住宅小区物业年度工作总结

住宅小区物业年度工作总结（精选13篇）

1.住宅小区物业年度工作总结 篇一

一、日常工作目标管理的完成情况：

（一）房屋管理

为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。

（二）公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。

（三）绿化管理

（四）环境卫生的管理

（五）小区安全防范工作

为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。

二、今年完成的重点工作

（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；

（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；

在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置

（3）搞好保安员前期的培训工作；

（4）配合开发商的售楼工作；

为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。

（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；

为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（2） 搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96.8%，及时率为83.4%。

（3） 加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。

（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；

管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。

（2） 利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；

（四）搞好对外协调管理工作；

三、存在的问题和教训

虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。

2.住宅小区物业年度工作总结 篇二

花样年控股董事局主席潘军:

目前仅为意见, 并未形成社区建设审批标准、物业服务条例等一系列实施细则, 尚有待对意见的落地细则进行观察。对于社区公共区域的保洁、绿化等方面费用与责任承担, 将成为物业企业关注的重要问题。

我认为未来对于社区行业可能造成如下影响:

1、社区阵地不会消失, 对物管公司的依赖反而进一步加强

新政有望打破现有社区的片区化格局, 使大型社区被网格化分割, 社区的物理边界更加零散和模糊, 但这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失, 反而使得社区管理的形式更加复杂化, 对社区管理的要求大大提高, 同时管理成本会相应增加。

2、物管行业面临重新洗牌

大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体, 对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性, 物业管理行业面临行业重新洗牌, 传统物业管理机构面临升级换代的需求, 率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权, 在基础服务运营基础上, 寻找新的利润来源将是关键。

3、社区商业形态面临重构

原有封闭式的社区被开放的街区形式替代, 引入更多车流、人流, 街区制的推出将给社区商业带来大量的机会, 社区内原有规划的道路、社区公共场所及物业服务用房将会随着市场有效需求, 被重新估值, 部分社区资源甚至将被纳入分享经济。单一业务和独立作战的物业管理机构将会面临逐渐出局的危机。有多元化集团平台和背景的新型物业运营和服务机构, 将会优先享受社街区金矿的挖掘权。

4、社区入口价值更加凸显

就社区服务企业而言, 如意见细则落地, 原有的社区大门、停车道闸这两大社区线下入口并不会直接被取代, 而是由以往的“禁止进入”到“授权进入”。这里将加大社区的“流量经济”。不但自线下到线上的社区服务运营方式不会变化, 线上入口的价值将不断凸显。

5、社区服务场景更加丰富

就“彩生活社区+ 生态圈”而言, 本质是“入口+ 流量+ 基于地理半径的服务体验”。未来封闭式小区改变为开放式街区, 将增加社区生态圈的流量, 强化入口的价值, 也丰富了社区服务场景。对于社区而言, 其价值不但会削弱, 相反还会强化。举例来说:如业主对于社区公共区域服务关注的强化有利于彩生活彩富人生增值计划的推广;如一公里商圈服务内容的丰富和流量增加更加有利推广;如E维修在公共区域良好的维修品质更有利于在社区的推广。

6、优质物管公司占据先机

新政下, 物业管理公司面临更大压力的同时, 也将迎来更广阔的市场空间。街区制的推出, 预计将在未来几年完成全面铺开, 这是一个挑战, 更是机会。一些在业务收入多元化、社区管理智能化和社区网络电商化领域走在前列的行业龙头企业, 有望率先抓住政策机遇, 迅速抢占更多市场份额和先机。

7、其他的影响

意见细则落地将对智慧社区产生直接的需求, 彩生活已经对管理的大部分社区进行了智慧社区3.0 的服务改造, 在这一方面有先发优势, 对物业管理面积拓展、物业管理服务产品化有帮助。

中交物业有限公司南京分公司总经理何军:

2016 年2 月, 时隔37 年, 中央出台了关于加强城市规划的政策性文件。政策一出台, 街区制迅速成为了媒体和老百姓热议的第一话题, 各种论调都有, 但是也许由于媒体的不专业, 各路专家和社会人士对街区制的表达都不是太合适。

作为一直致力于物业管理研究的本人, 有几点想法供交流:

1、要弄懂街区制的实际概念

街区制本身就是一个城市规划的一种形式, 跟现在的封闭小区和主干道路互为兄弟的形式一样, 都是各个历史时期的实际产物。在当时的历史条件下, 是符合当时的现实需要, 但是至于哪种形式更为符合现代城市发展需要, 这与政策制定者的高度等都有关系。最原始的街区制应该是现在大家担心的马路边上盖房子的类型, 但是随着发达国家的实践, 街区制如何建设肯定也在演变, 比如现在在国外, 有许多国家意识到原始传统街区制的缺陷, 开始推广适度规模小区制 (边距不超过200 米, 总面积不超过50 亩) , 有利于兼顾公共交通和居住品质。因此街区制如果在大的角度, 是城市空间的再次布局, 对资源的再次配置。日后国内一线城市, 土地招标肯定是小地块出让, 也许几栋房子或者100 户就是一个“微小区”。微小区旁边, 按照中央这个政策, 旁边肯定是市民绿岛, 也未尝不是美事。现在实际有的小区已经形成贫富差别, 对社会发展实际是不利的。日后如果是大型地块出让、规划为封闭小区的, 肯定是高房价。

2、围墙到底如何拆比较好

现在媒体传统认为如果新政一实施, 小区就会变成大马路。实际这个是有误区的, 其他暂时不谈, 仅说说城市病交通堵塞, 城市支路等毛细血管不畅通, 这个毛细血管是能构成道路微循环的小区道路, 小区内对道路微循环价值不大的道路, 肯定也不会纳入到公共交通道路体系内。如果70 年内, 国家需要使用某个小区内某条道路, 需要进行补偿和小区再改造, 也就是所谓的产权再交易“用路给钱”, 跟现在国家的农村土地纳入到市场一样的道理。对广大业主来说, 也许最头疼的就是本来小区车位就不够, 再把小区部分道路拿出去, 以后车子到哪停, 是不是车位会越来越紧张, 小孩安全如何保障, 国家应该有相关应对措施, 去做好这样与百姓切身相关的民生事宜。比如有的道路仅仅通行小型汽车、限高多少, 有的道路是否只通行非机动车, 交通法是否可以更加细化, 交警是否更加具有公信力, 都是考验。

3、对物业管理的影响

这个政策出台后, 文件中所指的交通等城市病, 对从事已经建成的老小区的物业管理企业带来的挑战注定要大。初期能不能在业主和政府中间起到良好的协调作用, 车位紧张、安全隐患、卫生问题、人力缺乏、物业费不能满足运营等现实问题会给广大物业管理公司带来挑战。因为物业管理区域的划分要通过立法程序肯定要重新确定, 但是已经建成的小区重新划分可能性不大。适者生存, 就看每个物业公司的市场能力了。至于以后按照街区制进行规划的微小区, 影响的是业务范围、业主主体、智能化技术要求更高、物业企业市场空间扩大、物业企业组织再造等等, 也许仅仅需要一个保洁和维修就够了, 也有可能每个单元配备管家或者保安, 业主更容易成立自己的组织等等。另一方面, 微小区意味着属于市政和城市管理的管理范围会比现在要多得多, 单靠政府不可能实现城市公共空间的运营维护, 必然要社会化采购, 物业管理企业迎来了新的市场, 物业管理企业也可能承接城市公共空间的安全管理业务。

4、街区制的实行对城市公共服务经济的影响

比如现在的门面房价格高得离谱, 原因就是供应量太少, 每个小区就那么一点, 如果按照街区制规划设计, 门面房的量会翻番, 肯定对社区配套微型服务商是福音, 淘宝之所以红火, 其中一个原因就是门面房房租太贵, 严重挤压了实体服务商的生存空间。现在的物价上涨, 其中一部分就是房租隐形成本的上涨。

最后, 让我们鼓起手来欢迎街区制, 并正确现实地执行街区制, 只有这样, “城市让生活更美好”就不是梦。

知名业主意见领袖、新治道 (北京) 咨询有限公司执行董事陈凤山:

最近, 比春晚的“高收视率”更热的话题, 大约莫过于小区围墙的“拆墙通路”了。2 月21 日, 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (以下简称《若干意见》) 通过媒体向社会发布后, 其中规定:“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题, 促进土地节约利用。”这个内容, 立刻引发舆论热议。在所有的议论中, 物权法、公共利益、土地使用权、财产权利等等成为高频词, 这种情形显示出《若干意见》所引发的担忧, 与过去很多年来城市改造拆迁行为背后的逻辑如出一辙。2007 年通过的《物权法》明确规定:建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。人们担心的是, 政策会强行打开小区围墙, 就如有些地方政府以公共利益之名强拆一样。巧合的是, 就在该《若干意见》出台后的第三天, 最高人民法院发布对《物权法》的司法解释。在答记者问中, 最高人民法院新闻发言人称, 涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题, 还有一个通过立法实现法治化的过程。这在一定程度上, 可以将人们对政策的担忧拉回到对法治的信任上面。

法学家王利明在接受《财经》记者采访时, 指出对于已经建成的封闭小区, 如果业主不同意开放小区道路, 而政府部门以公共利益的需要为由, 要求打开小区内部的道路, 怎么办? 应依据《土地管理法》等有关法律法规, 走土地征收的程序, 依据有关的补偿标准给予业主一定的经济补偿。这种“补偿说”也在这些天的议论中, 广为流传。

可是, 对安全的信任感, 对生活环境的舒适感, 是用金钱能够补偿的吗?

在过去20 多年间, 城市里始终存在着“业主维权”这样的社会行动。实际上, 这是业主群体一直在与开发商、物业公司争取对私有财产的“治权”。其中之难, 惟有亲身经历者可以体会。但越来越多的业主开始觉醒, 克服阻力和困难, 为之努力, 或是出于对美好生活的向往, 或是出于对自身权利的珍惜。在业主维权过程中, 私有产权与共有治权的意识逐渐深入人心。

对于新建小区, 去大改小, 不建围墙, 无疑是可行的。但对于已建小区, 若要拆掉围墙、任意穿行, 笔者以为必须在法治的框架下进行。在这之间, 有两个角色至关重要, 一是全国人大, 一是各个小区的业主大会、业主委员会。

未来究竟如何?在政策与现实之间, 究竟还有多远?其实自有答案。

万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全:

物业公司又不是造墙的, 我们的职责是做好建筑物的打理!

物业公司现在普遍面临的现状就是成本结构不合理——利润基本都被人力成本消耗掉了, 没有多余的费用投入到对建筑物的打理上。一来二去, 业主对物业也会失去信任, 拖延或者不交物业费, 最终形成了不良的循环。所以面对开放式的小区, 物业公司面临的不是简单的安全问题, 而是如何调整物业的成本结构。

问题不在是否开放, 而是能否真正让大家感受到开放的好处、规避掉当年历史的教训。如何在开放的同时, 物业还能保证小区内居民通行的便利、公共设施的日常养护、安全和秩序的维护以及环境的整洁等等, 这些才是值得关注的点。

物业菁修堂联合创始人、物业管理实战性培训师汪英武:

在目前以物业企业为主导的物业管理市场里, 物业企业拥有大量的用户群体和低廉信任成本形成的高频互动服务模式, 以及传统管理体制与社区物理围墙造就的先天性入口优势, 导致物业企业做社区020具有天然的基础, 因此我曾经说过“离开物业的社区020必死无疑”。那么, 拆除围墙后的物业企业将丧失所谓的“最后一公里”的优势, 必然导致社区020交易链中物业公司所处价值进一步降低, 社区020将向基于人的链接转变, 资本市场支持下的垂直社区020将迎来前所未有的发展机遇。

彩生活CEO唐学斌:

拆围墙, 首先得拆掉数千年农耕文化安居乐业的心理围墙, 其次要拆掉千丝万缕利益的围墙。更难的是高耸入云的建筑形成的街区如何让老百姓生活得安全、幸福。且看且珍惜!

“中国打假第一人”王海:

正能量:市政接管小区卫生绿化、警察接管小区安保, 不仅大大降低物业费, 而且业委会改成一楼一会, 还大大降低业主的组织成本。

深圳市南天一花园业委会主任范国振:

3.物业小区年度工作计划 篇三

一、加强业管工作，构建优质、规范的xx服务体系

xx是xx公司经营的源头，是风险管控、实现效益的重要基础，是xx公司生存的基础保障。因此，在20xx年度里，公司将狠抓业管工作，提高xx管控能力。

1、对xx业务及时地进行审核，利用风险管理技术及定价体系来控制xx风险，决定xx费率，确保xx质量。对超越公司权限拟xx的业务进行初审并签署意见后上报审批，确保此类业务的严格xx。

2、加强信息技术部门的管理，完善各类险种业务的处理平台，通过建设、使用电子化xx业务处理系统，建立完善的xx基础数据库，并缮制相关报表和xx分析。同时做好市场调研，并定期编制中、长期业务计划。

3、建立健全重大标的业务和特殊风险业务的风险评估制度，确保风险的合理控制，同时根据业务的风险情况，执行有关xx或再xx管理规定，确保合理分散xx风险。

4、强化xx、核保规范，严格执行条款、费率体系，熟练掌握新核心业务系统的操作，对xx所属的xx、核保人员进行全面、系统的培训，以提高他们的综合业务技能和素质，为公司业务发展提供良好的保障。

二、提高客户服务工作质量，建设一流的客户服务平台

随着xx市场竞争主体的不断增加，各家xx公司都加大了对市场业务竞争的力度，而xx公司所经营的不是有形产品，而是一种规避风险或风险投资的服务，因此，建设一个优质服务的客服平台显得极为重要，当服务已经成为核心内容纳入xx企业的价值观，成为核心竞争时，客服工作就成为一种具有独特理念的一种服务文化。经过20xx年的努力，我司已在市场占有了一定的份额，同时也拥有了较大的客户群体，随着业务发展的不断深入，客服工作的重要性将尤其突出，因此，中支在20xx年里将严格规范客服工作，把一流的客服管理平台运用、落实到位。

1、建立健全语音服务系统，加大热线的宣传力度，以多种形式将热线推向社会，让众多的客户全面了解公司语音服务系统强大的支持功能，以提高自身的市场竞争力，实现客户满意最大化。

2、加强客服人员培训，提高客服人员综合技能素质，严格奉行“热情、周到、优质、高效”的服务宗旨，坚持“主动、迅速、准确、合理”的原则，严格按照岗位职责和业务操作实务流程的规定作好接、报案、查勘定损、条款解释、理赔投诉等各项工作。

3、以中心支公司为中心，专、兼职并行，建立一个覆盖全区的查勘、定损网点，初期由中支设立专职查勘定损人员3名，同时搭配非专职人员共同查勘，以提高中支业务人员的整体素质，切实提高查勘、定损理赔质量，做到查勘准确，定损合理，理赔快捷。

4、在20xx年x月之前完成x营销服务部、xx营销服务部两个服务机构的下延工作，至此，全区的服务网点建设基本完善，为公司的客户提供高效、便捷的xx售后服务。

三、加快业务发展，提高市场占有率，做大做强公司xx品牌

根据20xx年xx费收入xxxx万元为依据，20xx年度，xx公司拟定业务发展规划计划为实现全年xx费收入xxx万元。

4.小区物业管理年度工作总结 篇四

------明珠物业公司

娄韬

` 各位领导、各位同事，大家好：

我在公司主要负责生活区的物业服务工作和工会工作，我就本人今年的主要工作做一简要汇报。

2013年生活区全体员工在公司领导的关心和支持下、在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，以踏实的工作作风，提高小区物业服务质量、队伍建设等方面取得了一定成绩。

具体工作如下：

物业服务方面：以加强管理，持续改进为主

1、完善配套设施

随着一些物业设施使用率增加，逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，我们积极同相关部门协调进行处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如针对部分业主电瓶车、自行车不能进入地下室问题新建电瓶车、自行车停车场、数次测试消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。

2、突发事件处理

根据小区的实际情况，我们不断完善各项应急预案，特别是对电梯、消防、二次供水系统及重要配电设施的应急情况处理，做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。

3、节能管理

针对生活区公共能源部分消耗量大的问题，我们采取多项节能措施，不断挖掘节能潜力。例如将家属区所有楼道灯全部改为声光控开关，使原来亮灯达10个小时之久的长明灯仅亮15分钟，仅此一项每年可为公司节约5万元；对庭院灯在满足使用要求的情况下，将原来的大功率光源逐步改为功率适当的节能灯，并适时调整亮灯时间，多层二次加压供水系统运行时间也进行了适当的调整，办公场所做到人走灯灭，这些措施的实施带来了显著地经济效益。

4、档案管理

档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，生活区的档案管理工作均由专人负责，特别是明珠小区的档案管理是按照物业管理工作中较高的标准进行。在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各类档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。

5、培训管理

根据小区实际情况，我们积极组织人员参加了电梯操作人员培训、电梯管理人员培训、消防管理人员培训及高低压电工作业人员培训，力争做到业务水平专业化、物业知识全面化。

6、安全防范管理 6.1消防管理：

火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，生活区组建了义务消防组织，实施严格的消防监督管理，多次和消防队结合，请他们对我们的消防管理进行指导，又从他们那里获得了消防音像资料和宣传彩页，利用暑期在大屏幕上播放防火节目，并将消防知识宣传彩页发放到业主手中，这些措施有力的提高了物业员工及业主的消防安全意识及消防防火常识。

6.2治安管理：

为了保障小区业主的安全，我们除对保安人员加强日常管理外，始终贯彻实施“群防加技防”的方式，以增强小区治安防范的可靠性。针对特别区域如电瓶车停车场等部位实施重点布控，今年成功抓获盗窃者2人，为业主挽回直接经济损失数千元；发现并协助公安机关抓获挖掘地沟油人员两名，受到业主赞誉。

7、客户服务

对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立和谐的邻里关系。如：9号楼西单元因安装空调固定脚导致空调冷凝水下渗问题引起的纠纷；8号楼因楼上暗管漏水导致楼下侵泡问题；2号楼因楼上装地暖导致楼下屋顶穿孔问题等等，这些问题都通过物业人员大量细致的沟通工作，最终将矛盾纠纷化解。

物业服务方面存在的问题：

（一）、物业员工队伍专业技能方面还有一定提升的空间，再加上小区保安、保洁队伍变动相对频繁，导致整体工作效率较低。

（二）、工程遗留问题严重，有些问题我们能力范围内无法解决，这给我们的服务及费用的收取带来了很大的被动。

（三）、企业文化的建设仍需不断探索和实践。一些制度的执行力度还有待加强。

小区物业服务工作明年的思路：

1、进一步创新工作机制，条件许可的情况下应在小区内建立并推行经营目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标考评。激发小区员工的积极性，提高他们的工作能力和效率，进一步明确小区范围中的责、权、利，保证小区物业服务的良性、高效运作。

2、加强人力资源的培训与人才队伍的建设

要加强培训和学习力度，以提高业务素质和整体管理水平，重点引进弱电技术人才，培训电焊工、泥瓦工，实现成功一个，带动一片，并通过培训挖掘内部人员的潜能，发现、培养、和储备人才。

3、继续加强企业文化建设，增强企业的凝集力和向心力

4、继续奉行“业主至上，服务第一”的服务宗旨，保证原有服务范围的基层上，扩大服务范围，让服务再上一个新台阶。

工会工作方面主要的工作有：

一是理顺企业与职工的关系，积极为职工谋利益，维护职工在劳动工资，福利待遇等方面的合法权益，同时要保障企业的生产经营顺利进行，形成企业爱职工、职工爱企业的良好氛围，使企业和职工实现“双赢”。

二是深入基层了解员工思想动态，以闲聊或其他形式发现问题，最大限度地从源头上做好维稳工作。通过大量的思想政治工作在维护企业稳定、员工积极向上方面取得了较好的成绩。

三是落实民主管理制度。让职工充分参与民主管理、民主监督的过程中来，以工会小组为载体拓宽民主参与渠道，及时反映职工心声，调动职工的积极性和创造性，为领导了解民情、职工参与企业管理、集中职工集体智慧搭建坚实平台，真正体现职工大会加强企业民主管理的作用。

明年工会工作计划是：

一是继续完善工会基础建设工作；

二是进一步认真履行职责，做好企业与员工的桥梁纽带作用，维护企业正常生产经营，维护好员工的权益；

三是根据公司的发展和职工关心的热点问题开展工作； 四是努力培养和提高员工的综合素质与业务技能。

党风廉政建设方面：

在党风廉政建设方面能够认真学习，深刻领会，并严格执行党风廉政建设责任制的规定。以身作则，清正廉洁，真正做到自重、自省、自警、自励。本着“踏实做事、清白做人”的做人原则，恪守着“公生明、廉生威”的人生信条，在办事时做到公正、公平，凡事三思而行，带头做出表率。

一年来，本人没有接受业务管辖范围内的业主及同事、职工因工作方面的吃喝宴请和有价证券，没有发生公车私用、私事公办等以权谋私的事。

以上是我2013年度述职述廉报告，请评议。

5.住宅小区物业年度工作总结 篇五

一、20xx年工作计划的指导思想与工作目标

xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的`提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、20xx年工作计划的基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、20xx年工作计划的具体实施办法

(一)进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6.住宅小区物业年度工作总结 篇六

关键词：物业管理,早期介入,配套设施,对策分析

一、住宅小区物业管理早期介入的现状

目前, 我国住宅小区物业管理早期介入的状况并不令人满意, 相当一部分的开发建设单位对物业管理早期介入的认识有偏差:开发商要“花钱买意见”、“花钱买整改”, 心里不太愿意, 所以部分开发商并未让前期物业管理公司真正“早期介入”。还有物业服务企业的问题:有的前期物业服务企业在早期介入时的跟踪管理不够到位, 如没有参与安全监控、电梯等设施设备的选材、安装和调试, 因此对这些设施设备今后的运行管理也带来了不便。

二、住宅小区物业管理早期介入的内容

1. 早期的顾问身份

当物业处于规划设计阶段时, 设计人员在制定物业设计方案的过程中, 由于所站角度不同, 于是不可避免的会考虑不到业主日后使用的便利性和物业公司管理的需要, 例如配套设施的完善、水电供应容量的问题以及预留一定宽度的应急通道等, 从而导致物业建成之后出现管理上的漏洞和功能布局上无法弥补的缺陷, 所以在规划设计阶段, 物业服务企业应以顾问身份参与其中, 为设计方案把关, 提出符合实际需要的建议, 有效帮助设计人员修正物业设计方案, 使之达到最优。

2. 中期的监理身份

当物业处于建设施工阶段时, 物业服务企业可以派遣有丰富物业管理经验的人员以监理身份介入其中, 一方面通过工程监理, 使工程质量得到了保证, 另一方面物业管理人员可以借此机会全面了解所开发的项目, 例如管道线路的铺设和走向等, 从而有利于日后接管验收和物业服务的顺利开展。

3. 晚期的管家身份

当物业处于接管验收阶段时, 物业服务企业应以管家身份全面介入, 对工程施工、设备安装的质量从管理和运行的角度进行全面监控, 如发现问题应与施工单位或房产开发单位及时协商、及时解决、防患于未然, 为日后提供良好的物业服务打下坚实的基础。

三、住宅小区物业管理早期介入的重要性

1. 有助于完善设计, 避免先天不足

我国幅员辽阔, 各地对居住要求大不相同, 于是会对物业设计提出各自需求, 例如在沿海地区都有台风季节, 台风夹着暴雨时可能会使槽内浸水, 并倒灌进屋, 因此须对平口槽进行改进, 变成外低内高, 则可有效防止雨水进入。

2. 有助于房屋建造质量的提高

由于物业服务企业在物业管理的实践中, 掌握和积累了大量关于物业使用和服务方面的第一手资料, 所以对房屋在长期使用过程中所产生的各种问题十分清楚, 因此当物业管理人员以监理身份参与物业施工建设后, 使工程质量得到了提高, 从而有效避免了日后因补救施工质量所产生的不必要的支出和工作量, 同时也不会影响日后物业管理工作的正常开展。

3. 有助于提高物业管理公司的服务水平

物业管理企业可利用早期介入的机会, 提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 为后期的物业管理做准备, 提高了自身的服务水平, 所以当接管后, 为业主办理入住时, 物业服务企业不会无法应对各种突发状况, 而会游刃有余的去处理, 从而在业主面前树立起物业服务企业良好的专业形象。

4. 有助于促进房产物业的销售

物业管理早期介入使物业使用功能不断完善, 多角度、多方位地满足了业主和使用人的需求, 从而物业进入到消费领域后能吸引更多的消费者购买, 极大的促进了房产物业的销售, 进而提高了开发商的开发收益。同时, 由于开发商在项目开发建设过程中引入高水平的物业管理咨询, 能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视, 从而提升了自身的品牌。

四、完善住宅小区物业管理早期介入的对策

1. 房地产企业应协助物业公司完成早期介入的相关工作

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司早期介入工作, 为物业公司提供尽可能的方便并与物管工作人员和睦相处, 从而提高物管公司在早期介入工作中的积极性和效率。

2. 物业服务企业应不断加强自身建设

物业服务企业以不同身份介入项目建设各阶段并采取措施时, 不能因为与房地产开发商存在特殊关系 (如父子关系) , 或者视其为衣食父母, 而对项目在开发建设过程中出现的种种隐患视而不见。

3. 扩大物业服务企业的经营范围和职能

在目前现有的制度下, 物业服务企业通过扩大经营范围和职能, 则更容易解决早期介入现存的问题, 例如物业服务企业可以获得国家的监理资质证书, 从而能开展监理和物业管理等多种业务, 这样物业服务企业一方面在监理过程中履行早期物业管理的职能, 另一方面在项目竣工销售后进行真正意义上的物业管理, 从而减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力, 同时也不会出现由于监管部门的增多而引致施工方的反感。

4. 有关部门应健全相应的法规体系加以保障

推广物业管理早期介入, 建立健全法规制度是最重要的和最有力的保证, 从制度上让开发商自觉接受物业管理早期介入, 重视物业管理早期介入环节, 使之成为进行开发项目建设的必要条件之一。同时, 通过建立健全相应的物业法规制度, 明确规定物业管理早期介入何时介入、如何介入以及介入的具体内容等, 从而进一步规范整个物业市场。

五、结束语

综上所述, 物业管理早期介入能逐步推进物业服务水平的提高;能对业主的物权进行有效的保值、增值;能培育良好的物业市场;能促进物业服务企业走向健康发展的道路, 所以物业管理早期介入有着举足轻重的作用。我们只有通过全面推广住宅小区物业管理的早期介入, 才能最终形成开发商、业主和物业管理公司的三赢局面。

参考文献

[1]李加林, 周心怡.物业管理实务[M].中国建筑工业出版社, 2006.

[2]千艳青.物业管理概论与实务[M].化学工业出版社, 2007.

[3]胡晓娟.物业管理法规[M].重庆大学出版社, 2008.

[4]丁军.北京市物业管理现存问题及解决途径[J].城市问题, 2006, (1) :80-82.

7.住宅小区物业年度工作总结 篇七

工作总结合集

小区物业管理处工作总结范文

一、自身建设质量提高

一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。

(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达10xxxx，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达10xxxx。

小区物业管理年终工作总结

小区物业管理年终工作总结【一】

**年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨，到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其工作总结如下：

8.小区物业工作总结 篇八

我的主要工作内容是负责所在小区的安全护卫与消防设备的管理，绿化还有土建维修的跟进等工作。听起来只是些繁琐的小事，但实际上意义重大，我个人认为非常重要。

做好安全护卫和消防工作，就能保障业主的生命财产安全，保证他们安居乐业。为了完成这个有意义的工作目标，在公司领导的支持与指导下，我们根据总公司和物业公司的规章制度，进一步完善了保安员岗位职责岗位规范工作质量考核标准交接班制度夜间巡逻制度安全消防车辆管理工作考核标准等各种比较合理全面的规章制度。这就使我们以后的工作有了一套比较系统的依据和标准。

为了能使保安员的工作能力不断提高，使新的规章制度得到充分落实。根据小区的实际情况和保安员现状，我们又制定了一些措施：

第一，在每周一的保安例会上坚持拿出半小时的时间来共同学习新制定的规章制度，鼓励所有保安员围绕如何做好本职工作和如何克服实际工作中的漏洞大胆建言献策，通过群策群力来提升我们的总体工作水平。

第二，制定了夜间对保安员的不定期巡查和监控抽查制度，通过两者结合，及时发现工作中的不足之处，并在每周的工作例会中及时通报，使所有员工能在以后的工作中不再发生同样的错误，以保证我们这支保安队伍共同进步，并最终能合格的完成每一天的工作任务。值得庆幸的是，我们今年以来没有发生一起盗窃消防交通方面的安全责任事故，这就使我们以后的保安工作有了更大的信心，我们一定会做得更好。

以前小区的绿化工作，除了浇水是自己完成外施肥喷药修剪都要靠雇人来完成。但是经过每次的跟进工作，我们发现其实没有多大的技术问题，非常容易掌握，只是比较辛苦而已。在我们纪经理的提议下，我们开始在请来的*身边打下手并逐渐的学会了各种基本的绿化管理知识现在我们已经可以独立的完成草坪修剪绿化苗木的剪枝整形及普通的病虫害防治等工作。为公司减少了部分开支，减轻了负担的同时，也提高了我们自身的工作能力。为我们以后更好地完成绿化工作提供了保障。

9.住宅小区物业年度工作总结 篇九

物业管理是指业主委托专门的机构和人员,依照合同和法律规定,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向小区业主及使用人提供多方面综合性服务的活动。对住宅小区进行物业管理,是随着房地产业发展及房地产经济体制改革而产生的,其发展是一个长期的演变过程,并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善、社会事业的发展、人们生活水平的提高,以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化,而得到逐步发展和规范的。

但是,在我国物业管理取得重要进展的同时,各种社会矛盾也逐渐显现出来。物业管理涉及业主之间的关系,涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系,也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中,单个业主的利益与业主共同利益的平衡,房屋质量的责任,共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属,物业管理服务的质量,专项维修资金的使用等,都引发大量纠纷,亟待物业管理相关制度的完善,政府行政监督管理制度应运而生。这是由监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体,其法律依据是国务院《物业管理条例》,该条例所规定的政府行政监督管理内容主要体现在以下几方面。

1. 国务院物业管理主管机构及其职责

根据《物业管理条例》第五条第一款的规定,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括:制定物业管理企业资质管理制度的具体办法;配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法;配合价格主管部门监督物业服务收费;会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法;对物业管理活动中的违法行为进行查处。

2. 地方政府物业管理主管机构和职责

根据《物业管理条例》第五条第二款的规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括:指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业、配合价格主管部门监督物业服务收费、处理物业管理活动中的投诉、对物业管理活动中的违法行为的查处。

3. 其他政府部门对物业管理活动的监督管理

物业管理涉及面很广,物业管理活动的顺利进行,需要政府行政主管部门的监督管理,也需要相关行政部门的协助管理,因此,《物业管理条例》也规定了其他相关部门的职责。主要内容有:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。有关行政管理部门在接到物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理;专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

综上可见,《物业管理条例》对住宅小区物业管理中政府行政监督管理体制、制度进行了科学设定,是政府各级行政主管部门开展物业管理行政监督工作的法律依据。只有严格执行上述法律规定,才能在管理中做好政府该管的事,真正实现政府职能转变。要严格区分民事行为与行政行为,物业管理中有大量的矛盾是民事关系,引导小区业主通过设定规则的方法,由业主自行调节和通过司法程序解决,定位好政府的角色。

二、住宅小区物业管理实践中行政监督管理的思考

在实践中,一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项,侵犯业主权益现象时有发生。一些业主委员会缺少制约,由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制,民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益,个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上,任意决定业主共同事务,损害其他业主利益或业主的共同利益。下文将从实践中一个典型案例的评析,具体探讨如何有效应用行政监督管理制度,实现对住宅小区物业管理纠纷的有效指导。

1. 某小区游泳池产权纠纷案案情简介

广州市某小区游泳池原规划属小区公共设施。因工程款纠纷,自2002年起与小区会所一同被省高院查封。2007年拍卖给承建商某建筑公司;2012年,该建筑公司大股东杨某通过债务诉讼方式取得所有权;2013年法院发出执行裁定书要求办理产权过户,引起小区业主不满;2013年9月,某小区部分业主因游泳池权属问题和对业委会的不满引发纠纷,组织围堵广州市黄埔大道进行维权,引发黄埔大道交通大阻塞。维权业主的基本诉求有三项:一是认为小区游泳池为小区公共设施,属于全体业主共有,省高院的判决不当,侵害了业主的权益。游泳池不属于杨某所有。二是认为小区现业委会缺位,不作为,没有尽力为业主争取权益,并出卖了小区利益。三是要求召开全体业主大会,并对现业委会进行换届选举。

2. 政府行政部门在上述案件处理中行政监督职能的体现

政府房地产行政主管部门在处理本案中,总结出该案涉及的争议焦点为三个方面:一是小区游泳池产权归属问题。二是小区业委会是否存在不作为问题。三是小区业委会如何换届问题。针对上述焦点问题,房地产行政主管部门逐一探求解决问题的思路。

对于小区游泳池产权归属问题,目前已由人民法院生效判决判定权利归属且生效判决已进入执行阶段。在法院生效判决未依法撤销前,任何机关和个人不得对抗其效力,房地产行政机关也不得拒绝履行协助执行通知书的义务,更不能因为业主的过激维权行为而滥用行政监督管理权,参与到游泳池的产权争议纠纷中,只有确定此处理原则,才能有效开展其他指导工作。

对于小区业委会是否存在不作为问题,行政机关根据业主提交的信访资料,认真进行核查,核查中发现业主反映的业主认为业主委员会存在危害业主合法权益的情形存在。根据具体情况,确定以法律途径解决的方案:对业主委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由政府有关部门依法追究责任。对业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。对业主委员会委员挪用、侵占业主共有财产,索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬等其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为,由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理,并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

对于小区业委会换届问题,根据该小区长期以来物业管理纠纷复杂,确实存在业主委员会怠于履行职责及召开临时业主大会进行业委会换届选举问题,政府行政机关通过强化指导功能,开展具体指导工作,引导业主进行换届选举工作,具体采取的措施如:行政机关对召开临时业主大会的条件是否符合法律规定,进行严格把关,对部分业主提出的召开临时业主大会的要求,进行严格审核,避免程序上的错误。对于临时业主大会的议题,行政机关指导业主进一步明确,便于业主进行投票确定议事内容。关于临时业主大会的组织主体,强化政府的指导功能,由小区居委会在所在街道办事处的领导下,全程指导和监督此次临时业主大会的组织工作,并由居委会依据《物业管理条例》第六条第二款第(六)项的规定,邀请其他业主、大学教授、律师、人大代表、媒体记者等热心人士全程参加临时业主大会的监督工作。在临时业主大会的具体召开程序上,进一步细化工作流程,并在确定相关事项后,单独拟定《某小区临时业主大会召开程序规则》,便于各方工作的推进。最后,在关于临时业主大会投票决议是否合法的认定标准上,严格根据相关法律规定及主管部门的意见,在投票工作开始前对全体业主加以明确,防止投票后争议的产生。

10.小区物业半年工作总结 篇十

提高了小区绿化水平。绿化人员坚持经常对小区的草坪进行杂草清除、打药、施工等工作。由于小区环艺公园草质不是很好，绿化人员将主要精力投入到拔草上，每月2次对草坪进行修剪，确保草坪整洁美观无明显杂草，重点对中心广场的8颗景观树进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。树木修剪期，安排专业人员对树木进行了修剪、造型，目前树木长势良好。对一期二阶段绿化，因在施工方养护期内，我处对业主提出的绿化方面问题及时向工程部

反映，或直接向绿化公司负责人反映，及时处理业主提出的问题。我处近期准备再次清除杂草，将杂草消灭在萌芽时期;对树木进行刷白、防冻处理。

保持小区卫生整洁。每天我处有保洁管理员对小区的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，以保证小区的环境卫生。坚持每天2次按照保洁操作程序检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。每星期对三泉进行清洗和维护，对4栋样板房和85栋别墅的蜘蛛网每月清扫，各个岛屿安排一名保洁人员进行保洁，主要负责岛屿的路面卫生、草坪上的杂物、树上的蜘蛛网、别墅内的清洁、公寓楼走道的清扫，对内河和沿河的飘浮物由专人每天进行清除，生活垃圾由专人负责清运到区外大集城管指定的存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运。针对小区的蚊虫较多，每隔一星期对小区内各部门及生活场所进行进行打药除虫，针对冬季售楼部和小区沿湖

别墅大量爬虫栖落在屋沿下，组织保洁班将重点工作放在打药除虫上，并派专人负责。区内的道路、休闲椅、指示牌、儿童游乐场、岛门等每天进行清扫、擦拭。

安全保卫扎实周到

***小区地处远郊且靠近自然村湾，治安相对复杂，我处把小区的安全保卫工作作为“树形象、保安全”的大事来抓。全年，小区安全无事，保安精神面貌良好，赢得了较好的声誉。

履行防卫职责。***小区保安中队20名保安队员，严格按照公司制定的住宅区守卫护卫制度，履行防卫职责。我处根据实际情况，将中队分成两个值勤班一个备勤班，每个班由一个班长负责，对小区的主入口、岛屿、休闲区、工地入口均实行24小时值守，对窗口地带如：售楼部、门岗、中心广场精心挑选业务熟练的队员在此值勤，各值勤点用专用的通讯对讲机与班长互联确保信息畅通，发现突发事件值勤备勤队员均能及

时赶到现场，进行前期处置。制定保安外出请假制度、保安班长纠察制度、巡逻队员值勤登记制度、车辆进出登记管理制度、小区业主物品搬迁制度、小区来人来访登记制度，由于管理制度的健全和认真的贯彻执行，使管理责任造成的责任事故为零。

强化保安训练。我处按照用什么、学什么、练什么的原则，坚持每天傍晚利用队员的休息时间对备勤队员进行军事科目演练及理论知识的学习和培训。制定小区治安突发事件的紧急处理程序和消防应急紧急处理程序的演练方案。根据治安管理条例和消防管理条例，每月对队员进行不少于一次实战演练，提高实际指挥演练水平。

完成任务出色。由于我队队员通过各种专业理论的培训，使队员在***公司组织的各种活动中都能出色完成各项治安保卫工作，受到公司领导的好评。驻地一方保一方平安，与***派出所、***社区警务室的社区民警密切联系配合，警保联勤制度在我区得到有效实施。我处队员主动参与维护建筑工地的治安防范工作，确保***公司工程部人员在现场的安全。一年来，队员多次制止了外来人员在内湖钩鱼、车辆占压草坪、随处方便和安全火险等。

财务收费款实账明

我处严格执行公司财务制度，按照有关协议收取服务费，合理控制消费性开支，节约经营成本。xx年收取服务费共计***元。

账目管理详实清晰。我处根据财务的分类规则，对于每一笔进出账，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。按照财务制度，我处细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求搞好每月例行对账。从全年的情况看，与财务部衔接流畅，没有出现漏报、错报的现象。

收费管理及时无误。我处结合***小区的实际，遵循服务费协议收缴办法，认真搞好区分，按照***公司、业主和我

方协定的服务费，协调关系，微笑服务，定期予以收缴、催收，xx年全年的服务费已全额到账。同时，协助***公司及时收缴施工单位的水电费。

合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我处坚持从公司的利益出发，积极为公司当家理财。特别在经常性开支方面，控制好消费性开支，想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费。

下步需要改进和解决的问题

11.小区物业工作汇报 篇十一

（2014年11-12月）

一、落实业委会布置的工作

（一）人清、物清、空间清的工作

1.人清：我司制定了《长河湾小区暂住人员管理规定》，并与居住在小区的暂住人员和单位签订了关于长河湾小区暂住人员的管理规定、成品保护协议、临时规约确认单、消防安全责任书、身份信息确认单。一旦发现暂住人员违反上述规定的立即清除。如12月3日，居住在2号楼设备夹层的个别暂住人员，发生大声喧哗、做饭事件，我司立即制止并没收用具，同时通知其单位负责人。开发商第一时间向我司表达歉意，并派专人彻查，下达了“如再有不遵守小区相关规定及不配合业委会和物业公司管理的将做退职处理”的决定。

2.物清：我司配合居委会对楼内垃圾桶及杂物进行检查清理。由客服人员和保安员在杂物旁贴通知或入户提醒业主清理杂物，收到预期效果。除个别业主需要耐心说服外，多数业主都能自觉支持工作。目前有些单元出现少量反弹现象，我司已组织保洁、保安、客服巡视组定期检查，发现一处，纠正一处，使清理工作成果长久保持下去（进入12月份我司又清除12处杂物）。

3.空间清：我司已经与开发商一起，将已售未使用、未售的A区地下储藏室全部清点上锁，由开发商派专人管理。我司年底前将清理空间明细单提交业委会验收。

（二）小区封闭管理

目前小区封闭管理基本达到预期效果，与我司加强公示制度分不开的。我司采取的先公示宣传，再有计划、有措施、分步骤的实施办法得到广大业主的肯定。()我司在日后类似工作中可以借鉴这一工作经验，即：广泛宣传、公布方案、分步实施、检查效果、整改计划、保持成果。

1.近期大门封闭管理效果

（1）北门实行业主、居民与机动车、快递公司等车辆分开进出，减少大门拥挤现象，效果很好。业主们基本能做到自觉刷卡进出，老年业主行动不便或偶尔忘记带卡向保安求助时，值守保安都能给予帮助。送奶公司、快递公司等服务公司办理的第一批临时出入证已陆续到期，门岗保安已进入重点检查阶段，督促服务单位续办证件，做到管理持续有效。

（2）西北门自11月5日起业主24小时自行刷卡进出后，巡视岗发现两次小区业主越门而入行为，经保安教育后，业主表示以后按规定文明进出。

（3）东门尾随现象较多，早晚高峰时暂时增加临时岗，加强管理。

（4）西门业主进出口因与机动车在一起，临时定点岗暂时保留。

（5）2号楼临街商业出入口自12月15日起8:30至17:30刷卡进入。公示文件于12月2日张贴，客服人员已对大厦、底商的业户开始办理门禁卡，但目前只有五家业户来办理。针对这种现象，我司客服人员逐一通知业户，并于12月20、21两日进行现场办卡、集中授权。

（6）A区和五段车库综合管理的事宜还在与开发商商榷。

2.封闭管理的疏堵结合建议

小区实施封闭管理后，偶有出现家政服务、消费品销售、送餐小广告。我司进行了跟踪调查，发现这些人员登记进入业主家服务后，按照公司要求每人都要设法张贴20至50张的小广告。一些业主看到后很有意见，认为破坏了小区的环境，这些公司应走正规渠道宣传自己，如通过电梯广告、互联页等。我司对这种行为坚决制止并对行为人说服教育。

我司为了保证小区业主的安全秩序，建议引进信誉好、有专业技能的家政服务公司为业主提供特约服务，这样既满足了业主的生活需求，又防止了外来人员随意进入小区，无法控制管理，同时还可以给业主创造公共收益。如易盟天地95081家庭服务中心，提供月嫂、育儿师、老人护理、病人护理、钟点工、小时工等服务，以及油烟机和空调清洗、酒后代驾、无公害蔬菜配送等。公司已经在小区举办了两次宣传活动，组织业主、居民实地考察、体验了他们的培训基地、金牌门店、养老中心等。目前合作方式正在探讨中。

（三）分批次、分情况对欠缴物业费业主启动法律程序

我司分阶段、多次、多方式与欠费业主沟通，使催缴物业费工作取得了显著效果。

1.11月11日我司对催缴物业服务费情况进行了通报，公示了48名欠费业主的楼号和单元号。

2.12月1日我司再次对催缴物业服务费情况进行了通报，公示了38名自2012年1月18日以来（近3年）从未交纳过物业服务费的业主房号。我司根据情况还会陆续公示欠缴业主房号（欠2年或欠1年）。

3.12月10日我司已联系了律师向38名欠费业主发律师函，正式进入法律程序，准备工作已就绪。

由于合同所限及酬金制的特殊性，请业委会尽快完善法律上的委托手续及其他合法文件。

（四）电子货物箱和信报箱的安装

两节将至，大厦信件、报纸、印刷品将猛增。我司在对大厦业户进行调研后，选型定制了适合大厦业主需求的信报箱，目前已在制作中，计划于12月25日投入使用。

说明：设置信报箱的目的是开源节流，提高服务并降低成本。第一批信箱48个，制作费用4,800元。如果每个信箱收管理费每月15-30元、每年180-360元。48个信箱全年8,640-17,280元。如果设专人送达信件，综合费用支出3,500元/月、全年42,000元。

二、需签订和讨论的合同

1.公共收益合同：目前属全体业主可使用的公区场地有3处---2号楼底商烟酒店、大厦商务中心、2号楼底商手工坊，其使用合同分别于11月10日和12月17日到期。小卖部和商务中心已提交续签申请。手工坊表示不再续签，3号楼业主沙婉玲提出使用申请，用于展示无公害食品。我司按照市场价格，使用费拟在原价基础上涨幅5%以上，以上合同提请业委会讨论。

2.保安服务合同、保洁服务合同：我司于12月10日会同业委会主任史健、乐玲委员与保安公司和保洁公司的负责人就草拟合同的岗位编制、费用等条款提出了要求。根据业委会的意见，我司将拟定的服务合同、人员安排、岗位职责、考核标准、奖惩制度有关条款提交业委会讨论。

12.住宅小区物业年度工作总结 篇十二

严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益, 又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养,导致物业服务企业的服务品质下降,经营出现困难,并进一步影响服务质量,加剧物业费收取的难度,从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈, 危害物业管理行业的健康发展。 本文以住宅小区物业为例,在总结我国物业管理收费难现象的基础上,分析原因,结合实际提出一点对策和建议。

1物业管理收费难的现状及危害

物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。 物业管理费的支出,一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利,一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”,即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。若物业管理费用交纳率不足,小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响, 进而小区整个物业资产将贬值。

在我国物业管理市场上,物业收费难的现象目前普遍存在,收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。目前,我国的物业服务企业基本上是低利润运行。 特别是在经济相对落后、 老旧小区多的地区, 物业服务收费的情况更不容乐观。 收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。 若未能很好地解决,势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。

(1)物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务, 其他缴费业主的合法权益的侵害, 缴费意愿下降。 进而业主和物业公司的矛盾更升级,已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列,加剧物业费拖欠矛盾。

(2)业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。 当公共设施和设备得不到及时的维修和保养,物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。 小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产, 当共同财产没有很好的保护,损失的就是业主自己的利益。

(3)业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。 物业管理行业是个微利行业,当业主拖欠物业费不缴纳,物业公司的福利待遇就得不到应有的保证, 这样必然导致人员流失, 服务品质下降,严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管,这会让整个小区的业主的资产贬值。

(4)业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。 物业费收费标准的核定和审批, 物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。 业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解,但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳,物业公司可以依照业主委员会的委托,依法提起法律诉讼,来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。

2我国住宅小区物业管理收费难的原因

我国物业服务行业经历了30 余年的发展,物业服务也走进了城市千家万户,但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因,物业收费难现象还较为普遍,已经严重制约着行业的健康发展。

2.1 开发商遗留问题多导致小区管理先天不足

住宅小区既要满足业主的居住功能, 也要具备提高业主生活质量的功能;既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局,也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。 但在我国的住宅小区当中,由于规划、施工等环境监管不严,加之物业服务企业前期介入不足,许多住宅小区配套设施不完善,缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所,甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。 这直接导致了物业管理对象存在先天不足,后续物业服务难度加大。 此外,许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺, 得不到兑现加剧了业主的不满,甚至将原因归咎到物业管理服务企业,并通过拒交物业管理费用以示不满。

2.2 物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高

由于物业服务企业专业人才紧缺、 物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因,部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧, 特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下,物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本, 甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。 进而使物业服务企业无法提到高质量的服务,更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。 低质量的服务,最终会引起许多业主的不满, 导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭,这些都会是业主拒交物业费的借口。

2.3 行业制度建设、落实和政府管理不到位

物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障,我国物业服务行业尽管经历了30 余年的发展,制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法,对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。 但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因,相关法律法规程序在实际操作中很难去执行,无法满足时代的需求。 同时,走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾,不利于后期的管理。

在物业收费方面,我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价,存在一定的弊端。 如,在同一小区,不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大,如果采用政府指导方式定价,势必引起部分业主的抵触心理,不利于物业管理费的收取。 在实践中,由于物业收费项目的归纳类不明确,性质不清晰,而且对物业服务费的收取没有精准的计算。 特别是随着物业公司的发展,增加了新型服务,物业费不断提高。 但业主却未必认可,进而导致了业主对于物业公司的不信任,使物业收费难上加难。

2.4 业主物业消费理念落后认识不清

目前物业管理已走进大部分城市小区,但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利,而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。 业主心目中的物业服务项目中,保洁和保安非常简单,成本极低,甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑,认为物业公司只是为了收取物业费。因此,业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵,就觉得物业费缴得不值,从而产生了业主拖欠物业费的情况,甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主,造成收费困难。

3解决物业管理收费难问题的对策

3.1 完善有关法律法规,制定市场化的新的定价模式

物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构,须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。 特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上,征求社会各界有关人士的意见,尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见,制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。

在物业管理费用的定价问题上,政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主,实行竞标市场化的形式。 可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素,将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别,不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级,对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要选择。同时,物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。

3.2 加强第三方监督维权,维系业主和服务企业合理权益

目前,之所以业主对物业服务费的定价缺少信任,其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。 因此,新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构,科学、客观、公正的算物业费价格,若业主不满意,还可以找第三方评估机构重算。 对老旧的小区,业主大会首次选聘或更换物业服务企业时,也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。 也许有第三方的存在,能让业主更加安心些。

在费用的缴纳方面,也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。 特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。 由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系,因此能够做到公平公正。 同时,能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾, 把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。

3.3 物业服务企业要进一步加强与业主沟通,提高服务水平

为解决存在的物业费拖欠问题, 物业服务企业要勤与业主沟通,明晰问题的原因和责任方,不回避自身的责任,也不乱承担开发商等其他责任方的责任,但要详细说明,并主动协助业主解决问题,赢得谅解和满意。

在日常服务方面,要加强职工专业素养,提高服务意思,通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术,进一步节约物业服务企业的管理成本,提高企业利润和服务品质,创建物业品牌。

13.物业维修年度工作总结 篇十三

xx物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。

但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。

去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份。

可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。