租房方案（精选8篇）
1.租房方案 篇一
廉租房管理方案
为切实做好经济适用房、廉租房管理工作，保证廉租房租住工作公开、公正和有序进行，特制定本方案。
一、廉租房多种实施方式 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
（1）租金补贴是指政府对住房困难且符合条件的申请家庭按规定标准发放租金补贴，由其到市场上租赁房屋。领取租金补贴的家庭，与房屋出租人(单位)签订合同，并报房屋所在区廉租住房行政管理部门备案后，由廉租住房行政管理部门向房屋出租人发放补贴租金，专项用于交纳廉租家庭的房租；按原住房面积与规定补贴面积标准差发放租金补贴的，廉租家庭原住房可自行出租，用于支付廉租住房补贴租金的差额。
（2）实物配租是指政府向住房困难且符合条件的申请家庭出租租金低廉且面积适当的普通住房。
（3）租金减免是指住房面积达到标准的廉租对象，执行新增租金免交的办法。
二、廉租房租住分配原则
廉租房分配坚持“只租不售、公开、透明”的原则进行分配，承租廉租住房实行申请、审批、轮候步骤。程序为：
(一)申请。
申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员向其户口所在地的街道办事处提出申请。
(二)审核。
申请家庭户口所在区的廉租住房行政管理部门对申请家庭交报的收入、家庭成员、住房情况材料的审核工作在20个工作日内完成。进行单位逐级审查、领导小组研究决定、干部群众监督。
(三)公告。
经审核符合申请条件的，将申请家庭的基本情况在其居住地范围内进行为期10日的公告；经公告，有异议的，区廉租住房行政管理部门负责进一步核查，对不符合条件的申请家庭，将书面通知未通过审核的原因；无异议的，由区廉租住房行政管理部门报市廉租住房行政管理部门。
(四)登记。
市廉租住房行政管理部门进行复审后，提出登记意见，并注明申请家庭的配租方式。
(五)轮候。
对已登记备案的家庭，根据住房困难程度和登记排序等条件，由廉租
住房行政管理部门采取摇号排序方式配租廉租住房。在轮候期间，申请家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时告知所在区廉租住房行政管理部门，经核实后，区廉租住房行政管理部门应根据变化情况提出变更意见上报市廉租住房行政管理部门，由市廉租住房行政管理部门进行变更登记。
三、廉租房租住对象严格筛选
(一)廉租房分配对象及范围
1、经济条件：申请家庭已取得民政部门核发的《最低生活保障金领取证》的困难户和人均收入在480元以下的低收入户。申请实物配租的城市低收入住房困难家庭分为四种类别：低保特殊困难家庭、低保家庭、非低保特殊困难家庭、非低保家庭，并按此顺序依次选房。各类别家庭按照收入水平、住房困难程度和急需救助程度等情况确定分值，作为分配廉租住房的依据。
2、户籍条件：已填报《城市住房困难家庭情况调查表》并在建设网上公示，持有非农业户口的困难户。
3、住房条件：家庭人均住房建筑面积在13平方米以下（含13平方米）的住房困难家庭，属于危房以及因市政建设需要即将拆除或已经拆除住房而无力购买住房的家庭。
4、特殊困难家庭：申请家庭为孤(孤身1人，无子女，无依靠)、老(年龄在60岁周岁以上)、病(患有重大疾病，经二级以上医院证明，丧失劳动能力)、残(一至二级伤残且持有二代残疾人证，丧失劳动能力)人员。
（二）实行评分标准
1、住房情况得分：无房户且租住私房得20分；租住公房或寄住父母、子女住房的家庭得10分。
2、低保对象得分：按民政部门认定的保障对象，一个低保对象得3分。
3、孤身对象得分：孤身1人，年龄在60周岁以上，无子女，无依靠的得6分；60周岁以下的得3分。
4、老龄对象得分: 60周岁以上，一个对象得3分。
5、重大疾病对象得分：一个对象得6分，重大疾病是指医治花费巨大且在较长一段时间内严重影响患者及其家庭的正常工作和生活的疾病，包括恶性肿瘤、永久性瘫痪、严重心脑血管疾病、晚期慢性病等。
6、残疾对象得分：一个一至二级残疾对象得6分，三级残疾对象得3分，四级残疾对象得1分。
7、特困职工对象得分：一个对象得1分。
8、烈军属对象得分：一个对象得1分。
9、重点优抚对象得分：一个对象得1分。
申请家庭符合上述第1—9款多个条件的，可累计加分；申请家庭中有多个对象符合同一条件的，也可累计加分。
（三）申请廉租房不具备条件
1、单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外;
2、离婚不足2年的;
3、在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外;
4、领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》四十五条规定政策获得补偿安置的;
5、挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的;
6、拥有轿车或经营性机动车的;
7、兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的;
8、出资安排子女出国留学或就读高收费学校的;
9、住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。
四、廉租房房源与资金来源
（一）廉租住房房源：
1、廉租对象承租的现公有住房；
2、政府出资收购用于廉租的住房；
3、政府发放租金补贴由廉租对象承租的住房；
4、市和各区、县所属的国有房地产开发公司按年竣工面积一定比例提供的住房；
5、接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
（二）廉租住房资金来源主要通过以下渠道筹集：
1、市、区县财政拨付的专项资金；
2、住房公积金的增值部分；
3、直管公房售房款中提取一定比例；
4、将廉租住房纳入社会保障体系，从社会福利奖券的筹集款中适当提取一定比例，专项用于廉租住房；
5、接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金
五、廉租房租住规定
廉租住房租金标准实行政府定价。最低收入家庭现承租的公有住房按现在公有住房的租金标准和减免政策执行，实物配租的廉租住房租金标准原则上按照最低收入家庭收入的5%确定，以后随最低收入家庭收入水平的提高而提高。
1、凡有租住优惠政策性住房的实物配租保障家庭，在确定选房顺序后，必须在规定时限内退出现住房，并向市房改办提供产权单位出具的腾退证明。原住房未按规定退出的，不得办理廉租住房实物配租选房。
2、廉租住房租赁合同期限一年。承租期限届满前3个月内，承租人需向市经济适用房服务中心提出是否续租廉租住房的申请。市房改办对续租家庭进行审核后，对符合条件的家庭出具下一的续租通知，续租家庭与市经济适用房服务中心签订续租合同；不符合条件的，租赁合同到期终止，期满后仍未退出廉租住房的，按同地段普通商品住房加倍收取市场租金。
3、保障家庭应交纳配租廉租住房保证金（保证金额在租赁合同中明确），用于履行配租房屋使用期间相关费用支付的义务。
4、住户不得改变房屋结构、设施，要保持内墙、顶棚、地面、门窗、阳台及室内厨卫设施完好。
5、建立健全廉租住房租后管理制度和定期回访制度。市经济适用房服务中心和受委托的物业管理单位应加强对承租廉租住房家庭的日常跟踪管理，采取入户调查、抽查、邻里走访等方式，及时掌握承租家庭的人口及居住变动等有关情况，并于每季度第一个月将有关情况反馈市房改办。
6、市房改办根据承租家庭人口、收入、住房等变化情况，调整实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，由承租人按照合同约定退回廉租住房。
7、廉租住房仅限于自住。承租人有下列情形之一者，根据市房改办作出的取消廉租住房保障资格通知，市经济适用房服务中心按合同约定进行处置。
（1）未按合同规定及时申报家庭人口、收入及住房变动情况的；
（2）承租人经复核已不符合租住廉租住房规定条件的；
（3）经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假材料的；
（4）将所承租的廉租住房转借、转租、调换、私下转让或者擅自改变用途的；
（5）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，作出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。申请承租廉租住房的家庭，应如实申报家庭收入及住房情况。不如实申报的，经查实，由房屋所在地的廉租住房行政管理部门责令其退房、停发补贴租金，并按所在地区市场租金标准补足承租期间的房租或收回已发放的补贴租金。
六、廉租房租住分配
1、按申请家庭人口数与房源套型相对应分配：原则上2人及以下户只能选一房型房源，3人及以上户只能选二房型房源。
2、选房顺序的确定：根据分类评分结果，按同类别家庭得分从高到低的顺序，安排住户选房。得分相同的通过抽签确定选房先后顺序。如有申请对象放弃选房的,依顺序递补至本批次房源选完为止。
3、特殊住房分配方法：无障碍设计住房仅限于安排肢体一级、二级残疾的家庭和瘫痪在床人员的家庭。
4、若申请家庭按上述规定未选到合适住房，可放弃本批次廉租住房实物配租保障，以货币补贴的方式进行保障。该类对象经审核符合在下批次廉租住房保障条件的，可按其轮侯序号在下批次安排选房。
若有相对应房源可供安排的前提下，放弃选房资格的家庭，取消其下批次轮侯选房资格。
七、廉租房工作要求
（一）加强组织领导。各有关部门、有关区政府和街道办事处要成立廉租房分配工作领导小组，主要领导要亲自挂帅，并指定专人负责相关工作。
（二）规范操作。廉租房分配的审查、审批及各种手续办理过程要严格按照本方案规定，坚持公开、公平、公正的原则，实行阳光操作。各区民政部门要为每个租住廉租房的家庭建立档案，按规定填写各种材料，要件要规范，并及时报市民政及房产部门备案。
（三）确保稳定。在廉租房分配中，各有关部门和单位对群众提出的意见和要求，要按相关规定耐心地做好解释工作，并按相关政策及时处理，避免上访事件的发生，确保廉租房分配和管理工作稳妥开展。
八、廉租房租住管理与监督
（一）市房产局具体负责廉租房入住手续的办理和日常管理工作。经批准租用廉租房的家庭必须在规定的时间内入住，并不准改变房屋结构。廉租房实行动态管理，享受廉租房待遇家庭在取消低保资格的2个月内，要退出廉租房。
（二）对申请人谎报家庭情况的，取消其家庭申请资格，同时3年内不能享受廉租房待遇；对骗住廉租房的，责令其退出并补交市场平均租房金与廉租房租金的差额；对将廉租房转让的，立即收回；对将廉租房另租他人的，收回住房并处以罚款；对经批准租住廉租房但因个人原因没有在规定期限内办理入住手续的，取消其承租资格，有关单位在2年内不再受理其租住廉租房申请。
（三）当事人对廉租住房分配有异议或对相关工作人员有意见的，可以向各级主管部门申诉，也可向纪检监察部门举报。
（四）纪检监察部门要跟踪廉租房分配全过程。对有关工作人员违反规定，以权谋私，收受他人财物或发现违法行为不予查处的，要按规定给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
九、其他事宜
在廉租住房的日常管理方面，将采取灵活机动的一些方面，比如对特别困难的家庭实行免收或减收租金，对超出保障面积部分参照市场租金收取，对拖欠租金的承租家庭，住房保障部门依法收取滞纳金等。
同时，还提倡和鼓励物业管理企业对承租家庭的物业管理费给予减免优惠，优先聘用承租家庭成员从事物业服务和各种公益性劳务活动抵顶他们家庭物业管理费等。
由于廉租房供不应求，还规范了廉租住房退出管理，明确了承租家庭退出廉租住房的具体条件。要求市县住房保障部门每季度对廉租住房家庭的收入、人口和住房情况进行复核，对不再符合条件的实物配租家庭给予3个月的腾退期限，对腾退期满仍不退出住房的承租家庭，将按市场租金计租。
而对一些以欺骗等不正当手段获得廉租住房实物配租的，由住房保障部门取消其保障资格，责令退出实物配租的住房，并按市场价格补交房租，5年以内不得申请廉租住房；对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。对廉租住房管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2.租房方案 篇二
在“十一五”规划中期, 我国的国民经济和社会发展转入科学发展的轨道。十一届全国人大一次会议政府工作报告指出:必须促进房地产业持续健康发展。广大人民群众在建设社会主义小康社会的伟大事业中做出了不朽的贡献, 同时也享受着改革开放的丰硕果实, 当然还承受着不小的生活压力:社会保障缺乏、教育问题和住房问题。其中, 由于资金需求巨大、价格涨幅迅速, 买房成了一个尤为突出的问题。从1998年住房制度改革至今, 中国的房价可谓一路飚升, 据有关统计数据显示, 城镇中有70%的居民买不起房。但奇怪的是, 我们还是看到人们争先恐后地购房, 这并不是因为普通老百姓都有实力承受高额的房价了, 而是由于以下因素。
1、对未来房价稳定没有信心。
尽管政府一直强调控制房价, 但房价仍然不断地快速上涨, 因此老百姓担心今后更买不起房。这就促使城镇中低收入的家庭宁可负债累累也要尽早购房安居, 而低收入者则是心有余而力不足。
2、商品房供应结构不尽合理。
我国商品房供应以销售为主且价格居高不下, 经济适用房和廉租房虽有所补充, 但远远不足。现在的租房市场处于初级阶段, 既没有规模也没有形成正常的市场秩序和市场监管体制。目前租房市场基本是零散的个体行为, 想租房找中介、想租到像样的住房或集体租房比较困难。据调查, 由开发商提供的具有一定规模的、较为稳定的租赁房在城镇的租赁房中仅占2%。毫无疑问, 在这样的市场里, 房东的权利和随意性极大, 租金、室内环境、生活设施和安全问题等都没有标准规范;同时, 对不正当交易和违法违规行为监管不力, 使承租者在交易中处于弱势, 房屋能住多久、租金变化有多大等问题都是承租者无法预测的。
3、传统观念的驱使。
在中国老百姓的观念里, 租房似乎总是下策, 总给人生活不稳定的感觉, 因为租来的房屋永远只能做临时的栖身之地, 而不可能成为家, 所以基本上一个稳定的家庭都是从拥有自己的住房开始的。笔者认为这个观念的形成其实是租房市场发展滞后、租房体制不完善所导致的偏见, 只要市场能够正确引导, 人们的观念是会随之而变化的。
我国政府在“十一五”规划里已经明确提出中国城镇化建设的方向:减少农村人口数量, 实现农业现代化, 增加农村人口收入。那么减少的农村人口到哪里呢?必定进入城市务工。据统计, 中国7.37亿农村人口中有70%是剩余劳动力, 他们将在城镇化建设的进程中逐步进入城市务工, 那就需要住房, 可他们中的绝大多数都不可能拿出大笔资金在城里购买住房。再者, 他们工作地点的流动性比较大, 房屋的固定性和工作的流动性会产生很大矛盾。除此之外, 还有那些如潮水般流入社会的大学毕业生, 他们没有存款, 付不起购房首付款, 选择的职业也不是一定终身, 居所地点难定, 租房对他们来说是最佳的选择。这样就形成了一个相当巨大的潜在的租房市场。
在这样的形势下, 如果能给消费者提供一个有足够房源、市场秩序基本规范的租房市场, 无疑可以为这些问题提供一个很好的解决方法。但目前我国的租房市场还处在“原始状态”, 可租房源少、规模小、档次低, 现在的租房市场很难解决上面的问题。
二、新租房方案的内容
温家宝总理在十一届全国人大一次会议政府工作报告中指出:“正确运用政府调控和市场机制两个手段, 保持房地产投资合理规模, 优化商品房供应结构, 加强房价监管和调控, 抑制房地产价格过快上涨, 保持合理的价格水平。”笔者认为, 调整商品房供应结构、抑制房地产价格过快上涨的有效途径是大力发展租房市场。本文提出的新租房方案的主要内容是:政府依据相应的法律法规, 制定鼓励开发商开发出租房和规范市场管理秩序的政策;开发商拿出一定比例的房源作为稳定的可租房产, 可租房产必须能够长期出租给消费者, 并且允许租金在一定范围内合理变化。该方案把社会中产阶级人群作为主要服务对象, 给他们提供稳定的租房市场, 具体内容如下。
1、政府制定相应政策。
由于我国房地产业发展迅猛, 中等以下收入的家庭数量很大, 为促进租房市场的快速健康发展, 可鼓励和调动房地产开发商的积极性, 由开发商提供出租房, 并以盈利为目的。国外的做法一般由政府提供房源出租, 政府应依据房地产方面的法律法规, 制定相应的鼓励政策。如:开发出租房项目在贷款 (低息或贴息贷款) 和贷款期限方面的优惠政策;开发出租房项目在土地出让和规划审批方面相适应的政策规定, 如开发商开发的商品房中出租房占有面积的比例规定、财税方面的规定等。为规范租房市场秩序, 强化租房市场监管, 政府还应在市场发育发展的过程中制定相应的政策法规。
2、由房地产开发商提供房源。
房地产开发商 (可以和政府合作) 从开发的楼盘中拿出一定比例的房源作为出租房, 并在规划审批时明确出租房所占的面积, 每套面积可在50—100平米。开发商在为社会服务的同时以盈利为目的, 以此为长期稳定的收入和利润增长方式, 租金也可在一定幅度内变化, 比如可在租房合同中注明租金的最大上浮幅度。
3、提供装修房出租。
为提高出租房经营的水准, 开发商可以提供部分装修房。房屋按照面积大小进行不同档次的装修, 并且提供适当的家具及生活设施 (参考万科装修房模式) , 装修档次和家具可根据房型进行多样化组合。
4、出租房可长期租用。
出租房可供承租者长期租用, 这是一个新概念, 它是指:在承租方正常租用的情况下, 承租者应当享有优先续约租房的权利, 即开发商若没有承租方有过失的理由, 就必须同意续租。
5、房产买断和享受租金抵扣优惠。
在租赁期内, 允许承租者按照当前市场价格买断房产, 并且承租者在买断房产之前连续租住同一个开发商的房产, 可将其租金的少部分抵扣购房资金。这样不仅租房者享有优惠, 开发商也稳定了租房客源, 还吸引他们优先购买自己的房产。
6、允许换租房屋。
允许承租者在同一开发商所提供的出租房产中换租。比如若租赁合同尚未到期, 承租者在同一开发商开发的楼盘内可以由城西换到城东, 大小、楼层、房型都可调换。而且在购房时, 承租者仍然按照连续租房的情况处理, 即可享受租金抵扣购房款的优惠。
7、租房的使用和维护。
在合同中明确规定承租者在租房期间必须保持室内的设施完好, 爱护家具及其他设备, 并明文规定损坏的赔偿办法和其他处理办法。
三、新租房方案的优缺点
对于这个方案, 笔者从消费者、开发商和政府三个方面分析其优缺点。
1、对于消费者来说。
(1) 无需首付, 资金压力小。毫无疑问, 新租房方案对于那些有稳定收入但积蓄较少的中低收入人群有很大吸引力。而且那些有一定积蓄的中等以上收入人群也可以灵活分配自己的资金用于其他消费, 比如买车、旅游甚至投资等。
(2) 灵活适用, 便于掌控。消费者可以按照自己的收入水平来决定租什么等级的房屋, 这让他们在选择生活方式时有了更大的灵活性, 摆脱了按揭的压力和“房奴”的地位。
(3) 可以长久居住。只要遵守合同, 承租者无需担心会被赶出去;他们可以按照自己的喜好来装饰房间, 而且只要自己愿意, 随时可以将房屋买下来。
(4) 地址灵活。无论是职场中的白领, 还是从农村进城的打工者, 工作地点变更都是一个不容忽视的问题, 相比买房, 租房的灵活性就相当明显了。在这样的方案下, 承租者摆脱了买房时地理位置的限制, 选择工作地点更加灵活, 生活更加自由;他们甚至可以在不同城市换租同一个开发商的房屋, 而不必担心购房时没有资金的折扣。这比起现在换工作时费心地考虑工作地点和住房远近的问题, 无疑要令人愉快很多。
(5) 省去装修的麻烦。装修无疑是购房者在买房以后最头疼的问题了, 装修市场上偷工减料、以次充好的现象不在少数, 而购房者对装修大都是外行, 再小心也难免上当受骗。现在开发商为承租者解决了这个问题, 不但节省成本而且质量有保证。承租者只需带着自己的生活用具就可以直接入住, 大大节约了时间和精力。
2、对于开发商来说。
开辟一个新的市场, 能否盈利至关重要。现在房地产市场依然是只要能拿到地、盖起房, 就不愁卖不出去。售房能够加快资金回收速度, 提高资金周转率, 减小投资风险, 但出租房产也有其独特的优势。
(1) 市场潜力大。中等以下收入的城镇居民家庭是租房的主力军, 其次是大量的农民工, 他们会逐步稳定在某城市工作, 再加上那些刚进入社会的白领, 这样的租房体制无疑能吸引他们中间的很大一部分人, 这是一个巨大的潜在租房市场。在租房市场发展的初期抢先进入该市场的开发商, 无疑会迅速占有很大的市场份额。
(2) 通过租房拓宽售房市场。租房收入对于开发商来说是一个长期稳定的收入和利润的增长方式, 更重要的是可以通过租房拓宽售房市场, 特别是租转购时抵扣购房款的优惠, 能够将绝大部分承租者稳定成自己的客户。无论租房还是买房, 承租者都会首先选择自己当前租住房屋的开发商, 这样对于开发商来说无论长期还是短期都是有利可图的。
(3) 按市场物价指数调整租金。开发商可以根据市场价格规律, 在一定范围内适当调整房屋的租金;在承租者提出购房时, 开发商也可以根据市场情况确定合理的销售价格。这些都可以减小开发商的投资风险。
3、对于政府来说。
政府的宏观调控和指导作用十分重要。目前我国政府一方面希望通过房地产行业的发展拉动内需, 从而带动整个国民经济的发展;另一方面, 民生问题是政府的责任, 政府也不希望看到过高的房价影响老百姓安居乐业, 影响社会稳定。那么对于这样一个新的租房体制, 政府应该怎么考虑呢?我们可以从五个方面看。
(1) 解决百姓住房问题。解决老百姓居有其屋的问题, 是党和政府最关心的实际问题。我国中等以下收入的居民很多, 加上日益壮大的农民工队伍, 解决和改善农民工住所问题, 也是政府必须考虑的问题。而他们中的绝大多数在较长时期内是买不起商品房的, 因为他们还要养活一大家人口, 没有勇气“按揭”买房。因此, 调整商品房供应结构, 发展出租房市场是政府明智的选择。
(2) 拉动内需。租房看起来没有卖房拉动内需的作用直接和明显, 但不要忘记, 中国的老百姓并不是生来就爱存钱, 而是现实的压力 (住房、教育和社会保障制度的缺乏) 让他们只能通过存钱来给自己提供保障。如果消除了买房的压力, 他们就可以把原来购房的这部分钱用来消费, 因此租房体制实际上是从另外一个方面鼓励了消费。
(3) 规范租房市场。目前中国的租房市场还不成熟, 市场秩序和监管不规范。房地产开发商在发展的同时, 促进了相应法规的日臻完善, 并能对整个租房市场起到引领和规范的作用。
(4) 打击不正当交易者。毫无疑问, 如果这样的租房体系能够得以实践, 那么受冲击最大的就应该是租房、交易、中介等环节中的违法违规行为, 同时二手炒房者也失去了商机。
(5) 缓解交通压力。由于租房的灵活性, 租房者可以选择在离自己工作较近的地方居住, 这样有利于缓解城市的交通压力, 尤其是上下班时间的交通压力。当然这个作用只有等租房市场形成规模效益以后才会显现出来。
四、新租房方案中有待解决的问题
在执行这个方案时还会遇到各种各样的问题, 有些也许是现在根本想象不到的, 比如方案本身存在以下问题。
1、承租者的素质问题。
中国消费者的素质良莠不齐, 带来了房屋养护和室内设施损耗等问题。一个解决方法是:在租房合同里明确规定承租者应该承担的对房屋养护和室内设施及环境的保护责任, 并且每隔一段时间 (比如半年) 检查一次;对违规的承租者可采取警告、罚款和中止合同等措施对其进行约束。
2、恶意换房。
喜新厌旧是人之常情, 为了避免一些承租者在短时间内连续多次换房, 可以在合同里对居住时间进行约束 (比如居住时间的最低限) , 或者通过新旧房屋不同的租金标准进行调节。
五、结束语
在中国适当发展租房市场, 对以销售商品房为主体的房地产市场是个补充, 这是商品房供应结构由单纯销售到销售加出租的转变, 是一个不小的结构性调整, 它需要舆论支持, 需要较长时间形成共识, 进而引起政府重视。也许当前开发租房市场的时机还不成熟, 但是我们应该意识到, 中国的房价不能永远涨下去, 也不会永远有人靠举债几十年来买房子, 所以租房市场迟早要有人来开辟, 谁先做好准备、先进入市场无疑会抢占很大的商机。
本文只是在思路上提出一点想法, 以期能起到抛砖引玉的作用, 对于深层次问题还需要进行科学的论证。
摘要：本文从对我国当前租房与售房市场现状的分析和思考入手, 提出了一个新租房方案。该方案的实施对房地产业是个不小的结构性调整, 不仅对解决我国大量中等以下收入人群的住房问题起到巨大的推动作用, 而且可以促进我国房地产业的健康发展。本文从满足民众住房需求为出发点, 全面考虑了开发商开发租房市场的积极性和政府指导调节作用的重要性, 初步论证了新租房方案在中国市场的可行性。
关键词：租房市场,新租房方案
参考文献
[1]中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议.
[2]十一届全国人大一次会议政府工作报告.
[3]刘福垣:科学发展观与“十一五”经济社会发展战略.
[4]陈淮:“十一五”规划与中国特色的城镇化发展道路.
[5]如何看待当前买房难买房贵的问题[DB/OL].中国房地产信息网.
[6]贾图:提倡租房不现实[N].市场报, 200-9-12.
3.租房方案 篇三
一、公租房REITs融资模式的设计原则和思路
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种把“资产池”中流动性差但具有稳定现金流的房地产物业作为标的，通过专业基金管理公司打包整合后向社会投资者发行债券的融资手段，也是国际房地产投融资领域的标准化产品。房地产物业融资通过这种形式运作可以有效吸引社会资本参与，通过市场化机制使房地产项目建设、运营、维护各个环节相互打通、盘活资金，实现投资者收益与风险相匹配。但在现阶段我国公租房融资过程中，政府同时作为公租房产权主体、建设主体和运营主体的现状不能适用于高度市场化的REITs产品，需要结合我国的实际情况，对公租房融资引入REITs模式进行优化设计。不仅要调整政府在公租房融资过程中的主导角色，实现其从建设、运营主体向担保人、监管者过渡，还要发挥REITs本身的融资优势，广泛吸引社会资本解决我国公租房融资问题。所以，公租房REITs融资模式的具体设计原则为：第一，增强社会资本作为参与主体的参与程度，建立市场化运营机制，平衡收益与风险；第二，以开发商作为公租房建设主体，通过REITs实现公租房所有权和经营权剥离，强化政府担保和监督职能。
公租房REITs属于典型的政府与社会资本共同合作的模式，政府仍然作为公租房的产权主体和规划制定者，利用REITs的特殊结构使公租房运营阶段的经营权、所有权剥离，在初期建设和后期运营过程中为项目提供信用担保，并以政府下设机构进行资金管控，发挥担保人和监督者职能。政府和开发商合作设立公租房REITs发起机构（公租房开发机构）作为公租房建设的实际组织者，竞标政府的公租房计划，以开发商自筹、政府管控担保的形式建设公租房。社会资本通过开发商建设筹资和二级市场交易参与公租房前期建设和后续运营，以公租房REITs基金为载体进行市场化机制运作，盘活资金链的同时提高资金利用率。
二、公租房REITs融资模式的具体方案设计
依据方案设计的原则和思路，本文设计的公租房REITs融资模式是以政府为产权主体、开发商为建设主体，通过政府与开发商建立合作关系设立发行REITs，利用混合打包公租房及其配套的商业物业形成REITs产品资产池发行证券进行融资，通过专业的管理团队对后期公租房运营提供有效管理激活融资链条，并由政府长期担保投资安全性的公租房建设融资创新模式。
1. 公租房REITs融资模式的主要参与主体
政府：公租房REITs的发起机构之一，作为公租房的产权主体，通过将其拥有的公租房资产注入到REITs基金的方式设立基金，负责规划公租房建设的方案计划、监管公租房建设和运营并严格审核公租房租户是否符合条件等工作。同时，设立公租房政府融资平台，运用多种融资方式吸引社会资金以及机构投资者参与，对公租房建设项目提供投资担保。
开发商：公租房REITs的发起人之一，主要负责根据政府公租房建设任务完成公租房开发建设计划，是建设初期的融资主体。
REITs 基金管理机构：是由具有专业经验的并且从事过相关业务的基金公司负责，主要负责公租房REITs基金的审批、募集、订立合同等工作，并在基金设立运行后负责管理基金。
REITs 资产管理运营机构：是由具有一定规模、长期从事房地产开发管理工作的房地产企业（开发商）负责，负责拟定基金的定向融资计划并报REITs 基金管理机构审批，公租房 REITs 旗下所有的公租房及其配套资产均由该部门进行管理、运营、维护。
基金托管机构：是由信誉较高、具有一定规模的商业银行负责，在存续期间公租房产权与经营权剥离，银行将作为公租房资产的名义所有人对资产进行托管，负责存管各项融资资金并对相关基金公司和资产管理机构进行监管。
投资人：公募投资者一般指个人投资者和机构投资者，通过买卖和交易基金份额实现对公租房 REITs收益共享、风险共担。
租户：这里包括两大主体，一是满足政府部门规定资质的公租房租户，达到一定条件可申请购买公租房；二是通过缴纳市场租金获得物业使用权的公租房配套商业物业租户。
2. 公租房REITs融资的具体运作模式
本设计方案分为三个环节：开发建设环节、经营管理环节和发行交易环节（见图1）。
开发建设环节：政府制定好公租房建设方案，开发商依照计划负责组织新建、配建公租房，形成公租房供给。政府公租房融资平台对公租房REITs进行信用担保，同时对公租房建设资金进行管理调配，监督开发商开发建设。该阶段融资特点为开发商作为融资主体、政府提供信用担保。公租房开发机构直接设立REITs，社会个人投资者和机构投资者（保险金、公积金、信托投资、私募债等）可直接参与公租房建设。政府平台则需要根据公租房每年、每季度的建设目标、完成情况等方面进行估算，得到一定时间段公租房项目所需的资金需求总量，统筹管理来自不同融资渠道的资金，准确把握项目不同时段的融资结构，把不同时点进入的资金分段整合进资产池，使多条融资渠道进入的资金整合后对应多个公租房建设项目，提高公租房建设资金的使用效率，监督开发商顺利完成公租房建设计划。
经营管理环节：本阶段是最能发挥REITs管理优势的阶段，也是盘活公租房建设资金，实现开发完成后再融资的重要环节。专业的REITs 资产管理运营机构（一般为开发商）负责管理公租房 REITs 基金旗下的公租房资产，包括公租房的物业维护维修、配租退出等工作。但是并不把简单的公租房运营维护作为公租房建设融资模式的最终环节，而是通过开发商的运营，发挥运营资源的优势，利用REITs从资本市场再融资，使社会资本的获益能力延续。通过REITs把公租房资产的经营权和所有权剥离，使政府在这一环节以服务者、监管者形式存在，政府性融资平台与开发商进行有效合作，形成由开发商主导经营，政府对资金使用进行监督的运作机制。政府一方面为公租房保障人群提供房源信息、手续办理等服务，发放补贴资金；另一方面也为承租人购买公租房提供融资担保，帮助开发商尽早回流资金，作为投资资金最后的退出保障。
发行交易环节：这个阶段需要完成整个公租房REITs产品细则设计，通过市场来检验公租房的效用价值，保障资金的高流动性，该阶段的顺利运行是实现公租房REITs融资共生共赢目标的重要前提。一是保障公租房 REITs 的收益率。在公租房资产打包、REITs 发行过程中，政府作为公租房的产权主体，需要对公租房项目进行筛选，对已经建设完成的公租房住宅和配套的商业物业、停车场出租率、收益情况进行考察，选出优质资产进行分拆打包，确保发出的REITs计划能够达到社会资本的投资预期。在审批通过后，委托基金管理公司采用公募形式募集资金，发起成立存续期为30年的封闭式公租房REITs基金。二是投资人购买分级、交易自由。投资人通过购买持有公租房REITs 基金份额对公租房建设运营进行投资，获得公租房REITs每年的分红获益。基金受益凭证分为优先级和次级，优先级主要投放在二级市场面向机构和个人投资者，次级部分由REITs发起人购买，对优先级形成担保。在存续期内投资者不得申请赎回、增加投资，但在存续期内可以在证券交易的二级市场交易相关的受益凭证。三是规定双90%的基金投资原则和分红比例。针对我国公租房项目建设，公租房 REITs募集资金的90%以上应投资于新的公租房楼盘开发和已有的公租房房源收购，保证专款专用。投资由REITs管理者统一管理、政府平台日常监督，确保资金使用合理合规。同时，依照美国、新加坡、我国香港等地REITs的分红情况和REITs基金分红比例的一般要求，规定公租房 REITs的分红比例为90%，通过高分红率吸引社会资本。
3. 公租房REITs融资模式中的政府角色转变
相比于以财政资金占主导地位的政府融资模式，在公租房REITs中，政府依然作为产权主体，但建设主体由开发商承担。在REITs发起设立、上市流通后，政府资金一部分购买基金份额后变为股东，与投资者风险共担、利益共享，另一部分主要以补贴的形式进入公租房收取租金和盈利分配的环节，这种直接融资的形式既不会加重政府的债务成本，还能有效缓解财政压力和一次性的巨额投入。同时，在公租房REITs的实施过程中，政府财政补贴作为公租房租金收益的信用担保，为权益性 REITs 的投资者提供了更加稳定和连续的投资收益率，从而更好地调动社会资本的参与积极性。目前，北京、深圳、天津等市政府都在积极引入BT、PPP、代建制等公租房建设模式，项目建成后，以REITs方式回购，通过市场化的运作机制把现行以财政负担重且过度依赖银行贷款的公租房政府主导模式转变为以政府补贴为主的引导性管理融资模式，使政府从“主导”融资变成“引导”融资，实现政府角色转型，帮助政府专注于发挥公租房建设融资与管理运营过程中监督审核、辅助担保的服务职能。
所以，在公租房REITs融资模式中，政府的核心任务在于以下两点：一是设立政府公租房融资平台。即政府牵头建立多种融资方式相结合的融资平台，提高闲置社会资本参与公租房建设效率。通过资本市场使引入资金得到有效利用，不仅实现投资的保值增值，还能充分发挥政府信用担保作用，提高平台的融资和资金保值能力，更好地支持公租房建设；二是加强对融资过程及资金的监管。项目期间政府除了必须制定有关税收优惠、实施规划建设、土地无偿划拨及审核申请住户的政策之外，还需对公租房建设的规划、融资、建造、运营等全过程进行监管，通过严格的监管降低资金风险，保证公租房资金使用安全，顺利完成建设任务（见图2）。
三、公租房REITs的盈利性分析与可行性测算
盈利性能否满足投资者需求是检验公租房REITs融资模式是否可行的重要标准，若公租房REITs的投资回报率低、资产池不稳定，势必将影响社会资本参与公租房融资的积极性，无法实现设计公租房REITs的初衷。所以公租房REITs的盈利性是否能满足投资者预期、是否符合现实情况需要进一步分析。
在公租房REITs融资模式中，收入来源共有4项：公租房租金收入、公租房小区配套商业物业的租金收入、每年政府对公租房租金提供的财政补贴收入以及通过税收优惠或减免税收形式提供的相对政府补贴收入。纳入公租房REITs资产池的公租房资产需无空置现象，商业物业按市场标准执行，租金收入稳定可控，政府的财政补贴和税收优惠来源可靠且具备持续性，4项收入来源基本能够保证公租房REITs产生稳定现金流。在计算项目投资回报率时，以2016年的全国最新建安费用2197元/m2为成本，以3%市场租金率估算出公租房本身的IRR（内部收益率）为3.92%，加上以294.51元/m2·年的全国商业用房租赁价格估算公租房配套商业物业的IRR为9.47%，考虑到经济环境、房地产市场涨跌预期及通货膨胀等因素，30年存续期的公租房REITs基金的投资回报率为5.93%左右，基本可以满足REITs投资净收益率要达到5%-7%才能吸引社会投资者的国际资本市场经验规律。
在现实情况中，以北京市的最新数据对公租房REITs的投资回报率进行计算，截至2016年2月，北京市已经落地开始兴建的公租房项目近6000套，假设小高层与高层的建设比例为1：1，单位面积的建设成本为1678.5元/m2，已竣工面积为176.36万m2，公租房项目的管理费用约为总收入的2.5%，得到总现金流出。以公租房租金收入28元/m2·月、商业物业租金收入30-35元/m2·月、物业费1.2元/m2·月得到现金流入，计算出北京市实行公租房REITs得到的投资回报率为9.87%，可以满足投资者的预期标准。
参考文献：
1.葛红玲 张雪.北京保障性住房资金需求量化研究.首都经济大学学报.2015.11
2.马秀莲.中国公租房建设和发展现状调查.中国经济时报.2014.4.9
3.姜超 李宁.关于REITs的海外经验与中国实践——开发商融资必读.海通证券.2015.11.11
4.葛红杰 于浩.我国公租房建设融资模式浅析.中国房地产.2014.19
4.学校出租房专人管理方案 篇四
一、负责人：韦祖勇
职责：全面主持出租房管理工作
二、管理员：胡勇勇
1、掌握其租住人员的动态情况，督促出租人和租住人员自觉履行有关规定的责任和义务，办理房屋租赁暂住手续；
2、负责出租屋及其租住人员的信息采集、录入和反馈工作，做好出租屋管理信息化工作；
3、做好出租屋结构安全、消防安全和治安管理的检查工作，督促出租人和租住人员落实防火、防盗等安全措施；
5.租房方案 篇五
当前，已进入国务院第四次大督查、审计署专项审计公租房竣工交付和分配的紧要关头，为进一步加快我县公租房建设分配进度，集中解决公租房建设、配套和分配中存在的问题，确保9月底前完成年初签订的公租房分配责任目标任务，特制定公租房竣工交付和分配专项行动。
三、工作要求
（一）加强组织领导。加强公租房竣工交付和分配是今年住房保障工作的重中之重，也是今年下半年国务院第四次大督查、审计署专项审计的重中之重。各地住房保障部门要以此专项行动为抓手，认真制定行动实施方案，采取有效措施，扎实整改推进。住房保障主管部门主要负责同志要亲自抓，并落实专人负责。行动进展和重要事项要及时向当地党委、政府主要领导报告。
（二）定期报告进展。从7月份开始，各县市区住房保障不能要于每月月底前向我局报送专项行动工作报告。9月底前，全面总结专项行动成效，形成总结报告上报我局。我局将结合专项行动工作进展，进行重点督查督办。
（三）做好督查准备。国务院第四次大督查已开始，将于近期来我省针对2014年底前开工的公租房分配使用、配套基础设施建设等情况进行督查，重点督查保障房空置问题。为此，特请各县（市）、区尽快核实项目当前所面临的问题，加大力度抓紧协调解决存在问题，强化调度，倒排工期，强力推进，确保按时、保质、保量完成上级要求的公租房分配入住任务。
根据专项行动工作任务，逐一对本地存在的建设进度缓慢、配套设施滞后、手续不全、已竣工备案未分配以及保障政策未落实到位、准入条件未及时动态调整等问题，制定整改工作方案，确定整改措施，落实工作责任，明确整改时限，建立整改清单。
1.“配套设施滞后”问题。对配套设施滞后影响分配的项目，要抓紧结合实际提出解决方案，提请政府加强协调解决供电、供水、道路等配套设施施工问题，加强跟踪督办，确保项目不因配套设施建设滞后形成“拉秧子”工程。
2.“已竣工未备案”问题。抓紧时间与建设主管单位沟通协调，按照规定抓紧落实竣工备案手续，确保已分配公租房及时录入系统。
3.“已竣工备案未分配”问题。抓紧启动分配工作，按规定尽快配租使用。
4.“工业园区公租房建设量大、难分配”问题。协调工业园区管委会抓紧与企业打包分配，同时根据住建部等四部委关于进一步加强公租房有关工作指导意见精神，原计划保障对象数量达不到预期，当前和今后一段时间滞租的，可调整为扶贫搬迁、棚改、救灾、“双创”基地、文化教育、养老等项目安置用房或周转房；也可在当地有需求前，暂按市场价格向社会出租，尽快消化存量。
5.“调整规划计划补建公租房”问题。加大后续资金投入，强化工程项目进度管理，协调属地政府加大实施调度力度，确保2014年及以前开工建设的公租房今年9月底前完成分配入住；2015年开工建设的公租房，到2018年底底前完成分配入住。
6.陈家桥公租房安全检查实施方案 篇六
制：日
期：共租赁住房D、G区
安 全 文 明 施 工 检 查 实 施 方 案
冶建工集团安装公司
陈家桥（学府悦园）公租房项目部 二〇一三年七月十五日 中安全文明施工检查实施方案
一、总则：
1、为认真贯彻落实习中央领导近期重要指示和国务院常务会议要求，根据中冶集安监（2013）18号文件内容，结合本工程施工实际特点，施工环境，制定本方案。
2、本方案依据《国务院办公厅关于集中开展安全生产大检查的通知》（国办发明电〔2013〕16号）和《国资委关于开展中央企业安全生产大检查的紧急通知》（国资发综合〔2013〕78号），《集团关于进一步加强安全生产管理工作的通知》（中冶集安监〔2013〕16号）等相关规定、要求。
3、根据本次全国安全检查活动方针“全覆盖，零容忍，严执法，重落实”的指导思想，通过安全文明施工自检自查，全面摸清安全隐患和薄弱环节，落实责任、认真整改、健全制度，彻底排除重大安全隐患，增强职工安全意识，进一步提高安全施工保障水平，防范和遏制安全事故发生。
4、本方案于2013年7月正式启用，如在执行过程中发现本方案有欠缺和不足，在本次全国安全大检查9月结束前修改完成，修改后的方案规定将纳入日常安全管理体系中继续执行。
二、安全文明施工检查小组：
组 长：刘军
副组长：贺洪举 雷涛
组 员：韩池情 钟玉龙 毛显刚 王力源 联系电话雷涛：***
三、安全检查管理体系职能分配：
1、组长：负责安全文明施工检查管理小组的领导工作，对本项目安全文明施工检查工作实施统一指挥。
2、副组长：负责安全文明施工检查管理所需物资配备、人员协调工作。监督安全文明施工检查管理小组职能工作落实情况。
3、成员：负责安全文明施工检查管理小组的日常工作开展，协助组长、副组长完成安全文明施工检查管理工作；负责本项目安全文明施工检查管理工作的开展以及各施工单位之间的协调工作；负责安全文明施工检查管理工作所需物资的调度。
四、安全文明施工检查管理小组工作安排： 1、2013年7月，安全检查小组主要针对本项目为民用高层建筑，施工工期长，垂直交叉作业时间长，现场临边孔洞多，安装作业面积广，配合其他施工单位情况多等特点，根据现场施工进度实际情况，先编制方案，在执行过程中逐步完善本方案。执行期间，由安全文明施工检查管理小组组长在项目安全生产例会上做本次安全大检查的动员。并组织检查小组对现场定期进行检查，检查要求不走过场，要切合实际，深入安全管理细节和易忽略的安全隐患，不落下安全死角。特别是对，防高空坠落，防物体打击的安全保护措施情况检查，发现问题，立即指出，并要求相关施工负责人员限时整改。同时，也将对现场文明施工，易燃易爆材料的堆放，和施工现场的消防检查作为一个工作重点进行检查。2、2013年8月主要工作，根据7月里安全文明施工检查管理小组发现安全隐患的记录，对已发整改通知单部位进行仔细检查，如整改不达标，安全措施不充分部位责令立即整改，并做出处罚。小组成员随时监督现场整改情况，并向组长进行汇报。
3、检查活动期间，将生活区、办公区、施工区域内的消防、安全检查纳入安全日常检查制度中，特别把是宿舍、食堂等人员集中区域的消防安全检查工作应作为检查重点，职工宿舍应根据有关规定，合理配置消防器材，宿舍内严禁乱拉乱接电源情况的发生，禁止大功率电器的使用。检查小组要加强对宿舍检查管理力度，每周小检查，每月一次消防大检查，并做好日常抽检工作。
4、经过为期两月的施工安全检查和整改，本年9月中安全工作应把加强安全宣传和安全教育作为重点。根据不同施工阶段，现场施工进度情况，结合当前进度节点的施工特点，由安全文明施工检查管理小组组长对组员进行消防、安全教育，再由各专业施工负责人在每日班前安全活动上对施工人员进行安全指导和安全教育。项目专职安全员，每月定期组织所有施工人员学习项目安全、消防管理制度，进行安全教育，提高职工的安全意识。
5、安全文明施工检查管理小组成员除做好每日的消防、安全巡检外，每周还将由副组长带队进行消防、安全检查一次，每月至少两次由所有安全文明施工检查管理小组成员进行消防、安全大检查，对安全检查中发现的重大问题，应填写“安全生产整改通知单”分别送有关专业作业队限期处理。
6、根据本次检查活动，编制安全大检查活动总结，交回公司安全部门。并组织现场施工人员对本次活动总结进行学习，从检查到的安全隐患中发现管理中的不足，从不足中吸取经验，从经验中改进安全防范措施，完善长效的安全施工管理制度。
中冶建工有限公司重庆市沙坪坝区陈家桥（学府悦园）公共租赁住房项目安装公司项目经理部
7.租房方案 篇七
近年来, 笔者受北京市保障性住房建设投资中心委托, 承担了北京市公租房标准化技术研发课题的研究工作, 包括对北京市公租房体验馆及其内部的样板间展区的方案设计工作。建设公租房体验馆和样板间的主要目的:一是向公众和政府相关部门展示公租房的技术研发成果, 宣传和推广公租房的标准化设计;二是通过搭建1∶1的套型实体样板间, 来检验设计中的一些想法是否合适, 以及在实际建造过程中各工种究竟会遇到哪些问题, 从而对项目起到前期探索作用。
在公租房样板间的设计过程中, 方案经历了多次的反复和调整。本文希望在介绍样板间设计方案的同时, 也将这其中的修改过程与大家分享, 从而能较为全面地展现出公租房楼栋、套型与室内设计三者之间的整体关系。
1 公租房样板间套型设计的三个步骤
本次公租房样板间的设计工作主要分三步展开: (1) 从各类图集及现有项目中进行套型筛选; (2) 与住宅产业化、标准化建设相适应, 优化套型整体尺寸; (3) 与室内装修及部品协调, 细化套内空间设计。
1.1 套型筛选
在过去几年的保障房建设中, 国家及北京市相关部门已经出台了一些标准图集指导公租房的楼栋及套型设计, 例如《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集 (2010版) 》, 《公共租赁住房·优秀设计方案》, 《北京市公共租赁住房标准设计图集》以及保障房竞赛获奖方案图集等。
在设计初期, 我们首先从当前北京市在建的公租房项目以及上述设计图集中, 挑选出一些常见、具有一定代表性的套型类型, 作为本次样板间设计的基础。筛选的原则:一是以中、小套型为主, 符合当前公租房建设趋势;二是注意套型种类的差异性, 既要有面积较小的零室户, 也要有一室半、两室户, 满足各类配租人群需求;三是套型尺寸具有较强的可适性, 能够适应多种楼栋形式;四是套型轮廓线相对齐整, 有益于建筑结构和节能要求。最终我们挑选出零室户、一室户、一室半户和两室户各1~2个作为备选。这些套型大多是方整轮廓, 为后续尺寸规整化设计提供了基础条件。
1.2 套型整体尺寸优化
针对筛选出的多个套型, 我们将其面积、尺寸进行了统一调整, 其中较为关键的是对套型总进深的规整化设计。进深的统一既有利于套型灵活拼接和组合, 又有利于工业化的建造方式, 优化施工工艺。因此, 我们将套型进深尺寸统一为同一尺寸, 并可在一定范围之间 (7200~7400mm) 统一进行调整, 以适应不同使用率下套型的面积指标需求 (见图1) 。此外, 套型的厨卫空间尺寸、布局也都尽可能做到标准化设计。
1.3 细化套内空间设计
以往在做住宅设计时, “建筑”和“室内”往往是相互脱离的两个环节。在建筑设计阶段, 设计人员所采用的空间尺寸大多是按照基本的空间单位来考虑, 并没有深入到室内部品、家具、装修等层面。这就导致在室内装修阶段, 总会出现家具部品尺寸与建筑空间不协调等情况。而长期以来, 我国商品住宅建筑多以毛坯房形态交接给购房者, 再由购房者自行进行室内装修, 将这一问题转嫁给了住户个人来解决。而公租房是全装修标准, 在大批量的建造过程中, 如果仍以这种“各自为政”的设计模式思考, 不仅会造成施工过程中的材料浪费、周期拖长, 还会阻碍住宅标准化的推行。
为此, 我们通过与室内设计方的沟通, 在样板间的套型设计阶段就充分将室内家具、部品的布置方式, 墙地面的铺装尺寸等问题考虑进来。一方面, 在图纸深度上对上述要素进行充分表达;另一方面, 也对套型各空间尺寸进行了局部调整, 以使其更符合室内家具部品的尺寸要求 (见图2) 。
2 公租房套型设计分析
2.1 小套型A
2.1.1 基本分析
套型A为零室户, 建筑面积在30m2左右 (见图3) 。此类套型通常仅为单面采光, 因此适合布置在楼栋中部 (见图4) 。从各类图集和在建项目中类似零室户套型的筛选情况来看, 这类套型平面形式多为规整的矩形, 进门两侧分别布置卫生间和简易厨房 (电厨房) , 户内厅室合一, 无其他分隔。这类套型之间的主要差异在面宽和进深的比例上。本方案和其他设计方案相比, 具有进深长、面宽小的特点, 拼接为楼栋后更有利于节地 (见图5) 。而且从套内功能排布来看, 通常会将睡眠、活动区域沿进深方向依次展开, 因此在有限的面积条件下, 加大进深有助于室内功能分区和家具布置, 往往比增加100~200mm的面宽更有利。
2.1.2 优化过程分析
在套型室内设计深化阶段, 主要的调整有以下两点: (1) 将套型总面宽从3300mm压缩至3200mm, 使室内净面宽变为3000mm, 控制了套型整体面积, 同时有利于地面铺装时节省一次地砖切割 (地砖为600mm×600mm) ; (2) 取消原卫生间一侧凹入的鞋柜区, 将鞋柜整合至厨房台面一侧, 使卫生间平面形式规整化, 有利于卫浴设备的布置 (见图6) 。同时在套型厅室部分, 样板间的家具布置考虑青年人的生活特点, 隔离出一个较为独立的工作/休闲区, 以满足青年人在家上网、学习或办公的需求。
2.2 小套型B
2.2.1 基本分析
套型B建筑面积在40m2左右, 也是目前设计图集和在建项目中较为常见的一类 (见图7) 。与套型A相比, 其相同点在于均只需单面采光, 可拼接于多种楼栋形式 (见图8) ;而不同之处为, 该套型具有独立的厨房, 其具有独立的采光面, 因此套型总面宽为4500mm左右。套型起居、卧室间不设固定隔断, 住户可自行使用柜体、软帘等进行灵活分隔, 从而营造一个较为私密的睡眠区域。
2.2.2 优化过程分析
在套型B的设计过程中, 进行过两种厨卫空间布局方式的尝试 (见图9) 。一种是厨房、卫生间门直接朝向起居、餐厅开设, 另一种是厨卫之间设置小过厅, 从过厅分别进入厨房和卫生间。通过比较这两种方案可以看出, 前者有效利用了空间, 扩大了厨卫的使用面积, 但在一定程度上有碍起居、餐厅的观瞻, 且影响起居空间的安定性;后者更利于厨卫门的隐蔽和起居、餐厅墙面的完整, 并通过将卫生间洗手池外提到过厅中, 使过厅部分也能得到有效的利用。同时, 将阳台门调整至起卧空间一侧, 使厨房内可以布置成L形台面, 从而弥补了厨房台面长度不足的劣势。最终在样板间展示中, 我们选择了后一个方案。
2.3 中套型C和大套型D
2.3.1 基本分析
套型C、D均为具有独立卧室和厨卫空间的一室户。其中起居、卧室、厨房均需要采光面, 目前市场上的部分实际项目中, 一室户设计如果仅依靠单侧采光同时又要控制套型总面宽的话, 往往会采取卧室占据一个完整面宽, 而起居、厨房通过凹缝进行采光的方式。这虽有利于增大套型进深而实现节地, 但会产生楼栋凹槽较多、体形系数偏大等弊端。
在此次样板间设计中, 参照相关设计图集中的套型样例, 选择具有两侧采光面、或三侧采光面的一居室套型 (见图10) 。这类套型适于拼接在楼栋转角或端部 (见图11) 。由于具有相邻两个或三个采光面, 起居、卧室和厨房均可实现完整独立采光。
2.3.2 优化过程分析
在套型深化设计过程中, 不仅注重了套内空间的改善, 而且从减少楼栋公摊、套型拼接灵活等方面进行了考虑。在套型C的初版方案中, 将入户门置于套型中部。然而在套型拼接、组合楼栋时发现, 中部入户会增加端头公共走廊的面积, 不利于节约公摊。因此在套型深化时, 通过调整室内各空间的布局, 将入户门设在套型角部, 从而实现端部入户 (见图12) 。另外, 入户门的位置也可以在角部两侧灵活调换, 增加了套型拼接时的适应性。
套型D的深化设计主要体现在增大起居进深方面。一室户套型主要针对家庭人口在2~3人的中青年夫妇家庭或老年家庭。但根据调研经验来看, 每个家庭实际的居住人数往往要比设计人数多, 因此在套型D中, 将起居空间进深加大, 设计出“半间房”。当子女需要与父母分房居住时, 可将起居空间做简单分隔, 形成相对私密的睡眠空间;当老人需要照护时, 半间房空间可临时作为家人陪护的休息空间。
2.4 大套型E
2.4.1 基本分析
套型E为两居室, 建筑面积在50~60m2 (见图13) 。此类套型需要至少两面采光, 因此适宜布置在楼栋端部或角部 (见图14) 。本类套型常见的空间布局是, 进门两侧布置独立的厨房和卫生间, 其他空间划分为动静两个分区:静区包括主卧和次卧, 次卧可用作儿童房或书房;动区为连通的餐起公共空间, 较为开敞灵活。
2.4.2 优化过程分析
在动静分区的基础上, 套型E常存在以下两种布局形式 (见图15) 。这两种布局形式的取舍是本套型深化时考虑的重点。一种布局是将卫生间布置在两个卧室之间, 优点是便于主卧内的住户就近如厕, 但缺点是卫生间远离公共走廊, 不利于管线集中, 且有人使用洗手池时, 会对主卧的私密性造成影响。因此考虑变换厨卫布局, 将两间卧室靠近设置, 形成了第二种布局形式。这种布局最大优点在于两间卧室之间可以根据住户需要自由分隔, 给居住需要较为多样的公租房带来使用上的灵活性。
3 结语
8.廉租房公租房是保障房主体 篇八
内在于人类无限需要中的需求，是经济活动中最为本原的存在，它以经济主体的购买力为载体，是推动经济增长的直接动力。
需求具有自发性，但它背后有着各种动机。以购房需求为例，其动机基本分为自住动机、投资动机和投机动机，进而形成自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是民生需求，投资、投机需求则是为了资产保值、增值而产生的需求。
由于一套住房的价格不菲，对于低收入和中低收入的老百姓来说，靠其自身收入难以满足自住需求，由此就有建立保障性住房制度的必要。中等收入以上的人们大多可以通过购买商品性住房，来满足自住需求。也就是说，自住需求分别由保障性住房的供给和商品性住房的供给来加以满足。
与购买股票的投资动机和投机动机不易区分不同，购房的投资动机和投机动机还是比较容易界定的，就像现在提出第三套房不贷款，就隐含着这样一个假定：对于绝大多数家庭来说，第一套房是自住，第二套房是投资，第三套及以上就是投机了。
和其他商品与服务一样，住房价格大涨，要么是供给不足。要么是需求旺盛，抑或二者同时存在。在中国近几年房价高涨时，往往都是二者并存。这种情形出现时，首要的当然是增加供给，尤其要弄清增加哪一类供给；同时，要有区别地对待需求。对上述几个方面的需求，要有明确的差别性措施。
需要指出的是，这些差别性措施不是“急就章”，头痛医头。脚痛医脚，而是要根据国家房地产业和房地产市场发展的战略设计，采取相应的政策措施。保证自住性需求，尤其是确保保障性自住需求，是确定无疑的。对于投资性需求和投机性需求，在不同国家(地区)，都有适应各自国情、区情的战略和政策。
一般而言，各国都要在商品性住房和保障性住房的基本政策及各自的大致比重，商品性住房作为投资品的门槛，保障性住房的主要类型等问题上作出战略性的安排。这些战略性安排的主要目的，是为了保证自住性需求，特别是保障性自住需求能够得到满足。
为此，我们在战略层面至少要思考和规划以下几个问题：
其一，根据中国城镇常住人口及其增长、可支配收入及其增长和住房用地等关键数据，确定在中国城镇的常住人口中，居住商品性住房和保障性住房的比重。一旦这一比重作为战略指标确定下来，就要坚决地保证实现。国际经验表明，在美国，这一比重为20％—25％；在新加坡，这一比重高达80％左右。
根据中国的国情，这一比重应定在什么水平?根据上个世纪90年代国务院两个关于城镇住房制度改革的文件，专家认为，在我国结束住房福利分配制度后建构的城镇家庭住房供应体系中，要向2／3的城镇家庭提供保障性住房。遗憾的是，这十多年来，城镇商品房市场如火如荼地发展起来了，但保障性住房的供给却严重滞后了。这是商品房市场价格失控的基本原因之一。
其二，在商品性住房中，作为消费品(以自住为目的)和投资品(以保值、增值为目的)的比重应该如何把握?易言之，将商品性住房作为投资品保值、增值，其门槛应当如何设定?经验表明，不设门槛，听任市场调节，肯定不行。就像过去的时间里，我国投资、投机买房几无门槛，进入退出都十分容易，由此导致资产泡沫过大(可由收入房价比、租售比和空置率共同验证)。由我国的基本国情——人口多、人均土地少，适宜居住的地区少，以及可持续发展的要求所决定，住房在很大程度上是不宜作为投资品的。
如果说以往的战略和政策没有注意到这一点，那么，今后就要加大调整力度，设置某种程度的门槛，使商品性住房主要满足中高收入居民的自住需求，而不能成为炒家谋取暴利的投资品。与此同时，要开发其他可供城乡居民选择的投资品，如固定收益债券，以增加他们的财产性收入。
其三，在城镇保障性住房的供应体系中，主打的品种是什么?是经济适用房，还是廉租房和公共租赁房?在深化城乡二元结构改革和城市化、城镇化的进程中，保障性住房的提供对象，将必然从户籍人口扩展到常住人口。如果这一点是确定无疑的，那么，这里的战略选择只有一个，那就是，以廉租房和公共租赁房为主打品种。这是由资源硬约束决定的。而且，考虑到目前收入财产申报制度的现状，经济适用房在配售过程中，有着难以克服的障碍。因此，战略层面对保障性住房的设计，要以推行廉租房和公共租赁房为主。
讨论和解决上述房地产业的问题，其目的是为了有效解决老百姓“住”的问题，即满足一个基本的民生需求。民生需求在任何社会都是“天”。不把问题上升到这个层面，就难以得到足够的重视，也难以得到真正的解决。过去二十年房地产业发展的现实就证明了这一点。