企业真实的财务状况;（3）不能真实反映企业的损益。

我们评价所采取的计量属性在什么情况下才比较恰当，主要的标准应看它是否符合计量对象的特点。随着资产、负债形式的不断创新，历史成本原则已不能适用于所有的计量对象，在现代财务会计中遭到越来越多的质疑。公允价值计量属性日益受到人们的重视。

公允价值，在FASB第7号概念公告中指“在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格。”我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”

公允价值的定义各有差异，都揭示了其本质，公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其他主体对资产或负债价值的认定。

以公允价值代替历史成本更符合衍生金融工具的本质，由于衍生金融工具大都具有非常活跃的市场,其价值能随时得到反映,企业可以随时得到衍生金融工具的公允价值信息,帮助决策者做出决策；公允价值反映了金融工具中未来现金流量净现值的估计，有助于信息使用者对未来作出合理的预测，并有利于验证以前所作预测的合理性。衍生金融工具不要求初始净投资,或只要求较少的初始净投资, 且在未来结算，衍生金融工具从合约签定到最终交割或平仓，需要持续一段时间,且其价值会随着金融市场行情的变化而不断变化, 历史成本对衍生金融工具的这种价值变动风险是无法反映的，因此以历史成本作为计量属性，显然不能客观、公允地反映衍生金融工具的价值。历史成本计量模式不适用于衍生金融工具，历史成本不是金融工具理想的计量属性，因为对衍生金融工具而言，历史成本既不相关也不可靠；公允价值才是金融工具理想的计量属性，使会计信息更具有相关性，提高了会计信息质量。

我国新制定的会计准则《金融工具确认和计量》准则中明确规定：企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。企业应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。

三、如何利用公允价值进行计量

运用公允价值作为衍生金融工具的计量属性，是我国会计准则的重大突破，是计量属性的一次伟大创新，必将对金融市场、资本市场带来难以预期的影响；要运用好衍生金融工具这把“双刃剑”，必须对公允价值进行准确合理的计量。由于衍生金融工具品种繁多且不断更新，应视其种类、特点、阶段采用灵活的方法估计衍生金融工具公允价值。

以公允价值为计量属性，对衍生金融工具交易中所形成的金融资产和金融负债进行计量时，需分几个阶段，既要进行初始计量又要进行后续计量。在初始确认时，历史成本与公允价值一致。后续计量时，从理论上讲，应区分以下几种情况:(1)、存在活跃市场的衍生金融工具公允价值的确定；公允价值衍生金融工具存在活跃市场的，活跃市场中的报价可以用于确定其公允价值。活跃在市场中的报价，指易于定期从交易所、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中定期实际发生的市场交易的价格。 (2)不存在活跃市场的衍生金融工具公允价值的确定；在不活跃的市场上如果市场缺乏活性、不存在可观察的市价时，需要根据市场环境运用现值技术、期权计价模型等技术方法估计衍生金融工具的公允价值。在运用现值技术对衍生金融工具进行计量时，要将未来现金流量按一定的折现率算成现在的现金价值，可按如下步骤进行:①估计未来现金流量；②测定未来现金流量风险；③测定货币的时间价值。期权计价模型是指通过资产的估价技术所得到的公允价值,能反映出企业在计量日的市场状况下在正常公平交易中售出一项资产所能得到的金额或通过负债的估价技术所得到的公允价值. Black-Scholes公式的期权定价模型是一种比较有效的期权计价模型。Black-Scholes期权定价公式数学表达式如下:

C=SN(d1)-Ke-nN(d2)

P=Ke-nN(d2)-SN(-d1)

d1=Ln(S/K)+(+0.5Q2)t/ R

(d2)=(d1)-Rt

式中:C:看涨期权价格

P：看跌期权价格

S：当期股票市价

K：期权执行价格(协议价格)

R:无风险利率

Q股票收益率标准差

t：期权到期的时间(用年表示)

N(d1)、N(d2))分别是d1、d2的标准正态分布。

运用公允价值对衍生金融工具进行计量，要求有一个成熟的信息系统，有较完善的机构定期发布相关信息，有很多公允市价和相应的行业参考价格、模型、指数和参数；当前中国资本市场和金融市场不断完善，市场价格不断成熟，信息数据逐渐可以在一个公开的网络或者相应全国性行业价格平台披露，能给公允价值提供一个统一的标准或者评价，在我国运用公允价值对衍生金融工具进行计量，条件已基本具备。

4.房地产金融 篇四

摘要：世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题。本文对美国、英国、俄罗斯等多个国家的房地产市场调控政策进行了总结，指出了我国房地产市场宏观调控面临的困难与挑战，并结合国外房地产宏观调控的成功经验，就我国房地产市场宏观调控政策提出了自己的观点。

关键词：房地产；宏观调控；借鉴；启示

最近几年，全球各地的房地产价格几乎都在攀升，房价过高、“市场失灵”是一个全球性的难题。各国政府在抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序正常运行方面，都进行了艰辛的努力和探索。下面，我们将对美国、日本、英国、德国、法国、韩国、新加坡、墨西哥、俄罗斯等国房地产市场调控政策进行一些总结，以期为我国房地产市场宏观调控提供一些借鉴与启迪。

一、各国房地产市场调控政策借鉴

1.利用利率杠杆（包括差别利率）抑制房地产泡沫，稳定房价

一些市场经济较为发达国家，西方经济理论如凯恩斯、克鲁格曼等人的学说对政府的经济政策影响至深。在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成为了首选。

为平抑本国自2001年以来的房地产上涨，挤压房地产市场的“泡沫”，美联储最近两年连续17次加息推动房屋借贷成本上升，使美国房地产市场上新房价格在今年10月出现了15 年来首次下跌；英格兰银行则从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，导致抵押贷款成本增加，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，房地产消费信贷过热现象大大缓解。

墨西哥政府还充分利用差别利率杠杆来调节住房结构。墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，房价越高，贷款利率就越高，来抑制高价房的开发；而对于中低价位的房地产项目，则可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加中低价位住房的供应。

2.加大房地产税收力度抑制房地产投机

税收是调节国民收入分配的重要工具。加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅交易的税收力度，能有效地抑制房地产投机。

从1999年到现在，法国平均房价上涨了43%，虽然涨幅并不太高，但“房地产市场存在泡沫”的言论仍不绝于耳。为有效抑制了房地产投机行为，在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。

韩国的住宅市场在亚洲金融危机过后，进入了一个复苏繁荣的发展周期。为抑制住宅投机现象，韩国政府从2006年4月开始加大了房地产税收力度。政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。

3.直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为俄罗斯属非市场经济国家，至今还未加入WTO，其对房地产市场调控的措施也非同市场经济国家。针对莫斯科和圣彼得堡等大城市房价近来持续大涨的异常现象，俄罗斯总统普京提出对房地产市场进行调控，并提出全国性计划，目标是“让民众买得起房”。调控措施有多种，其中一条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。

4.坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋

新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，2002年新加坡新建组屋每套为85~125平方米，每套新房价格为25万~35万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民能够购买组屋居住。

德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这种住房政策符合自己的国情，因而切实可行。

5.建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障

法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的!#)# 的廉租屋，每月只象征性地收取((新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

二、目前我国房地产宏观调控所面临的挑战

从2004年下半年以来，国家各部委出台了一系列密集的房地产宏观调控政策来抑制市场泡沫，稳定房价。从全国范围来看，执行了近两年的房地产市场调控政策似乎取得了一定的效果。但从近期建设部等十部委对11个省份落实房地产调控政策情况检查汇总的情况看，少数城市住房价格上涨仍然过快，特别是在一些特大城市，第三季度房价仍以20%的幅度快速上涨，调控效果不如人意。这表明，我国房地产宏观调控面临着诸多困难和挑战，政策还必须继续坚持下去。

1.我国房地产开发用地紧张将是一个长期趋势

我国地少人多，人均耕地仅有1.43亩，不足世界平均水平的40%，实行世界上最严格的耕地保护制度。根据, 9月6日国务院第149次常务会议精神，18亿亩的耕地总量至少要保持到2020年。2005年我国耕地为1.22亿公顷.。这就意味着，今后15年甚至更长时期，我国用于房地产开发用地的耕地每年不超过200万亩。

随着工业化、城市化进程的加快，对房地产开发用地的需求将大大上升，加上我国的人口基数大，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。而稳定房价需要不断增加供给，这就要求我们要本着更集约、更节约的原则来进行房地产开发，满足人民群众安居乐业的需要。

2.地方政府对中央调控政策的响应程度将直接影响调控效果

与其他市场经济国家不同，我国的房地产宏观调控不是直接调控房地产市场，而是主要调控地方政府。当前，在造成房地产市场种种问题的原因中，地方政府行为的不规范难脱其咎。一些城市热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在中央政府出台调控措施时，一些地方的政府并没有细下功夫去研究如何稳定本地的房价，而是惟恐房价走低影响卖地收入和税收，甚至有些特大城市直到现在还没有拿出地方政府的调控细则来。在房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度将对调控效果产生很大影响。

3.经济持续增长所带来的财富积累使房地产价格上涨压力加大

未来20——30年，我国国民经济还将持续高速增长。根据国家统计局对外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”经济发展的预测：“十一五”期间国家的经济增长率年均将达到8.5%，人均GDP指标在“十一五”末要达到人均2000美元，“十二五”末达到3000美元，“十三五”末达到5000美元。名义GDP增长的财富积累在没有通货膨胀大环境下，将实际表现为某种程度上的资产价格的增值，如果对剩余资本流向缺乏引导，未来房地产价格上涨压力将会很大。

4.人民币升值预期将刺激更多的投资和投机性需求

我国人民币汇率尽管不可能大幅度升值，但汇率波幅逐步放宽是个大趋势。只要对人民币升值预期不减，房地产就会是内外资热钱的追逐对象，就会诱发更多的投资和投机性需求。根据当年日本、韩国和我国台湾等国家和地区的历史经验，房地产行业，伴随着经济持续发展、本币升值，期间虽然受到不断调控，但房价都在震荡反复中上涨。同样，我国房地产宏观调控也将接受这方面的严峻考验。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

1.房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发

与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。

2.对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

3.应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性

和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7%，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13%。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

4.应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

5.尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

6.大力构筑城市廉租房体系，并逐步吸纳稳定就业的进城农民工

世界上没有一个国家能够完全依靠住房市场解决国民的住房问题，都必须辅之以城市廉租房体系来解决中低收入者的住房保障。从我国的国情看，必须大力构筑城市廉租房体系：一方面，解决城市的中低收入者；另一方面，应根据工作年限、贡献大小逐步吸纳稳定就业的进城农民工。农民工为城市建设作出了巨大贡献，不能也不应把这个弱势群体排除在外。这也是构筑和谐城市、和谐社会的基础。

7.房地产业应恢复其国民经济基础产业的原有身份

亚洲金融危机后，房地产业（特别是住宅业）被作为国民经济新的经济增长点和消费热点来促进产业结构和消费结构的升级，为我国经济的持续健康发展作出了重要贡献，并被视之为支柱性产业。从长期和国内实践看，把房地产业作为支柱性产业来抓，有诸多弊端，如常被视为地方经济政绩，促成地方政府与开发商结为“利益同盟”；易促进地价上涨，恶化投资环境；易导致低级产业的重复建设，不利于产业结构更进一步的升级换代等。

其实，除了香港等少数地方狭小的地区（或国家）外，美国和欧盟均不视房地产业为支柱性产业。在美国，据联邦统计局的数字（每五年更新一次），1992、1997年房地产业产值占所有产业产值之比分别为0.95%、0.94%。因此，应恢复其国民经济重要基础产业的原有身份，这样更有利于我国经济的更高一级的持续健康发展。

参考文献：

[1].包宗华 从新加坡和德国经验看调控房价 第一财经日报，2005-2 – 26

[2].吴哥窟 外国政府如何帮助低收入者置业 住宅与房地产

[3].商寅泉 看俄罗斯调控楼市剑指何方中国产经新闻，2006-8-21

[4].魏加宁 中国宏观调控面临的挑战与机遇 中国宏观经济走势与产业发展高层论坛

[5].乐绍延 日本房地产泡沫重创经济 深圳特区报，2005-4-18

5.房地产金融论文要求 篇五

一、基本要求：

1、严禁抄袭（可以借鉴别人的主要观点，但若整段内容照抄别人、原封不动，则属于抄袭；有引用的要标注（按正文的引用标注格式））。若发现抄袭别人的论文的，总评成绩直接记为不及格。

2、与房地产金融相关、与课程内容相关的主题

3、多找参考文献，必要的数据必须来源于权威途径（统计口径，后会附统计数据查找来源），文章思路要清晰有条理、集中一个主要问题论述，那种“写书”式的结构（即用主要的篇幅说明概念、意义、作用或其他描述性内容过多的，论述较少的）是不符合要求的，将可能导致不及格的成绩。

4、后面会附上可参考的选题，不一定与我列出的一模一样，可以围绕相关主题自己拟定文章题目。

二、内容组成及格式规范

包括：

1、标题——20字以内，如果标题过长可以设置副标题。

2、摘要（中文）——100—300字。

3、关键词：3—5个关键词。

4、正文（字数：4000字以上），要求对某一论题阐述清楚，至少应该包括问题的提出、问题具体分析和阐述、对策或建议三大部分。

5、参考文献（至少列出5个以上），有引用别人文章原文的要在正文中标示（见毕业论文范文格式）。

参考文献、正文中的图、表等格式同毕业论文要求。

各级标题的形式如下：

1.1

1.1.1

„

2.1

2.1.1

„

三、论文提交的排版要求和截止时间：

1、以A4纸打印装订，要有课程论文封面，一律左侧装订。页面设置：页边距上下左右各用2.4cm。

2、正文字体为：宋体小4号字；行距：全部采用1.5倍行距。

3、页码：每页下端居中，全部采用阿拉伯数字排序，如1，2，3等。论文提交的截止时间是：16周的周一（6月4日）之前。

四、查阅资料的几个途径：

1、文章类：中国期刊网、优秀硕士学位论文库、博士学位论文库、维普中文期刊全文数据库、人大复印资料全文库、万方数据资源（这些数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）

2、统计数据类：国务院发展研究中心信息网、中宏数据库、中国经济信息网（这3个数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）、国家统计局（可查统计年鉴数据（http:///tjsj/ndsj/）、统计公报（http:///tjgb/））、广州市统计局

3、财经报纸类：21世纪经济报道、第一财经、中国经营报、经济观察报

4、房地产专业网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、地产观点网、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋

管理局（http:///ywpd/scjg/tjzl/scbg/各种房地产统计信息）、阳光家缘

五、可考虑的选题有：

1、市场过热条件下个人住房贷款风险的防范

2、当前形势下商业银行房地产开发贷款风险防范

3、我国住房抵押贷款证券化体系的完善和发展

4、加快发展房地产投资信托基金的对策研究

5、我国金融政策调控房地产市场的绩效研究（侧重于实证分析）

6、关于丰富我国房地产金融产品体系的研究（可以从丰富个人住房贷款偿还方式，推动投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等新型金融工具的发展为例）

7、农村土地金融职能发挥有关问题的研究

8、美国次贷危机对于我国房地产金融发展（或监管）的经验借鉴和启示

9、住房公积金制度的改革、发展和完善（题目可以细化为某一方面）

10、对我国现阶段扩大缴存住房公积金范围的相关思考

11、对我国住房公积金管理中心的运行、职能和相关制度的研究

12、个人住房贷款中理性违约现象分析和银行的风险防范措施研究

13、住房公积金“贷款难”问题的原因分析及改善对策

14、个人住房贷款递增式还款方式在我国发展和完善

15、逆向年金抵押贷款在我国的应用和发展（人口老龄化趋势、养老问题突出、部分老年人社会保障缺乏）

16、当前市场条件下房地产开发企业融资问题分析和改善对策

17、增值分享抵押贷款在我国个人房地产抵押贷款和开发环节抵押贷款的应用和发展

18、项目融资（或BOT融资）应用于廉租房建设的可行性分析和实施对策（以解决廉租房建设资金短缺）

19、房地产投资信托应用于廉租房建设融资相关问题的思考

20、住房抵押贷款证券化相关的法律问题研究

21、我国住房抵押贷款证券化中SPV的运作模式研究

22、我国当前实施住房抵押贷款证券化的困境及对策研究

23、住房抵押贷款证券化过程中抵押贷款资产定价相关问题研究

24、针对住房抵押贷款证券化过程中信用评级或信用增级相关问题的完善研究

25、住房公积金增值收益分配相关问题研究

26、“假按揭”风险的商业银行风险防范策略研究

27、个人住房贷款提前还款风险防范对策

28、我国个人住房贷款还款方式的丰富和发展

29、我国房地产抵押贷款抵押物价值评估的问题分析及对策研究

30、抵押权和租赁权同设情况下相关法律问题

31、不同开发经营模式的房地产企业融资途径选择研究

32、利用住房公积金建设保障房问题的评析和思考

33、城中村改造中融资问题研究

34、如何拓展公共租赁房建设融资渠道问题研究

35、套取住房公积金的原因分析及对策研究

36、住房公积金异地互贷业务产品创新研究

当然还有我们课堂安排的讨论问题，写成课程论文更好！

其实还有很多可选择的论题，可以到期刊网上搜索某个房地产金融相关的关键词，就可以看到不同的可参考的文章和选题。

选题必须与房地产金融相关，与房地产金融课程内容相关。

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《房地产金融》课程论文成绩评定标准

论文评分主要从以下几方面考察：

1、与《房地产金融》课程相关性

2、格式是否规范（参照本科毕业论文格式）

3、论文总体结构合理，富有逻辑性

4、理论意义和实际价值

5、论文工作量及篇幅

6、写作水平

7、查阅文献资料能力和综合运用专业知识能力

6.我国房地产金融发展历程 篇六

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

7.房地产的金融属性 篇七

美国会计学家莫斯特 (K.S Most) 将心理学家史蒂文斯关于计量的定义应用到了会计计量中，认为会计计量主要由两个要素组成：(1)必须定量的属性;(2)为定量该属性所需采用的尺度。“会计计量就是以数量关系来确定物品或事项之间的内在数量关系，而把数额分配于具体事项的过程” (葛家澍、林志军，2001) 。我国《企业会计准则(2006)》将会计计量定义为：“为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。企业应当按照规定的会计计量属性进行计量，确定相关金额。”

目前普遍认可的会计计量属性主要有六种：历史成本、重置成本、现行市价、可变现净值、现值和公允价值。在《企业会计准则(2006)———基本准则》中，各种会计计量属性的定义分别为：(1)历史成本是指取得或制造某项财产物资时实际支付的现金或现金等价物金额;(2)重置成本是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额;(3)现行市价指资产在正常清理条件下的变现价值或现时现金等值;(4)可变现净值是指在正常生产经营过程中，以预计售价减去进一步加工成本和预计销售费用以及相关税费后的净值;(5)现值是指对未来现金流量以恰当的折现率进行折现后的价值，它考虑了货币时间价值;(6)公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

近年来，国际会计准则委员会及美国等一些市场经济高度发达国家的会计准则体系中，为提高会计信息的相关性，纷纷将公允价值作为首选的计量属性加以运用。从计量属性角度来看，公允价值计量在一定程度上代表了财务会计的发展方向，其运用范围和程度的深广与否也就成了衡量一个国家或一个地区、一个组织会计体系国际化程度的重要标志。

二、金融危机对公允价值应用的影响

公允价值会计的发展与金融领域应用的发展与证券市场波动、经济危机和金融工具创新程度都有着密切而直接的联系。

20世纪70年代中期发生的股票市场波动，暴露出用历史成本计量权益性证券投资的局限性;80年代的储贷危机引发了一场对“历史成本模式是否适合金融机构”的广泛讨论。这之后，SEC和FASB都确立了逐步在金融工具计量实务中推广公允价值会计的基本原则，因为“金融工具的公允价值描述了市场对金融工具直接或间接包含的未来净现金流量现值的估计，所用的贴现率反映了现行利率和市场对现金流量可能发生风险的估计;公允价值信息能更好地使投资者、债权人和其他使用者评估一个主体的投资和财务策略的结果” (FASB, 1991) 。

20世纪90年代，金融衍生工具的大规模迅速发展从根本上动摇了历史成本在金融工具计量中应用的基础。随着衍生工具应用不断增加，使用衍生工具进行相关交易的金融机构越来越多，但历史成本的计量模式无法真实地反映出这些衍生工具的价值，使许多金融机构遭受了巨额损失，例如一家金融机构的衍生工具投资损失高达10亿美元 (Thomas, 1994) 。这些事件进一步增强了SEC和FASB在金融工具领域继续扩大公允价值计量应用的决心，其坚信“公允价值是金融工具最相关的计量属性，也是衍生工具唯一相关的计量属性” (FASB, 1998) 。

而到了2006年，美国次贷危机的爆发进而演化成一场全球性经济危机的过程中，公允价值受到了史无前例的责难。2008年9月16日雷曼兄弟公司 (Lehman Brothers Hold-ings Inc) 申请破产后，美国金融行业的形势骤然恶化，对公允价值计量的论战迅速升级并进入白热化阶段。2008年10月《美国2008紧急经济稳定法案》生效后，法案的第132和133条赋予SEC暂停使用SFAS157《公允价值计量》的权利。2009年4月9日，FASB正式发布工作人员立场报告，旨在对公允价值的计量和证券减值计价进行指引和强化披露。为了回应金融危机中对于会计问题的关注，IASB启用新的金融工具会计准则替代旧准则，新的分类与计量准则已于2009年7月发布了征求意见稿，其目的在于改进使用者理解和使用财务信息的能力，降低复杂性。征求意见稿中拟采用两种计量分类：摊余成本计量和公允价值计量。IMF在最新发表的《全球金融稳定报告》就本次金融危机中公允价值会计准则的发展给出了答案。IMF认为：“采用公允价值会计准则仍然是未来的趋势。其中一个关键挑战，就是要改善公允价值会计准则的框架，以加强市场约束和促进金融稳定。”

从全球范围的经济现实看，由于缺乏可靠性和可操作性，公允价值并不易推广应用。公允价值的取得存在着复杂性、不确定性和高成本等因素，公允性判断难度较大，使得公允价值的确定实际是建立在客观事实基础上的主观决策，很大程度上受到人为的影响，容易导致管理当局利用公允价值进行利润操纵，使管理当局提供的会计信息失真。这不但影响了会计数据的客观性，其可靠性也大为减弱。公允价值难公允，这也正是公允价值本身存在的最大难点。

三、公允价值计量属性在我国的发展应用及现实环境分析

公允价值计量属性的确认，在我国是经历了一个引入、取消、再引入的过程。1998年我国在债务重组、投资和非货币性交易等会计准则中第一次引入了公允价值概念，在一些业务中可以选择性地使用公允价值进行计量。但由于当时我国公司治理结构方面还不完善，内部人控制现象严重，公允价值反而成为一些企业操纵利润、进行盈余管理的秘密武器，造成了财务信息的失真，在一定程度上成为了粉饰财务报表的工具。为了确保财务信息的可靠性，财政部于2001年取消了公允价值计量。公允价值在我国的命运应声而止。随着我国会计准则与国际趋同的步伐逐渐加快，2006年颁布的新准则再次引入了公允价值概念，明确地将公允价值作为会计计量属性之一，正式纳入基本准则，并在l7个具体会计准则中不同程度地运用了这一计量属性，成为我国与国际会计准则趋同的一大改革亮点。

对欧美国家来说，由于市场经济历史较长，现代信息技术较发达，以及会计人员的素质较高，公允价值会计得以迅速发展是必然的。而我国由于资本市场、生产要素市场尚不完善、会计信息质量与人员素质相对较低、公允价值运用缺乏详细的应用指南等原因的存在，尚不能在短时间内全面采用公允价值计量属性。

1．我国的市场化程度有待提高

公允价值是市场的产物，它的可靠与否取决于市场化程度的高低，要求市价或对未来现金流量的估计应力求公正合理。如果市场价格是在一个活跃、流动和健全的市场上形成的，则它自然形成的就是公允市价。但是如果市场中缺乏活性、市场制度不够健全或者在市场上其交易量很少，其市价的公允性可能就值得怀疑。我国的市场经济发展至今，市场化程度还较低，某些领域仍缺乏较为规范的公开活跃的市场，资产交易不活跃和私人信息大量存在的现象较为普遍，使得公允价值计量方式在实践中的运用存在困难。公允价值计量所需的数据资料，在很大程度上取决于会计人员的主观判断和估计，其应用在可靠性上又存在一定缺陷。

2．我国会计人员的素质有待进一步提高

公允价值计量属性在实际应用中，需要会计人员根据专业素养和经验，进行职业判断和分析的能力。由于公允价值不仅关注过去，还会更多地面向现在和未来，这就要求会计人员不仅要了解并熟悉企业自身的经济业务、市场状况、管理层意图甚至所处行业整体经营状况和市场状况等因素，而且要更多地了解并把握企业的潜在风险，而我国的会计人员目前这方面的素质还远远不足。大多数会计人员缺乏与市场经济相适应的会计职业判断和分析能力的训练与培养，只是限于眼前的一些核算业务，导致了职业道德水平较低，这可以从我国目前会计信息失真、虚假的一些案例得到验证。在这种前提下来要求会计人员采用公允价值计量属性来记录经济活动，其后果不利于会计信息的真实、完整。

3．我国的会计信息技术的硬件手段有待提高

传统的手工会计要及时准确地确定公允价值是相当难的。在我国，目前会计电算化的完全普及尚需时日，全国范围的市场网络不能完全联通，企业与市场的信息联系有些仍靠手工处理，这使得会计人员对市场价格和资产市价的及时收集有一定程度的困难。在这种情况下，企业完全应用公允价值会计缺乏应有的技术手段。

4．会计的理论方法体系有待完善

虽然新的企业会计准则中大量采用了公允价值，但都是散见于各准则之中，运用于各特殊业务之中，并没有一个专门的有关公允价值的准则或指南，公允价值计量还未形成一套比较规范、标准的方法体系。

因此，在这样的现实情况下，我国尚不具备全面推广应用公允价值会计的条件，历史成本计量模式仍是目前阶段我国的基本计量模式。

我国是在坚持以历史成本计量为基础的前提下引入公允价值，公允价值的非主导性地位显而易见。新准则规定，“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”，仅在经济环境和市场条件允许的情况下，对特定资产或交易采用公允价值，如金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等，但在经济环境和市场条件还不具备的情况下仍然采用历史成本计量模式。历史成本计量模式在新准则中的应用依然广泛，如固定资产、石油天然气开采的计量等均没有采用公允价值。也就是说，新准则既坚持了历史成本原则，又引入了公允价值，实现了我国企业会计准则与国际会计惯例的趋同。

目前，新准则中公允价值的运用虽然涉及面有一定广度，但级次比较低，基本上只接受市场价格，在不使用或无法高程度运用公允价值时，要将其与历史成本有机地结合起来，并在确定公允价值时，历史成本信息是有用的参考物。由此可见，历史成本计量属性在我国会计计量中仍居于主导地位，这也是符合我国具体国情的，会在较长时期内适用。

并没有一个适用于所有情况下的好的会计系统，会计应该是根据环境的不同而具有差异。与此同时，财务会计报告具有广泛的应用目的，财务会计报告的使用者包括投资者、管制者、顾客、竞争者以及企业本身。会计准则和方法的选择，依赖于财务会计报告的目的。目前，在会计实践中，广泛采用混合计量属性就部分反映了这样的事实。

金融危机已经表明，计量和估价的影响并不局限于会计，合理的计量和估价还是内部风险度量和管理、信用风险资本监管、偿付能力分析的重要基础，是金融稳定的核心。会计计量对于金融机构的行为具有重要影响，它很大程度影响了价格机制的效率。

8.房地产金融风险的控制 篇八

关键词：房地产；金融风险；投资；控制

房地产业是一个典型的高风险行业，在提供给投资者较高收益的同时，也蕴含了相当大的风险。风险管理是整个房地产业健康发展的要求。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。

房地产金融的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的周期长、资金运动的固定性。由于房地产金融的这些特性，使房地产金融在运行中蕴含着许多风险。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险进行分析研究。

纵观房地产信贷实践，其风险的成因主要有：实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性因素和体制因素。

一、房地产投资风险管理的目标

房地产投资风险管理要围绕风险管理所要完成的目标进行。房地产投资风险管理目标应该是在损失发生前保证经济实现，在损失发生后有令人满意的复原，即包括其损前目标和损后目标。损前目标包括：节省风险管理成本、减少恐惧心理、承担社会责任，建立良好的形象、满足社会和政府要求。损后目标包括：维持生存、稳定收入，继续增长、承担社会责任。由此可见，风险管理目标并不局限于企业本身，而还应全面考虑企业外社会、政府以及顾客等方面，只有这样，企业才能拥有良好的社会形象，自身也才能得到长足发展。

二、设置房地产投资风险管理机构的构想

要搞好房地产投资风险管理，首先应从开发商内部健全机构，有专门机构和人员去执行或协调风险管理职能。房地产投资风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大或风险最小，对房地产投资风险进行识别—分析—决策—控制—处理的有机过程。

笔者认为，设置房地产投资风险管理机构可以采取以下几种形式：

1．将风险管理机构隶属于财务或人事、工程、销售等部门，一般可以隶属于财务部门或人事部门。

2．建立专门风险管理机构，负责企业的全部风险管理，但此时其应为参谋部门而非主管部门，负责拟定企业全面风险管理的计划，直接负责企业保险管理，对工程、销售、财务、劳务等部门风险管理，进行工作上的联系、建议和调整。风险经理的设置是建立房地产投资风险管理机构的首要任务。在中国房地产开发企业中，由于未设置风险经理，因此可以说，真正的风险管理在中国的房地产开发企业尚未真正开展。

三、房地产投资风险控制

房地产投资风险控制是指开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与风险衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施，化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产开发商预期收益损失。根据房地产投资中风险事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，其方法具体可分为风险回避、风险预防、风险抑制和风险转移。

1．房地产投资风险回避。指开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。

2．房地产投资风险预防。指开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低损失发生的概率，同时也能达到减小风险损失程度的作用。

3．房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，开发商通过采取相应措施以减小风险损失发生范围或减轻损失程度。

4．房地产投资风险转移的方法主要有：契约性转移、项目资金证券化等。

四、房地产贷款风险管理与控制制度系统

1．建立科学、规范、系统的内部控制制度。

2．体现责、权、利高度结合和以存定贷、以市场为导向的原则，围绕“效益性”进行目标经营。

（1）建立以各级行长为中心的决策体系，完善行长负责制，确立行长在贷款决策中的中心地位和作用。

（2）实行资产负债比例管理，控制贷款投放。根据资产负债比例合理确定信贷规模，体现“以存定贷”原则。同时，严格执行“择优限劣”政策，优化信贷资金结构，尽可能使贷款风险分散化，综合风险实现最小化。

3．在机构设置上，要充分体现“审贷分离”制度，同时建立必要的统计部门和估价部门。

（1）确保贷前调查、贷时审查、贷款发放、贷后检查工作的相对独立性。

（2）统计部门应具备三种职能。一是专门负责收集市场上各种类型房地产项目在开发周期的资料，对它们加以整理、分析、归档；二是对贷款使用过程中发生的问题做详细记录，说明具体解决措施，避免以后的贷款出现类似状况；三是应对贷款过程中的各类批复文件、产权证书、合同、协议等进行档案管理。

（3）估价部门要从银行角度评定抵押物的价格，并给出抵押物在贷款期限内损失的可能状态及可能性大小，以便银行管理和确定贷款额度，确保贷款安全。

4．提倡以抵押为主的担保制度，开办贷款“公正”和“保险”业务。

5．深化“贷款证”制度，与各房地产管理部门建立信息反馈系统。

五、房地产贷款风险管理与控制操作系统

房地产贷款风险管理与控制应遵循量化管理、防范为主、努力转化、及时补偿的原则，对增量贷款重在风险的事关防范；对存量贷款重在风险的转移、消化；对已有损失重在及时补偿。

1．贷款调查阶段

本阶段包括企业信用等级评定和贷款项目风险等级评定两个方面。企业信用等级评定是针对企业状况对贷款安全的影响因素而做的评定，应从企业的领导者素质、组织机构形式、经济实力及资金结构、经营状况、信誉、银行资金流量、经济担保状况、发展前景这八个层次去分析企业的综合实力，以核定其偿还债务能力。与此相对应，就建立信用等级量化考核指针，用评估结果对照指针逐项记分，累计分值作为综合风险度测定的基础资料。另外，还应对其赋予相应的权重系数。贷款项目风险等级评定是针对贷款项目对贷款安全的影响因素而做的评定，应从项目的基本情况、建设条件、财务评价、国民经济评价和项目的不确定性这五个方面分析。这一阶段项目评估是关键。

2．贷款审查阶段

这一阶段应包括贷款方式确定、贷款项目风险度测定、贷款规范化程序三个方面。贷款方式一般来讲就采用实物抵押贷款方式，这一方面国家已颁布了新的法律规范，在使用过程中有据可依。而以前的信用贷款方式除继续用于政策性贷款业务外，应逐渐取消其应用。贷款项目风险度的测定，是一种通过计算预测贷款风险度的方法，是用信用等级分乘以权重数，再加上风险等级分乘以权重的值，为最终风险值。再参照风险量化指针确定是否给予贷款及贷多贷少。贷款操作规范化程序中，建议贷款企业在本银行内设置临时账户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需要通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。

3．贷后检查阶段

这一阶段包括贷款质量监测、贷款风险保障与处置两个方面。贷款质量监测应采取以下措施：首先，协同国家质量监测部门不定期对施工现场进行检查，了解工程的进展、资金的使用、材料供應、机器设备的使用、施工技术水平状况等情况，并对工程质量做取样检验。其次，在开发期内建立一套动态的跟踪测算分析方法，即用工程每一期资金的实际流量按时间顺序替换原投资计划中的预测值，与其它预测值形成新的资金计划，再进行财务评价和国民经济评价以及不确定性分析，以确定工程实际资金流量与预测值产生差异时对项目的影响。在此基础上不断调整后期的资金投入，达到控制规模和降低风险的目的。贷款风险保障措施，包括实物抵押担保、贷款公布、贷款保险、贷款证制度以及建立贷款统计部门和其它监督部门等措施，有待于开发出新的金融工具或机构去健全保障措施。而对于风险损失形成后的处置措施，应考虑采取积极开辟房地产抵押证券市场、盘活存量贷款、提倡优势领域的“优化组合”等措施，在抵押物的处理上，应由人民法院或房地产市场管理机构指定的部门进行拍卖，并委托国家公正处对拍卖结果进行现场公正等方面加以完善。

作者单位：辽宁中衡会计师事务所大连分所

（编辑 雨露）

参考文献：

[1]董藩.房地产金融[M] . 大连：东北财经大学出版社，2004.

[2]刘正山.房地产投资分析[M] .大连；东北财经大学出版社，2004.

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