商业开发项目规划范文

商业开发项目规划范文（精选10篇）

1.商业开发项目规划范文 篇一

旅游地产的主题定位是旅游地产的定位是个系统工程，涉及到目标客群定位、功能定位、产品定位、主题定位等，其中，目标客群定位是基础，功能定位和产品定位是现实体现，而主题定位则是灵魂性的统领。根据艾?里斯和杰克?特劳特的《定位》理论，定位就是寻找其在未来游客与消费群体心中的位置。这个“位置”有两个层面的含义，一是属于哪一类，二是在此类中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色决定的，也就是说，特色是定位中最为关键、最需把握的部分。旅游地产的主题定位就是寻找并凸显特色和卖点、注入灵魂。客群、功能、产品的规划、设计、建造、销售、运营等都是在主题定位这一灵魂统领下的不同表现方式和实现手段。

中物(南海)科技广场项目是文登政府与中物院综合科技资源形成有效对接，引导科技资源向文登、威海转移，帮助地方企业解决技术难题，用建设“科技广场”方式固化院地合作渠道和内涵。该项目是中物院展示综合科技资源、普及科技知识的窗口，是技术转移的一种具体手段和方法，通过政府主导、企业参与、市场化运行机制，打造国内首家以中物院国防科技资源为依托的具有权威性、国际性的技术转移中心;以中物院核科技文化为主线充分展示我国国防科技实力，打造国内首军事高科技文化为主要内容的科普教育基地、爱国主义及国防教育基地、互动式科技旅游景点。该项目以“立足文登、面向威海、服务山东”战略将成为中物院军民两用技术研发、转化及产业化促进的试验示范基地，成为山东半岛蓝色经济区先行区——文登南海新区技术创新体系的标志性平台。

旅游地产项目组站在发展中国现代国防科技旅游和建设山东半岛蓝色经济区的战略高度，依托文登南海旅游度假区发展潜力和中物院国防科技资源，以核文化高科技军事旅游为内涵，以全景体验式科技娱乐项目“诺亚方舟”为核心驱动力，打造集科普教育、研发交流、休闲娱乐、商务会议、培训居住为一体的创意旅游综合体。

2.商业开发项目规划范文 篇二

从风险理论的相关研究来看, 风险通常被定义为:人们由于对未来行为有种种不确定性, 导致实际执行结果与预定目标发生偏差。针对房地产商业地产开发项目来说, 风险主要是指由于种种不确定因素的存在, 而导致的整个项目出现损失的可能性。鉴于此, 商业地产开发项目的风险管理主要就是对这些不确定所可能带来的种种不利后果进行分析、评估、防范和控制的过程。对于房地产开发企业来说, 针对开发项目的风险管理具有十分重要的意义。风险管理能够为促进企业规避风险, 应对风险创造良好的条件和可能。具体来说, 风险衡量和科学分析是风险管理的基础:一方面能够作为计算风险损失的科学计算基础, 提高商业地产开发企业识别、衡量风险的能力, 为其提供风险管理的决策基础;另一方面, 还能够通过系统性的方法将商业地产开发过程中偶见的种种风险因素与最终的成本效益进行比照, 从而做出最优风险管理组合。由此可见, 风险管理能够在很大程度上提升商业地产开发主体的项目管理水平, 降低决策风险性。对于商业地产开发主体来说, 合理降低费用支出, 实现收益目标使其进行项目风险管理的根本目标, 而风险管理能够增加开发主体的风险意识, 改变过去被动型管理的理念, 创造出更加积极、安全、稳健的开发经营环境。

二、商业地产开发项目面临的主要风险

1. 商业风险和经营风险

商业地产开发项目面临的首要风险便是商业风险与经营风险, 这也是每个开发主体都需要严谨面对的问题。从商业风险来看, 该风险主要是指该商业地产开发项目运营出现失败情况的可能性。在实际经营管理过程中, 该风险主要集中在两个方面:一是管理层面, 开发主体需要对项目开发过程的一些关键性变量, 诸如租金收取额度、基础设施维护、运营费用控制等内容, 都需要进行科学论证, 才能最终确定。二是市场层面, 市场竞争程度、交通状况、人口结构等都是其中的重要因素, 开发主体在评估项目开发可行性时, 都需要重点对上述因素进行考量。商业地产开发项目面临的经营性风险主要是指由于开发主体出现决策失误, 而导致的实际经营结果和预计目标出现严重偏差的可能性。项目开发条件、市场环境、投资者决策能力都是影响商业地产项目开发市场风险的主要因素。

2. 土地购买风险和筹资风险

土地购买和筹资工作是商业地产项目开发得以顺利进行的基础性工作, 由于涉及的手续繁杂, 资金需求量大, 因此往往容易诱发风险。从土地购买风险来看, 目前, 协议出让、召回是获得土地的主要方式。在协议出让过程中, 由于开发主体需要与原房产所有者进行谈判, 这一过程中涉及诸如价格、项目用途等多因素的讨论, 容易出现各种不确定性, 也就形成了风险的来源。而召回的风险主要来源于如果开发主体对于商业地产的市场走势的判断出现了偏差甚至错误, 也就是基于未来的市场判断能力出现了问题, 那么就会导致项目出现开发成本高, 回报利润低的局面, 甚至还会出现项目的严重亏损。从筹资风险来看, 由于商业地产项目开发是一个资金密集型行业, 项目的开发与建设大多都需要筹资来维系, 具有投资金额大、项目开发周期长等显著特点, 因此, 筹资风险主要来源于资金回报盈利的不确定性。

3. 财务风险

可以说, 资金是整个商业地产项目投资方的血液和命脉。在商业地产的开发进程中, 需要大量的资金作为支持。从目前的情况来看, 自有资金往往不足以完全满足高额的商业地产开发成本, 因此, 投资方很少有完全利用自有资金来进行整个项目开发, 银行、融资公司等金融机构便成为了其首选的融通资金的渠道。伴随着大量资金的借贷, 财务风险也由此产生。具体来说, 财务风险是指商业地产投资方由于不能及时获得贷款, 造成资金量断裂或者是不能够按时偿还贷款利息的风险, 投资方的负债比例越高, 相应的发生财务风险的可能性就越大。面对财务风险, 项目投资方需要在正式投资前, 就进行全面、细致的资金预算, 并且在执行过程中严格执行, 并且对该预算实施动态化管理, 综合考虑市场、经济环境、消费者偏好、开发环境等多种因素, 最大程度上降低发生财务风险的可能性。

三、商业地产开发项目应对风险的主要措施

1. 树立正确、科学的风险价值观念

客观来看, 商业地产投资方需要清醒地意识到, 任何商业地产开发项目都是具有风险的, 并且这些风险贯穿于项目开发的始终, 涉及到项目建设的方方面面, 即在一定的时期和条件下, 可能会发生不同的结果。一旦投资方确定了某种投资方案, 那么收益和亏损的情况都有可能出现, 并且风险和收益从来都是对等存在的, 要求高收益的结果势必需要承担高风险的威胁。树立正确、科学的风险价值观念, 就是要求项目开发决策者需要将风险和收益做出一个适合自身开发实力、能够最大程度满足市场需求的权衡与比较, 从中找到一个最为恰当的方案。举个简单的例子, 如果筹资风险过高, 那么就应该及时降低成本支出, 反之亦然。

2. 采用多元化的投资策略, 运用项目保险转移风险

商业地产的投资方可以利用多元化的投资策略来实现风险的分散, 从而降低风险发生的可能性。多元化的投资策略是指投资方根据项目投资的风险大小和盈利能力, 按照一定的风险偏好对不同类型的商业地产进行搭配, 从而降低整体风险的策略。通俗来说, 就是投资方可以将有限的资金投入多种类型的商业地产开发项目上, 举个简单的例子, 投资方可以选择兴建写字楼、商场、娱乐场所等项目, 个别项目如果出现收益不理想的状况, 其他的项目还可以弥补损失, 从而实现较为稳定的收益水平。需要注意的是, 由于不同类型的商业地产所面临的风险和收益率都不尽相同, 因此, 投资方要对相关因素进行综合衡量。除此之外, 投资方还可以通过购买项目保险的方式来实现风险的转移。险种和费率是商业地产投资方在购买保险时需要重点考虑的因素, 同时还应该根据自身的实际需求, 划分风险单位, 选择适当的保险金额。

3. 重视对市场信息的搜集和分析, 搭建信息网络平台

缺乏完善的信息数据分析和网络信息共享平台, 是造成房地产项目开发风险较大的重要原因之一。对于广大房地产开发商来说, 掌握信息是否充分全面, 对形成最终的开发决策有着决定性的影响。由此可见, 房地产开发商在进行商业地产开发项目时, 要尽可能丰富、全面、大量地搜集信息, 并在此基础上做到对信息的整合、分析以及共享, 才能够对开发项目有一个更加准确的把握和预测, 从而降低项目开发过程中的各类风险。以地产业龙头企业万科为例, 万科一直重视对市场数据的搜集和分析, 并且将其与我国的宏观经济、发展战略相结合, 力图在此基础上形成最有效率的房地产开发策略。万科通过对我国第六次人口普查数据、城镇化建设数据、城镇家庭新增户数等相关数据的分析, 得出在中国城镇化的进程中, 基本住宅供应可能确实仍会存在短缺现象的结论。万科通过对数据的测算, 计算出我国到2020年间, 至少将新增4988万户城镇家庭, 如果要想实现“一户一套”的标准, 那么按照现有的城镇拆迁小林, 仍需建设住房1.11亿套, 才能够基本满足需求, 如果还想达到更高的住房标准, 那么建设量将更大。鉴于以上数据分析, 万科目前的项目开发已经遍布全国60个城市, 伴随我国城镇化建设的不断深化, 万科将更加严格地执行“PIE”模型, 审慎判断项目开发防线, 尽可能规避风险。

四、结语

总的来说, 由于商业地产项目的开发通常会经历一个较长的周期, 再加之建设项目具有不可重复的特点, 因此整个开发过程必然会伴随着各种各样风险的出现。风险管理工作需要依靠开发主体整个团队的力量, 需要良好的管理水平、专业知识、管理经验等因素作为基础, 是一项综合性较高的管理工作。为了保证项目开发的顺利进行, 项目开发主体需要实施动态、系统的项目风险管理机制, 采用各种具有不同针对性的管理措施, 主动地对风险进行控制, 不断提高商业地产项目开发过程中的抗风险能力, 提高项目开发的效率和效果, 从而实现开发主体的盈利目标。

参考文献

[1]严培蓓.商业地产开发的风险管理[J].上海房地, 2011, (4) :26-28.

[2]贾守国.浅谈房地产开发项目的风险管理[J].山西建筑, 2011, (11) :222-224.

[3]纪可妍.浅谈房地产开发项目的风险管理措施研究[J].科技视界, 2013, (11) :322.

3.商业开发项目规划范文 篇三

海航集团现代新型商业业态综合开发项目总投资110亿元，总占地规模3965亩，分两期建设。首期建设用地500亩，位于该区的综合发展区，紧邻天津城区、滨海新区，项目包括高端品牌综合购物区、汽车服务类、餐饮类、休闲娱乐类、酒店类为一体的新型综合性城区，可为消费者提供“一站式”购物享受。项目建设使用环保、

快速发展的海航集团

海航集团于2000年1月经国家工商行政管理局批准组建，以航空运输业为主体，产业覆盖航空运输、旅游服务、机场管理、物流、酒店管理、金融服务、地产、商贸零售、航空食品和其他相关产业。海航集团对所从事的产业实行专业性产业管理模式。当前，集团资产总值达到1497亿元人民币，为社会提供就业岗位约70000个。

经过17年发展，海航集团由一家单一的航空运输企业，转型为以航空旅游、现代物流、现代金融服务三大产业链条为支柱，涵盖“吃、住、行、游、购、娱”六大产业要素的现代服务业综合运营商，在构筑自身竞争优势的新型建筑材料，以低层建筑为主；区域内以错落有致的绿地、小品景观突出其生态、宜居环境。项目建成后将辐射天津市区、滨海新区、东丽、北辰及周边150公里范嗣消费群体。项目将于5月底完成土地平整及部分桩基工程，年底前部分公寓主体封顶。

二期建设位于该区的商贸物流区，利用自身“海、陆、空”一体化优势，规划、建设大型现代物流园，引入下属物流、商业企业进驻，成为连接天津市区、滨海新区及周边地区的大型物流集散中心。

海航集团是以航空旅游业、现代物流业和金融服务业为支柱的大型现代服务业综合企业。集团总资产近1500亿元，年经营收入近450亿元，员工7万余人。基础上，实现了产业价值链的有效延伸。

海航集团航空运输产业以大新华航空有限公司为核心企业。海航航空运输产业运营飞机逾230余架，2009年海航航空企业群飞行总小时约56万小时，旅客运输量突破2775万人次。自成立以来，海航先后多次获得中国民航安全生产“金鹰杯”、“金鹏杯”，在权威机构Skytrax2008年度旅客调查中，海航荣膺“中国地区最佳航空公司”称号，2009年12月1日，海南航空荣膺中国内地首家skytrax四星航空公司称号，并连续10年荣获“旅客话民航”用户满意优质奖，打造了中国民航“安全、正点、服务”优秀品牌。

海航旅业负责整个海航集团旅游产业链的资源整合和旅游业务拓展工作，目标是成为旅游产业的领导者、行业标准的制定者，成为中国旅游业最大的运营商。海航旅业集团履行对下属旅游、航空和传媒等产业成员企业的投资管理职能，并管理5家航空公司。

海航商业目前拥有西安民生、宝商集团两家上市公司和汉中世纪阳光、民生家乐超市、西北海航置业、海航中免等多家成员公司，共有商业门店54家，资产总额约35亿元，年收入总额约30亿元。未来两年，海航商业将加强市场开拓力度，做大做强西部市场，进一步提升并固化区域商业龙头地位，实现销售规模逾100亿、门店数量近200家，成为国内知名的大型商业集团。

大新华物流致力于打造海、陆、空一体化物流产业，同时发展港口、码头等业务。目前已成立5家海运公司、1家航空货运公司、1家地面物流公司、1家码头公司，并在国内设有13家一级网点和14家代理办事处。2009年6月，大新华物流集团成功运用集团产业链条的优势，重组金海湾船业，在国际金融危机环境下，为大新华物流提供了一大批船舶装备，为大新华物流的下一步跨越式发展奠定了重要基础。

海航实业定位于综合性投资控股企业，以资本运营为核心，实现资本价值的最大化，业务范围涵盖产业投资、风险投资、资产管理和管理咨询等各方面，下辖信托公司、财务公司、保险公司、租赁公司、进出口公司以及期货公司等，建立了现代、高效的运行机制和内部风险控制机制，关注客户需求、注重创新与开发。当前，公司管理资产约260亿元，收入逾9亿元。

海航机场集团是海航集团主要产业集团之一，于2003年10月经国家工商行政管理局批准成立。目前，公司下辖海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场、宜昌三峡机场、甘肃机场集团(兰州、敦煌、嘉峪关、庆阳)等12家成员机场。

海航置业是海航集团旗下集房地产开发、持有型物业投资、房地产综合服务和酒店经营管理为一体的大中型企业集团，拥有地产开发、地产投资、装饰工程、酒店经营管理和物业管理等多个业务领域，管理酒店逾50家。

海航易集团致力于打造中国最大的食品原材料提供商、食品生产商和食品零售商，产业涵盖航食、绿色产业、铁路动车组配餐、航饮等产业，倡导“空中”、“地面”健康饮食新体验。

海航集团的其他相关产业还包括海南海航航空信息系统有限公司、三亚航空旅游职业学院等。

海航17年的成功经验印证，只有把海航这杯水溶入到党、国家、人民的大海中，才能永不干涸；只有与党、国家、人民的利益永远保持一致，才能取得稳健的发展。中国的崛起，必将给海航发展带来新的历史机遇，在波谲云诡的金融危机乱流中，海航人将携手同心、众志成城，创建中华民族的世界级企业和世界级品牌，改变中华民族传统消费价值观念，复兴中华民族优秀传统文化，实现“取之于社会、回馈于社会”的企业宗旨。

海航在取得自身迅速发展的同时，大力弘扬“为社会做点事，为他人做点事”的企业文化精神，将社会责任提高到企业发展的战略高度，积极承担起企业应负的社会责任，大力支持社会公益事业。

海航的公益事业

截至2009年底，海航向自然灾害地区、贫困地区、残疾人联合会、慈善总会、红十字会、青少年发展基金会、妇女发展基金会、环境保护协会、海南大学、海南省万宁市、琼中县、白沙县、贫困学生等地区、单位或个人捐款、捐物价值超过5.5亿元，为社会公益事业的发展做出了突出贡献，得到社会的广泛赞扬。

2006年，海航集团荣获“中国最具社会责任感企业20强”、“中华慈善事业突出贡献奖”、“中国公益事业十大先锋企业”等称号。2007年，海航集团荣获“中华慈善事业提名奖”。2008年海航集团获得“中华慈善奖”之“最佳内资企业奖”、全国工商联系统“抗震救灾先进集体”。“中国公益事业十大先锋企业”组委会给予海航集团这样的评价：海航集团在不同的公益项目领域中，都做出了突出的贡献，自觉地把开展公益事业、慈善事业作为企业的社会责任，在创造经济效益的同时，创造更大的社会效益，为创建和谐社会树立了很好的典范。2009年，海航集团先后荣获“全国精神文明建设工作先进单位”、“中华慈善突出贡献单位(企业)奖”、“中国优秀企业公民”、“2009年第六届中国最佳企业公民”、“第三届全国就业与社会保障先进民营企业”称号。此外，2009年，海航集团董事局董事长陈峰荣获中国扶贫开发协会评选的“中国扶贫典型人物”称号和中国社工协会企业公民委员授予的“中国最具社会责任企业家”称号。

4.商业项目定位与业态组合规划 篇四

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

5.商业开发项目规划范文 篇五

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

6.软件开发项目总结报告范文 篇六

项目题目：

课程阶段:

学生姓名指导教师 班级编号

提交日期

北京翰子昂郑州实训中心项目总结报告

目录

第一章 项目基本情况..........1.1

1.1.1

1.1.2

1.2

1.2.1

1.2.2

1.2.3 项目概况...............项目简介...............指导老师...............项目过程的基本回顾............项目时间...............主要项目内容...........主要项目过程...........第二章 项目任务与完成情况............2.1

2.2

2.3

2.4 本人承担的主要工作............完成项目任务的技术方案与步骤.........项目中的问题及解决方法...............项目任务的完成情况............第三章 项目总结..............3.1

3.1.1

3.1.2

7.房地产开发项目成本规划研究 篇七

1 房地产开发项目中成本规划的问题

房地产开发项目对成本规划的需求较大, 实际成本规划并没有达到成熟的状态, 其在房地产开发中仍旧存在缺陷点, 制约成本效益的发展。

1.1 缺乏成本规划的思想

房地产开发项目过分追求成本规划中的实践表现, 忽视了成本规划思想的重要性。成本规划思想能够约束规划的具体内容, 促使其更符合房地产开发项目的需求, 在项目开发的整个过程中发挥约束作用[1]。房地产开发项目中逐渐淡化成本规划的思想控制, 很容易引起成本风险, 不利于成本规划的有序进行。

1.2 成本规划体制不完善

房地产开发项目成本规划的体制, 用于规范成本分配的行为, 根据房地产开发的需求, 构建成本规划的方式。体制在成本规划中起到严格的控制作用, 我国80%以上的房地产开发项目中, 不具备完善的成本规划体制, 因而无法保障房地产开发项目经济基础。

1.3 成本规划的控制性低

房地产开发项目成本规划缺乏控制性, 仅仅为房地产开发项目提供了依据, 并没有发挥控制作用, 增加了项目成本的风险性, 促使房地产开发项目面临着过大的成本消耗, 不能实现有效的经济控制。

2 房地产开发项目成本规划的方式

房地产开发项目的成本规划中, 需要遵循经济、效益的原则, 利用规划性的战略方式, 优化成本规划的方式。

2.1 构建成本规划的目标及体系

房地产开发项目成本规划的目标及体系, 按照多重循环挤压的方式, 降低房地产开发的成本投入。房地产公司在开发项目成本规划的过程中, 需要主动构建成本规划的目标及体系, 同时按照成本规划的目标、体系, 逐层分解规划内容, 分解到最小单位后, 评价成本规划的内容, 进而找出控制成本规划的方式, 落实目标及体系。成本规划目标及体系构建, 还要以房地产开发项目所处的市场环境为主, 明确市场的变化方向, 由此才能确保目标及体系符合成本规划的需求。

2.2 明确成本规划中的设计方式

房地产开发项目成本规划的设计方式, 可以稳定房地产企业的经济基础, 提升房地产市场竞争的水平[2]。例如:某房地产开发项目在规划设计中, 一期住宅开发的总套数4462套, 车位3005个, 销售金额148885万元, 项目利润22332万元;二期住宅797套, 车位771个, 销售金额27765万元, 项目利润4164万元。该房地产开发项目非常注重成本规划的设计方式, 全面列举了该项目的各项成本明细, 如土地获得价款42500万元、绿化工程费3200万元, 最终项目开发费用的总成本是125600万元, 详细规划出成本设计, 有助于降低成本消耗, 加强成本控制的力度。

2.3 加强成本规划中的控制力度

房地产开发项目的成本规划, 决定了房地产的市场价格, 因为房地产开发项目的投资大、回收周期较长, 所以房地产开发非常注重成本规划的控制, 避免成本规划中出现经济排查, 促使成本规划符合房地产市场的发展要求。成本规划控制是房地产开发项目的核心部分, 分析成本规划控制的措施, 房地产开发项目的成本包含多项类型, 成本费用控制的方式需要结合成本的具体类型。某房地产开发项目中, 土地费用占有很大的规模, 属于不可改变的一项非常, 该项目政策性成本费用有:报建费8750万元, 相当于每平方米175元, 该项目总成本125600万元, 单纯报建费占到6.9%, 此类成本很难减免, 需在其他费用中考虑成本控制, 如: (1) 管理费用1800万元, 其对该工程项目的影响性小, 可以适当控制管理费用的支出; (2) 给排水工程费571万元, 可以加强给排水工程的控制力度, 达到成本控制的目的; (3) 房屋开发费80000万元, 是最大的成本控制源, 而且控制潜力非常大。

2.4 落实成本规划的各项内容

房地产开发项目成本规划的各项内容都要落实到位, 通过落实规划内容实现成本控制[3]。房地产开发项目中规定了不同部门负责不同的成本分配, 各个部门之间应该相互配合, 致力于降低房地产开发的成本。以某商务类房地产开发项目为例, 分析成本规划的职能内容, 该项目中将成本分配到五个部分, 分别是:财务管理部4561万元、设计管理部3256万元、项目经理部13058万元、营销管理部1578万元、成本管理部116万元, 各项费用均为成本上限, 开发过程中要求部门监督职责内的成本消耗, 严谨落实成本规划的内容, 避免出现超支现象, 后期经统计发现, 各部门成本控制的情况为:财务管理部4320万元、设计管理部3124万元、项目经理部12941万元、营销管理部1478万元、成本管理部110万元。

3 房地产开发项目成本规划的管理

房地产开发项目成本规划是经济效益的基础, 需要对其采取高效的管理措施, 确保房地产开发项目成本规划的规范性。分析房地产开发项目成本规划的管理措施, 如下:

3.1 计划成本的工作

房地产开发项目成本规划的计划管理方面, 应该按照开发项目的计划内容执行计划管理, 重点管理成本规划的预算方面, 按照预算目标分配成本规划中的计划内容, 进而为成本规划的各个项目提供限额标准, 控制成本资金的施工。

3.2 监督成本规划

成本规划管理中, 需要全面审核资金费用, 确保其符合房地产开发项目的实际需求, 按照房地产开发项目的实际状态执行定量支付, 不论是采购过程还是分包环节, 都应实行成本监督, 审核成本规划的内容, 体现成本规划监督的重要性。

3.3 跟踪成本项目

成本规划管理中采取跟踪成本项目的方式, 主要是准确记录成本规划的内容, 制定出详细的项目方案, 以报告的方式管理成本规划。

3.4 预防成本风险

通过管理措施预防成本规划中的风险, 防止出现成本超支的问题[4]。房地产企业成本规划中对比预算和实际消耗, 规避成本规划中的风险, 以此来提升房地产开发项目的价值水平, 严谨控制成本规划的过程。

4 结束语

房地产开发项目成本规划的过程中, 需要严格审核成本规划中的各类问题, 按照成本规划的方式进行, 同时做好成本规划的管理工作, 确保房地产开发项目成本规划的经济效益, 实现经济利益的最大化发展。成本规划能够规范房地产的开发项目, 避免房地产开发时出现成本缺陷或问题, 稳定房地产开发项目的成本基础, 做好成本规划的工作。

摘要：成本规划是房地产开发项目的核心, 通过成本规划降低房地产开发项目的风险, 进而实现最大化的经济利益。房地产开发项目较为繁琐, 涉及到诸多项目内容, 增加了成本规划的难度, 应重点考虑成本规划的影响, 做好成本规划的工作, 保障房地产开发项目的经济水平。因此, 本文通过对房地产开发项目进行研究, 着重分析成本规划。

关键词：房地产,开发项目,成本规划

参考文献

[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考[J].建筑管理现代化, 2009, 01∶76-78.

[2]白雪山, 路方芳.房地产开发项目前期阶段成本控制[J].山西建筑, 2009, 34∶272-273.

[3]孙忠宝.对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨[J].中小企业管理与科技, 2009, 03∶7-8.

8.商业开发项目规划范文 篇八

本流程适用于已签订《国有土地使用权出让合同》的商业开发等非公共利益项目，仅限于国有土地提前收回后，国有土地上房屋定向收购和安置，县建设局负责国有土地上房屋定向收购和安置的指导与监督管理工作。

【《土地管理法》第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人给予适当补偿。《国有土地使用权出让合同》签订后，新的合同关系发生，国有土地使用权提前收回，与原有的土地使用权人解除合同关系。按照房地不可分离原则，国有土地使用权提前收回并出让，国有土地上的房屋应当同时产权转移，原房屋产权人只能与新的土地使用权人签订转移合同，已排除第三人市场自由交易的可能性。】

一、房屋定向收购和安置程序启动

1、建设单位向县建设局提出申请，并提交申请报告、县发改委核准文件、国土局土地使用权出让合同及建设用地批准书文件、建设规划部门建设用地规划许可证及规划方案审批文件﹑收购储备前是国有土地的证明等，定向收购安置资金足额存入县建设局设立的银行专用账户后，县建设局审查上报县政府研究决定启动房屋定向收购和安置程序。

2、县政府研究后，决定授权由建设单位或者县土地储备中心（以下称项目单位）组织实施定向收购和安置。

净地出让：《国有土地使用权出让合同》供地公式为净地出让的，但现状为毛地的，由县国有土地储备中心组织实施房屋定向收购和安置。

毛地出让：《国有土地使用权出让合同》供地公式为为毛地的，由建设单位组织实施房屋定向收购和安置。

3、项目单位委托县拆迁服务处（以下称项目实施单位）具体组织实施房屋定向收购和安置工作以及宣传解释工作。

4、县拆迁服务处以项目单位名义组织调查登记，并适时公布调查结果。

5、项目单位拟定定向收购和安置方案（包括补助与奖励措施），报县建设局。

房屋定向收购和安置方案的内容应当包括：房屋定向收购范围、实施时间、收购依据、安置方式、房屋货币收购价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、定向收购费用测算等。

6、县建设局公布定向收购和安置方案并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

7、县建设局公布征求意见情况和根据公众意见修改的情

况。多数被收购房屋所有权人认为定向收购和安置方案不合理，县建设局组织听证会并修改方案，项目单位参加听证会。

8、出让地块定向收购前，项目单位按有关规定进行社会稳定风险评估。

9、县政府组织有关部门依法对出让地块范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

10、项目单位经县政府同意发布出让地块范围内房屋定向收购公告，并附经审定的房屋定向收购和安置方案。县国土局收回国有土地使用权同时一并公告。

11、房屋定向收购公告后，暂停房屋市场自由交易行为一年期限。项目单位持定向收购公告向房屋登记部门办理拟收购房屋产权注销或者过户备案手续。

12、房屋定向收购和安置资金应当专门用于房屋收购与安置，不得挪作它用。

县建设局负责对房屋定向收购安置资金统一管理，统一结算。

二、房屋定向收购与安置（参照征收补偿程序执行）

1、被收购房屋所有权人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

2、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对被收购房屋的价值进行评估。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

3、被征收人选择收购结算与安置方式，可以是货币全额结算，也可以是房屋产权调换。

4、项目单位与房屋所有权人按《合同法》订立房屋定向收购与安置协议。协议内容包括收购结算与安置方式、被收购房屋的价款和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径（诉讼或者仲裁）等事项。

5、项目单位向房屋所有权人支付被收购房屋的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。房屋所有权人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

6、定向收购和安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

7、项目单位将分户收购情况在出让地块内向房屋使用权人公布。

8、项目实施单位组织对被收购房屋的拆除工作，项目单位向房屋登记部门申请产权注销或者过户手续。

9.商业开发项目规划范文 篇九

甲方：开发有限公司

住所地：

法定代表人：

乙方：有限公司

住所地：

法定代表人：董事长

鉴于:

1、甲方为昆明市五华区科技产业园管理委员会所属的全资国有公司。经昆明市五华区科技产业园管理委员会授权，甲方有权在本合同约定期限内合理的经营和使用本合同约定的土地。

2、本项目约定的土地系五华区科技产业园范围内政府已经批准征用的土地，但因相关农村经济组织的部分土地征收补偿费用尚未结清，该土地尚未移交给产业园区。

3、政府规划本项目土地为商业用地，但目前该地块尚未具备进行永久性商业设施开发的条件。乙方有意利用该地块建设相关的汽车销售市场，甲方愿意与甲方开展合作。

经甲乙双方协商一致签订合同如下：

一、项目概况

1、项目土地位于五华区科技产业园地块（本合同称：该地

块），土地面积约为170亩（含地块内的道路和设施用地）。地块的四至范围为，东至；南至；西至；北至。土地的现状为未进行开发的农业用地。地块的状况以双方确认的本协议相关附图为准。

2、该地块尚未办理土地出让手续，甲方尚未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证。

2、双方合作在土地上建设“昆明泛亚中升汽车文化广场”（暂定名，本合同简称：本项目）。该广场经营包括但不限于：汽车销售、汽车维修、汽车备件供应、汽车信息咨询及汽车便民服务等。该广场将由8—10个汽车四位一体实体经销店及相关配套设施构成。

二、合作期限

本项目合作期限为10年，自_________年_____月_____日起至_________年_____月_____日止。

三、甲方提供的合作条件

1、甲方提供该地块10年的土地使用权。

四、乙方提供的合作条件

1、乙方必须在本项目所在地（五华科技产业园区）设立独立法人的有限责任公司，以该设立的公司开发经营本项目。该公司的工商、税务登记和税收缴纳均必须按属地管理原则办理，税收必须在五华科技产业园区缴纳。

2、乙方必须完成本项目的立项、建设等各项批准手续，甲方予以协助和给予相关的便利条件。但因相关部门不予批准或在本项目经营

过程中给予处罚的，由乙方承担相关风险。

3、本合同订立后，乙方评估本项目可行的，乙方应当在本合同订立后3日内一次性向甲方出借资金人民币万元，由甲方的主管部门向该地块的村民组织付清尚欠的征地补偿费。该征地补偿费付清后，甲乙双方共同协助办理土地移交手续，将该地块移交给乙方进行开发建设。

4、该地块之上现有高压电网通过，为了合理的利用土地，甲方的上级部门正在编制高压电网迁移的设计方案。该设计方案批准后，乙方应当按批准的设计方案实施该地块相关的高压电网迁建工程，相关费用由乙方承担，并进入本项目的开发建设经营成本。

5、乙方（含乙方组建的有限公司）为本项目的建设经营主体，乙方筹措资金完成本项目的全部工程建设，并承担日常经营管理责任。

6、本合同订立后3年内乙方在三年内必须将奔驰、宝马、路虎、奥迪、克莱斯勒、捷豹、雷克萨斯、沃尔沃、丰田、本田、福特、大众、马自达等汽车品牌当中的6—9家建设或引入该汽车广场。同时三年内该汽车市场将为所在地提供近3000个就业岗位。且应当确保本项目内的汽车经销商在五华科技产业园缴纳税收。

五、甲乙双方的合作利益分配

1、本项目获得利润后，甲方享有本项目%的项目税后可分配利润。但是，乙方确保甲方每年最少可以分配万元的利润。若实际可分配利润高于该数额的，以实际可分配利润为准。实际可分配利

润不足上述数额的，乙方应当按上述数额向甲方分配利润。

2、除甲方的上述约定利润后，其他利润均归乙方享有。

六、乙方向甲方出借借款的归还

1、按本合同第四条第3款的约定，乙方向甲方出借的借款，甲方以本合同约定的分配利润归还，甲方分得的利润不足归还价款的，归还借款的期限顺延。若本合同约定的合作期限届满后，依然未还清的，双方另行协商处理方式。

2、若在若本合同约定的合作期限未届满，本合同因非乙方原因不能继续履行的，甲方必须一次性还清乙方借款。

七、合同期限届满

1、合同期限届满后，本项目上的所有不动产归甲方所有，甲方无需给乙方任何补偿。

2、合同期限届满后，甲方或上级部门对该地块的用途没有调整，甲乙双方可以继续合作的，甲乙双方另行协商合作条件。

八、期限未届满本合同终止的赔偿责任

本合同履行期间，甲方不得单方面终止合同。但是，由于甲方上级部门因规划或其他政策原因要求终止合同的，乙方可以要求相关部门应以赔偿。

九、合同解除

1、本合同因政府规划调整或政府其他政策的重大调整而导致不能履行时，或本合同签订后90日内，本项目没有任何实质性进展的，任何一方可以解除合同，双方互不承担违约责任。

2、本合同签订后6个月内乙方未进场施工；或本合同签订后12个月内，本项目基础设施尚未完成；或本合同签订后3年内，乙方不能履行本合同第四条第6款义务的，甲方有权解除合同。甲方解除合同后，乙方应当将土地腾空交回甲方，甲方对乙方在本项目的投资不予任何补偿。

十其他事项

1、本合同履行过程中发生纠纷，协商不能解决的，由项目所在地地有管辖权的人民法院裁决。

2、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

3、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

10.商业开发项目规划范文 篇十

北京市单店二期住宅小区项目, 位于北京市朝阳区东坝乡, 是首都开发集团开发的一块38公顷, 容积率1.2, 总建筑规模41万平方米的低密度花园洋房社区。我们通过系统的“绿色生态”规划, 使之变为一块“宜居绿色生态小镇”。“源于生态”是在开发“单店住宅小区二期”项目中遵循的基本原则。通过广泛调研当前国内外最新的绿色建筑标准和绿色建筑的理念, 为单店住宅小区二期项目量身定做生态技术策略。其中主要参考的绿色建筑标准包括:住房和城乡建设部《绿色建筑评价标准》及北京地方标准《绿色建筑评估标准》。

然而, 仅仅道法标准、为标准所约束并非本公司对此项目开发的理解。紧扣项目特点, 跳出标准框束、把生态建筑和绿色建筑的理念和内涵真正贯彻实施, 有所为、有所不为才是明智抉择。通过对单店住宅小区二期项目的分析, 我们确认把“场地环境改善”、“节能70%”以及“节水与雨水利用”作为项目生态规划设计中的技术重点。

场地规划设计与环境改善

1. 基本原则与目标

小区生态规划的总体目标是:促使项目区域生态走向良性循环, 使大气环境质量达到国家空气质量二级标准, 地面水水环境质量达到国家地表水环境质量相关标准, 控制、减少热岛效应, 改善小区微气候环境以及噪声、光环境, 提高小区绿化景观系统的生态效益。

2.技术措施

(1) 保护小区生态系统, 建立生态廊道

通过对项目开发地的调研, 目前, 单店住宅小区二期项目生态系统基本没有形成, 主要是较为低级、短时间内容易恢复的简单生态系统, 因此, 未来开发中将结合提高自然生态系统生态力的社会要求, 运用景观生态学“斑块-廊道-基底”原理, 建立起由“核心植被斑块-植被斑块-植被廊道”构成的自然生态网络。

(2) 垃圾处理与环境改善 (包括施工环境影响的控制)

单店住宅二期项目规划用地现状为垃圾填埋场地。鼓励使用废弃土地作为住宅用地是绿色建筑的重要方面, 而我们对于本地块的开发, 不仅仅停留在对原有垃圾的处置, 还在于在项目开发过程中尽可能地减少对自然环境和周边环境的不利影响, 同时本着负责任的态度, 为未来这块土地的主人建造一块真正健康、舒适的人居空间。

从当前工作来看, 垃圾如何有效地处理是项目开发、场地规划的关键。我们认为, 这里包括两个方面的内容: (1) 基于土地开发、减少土方量和工程量的垃圾处置方案; (2) 基于改善环境、避免影响周边区域环境的垃圾处置方案。

(3) 节地规划及土地资源生态价值和使用价值的提高

单店住宅小区二期项目开发过程中将遵循控制性详细规划所规定的容积率和绿地率, 合理确定户外活动场地和空地率。同时, 充分考虑垃圾处理过程中可能导致局部土方平衡的问题, 为充分利用地下空间创造条件。

单店住宅小区二期项目的规划设计同时为组织施工提供便利条件, 避免施工过程对环境造成的永久性破坏。根据地形状况合理规划, 减少土方量, 尽可能地土方量就地平衡。施工的道路未来可作为小区的道路使用。

(4) 小区交通的可持续规划

采用人车分流的交通设计。小区的主入口将尽可能地靠近公交车站, 以利于人们出行方便。居住区内部地面道路采用4米的宽度, 平时为人行路, 特殊时期供消防、搬家之用。小区停车包括地上和地下, 其中地下车库的设计将考虑自然采光井的使用。

(5) 小区场地风环境、微气候优化设计

住宅小区室外空气流动情况对小区内的微气候有着重要的影响, 局部地方 (尤其是高层) 风速太大可能对人们的生活、行动造成不便, 同时会在冬季使得冷风渗透变强, 导致采暖负荷增加。

(6) 住宅日照、采光模拟优化设计

住宅日照、采光是绿色住宅开发中重要的环节之一。我们要求建筑设计院适当采用计算机模拟软件, 对住宅布置方案进行模拟, 全面保证住宅日照小时数满足或高于规范要求。

(7) 降噪与环境改善措施

为单店住宅小区二期项目居住区域合理设计防噪系统是本公司未来开发中需考虑的委托。即如何通过优化建筑群布置, 以及设置树木、微地形等防噪措施, 防止主要交通干线的噪音传过来。对于临街居室噪声难以避免超标的情况, 将考虑设计错开双层中空玻璃窗或高性能隔声降噪外窗的方式加以解决。

(8) 基于生态原则的景观、园林规划设计

通过提高小区绿化绿量的思路来提高绿化的生态效益, 绿量可有效地控制单店住宅小区二期项目建设区域的生态效益。通过植被布局和配置, 提高该地块的绿量和植被的生态功能。同时构建局部植被网络或小型植被斑块, 并与周边区域的自然生态网络连通。此外, 植物的选择主要以提高其生态效益为主, 包括除尘、降噪、固定二氧化碳、清新空气、滞尘等。

节能70%设计

1. 基本原则与目标

结合北京的气候特点, 按照节能70%的目标, 在兼顾冬夏、整体优化的原则上, 通过模拟计算辅助设计的方法, 采取各种有效节能途径 (包括选择适宜体型系数、合理布置室内空间、提高围护结构保温隔热性能、控制不同朝向窗墙比、设计有效的夏季遮阳装置、改善自然通风等) , 从整体上降低单店住宅小区二期项目的空调采暖能耗。

通过对采暖、空调系统冷热源的优化选择, 提高能量转换系统效率, 节省输配系统能耗, 采暖系统的效率提高30%。同时实现末端用户温度可调和简单易行的用能计量;通过优化照明控制, 提高照明质量, 减少照明能耗。

结合项目的开发周期, 分批采用太阳能、水源热泵或地源热泵技术进行公共场所照明、空调采暖或提供生活热水, 通过成本控制和设计优化, 实现住宅一体化的可再生能源高效利用。综合被动式和主动式利用手段, 把可再生能源的利用比例提高到总能源比例的5%左右。

2. 节能70%设计的技术措施

(1) 基于模拟优化的围护结构节能70%设计

本公司将在住宅围护结构 (窗、外墙、屋顶) 节能设计中, 除了要求满足新的北京居住节能65%的标准基本要求外, 还将通过基于计算机模拟技术和整体节能的设计策略, 在兼顾冬夏、整体优化的原则上, 通过模拟计算辅助设计的方法, 采取各种有效节能途径 (包括选择适宜体型系数、合理布置室内空间、提高围护结构保温隔热性能、控制不同朝向窗墙比、设计有效的夏季遮阳装置、改善自然通风等) , 从整体上降低单店住宅小区二期项目的空调采暖能耗, 并最终达到70%的节能目标。在项目开发中, 本公司将强调以下几种技术策略, 以提高节能效果, 改善居住者室内热环境, 包括:

*重视围护结构节能设计的均匀性原则

均匀性原则又称“木桶原则”, 即在资金有限的条件下, 在处理影响建筑热环境的各项因素之间协调时, 使其影响效果尽量均匀, 趋向一致。例如在选择外墙、外窗和遮阳设施时, 应在一定的投资下使各个方面的效果尽量均匀一致, 而不应该选择保温性能特别良好的外墙却因为资金紧张而选用单层窗, 或投入大量资金配置保温性能、密闭性能良好的外窗却不做外墙保温设计。

*热桥的隔断处理

对于住宅而言, 热桥的存在可能会对围护结构传热带来10%-15%的影响, 导致建筑散热增加, 还有可能导致结露等问题的处理, 如何有效地隔断热桥也是实现节能的关键问题。

*不同供暖空调方式下的外墙的热工性能选择

在考虑外墙的保温中, 特别是对于不同的供暖方式或者空调方式, 它们对墙体围护结构的热工特性要求也有所不同, 因此需要从保温和蓄热两方面对墙体围护结构加以系统的分析。此外, 还将有选择地采用高效、低成本的外墙、屋顶、遮阳等围护结构节能技术。

(2) 采暖系统方案设计:区域集中供暖与独立计量

由于城市热网无法到达单店住宅小区二期项目周边, 基于分布式能源系统高效利用及清洁能源的概念, 单店住宅小区二期项目开发将着重考虑采用区域集中天然气锅炉房+末端分楼或分户热计量的楼内采暖系统形式及调控形式, 解决楼内不同房间、不同时间冷热不匀问题以及相对的热量的计量问题, 实现供热节能与末端可调的目标。由于单店住宅小区二期项目容积率约1.2, 因此集中供热管网半径较大, 上述方案是解决目前集中供热末端不能按照需求供热, 造成大量的热量浪费现象的有效途径。

户式独立燃气炉在北京多个小区中广泛应用, 反应良好, 但也引起一些不同意见和争论。主要是针对系统的安全性及燃烧废气低空排放造成的局部污染。

单元式燃气炉目前是北京市燃气系统主推的燃气采暖方式, 与户式燃气炉相比它的安全性及局部污染问题有所缓解, 但增加了各单元设备的管理维护工作。同时, 由于是多户共用一个系统, 增加了收费管理费的麻烦。本公司将对上述几种方案进行针对性的深入调研, 以保证为使用者提供节能、舒适的采暖方式, 同时为改善北京市的大气污染状况贡献力量。

(3) 采暖末端

在末端控制上, 将实现室内温度、流量可控, 同时末端将优先考虑采用地板采暖的方式。地板采暖地板供暖系统采用交联聚乙烯管低温辐射技术, 具有环保、节能、舒适 (符合人体“脚冷头暖”的特征) 等优点。它不占用使用面积, 热稳定性好。散热装置被置于地表, 并在地面加设保温层, 使得热量大部分以辐射形式向上传播。其散热均匀, 人体的热舒适性好, 人体的体感温度高于空气温度2℃-4℃, 在相同的人体舒适感情况下可节约能耗。

(4) 自然通风

住宅通风十分必要, 它是决定人们健康和舒适的重要因素。也是单店住宅小区二期项目开发中贯彻“走近自然”理念的重点。

对于单店住宅小区二期项目开发中住宅自然通风的考虑, 我们要求设计公司优化建筑空间平面及细部设计, 改善住宅通风条件:包括要求建筑师采用住宅开口优化设计、构造导风以及优化室内空间设计布置等手段, 提高住宅自动进行自然通风的能量。

(5) 太阳能建筑一体化技术的应用

太阳能建筑一体化技术的应用, 单店住宅小区二期项目主要考虑住宅阳光间的设计以及太阳能热水器建筑一体化设计。

(6) 太阳能庭院灯及公共空间照明

单店住宅小区二期项目未来将考虑在住宅楼屋顶设置部分光伏板, 以供楼道、区内照明。同时, 通过与景观园林设计的结合, 将采用太阳能庭院灯技术。

节水与水循环利用

1.基本原则与目标

针对北京水资源 (地下水、地表水) 和气候特点 (降雨量) , 按照生态居住区的要求, 对小区给水、管道直饮水、排水、污水处理、中水、景观水体、雨水等系统进行节水设计。我们对于单店住宅小区二期项目在节水和水资源利用确定的主要目标为:水质水量安全可靠, 景观水体适宜 (亲水型住区) , 采用节水措施和节水器具实现节水15%;实现对生活污水和雨水的合理处置、利用。

2. 技术措施

(1) 居住区给水系统设计, 统筹、综合利用各种水资源

结合单店住宅小区二期项目所在周边区域市政水供给紧缺及北京市的水资源、气候特点等客观环境状况, 要求制定的水系统规划方案需增加水资源循环利用率, 减少市政供水量和污水排放量。

(2) 节水率不低于15%的节水设计

尽可能地按照精装修的方式进行销售, 精装修住宅本着“节流为先”的原则, 优先选用《当前国家鼓励发展的节水设备》 (产品) 目录中公布的设备、器材和器具, 包括坐便器冲洗采用6.0升水箱, 或者采用新型直排式节水马桶等。

蹲便器、小便器均采用自闭式冲洗阀。洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头。所有用水点均设水表计量。室外绿化采用微喷灌溉。小区所有排水均作为中水源水回收, 处理后用于冲厕、车库地面冲洗和绿化用水。

(3) 充分考虑雨水利用方案

针对北京的降雨资料和特点, 要求雨水利用标准为重现期1年的雨水进行利用, 不向市政管网排放, 超出的雨量排入市政管网。考虑就地入渗和收集处理回用两种方式:

一部分雨水利用采用就地入渗及设置室外雨水渗井方式。屋面雨水均排至室外散水, 再流入室外绿地。绿地采用下凹式, 低于道路面约10cm, 绿地面积不小于屋面面积, 既可蓄渗回灌全部屋面雨水。室外路面雨水经路面透水材料渗入地下。一部分雨水利用采用储存利用方式。屋面雨水经室外雨水管道排入室外蓄水池, 经机械过滤处理后浇洒绿地。

(4) 人工湿地与景观技术

小区景观水体将由人工小湖及人工渠道构成, 在其周边修建不同形式的护坡。湖体施工采取池壁、池底的防渗漏措施, 以防止湖水渗漏。为保证该规划区内景观水体的最佳景观效果, 应进行必要的补水, 多余水量排入市政雨水系统。如果水体水质恶化, 不宜采用技术处理时, 可进行换水。

小区内景观水体采用多水源补水, 其中以中水和雨水为主, 必要时留有其它水源补水的措施。

根据景观水体的特点, 为净化水体水质, 在工程设计时将考虑在湖区中设置生态净化、水体循环处理和应急等措施。

此外, 基于节水方案的人工湿地设计, 也会适当地引入到单店住宅小区二期项目之中, 作为雨水收集和净化处理的调节器。

(6) 中水处理与回用

集中式再生利用系统在一定的输水距离内制水成本与分散式再生利用系统相当, 但长距离的输送再生水将导致成本的大幅增加, 根据我们的调研, 当输水距离在10km之内且系统内无重污染工业废水影响再生水水质时, 可优先采用集中处理再生利用的方式;但是周围尚无适宜的污水处理厂。采用分散处理再生利用方式时, 处理规模宜大于1000m3/d;如果单店住宅小区二期项目全面中水分散在本小区内处理的话, 依据我们的测算日处理量能达到2000m3/d左右, 是符合分散处理的规模的。我们将在用地北端, 靠近坝河处设置小区自建中水处理站。