购房银行贷款手续流程

2024-11-04

购房银行贷款手续流程（精选4篇）

1.购房银行贷款手续流程篇一

个人购房贷款需要办理哪些手续?

商贷第一步：签约纳税

签约纳税具体有三件事。置业者与开发商签订《预售契约》、《买卖合同》；置业者按开发商的具体要求缴纳首付款；置业者与开发商各自按房价款的0．5％的额度缴纳印花税。

商贷第二步：预售登记这一步一般由开发商代办。

商贷第三步：向银行指定的律师事务所的现场律师提交申请这一步后，开始进入实质性的贷款阶段。

提交申请时，置业者必须提供以下资料： 1．身份证（原件、复印件3份）2．户口簿（原件、复印件3份）3．暂住证（限外地置业者，原件、复印件3份）4．结婚证（原件、复印件3份）5．学历证书（原件、复印件3份）6．单位法人或私营企业营业执照副本（原件或加盖公章的复印件）7．职业收入证明、兼职收入证明（原件、复印件3份）8．《北京市内销商品房预售契约（买卖合同）》（原件、复印件2份）9．首付款凭证（发票，原件、复印件3份）10．《外省市个人在京购房批准通知单》（限外省市置业者，原件、复印件3份）必须说明的是，当有共同申请人时，共同申请人也需提供上述资料。

商贷第四步：填写申请资料，贷款律师会协助置业者填写申请资料。

资料具体包括： 1．《个人住房贷款借款申请表》5份 2．《个人住房贷款借款合同》讲解 3．《贷款房屋所有权证收押合同》4份 4．《授权委托书》2份 5．《承诺书》1份 6．《谈话记录》1份前四项填写后，开发商必须签字盖章。

同时，置业者须按贷款额的0．3％交纳律师费。

商贷第五步：律师审核资料，转交银行。

商贷第六步：签订贷款相关合同银行审核贷款人资信、贷款额度、贷款年限后，与贷款人会签订一系列的合同文件： 1．《个人住房贷款借款合同》5份 2．《中国太平洋保险公司个人住房保险投保单》1份 3．《个人住房担保贷款划款凭证》1份 4．《印签卡片》1份 5．《电子货币卡申请表》1份 6．《代扣还款委托书》1份 7．《储蓄存款凭条》1份需要说明的是，签订投保单时，需交纳房屋财产保险费、还款卡工本费（3元）、还款卡存底费（10元），所有文件需申请人本人亲笔签名。如果有共同申请人，所有申请人都要到场签字。

商贷第七步：贷款申请人按月还款。

2.购房银行贷款手续流程篇二

案例分析

从该按揭贷款申请材料中我们大致可以得到如下关键信息:该房屋按揭贷款人, MK一家为JL省人, 丈夫MK1992年参加工作, 去SZ之前在JL省纺织品进出口公司任业务员。2002年妻子THY赴HZ工作, MK则赴SZ工作, 两人处于两地分居状态, 并且从THY三个月的信用卡消费记录来看, 她的消费水平与自己的收入水平相当。这里就引出一个疑问:MK的年收入是THY年收入的5倍多, 那么是否存在MK对THY的经济资助, 如果MK对THY没有经济资助, 那么在常年夫妻分居的条件下, 夫妻双方的感情如何, 将二人作为共同还款义务人是否有意义?

虽然贷款流程将夫妻双方作为共同还款人的要求可以避免因一人财务状况恶化所导致的无力还款的风险, 但是夫妻双方的感情是这一预防措施能够实际起到作用的重要条件。尽管在签署共同还款协议后, 从法律的角度来说, 不论夫妻感情如何, 两人都有义务偿还贷款。但是夫妻双方的感情直接影响到还款意愿, 而还款意愿又会影响到贷款能否按时得到偿还, 还应当对双方的还款义务做进一步的界定。

从MK的过往经历来看, 他之前应该说没有多少工程技术背景和生产管理经验, 但是2002年MK被一家台湾公司聘为其SZ电子产品生产基地的副总经理, 2007年他的年收入达65万元。不过并没有任何纳税记录以佐证他的收入水平, 台湾母公司的损益表证实该公司大陆分部的薪资支出折合人民币共约225万元。另一令人疑惑的地方是:档案材料中MK的笔迹类似于小学生的书写风格, 每个字都是一笔一划勾勒出来的, 这样的书写速度会非常慢, 不像是具有大学本科文化程度, 有必要通过多种方式对他的收入做进一步的核实。

从档案材料中还得知MK夫妇2001年购买HZ一处117平米的房产, 贷款至少57万;2003年又购买HZ一处150平米的房产, 贷款额不详;2007年则同时购买HZ三处房产, 首付款就达600万人民币。他们的购房行为显然已不再是为满足实际生活需要, 而是一种投资行为, 那么除了在HZ, MK夫妇很可能在SZ、或者北京、上海等城市也购置了房产。即便不考虑在其他地方购置的房产, MK夫妇的投资也已经超过了其声明的收入总额。考虑到中国居民未纳税收入的规模非常庞大, MK夫妇也许真有能力凭自己的收入进行如此大规模的投资。但是从贷款安全性和银行所承担的社会义务的角度来说, 银行方面还必须考虑如下的几种可能性:第一, MK夫妇也许采用了非正规的融资手段, 希图在房地产方面进行投机, 这样的话对MK夫妇的贷款就是高风险的。第二, MK夫妇有大量的灰色收入, 他们通过投资于房地产的方法将收入洗白。在这种情况下, 一方面法律要求银行承担反洗钱的责任;另一方面即便从银行自身利益的角度考虑, 对这样的贷款也应该非常小心, 因为一旦该夫妇的大量灰色收入被政府发现并受到严厉惩处, 那么对他们的贷款很可能成为坏账。第三种情况是国外热钱假借本国居民的名义进入了中国的房地产市场, 在这种情况下, 银行有义务对此进行核实并向政府监管机关报告以维护中国的金融安全。

这些被贷款审批流程所忽视、未能得到解决的疑问, 为我们反思、改进流程, 提高效率提供了契机。但是如果简单根据以上分析得出现有贷款流程仍有漏洞的结论, 并且要求在贷款流程中进一步增加对客户收入真实性核实、客户收入来源调查、明确共同还款人分别的还款责任、以及反洗钱和金融监管等方面的要求, 表面上看这样能使贷款流程更加严密、减少了银行所面临的风险, 但是却可能离正确的方向越来越远。现实中的情形纷繁复杂, 不论制度设计者如何深思熟虑也难免挂一漏万, 如果循着这种思路, 每当人们发现一点漏洞便为流程打上一块补丁, 为了可能的万一而为所有的一万多加一把锁, 那么我们的贷款流程将会变得越来越繁冗而不堪重负, 结果是同时加重了银行和客户双方的成本, 而当相应增加的收益或减少的损失不能弥补增加的成本时, 最终银行的零售贷款产品将会失去竞争力。

由于银行不能在营销阶段有效甄别客户, 就无法实行细分战略, 只能订立统一的信贷条件;同样是由于银行过于依赖开发商来接近客户, 而实质上并不了解自己所服务的对象, 所以只能大费周折地设计繁琐的贷款流程、订立苛刻的放贷条件, 通过种种形式的合约来保护自己免遭欺诈;但是如果真的遇到恶意骗贷行为, 现有的贷款流程实际上很可能起不到防范作用。

从现有数据来看, 在ZJ省分行零售贷款团队的3000余笔贷款中, 不良贷款的发生率非常低, 其中贷款人财务状况恶化的还占了绝大部分, 恶意骗贷行为极少;目前, 零售贷款仍然是一种风险极低而又利润丰厚的金融产品。但这主要是政府保护的结果, 而不是银行经营能力的体现。比如政府统一规定了个人住房按揭贷款的利率以保证银行的利差收入, 而且按揭贷款的首付比例至少为20%, 大面积住房贷款 (也即大额贷款) 的首付比例为30%或者更高, 同时银行放贷还必须取得房产的抵押权利。在房地产市场价格快速上涨的条件下, 抵押的房产价值即便扣除必要的清算费用也远大于贷款余额。所以理论上说, 无论客户是否能及时足额还款, 银行的贷款都是安全的;除非客户与开发商串通恶意骗贷。

按揭贷款是单一抵押贷款类型, 低抵押率、高利率的特点使银行几乎避免了所有风险, 同时还利润丰厚;但是低风险、高回报的金融产品本质上违背了市场规律, 若没有政府保护, 在市场竞争的条件下是不可能长期存在的。这是因为相对个人客户而言, 银行的经济实力远为雄厚, 承受风险的能力更强;而且银行还可以藉由大量异质客户来分散个体的财务风险。换个角度来理解, 如果有保险公司能针对个人所面临的财务风险而推出一项保险产品, 那么这样的保险产品是会有需求的;而银行要做的就是在零售贷款这种产品中同时满足这个需求, 也就是说银行可以也应当通过适当增加在单笔贷款上的风险暴露来获得合理回报。

银行在按揭贷款产品上暴露出的不了解客户、风险定价能力薄弱、贷款条件过于保守而缺乏进取性等问题有其更深层次原因:它们是银行本位的经营管理理念, 以及在这种理念指导下所形成的组织架构、业务流程、企业文化等一系列企业生命体的有机元素, 和长期缺乏竞争的历史传统互相作用的结果。传统上大型国有银行部分行使着政府职能, 内部采用科层式行政管理架构, 银行各级人员根据职能组织起来并且向上负责;而且这些国有银行的业务互不交叉, 占据着国内市场近乎垄断的主导性地位, 这样的制度背景下, 自然就形成了银行本位的经营管理理念。而当制度环境开始转变, 银行经营要逐渐面临越来越强竞争的时候, 对于解决同样的问题是采用依赖非人格化的流程还是采用依赖前线员工的智识这两种选择, 无论是思维习惯还是现实中有限的人力资本积累、薄弱的后台支持系统, 都使得银行倾向于选择前者。

风险定价能力薄弱, 是因为一直以来中国的存贷款利率都受到政府的严格管制, 货币市场、资本市场又极不发达, 这就使得银行的资金成本和收益的核算缺乏合理参照;在贷款投向方面, 由于存在行政干预, 银行又无需对自己的经营成果负责;再加上落后的会计制度, 这些都造成了银行从来就没有依据风险进行合理定价的概念, 更缺乏相应的技术积累。

正是由于银行普遍缺乏风险分析、风险控制和风险定价能力, 导致风险承担能力极其薄弱, 所以政府规定了统一的信贷条件以抑制银行间竞争, 保证银行能够获得稳定、丰厚的利润。但是这同时也使银行对客户的了解成为多余, 对银行建立了解客户的能力是一个反向的激励, 而这又进一步削弱了银行进行风险定价的基础。

流程再造建议

1.贷款审批过程前移, 变申请后审批为申请前审批

对于按揭贷款客户来说, 他们最为关心的是贷款申请能否得到批准, 以及银行放款的速度, 其核心还是在于银行核验、审批申请材料的速度如何;可以想象当客户耗费大量时间精力备妥申请材料, 并且等待很长时间才被告知申请被拒绝时的心情是多么沮丧。如果银行能够将审批程序前移, 在客户提交申请材料之前就告知客户申请材料是否充分、是否会被批准, 这就相当于为客户创造了额外的价值。

在具体操作上, 首先由客户自己将非正式的贷款申请资料通过网络提交到银行的电脑系统中, 随后银行的自动审批系统对客户资料进行初步核批, 如果审批系统通过了客户的申请, 客户再到银行柜面提交正式的书面资料, 书面资料的真实性由银行临柜柜员检验, 同时还要比对自动化系统据以审批的客户事先提交的非正式资料与书面资料以进一步核实。至于银行与客户签署的大量合同、单据, 可以通过简并银行单据、统一纸张规格、网上填制、柜面打印、签署的方法实现。

这种变化的核心在于:建立较少人工干预的自动化的贷款审批系统, 而它又要求银行要有比较完备、可靠的信用评分和违约概率模型。如果银行能够成功建立这样的系统和模型, 由于其不易被竞争对手复制、模仿, 就能够为银行赢得持久的竞争优势。

除了审批过程前移创造价值, 由银行临柜柜员接受、审核正式资料还使得客户可以就近选择银行网点以获得便利性的好处。同时客户经理也能从繁琐的资料、文档处理中解放出来, 客户经理的工作变成了一方面是营销开发商, 维护系统中开发商的资质、账户信息和楼盘资料;另一方面, 对于自动审批系统不能通过但是仍然提交正式申请的客户和有特殊要求的客户, 进行人工处理;同时还要寻找机会对大客户进行交叉销售。

除此之外, 事前审批的变化还能使银行不再依赖开发商来与客户接触, 扩大了潜在的客户群, 也使得银行在与开发商的关系上更具优势地位;同时, 由于客户不论审批是否通过都要向银行提供大量电子化的个人信息, 银行因此也可以积累拥有详尽资料的庞大的客户数据库, 这些信息既是以后进行交叉销售的有力资源, 又为银行进一步完善系统和模型准备了基础。

当然为客之信息保密是银行的职责, 如果泄秘银行脱不了干系。

2.竞争手段丰富化

在政府对按揭贷款的首付比例、利率、期限等要素做出规定之后, 银行可用的竞争手段不多。因此除了在关键贷款条件上利用好政府允许的浮动范围, 银行还可以将服务的外延扩大化, 利用自身的信息、信用和客户群体广泛、多样的优势, 为客户提供购房、家装咨询, 以及为投资购房的客户提供房屋租、售的一条龙金融服务;而服务的方式也可以采取从高度介入的银行直接提供服务到低度介入的银行仅作为提供相关平台的媒介, 由客户相互间、客户与经销商之间或者经销商与经销商自行匹配、服务或交易;总之服务的种类和方式是多种多样的, 只要客户有需求, 并且银行在满足这种需求上有资金的、信息的、信用的或者客户网络的优势, 就可以灵活地进行创新。但是这种创新要形成机制并且将这种不断创新的机制转变为银行的竞争优势, 创新就必须由业务链条的最前端发起, 而这又要求最前端的营销人员有足够的市场敏感度、足够称职, 除此之外, 还要有相应的激励机制去鼓励他们进行创新和相应的资源去支持他们的创新取得成功。

3.贷后管理服务提高效率

前台营销人员的主要任务是发掘、满足客户需求, 所以他们工作的特点必然是非模式化、非程序化的。而对于占贷后管理主要部分的欠款催收任务来说, 由于大部分客户的欠款是由于遗忘还款或对还款金额记忆不准确等善意原因造成的, 对这些客户的催收主要以通知、告诉为主, 任务比较简单, 所以提高效率、控制成本是持续改进的主要目标。根据这一特点进行流程设计时, 应该将一般通知性的催收工作从营销人员的任务中分离出来, 交由专门的规范化的客户服务中心来完成;同时还应将催收中获知的客户欠款原因、联络方式变更、客户补缴款项承诺等信息记录下来并进行分析, 避免因为同样的事由反复通知客户、浪费资源, 而这无疑还需要开发一个有针对性的客户信息数据库系统, 并且这个系统还应与催收或自动催收系统连接起来使用。

匹配贷款催收系统的是建立一个事前提醒, 或者一般的低成本定向信息发布系统, 比如短信息平台;这样在有关任何特定客户的政策、程序有所变化时, 系统都能自动通知到客户本人。这种系统的必要性是在实践中发现的:往往客户由于不清楚比如利率、还款程序的变化, 造成欠款, 银行就必须事后电话通知客户, 结果不仅浪费了大量通讯费用, 占用了银行员工和客户的时间, 因为罚息还大大降低了客户满意度。

清收手段单一、法务人员不足是银行经营零售贷款产品的一大隐患。在目前房地产价格迅速上涨、人均收入水平不断上升这样比较有利的宏观经济条件下, 零售贷款的不良率非常低, 银行以电话催缴为主的清收手段和由客户经理承担催收任务的人员配备尚能勉强应付;但是一旦市场条件发生变化, 银行现有的清收能力将无法应对可能出现的大面积不良贷款。银行完全有必要在系统上、流程程序上未雨绸缪:比如对于因客户无力或不愿还款而长期拖欠成为不良的贷款, 应该有一定的程序通过与客户协商对贷款进行展期、调整贷款条件, 使得客户能够继续还款;或者将不良贷款转入资产保全部门, 由专门的法务人员启动司法诉讼程序来保护银行利益, 尽量减小损失。

贷后管理服务中另一个非常重要的方面是要对贷后管理信息加以合理组织, 充分利用, 这既是保全银行资产的重要环节, 更是对放贷前审批系统和流程运行有效性的后验检查, 是对贷款审批流程进行持续改进的重要反馈。

3.购房贷款利率表及最新贷款流程篇三

在经过短暂的房贷吃紧后，跨入2013年，从各楼盘反馈的信息来看，某些楼盘首套房贷利率再次可以打到基准利率的八五折。虽然春节已临近，但是很多楼盘看房、买房的人仍络绎不绝，没有楼市淡季的“味道”。在此我们奉上最新的购房贷款利率表及贷款流程，希望您在2013年买房顺利。

央行上海总部表示，根据2010年5月住房和城乡建设部、央行和中国银监会的联合发文，对于商业性个人住房贷款的第二套住房认定标准，是以家庭为单位，认房又认贷。目前，各行依然严格执行这一规定。不过，央行也表示，各家银行可以根据自己的信贷额度，资金松紧情况考虑发放贷款，具体细则由银行自己把握。此外，在上周五的新规出台之前，已经花钱把孩子的名字从房产证上去除的家庭，现在也不必特别懊恼。因为如此一来，孩子购买婚房将有资格从银行贷款。

商业贷款是时下不少房奴的选择，如何计算房屋贷款利率直接影响房奴每个月的经济负担。除了基准利率将随国家的信贷政策在一定周期内有所调整之外，选取何种贷款方式也将影响其利率。目前，在银行贷款时共有两种贷款方式，分别为等额本息法和等额本金法。

个人公积金房贷利率按照国家有关规定执行。根据津房改[1999]20号文件《关于调整房改资金存、贷款期限和利率的通知》规定，贷款期限1-5年(含5年)的贷款按月利率3.45‰执行;贷款期限5年以上的贷款按月利率3.825‰执行。组合贷款中银行个人住房商业贷款利率，按人民银行规定执行。现行银行个人住房商业贷款利率为：贷款期限1-5年(含5年)的贷款月利率4.425‰;贷款期限5年以上的贷款月利率4.65‰。

公积金房贷利率按照国家有关规定执行，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年年初开始，按相应利率档次执行新的利率。2013购房贷款利率表及最新贷款流程

购房贷款需知道的5大技巧

年末，北上广深等一线城市甚至出现个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发了购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。下面本站告诉大家购房贷款5大技巧。

1.熟悉当地购房政策

海南的房地产政策与重庆有很多不同，如买房的税金比例、政府补贴、获取预售证的标准。如果是贷款购房的，还需要了解当地的贷款政策，不同银行的利率可能存在差距。这些都要在购房前也一定要了解清楚。

2.了解项目背景

一般情况下，楼盘的环境和价格优势容易引起你的关注。但在下单前，一定要了解清楚房子本身的合法性、未来区域发展等，切忌盲目跟风，不要因贪便宜而购买了小产权房。

3.恰当估计你的经济实力

在海南购房属于异地购房，在购房行动开始前一定要恰当估计你的经济实力，根据自己的可承受能力选择相应价位的房屋。

4.要保证资金划拨安全

一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。同时，一般情况而言，资金应该划拨到房屋所属开发企业账户，而不是售楼员等某个人账户。

5.了解开发企业诚信度

购房人在与开发企业打交道时，都处于相对劣势。因此，在购房之初，应该对你所心仪房屋的开发企业诚信有基本了解。

2012年全国各地楼市成交量普遍上涨，东部沿海地区甚至翻番，一方面，与被长期压抑的购房需求集中释放有关，另一方面，也与旺盛的自住型购房需求规模超出预想有关。”总结去年的楼市表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说：“这应该引起我们足够的重视，即使持续从严的楼市调控让投资投机需求黯然退场，但是如果没有足够的市场供应量应对，旺盛度超出预想的首次置业和改善型置业的自住需求，依然会使楼市调控面临巨大压力。”可以看到，2012 年全国楼市呈现了“低开高走”的市场轨迹。年初，楼市持续低迷，库存居高不下，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，全国房价在一季度全线回落。并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是

有业内人士称，因为房贷详细审批权限有些是下放给包办支行，大概会按照地域和合作楼盘分歧，有一些差别化的政策。何况在今朝各地接踵出台限购令、节制房地产市场过热的政策布景下，银行贷款额度紧，不解除部门异地购房者的贷款请求被拒、大概响应贷款请求更加严酷的大概性。上面房贷365网为大师先容一下在异地购房贷款中所必要细致的问题。

一、细致观察。不跑堂产是自用型房产仍是投资型房产，投资者都应当到方针地现场观察一下，观察的重要形式包含本地房产的代价、房产的地段、房产的详细地位、房产的品质等环境。

2、细致机遇。凡是商品都有代价，有代价就会有颠簸，房产作为一种商品，自然也存在这个纪律。影响房地产代价的身分不少，也便是房产代价呈现颠簸的环境时有产生，作为投资者，应当时刻细致这些颠簸，尽可能抉择房产代价处于低谷的机遇才脱手，如许投资获利的机遇更大。

3、细致预算。采办房产前，先盘算一动手头的资金，看一动手中的资金是自有资金仍是银行贷款，如果是自有资金不消说，如果用银行贷款购房那就存在必定的危害。由于房贷必要按月还款，会增长购房本钱，发起在购房前先领会明白当期的银行利率，算清应付的利钱是几多，在此底子上果断一下操纵贷款采办房产的获利空间有多大，如果得不偿失，就立即抛却。

4、细致政策。房产代价与国家的微观政策痛痒相关。投资者既然故意到外埠投资购房，就应当进一步领会国家的相关政策，包含国家的房地产政策和对置业地域的定位，这些地域开辟的近期、远期方针等，做到胸有定见。