成功地产企业简介

成功地产企业简介（共8篇）

1.成功地产企业简介 篇一

案例解析：如何成功提炼企业文化核心理念？（上）

2009-3-16 【摘 要】

企业文化理念是一个企业的灵魂，是企业文化的核心层次，企业文化理念提炼是整个企业文化建设的首要任务。但是很多企业对于企业文化理念提炼的思路、流程和方法知之甚少，导致走了很多弯路。本文将以新优势企业文化咨询机构的专业顾问们为山西和祥建通工程项目管理有限公司提炼企业文化核心理念的全景实录为例，分析阐述企业文化理念提炼的要义，希望能够发挥一定的借鉴、启发作用。

引言

企业文化是一个基于理念突破的创造过程，企业文化创造首要是理念创造。

众所周知，企业文化理念是企业文化的核心层次，是形成制度文化、行为文化和物质文化的思想基础。她反映了企业的信仰与追求，指导着企业的经营管理行为，在对内统一思想、凝聚和激励人心、产生心理约束和行为导向，对外树立良好的企业形象、扩大积极的社会影响等方面发挥着至关重要的作用。因此，总结、提炼企业文化理念，就是为企业文化建设奠定精神基础，就是为保障企业的战略实现制订基本大法，是为企业造魂！

但是，应该如何进行企业文化理念提炼呢？本文将通过山西和祥建通工程项目管理有限公司（以下简称“和祥建通”）的真实案例，向您介绍企业文化核心理念提炼的科学方法。

案例背景

和祥建通是一家总部位于山西太原高新技术开发区，具有深厚底蕴和强劲实力的综合性工程项目管理企业，注册资金1.2亿元人民币，自有资产中仅大型起重运输机械总价值已达1.6亿元人民币。该公司由原山西和祥工程项目管理有限公司与山西建通电力工程建设监理有限公司合并重组而成。其中：前者于2003年在原山西阳城电厂工程指挥部的基础上组建创立；后者则是成立于1991年拥有双甲级监理资质的专业建设监理企业。

2008年元月，深圳新优势企业文化咨询机构（以下简称“新优势”）正式接受和祥建通的委托，负责协助提炼企业文化的核心理念。为此，新优势迅速派出专门项目组入驻该公司，与其高层领导进行了深入的沟通交流，完整把握了其加速企业文化建设的四个深层次背景，即：适应项目管理国际化发展趋势的需要、适应门槛日益增高的行业竞争的需要、适应企业新战略制定与实施的需要、适应和祥与建通合并的文化整合需要。

企业文化核心理念提炼的过程

企业文化理念的提炼是一项立足现实、面向未来、坚持扬弃与创新的系统工程，一方面需要深入挖掘企业原有文化中的优秀部分，加以彰显、传扬；另一方面要审视现有文化中不符合甚至阻碍发展需要的落后部分，果断摒弃、剔除；此外，还必须注入跨行业或同行业优秀企业的先进文化元素，以适应市场竞争和战略实现的需要。

优秀的企业文化理念必须具备两大特性：一是导向正确，即体现对人的价值和商业规则的认同与尊重，且体系完整、逻辑严谨，全面支持企业战略需求；二是个性鲜明，即符合行业本质、富有企业个性，文采生动、易于理解与传诵。因而，新优势特别提出了企业文化理念建设“精准定位、精准表达、精准阐述”的“三精准原则”，并将理念提炼的过程细分为以下五个阶段。

一、调查

即对影响和祥建通公司企业文化理念的内、外部因素进行调查和资料收集。在此阶段，调查计划和方案的拟定以及调查过程中的随机应变十分关键，其中包括调查问卷、访谈提纲等内容设计、调查方式和调查样本的选择等等。

针对该公司的实际情况，咨询顾问们拟定了详尽的企业文化调查计划，决定采用问卷调查、个别访谈、小型座谈会、企业会议列席旁听、项目现场考察、资讯收集等多渠道调查方式，面向企业高层领导、中层管理者、基层员工以及公司本部员工、驻外项目部员工，对企业文化的现状以及建设需求进行全方位调查。

为统一员工认识、调动参与热情、确保调查工作的顺利进行，也为今后企业文化建设的深入推进奠定基础，该公司召开了由总部全体员工和驻外项目部的部分总监参加的“项目启动会”。会上，新优势咨询顾问通过《文化创造新优势》的专题培训，着重讲解了企业文化的定义及其重要作用、什么是优秀的企业文化、企业文化需要主动创造、企业文化创造的五大策略等内容；该公司的段志峰总经理也结合远景蓝图，阐述了公司重视企业文化建设的根本理由和重要意义。

在员工访谈方面，我们将太原总部的员工全部列为独立访谈对象，并组织了六次不同主题的小型座谈会，鼓励参会者以讲故事的方式参与讨论；为更全面地听取一线员工的心声，我们一方面利用参加月度总经理办公会的机会，与项目总监进行会下交流，另一方面专程赶往具有代表性的武乡工程总承包项目现场进行实地考察。

在问卷调查方面，考虑到驻外项目部分布在华北各地，我们灵活采用了在规定时间内网上填答的方式；并在问卷中设计了企业理念征集的内容，使得每位员工都有机会思考和提出自己的建议。

经过近10天紧张有序的调查工作，新优势咨询项目组搜集了大量的宝贵资料： 20多万字的书面材料、156份企业文化调查问卷和书面建议、1300多张图片和220万字的电子文档（含网络资讯）等。

二、分析

即对影响和祥建通公司企业文化理念的内、外部因素进行深入系统的研究。在此阶段，需要针对前期收集的大量调查资料进行系统的归类整理，并利用“定性为主、定量为辅、定性与定量相结合”的方式进行准确的数据统计和深入分析。

新优势咨询顾问们首先将搜集的资料归为六大部分，包括：企业历史沿革、战略规划与近年来的整体经营现状；企业文化沉淀与企业文化现状；母公司和信集团的战略方向与文化导向；国际国内工程项目管理行业的发展历史、现状、趋势与行业特点；国际国内优秀工程项目管理同行的成功经验与文化特征；山西省地域文化特征等。通过对调查问卷、访谈资料和观察记录的统计分析，我们得出如下结论：

1、内部影响因素

1）公司的战略定位：致力于工程项目管理专业领域，服务和支持于和信集团的多元化战略；

2）公司发展特征：呈现出两个主要特点，一是顺势应势；二是不断融合、相互包容； 3）公司整体氛围：整体比较均衡；稳定性稍大于灵活性，员工创造变革意识相对较弱；对外关注稍大于对内关注，公司部门间配合相对较弱；

4）优秀文化基因：和祥——艰苦创业、业主至上、团结协作、诚信待人；建通——任劳任怨、公正严谨、守诺、团结 创新服务、整合资源；

5）领导团队的个性特征：富责任感，追求完美；谦和隐忍，权威性强；善于放权，感召力强；

6）集团文化基调：作为一家新兴的综合性电力投资集团，倡导“和衷共济、求实诚信”的经营理念和“以人为本”的管理理念。

2、行业影响因素

1）工程项目管理的行业本质：为业主服务，协调参建各方，实现多方和谐共处、合作共赢；追求节能环保，实现人与自然的和谐共生；属于技术密集、智力密集型行业，特别强调资质专业化、人才结构化、管理体系化、技术先进化、实施规范化、关系多元化；长期驻外的项目管理人才更需要“家”的温暖与心灵关爱；

2）工程项目管理行业的四大发展态势：市场机遇化、业务产业化、管理方式国际化、管理人员职业化；

3）中国工程管理项目行业的发展现状：属新兴行业，处在与国际接轨的渐进式变革过程中，与国外相比整体比较落后；国家正在大力扶持发展工程项目管理，政策规范的完善和项目投资业主的观念转变还有一个过程；

4）工程项目管理行业国际标杆企业的八大共性特征：基于对柏克德、福陆等十多家欧美国际知名工程公司的研究，发现其共同的成功经验有——客户至上，以客户要求和自身倡导的高质量标准为目标；保持生命力，高度重视人才培育；产业延伸，提供全方位、多领域工程服务；管理严密，组织与专业设置适需，项目体系科学完善；重视研发，拥有独特的技术和专利；注重知识和经验的优化管理；擅长资源整合，拥有雄厚的资金实力和强大的融资能力；全球化经营，密切关注热点地区市场；

5）工程项目管理国内同行的发展动态：通过对国内近50家知名建设监理和工程项目管理公司的研究，我们总结出“2个积极”、“9个注重”的基本态势，即2个积极——积极开拓所擅长领域市场、积极转型迎接项目管理国际化时代；9个注重——战略研究、人才引进与培养、组织整合、项目管理体系的完善、项目管理数据库建设、先进技术的研发与应用、与国际企业及关联机构联盟合作、完善资质、强化文化与品牌建设。

3、民族与地域文化影响因素

1）中国传统文化与儒商文化精髓：五千年的文明史造就了博大精深的中华传统文化，在“仁义礼智信、和谐中庸、无为而治”等基本元素的基础上，形成了“仁者爱人？诚实守信？以义制利”的“儒商精神”；

2）晋商精神：和祥建通公司地处山西、绝大多数员工生长于山西。我们发现农耕文明、草原文明的不断交织造就了山西人知义、尚礼、讲求和谐、务实淳朴和豪放、坚韧、不甘现状、敢为人先的双重性格，由此成就了晋商500年的辉煌历史、并依然深刻影响着山西企业的经商风格，晋商精神的七大关键要素表现为勤俭敬业、诚信守义、开拓进取、协作共济和崇尚智慧、谦虚好学、注重创新等。

4、其他外部参考因素分析

此外，现代经典管理理论与成功企业的共性特征也对和祥建通公司企业文化理念的建立，有着重要的借鉴作用。我们将全球卓越企业的共性特征主要归纳为“7×8字诀”：“高瞻远瞩，追求卓越；尊重人才，共同成长；客户至上，超越需求；持续创新，引领变革；超越利润，贡献社会；组织规范，领袖表率；崇尚行动，注重执行。”

三、定位

即确立理念体系的结构和核心理念的提炼方向。在此阶段，企业文化核心内涵定位的准确性尤为重要，可谓“失之毫厘，差之千里”。

根据适合于国内大多数企业的“新优势企业文化理念体系标准化模型”，企业文化理念体系主要分为战略理念、价值理念和执行理念三个层次。出于对企业迫切需要的尊重，双方决定先行完成核心价值观、使命、愿景、企业精神、经营理念和人力资源管理理念这六项理念。

经过反复多次的封闭研讨，咨询顾问们最终发现在所有的企业文化理念影响要素中，都隐藏着两个两个极具东方意蕴和时代感的元素——“和”与“智”！

其中，“和”是：中华民族传统文化与晋商精神讲究仁义的“和”，工程项目管理行业服务业主、协调各方的“和”以及关心员工、团队协作的“和”，和信集团企业文化倡导和衷共济的“和”，和祥建通在融合中发展的“和”，该公司高层领导以德服人的“和” 以及国际标杆企业客户至上、重视人才的“和”等等：“智”是：中华民族传统文化与晋商精神中崇尚智慧、谦虚好学、注重创新的“智”，工程项目管理行业智力与人才密集的“智”，该公司不断顺时应势、创新服务的“智”，国际标杆企业重视战略、人才、知识、技术、管理与资源整合的“智”等等。

为此，新优势项目组将和祥建通核心理念的提炼方向确定为“和”与“智”，即“和”乃其的品格特征与生存之本，“智”乃其能力特征与发展保障，和祥建通企业文化理念的核心内涵是“和智并举，和立智通”。

（未完待续）

作者：孙健耀 来源：博锐管理在线

责任编辑：俞江月

案例解析：如何成功提炼企业文化核心理念？（下）

2009-3-16

四、提炼表达

即对六大理念进行定向提炼和概括表达。在此阶段，主要的关注点就是在完整梳理每一项理念真实内涵的基础上，如何完成务实而精辟的语言表达。

有了对企业文化定位的充分把握，我们很快就初步提炼并形成了《和祥建通企业核心理念建议》。六大理念表述如下：

企业使命：弘扬晋商文化，推动产业进步

企业愿景：成为具有国际水准和典范价值的工程服务企业

核心价值观：和信致祥，善建则通

企业精神：和智通明天地

经营理念：成就所托，超越期待

人力资源管理理念：和聚·和创·和成

其中：使命表达了“我们要做什么” 和“为什么这样做”，明确了企业存在的根本动机和理由，使命是核心价值观的载体，是企业实现愿景必须承担的责任或义务；愿景说明了“我们的目标是什么”，是企业期望实现的远大理想，展现了使命达成时的景象，或我们将以何种形态或身份履行使命；核心价值观阐述了“我们是谁”，反映了企业及每一个成员必须共同信奉、不懈追求的价值追求和持久信仰，是选择使命和愿景的决定因素和履行使命、实现愿景的根本保障，反之，使命、愿景是核心价值观在企业整体发展追求上的具体体现；企业精神是企业员工所必须共同具有的内心态度、思想境界和精神状态，是企业使命、愿景与核心价值观在群体意识上的概括反映；经营理念是企业在一切有关核心价值链的活动中所

应该具有和遵守的价值理念，作为核心理念下的执行理念直接指导着企业的一切经营活动；人力资源管理理念是企业在人力资源管理方面所遵循的基本原则，作为执行理念层面中的管理理念之一有着重要的指导作用。企业精神、经营理念、人力资源管理理念进一步确定了“我们怎么做”的原则，是紧紧围绕核心价值观、使命与愿景的指引而展开的行动准则。

五、研讨确定

企业文化理念提炼的一个重要原则和方法就是“领导亲力，小组参与，全员品鉴”，这既是提炼精准性的根本保证、也是理念内培训和传播的开始。

首先，我们召开了企业文化调研成果高层汇报会，着重阐述了《和祥建通企业文化现状调研报告》。在长达54页的报告中，通过详尽严谨的分析数据、大量的旁证资料，由表及里、从现实到未来对该公司的企业文化进行了深入分析，并提出系统的提升建议。

接下来，围绕《和祥建通企业核心理念建议》，该公司持续四天召开了连轴式的封闭会议。在一致认同企业文化核心理念提炼方向的前提下，各级员工就六大理念的内涵和文字表达等问题，逐条逐款展开了深入细致的研讨。四易其稿之后，这六大理念最终确定为：

企业使命：推动工程管理进步

企业愿景：成为可信赖、受推崇的工程管理专家

核心价值观：秉和致祥？善建则通

企业精神：以和立，以智通

经营理念：成就所托，超越期待

人力资源管理理念：和聚·和创·和成

一份凝结了该公司中高层领导与普通员工以及咨询顾问心血的理念文稿《和祥建通核心理念阐释》终于新鲜出炉，一经发布即获得了业内外人士的高度评价。

“和智”理念的意义

“和智”理念的提出至少有以下两大意义：

其一，对和祥建通而言，具有系统突破价值。“和智”理念立足于企业特性，充分体现出A公司人对“责任”高度认知和对人才、知识技术的高度重视，表达了和祥建通人对事业的坚定信念和对未来的积极把握，她将推动该公司以“创建和智型企业，持续打造独特的综合竞争优势”为企业文化建设目标，加速在复合型专业团队、知识管理、运营体系、新技术开发应用、品牌、资源整合能力等方面形成系统突破，早日成长为具有全国影响力和典范效应的集团化工程项目管理机构。

其二，对工程项目管理行业而言，具有首创价值。“和智”理念的提出在中国的工程项目管理业界属于首创，她充分揭示了工程项目管理的行业本质，明确了工程项目管理企业赢得市场竞争、实现可持续发展的根本解决之道，对于国内同行有着较高的示范和借鉴价值。

结 语

正如柯林斯在《基业长青》一书中所述：“要成为高瞻远瞩、可以面对巨变、数十年繁荣发展的持久公司，第一步也是最重要的一点，就是明确核心理念，树立在任何情况下坚持不渝的坚定价值观。”作为企业文化创造的首要任务，企业核心理念提炼的好坏直接影响到企业文化的优劣和创造成效。因此，我们真诚期望，广大的工程项目管理机构高度重视企业文化理念体系的总结、提炼工作，使之切实符合行业发展趋势，符合企业战略实施与战略实现的需要。

当然，企业核心理念的提炼与确立，仅仅意味着企业文化建设工作的开始。一方面，企业文化理念体系需进一步完善，并在未来的岁月里不断丰富和提升；另一方面，企业文化理念重在实践，最关键的是理念的认同与自觉意识，理念在机制、形象、行为上的全面落地，以及理念落地后，在团队活力、品牌地位以及长期经营业绩上的切实体现。愿我们一起努力，共同迎接工程项目管理行业黄金时代的早日到来！

附：和祥建通核心理念赏析

核心价值观：秉和致祥？善建则通 1）和祥建通核心价值观的本质要求

“秉和致祥？善建则通”的核心价值观要求和祥建通必须紧紧围绕“和”与“智”两条精神主线，以“和”为舵、以“智”为桨，秉持和善仁义、诚信待人的处世原则，发挥系统运筹、持续创新的非凡智慧，脚踏实地地为业主、员工、股东、合作伙伴乃至行业、社会等相关利益方提供尽责服务，去承载并实现和祥建通推动工程管理进步、追求项目价值最优化的事业理想。

2）什么是“秉和致祥”？

“秉和致祥”语出《汉书？刘向传》：“和气致祥，乖气致异。”

“和”是中华民族传承千年的人文精神。正如《论语？学而》中所述：“礼之用，和为贵；先王之道，斯为美”，“和”代表着谦和友善、平等尊重、开放包容、调和忍让，善于设身处地为他人着想、为大局着想，儒商精神、晋商精神正是“和”的最佳体现。“秉和”源于人性的尊重与关怀，她不仅是一种行为表现，更是一种以“责任”为核心要义的道德情操，表现出对自我严格要求的高度责任意识；

“祥”是所有组织与个人梦想的如意之境。正如《礼记？中庸》所云“国家将兴，必有祯祥”，“祥”是成功的前兆，代表一种美好祥和的环境氛围。

“和”与“祥”之间是一种因果关系。我们认为，和祥建通只有秉持“和”的美德，尊重、关爱、厚待一切利益相关体，才能树立诚信尽责、值得信赖的良好形象，赢得更多的内外部支持和有益于企业生存的祥和环境，为自身的持续发展提供一种必然和可能。

由此可见，“和”乃和祥建通的生存之本和第一要义，“秉和致祥”是和祥建通的品格特征和道德信仰。它至少包含了五个方面的价值主张，即：全面成就业主；全心尊重人才；善待合作伙伴；真情回馈股东；贡献行业与社会。“秉和致祥”既是和祥建通自觉意义上的行为规范，更是和祥建通的社会责任宣言，体现出一种关爱民生、关注能源环保的高尚情怀，彰显出和祥建通以承担责任实现自身价值的笃实远见。3）什么是“善建则通”？

“善建则通”源于《道德经》：“善建者不拔，善抱者不脱。”

“善建”是自古以来奉行者甚众的专业理念。“建”是系统工程，需要纵观全局的思维高度、统筹协调的运作能力、精益求精的专业态度和触类旁通的聪明智慧：“建”还包含“打破常规、不断超越”的意境，表达了一种积极进取、永不停息的智慧诉求。“善建”是一种以“智慧”为核心要义的专业追求。“善建”即为“智”，而“智”源于对人才和知识的重视、对技术进步和市场机遇的敏锐度，是富有远见、专业水准、人才济济、知识丰富、技术先进、管理规范等等的代名词（实质上，“和”也是一种通过成就别人来成就自己的大智慧）。

“通”同样是所有组织和个人矢志追求的成功境界。正如《隋书？李德林传》所云“运筹建策，通幽达冥，从命者获安”，“通”既包含思想的通明顿悟，也包含利益目标的通达收获。

“智”（“善建”）与“通”也是一种因果关系。和祥建通只有不断学习新知识、新技术、新技能，注重知识管理和系统创新，才能牢牢把握时代机遇，妥善应对瞬息万变的外部环境，在市场大潮中立于不败、保持永久的竞争优势，并一路超越、稳健快速发展，真正成为行业公认的典范。

由此可见，“智”是和祥建通的发展依托和保障，“善建则通”是和祥建通的能力特征和智慧信仰。它至少包含了以下三个方面的价值取向：人才是第一能源、知识是宝贵财富、创新才有未来。“善建则通”既是一种不断学习创新、自我超越的进取心态，更是一种精益求精、追求卓越境界的内在驱动和外在气势，意味着和祥建通将运用非凡的智慧直面未来的竞争，追求完美和极致，在更大的地域范畴、更长的时间维度，不断创造新的辉煌和高度。

总之，“秉和致祥 善建则通” 十分巧妙地将“和祥建通”的公司名称融入其中，可谓言简意赅，意蕴深远旷达。既传承了中华文化“仁、义、礼、智、信”的深厚底蕴，又彰显了“与时俱进，持续创新”的时代精神；既体现了和祥建通“顺时应势，开放包容”的独有特质、反映了和祥建通企业文化“和智并举”的特色内涵，又阐释了和祥建通“和立智通”的生存发展观、表达了和祥建通人志存高远的理想和胸襟。

经营理念：成就所托？超越期待

“成就所托，超越期待”的经营理念是和祥建通在企业的经营活动中履行社会责任的指导思想，更是现代优秀企业公民的集中体现。

优化资源配置，密切互动沟通，创造优良业绩，保持持续发展的动力。“成就所托，超越期待” 实质上就是对各相关利益体的庄重承诺。她包含了多重含义，如：

成就业主所托，超越业主期待：以业主为导向，做为业主提供项目价值最优化、最超值服务的工程管理专家；

成就员工所托，超越员工期待：高度重视人才，为员工打造实现人生价值的最佳舞台；

成就股东所托，超越股东期待：真情回报股东，做稳定投资价值和更高品牌价值的创造者；

成就伙伴所托，超越伙伴期待：善待合作伙伴，成为缔结互惠共赢机制的核心力量；

成就社会所托，超越社会期待：贡献行业与社会，做优秀的企业公民。遵循基本商业道德的同时，积极承担社会责任，参与节能环保等公益事业，以永不停息的事业追求改善人类生活品质。

“All trust me！”——完全信赖，将一切托付给我！和祥建通的经营理念铿锵有力、掷地有声，洋溢着和祥建通人的源于责任的诚挚和源于实力的自信，表现出“成就一切所托，超越自我期待”的豪迈气概。据此，和祥建通的英文名称也确定为“Alltrust”。

人力资源管理理念：和聚·和创·和成

“人才是第一能源”，这是和祥建通追求基业长青的人才观。因为，正如煤是火力发电厂的第一能源，对人才的重视程度，决定了工程项目管理企业的发展命运。

“和聚？和创？和成”的人力资源管理理念，包含了对人才从重视到理解、尊重、关心、爱护、凝聚、培养、激励的人力资源管理全过程，主要归纳为以下三层含义：

和聚：以和引智，以和聚才；即：通过搭建适于人才生存的基础平台，广泛地引进和聚集人才；

和创：以和扬智，以和创才；即：通过搭建适于人才发展的事业平台，充分发挥人才的聪明才智并锻炼培养人才；

和成：以和报智，以和成才；即：通过搭建利于人才归属的激励平台，为人才提供丰厚的利益回报和发展空间。

“和聚·和创·和成”的人力资源管理理念，是和祥建通人力资源管理的指导思想，也将成为和祥建通打造企业持久核心竞争力的一个重要法宝。

作者：孙健耀 来源：博锐管理在线

责任编辑：俞江月

2.成功地产企业简介 篇二

商业地产项目开发要完成多方面的专业工作:按开发顺序来说有市场分析、投资与财务评估、业态定位、功能流程规划、项目经营管理、销售与招商运作等。然而很多情况下发展商往往本着“肥水不流外人田”的思维,凭借一己之力独立完成上述工作。在社会分工日益细化的今天,这显然是非常不明智的。应该说商业地产项目的前期市场调研是一个庞大与复杂的过程,市场分析与业态定位,包括商圈的划分确定、竞争对手的商业考察分析等等,都有自成体系门类的专业性与科学性。比如市场研究调查信息采集是否准确,直接联系到项目定位的恰当与否,以至最后的商业地产运营是否成功,这是前后相关的因果关系。如果前面的因不够专业水准而产生偏差,那么后面的果就如蝴蝶效应般有可能出现几何倍数放大的偏离。这里就体现出了专业顾问公司的作用所在。又如招商,如果说调研是运用了策划专业公司的技术优势的话,那么招商运用了他们的资源关系优势。在多年的商业经营过程中,与各商业品牌商建立了长期的合作关系,能够在招商方面提供帮助,减小商业地产项目运作的风险。另外,对于集团规模的商业地产发展商,尤其应重视与商业经营品牌商的合作。地产商在开发项目前,可以根据经营商的要求,做到有的放矢;而经营商也可以根据经营的需要,向地产商提出规划开发要求,达到量体裁衣。二者合璧对项目品牌和商品价值的提升互为依托,实现比翼双飞的局面。

二、重视项目招商营销的整体策划布局

商业地产项目,在招商方面需要与规划设计相互配合。不同的经营商对旗下的主力店设计有不同的要求,比如店面的外型、颜色、规模等等,这些使用要求是商业地产设计的依据,必须由品牌商提出。发展商首先需要提出概括性的规划设计,在招商中根据经营商的需求不断的修改、完善。反过来如果建筑主体完成后再让经营商家去适应,势必会增加修改成本和招商难度。招商资料要专业。一般大的经营品牌商对商业地产项目评估有自己的成熟的测评方式和专业团队,对招商资料的水平很敏感。如果发展商自己编制招商资料过分乐观缺乏专业水准,一方面难以取信于人;另一方面,也会让经营商怀疑开发商的是否具备使整个项目稳定运营的专业能力。所以在招商资料的制作上,一定要重视,最好请专业人士进行专业设计制作。另外商业地产项目的营销也一定要锁定目标,整体布局,对症下药。确定谁会租买?他们在哪里?传播广告的途径?客户最关注哪些因素?投资价值取向是什么等等。只有弄清楚这些问题,进行具有针对性的努力,才能使营销工作取得进展。

三、确定项目财务控制目标

住宅与商业地产开发在经济效益上有着本质的区别,住宅的未来经济利润可用普通会计利润来测算,而商业地产则用经济利润来测算,否则将潜藏风险,难以实现利润最大化。并且,住宅开发的大致利润途径只是单一的,单次性所得。而商业地产的利润获得则复杂的多,是通过多次、多途径的收入获得,包括自营、出租、销售等方式。对于大型商业地产项目,可以分作不定期租金回收作为重要的利润途径,一般分为5年~10年或者总体租金回收;物业销售分为短期与中期,即是指单次性的销售或者是带租约销售等;自营的话,例如超市、百货、饮食娱乐、连锁店等各种业态形式,存在各种经营成本问题。另外,开发资金成本控制也是至关重要的,根据开发商能承受资金压力的大小来详细计划,否则一旦资金链断裂,后果不堪设想。

四、地块需要具备高质量的素质

商业地产开发,地块好坏是商业地产开发成败的关键因素。地块最好是在交通要道或传统商业生活区域。因为某块地用途,在当地人们心里早就有了根深蒂固的认识。此外,该地块所在区域的消费能力,也是需要重点关注的。对此,专业的商业地产开发策划机构已经形成了一套相应的评估体系,地块与市中心的距离、域内人口多少、人均可支配收入多少才能开发一个多大规模、多高档次的项目都有经过检验的量化规律;又比如对配套设施的要求,比如一定要流畅、方便,有无公交、地铁、停车设施等交通工具设施的存在,都有严格的要求。万不可为开发而开发,忽视对地块因素的考察判断,项目地块的质量高低严重影响着以后的招商及经营。

五、项目要重视特色开发

近几年,商业地产的发展发展出乎很多人意料的持续增长。尽管如此,商业地产也有过剩的问题,同质化竞争的趋势愈发明显。整个商业地产市场都群起炒作“SHOPING-MALL”概念,概括起来都是“集合购物、餐饮、娱乐为一体的一站式消费中心”概念,就像全国城市如千城一面一样,商业地产项目之间也显然缺乏特征与差异,开发雷同现象造成了市场明显的同质化竞争趋势。若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出,就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力,走差异化道路。市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。

总之,中国商业地产经过那么多年发展,很多问题已经明朗化。总结成功开发商业地产的要素,开发商通过专业合作、招商营销、目标控制、地块研究、特色开发、等方式不断探索新的开发模式,在激烈的市场竞争中站稳脚跟,并不断取得发展。

摘要：近些年,房地产市场热度由于经济、政策、预期等一系列因素影响,整体来说处于回落态势,但是商业地产的发展却依旧蓬勃发展。经过二十年的发展,商业地产开发模式及流程已经相当成熟,成功开发的范例比比皆是。尽管如此,面对日益激烈的市场竞争和趋紧的经济大环境,如何成功的开发新项目,怎样冲出重围,是商业地产开发商殚精竭虑思考的问题。本文通过对专业合作、招商营销、目标控制、地块研究、特色开发等要素的探讨,以期为商业地产项目成功开发提供一些有价值的参考。

3.他山之石 日本养老地产成功案例 篇三

横滨太阳城

横滨太阳城属于高端运营机构项目，位于横滨市近郊，土地成本较低。距离横滨地铁站约20-25分钟车程，周边为成熟居住区边缘，既独立又融合。且地处高地，视野开阔，景观良好。

入住的老人多为高收入、有国外生活背景的人群，入住费用基本由自己承担。

该项目分为自理型住宅单元和介护型住宅单元，前者的入住率约为62%，后者的入住率约为47%。高规格的酒店式装修是项目最大卖点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少室内留置时间，充分考虑老年人的生理和心里需求。

医疗配置方面，项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室；当老人需要医疗就诊时，通过外部合作医院进行救助。

产品设计方面，ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区，几乎涵盖所有所需的公共功能，无障碍设计也遍布项目的每一个空间，在细节上极具个性化和精致化。

营业收入主要靠收取一次性入住金，金额根据房间大小浮动，15年内可退还部分；其次还有包括管理费、餐饮费在内的月金；额外收费有室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。

日医学馆

创立于1968 年12 月的日医学馆是该国三大养老地产连锁运营机构之一。除了养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的平均产值在日本名列前茅。

日医学馆旗下的养老地产有上千所，散布在日本全国，主要分为三类：政府投资日医学馆运营的福利性项目，日医学馆投资运营的全付费制项目，以及老年人租赁物业项目。其中，最著名的是采取全付费制（自理阶段需老人全额支付费用）的墨田项目，和实行老年人租赁物业的北浦田项目。

营收方面，除了个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式。客户定位方面，以项目5公里内的中高收入的老人为主。日医学馆内设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟。餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。

日医学馆的产品设计具有三大特点：第一，项目规模小，分布在不同的区域，保证最快的速度拥有高入住率，尽快盈利；第二，选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方；第三，尽可能配置介护设施，因为纯自理式居住项目对老人吸引度不大，影响入住率。

SECOM成城项目

SECOM成城项目是实体公司开发项目，由SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作完成。SECOM最初是从事防盗报警系统研发销售的实业公司，在日本具有很高的知名度，后来也从事养老设备的研发和销售、医疗事业、房地产实业、保险实业等与养老地产相关的行业。

SECOM成城项目的目标客户是第二阶层的富裕老人，主要为医生、律师等原有金领阶层。客户粘性较强，但更替性弱。该项目仅吸纳自理型老人，但老人过渡到介护阶段后，可免费入住到介护单元。

一次性入住金中包含了房屋使用以及服务费用，金额是同类地段普通住宅售价的两倍，且逐年增加，但后期价格上涨的可能性小。

有别于传统养老机构，该项目的餐饮区采取点菜制，月底统一结算，加强了消费自主性。银行、邮局等提供上门服务，增强了老人居住的便利性。

4.商业地产成功招商攻略 篇四

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点

招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合需要

按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

②项目主要利润来源

中小店的铺位租金往往是主力店的4—10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利

润来源。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

典型案例：

深圳市某近8万平方米的购物中心，先行入驻的主力店某百货店，其租金为80元/平米•月，租期为十五年；而同一层楼名店廊的铺位租金高达300—800元/平米•月，租期为三年。

3、招商难度大

招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

二、商业地产招商误区

1、盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

3、招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

4、单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

5、过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

6、缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场

开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

7、招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。

另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

三、商业地产招商核心要决

1、合理的时机选择是成功招商的前提

（1）商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

（2）商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

①主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

②中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

商圈分析 市场定位 业态定位

主力店招商 规划设计 实施建设

产权发售 中小店群招商 全面营业

典型案例：

位于石家庄闹市区的财富商业中心是上海富阳操作的商业项目之一。上海富阳在前期进行了缜密的市场调研后，确定了项目经营定位，并积极展开了前期主力店的招商运作，以此建立了“以招商牵动销售”的营销策略。

首先，将商业价值有限的地下部分和商业裙楼顶层作为开发商保留物业，通过前期积极的招商推广后，成功签约了一家北京知名的大型超市卖场和广州大型的餐饮集团。上述商家的进驻为商场后续的经营提供了坚强的保障，另一方面对投资者在心理上也起到了降低风险的作用。

接着，将商业价值较高的地上一层至三层部分进行了分割切小，辅之于“CBD旺铺”的概念推出销售，由于主力店的成功招商，投资客对店铺反应较好。

2、准确的前期规划是成功招商的基础

商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

3、项目招商最好由专业机构全程操作

专业人做专业事。商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中，地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。专业人士及专业机构的作为不可以低估。应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。

典型案例：

光明广场堪称广州MALL概念盛行时代的代表作。然而，由于种种原因作为率先提出MALL概念的商业地产项目，仅9层的光明广场从规划到建成花了整整十年。

2003年，光明广场开始了招商工作，这座总建筑面积近60000平方米的购物中心销售十分顺利，2005年2月8日，光明广场终于开始试营业，但是好景不长，试业不到半年时间，一半租户就要求解约。

在无计可施的时候光明广场将项目委托给以旺场而出名的中华百货，光明广场成为中华百货的第五家营运和管理经验外输伙伴，此前的四家是佛山东方广场、三水广场、东莞第一国际、福州万象广场。

中华百货接手光明广场使得项目的招商更有保障，项目的运营也走向正常轨道。

4、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证

商业地产的复合业态增加了招商难度。但建立起品牌同盟，运营商不须花太多的广告费用即可成功招商。

典型案例：

2005年06月，国美电器董事长黄光裕在北京与国内商业地产大鳄，大连万达集团董事长王健林共同签署战略合作协议，宣布将强强联手，开发商业地产。

紧密型战略合作关系主要包括三项内容：

万达集团开发建设的购物中心，国美电器均保证以主力店形式全面进入。

国美电器从万达沈阳商业广场开始，尝试全新的经营模式，即开设15000平方米至20000平方米的大店。

双方在商业地产开发领域加强合作：国美开发的商业地产项目，万达可以经营；或双方合作开发、经营商业地产项目。

类似的典型案例还有铜锣湾联姻易初莲花。

5、成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关

系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

四、商业地产招商工作的操作要点

1、市场调查

市场调查是招商工作的第一步。需进行两方面的调查，它们决定着项目的发展和前程。Ø最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；

Ø另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。

2、项目分析

项目的分析包括项目产品本身的分析和市场分析：

Ø项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；Ø物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；

Ø市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

3、商业定位

在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。

4、业态组合业态组合首先要明确各种商业形态的分类，再根据各分类的特点进行业态组合。

如商铺的分类主要有：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；而不同分类需要不同的业态组合，餐饮、百货、电子、服装等经营业态如何组合排列，都是需要重点考虑的问题。

5、招商推广

业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商推广的方式主要有以下几种：

（1）通过广告媒体宣传

这是目前采用较多的方式，看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户。

（2）人员推广

包括向外派发海报，海报的内容会更广泛且更详细，因而更能吸引人。

（3）直接上门拜访

通过这种方式告诉他们这个商场的地理位臵、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为现场的印象会更加深刻。

6、商业物业管理

最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

决策观点：

商业地产招商的成功与否直接决定了商业地产的成败，因此，需要详细的了解商业地产招商的特点，而在招商的时机选择上要特别注意主力店招商，主力店的招商必须在业态定位之后，规划设计之前。

5.房地产策划成功案例 篇五

二 促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。“租售结合”营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。

三 推广：多管齐下

一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。

6.房地产营销成功的关键 篇六

银行的VIP不用排队;航空公司的VIP有单独的休息室;Q Q的VIP在游戏大厅里可以随意“踢人”。正是这些“小特权”，成功满足了已有VIP的优越感，也成为企业促销的利器。

在房地产行业中开发商则顺势扮演着布道者，典型的是给客户发放会员卡、贵宾卡的方式，一边以增值服务为诱饵，一边向客户灌输“VIP并不是天生的，人人都可以成为VIP”。

一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或者贵宾的形式，发展潜在的消费群，这一类促销方式的效果是明显且可以保证客户忠诚度的。

一般楼盘的会员卡有两种：一种是开发商的会员卡、贵宾卡，客户凭VIP身份，可以在购买房子时享受到一定的优先权或者折扣优惠，并可以吸引潜在的消费者购买和业主的二次置业，典型的有万科的万客会、招商的招商会。

7.成功地产企业简介 篇七

5月29-30日, 由领沃中国主办;由《第一财经中国房地产金融》联合主办;德国商会, 21俱乐部授权等支持的第六届亚太商业地产合作论坛-2014中国峰会 (APCREC6) , 在重庆富力凯悦酒店成功举办。

本届峰会云集了320多位来自业主方与开发商等行业影响力人士, 就围绕“势道术”取金融再造之势, 明零售重塑之道, 优全渠道变革之术等方面问题展开深入探讨;并在峰会第二天在重塑零售和再造金融两大板块进行平行解析, 同时通过实操案例分析, 头脑风暴, 互动讨论, 酒会交流等多种形式, 最大化地促成了会嘉宾之间的互学、交流及合作, 本届峰会令与会人员体验了一场场精神盛宴。

8.地产企业资金大考 篇八

房地产调控嚷嚷了近一年,并在今年4月达到空前规模。在持续而严厉的调控政策之下,地产企业已悄然迎来资金大考。

销售业绩普遍不及格

7月6日,万科A发布公告,1~6月公司累计实现销售面积320.2万平方米,实现销售金额367.7亿元。由于此前订下的2010年销售目标是800亿元,计算下来,万科上半年仅完成全年销售目标的46%。

时间过半,任务未过半。“龙头老大”万科并不是唯一的销售业绩未及格的上市房企。公告显示,保利、金地、恒盛、龙湖、复地、绿城、富力等多家上市公司,今年上半年均未完成全年销售收入的一半,最差的只完成了四分之一。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,在排名前20位的大型房企中,前六个月只有恒大地产一家完成了全年销售目标的50%以上,超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的一半。

再融资屡屡受阻

5月12日,招商地产发布公告称,因受经济环境和政策变化影响,公司股价大幅下挫,公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。

事实上,遭遇融资困境的不止招商地产一家,万科去年提出的112亿元公开增发计划,也未能顺利进行。

据悉,为配合逐步收紧的货币政策,防止开发商通过股市融资来偿还银行贷款或补充营运资本,从根本上抑制地产泡沫,证监会已经采取措施,暂停地产或与房地产开发相关的上市公司通过股市进行再融资。

IPO步履维艰

据长江证券研究部统计,在2008年底至2009年期间,成功借壳的地产公司有17家,包括中润投资、荣安地产、万方地产等;递交了重组方案,但尚未拿到批文的则有18家。由于再融资环境和地产市场均发生了变化,它们中的一部分已放弃了借壳计划。

内地房企在A股市场借壳上市举步维艰,在香港市场的表现也不尽如人意。2009年第三季度,共有恒盛地产、宝龙集团、华南城、禹洲地产、恒大地产、明发地产、龙湖地产、花样年等8家内地房企完成香港上市。除了恒大和龙湖之外,其他6家上市公司均遭遇了破发的命运。其中,恒盛地产、华南城、禹洲地产、明发集团上市首日即跌破发行价;花样年上市次日破发;福建宝龙地产在降低了招股价之后,才勉强挤上港交所,上市第四个交易日跌入破发团队。此外,卓越置业和融创中国则宣布暂时中止上市,卓越已是第二次IPO失败,而融创则是第三次。

银行收紧贷款门槛

7月20日,银监会召开第三次经济金融形势通报会议。一位与会银行业人士透露,此次会议议题之一,强调各商业银行要控制好土地储备贷款,控制土地抵押率及贷款去向管理;要加强开发商的风险管理,对开发商进行“名单式管理”。

所谓“名单式管理”,是指银监会已将住房建设部给定的较好开发商名单下发给了商业银行,且正争取提供住房建设部提供资质较差的开发商名单,以要求银行对此类公司贷款更加谨慎,并结合实际情况控制贷款的额度。

上述银行业人士称,目前还没有看到“资质较差的开发商名单”,但国土资源部向银监会提供了《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,曝光了1457宗闲置土地。银监会主席刘明康在会上强调,国土资源部开展了为期五个月的集中整治,商业银行应密切配合,对闲置土地进行排查。