公租房建设情况的请示

公租房建设情况的请示（共6篇）

1.公租房建设情况的请示 篇一

莲花县公租房分配工作情况

汇 报

市房管局：

根据市住房办《关于召开全市公租房分配工作会议及保障性住房信息系统建设会议的通知》要求，结合2016年保障性人员跟踪审计报告，我县对公租房的分配工作和信息系统建设工作进行了自查，现将自查情况汇报如下：

一、总体情况

自2009年以来，我县严格按照国家、省、市相关要求，高度重视，强化措施，狠抓落实，加快推进保障性住房建设。截止2016年底，公开摇号分配公租房 771 套（阳光小区48套，惠民小区333套，安民小区 390套）、改善了低收入家庭 771 户的居住条件。

二、存在的问题 ⑴公共租赁房方面

根据2016年保障性安居工程跟踪审计发现问题提供的线索，经过我局组织人员自查，主要存在以下几点问题：

①部分不符合条件家庭违规享受住房保障待遇，租赁补贴家庭违规重复领取；如户主刘国军于2009年起已享受租赁补贴至2016年底，其配偶李四妹又于2015年10月申领租赁补贴，重复违规领取0.34万元，已退回。

②审核制度没有有效执行

通过审计发现的线索，组织自查发现共有10户不符合住房保障条件的财政供养人员享受廉租房有2户不符合条件的工作人员杨雄、刘年华享受了租赁补贴，涉及金额2.4万元，现已移交纪委处理，有23户因条件发生变化，审核没有严格把关，仍违规享受租赁补贴应追回租赁补贴资金 6.705万元，并上缴财政，剩余未追回资金涉及家庭，已向县人民法院提出诉讼。

③申请退出机制执行不力，通过自查共发现未经公开摇号分配入住26户，目前已退出22户。

④租金收缴力度不够，共9户至今尚有拖欠2016和2015租金 0.8604万元，目前，已向县人民法院提请诉讼。

⑤改变保障性住房用途，安民小区有6套保障房作物业管理房使用，目前正在清退，将列入2017年摇号分配房源。

⑥保障性住房信息系统建设协调不力，至今未能实现使用。

⑵棚户区改造方面存在的问题

因拆迁难度大，工作推动不力，造成项目进度滞后。①2016年四大片区棚户区改造项目、只完成寒山片区48户货币化补偿，补偿金额198万元。

②2017年城南城市棚户区改造项目，只完成城南片区7户房屋拆迁补偿，补偿金额436.8万元。

三、有关建议

为进一步做好分配与管理工作，必须尽快完善，长效管理机制，建议一是建立和完善资源共享机制，充分整合房源、公安、民政、社保和社区等部门的信息资源，实行部门联动，建立起覆盖广泛，数据真实的信息采集，网络系统和动态管理制度。二是加强对保障对象的动态管理，严格执行退出机制工作。三是加强内部管理，杜绝腐败行为。四是由市局协调解决保障性住房信息系统建设。五是县政府已采纳我局建议，成立棚户区改在领导小组，从相关职能部门抽调业务骨干组成棚改办公室，全面落实棚户区改造工作部署和相关政策。争取2017年底完成2016年棚户区的基本建成任务。

莲花县房产管理局

2017.7.5

2.公租房建设情况的请示 篇二

公共租赁房简称公租房, 以低于市场价格或者承租者承受得起的价格供中低收入住房困难家庭租赁居住, 面向的群体是游离在保障和市场之外的“夹心层”。作为一种全新的住房保障体系, 公租房与我们所熟悉的经济适用房、限价房、廉租房都有区别。经济适用房、限价房居民拥有房屋所有权, 而公租房所有权则归政府。公租房与廉租房二者相比, 公租房解决的是新就业职工等夹心层群体的住房问题, 而廉租房则是解决城市最低生活保障标准且住房困难的住户。公租房作为一个民心工程, 对于改善居民的住房条件和政府调控房价稳定楼市都有积极的意义, 加快了中国“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的城市住房供应体系的建设速度。

一、高房价概况

随着中国住房制度的改革和不断演进, 住房由原来计划经济条件下的福利分房改变为购置商品房并辅以一定的经济适用房、廉租房。但目前房价上涨指数已经远远超过居民合理承受范围, 85%家庭无能力买房。这是中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》中释放的信号。有数据表明, 目前个人购房, 90%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。

数据来源:厦门“宜居城市研究室”的《2010年1月中国城市房价排行榜》。

数据来源:2009年各市国民经济和社会发展统计公报。

上页表1为2010年中国城市房价排行十八强;表2为与其相对应的各城市人均可支配收入。可以看出, 有11个城市房价已经突破万元大关, 其中深圳、上海、温州都已经突破两万;结合房价与收入两方面考虑, 一线城市购房压了更大。以北京为例, 一对新婚夫妇购买新房, 年收入为26 738元, 两人收入为53 476元, 一套房19 999元/平方米*90平方米的面积=1 799 910元+10万元的装修费, 即为1 899 910元。1 899 910元/53 476元=35.5282, 需要三十五年来还清。如果我们按30岁买房年龄, 他不吃不喝还清房价要等到65岁, 这里我们还没有算利息, 可以看出:一个人为了买一套房, 就要劳碌一辈子。

在未来的一段时间内房价仍然具备不断上扬的趋势, 其原因来自于以下几个方面:中国人多地少的矛盾日趋激烈、城市化进程的推动、房地产供求结构不合理、投机炒房现象严重、与地方政府财政收入有关而导致的房价难以调控等。

二、房价持续上涨对公租房市场的影响

1. 对于开发商来说。

中国的租房市场发展处于初级发展阶段, 只局限于零散的个体行为, 尚未形成规模。目前中国的租赁市场大致的分布, 是原有不能用于房改的公房出租大约占总量的10%左右;居民购买或拥有第二套住房后用原有住房或新房用于市场出租的约占4%、企业整体出租的不到1%, 城中村租赁的住房是市场中的主力军, 每个城市中的城中村约聚集了这个城市近30%的人口 (2005年人口普查资料) 。很多城中村居住条件较差、环境卫生恶劣、基础设施缺乏、社会治安较差, 居住环境亟待改善。在这种情况下, 公租房的出现无疑会解燃眉之急。目前中国公租房发展刚刚起步, 充满无限商机, 开发商越早投入越能抢占先机。另外, 开发商可以将租房与售房二者有机结合, 通过租房拓宽售房市场, 将承租者发展成为以后的购房者。这样, 对于开发商来说, 从租房开始到之后的购房, 都是有利可图的, 并且是长期的、稳定的。

2. 对于政府来讲。

公租房建设是国家保障体系面向“非低收入群体”着力的理念转变。在公租房的建设过程当中, 政府应当唱主角。公租房的大力发展, 首先, 有效解决了民生问题, 维护了社会的稳定;其次, 租房者除去买房压力, 居民可以有剩余资金来刺激消费, 提高生活质量, 拉动内需;最后, 中国租房市场不够完善, 而政府主导的公租房的建设中, 可以促使租房法规更加完善, 改变现行的租房现状, 对整个租房市场的发展起到引领和规范的作用, 对于租房市场中存在的不规范行为和不正当交易行为也有一定的打击规范作用。

3. 对于承租者来讲。

公租房的优势在于可以给承租者以稳定的预期, 另外公租房租金比市场租金要便宜20%以上, 也比市场上的房屋租赁有更多的保障, 等到居民具备购房能力的时候再退出公租房转而购房, 居民无论从心理上还是资本上都有缓冲期。另外, 从装修房屋层面来讲, 居民在装修房屋最担心的就是装修过程当中的偷工减料, 而公租房的建设当中开发商解决了这一难题, 不但节省成本而且有质量保障。承租者只需要入住即可, 节省了人力物力财力。

三、公租房建设的对策建议

1. 改变传统的购房观念, 注入租房新理念。

政府应该引导社会正确的住房消费理念, 明确住房保障保障的是居住权而不是产权, 使得人们从思想上接受“住有所居”, 毕竟要全部实现居有其所在现实情况看来是不太可能的。即使在发达国家住房供应体系中, 低收入群体的供应主要还是通过租赁方式实现的。相比之下, 中国租房理念发展相对滞后, 政府应该鼓励尚无购房能力的低收入家庭先租后买, 量力而为。

2. 加大公租房建设力度, 保证房源供给, 使得租房市场形成规模。

2009年建设部制定《公共租赁住房指导意见》 (征求意见稿) , 今年出台的“国十一条”中, 明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010—2012年住房建设规划。深圳、北京、常州、厦门、重庆等少数城市已率行进行实质性的尝试。重庆市市长黄奇帆在主持召开市政府第六十二次常务会议时提出三年建1 000万平方米, 解决50万人居住问题, 这在两会中引起广泛关注, 同时也表明公租房大规模发展的时机已经来临。

3. 拓宽资金来源渠道, 降低政府财政压力。

公租房建设的资金来源主要是中央和地方的财政支持, 但是由于当前中国地方各级政府财政状况相当紧张, 公租房建设面临的一个极大的问题就是资金来源不稳定。同时地方政府也因公租房不能增加财政收入而没有建设公租房的动力。因此, 一方面, 应关注各级政府资金落实情况, 确保资金到位;另一方面, 也应以多方拓宽融资渠道, 从根本上解决公租房建设资金短缺问题。

4. 制定法律法规, 完善监督机制。

中国的公租房建设还处于初步探索阶段, 尚未有完整的可供参考的法律依据, 而一项政策的实施必须要有相应的制度和法律保障, 再加上现阶段中国的尚未建立完整的信息管理系统, 虽然政府出台公租房方案是惠及低收入群体的政策, 但是仍然不免被一些投机分子钻空子, 因此必须建立相关的法律来规范整个公租房市场, 从法律层面保障租户权益, 增强其稳定性和安全性。

5. 注意借鉴国内外公租房建设的成功经验。

它山之石, 可以攻玉, 香港公屋和新加坡组屋制度已经运作了几十年, 已经成为亚洲国家的范例。香港公屋经过了五十年的发展才形成如今的规模, 中国的情况与之相比更加复杂, 要花费的时间也更长, 需要经过多方共同努力才能达成目标。认真思考香港公屋和新加坡组屋建设的经验及其成就, 对中国的公租房建设的思考有着重要的启示。

结语

在中国发展公租房市场, 对于中国现行的商品房及经济适用房的销售市场是个补充, 但是真正的让房地产市场向租房市场转变, 需要长时间的舆论宣传和努力才能真正的起成效, 更要辅以一定的政策措施、法律手段, 既要确保措施到位, 又要把握好力度。以长远眼光来看, 两种市场并存, 两条腿走路是中国房地产市场的必然选择, 对促进中国房地产市场平稳健康发展具有积极的意义。

参考文献

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[5]梁伍全.公租房的梦想与现实[J].中国新闻周刊, 2009, (42) .

3.公租房建设中政府监督管理的完善 篇三

一、公租房建设中政府监督管理现状

随着公租房建设的不断推进，目前已基本形成了政府对资金使用、工程质量、工程进度等方面的综合监督管理，并逐步建立了较为完善的政府监管体系和机制。但现行公租房建设的监管机制还存在一些问题，比如执行力欠缺、监管不到位等，造成监督管理的效果并不理想。

1.缺乏保障制度体系

我国目前在公租房项目的监督机制中，各种有利于确保监督机制充分发挥作用的制度非常欠缺，导致监督问题层出不穷，监督机制实质上被弱化。

2.监督机构存在缺陷

公租房项目的监督为行政职能监督，缺少公开性和透明性，监督独立性不强，且各部门各自为政，重复监督与督察漏洞同时存在。监管部门制定的有些规定，内容过于宽泛、概括，可操作性不强，使得监管机构在履行监督职能时主观性较大，真正落实起来有困难。

3.监督渠道不畅通

现行的公租房建设中项目监督主体较单一，只有政府行政部门，这等于说政府在公租房项目的建设过程中既当裁判员又当运动员，社会监督和外部专业机构监督的力度较弱。

4.监督成本过高

公租房项目监督涉及部门众多，监督的责任和难度都很大，最终如果项目出问题往往谁都有责任但是谁都可以不承担责任。而且监管部门由于信息不对称以及专业素质的限制，导致监督部门在监管过程中需要耗费大量的人力、物力、财力。

二、政府在公租房建设监督管理中的作用

政府应当主动承担公共服务职能，坚持由政府或国有企业承建并持有产权，这是确保公租房公益属性、实现国有资产保值增值的重要前提。由政府主导、国企承建，可以通过免收税费等方式，大幅降低公租房成本，防止公租房产生泡沫，使公租房成为政府持有的一笔优质资产。政府监督在公租房建设中的作用主要体现在以下几方面。

1.项目前期

公租房项目建设的前期工作至关重要。为了保证公租房建设前期工作的顺利推进，政府应在以下方面进行监督管理。

一是，注重项目勘察设计质量。由于公租房项目不以赢利为目的，往往在项目的勘察设计阶段草草了事，不做深入彻底的勘查。这是公租房建设中最为基础性的工作。如果在这一阶段出现纰漏，将影响整个工程的进度和质量。因此，政府相关监督部门必须加强对项目勘察设计的监督管理，确保勘察设计单位能够认真组织公租房项目的调研工作，严格编制项目建议书、可行性研究报告，完成初步设计工作。严格执行经批准的可行性研究投资估算和初步设计概算，进一步明确方案设计的内容和深度要求，坚持遵循适用、经济的原则，积极优化设计。只有把好勘察设计关，才能做到后顾无忧。

二是，设计上要精益求精。公租房项目是国家的民生工程，关系到住房保障政策的落实，项目的建设时间也有严格的要求，所以政府监管部门不仅要重视公租房项目的初步设计，在深入调查研究的基础上，实事求是地编制初步设计预算，还要考虑到市场价格变化因素以及资金的时间价值等因素，编制概算必须有足够的深度，真正起到控制施工图设计等后续工作的作用，给设计单位留有充裕的时间，避免出现边设计、边修改、边施工的情况。

三是，加强对施工图的审查。对施工图的审查关系到公租房项目后续建设的一系列问题，关系到公租房项目建设的稳定性。加强对公租房项目施工图的审查工作要做到：首先，政府行政主管部门要加强对施工图执行情况的审查和监督，要定期组织相关专业技术人员进行检查并将结果上报主管领导；其次，建设单位要重视施工图审查制度；最后，施工图的审查机构要重视施工图的审查工作。

2.项目中期

在公租房项目建设过程中，项目中期的监督管理应注意以下三个方面。

一是，落实项目建设的合同管理制度。公租房建设是民生大事，在建设中必须通过合同来规范参与方的行为。所以在建设过程中一定要严格规范合同签订，堵塞工程合同漏洞，对工程量或价格的变更要及时地做出调整并附有书面签证，尽量减少执行过程中的争议和纠纷，对涉嫌违规的情况要及时做出处理。

二是，抓好项目质量，落实安全责任。公租房项目惠及百姓，项目质量、使用功能在当下乃至后续的几十年内都将是社会各界关注的焦点，项目留下的质量问题则是未来的最大隐患。因此政府监管部门要严格执行质量监督、安全监督、竣工验收等管理规范，经常检查合同履约情况，加强施工现场监督，严格要求工程承包单位按图施工，防止偷工减料，尤其要关注隐蔽工程，并及时做好隐蔽工程的验收工作。

三是，规范工程变更的管理制度。在公租房建设过程中，不得轻易对已确定的设计方案或技术指标进行更改。公租房的性质决定了如果该项目要进行变更，变更手续必须合理授权和严格审批，做到变更手续合理、完整和真实，所有变更都应该资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、数量，以及特殊情况的技术处理意见等。

3.项目后期

在公租房项目建设的后期，监督管理的重点在竣工验收和后期评价。

一是，完善公租房项目的综合性竣工验收制度。在项目各类专项验收或初步验收的基础上，认真组织落实好公租房项目的综合性验收工作，全面总结和考核项目建设成果。

二是，试行项目后期评价工作。结合公租房项目的配租，政府行政主管部门必须切实承担起项目竣工验收和后评价的组织实施工作，尽快建立和完善公租房建设项目的竣工验收和后评价制度，加强项目的概预决算、资金使用情况、工程质量和生产能力的综合评估工作。

三、完善公租房建设中政府监督管理机制的建议

结合公租房建设中政府监督管理现状、存在问题，为更好地发挥政府在公租房建设监督管理中的作用，提出如下建议。

1.建立监督管理机制

建立公租房建设项目的监督管理机制，通过完善的制度体系对公租房项目进行监管，形成常态化、规范化、制度化的监管机制。对公租房项目建设的新情况、新问题的调查研究和反馈机制，找出其中带有普遍性、倾向性的问题，及时提出相应的对策措施和建议，督促各职能部门做好协调指导工作，总结项目协调、监管的经验教训，研究完善监管体系，纠正项目实施过程中出现的问题，提高工作效率，降低行政成本，不断提升项目建设管理的总体水平，促进项目顺利实施。

2.建立项目监管例会制度

注重公租房建设中各监管单位的协作和配合，加强定期或不定期的沟通磋商，完善体制、机制，规范投资行为，优化市场环境，加强项目管理，确保工程安全质量，加快建设进度，协调、解决项目建设中存在的困难和问题。

3.建立项目建设目标责任制度

在公租房的建设过程中，政府监督管理必须要明确责任，落实分工，加强协作，从而确保项目按质、按量、按期完成，明确项目建设责任目标、责任主体（包括责任单位、协办单位、各监管部门），针对责任目标分列各个工作阶段，针对责任主体按各个工作阶段逐项明确工作任务和内容以及规定时限。实行项目过程监督制度。对已开工的公租房项目，督促建设单位按要求定期汇报公租房项目的工程进展、资金使用等情况，认真组织整理汇总，及时通报项目进展和投资计划的执行情况，发现问题，及时整改。

4.强化项目财务监督与审计

财政部门要对公租房建设项目的资金、财务活动全过程实施监督，确保过程建设资金管理规范、使用合理。审计部门也要加大对项目的审计密度和力度，监察部门要监察项目涉及的相关职能部门，既要明确各自的职责，又要分工协作，共同履行监管职责。

4.公租房建设情况的请示 篇四

一、广州公租房建设利用REITs融资的必要性

1. 拓宽融资渠道是缓解政府财政压力的必然选择。

按照《广州市保障性住房土地储备规划（2011～2015）》，广州“十二五”时期政府360公顷规划储备用地，需建设19万套、共1 000万平方米保障房。广州市政府工作报告提到2011、2012年已经分别筹集建设90 281、46 767套保障性住房。也就是说，2013至2015年广州市至少还要继续建设52 952套保障性住房，占总建设任务的27.9%。按公租房单位成本约4 000元/平方米估算，至少需要投入资金111.6亿元。如此大规模的资金投入，政府财政压力无疑是巨大的。

目前广州公租房建设来源于政府的资金主要有财政预算资金、土地出让净收益和住房公积金增益收入三大类。以2011年为例，广州市本级财政预算投入资金41.6亿元用于推进保障房建设。当年广州土地出让金收入为307.4亿元。按土地出让金净收益占土地出让收入的40%测算，土地出让金净收益约为122.9亿元，按13%的比例提取用于保障性安居工程的金额为16亿元。2011年广州通过财政预算以及土地出让金两种途径安排的保障房建设资金共57.6亿元。广州2011年共建设90 281套保障性住房，测算实际总投入约为118亿元，资金缺口接近60亿元。因此，拓宽公租房融资渠道，探索包括REITs在内的新型融资方式是缓解政府财政压力的必然选择。

2. 公租房建设融资渠道受限，而REITs融资优点突出。

在拓宽公租房建设融资渠道方面，银行贷款、住房公积金贷款、发行公租房建设债券都面临着诸多限制，而且目前广州政府负债率约达到99.52%，依靠银行贷款解决公租房融资问题显然是不可持续的。2010年8月起全国28个城市成为住房公积金贷款支持公租房建设试点城市，广州并不在试点城市之列，短期内要利用住房公积金贷款还不具备条件。就发行公租房建设债券而言，由于我国现行法律没有赋予地方政府直接发债的权力，只能通过地方融资平台发债，而这很可能会进一步加大政府的财政风险。

在其他融资渠道都有一定局限性的情况下，REITs成为拓宽公租房建设融资渠道的新选择。公租房REITs通过成立信托基金把公租房资产打包，面向社会募集资金，并使政府前期投入的资金得以顺利退出，能够有效实现资金的良性循环，减轻政府财政负担。

3. 发展公租房REITs是增加投资手段的需要。

目前我国投资者尤其是中小投资者可供选择的投资工具较少。例如债券投资是较为稳妥的投资渠道，但收益率较低；股票投资有可能获得较高收益，但要承受的风险也较大。对于信息不充分、资金有限、投资经验不足的中小投资者来说，投资股市面临诸多障碍。即使是购买基金，仍不可避免地面临较大的系统风险。由于缺乏合适的投资工具，投资者把更多的资金用于储蓄，这也是导致我国储蓄率过高的原因之一。REITs具有收益稳定、收益率较高、风险分散等特点，对投资者具有较强的吸引力。发展RE-ITs对完善投资产品结构、提高金融发展水平有重要的现实意义。

二、广州公租房建设利用REITs融资的可行性

1. 良好的政策环境。

2010年6月，国家住建部、发改委等七部委发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。2012年，广东省政府出台的《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，要积极创造条件支持公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。另外，国务院批准实施的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》赋予了广东建设金融改革创新综合实验区的重任。广州市作为区域金融中心，在向中央和本省争取政策方面具有较强的优势。

2. 丰富的经验参考。

在不少发达国家和地区，保障性住房REITs的运作模式已经比较成熟，政府出台的政策也具有较强的借鉴意义，如美国的低收入住房返税政策（LIHTC）。LIHTC是美国政府在1986年税制改革中推出的一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案。该方案规定：任何公司或者REITs，如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将通过减免税费等方式进行补贴。在亚洲，保障性住房REITs也不乏成功的案例，如新加坡的S-REITs、香港的领汇REITs等。北京、上海、天津等城市也正在积极筹划推出公租房REITs。广州市可以参考这些国家或城市在REITs产品设计、管理运营等方面的有益经验，这对广州市公租房REITs的发展将具有重要的推动作用。

3. 充足的资金支持。

当前我国充裕的民间资金和机构投资者资金，能为公租房REITs上市提供强大的资金基础。首先是民间资本，2012年我国城乡居民人民币储蓄存款余额已超过40万亿元。其次是机构投资者资本，2012年我国社保资产总额达1.11万亿元人民币，突破万亿元大关，按照30%的最高可入市比例估算，社保基金将有超过3 000亿元的资金入市。保险公司保险保费收入也达15 488亿元。这些资金追求长期、安全、稳定的收益，然而目前我国缺乏有效的投资渠道。公租房REITs以其流动性强、收益稳定、风险较低的特点，正好一定程度上满足了这类投资者的需要。

4. 可观的收益率。

公租房REITs是否可行，关键在于产品的盈利能力。这主要体现在两个方面：一是公租房REITs产生的现金流必须长期稳定。二是公租房REITs的收益率须达到一定的标准。公租房REITs的收入主要来自于物业的租金。近年来，广州住房供求关系紧张，房价过高导致城市中低收入人群住房困难问题严重。这很大程度上要通过公租房来解决，公租房长期稳定的租金收入是基本能够保证的。因此评价REITs盈利能力的关键在于产品的收益率。下面本文将从内部收益率的角度评估广州公租房REITs的收益率。

(1）公租房项目成本。公租房项目成本主要包括土地开发成本、住房建设成本以及装修成本。(1)土地开发成本。公租房的建设用地采取政府划拨的方式供应，所以土地开发成本只需计算征地和拆迁安置成本。根据广州四个经适房小区征地和拆迁安置成本（见表1），取其中位数1 004.15元/平方米作为当年经适房的平均建设成本。根据通货膨胀率进行调整，估算得出2013年公租房征地和拆迁安置成本为1 082元/平方米。(2)住房建设成本。《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》（简称《办法》）第十九条规定：公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府基金，同时免征从建设到经营的各个环节的土地增值税、城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税。因此公租房的建设成本约等于房屋的建造成本。同样以广州市四个经适房小区的建造成本为依据进行估算，剔除行政事业性收费，得到中位数为3 200.79元/平方米，根据通货膨胀率调整后，估算得出2013年公租房建设成本为3 448元/平方米。(3)装修成本。广州市没有公布公租房装修标准，参考杭州市的装修标准315元/平方米，沈阳和重庆的装修标准400元/平方米。据此本文估计广州的公租房装修标准约为400元/平方米。

综上，估算得出广州公租房项目单位开发成本为4 929元/平方米（见表2）。

单位：元/平方米

数据来源：广州市住房保障办统计资料。

单位：元/平方米

(2）公租房租金水平。与我国其他地区不同，广州在《办法》中确立了“租补分离”的租金收取模式，即租金和租金补助分开核算。公租房租户在向租房管理单位全额缴纳市场租金后，住房保障部门再向其发放租金补贴。公租房REITs每期的收入可以认为是市场租金。参考上述四个经适房小区周边物业的租金参考价（分别为36元/平方米、24元/平方米、26元/平方米、28元/平方米），取其中位数作为项目参考租金水平。假设广州公租房项目租金为每月31元/平方米。

(3）维修费及物业费相关费用。年维修费通常以建设成本的1.5%计取，本文假设单位建设成本为3 448元/平方米，故正常经营年份年维修费用为51.27元/平方米，平均每月约为4元/平方米。根据同类物业维护管理费标准，公租房物业维护和管理成本按每平方米每月1元计取。

(4）基金管理费和托管费。由于公租房REITs风险收益和管理成本较低，参考我国多数债券型基金按照净产值的0.5%～1%计提基金管理费，假定公租房REITs管理费按基金净值的0.5%收取。银行按基金净值的0.25%收取托管费。即假设管理费率和托管费率合计为0.75%。

(5）公租房REITs项目收益率估算。根据内部收益率（IRR）计算方法，计算使一项投资未来产生的现金流现值与其投资成本相同时的收益率r:

假定：(1)REITs将以成本价获得公租房项目，即每平米公租房初期投入成本C0是4 929元。(2)REITs红利分配以一年为一个周期，每期分红A为租金减去各项花费后的全部收益。(3)参照我国大多数地区的做法，假设公租房租金水平每两年调整一次，每次上调5%。各项费用也同比例增加。(4)REITs到期时进行还本付息。

根据以上假定有：C0=4 929;

……

按不同的项目存续期，计算项目内部收益率，并扣除基金管理费率和托管费率得出项目最终收益率（见表3）。

REITs风险较小，总体回报率不会太高。但REITs的风险还是会高于银行存款和国债，相应地，REITs的回报率至少要高于同期银行存款利率和国债利率。一般来说，公租房REITs的收益率水平要高于同期国债1到2个百分点才具备市场竞争力。我国现行五年期金融机构存款基准利率为4.75%,2013年第八期储蓄国债（电子式）五年期票面利率为5.41%，通过与计算得出的项目最终收益率比较可以看出，广州公租房REITs项目的收益率已基本达到了融资所需的标准。

三、结论和建议

通过以上分析得出，广州初步具备了设立公租房RE-ITs的条件。下一步，应该从以下四方面加快REITs推出的步伐，缓解广州公租房融资困境。

1. 完善REITs相关法律法规。

发达国家和地区的经验，一般是通过REITs相关法律的完善来推动REITs的发展。目前我国适用于REITs的只有《信托法》、《证券法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等少数几部法律法规，而且对REITs的法律定位、运作模式等内容并没有专门统一的规定。REITs运作周期长，资金投入量大，没有明确的法律监管会造成巨大的法律风险。要推动公租房REITs，首要任务是制定专门的公租房REITs管理办法，对公租房REITs的定位、设立条件、运作模式、税收优惠、退出机制等进行明确的规定，为公租房REITs的建立和发展创造一个良好的法律环境。

2. 加大政府扶持力度。

政府扶持主要有两种途径:一是税收优惠。税收优惠是保证公租房REITs收益率的重要手段，REITs在国外的快速发展很大程度上得益于其享受的税收优惠。为此，可以考虑参照国债投资的税收减免政策，对投资公租房REITs的分红收入免征所得税。二是政府增信。政府可以通过财政补贴保证公租房REITs一定的收益率，或者提供第三方担保来对公租房REITs进行增信增级，以提高其对投资者的吸引力。

3. 建立完善的公租房REITs二级市场。

如果公租房REITs产品流动性不足，投资者在认购以后需要持有至到期才能退出，这将降低产品的吸引力，减弱REITs融资功能。因此公租房REITs的发展不仅要有完备的发行市场,而且要建立高效、透明、完善的公租房REITs二级交易市场，争取实现REITs在证券交易所上市交易，提高产品的流动性。通过完善二级市场促进一级市场的发展，才能为公租房REITs融资的可持续性提供有力的保障。

4. 注重信托投资专业人才的培养。

我国严重缺乏REITs发展所需的高端金融人才。由于目前广州金融产业发展集聚效应还不明显，无论是人才数量还是密度都落后于北京和上海。因此，广州可以引导高校有针对性地开设REITs相关专业，培养REITs发展所需的复合型人才，同时注重引进一流的人才队伍助力广州公租房REITs的发展。另外，还需加强律师、会计师、审计师、资产评估师等职业的人才队伍建设，不断提高从业人员的素质，确保公租房REITs的规范运作和健康发展。

参考文献

[1] .田秋生,李嘉莉.解决公租房建设融资问题的一揽子方法.南方金融,2011;5

[2] .刘晓霞,刘志杰.公共租赁住房REITs融资模式及其盈利能力研究.工程管理学报,2013;2

[3] .李正伟,马敏达,马智利.有限合伙型REITs在公租房中的应用研究——以重庆市为例.经济体制改革,2013;2

5.廉租房公租房建成后对房价的影响 篇五

[关键词]：廉租房 公租房 房价

一、廉租房公租房现状

中国的房地产好像是政府的一个不太听话的孩子，在中国政府一系列的严厉政策组合拳的作用下，形势依然相当严峻，房价高涨。电视剧《蜗居》的火爆热映也反映出了人民最真也最直接的心声。更危险的是房地产过热给中国宏观经累积了巨大的泡沫风险。出现这种现状，我们地区各级政府有不可推卸的责任。这其中极为重要的手段公租房、廉租房的建设体制不健全，建设跟不上步伐，从而导致反向调控作用力大打折扣。

国家一直重视廉租房公租房的建设，地方政府也推行了相关政策，但是事实却是在全国291个地级市以上的城市中，其中还有70个尚未实施廉租住房制度，而实行廉租房政策的地市中廉租房所占的比重相对于人群比重相差极大，这说明尽管国家的政策很好，但实施的力度，覆盖面明显不够。与发达国家哪怕是我们的香港对比，差得太远。中国地多人跟多，平均起来，人均居住面积连世界平均水平都没达到。这是联合国提出的住房目标：人人享有适当的住房。其中“享有”并非“拥有”，但是在中国，连有合适的租房这一要求也远未达到。从我们中国的现状来看，一方面是少数有钱人、投资客炒房者大肆哄抬房价；另一方面是多数的中产阶级不断的成为房奴，而低收入者更加只有望房兴叹的份。公租房廉租房等社会保障性住房的供应不足使民众的住房承受能力极其脆弱。

二、两个重要原因

国家对公租房廉价房的重视已经不止十年了，但现在房价仍然还是一个劲的涨，无数的专家学者不知已经讨论了多少次。如城市化进程日益加快，大量农民工进城后，城市人口剧增，住房刚性需求加大导致市场刚性需要太大等，不一而足。但笔者一直认为在众多客观主观各种错综复杂的原因中最重要也是最根本的就是：住房保障制度缺位，亟待健全。制度的缺失不健全导致其他原因有空可钻，比如筹措资金不到位，公共财政投入不足，对开发商的补贴不够不到位，开发商无利可图缺乏开发兴趣，金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。政府对政策监管不力，缺位等等，这一系列的问题全部连带出来。

其次，各地级政府执行不力。中央政府对个地级政府的建设监控不足，任其发展。许多城市注重自己经济建设，注重GDP数据的好看。公租房廉租房的建设不仅会使各级政府财政收入减少，而且还要费尽心思筹集资金建设这不够“形象”与“政绩”的工程，显然的会让地方政府唯恐避之不及，多数地方政府都是敷衍了事，不把国计民生放在心上。这样只能导致中低收入家庭住房问题被推向了房地产市场而非住房保障性工程，所以说地方政府对房价水涨船高负有不可推卸的责任。加强住房保障建设，健全保障制度，确保制度贯彻实施，先满足中底层收入群体的居住需求。加快建设与加强管理双管齐下，只有如此房价方能回归理性。

三、公租房廉租房对房价作用

显然，公租房和廉租房对房价是抑制作用，至于抑制作用的大小取决于一系列综合性的因素。我以下两个方面具体分析下：

1、市场供需关系

当前的中国正处于一个社会大变迁的时代，农村人口像潮水一样涌进城市，城市化进程也在日益加快。但问题也伴随着日益增多，特别是住房问题，人口的剧增导致住房需求的剧增，刚性需求的剧增极大的促使了房价的高涨。

但根据市场原理，对于普通商品，要想降低商品价格无非是两个方面：增加供应量，减少需求量。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。而廉租房是政府解决城镇低收入居民最低生活保障标准的社会保障性质的住房，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入职工出租，包括一些大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，能在很大程度上解决“夹心层”住房困难体。此两者在两方面都能起到增加供应和减少需求的作用。据估计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。现在的市场是商品房市场一头独大，政府一个劲的卖地，开发商一个劲地圈地囤地，全国工地一片火热，商品房市场火热，而另一头保障性住房供给却是小的可怜，每年包括中央政府和地级政府对其的投资金额相对于普通商品房市场几乎可以忽略，廉价房公租房的建设进度严重滞后，这种状况下如果政府不加强管理，恐怕很长一段时间都得不到有效的解决。

2、国家廉租房的发展阶段

先看看政府的措施和效果：住房和城乡建设部08年表示，今后三年内要新增200万套廉租房并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。今年两会期间温家宝就提出继续扩大保障性安居工程，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万。可以说，保障性住房数量的增加，按理说房价应该有很大的缓解，至少不会猛涨，然而事实房价是怎样发展的呢？答案是大部分城市房价仍然在涨。

我认为是还没有发展到一定的阶段，政府虽然投了这么多钱，但用在的地方却主要是林业、农垦和矿区等底层收入者的棚户区改造工程，并没有出现政府的廉价房与商品房争夺客源的局面，因而基本不影响城市房价。那么政府做错了吗？当然没错，只是当前中国的住房问题很多很复杂，不能一蹴而就。08年政府到现在用于廉租房和公租房等的钱没有影响房价是因为解决的问题是社会底层收入者最基本的生活保障水平，属于不解决就极有可能出乱子的问题。所以只有在这个问题解决的基础之上政府再大力投资建设公租房和廉租房，才能缓解商品房的刚性需求，才能正真抑制的房价。

公租房廉租房制度的健全当然是建立在政府健全的管理制度，良好的政府执行能力之上。目前中国距离这样目标有很大的距离，要想真正抑制房价，让平头百姓受益，政府还要不断的加大努力。

发达国家经过多年的发展，居民的各种福利待遇都远远优于现在的中国，也就不存在要解决最底层收入者的生活问题。他们早过了第一阶段，数据显示，发达国家廉租房公租房所占的比例远高于中国，日本有超过220万套公共廉租房，占全部住宅的4.7%，而法国甚至达到了1/4，并且还可以根据需要而增加廉租房比重。

总而言之，第一阶段，廉租房公租房必须解决底层收入者的住房问题。这一阶段主要是国家中央政府投资解决。这一阶段的投资只是解决了小部分底层收入者的住房问题，当然不能抑制房价的上涨，这也就解释了08年到10年不抑制房价上涨的原因。 第二阶段才是为城市中低收入者创造安定且令其能接受的居住环境，建设公租房廉价房与商品房争夺客源的局面，从而抑制房价。这不仅需要国家中央政府的大力支持，还需要各地级人民政府通力执行，也需要各开发商等社会团体的努力合作。

四、展望及总结

中国政府对房地产的管制缺的不是政策与制度，而是执行力与时间。首先解决城市最底层人民的住房问题，而后大步迈向第二阶段，团结一切可以团结的力量，地方政府、开发商 、社会组织等各类机构拓宽筹资渠道，切实采取措施，扩大社会参与，积极拓宽廉租房的房屋来源。抑制日益高涨的房价，真正的为人民谋利益，才能使房地产走向正规健康的道路。

参考文献：

1、对当前全国主要城市楼市回暖调查分析 搜房网2010

2、浅议我国廉租房制度 朱记军 杨易 2009.01月

3、廉租房建设与国家宏观经济赵燕菁2009.03月

4、廉租房才是平抑房价的“稳压器” 胡能灿 2010.08月

6.公租房建设情况的请示 篇六

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

因此构建

摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

因此构建

摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本