房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析

房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析（精选8篇）

1.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇一

关于投资企业以土地入股被投资企业

税收筹划之增值税

在原营业税体制下，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；但2016年5月1日全面实行营改增之后，该项制度应该自动作废了。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》之相关规定，有偿销售提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，需要缴纳增值税；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

无形资产包括包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产，自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权，因此土地使用权属于无形资产。

根据以上规定，以土地使用权无形资产投资入股时，其所有权发生转移，同时取得股权即取得了经济利益。应当被理解为企业以无形资产转让给作价出资并设立的企业，被视同销售，按有偿销售不动产、无形资产行为认定，应当缴纳增值税。

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）等文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。在当前土地政策情况下，纳税人取得土地使用权有两种方式：一是以转让方式取得土地使用权，转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。营改增之后转让土地使用权征收增值税，转让方给受让方出具增值税专用发票，发票上注明的增值税额受让方可以作为进项税额抵扣。另外一种方式是通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，国土管理部门属于出让土地使用权。国土部门开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据给受让方，用于收取土地出让金。

投资企业、被投资企业各方如何缴纳增值税呢，现通过实例进行分析各单位应缴纳增值税。

例：A企业是一家具有房地产经营业务的企业，与C企业共同成立B企业，A企业于2017年12月以土地使用权投资入股B企业。该宗土地评估价值为12800万元，A企业于2016年8月通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，缴纳土地出让金9800万元。双方约定A企业参与B企业利润分配，共同承担投资风险。

（一）A企业应纳增值税：

2016年5月1日全面实行营改增之后，A企业以无形资产土地使用权转让给作价出资并设立的B企业，会被视同销售，按有偿销售不动产、无形资产行为应当缴纳增值税。

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售转让无形资产土地使用权，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。

应纳增值税=(12800-9800)×11%=330(万元)

（二）B企业应纳增值税：

（1）B企业在此次投资入股交易过程中，取得330万元进项税。由于B企业是通过转让形式取得的土地使用权，那在后的开发并对外销售时，根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，从销售额中扣除的土地款，只能为受让土地时向政府部门支付的土地价款；也就是讲从A企业手中取得的土地使用权,就不能从销售额中扣除土地出让金。即：房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

假设B企业将该宗地块用于商住开发并对外销售，总计取得项目销售款35000万元（含税价）；开发过程中取得施工单位开具的增值税专用发票不含税金额为13500万元，进项税1485万元。

B企业销售：销项税=35000/（1+11%）×11%=3468.47(万元)B企业取得的进项税=330+1485=1815(万元)最终：B企业应纳增值税=3468.47-1815=1653.47(万元)

（2）假设该宗土地，直接从从国土管理部门受让土地使用权，那B企业（一般纳税人）对于开发销售该项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款（不含所缴纳的契税）后的余额为销售额。

假设B企业通过招拍挂从国土管理部门受让土地使用权，缴纳土地出让金9800万元，项目销售款35000万元（含税价），开发过程中取得施工单位开具的增值税专用发票不含税金额为13500万元，进项税1485万元。

B企业对外销售，确定销项税额：

销项税={[35000/（1+11%）]-9800}×11%=2390.47(万元)B企业取得的进项税：1485(万元)最终：B企业应纳增值税=2390.47-1485=905.47(万元)经过以上对两家企业关于以土地投资入股，涉及增值税情况进行分析，节税最好的办法，A企业向政府部门申请，请政府部门按原拍卖价+契税的价格进行收储，这样A企业不需要缴纳增值税；政府部门将该收储的土地按带指标的方式指定挂牌，B企业受让该宗土地；此种办法是最合理的节税方式。

2.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇二

一、利用税收优惠政策进行纳税筹划

1、利用普通标准住宅税收优惠政策的筹划

根据《土地增值税暂行条例》的规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 其增值额未超过扣除项目金额之和20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的, 应就其全部增值额按规定计税。对纳税人既建普通标准住宅, 又搞其他房地产开发的, 应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的, 其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内, 以获得免税待遇。下面举例说明。

【例1】某房地产企业销售不动产取得收入50000万元, 其中普通标准住宅销售额为30000万元;扣除项目金额为32000万元, 其中普通标准住宅的扣除项目金额为22000万元。

销售普通标准住宅:营业税金及附加=3 0 0 0 0×5%× (1+7%+3%) =1 6 5 0 (万元) ;合计扣除项目金额=22000+1650=23650 (万元) ;增值额=30000-23650=6350 (万元) ;增值率=6350/23650×100%=27%;适用30%的税率, 因此缴纳的土地增值税=6350×30%=1905 (万元) 。

筹划 (1) 增加开发成本投入1400万元, 改善住房环境, 提高房屋的质量, 扣除项目金额=22000+1400+1650=25050万元;增值额=30000-25050=4950;增值率=4950/25050×100%=19.8%。增值率低于20%, 免征土地增值税, 节税1905万元。这样, 不仅改善住房环境, 提高房屋的质量, 提高竞争力, 而且企业总体多获收益500多万元。

筹划 (2) 降低销售价格, 减少销售收入1800万元, 营业税金及附加= (30000-1800) ×5%× (1+7%+3%) =1551万元;合计扣除项目金额=22000+1551=23551万元;增值额= (30000-1800) -23551=4649万元;增值率=4649/23551×100%=19.75%。增值率低于20%, 免征土地增值税, 节税1905万元。这样, 不仅降低销售价格, 提高竞争力, 而且企业总体多获收益100多万元。

2、选择合适建房方式的筹划

(1) 合作方式, 税法规定, 对于合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增税;建成后转让的, 应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项优惠政策进行税收筹划, 实现双赢。

(2) 代建方式, 税法规定, 代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发, 向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言, 虽然取得了收入, 但没有发生房地产权属的转移, 不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式, 在开发之初就确定好最终用户, 实行定向开发, 以达到减轻税负的目的。

3、利用投资、联营进行纳税筹划

根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定:对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。可以利用此政策, 将准备出售的房地产以联营、投资的方式转到所投资、联营的企业中, 再将所投资、联营的企业以股权方式转让, 股权转让不属于土地增值税征税范围, 不用缴纳土地增值税。经过筹划, 转让该房地产可享受免征土地增值税。

根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]第021号第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:对于以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营的, 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]048号) 第一条暂免征收土地增值税的规定。在进行此项筹划时, 投资方与接受投资方均需符合上述文件规定, 方可享受暂免征收土地增值税。

二、利用增加销售环节进行纳税筹划

【例2】甲公司有一块土地准备出售给乙公司, 原土地购入成本为1000万元, 现准备6000万元出售, 该公司应缴纳的各项税金计算如下:

营业税金及附加= (6000-1000) ×5.55%=277.5 (万元)

(注:根据财税[2003]16号文件规定:单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原件后的余额作为营业额计缴营业税。)

扣除项目金额合计=1000+250+17.50+7.50+2.50=1277.50 (万元)

土地增值额=6000-1277.50=4722.50 (万元)

土地增值率=4722.50/1277.50=369.67%

应纳土地增值税=4722.50×60%-1277.50×35%=2833.50-447.13=2386.37 (万元)

若甲公司将土地作价3000万元出售给下属全资子公司A公司, 再由A公司将土地作价6000万元出售给乙公司, 通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划甲公司应缴纳的各项税金计算如下:

营业税金及附加= (3000-1000) ×5.55%=111 (万元)

扣除项目金额合计=1000+111=1111 (万元)

土地增值额=3000-1111=1889 (万元)

土地增值率=1889/1111=170.02%

应缴纳的土地增值税=1889×50%-1111×15%=944.50-166.65=777.85 (万元)

A公司应缴纳的税金计算如下:

营业税金及附加= (6000-3000) ×5.55%=166.5 (万元)

应缴纳契税=3000×4%=120 (万元)

扣除项目金额合计=3000+166.5+120=3286.50 (万元)

土地增值额=6000-3286.50=2713.50 (万元)

土地增值率=2713.50/3286.50=82.57%

应缴纳的土地增值税=2713.50×40%-3286.50×5%=1085.40-164.33=921.07 (万元)

经过以上筹划, 甲公司及A子公司应缴纳的土地增值税和契税=777.85+921.07+120=1818.92 (万元) , 比筹划前甲公司应缴纳的土地增值税减少=2386.37-1818.92=567.45 (万元)

三、利用控制增值额进行纳税筹划

1、利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业, 一般都会发生大量的借款, 因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。对于利息支出, 凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用, 按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和, 在5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 利息支出不得单独计算, 而应并入房地产开发费用中一并计算扣除, 房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和, 在10%以内计算扣除。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资, 利息费用较高, 则应尽可能提供金融机构贷款证明, 并按房地产项目计算分摊利息支出, 实现利息据实扣除, 降低税额。反之, 开发过程中借款不多, 利息费用较低, 则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明, 这样就可多扣除房地产开发费用, 以实现企业利润最大化。

2、适当加大建造成本的投入进行税收筹划

房地产企业为提高产品竞争力, 在市场可接受范围内, 通过改善住房环境, 提高房产的质量, 完善基础设施及公共配套设施, 或提供装修房, 增加的成本可以通过提高售价补偿。这样不仅可以促进销售, 以高质低价来占领市场, 扣除金额也加大了, 可扣除金额为建造成本的1.3倍 (房地产开发费用为10%, 加计扣除额为20%) , 从而又拉动了增值率的降低。

【例3】某房地产公司开发一栋普通标准住宅, 房屋售价为10000万元, 按照税法规定可扣除费用为5000万元。增值额为5000万元, 增值率为100%, 该房地产公司需要缴纳土地增值税:5000×40%-5000×5%=1750万元, 营业税及附加:10000×5.5%=550万元。

如果该公司进行税收筹划, 将该房屋进行简单装修, 费用为2000万元, 房屋售价增加至12000万元, 则按照税法规定可扣除项目增加为7600万元, 增值额为4400万元, 增值率为:4400/7000×100%=62.9%。该房地产公司需要缴纳土地增值税:4400×40%-7600×5%=1380万元, 营业税及附加:12000×5.5%=660万元。

如不考虑企业所得税, 则该房地产公司需要缴纳土地增值税和营业税金及附加:1380+660=2040万元。比筹划前的1750+550=2300万元减少260万元。

3、费用迁移筹划法

现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用 (统称三项费用) 作为期间费用, 不按成本对象进行分摊, 其与工程成本中的“开发间接费用”并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内, 企业在组织架构上向开发项目倾斜, 把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制, 减少由三项目费用列支的费用, 加大开发间接费用, 期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除, 而房地产的开发成本却增大了, 也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下, 通过费用迁移法, 就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额, 从而达到节税的目的。

通过以上分析, 房地产开发企业对土地增值税税种进行纳税筹划时, 应在不违反国家法律、税收法规的前提下, 按照税收政策法规的导向, 通过对其应税事项在事前、事中、事后进行合理筹措和安排, 尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间, 合法地降低税负, 从而降低成本, 增加经济效益, 实现企业价值最大化。

摘要：本文根据房地产开发企业土地增值税相关的政策规定, 通过具体实例对其纳税筹划方法进行了分析, 有助于房地产企业根据企业实际情况合理地进行纳税筹划, 合法地降低税负, 从而降低成本, 增加经济效益, 实现企业价值最大化。

关键词：房地产,土地增值税,筹划

参考文献

3.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇三

一、选择开发方式

房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：

1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。

2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。

二、充分利用国家税收优惠政策

国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。

三、选择销售方式

1.开发商将房产转为自用或出租，可免交土地增值税。房地产企业进行住宅项目开发通常都带有商铺。而商铺这部分成本比普通住宅不会高很多，而销售价格却多几倍。使其增值额基本都超过200%，按规定这部分要按高达60%的税率缴纳。所以如果不是急等资金回笼的情况，可将这部分房屋转为用于出租的资产，避免因缴纳高额的土地增值税而稀释了利润。依据是国家税务总局发布了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自2008年1月1日起，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也证实了这一点。

2.成立独立的销售公司。房地产商如果根据市场情况销售价格较高，超过增值额20%的商品房可以将其按20%内的价格销售给自己独立的销售公司，而后再由销售公司以较高的市场价销售出去。在这种筹划方式中有所担心的就是是否会增加其他税费，而根据国税函[2005]83号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入減去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。这样营业税和筹划前是一样的，而土地增值税的税率会大大降低，因此总税负就降低了。可见在销售价格较高的项目中这种方式是值得一试的。

4.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇四

及企业所得税计算的案例分析

开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。

开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。这里从开发商方面涉税情况进行分析。

具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？

开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。

一、关于营业税计税依据的规定。

内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

其中的营业成本或工程成本不包括期间费用（即营业费用、管理费用和财务费用）。就是该开发楼盘的房地产开发成本，应该注意的是要包括地价和公共配套设施费用等，就是房地产开发企业会计核算中开发成本的内容。

二、土地增值税收入和扣除项目金额的确定。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

应该注意的是，土地增值税拆迁安置计算的问题处理，按照国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入时，没有按照成本利润率确定收入的规定，这与土地增值税的立法原则是一致的，即对超额土地收益进行调节，如果按照税务机关核定营业税或者企业所得税的一般成本利润率规定处理，土地的超额收益不可能 被正确反映出来，因此必须是公允市场价计算。国税发〔2006〕187号）第三条的规定是，“

三、非直接销售和自用房地产的收入确定：

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

三、企业所得税应税收入确定的规定。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条第的规定，即企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。因为这里主要讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理，所以采取第（三）种办法计算。

收入（或利润）=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

因为房地产开发业务销售不动产属于营业税征税范围，且营业税属于价内税，所以该组成计税价格应加计营业税税额。

此时营业税视同销售收入按照成本利润率计算的收入与企业所得税应税收入一致。除非当地税务机关单独规定了与营业税核定营业额不一的企业所得税确定收入的行业成本利润率。

笔者认为，除非当地开发商同类同期房屋开发的毛利率大大低于税务机关的成 本利润率，企业可能提出成本利润率偏高的异议外，只能按照文件执行。

案例分析：某房地产开发商采取就地拆迁安置、以一还一，互补差价的补偿方式开发一个楼盘，房地产开发成本情况是，楼盘可供销售面积100000平方米，其中回迁户20000平方米，土地征用支付税费（包括契税不含土地转让合同印花税）5000万元，拆迁补偿费1000万元，其中，不涉及回迁户住房的其他拆迁补偿费410万元，被拆迁200户，被拆迁面积17000平方米，回迁面积20000平方米，有20户拆迁户原有门面及减少回迁住宅面积因素，开发商支付补偿款590万元。有180户拆迁户超面积补差价款2190万元，开发商做预售售房款处理。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用共支付9000万元。该开发商同一地段同期同类型商品房平均销售价格为6000元/平方米。当地税务机关规定的开发产品的成本利润率是15%（假定营业税与企业所得税核定收入的行业成本利润率一致）。

企业账务处理情况如下：

1、支付地价款时，借：开发成本—土地开发——土地转让费、契税5000万元 贷：银行存款－ 5000万元

2、支付与回迁户无关的其他补偿款

借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费410万元 贷：银行存款 410万元

3、收到180户回迁户超出被拆迁房屋面积补偿的差价款时，借：银行存款 2190万元

贷：预收账款－拆迁补偿费（回迁户）2190万元

涉税提示：（1）、开发商收到回迁户的补差款在计算土地增值税时，应抵减本项 目拆迁补偿费，土地增值税扣除项目金额是按照净支出处理的。（2）、在涉及营业税及企业所得税的收入时，是其计税依据，这种根据安置房屋计算出来的补差“费用”，是正常销售收入的组成部分。

4、开发商支付回迁户的差价款时，借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费（回迁户）590万元 贷：银行存款 590万元

5、开发商支付其他开发成本

借：开发成本——前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等9000万元 贷：银行存款 9000万元 计算过程如下：

1、拆迁安置房屋的营业税计税依据：

开发成本是5000+410+590+9000=15000万元，单位成本是15000万元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷

营业额为17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。开发商本期拆迁补偿安置，应缴营业税为

30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。

2、土地增值税的计税收入和扣除金额项目的计算。

土地增值税是采取一定方式进行计算后征收的，如加计扣除、“三项费用的扣除”等不需要直接取自开发项目财务核算数据（即使开发商该三项费用真实的会计科目核算的数据，小于土地增值税计算的扣除项目金额的数据，也不按照孰低的原则处理）。回迁户土地增值税的计税收入没有成本利润率计算的规定，如上上所述主要是调控房地产开发的土地超额收益，即必须按照国税发〔2006〕187号）第三条的规定处理。收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

该开发商拆迁安置房部分的收入，在计算土地增值税时，与营业税计税依据、企业所得税应税收入的概念是不一样的，应该如下计算。20000×6000=120000000元

因为此处按照市场价计算，已经包括了超面积补差收入，超面积补差的计算价格一般不会超过市场价，所以不能再将开发商账上取得的补差收款计算进来。按照国税函〔2010〕220号的规定，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因此，针对该拆迁安置200户的扣除项目金额，开发成本部分中的“开发成本——土地开发——征地及拆迁补偿费”是： 征地及拆迁补偿费5000+410+590-2190=6000-2190万元=3810万元。该开发商计算土地增值税扣除项目的开发成本是3810+9000=12810万元。

3、企业所得税应税收入的计算

销售（营业）收入 30868430元+21900000元=52768430元

涉税提示：（1）具体填报企业所得税纳税申报表时，税收规定视同销售可以作为业务招待费、广告费及业务宣传费等的扣除基数，考虑到该表的勾稽关系，因此填报方法如下。

在附表《收入明细表》第13行规定，纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。具体填报在第14行“非货币性交易视同销售收入”，填报纳税人发生非货币性交易行为，会计核算未确认或未全部确认损益，按照税收规定应视同销售确认应税收入。纳税人按照国家统一会计制度已确认的非货币性交易损益的，直接填报非货币性交易换出资产公允价值与已确认的非货币交易收益的差额。软件填报的其他附表，涉及销售收入数据的，如附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表相应的自动填列等等。

与此对应的在附表《成本费用明细表》第12行，填报“视同销售成本”，填报 纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税成本，具体对应在行中填报。

5.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇五

核心提示： 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。

一、利息支出扣除法筹划

依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)

第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得

土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。 首先计算扣除的.利息支出差异为(取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170万元，否则只能按(600+1000)×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款;同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万

万元利息支出，扣税基数增加10万元。

二、通过合理定价筹划

依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=(1+20%)(C+5.5%X)，解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为(X+Y)，新增营业税、城建税及教育费附加为5%×(1十7

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%+3%)Y=5.5%Y，扣除项目金额为C+5.5×(X+Y)，假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为(X+Y)-C-5.5%×(X+Y)，土地增值税为30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)，企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×

(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，解得Y>0.0971C.为便于理解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430万元。方案1：公司既要享受起征点优惠，又想获得最高利润，则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元，此时获利为

(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元;当价格定在1800万元至1837.264万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于(1430×0.0971)=138.853万元，即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元，此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

三、选择项目核算方式筹划

依据《实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”，根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1：不分开核算时，增值率为(15000-11000)/11=3.6%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额(15000-11000)×30%=1200万元。方案2：分开核算时，普通住宅增值率为(10000-8000)/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅增值率为(5000-3000)/3000=67%，则适用40%的税率，应纳税额为(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元，所以，应选择合并项目核算。

四、利用代收费用计价筹划

按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第48号)第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得

的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600)×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+(200+600)×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为

6.土地增值税案例筹划分析 篇六

一、案例

（一）基本案情

A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。

A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。

A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。

（二）税务机关的质疑

1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。

2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。

3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工计算的定额标准。

（三）税务机关的清算审核

地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：

1、清算单位的审核

在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅42%，其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅4100㎡的单价提高到6500元，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。

2、销售收入的审核

经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题： 一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元，评估均价3800元/㎡，平均调增单价900元/㎡。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。

二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%，幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%，全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息，与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/㎡。因此，土地增值税清算申报价格虽高于评估价，但仍低于市场价比较多。

3、扣除项目的审核

为了进行扣除项目的审核，税务人员一方面对A企业提供的清算资料进行了详细的书面审核，并对重要事项进行了实地查验和验收取证。另一方面向企业取得了各栋的施工图、竣工图电子资料，并向第三方造价咨询公司寻求帮助。最终税务人员确认以下几方面存在问题：

一是土地成本确认存疑。B集团这几年的财政资金返还记录显示，B集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。

二是前期工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。“其他”中196万余元未提供发票明细表。

三是建筑安装工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。

4、成本分摊的审核

车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。

九号楼系独立地块，单独入户、未享受小区环境、不应分摊园林费用。

（四）税务机关处理

最终，税务机关只针对前述提到的几个明显违法的问题进行了调整，调减应退增值税369万元。

二、房地产开发企业土地增值税筹划税务风险及应对

（一）A房地产企业筹划方案分析 从案情分析可以看出，A房地产企业至少运用了三种类型的税收筹划方法：一是利用公司组织形式，即通过单独成立法人企业固化土地成本；二是合理定价，即通过关联交易使项目达到清算条件，并将转让收入保持在可控范围内；三是选择项目核算方式，即对两个地块的开发项目实施统一核算。

（二）A房地产企业筹划方案的税务风险

1、土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合B集团是A房地产企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是A房地产企业与B集团系独立法人，B集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。

2、A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关会否对评估价进行调整、如何调整。

3、对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明A房地产企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。但是关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定A房地产企业提供的凭证不实，那么A房地产企业还可能面临税务稽查的风险。

（三）A房地产企业税务风险应对

1、针对土地成本问题：虽然涉案地块有财政返还资金，但是按照合同约定该资金是返还至B集团而非A房地产企业，且A企业与B集团是独立法人主体，因此从A房地产企业角度看，在计算土地增值税时，该笔财政返还资金不能冲减获地成本。

2、针对关联交易估价问题：由于涉案关联交易的房产均为商业性房产，而商业性房产的价值通常体现在它获取收益的能力上，因此用收益法评估是符合其产品性质的。虽然税务机关指出该评估价低于市场价，但是在商业性房地产价值评估方面并不是市场价法一定比收益法评估价更合法。

3、针对四项费用的问题：A房地产企业四项费用算下来比定额标准高不少，但是由于税法相关规定中对土地增值税清算要求并没有详细明确的标准，经过A房地产企业的据理力争，税务机关只对缺少发票的部分费用予以调整不许扣除。

三、房地产开发企业土地增值税稽查风险点

（一）税收优惠政策适用是否合法

房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（有例外：另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。）（5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。（6）委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

（二）销售收入是否有少计的情况

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

（三）扣除项目是否真实、扣除金额是否准确

7.房地产企业土地增值税清算筹划 篇七

土地增值税指的是国家对于转让房地产并取得一定的收入, 针对不同土地增值额以不同的税率进行征收的一种税。根据国家税务总局的有关规定, 凡是房地产企业项目已竣工并销售结束, 或者是未竣工的项目工程被整体转让的, 又或者是直接转让其本来拥有的土地使用权, 那么纳税人就应该进行土地增值税的纳税工作, 做好清算工作。当符合下面所列情况之一的, 那么主管税务机关就可以对纳税人做出土地增值税清算的要求。 (一) 对于已经建设完成且完成验收的房地产开发项目, 被转让的建筑面积占整个房地产项目的总面积的85% 以上, 或者是未到85%, 但是所剩余的都已经租用出去了或者是自用了。 (二) 已经拥有销售许可证满了三年, 但却未将建筑全部销售出去。 (三) 纳税人已经申请了注销税务登记, 但是却还没有办理有关土地增值税的清算手续。四是, 满足省里的税务机关所规定的其他情况。

在确定已经具备了土地增值税清算的条件之后, 需参照各种规定来确定清算主体。并且在确定清算主体之后还需要准备好与该项目有关的材料, 包括土地的出让协议、项目的立项批文、招标文件、投标文件、销售许可证等各种资料, 主要是为了证明房地产开发项目的合法性以及真实性。还要整理的是该房地产开发项目的主要的一些经济技术的指标, 包括土地出让面积、规划用途、总的建筑面积与销售面积、开工以及竣工的日期、主要的配套设施以及项目的销售情况等。

另外还需要做的基础工作是规范会计核算, 建立一套完整的核算体系。因为土地增值税主要是根据不同的土地增值额而实行的有差别的税率, 所以这一项工作的重点就是确定其土地增值税, 要求房地产企业将房地产项目作为土地增值税的清算对象, 要准确的对该项目的成本费用以及收入进行核算, 一般企业都是实行会计电算化。由于房地产企业的自身特点, 土地增值税清算应该重点明细核算好“预收账款”以及 “开发成本”这两个科目, 并且因为房地产企业在资金回笼的时候房款都是集中在“预收账款”, 所以为了准确完整的核算该项目的收入, 应该在“预收账款”科目下进行分级核算, 可以分XX项目还有XX客户而进行明细核算, 其中客户可以通过用楼号来确定某客户。每个月末都需要进行账目核对, 以确保数据的准确无误。而在“开发成本”科目下也实行分级核算, 可以分XX项目和土地的征用以及拆迁的补偿费用、开发间接费用、前期工程费用、公共配套费用、基础设施费用、以及建筑安装工程费用这六大成本项目来核算。借助会计电算化, 而完整准确的核算好各个项目的收入与成本等情况, 以便为接下来的土地增值税核算做好准备。

二、核准项目收入

在实际的工作里, 一般房地产企业都是根据“预收账款”上面的借方发生额所生成的销售收入清单, 通常清单都是分楼号来制作的, 包括详细的销售合同编号、购房者的姓名、房子的单元号、房屋面积以及单价等详细信息。清算所得的清单合计应该和销售合同的总数额、经营收入等数据进行核对且相符。

在对项目收入进行核准时, 应注意下面所介绍的几点事项。 (一) 房地产企业若是将自身企业的产品用于对外投资、分配给投资人或是股东、奖励职工、获取其他非货币资产等, 在发生了所有权的转移的时候应该同样的被看作是被销售出去了。 (二) 以房产给拆迁户作为补偿的时候, 考虑在房产移交使用的时候是不是同样的视为不动产的销售, (三) 如果房地产企业把开发的一部分房地产用于其他商业用途或者是为企业自己使用, 这个时候产权没有发生转移, 不收取土地增值税, 不纳入清算当中。

三、确定该扣除项目

在核定好项目收入之后, 就需要确认土地增值税中所需要扣除的项目, 包括开发成本和开发费用以及开发税金和其他需要扣除的项目。

(一) 开发成本

开发成本具有跨度时间长、项目多、资金大等特点, 其主要包括土地的征用以及拆迁的补偿费用、开发间接费用、前期工程费用、公共配套费用、基础设施费用、以及建筑安装工程费用等成本项目。也是通过编制表格来做好各个成本项目的明细表。在做好确定开发成本的时候应注意下面所提出的几点。1. 房地产企业的全部开发成本项目的每一笔支出都必须有符合要求的有效凭证, 对于无法提供符合税务机关要求的凭证, 不进行扣除, 特别注意金额数目比较大的发票, 要注意观察开票方和收款方是不是同一主体, 拒绝代开以及虚开发票的情况。另外企业的财务人员可以通过税务发票查询系统来查询金额较大的发票以验真伪。2. 如果开发成本当中包括一些资本化的借款利息, 这种借款利息需要除去, 因为这种费用会在开发费用当中考虑。3. 在房地产企业开发项目的时候所建造的一些公共设施比如说停车场、热力站、幼儿园、医院、物业管理场所等公共设施, 需要按照相应的原则进行处理, 若在建成之后其设施产权归属于全体业主, 这样的情况成本和费用可以将其扣除;若是在建成之后而无偿的移交给政府或者是公用事业单位, 这样情况下的成本和费用也可以扣除;在建成之后进行有偿转让的, 这种情况需要计入收入, 准许扣除其成本与费用。4. 关于房地产企业所缴纳的政府代收费用, 比如说新墙体费、人防费、城市配套设施费用, 应根据各个地区的有关规定而进行扣除。5. 在开发成本当中建筑安装工程造价相对一般的造价明显偏高却无正当理由的, 或是超出该地区规定的建筑成本的, 需要依照该地区所规定的标准计算其征税。

(二) 开发费用

房地产企业当中的开发费用指的是与开发成本清算有关的销售、财务以及管理这三项费用。根据国家关于土地增值税的有关规定, 财务费用当中的利息支出, 如果能符合清算项目且可以提供金融机构的证明, 可以将其扣除, 但是不能超过根据商业银行利率所计算的金额。而其他的开发费用, 按照所支付的土地使用权的金额加上开发成本和的百分之五之内进行清算扣除。若是不能提供证明, 应该按照支付土地使用权加上开发成本和的百分之十之内进行清算扣除。

(三) 开发税金

在清算时房地产企业所预交的土地增值税应该作为已交的税金而不计入应缴税金。根据有关的税务规定, 房地产企业所缴纳的印花税需要纳入管理费用当中, 给予扣除。在编制好和转让房地产相关的税金的明细表之后, 各项已经纳税的税款和项目的销售收入应该成对应的比例关系, 并且附上已纳税款的相关证明。

(四) 其他扣除

这个主要指的是加计扣除, 也就是对于从事房地产开发行业的纳税人可以按照开发成本以及所取得的土地使用权的和再加计百分之二十的扣除。

四、清算税款

(一) 在计算扣除房地产项目金额的时候, 需要扣除的项目金额等于开发成本加上开发项目以及所支付的取得土地使用权的金额及与转让房地产有关的税务和加计扣除的金额。 (二) 清算项目的增值额等于由确认的销售收入减去扣除的金额, 增值率等于增值额除以扣除的项目金额。 (三) 应根据国家的有关规定计算所应缴纳的税务。 (四) 确认清算项目当中已经预交过的土地增值税, 并根据预交的税务按照时间顺序进行编制, 并附上已纳税款的证件复印件。 (五) 清算项目的增值税额需要补退的金额等于应缴纳的税额减去已经预交过的税额。

五、结束语

做好房地产企业土地增值税清算筹划的工作, 不只是完成国家税务机关的要求, 更是企业维护自身合法权益的体现, 并为企业合法有效的降低税额而保证企业的收益。房地产企业应做好土地增值税清算筹划, 以推动企业更好更快的发展。

摘要：近几年随着我国城市的建设发展, 我国的房地产行业发展迅速, 而在房地产企业获得高额利润的同时, 国家也出台了一系列政策进行调控, 包括对房地产企业收益影响较大的土地增值税的税收。土地增值税是房地产行业中最重要的税种之一, 怎么做好房地产企业土地增值税清算筹划而有效地降低税费以保证房地产企业的收益, 对于房地产企业来说是至关重要的。本文通过对房地产企业土地增值税清算筹划展开了讨论, 先介绍了做好清算工作的基础, 再介绍了核定项目收入和确定扣除项目以及部分注意事项, 最后说明了清算税款的步骤。

关键词：房地产企业,土地增值税,清算,筹划

参考文献

8.房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析 篇八

关键词：土地；增值税；房地产开发企业；税收筹划

税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以直接减轻企业税收支出，带给企业更多经济方面的利益，从而提高企业财务管理方面的水平，保证企业在市场竞争中的竞争力，是企业发展重要的因素。房地产行业作为国民经济发展的支柱，面临着很多的税收问题，如营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等，土地增值税是重中之重，它的税负重且税率高，因此企业需要对土地增值税进行税收筹划。

一、土地增值税税收筹划概述

企业税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以减轻税收，给企业带来更多的经济利益，从而提高企业财务管理水平。土地增值税筹划是针对房地产企业而设计的税收方案，它可以减轻房地产开发企业的税负压力，尽可能地降低纳税方面的风险，直接改善企业经营的环境，增强房地产开发企业的核心竞争力。

房地产行业作为国民经济发展的支柱，它是我国财政收入最为重要的来源。深入研究房地产开发企业可以发现，现在房地产开发企业面临着诸多不利的因素，主要是其面临的税收问题非常多，如营业税、土地增值税、企业所得税和土地使用税等。因此，进行房地产开发企业的土地增值税税收筹划是必然的。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）无法根据利息的支出方式选择合适的扣除方式

由于大部分房地产企业的财务费用管理并不科学，所以无法向金融机构证明其财务方面的状况，商业银行也无法根据房地产开发企业的发展状况制订相应的贷款方案，尤其是在土地增值税方面无法按照科学的方案进行设计。

（二）没有利用装修进行增值税税收筹划

很多房地产开发企业并没有利用其他项目进行增值税税收筹划，主要是因为企业管理者的财务管理意识比较差，无法与时俱进地按照国家政策方向走，仍然走比较传统的财务管理方式。

（三）房地产开发企业对房地产产品的利用意识不足

现在，大部分的房地产开发企业对于房地产产品的利用意识严重不足，对于一些开发的新产品在销售不利或税收加重的情况下没有按照国家政策进行相应的产品利用调整，导致企业的增值税税负重。

（四）没有合理地制订增值税税收筹划方案

我国房地产企业土地增值税税收筹划的方式过度单一，并不能够满足房地产开发产业的发展要求，严重制约着房地产的可持续发展。如果房地产企业无法投资建设，那么居民住房的需求就无法得到真正的满足，房地产产业也会慢慢走向衰落。再加上现在房地产企业管理者缺少增值税税收筹划的能力，无形中加重了企业的税收负担，要想进行增值税税收筹划，就要吸收大量的有这方面能力的管理人才。

三、加强房地产开发企业土地增值税税收筹划的对策

现在，中国的房价越来越高，房地产企业在发展过程中受到社会的高度关注。国家对于房地产企业的管理更加严格，现代企业针对房地产企业税收增强了管理，房地产企业税务比例也更高，只有通过税收筹划，才能更加合理地降低企业的成本。

（一）根据利息合理地选择利息支出扣除方式

土地增值税的暂行实施条件中规定：关于财务费用利息支出的项目，都可以按照房地产项目进行合理地分摊，它需要向金融机构进行相应的证明，然后进行相应的扣除，如果超过商业银行同类同期贷款利率计算出来的相应的金额，那么其他的房地产开发税就需要按照土地使用权支付金额、开发土地新建房成本、具体的配套设施金额总区，在5%内进行扣除。

如果企业存在负债开发经营的现象，那么就会出现实际的利息大于土地所有权所支付的金额和开发土地新建房及相应的硬件成本之和的5%。企业需要提供相应的金融机构的证明，利息支出则要按照实际的内容进行扣除。另外，企业的销售和管理费用等房地产开发费用在一般情况下需要按照土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施成本金额的5%进行扣除。

（二）合理利用装修进行纳税筹划

商品房的精细装修要按照销售和装修签订的合同进行，通过分计收入合法地降低房地产在销售方面的价格。只有按照房地产开发企业的增值税进行征税，才能减轻企业所需要承担的土地增值税负担，原本计入房地产价格的装修收入也可以按照5%税率进行缴纳一定的营业税。通常情况下，假如分开核算就需要按照3%的税率交税。

（三）选择更加合理的方式处置开发产品

房地产开发企业需要将开发的部分房产慢慢转化为企业自用或出租，如果产权没有发生一定的转移，那么不征收土地增值税。在税款清算不能够列入收入的情况下，不扣除相应的费用和成本。加强开发商持有物业可以免交土地增值税，房地产开发企业需要根据企业的发展战略和实际发展阶段，进行相应的筹划，从而真正降低土地增值税税负，延迟土地增值税的纳税时间。房地产企业需要按照房地产开发企业土地增值税一体化管理，从征用耕地到房地产开发都需要承受土地使用权的税收，然后房地产开发商才允许企业进行房地产开发、对房产楼盘进行转让和保障等多个环节的内容，这都需要选择更加合理的处置方式，使开发产品能够产生更多利润，减少开发企业增值税的税负。

（四）选择更加有利的增值额的计算方式

房地产开发企业增值税对于房地产的发展影响相对比较大。房地产开发企业一定要重视房地产开发企业增值税的筹划，否则就会被时代淘汰。现房地产开发企业只有与时俱进，随时掌握房地产开发企业土地增值税的情况，防止偷税漏税的情况出现，使房地产企业实现可持续发展。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定：对于纳税人既要针对普通标准住宅及其他项目的房地产开发，又需要分别进行核算增值额，保证增值额的计算方式更加科学。房地产开发企业要想发展，就一定要找到更加有利的计算增值税的方案，减少增值税的税负，为房地产开发企业的发展提供更多的帮助。

四、结论

房地产是我国的支柱产业，它对于国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产作为资金密集型行业，有效地解决行业企业增值税税收的问题可以促进其健康发展。近年来，随着我国经济的快速发展，房地产发展也越来越快。但是，由于房地产行业发展面临着很多不确定性，所以房地产企业需要不断提高自身的竞争能力，其中最重要的一点就不断地降低企业发展的成本。在我国现行的税收制度情况下，房地产企业涉及的税种会非常多，税收负担也会越来越重，如现在房地产开发企业的增值税税负就非常重，因此房地产需要进行土地增值税的税收筹划。

参考文献：

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