房地产前期调查提纲

房地产前期调查提纲（共9篇）

1.房地产前期调查提纲 篇一

广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告

一、项目名称：广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告

二、估价对象概况

该项目位于番禺大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未缴纳土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

三、调查资料分析

1、一般因素

①城市资源状况广州是广东省省会，全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2008年末全市户籍人口1018.20万人，常住人口超过1500万人。

广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米以上。广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首。据统计，海外华侨华人106万人，分布在世界130多个国家和地区，港澳同 广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人，归侨、侨眷、港澳眷属156万人。

②城市规划与发展目标

广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成，荔湾与芳村、越秀与东山并区，萝岗、南沙设区，行政区域界线全面勘定理顺，行政区划结构不断优化；“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施，建成区面积不断扩大，中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大

学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用，铁路新客站动工兴建，信息基础设施接近世界一流水平，广州陆海空交通枢纽齐备，已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局，现代化大都市形象进一步凸显。

城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进，“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善，城市环境综合整治成效明显，出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利，至2008年，全市绿化覆盖率达44.4%%，人均公共绿地面积 12.62平方米，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市生活污水处理率达到71.34%（其中原老八区达到76.22%），荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。

③社会经济发展状况

国民经济持续快速增长，可持续发展能力明显增强。

经济总量，2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后，2008年跨上8000亿元新台阶，达到8215.82亿元，增长12.3％，其中第一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%，人均地区生产总值增长10%，经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04：38.94：59.02，产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高，财政一般预算收入再创新高，达到621.96亿元，增长18.7%，预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤，同比下降4.35%。

财政收支，全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%；增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金

2.41亿元。

价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升

9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。

2、区域因素

①基本情况

“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

②地块与周边的距离

——毗邻华南快速干线；

——距广州市天河区15公里；

——距新光快速路约500米；

——距番禺市桥10公里；

——距地铁三号线汉溪站1000米；

③周边交通情况

项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。

④项目基本技术指标

土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地）

容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5）

总建筑面积：8837750平方米

3、个别因素

①地理位置

估价对象位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，只需10分钟左右直接到广州珠江新城。地理位置良好。

② 楼盘条件

华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘。自在城市花园位于番禺迎宾路里仁洞立交盘，兴业路从小区穿过，直抵正在建设中的新光快速路、地铁三号线汉溪站，临近汉溪超级商业中心。该项目东对华南碧桂园，北邻锦绣香江花园、西面为祈福新抱。

项目占地面积约20万平方米，规划建筑面积35万平方米，拟建带电梯洋房57栋，户型包括2房76-88平方米，3房95-110平方米，4房约128平方米，复式196-243平方米。以中小户型为主打。楼盘形态：共57栋9-12层小高层，首期19栋，1梯4户。

③周边配套和内部配套

健身房、COFFEE SHOP、酒吧、图书馆、电影院、乒乓球馆、SPA、美容美体、发泄室、陶艺馆、中、小学： 附近有里仁洞小学、碧桂园学校。

2.施工前期首次会议监理发言提纲 篇二

1、建立工程例会制度，每周一次例会。建立联系方式，确定项目联系人，统一出口。加强沟通、互相配合、各尽其责，共同把项目做好；

2、施工单位尽快向甲方和监理提交施工组织方案，包括总的施工进度计划、人力资源配置计划、材料设备进场计划和资金保证计划等，以及工程质量保证体系，风险应对措施等。计划中要考虑和其他承包商的交叉配合；

3、施工单位根据现场实际情况对设计图纸作进一步深化设计，要考虑和其他

承包商的界面划分、衔接接口、交叉配合；

4、施工过程中，施工单位应制定短期施工计划，如周计划、月计划等，并提

交甲方和监理方；并根据工程进展情况及时调整施工计划，确保工期；

5、施工过程中，施工单位应按时向甲方和监理方提交施工日志（日报、周报、月报），施工中出现的重要工程问题时，施工单位应及时向甲方和监理方反映。监理单位应向按时甲方提交监理日志（周报、月报）；并应经常向甲方汇报工程情况，重要事项随时报告；

6、各方的指令、通知等往来信息以书面文件为准；如遇紧急情况可先发出口

头指令或通知，事后要补发书面文件；各方对于需要回复的文件，必须及时给予书面回复；

7、材料、设备进场前，施工单位应先通知甲方和监理方，并提交材料、设备

进场报验单和相关证明文件（出厂证、合格证、质检报告、报验单等），审核通过后材料、设备方能进场使用；

8、材料、设备未经甲方允许，不得随意变更，否则一切后果由施工单位承担；

9、隐蔽工程必须经过监理和甲方验收合格，方可封闭，进行下一步施工；

10、由于工程分包较多、现场有多个施工单位，应注意与各单位（消防、空调、UPS、强电、大楼弱电、机房监控等）之间的协调配合工作；

11、施工单位应注意文明施工，服从发展行物业部门管理，做好事故防范、安

3.房地产前期开发流程 篇三

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1．所需资料

a．地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b．与地块出让单位签署的用地协议

2．办理程序

a．备齐资料

b．到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1．编制及所需资料

a．开发单位营业执照

b．开发资质证书

c 用地计划审核意见

d．建筑设计方案（总平面图等）

e．其他相关资料

2．报批程序与报批资料

a．将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b．准备《关于项目建议书报批申请报告》

c．将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1．所需资料

a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）4份

c．土地权属证（复印件1份）

d．联建协议书（复印件1份）

e．选址论证

f．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2．申办程序

a．准备数份项目建议书批复及数份地形图

b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c．将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1．所需资料

a．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料

b．送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1．所需资料

a．项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b．地形图（均应划示用地2份

c．总平面图（3份）

d．建设用地规划许可证及批文

e．申请报告（红头文件）

f．其他需说明的图纸或文件

2．申办程序

a．备齐上述所有资料及1500元支票

b．送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1．所需资料

a．《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b．企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c．项目建议书批文原件及复印件

d．银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e．《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g．《住宅项目配套建设审核申请表》

h．《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1．所需资料

a．报建工程项目IC卡

b．上海市建设工程设计招标项目登记表

c．《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d．《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e．工程设计任务书

f．建设用地规划许可证

g．工程项目选址意见批文

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1．所需资料

a．项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b．会议通知书

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．提前三天分送各评委

c．到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a．设计方案评标会会议纪要b．评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

1．所需资料

a．上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b．计划批准文件 1份

c．土地使用权属证件 1份

d．房屋权属证 1份

e．危房鉴定报告

f．地形图（划示用地范围）2份

办理程序a．备齐上述资料b．送区规划局规划科办理

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开

1．所需资料

a．设计方案文本 12份

b．项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c．召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1．所需资料

a．选址意见书

b．规划设计要求通知单

c．地形图（划示用地范围）

d．设计方案 2份

e．地名批文

f．项目建议书批文

办理程序a．备齐上述资料b．到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1．所需资料

a．用地计划审核意见书

b．项目建议书批文

c．用地计划许可证及批文

d．区府土文件

e．营业执照

f．开发资质证书

g．住宅项目配套条件审核申请表

h．资本金出资承诺书

i．设计方案文本

j．其他相关文件

2．办理程序

a．备齐上述资料

b．送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c．送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开

1．所需资料

a．扩初设计文本若干份

b．请柬

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c．召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1．所需资料

a扩初会议纪要

b．根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c．送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1．所需资料

a．《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b．项目建议书或可行性报告研究报告批文

c．地形图和管线图（划示用地范围）

d．总平面图若干份

e．建设用地规划许可证及批文

f．其他相关资料

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1．所需资料

a．上海市建设工程勘察招投项目登记表

b．《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c．《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d．设计中标通知书

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1．所需资料

a．上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b．土地出让协议

c．其他相关文件

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区土地局签署协议

c．付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1．所需资料

a．住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b．项目配套建设条件审核意见通知书

c．建设项目立项批准文件

d．建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e．申请单位现有空置房情况

f．住宅建设配套费交纳情况

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．到区住宅局办理

二

十二、建设项目转正

1．所需资料

a．项目转正申请报告（红头文件）

b．可行性研究与扩初批复

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1．所需资料

a．总平面图 10份

b．建筑图 7套

c．结构图（基础）2套

d．给排水图3套

e．建设项目计划批准文件及项目转正单

f．土地使用权或用地批准书

g．应拆房屋权属证明

h．地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i．分层面积表

j．建．筑工程预算书

k．消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2．申办程序

a．备齐上述资料

b．分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c．将意见汇总送至区规划局 二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a．市招标办授权管理通知

b．招标项目登记表

c．项目建设有关批复

d．总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j．委托机构招标协议

k．代理机构资质

l．资金落实情况证明

m．监理单位资质

n．监理合同

o．建设单位资质

p．建设单位申请材料

q．公开招标发布信息

r．公开招标报名登记表

s．公开招标入围条件

t．投标单位资质审核

u．招标文件报批表

v．招标文件

w．工程量清单

x．招标文件答疑会会议纪要

y．标底

A1．开标情况汇总表

B1．询标记录

C1．评标方法

D1．评标资料

E1．决标情况汇总表

F1．中标通知书

G1．外地施工企业任务量单

H1．中标单位投标资料

I1．未中标单位投标资料

J1．施工合同

K1．设计监理项目流转表

L1．建设项目IC卡

2．办理程序

a．申请授权

b．发布招标信息

c．接受施工单位报名

d．初选入围施工单位，发标书

e．招标文件答疑会

f．开标

g．准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h．办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二

十五、施工许可证办理

1．所需资料

a．申请表

b．建设规划许可证

c．资金入账凭证

d．三通一平的有关证明

e．施工合同副本，廉洁协议

f．监理合同，住宅项目监理登记证

g．建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h．项目施工许可证（施工单位）

i．勘察、设计中标通知书

j．设计监理流转表

k．住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a．将图纸分送设计监理、质监站审核

b．根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c．备齐所有资料

d．送市建官处办理

二

十六、商品房计划申请

1．所需资料

a．开发单位资质证书

b．营业执照

c．规划许可证

d．建设用地批准书

e．固定资产填报表

f．项目转正单

2．办理程序

a．备齐资料

b．送计委办理

二

十七、工程开工

1．所需资料

a．施工图纸

b．建设工程规划许可证

c．建设工程施工许可证

2．办理程序

a．发放图纸

b．技术交底

4.房地产前期策划心得 篇四

前期策划主要是打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。一是对楼盘的属性定位，楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念。然后自始自终都要做好的一个工作就是要做好市场调查，了解竞争对手的营销策略。三是楼盘的主题确立及形象推广，比如资金花园就是以花园洋房作为形象卖点。

中期的战术分布实施，要营造一种好的效果，当然是要和主题对应，然后是落实服务，推广营销优惠活动。

房地产营销的后期主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。

5.房地产前期工作总结 篇五

2011年是全国调控的重要时期,是房地产企业在政治、经济、市场经受全面考验的一年。随着世界经济变化、国家金融业务调控，土地储备已经成为房地产企业今后能否持续性发展考验的关键。面对突如其来的考验，公司领导及全体员工齐心协力、群策群力、共谋发展，为更好地解决公司存在的问题做出不懈努力。转瞬间一年已过去，公司领导对前期部明年的工作开展寄予厚望，同时也对我们提出了更高的要求。为了更好地开展2012年的各项工作，针对前期部2011年全年工作总结如下：

一、加强学习，提高执行能力。

前期部长期在办理手续的业务中，常和行政主管部门打交道，只有熟知各种知识才能和政府部门很好对接，少走弯路。随着国家土地、规划、建设、工程等部门的规范化，就需要我们更快抓紧学习，提高自身专业知识适时运用，才能有利于提高我们前期部的办事效率；在企业中前期部是公司开发的先行军，也是协调公司内外关系的部门。在公司的领导下，提高团队协作能力和执行能力，自觉维护公司纪律，不管出外办理前期手续还是在公司，都能做到不仅仅代表自己，一言一行以公司利益为重，以“三个无小事”的精神要

求自己，时刻维护公司信誉。

二、2011年的主要工作：

（一）办理xx区的前期手续：在公司领导的关心下合各部门协调下，前期部办理了xx区临时车库及其他临建的报批工作；xx区自来水的验收工作，用户水卡的办理及创城协调自来水公司相关的工作；xx区供电的申请、委托设计、设备订购、安装、调试、正式用电的办理、用户电卡及相关手续的办理；xx区采光影响烟草公司小区问题的解决及最终办理；xx区竣工备案；xx区安全文明措施费等相关费用的退返办理工作合计退款600余万元；协助营销部、工程部处理其他xx区工程遗留问题及产权办理等相关工作。

（二）办理xx区的前期手续：办理王府井供电的申请、委托设计、施工、设备订购、安装、调试及最终送电工作；办理王府井天然气的工作；办理王府井竣工验收及正在办理中的竣工备案。王府井竣工资料的整理、装订及送交城建档案馆的相关工作；办理王府井的产权证；办理王府井的正式用水手续；协助工程部办理王府井的消防、防雷的相关工作；办理x区商场供电的申请、委托设计等相关工作；办理x区商场竣工资料的整理、装订及送交城建档案馆的工作；x区商场的产权证的办理；xx区相关款项退返工作的办理合计退返1000余万元；办理xx区施工用水，其中在违章用水处理中前期部和自来水公司多次协调，最终给予我司满意答复；

协助工程部、营销部、投资战略部处理相关对公业务；xx回迁户问题处理工作等。

在新的一年里，公司前期部将继续围绕在公司的总体发展战略，认真做好前期工作，切实为企业今后长足、稳定的发展贡献自己的力量。

6.房地产公司前期部总结 篇六

房地产公司前期部总结

1一、201x年主要工作情况：

(一)经济指标完成情况

全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。

(二)项目推进方面

经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜;完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建;完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。

但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。

尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确，XX年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了10余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。

(三)企业管理方面

在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习，以及在工作中进一步加强了管理，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业管理水平有所提高。经过公司全体同仁的共同努力，集团被授予“重庆市第二届五十佳诚信房地产开发企业”，同时以其较强的综合实力和良好的社会效益再次荣膺“重庆市第四届房地产开发企业50强”，并荣获市、区统计工作“先进集体”。集团所属项目也在今年先后获得渝北区“优秀住宅小区”、“园林示范小区”，“江北区十佳建设项目”，“渝北杯工程奖”等荣誉称号。聚信地产品牌正逐渐被业界和广大消费者所接受和认同。

上述成绩的取得，是公司全体同仁共同努力的结果，同时，还涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。

(四)存在的主要问题

在客观总结成绩和经验的同时，我们也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是员工素质水平和业务技能参差不齐，团队整体创新意识不够，企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。

以上问题必须引起高度重视，并在今后的工作中切实加以改进，籍以推进集团公司的全面工作。

二、201x年工作计划

XX年1-10月，全市整体房地产投资额340亿元，比去年增长27.8%，施工面积6466万平方米，比去年增长23.5%，新开工面积1561.43万平方米，比去年增长2.3%，竣工面积1083万平方米，比去年增长59.4%，虽然受4月房产新政影响，销售节奏一度明显放缓，成交量下滑，特别是4-7月更是相对平缓，但进入8月销售开始回升并呈逐步上升势头，销售均价保持稳中略升。XX年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府亦将根据调控的效果适时推出跟进政策，以促进房地产市场健康、稳定的发展。但同时我们也清楚认识到，市场的发展及消费者的目趋理性，已经催生了品质时代的来临，只有以“品质”作为核心竞争力才能成为末来市场真正的赢家。面对激烈的市场竞争，能否在新的一年里继续保持强盛的发展势头，实现公司跨越式的发展，工作再上新台阶，将是对我们工作的严竣考验。为此，集团公司经慎重讨论，特提出XX年工作计划如下：

(一)指导思想

以经济效益为中心，通过认真研究产品、研究技术进步、研究市场，加大创新力度，使项目品质具有前瞻性和差异性，使公司的经济效益和社会效益得到提升。

(二)目标计划

计划全年新开工房房屋总建筑面积约15万平方米(其中：聚信广场项目约8万平方米，龙头寺项目约7万平方米)，计划实现销售2亿元。

1、聚信广场项目： 计划3月基础开始施工，12月底裙房部分竣工并交付使用，塔楼主体结构基本封顶。计划全年完成一期商业总面积80%的招商量。

计划全年实现销售收入1.5亿元，其中：商业部分完成一期可售单位70%销售量，公寓部分完成可售面积50%的销售量，c栋住宅完成可售面积70%的销售量。

2、龙头寺项目：

计划3月开始土石方施工，6月开始土建基础施工，12月底前完成因高压线影响而不能施工外的大部分土建并交验，市政道路及中央景观公园形成，完成住宅部分的规划设计，并积极争取协调好高压线拆迁实施方案。计划全年完成市场己建成部分80%的招商量。

(三)工作措施

1、进一步改革和完善企业管理体制和经营机制，根据项目及公司发展的需要，及时调整经营班子，合理调整和完善现行机构设置及人员力量的配置。

2、以市场为导向，强力推进项目运作。

“聚信广场”及“龙头寺”项目前期工作大的障碍已在XX年基本扫除。因此，在XX年的工作中，我们必须集中精力，将两个项目作为公司的形象工程进行打造，全力以赴抓好项目的建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，使企业品牌及公司形象能得到较大提升。

首先是围绕项目品质的打造进一步加强对产品的研发工作，加大与设计单位的碰撞和沟通力度，并采取各种有效措施加强市场调研究及产品的自身研发，确保项目品质具有较强的市场竞争力;其次是要组织强有力的班子，加强项目施工过程各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进;三是要加强和做好市场调研，制定切实可行的营销推广及市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

3、切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。进一步完善企业规章制度，加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同时，继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。

4、加大资本运作力度，千方百计想办法盘活资产，争取在企业融资上取得大的突破，以保证项目的顺利推进。

总之，XX年工作，时间紧，任务重，但我们相信，只要公司全体员工能够统一思想齐心协力，与时俱进、努力拼搏、扎实工作，就一定能圆满完成集团公司下达的全年各项目标工作任务。

房地产公司前期部总结

220xx年是继20xx年后的又一个房地产政策年，也是历年来步转变观念，认真分析当前形势，克服各种不利因素，齐心协力、扎实工作，基本完成了年初的各项目标计划，主要工作如下;

一、20xx年主要做了以下几个方面的工作：

(一)、确立项目

集团公司在今年年初在位于商州区政府南门路东、江滨大道北购得土地十亩，投资金额1200多万元，用于房地产开发，根据项目的确立在当地工商部门注册登记了陕西欣利源房地产开发有限公司，同时在建设部门注册办理了房地产开发资质(暂定三级)。

二、组建机构

在今年的工作中，我们在行政管理、机构布置、制度建设及运行机制等方面进行认真的剖析、经过梳理针对公司管理制度进行修改补充和完善，并及时组织全体员工集中学习，提高员工在工作中的管理水平，使企业的整个管理有所提高。

房地产公司根据需要，组建了公司人员机构，招聘各类技术人员四名，为公司长期发展储备人才，招聘大学生两名。为完善各部门的职责，组建财务部、工程技术部、预算部，各部门在经理的领导下，部门分工明确，各负其责，为公司的发展打下良好的基础。

三、项目推进方面

经过一年的艰苦工作，完成了的前期策划及产品功能定位。

(1)完成了用地范围内的各种杂物的清运工作，于20xx年4月25日开始——20xx年5月6日结束。共计清运杂土3万5千多方。

(2)20xx年5月7日于西安堪察设计院签订了合同。对宗地内的地质进行勘察为设计部门提供详细的地质资料，为我们的产品设计打下了良好的基础。

(3)宗地内原污水管道的迁移工作，由于宗地内的污水管道直接影响我们的工程施工。经于市政局、市污水处理厂、市政园林所等相关部门联系沟通，同意我们的迁移方案。于20xx年8月28日于商洛市工程公司签订了施工合同，共计迁移100MM管道80米，40MM管道70米，顺利的完成了污水管道的迁移工作。

(4)用电手续及审批 工作，我们对施工用电及周边的线路进行了详细的考察和了解，南门路的公网线路对我们很有利，抓住这个机遇，我们和供电部门及时联系沟通，顺利的完成和办理了用电的各项手续。修建电房及设备已全部到位。

(5)设计;为是我们设计的产品高水准、高要求、是客户满意我们做了大量的工作，通过考察走访了解选择设计队伍，通过听取各方意见和建意确定此项目由陕西设计院设计。

(6)前期策划，控规调整及产品功能定位。通过进行各方位专家及有关人士的多次论证，在设计、使用功能、合理使用土地、户型布置等方面做了大量有效的工作，规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化、方便用户。图纸由陕西设计院已完成设计并通过了方案的审批。

(7)完成了项目手续并取得了土地使用证。办理了土地规划许可证，办理了项目环评手续，发改委立项批复等。

(8)监理;监理是施工的一项重要环节，我们对此项工作非常重视慎重选择，通过筛选于陕西世监理有限公司签订了合同。

(9)招标;此项工作直接关系到甲乙双方利益问题，我们同样慎重经过与3家招标代理公司考察对比，最终先定由咨询事务所签订了合同。

(10)施工单位的确定，经过多次考察讨证，确保项目高标准、高质量，创房地产公司形象。我们先后考察了8家施工企业，通过筛选最终确定该项目由陕西航建施工，并于施工方签订了施工合同，施工方已进入工地按计划在施工中。

四、工作中存在的问题;

按照集团公司年初工作计划，项目总体推进比较缓慢。究其原由，主要有以下方面：

(1)国家实行宏观调控，建设部门的机构改革，政策性文件出台是领导在战略上调整放慢了进度。

(2)宗地内的污水管道的迁移上。由于迁移难度大，降水施工论证在实际运行工作中几经周折，影响了项目整体推进时间。

(3)在项目产品及产品定位上反复推敲花费了时间。

(4)由于机构的改革使我们的手续在办理中难度变大，直接影响了整个工程施工进度。

尽管项目整体推进有所滞后，但对项目下一步的运作还是利大于弊。首先，我们的项目产品和功能定位准确。根据商洛房地产市场形势，房价在升高状态，市场需求比较活跃，将更利于项目的建设和销售。其次通过努力，增大了项目规模。项目通过控规调整，建设规模由原来的2.3万平米增加到4.8万平米，潜在经济效益可观。同时项目通过协调和利用政策，还节省了土地成本。为项目的下一步运作奠定了坚实的基础。

五、积极开展营销工作

新的一年里我们我们必须集中精力，将项目做为公司的形象工程进行打造。全力全力以赴抓好项目建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，是企业品牌及公司形象能得到较大提升。

(1)首先我们要确保项目品质具有较强的市场竞争力。

(2)是要积极组织强有力的营销班子。

(3)加强项目施工过程中各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进。

(4)加强和做好市场调研制定切实可行的营销推广、市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

(5)房地产公司应该抓住机遇，搞好销售及资金回笼工作。

(6)通过彩页、电视、短信等形式加大宣传力度，确保项目的资金调配及新项目的运作，实现资金回笼达到百分之xx。

六、解放思想开拓进取

在新的一年里我们要解放思想，开拓进取、加快发展，必须有敢想、敢干、敢闯、敢试的精神，有敢为人先的胆略，要实现繁荣兴旺，就必须保持开拓创新精神，不要畏首畏尾、左顾右盼，要有发展眼光，与时俱进。具体说公司要在激烈市场竞争中站稳脚步必须有纵横发展的战略思想，就是说我们房地产公司要想得到长足发展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果连想都不敢想怎么去做。所以我们一有机遇排除一切干扰和困难大胆地走出去。

7.房地产项目前期策划服务合同 篇七

甲方： 乙方：

甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。

第一条 委托项目

项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔

第二条 委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：

第一部分：项目定位服务。主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析：

1、项目地形特征分析；

2、项目周边自然环境、人文环境分析；

3、项目周边居住氛围分析；

4、项目城市配套、道路、交通状况分析；

5、项目开发目标与约束条件。

（二）、项目开发背景分析：

1、宏观分析：

2、微观市场分析：

3、目标客户群分析：

4、进入市场的机会点分析：

（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位；

2、形象定位；

3、开发理念及价值体系；

4、经营模式；

（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。

积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划 2 方案。主要包括以下工作：

(一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。(二)初步方案评审：(三)方案深入：

(四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

1、方案设计说明；

2、区位位臵图；

3、总平面图；

4、功能分区图；

5、交通分析图；

6、环境景观分析图；

7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图；

8、主要建筑意向图；

(五)参与确定规划设计的最后意见；(六)景观设计图纸对接及风格建议。第三部分：方案汇报

1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报

2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

3(一)项目VI设计

1、项目标识设计

2、概念方案的平面包装 第五部分：编制项目建议书

根据有关规范编制完成项目建议书。主要包括：

受托方根据相关编制规范要求，编制项目建议书，并就以下内容进行论述：

项目建设的必要性、项目市场分析、场址条件、建设规模及建设内容、总平面布臵、项目建设进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面内容。

第三条 顾问服务期限

本合同的代理服务期限自本合同生效之日起至项目概念规划方案完成、项目立项至总体规划确定，项目建议书编制完成。

第四条 甲方的权利和义务

1、甲方应保证对委托项目的开发拥有合法、完备的手续。

2、在签订本合同后，甲方将根据自己的工作进度逐步向乙方提供以下资料：

（1）委托项目的用地红线范围及地形测绘图；

4（2）项目用地规划条件；（3）地理地质条件技术交底等。

3、甲方有权根据自身需要对乙方提供的前期定位案进行审定，决定是否采纳或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服务过程中，有权监督和检查乙方的行为。在乙方前期服务行为违反本合同约定时，甲方有权要求乙方纠正违约行为或终止乙方服务。

5、委派专人与乙方配合、协调，以便乙方顺利完成前期服务工作。

6、有义务按照约定的条件、时间，向乙方支付前期策划服务费用。

第五条 乙方的权利和义务

1、在约定的委托期限内，按照双方确认的时间节点完成定位方案，并配合推进项目报建文本完成。

2、负责对委托的项目进行地块调研、市场调研，包括项目竞争对手的相关情况和分析。

3、负责对委托项目进行产品定位。

4、负责对委托的项目进行方案评价。

5、负责编制项目建议书。

6、对甲方交付的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方书面同意，不得将甲方交付的文件资料以及乙方专门为履行本合同而制作的策划方案擅自公开或泄露、披露给其他人，或用于其他任何用途。

第六条 服务费用和支付标准

乙方的服务费用共计人民币叁拾万元(小写：￥30万元)。

双方合同签定七天内，甲方向乙方支付人民币贰拾万元(小写：￥20万元)作为项目启动费；概念规划方案经政府相关部门汇报后七天内甲方向乙方支付人民币壹拾万元(小写：￥10万元)。

第七条 合同解除及违约责任

1、在合同履行期间，甲方可随时提出解除合同。但在此情况下，甲方已付乙方的策划服务费将不再返还；甲方可继续使用乙方工作成果。

2、迟延支付策划服务费用，造成活动执行工作停滞、延误的，乙方不承担责任，同时甲方还应当每日按延期支付前期顾问费用总额5‰支付乙方滞纳金；

第八条 其他条款

1、本协议有效组成部分：甲乙双方的营业执照复印件；凡是经过甲方确认的概念规划相关条件；补充变更约定等；

2、本协议条款经过双方多次认真协商讨论后制定，各方对协议内容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解释。

3、如双方在本合同实际履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，6 双方在甲方所在地人民法院解决。

4、未尽事宜，由双方另行协商，并签定补充协议与本协议具有同等法律效力。

5、本合同自双方签字盖章之日起成立，自本协议第三条约定的具体内容完成时终止。本合同一式四份，每方各持两份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵业有限公司 代表：

签定时间： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地产经纪有限公司

代表：

8.房地产前期部岗位职责 篇八

1、项目获取阶段，提供前期政策方面的支持，为手续获取提供相应依据；

2、全面了解项目，结合政府相关流程及项目开发节奏要求，进行综合评估；

3、明确开发时间节点，以五证一书为总控点，制定总体及分期管理规划，并严格按照审定后的管理规划执行，取得项目的相关前期手续；

4、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况；

5、收集与配套工程相关的政策法规及文件，负责协调各专业配套部门完成各市政管线的咨询方案；

6、负责办理项目红线外市政管线的规划审批及各项配套工程的前期手续；

7、负责综合管网及各项市政配套工程施工图的设计委托；

8、负责组织项目公司就综合管网及各项市政配套工程施工图进行会审。

9、一级开发工作：

（1）负责土地一级开发的文件编制、报批、成本测算、资料的整理及管理工作；

（2）负责协调解决拆迁征地过程中的各类关系；

（3）负责项目立项、规划等报建流程，项目的土地踏勘、测绘管理工作；

（4）负责土地整理等手续的办理及实施；

10、二级开发工作：

（1）负责根据项目部制定的项目开发经营计划，统筹编制项目前期政府报批报建各项工作计划；

（2）负责土地出让协议签订及土地证办理等工作；

（3）负责项目总体规划方案、用地规划许可、修建性详细规划方案、建设工程规划许可证等上报；

（4）负责扩出设计、施工图设计各阶段人防、消防、配套、环评、交通、绿化等报批报建工作；

（5）负责《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的办理工作；

（7）负责进行供电、供水、燃气、供热等市政配套手续的报批报建，并根据工程进展情况，及时配合工程部和相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位，配套工程进场有序且与正常施工合理交叉；

（8）负责房屋预售面积预测、预售各项有关手续、《商品房预售许可证》的办理工作；

（7）负责获取项目立项报告有关市区发改委、建委的审批手续；

（8）负责项目竣工房屋实测面积委托与办理；

（9）负责办理项目规划验收及竣工验收手续；

9.房地产前期发展策划报告框架 篇九

内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等

公司推介

公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等

城市房地产发展整体状况分析

一、城市经济发展概况

1、宏观经济运行状况

城市经济发展特征、GDP增长情况、人均GDP2、国民经济发展及城市建设情况分析

城建投资总额及方向、城市化水平、建设规划扩展、人均居住面积、房地产业对经济社会发展影响

3、城市城镇人口走势及收入状况

人均可支配收入现状及增长、人口规模及趋势分析、建设用地情况及其增长

4、目前影响城市经济发展的因素

高新技术、财政支出、市政建设、外资涌入、内需拉动、”十二五”规划

二、城市房地产整体发展状况分析

1、城市房地产整体发展概况

总体的投资量、施工面积、竣工面积、销售面积、品牌商介入

2、城市房地产市场板块分析

板块划分及依据、板块内部构造、板块优劣势

3、城市商品住宅政策及价格走势

国家和地区政策走向、社会情绪、官员施政特征、价格水平及其对比、上涨空间、GDP和人均可支配收入相关性

4、城市商品房供需情况

在建住宅面积、在售住宅面积、待建住宅面积、存量、需求及满足情况、未来供需预测）

5、城市典型创新型物业研究

物业概念创新、建筑特色创新、规划超前、注入文化内涵、城市资源接合、市场空白分析、需求调查和预测、创新物业优劣评估、可行性建议）

地区发展及经济概况

1、地区的地理区位

地理坐标、城市坐标、人文坐标、经济坐标

2、地区发展的政策法规

政策、法律、法规、部门规章、地方文件等

3、地区区域的功能定位

商业、旅游、休闲、科教、居住、绿色

4、地区区域的发展规划

愿景使命、市政建设、配套设施、交通旅游、餐饮娱乐、科教文卫、房地产开发、版块划分、人文环境、主题迎合地区房地产发展概况及分析

一、地区房地产市场发展概况

1、地区房地产发展阶段分析

历史回顾、阶段分析、发展历程、现状

2、地区商品住宅市场具体指标分析

价格分析（均价、起价、最高限价、价格比、价格分布、涨幅、走势、空间等）

3、地区地价走势分析

相关关系分析（价格与时间、价格与地域、价格与楼盘、价格与品牌、价格与消费需求、价格与营销策略选择等）

二、地区板块供应量及销售状况分析

1、地区开发楼盘统计

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度2、2009～2010年地区开发楼盘

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度3、2010～2011年初待推出项目

建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度

三、地区别墅类产品户型与面积分析

1、市场主力销售别墅类产品

名称、类型、价格水平、套数、总价区间、面积区间、套型比

2、别墅类户型分类统计

分类统计（维度自定）

3、面积及户型分析

主力户型、市场比率、主推宗主、市场迎合度调查评估

4、别墅类产品市场空白点

销售统计、市调、建筑风格空白、配套空白、户型空白、消费心理空白

四、典型性小高层/高层类产品销售分析

1、主力户型与面积配比表

选择性分析、维度（同上）、市场迎合度

2、典型项目户型面积配比

选择性分析、维度（同上）、市场迎合度

3、面积及户型分析

统计概述

4、小高层、高层市场空白点

统计概述

5、典型性项目销售状况分析

（天、周、月、季度）销量统计分析、销售周期、销售进度、售价分析、面积分析

五、地区房地产市场细分分析

容积率（分布和集中）、建筑设计（风格和特点）、客群识别度、建筑风格选择成本、风格与环境接洽、主流趋势预测、未来建材特点、园林景观设计、绿色主题、知名参与、怀旧与现代风、绿化率趋势、建筑与环境融合、物业管理分析、配套及缺憾

六、地区购房客户群分析

阶层特征、财富特征、职业特征、年龄特征、修养特征、学识特征、品味特征、客群收入构成与物业选择、需求特征、社会关系特征、地域特征、客户关注调查分析、购买目的、家庭结构、行为习惯特别是消费性格分析

七、销售个案分析

以地段、价格、品质、宣传力度等为维度进行列举和剖析（swot分析法）、注重借鉴意义

地区房地产发展概况及分析

一、地区房地产市场发展分析

现状分析、趋势分析、现象分析、原因分析、结果分析

二、营销策划情况分析

景观、物业和配套的先后顺序、营销渠道多元化、推广渠道专业化（精细化、系统化、深入化）、品牌建设力度

三、目前地区房地产开发风险及对策

1、风险点

现实可见的风险

2、对策分析

操作化建议

附件一：如：专题研究——“城市综合性高端大盘”

进一步说明或细分、附加项、延伸发散

项目地块深层次分析

一、项目地块情况及周边资源分析

1、地块及周边概况调查

地理位置、周边环境、毗邻、地块技术指标（占地、容积率、覆盖率、绿化率、停车位、限高等）、土地现状（形状、植被、土壤土质、毗邻、七通一平）

2、项目周边环境调查

建筑物、景观

3、地块周边交通资源调查

主干道、次干道、高速（汽车站、火车站、机场等）入口、通车里程、公交线路（线路、班次、驶经、早末班、距离、行车时间、疏松程度、）、交通规划

4、周边市政配套设施调查

商业配套（银行、医院、文教、餐饮、娱乐、住宿等）、风景名胜、距离、到达方式及时间

二、土地SWOT（深层次）分析

1、项目优劣势分析 政策的、市场的、产品的、顾客的、对手的、3、项目综合评价、发展战略分析及建议

综合自评、发展定位、发展战略、发展思路、开发时机、客户需求补充等

项目发展及品牌战略定位

一、项目发展战略思考

1、战略发展问题及思考

自身经营分析、环境适应分析、短期与长期利益关系、品牌建设、树立长久客群

2、企业的战略选择

战略选择（自身的地区发展愿景）、品牌重视度、市场策略选择、开发节奏（快or慢）

二、本案核心理念体系

1、核心发展理念模型构筑

文化（城市）、规划（地区）、主题（本案）（由大及小、自上而下）

2、本案主题理念的推导

参考因素：文化内涵、经济与社会效益并重、运营手段

项目总体开发策略及发展战略

一、“差异化”的领先者战略

创新带来差异化优势（包括建筑设计理念、立意风格、人性化处理、形象包装等）

二、目标客户群定位及分析

1、目标市场分析

选择与排除（谨慎）、顺序定位、构成特点

2、目标客户群定位

区域、收入、品味

三、本案产品定位建议

1、项目用地指标

技术指标、退界、自然特征、人为特点

2、项目基地要素分析

交通要素-规划建议（朝向、间距、出入口、高度、政策应对等）、极限布局（退线等）、地形地势利用、产品类型（住宅和功能分布）、产品布局

四、项目总体发展策略

1、发展策略四大要素

汇总甄别地区建筑风格、系统规划地标建筑、严守政策、保证产品创新

2、项目市场发展策略定位

总述、广告语模式、多方案（可选）、发展定位、形象定位、图例

方案一

定位一

平面布局构想

图形标示功能分区、天际线、街际线

尚美佳观点：

项目整体开发理念及产品建议

一、项目总体规划理念

总体发展策略、大原则、大功能（社区居住、社区商业、社区休闲、社区教育）、总体指导思想（理念观念创新）

1、大原则

2、大功能定位

3、总体指导思想

二、户型设计建议

1、项目户型定位建议

组团分布、面积配比、建筑元素（坡屋、花窗、天窗、局部红砖墙面、步入式室外连廊等）、建筑形式（梯户、样式、面积）、户型参考

2、项目产品配比

产品配比、户型比例配比、总面积配比

3、户型设计原则

克服流行病、应对政策制约（拼接户型、拓展“灰度空间”）、创新引领市场（步入式大凸窗、内阳台、入户花园）、增加附加值（飘板、步入式凸窗、内阳台变房间等）、注重细节处理

4、户型设计亮点——“百变灰度空间”和“惟细为精”

预留价值、规避政策风险（内阳台进深超1.8m架横梁自行搭板。可拆墙面、交错挑高阳台、结构井后架楼板、L型阳台后封闭等）

三、景观园林设计定位

1、园林主题概念：皇室台地山水园林

概念的框架、推导和表现形式

2、“家台地水岸园林”规划理念

利用好自然优势、适度超前

3、景观设计要点

利用自然景观、放大自然景观、建立自然景观层次、融合人和自然景观、绿化植被选择（注重时令选择和生态互补）、设置景观小品、布置照明系统

4、景观特色示意

水、台地、主题空间

公共建筑风格及功能建议

一、“地区名流会馆”——酒店式会所

1、会所功能构成功能分层设置、人性化服务设置、预留设置、创新设置

2、会所功能演示

影像资料演示

3、销售中心演示

影像资料演示

二、与城市融合的公共空间——OPEN街区

1、建筑风格要求

商业、大门、外立面协调统一

2、商业功能要求

定向招商、超前设计、提前布局

项目配套设施及智能化建议

一、配套设施建议

供热、供水、供电、排水、排污、通讯、区外交通平整、垃圾处理、大堂布置、门窗、空调、热水器、车库等

二、舒适严密的安防系统

防盗、报警求救（室内监控和求助按钮）、闭路监控、电子巡更、可视对讲、门禁、人防等

三、社区智能化系统设计

1、社区网络智能化

无线网络、电信优势、社区安保智能化

2、社区一卡通

类似校园一卡通，实现社区内部生活消费一卡结算

3、车辆管理智能化

借助计算机管理车辆

物业服务范围及标准建议

一、提供24小时贴心式物业管理

24小时家政秘书、生活顾问、人性化服务、争取住宅商业价值最大化

二、严密的24小时安全服务级安全屏障

三、提供完善个性化服务

1、常规服务

社区生活设施保养、绿化、保洁等

2、委托服务

会议、代订、看管、中介、办理等

3、有偿服务

市场分析、租赁协助、维修、清洗等

4、租赁服务

代收费、代买代卖等、物业服务企业特征

项目分期开发建议

一、分期开发建议

配套先行、价格高开高走、分期开发、产品调整

二、项目分期开发策略

一次性景观（销售中心）、围绕景观逐步开发、楼王现世、尾楼销售、启动商业经营

销售价格测算及财务分析

一、销售价格测算

1、市场比较法的概念

常用方法：市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法，理论依据、优劣性分析和选择、价值定义、估价步骤

2、项目估价

选取可比实例、竞争楼盘比较法、加权折算、实收均价合成、上升预测、片区上扬趋势、二、财务预算