保证合同无效的情形（精选8篇）
1.保证合同无效的情形 篇一
房屋买卖合同无效的情形，房屋转让合同的效力
此文章帮助了797人 | 作者：南宁合同纠纷律师 | 来源：法邦网
本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。
栏目关注：买卖房屋不协助过户纠纷延期交货如何承担违约责任合同欺诈可以要求商家赔
在我国，夫妻共有房屋出售时，往往都是夫或妻一人在买卖合同上签字，人们也习以为常，长期以来并没有人因此对房屋买卖合同的效力提出异议，但近年来却有人认为这里面存在“漏洞”，向法院提出了买卖无效的请求。然而，他们的这一请求却遭到了法院的“狙击”。8月12日，随着南通中级法院终审判决书的送达，被告全某、邵某夫妇要求认定邵某与原告章某所签房屋买卖合同无效的愿望再次落空。
案情介绍：
原告章某，系海安某中介信息服务部女业主。被告邵某与丈夫全某于1986年登记结婚。2002年4月22日，邵某对海安县城某小区的一处房屋（即本案讼争房屋）进行了产权登记，产权证上标明房屋所有权人为邵某，产别为私有房产，面积为149.57平方米，共有人栏目未填写。2003年4月，邵某取得上述房屋的国有土地使用证，证上标明土地使用者为邵某。
2003年，邵某在海安县城另一小区又购得住房一套，经装潢后于当年搬入该房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某帮助出售前述讼争房屋。
2004年2月24日，邵兄以自己的名义与原告章某签订了房地产转让合同一份，转让价格为90800元；章某付清房款后转让方交付全部房产、车棚的钥匙及附随物品；转让方负责协助提供办理房产过户所需的一切手续，费用由章某承担。合同签订后，经章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地产转让合同上的委托方后签上了自己的名字和身份证号码。
同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后转交给被告邵某。同年9月3日，章某给付完最后一笔房款后，于当日入住该房。合同履行过程中，邵某分别将讼争房屋的土地使用证、房屋所有权证交给了原告章某。
其后，原告章某要求被告邵某协助办理房屋过户手续，但被告邵某始终未协助。今年5月8日，章某一纸诉状将邵某告上法庭。海安法院受理后，经被告邵某申请，法院依法追加其丈夫全某为被告，一并参与诉讼。
法院判决：
庭审中，原告章某诉称，我与被告邵某签订房地产转让合同后，依约给付了全部房款，邵某也已将上述房屋及该房的房产证、土地使用证交给我，但其拒绝依照合同履行协助过户义务，现请求法院判令被告邵某协助办理过户手续。
被告邵某辩称，我与丈夫全某关系素来不睦，且全某常年在外搞工程，因而我担心将来一旦感情破裂离婚时，经济上会吃亏，故我是在瞒着全某的情况下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；现我丈夫全某已知道此事，明确表示不同意出售，为了顾全夫妻关系，我不同意将房屋过户给原告章某。另据有关法律规定，我丈夫既未在转让合同上签名，又未事后追认，该转让协议应认定无效，现请求法院驳回原告章某的诉讼请求。
被告全某辩称，讼争房屋系夫妻共同财产，邵某在未得到我同意情况下单方转让，根据法律规定，转让合同应认定无效。两被告声称夫妻关系不正常，但未能提供可信的证据。海安法院审理后认为，被告邵某另行购房入住后，原有住房闲置，其口头委托其兄代为出售原房合符常情，亦不违反法律规定。原告章某在与邵某签订合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦亲自前往签名，并加注自已的身份证号码，故该委托关系合法、有效，其产生的后果应由委托人邵某承担。
两被告以讼争房屋系夫妻共同财产，且未得到夫妻共同同意为由，要求认定买卖无效的辩称，从法律上和事实上都难以确认。从事实角度分析，讼争房屋产权证上并未注明共有人，该房是共有房屋还是个人房屋本身存在争议。即便把讼争房屋看成夫妻共同财产，也应视为是被告邵某夫妻平等协商的结果。因为本案从合同签订，到原告章某分四次付清房款，再到邵某将房屋及相关权利证书交给章某，及章某实际入住，时间间隔并不太短，在无可靠证据证明两被告夫妻关系不睦的情况下，被告邵某辩称全某不知情不符合常理。另据被告全某称，其得知其妻出售讼争房屋后也曾试图解决此事，但其在此事未解决的情况下又外出工作而置之不理，更违常理。从法律角度分析，按城市房地产管理法的规定，夫妻一方未经对方书面同意而出售房屋的行为无效。但此后我国已修订了婚姻法，最高人民法院也对如何适用婚姻法作了相关的司法解释，新婚姻法及相关司法解释并未再规定“书面同意”要件，故在夫妻处理共同所有的财产时，应本着新法优于旧法的原则，适用新法和新司法解释的规定。综合事实和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋买卖合同为夫妻双方共同意思表示，两被告不得以一方不同意或不知道为由对抗善意的原告章某，故章某与邵某之间的房屋买卖合同成立且合法有效。
合同签订后，双方当事人均应依法按约全面履行自己的义务。现原告章某付清了房款，履行了自己全部义务；被告邵某也交付了房屋及相关权利证书，履行了主要义务，但仍应按约协助原告章某将房屋过户，故原告章某的诉讼请求应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》及最高院有关婚姻法的司法解释的规定，判决被告邵某夫妇于判决生效后一个月内协助原告章某办理讼争房屋的过户手续，有关费用由原告章某负担。
一审判决后，两被告不服，提出上诉。南通中院审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，判决驳回上诉，维持原判。
律师解析：
本案主要涉及法律之间相互冲突或发生理解歧义时，如何结合中国国情准确适用法律问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
从上述法律及司法解释规定中不难看出，房地产法要求的“书面同意”要件，在婚姻法及相关司法解释中已未再作强制性要求，这就导致了法律之间的相互冲突。事实上，房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。同时，新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则，故本案中应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
2.保证合同无效的情形 篇二
我国大部分施工企业是从执行《施工企业会计制度》过渡到执行《建造合同》准则的。《建造合同》准则相对于《施工企业会计制度》,在建造合同收入的确认、计量和开单结算的账务处理以及预计合同亏损的处理方法等方面都作了较大的改革。具体在合同收入的确认方面《建造合同》和《施工企业会计制度》的主要区别如下:《施工企业会计制度》规定,企业工程价款应于实际实现时及时入账。《建造合同》准则规定,如果建造合同的结果能够可靠地估计,企业应根据完工百分比法在资产负债表日确定合同的收入与费用;如果建造合同的结果不能可靠计量,《建造合同》给出了两种不同情况的处理方式。《建造合同》准则与《施工企业会计制度》规定之间的主要区别是收入确认的时点和金额,《建造合同》准则的规定更为符合权责发生制的要求,并遵循了谨慎原则。
《建造合同》规定,如果建造合同的结果能够可靠地估计,企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。根据不同的建造合同类型,《建造合同》准则分别给出了判断结果能够可靠估计的标准。固定造价合同的结果能够可靠估计是指同时具备下列条件:1)合同总收入能够可靠地计量;2)与合同相关的经济利益能够流入企业;3)在资产负债表日合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定;4)为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量,以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。成本加成合同的结果能够可靠估计是指同时具备下列条件:1)与合同相关的经济利益能够流入企业;2)实际发生的合同成本,能够清楚地区分并且能够可靠地计量。如果建造合同的结果不能可靠地估计,应区别以下情况处理:1)合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认,合同成本在其发生的当期确认为费用。2)合同成本不可能收回的,应在发生时立即确认为费用,不确认为收入。
《建造合同》准则把建造合同的结果分为能够可靠地估计和不能可靠地估计两种,在不能可靠地估计的情形下又分了两种情况,一是合同成本能够收回的;另一个是合同成本不可能收回的。但由于工程建设过程的多样性和复杂性,在这里还存在着一种成本能否回收的不确定的情况,也就是说资产负债表日不能对成本能否收回做出判断,既不能判定为“合同成本能够收回的”,也不能判定为“合同成本不可能收回的”就是建造合同的结果无法估计的情况,在实际工程建设中经常遇到以下四种:
情形一:业主确认的不确定带来的建造合同结果无法估计。
在资产负债表日,对合同规定的初始收入按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额,确认当期合同收入没有什么问题。存在不确定因素的是合同变更、索赔、奖励等收入的确认。这些收入的确认都是要以业主的确认为前提的。在项目过程中,要得到业主及时确认的文件,按时完成营业收入的确认是困难的。比如有很多业主在招标文件上就明确,将合同变更、索赔的确认统统地放到工程竣工结算时统一处理,项目过程一概不予认可,这样在项目过程中发生在所有变更、索赔上的成本能否收回就不能判断。这里要强调的是,业主确认的不确定性不仅仅是表现在时间上,更突出的是表现在业主对合同变更、索赔批复上有较大的随意性。有的业主尽管同意在项目过程中解决合同变更、索赔的问题,但受业主的管理流程和管理权限的制约,使施工单位拿到的确认文件十分滞后,根本不能满足成本和收入匹配的要求。这种情形出现的深层次原因就是建造合同双方事实上的不平等。
情形二:计价依据的不确定带来的建造合同结果无法估计。
在成本加成合同中,建造合同双方往往约定人、机、材计价的依据,这些计价依据往往是建筑业主管部门和工程造价管理部门公布的信息价和各种调差文件,而这些文件不仅时间十分滞后,不能满足及时收入确定的要求。而且其对市场价格的传导与反映的精确度也有很大的不确定性。这种情形特别是在人、机、材的价格发生大幅度波动时,对建造合同结果的影响很大。
情形三:风险承担的不确定带来的建造合同结果无法估计。
在建造合同中承发包双方往往都要对风险承担进行约定。比如在固定造价合同中规定设计变更引起的工程量变化在一定的范围内由承包方承担,超出了这个范围由发包方承担或双方商议。在面对建筑材料价格经常性大幅度波动的风险,承发包双方也要对风险的承担约定一个范围。项目的风险承担只有等整个项目施工完毕才能锁定,才能对承担风险的责任进行划分,因此这部分收入在项目过程中就不能确认。
情形四:政策调整的不确定带来的建造合同结果无法估计。
在我国,政府的行政手段在市场经济的运行中发挥着巨大的作用,一些在工程建设中增加的成本支出要等政府部门的文件才能处理,比如最低工资标准、最低社保标准、能源价格和在建设工程政府有关部门增加收取的费用等等,要判断这些成本支出能否回收,回收多少都要在政府文件中明确。
由于《建造合同》准则在我国应用的时间比较短,具体执行过程中难免会遇到一些问题。上述四种情形存在的原因是多方面的:既有国家宏观管理体制问题,也有企业微观生态环境问题;既有建筑市场发育不完善的问题,也有市场主体行为不规范的问题;既有建造合同发包方的问题,也有建造合同承包方的问题我们必须认真研究,积极应对,不断探索和细化具体实施办法,为准则的实施创造良好的条件,推动《建造合同》准则的全面认真的贯彻,保证施工企业会计核算工作始终严谨、有序、规范的运行。
摘要：以我国施工企业实施《建造合同》准则实践的视角,研究了工程项目过程中合同收入确认问题,分析了项目过程中建造合同结果无法估计的四种情形,总结相关经验并不断探索和细化具体实施方法,从而保证施工企业会计核算工作有序进行。
关键词：建造合同,结果,估计
参考文献
3.保证合同无效的情形 篇三
小李幼年丧父，由继父将其抚养成人。1999年5月，在小李继父的操持下，我和小李利用虚报的年龄到民政部门办理了结婚登记手续。当时我21岁，小李只有18岁。我们结婚以后，小李的继父分三次从我处借钱7800元。2001年3月，我想翻修房子，就多次找小李的继父催要借款，但他每次都以资金紧张为由拒绝还钱。2001年10月，当我再次找他要钱时，他却耍起了无赖，他说：“当时你和小李在未达到法定婚龄的情况下结婚，是我想的办法、托的关系，如果你再找我讨账，我就到民政部门反映你们以虚假年龄办理结婚登记的情况，到时候民政部门就会收回你们的结婚证，宣告你们的婚姻无效，让你妻离子散。”迫于他的威胁，至今我没敢再找他讨账。请问，如果小李的继父到民政部门反映我们利用虚报年龄办理婚姻登记情况的话，民政部门真的会宣告我们的婚姻无效吗？
河北崔强
崔强朋友：
4.房屋转租合同无效的情形三点 篇四
法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
(二)超过建筑物使用期的转租合同。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。
(三)承租人拖欠租金的。
交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。
5.保证合同无效的情形 篇五
在现实的司法工作中，因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。对如何解决这些纠纷，法律规定并不统一且有予盾之处，本文对其中涉及的无效情形及法律后果作一此梳理。
一、房屋买卖合同无效的情形。除了适用我国《民法通则》、《合同法》等一般法规定的合同无效的情形外，根据我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定，下列几种情形也可导致房屋买卖合同的无效：
（一）房屋与土地分开转让的。建设部颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”我国《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
（二）侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。
我国《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
（三）因欺诈而转让商品房的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人
恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
（四）商品房预售违法的。我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。
二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。
（一）房屋买卖未采用书面形式。
根据我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“ 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《合同法》第十条规定： “ 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。” 房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定： “ 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系
有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
对没有所有权证的房屋，我国《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
我国《合同法》第一百三十一条规定，“ 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”
1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”
与此不同： 2003 年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”
我国《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》
第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
（四）房屋共人擅自转让的行为。
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”
我国《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
（四）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。
且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。
（五）城市公房私自买卖的问题。
根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。
三、房屋买卖合同无效的法律后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
6.房产赠与合同无效五种情形参考 篇六
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
赠与房屋交付后能撤销吗
根据《民通意见》的相关规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人也已占有使用该房屋的，可认定赠与有效。
7.无效合同补救方式的探讨 篇七
关键词：无效合同,补救方式
当一个合同被认定为无效合同后, 在效力上认为是绝对、当然、自始的无效, 相当于一个被判“死刑”的合同。但是, 《合同法》作为市场经济体制下的法律, 从鼓励交易原则的角度出发, 应当尽可能减少对无效合同的认定, 从而提高交易效率, 促进资源的合理配置。因此, 寻找一个使无效合同处于既有利于交易秩序的维护, 又不破坏社会利益的状态, 才是理想模式。我国现行立法未建立这一制度, 但现实又需要这一制度时, 制定一个使无效合同得以复活的方法, 是一项十分重要的工作。通过与其他国家法律的比较, 笔者认为可以通过无效合同的转换和无效合同的有效处理这两种方式对无效合同进行补救。
一、无效合同的转换
(一) 无效法律行为转换的概念
无效法律行为的转换又称“法律行为的更换”。在德国民法和日本民法中, 不对合同的效力进行另外的规定, 而是统一在总则部分对法律行为的效力进行规定。合同作为一种法律行为, 自然也受到总则中规定的规范。这一理论在我国同样也是适用的, 合同同样要受到《民法通则》的规制。因此, 为了更好地适用这些国家的相关规定, 笔者在这里通过对无效法律行为的转换制度进行介绍, 而不将“法律行为”一词换成“合同”一词。
无效法律行为的转换制度的设立主要是在大陆法系国家和地区, 如《德国民法典》第140条规定:“无效的法律行为具备另一法律行为的要件, 且须认为在知道无效性会愿意另一法律行为有效的, 另一法律行为是有效的。”1《意大利民法典》第1424条规定:“无效的契约, 考虑由当事人所期的目的, 被认为如果当事人知其无效则将订立其他契约时, 发生具有其实质及方式的要件的其他契约的效力。”2德国学者卡尔·拉伦茨认为:“一个无效的法律行为, 如果具备另一法律行为的要件, 而且可以认为, 当事人知道此行为无效即愿意另一行为有效的, 可以‘作为另一法律行为’而生效。”3就其观点来看, 无效法律行为的转换首先必须存在一个无效的法律行为, 然后须符合特定的条件即符合当事人的意思或者法律的规定, 方可以进行转换。
(二) 无效合同转换的要件
制定一个法律制度, 最先要确定其构成要件。对于转换的要件, 有“二要件说”和“三要件说”。前者认为转换的要件只须有无效合同的存在以及该无效合同符合替代行为的要件;后者则认为转换除如上二要件外, 还强调要符合当事人的意思。两说并不存在本质的差异, 而仅是对于当事人意思在转换规则中地位有不同认识而已。笔者赞同三要件说, 因为意思表示作为民法的核心价值因素, 在任何法律行为中均起到不可替代的作用, 没有意思表示的存在, 根本就谈不上法律行为的成立。特别地, 合同是当事人之间意思表示一致的协议, 无论合同的效力如何, 都不可能缺少意思表示这一要素的存在, 而合同在转换与否、如何转换这一问题上自然也不能缺少对行为人意思表示的尊重和保护。所以, 转换应符合这三个要件:
1. 须存在无效合同。
第一, 此处所指的无效合同, 是指确定、自始、当然无效的合同。只有先确定其无效性, 才能够进行转换。这里就会出现一个问题:可撤销、可变更的合同已经效力待定的合同是否能够适用转换制度呢?笔者认为, 这两种合同不能适用转换制度。首先, 就可撤销、可变更的合同来说, 如果过了除斥期间权利人未行使撤销权, 则认定合同有效, 此时根本不需要进行转换, 当事人之间按照原定合同内容享有权利和履行义务。而如果权利人行使撤销权, 该撤销行为同时就已经表明不愿去实现原本所追求之目的的意图, 不符合转换需符合当事人意思表示的要件, 也就失去了转换的基础, 在此种情况下的转换会变得毫无意义。且该类合同法律已经直接赋予了当事人变更合同的权利, 如若他们之间能够形成新的合意, 则会形成新的合同, 无须法律作为最后一道补救手段进行转换。其次, 效力待定的合同只有待其效力确定之后才有讨论转换与否的余地。如果权利人进行追认, 那么合同自然有效。反之, 如果权利人予以否认或者未作回应, 那么会出现合同无效的结果。在这种情况下, 若权利人予以积极的否认, 说明当事人之间不存在履约的意愿, 那么合同就不存在转换的余地;若权利人不做任何表示, 此时无法推知当事人未作表示的原因, 则可以对此类无效合同在符合其他两个要件的情况下适用转换规则。
第二, 作为要转换的无效合同, 必须是实质上具备合同的成立要件, 合同成立是生效的前提条件, 如果欠缺成立要件而尚未成立, 则无法考虑替代行为的生效与否, 所谓转换也就没有任何意义。
第三, 对于作为转换的无效合同, 其无效原因对于转换的成立原则上不产生影响。但是无效若是损害社会公共利益, 因其法律后果会造成重大不利益, 则不能适用转换规则。换句话说, 一般情况下, 只有损害特定第三人利益的无效合同才可适用转换规则。
2. 无效合同须具备转换后新的合同的要件。
转换后的合同首先须具备除意思表示外新的合同的一般生效要件, 该要件包括形式要件和实质要件。对形式要件的要求可以相对宽松, 当事人之间不仅可以通过履行行为对形式条件进行弥补, 且法律上要求必须具备一定形式的合同方可认定有效的情况也相对较少。但对于实质要件的考量则从主体资格、客体情况、内容是否符合善良风俗方面着手。
3. 转换须符合当事人的意思。
符合当事人的意思, 也即假定当事人是一个理性的“法律人”, 由此推定如果当事人知道所订立的合同会因不符合法律规定而无效, 会选择替代行为。因此, 当事人的意思是被拟制的意思, 既不是对心理事实的确定, 也不是对合同的解释, 而是从当事人欲实现的经济目的、法律效果和期待的利益进行判定, 当转换前后两个合同能够实现的利益比重相同或是相近时, 则可以进行转换。当然, 对于该要件的设立是有一定争议的。因为当事人对合同的无效一般是不可预知的, 否则当事人会直接去选择替代行为而不存在转换的问题。但笔者认为, 此时当事人的意思表示虽说由法律或法官进行推定, 但是这种推定不是无限制的, 如果无效合同效力转换与当事人的意思相去甚远, 则不可进行转换。倘若不考虑当事人的意思表示, 允许法官根据自由裁量权不限制对无效合同进行转换, 容易导致司法腐败现象的出现, 也不利于交易安全的维护。此外, 也会出现某一无效合同可由两个或两个以上的合同进行转换的特例, 此时必然要根据当事人的意思表示进行取舍。
(三) 小结
由此看来, 只要具备以上三个要件即可成立无效法律行为的转换。笔者赞同在我国的《民法典》或者修订《合同法》时, 设立无效法律行为或是说无效合同的转换制度。不仅能更加充分地保护当事人的意思自治, 也能够减少无效法律行为或是无效合同的存在, 保持已利用的资源所形成的状态, 节约资源, 提高资源的利益效率。
二、无效合同的有效处理
这一问题的提出来自于最高人民法院于2004年出台的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 中两个看似互相矛盾的规定。《解释》第1条规定:“建设工程施工合同具有下列情形之一的, 应当根据合同法第五十二条第 (五) 项的规定, 认定无效: (一) 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;……”而第2条规定:“建设工程施工合同无效, 但建设工程经竣工验收合格, 承包人请求参照合同约定支付工程价款的, 应予支持。”第2条的规定被称为“无效合同有效处理”的最原始依据, 也被称为最高法在处理无效合同方式上的创新之举。这一制度是立法上的一个突破, 但基于其适用范围、适用条件的特殊性以及建筑物质量安全的重要性, 在使用这一规定时应该严格审查, 谨慎适用。
(一) 无效合同有效处理的法理分析
可以说, 《解释》中的规定是对《合同法》第52条的突破, 让原本被判决“死刑”的合同起死回生了。从规定的内容来看, 这项规定不仅仅是司法解释这么简单, 我们更可以把它看做是一项立法行为。
从对无效合同效力的规定来说, 合同无效是自始、当然、确定的无效, 是溯及既往的无效, 是不可改变的效力认定, 任何人、任何事都不能使其继续产生法律效力。而根据《合同法》第58条的规定来看, 无效合同具有两个特征:一是无效合同不得履行性, 二是无效合同的过错赔偿性。所谓的“不得履行性”是指当合同被认定无效后, 对于尚未履行的合同, 不能开始履行;对于未履行完毕的合同, 不能要求继续履行;而对于已经履行完毕的合同, 要通过返还原物、赔偿损失等方式使其恢复到合同履行前的状态, 好似合同从未履行。然而, 适用《解释》第2条对已经履行的无效合同产生的后果不是阻止、否认履行, 而是维持、保护履行, 使得无效合同实际上得到了全面履行, 实现当事人预期的目的。对于这一问题, 笔者认为例外有效的立法是合理的。
首次, 立法要求承包人取得建筑施工企业资质并在资质等级范围内承包工程的目的在于保障建筑工程的质量。因为建筑工程一旦建成并投入使用, 会被不特定的多数人居住、工作、生活使用, 关系到社会公共利益的保障和维护, 所以要求承包人取得相应的资质并在其等级范围内承包工程。如果承包人不具有相应的资质或者等级, 是不是就意味着他所施工完成的建筑工程就是不符合国家质量标准的呢?答案是否定的。毕竟, 对建筑公司资质和等级的评定有行业的硬性要求, 比如一级建造师的人数限定, 暂且不说这些条件是否合理, 就现实来说, 建筑行业存在建造师在建筑公司挂证的问题。有的建筑公司表面建造师的人数符合法律规定, 但是实际受其管理、为其工作的建造师人数却寥寥无几;相反, 有的建筑公司建造师的人数看起来较少, 但这是一个真实的数字, 没有弄虚作假。在这种情况下, 我们能说满足建造师人数要求的建筑公司他的工程质量就一定比表面上建造师人数不足的建筑公司好吗?不一定。因此, 通过建筑公司的资质和等级来判断建筑工程的质量是片面的。不具有相应资质和等级的公司所实施的工程最后经过检验, 符合安全质量标准, 也符合了立法的本质目的。其次, 建设工程的价值往往比较高, 如果因为建筑工程无效而要求双方当事人恢复到合同未履行的初始状态, 意味着要将已经建好的工程全部推翻毁坏, 由此将造成资源的巨大浪费。因此, 基于这些理由, 将无效合同有效处理利大于弊。
(二) 无效合同有效处理的适用条件
就我国目前的立法来说, 将无效合同按有效处理的规定还是较少的。毕竟无效合同因其损害的是社会公共利益, 违反的是法律强制性规定, 产生的不利影响较大, 而且也已经有可撤销、可变更合同, 效力待定合同制度对在效力上可进行补救的合同进行了规定, 因此, 无效合同按有效处理的适用更应该缩小范围, 以维护最基本的社会秩序、经济秩序的问题。笔者认为, 在使用无效合同按有效处理这一规则时, 应该注意以下问题:
1. 以公共利益的维护为适用无效合同按有效处理的最低底线。
任何合同如果违反了公共利益, 是绝对无效的, 没有任何的补救方式。因为公共利益是一个社会最基本也是最关键的利益种类, 也是一个社会得以存续、正常发展的关键。如果一个社会将个人利益置于至高无上的地位, 保护个人利益的力度大于保护社会利益, 那么这已经不足以称为是一个社会, 而是一个人与人之间互为对抗的存在。特别从我们国家的性质出发, 法律的目的也包括了维护社会利益, 因此, 不能损害公共利益, 是无效合同按有效处理适用的最基本要求。
2. 适用比例原则来权衡无效认定的后果和无效按有效处理的后果。
比例原则是德国在民事立法违宪审查中采用的标准, 由三部分组成:均衡性原则———要求手段和目的保持均衡;适合性原则———要求手段必须适合于目的;必要性原则———手段是目的实现所必不可缺的。4对于这一标准的适用, 笔者认为即使在不违反社会公共利益和公序良俗的前提下对无效合同的认定进行利弊权衡。如果无效认定的利大于有效处理, 那么合同就认定无效;如果有效处理的利大于无效认定, 那么就允许使用无效按有效处理的规则。以最高人民法院《解释》中的规定为例, 如果认定承包人不具有相应资质和等级条件的施工合同一律无效, 其积极效果也许是在于保护强制性法律规定的尊严和不可违背性, 通过返还财产、赔偿损失等方式严厉惩罚当事人的违法行为。而如果当工程最终检验合格后, 认定合同有效的处理方式不仅符合立法目的, 也能够维护利用资源的成果, 不会威胁到社会公众的生命、身体、财产利益, 其适用的积极效果远远大于否认合同效力的积极效果。在这种情况下, 就可以适用无效合同按有效处理的规则。
3. 无效合同按有效处理应该和“收缴违法所得”的规定一并适用, 收缴有过错方的违法所得。
“无效合同的不履行性”所追求的一个客观结果还包括:当事人不能依据无效合同获得利益。尤其是对于有过错的当事人, 因其主观恶性和行为违法性并存的状态, 更不能在无效合同的有效处理中获得利益。如果在认定合同无效的情况下, 有过错的当事人仍然能够获得或者维持已经得到的利益, 那么无效合同的认定就失去了意义, 也严重损害了法律的尊严。因此, 笔者认为, 对于无效合同的利益不应由当事人获得, 应该予以追缴。我国《民法通则》第134条规定, 承担民事责任的方式主要有停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状等, 且以上承担民事责任的方式, 可以单独适用, 也可以合并适用。人民法院审理民事案件, 除适用上述规定外, 还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得, 并可以依照法律规定处以罚款、拘留。以建设工程施工合同为例, 对于与不具有建筑企业资质或超越等级范围的承包人签订的建筑工程施工合同, 收缴有过错方的违法所得应该根据当事人的主观过错分两种情况处理。第一, 如果发包人不存在过错, 是承包人伪造相关的企业资质文件或骗取资质认证的, 发包人在进行了谨慎审查后仍不能发现这一瑕疵而与承包人签订合同, 在工程验收合格并被认定合同有效后, 发包人只需要支付承包人在完成建筑工程过程中所支出的成本费用, 即扣除价款中属于承包人应获利益的部分。如果对承包人的成本费用有异议的, 那么经过评估后, 按评估的价款进行支付。第二, 如果发包人和承包人均存在过错, 发包人应该根据合同规定支付工程价款。如果对价款有异议的, 那么经过评估后, 按评估的价款进行支付。而承包人对发包人支付的价款只能受领其中他所支出的成本费用, 如购买原材料的价款、支付给工人的工资等必须支出的成本, 对于价款与成本之间本属于承包人利润的部分, 应当予以收缴。如果价款少于成本支出的, 则没有违反所得可以收缴, 承包人自己填报成本漏洞也算是对其行为的惩罚。
这么操作是因为, 根据“任何人不能从其违法行为中获利”的基本法律原则, 工程质量检验合格的后果并不能否认合同的无效性质, 订立无效合同的过错方不能够在其无效行为中获利, 否则将出现现实的不公, 造成的不利后果是无法挽回的。
三、结语
8.保证合同无效的情形 篇八
一、房地产开发企业经营范围外为开发房地产项目而签订的建设工程合同
最高人民法院在关于《合同法》的司法解释中，并未对超越经营范围的民事行为作出必然无效的认定，但该解释同时规定违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。由于房地产开发企业的产品是与社会公共利益密切相关的商品房，国家必然需要对这一特殊商品的生产经营活动进行特别的干预和监督，其具体表现就是通过立法对房地产开发经营进行必要的限制，实行特别的许可。我国法律不仅对房地产开发企业的设立条件和领取营业执照提出明确的要求，而且在房地产开发经营程序上也作出了一系列的限制，如果房地产开发者未领取营业执照，就意味着房地产开发者根本无法实施房屋预售、登记备案、产权登记等行为，即房地产开发的目的是不可能实现的。因此，对于未依法取得从事房地产开发经营营业执照的发包人擅自开发房地产项目与承包人签订的建设工程合同应为无效合同。
但这里需要讨论的是倘若发包人虽然取得了房地产开发的经营资格，但是未取得相应的资质等级或超越资质等级从事房地产开发经营，其所缔结的建设工程合同是否无效？笔者认为，房地产开发企业无资质或超越资质等级开发经营房地产项目应与未取得营业执照开发经营房地产项目的情形区别对待，不宜一律作为无效合同认定。房地产企业缺乏资质或超越资质等级进行房地产项目开发经营，尽管具有违法性的一面，但未必导致建设工程合同必然无效。其理由在于：其一，从我国有关法律对房地产开发资质管理的规定看，核定房地产开发企业资质等级的主要依据是企业的资产状况、专业技术人员状况以及房地产开发的业绩，即房地产开发企业的“实力”。其目的是为了保证房地产项目的开发得以顺利实施。其二，倘若某一房地产企业虽未取得与开发项目相应的资质，但其实际上的“实力”足以承担这一项目，若仍认定建设工程合同无效，显然与立法之目的不相符。其三，房地产开发企业的资质等级毕竟不同于承包人的资质等级，作为建设工程项目的具体实施者，承包人的资质等级是其承担建设工程项目能力的直接体现，而这种能力将影响建设工程的质量与安全。而我国立法对发包人房地产开发企业的资质等级要求，仅体现在国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》这一行政法规中。笔者认为，我国立法对发包人房地产开发企业和作为承包人的勘察、设计、施工企业均规定了资质等级制度，而且都禁止无资质或超资质从事建设活动，但是其法律后果是不同的。法律禁止无资质或超资质开发房地产项目，属行政法上的取缔性规范，违反者将受到行政处罚，但并不影响合同的效力。相反，法律所禁止的无资质或超资质承包建设工程项目，为法律的效力性规范，将直接影响到建设工程合同的效力，违反此禁令的建设工程合同属无效合同。
二、发包人未办理相关前期审批手续而签订的建设工程合同
建设工程合同标的的特殊性决定了其与国家利益及社会利益之间的关系极为密切，法律为建设工程的实施设置了一整套严密的强制性程序。在建设工程项目实施的前期阶段和准备阶段，发包人需办理项目立项及报建等一系列手续，获得相关的行政许可，以取得一定的民事权利，否则会因行为能力的缺失而对合同的效力造成影响。发包人所需办理的前期审批手续主要指的是获得立项批准（设计任务书）、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及通过环境、消防、人防等事项的审核，而且在缔结建设工程合同之后，建设工程项目正式实施之前，建设单位尚需依法取得施工许可证。
在发包人需获得的这些行政许可和民事权利中，发包人是否获得项目立项批准以及依法取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，与发包人的缔约行为能力具有直接联系，如发包人在缔约前未取得这些许可证或民事权利，将导致建设工程合同的无效。需要说明的是，发包人因缺乏相关的行政许可及民事权利上的缺失，不仅违反了相关法律的强制性规范，使发包人在缔约行为能力上缺乏必备的要件，而且由于对这种强制性规范的违反，实际上使得建设工程合同的客体处于不合法的状况，即建设工程项目属于通常所称的违章建筑范围。因此，这类建设工程合同无论从发包人行为能力的标准看，还是从合同标的违法性看，均应认定为无效合同。
另外，在实践中还存在这样一种情形，即发包人在缔结建设工程合同时未曾依法办理上述行政许可或取得相关民事权利，但是在合同履行过程中补办了这些行政许可或取得了相关的民事权利，甚至在与承包人发生纠纷后在诉讼或仲裁过程中完善了这些手续，那么此类合同的法律效力应作何认定？依最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，如果在一审诉讼期间补办了法律规定的审批手续，合同应认定为有效，如未能在一审诉讼期间补办审批手续的，则合同无效。最高人民法院这一司法解释的学理依据在于，法律的强制性规定实际上可以分为成立要件、特别生效要件和阻却生效要件。违反成立要件则合同未能成立，自然不存在效力问题。违反特别生效要件者，多为形式要件，可以补正。违反阻却要件者，则不存在补正的可能。显然，发包人补办行政许可和取得相应民事权利，属于缺乏特别生效要件可以补正的情形。