如何打造合体的职业规划

如何打造合体的职业规划（精选8篇）

1.如何打造合体的职业规划 篇一

投资20亿打造农业综合体

绿城正式进军现代农业2012年11月15日 18:31 快房网字体大小： 大 小[收藏][关闭] 93核心提示：前些年，网易CEO丁磊的养猪事件，闹得沸沸扬扬。如今，又有一位商业大佬打起了农业的主意，他就是绿城董事长宋卫平。前些年，网易CEO丁磊的养猪事件，闹得沸沸扬扬。如今，又有一位商业大佬打起了农业的主意，他就是绿城董事长宋卫平。

近日，绿城现代农业开发有限公司在绍兴嵊州正式揭幕，同时亮相的还有绿城现代农业院士专家工作站和浙江省农业科学院嵊州综合实验战，后两者代表着绿城进军现代农业的重要合作者：政府和科技量。在揭幕仪式上，宋卫平以平淡的语气宣布，这是绿城的转型之作。

绿城的现代农业产品类型，覆盖范围相当广泛。据介绍，富有家乡情怀的宋卫平，在老家嵊州已初步敲定1.2万亩土地（6000亩种植面积），用于种植和养殖包括果类、蔬菜、水稻、油菜、水产品、茶叶和畜禽等在内的多种产品。宋卫平希望打造一个政府、科研机构和企业三方共赢的平台，让农民和城市低收入人群都能分享社会发展、文明进步的成果。

进军现代农业，为百姓提供安全、健康、优质的农产品，仅仅是宋卫平的初级目标。在宋卫平的眼中，未来10年的发展蓝图已经了然于胸。

根据计划，绿城现代农业综合体发展主要分为三个阶段。第一阶段：在3-5年内，以嵊州为基地，生产优质农产品，优先向绿城物业服务的22万户高端业主直供产品，并逐步辐射至社会消费市场，力争打造出一个国内一流的高技术农业综合示范基地；第二阶段，在5-7年内，将综合体进一步打造成涵盖农业观光旅游、乡村休闲度假的农业综合体，力争成为长三角地区乃至全国重要的农产品供应基地；第三阶段，在7-10年内，将综合体提升为具有全国影响力的农业论坛永久性会址，和全球农产品科研成果发布、展示的高端平台。

据悉，2013年将成为绿城农业的首个种植季。

2.如何打造合体的职业规划 篇二

国内第三季度经济数据显示, 宏观经济回暖之势日趋明显。根据仲量联行最新发布的报告显示, 经历了一年多与住宅市场倒挂的租金下滑后, 商业地产首次呈现出积极态势。继2009年第二季度小幅上升后, 第三季度的商业地产需求开始出现稳步回升迹象, 且有较多大单交易涌现。

中星集团选择此时进军商业地产, 无疑为业已回升的国内商业地产市场再添一股强劲动力。

“中星城”位于徐汇区柳州路浦北路口, 毗邻上海南站, 占地2 9 3 9 8平方米, 总建筑面积约1 6 5 8 4 0平方米, 是一个集五星级酒店、甲级智能办公楼、大型商业中心的综合性商业广场。该项目为中星集团迄今为止投资金额最大、档次最高、商业形态最齐全的综合性城市商业地产项目, 也是徐汇区政府重点推进的项目之一。

随着铁路、公交、轨道交通的立体连接, 上海南站已经成为上海中心城区的“南大门”, 人流、物流、资金流、信息流重新整合, 交通枢纽必将带来该区域新一轮快速发展。2009年, 中星集团顺时而为, 正式启动“中星城”项目, 并于今年6月和1 0月分别牵手法国雅高集团旗下的五星级品牌“铂尔曼酒店”和法国连锁商业巨头“家乐福超市”。他们的加盟, 标志着中星集团在徐汇区商业建设提升等级的成功开局, 也预示着该区域的无限发展潜力。

作为“中星城”项目的发展商, 中星集团经过十年商业项目的运作和沉淀, 采用“精准、高效”的策略, 集中优势兵力, 从规划、设计、开发、招商、运营等各环节均体现高起点、高品质、高要求的特色和理念, 力求为徐汇人民奉献一座商业建筑精品。

“中星城”项目的建成, 将填补上海南站高端办公、高端酒店、大型商业配套的空白, 极大地方便居民的生活, 有效带动该区域的商务氛围和商业气息, 促进该区域经济的发展和品质的提升。

据悉, 该项目已于2009年11月27日正式开工建设, 预计2013年可正式对外营业。

“中星城”打造城市综合体

“中星城”规划将各具特色的高星级酒店、办公楼、商场等三种不同功能的建筑设计成为一个完整的整体, 创造现代风格的鲜明建筑形象, 使本案成为上海西南门户的区域标志性建筑。

2009年的10月14日, 上海中星 (集团) 有限公司和上海联家超市有限公司在中星会所举行了上海中星城“家乐福”项目签约仪式。中星集团董事长胡克敏、中星城际置业有限公司总经理徐国平、上海联家超市有限公司总经理贝多拉等出席了签约仪式。至此, 中星城项目的两大主力业态——中星铂尔曼大酒店和家乐福均已签约落户, 预示着中星城的招商引资工作取得了阶段性的良好开局。

所谓“城市综合体”, 是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合, 并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市, 在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重, 一般来说, 酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

有行业人士指出, 在中国, 发展城市综合体的门槛较高, 不仅需要雄厚的资金基础, 在招商和物业管理方面对开发商品牌亦有相当的要求。而中星集团进军城市综合体的背后, 自有集团的强大资金作后盾, 和多年的品牌影响力撑腰, 不难看出中星集团欲以“资金、战略和品牌”三驾马车驱动其商业地产业务。

戴德梁行一位资深市场研究人士曾分析, 商业地产被看作一种纯投资性地产商品, 其价值高于住宅。而如今国内住宅和商业地产倒挂的现象表明, 商业地产尤其是城市综合体自身的巨大价值未被充分挖掘。由此来看, 中星集团的的战略布局, 恰逢其时。

献礼世博做沪西南“生活目的地”

从城市规划的角度来看, 日益减少的城市空间, 要求公共服务实现空间上的集约化。因此, 集多功能于一身的城市综合体, 成为了商业地产中最具前景的业态。

笔者曾经出差到过北京朝青板块, 由于该区域缺乏商业楼宇和购物娱乐等配套设施, 大部分居民不仅在工作日往返于C B D上班, 到了休息日与节假日还不得不出行很远购物休闲, 既降低了生活质量, 又加剧了主要道路的拥堵问题。如果该区域出现城市综合体, 上述压力将大大缓解。

上海南站地区临近漕河泾地区、徐家汇地区、虹桥地区。加上已交付使用的上海南站, 可见该地区飞速发展的现状。但该区域一直缺少一个城市综合体, “中星城”的出现将极大改善这一地区的投资环境, 为周边五公里约100万居民带来购物的便利, 成为该地区的“生活中心”。

2010年上海世博会越来越近, 中星集团此次进军商业地产, 恰与世博会的初衷“遥相呼应”, 中星集团似乎正以“中星城”这一城市综合体的独特视角, 回答“城市让生活更美好”的世博命题。

3.如何打造合体的职业规划 篇三

爱飞客航空综合体是中航工业集团公司以中航工业通飞为主导发展的新型通航产业聚集区，是中航工业集团突破传统产业和消费束缚，践行创意经济，开拓通航产业“蓝海”经济的一次重要尝试。

具体说来，爱飞客航空综合体是依托爱飞客航空服务基地而逐步形成的新型城镇化聚集区。航空服务基地依托通用机场提供通航运营、飞机展示销售、爱飞客俱乐部、航空娱乐项目、航空培训等航空专业服务：新型城镇化聚集区包括生产、居住、商务、度假养生、文体娱乐等城镇功能。

那么为何要建设爱飞客航空综合体7首先，自提出低空开放数年来，空域开放有进展，但是距离业界要求有差距，中航工业通飞作为通航国家队，拟通过爱飞客航空综合体促进低空进一步开放。其次，各地通航发展过度强调通航制造，制造容易但飞起来难：除空域限制，通航飞行还面临基础设施不足的问题，各地方政府空有热情却无经验，爰飞客航空综合体将积极促进基础设施建设。最后，航空文化传播不足，民众整体对通航充满神秘感，言通航必高端公务机，消费落差较大：对有通航需求的群体甚至造成困扰，难体现通航的便捷性，爱飞客航空综合体另一个重要作用就是传播航空文化。

根据我们的相关研究，爱飞客航空综合体要想成功，必须具备两大支撑条件：航空基础和人气聚集。

航空基础：是爱飞客航空综合体的灵魂，推动航空的新发展是爱飞客航空综合体的初衷。航空基础包括机场、空域和航线，三者缺一不可，不具备航空基础也就无爱飞客航空综合体，机场选址至关重要，必须具备良好的飞行条件。

人气聚集：能否获得商业成功取决于能否聚集人气，聚集人气无外乎三个因素，即产业、环境、活动。这是爱飞客航空综合体保持生命活力、持续发展的重要条件。爱飞客航空综合体选址本身就从人气聚集角度进行了充分的考量，从城市地位、资源禀赋、消费能力、交通区位等多方面进行了论证，确保能够具备人气聚集基础，进而通过项目策划达到聚拢人气的效果。

当然，在现有发展条件下，爱飞客航空综合体规划建设主要应从以下几点努力实现突破和转型。

第一，打造航空文化传播平台，培育粉丝经济，创造民众可接受的通航需求。

互联网时代背景下，发展离不开粉丝支撑。按照经济发展水平，中国已具备了通用航空发展的经济基础，但迟迟发展不起来，除了空域开放滞后外，航空文化传播不足客观上阻碍了普通大众对于通航的消费热情。粉丝是需要逐步培养的，需求是需要创造的，十年前谁会料想到苹果、小米的大卖？苹果等数码产品的发展正是创造了新需求，改变了消费习惯，集聚了大量粉丝，才带来了最终客户。

在爱飞客航空综合体项目中，构建航空文化传播平台，打造两大用户扩展计划。一方面通过渠道拓展计划扩展专业客户，爱飞客俱乐部与其他战略伙伴合作，形成销售、展览、体验等全方位的品牌推广计划，建立爱飞客推广的基础渠道。另一方面打造粉丝拓展计划扩展非专业客户，依托爱飞客航空综合体筹划爱飞客活动，完善爱飞客俱乐部的服务品质，提升爱飞客品牌价值；拟成立青少年航空梦想培养基金，打造中国“雏鹰计划”，培育潜在粉丝。目前，在初创时期，通过各种飞行活动来聚集人气，计划今年9、10月份将在石家庄、荆门举办爱飞客飞行大会，包括静态展，国际顶级特技飞行表演、飞行体验和航空娱乐活动等；在此之前展开了爱飞客小形象大使选拔等活动，提前预热。6月起还联合江苏卫视策划《壮志凌云》真人秀节目，通过明星的示范让航空不再神秘，通过明星聚集粉丝，最终达到传播航空文化目的。还有在荆门漳河水库利用A2C展开飞行体验活动，以亲民的价格吸引民众消费。

第二，迎合目标客户消费需求和行为特征，搭建通航网络体系。

通航要发展，必须要真正飞起来，飞行必须形成网络才能够把服务的价格降下来，才能真正激发消费需求。中航工业通飞十分重视网络化打造，十三五计划在全国至少布局50个点，形成覆盖全国的初级通航网络，笔者正在进行相关布局研究。通过研究美国发展案例，通用机场分布与经济发展水平、消费能力存在正相关，在综合分析了国家战略、资源禀赋、人口、经济、消费等多方面因素，我们选出了50个综合体布局点，正在构建国家级节点（爱飞客城）、区域级节点（爱飞客镇）、基础级节点（爱飞客村）三个等级的爱飞客综合体网络体系。

根据不同城市的特点，给出未来综合体发展的主导类型，最终实现等级分明、功能各具特色的综合体布局。目前，中航工业通飞已和20多个城市签订了战略协议，希望未来逐步能形成网络化运营，使通航能够真正飞起来。在湖北境内已经形成荆门一武汉一鄂州的初步网络体系。荆门爱飞客航空综合体已经展开建设，武汉爱飞客航空综合体正在进行规划设计。荆门爱飞客申请了荆门一荆州一宜昌一荆门低空旅游航线，为实现网络化运营打下了基础。这是一个开放平台，不管是民营企业，还是地方政府，只要认同爱飞客发展理念，都可以加入这个网络，通过多种合作方式共同推进中国通航网络构建。

第三，强化通航服务核心能力，打造一站式专业化服务平台。

爱飞客航空综合体的核心是航空服务基地，通航服务这一核心能力非常关键。中航工业通飞目前已在内蒙展开通勤航空运营，正在积累运营相关经验；爱飞客俱乐部也已在多个城市开展业务，具备相应的通航专业服务能力；珠海中航飞行学校也在飞行培训领域处于前列；中航工业通飞与中石化合资成立的中航通用油料有限公司主攻通航油料供应。未来爱飞客航空综合体将整合现有通航资源，强化通航核心能力，打造专业化服务平台。在爱飞客航空综合体中，将重点打造两大服务体系，包括：飞行服务，涵盖了通航运营、飞行计划、维修托管等全方位的核心服务；拓展服务，包含了科研生产、改装、销售、培训、体验等，实现围绕飞行向相关领域的拓展。

第四，综合发展，构建开放合作平台，打造“通航+X”发展端口。

在互联网时代，跨界整合、合作开放是企业发展的核心理念。爱飞客航空综合体是一种新型产业发展平台，通过与现代服务业的广泛融合，综合发展，力图通过多种产业和动力来聚拢人气，为自身发展带来流量，构建“通航+X”发展端口。爱飞客航空综合体也肩负着对通航盈利模式探讨，积极构建投融资平台，吸引社会资本和企业共同参与，共担风险，共享收益。目前已成立爱飞客产业基金，并与中国银行、农业银行、平安银行、九江银行、招商银行、恒建集团等多家机构签订了合作协议。

4.如何打造湿地特色旅游规划项目 篇四

湿地景观旅游规划项目在结合它天然的地理优势和天然的生物品种，着实打造以红毯迎宾和百鸟园为核心特色的旅游项目，强化科普体验、依托项目基地独有的红毯景观基底，融入鸟趣表演，打造通达黄河入海口、与自然深度接触的湿地科普绿廊。以红毯湿地和鸟趣栖息地保护区为依托，将集自然与人文景观为一体，展示原始与文明摩擦产生的壮丽景象。

百鸟园以湿地游憩、湿地生态观光、湿地科普为主要功能，围绕湿地风景，以观鸟为特色，规划兼具红毯迎宾大地景观、景观栈道、万鸟放飞广场、湿地观鸟长廊、鸟趣表演剧场等多处生态景观点。针对不同鸟类、不同习性、不同地域、开发野生观鸟产品，鸟类筑巢、换羽、觅食、繁殖等不同生活习性的观鸟产品，丰富观鸟产品内容。将整个观鸟资源与广袤红毯湿地自然景观有机组合，并延伸旅游内容，开发“人鸟和谐”野外专业等旅游产品。设计以湿地珍稀观赏性鸟类为对象的旅游纪念品。对现有人工观鸟设施进行整体提升，包括设施的改造、增加，活动内容的丰富，科普内涵的强化等。

另外，还兼具湿地涵养、生态修复、专业科考、徒步探险、帐篷餐厅、湿地SPA、帐篷住宿、野外观鸟、户外生态会议室等项目。将“生态、舒适、文化、健康、幸福”作为湿地休闲度假区得发展理念。兼顾大众市场和专业休闲度假市场两个市场层次的需要。发展生态型第一产业、生态型农产品加工业，建设具有强大科技创新能力的生态产业示范区，在保护湿地的自然、文化资源的前提下，我们需将风景区内的特色景观凸显出来并融合在一起，以提供给生态旅游者高质量的旅游经历。湿地公园的建设需在保持景区独特的自然生态系统并使之趋近于自然景观状态的基础上，保护、恢复与重建湿地生态系统和湿地景观，维持系统内部不同动植物间的平衡和种群协调发展。

5.如何打造合体的职业规划 篇五

一、明确且既定的共同目标

二、标准有效的管理 制度及工作流程

三、良好的合作及高效的沟通 CB Richard Ellis | Page 33 第二节：职业化团队应具备的特征

六、职业化的管理者及

职业化的员工

五、相互信任、相互

尊重的管理文化

四、良好的学习、互助氛围 个人需要 团队需要 工作需要 保持团队成员的工 作激情及兴趣，从 标而在一起工作 组成的团队 而不断挑战工作 n 当三者的利益达到一致时，才能保证最佳的业绩 CB Richard Ellis | Page 34 个人、团队与工作的关系 个人的需要能够从 团队中得到满足

为达到既定的目 CB Richard Ellis | Page 35 努力打造一支像“大雁”一样的“雁群式”的职业化管理服务团队 第三节：职业化团队精神的打造 CB Richard Ellis | Page 36 团队建设的过程就像一群人集体去登峰，最终一起达到目的地才是胜利！“登山，需要的以耐心、毅力对抗单调和枯燥，坚韧地一步步向上爬”！第三节：职业化团队精神的打造 CB Richard Ellis | Page 37 第三节：职业化团队精神的打造 职业化团队的工作作风 n 注重整体利益 n 群策群力 n 在确认团队成绩的同时，肯定个人业绩 n 寻求并利用差异与争论，去寻求团队整体和客户的利益 n 通过相互信任和坦率的沟通，去正式问题和解决问题 n 积极聆听他人意见，主动与团队的每个成员沟通，保持言行一致 n 百分之百的支持团队及管理者的最终决定 CB Richard Ellis | Page 38 第四节：做一名具有影响力的职业化团队管理者 领 导 要 有 领 导 的 样 CB Richard Ellis | Page 39 什么是管理者的影响力？ CB Richard Ellis | Page 40 下属对上司的需求有哪些？ 领导的实质就是影响别人 n 关心与理解 n 支持性指导 n 清晰的指令 n 及时的反馈 n 沟通与协调 CB Richard Ellis | Page 41 如何提高自身作为管理者的影响力？ 管理者提高影响力的 技能与技巧 n 以身作则 n 理性说服 n 互相帮助 n 人际网络 n 建立联盟 耐力与定力的修炼 管理者影响力 的个人修炼 仁爱与宽容的修炼 CB Richard Ellis | Page 42 个人与团队与企业 共赢理念的修炼 远景及目标的修炼 诚信与务实的修炼 结果导向的修炼 仁爱与宽容的修炼 管理者影响力的个人修炼 视野与高度的修炼 CB Richard Ellis | Page 43 课程总结 与时俱进、努力超越、积极学习新方法！服务意识，一专多能 尽职尽责，有使命感 管理意识，有责任感

积极主动，自动自发 CB Richard Ellis | Page 44 总结

（二）：培养六大职业化意识 Thank You!关爱为桥，严格为路 品德为根，诚信为本 2011年物业 项目经理培训课程 ―― 如何打造卓越的职业化团队 CB Richard Ellis | Page 2 课程目录 第一部分：如何职业化？ 第二部分：职业化团队的建设 第一节：职业化的概念 第二节：职业化的十项行为准则 第一节：职业化团队的概念 第二节：职业化团队应具备的特征 第三节：职业化团队精神的打造 第四节：做一名具有影响力的职业化 团队的管理者 CB Richard Ellis | Page 3 第一部分 如何职业化？ 找到适合自己的环境 选择了正确的选择 找到贵人 CB Richard Ellis | Page 4 找到适合自己的环境 选择了正确的选择 找到贵人 职业成长的三大机遇 CB Richard Ellis | Page 5 什么是职业化？ 您觉得自己职业吗？ 第一节：职业化的概念 CB Richard Ellis | Page 6 n n n 职业化是一个人成长的标志 职业化是一个人提升自身的方式和方向 职业化是一种职业素养 什么是职业化？ n n n 商业规则的基础之一，必须遵守的道德与职业行为 一种潜在的文化氛围，是一种教养、习惯和理念 是一种体制，一种机制 CB Richard Ellis | Page 7

1、抱着一种打工的心态，做一天和尚撞一天钟，反正都是那么多的工资„..2、被动的心态，对工作、同事没有兴趣、没有激情„„

3、不愿意也不习惯主动思考、解决问题„„

4、借口很多，不愿承担责任，习惯推上推下„„

5、不知道什么是危机，没有危机意识和竞争意识„„

6、清高孤傲，绝不委曲求全„„

7、独来独往，不想主动帮助别人，也从未要求过别人帮助自己„..8、对于所谓承诺别人的事情，如果做不到并不觉得有什么不好„..9、„„ 你是否在工作中有过下述表现或习惯？ CB Richard Ellis | Page 8

1、主动、全身心地投入工作，从不过分依赖他人„„

2、接受工作从不讨价还价，按时间及阶段要求主动完成„„

3、比上级或客户要求做到的更好，凡事想周全，想在前，做在前„„

4、保持良好的斗志及积极地心态„„

5、对人宽容，对事理智，不情绪化„„

6、习惯主动帮助他人，从不计较，毫无怨言„„

7、清晰认识自己的不足，善于向他人学习„„

8、适时展示自己的才能，既不自卑更不骄傲„„

9、信守承诺，说到做到„„

10、良好的时间观念„„

11、„„ 你在工作中是否有下述良好的习惯？ 能力解决问题 重视日常细节 耐心对待客户 遵守公司规范 团队利益为重 精确时间观念 第二节：职业化的十项行为准则 结果证明价值 责任造就人品 沟通解决一切 行为始终如一

CB Richard Ellis | Page 9

一、结果证明价值 永远以结果证明自己的价值 职场中没有苦劳，只有功劳 持续创造业绩 年龄？年资？ 个人职业目标 与 公司组织目标 职场中我是谁？ 老人？新人？ 归

零

心

态

CB Richard Ellis | Page 10 重视结果 以事为本 责任感

与 主动性

二、责任造就品质 如果说智慧和勤奋像金子一样珍贵的话，那么还 有一种东西比这两者更为珍贵，那就是责任感

责任感

责任感是情商的核心要素 一个人面对分内职责的心态 CB Richard Ellis | Page 11 忠诚度 珍贵情感和责任的付出 对于归属感的一种确认 CB Richard Ellis | Page 12 什么是责任感？ ? 责任感 ―― 是人品的最核心要素 ? 责任感 ―― 是情商的核心要素 ? 责任感 ―― 一个人面对分内职责的心态 没有责任感的员工，纵使有再多的知识，再大的才华，再坚决地忠诚，再令人赞叹的老实，也难以创造价值。一个行为上具有责任感的人才能认清自己的处境和感觉，然后才能以 自己的能力控制自己的反应。一个人的责任感体现为积极主动的做事态度，体现为对于所作事情的 弃疑心态。乏忠诚度的原因 是什么？ 缺乏忠诚度的原因 初初进入一个组织，感到自己不适应组 织的氛围和文化，没有归属感。很多人之所以缺 认为忠诚似乎不会为自己带来额外的利 益，反而要付出更多，看上去有些傻。打工的心态，周围的人很多都是做一天 和尚撞一天钟，没有什么忠诚可言。CB Richard Ellis | Page 13 如何培养自己的 忠诚度？ 如何培养忠诚度？ 记住：再多的智慧也抵不过一丝的忠诚。唯唯诺诺、阿谀奉承、毫无主见都不是忠 诚的表现，忠诚是指忠于自己的价值观和 职业选择。忠诚的最直接体现就是对于岗位工作的尽 职尽责；最基础表现就是履行岗位职责。忠诚意味着责任，每个人都在工作中和生 活中承担着多重的责任。CB Richard Ellis | Page 14 CB Richard Ellis | Page 15

三、能力解决问题 没有能力，则只能有效率而无效果地做事； 没有能力，就不可能顺利地解决问题，也就不能达成目标 成功解决问题的前提和基础 是具备解决问题的能力 解决问题的能力是职业人 生存的基石 学习丰富知识的目的是为 了增强解决问题的能力 要把解决问题的技能作为 核心能力，而不是单纯把 丰富的知识作为核心能力 CB Richard Ellis | Page 16 n n n n n n n n 第一种：目标关注能力 第二种：计划管理能力 第三种：观察预见能力 第四种：系统思考能力 第五种：深度沟通能力 第六种：适应矛盾能力 第七种：全神贯注与遗忘能力 第八种：执行到位能力 解决问题的8种职业能力 职业细节

只有在正确的战略思想引导下，不断完善各项行为细节的人，才有可能成为卓越的职业人才。CB Richard Ellis | Page 17 日常行为细节 个人形象细节 举止言谈细节 职业行为细节 ? 计划安排过程 ? 贯彻执行过程

四、重视日常细节 老子曰：天下大事必做于细，天下难事必做于易 一个人，只有从习惯细节做起，珍视细节，才会更具人格魅力。

五、耐心对待客户 为客户创造价值是生存的基础 主动关注客户的需求是必备的素质 耐心、用心对待客户是一种天职 客户满意是检验服务的最高标准 CB Richard Ellis | Page 18 主动地

耐心地 对待客户 CB Richard Ellis | Page 19 主动关注客户的需求 ―― 必备素质 善于抓住客户的需求点，达到客户满意度 需要控制三个层次的因素 必须具备的因素 越多越好的因素 期望之外的因素 何谓用 服务？ n 对客户的承诺与关怀 n 灵活处理客户的需求 n 懂得阅读客户的情绪 n 了解对方内心感受及所关心的事情 n 对客户提出的问题作出适当、得体的回应 n 经常令客户有喜出望外的感觉 n

?? CB Richard Ellis | Page 20 异地而处 换位思考 永远把遵守公司规范视 为不可逾越的权威，逾 规并不等于勇敢和创新

作为公司的一员，维护公司的利益是 必须恪守的职业道德 CB Richard Ellis | Page 21 在思想上接受公司规范是自律的前提 和必要条件

六、遵守公司规范 孟子曰：不以规矩 不能成方圆 遵守公司规范比勤劳和能力更重要 CB Richard Ellis | Page 22 ? 团队成功是个人成功的前提 ? 团队意识要从内心修炼开始 ? 外在行为需要团队意识的支撑 没有团队的成功就没有个人价值的实现，没有个人的成功，没有 团队的协同就没有强大的组织执行力。包容接纳、吸收优点是一种内在修炼。学会接受别人，包容不同 的意见和做法，尊重人的差异性。员工的行为就是公司形象，是公司的“软性”竞争力，也是决定公 司兴衰成败的关键所在。

6.城市综合体规划设计培训课程 篇六

1.余源鹏房地产大讲堂：城市综合体的开发与设计制胜要诀实操班

2.余源鹏房地产大讲堂：综合体的设计建造标准与预算——《万达广场商业综合体的设计建造标准与预算》案例分析

3.余源鹏房地产大讲堂：商业综合体的项目开发与推广招商成功要诀

4.余源鹏房地产大讲堂：商业综合体（购物中心方向）高级研修班

5.余源鹏房地产大讲堂：城市综合体全程操盘及开发模式案例分析

6.余源鹏房地产大讲堂：从投资商投资回报和风险控制的角度出发，解析城市综合体功能物业组合与分区

7.余源鹏房地产大讲堂：从《上海合生广场城市综合体项目的设计任务书》解析城市综合体开发策划设计要诀

7.如何打造合体的职业规划 篇七

1 城市综合体简介

所谓城市综合体, 就是建筑面积巨大, 具有商务、商业、居住、酒店等功能的综合型建筑, 满足城市居民的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求。如某商业广场, 总占地面积约300亩、规划总建筑面积58万㎡, 总投资额十多亿元人民币。商业建筑地上3层、地下1层, 总面积36万㎡;五星级酒店建筑面积达2.2万㎡;酒店式公寓13.2万多㎡;同时配套一个拥有4400多个车位的停车场, 是集购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店、商务、精品公寓等于一体的超大综合型商业航母。

2 城市综合体使用燃气的特点

城市综合体作为一个新兴的建筑类型不同于传统的建筑, 对各方面的要求较高, 尤其对配套的燃气工程更是提出了新的要求。以某广场为例, 该项目用气类型分为住宅用气和商业用气两大类, 住宅用气又分为不带燃气小锅炉 (578户) 和带燃气小锅炉 (720户) 两类, 商业用气又分为小餐饮 (40户) 商务酒店锅炉、大商业锅炉、五星级大酒店四类, 小餐饮 (40户) 的用气总量为1600m3/h, 商务酒店锅炉的用气量为150m3/h, 大商业锅炉的用气量为2000m3/h, 五星级大酒店的用气量为1250m3/h (大灶用气量为290m3/h, 锅炉用气量为960m3/h) , 商业总用气量达到5000 m3/h, 住宅总用气量达到1080 m3/h, 总用气量达到6080 m3/h, 对于一个单项非工业项目, 这样的用气量是非常惊人的。另外商业用气中的小餐饮从一层到三层共分40处设置, 每处用气量还不一样, 多的一处能达100m3/h左右, 少的只有20m3/h左右, 锅炉分在三处且均位于地下室, 五星级大酒店的用气设施又与这些用气项目分开, 另外设置。各用气设施所要求的用气压力又不一样。

总的来说, 城市综合体使用燃气有如下特点:

(1) 用气量大;

(2) 用气点多、分散;

(3) 用气的燃具种类多;

(4) 各燃气具的用气压力不一样;

(5) 不同的区域用气安全要求不一样。

3 燃气设计的特点

(1) 针对该广场如此大的用气量, 设计人员对周边的燃气管网进行了调查, 发现周边的燃气管网修建时间较长, 当时未考虑有如此大的用气规模, 经过认真测算并与业主充分沟通, 最终重新敷设燃气管网来满足要求。

(2) 由于用气点的分散, 特别是商业用气中的小餐饮用户多且散, 经过与业主的多次沟通, 设计人员经过多次方案的调整, 最终确定了方案完成了项目的设计。

(3) 对于不同的燃气用具对用气压力的要求不一样, 采取不同的调压设施来满足用户的要求, 有采用调压柜, 有采用挂式调压器, 有采用户内调压器。并且按区域设置调压设施。

(4) 根据燃气用量的大小选择合适的计量装置, 因为计量装置的选择将关系到后期供气商的运行管理、维修保养, 特别是供销差率的控制, 在这个项目中, 设计人员根据实际情况对商业用气选择了带温度压力补偿的罗茨表和涡轮表, 经过一年多的运行结果来看, 效果不错。

(5) 对不同区域使用燃气采取不同的安全措施, 例如对地下室放置燃气器具的情况, 则按照相应的规范提出要求, 如燃气管道的设计压力提高一个等级, 用气压力为低压的管道按中压B进行设计, 用气压力为中压B的管道按中压A进行设计, 管道选用钢号为10、20的无缝钢管, 尽量减少焊缝的数量, 对焊口进行100%射线照相检验, 其质量应符合相关国家规定, 在室外设置紧急切断阀, 并与室内的燃气泄漏报警装置进行联锁等, 通过这些措施来保证特殊区域使用燃气的安全。

4 提高城市燃气规划设计水平的对策与措施

做好城市燃气规划设计工作可以使资源达到合理利用, 充分实现各类资源的利用效率, 有效的促进城市经济发展。因此, 必须要采取合理有效的措施, 保障城市燃气规划设计水平的提高。

4.1 提高对城市燃气的改造和利用能力

要选用适合城市实际情况的燃气管网, 要对城市燃气管网进行有效的改造和升级, 淘汰一些不合格的燃气管网, 并对城市燃气管网进行重新设计和规划, 提高资源的整合能力, 使资源得到合理利用。要对城市燃气供给单位进行统一规划, 形成竞争合理的局面, 提高资源的使用效率。同时, 要对用户燃气设施进行有效的改造和利用。任何燃具的使用都是按照一定的成分进行设计的, 当燃气成份进发生一定的变化时, 必然会导致密度也发生变化。因此, 在进行燃气互换的过程中, 必须要保证互换性的问题, 防止出现一些不必要的事故, 影响燃气的发展进程。

4.2 提高天然气利用的效率

在天然气的利用过程中, 要通过切实有效的措施提高天然气的利用效率。要不断的加强天然气使用情况的监测能力, 定期或不定期对天然气使用情况进行检查和维护, 使他们能够得到充分的燃烧。此外, 要定期对燃气管网进行检测, 防止出现汇漏情况, 提高燃气的使用效率。

4.3 增强气源使用的安全性

为了有效的确保城市燃气的安全可靠性, 必须要建立完善的天然气供应体系, 而多样化的供气体系则是城市燃气发展的重要组成部分。当前, 我国城市燃气供给状况还无法满足城市发展需求, 因此, 必须要提供多元化的供给体制, 减少城市在发展过程中对单一资源的依赖。同时, 要按照现代城市发展的必然要求, 建设地下储气库, 这样可以有效的解决供气方与用户之间因季节峰谷差等造成的供需不平衡问题, 提高资源的协配能力。要建立多气源的供给体系和相互贯通的天然气网络格局, 形成互为补充的多气源供气格局, 不断的提高天然气的可靠性和稳定性, 使国民经济发展水平得不到的提升, 促进国民经济保持平稳发展。

摘要：燃气发展对于城市的可持续发展具有非常重要的意义与作用, 对城市燃气进行合理有效的规划设计可以使城市资源得到更加合理的应用, 使城市燃气与城市发展的步伐相一致。城市综合体不同于传统的建筑, 对各方面的要求较高, 尤其对配套的燃气工程更是提出了新的课题。文章简介了城市综合体使用燃气的特点, 并以实例说明了此类项目燃气设计的特点。

关键词：城市综合体,燃气设计,特点

参考文献

[1]董新.城镇民用燃气安全联锁设计[J].电子设计工程, 2011, (06)

8.如何打造合体的职业规划 篇八

新浪乐居商业地产大师沙龙第13期活动——“城市综合体规划设计研讨会”于2009年10月31日(星期六)在中航工业青云院举行。这是商业地产大师沙龙首次推出的设计师沙龙系列活动，商业设计和运营精英围绕城市综合体的规划设计进行了专题研讨。

背 景：城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区。

主办单位：

新浪乐居商业地产频道

豪布斯卡城市综合体研究院

金棕榈俱乐部

Un设计院

时 间：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 点：中航工业青云院内21A 中联环多功能厅

主持人：海创机构总裁胡冰

主要参会人员：

胡 冰 海创机构执行总裁

张永便 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理

孙 峥 北京维商联行商业发展有限责任公司总经理

纪宏栋 ZAZ商业环境设计中心总监

程蕾熹 北京科技园建设(集团)股份有限公司经营分公司副总经理

马维国 中新集团(企业专区,旗下楼盘)(控股)有限公司副总裁

旷建庄 华夏江山投资顾问(北京)有限公司总经理

胡飞船 新浪乐居商业地产频道执行主编

黄明磊 中建北京设计院都市设计所所长

陈晓琼 精准沟通传媒运营中心总经理

林 峥 资深建筑师

胡冰：今天很高兴大家来参加我们做的第一期城市综合体规划设计研讨，这里面有四个单位，一个是城市综合体的研究院，还有一个是新浪乐居商业地产频道，还有一个是金棕榈俱乐部，还有一个是UA商业所，就是我们的业主，也是今天的活动所在地的东家。

今天我想有几个话题，把这个事儿先说清楚，第一次活动，先把事儿说清楚了。我们中国商业设计师联盟的主要来源，最早我是作为专家组组长一起做的一个国内一级注册商业建筑师的一个评定的工作，现在这个平台已经建立起来了，已经开始有一定的注册建筑师在里面，所以说当时我们用这个平台，当时我们就跟新浪乐居商业地产频道当时在沟通，希望跟新浪乐居商业地产合作成立一个商业设计师的频道。因为现在我觉得商业地产这个东西对大家还是比较难的，到底商业地产的定义，包括它的设计、包括它的规范、包括它的手法，包括它的理论什么的都不太健全。但是每年的建造量还不小，现在出问题的也很多。2008年年底到2009年年初，当时是因为金融危机，中国的外贸受到巨大的影响，当时国务院说的提高内需，在这种情况下，当时商务部下面的部门，在全国范围内大概做了一个粗的调研，不一定很准，但是结果是值得大家去借鉴的，当时大概统计全国的空置商业物业的总面积大概有5000万平米，直接造成的经济损失有数千亿元人民币。但是当时也是总结了，就是说这么大量的盖好的房子空置，实际上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物业大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

图为 海创机构执行总裁 胡冰

问题是什么？当初得出的统一结论是两类：

一是分割产权销售。因为物业销售完了，但是前期没想好，销售给卖了，回来再整合就整合不了。

二是规划设计不合理，因为我们看到好多盘，看着楼闲在那儿，商家一看，超市一去谈所有的东西，交通也不符合，动线也不符合，这个实际上就是说我们设计师的，当然和开发商也有关，当时你不了解产品的情况下就很匆忙地把这个楼盖起来了。包括现在比较大的就是当年的华南Mall将近60万平米，基本上除了外体，有40万平米死掉了，但是现在被北大资源收购了之后，可能会有改造。

就是说类似的这种，在全国范围内大概有几千万平米，造成了比较大的损失，所以在这种情况下大家还是认为商业地产市场，包括商业地产的设计市场应该是规范的，所以我们的很多工作是在这个前提的基础之上。包括我们最早的国内注册商业设计师的评定，后来我们跟新浪乐居商业地产频道，希望通过我们的努力，搭成多方的交流平台，设计师只是一方，包括今天来的人我觉得比例基本上差不多，设计师是一方，大业主开发商是一方，还有一个商家是一方，并不是设计师自己闭门造车。所以在这种情况下面我们就想通过跟新浪的合作来推动刚才说的商业建筑、商业地产的市场规范。

但是在这种情况下，后来我们又收到一些反馈信息，光是建筑师加入的话感觉圈子太小了，我是建筑师出身的，我最早是做注册建筑师的监管。建筑师是一个龙头，也应该管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行业，包括像室内设计还有一些其他的，像照明，包括园林设计等等，包括现在网站有可能都变成我们商业网络的设计。

所以当时就是说，当时反映我们得到的信息，大家就认为说如果简单地只是一个建筑师的联盟就过于窄了，会屏蔽掉很多为行业奉献智力的这样一些众多的团队。我们考虑要把这个名字放大了，商业设计师。但是之前我们的组织，因为我们的组织是全国注册商业建筑师考试中心，就是考试中心包罗不了了，再加上我们有一些原始的设计师，包括我们还有一些其他的跟商业地产沾边的一些设计师，提出就是说在民间组织一个商业设计师的联盟，由这个联盟作为一个内部的民间的交流组织，然后通过新浪这个平台帮我们去推广，所以这个就是我说的，我们现在第一件事儿，解释一下。

第二件事，就是关于豪布斯卡城市综合体研究院，从我们这几年，包括企业、业内的一些统计，我们得出的结论，大家可以复核一下，现在基本上国内商业地产的95%都是城市综合体类的。为什么这么说？一个纯购物中心、纯商业街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到头了，做购物中心到2.5都够呛，一般的咱们好一点儿的城市用地的，容积率都在4以上，肯定你5层以上得驼东西，就造成它是一个综合体的概念，豪布斯卡就是英文的综合体的缩写，当时这件事儿同时也得到了商务部和建设部有关领导的一些支持，商业部在今年年底、去年年初因为经济危机的问题，商务部尝试性地介入了一些商业地产的一些推动工作，最早商务部对地产这个词很反感，而且之前他是以外贸为主，但是因为08年的经济危机，他就改内需了，内需实际上最大的载体肯定是商业物业，没有商业物业的话没地方买东西。所以到08年年底和09年年初，商务部开始逐渐地和商业地产有一定的指导性的工作。但是后来可能也出了一些问题，就是说确实商业地产这个词太敏感了，在这个情况下当时就提了，不如将对商业地产的研究和指导，不能说作为具体产品的，对产品的指导，没有任何人有政策性或者说舆论性的风险。

刚才因为也提到了，实际上商业地产的95%都是综合体项目，所以那样，当时我们跟商务部的领导交流说，不如不提商业地产，或者是少提，他们就是说对城市综合体的研究或者说指导，或者说规范。所以在这种情况下，首先就认为这个城市综合体应该作为未来的一个研究方向，在这个情况下，当时我们做了一个商业，做了一个关于这方面的研究院，到现在为止将近有几十人的专家团队，现在我们也已经在开始发证了。我们的计划是想在明年左右能做到300人的团队，这个团队主要还是包括商家、使用者、业主，商家就是用了的和业主，就是你提供的物业的人，还有就是咱们现在的服务团队，大概是由这几方面来组成的。

同时这件事儿我们跟建设部的一些领导也沟通过，建设部觉得他们也能介入，因为建设部不懂商业，他们是从新城市规划的角度，现在实际上盖房子、盖住宅谁都会做，盖住宅纯粹是民间活动，根本政府不需要引导了，大家都知道做住宅赚钱，但是反过来说已经出现了大量的问题，大量的区域，包括原来最早的望京，包括现在的亦庄都有类似的问题，住宅发展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板块的不合理，这个是在城市的高层次的规划里是存在问题的。

所以认为新城市发展现在应该是走偏了，逐渐地受利益趋势，新城市发展走偏了，当时建设部考虑到新城市发展的时候他们有一个课题，叫做城乡的发展，他们有这么一个管理职能，建设部当时认为对城市综合体，第一个是对于新城市中心，第二个是对城市中心有巨大的推动作用，所以建设部对于这种产品研究的也是比较感兴趣的，我也比较自豪，我们的活动是现在国内对于城市综合体的研究，唯一能够结合建设部和商务部两个主管部门的力量。包括媒体，你们可以在网上去找，除了我们现在的机构，其他的建设部和商务部的合作，基本上都建立在退休部长的级别，都是说已经下野的人，可能他会出席某些会议或者说发表某些会议，在职的主管部门或者领导，对某件事儿共同地在一起或者表态的比较少。我想城市综合体正好是大家都可以接受的方向，这里面就是说综合体的研究，现在第一个是得到了双方两个主管部委的支持，同时也有一些方面的需求，另外我们从这个专家队伍的组成，已经开始发证了。

关于这个组织我们是那样，因为最早我们想注册研究院嘛，研究院是属于民政系统，我们现在注册的是一个豪布斯卡投资管理中心，基本上组织架构是这么一个架构。

但是我就说这个可能是今天的一个议题，这个只是我们现在把这个架构给它搭起来了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，实际上这里面只是研究机构，包括现在的名誉院长，这是指导委员，副院长、院长、主要研究员、研究员，基本上是这么一个状况。但是我还是希望大家对这个组织机构，因为毕竟这是一个民间组织，它不是好比说真的院校，是民间因为某种在职业上的一些实操手形成的，它跟国家的专业的东西还不太一样。所以他需要我们这些人，包括专家，要自觉地做一些东西。或者是我们说的行业互补平台，因为从现在我们的经验来说，地产和商业和建筑和设计，现在完全融合好的都不太多，大家都是缺某项，所以我们作为一个平台来搭建，待会儿大家去表态，我只是说我们现在初步的一个想法。

另外一个就是关于城市综合体的研究，刚才说了城市综合体的研究有两个方面，一个是运营方面，一个是融资模式，今天我们可以先谈到规划设计方面，但是这里面有很多的方面去研究，包括这个东西也是大家的立场，下面可以请个投资的来，做基金的，他们可能想得到的一个结果是，可能开发商比较简单，我只要一个产品模式，但是投资的就是说现在有一些商业银行已经开始了，我最后拿你的租金返算贷款，就是类似的方式，我们到底哪些方面需要研究。

包括成果，我现在得城市综合体的模式究竟是什么样，像现在的沙龙现在算一种模式，还有一些论坛，我们现在在外地开始做一些论坛，我们下个月也邀请新浪乐居商业地产频道参加一些全国性的，对城市综合体，新城市商业模式的一些研究，这个可能是像高峰论坛、沙龙、研讨会，我们可能有什么名师专访、大师沙龙，有很多的方式，但是什么方式比较好，我想听听哪种方式是大家比较能够接受的。

另外一个就是成果，我们最早是原来想，今年年底，因为这件事儿发起都比较晚了，原来想09年做一个城市综合体年鉴，2010年去出，当时我们的想法是有些人能写点儿论文，没想好。包括那天新浪乐居的小胡说我们是不是做一个博客圈什么的，如果还有更好的方式大家都提提，咱们也不能说完了都不动，我们就先寻找几样可行的方式，这是第三个问题。

第四的问题就绕回来了，刚才说了前三项东西有一个结合，首先我认为中国商业设计师，以设计师为主的东西还要绕回设计这件事儿，第二个是我们城市综合体是现在商业地产主要的支柱，所以我们可能第四点就是说对于城市综合体的产品从设计研讨上，因为这里面我们现在在做的人中，我们可能是做建筑规划的，有做室内的，还有其他的有从需求方面，是不是从这方面也提出一些要求。

今天大概就是这么四件事儿。还有一个是中国商业设计师联盟和新浪乐居商业设计师频道，最近要推出来，可能这个商业设计师频道大概是想今年年底或者明年年初上线。下面就请胡飞船说一下商业设计师频道的计划。

商业设计师频道的定位与功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

胡飞船：今天我代表新浪乐居商业地产频道，跟各位交流一下商业设计师频道的定位和功能。刚才胡总也说了，我们是希望打造一个商业设计师领域的一个网上社区，它有别于现在传统的一些网媒的简单功能。这个平台一个很基础的功能，就是展示，在上线之前，我们和胡总这边会进行相关的信息搜集，把现在做商业设计的机构、商业设计师以及他们所做的作品搜集起来，上传到我们的网页，通过对这些信息的收集整合成一个商业设计领域的庞大数据库，基于这个数据库，每一个商业设计机构、设计师，甚至每一个商业设计作品，都会形成一个展示的页面。展示的作用是让更多人了解，比如说某个开发商想要找设计师，他可能通过这个渠道、通过这个展示觉得你做的作品不错，通过这个渠道就能够在线地找到你，这个平台也就实现了更大的价值。

那么线下方面，刚才胡总也提到，我们会做这种沙龙活动，可能会定期或不定期的，每个月都要有一次或者两次的沙龙，是偏向于专业领域方面的研讨。另外还有一个像我们现在商业地产频道也在做的乐商会，是整合所有商业地产行业资源的一个会员制俱乐部的模式，通过这个平台我们可以组织一些比较轻松的活动，比如说我们跟一个马术的俱乐部或者高尔夫的俱乐部合作，到时候邀请大家去参加一些带有个人兴趣的娱乐休闲活动，在这个娱乐过程当中去结交更多业内的朋友，这是线下的活动。如果大家还有更好的想法，也可以向我们提供。

再说回线上，刚刚提到了一个基础的展示功能，这是商业设计师频道的基础。在这个基础上，我们会整合到新浪网现有的很多线上资源，包括网友用户群、技术支持等等。简单来说，包括几个方面：

一是依托新浪网庞大的网友用户群体。现在新浪网日均是11亿次的访问量，而且这个访问群体具有三高的特征：高学历、高收入和高职位。

二是依托新浪乐居在房地产领域的优势地位。一个好的消息就是我们在10月16号，新浪乐居和克而瑞合并的中国房产信息集团在美国纳斯达克成功上市。在此之前的10月初，我们的地产网正式上线，这是一个房地产业内的交流平台，他既有专业的房地产数据研究报告、测评中心和智库系统，也是一个涵盖供应商、开发商、服务机构、建筑设计等房地产产业链的交流和交易平台。另外这个平台还有一个比较大的特色，他是一个社区类型的平台，里面有一个很好的激励机制就是地产币，比如你注册了以后，可以参加网上的一些辩论、答题，或者把资料上传与其他网友共享，这样可以获得地产币，有了地产币，你就能够在这个平台上获得更多的资源，包括一些专业研究资料和报告的下载。

第三就是依托商业地产频道现有的资源优势。商业地产频道虽然说上线的时间不长，但是在不到一年的时间里，这个平台已经成功兴办过商业地产行业内的多次活动，其中最大规模的一次是我们7月30号的商业地产找招会，我们创造了商业地产一个全新的线上与线下相结合的营销平台，当时到会的有一千多人，而且大家对活动的满意度达到100%。商业地产频道到目前为止最强的方面是资源整合，包括我们目前正着力打造的中国乐商会，他是一个俱乐部形式的行业交流平台。

总的来说，商业设计师的频道依托这些资源优势，我们是想建立一个设计师的网上的家园和交流圈子，同行们在这个网站上既可以展示自己的作品，同时也可以通过这个网络去找到合适的朋友，或者说业务上的种种往来。同时我在次也呼吁一下，希望我们的设计师们，你们和你们的朋友，只要是从事商业设计的，可以提供给我们相关的基础资料，到时候频道上线以后我们也会及时地通知大家，希望大家能够在这个平台上面都获得自己想要的东西。谢谢。

胡冰：我对商业设计师频道再补充两句。

一是做专业的搜索引擎。现在搜索大家通过Google、百度你也知道了，但是即便你在他那儿搜也搜索不到什么专业信息，所以我们想变成专业的搜索。举一个例子，你要以后再搜商业建筑的设计机构，设计师也好，包括将来我们的项目上传是分类的，好比你搜商业街，我们未来最多可能能发展到，个人会员能发展到三、五千名我觉得没有问题。我估计最后的项目，就是图片我估计可以有数万张，这样的话开发商就省事儿了，你想看商业街，人家是被设计师选过的图片或者照片，能有上千张，就比你现在搜点儿有用的还不好搜，包括室内的，你Google和百度的图片能用的太少了。所以我说第一个是专业的搜索平台，而且我觉得这个平台是为开发商，包括商家去提供服务的。

第二，他是一个业内的、行业的交流平台。就是说前台、后台大家互相交流和沟通，这两个是我们未来的目标，不管别人的再好再全，我们只求专业。

下面请大家根据我刚才提到的四个方面说说自己的看法，每个人十分钟左右。大家可以随便谈关于城市综合体的话题，也可以对我们的这个平台提出一些好的建议。

旷建庄：商业地产需要四类人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

图为 华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理 旷建庄

旷建庄：我这边是做房地产行业人才猎头的，首先是做个广告。地产行业的人才需求它是跟着这个行业的形势发展变化来的。早一些年我们说开发商，比如说中新集团(企业专区,旗下楼盘)的马总，我们早些年说开发商就是建房子，就是建住宅，但是随着这个形势的变化，开发商开发的产品越来越多样化，一个是像万达这样的公司他们主动地去做商业地产，另外还有一种像富力这样的公司，是被动地做商业地产，为什么分主动和被动，万达、宝龙他们是看准了这个方向，其他的开发商他们是拿了什么地我就做什么产品，这块地它比较有公建、有商业，我就必须做公建、做商业。

在以前大家都知道做住宅是小学生做的，做酒店、写字楼是中学生建的，做酒店是大学生做的，做商业是研究生做的。说明它的这个难度摆在这里，就需要跟优秀的人才合作。所以我们从去年开始特别留意商业地产方面的人才，我是说说我对商业地产的人才的理解，因为我们的客户是开发商，我的理解就通过这几类。

第一类：商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，这样一个开发人才，一般就是指商业地产的项目总经理，这是一类。第二类：我们的设计师，这是一类。第三类：商业地产的招商运营人才。第四类：商业地产的物业管理人才。这四类人才他和住宅都完全不一样，它的要求是完全不一样的，所以我们现在就是在搜索这些人才。

胡冰：我们研究院也需要人才，同时给你一个任务，我们豪布斯卡研究院需要专家，现在已经有了几十名的研究员，我们想发展到300名。这件任务交给您了，帮着我们组织一个比较大的，好比是一个月做一次沙龙，把人给聚集起来。

旷建庄：我刚才是给自己做一个广告，请大家原谅，行业人才我一直也在搜集一些，以后可以邀请他们来参加我们的活动，一起来交流。

类似于像新浪做的这个商业设计师频道，是很有意义的。我们去查阅有关信息的时候，就发现有价值的信息太少。小胡刚才已经说了三高，三高就是我们要找的人。

胡冰：我想我们的这种人才建设，给旷总提供，您也帮助一下。

下面请孙总，主要是运营方面。

孙峥：城市综合体的商务生活商业三大

功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

北京维商联行商业发展有限责任公司总经理 孙峥

孙峥：旷总说的第三类就是招商跟运营，我们公司主要做这个，今天胡总叫我们来，可以归到两类，前两个是一个，关于豪布斯卡城市综合体研究院，刚才听完胡总的介绍，我有一个想法，研究院可以有两个方向。

方向一：把现有的一些，做城市综合体的实践提升到一个理论的阶段，这是我们研究院肯定要做的一个工作。

方向二：我想光提炼这些理论，还要服务，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二项，就是服务领域。

我对研究院的想法一个是理论，给我们提供一个帮助；其次研究院还有一些服务工作，服务工作就可以结合到我今天在座的各位，我们都可以从这个角度来说，为一些项目进行服务。因此就是说，第一当然是研究理论，同时还要服务于实践，这是我对前两个问题的一个想法。

后两个问题，因为今天毕竟胡总来还有一个是关于城市综合体的研究，因为我不是做建筑设计这方面的行家，所以我可能没有发言权，那么我从商业运营管理的角度，因为最近也接触了好几个项目发现有一些问题，今天由于时间的关系就讲两点，这两点无论是从我们城市综合体的研究、规划还是从城市综合体的运营管理，我认为都是必须迫切地需要我们大家来关注的，所以今天时间的关系我就讲两点。

第一点：城市综合体当中的商业定位问题。前两天我还在论证一个项目，这个项目由于人家没有对外，所以媒体都没有去，是请了请专家，他就出现这个问题，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商业怎么办？就是他本身提出来一个策划，最后让所有的专家全给否定了，他就是没有注意到整个综合体中的商业和他整个项目的定位，没有注意到这个衔接的关系。

所以我想在这儿提醒什么？就是我们开发城市综合体的业务，包括在这儿做的远洋都是一些开发商，你们开发城市综合体的时候它的作用，这个很关键。因为你涉及到其中商业部分的发展。前面我刚才说的项目就有这个问题，如果你整个的开发战略不是很明确的话，肯定要出现问题，就是你商业的定位要出现问题。

所以从我们接触到的情况来说，现在从一个公司开发一个城市综合体，大致有三类。

一类：商务功能，主要还是以饭店、酒店、写字楼为主，这个商务起到很关键的作用。

二类：居住的功能，我前期做过这个项目，就是以公寓、住宅为主。

三类：商业的功能，就是说我这个综合体主要是突出我这个商业。

所以我提到的这三项功能，应该说大致，不是很科学的，我们目标很多开发商开发城市综合体的几个不同的方向。不同的开发方向就决定了我们下一步你在做的时候，你的商业定位，一定要和你的开发的城市综合体的战略要一致，不要老板拍脑门，我喜欢什么就把综合体的商业做成什么，这个我觉得是不太适合的，往往会出现问题。所以我在这里总结两点，这是从宏观上来讲，你的公司的开发战略决定了你的综合体的发展定位，这是一个很关键的，就是你的公司战略是什么，你要开发什么样的城市综合体。

从微观上来讲，就是你综合体的定位决定了你下属的商业定位，这几点很关键，这几点不能逾越，所以我们接触了很多的案例，最后我们为什么给他否了。他就是说第一你公司的战略没有确定的情况下，盲目地开发了一个综合体，最后再去拿一个不太恰当的商业来定位这个里面的商业，这个是我讲到的问题。这是我想从整个城市综合体的角度，这个商业为什么要做这个商业，这是我们接触了几个项目以后面临的一个很大的问题。由于时间的关系我就不延伸了。

下面我讲一下综合体中的商业风险的问题，城市综合体目前现在来说是开发商的发展趋势，也是城市建设的需要，比如说万达等等，现在各大城市都是市长亲自去邀请，到我们这儿来给很多的优惠政策，城市综合体的开发已经成为一个趋势，所以胡总有这么一个综合体的研究院，也是迎合了我们现在的需求，这是很好的。但是同时又一点，我们要注意到开发城市综合体的商业风险。我讲到的第一个问题，你的商业定位决定了你下一步实践上怎么去操作，否则的话往往会出现问题，目前来说有两种商业在城市综合体中存在。

一，风险自担，比如说万达，我开发了以后商业自己来做，我有自己的百货，我有自己的院线，甚至我再组合几家超市，他自己来做综合体中的商业，这个我管它叫风险自担型，这个应该说现在在全国来说比较少，就是真正地把自己的商业部分自己给做起来，比较少的开发商。

二，我在综合体中，我的商业做一个规划，然后我把风险分担，怎么叫分担？就是我开发这个商业综合体的时候，我对商业自身，我开发商做一个规划，大致我在这个城市中的地位、位置、区域，我适合做什么，我先做一个规划，然后我再分头招商，我自己不做商业。

比如说我上半年做的一个石家庄的项目，这个开发商第一个是不懂商业，第二个是没有商业平台，但是他开发了一个城市综合体将近60万平米，应该说也可以了，他商业怎么做？当初我们帮他做了一个前期的规划、定位我们都帮他做了，然后他百货找一家租出去，超市找一家租出去，家电找一家租出去，精品市场再找一家，最后地下一层又做一个娱乐，又包给了另外一家公司，也就是说他把他综合体中的商业部分，分成了几个部分，同时租给了几个业态，也就是说他本身没有自己的专业的商业人才，他也不准备组织这个团队，那你怎么办？所以他借助于他自身的区域的好的地段、位置他把风险分担了。但是他有一个规划，并不是他乱做，所以他在把这几个业态结合起来了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基础的物业管理。

因此这个就是说从城市综合体当中的商业角度，我谈一下它的这个开发商的风险分担的一些情况。为什么我讲这两个问题？因为从城市综合体来说，我认为现在还是把商业有时候往往处于一个比较辅助的功能上，也就是说他开发这个综合体的目的商业就是配套服务，开发商很明确，但是这个配套服务他又希望什么？尽快地收回成本，投资收回来，所以往往急功近利，或者卖掉，或者赶快找一个公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往会出现后续的问题。这个因为大家都知道很多商业运营的后期风险问题，这个就不多说了。

我讲的这两个问题，一个是城市综合体当中的商业定位，一个是城市综合体当中的商业风险分担问题，这个涉及到我们今天可能其中之一吧，就是你前期的规划，因为我们现在在做的都是做前期的设计规划，那么我们在设计规划的时候，我想从后期运营的角度一定要充分地跟开发商沟通好他的战略发展方向，甚至我这个城市综合体当中的商业，在这个城市起到一个什么作用，你的功能不同最后设计的出发点不同，做不好的话会遇到一系列的问题，你没法改造，也不可能拆了，所以这个我想提醒我们做前期工程设计的专业的专家，应该要注意它后期商业的定位和运营，这样的话在前期做好了以后，你才能弥补这些最后的缺陷，所以这一点万达因为他现在主推，所以他现在开始前期已经把这个做了。

但是并不是所有的大的这种开发商都能意识到，他都是先建好了再说，所以我最近谈的几个项目都是这种问题，先建好了再说。所以我想借助今天的这个场合，也从我们商业运营的角度提醒这么两点。今后随着我们豪布斯卡研究院的发展，逐步像胡总说的，一点一滴地去做，细化，实际上这样做也是为我们开发商节约了资金，这是很关键的。否则的话真是劳民伤财，费力不讨好，就讲这么多吧。

胡冰：我给你总结两点；

一，关于您说的这个服务问题，我还是说，我觉得我们可以逐渐作为一个交流平台，包括旷总的这个，以后可能要通过我们找猎头，现在有很多，因为我们现在做的项目，最后能不能运营？如果有些项目既使是他不自己组织百货，他也需要有懂商业运营的人，他光组织这些商家也挺费劲的，也没有这么简单，所以像这种类似遇到各种方面的服务问题，我想我们作为一个平台，对整个的市场提过了一个专业化的，而且是有职业操守的一种服务，如果不好咱们就给踢出去了，你的服务确实有问题了。所以我觉得服务商可以跟我们进行这方面的交流。同时我觉得开发商作为需求方，也一样，也可以找我们，我们也是同样给你找到比较好的，某一方面比较专业的人才。

二，关于具体的事儿，我也说一点儿，因为我现在假设说大家谁在北京有这种死盘出问题的盘，但是最好不要是产权类的，你的产权错了谁也弄不了，但是主要是说是市场问题，做死掉的，我就可以根据我的原因帮助解决，这里面包括后期的运营，包括你租还是售，大家可以探讨。主要对于运营者，物业成本不要太高，你不会做在你手里是一个累赘，会做的还是值钱的东西，但是就是类似这样的，运营成本不要太高了，你要是运营成本已经很高了，就没有空间了，没人再做这个事儿了，但是只要有一点儿空间的商业物业，我们可以给它盘活了，可以解决资金的问题、市场的问题。

下面有请张总。

张永便：城市综合体的前瞻性系统性和

便利性

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理 张永便

张永便：在各位中我是开发商背景(远洋地产)，刚才提到了，大家都知道远洋地产是做住宅为主的，实际上远洋地产做的业态很多，远洋地产发展的历史也是中国房地产的发展历史的一个见证，他做了长安街的远洋大厦、凯晨广场，都是中国顶级的写字楼，还有CBD的光华国际、远洋国际中心等，做的住宅也很多。当然跟老百姓息息相关的是住宅，所以大家对远洋地产做住宅了解更多。房地产产品的进化和发展有一个过程，现在大家都在讨论的城市综合体的发展问题，以前还没有意识到，这实际上是我们经济发展所处的阶段决定。比如说以前规划的方庄、望京没有城市综合体，是一个睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是进城，造成了交通拥堵，环保、节能各种问题都出来了，现在经济发展到一定阶段了，问题也暴露的多了，城市综合体的概念也就出来了。我们当时做远洋大厦实际上是单一功能，我们现在所在地点边上的远洋都市网景也是单一功能，我自己作为一个开发商，我从开发商的角度谈谈我对开发城市综合体的感受。

我本人参与了两个城市综合体的建设。

一是天津的海河新天地，项目总面积是45万平米，目前住宅部分已经全部竣工入住，现在在天津都是有代表性的楼盘，市长都去参观。项目中包括高档酒店、百货、餐饮、文化娱乐中心、甲级写字楼、公寓，这就是一个城市综合体。它旁边靠着天津站，30分钟到达北京，同时还是地铁二号线、三号线的交汇点，项目整体就是按照城市综合体的设计做的。二是刚才大家提到了的北京的远洋万和城，项目总面积44.5万平米，也规划有高端住宅、高档公寓、甲级写字楼、文化娱乐中心、餐饮、百货，也是一个较大的城市综合体。

为什么会出现城市综合体？我觉得第一个就是为了解决城市大了以后通过各种功能的集中满足人们生活中的便利性，只有把各种功能集合在一起，人们在生活、工作、娱乐、休闲、购物等各种需求在一个区域都能实现和满足，这样可以实现节省时间、节约资源、节能环保。

现在我从开发商的角度谈谈建设城市综合体的感受，城市整体实际上挺难做的，最难的应是产品功能定位和规划，个人认为在定位上需要从以下三个方面重点考虑：

第一，要有前瞻性。因为一个综合体一建就是几十年、上百年地存在，如果功能定位好的话，可以上半年不落伍。北京除了万达广场，国贸实际上是最早的城市综合体，甚至整个CBD就是一个大的城市综合体。我觉得城市综合体在定位和设计时就要考虑到人口的增长、经济的发展，包括为未来科技的发展和功能升级预留一些空间。比如说我们以前很多的建筑对车库的配置就不足，还有的桥刚建好10年就不行了，受道路重新规划就要拆了重建，再比如我们的市政管线的排水量、口径等等，这些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系统性。综合体不是各种单一功能的简单组合，各项功能之间需要有机的联系。如果说没有一个系统性的话，在未来的经营肯定会出现问题，所谓很多的商业经营不好跟功能之间不协调、不合理有关系。

第三，要考虑便利性。这里是指经营管理者、消费者、顾客的体验。这直接影响日常经营管理这个在操作中实际上是不容易把握的，因业态、档次、经营者不同而不同。

在定位工作需要重点关注的从难点上，这三个的话最要注意的难点其实就是定位。你看每个城市的经济发展水平、老百姓的消费者的习惯和偏好都不一样，城市的每个地段的周边环境都不一样。如果定位没有把握好的话，后面的招商、运营都会不好做。定位的成功项目就成功80%以上，后面的开发建设产品实现就比较简单一些了，如果定位不成功后面产品做的再好，功能上也可能难以调整和弥补。

另外就是研究过程中的参与广泛性，需要经营者、物业管理单位、设计人员等在设计过程参与才能避免使用中因考虑不周出现问题。举个例子，比如说卸货区多高、车库通道多宽多高、交通开口多大，这些如果没有管理者或物业部门、商家参与的话，设计出来的产品在使用中会造成不便，需要花大量的资金和时间去改造。我们开发商最难的就是使用者不确定。今天先从个人感受上简单说这些。

胡冰：综合体我认为是国内或者说在行业里面最大的一种环保的产品建筑，因为这个环保建筑不只是说咱们现在说减排、保温，我觉得还不是这个，实际上你想想，原来我们提出问题，冬天12月份、1月份，穿个衬衣在里面半年不出来，现在咱们不是说简单的房子加一个壳子，我做多点儿保温，表面上看你是减少了，像我每天得开两三个小时的车，对空气的污染和能量，绝对比你那点儿房子装的那点儿差得多，所以我觉得城市综合体绝对是一个环保的东西，原来我在院里面上班、在院里住也是老的那个，以前也没有公交车。在那种情况下我就是说，我们的能耗很低。现在如果对于这种能耗的这种节约，对城市综合体是一个定义，就是环保绝对是城市综合体的一个定义。

还有一个是刚才也做了好多的项目，还有一个我给大家的一个建议，大家可以写一写东西，写一写东西的目的就是说，现在暂时我觉得可以通过博客，我们可以最后做一个博客圈，大家先把设计水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分类，实际上是所里，完了最后把我们的这些东西起码在行业内是有影响力的，我们以后可能会出书等等，如果大家能写的话先以网络形式，成本最低、最快。

第三个建议就是说我们的常年的一个活动，像开发商你们如果有项目可以提供一点儿，你们要是有具体项目，我觉得我们一个月一次或者两次活动，大家如果有这个需求，让大家去看看或者什么的，或者是大家在那边方便，也给你提供一些奖励。

张永便：刚才说到节能，在我们远洋万和城和海河新天地项目建成后都能满足了居住、工作、生活、学习等各项需求，有商场、有超市、有电影院、有写字楼、酒店、公寓、住宅，还有教育配套，幼儿园、小学，生活在这里基本上可以不小区，汽车几乎都不需要。如果你要去旅行的话，靠近四环、地铁5号线、13号线和京承高速、机场高速，去机场也很方便。

黄明磊：城市综合体规划设计如何以不

变应万变

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中建北京设计院都市设计所所长 黄明磊

黄明磊：我说一下咱们的豪布斯卡城市综合体的研究院，我有两点希望，第一个是提高整个从业人员素质的平台。现在从我们从事建筑设计来讲，因为我们跟万达合作也是很长时间了，也是大品牌的开发商，开发商不管是大小还是需要从业素质的提高，同时建筑师也需要提高，为什么我们说？前一段听到一个项目，刚才孙总说的商业定位的问题，一盖就说一个亚洲最大的商品批发市场，结果我们专门请华贸策划的公司去看了，结果这个东西它达不到那么大的消费能力，最后我们建筑师跟他反复说明以后规模就降下来了，这个也是商业建筑的性质，你定位很重要，如果定位不准的话，那个商业项目后期的风险非常大，这个是商业建筑的性质所决定的。

同时我觉得现在从业的建筑师现在缺乏对商业建筑功能的认可，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大的麻烦。比如说我们从事万达设计我们总结了几条，相对来说认为比较合理的一些经验。

经验一：我以不变应万变。我们各个业态，比如说一些设备、管道、交通面积这些是必须要的，但是后期会根据它的业态变化会有很多的改动，我们想以不变应万变，有两点做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作为商场的柱很合理，所以我们做12.15米停4辆车，很经济，而且大跨我又增加了层高，同时在我们大跨12.15米的话，如果做写字楼，在写字楼的写字间之间不会出现柱子，除了墙以外整个写字间中间是空的，给开发商最大限度地增加了使用面积，这是一个优点。

做法2：把我所有的服务设施、服务管道间固定在我永久的结构基础上，比如说一些管井、烟井都是固定在一些地方，这个东西拆的话拆不到我这儿。以前我们通用的设计在商场中间我要一个配电间，配件间在某一个角一画就完了，结果到时候一改的时候发现有一个配电间，就需要拆改，就有很大的浪费。所以设计师要考虑到将来给开发商降低成本。

我觉得我们这个平台很好，从事这些设计的人，大家多交流、多沟通，提高这些从业人员的素质。

经验二：我觉得这个是一个很好的事儿，希望咱们这个平台做一个整合资源的事儿，这些资源很重要，咱们将来能不能搞一个品牌房地产商，品牌设计师、品牌设计机构的这么一个事儿，想到了这么说的，可能对于大家都很有好处。

胡冰：我想专业化上，专业化是一方面，包括技术标准、技术规范这方面的专业化，另外一个我们这个平台也是需要，我们说在这方面，我刚才比较强调职业操守，这个职业比较热，我们可能未来有其他的一些，好比说注册制度，但是这个注册制度我们可能暂时还是业内的一个非强制性的，逐渐是不是能变成强制性的，这个不好说，我们逐渐由商务部向建设部过渡，因为商务部不可能对建筑强制性，所以说这个我们还会有其他的，包括像孙总，我们现在实际上在做注册商业建筑师，黄所长以后是不是也可以考虑，因为我们最后有一个限制，我们在这个行业里面是3%，好比说北京市有1000家甲级单位，可能我们给30家，都给了的话就没有意义了，可能会准入，准入以后就不让进了，业内我就说别人不可以做。

同样孙总你做的是再后期的，以后你是不是也考虑是不是需要准入，好比说注册了类似的商业管理师，就是说你现在招商也太没含量了，你就跟卖保险的一样都是骗的也不行，忽悠人家进来，后期的时候出现很多的问题，实际上你在招商的过程当中不是说不可以说好话，坏话也可以说，现在有很多人是这么做的，不是说孙总，我们现在也需要准入制度，除了你的专业水平也需要职业操守，你不能把这个东西做没了、做坏了，商业建筑再便宜也得万八千一平米的，北京好的可能得十来万，所以您那个不负责任是损失巨大的，我就说是不是从其他的专业组织，是不是也需要，我们可以做一些准入门槛，行业规范，逐渐地这个东西我估计需要三年、五年，包括人力资源这一块也是，是不是对人评级，三年五年地沉淀，就是你跟商业设计似的，三年前谁知道还有商业设计，现在商业设计是专业，所以说好多事情是需要时间沉淀。

纪宏栋：城市综合体商业不同区域价值

要均匀

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ZAZ商业环境设计中心总监纪宏栋

纪宏栋：我们公司是专门做大型的百货店和购物中心的内装设计的这样一个单位。今天我觉得胡总讲的城市综合体研究，办一个研究院我觉得这个想法很好。我们跟综合体接触非常多，我们有大型的百货店就是综合体的主力店，做很多项目你必须得跟，那个，我们是没有办法，我们是大多情况下是甲方把鞋做好了，我们的脚进来了，进来了之后我们大姆指很不舒服，经常给削削脚。

刚才大家把能点透的问题都点到了，包括建筑商的一些原则、柱距、层高，实际上是要讲符合商业运营的规律，这个特别重要。因为我们自己现在也看到很多的比较大的这个，都是中心型的这种城市综合体，在市中心规模很大，但是这个规模大了之后会有很多的问题，因为现在我们在业态上能够符合这个城市综合体比较好的业态有大型的购物中心、SHOPPINGMALL，我们现在甚至有一些百货店，超级百货店，我们在国内看到有一些十几万的百货店，就是这个商业的体量越来越大，面临的问题就是招商难，招商难是为什么？实际上我觉得这个综合体难不光是建筑设计难，它是一个资源整合的过程，它要调动大量的社会资源，对这个市场可能我们的开发商很有信心，我们的零售商有没有信心？然后这些品牌商有没有信心？当然对市场有信心就是你的房子盖得合理不合理。

在目前我们国家的情况下，先有脚还是先有鞋这都很难避免，因为我们是超常规的发展，但是有理想，像万达这样尽量先把脚找好做鞋这是比较好的，但是大多数情况下我们不具备这样的条件，我们必须先把鞋放在这儿，然后再筑巢引凤是这样一个观点，开发商前期也有咨询公司、也有大量零售的人过来说建议，这个做得特别好，现在很多人都注意到这个问题。在这个里面从大的来说一个城市综合体追求一个商业价值的最大化，这个我觉得不用说，不用强调。实际上我要再讲一点，这是我们最近在一些项目里面遇到的，就是一个项目他的位置也很好，就是说他的建筑也规划得很好，他会出现一个什么问题？他在招商的过程当中会发现，在一个区域，一个楼的不同的部分它的价值是有差异的，就是怎么样把商业建筑的不同的区域的价值给它做得均匀化，这个很重要。

这个举一个例子，比如说你像星光天地这样的商业，它的一层全要招国际一线的品牌，都是大牌，这个位置很重要，比如说LV在正门口，你的东门的位置可能特别好，你的西门的位置比较差，那就可能说跟LV同一个级别的品牌绝对不会去西门。这样就是说在一个商业建筑的设计中，我们按正常的设计会有一个主入口、两个主入口，会有其他偏的入口。但是在一些高档的购物中心里面就遇到这个问题，必须要把入口均衡，就像我们的桌子一样，做一个圆形，大家坐在这儿没有高低的区别。这一点就是我们在这里面遇到的，在一个商业里面不同区域的价值一定要均匀，让这个价值怎么样做到均匀，这个很重要。

我们现在常常听到说价值最大化，当然从宏观上来讲这个价值可以最大化，但是在具体的操作过程中，为了满足招商的要求就要做到不同的区域的价值，就是说少招商，这个是客观存在的，不光是一层，包括我们在这个商场的设计过程中包括动线的规划，要把这个区域做到哪个商户来都愿意接受，否则的话商场也开不起来。这是从后面运营的规律来讲建筑的规划、设计。所以我就说在考虑里面，可能要从零售的规律去考虑前期的规划与设计，这个是我能想到的，就是我们遇到的一个问题。

回过头来说咱们的研究院，我觉得今天来的这些人才结构是比较合理，从开发商到咨询的，包括我们有设计方，从建筑到内装设计，我建议以后还应该有一个群体的加入，就是零售企业，因为我们以后的建筑做完了，他们是脚，酒店还好一些，因为他是目标性的消费，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百货、专卖店，把这些人都引入到我们这个群体里面，我觉得可能对我们以后的这个研究院会更好，基本上就想这么多，谢谢大家。

胡冰：我觉得一个是可以增加零售商的问题，还有一个是投资的问题。

刚才我转了一圈，发现每个人都挺能砍的，刚才一个是跟张总说的，把你的强调的可以总结一下文字，另外就是说综合体的研究点每个人的感觉都不太一样，大家是不是根据自己的感兴趣点和需求去演绎，下次围绕你擅长的，或者说你的优点跟大家研讨，要不然你可能就是我们逐渐地梳理出来，比如说内装是不是单独成立一个系统，但那就不是你一个人的事儿了，否则就是一家之言了。

还有第二个问题和第三个问题，就是这个模式，别说开一次会下次就没有了，或者说见不着了也不好，咱们的目的是把这件事儿有生命力地去延续下去。

成果来说文章、原件是可以的，另外一个是研讨的主题，我们是会上研究、还是会下研究，我们可以派任务，每个人对很多东西都有想法，按照你的想法去演绎，但是我们可能到了一定的程度我们要汇总再梳理，梳理过了以后，你在哪方面大家公认的，公认纪宏栋是内装的老大，这样我们逐渐地去演绎，这样才有血有肉。我们在座的这些人可能是受益者，这个可能是结果之一，但是参加这个东西也要有一些无私奉献的精神，我们要把自己的一些东西展现出来。可能你做的东西，我帮了你了好多东西，最后跟我是不是有关系，别这么想，还是先做。就跟我现在也是，原来我们把很多商业的东西总结成理论、总结成框架，跟社会去交流，是不是我企业的秘密都泄漏了什么的，我觉得大家还是要有一个奉献的精神。包括以后积累起来，如果大家在网上一看，找什么都能找到，各方面的东西都有依据、都有价值。程蕾熹：商业设计师规划的是未来商业

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北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司副总经理 程蕾熹

程蕾熹：我们主要做科技园区建设的集团，我就说两点。

第一点也是结合我们的实际，您讲的这个城市综合体有很大的意义，其实这个事情应该说从政府，为什么开发商感兴趣，提升了这个地的价值，第二个是提高了投资回报率。我们这个是中关村西区，现在叫中关村广场，它0.5平米，从1999年我们做的，它是国家重点项目，大概20栋写字楼，五星级酒店、公寓、商场，我们当时的目标是10年建完，当时的土地综合地价是3.1亿，但是当时潘石屹卖的时候卖到7万一平米，我们是代表政府开发，没有挣地价这个钱，后来进来的包括理想大厦这些开发商都挣到钱了，到最后微软拿最后两块地，其实想在这里做独栋楼的大型企业很多很多，已经没有地方了。当这些写字楼开发完了以后，后来酒店式公寓也卖到非常高的价格，因为微软进来以后高档公寓的需求量非常大，包括现在五星级酒店还没有开业，马上要筹备内装开业，这个区刚才讲的商务人群、住宅需要、商场需要，这个是一个链条，一个目标客户群。我们这些写字楼来的公司都是比较有实力的大公司，包括微软。为什么我们现在招商的时候，商户很愿意来这里，说这样一个城市综合体决定了你这个区域在这里面存在的人群的购买力，所以商户当他们听到这里面有五星级写字楼，有20栋写字楼，有两条地铁线，他们就会很感兴趣。决定了这是一个区域型的商业中心，可能做不到全市一级，像王府井、西单那样，但是至少可以做成一个小的社区型的，不管你面积多大，你服务的商圈是有限的，所以说这一块商业的这个都愿意在综合体里存在，当时五年前也是有一个市长论坛，就讲到这个叫经营城市。就是说您这个综合体，我们叫的这个综合体的研究院，未来在中国应该是很有生命力的事情，也是很有价值的实行，这是我们很有体会的。

当我们做完中关村西区以后，每周至少有一次来参观的，国内的还不是说国外的，国内各个城市一般都是市长带着几套班子就来了，为什么这么讲？刚才讲可能万达在全国拿地，每一个城市的政府都要做业绩，它要带动城市的发展，他都来这儿看，请我们过去做，一般他会给你划到一个平方公里，现在北京我们有一个地方是十平方公里，你来做这个区域的分段设计、分段开发、分主题开发，通过这个来带动经济发展，不是说光盖房子就可以卖钱的，它一定是综合在一起才有价值的提升，这个是很有意义的一件事情。他们来参观的时候问的细节很细，很多细节都会问到。

做到今天我们还有一点，因为现在我主要从事我们企业自持的商业地产的经营，对设计师这一块很强烈的一个需求是什么？就是说当咱们做设计的时候，市场的客户可能没有到，但是市场的需求是在你建成之后才变现或者几年之后，是一个很超前的，所以设计师要跟市场，或者说应该跟前期的商业调研机构有很密切的合作，才能满足未来的商业，我们当时做那个项目的时候是三边：边规划、边建设、边招商，就是前期规划的这种我们叫缺陷。

第二点就是说专业设计师要分专业分得很细，你看我们可能有建筑的设计师，我在这几年接触的过程中，我们经营已经快三年半了，筹备已经筹备六年了，筹备中可能大的外立面的设计，细到动线的设计好不好，这个时候作为经营者都是欠缺的，所以我们在经营过程中有很多的外部资源，我们上周也是跟上海的一个设计师做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌长期有合作关系，所以他就对品牌需求很了解，他做的过程中结合了前面的市场调研和后面的专业设计，他在做的过程当中他会告诉我很多经验，会节约很多的资源。开发商做的过程当中是不懂，我们做的是边干边学，如果说设计师能给很多的指引的话，我们会做得很好。

还有一个就是说我们将来希望这个设计院能够有一些案例来分析和学习，假如说购物中心我们看到国内，因为也是参加一些别的活动，像我们讲的深圳的万象城，北京的永旺，国外我们就不讲了，作为行业内人来讲看得也很舒服，它一定有道理。做商业可能有一些案例，做酒店、写字楼还有一些案例。大家在看的过程当中，我们作为一个综合的房地产开发企业，我们就很需要周围有这么样的专业机构，因为我们的人是很少的，大部分委托是专业机构来做，会比我们做得更好，在我们的这个大平台下可以集合很多的专业机构，大家就很容易成功，所以这一块未来的市场也很大，你可以成立一个市场部去组合一些事情。

包括其实做商场的人我们还可以学国外，永旺那块地是我们公司自己做的，我们04年公司就开始在那儿做了，永旺一直在谈，他就不进，他就讲北京的汽车拥有量已经到了那个数的时候，他就坚决地把这个签下来，他说你就照着我说的建，很省钱，然后各方面的设计都很合理，他就开始跟商户讲，你来吧，前期我都支持你，他知道有一天一定会做起来。

所以这个商业为什么刚才老师讲的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是说真正的经营团队进了场就能把这个场做好。还有比如说你刚才说的不好的盘为什么有人能给翻盘做好了，你看日本人、香港人、台湾人，做了很多年有很多的经验，所以其实市场真的最需要的还是建筑师和前期的市场研究和策划，才有后期。

胡冰：程总说的您那个话，公寓很值钱，我对城市综合体是这么理解的，现在北京还好点儿，尤其是现在做二三线城市，那个地方做住宅，50年产权能行吗？我说你只要你会做的话肯定会做得好。它一般是商旅和白领，不可能领家过日子，带老头孩子在这么一个热闹的地方，但是总有一个需求，它的这个单价应该是很高的，总价是越来越低的，这是我们现在力挺的，综合体里面可以做公寓，肯定比当地最贵的住宅、小区可能还卖得比较贵，但是很多开发商害怕，它不是住宅指标。

程蕾熹：您讲的城市综合体的区域一定是有产业支撑，有大的东西存在，才能做综合体，比如说我们到一个很偏僻的区域，综合体是商务为主支撑不了。

胡冰：如果做好了，它这个方面的住宅价值是可以实现的，包括办公价值。

还有一个您那儿也不用谦虚，好像在我见到的地下商业用得最好的，就是说也算是不错的，就是地下商业基本上都挺值钱的，具体肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家乐福下地下

二、地下三了，我觉得这个还是可以参照的，地下三层做超市，这个对很多地方都不可想象，现在有些地方做地下一都怕死，做地下三还能有人要，这个起码是一个案例，大家可以想这件事儿只要你想得到就能做得到。

还有一点就是说您的项目做下来，中关村确实是一个产业园区，它不是商业，实际上它是产业园形成的综合体，是拿产业带的城市综合体的形式。所以我就说成是综合体对很多人来说，它实际上是一个成长功能，市更多的是商业和交流，包括市长你管什么？你不是管农业的，你是要管市，你是对市进行管理的，所以这是市长的工作，它解决产业的问题。

程蕾熹：结合得好人家才能买你的地，才能入驻，结合产业的发展这些城市综合体就起来了。其实市场是一个过程，现在我们这个中关村西区十年才到今天，前三年卖地没有人要，等大家都发现好的时候，微软来了没地了，国家都觉得这块地都只能给微软，当大家看到机会的时候，机会已经没有了，就是这样的。

林峥：综合体的概念可以放大到一个区

域

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资深建筑设计师林峥

林峥：我觉得这个题目非常有意思，就是城市综合体，我们上学的时候就接触过，但是当时理解的综合体是非常狭义的，就是一个建筑，这里面建筑的功能比较多，有办公、有商业、有旅馆，可能还有居住这样的一个功能叫城市综合体，当时我们认为咱们国内比较大的就是国贸那边一大片，当时是这么一个想法。但是现在我觉得刚才从讨论来说，综合体的概念肯定是更大了，这个大到什么，大到刚才说的中关村西区这样一个区域规划的概念，这个概念在大城市里，在北京是这样的一个规模，然后到比如说小城镇，到别处可能又是另外一个概念，所以我们说如果要做这个综合体研究院这样一个研究机构。我希望咱们干脆声音搞得再大一点儿，我们搞一个宣言，就像新都市主义一样，他们一开始是松散的，现在咱们再说新都市主义的时候，一定会想到一开始做宣言的那些人，咱们也别说就在这个小屋里说这些事儿，咱们一定搞活动搞大它。比如说哪天就定为豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如说今天大家提到的，咱们可能是会上都是比较松散的、比较自由的这么一个发言，但是下来咱们一定要给他列成条、列成块，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如说第一章咱们要说为什么要做这个东西，这个东西的必要性是什么。第二个章就是咱们的目标是什么？咱们要研究什么。第三章就是具体的，就是分成不同的项目，刚才说的可能会有大的区域规划这种综合体研究，还有就是下面再有单体的建筑的研究，还有刚才说的室内这一块，你单块研究，这样的话就能把整个这个形成一个声势，咱们不一定叫宪章，咱们可以叫宣言或者讲话，主要把声音发出去，把影响力扩大，我觉得这个非常有意义，我希望在后续活动也继续能够参加。

胡冰：这个活动我们现在逐渐可能会越来越高，可能会跟一些地方政府举办，因为现在好多地方需求，就跟当时的海淀一样的，弄块地。包括现在我们刚接触一个项目就是亦庄的，亦庄现在规划了一个硅谷，现在据说已经跟联通谈，联通现在有意总部搬过去。那地方政府绝对是受益的。

林峥：咱们这边只要把声音放出去形成据点，让地方政府听到这个声音了，这边有这个机构，他就找过来了。要不然有很多的话是乡镇那种，你像河北比如说最近在谈三年大变样，这个镇长、市长整天不怎么才能大变样，他得找机构，咱们这个声音出去了，人家说了这个豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市综合体，刚才我说了，定义一下它的城市综合体的概念，在不同的区域上，这个大城市它城市综合体是什么，在你的镇里面这个城市综合体是什么，我们都有不同的定义，然后你一看，正是我们需要的，就是刚才说的政绩工程可能也是他需要的，可能找到一个事儿来做这件事儿，可能咱们的声音够大、够响亮，还有新浪乐居这边的支撑。

胡冰：这个我觉得真的是，以后可以变成一个全国巡回的，就跟同一首歌一样，每个城市，绝对对他的城市提升还是不一样的，真的是不一样，比如说现在你站在不同的角度得到的，从事的发展的，快速推动的作用还是很大。对各地城市，大城市好一点儿，有程总这样的人都懂了，小城市就没有人知道这个。

程蕾熹：现在商业二三线城市也非常火。

林峥：所以怎么把影响力做大，一定要有几种的声音，我建议是要有宣言和宪章的东西。

胡冰：好，这个问题我们往后可以再深入讨论。马总您来说几句。

马维国：城市综合体规划设计要注重细

节

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中新集团(企业专区,旗下楼盘)（控股）有限公司副总裁 马维国

马维国：轮到我这儿了我就发言两句，我是没有发言权的，因为一直是搞住宅的开发建设，这方面也没涉及到的，但是还是讲两句。

昨天到了西长安街一栋非常有名的写字楼，不能说它不是城市综合体的一个建筑，特别是走到它的大堂，从成本角度来讲上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三层，包括五星级酒店，也就是做一个通体，一般一个写字楼做一个大堂，但是到地下二去开车，他所有的车不能一路开进去，他不在乎面积，为什么下面的面积这么在乎？绝对不是施工的问题，肯定是设计的问题。

现在就是说给设计师提一个建议，大的宏观肯定要做好，适当地也需要关注一些很细节的。因为最近一个星期，同样的事情就有，一路得退，然后看墙全是刮痕，这个设计师有点儿搞笑了，完全不关注细节，可能随笔就画了，也不知道转弯半径有多少，或者说他知道可能就很随意了，我这个人比较关注细节。

所以我昨天到那个地方去看一个朋友，一进去非常奢侈，他不在乎面积，写字楼层高5.8米，两个通天的大堂，要我说做到三层，上面得能做多少面积、能卖多少钱，他都不在乎，那么下面为什么那么在乎？

另外就是有一些设计是缺乏生活场所，为什么呢？这个也是我的个经历。因为我这个人就是说，当说美观和功能冲突的时候，我个人选择功能，不会选择美观，因为你建筑物还是满足人的使用需求，这是排第一位的，现在就发现好看不好用的问题，举个例子，把写字楼，你综合体肯定要有公寓的，把写字楼的设计概念放到住宅里面，怎么解释呢？窗打不开，玻璃幕墙，几万块钱一平米的房子平开，这么一推上下那个弧度，可能进风口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有个屁用？有什么用？那个写字楼有住宅、有新风什么的，但是我这个是住宅，既使是有新风我也不能不开窗户啊？另外一个就是说里面没有阳台，现在倡导的就是不要阳台，我说那衣服晒在哪儿？所以说这是我个人的看法，关注一些细节。当然前提我说肯定要做得大气，其他的地方关注一些细节，要满足基本的使用要求。如果有兴趣的设计师我可以带你去哪栋楼，在这个地方我就不变说谁开发的，真有钱。一栋写字楼不是很大，两个大堂通顶的。

这不是我的强项，我就谈到这儿。

胡冰：注重细节也是我们专业设计里面的重项。

陈晓琼：做城市综合体不能忽略商圈概

念

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精准沟通传媒运营中心总经理 陈晓琼

陈晓琼：我是做传媒的，对建筑设计这一块不是很懂，但是因为我做传媒主要跟一些奢侈品，包括我是做银行的增值服务，会给他们开发一些很多的商户，包括商家的会有很多的接触，我认为城市综合体的研究，实际上它承载的东西特别多，到底是也了建筑我们再去招商，完了现在地产好多都说我们招商特别难还是怎么着，我认为实际上大家都忽略了一个概念，所谓的商圈概念，经常我们传媒会打造这个商圈、那个商圈，实际上我觉得在你们做建筑设计的本身过程中，包括比如说谈到的定位，我觉得就要考虑到真的商圈的问题，如果说这个商圈我即使设计再合理，旁边已经有LV店了，他不可能在旁边再来一个LV店，我觉得这些东西都是一个综合考虑的问题，我认为所有的东西现在的话，大家老提以人为本，但是实际上我希望设计师真的能做到这一点，能够设身处地地，当然需要考察和学习的东西还有很多。

我就说这么两点。