房地产行业分析

房地产行业分析（通用8篇）

1.房地产行业分析 篇一

房地产行业分析

房地产行业发展趋势

从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；  多项目运营、集团化管控成为发展重点；  粗放经营向精细化经营方式转化；  异地扩张与全国性企业品牌显现；  民营企业力量崛起和壮大；  客户的维权意识明显提高。

什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

这里问题就出来了，规范化的集团管控与成本控制管理到最后还是需要更多的人才来支持，这时候就需要的是像我们这样的猎头公司，也就是说这就是猎头公司在这个行业的前景很光明。

下面是大部分房地产公司的内部组织架构图

董事会 总经办

营销策划中心

工程管理中心

企业管理中心 销售部

设计部

人事行政部 策划部

工程部

培训部

总工室

物业管理部

装修部

财务部

预决算部

公关部

项目拓展部

下面是2009年中国房产百强企业

1.万科企业股份有限公司

2.中国海外发展有限公司 3.保利房地产（集团）股份有限公司

4.合生创展集团有限公司 5.广州富力地产股份有限公司

6.恒大地产集团有限公司 7.大连万达集团股份有限公司

8.绿城房地产集团有限公司 9.北首都开发控股（集团）有限公司

10.大华（集团）有限公司 11.金地（集团）股份有限公司

12.雅居乐地产控股有限公司 13.龙湖地产.14.远洋地产控股有限公司 15.首创置业

16.SOHO中国 17.北辰实业

18.招商局地产 19.阳光100置业集团

20.江苏新城地产 21.复地（集团）股份有限公司

22.上置集团有限公司 23.重庆市金科实业（集团）有限公司

24.中华企业股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置业集团有限公司 27.农工商房地产（集团）股份有限公司

28.北城建 29.中新集团（控股）有限公司

30.融侨集团 31.广厦控股创业投资有限公司

32.新湖中宝 33.宁波银亿集团有限公司

34.上海三盛宏业 35.福建正荣集团有限公司

37.北金隅嘉业房地产开发有限公司

39.杭州滨江房产集团股份有限公司

41.福星惠誉房地产有限公司

43.四川蓝光和骏实业股份有限公司

45.武汉地产开发投资集团有限公司

47.上海中房置业股份有限公司

49.南栖霞建设股份有限公司

51.佳兆业集团控股有限公司

53.坤和建设集团股份有限公司

55.珠海华发实业有限公司

57.浙江国际嘉业地产

59.重庆隆鑫地产（集团）

61.厦门禹洲集团股份有限公司

63.荣盛房地产发展股份有限公司

65.上海爱家投资（集团）

67.上海市上投房地产有限公司

69.花样年集团（中国）有限公司

71.方兴地产（中国）有限公司

73.广西东方航洋实业集团有限公司

75.上海凯迪企业（集团）有限公司

77.浙江佳源房地产集团有限公司

79.海亮集团有限公司

81.深圳市天健房地产开发实业有限公司

83.翠屏国际控股有限公司

85.奥宸地产（集团）有限公司

87.杭州宋都房地产集团有限公司

89.联发集团有限公司

91.杭州开元房地产集团有限公司

93.中大房地产集团有限公司 ，95.中骏置业控股有限公司

97.莱茵达置业股份有限公司

99.沈阳银基发展股份有限公司

36.建业地产

38.方圆地产

40.沿海绿色家园集团

42.鑫苑（中国）置业有限公司

44.宝龙集团发展有限公司

46.金都房产集团有限公司

48.上海城开（集团）有限公司

50.重庆协信控股

52.建发房地产集团有限公司

54.南方香江集团有限公司

56.深圳富通地产

58.上海景瑞地产（集团）

60.天津市房地产发展（集团）

62.百步亭集团有限公司

64.永泰房地产（集团）有限公司

66.青岛海尔房地产

68.旭辉集团股份有限公司

70.武汉三江航天房地产开发有限公司

72.中冶置业有限责任公司

74.广州百嘉信集团有限公司

76.浙江昆仑置业集团有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龙房地产投资集团有限公司 82.广州颐和集团有限公司

84.青岛伟东置业集团

86.深圳市合正房地产集团有限公司

88.大发集团有限公司

90.众安房产有限公司

92.上海中锐地产集团有限公司 94.重庆长安房地产开发有限公司 96.吉林亚泰房地产开发有限公司 98.泛海建设集团股份有限公司

100.上海海泰房地产（集团）有限公司

附TOP10公司简介：

1、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2、中国海外发展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10第一名、再次获得「中国房地产百强企业综合实力TOP10」、并以86.23亿元的品牌价值连续第四年成为中国房地产行业领导品牌；同時還荣获「中国蓝筹地产」榜首企业、「中国最佳品牌20强」等荣誉称号。中海地产的7个项目在质量、设计、管理等方面获得詹天佑大奖，占总量的三成多。此外，中海地产还荣获2007中国房地产业创建知名品牌（商标）企业和创建知名品牌（商标）推动力优秀企业荣誉称号。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地产（集团）股份有限公司 中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。25年来，中国保利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。伴随国家建设与发展中国特色社会主义的伟大历程，中国保利集团公司在资本规模、经济效益、企业管理、品牌建设、社会贡献、党建工作等方面均取得显著业绩。2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列，跻身中央企业资产规模第一方阵。

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产“成长力领航品牌”。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008中国上市公司优秀管理团队”。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。

公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”、“佛石像展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到“相约郎朗·和乐中国”选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

保利地产认为，“成长比成功更重要”，公司致力于为员工提供最佳的职业发展平台和温暖和谐的工作氛围，帮助员工制定不同的成长规划，培养具有高尚职业操守的房地产开发和管理人才；致力于与合作伙伴建立长期友好的战略互惠关系，实现与员工、合作伙伴和中国房地产行业共同成长。

保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让保利地产获得了广泛的市场肯定和客户信赖。作为央企地产龙头，多年来，保利地产一直积极投身社会公益事业，更以“大社会责任观”为出发点，以回报社会、传承文化、推动行业进步为己任。积极参与国家保障性住房建设和多个旧城改造项目，为城市建设、人民安居贡献自己的力量。

十八年来，保利地产循法尚德、诚信经营，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

4、合生创展集团有限公司 合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。

从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。

合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。

5、广州富力地产股份有限公司

广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零八年连续四年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2008年10月11日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。

6、恒大地产集团有限公司

恒大地产集团（香港联合交易所股票代码：3333）是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国甲级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。

目前，恒大已战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

恒大高层领导管理团队18人，年富力强、专业经验丰富。平均年龄43岁，平均房地产开发管理经验16年，其中教授1人、博士3人、硕士5人。恒大还拥有一支近13000人的年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，92%以上管理干部是大学本科以上学历。恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造全球化地产航母。

恒大房地产开发公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，年开发面积690万平方米。公司从成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目近50个，形成了精品开发建设风格，先后获得30多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

恒大建筑工程公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司，拥有中国一级建筑施工资质，已形成了集建筑施工、装饰和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。拥有一支综合能力过硬的专业化队伍，可承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。经过十年成长，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到中国先进水平，获得客户的一致好评。

恒大工程监理公司【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。

恒大建筑设计院【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。具有规划、建筑、结构、设备、园林景观、室内设计和建筑经济等专业设计人员200余人，其中多数为一级注册建筑师及一级注册结构工程师，专业配备齐全，设备先进。曾独立承担大型居住区、五星级酒店、高级写字楼等综合性高品质设计工程30余项。恒大建筑设计院还与贝尔高林香港公司、美国WY国际设计公司、周德年恒昌等知名企业长期合作。

恒大物业管理公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。

7、大连万达集团股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，本公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

目前本公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

● 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整； ● 全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费； ● 打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展； ● 创造大量的就业岗位； ● 汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

本公司的长期战略目标是：巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。

8、绿城房地产集团有限公司

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工3100余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、湖州、绍兴、台州、丽水、金华以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、苏州、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等40多个城市。至2010年6月底，公司土地储备总用地面积达2300多万平方米，规划总建筑面积达3640多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

16年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品

9、北京首都开发控股（集团）有限公司

北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。

10、大华（集团）有限公司

大华集团始建于 1988年，是一家以房地产开发为主业、拥有40多家控股或参股子公司和分公司的大型综合性企业集团。集团具备国家一级房地产开发资质，是中国质量服务信誉AAA级、中国建设系统企业信誉AAA级和财务资信AAA级企业。

大华集团总部位于中国上海。10多年来，大华集团立足 “安得广厦千万家”的理想，本着“求实进取，自强不息”的企业精神，坚持“开发一块、繁荣一片、稳定一方”的方针，以“买得起的舒适生活”为核心价值定位，为上海房地产事业的发展和上海城市化进程作出了积极贡献。截至 2004年，大华集团在上海 相继开发建设了宝山区的大华社区，浦东新区的大华锦绣华城，普陀区的大华清水湾，大华颐和华城，大华愉景华庭，闸北区的大华阳城花园和大华公园映象等一系列大华牌住宅商品，总计 商品住宅竣工面积约 500万平方米，公共及商业建筑面积约50万平方米，2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币。2005年集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。同时，大华集团科学系统地制定了“立足上海、发展全国”的战略，先后在武汉、马鞍山、南京、大连、沈阳、长春、西安等城市取得开发权。2004年，首批外省市项目分别在南京、武汉、沈阳、马鞍山等城市启动，项目涉及住宅和商业房地产，总建筑面积达266万平方米。2005年，部分外地项目将迎来销售盛景。

迄今为止，大华集团是上海市唯一一家商品住宅年销售面积总量连续 8年进入前5名的房地产开发企业。2002－2003年，大华集团均在上海市房地产开发企业综合实力排名中位居第2。2003年，“大华”被评为上海市著名商标，集团成为首批进入上海品牌行列的两家房地产企业之一。2000－2003年，大华集团在上海市综合企业百强排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大华集团分列中国最大500强企业集团（营业收入）第483名和422名。2004年，大华集团被国家建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产成功开发典范企业”，成为全国获此殊荣的16家地产企业之一。同时，大华集团以1.354亿元的纳税额位居国家税务总局“ 2003房地产开发经营行业纳税十强排行榜 ”第 4名,成为上海唯一一家上榜的房地产企业。2004年，集团上缴利税高达7.9亿元，真正体现了大华“情为民所系，利为民所谋”的社会责任感和行业使命感。大华集团开发建设的住宅产品，曾多次获得国家级部委或专业协会认证评定的荣誉称号。主要奖项有：全国人居经典综合大奖；中国优秀环境综合金奖；中国 50佳著名城镇化社区；中国景观环境示范住宅；中国建筑设计示范单位；中国经典示范住宅；中国别墅地产示范楼盘；上海健康住宅社区成功开发典范等．

大华集团的地产文化探索和地产开发实践，集中体现在它独创了一套符合中国国情的、成长型的现代城市规模社区的开发模式。这一模式强调和强化城市社区规划、建设、经营和管理诸方面的协调整合功能，形成良性的开发合力；提倡开放的公园化街区式住宅文化，全方位注重住区与城市关系、人与环境关系的和谐性和有机多元性；营造便利、舒适、多样、传统与时尚并存的社区商业复合功能圈。其中，大华集团的“泛公园概念”在上海的宝山大华社区和浦东大华锦绣华城社区、普陀的大华颐和华城、闸北的公园映象，以及南京的锦绣华城和武汉的南湖公园世家等楼盘的开发建设中得到了最大程度的实现．历经 17年，大华集团从“买得起的舒适生活”的提供者成长为中国城市化进程的探索者和实践者。大华项目建构日渐饱满，呈现出“低-中-高”多层级模式和“普通住宅、别墅、商业”多种物业形态，大华产业链也已覆盖房地产上下游多个产业领域。展望未来，大华集团将一如既往，在“建筑舒适人居，致力品质生活”的道路上全心全力为健康人居生活添砖加瓦。

上海房地产中介公司排名

1中原2汉宇3智恒4美联物业5合富置业6.21世纪锐丰加盟店 7易居臣信 8北京我爱我家

2.房地产行业分析 篇二

现今在房地产行业的风险方面研究局限在微观层面上,针对某领域或某企业。对某具体领域的风险包括房地产信贷风险、 财务风险、价格风险、投资风险和政策风险等,其对风险的度量必然忽略行业整体性和相关性,不能代表行业全部风险;单个房地产企业破产并不能代表整个行业出现清偿力问题和危机。因此非常有必要从宏观层面上研究房地产行业的风险,分析及观察中国房地产行业风险的发展现状及其历史变化过程。

本文沿用房地产行业宏观风险定性分析理论,采用因子分析和Logistic回归分析的方法,选取2008年以来影响房地产行业风险18个分析指标作为样本数据,构造相应的行业风险指标,探讨房地产行业风险的影响因素和发生风险的概率分布。

二、文献综述

房地产行业风险研究是将行业内所有企业作为一个整体, 研究其风险的内外部影响因素的过程。目前房地产行业宏观风险相关研究可以分为两方面:一是对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究,二是对我国房地产行业宏观风险的研究。

1.对房地产行业影响因素和金融安全的研究。对我国房地产行业影响因素和金融安全的研究主要集中在信贷风险和房地产价格泡沫上,研究包括财务指标、宏观经济指标、信贷指标等在内的因素。肖冰、李春红(2010)认为,房地产信贷风险影响因素不仅包括销售利润率、总资产增长率等财务指标,还包括商品房价格、 GDP增长率以及中长期贷款利率等宏观层面的指标;刘海英、李伟群(2010)认为,影响房价的因素很多,包括土地成本及其投放量、开发商贷款情况、住房的刚性需求量、住房投资性需求量等, 以上的各种因素再加上房地产行业本身所具有的特殊性会使房地产行业越发对金融系统产生依赖,由此产生的风险也会由房地产行业向金融行业扩散转移;易宪容(2005)认为,我国房地产市场的资金来源完全依靠商业银行等金融机构的信贷支持,并非房地产行业本身的实力体现,这在一定程度上增加了金融机构的经营方面难度,也给金融危机发生带来了潜在的风险。

2.对房地产行业宏观风险的研究。对我国房地产行业宏观风险的研究以描述性分析方法为主,直接对房地产行业宏观风险进行定性分析。陈洪波、王震(2006)认为,房地产宏观风险主要集中在房地产资金循环中的开发企业环节,宏观经济繁荣带动房地产行业的上升,制度因素对风险影响较大;梁爽 (2008)认为,在国际金融市场不稳定的同时,国内经济的增长速度也在下降, 2008年国家也对房地产行业的调控有了显著的效果,到了2009年进入了调整阶段,这种状态也将维持一段较长时间。

宋凌峰、叶永刚(2010)认为,房地产行业在宏观层面上的金融风险并不能简单地用价格泡沫指标进行测度,违约距离指标能更为准确地揭示出宏观金融风险。因房地产价格及其银行信贷等各方面的影响,2008年房地产市场的全面调控释放了金融风险,从而2009年后房地产市场的行业风险有了大幅回落。

三、实证分析

1.指标构造与因子分析。目前我国商业银行的行业风险评级指标体系最为完整,包含行业环境特征、行业经营状况、行业财务数据、行业信贷质量四个模块,本文风险指标体系的构造同样参照该体系。基于本文的研究对象是房地产行业宏观风险,行业资金数据比行业财务数据更能反映整个行业资金链的变化和宏观风险的形成,因此构造行业环境、行业运营、行业资金和行业信贷四大分类指标,下设18个分析指标(如表1所示)。

根据国家统计局以及中国人Á民银行调查统计司的数据,选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的18个分析指标数据,共得到504个样本。用SPSS16.0对其进行因子分析,尽可能不损失信息或者减少信息损失。其中因子提取采用主成分分析方法,并且运用方差最大化正交旋转法使因子的解释得到简化,结果如表2所示。

根据提取相关系数矩阵特征值大于1的因子的规定,提取5个公因子,特征值分别为4.415、4.002、3.644、1.878、1.182。这5个公因子的累计贡献率达到84.008%,即可解释度为84.008%, 基本符合要求。

用回归法计算因子得分,将公因子表示成原始变量的线性组合,得到公因子模型:

2.回归分析。国房景气指数是综合反映房地产业发展变化趋势和变化程度的总体指数。因此,本文选择2008年第1季度~ 2014年第4季度国房景气指数作为回归函数的被解释变量Y, 指数较上季上升定义为“1”,即无风险,下降则为“0”,存在风险。 根据因子分析结果,本文选取2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的5个公因子作Y1~Y5为解释变量, 采用Eviews进行Logistic回归,以ML—Binary Probit模型为估计方法,得到的Logistic模型参数如表3所示。

根据表3,得到Logistic回归函数,即y=1时,行业无风险的概率分布函数F:

当y=0时,存在风险,风险发生的概率分布函数P:

将2008年第1季度~2014年第4季度影响房地产行业风险的公因子Y1~Y5的数据代入函数P中,得到房地产行业风险的概率分布情况,如图1所示。

从图1中可以看到,2008年4个季度风险发生概率均超过75%,其中第4季度风险发生概率达到最大值98.7%。2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年,房地产行业风险回升并且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70% 左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业整体风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整。在2008年7月央行和银监会联合发出的《关于金融促进节约集约用地的通知》 中提到,对建设项目以及商用房地产的信贷方面要加强管理,对廉租房、经济适用房、限价商品房及中小套型普通商品住房要给予一定的优先。由此可见,2008年以抑制投机性需求、挤压房地产泡沫为基调的房地产政策,促使房地产市场景气回落,房地产行业风险剧增。2011年房地产行业整体风险明显上升主要在于国家宏观调控政策的改变,货币政策由适度宽松变为稳健,多次加息和上调存款准备金率使得房地产市场融资难度增加,需求和供给同时受到抑制,导致市场紧缩,房地产行业风险增加。另外, 如“国八条”、房地产税试点改革等房地产调控政策不断加码,也是加大2011年行业风险的重要原因。2012年开始,中央对房地产市场的政策思路和管理方式开始发生转变,使得房地产市场在低位徘徊,行业风险概率也在波动中趋于下降。

根据Logistic函数的系数得到影响房地产行业风险的主要指标,行业环境指标:GDP增长率、购房意愿;行业运营指标:房地产企业景气指数、房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率、土地购置面积增长率、房屋施工面积增长率;行业资金指标:行业年投资额增长率、定金及预收款增长率、资金来源增长率;行业信贷指标:房地产开发贷款余额增长率、中长期贷款余额增长率。

由于Logistic函数中估计的系数不能被解释成对因变量的边际影响,对系数的解释显得复杂,因此,对风险概率分布函数P中的因变量逐个求导,可得对的条件概率的边际影响:

Pi(i=1,2,3,4,5)的分布如表4所示。

由表4可知,代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率对房地产业风险有重要影响。

四、结果与讨论

本文在房地产行业风险定性分析理论的基础上,结合了因子分析法以及Logistic回归分析法,对房地产行业的风险进行研究,得出了以下结果:2008年第4季度房地产行业风险概率达到98.7%。

2008年以后风险逐步降低,直到2011年下半年房地产行业风险回升且概率达到90%。2012- 2014年各季度的风险发生概率维持在70%左右,呈现波动下降趋势。其中2008年房地产行业风险发生转变的原因主要是房地产市场监管政策的调整, 2011年房地产行业风险明显上升是由于国家宏观调控政策的改变,2012年后是由于中央对房地产市场的政策思路和管理方式发生转变;代表房地产需求的房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率对房地产行业风险影响较大且负相关;代表宏观经济环境的GDP增长率、反映行业整体运营的房地产企业景气指数和房地产开发贷款余额增长率也是影响房地产行业风险的重要指标。

本文从宏观层面上对房地产行业的风险进行探讨,这种做法并不那么细致。原因主要有两方面:一是缺乏房地产对银行等金融部门影响的分析。因为房地产是资金密集型行业,其主要融资渠道是银行贷款,房地产对银行的依赖使得房地产行业风险与银行信贷风险具有极大的双向关联性,但本文只是从银行业对房地产这单方面的路径出发,忽略了两者间的反向作用,应该将两者结合起来讨论;二是没有直接对房地产监管政策等制度因素进行研究。本文通过对利率、中长期贷款余额增长率等指标的研究间接反映房地产政策对行业风险的影响,但没有研究房产税、“限购令”等其他政策,需要详细研究政府发布的政策对房地产行业风险的直接影响。

摘要：文章基于2008~2014年房地产行业的季度数据,用因子分析提取综合反映行业风险的5个公因子,并建立识别宏观风险的二元逻辑回归模型。实证结果显示:2008年底中国房地产行业风险达到最大值98.7%,2008年以后风险快速下降,到2011年下半年风险开始迅速回升至90%,2012-2014年风险发生概率维持在70%左右且呈现波动下降趋势;对中国房地产行业风险影响较大的是房屋销售面积增长率、房屋销售额增长率和定金及预收款增长率等房地产需求因素且负相关;GDP增长率、房地产企业景气指数和房地产贷款余额增长率是影响我国房地产行业风险的重要因素。

3.行业分析：房地产、煤炭、环保 篇三

申银万国

投资要点：

1、2012年开发商合同销售额增长好同业。

2、政策将成主导板块表现的核心要素。

2012年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012年全国房地产销售额增长10％，尽管仍低于2011年12.1％的增长，但自2季度以来呈现逐季回升态势，4季度单季同比增长达到22％，复苏趋势明显；一二线城市（40大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7％。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33％，明显好于同业表现，我们预计2013年仍将有26％的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50％的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206％，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40％，公司增长140％）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91％，公司增长120％）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4％，公司增长79％）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68％）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63％）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62％）、首开股份（北京市场销售面积增长35％、公司增长55％）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54％）。

投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。

煤炭：继续看好焦煤和无烟煤

山西证券

投资要点：

1、2012年煤炭产量国内微增，进口巨增。

2、节后焦煤无烟煤存在上涨的动力。

2012年全年产量增长4％。中国煤炭工业协会通报称，2012年中国煤炭产量36.6亿吨，比上年增长4％左右，但增速同比回落4.7个百分点，“三西地区”总计贡献产量23.73亿吨，占总产量的64.8％。2012年中国进口煤炭2.35亿吨，同比增长28.91％。12月进口煤炭2900万吨，同比上升35.64％，环比上升23.02％，同比、环比继续保持增长。

下游需求持续改善。12月火电发电量为3554.42亿千瓦时，同比增长5.57％，环比增长11.3％，同比环比继续双增长。受火电发电量增长影响，12月全国电力行业耗煤总量为1.74亿吨，同比增长3.8％，环比增长11.27％。需求端库存上升。12月山西煤矿库存825.59万吨，环比减少2.31％，连续四月下降。

投资策略。动力煤方面：春节部分煤企停产放假以及矿难频发一定程度上影响煤炭供给，社会用电量持续增长，印证煤炭需求逐步改善，鉴于电企煤炭库存始终处于高位，进口煤仍冲击国内煤炭市场，我们预计动力煤价格仍维持弱势；焦煤方面：考虑到钢价上涨节后钢企或对炼焦煤进行补库存，将促使焦煤价格继续小幅上涨；无烟煤方面：预计春节后，农种将增加化肥需求，带动尿素价格上涨，无烟煤价或将跟随上涨。建议关注永泰能源、冀中能源、兰花科创、潞安环能、国投新集等。

环保：从主题回归基本面

招商证券

投资要点：

1、大气污染事件频发推动环境质量改善。

2、投资逻辑从主题投资向基本面改善转变。

全国大范围高频率雾霾天气引起高度重视，将推动环境质量改善。1月7日以来，我国华北、黄淮、江淮、江南等大部地区相继出现大范围雾霾天气。类似的污染事件曾出现在20世纪50年代的工业发达国家。我国大气污染事件的增加，预计将带来发达国家当年污染事件的类似效应，推动环境质量改善。雾霾污染物来源多种多样，治污政策预期将再度加严。从近期发布的各项文件来看，对雾霾天气的应对暂时还停留在各地独立控制的阶段，尚无总体性规划文件出台。我们认为，此次雾霾天气的持续爆发，已经引发了政府对环境治理的进一步关注，后续将进一步强化环境治理的硬性指标，并有望出台应对雾霾天气、加强大气治理的总体纲领性文件，治污力度将再度加大。

大气治理有望实现从主题投资到基本面改善的逻辑转变。大气治理行业2012年的表现在环保行业内相对偏弱。但从2013-2014年来看，大气污染治理工程市场需求总量很大。而且2012年市场未充分反映行业启动，在污染事件的刺激下，后续的治理政策重拳有望出击，2013年行业基本面好转的弹性大，优质龙头公司存在超预期可能，投资逻辑有望从主题投资向基本面改善转变。

目前板块内企业估值接近，关注未来持续成长性差异。目前，大气污染治理企业对应2013年PE估值大多在25倍左右。在估值水平相当的情况下，需要更关注企业的持续成长性及未来布局新业务可带来的发展空间。综合来看，重点推荐估值水平相对较低、除尘脱硫脱硝等大气治理领域都将受益、且未来新市场布局正逐步完善的龙净环保。此外，从长期发展来看，建议关注背靠中电投集团、环保运营业务有望持续增长的九龙电力；以及身处监测大市场，进军新领域机会多的雪迪龙。

商业零售：黄金热销 衣食平稳

国泰君安

投资要点：

1、春节期间餐饮增速低，行业增速好于往年。

2、黄金热销，数码产品紧俏，食品稳定，服装放缓。

据商务部统计，2013年春节期间全国重点零售餐饮企业销售5390亿，同比增14.7％。虽然整体增速慢于2012年春节同期16.2％的增速，但是与往年不同，2013春节期间各地餐饮消费增速低于零售餐饮销售整体增速，我们分析若剔除餐饮企业增速放缓，零售企业实际增速好于2012年春节同期。

在各个商品销售类别中，黄金销售火爆，食品增速稳定，服装略放缓。黄金珠宝恰逢情人节，销售迎来高峰，全国销售同比增38.1％，各地黄金珠宝销售皆呈热销势，一方面有情人节因素，另一方面金价略有回落也刺激消费；食品、饮料此类刚需消费稳定增长，销售同比分别增9.8％、11.2％；服装鞋帽在各地企业的冬季促销下，销售分别增6.3％、7.5％，增速相比11、12月份略有放缓。

时尚数码产品俏销：数码相机、手机、平板电脑、单反相机等电子产品成为年货“新宠”。南京市重点监测商贸企业iPad、iPhone等高端数码产品黄金周销售额同比增长约36％。

4.关于房地产行业的趋势分析 篇四

2007年至2011年全国住宅及商业用房房价上涨过快，透支了未来的一部分涨幅，对经济和民生产生了负面影响，国家因此推出一系列调控政策，目的是抑制房价过快上涨势头，并有意使房价回归到合理水平。我们认为，房地产行业依然将是我行非常重要的业务领域和利润来源，原因有以下三点：

一、限购令是非市场化的行政手段，必将在合适的时候退出，届时国家将推出房产税以理性抑制国民对房产的长期需求。但中国城镇化进程还远未达到目标，城镇土地的稀缺性将是未来房价长期持续稳定上涨的根本动力。

二、保障房建设计划由于在资金筹措和盈利模式方面不甚清晰，使其难以成为房产供应的主流，国家也有意将保障房定位于给低收入阶层提供住房。随着中国中产阶层和富裕阶层人群的不断壮大，对商品住房和商业用房的需求会不断增长，只要中国不推出力度巨大的房产税计划（这一可能性很小），对商品房的需求将长期稳定增长。

5.当前房地产行业的问题和对策分析 篇五

一、房地产行业发展概况分析

我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分

点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。[文章-http:///找文章,到]

表1国民经济发展和房地产投资单位：亿元

年份GDPGDP增长率()房地产开发投资额增长率()直接贡献()开发额占GDP比重()199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

数据来源：《中国经济景气月报》

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。[文章-http:///找文章,到]

为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。

二、我国房地产业面临的主要问题分析

当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。

1、投资增长速度过快

随着我们国家人均GDP的提高(已经超过1000美元)，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。

从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占GDP(116694亿元)的8．66％，占固定资产投资的18．34％，比上年增长29．7％。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房地产投资增幅超过60％，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6．6％，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨6．5％，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10％。

投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推动作用，因而是有必要的。但是，如果这种增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。

2、结构不合理

当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15％的速度在递增。

一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。

3、土地开发利用不科学

土地开发利用是关系到整个房地产市

场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。

当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。

土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。

三、主要对策分析

解决当前我国房地产行业存在的问题主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。

1、发挥国家政策的引导和信号作用

国家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。

发挥国家政策作用的另一个重要方面就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。

从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。

2、加快结构调整的步伐

房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。

空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。

调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。

3、加强科学规划

房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。

在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。

在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规律的方案。

加强科学规划核心是要保持规划的权威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。

当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。

6.房地产行业分析 篇六

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

7.谈房地产行业投资决策分析研究 篇七

一、房地产投资决策基本概念

房地产投资决策是指在房地产投资活动中,房地产开发商为了实现预期的房地产投资目标,运用一定的科学理论、方法和手段,通过一定的程序,对若干个可行的房地产投资方案进行研究论证。从中选出最满意的房地产投资方案的过程。也即:对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同的房地产投资方案进行比较选择,并做出判断和决定的过程。房地产投资指的是一种经济行为,即为了获取未来收益(货币的和非货币的),而预先投入一定数量的资金或者实物资源到房地产开发项目及经营活动中,以形成房地产资产。

二、房地产投资决策的内容

房地产投资决策包括两方面的内容:一是经营分析,二是做出决策。经营分析是从房地产公司经营的观点出发,运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界环境及内部组织等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。做出决策就是根据分析结果,制定几个可行的行动讨论方案,再结合其它非定量化的条件和人的因素进行判断,并从中选择一个最适宜的方案。房地产投资决策的主要内容包括以下几方面:1.确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标,所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多,获取高额、无形收益、社会效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的房地产投资者而言,决策都是在高额利润这个主要目标的前提下,去追求社会效益和环境效益。不过,在投资利润这个目标的前提下,还应考虑:投资资本金的安全性;变现性;远期与近期收入;对通货膨胀的防范等。

三、房地产投资项目的特点

房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产项目投资特点如下:(1)房地产投资金额高房地产业是一个高度资金密集性行业,所需成本高。投资一宗房地产,少则上百万,多则上千万,甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特征和房地产经济运行过程所决定的。因此,对任何一个房地产投资,都要认真地分析、慎重地决策。(2)投资回收期长房地产项目开发需要经过可行性研究、规划设计、施工律设、销售和出租等一系列过程,造成投资回收期较长。房地产项目投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险,必须重视投资前期工作,尽可能避免风险损失。(3)流动性差房地产是一种非流动性资产,不同于其他投资工具可以灵活应变,单靠出售以收回投资资金需要较长时间。如果急于变现,降低价格出售,有可能使投资者遭受巨大的经济损失。(4)投资风险大由于房地产项目投资占用资金多,且资金周转期长,随着时间的推移,其投资的风险因素也将增多。(5)投资收益高与任何投资一样,房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资的风险报酬原则,如在其他条件不变的情况下,投资项目的风险越大,其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力,吸引着众多的投资者乐于冒险投资于这个行业,从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感,调动了投资者对房地产投资的积极性,促进了房地产业的蓬勃发展。(6)抵御通货膨胀能力强由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以及人们对房地产需求的日益增长,使房地产具有价值增值的特点,而使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。(7)受政策影响大政府为调控房地产市场出台了很多房地产政策,如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等。而政策与时间的关系密切,随时不断修改完善,必然影响房地产投资。而房地产很大程度上影响国民经济的发展,也推进政策的不断修订。(8)金融作用强巨额的投资是房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费,也有赖于金融部门的抵押贷款。因此,金融机构的参与,几乎成了房地产紧急持续发展的关键。

四、制定房地产投资的可行方案

决策在于选择,没有选择就没有决策,在进行房地产投资决策中,制定供决策者选用的各种可行方案,是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样,才有可能进行方案的全面比较和有效选择,并可避免遗漏最优方案。

五、分析与评价

方案的分析与评价就是要对每一个备选方案,在进行选择之前,对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析,详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益,并与预先确定的目标进行比较做出评价。

六、选择方案

8.行业分析：医药、通信、房地产 篇八

投资要点：

1、外资药企在中国超国民待遇逐步取消。

2、社会事业改革提速，医疗服务市场化有望更进一步。

5月22日，瑞士罗氏制药杭州办事处被立案调查，或涉商业贿赂。从去年的GSK涉贿事件到今天的罗氏事件，外资药企连续被查，加上对国企使用咨询公司的限制，反映除了外部政治环境的变化对医药行业的影响。相关外资药企案件的处理，最终会落实到对外资药企在中国超国民待遇的逐步取消。

日前，国务院批转国家发改委《关于2014 年深化经济体制改革重点任务意见的通知》，提出“提高服务业发展水平，让人民群众像选择商品一样有更多的服务可选择”，健康服务业是其中重点任务之一。

国家战略上，推动改革、强化市场在资源配置中的主导作用之风将持续推进。医疗服务作为医疗保健板块最后一块非市场化的领域，将持续地走向放开，医疗服务板块在未来若干年内，将持续地享受改制红利。推荐1）发展模式清晰，内生式发展动能充足的专科连锁医疗企业，例如爱尔眼科；2）外延式发展战略清晰、医疗管理水平和人才准备就绪的企业，将受益于综合性公立医院的改制红利，例如信邦制药、开元投资、金陵药业；3）受益于医疗服务领域大发展的相关企业，关注和佳股份。

通信：毛利率持续回升 国产化成必然趋势

投资要点：

1、 毛利率持续回升，公司业绩逐步改善。

2、 通信芯片国产化将成为必然趋势。

今年一季度以来，通信行业向相关公司毛利率持续改善，业绩呈现增长趋势。以中兴通讯为例：公司2014年一季度实现营业收入190.53亿元，同比增长5.51%；实现归属于母公司净利润6.22亿元，同比增长203.51%。基本每股收益为0.18元。又如星网锐捷：2014年第一季度，公司实现营业收入5.06亿元，同比增长22.97%；公司实现归属母公司净利润950.45万元，同比增长37.11%。

近年来，通信产业国产化将是信息安全发展大背景下的必然趋势。通信芯片方面，基于目前国内4G专利份额接近1/4的优势，有望在4G芯片领域改变过去的态势。另外，数据通信设备作为通信环节中重要一环，将是国产化主战场。目前在我国数据通信业中，思科占据着绝对垄断的地位。一旦行业出现国产化的要求或者趋势，中兴、华为将率先受益。

预计未来通信产业国产化进程将进一步加强，建议全面超配行业，重点关注：（1）中兴通讯，受益4G 推进以及国产化进程，目前已有所斩获；（2）企业级数据通信产品提供商：例如东土科技、星网锐捷等；（3）通信芯片领域提供商：推荐大唐电信。

房地产：国内楼市利好复苏

投资要点：

1、 按揭利率有望下行，将推动楼市复苏。

2、 二线城市限购出现松动。

在央行住房金融服务会议中，明确要求各银行支持首套房按揭。目前，建行、中行、工行等主要银行均已安排了按揭贷款额度的增加，预计增加的按揭贷款额度在800亿左右。随着按揭额度的逐渐恢复，目前首套房利率上浮的情况将得以缓解，未来首套房按揭贷款有望重回基准甚至以下，将降低刚需的购房成本，提高购买力并推动观望性需求入市，从而带来楼市销售的逐步复苏。

同时，二线城市限购政策已开始松动。虽然二线城市放松限购并不能在根本上促进销售增长，但可能在2-3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，从而稳定二线城市对楼市前景的预期，有助于当前销售的止跌企稳，从而起到锦上添花的作用。

信贷定向宽松将推动销售复苏，地产板块反弹可以持续，建议积极参与。由于按揭利率有望适度回落以及二线城市限购松动，此次地产反弹不仅仅是政策预期，而是在基本面支撑下的一次可持续的中等级别的反弹，后续仍有空间，建议积极参与。优选龙头及优质高弹性公司。万科是首选标的，此外，保利地产、华夏幸福、世联行等也是优选标的。

家电：高温天气刺激行业发展

投资要点：

1、“领跑者计划”提出，利好家电龙头企业。

2、国内高温范围持续扩大，暑热天气有望刺激空调销售。

5月26日，国务院办公厅印发《关于2014-2015年节能减排低碳发展行动方案的通知》。其中，在积极推行市场化节能减排机制中提到“实施能效领跑者制度”。目前 “领跑者计划”相关补贴方案拟以选定的高能效产品作为基准，选取符合基准的企业或产品进行补贴，拟选定空调单品作为试点。潜在“领跑者计划”补贴政策有利于推动家电产品结构升级，成为家电板块盈利能力提升的新催化剂，与行业目前弱化规模、侧重结构升级的趋势一致；潜在“领跑者计划”无论最后是补贴企业还是补贴产品，均利好技术领先的龙头企业和上游核心零部件企业。

另外，空调旺季销售状况与天气暑热变化正相关性强，从长期看保有量较成熟市场仍有提升空间。今年1季度以来，重点龙头公司安装卡结算增速约20%，销量增长受渠道铺货拉动，库存水平合理，目前行业从库存积累期逐渐进入旺季消化期，如果暑热天气（35%以上）可以持续1周以上，利好渠道库存清理，下半年销量增长提供空间。