房地产工程招标书

房地产工程招标书（精选8篇）

1.房地产工程招标书 篇一

廉政公约书

为加强工程管理、招标、采购、销售、财务、审计等工作的廉政建设，规范日常管理工作，防止发生各种谋取不正当利益的违法、违纪行为，特订立了本廉政公约书：

一、工程管理、招标、采购、销售、财务、审计等工作应坚持公开、公平、公正、诚信、客观的原则，坚决维护公司的利益，不得为获取不正当的个人利益而损害公司利益。

二、工程管理人员在工程质量、进度、安全管理过程中不得降低标准，或不坚持标准；招标人员不得参与围标、串标、泄密等；采购人员不得高价采购，降低采购质量标准，虚报采购数量；财务人员不得做假帐，不得违反财务制度；审计人员不得多算，高估冒算，不严格按照合同进行审计；

三、所有相关岗位人员不准向相关单位索要或接受回扣、礼金、礼品、消费卡、有价证券、贵重物品、福利品等。

三、不准要求、暗示、接受相关单位为个人的装修住房、婚丧嫁娶、出国、旅游提供方便。

四、不准单独参加相关单位宴请、休闲娱乐、健身活动等。

五、不准以任何理由参加相关单位或个人组织有可能影响公正工程管理、工程招标、工程结算、采购标准、采购价格等方面的宴请、健身、休闲娱乐等活动。

六、日常管理期间不准在相关单位报销因公、因私费用和无偿占用相关单位的财物，不准向相关单位提出与工作无关的要求。

七、不准要求相关单位无偿提供通信、交通工具和高档办公用品。

八、相关部门员工如有违反公约行为，自愿配合集团公司的调查、取证并按受相应的处理，违约行为涉及行政处罚、刑事处罚或给公司造成巨大损失时，依法提请行政执法部门或司法机关处理。

以上廉政公约提请全体签约人严格执行。

签约人：

日期：

2.房地产工程招标书 篇二

对工程项目各阶段的造价控制文章仅从以下几个阶段进行分析。

1 工程项目策划决策阶段工程造价控制

工程造价控制贯穿于项目建设全过程, 而决策阶段项目的工程造价对整个项目有着决定性影响, 据有关资料统计, 在投资决策阶段对工程造价的影响程度可达到80%-90%, 因此说项目的决策阶段的内容是工程造价控制的基础。决策阶段影响工程造价的主要因素包括建设标准水平的确定、建设地区和建设地点的选择、项目规模、项目技术水平及设备选用等, 项目决策正确与否, 直接关系到项目建设的成败, 关系到工程造价的高低和投资效果的优劣。

2 工程项目设计阶段工程造价控制

工程项目在策划决策确定后就要进入工程设计阶段, 工程设计就是由工程设想转变工程图纸的一个关键阶段。根据以往相关的统计分析, 工程设计费用一般只相当于建设工程全部寿命费用的1%以下, 对整个楼盘而言, 甚至可以忽略不计, 但就是这少于1%的费用对工程项目造价的影响成度竟达到75%以上, 由此可以看出, 工程设计阶段是工程造价控制的一个非常关键的环节。

技术先进、经济合理的设计方案可以使建设项目缩短工期, 节省投资。但是长期以来, 在我国基本建设行业中普遍忽视设计阶段的造价控制, 设计方案往往注重建筑造型、使用功能、安全实用, 而对于项目的经济考虑较少, 设计部门大都有“重设计, 轻经济”的观念。往往图纸设计完成后交付给概预算人员, 按照图纸要求机械的算出项目的概算造价, 而这种做法不可能起到优化设计方案, 合理控制投资造价的作用。由于市场竞争及建设单位的原因甚至造成一些项目边设计、边施工, 所带来的后果就是项目费用远远超出最初的投资估算。

实行限额设计是设计阶段进行造价控制有效手段, 即按照投资或造价的限额进行满足设计要求的设计。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节, 一项关键措施。设计人员在设计时以投资为出发点, 做出方案比较, 有利于强化设计人员的工程造价意识, 优化设计;经济管理人员及时进行造价计算, 为设计人员提供有关信息和合理建议, 达到动态控制投资的目的。在图纸审核阶段, 应吸纳造价方面的专家参与, 通过审核图纸, 查找可优化项目, 提出合理化建议, 从而优化设计方案, 节约投资, 力求项目在技术先进条件下经济合理, 在整个设计过程中, 设计人员与经济管理人员密切配合, 做到技术和经济的统一。对设计图纸进行专项优化, 对部分设计有浪费现象的图纸进行优化, 例如对结构中柱梁板进行钢筋和混凝土用量进行优化。

3 工程施工招标签订合同阶段工程造价控制

工程施工招标签订合同阶段工程造价的控制, 招标时应准确理解设计图纸, 做出准确、详尽的工程量清单, 工程量清单的质量直接决定了招标的成败, 应该非常重视。通过对投标单位的资格预审, 编制招标文件, 编制标底;通过评标定标, 以合理的低价为中标价, 选择中标单位。合理地确定工程标底也是施工招标阶段工程造价控制的一种重要方法。签订合同时, 应起草一份严格的合同文本, 首先确定好工程计价的依据:是清单计价还是定额计价, 必须明确采用某个省、市及某一年的价目表及相应的计价依据;其次是确定好合同的类型:总价合同、单价合同、成本加酬金合同, 要确定合同的类型就必须熟悉各个合同类型的优缺点及每个类型的适用条件;总价合同是可调总价合同还是固定总价合同, 单价合同采用固定单价合同还是可调单价合同;可调价合同必须明确调价的条件、调价的方法等等跟工程造价有关的因素。签订一个条款约定明确、详尽的合同, 可以避免承包人利用合同的漏洞在工程建设期间增加签证或索赔, 对工程造价的控制、对工程结算的顺利起着很大的作用。

4 工程施工阶段工程造价控制

工程项目施工阶段的工程造价控制, 此阶段的造价控制相对要简单, 是大多数企业主要控制的阶段, 在但此过程中的成本控制中, 仅能节约成本20%。可以从以下几个方面入手: (1) 仔细审查合同条款、标价和工程量清单、基本单价及其他有关文件, 有条件的可以让合同签订者对现场工程师及造价工程师进行合同交底, 进行全方位合同管理; (2) 正确理解设计意图, 熟悉工程图纸, 严格控制设计变更, 对设计不妥的地方及时更正;结合工程进度、质量, 正确地进行工程量的计量, 审核工程付款申请报告, 按合同约定进行工程进度价款结算; (3) 熟练运用概预算定额、工程量清单、合同, 正确、合理地进行现场工程签证的签证, 杜绝不合理签证的发生; (4) 审查施工组织设计, 利用技术经济比较方法进行综合评审, 对施工方案选择进行优化, 选择合理的施工方案;加强工程建设监理。 (5) 加强工程索赔控制, 建设过程中对有可能引发索赔的因素, 要高度重视, 尽量避免索赔事件的发生, 对发包人可以对承包人索赔的事件, 要按照索赔的时效、程序提交索赔报告进行索赔。

5 工程竣工结算阶段工程造价控制

对于竣工阶段的工程造价控制, 应认真做好以下几点: (1) 核对合同条款, 审核竣工结算编制范围, 编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格, 审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同的约定; (2) 根据监理审查通过的与现场施工相符的竣工图审核工程量, 审核人员要熟悉定额、清单每个项目中注明的基价中包括和不包括的项目内容, 特别是一些综合定额项目。避免承包人在编制结算中对前列项目中已包括的内容重复立项增加工程造价, 在审核中, 应根据竣工图、设计变更、现场签证等条件, 按照合同约定的工程量计算规则核对, 重点是审查工程量是否有漏算、重算和错算, 审查要抓住重点详细计算和核对; (3) 严格执行计价依据与计价方法, 重点是严格审查取费标准、税率、工程类别等是否符合合同的约定。 (4) 在结算定案之前, 进行必要的互检、总工审查等审查程序, 确保工程结算报告的准确性。

综上所叙, 工程项目造价控制贯穿于从项目决策到投入使用后的项目建设全过程, 现在存在的问题是多数企业往往将工程造价控制的主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、竣工结算, 而普遍存在忽视工程项目建设的前期工作决策、设计阶段的工程造价的控制, 设计阶段影响工程造价的可能性为75%以上, 而施工阶段的影响仅仅是20%, 这就要求我们在工程造价控制时要抓住重点、要点, 进行有效的控制, 即控制的重点转移到工程项目建设的前期阶段——策划阶段和设计阶段上来。

工程造价控制是主动控制, 现在存在的问题是工程造价控制是被动地以按照设计图纸编制的概预算和计算工程造价为主, 不参入决策、设计阶段的控制, 忽视了在设计阶段运用工程造价控制来优化设计, 避免设计时不考虑成本控制, 造成了工程材料大量浪费的现象, 所以在工程项目建设中要主动、有效地进行工程造价的控制。

总之, 在工程项目建设中, 只有全过程、全方面、全员、主动地对工程造价进行控制, 才能达到控制造价, 物有所值, 实现经济效益最大化的目的。

摘要：房地产公司工程项目工程造价控制的要点就是确定合理的成本目标和有效地控制已确定的目标成本, 避免实际成本超越目标成本。房地产公司的工程造价控制, 主要是指的在优化建设方案、设计方案的前提下, 在工程建设进行的过程中, 通过采取一系列的有效措施, 将工程造价控制在一个合理的范围内, 并完成事前确定的工程造价控制目标。

关键词：工程项目,工程造价,招标,监理

参考文献

[1]赵皓.基于建设工程造价全过程控制与管理措施分析探讨[J].广东建材, 2010 (07) .

[2]丘婷.浅谈建设工程造价的全过程控制[J].建材与装饰 (中旬刊) , 2008 (06) .

3.房地产工程招标书 篇三

【关键词】房地产工程；装修阶段；工程造价

1、前言

根据房地产工程装修项目的经济工作和管理工作实际，我们可以得出影响房地产工程装修阶段造价质量和水平的因素有很多，为了确保装修项目的进度，提高房地产工程整体的效益，就应该将房地产工程装修造价工作加以突出，从先期的图纸审核入手，提升房地产工程装修工作的经济性和合理性，做到对房地产工程装修造价过程和工作的全面优化，达到对房地产工程的工程造价进行有效的控制，为建筑企业造价、管理、技术等一系列工作的整体性越迁提供可能。

2、工程造价工作在房地产工程装修阶段出现的典型性问题

2.1对房地产工程装修图纸审核不严格。房地产工程装修图纸具有合同功能和法律效益，而现实的房地产工程装修工作中没有对房地产工程装修图纸进行全面研究和系统审核，导致造价控制中出现缺失，例如：房地产工程装修图纸审核没有对其他项目予以考虑，失去房地产工程装修图纸的系统性和全面性价值，甚至会增加房地产工程装修过程的开支和成本，造成房地产工程装修的浪费和低效，影响房地产工程装修图纸规范性、指导性和强制性的功能与价值发挥。

2.2房地产工程装修设计经济性不强。房地产工程装修设计需要经济上的可行性和施工上的合理性，往往经济上执行困难的房地产工程装修设计，在施工上却存在合理性欠缺的问题。当前在房地产工程装修设计环节具有代表性的问题是设计经济性不强，难于体现房地产工程装修设计的价值，不能使房地产工程装修设计有稳定表现和充分发挥的空间和平台，过于不实和花哨的房地产工程装修设计导致房地产工程装修施工效率低下，成本和浪费严重。

2.3房地产工程装修施工方案修改频繁。房地产工程装修施工方案必须具有稳定性和连续性，这样才能为房地产工程装修施工提供可以遵循的指導和方向。而当前房地产工程装修施工队伍为了经济效益而出现擅自进行房地产工程装修施工方案篡改和修改，并且出现次数频繁的问题，这不但影响了房地产工程装修施工方案的严肃性，更影响了房地产工程装修施工方案强制性功能和作用的发挥。

3、房地产工程装修阶段实施和强化工程造价控制的对策

进行房地产工程造价管控要注意阶段和时机，要将房地产工程装修造价管理工作作为造价工作重要的组成，优化房地产工程装修造价的细节，实施严格的房地产工程装修管理，发挥房地产工程装修造价的功能，在限定房地产工程装修造价规模的同时，确保房地产工程装修质量，提高房地产工程装修项目的施工效率。

3.1严格审核房地产工程装修图纸。房地产工程装修图纸一经制定就具有指导房地产工程装修工作，规范房地产工程装修双方经济利益的强制作用。在房地产工程装修造价工作中要尊重房地产工程装修图纸的法律效力和合同价值，积极而全面地对房地产工程装修图纸进行研究、审验和考核，提升房地产工程装修图纸的规范性和强制力。要结合房地产工程装修实际，展开对房地产工程装修图纸的造价和施工的审核，提高房地产工程装修图纸适应房地产工程装修施工的能力。同时要提升房地产工程装修图纸与房地产工程其他文件和图纸的同一性，通过对房地产工程装修工作外部因素和系统的全面认知和有力控制为实施严格的房地产工程装修造价提供前提，进而确保房地产工程装修的进程和质量。

3.2提高房地产工程装修设计的合理性和经济性。进行房地产工程装修设计工作要结合立项要求和工程实际，要建立起房地产工程装修设计的质量体系和造价体系，提高房地产工程装修项目行为上的可执行性，提升房地产工程装修项目经济上的可能性，将房地产工程装修设计转化为科学控制房地产工程装修造价的基础之一。要根据房地产工程装修具体情况不断进行装修设计的优化，在有效提升房地产工程装修质量的同时，控制房地产工程装修的支出，提高房地产工程装修设计的经济性。此外，要探寻房地产工程装修设计合理性的保障机制，要对不同的房地产工程装修设计进行经济、管理、应用环节上的平衡，进而形成对房地产工程装修不同目标的针对性控制，在多样化、多层次房地产工程设计方案的基础上，进行房地产工程装修设计的优化，做到对设计效率、层次、水平的保障，提升房地产工程设计的合理性和效率性。

3.3控制对房地产工程装修施工方案的修改。房地产工程装修方案的修改，会影响到房地产工程的投资，进一步造成房地产工程的成本增加。一般房地产工程装修方案的修改主要包括以下两个方面，第一，房地产工程装修方案的修改必须要通过监理工程师的严格审核，同时还要建筑施工相关人员的签字认证，才能够在房地产工程装修过程之中进行装修方案的修改处理，并且修改工作是由设计单位来完成。第二，在房地产工程装修阶段，施工单位的管理人员要经常与设计单位和施工单位进行及时、有效的沟通，使得房地产工程装修人员能够了解设计的意图，积极主动地提出合理的装修方案修改，真正做好房地产工程装修阶段的造价控制。

4、结语

进行房地产工程的造价工作要有阶段性、重点控制的策略，要以房地产工程的土建、装修等阶段性分项工程作为分解基础，确立各时期、各阶段房地产工程造价工作和造价控制的要点，进而有针对性地展开房地产工程造价工作体系的建设，这才是房地产工程建设的有效策略。新时期，要以建筑装修工程作为造价控制的新研究热点，把握建筑装修造价管理的范围，突出建筑装修造价工作的价值，通过建筑装修造价的管理和强化，为房地产工程总体造价工作的持续提升做出突破和努力。

参考文献

[1]蒋永枚.房地产工程施工阶段的工程造价控制[J].建筑技术，2012，（6）：192.

[2]王凌文.浅析房地产工程造价中各个阶段的合理控制[J].工程建设与管理，2013，（28）：106-107.

[3]薛素琴.施工阶段的工程造价控制[J].经营管理，2012，（21）：159-160.

[2]高健.工程装修影响质量因素分析[J].科技创新与应用，2012，（22）：112-114.

[3]张立元，王颖.探讨房地产工程装修的设计的创新性[J].中国科技投资，2012，（24）：223-227.

4.房地产策划书格式 篇四

篇一：房地产策划书简要格式

房地产策划书简要格式

1、产品的调研

只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

（1）物业的定位；

（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；

（3）目标市场的分析；

（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；

2、市场的调研 的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。

（1）区域房地产市场大势分析；

（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析；

（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；

（4）与未来竞争情况的分析和评估。

3、企划的定位

定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。

寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思

房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。

房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性

5、传播与媒介策略的分析

有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。

（1）不同媒体的效应和覆盖目标；

（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；

（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；

（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；

（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；

（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析；

（7）户外或其他媒体的分析；

（8）不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略 房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。

规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

7、阶段性广告和媒介宣传

房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。

（1）广告的重点；

（2）广告的主题和表现手法；

（3）各类媒体广告的创意与制作；

（4）媒体的发布形式和频率；

（5）整合传播的策略；

（6）媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略

促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。

(1)促销活动的主题；

(2)促销活动的计划和实施监督；

(3)促销活动与销售执行的引导、建议；

(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略

善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。

篇二：房地产策划书模版

前言

鑫苑〃都市领地，是鑫苑臵业陇海星级花园、鑫苑名家之后又一个大型项目。由于其特殊的地理位臵、特殊的消费群体，必须制定正确的营销推广方案，才能准确、迅速、短时间内击中目标消费群，赢得市场制胜。

目 录

一、市场分析

1、区域市场分析

2、定向市场分析

3、周边楼盘资料

4、项目周边配套

5、项目企划思路

二、项目市场定位

1、目标客户定位

2、目标市场细分

3、市场定位

4、形象定位

5、项目买点定位

三、销售策略

1、定价策略

2、销售策略

四、营销推广思路

1、推广主题

2、阶段推广

五、营销推广执行

1、媒体推广

2、媒体组合3、公关促销活动

4、现场包装

5、物料

结 束 语

一、市场分析

1、区域市场分析

鑫苑〃都市领地，总占地98亩。位于郑州西区，棉纺东路以北王立寨内，临近火车道。西区，棉纺东路，传统老城区。夕日繁华，分布有大量资历深厚的国企大厂和家属居住区。沿袭曾经绿城的风情，道路两边大树成荫（法国梧桐、松树等），形成绿色林带。但传统建筑破败，尤其是王立寨周围，旧有的厂房和村民自建的房屋，看上去外表破旧，对鑫苑〃都市领地的形象有一定影响。

由于传统的棉纺国企经济效益连年下滑，使得本区域的下岗职工增多，区域消费能力相对薄弱。更由于周围几个地产项目的早期开发，已经对区域内的消费人群进行过一轮的截流，使得市场形势相对不利。这是鑫苑〃都市领地的不利因素。

但这是成熟生活的区域，市政及生活配套设施十分完善。商场、小商铺林立，公园、文化宫等休闲场所众多，医疗体系完备，幼儿园、小学、中学等教育体系完善。交通络密集，10余条公交线和金水路、棉纺路、建设路，让人的出行更便利。

2、定向市场分析

这又是一块极具挖掘潜力的地域，理由有四：

1、人口密集，对住房的整体需求量大。众多国有企业、行政机关、事业单位使得此区域人口密集，并因此形成碧沙岗商圈。许多人因需求还会想办法臵业。

2、传统居住人口的地域情结。长期在此居住的人对居住地有很深的感情，意识里认为这就是城市的中心，这是完善生活的成熟配套区域。这是鑫苑都市领地重点利用的因素之一。

篇三：房地产策划书范文 凤 林 山 庄 策 划 方 案

（五交化一条街13#－15#楼）

目 录

前言………………………………………………………………………………………………………………………………4（一）、龙

马

潭

区

宏

观

经济………………………………………………………………………………………………………4

（二）、房地产总体市场状况……………………………………………………………………………………………………6

（三）、综述………………………………………………………………………………………………………………………7

一、项

目

概况…………………………………………………………………………………………………………………9（一）、项

目

地

理

位

置

评估………………………………………………………………………………………………………9

（二）、项目经济技术指标及相关销售参数……………………………………………………………………………………10（三）、项

目

销

售

周期

预估………………………………………………………………………………………………………11（四）、园

林

景

观

营

造

建议………………………………………………………………………………………………………12

二、项

目

定位…………………………………………………………………………………………………………………14（一）、项

目

劣

势

分析……………………………………………………………………………………………………………14（二）、项

目

优

势

分析……………………………………………………………………………………………………………15（三）、项

目

定位…………………………………………………………………………………………………………………15（四）、项

目

工

程

建议……………………………………………………………………………………………………………16（五）、项

目

卖

点

提炼……………………………………………………………………………………………………………17（六）、项

目

中

心

广

告语…………………………………………………………………………………………………………18

三、项目各阶段销售策略及促销策略………………………………………………………………………………18

（一）、项目总销售方针与目标…………………………………………………………………………………………………19

（二）、预热准备期工作内容……………………………………………………………………………………………………20

（三）、认购期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………21

（四）、正式认购销售策略及促销策略…………………………………………………………………………………………23

（五）、强销期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………27

（六）、持续期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………30

（七）、清盘期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………31 四、项

目

宣

传

推

广

计划……………………………………………………………………………………………………32

（一）、项目宣传推广总体计划…………………………………………………………………………………………………32

（二）、各阶段宣传推广主题……………………………………………………………………………………………………34

（三）、各阶段宣传推广组合运用………………………………………………………………………………………………35

（四）、广告合作公司甄选及组合运用方针……………………………………………………………………………………36

五、价

格

策略…………………………………………………………………………………………………………………37

（一）、各阶段执行价格走势即定方针…………………………………………………………………………………………37

（二）、各阶段价格让利优惠控制原则…………………………………………………………………………………………37

六、全程销售中开发商所需配合事项………………………………………………………………………………38

前 言

一、龙马潭区宏观经济

【基本情况】 全区幅员面积332．64平方千米，年末总人口万人，其中非农业人口万人。全年完成国内生产总值亿元，增长%，其中：第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。完成财政收入10,584万元，增长%。农民人均纯收入增加150元，达到2871元。出生人口2296人。

【工业经济】 全年完成区属工业总产值亿元，增长%，其中规模以上工业企业增长％。完成工业增加值亿元，增长%，工业对GDP增长的贡献率为%，拉动GDP增长个百分点。规模以上工业销售产值亿元，增长%，产销率99%。工业效益明显提高，规模以上工业企业实现利润2796万元，增长%；利税5134万元，增长 %；无亏损企业。

【农村经济】 全年完成农林牧渔总产值亿元，增长%。粮食总产万吨，比上年下降%。蔬菜产量万吨，增长%。水果产量2816吨，增长%。畜牧业产值亿元，占农业总产值的 %。乡镇企业完成总产值亿元，增长%，入库本区税金3763万元，增长%。

【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个，营业面积万平方米，集贸市场成交额亿元，增长%。全年完成社会消费品零售额亿元，增长%。

【非公有制经济】 非公有制经济健康发展，实现税收7430万元，占税收总额的％，占财政收入的％。全年实现非公有制经济零售额万元，比上年增长%，市场占有份额%，直接拉动社会消费品零售总额上升个百分点，对社会消费品零售总额增长的贡献率达%。其中：个体私营经济实现零售额41,235万元，比上年增长 %，对社会消费品零售总额增长的贡献率达%，拉动社会消费品零售总额增长个百分点。

【城乡建设】 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资亿元，“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金亿元，新改扩建房屋258万平方米，全区城镇化水平%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。

【招商引资】 建立健全招商引资的政策机制，进一步改善经济发展软环境，编印《龙马潭区投资指南》，围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110个，总投资亿元，到位资金亿元，其中：工业项目60个，总投资7900万元；农业项目6个，引进资金1363万元。

【固定资产投资】 全年完成区属固定资产投资亿元，增长％，其中：基本建设投资亿元，增长％；房地产开发投资亿元，增长%。

红星街道座落于泸州城北新区，幅员面积平方千米，辖3个行政村，5 个社区，年末总人口24,724人，其中非农业人口19,645人。街道工农业总产值17,883万元，企业总产值27,079万元，工业产值17,065万元，财政收入万元。辖区内个体私营企业480余家，个体工商户1100余户。引进企业12家，引资1600万元。

5.房地产营销策划书 篇五

（一）立异：以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则 不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取 高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市 场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万 变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分 尾楼处理掉，以加快资金的

运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变” ：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销 目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成 为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的 回报。何乐而不为呢？ 确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房 到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们 就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做 过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大 批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！

（二）顶楼：困中创“圆”（园）众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行 为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全 家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，

炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以 在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比 前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设 形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除 了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热 功能）。并且，我们投入也不大，100平面大概只需 2000 元即可，同时，我们的大量 建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以 “圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解

解决过高的问题唯一 可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补 其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量 关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您 们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房 时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们 在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为 营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）

（三）中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇 胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具 有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手 段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企 业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功 付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严 禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有 力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明 低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8 定理”（社会中 80%的钱掌握在 20%的人手中，而 其余 80%的人只控制着 20%的财富。在这里，本人将这 80%的人定为低层消费者），二手房

市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人 口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于 抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏 缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消 费者支付这个结果值即可。关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多

分布 于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有 保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧 心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新” 策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人 们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适 应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。

（四）绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的最高梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗 意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人 骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性 空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微 觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的 身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保 证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

（五）物业：“和谐”民主 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的 放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享 受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临； 在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对 这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢 的品牌之一。在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务 上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到 更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供 优质的服

务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受 到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。推广： 三 推广：多管齐下 一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而 是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好 品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而 是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实 就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它 们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他 们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服 他们、征服他们

（一）广告：媒体打压 广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电 视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高明 电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在 自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法： 如果广告后收益>广告费用 ,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人 都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入 而创造利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构 最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一 个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激 起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的 成本，石头不在大小
，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同 样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告 进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较 低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体 不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体 广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆 到的也只有几个，“中国移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济 发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则！我们提倡 的是“实实在在”的那点东西！对吧？

6.房地产项目策划书 篇六

一、关注房地产业网络营销的依据

只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。

二、房地产项目网络广告优缺点分析

商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。

以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。

当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。

既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。

正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。

三、目前房地产业网络营销存在的问题

目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大，存在的共性问题如下：

1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。

2、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。

3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的，internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。

4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。

四、房地产项目网络营销方式探讨

1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传

网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站

信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。

2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈

网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。

调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：

①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流。

②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。

网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。

3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气

网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。

7.房地产工程招标书 篇七

1 现状及问题

招标方和投标方, 从立场上来看是两个对立的主体, 行为一致, 根本目的却不一样。招标方想要通过招标采购获得价低质优的工程服务, 而投标方则希望通过招标采购获得可观的利润。而双方实施的行为, 都是为招投标中的标的服务。房地产开发行业中上述对立表现的更为突出。房地产行业, 由于近几年工程量清单的推动力度加大, 工程招投标过程中越来越多的涉及了工程量清单的计价问题。比如太原, 凡是进入建筑市场进行招投标的房地产工程, 清单计价模式的应用比例基本接近100%。但是, 我们在使用清单计价中, 究竟有没有实质上达到清单计价的目的, 实现良性竞争、降低造价等等初衷, 却值得进一步落实。这里面有人为的问题也有制度的问题, 但更多的是工程量清单招标本身的问题。

经过市场调查, 我们认为建设单位在工程量清单招标方面现状及问题如下:

1) 工程量清单编制前, 往往缺少必要的内容切分, 容易导致投标不平衡报价。一项房地产开发工程, 主要包括:桩基、降水、土石方工程、结构、建筑、初装修、公共区精装、水电暖通安装、消防、庭院工程、市政接入等。我们招标时如果把上述工程统一打包招入总承包的范围, 那么, 在实际施工中, 我们会发现一些问题, 主要包括:a.土石方工程常常因为开发所在地的常住居民的限制从而造成不得不由当地居民分包的情况。b.公共区精装修通常在招标阶段设计不完善, 从而导致实际施工时变更。c.给水工程目前存在自来水工程公司的行业垄断, 住户水表之前的工程将不得不发包给自来水工程公司相关单位。d.电气工程按照目前太原市供电局的政策, 对于照明电气以户表为界, 户表前的变配电工程往往由供电局指定的施工企业进行施工, 按照120元/m2缴纳配套费。上述问题一旦发生, 如果投标方在投标时已提前预计上述问题的发生, 那么, 投标方就可以在投标时把上述相关的报价报低, 无形中在一个控制价下把其他的报价报高, 从而造成不平衡报价, 一旦不平衡报价方中标, 那么, 意味着业主方要为工程实际投资多付出造价。

2) 工程量清单编制过程中, 对材料、设备价格不确定导致投标不平衡报价, 招标后施工方容易与业主发生纠纷, 造成招标竞争失效。我们在编制一项房地产开发工程招标控制价时, 比较大的困难是材料和设备的计价问题, 材料主要包括:防水材料、保温材料、植筋、外墙装饰材料、精装修材料、给排水管材、阀门、配电箱 (柜) 、暖通表计、消防材料、门、窗等;设备包括:泵房设备、人防设备、消防设备、智能化设备等。这么多的材料和设备, 如果我们在招标控制价编制时计入的高了, 无形中对施工方投标价放宽了政策, 如果我们计入的低了, 又会影响控制价的编制结果, 容易在招标前引起投标单位的疑问, 造成招标中的反复修改控制价的不利局面。不管上述哪一种情况, 最终都将导致施工方投标不平衡报价。这种报价一旦中标, 往往是要么施工方因为投标材料或设备价太低, 买不回来, 要求业主增加费用;要么是施工方投标时材料或设备价太高, 业主认为实际进场的材料或设备物不所值, 双方发生纠纷, 这种纠纷又往往是以业主低头让步为结果的, 这就意味着招标竞争失效。

3) 招标方对材料、人工等市场价格风险因素不够重视, 导致投标方不平衡报价。清单计价从本质上来说是要解决“量价分离, 风险分担”的问题, 但是, 我们在招标时往往淡化这一观念, 从政府的政策发布来看, 也是常常发布利于施工方的政策, 对材料、人工价格的规定缺乏基于清单计价基本思路的初衷, 给人的感觉是:只要材料价格涨了, 施工方就可以找建设方调价格, 只要人工政策工日价涨了, 施工方也可以找建设方调价格。大部分清单招标工程甚至还存在动态调差的工作, 企业基本上不编制自己的企业定额, 招标控制价受建筑市场影响过分依赖于定额依据, 导致清单招标计价的实质仍为定额计价, 导致清单招标风险流于形式。在这种风险情况下, 业主单位总是被动地接受来自于施工方、市场、政策等多方面的风险, 给人的感觉是业主就是“沉默的羔羊”, 各方都在剪羊毛, 羊毛出在羊身上。

2 注意问题, 提前解决

既然上面的问题这么多, 而且每一个问题面临的都是造价的提高。这种情况下业主方就需要对问题作出提前预防的姿态, 不能任由之而为, 而应该相机而动。

我们招标的基本原则是公平竞争, 如果因为我们在工程量清单招标时清单编制的问题而导致招标的不公平, 那么, 我们造价人员是有不可推卸的责任的。所以, 我们在招标时一定要注意问题, 提前解决。1) 清单编制前一定要与业主方、项目管理方进行有效的沟通, 落实实质的招标内容。对于设计不明确的工程、市场价与定额价偏差较大的工程、施工方案摸不清的工程、有可能垄断经营的工程我们都要确定范围, 给出暂估价, 这样, 所有投标商投标时对于上述不确定的工程都按一个标准投标, 剩下的工作内容就可以形成有效竞争。2) 清单编制过程中我们通常会遇到各种各样的新材料、新设备, 我们不可能在编制控制价的短时间内完全摸清相关的市场价格。同时, 即使摸清相关的市场价格, 我们也不好对将来使用的材料、设备档次及品牌进行确定。因此, 对于这一部分我们设置材料 (设备) 暂估价, 材料 (设备) 进场时按实际认价即可, 这样保证投标方在材料和设备上不容易制造不平衡报价。3) 要重视“量价分离, 风险分担”的基本原则, 避免在招标合同签订涉及执行市场材差的合同条款, 即使必须考虑市场价格波动, 也要以风险因素范围的形式约定, 同时还要约定清楚调整的材料范围, 最好是合同中直接点明哪些材料。要重视《计日工表》《总承包服务费计价表》等, 在招标清单中要列入并提醒投标方认真填写, 在合同执行过程中也要认真执行。

3 结语

建设单位在工程量清单招标时, 对招标清单的编审是一个很重要的工作, 过程中要注意上述容易引起不平衡竞争的问题, 只有上面的问题解决好了, 招标清单才可以形成有效竞争, 才可以在投标方中采购到最有竞争力的供应商。

摘要：通过市场调查, 详细分析了建设单位在工程量清单招标中存在的对材料价格不确定、不重视市场价格因素等问题, 并提出了具体的解决策略, 以降低工程成本, 实现建筑企业间的良性竞争。

关键词：房地产,工程量清单,招标,竞争

参考文献

[1]中国建设工程造价管理协会.建设工程造价管理理论与实务[M].北京:中国计划出版社, 2011:67-70.

[2]张东.政府投资项目的全过程监控造价管理工作的探讨[J].山西省工程建设标准定额信息, 2012 (5) :12-16.

8.房地产项目工程造价控制 篇八

一、决策阶段与设计阶段的造价控制

房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示，项目决策阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事半功倍的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，要做好以下几方面的工作：

1.实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2.规范设计任务书。通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。

3.进行限额设计。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

4.设计总体方案应重点研究。合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究。

5.规范设计评审。通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

二、施工招标及签约阶段的工程造价控制

合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

1.确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求既有利于业主控制造价又回避风险。

2.确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。

3.选择清单报价形式。对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，增加施工企业的竞争意识，通过市场竞争形成工程造价。还应特别注意已招标文件中一定要规定投标人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。

4.合同的审核。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。造价方面主要是对计价原则、综合费用、人工费的取定、设备材料的定价、总包服务费的取定、设计变更及现场签证的签发、违约条款、付款方式等进行审核，并与招投标文件保持一致。

三、施工阶段的工程造价控制

在工程施工阶段由于工程设计及招标阶段也已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段影响工程造价的可能性比其它阶段相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：

1.审查优化施工方案。施工方案是由施工单位编制，工程监理及建设单位审定的。合理的施工方案是施工单位进行科学管理的重要环节，是施工单位高质高效、低成本低消耗、加强管理提高经济效益的重要手段，也是建设单位控制工程造价的重要保障措施。

2.加强图纸会审，减少施工过程的变更。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。要杜绝不合理的设计变更，对确实必须发生的设计变更，应采取审核会签制的方法，相关单位讨论决定。特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几家现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。

3.择优确定专业分包单位。安装工程中的水电煤通讯等，带有一定的垄断性质，所报价格也往往是一口价。如某开发区域内，需要新建一个10KV开关站及用户站，供电部门所属三产负责从设备采购到安装的专业分包，根据电力定额相关规定及电力公司物资信息价编制的预算为1617万元，经专业工程师认真分析，发现该预算与土建公司的施工范围有重复，部分列项不尽合理且部分电缆价格要高出市场价。为了降低造价，同时又确保质量，以尊重供电部门的规定为交涉前提，与分包单位展开了多轮会谈，最终同意以1396万元的合同价与业主签订了合同，为业主节约221万元投资，核减率为13.67%。

4.做好材料、设备的订货、采购、供应工作。如安装工程由于系统多，材料设备的种类也多，其价格高低直接影响到工程的造价，所以严格控制材料价格是降低造价的有效手段。其中，材料的选型也相当重要，如某型号的一台热水泵，若选用进口产品报价为14352元，而选用同样满足设计要求的国产泵报价仅为4800元。因此对重要设备及金额大、数量多的材料，尽量采用招标竞价方式，经评比后，择优选择中标单位。对于市场比较透明的通用材料，可以由专业工程师通过市场信息或充分利用公司己有的数据库，询价时货比三家，合理确定材料价格。

5.建立实际投资与概（预）算动态对照分析表。每月根据实际签订的合同价、付款金额、变更等与批准概（预）算进行对比及分析，掌握总体投资情况，清晰超出或节约的费用，利于及时调整后期投资控制工作的目标。

四、竣工结算阶段工程造价控制

工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求后，向发包单位进行的最终工程价款结算。在工程结算时应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减；凡合同条款明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等也一律核减，严格把好审核关。要求：1.核对合同条款；2.检查隐蔽验收记录；3.落实涉及变更签证；4.按图核实工程数量；5.按合同原则组价取费。

综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

更正：2014年第六期《现代工商》杂志中《浅议集团公司日常管理中的税务筹划》的作者是王云飞。