北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题

2024-07-01

北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题（精选5篇）

1.北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题篇一

《物业管理实务》试卷

一、单项选择题：（每题1分，共30分）将正确答案的字母填入答题纸对应的（）内。

1、根据《物业服务企业资质管理办法》，二级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应不少于（C）。

A、50人

B、30人

C、20人

D、10人

2、物业服务企业在领取法人营业执照之日起（C）天内，向企业注册所在地房屋行政主管部门申请资质。A、10

B、20

C、30

D、60

3、物业服务企业参与投标应具备的条件（B）。

A、二级资质

B、符合招标条件

C、被指定参加

D、由上级领导推荐

4、合同的订立，必须经过（A）两个阶段。

A、要约、承诺

B、要约、反要约

C、邀请要约、承诺

D、邀请要约、反要约

5、《合同法》采取了约定优先的原则，即有约定的依约定，无约定的依（B）的规则。A、惯例

B、法定

C、判例

D、仲裁

6、关于早期介入说法正确的是（A）。A、早期介入是建设单位引入的物业管理咨询活动 B、早期介入是承接查验阶段开始实施的物业管理服务 C、早期介入是向业主收取物业服务费 D、早期介入的服务对象是购房人

7、新建项目承接查验发生在（D）。

A、销售阶段后竣工验收合格前

B、业主入住阶段

C、早期介入阶段

D、竣工验收合格后业主入住前

8、通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性的具体检查方法是（A）

A、使用查验

B、检测查验

C、实验查验

D、观感查验

9、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，应当负责修复和赔偿的是（D）A、物业管理单位

B、建设单位

C、行政主管部门

D、装修人

10、如装修人向物业服务企业缴纳垃圾清运费用，负责装修垃圾清运的是（A）A、物业管理单位

B、环卫部门

C、行政主管部门

D、居委会

11、完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比是（B）A、危房率

B、房屋完好率

C、房屋基本完好率

D、设备设施完好率

12、适用于某些利用率低或有备用设备的维修方式是（D）

A、预防性维修

B、大、中修

C、紧急抢修

D、事后维修

13、根据有关规定，电梯每（B）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A、半年

B、一年

C、两年

D、一年半

14、良好的房屋及设备设施管理可以充分发挥设备功能，有效延长设备设施的（C）A、使用功能

B、技术寿命

C、使用寿命

D、技术更新

15、在设施设备节能管理中，最常用、最经济的节能方式是（D）

A、经常进行技术改造

B、对设备的及时更新

C、减少设备使用时间

D、采用管理手段

16、为全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，需开展的工作是（D）A、设备维修

B、设备更新

C、设备折旧

D、设备检查

17、鼠害防治的主要方法有（D）

A、在积水坑投放浸药木塞或杀虫剂杀灭幼虫

B、保持垃圾日产日清 C、采用超低容量喷雾或打

D、利用鼠类天敌、病原微生物等方法灭鼠

18、通过药物和灯光两种方法灭杀白蚁属于（B）

A、挖巢法

B、诱杀法

C、药杀法

D、生物防治法

19、消防工作的指导原则是（B）

A、安全第一，预防为主

B、预防为主，防消结合 C、不顾一切，预防为主

D、安全第一，财产第二

20、对常规消防装备应定期检查，至少（B）进行一次全面检查。A、每周 B、每月

C、每季

D、每年

21、高层和超高层楼的每层楼所放置的消防栓（箱）内一般应备置（D）瓶灭火器 A、1

B、2

C、3

D、4

22、配置在各物业项目的消防器材（B）均应做一次统计工作。A、每周 B、每月

C、每季

D、每年

23、早期介入的风险是（D）

A、管理费收缴风险

B、物业使用带来的风险

C、合同风险

D、专业服务咨询的风险

24、发生紧急事件时，事后处理内容包括（D）A、确认危机类型和性质

B、启动相应行动计划

C、负责人迅速赶到现场协调指挥

D、考虑如何弥补损失和消除事件后遗症

25、发生电梯困人时处置错误的是（B）

A、当乘客被困电梯内时，消防监控室观察梯内情况，询问被困者并予以安慰 B、切断电源打开电梯救人

C、被困者如有老人、小孩和孕妇或人多供氧不足时需特别留意，必要时请消防人员协助 D、将此次电梯事故详细记录备案

26、在经营决策基础上，综合反映物业服务企业预算期内收入、成本费用和净利润的预算是预计收益表，又叫做（BA、现金流量表

B、利润计划

C、预计资产负债表

D、预计财务状况表

27、关于物业承接查验期档案特点，描述正确的是（C）A、是业主或物业使用人的权属资料、个人资料等 B、档案资料收集来源于业主或物业使用人 C、收集技术要求高、涉及面广 D、档案收集的索取对象较复杂

28、物业项目负责人安排（A）进行房屋使用安全检测管理。

A、房屋建筑结构安全员

B、工程部经理

C、设施设备安全员

D、机电工程师

29、当客户满意时，客户期望与服务方绩效或产出的关系是（B）

A、绩效不及客户的期望

B、绩效与客户的期望相称

C、绩效超过期望

D、难以确定 30、当物业服务企业对重要事项或重大行动作出安排时，要使用的文种是（D）A、请示

B、报告

C、批复

D、决定

二、多项选择题：（每题1分，共30分）将正确答案的字母填入答题纸对应（）内，多选、少选、错选均不得分。

1、物业服务企业的特征可以归纳为（ABD）

A、独立的企业法人

B、具有一定的公共管理性质的只能 C、属于咨询性企业

D、属于服务性企业

2、维修养护的方式包括|（BCD）

A、计划性预防维修

B、预防性维修

C、事后维修

D、紧急抢修

3、关于物业服务企业直线职能制组织形式描述正确的是（BC）A、按垂直系统直接领导，不设专门职能机构

B、适应涉及面广，技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业服务企业 C、机构人员较多，成本较高

D、横向协调简单，职责分明，工作不扯皮

4、投标人不得（ABCD）

A、与投标人串通投标

B、向评标委员会成员行贿 C、相互之间串通投标

D、以低于成本的保健竞标）

5、投标风险主要来自于（ACD）

A、投标人和招标物业

B、招标公司

C、投标人

D、竞争对手

6、当事人在订立合同时，可采用（ABCD）

A、要约、承诺方式

B、格式合同形式

C、参照示范文本的方式

D、书面形式

7、合同要约的构成要件有（ABCD）

Ａ、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图Ｂ、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定Ｃ、要约必须传达到受要约人才能生效Ｄ、要约一旦作出，要约人需要承担法律责任８、合同生效的基本条件是（ABCD）

Ａ、合同符合当事人的缔约能力

Ｂ、合同是当事人的真实意思表示Ｃ、合同的内容合法

Ｄ、合同的形式合法９、建设单位负责的物业工程质量保修包括（ACD）

Ａ、物业服务企业承接管理的物业共用部位

Ｂ、业主自行购置的自用设施设备Ｃ、业主从建设单位购买的产权专有部分

Ｄ、物业服务企业承接管理的共用设施设备

１０、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（BCD行检查。

Ａ、经验查验

Ｂ、使用查验

Ｃ、实验查验

Ｄ、检测查验１１、物业管理机构更迭时物业管理工作的移交包括（ACD）

Ａ、原有物业管理机构向业主大会移交

Ｂ、原有物业管理机构向新的物业服务企业移交Ｃ、业主大会向新的物业服务企业移交

Ｄ、物业产权单位向新的物业服务企业移交１２、下列关于业主入住描述正确的是（ABD）Ａ、入住过程涉及建设单位、物业服务企业、业主

Ｂ、对业主而言入住内容就是物业验收及其相关手续的办理和物业管理有关业务的办理Ｃ、入住实质是物业服务企业应该承担与入住相关的法律责任和义务Ｄ、入住完成意味着物业由开发建设转入使用

１３、下列行为中，属于装修人和装修企业违规、违章的有（ABD）Ａ、因装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等Ｂ、装修人装饰装修活动侵占公共空间

C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的

D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料

14、维修养护计划编制依据是（BCD）

A、房屋及设施设备的修缮周期结构

B、安全与环境保护的要求

C、房屋及设施设备的使用要求和管理目标

D、房屋及设施设备的修缮周期与修缮间隔期

15、外委电梯维修保养工作时，要认真审核承包方的（ABCD）

A、技术人员的学历

B、注册资金

C、专业资格

D、专业技术水准

16、房屋及设备设施评价参考的主要指标包括（ABD）

A、房屋完好率

B、危房率

C、房屋闲置率

D、设备设施完好率

17、外包管理合同实施应注意的问题（ACD）Ａ、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施

Ｂ、委托方应尽量相信受托方，不必再服务过程中保留质量记录文件Ｃ、建立定期效果评估制度，对发现的问题，及时要求承包方整改

Ｄ、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握企业状况，确保承包方又能力持续履行服务合同１８、中央空调系统在日常管理中、应注意采取以下措施（ABD）A、隔尘

B、杀菌

C、噪音

D、消毒

19、具体反映房屋及附属设备设施维修养护工作的效益指标包括（ABD））等具体方法进A、维修工程成本

B、劳动生产率

C、是否外包

Ｄ、维修工程期２０、绿化管理的基本要求包括（ABCD）

Ａ、保持植物正常生长

Ｂ、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

Ｃ、及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造

Ｄ、加强绿化保护宣传２１、物业管理风险防范措施包括（ACD）A、物业服务企业要学法、懂法与守法并要加强内部管理

B、物业服务企业通过业主公约、宣传栏等形式向业主宣传物业管理的相关政策等 C、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形象 D、适当引入市场化的风险分担机制

22、业主或物业使用人在使用物业和接受物业服务过程中存在的日常物业管理风险有（BCD）A、管理费收缴风险

B、物业违规装饰装修带来的风险

C、物业使用带来的风险

D、法律概念不清导致的风险

23、物业服务企业要将风险危害缩减到最小需做到（ABD）

A、主动认识风险

B、积极管理风险

C、掌握风险规律

D、有效控制风险和防范风险

24、物业管理收入是物业服务企业向物业产权人、使用人收取的（BCD）A、物业经营收入

B、公众代办性服务收费收入 C、特约服务费收入

D、公共性服务费收入

25、物业管理档案的分类法特点是（AC）

A、保持档案在形成时间方面的联系

B、反映各组织机构工作活动的历史面貌 C、反映立档单位每年工作的特点和逐年发展的变化情况 D、便于按专业系统查阅全面档案

26、关于物业入住期档案特点，描述正确的是（ABCD）

A、是客户资料档案

B、存放期长

C、档案资料来源于业主、物业使用人 D、档案资料收集范围包括业主或物业使用人的权属资料、个人资料等

27、培训效果评估主要包含以下层次的内容（BCD）

A、企业目标的实现是否得到促进

B、被培训者工作行为的改进程度 C、企业的经营业绩是否得到改善

D、被培训者对培训知识的掌握程度

28、起诉欠费业主，物业服务企业需要在起诉书中写明（ABD）A、具体的诉讼请求

B、事实

C、律师的意见

D、理由

29、在客户管理中，应记录归档客户沟通的是（ABD）A、是由

B、过程

C、细节

D、结果 30、制度的正确写法是（AD）A、制度内容一般分标题、正文和署名 B、标题都是有制文单位、事由和文种组成 C、正文可分总则、分则和附则三部分来写

D、签署即写上制文单位名称和日期，一般写在正文右下方或标题下方

三、简答题：（每题5分，共10分）将答案写在答题纸对应的位置上。

1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？（5分）答：制定物业管理方案的要求主要有：

（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件的规定，不能有缺项或漏项。（1分）

（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（1分）

（3）方案中对招标文件要求最初的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。（1分）

（4）制定物业管理服务费用价格必须合理。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案；试行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。（2分）

2、简述物业管理投诉处理的程序。（5分）答：物业管理投诉处理程序包括：（1）记录投诉内容；（0.5分）（2）判定投诉性质；（0.5分）（3）调查分析投诉原因；（1分）（4）确定处理责任人；（0.5分）（5）提出解决投诉的方案；（1分）（6）答复业主；（0.5分）（7）回访；（0.5分）（8）总结评价（0.5分）

四、案例分析题：（30分）将答案写在答题纸对应的位置上。

某住宅项目28万平方米，物业企业通过招投标接管该项目，实行的是包干制。物业处于2010年10月25日对所服务区域进行了第三季度的客户满意度调查。调查内容覆盖各专业各项目、调查问卷覆盖率100%、回收率100%、满意度为77%。客户不满意的内容主要有：保修处理不及时；垃圾收集不及时，垃圾桶外经常堆有垃圾；楼道堆放杂物影响行走；秩序维护人员经常脱岗并仪容仪表不佳；投诉处理结果反馈较慢等等。为此，物业项目处向业委会反馈了客户满意度调查情况，认为本项目物业服务费每月每平方米2.80元较低，是导致客户满意度较低的主要原因，例如：人员定编不足、服务费低导致招人难等，致使物业服务无法满足业主的需求。分析本案例，请问：

1、你认为物业处关于客户满意度较低的理由正确吗？

2、请分析物业服务满意度较低的主要原因。

3、请你结合本案拟就5条提高客户满意度的整改措施。

答案要点：

1、项目管理处关于客户满意度较低的理由不正确。（3分）

2、物业服务满意度较低的主要原因（12分）（1）物业服务管理的专业性不够；

（2）对客户提出的问题、投诉、保修反映速度较慢；（3）对客户服务需求的重视程度不足

（4）对客户应承担的物业使用责任和违规行为宣传管理不到位；（5）物业企业对项目服务质量监督检查管理不完善；

（6）物业企业管理模式、管理机制、操作流程不健全或落实不到位。

3、提高客户满意度的整改措施（15分）

（1）修订接报修程序，明确维修时间要求并告知业主，同时还要接受业主的监督，视具体情况随机调整；（2）对专业和服务意识进行有效培训、考核、意在提高和增强服务意识；（3）视项目具体情况调整垃圾收集时间，尽量减少垃圾在桶外的存放时间；

（4）对客户进行广泛环保宣传，培养客户的环保意识，使其认识到保护环境是大家的共同责任；（5）对楼道堆放杂物要定期、随时进行清理整顿，责任到人，同时请业委会协商处理；

（6）如客户有特殊服务需求应另行处理，一般情况下秩序维护人员不得脱岗；对秩序维护人员实行准军事化培训教育并严格考核；

（7）对客户投诉处理实行首问制，在规定时间内予以回复并跟踪回访，如处理不了则与业主另行按约定时间进行处理。（8）充分利用项目的各种管理服务资源，及时了解客户的意见和服务需求等，及时调整服务措施和改正不足等。评分说明：

1、“物业服务满意度较低的主要原因”每答对1条得3分，满分为12分；

2、“提高客户满意度的整改措施”每答对1条得3分，满分为15分。

2.北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题篇二

第三章物业项目承接查验

一.简述物业承接查验的概念？

答：承接查验是指承接新物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

二.物业承接查验与工程竣工验收的区别是什么？

答：物业承接查验与工程竣工验收的区别是：1.目的不同。2.参与主题不同。3.对象不同。

三.简述新建物业承接查验的程序？

答：新建物业承接查验程序是：1.确定物业承接查验方案。2.移交有关图纸资料。3.查验共用部位、共用设施设备。4.解决查验发现的问题。5.确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。6.办理物业交接手续。

四.简述新建物业承接查验的依据和原则？

答：新建物业承接查验依据分为法律依据和合同依据。其中包括：1.物权法。2.合同法。3.物业管理条例。4.物业承接查验办法。5.物业买卖合同。6.临时管理规约。7.前期物业服务合同。8.物业规划设计方案。9.建设单位移交的图纸资料。10.建设工程质量法规、政策、标准和规范。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

五.简述新建物业承接查验的准备和实施？

答：新建物业承接查验的准备和实施有：1.确定物业承接查验的方案。2.物业承接查验方案的内容。

3.物业资料的查验与移交。4.物业共用部位、共用设施设备的现场查验。5.物业现场查验发现问题的解决。

六.新建物业承接查验应注意的问题？

答：新建物业承接查验应注意以下几个方面：1.人员选配要精干。2.验收立场要明确。3.遗留问题要备案。4.保修事宜要落实。5.特殊信息要收集。6.管理配套要关注。7.产权界定要证明。8.管理权限要清楚。9.查验手续要齐全。10.拒接未经查验的物业。

七.物业管理机构更迭时承接查验应该做好那些准备工作？

答：物业管理机构更迭时承接查验应做好以下准备工作：1.成立承接查验小组。2.准备资料和工具。

3.提前与有关单位协调关系。4.对物业项目进行调查评

八.简述物业管理机构更迭时承接查验的程序和内容？

答：物业管理机构更迭时承接查验的程序和内容有：

1.成立承接查验组织，确定查验和移交方案。

2.查验和移交的物业管理资料。（①.物业原始资料。②.物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。③.业主资料。④.财务管理资料。⑤.合同协议书。⑥.人事档案资料。⑦.其他需移交的资料。

3.物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。

4.物业查验与移交资料。

九.物业管理机构更迭时的承接查验有哪些注意事项？

3.北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题篇三

一、物业管理项目的风险是指在物业服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。对物业项目风险的分析可以采用两种方法。

请回答：

1、物业项目的风险分析可以采用()这两种方法。

A：感性分析和理性分析

B：定期分析和随机分析

C：定型分析和定制分析

D：直观评价和定量分析

参考答案：D

2、该物业服务项目，其L值是3，E值是2，C值是7，请对本项目进行D值分析，并大致判断风险的高低。

参考答案：

D=LEC=3*2*7=42

根据考试用书中所提供的风险等级判断，该项目的风险等级属于二级风险，存在一般风险，需要加以控制。

3、本项目中的个别业主持续为本地一家媒体提供有关本企业所管辖项目的失实的投诉信息，该媒体进行了连续报道。为应对此种宣传报道中的失实报道，作为项目负责人，应当如何应对。

参考答案：

①物业服务企业应针对其在经营管理过程中可能遇到的各种风险，树立高度的警觉意识，建立起科学的反应系统和紧急情况处理预案程序，充分发挥协调的功能。

②处理突发危机要注意与相关方的有效沟通，在处理危机的过程中，要加强与各类公众的沟通。一般来说，沟通与交流的对象主要分为直接受害人和媒体、其他业主、政府官员、员工。最重要的是与直接受害人和媒体的沟通。本案例中，首先要与该媒体有效沟通，对存在不实投诉的情况告知对方，并提出依据。同时告知业主，对提供不实信息要承担相应的法律后果。

③舆论风险发生时，物业服务企业要着重关注与新闻媒体的关系，主动沟通，适当解释，应当进行危机公关管理，危机公关可分为危机预防和危机处理两类，前者是在危机发生前的未雨绸缪，后者是在危机发生后的处理应对。如果仍然无效，可以提请当地物业行政主管部门对此事的关注，因此，本案例中，要采取有效的危机公关手段，与媒体一起为挽回之前的负面影响而追加正面报道内容。

(建议：可以根据个人的理解增加部分论述)

二、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是()。

A.配置消防中队车辆

B.建立义务消防队伍

C.开展消防安全检查

D.加强消防设备保养

参考答案：A

三、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于()管理。

A.特约服务

B.公共秩序

C.社会治安

D.增值服务

参考答案：B

四、案例

某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了公共安全管理服务内容。因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。

问题1：业主王某的想法是否正确?为什么?

问题2：你认为物业服务公司应如何加强公共安全防范服务并规避可能面临的风险?

回答：

(1)王某的想法不正确。首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业服务公司是否应承担责任，应视具体情况。

(2)如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。

答：公共安全防范管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全，规避不可预测风险，一方面物业服务公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度，有条件的项目，应该增加技术防范的设施设备。另一方面，物业服务公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

五、单选题

1.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人()。

A可任选其中一个作为中标人

B应以报价最低的为中标人

c应报请房地产行政主管部门确定中标人

D应按照中标候选人的排序确定中标人

2.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至()之日止的物业管理活动。

A.首次业主大会会议召开

B业主大会成立

C.50%业主入住

D物业服务合同生效

3.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，()应当负责修复和赔偿。

A.装修人

B装修企业

c.装修施工人员

D物业服务企业

案例分析：

刘先生购买了一套位于顶层的商品房，入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：“为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自已有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。

问题：

1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?

2.按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错?

3.指出物业公司在操作中的错误所在。应当采取何种做法?

答案：

单选题

1、D

2、D

3、A

案例分析、1、(l)物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;

(2)诉刘先生除拆封闭阳台的材料及防护栏的请求应予以支持;

(3)此案的诉讼费应由双方分担。

2.按照《住宅室内装饰装修管理办法》，刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为，并且违反了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的约定，属违规行为。

3.物业公司不是行政管理部门，也不是执法单位，无权罚款，无权采取断水、断电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告，或通过司法途径解决

六、例题1：根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是()。(2012.52)

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上

C.持有建设工程规划许可证

D.房屋预售对象

答案：D

例题2：房地产开发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括()。(2013.56)

A、土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证

B、工程施工合同及关于试工进度的说明

C、开发企业的营业执照和资质证书

D、样板房装修设计方案

答案：D

例题3：商品房预售合同登记备案的申请人是()。(2012.53)

A.商品房销售代理机构

B.商品房预售人

C.商品房购买人

D.商品房预售人和商品房购买人

答案：B

例题4：根据《商品房销售管理办法》，商品房销售的条件之一是()。(2011;56)

A.供水、供电等主要配套基础设施已确定交付日期

B.拆迁安置方案已编制完成 C.竣工验收方案已获通过

D.物业管理方案已经落实

答案：D

例题5：下列属于商品房现售条件的是()。

A、持有建设工程规划许可证和施工许可证

B、取得土地使用权证书

C、房地产开发企业应当具有房地产开发企业资质证书

D、已经确定竣工验收日期;

E、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照

答：ABCE

例题6：建设单位预售商品房的，商品房买卖合同应当包含()约定的内容。(2011;54)

A.物业服务合同

B.前期物业服务合同

C.物业总平面图

D.管理规约

答案：B;

例题7：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须()。(2012.79)

A.权威

B.真实

C.合法

D.科学

E.准确

答案：BCDE，例题8：房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有()。(2011;79)

A.商品房基本状况

B.交付使用条件及日期

C.维修资金的筹集方式和标准

D.物业服务企业的选聘方案

E.装饰、设备标准承诺

答案：ABE

例题9：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从()之日起计算。(2011;58)

A.房屋竣工

B.竣工验收

C.房屋交付

D.办理入住

答案：C

例题10：房地产开发企业应当在交付商品住宅时，向购买人提供《住宅质量保证书》和()。(2009年房地产估价师考试试题)

A、《住宅使用说明书》

B、《住宅验收说明书》

C、《住宅保修说明书》

D、《住宅保修保证书》

答：A

七、例题2.下列主体中，属于物业管理民事法律关系主体的有()。(《物业管理综合能力》，2011，57)

A.业主大会

B.物业服务企业

C.业主

D.某市住房和城乡建设委员会

E.某区街道办事处

答案：ABC

例题3.有关物业管理法律关系的特征的说法，正确的是()。

A.物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为

B.物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以干预

C.所有物业管理法律关系的当事人之间地位都是平等的

D.行使物业管理监督权的主体，不仅包括于业主大会和业主委员会，而且包括每位业主和使用人

E.物业管理委托关系除了通过物业服务合同来约定外，还需要通过管理规约来规范

答案： ADE，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预。

有的物业管理法律关系(如物业管理行政监管关系)的当事人之间地位是不平等的，存在着一方服从另一方的问题。

例题4：出售公有住房的住宅专项维修资金，由()交存。(2012.34)

A.业主

B.售房单位

C.业主和售房单位共同

D.业主和售房单位协商

答案：C

例题5.商品住宅的业主按照所拥有的物业的()交存住宅专项维修资金。(2011;42)

A.使用面积

B.套内建筑面积

C.共有建筑面积

D.建筑面积

答案：D;商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其中套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。

例题6：公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的()提取。(2012.35)

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答案：B，例题7.已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金交由()存入公有住房住宅专项维修资金专户。(2011;36)

A.售房单位

B.政府管理部门

C.业主委员

D.物业服务企业

答案：A

例题8.住宅专项维修资金的交存方式包括()。(2012.73)

A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户

B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户

C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户

D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

答案：ABD，C是30日，E是30%。

例题9.经业主大会同意，住宅专项维修资金可以购买()。(2013.36)

A、基金

B、理财产品

C、股票

D、国债

答案：D

例题10.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经()同意。(2012.32)

A.同级房地产主管部门

B.上级房地产主管部门

C.同级财政部门

D.上级财政部门

4.物业管理实务模拟试题(七) 篇四

（七）姓名：

一、单项选择题

1、物业管理企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立（）级培训体质。

A、一B、二C、三D、四

2、物业管理企业员工集中，且培训资源较缺，宜建立（）级培训体系。

A、一B、二C、三D、四

3、（）主要是根据企业经营战略和经营目标、企业人力资源击规划、员工绩效考核结果和本企业实际情况等制定。

A、专题培训计划B、晋升培训计划C、外派培训计划D、培训计划

4、（）培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训标准和培训要求，有利于降低培训成本、但其针对性相对较差。

A、一级B、二级C、三级D、四级

5、（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。

A、入职培训B、能力培训C、职前培训D、试用培训

6、企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的（），并在实施过程中根据需要随时调整。

A、薪酬标准B、薪酬制度C、薪酬计划D、薪酬结构

7、考虑到物业管理服务运作特点，对项目负责人工作业绩和（）的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。

A、个人素质B、业务能力C、个人品质D、团队意识

8、（）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

A、辞职B、辞退C、资遣D、解聘

9、（）是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动、它不是员工过错造成的。

A、辞退B、辞职C、资遣D、内退

10、测量客户满意的方法包括：建立受理系统、客户满意调研、（）、竞争者分析等。

A、客户不满意调研B、客户不满意分析C、客户满意分析D、失去客户分析

11、下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。

A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理的相关法规的宣传与沟通D．物业管理的投诉受理与处理反馈

12、客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，（）会达成客户满意。

A、绩效不及期望B、绩效与期望相称C、绩效超过期望D、绩效大于或等于期望

13、与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业和移交和工程遗留问题的处理。

A、政府机关，建设单位B、建设单位C、业主大会D、公共事业单位

14、（）是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。

A、行政公文B、事务文书C、制度文书D、礼议文书

15、物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。

A、务据类文书B、告启类文书C、告知类文书D、其他日常文书

16、物业管理应用文书文章式标题目可以有（）。

A、单标题和双标题B、单标题和副标题C、主标题和双标题D、单标题和复标题

17、按照应用文收的类型，物业管理应用文的写作要领包括行政公文的写作要领、事务文书的写作要领、制度文书的写作要领、礼仪文书的写作要领和（）文书的写作要领等。

A、条据类B、告启类C、告知类D、其他日常类

18、下列行政公文属于外行文的是：（）。

A、决定B、函C、通知D、报告

19、下列不属于事务文书的是：（）。

A、总结B、大事记C、倡议书D、管理办法 20、物业管理行政公文中，（）是惟一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。

A、函B、意见C、会议纪要D、通报

二、多项选择题

1、物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。

A、权属资料档案B、技术资料档案C、业主信息档案D、验收文件档案

2、物业入住期的物业管理档案收集工作重点集中在（），即未来的主要服务对象，档案资料收集的范围是业主档案资料和相关档案资料的收集。

A、建设单位B、物业业主C、物业使用人D、业主委员会

3、物业入住期应收集的业主权属资料一般包括（）等。

A、项目批准评文件B、用地批准文件C、房屋产权证D、购房合同复印件

4、物业入住期应收集的业主个人资料一般包括（）等。

A、身份证复印件B、户口本复印件C、联系方式D、家庭成员及其职业

5、日常物业管理期档案的收集主要包括（）。

A、物业运行记录档案B、物业维修记录档案C、物业服务记录档案

D、物业管理公司高层管理人员档案

6、物业管理档案管理常用的纸介质档案检索工具种类有（）等。

A、简介B、簿式索引

C、指南D、卡片式检索

7、常用检索工具的编制方法包括（）等。

A、分类卡片目录B、专题卡片目录C、主题卡片目录D、主要内容索引

8、物业管理企业信用档案记录内容的采集主要通过政府部门、（）其他中介机构及社会公众等多种途径依法采集。

A、新华书店B、协会

C、物业管理企业D、执（从）业人员

9、档案信息安全管理中由于档案载体的不同，保障档案信秘安全的方式也有不同、电子媒体档案主要是通过（）方式管理。

A、设立严格的多级权限机制和密码保管制度，严格进入检索系统、复制和下载的管理B、对档案的查阅、外借、复制和销毁不应设定权限

C、只要档案本身不受到损坏与丢失，档案信息可以公开查阅和传播

D、对进入互联网的计算机应安装防火墙和杀毒软件，经常更新，防止黑客入侵和非法人员进入等方法保障电子档案的信息安全

10、物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。

A、大修B、小修C、更新D、改造

11、物业管理专项维修资金的来源除了包括法规规定的费用，还包括下列哪些费用：（）。

A、包干制物业服务费结转的费用B、业主大会中决定分摊的费用

C、业主共有物业的收益D、社会捐赠或政府拨款的费用

12、物业管理企业的招聘根据企业发展战略、（）、业主构成情况、收入与消费倾向、消费特点等制定招聘计划。

A、竞争对手职工人数B、管辖项目类型C、企业经营目标D、物业面积的大小

13、物业管理企业的招聘内容包括（）和招聘方法。

A、计划招聘人员总数和人员结构B、各类人员的招聘条件

C、招聘信息发布的时间、方式与范围D、招聘的渠道

14、物业管理企业员工招聘的组织实施主要包括（）及人员的录用。

A、公布招聘信息B、设计招聘广告C、对应聘者进行初审D、确定选拨方法

15、员工的解聘包括员工（）情况。

A、辞职B、退休C、辞退D、资遣

16、物业管理企业培训分为入职培训、操作层员工的知识和能力培训、管理层员工的知识和能力培训、（）等。

A、试用培训B、专题培训C、晋升培训D、外派培训

17、专题培训是为达到某一专门的目的或解决一某一专门问题而对员工进行的培训，这类培训主要包括：（）。

A、更新观念的培训B、专项管理培训

C、专项技术培训D、电脑技术培训

18、外派培训是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径、物业管理企业的外训包括（）。

A、试用性外训B、岗位性外训C、个人性外训D、奖励性外训

19、培训的组织与实施包括：（）。

A、培训员工的管理B、培训师资的管理C、培训方法的运用D、培训效果的宣传 20、员工考核的内容包括：（）。

A、考核的对象与内容B、考核的原则C、考核的程序和方法D、考核的结果

21、一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段、但若出现下列哪些情况，对当事人应予以辞退：（）。

A、在试用期间被证明不符合录用条件的B、严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的C、因为能力不足，不能给用人单位创造明显利益的D、被依法追究刑事责任的22、一般认为，二级培训体系有利于加强培训的（），加强项目机构培训的责任感。

A、统一性B、针对性C、适应性D、及时性

23、员工薪酬管理是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程、其内容包括：（）。

A、确定薪酬管理目标，选择薪酬政策B、预测薪酬制度风险C、制定薪酬计划；调整薪酬结构D、实施和修正薪酬体系

24、应用文书的基础知识包括：正确使用汉字、准确使用词语、（）等。

A、正确使用标点符号B、表达要符合规范C、表达要符合领导意图D、了解相关术语

25、事务文书主要包括（）等。

A、计划B、总结C、批复D、倡议书

26、物业管理的制度文书主要有（）等。

A、决定B、办法C、守则D、公约

27、物业管理经常使用到的礼仪文书主要有（）等。

A、邀请书B、倡仪书C、感谢信D、贺信

28、下列物业管理的行政公文属于上行文的有：（）。

A、决定B、通知C、报告D、请示

29、下列物业管理的应用文书标题使正确的有：（）。

A、某某公司《关于下发2007培训计划的报各》B、某某公司《关于表彰2006先进分子的决定》C、长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》

D、某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》

5.北京市物业项目负责人《物业管理实务》模拟练习题篇五

2.在成立评标委员会时，评标小组的委员人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（c）

a 1/2 b 全部 c 2/3 d 4/5 3.开标时间应该是（c）

a 投标文件提交之后 b 在评标中 c 在投标文件的截止时间的同一时间 d 评标后

4.下列不是物业管理合同的形式的是（c）a 口头合同b 书面合同 c 电子合同 d 事实合同 5.签订前期物业服务合同时应注意的事不包括（a）

a 人员的配置 b 物业的承接验收 c 物业服务的费用d前期物业服务合同的解除或终止 6.以下不是前期物业管理特点的是（a）a 前期物业管理是非强制性的过程

b 前期物业管理阶段呈现管理服务波动和不稳定状态 c 经营亏损

d 前期物业管理对常规物业管理有着直接和重要的影响 7.以下不是物业管理机构更迭时的物业移交双方是（a）a 建设单位 b 原物业管理企业 c 业主大会或物业产权人d新接管的物业管理企业

8.入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中一表指的是（c）

a 业主身份登记表 b 业主办理入住手续流程表 c 业主入住房屋验收表 d 公共设施设备仪器使用表

9.办理入住手续时，（d）后，标准着入住手续办理过程完结 a 缴纳当前物业服务等相关费用

b 业主验房没有质量问题在房屋验收表上签字确认 c 物业管理企业核准业主身份 d 领取房屋钥匙

10.不是装饰装修时间的是（d）

a 一般的装饰装修时间 b 特殊装饰装修时间 c 装饰装修期d 节假日

11-15

11.装修期一般不超过（c）

a 一个月 b 两个月c 三个月 d 半年 12.以下不是房屋种类划分依据的是（d）

a 房屋的建筑结构和材料b 房屋承重受力方式c 房屋的层次和高度d房屋的建筑风格

13.房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括（d）

a 房屋完好率 b 危房率 c 设施设备完好率d 设施设备危险率 14.下列不属于房屋及设施设备维修方式的是（b）a 预防性维修 b 计划性维修 c 事后维修 d 紧急抢修 15.下列不是排水系统的是（d）a 污水系统 b 雨水系统 c 工业废水系统 d 中水和热水系统

16-20

16.清洁工作日常管理的组成中，（a）应覆盖小区主要室内外公共区域

a 日检 b 周检 c 月检 d 专项检查

17.不属于公共安全防范管理服务的内容有（d）

a 出入管理 b 施工现场管理 c 配合政府开展社区管理 d 环境的管理

18.安全防范工作检查方法不包括（d）

a 日检 b 周检 c 月检、督查 d 现场检查 19.前期物业管理风险不包括（d）a 合同期限带来的风险 b 合同订立过程中的风险 c 合同制定过程中的风险

d物业管理企业与建设单位沟通不畅 20.处理紧急事件的要求不包括（d）

a 企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，减低损失

b 发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待

c 要灵活运用预防措施或方案应对不断发生的变化，处理紧急事件应以不造成新的损失为前提

d 在紧急事件发生后，要听从领导的指挥

21-25

21.物业管理企业主营业务收入不包括（c）

a 物业管理收入 b 物业经营收入c 物业代公共事业收费获得手续费 d 物业大修收入

22.在机构上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制，这种财务管理方式是（a）a 独立核算 b 非独立核算 c 酬金制 d 包干制

23.对于专项维修资金的管理，下列说法不正确的是（d）a 在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨

b业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主大会审定后实施

c在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续

d在业主转让房屋所有权时，结余维修资金应退还给业主 24.以下不属于物业服务记录档案的收集范围的是（c）

a 会所服务记录 b 服务于投诉管理记录 c 设施设备维修记录d 小区增值服务记录

25.国家住建部对服务企业信用档案系统建设部的要求，以下表述错误的是（c）

a 扩大物业服务企业信用档案的覆盖面

b 统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享

c 物业服务企业信用档案记录信息每年至少更新3次

d 各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作

26-30

26.筛选应聘申请表方法不包括（c）

a 判断应聘者的态度 b 关注与职业相关的问题c 关注应聘者的性格特征 d 关注可疑之处

27.下列不属于员工解聘的情况是（b）

a 员工提出辞职 b 晋升到政府主管部门 c 员工的辞退d员工的资遣

28.下列不属于客户需求的是（d）

a 客户需要服务人员专业化 b 客户需要迅速地作出反应c 客户需要被关心 d 客户需要服务人员始终保持微笑 29.事务文书不包括（a）a便条b 计划 c 总结 d倡议书

30.写批复注意事项的表述中，不正确的是（a）a 批复是对请示的回复，所以批复就开门见山说明意思

b 批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确

c 必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据

d 批复一般只给来文请示的单位

二、多项选择题

二、多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）

1.品质部主要职责是（abc）a 负责企业管理质量体系运行和维护 b 负责客户满意度评价及监控 c 负责客户关系的处理 d 负责物业管理市场调查研究 e 负责品牌策划与创建

2.常规物业管理招标内容是（abcd）a 房屋及共用设施设备的管理

b 环境与公共秩序的管理

c 客户管理、客户服务和便民措施 d 物业租赁经营

e 设计物业管理模式、制定员工培训计划

3.前期物业服务合同与物业服务合同主要区别是（cd）

a 服务的对象不同 b 作用不同 c 签订合同的当事人不同 d 合同的期限不同 e 合同的内容不同

4.入住准备中，资料要准备三书一表一册一须知，其中三书指的是（abc）

a 《住宅质量保证书》 b 《住宅使用说明书》c 《入住通知书》d 《物业使用承诺书》 e 《室内设施设备产品说明书》

5.根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完好等级分为(abcde)

a 完好房b 基本完好房 c 一般损坏房 d 严重损坏房e 危险房

6-10

6.早期介入与前期物业管理的主要区别是（ad）

a 作用内容不同 b合同的期限不同 c 订立合同的当事人不同 d 服务的对象不同 e 管理的方式不同 7.新物业查验的主要内容是（abcde）a 物业资料的查验

b 物业共用部分的检查验收 c 共用设施设备的承接查验 d 园林绿化工程的查验 e 其他共配套设施的查验

8.大型公共物业人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点，针对这些特点，在绿化管理时必须注意（acd）a 不宜使用果树及大花植物做绿化

b 对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶 c 不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物

d 植物养护应注意对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 e 可以使用带刺的绿化植物

9.物业管理风险防范措施有（abcde）

a 物业管理企业要抓制度建设，抓员工素质和抓制度落实 b 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 c 物业管理企业应重视企业的宣传 d 物业管理企业要学法、懂法和手法 e 适当引入市场化风险分担机制 10.治安防范应注意（abcde）

a 遇到有人在公共区域聚众闹事的应立刻向公安机关报告

b 遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场

c 管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应采取措施将其离开管辖区

d 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问 e 管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门。

11-15

11.物业管理企业利润由（abce）构成

a 营业利润 b 投资净收益 c 营业外收支净额 d 代收费用 e 补贴收入 12.物业承接查验期档案的收集的特点有（ce）

a 收集范围广 b 收集时间较分散c 收集时间较集中 d 档案收集要求技术层面低 e 档案收集要求技术高 13.员工培训的方法有（abe）

a 课堂教学法 b 现场教学法c 情景演示法 d 案例教学法 e 师徒式培训法

14.与客户沟通的方法有（abcde）

a 倾听b 提问c 表示同情 d 解决问题 e跟踪 15.通用的应用文书主要有（abcde）

a 行政公文 b 事务公文 c 制度公文d 礼仪文书 e经济公文

三、案例分析题

三、案例分析题（共2题）

1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。

被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。

被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有过错。请分析以后回答以下问题：

（1）物业公司在此次事件中辩称合适不？

（2）在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？（3）房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？答案要点提示：

（1）首先肯定，物业公司辩称是不合适的。因为原告与物业公司之间的物业服务合同是有效的，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应该按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

（2）在物业承接查验中，物业公司存在着问题，对功能不完善的小区交付使用，在查验时为发现，这也是前期物业承接查验对后期常规物业管理带来风险的问题。

（3）不应该承担责任。前期物业管理风险，与外包公司签订合同时应注意的事项。

@#2

2.2010年5月，某大厦电梯设备已老化，又无人看管，导致人数超过了限乘人数，达到16人。在电梯运行上升瞬间发生故障，停运于4~5层之间达4小时之久。同时电梯内无安装报警系统，延迟了施救，直至最后解救时，一个孕妇已昏迷，只得送往医院抢救。时隔不久，同一栋楼内电梯再次发生故障，乘客被困1个多小时，致使有人心脏病复发，住院治疗。

以上两次事件，保险公司都进行了理赔，因为物业公司对电梯买了保险。请分析后回答：

（1）物业公司的做法说明了什么问题。（2）物业公司该类事件中，存在怎样的问题？（3）当电梯发生故障时，应该怎样实施救援？答案要点提示：（1）该物业公司采取的是风险转嫁机制。

（2）在管理上存在严重的失误。一是电梯的常规检查管理不到位；二是没有很好的救援预案；三是不吸取教训，导致再次发生同类事件。

（3）参考教材中第十章，典型紧急事件处理方法之电梯故障。

模拟试题二

1、一、单项选择题（共30题，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

目前，各物业管理企业，组织机构建设中，最常采用的架构形式是（）

A:直线制 B:直线职能制

C:事业部制 D:矩阵制本题正确答案为:B 本题解析:

2、以下是物业管理在招标的方式的是（）

A:定向招标 B:不定期招标 C:邀请招标 D:定期招标本题正确答案为:C 本题解析:

3、早期介入和前期物业管理阶段招标不包括（）

A:对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议 B:房屋及共用设施设备的安装

C:参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 D:对经营性物业进行经营策划，制定物业管理方案本题正确答案为:B 本题解析:

4、物业服务合同的特点的表述中，不正确的是（）

A:产权多元化的物业管理区域是由业主作为主体与物业管理企业签订物业服务合同 B:各级政府要对物业管理的日常正常的管理秩序要进行必要的介入管理 C:物业管理服务是有偿性质的的服务

D:一旦物业服务合同生效，合同中的条款对每一个业主都有同样的约束力本题正确答案为:A 本题解析:

5、下列的原因中不是物业服务合同终止的原因是（）

A:物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的 B:物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的 C:物业管理企业因为利润少而终止合同 D:物业管理企业宣告破产本题正确答案为:C 本题解析:

6、在物业建设阶段，下列选项中不是早期介入的内容的是（）

A:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案 B:配合设备安装，确保安装质量

C:对内外装修方式、用料及工艺进行设计 D:熟悉并记录基础隐蔽工程、管线的铺设情况等本题正确答案为:C 本题解析:

7、物业管理项目前期运作中不属于管理资源完善与优化的内容是（）

A:管理用房到位 B:物资配备到位 C: 物业管理人员到位 D:各项规章制度制定到位本题正确答案为:D 本题解析:

8、不是新建物业承接查验的准备工作的是（）

A:人员准备 B:计划准备 C:物业资料准备 D:设备、工具准备本题正确答案为:C 本题解析:

9、新建物业移交方是（）

A:前期物业管理部门 B:建设单位 C:业主大会 D:房地产主管部门本题正确答案为:B 本题解析:

10、下列不是装饰装修管理中应该注意的问题的是（）

A:管理单位在装饰装修管理中为了避免理解歧义，有必要到现场进行核对 B:在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否完备

C:在验收时如发现已经完工的不符合要求的装修部分，应提出严厉的警告，以防以后再犯 D:对于装饰装修过程中的违规行为，应根据相关法规、业主公约等法规进行处理本题正确答案为:C 本题解析:

11、下列不是入住期间需要注意的问题是（）

A:业主入住实行一站式服务，方便业主办理入住手续 B:因故不能按时办理入住手续的必须提前通知物业管理企业 C:应合理安排业主办理入住手续的时间 D:注意安全保卫以及车辆引导本题正确答案为:B 本题解析:

12、以下表述中是物业管理企业和相关管理部门的责任的是（）

A:装饰装修中采用了不符合国家环保要求的材料 B:业主在装修过程占用公共空间

C:物业管理企业接到了不合法装修的举报信息时不予理会 D:在装修过程中，擅自拆改供暖管道本题正确答案为:C 本题解析:

13、下列不是修理类别的是（）

A:大修

B:中修

C:小修 D:抢修

本题正确答案为:D 本题解析:

14、物业的供电种类按照供电方式的不同分为（）

A:长期供电和临时供电 B:单回路供电和多回路供电 C:高压供电和低压供电

D:无自备电源供电和有自备电源供电本题正确答案为:C 本题解析:

15、下列不属于房屋及设施设备管理的内容是（）

A:使用管理 B:维修保养 C:客户管理

D:技术档案资料管理本题正确答案为:C 本题解析:

16、房屋及设施设备维修养护计划要严格按照维修计划实施，在确保安全的前提下，不需要注意（）

A:质量控制 B:进度控制 C:成本的控制 D:美观度控制本题正确答案为:D 本题解析:

17、植物受周围环境影响较大，植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种等特点的是()A:学校绿化管理 B:医院绿化管理 C:工厂绿化管理

D:大型公共物业绿化管理

本题正确答案为:C 本题解析:

18、下列不是义务消防员的工作是（）

A:负责消防知识的普及、宣传及教育 B:负责消防设施设备及日常消防工作的检查 C:负责消防监控报警中心的值班监控 D:发生火灾时应发挥消防主力实施救火本题正确答案为:D 本题解析:

19、物业消防安全检查的各部门、各项目自查不包括（）

A:日常检查 B:重大节日检查 C:重大活动检查

D:各自互查本题正确答案为:D 本题解析:

20、当发生电梯事故时，不能做的事情是（）A:通过对讲系统询问被困者并予以安慰 B:立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者

C:被困者如有小孩、老人、孕妇等要特别注意，必要时请消防人员协助 D:指挥被困人员自己脱险本题正确答案为:D 本题解析:

21、下列不是物业管理企业营业成本的是（）

A:人员的工资 B:消耗的各种材料 C:员工的奖金 D:设施设别维修费用本题正确答案为:D 本题解析:

22、酬金制和包干制的区别不包括（）

A: 付费方式 B:营业利润 C:风险大小 D:成本费用本题正确答案为:D 本题解析:

23、不是物业服务费成本构成测算时注意的事项的是（）

A:详细

B:全面，无漏项 C:测算依据准确

D:服务费制定标准要准确本题正确答案为:D 本题解析:

24、档案保存注意事项中，不包括（）

A:物业承接查验期和入住期收集整理的档案照料属于物业基础资料档案，应长期保存

B:房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案保存一般不能低于设备的使用年限的2 倍 C:对于员工的工作记录档案应及时更新 D:各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，档案的保存期限较短本题正确答案为:C 本题解析:

25、员工的外派培训中，不包括（）

A: 企业性外派 B:晋升性外派 C:个人性外派 D:奖励性外派本题正确答案为:B 本题解析:

26、实施员工绩效考核的原则，下列表述不正确的是（）

A:凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面和完整，以避免考核的片面性 B:考核的内容必须考虑到诸如个人生活习惯、癖好之类的琐细内容

C:考核标准要便于衡量和理解，标准的制订与执行必须科学合理，不掺入个人好恶等感情成分 D:考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待或经常变动本题正确答案为:B 本题解析:

27、物业管理投诉处理方法不包括（）

A:耐心倾听

B:发现问题，适当解释 C:详细记录，确认投诉 D:及时处理，注重质量本题正确答案为:B 本题解析:

28、客户满意度调查不包括（）

A:目标明确 B:领导重视 C:协同运作 D:一年一次本题正确答案为:D 本题解析:

29、列通知的种类，不正确的是（）

A:指示性通知 B:周知性通知 C:文件性通知 D:转发性通知本题正确答案为:C 本题解析:

30、以下不属于海报的结构的是（）

A:标题 B:落款 C:正文 D:签署

本题正确答案为:D 本题解析:

多项选择

31、多项选择题（共15题，每题的备选选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）

投标文件的编写要注意（）

A:使用国家统一的行业标准计量单位 B:使用统一的货币

C:使用国家统一颁布的行业标准与规范 D:使用准确的表达方式 E:确保资料的真实性本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

32、合同订立的基本原则有()A:主体平等 B:合同自由

C:权利义务公平对等 D:诚实守信

E:守法和维护社会公益本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

33、早期介入的作用有()A: 优化设计

B:有助于提高工程质量 C:有利于了解物业情况 D:为前期物业管理做充分准备 E:有助于提高建设单位的开发效益本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

34、物业的查验的方式有（）

A:经验查验 B:观感查验 C:使用查验 D:检测查验 E:试验查验

本题正确答案为:B,C,D,E 本题解析:

35、新建物业与物业管理更迭时承接查验的区别是（）

A:物业移交的双方不同 B:物业承接查验的内容不同 C:承接查验检查重点不同 D:承接查验的方法不同 E:承接查验的时间不同本题正确答案为:A,B,C 本题解析:

36、维修养护计划的内容包括（）A:维护养护对象 B:维修养护的责任人 C:维修养护的标准

D:维修养护的方法 E:维修养护效果的验证本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

37、下列哪些行为，城市房地产行政主管部门应责令其改正，严重的并处罚款（）

A:将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房 B:损坏房屋原有的节能设施或者降低节能效果的 C:擅自拆改供暖、燃气管道和设施的 D:装修人违反《建设工程管理条例》

E:未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自超过设计标准或规范增加楼面载荷的本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

38、白蚁的防治防治方法有（）

A: 挖巢法 B:药杀法 C:诱杀法 D:火烧法 E:生物防治法

本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

39、消防安全预案制定重点防火物业（）

A:生产易燃易爆的工厂

B:大型物质仓库以及工厂较为密集区 C:酒店、商场、写字楼

D:高层及超高层和度假村 E:大型卡拉OK厅本题正确答案为:A,B,C,D 本题解析: 40、物业管理日常运作过程中存在的风险有（）

A:管理费收缴风险

B:替公用事业费用代收代缴风险 C:管理项目外包存在的风险 D:物业管理员工存在的风险 E:公共媒体在宣传报道中的舆论风险本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

41、物业服务费成本一般包括（）

A:管理人员的工资、社会保险、福利等

B:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C:物业管理区相关的维护费用 D:物业管理企业固定资产折旧

E:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

42、物业管理企业信用档案的记录内容主要包括（）

A:企业及执（从）业人员的基本情况 B:业绩及良好行为记录 C:经营活动中的违法违规行为 D:服务质量及其他不良行为记录 E:公众投诉处理情况本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

43、选拔应聘者的方法有（）

A:面试 B:心理测试 C:知识测试 D:劳动技能测验 E:团队意识测试本题正确答案为:A,B,C,D 本题解析:

44、测量客户满意的方法有（）

A:建立受理系统

B:客户满意度调研 C:失去客户调研 D:管理人员调研 E:竞争对手调研本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

45、组成公文式标题的最基本的要素包括（）

A:区域 B: 文种 C:单位 D:内容 E:事由

本题正确答案为:B,E 本题解析:

简答题

46、业主岳先生从前业主手中买得其在xx小区的10楼4单元204房间，付清了房款之后就搬进了新房。谁知业主岳先生刚刚入住该小区几个月，便看到该小区的物业管理公司贴出的公告，公告上称由于近一年来物业管理公司入不敷出，亏损十余万，需要每户业主按照建筑面积增加2个月的物业管理费用。岳先生感到诧异，认为前面几个月的管理开支应该由当时的业主负责，而后入住的业主无责任承担，物业公司在乱收费。在与该物业管理公司争执不下时，岳先生向行政主管部门投诉。

行政主管部门经查认为业主岳先生由于没有与前业主约定管理费承担的问题，裁定由岳先生承担所欠管理费。请分析后回答以下问题：

（1）从以上的表述来看，该小区的物业服务费采取的是什么形式？（2）物业管理公司为什么会出现财政赤字？

本题分数（20）

（1）酬金制

（2）原因有：

一、管理公司对未来的开支预算估计过低；

二是由于出现突发性意外，需要修理共用设施；三是因为部分业主对物业公司服务不满拒缴物业管理费；四是物业管理公司管理水平不高

47、某大厦物业管理公司接到2101室某外资公司负责人投诉，称他与几位重要外宾乘坐电梯上大厦，行至2楼时一位送餐人员带着很多盒饭上了电梯。该送餐人员浑身汗味，送的两大包饭几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿盒饭袋。该行为不仅耽误了用户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良的隐性。用户希望物业管理公司尊重高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事情。分析后请回答以下问题：

（1）针对案例中的情况，业界存在哪些意见？（2）遇到案例中的事件，物业公司应该怎么做？

（3）物业管理公司针对送货人员应如何做好安全防范管理工作？

本题分数（20）

（1）两种意见：一是为了方便管理，物业公司应该禁止这些外来人员乘坐电梯。理由是案例中描述的，气味、油味、形象不雅等；二是只要外来这些人员有合理、真实的事由并遵守管理公司的电梯管理规定，是可以乘坐电梯的。因为物业公司的电梯不是保密机构或私有财产。（2）应该这样做：

一是办理临时出入证及货物出入登记制度；二是要求外来人员在大厦期间遵守管理规定；三是送货人员应乘坐专业电梯，按指定通道上下楼；

四是管理人员要加强对外来人员的管理，指导外来人员按照规定出入。（3）应这样这样做：

一是送货人员佩戴《临时出入证》，在物业指定出入口进出；二是送货人员应衣冠整齐干净，不得穿背心、短裤、拖鞋进入物业；三是送货人员应该乘坐送货电梯到送餐层；四是送货人员不得乱**用物业公共设施；

五是送货人员应自觉维护物业环境，对货物进行很好地饿包装；六是如有违反者，物业公司应对其进行批评教育。

模拟试题三

单项选择题

1、某下列不是物业管理企业按照股东出资形式划分的是（）

A:物业管理有限公司 B:物业管理股份有限公司

C:外资物业管理企业 D:股份合作型物业管理企业本题正确答案为:C 本题解析:

2、下列不是物业管理企业组织机构设置的要求的是（）

A:按照规模、任务设置 B:统一领导，分层管理 C:统一协作

D:精干、高校、灵活本题正确答案为:C 本题解析:

3、物业管理招投标的基本原则表述中，错误的是（）

A:物业管理招标由招标人依法组织实施 B:招标的程序及结果应公开、公正地实施 C:在招投标过程中，招投标双方应该严格按照招投标的程序和要求和相关的法律规范实施

D:招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业本题正确答案为:D 本题解析:

4、下列关于物业管理招投标基本要求的表述中，正确的是（）

A:组成评标委员会的专家可以从政府专家库中抽取

B:招标人在发布招标公告或投标邀请书的15日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料 C:招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同

D:在物业管理招投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素本题正确答案为:D 本题解析:

5、拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（）

A:要约 B:承诺 C:邀请要约 D:非要约本题正确答案为:C 本题解析:

6、民法、合同法的最基本原则是（）

A:契约自由原则 B:主体平等原则 C:诚实信用原则 D:维护社会公益原则本题正确答案为:C 本题解析:

7、早期介入服务的对象是（），并由其根据约定支付早期介入服务费用

A:全体业主 B:建设单位 C:物业产权人 D: 业主大会本题正确答案为:B 本题解析:

8、下列关于物业开发项目早期介入必要性的表述中，不正确的是（）

A:协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题 B:能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生

C:减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行

D:可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除本题正确答案为:D 本题解析:

9、物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是（）

A:参与有关规划的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议

B:组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体规划

C:对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过度性安排提供协调意见

D:物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真态度，又不能影响正常的施工、监理工作本题正确答案为:B 本题解析:

10、物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其中()对以后的物业管理至关重要

A:服务设施 B:工作内容 C:检验方式 D:工作质量本题正确答案为:D 本题解析:

11、下列对物业移交的注意事项中，表述不正确的是（）

A:明确交接主体和次序

B:各项移交的内容，承接单位应考虑周全

C:承接部分如果在保修期，承接单位应与建设单位签订移交协议

D:在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，为以后工作留有余地本题正确答案为:C 本题解析:

12、对于业主办理入住手续，下列表述中不是办理入住手续时应注意的事项是（）

A:业主入住实行一站式，方便业主办理有关入住手续 B:因故未能按时办理入住手续时，要提前申请 C:应合理安排业主入住服务办理时间

D:注意安全保卫以及车辆引导合同的期限不同合同的内容不同本题正确答案为:B 本题解析:

13、入住服务的管理中，产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权证所需费用，一般由()承办

A:物业管理单位 B:建设行政主管部门 C:城市房地产行政主管部门 D:建设单位本题正确答案为:D 本题解析:

14、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查的内容是（）

A:物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求 B:有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱 C:有无擅自动用明火和进行焊接作业

D:有无变动建筑主体和承重结构本题正确答案为:D 本题解析:

15、物业装饰装修登记时，要求物业管理单位一般在（）个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位范围的，应报主管部门

A:3 B:7 C:10 D:15 本题正确答案为:A 本题解析:

16、以下不属于维修养护计划编制依据的是（）

A:安全与环境的保护要求

B:房屋及设施设备维修养护计划的制定 C:房屋及设施设备的使用要求和管理目标 D:房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期本题正确答案为:B 本题解析:

17、下列不属于供配电系统管理工作的主要内容是（）

A:定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性

B:建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电

C:配备必要的工具和安全防护用品，准确相应数量的零备件和易损易耗品

D:制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行本题正确答案为:C 本题解析:

18、维修保养人员接到运行人员通知后，应在（）小时内解决一般故障

A:1 B:2 C:3 D:4 本题正确答案为:D 本题解析:

19、关于运行和使用者的责任和配合，以下叙述不正确的是（）

A:负责加强维修保养旗舰店饿巡查，预防事故的发生 B:运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认

C:负责通知楼宇住户有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌

D:制定负责消防系统运行的责任人1~2人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任本题正确答案为:D 本题解析: 20、如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用（）

A:药杀法 B:诱杀法 C:挖巢法 D:生物防治法本题正确答案为:B 本题解析:

21、义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行（）次得消防实战演习

A:1~2 B:1~3 C:2~3 D:3~5 本题正确答案为:A 本题解析:

22、下列不属于消防安全检查要求的是（）

A:对消防隐患问题，立即处理

B:按照部门制订的巡查路线和巡查部位进行检查

C:对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改 D:深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验本题正确答案为:B 本题解析:

23、配置在各项目的消防器材，每月均应做（）次全面统计工作

A:1 B:2 C:3 D:4 本题正确答案为:A 本题解析:

24、电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和（）A:单机控制电梯 B:乘客电梯 C:液压电梯 D:集选控制电梯本题正确答案为:C 本题解析:

25、下列关于紧急事件特点表述不正确的是（）

A:紧急事件具有偶然性和随机性 B:紧急事件的发展具有复杂性 C:紧急事件都具有破坏性

D:紧急事件随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，未来是可以避免的本题正确答案为:D 本题解析:

26、下列属于物业管理日常运作过程中存在的风险是（）

A:物业使用带来的风险 B:物业管理员工服务存在的风险 C:法律概念不清导致的风险 D:物业违规装饰装修带来的风险本题正确答案为:B 本题解析:

27、物业服务企业可以于终了时，按照年末应收取帐款余额的（）计提坏账准备金计入管理费

A:0.2%~0.3% B:0.3%~0.5 % C:0.5%~1% D:1%~2% 本题正确答案为:B 本题解析:

28、既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案的特点，称为（）A:分类法 B:季度分类法 C:组织机构分类法 D:问题分类法本题正确答案为:D 本题解析:

29、以下关于企业薪酬管理项目的表述中，错误的是（）

A:吸引高素质人才，稳定现有员工队伍 B:努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调 C:企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和工作动力 D:使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力本题正确答案为:C 本题解析:

30、客户满意调查过程的成败首先取决于该（）

A:分析结果

B:客户满意过程再评估 C:调查的策划 D:客户满意度调研本题正确答案为:C 本题解析:

多项选择

31、物业服务企业的常见模式包括（）

A:独立的物业服务企业 B:物业管理有限公司 C:物业管理集团公司 D:股份合作型物业服务企业 E:房地产建设单位的附属子公司本题正确答案为:A,C,E 本题解析:

32、物业管理招投标的基本原则包括（）A:招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在的投标人

B:投标人不得向招标人或者评标委员成员行贿或以其他不正当手段谋取中标

C:招标方应根据项目实际情况和业主的需求，选择最适合项目和业主需求的物业服务企业及服务 D:招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势

E:禁止任何人，任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益本题正确答案为:A,B,D,E 本题解析:

33、合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括()A:当事人的真实意思表示 B:合同的内容合法 C:当事人的缔约能力 D:合同的程序合法 E:合同的形式合法本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

34、早期介入的作用有()A:优化设计

B:有助于提高工程质量 C:有利于了解物业情况 D:为前期物业管理做充分准备 E:有助于提高建设单位的开发效益本题正确答案为:A,B,C,D,E 本题解析:

35、有关物业管理机构更迭时承接查验的准备工作，以下表述正确的是（）

A:物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同即可实施承接查验 B:物业的业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同即可实施承接查验

C:在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业应立即组织力量成立物业承接查验小组 D:查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强

E:物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项本题正确答案为:C,D,E 本题解析:

36、下列属于入住期间需要注意的问题有（）

A:分批办理入住手续 B:紧急情况要有预案

C:业主入住实行“一站式”柜台服务，方便业主办理有关入住手续

D:因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理 E:制定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行本题正确答案为:C,D,E 本题解析:

37、在房屋的种类中，按其承重受力方式可分为（）

A:构架式承重结构 B:砖木结构 C:简体结构 D:混合结构 E:墙承重结构本题正确答案为:A,B,D 本题解析:

38、以下属于绿化管理基本要求的包括（）

A:保持植物正常生长

B:加强枯枝黄叶的清理机绿化保洁宣传 C:创建社区环境文化，加强绿化保护宣传

D:大型公共物业绿化中植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 E:及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害本题正确答案为:A,B,C,E 本题解析:

39、公共安全防范管理服务的内容包括（）

A:施工现场管理 B:车辆出入管理

C:配合政府开展社区管理 D:消防管理

E:安防系统的使用、维护和管理本题正确答案为:A,C,E 本题解析:

40、日常物业管理的风险包括（）

A:专业服务咨询的风险 B:合同订立和执行的风险 C:项目接管的性带来的风险

D:物业管理日常运作过程中存在的风险

E:业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险本题正确答案为:D,E 本题解析:

41、物业服务的财务管理包括（）

A:成本和费用管理 B:利润管理 C:营业支出管理 D:专项维修资金的管理 E:一般资金的收支管理本题正确答案为:A,B,D 本题解析:

42、物业运行记录档案的收集范围不包括（）

A:物业维修记录档案 B:物业服务记录档案 C:建筑物运行记录档案 D:设施设备运行记录档案 E:物业管理公司行政管理档案本题正确答案为:A,B,E 本题解析:

43、物业服务的沟通应根据沟通的（）不同采取相应的沟通方法

A:对象 B:内容 C:性质 D:目的 E:地点本题正确答案为:A,B,D,E 本题解析:

44、课堂教学法是物业服务企业培训中常用的培训方法，具有（）的特点，多用于知识培训

A:针对性 B:系统性 C:连贯性 D:全面性 E:整体性

本题正确答案为:B,C 本题解析:

45、应用文书在词语的使用上应当力求（），才能较好地传递信息

A:简练 B:易懂 C:准确 D:通俗 E:得当

本题正确答案为:A,C,E 本题解析:

简答题

46、某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月1日前办理完成物业交接验收手续。

2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。请分析后回答以下问题：（1）上述8户业主提出的修缮请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？（2）乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（3）甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

（4）在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？

本题分数（20）

（1）上述8户业主要求修复的请求是合理的，因房屋在保修期。但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。（2）不妥当。应当到现场了解情况，积极做好解释工作。（3）不成立。

（4）具体内容见书上。

47、某日，一业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特地抽出时间来办理。”

工作人员：“没关系，不论拖多长时间，我们都会办理。”

工作人员:“您的材料是否都带齐了？”

业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。

工作人员：“可以了”

业主问：“你们公司的收费标准有批文吗？”

工作人员答道：“有，你看，这是房地产开发公司的批文。” 业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐。”

经理说：“可以，不过您必须写一份保证。” 业主问：“装修是否要办理手续？”