海口房地产市场报告

海口房地产市场报告（共7篇）

1.海口房地产市场报告 篇一

海口市房地产项目所有手续办理流程

一、出让地转让变更登记(买卖、合作、交换、入股、抵债、兼并等)办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料；

1、土地转让申请书

2、土地使用证原件

3、原土地出让合同及付款凭证，或原土地转让合同（复印件）

4、土地使用权转让合同或合作协议或工商入股份或公证书等

5、法定代表人证明书、法人身份证复印件、双方或多方营业执照复印件，授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

6、属土地分割转让的，应提交规划部门的意见或转让地块的规划要求

7、属共有宗地转让的，应提交共有人书面意见

8、同一建筑物分割转让（如商品房分层分套出售）、土地使用权随之转移的，应提交规划部门的报建文件（注明容积率）以便计算房屋权利人分摊的土地面积

9、军队空余土地使用权转让须持军队土地管理部门批准转让的证明文件

10、提供具有资格的地产评估机构对转让地块的评估报告（有效期6个月）和国土部门的确认备案表（商品房分摊土地过户不需提交评估）

11、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告

12、属商品房分摊土地转让，需提交土地完税证明

13、受让方的界址坐标表、用地坐标图

14、市政道路规划网络图或规划部门的意见

15、地上有建筑物的需提供房屋所有权证或房产部门对地上建筑物出具的无查封、抵押、变更、确权的情况说明权属意见

16、两张现状彩色像片

17、规划指标

18、变更登记业务查询单一份

19、地籍申报调查审批登记表

20、注：

1、以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

2、申报材料视具体项目对应提供，详见市政服务中心办事指南。行政服务流程：

市政府服务中心受理→转市场处（1个工作日）→经办人审查（6个工作日）→处室负责人审批（1个工作日）→局领导审批（2个工作日）→核发有关税费通知（1个工作日）→经办人作出审核意见（4个工作日）→填登记卡（1个工作日）→处室负责人审核、局领导签发（3个工作日）→制作宗地图（1个工作日）→制证（2个工作日）→市政府服务中心收费后凭完税证明发证。结案期限：22个工作日

收费标准：

1、土地交易手续费(按交易额或评估值计算)：交易额100万元之内收0.5%；100万元到1000万元部分收0.3%；1000万元到3000万元部分收0.15%；3000万元到1亿元部分收0.01%；1亿元以上部分不收费；(差额定率累进计费）

2、登记费0.1元/平方米；

3、土地证书工本费20元/本。

4、有关税费由税务部门核定。

二、国有划拨土地使用权转让（单位）

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料、1、国有划拨土地使用权转让申请书

2、用地规划许可证正、副本复印件

3、红线图批文或《国有土地使用证》原件

4、土地资产评估结果审批表和土地估价报告（有效期6个月）、地价确认备案表

5、界址坐标表、用地坐标图

6、工商营业执照复印件、法定代表人证明书、法人身份证复印件、授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

7、如地上有建筑物的，则须提供房屋产权证复印件

8、项目用地总平面布置图

9、市政规划网络图和规划部门的意见

10、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：市政府服务中心受理材料→转土地利用处（1个工作日）→经办人审查（8个工作日）→处室负责人审查（2个工作日）→局领导审核或会审（3个工作日）→符合条件的上报市政府审批→下达《划拨土地使用权准予转让通知书》（1个工作日）→转土地交易市场公开交易（不计时间）→确定受让人后同受让人签订《国有土地使用权出让合同》（1个工作日）→受让人补交土地使用权出让金→制证（3个工作日）→市政府服务中心凭完税证明发证 结案期限：19个工作日

收费标准：

1、按经评估确认的土地入股金额的40%补交土地出让金。

2、土地公开交易产生费用按土地市场交易规则办理。

3、土地登记费0．１元／㎡；土地证书工本费２０元／本。收费依据：《海南经济特区土地管理条例、琼计价管字[2001]984号、琼价费字[1993]150号文。

4、有关税费由税务部门核定。

三、国有土地使用权初始登记 办理单位：市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、土地登记申请表

2、申请人（或法定代表人）身份证复印件、授权委托的需提交授权委托书及委托代理人身份证复印件和联系电话，代理境外申请人申请土地登记的，需提交授权委托书和代理人身份证明的公证书或认证书

3、土地权属来源证明、居（村）委会、街道办事处证明或规划许可证或房产证或批准用地文件、图件

4、地上附着物权属证明（已办房产证的提供房产证复印件或其它证明材料）

5、法律法规规定的完税、减免税凭证或缴费凭证

6、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标图表

7、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：

市政府服务中心受理→转地籍处或局属分局（1个工作日）→经办人审查（7个 工作日）→负责人审核（4个工作日）→制证中心制证（3个工作日）→市政府服务中心发证。

结案期限：15个工作日

收费标准：

1、登记费：0．1元/平方米；

2、土地证书工本费20元/本。

四、土地估价备案

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、《土地估价报告备案表》一式五份

2、土地估价报告（有效期6个月）和土地估价报告书

3、有关附件（按城镇土地估价规程的要求提供）。

行政服务流程：市政府服务中心受理→转市场处（1个工作日）→经办人初审（5个工作日）→处负责人审批（1个工作日）→出具地价评估结果备案书（1个工作日）→市政府服务中心发放结果。结案期限：8个工作日 收费标准：

五、国有土地使用权出让初审——国有土地使权协议出让

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、用地申请书

2、建设用地预审报告书

3、规划选址意见书

4、经公告只有申请人用地意向的证明

5、建设用地规划许可证复印件

6、建设项目批准、核准或备案文件

7、用地可行性报告

8、环保部门评估意见

9、土地位于地质灾害易发区的提供地质灾害评估意见

10、界址坐标表、用地坐标图

11、工商营业执照复印件、法定代表人证明书、法人身份证复印件、授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

12、项目总平面布置图

13、土地估价报告书及备案表

14、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：市政府服务中心受理材料→转土地利用处（1个工作日）→经办人审查（8个工作日）→处室负责人审核（2个工作日）→局领导审核或会审（3个工作日）→符合供地条件的上报市政府审批→下达用地批文，签订协议出让合同,通知缴纳有关费用（2个工作日）→制证（3个工作日）→市政府服务中心凭完税证明发证。

结案期限： 19个工作日 收费标准：

1、地价款按合同收取。

2、征地管理费：①一次性征用耕地在66.67公顷（1000亩）以上（含66.67公顷）、其它土地133.34公顷（2000亩）以上的（含133.34公顷），征地管理费按不超过征地费总额的2.1%计收；②征用耕地在66.67公顷以下的，其它土地133.34公顷以下的征地管理费按不超过征地费总额的2.8%计收。

3、如占用耕地收10元/㎡耕地占用税。收费依据：琼计价管[2001]1104号。

六、国有土地使用权出让初审——国有土地使权招标、拍卖、挂牌

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、土地使用权招标、拍卖、挂牌用意向地申请书

2、出让合同，成交确认书及付款凭证

3、工商营业执照复印件、法定代表人证明书、法人身份证复印件、授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

4、征求规划意见及规划用地指标

5、土地估价报告书及备案表

6、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：中心受理材料转土地利用科（1个工作日）→经办人审查（10个工作日）→科室负责人审核（4个工作日）→局领导审核或会审（3个工作日）→报市政府或省政府批准→下达准予行政许可决定，签订协议出让合同，通知缴纳有关费用（2个工作日）；或下达不予行政许可决定（2个工作日）→转中心发放结果。

结案期限：20个工作日 收费标准：1．地价款按出让合同收取。2．征地管理费：一次性征用耕地在66.67公顷(1000亩)以上(含66.67公顷)、其它土地133.34公顷（2000亩）以上的（含133.34公顷）,征地管理费按不超过征地费总额的2.1%计收； ②征用耕地在66.67公顷以下的，其它土地133.34公顷以下的,征地管理费按不超过征地费总额的2.8%计收。3．如占用耕地收10元/m2耕地占用税。

七、国有未利用土地开发使用许可

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、开发国有未利用地的申请书

2、法定代表人证明书，法人身份证复印件、授权委托书（原件）、授权委托的需提交委托代理人身份证复印件

3、营业执照副本复印件

4、界址坐标表、用地坐标图

5、城市规划区范围内，要求出具规划部门的意见

6、地质灾害评估

7、环保意见

8、项目批准书。法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请 时需提交原件核对。

行政服务流程：市政府服务中心受理材料→转土地利用处（1个工作日）→经办人审查（8个工作日）→处室负责人审查（2个工作日）→局领导审核或会审（2个工作日）→符合供地条件的上报市政府审批→下达同意开发用地的批文,通知缴纳有关费用（2个工作日）→制证（3个工作日）→市政府服务中心凭完税证明发证。

结案期限：19个工作日

收费标准：１、国有农用地出让需交土地出让金（按合同收取）。２、土地登记费0．１元／㎡；土地证书工本费２０元／本。收费依据：《海南经济特区土地管理条例、琼计价管字[2001]984号、琼价费字[1993]150号文。３、有关税费由税务部门核定。

八、划拨地补办出让手续许可 办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、划拨土地补办出让的申请书

2、用地规划许可证正、副本复印件

3、属国有企业的须提供国资委的批准文件

4、土地使用证复印件

5、土地资产评估结果审批表和土地估价报告（有效期6个月）、地价确认备案表

6、界址坐标表、用地坐标图

7、工商营业执照复印件、法定代表人证明书、法人身份证复印件、授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

8、如地上有建筑物,则须提供房屋产权证复印件

9、市政规划网络图和规划部门的意见

10、《土地使用权申报、审批、登记、发证表》一份，并按要求填写

11、变更登记查询单一份

12、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：中心受理材料→转土地利用处（1个工作日）→经办人审查（8个工作日）→处室负责人审查（2个工作日）→局领导审核或会审（3个工作日）→符合供地条件的上报市政府审批→下达用地批文，签订协议出让合同,通知缴纳有关费用（2个工作日）→制证（3个工作日）→转市政府服务中心凭完税证明发证。

结案期限：19个工作日

收费标准：

1、按评估地价的40%补交土地出让金；

2、登记费：0.1元/平方米，土地证书工本费20元/本。收费依据：《海南经济特区土地管理条例、琼计价管字[2001]984号、琼价费字[1993]150号文。３、有关税费由税务部门核定。

九、权限内市政府的国债项目初步设计、可行性研究报告及投资概算的审批 办理单位：市发展和改革局 申请服务必备材料：

一、项目建议书：

1、申请报告：包括项目建设依据、建设内容、建设规模、建设标准、投资估算、筹资方案、投资效益等。

2、附件：（1）项目建设建议书文本（可由业主单位编制，但业主单位必须具备建议书编制资质）

3、或有资格的设计、咨询单位编制的“工程可行性研究报告”文本。（2）市政府有关会议纪要等文件。（原件和电子件）

二、工程可行性研究报告：

1、申请报告：同项目建议书报告

2、附件：（1）有资格的设计、咨询单位编制的“工程预可行性研究报告”文本

3、市国土局批复的用地意见预审意见书、市规划局批复的项目选址意见书或设计条件、市环保局批复的环评意见书、项目建议书批复件。（原件和电子件）

三、投资概算：

1、申请报告：包括项目建设依据、建设内容、建设规模、建设标准、投资估算及筹资方案等。

2、附件：（1）市建设局或行业主管部门批复的初步设计文件

（2）有资格的设计单位编写的工程初步设计概算数

（3）初步设计文件（含图纸）

（4）落实项目建设资金的有关证明。（原件和电子件）

行政服务流程：受理-》职能局科室提出拟办意见-》局领导签署-》职能局科室拟审核批复（报市政府审批）-》局领导审批-》办结-》发证 项目建议书：5日、可行性研究报告：10日、投资概算：10日 结案期限：25个工作日 收费标准：无

十、建设项目立项审批

办理单位：海口市发展和改革局 申请服务必备材料：

1、项目立项申报报告

2、项目建议书或可研（纸件和电子件）

3、土地使用证、规划用地许可证、建设用地选址通知书（其中任一项的复印件）行政服务流程：受理→职能科室提出拟办意见→局领导签署→职能科室拟立项批复→局领导审批→办结→发件 结案期限：4个工作日 收费标准：不收费

十一、建设项目备案行政许可 办理单位：海口市发展和改革局 申请服务必备材料

1、项目备案申请报告

2、项目建议书

3、公司营业执照（复印件）。

行政服务流程：受理→职能科室提出拟办意见→局领导签署→办结→发件 结案期限：3个工作日 收费标准：不收费

十二、建设项目可行性研究报告审查 办理单位：海口市水务局 申请服务必备材料：

1、审查申请书

2、项目可行报告

3、水行政主管部门对项目建议书的技术审查意见和计划部门对项目建议书的批准文件

4、项目建设资金筹措各方的资金承诺书

5、涉及水资源分配的要有水行政主管部门的批准文件

6、项目建设投入运行后的管理机构和管理维护经费开支的落实方案

7、经批准的环境影响报告书及审查意见，其他外部协作协议。行政服务流程：

1、审查申请。

2、受理申请。

3、局领导批转有关科室办理。

4、如提供材料不完善，承办科室一次性通知申请单位或个人补正。

5、承办科室根据项目情况派员现场查看。

6、投资在200万元以上的建设项目，承办科室根据项目情况组织专家进行评审。评审通过，承办科室派主申请单位对有关材料做相应修改、补充后重新上报承办科室。

7、其他建设项目。可行性研究报告基本符合有关规范规定要求的，承办科室指派主审人进行审查，拟出初审意见。不符合有关要求的，通知申请单位对有关资料做相应修改、补充后重新上报承办科室。

8、承办科室负责人对项目进行审核。

9、承办科室根据项目具体情况，商有关科室会签，或召开协调会议。

10、局领导审定。结案期限：10个工作日 收费标准：不收费

十三、建设项目建议审查 办理单位：海口市水务局 申请服务必备材料：

1、审查申请书

2、项目建议书

3、涉及需办取水许可的要有经水行政主管部门审查的取水预申请意见书

4、建设项目的外部建设条件设计其他区、部门等利益时，附有关区和部门意见的书面文件

5、项目建设资金（包括资本金）的筹集方案及投资来源文件，经批准的项目业主（项目法人）组建方案文件。

行政服务流程：

1、提出审查申请。

2、受理申请。

3、局领导批转有关科室办理。

4、如提供材料不完善，承办科室一次性通知申请单位或个人补正。

5、承办科室根据项目情况派员现场查看。

6、投资在200万元以上的建设项目，承办科室根据项目情况组织专家进行评审。评审通过，承办科室派主申请单位对有关材料做相应修改、补充后重新上报承办科室。

7、投资项目在200万元以下的建设项目，项目建议书基本符合有关规范规定要求的，承办科室指派主审人进行审查，拟出初审意见。不符合有关要求的，通知申请单位对有关资料做相应修改、补充后重新上报承办科室。

8、承办科室负责人对项目进行审核。

9、承办科室根据项目具体情况，商有关科室会签，或召开协调会议。

10、局领导审定。结案期限：10个工作日 收费标准：不收费

十四、建设项目地质灾害危险性评估备案 办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、建设项目地质灾害危险性评估任务委托书

2、建设项目地质灾害危险性评估报告（原件，2份）

3、建设项目地质灾害危险性评估报告专家组审查意见（原件，6份）

4、地质灾害危险性评估报告备案登记表（原件，6份）

5、成果地质资料电子文档一式二份

6、法定代表人证明书、法人身份证复印件、工商营业执照复印件（单位需提供此项材料），授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

行政服务流程：市政府服务中心受理→转矿产资源处(1个工作日)→经办人审查(3个工作日)→处领导审核(2个工作日)→局领导审批(4个工作日)→市政府服务中心发放结果。

结案期限：10个工作日 收费标准：

十五、建设项目压覆矿产资源证明 办理单位：市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、建设项目压覆矿产储量申请报告（附项目立项批准文件）

2、压覆矿床的评估报告

3、专家署名的评审意见、评审机构提供的评审意见书。

行政服务流程：市政府服务中心受理→转矿产资源处（1个工作日）→经办人审查（1个工作日）→处领导审核（1个工作日）→局领导审批（2个工作日）→市政府服务中心发放结果。结案期限：5个工作日 收费标准：

十六、建筑工程项目消防初步设计审核 办理单位：海口市公安消防局 申请服务必备材料

1、《建筑工程消防初步设计审核申报表》

2、提交由设计单位按《建筑防火设计专篇内容提要》完成的建筑消防设计专篇，以及对消防给水﹑自动灭火系统﹑消防电气﹑防排烟与通风空调﹑生产工艺防火等设计予以的说明

3、提交总平面图﹑建筑平﹑立﹑剖面图 行政服务流程：

结案期限：20个工作日 收费标准：

十七、建设项目用地预审

办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、建设项目用地预审申请报告

2、建设项目用地预审申请表

3、项目建议书批复文件（项目可行性报告）

4、项目规划设计总平面图

5、申请用地单位有关资质证明

6、是否压覆矿床证明或压覆矿床评估报告

7、土地利用现状图

8、土地利用总体规划图

9、界址坐标表、用地坐标图

10、建设项目用地选址意见书

11、使用林地意见书（涉及占用林地的）

12、工商营业执照或机构代码证复印件

13、法定代表人证明书、法人身份证复印件、授权委托书、委托代理人身份证复印件

14、法律、法规规定的其他材料。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。

行政服务流程：市政府服务中心受理→转土地利用处（1个工作日）→经办人审查（3个工作日）→处室负责人审查（2个工作日）→局领导审核或会审（2个工作日）→符合条件的下达项目用地预审意见复函（1个工作日）→市政府服务中心发放结果。

结案期限：10个工作日 收费标准：不收费

十八、建设用地规划审批 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设用地申请书

2、行政事业单位须提高关于单位设立及人员编制的批文

3、工业项目须提高可行性研究报告和环保、消防意见书

4、房地产开发经费部门须提高工商行政管理部门核发的企业企业执照(复印件、盖建设单位公章)及银行提供的资信证明

5、《建设工程规划选址审批表》

6、建设用道路规划红线图2份(信息中心提供、市政科审核)

7、申报单位法人代表委托书和受委托人身份证(复印件、核对)。市政道路管线工程规划选址：与建设项目规划选址申请相同，另需报送地下管线情况现状图1份，市政道路管线规划选址意见书及规划设计条件通知书申请相同。办理申请书

8、国有土地使用证及土地界址坐标(复印件加盖单位公章、需核对原件)

9、《建设用地规划审批表》

10、建设用地规划道路红线图2份(原件)，由信息中心提供、市政科审核盖章)

11、规划建设用地定线作业表2份(原件)，由市规划设计研究院提供、用地勘察科审核盖章)

12、建设用地规划总平面设计方案

13、申报单位法人委托书和受委托人身份证复印件

14、遗失补办的还需登报声明作废。公证处办理遗失公证

15、法人签署保证书。建设用地规划许可证正、副本

16、停缓建工程处置批复及规划设计条件。行政服务流程：

结案期限：9个工作日 收费标准：

十九、建设用地规划审批（出让方式）办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、《建设用地规划许可证申报表》(原件1份)附委托代理人身份证明(复印件1份)、法人委托书(复印件1份)

2、《海口市土地使用权出让合同》以及附具的规划部门提供的用地规划条件和附图(复印件1份)

3、合法的用地地块现状地形图（1/500或1/1000），在地形图上用铅笔标出拟用地范围、地理信息影像图、项目用地区位图（1：5000或1：10000）。行政服务流程：

（一）一般项目审批程序（9个工作日）第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步： 处长分件（1个工作日）处室接收并登记报送材料后，由处室负责人提出审核注意要点并批转经办人员。第三步：处室经办人初审（3个工作日）按初审标准对申办资料进行初审，需要征求相关部门意见的征求意见，经过现场勘察、分析研究后，经办人员提出初审意见报科室负责人。第四步：处室负责人审核（2个工作日）处室负责人按规划进行审核，提出审核意见，根据需要召开协调会或专家评审会，报分管副局长审定第五步：分管局长审定（1个工作日）分管副局长审定或提交局业务会审议。第六步：市行政服务中心窗口核发《建设用地规划许可证》（1个工作日）

（二）重点项目审批程序（5个工作日）第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（2个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定（1个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）结案期限：9个工作日 收费标准：不收费

二十、建设用地规划审批（划拨方式）办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料

1、《建设用地规划许可证申报表》(原件1份)附委托代理人身份证明和法人委托书(复印件)

2、《建设项目选址意见书》及附图附件(复印件1份)

3、发改部门的立项批准文件(复印件1份)

4、国土部门的土地预审意见(复印件1份)

5、提供办选址意见书时带用地红线的现状地形图（1/500或1/1000）及其电子数据和地理信息影像图 行政服务流程：

（一）一般项目审批程序（9个工作日）第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步： 处长分件（1个工作日）处室接收并登记报送材料后，由处室负责人提出审核注意要点并批转经办人员。第三步：处室经办人初审（3个工作日）按初审标准对申办资料进行初审，需要征求相关部门意见的征求意见，经过现场勘察、分析研究后，经办人员提出初审意见报科室负责人。第四步：处室负责人审核（2个工作日）处室负责人按规划进行审核，提出审核意见，根据需要召开协调会或专家评审会，报分管副局长审定第五步：分管局长审定（1个工作日）分管副局长审定或提交局业务会审议。第六步：市行政服务中心窗口核发《建设用地规划许可证》（1个工作日）

（二）重点项目审批程序（5个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（2个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定（1个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）

结案期限：9个工作日 收费标准：不收费

二十一、建设工程地震安全性评价 办理单位：海口市地震局 申请服务必备材料：

1、报批单位抗震设防要求申请报告

2、用地规划许可证

3、报建图

4、岩土工程勘察报告。行政服务流程：

窗口受理→业务科室意见→分管领导审批→主管领导审批→下发安评通知书→办结

结案期限：5个工作日 收费标准：不收费

二十二、建设用地规划选址审批 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设单位选址申请函(原件1份)附法人委托书和委托代理人身份证(复印件)

2、《海口市建设项目选址申报表》(原件1份)

3、市政府或发改部门的项目批准文件(原件1份)

4、合法的用地地块现状地形图（1/500或1/1000），在地形图上用铅笔标出拟选范围、地理信息影像图、项目用地区位图（1：5000或1：10000）

5、用地项目涉及到行业主管部门意见。行政服务流程：

（一）：一般项目审批程序（9个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处长分件（1个工作日）主办处室接收并登记报送材料后，由处室负责人提出审核注意要点并批转经办人员。第三步：处室经办人初审（3个工作日）按初审标准对申办资料进行初审，需要征求相关部门意见的征求意见，经过现场勘察、分析研究后，经办人员提出初审意见报处室负责人。第四步：处室负责人审核（2个工作日）处室负责人按规划进行审核，提出审核意见，根据需要召开协调会或专家评审会，报分管副局长审定第五步：分管局长审定（1个工作日）分管副局长审定或提交局业务会审议。第六步：市行政服务中心窗口核发《建设项目选址意见书》（1个工作日）

（二）：重点项目审批程序（5个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（2个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定（1个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）

结案期限：9个工作日 收费标准：不收费

二十三、办理临时建设工程规划许可证 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、临时建设工程规划报建申报表（原件1份）附申请人身份证明材料（申请人为单位的，提供营业执照或组织机构代码证

2、申请人为公民的，提供身份证明）

3、委托他人的，须提供项目法人代表授权委托书和代理人身份证明(复印件1份）

4、国有土地使用证（复印件1份）

5、合法的地形图（1/500或1/1000）和地理信息影像图（原件1份）

6、设计方案文本叁套及电子文件（原件，装订成A3图册，图纸须加盖注册建筑师章及设计单位出图章）

7、临时加油、加气站须提交消防、商务、环保、安监部门审核意见及燃油经营许可证。注：以上复印件均须提供原件核对。

行政服务流程：第一步、行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步、分局经办科室审查（4个工作日）第三步、分局领导审批（3个工作日）第四步、市政务服务中心窗口办理发证手续（1个工作日）注：重要景观位置须提交业务会审议

结案期限：9个工作日 收费标准：

二十四、办理建设工程规划许可证 办理单位：市规划局 申请服务必备材料：

1、海口市建设工程规划许可证申报表（原件 1份）附申请人身份证明材料（申请人为单位的，提供营业执照或组织机构代码证、申请人为公民的，提供身份证明）、委托他人的，须提供项目法人代表授权委托书和代理人身份证明(复印件1份）

2、国有土地使用证（复印件1份）

3、《建设用地规划许可证》（已取得土地使用权证的项目不需提供）

4、《建设工程设计方案技术审核通知书》和附件（审核通过的建筑方案文本）（原件1份）初步设计方案文本叁套及电子文件（原件，装订成A3图册，图纸须加盖注册建筑师章及设计单位出图章）消防、人防专业部门审核意见及消防审定签章的总平面图，项目涉及国家安全、环境保护、民用航空等问题的，需附有关主管部门的审查意见（原件1份）

5、规划设计条件要求编制的其它文件（如：环境影响评价报告、交通影响评价报告等）

6、凡需办理减免市政设施配套费的项目，须提供市政府、房改、发改等部门的批准文件。行政服务流程：

（一）一般项目审批程序（9个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处长分件（0.5个工作日）第三步：经办人初审（3个工作日）经办人按规定核对、审查初步设计方案，对项目进行综合审查。第四步：处长审核（1.5个工作日）第五步：分管局领导审定（2个工作日）第六步：市行政服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）

（二）重点项目审批程序（7个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（3个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定（2个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）注:用地规模≥2公顷的建设项目,实行修规划和报建联合审查制,由局领导组织召开专题会研究审定。结案期限：9个工作日 收费标准：不收费

二十五、办理《建设工程（管道线）规划许可证》 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、《海口市建设工程规划许可证（市政管线）申报表》（原件1份）

2、合法的1/500、1/1000或现状地形图（道路类的需地理影像图）（1份）

3、建设项目计划批准文件（原件1份）

4、《建设工程（管线道）设计方案技术审核通知书》及附件（审核的通知、方案文本）

5、初步设计方案（叁套）及电子文件（原件，装订成A3图册，图纸需加盖出图章）

行政服务流程：

（一）：一般项目审批程序（9个工作日）

第一步、市政务服务中心窗口受理、局信息服务中心录入室（1个工作日）第二步、处长分件（1个工作日）处室登记报送材料后，由处室负责人提出审核注意要点并批转经办人员。第三步、经办人员初审（3个工作日）按初审标准对申办资料进行初审，现场查堪用地范围内及周边地形地貌、市政设施现状，核对有关规划资料，根据需要征求相关部门意见，初拟审查意见；不符合初审标准的，经处室负责人同意后退回申报人员，告知需修改和补充事项。第四步、处室负责人复核（2个工作日）按复核标准对经办人员提出的初审意见进行复核。第五步、分管副局长、局长审定（1个工作日，需报上级审批的时限另计）第六步、转市政务服务中心核发《建设工程规划许可证》（市政类）（1个工作日）

（二）：重点项目审批程序（7个工作日）

第一步：市行政服务中心窗口受理、局信息中心录入（1个工作日）第二步：处室审查（3个工作日）处室接收并登记材料后，实行处长审查制，由处长负责组织人员对项目进行综合审核，做出审查意见。第三步：分管局领导审定（2个工作日）第四步：市政务服务中心窗口核发《建筑工程规划许可证》（1个工作日）

结案期限：9个工作日

收费标准：工程总造价的5%。（市政府减免的除外）

二十六、建设工程规划许可证更名 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设工程规划许可证（复印件，原件核对）

2、申请报告（原件）

3、国有土地使用证（复印件，原件核对）

4、停缓建工程处置批复（复印件，原件核对）

5、法人授权委托书及被委托人身份证复印件。行政服务流程：服务大厅办理 结案期限：1个工作日 收费标准：

二十七、建设工程规划许可证项目更名 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设工程规划许可证（复印件，原件核对）

2、申请报告（原件）

3、法人授权委托书及被委托人身份证复印件。行政服务流程：服务大厅办理 结案期限：1个工作日 收费标准：

二十八、建设工程规划许可证延期 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设工程规划许可证（复印件，原件核对）

2、申请报告（原件）

3、检讨书（原件）

4、国有土地使用证（复印件，原件核对）

5、停缓建工程处置批复（复印件，原件核对）

6、法人授权委托书及被委托人身份证复印件 行政服务流程：服务大厅办理 结案期限：1个工作日 收费标准：

二十九、建设项目绿化工程设计许可（城市公共绿化工程设计方案除外）办理单位：海口市园林管理局 申请服务必备材料：

1、达到初步设计深度的建设项目园林工程设计文本（一式2份）并附电子介质。

2、市规划部门签发的有关绿地率指标的文件(复印件)（核准原件）

3、建设单位法人代表委托书

4、市园林部门或市规划部门签章后的报建总平面图(复印件)

5、设计单位资质证书(复印件)

行政服务流程：园林窗口申请（1天）→核准相关指标、初审意见(2.5天)→与设计单位协商(0.5天)→召开联审会议、局领导审核（1天）→园林窗口发放许可文件(1天)

结案期限：6个工作日 收费标准：不收费

三

十、建筑工程项目消防施工设计审核 办理单位：海口市公安消防局 申请服务必备材料：

1、《建筑消防施工设计审核申报表》

2、提交工程施工设计图一套，包括总平面布局﹑建筑平面布置﹑防火﹑防烟分区和建筑构造﹑安全疏散和消防电梯﹑消防给水和自动灭火系统﹑防排烟和通风空调﹑电气﹑室内装修工程﹑工艺流程等的消防设计

3、施工图必须具有取得设计资格的设计院图标与图签和经主管部门批准的勘设证字编号，并经防火设计专职审核人员签字。行政服务流程：

结案期限：20个工作日 收费标准：

三

十一、建设项目报建预受理 办理单位：海口市国土环境资源局 申请服务必备材料：

1、申请表

2、项目环境保护审批申请报告

3、场地使用证明场地属自有房屋的，提交《房产证》的复印件

4、项目地的《建设用地规划许可证》

5、项目立项证件、项目建议书或可行性研究报告

6、扩建、改建、迁建项目须提交原批准的《海口市建设项目环境保护审批申请表》的批复原件和环境影响报告书、报告表或登记表

7、排水管网图

8、土地证复印件、《国有土地使用权出让合同》复印件或转让合同复印件

9、规划局批准的设计条件复印件及相关材料

10、法定代表人证明书、法人身份证复印件、双方或多方营业执照复印件，授权委托的需提交授权委托书、委托代理人身份证复印件和联系电话

11、建设项目的设计方案

12、现场两张彩色相片。注：以上证件为复印件的，申请时需提交原件核对。行政服务流程：市政府服务中心预受理→转规划处（1个工作日）→经办人材料审查，现场勘测、确定环境影响评价分类等级范围，档案转用地部门作出审查意见（4个工作日）→处室负责人审核（1个工作日）→发放环保审查通知单→市政府服务中心发放结果。注：建设单位凭环保审查通知单委托环评机构编制环境影响评价文件（报告书、报告表或登记表）。结案期限：6个工作日 收费标准：

三

十二、建设项目节水设施规划报建许可 办理单位：海口市水务局 申请服务必备材料：

1、申报单位法人代表委托书中需附委托人的身份证及工作证复印上

2、<<海口市建设工程节水规划报建审批表>>一份(在节水服务窗口领取）

3、项目设计方案应有节水篇、规划总平面布置图，项目方位图

4、下列建筑面积应当配套建设中水利用设施：

<1>.总建筑面积超过2万平方米的宾馆、饭馆、商场和高层住宅 <2>.总建筑面积超过3万平方米的其他建筑物和建筑群

5、水务局关于水土保持方案的批复内容。

行政服务流程：

1、到服务窗口转交有关报建材料。

2、服务窗口转交职能科室办理。

3、如提供资料不完善，承办科室一次性通知报建单位或个人补充完整。

4、承办科室实地勘察审核。

5、承办人员提出意见。

6、承办科室审批核意见。

7、领导审定。

结案期限：5个工作日 收费标准：无

三

十三、建设项目节水设施施工报建许可 办理单位：海口市水务局 申请服务必备材料：

1、节水规划报建评审意见书一份（复印）

2、《海口市建设项目节水设施报建审批表》二份（在节水服务窗口领取）

3、建设项目给水排水图一套

4、其他有关材料。行政服务流程：

1、报建单位或个人到服务窗口提交有关报建材料；1天

2、服务窗口转交职能科室办理；1天

3、如提供资料不完善，承办科室一次性通知申请单位或个人补正；4天

4、承办科室实地勘察审核；6天

5、承办人员提出意见；1天

6、承办科室提出审核意见；1天

7、领导审定；1天

结案期限：10个工作日 收费标准：无

三

十四、建设工程竣工规划验收 办理单位：海口市规划局 申请服务必备材料：

1、建设工程竣工验收登记表（原件）

2、建设工程规划临时许可证（复印件，原件核对）

3、建设工程施工任务通知书或施工许可证（复印件，原件核对）

4、建设工程质检验收合格单（原件）

5、原我局审查批准的报建图纸（原件）

6、建设项目竣工图纸（蓝图）

7、国有土地使用证（复印件，原件核对）

8、竣工验收工程测量图（勘测中心提供，用地勘测科审核盖章）（原件）

9、竣工彩照

10、房产局竣工验收工程测量报告（复印件，原件核对）

11、(私宅)报建工程通知书(原件)

12、(私宅)道路规划红线图（原件）

13、(私宅)原报建审批结果（原件）

14、申请报告

15、处罚决定书及罚没收据 行政服务流程：

结案期限:10个工作日 收费标准:

三十五：建设项目节水设施竣工验收许可 办理单位：海口市水务局 申请服务必备材料:

1、节水规划报建评审意见书、节水设施施工审批意见书各一份（复印）

2、《海口市建设项目节水设施竣工验收表》二份

3、建设项目竣工图一套（及施工变更资料）

4、节水器材与器具合格证书（复印资料须加盖建设单位公章）

5、计量水表本性备网络图一份。

6、水务局关于水土保持设施竣工验收的批复。

行政服务流程:

1、报建单位或个人到服务窗口提交有关报建材料；

2、服务窗口转交职能科室办理；

3、如提供资料不完善，承办科室一次性通知申请单位或个人补正；

4、承办科室实地勘察审核；

5、承办人员提出意见；

6、承办科室提 出审核意见；

7、领导审定。结案期限:5个工作日 收费标准:无

三

十六、建筑工程消防验收 办理单位：海口市公安消防局 申请服务必备材料:

1、建设单位验收申请

2、建筑工程消防验收申报表

3、海口市建筑消防验收报告书

4、施工图消防设计审核意见(复印件)

5、施工变更消防设计审核意见(复印件)

6、建筑内部装修消防设计审核意见(复印件)

7、海口市规划局关于停缓建工程项目处置方案的批复(停缓建工程(复印件)

8、消防设施施工工程备案通知书(复印书)

9、消防产品质量合格证﹑型式认可证书﹑型式检验报告(复印件)

10、消防工程施工记录﹑系统调试记录﹑隐蔽工程检验记录

11、工程项目竣工图

12、建设工程消防质量监理评价报告书(重大工程项目)

13、建筑消防设施﹑电气设备防火检测报告 行政服务流程:

资料送窗口→审查受理→组织现场验收→发文 结案期限:17个工作日 收费标准:不收费

三

十七、商品房预售许可

办理单位：市住房保障和房产管理局 申请服务必备材料:

1、海口市商品房预售申请书

2、企业法人营业执照副本

3、开发企业资质等级证书

4、国有土地使用证，土地已设定他项权的，提交他项权利人同意办理预售证的证明材料及预售人告知买受人土地已设定他项权的承诺

5、市规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图，停缓建工程项目复工、续建、再建须凭经规划部门重新核定或换发的建设工程规划许可证

6、市建设管理部门核发的建设工程施工许可证，属停缓建工程项目复工、续建、再建须凭建设管理部门重新确认或换发的施工许可证

7、经济适用住房项目，包括停缓建工程转化为经济适用住房项目提交政府职能部门的批准文件

9、房地产开发企业按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上的凭证材料

10、具有房产测绘资格单位出具，且经备案管理的预测报告

11、商品房预售方案、预售商品房的分层平面图和楼盘表

12、业主临时公约、前期物业管理合同、前期物业管理企业选聘登记表、物业管理企业资质证书、物业管理企业营业执照

13、海口市商品房预售款专用帐户备案登记表

14、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人及经办人身份证 行政服务流程:收件-现场勘察-审核-核准并颁发商品房预售许可证 结案期限:10个工作日 收费标准:不收费

三

十八、房产面积测绘成果审核 办理单位：市住房保障和房产管理局 申请服务必备材料:

1、施测单位企业法人营业执照或组织机构代码证

2、施测单位测绘资格证书、法定代表人证明书、委托书及受托人身份证

3、施测人员相应的房产测绘资格证书及其身份证

4、房屋施测委托书或委托合同

5、房管部门认为应当提供的其他资料

行政服务流程:受理 → 审核 → 核准并出具审核意见书 结案期限:6个工作日 收费标准:不收费

三

十九、建设项目绿地规划验收 办理单位：海口市园林管理局 申请服务必备材料：

1、申请验收报告

2、海口市园林绿地调查统计表（一式3份，建设单位盖章）

3、市园林部门或市规划部门签章后的报建总平面图(复印件)

4、市规划部门签发的有关绿地率指标的文件(复印件)

5、（核准原件）建设单位法人代表委托书

6、经市园林部门审批的绿化设计方案及文件(复印件)

7、（核准原件）园林绿化竣工图（一式二份，建设单位、施工单位盖章）并附电子介质。

行政服务流程:园林窗口申请（1天）→审查图纸及材料（1.5天）→现场察看（0.5天）→初审意见（1天）→召开联审会、局领导审核（1天）→窗口发放办结文件(1天)结案期限:6个工作日

收费标准:缺额绿地易地绿化补偿费：200元/m²

四

十、新建商品房转让过户及权属登记 办理单位：市住房保障和房产管理局 申请服务必备材料:

1、房地产转让申请书、房屋产权登记申请书

2、房屋所有权证

3、商品房买卖合同

4、完税证明

5、申请双方当事人身份证件

7、受让方为个人的，提交身份证

8、受让方为港澳台及境外人士或三资企业的，需提交涉及国家安全事项房产审查意见书

9、转让方提供房地产开发企业资质证书

10、住宅使用说明书、住宅质量保证书

11、公共维修基金付款凭证

行政服务流程:受理 → 审核 → 核准→登记发证 结案期限:18个工作日 收费标准:

一、房屋转让手续费

收费项目 收费标准 收费范围及对象

1、新建商品房 2.5元∕㎡ 由转让方承担

2、存量住房 5元∕㎡ 双方各承担50%

3、新建工业住房 3元∕㎡ 由转让方承担

4、存量工业住房 6元∕㎡ 双方各承担50%

5、新建写字楼 4元∕㎡ 由转让方承担

6、存量写字楼 8元∕㎡ 双方各承担50%

7、新建商业用房 5元∕㎡ 由转让方承担

8、存量商业用房 10元∕㎡ 双方各承担50%

9、属处置积压房地产、经济适用房、解困房、房改房的减半计收。

二、房屋权属登记收费

l、住房所有权登记费80元/宗；

2、房屋共有权证10元/本；

3、非住房所有权登记费：150平方米以下150元/宗；151—500平方米300元/宗；501-1000平方米600元/宗；1001-2000平方米900元/宗；2001—5000平方米1500元/宗；5001—10000平方米2500元/宗；10001平方米以上4000元/宗；

三、房产档案保管费（按建筑面积计收）1、100平方米以下的一次性收费30元；

2、500平方米以下的一次性收费10-50元；

3、500平方米以上至1000平方米的一次性收费100元；

4、1000平方米以上至5000平方米的一次性收费200元；

5、5000平方米以上至10000平方米的一次性收费250元；

6、10000平方米以上的按300元一次性收取。

2.海口房地产市场报告 篇二

写字楼市场

北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来新低, 租金上涨已接近历史最高点。2011年上半年, 北京甲级写字楼新增40余万平方米供应, 整体市场存量达到580万平方米。其中, 一季度有五个甲级写字楼入市, 两个为自用写字楼, 新增供应集中位于中关村和CBD区域, 在二季度没有任何新增供应。

虽然上半年有五个甲级写字楼完工, 但市场仍表现为供不应求。跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要原因。同时, 内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲, 其中自用型写字楼需求占上半年整体净吸纳量的近40%。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业, 其中内资企业和外资企业的需求各占一半。在强劲需求的推动下, 2011年上半年甲级写字楼的净吸纳量近60万平方米, 与去年同期相比略降5.2%。CBD区域仍然位居各区域市场净吸纳量的首位, 占上半年市场全部吸纳量的50%以上。

第二季度, 北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来的新低, 环比下降2.6个百分点至8.3%。至此, 2011年甲级写字楼的空置率已下降4.1个百分点。而CBD区域市场空置率下降幅度最大。

由于可租赁面积有限而需求持续强劲, 北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度, 甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%, 达到243元每平方米每月。至此, 2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%, 各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看, 业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂认为:“随着甲级写字楼租赁面积愈加有限, 租户需要与更专业的代理公司合作, 以确保在业主主导的市场下满足自己的租赁需求。”

2011年下半年, 预计还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新增供应可能会对租金上涨带来一定压力, 但压力及其微弱, 并不足以抑制其上涨趋势。仲量联行北京公司董事总经理张莹表示:“未来四年内, 北京甲级写字楼的整体租金将逐渐超过上海。同时我们也看到, 许多首次进入北京并有较大租赁需求的公司都在进行慎重的比选。”

优质商铺市场

时尚连锁品牌及儿童品牌零售商积极扩张。2011年前五个月, 北京市社会消费品零售额达到2, 999亿元, 同比增长11%。其中, 金银珠宝类零售额增长近76%。预计2020年中国社会消费品零售总额将相当于欧元区规模, 因此国内外零售商正积极进驻或扩大其国内市场份额。

2011年上半年, 北京国贸三期商城正式营业, 为市场新增供应面积约57, 000平方米。基于强劲的零售商扩张需求, 北京APM、蓝色港湾、新光天地等核心商圈优质购物中心纷纷调整租户结构或者进行装修改造以顺应新的市场需求。

同时, 百货、影院、超市等主力店积极扩张。定位年轻时尚的NOVO百货在望京区开业;天虹百货签约奥林匹克中心区新奥购物中心, 面积约37, 000平方米;巴黎“老佛爷”百货已确定入驻西单美晟国际购物中心;连卡佛百货及玛莎百货正计划开出新店。金逸影院、保利影院及永旺百货、TESCO等零售商在北京郊区积极扩张。

快速时尚品牌分店开业速度加快。西班牙INDITEX集团旗下Pull&Bear、Bershka、Stradivarius即将在丰联广场和世贸天阶等购物中心开业;英国时尚配饰DIVA半年内已在北京开出6家店;美国潮牌Rocawear在朝阳大悦城、西单大悦城及蓝色港湾开业;本土时尚品牌拉夏贝尔、欧时力、江南布衣等也积极扩张。

中国儿童用品市场的乐观前景已经吸引众多国际知名品牌进驻中国。例如博士蛙在北京已拥有50个百货专柜;世高儿童玩具西直门嘉茂店即将开业;法国童装奢侈品牌Bonpoint在国贸商城开业;当代商城新引进大量一线儿童品牌如Hugo Boss、Kenzo、Chloe、Stoke等。

另外, 餐饮、美容服务等其他零售商也比较活跃。满记甜品、贝尔多爸爸、面包新语、味千拉面、星巴克及麦当劳几乎在各个优质购物中心均有分店或即将开出分店;阿一鲍鱼在三里屯北区盛大开业;小南国将在华宇购物中心开出1, 000平米的分店, 同时已签约位于酒仙桥地区的颐堤港购物中心;莎莎、万宁、屈臣氏等美容连锁店计划入驻王府井乐天银泰、侨福芳草地等优质购物中心。

上半年, 整体市场租金平稳上涨, 其中优质购物中心首层平均租金半年内增幅为7.0%, 同比增长14.7%, 达到668元每平方米每月。受益于强劲需求, 整体市场平均空置率在半年内下降3.1个百分点, 达到10.8%。

我们预期2011年下半年市场需求将继续保持稳定增长态势。王府国际商城、国盛购物中心、凤凰购物中心等优质项目将在下半年陆续开业, 为市场带来约45万平方米的新增供应, 业主也将在强劲的需求下继续提高租金。

高级住宅市场

服务式公寓业主统一上调租金。第二季度, 北京高级住宅市场进入了每年的租赁旺季, 市场需求稳定增长, 其中来源于汽车、IT、能源产业的跨国公司的需求增长最为明显。与长期的家庭租户不同, 市场中更多的商务客户选择居住在更为现代的服务式公寓或服务健全的类服务式公寓。由于租赁条件的灵活性和综合服务提供的诸多便利使得该类型公寓颇受青睐。

供应方面, 东环公寓和CBD的雅诗阁开始清退租户, 准备进行装修并对外散售。在供应量减少, 需求保持增长的条件下, 很多项目的入住率都在90%左右。二季度, 服务式公寓的整体入住率创出历史新高, 达到90.3%, 环比增长2.3个百分点, 同比增长7.1个百分点。今年上半年的增幅达到3.4个百分点。

服务式公寓市场已经转向业主市场, 很多业主在今年3-4月份进行了新一轮的租金上调。本季度租金达到178.8元每平方米每月, 环比上涨5.2%, 同比上涨8.6%。今年上半年的增幅为6.0%。一些分散出售的高级公寓的业主和开发商看到了服务式公寓的紧缺状况, 已经要求资产管理或物业管理公司提供增值服务, 来保留长期客户并提升租金水平。仲量联行北京住宅部负责人张宏指出:“预计2011年下半年, 北京服务式公寓租赁市场仍将保持活跃, 但租金上涨的幅度将趋于缓和。”

高级公寓成交价格稳中有降。受到严厉限购政策的影响, 今年上半年北京高级住宅销售市场低迷。二季度, 高级公寓成交量继续下降, 成交套数环比上季度下降13%, 同比去年下降43%。上半年的成交套数同比去年同期下降41%。二季度, 新开盘的高级公寓项目共有8个, 其中5个项目的成交价格在30, 000至40, 000元每平方米之间。因此, 高级公寓市场成交价格稳中有降, 达到每平方米41, 503元, 环比下降1.9%, 同比上升3.8%, 今年上半年则增长1.1%。售价在30, 000至40, 000元每平方米之间的项目成交套数比例达到72%, 相比上季度的66%继续上升, 显示改善型客户逐渐成为高档住宅市场的主力消费者。与此同时, 高档别墅的成交表现低迷, 环比上季度下降41%, 今年上半年整体成交量同比去年下降16%。本季度无新项目开始预售, 原有项目保持高价成交, 推动平均成交价格上涨8.6%, 达到45, 990元每平方米, 同比上升13.2%, 今年上半年价格则微涨0.1%。

鉴于北京房价在过去两年的过快上涨, 北京市政府已明确表示将坚定执行当前的住房限购政策。展望2011下半年, 高级住宅成交量将在较低的水平徘徊, 投资型客户的淡出和具备购买资格客群的减少, 使得部分开发商将不得不打折降价以吸引客户购买, 市场平均成交价格将继续小幅下降。

工业物业市场

仓储物流设施有限的供应继续抑制增长的物业需求。2011年上半年, 两个物流项目竣工, 分别是为位于通州物流园区的祥龙物流No.4b和位于北京空港物流园区的顺鑫绿色物流, 建筑面积分别为22, 000平方米和10, 000平方米, 租户均为大型汽车制造商。2011年上半年, 物流仓储市场租金增长略微放缓, 平均净有效租金增加至0.92元每平米每天, 环比增长1.4%, 同比增长15.1%。由于许多物流仓库满租, 优质仓储空间交易量有限, 租金增长放缓。

上半年, 优质物流仓储设施的供应有限, 抑制了市场租赁交易, 但潜在的市场需求依然保持强劲。物流设施市场最为活跃的租户仍然来自汽车制造、零售和第三方物流公司。随着社会消费品零售额的快速增长, 众多零售商和大型电子商务公司希望迁移至更优质的物流园区。许多汽车制造商为了巩固业务和满足需求, 在现行的购车限制政策下依然预留了发展空间。同时有限的仓储物业供应也促使这些行业的公司不断在预建项目中储备面积。2011年上半年, 有限的物流仓储可租面积推动物流市场空置率在2011年第二季度末降至1.7%。

在强劲的市场需求下, 2011年下半年工业用地的地价和物业资本价值继续走高, 同时物业的租金将在2011年下半年呈上升趋势。

商务园物业继续受到众多跨国公司和国内公司的青睐。2011年上半年, 商务园市场需求强劲, 租户来自众多行业, 主要集中于信息技术、电子、制药和服务行业。2011年, 越来越多的公司将目光锁定商务园, 建立公司总部或研发中心。这不仅是因为可以享受税收优惠政策和节约潜在成本, 更重要的是因为诸如中关村软件园和经济技术开发区这些成熟开发区迅速扩张, 能够提供更专业和更综合的设施。2011年上半年, 商务园物业市场的大面积租赁需求导致吸纳率持续高位, 空置率继续下降。租户既有来自信息技术、制药和半导体行业的跨国公司, 也有本土中小企业。商务园空置率在2011年上半年降低数个百分点至5.9%。截止到2011年上半年, 商务园物业市场的平均净有效租金增加至2.77元每平方米每天, 环比增长1.4%, 同比增长12.8%。另外, 市场中整售交易活跃, 例如一美国背景的投资公司以总价2.44亿元购置位于中关村科技园的IBM中国中心研发楼, 同时又以总价1.4亿元购得位于上地的硅谷亮城4号楼。

展望2011年下半年, 由于需求继续保持强劲而大部分区域市场的供应有限, 商务园物业市场的租金将继续保持稳定增长。预计下半年, 北京经济技术开发区内面向医药和生物制药产业的国家级医药基地将会完工, 新增供应超过100, 000平方米。

投资市场

优质写字楼投资交易活跃。伴随着中资公司的业务扩展以及北京优质写字楼市场租金的快速上升, 众多有实力的国有企业将房地产投资策略转向整幢购买优质写字楼物业用于自用, 或投资经营。其中位于成熟商务区中写字楼项目是主要的投资目标, 但基于目前写字楼市场的良好表现, 业主方开始惜售。

有运营管理能力的外资机构投资者依然对北京未来零售消费充满信心, 在大型居住区或轨道交通结点位置的大型社区型购物中心最具有吸引力。有消息报道, 市场上有一家经营惨淡的大型商业项目已开始寻找买家。因此, 我们预计下半年优质购物中心大宗交易将开始活跃。

除了一季度中我们已披露的大宗交易外, 二季度完成的交易包括中国人保整购了位于朝阳门地区的朝阳广场一座写字楼, 中国银行购买位于西单地区西单汇项目作为办公自用等。“虽然写字楼及购物中心的租金都在上涨, 但是由于业主方的惜售, 市场中物业资本值一直呈上涨趋势, 造成市场中平均物业投资回报稳定, 或有小幅下降。”仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出。

酒店市场

2011年北京的酒店需求继续去年的增长趋势, 强劲上扬。海外入境旅游人数显著增长, 截至2011年5月底接待海外入境旅游人次较上年同期增长3.3%。与此同时, 由于酒店新增供应放缓, 北京五星级酒店的房价和入住率均呈强有力的增长趋势, 分别达到人民币1, 139元和62.0%。在入住率自2010年以来不断攀升的情况下, 酒店管理者对采取更为积极的价格策略信心满满, 也同时带动了房价的增加。房价和入住率的捆绑性增长导致每间可出租房间收入 (RevPAR) 相应增长了18.7% (与上一年同期数字相比) 。

3.海口房地产市场报告 篇三

关键词:海口;三亚;房地产泡沫;分析

中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)03-0034-04

近年来,海南省旅游经济得到了高速发展。投资资金不断向海口与三亚两大旅游城市投放,就业岗位增加,城市人口聚集度扩大,人们的收入水平得到大幅度提升,这一切都引起了房地产价格,特别是住宅价格的上涨。然而,正当房地产的发展处于空前繁荣的状态时,人们对海口市,三亚市房地产市场的健康状况产生了疑问。本文采用综合指标法和比较分析法对海口市和三亚市房地产泡沫作出判断及对比,得出海口市与三亚市的市场存在不同程度的房地产泡沫结论,并提出了相应的对策建议。

一、关于判断房地产价格合理性的指标

选择并运用各种综合统计指标可以从具体数量方面对现实社会经济总体的规模及特征进行概括和分析。世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率/GDP、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。

结合海南省实际情况及数据的易收集程度,本文选取以下四个指标对海口、三亚两市房地产泡沫存在的可能性进行初步的判断和分析:一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重,该指标说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业,是反映投资结构是否合理的基础指标,是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标。二是房价收入比,该指标被定义为一个城市的住房价格与城市居民家庭年收入之比。本文中住房价格是指某一地区一套平均水平的商品住房的销售价格;收入是指城镇居民人均可支配收入。房价收入比的计算公式为:房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。三是房价与物价指数比,该指标说明货币供给在实体经济部门和资产部门的分配情况。四是个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比,该指标反映出居民的负债情况及还款压力。[1]

二、海口、三亚两市房地产价格的泡沫性分析

(一)两市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重

房地产开发投资额与全社会固定资产投资额的比例可反映房地产在城市固定资产投资结构中的合理性,同时衡量出整个房地产业的发展规模。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资比重过大说明其投资过度,导致对基本建设和更新改造的挤出效应明显,基础性建设改造滞后,进而经济发展不平衡,最终无法保证经济在平稳中前进。

在发达国家,房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%-25%。由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,投资有其至关重要的地位,房地产投资需求自然非常旺盛。因而,在评价我国是否存在房地产泡沫时,可将该指标适当提高。

表1显示,2003-2008年海口市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重一直维持在25%的高位之上,尤其是2008年达到最高值35%。表2显示,三亚市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重从2003年的32%一路上扬至2008年的50%,即三亚市已几乎动用了该市一半的资金进行房地产开发建设。同时,根据资料显示,海口、三亚两市指标数据均高于同期全国指标数据, 这预示着两市房地产市场均出现不同程度的过热现象。再进一步针对表1、表2计算得出,海口、三亚两市的房地产开发投资额年平均增长率分别达到17.67%和44.49%,远高于其各自的全社会固定资产投资年平均增长率12.54%和34.09%。这表明各房地产开发商对两市房产市场的信心过于高昂,开发势头过于强劲,特别是三亚市的房产市场对其他基础性投资建设的“挤出效应”已相当明显,若不加控制,就很可能影响到全社会经济的持续性发展,严重时将会造成经济的突然瘫痪。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(二)两市房价收入比

房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。如果某地区房地产价格猛涨,而居民收入水平保持稳定,致使该指标持续增大,则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。若市场中的“房价收入比”一直处于高位并超过临界值,而房产市场不存在萎缩迹象,说明群体性投机行为已较为严重,房地产泡沫很可能已经产生。

根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4-6倍之间较为适当。也即是说,假如家庭年收入为1,合理的房价应当是家庭年收入的4-6倍之间。房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场。要使人们买得起房,房价收入比最好要在4以下。

从表3可看出,2003-2007年海口市的房价收入比均濒临国际警戒值上限,并有超越的趋势,2008年达到6.59,已处于警戒值之上,这说明海口市房地产市场已存在泡沫迹象,但尚不明显,有关部门应加大重视,遏制房产泡沫的蔓延。再对比表4,三亚市的房价攀升速度远高于收入增长速度。2003年房价收入比已处于10.6的高位水平,之后不断膨胀,最高达到15.10,这表明三亚市居民的生活水平与房价水平间差异相当大,房地产市场过热,房地产市场泡沫成分比较严重。究其原因,可能是由于三亚市良好的生态环境及滨海优势所带来的巨大商机,使得三亚的房地产市场已不再局限于该市,而成为一个全国性的房地产市场,吸引大量的岛外人士投资参与,过于强劲的势头致使人们出现各种非理性的预期及投机操作。相关部门需要提高警惕,防范可能爆发的泡沫危机。[2]

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(三)两市房价与物价指数比

房地产部门作为重要的资产部门必须配合整个社会的协调发展,因而,要恰当控制货币供给在实体经济部门和房地产等资产部门间的分配,“一枝独秀式”的非均衡发展给长期健康运行埋下了隐患。房价与物价指数之比恰好反映出了经济的平衡状况。当货币更多地流向房地产等资产部门,造成房产价格上升,而其他商品的价格保持平稳,说明市场泡沫因素加大,相关部门应积极控制货币资金大量涌入房产市场的态势。

从表5和表6可得出,两市房价与物价指数比始终大于1,说明海口、三亚两市的房价上涨始终快于物价上涨,对房地产市场的高投入导致对其他行业的挤出。同时,根据两市的资源情况,“海景房”已成为两市房屋的一大亮点,当大量流入两市房地产市场的资金被用于建设豪华型度假型住宅时,一方面会引起土地价格上涨,中小套型住房供应总量不足,房间攀升致使大量居民购房困难,另一方面还会造成房地产市场的结构性矛盾加剧,房地产市场内外发展均出现问题。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据计算整理得出。

(四)两市个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比

近几年,由于国家对住房分配的改革以及房屋价格的不断上扬,银行的个人住房贷款业务发展迅速,个人住房贷款已逐渐成为普通家庭消费贷款的主要构成部分,其比例大约占90%。介于海口、三亚两市个人住房贷款额数据采集困难,本文选取海口、三亚两市个人中长期消费贷款额作为数据源,计算个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款的比值。该指标可反映居民的负债情况及还款压力,同时也折射出银行的信贷业务运行状况。虚高的房价会引发居民对住房贷款的依赖性增强,家庭负债状况恶化,而银行大面积放贷又有可能导致银行的呆坏账增加,银行信用体系出现问题,最终爆发泡沫危机。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据整理得出。

从图1和图2可看出,5年间海口和三亚两市的个人中长期消费贷款分别以18.48%和20.17%的年平均速度增长,远高于各自的城乡居民储蓄增长率。特别是三亚市的个人中长期消费贷款年平均增长速率是相当惊人的,这说明居民购房基本依靠住房贷款,负债压力巨大,很容易出现还贷违约问题。再结合两图中的折线趋势,海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亚市则几乎是直线上扬,最高达到19%,这进一步说明了隐藏在房价高涨背后的信贷资产泡沫是不可忽视的。金融监管部门应高度重视这一问题,防止由房地产市场波动引发的金融风险。[3]

三、结论与建议

通过以上的计算分析,结果显示出海口、三亚两市的房地产市场均存在不同程度的泡沫。如果两市的房价继续上涨,将有可能重蹈海南省历史上楼市“急涨长跌”的覆辙。海口、三亚两市目前家庭户均年收入不足5万元计算,而三亚一套100平方米的公寓房价达100万元以上,房价收入比已超过20倍。这与人们依靠现有收入,甚至部分贷款都难以承担购房压力的现状是完全吻合的。加之某些统计数据存在缺陷,导致实际情况可能比计算得到的结果更严峻。可以肯定的说,海口、三亚两市的房地产价格已处于一种严重透支的状态。[4]

通过考察海南省实际情况可发现,由于近年来海口、三亚两市逐渐成为全国著名的旅游城市,其明显的自然生态资源优势吸引了大量外来人口入住,房地产市场相当景气,于是大量资金被置入房地产市场,导致其他产业被严重挤出,房价居高不下,加之投机现象严重,泡沫成分加剧,给居民的经济生活造成了严重的困扰,甚至扰乱房地产市场乃至整个社会的正常运转。

从国家角度来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。因此,海南省各级政府要认真总结上个世纪末海南省曾因房地产泡沫破裂而遭受严重拖累的教训,真正贯彻中央“以民为本”的执政理念,坚持科学发展的可持续发展理念,合理调控资金流向,加强商业性房地产信贷管理,严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理,严格制定并实施有关管理房产投机操作的法规,避免“一哄而上”的状况发生,逐步缓释房地产泡沫效应,将房产经济引向健康发展的轨道上,实现海南岛生态岛、健康岛、宜居岛、国际旅游岛的战略目标。

参考文献:

[1]郝登攀.基于指标法的苏州房地产泡沫实证分析[DB/OL].论文之家,http://www.papershome.com/Economic/Profession/5998.html,2009-09-28.

[2]朱军.三亚市房地产金融风险分析与防范[J].海南金融,2007(12).

[3]叶开范,姚芸,王一波.浅析海口市房地产住宅市场发展趋势[J].中国房地产金融,2003(4).

[4]刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横,2006(2).

The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province

Wang Li-ya,Li Jia

(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)

Abstract: In recent years, the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend, particularly in Haikou and Sanya, which lead the economic development in Hainan, for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a "bubble effect", which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper, some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices, conjugated with the statistics of Haikou and Sanya, 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities, Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.

4.校长赴海口考察报告 篇四

三亚市海棠湾镇铁炉港小学苏定新

2012年10月,省培训院组织的校长培训班学员(第一组)70多人,进行第二阶段的培训学习,25日我们到海口第二十九小学和英才学校进行考察学习。通过此次考察，真是受益匪浅。

一、概况

第二十九小学和英才学校是市内乃至省内知名度很高的学校,是名副其实的优质学校.学校领导班子精诚团结，相互合作,务实进取，教师队伍素质高，他们爱岗敬业、尽职尽责,无私奉献，深得学生和家长的赞扬。学生严肃活泼,文明礼仪,好学上进.两所学校所做出的成绩与贡献,备受社会的关注和赞誉。

二、办学理念

“办学理念体现的是学校的办学之道,教学之道,求学之道和管理学校之道.”两所学校都树立先进的办学理念，为每一个学生的终身利益着想，他们拧成一股绳，为祖国下一代的美好未来共同奋斗。英才学校的谢校长把 “学校文化建设规划体系结构图”布置在显眼的地方,让教师,学生以及家长每天都去接触它,琢磨它,理解它,渗悟它.她的规划遵循着教育规律,分年逐步实施,逐年达标.“办学理念是一所学校之神,办学理念是一所学校之力.”

三.育人环境

一踏进校园,就感到空气清新,花香草绿,窗明几净,书声朗朗.无论走廊还是墙壁,柱子和楼道等等,都泛发着浓浓的书香文化气氛:有古今名人的雕塑,画像和小资料,有中外学者的名言警句与简历,有古劝今训……真是古今结合,中西合璧呀.除了校园文化外,班级文化也办得有声有色,各个班级的“学习园地”真是各有千秋, 1

布置得非常好.各种制度非常完善.英才学校的面积虽然不大,但是,麻雀虽小,五脏俱全.他们利用所能利用的空间,播种文化,传播文明.第二十九小学充分利用了自然环境和人文环境紧密结合,十分完美,建立合作共生的校园文化,营造着浓厚的育人环境.四、考察体会

通过此次考察，给我最深的体会是作为一名校长,一名领导者一定要具有高瞻远瞩和超前的意识,解放思想,更新观念，转变管理方式,要具有超时代的紧迫感.办好一所人民满意的学校一定要树立先进的教育信念和确立先进的教育理念.1、人才观念。现今社会,科学技术和信息技术飞快发展,它们带着社会经济迅速发达.现今社会需要什么类型的人才?学校应培养什么类型的人才?这首先要从学生的思想道德、科学文化、身体素质及劳动技能、艺术修养等方面来培养，才能适应社会发展的趋势；才能满足社会发展的需求.接着要从个性化来培养学生，要认识到无个性即无人才，在学生的思想品德、科学文化和身心素质得到发展的基础上进行挖掘学生的潜能，培养他们的特长。把学生培养成为适合社会需要的真正人才.2、学生观念。每个学生都是一块好铁，每位教师都是一个铁匠.如何把“铁”炼成“钢”?那就看“铁匠”的技术如何了.每个学生都是可以教育，每个学生都有闪光点,每个学生都有发展潜能,每个学生都可能成为人才.所以,因材施教,发展个性,挖掘潜能,促其成才是每位教师应该必有的教育思想和学生的观念.3、教育观念。首先是学生中心观念，学校是育人的场所,其工作都是为了努力创造适合学生发展的环境，努力创造适合学生成才的条件。其次是教育的发展性观念，教育是为了学生的德,智,体,美,劳等的全面发展，为了学生的美好未来着想。接着是教育的个别性观念，要因材施教，发展个性,为每个学生提供适合的学习内容和学习方法。我们既然选责了教师这个职业,它是世界上最纯洁,最高尚,最无私,最理想,最浪漫的职业,它要求每一个教育工作者必须每时每刻从学生的未来着眼,从学生的发展需要出发,从学生现实需要出发.最后是教育的鼓励性观念，对学生要多表扬少批评,要让学生体验到成功的喜悦，不要浇灭他们刚刚燃

烧起来的火花,要用成功和赞扬来激励学生勇往直先,努力奋斗,最终达到成功的彼岸。

5.海口双创调查报告 篇五

14级中药本科班第1实践小组 课题负责人： 周小芳

课题组成员：周小芳赵福瑞 陈兰 邓丽芸 兰金玲 吴妹 王德瑶 皮娜殷赵江 李莹莹 郭从嘉

报告执笔人：殷赵江 李莹莹 郭从嘉

摘要

总理李克强2014年9月在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众创业、万众创新”的号召，“双创”一词由此开始走红。几个月后，又将其前所未有地写入了2015年政府工作报告予以推动。海口政府积极响应号召，提出创建全国文明城市、创建国家卫生城市的决议。以城市‘双创’工作，带动改善海口市风貌、提升城市品位、提高市民素质。用“双创”统筹推动省会城市经济社会发展，把海口打造成一个文明和谐的城市。关键词 海口双创民生机遇 挑战 前言

2015年7月，海口市举行创建全国文明城市和国家卫生城市动员大会，提出用3年的时间实现城市风貌和城市管理两个大变样，正式吹响了创建全国文明城市、国家卫生城市的嘹亮号角。争创全国文明城市和国家卫生城市是海口近三年事关全局、影响重大的历史性工程，是对海口综合发展水平的检验，也是海口建设海南“首善之城”的重要标志。9月24日，海口市十五届人大常委会第三十一次会议审议、表决并全票通过了《海口市人民代表大会常务委员会关于深入推进创建全国文明城市和国家卫生城市的决议》，将市委的“双创”决策通过法定程序，转化为全市人民的共同行动。“实现‘双创’目标，是全市人民共同的责任和期待。

众所周知，全国文明城市是中国所有城市品牌中含金量最高、创建难度最大的一个。是反映城市整体文明水平的综合性荣誉称号，是目前国内城市综合类评比中的最高荣誉，也是最具价值的城市品牌。它需要物质文明、政治文明、举止文明与精神文明建设的协调发展，是市民整体素质和城市文明程度较高的城市。拿到这个称号，海口市民能得到一座上档次的城市家园。国家卫生城市也是全国重要的城市品牌之一，它甚至是达到全国文明城市标准的必要条件。调查方法 问卷调查

调查对象 海口市民 学生 调查目的

为促进海口市双创工作的顺利进行，在过去9个月初步进行双创工作基础上，总结海口双创取得的成果和阐明双创工作存在的问题。号召海口市民全民参与双创活动，普及双创知识。了解海口双创现状，及存目前在的问题。征求市民的对双创的的意见建议，希望更多的人可以为做好海口“双创”工作积极献言献策，也希望这篇报告能给相关部门进一步做好“双创”工作提供借鉴。共同推进海口双创工作的顺利进行。正文 1.问卷调查基本概况

1）根据数据显示，被调查的人群中有80%几乎了解“双创”工作（其中8%的人非常了解，72%的人基本了解），还有18%的人不是很了解“双创”，有2%的人完全不了解“双创”。

2）在对现在海口卫生环境的评价中，有89%的人几乎满意于现状（其中35%的人满意，54%的人基本满意），有11%的人仍不满意现在海口的卫生环境。

3）有41%的人认为海口“双创”工作给他们的出行带来了方便，有49%认为只是略有改善，有10%的人认为没有什么变化。

4）有27%的人认为海口市达到了“双创”的标准，有51%的人认为还未达到标准，有22%的人不清楚现在海口“双创”工作进展的现状。

5）有76%的人认为海口市“双创”活动的开展对他们的日常生活有影响（其中有14%的人认为影响非常大，62%的人认为有一定影响），24%的人认为“双创”对他们的日常生活几乎没什么影响（其中16%的人认为影响不大，8%的人认为没有影响）。

6）在对海口最不满意的方面的调查中，有31%的人选择了交通秩序，30%的人选择了市民素质，16%的人选择了环境卫生，15%的人选择了城市设施需改善，8%的人选择了城市管理水平。

7）关于宵夜脏乱差的现象，49%的人认为应设置专门的夜宵地点，21%的人认为应将摊位统一规划管理，16%的人认为应强化摊主的责任意识，14%的人认为应提升市民的用餐素质。

8）关于海口“双创”活动实施有误弊端的调查中，有42%的人认为有弊端，一些流动摊贩的生计受到影响；21%的人认为有弊端，部分道路施工导致污水横流，影响交通；23%的人认为没有弊端且双创以来幸福感得到提升；14%的人认为没有弊端但目前看来没有带来幸福感的提升。

2.“双创”工作的进展 2.1“双创”前海口市的状况

2014 年底中央文明办在海口调研的反馈，以及2015年7月国家创卫专家组检查海口后的反映，问题非常多。

首先是城市规划建设先天不足。由于历史原因，海口的城市片区功能定位并不明确，商业区、文化区、居住区等通常混杂一起，导致一些街区建筑立面五花八门，一些街道人流、车流拥挤混乱，再叠加马路市场、露天烧烤、流动商贩和乱搭乱建、乱拉乱摆、乱挖乱倒等，不仅影响了市容市貌，也影响了居民出行安全和生活质量，成为城市发展管理的软肋。

其次基础设施薄弱缺损。海口的市政道路、地下管网、排水防涝、公共文化服务等设施，还存在许多历史欠账，短缺破损严重。特别是老旧小区、小街小巷、城中村、城郊结合部等区域，生活基础设施更加薄弱。

至于海口的城市管理粗放缺位，社会管理法治滞后或缺失，存在执法不规范、不公正、不作为等问题；城市管理存在不到位、不精细、不经常的现象。违章建筑屡禁不止，占道经营屡见不鲜，卫生保洁存在死角，“牛皮癣”广告还随处可见，有的地方甚至垃圾乱倒、污水横流。

2.2“双创”开展时海口市的状况

2015年7月31日开完动员会，8月1日海口就唱出了“门前三包”这第一出戏，其核心是整治农贸市场的脏乱差。一边强力推进“门前三包”责任制，一边还采取辅助手段。海口请来国家卫计委的国家级专家来对“创卫”进行本底性的连续调查。每一次通报调查结果，从市里四套班子全体成员到街道居委会干部都要到场。

接着就开始推动小街小巷的整治。一开始，有党员干部不理解为什么整小街小巷？俗话说得好：“修好百姓门前路，点燃百姓门后灯”，孙新阳认为，“双创”得要老百姓认可，就应让老百姓得到实惠。把老百姓家门口坑坑洼洼整平了，把下水道给通了，把排水给做了，把灯给弄亮了，把垃圾筒配全了，就是让老百姓真正地尝到了甜头，老百姓就会站起来支持“双创”1。

半年来，海口投入4.8亿，完成658条小街小巷改造、启动46家农贸市场改造升级、完成道路划线 128 条等基础设施建设。全市拆除违建310.5万平方米，全年防违控违65.6万平方米。

坚持问题导向、创建惠民的做法显示出巨大威力。海口空气质量多年来在全国74个重点城市中稳居第一。最新一次模拟入户调查结果表明，海口群众对“双创”满意率为89.9%，已高于“国考”80%的加分分数线。

环境大为改观后的居仁坊、道客村，竟然成了游客参观的景点；小商贩改头换面，门面店铺借“双创”升级，路边摊成了有品位的精品店⋯⋯当“双创”顺民意、得民心、惠民生，也就成了“幸福工程”、“满意工程”。由表及里，从量变到质变，“双创”口碑越来越好2。

3.对策和建议

3.1专项治理，全力改善城乡面貌

抓好城乡环境卫生治理。分批建设小型生活垃圾收集站、配套环卫设施设备、扩大生活垃圾分类试点；对占道经营、流动摊点进行取缔，对乱倒垃圾者予以处罚；抓好城乡结合部和农村环境卫生清洁，彻底清理城乡结合部的生活垃圾和建筑垃圾，解决好乱堆乱放、乱泼乱倒等脏乱差问题。

抓好道路交通秩序治理。严厉查处各类交通违法行为，加强交通疏导；深化停车场综合整治，规范车辆停靠，适当新建免费停车位和永久性停车场；广泛开展交通文明宣传，提高全民参与文明交通的积极性。

1刘贡.海口双创，还在路上[N].海南日报.2016,2.2（A06）：1-4.对道路建设过程中产生的污水和废料规范管理，保证市民的方便出行。3.2完善配套，全力提升城市功能

加快完善交通基础设施。加快海陆空综合交通体系建设；加快城区破损道路升级改造；推进公交站建设，新增和优化一批公交线路。

加快完善城区公共服务设施。对城市主次干道的公用设施进行检查和维护；加大城市防洪、防涝以及排水设施建设；加强消防体系建设；加快民生项目建设，完善一批居民小区文体设施。

3.3教育引导，全力提升全民素质

教育引导、提升市民素质是“双创”工作最基础、最直接、最有效的手段。3.3.1深入学习宣传总书记系列重要讲话精神。做到学习上深一步、认识上高一筹、实践上先一着，更好地用讲话精神武装头脑、指导实践、推动工作，引导广大干部群众不断深化理解、提高认识水平；叫响社会主义核心价值观24字，在公益广告宣传、在营造生活场景、文化产品上大力推进。

3.3.2运用微博、微信等方式，立足车站、码头、机场、广场等公共场所，集中精力推出一批体现核心价值观的精品力作。

3.3.3大力推进志愿服务制度化，以“邻里守望”社区志愿服务、全民公益活动、党员志愿服务为重点，针对空巢老人、留守儿童、残疾人等群体，开展形式多样的志愿服务活动。

3.3.4强化未成年人思想道德建设，把核心价值观24字和“中国梦”主题教育融入课堂，大力开展“做一个有道德的人”、“网上祭英烈”等系列主题教育3。

3.4安抚民生，保障生计

在开展“双创”工作的同时，对于流动摊贩，政府应给予补贴与经济支持，保障摊贩的生计问题。

双创案例：

根据上述数据可以看出，“海口市双创活动”正在一步步迈上正轨中，海口市双创的基本目标是力争在2017年实现全国文明城市和国家卫生城市，目前海口市民们都在为实现这一目标而努力着。在双创活动刚刚开展之时，海南医学院 3黎光.海口“双创”主抓三大类17 项工作[N].海口晚报.2015.8.2（A02）：1-3 青年志愿者协会便多次组织学生参与海口双创的环境卫生改善工作，帮助环卫工人去清理路边的杂草以及积攒的生活垃圾等，另外在校园范围内极力倡导“双创活动”的进一步开展，不仅仅对学校商业街店铺的环境卫生做了更加严格的要求，也加大了校园、学生公寓卫生的监管、检查力度。双创活动开展后，活动组对于学校与山高村交接的小吃街也进行了进一步的卫生环境的调查和更加严格的环境卫生资格检查，优化了小吃街铺面的格局，禁止流动的小吃摊贩在小吃街的随意停放摆摊，并且双创调查组成员会不定期的对附近的环境卫生、交通等一系列问题进行不定时抽查。

就在今天上午，共青团海口市委在海口市青少年活动中心举行了“您的心愿我的志愿”海口市“双创”关爱圆梦行动心愿发放仪式，来自四个区的200多户低收入家庭顺利圆梦，实现了由他们亲自“点单”的微心愿。在一声声真诚的祝愿里，60多名圆梦家庭成员代表带着各界爱心人士精心挑选的心愿礼物，在青年志愿者的陪伴下开启了“爱心一日游”圆梦之旅，感受城市的发展与变化，共同度过一段欢乐暖心的椰城时光。

材料分析： 一．成因分析 在海南，由于海南省处于我国地位位置的最南端，海南岛主要位于地球的热带和亚热带地区，极易受到太阳直射和海洋作用影响形成极端天气，例如台风等。这些极端天气对环境人文都会造成严重影响，而这种情况常年会发生，所以海南人们通常不会注重环境建设，环境的发展，这样可以避免财产的严重损失。

近年来，国家在不断推动双创活动的进行，我们海南省海口市也决定向前迈进一步，改善城市的发展水平。另外，现在环境污染严重，我们海南省环境自然秀丽，受到重工业的污染很轻，即海南环境的自我调控能力还很轻。在北方很多城市，重工业发展很旺盛，但是带来的后果是资源严重耗损，环境也严重污染，只能不断的采取措施来挽救。现在我们海南尚且拥有不错的自然条件，我们更加应该珍惜。推动“双创活动”的实施，加强环境保护，最直接的目的是创建国家卫生城市，但是最根本的则是保护我们的环境，减慢全球变暖对我们环境的影响。

二．利弊分析

在对“双创活动”成因的分析中，我们提到了一点好处便是对我们的环境有着一定的保护作用，减慢全球变暖对我们环境的影响，我们够周到“哥本哈根会议”召开的目的，我们都知道马尔代夫现在的处境，而我们海南省也是一座海岛，如果不保护我们现在的环境，有一天我们也会面临这样的局面。

另外，开展双创活动最主要、最直接的目的就是在2017年实现创建全国文明城市和国家卫生城市。所以，成功的推广实施“双创活动”，建设全国文明城市和国家卫生城市，有利于提升海南省在我国34省中的综合排名，可以吸引更多的优质精英人士来海南发展，进一步的提升我们海南省海口市的综合水平发展。

但是，海口市双创活动的开展，直接的禁止了一些流动商贩摆摊，禁止一些商家进行商业活动，力度之大影响到了广大商家的直接利益。另外对于交通的管理，政府有对城市的部分线路改变更新，在更新的时间段内，对于市民的出行造成了巨大的不便。

三．发展规律

在政府大力的推广下，“双创活动”开展的日渐顺利，从开始之处，市民对“双创”的不了解、不认同，发展到现在的十分积极的配合政府开展活动，并积极主动的为政府开展活动提供帮助。在刚开始推行“双创”活动时，因为宣传力度不足，加之政府部分部门有时候会存在暴利执法，领导不作为，政府工作人员无法让老百姓信任，老百姓对新的政策存在抵触心理，也就不利于活动的推广实施。但是随着双创活动开展时间的增加，宣传力度的加强，加上初步的成效呈现在老百姓的面前，老百姓们得到了切实的利益，加上人们对于双创的自我认识的加深，人们开始变得积极起来，主动推广实施“双创”，但是在这一时期，仍处于过度阶段，仍有少数人群处于坚决不服从的态度，俗语有言“上有政策，下游对策”“表面一套，背后一套”等，所以政府还需要加强对相关情况的调查处理。

在以后，随着政策的不断完善，人们的支持度的不断提高，“双创活动”的开展会更加顺利，毕竟“水能载舟，亦能覆舟。”

概括总结

海口作为海南省的省会城市，是海南岛生活配套设施最完善的滨海城市，在气候生态方面，这里长夏无冬，气候宜人，空气、水质、生态指标居全国前列，城市绿化覆盖率超过42%，素来有“天然大温室”的美称。海口阳光明媚，生态良好，谓之“阳光海口”；“娱乐之都”，即作为省会城市，海口在经济、商务活动、外来常住人口、国际或区域性会议等方面占有明显优势，所以要满足不同群体的消费特点，使之能够享受到最优质的服务；“品位之城”，即海口要建成全国最精最美的省会城市，突出热带滨海和宜居旅游特色，突出城市品位，提升海口的核心竞争力。

海口旅游设施完善。不仅拥有按照国际4E级标准建设的美兰国际机场，运输畅通的南港、秀英港，纵贯全岛的东、西、中线高速公路，还拥有中国第一条跨海铁路“粤海铁路”，全球第一个环岛高铁从这里起步，此外，海口还集购物、娱乐、休闲、餐饮、住宿、商务、会展等服务要素于一身。

双创是海口发展城市经济、提升城市人文魅力的重要机遇。同时“双创”工作又让海口吸引了互联网以及全国媒体的关注，这对扩大海口知名度和美誉度有着重要的作用，海口应该抓住这个机遇，明白在每一次改革、发展、提升的过程中，不可避免会遇到各种考验，要对完成这个“大跨步”充满信心。三年时间，创建全国文明城市、创建国家卫生城市两大目标。刘赐贵省长指出：“海口的‘双创’工作既是一项提升城市形象、优化发展环境的基础性工程，也是一项涉及面广、任务繁重的系统工程。”做到了，还是一项最大的民生工程。

未来展望

“双创”契合全面建成小康社会目标，顺应了人民群众建设美丽家园、共享美好生活的强烈愿望，是群众得实惠最多、社会认可度最高、发展推动力最强的一个综合载体。要明确目标，用“双创”统筹推动省会城市经济社会发展。双创，并不是要抹去美好的记忆，而恰恰是要抹去‘脏乱差’，让‘美好’更为凸显，从而为这座城市增添和保留更美好的记忆。希望海口以咬定青山的韧劲和一天也不耽误的实干，加强市政建设，创新城市管理，重拳整治各种不文明陋习，规范立法，巩固‘双创’成果，全民动员、久久为功、攻坚克难，高水平打造海南首善之城和现代化滨海城市，为建设更加文明、和谐、友善、美丽的海南国际旅游岛树立标杆，作出示范。当“双创”春风轻拂椰城，扮靓了这座滨海之城。放眼望去，三角梅盛开得正娇艳，与行人灿烂的笑颜相映成辉，演绎着和谐的动人旋律。这幅精心挥毫的美好画卷正在市民面前徐徐展开：整洁、有序、卫生、文明。我们还欣喜地看到，占道经营的商贩少了、闯红灯的电动车少了，乱扔垃圾的行人少了，好人好事层出不穷，“双创”割除了人的不文明陋习，扭转了一些人不良的生活方式，居民畅享宜居新环境，城市生活的品质迈上了新台阶。参考文献

6.海军海口舰女兵先进事迹报告全文 篇六

首长、同志们：

我叫王柯鳗，是海口舰情电部门实习副教导员。2011年，我从军校毕业分配到海军某驱逐舰支队。报到后不久，我得知海口舰即将奔赴亚丁湾执行第10批护航任务，激动的我连夜写下决心书，坚决请求随舰出航。白色的军装、蓝色的大海、威武的战舰，还能出国打海盗，这几乎满足了我对海军的全部想象。可是，有些人总是善意地对女兵上舰抱有怀疑，而我们就是要用行动证明，女兵也能驾战舰、闯大洋!

谁说女孩经不起风浪?在逐梦深蓝的路上，我们剑气如虹、意志如钢。上舰后，舰政委问我的第一句话就是：“晕船吗?”我斩钉截铁地说，“绝对不晕!我能原地转上几十圈，身体都不晃。”牛皮被我吹上了天，没过多久就被现实打脸。护航途中遭遇大风浪，军舰高速穿行，舰艏一会扎向浪谷，一会被推上波峰，巨浪不时冲上甲板，打到驾驶室的舷窗。几个回合下来，我们几名女舰员全部吐到天昏地暗。听老兵说，风浪大的时候，老鼠都往海里跳，当初以为是玩笑话，现在看来真不假。

这时，政委挨个舱室来慰问，看到我们一个个像霜打的茄子全都蔫了。他一边变戏法似地拿出巧克力，一边鼓励我们说：“吐了之后还得吃东西，吃饱了才有力气吐。这是启航时你嫂子塞给我的，我都没舍得吃。你们这些吃了巧克力的，得给我争点气啊!”

吃着政委给的巧克力，眼泪咸咸的，心里甜甜的。是啊，不经历风雨，怎能见彩虹，如果连这点风浪都闯不过去，还谈什么勇闯大洋、走向深蓝。大家暗暗下定决心：就是吐也要吐在战位上。为克服晕船关，我们把精力集中在学习专业和值班执勤上，边吐边学、边吐边干;为克服体能关，我们每天绕着甲板跑步坚持锻炼、增强体质;为克服想家关，我们与战友们打成一片，训练间隙开展趣味比赛，给值夜班的战友送夜餐，还经常组织参加各种大洋晚会、深蓝歌会……使舰艇生活变得丰富多彩。从一名稚嫩的新学员成长为一名合格的教导员，是大海教会了我勇敢与坚强，让我在追梦路上笑对艰苦、迎风翱翔。

谁说女子不如男?在大洋练兵场上，我们一样扛红旗、当尖兵。巾帼不让须眉，战舰不相信眼泪。为了不让男舰员小瞧，我们定下目标：任务不讲条件、工作不降标准、生活不搞特殊、成绩不拉后腿。这不仅是一句口号，也是我们训练生活的真实写照。指控班女兵戴晰雨，别看个子小，训练劲头可不小。刚上舰时穿戴防毒衣考核不及格，别人午休她就加练。好几次我看不过去，想让她休息，她却乐呵呵地说：“教导员，免费桑拿、全新SPA，你也来一下?”每次练完，防毒衣都能倒出半碗水。最终她摸索出适合女兵的快速穿戴法，考出了全舰第一。有了这个榜样激励，女兵们都向各自专业“满血”冲锋，报务、信号、绳结……现在舰上很多纪录都是由我们女兵创造的。

专业竞赛个顶个，群体配合也是强中手。前不久，舰上组织损管堵漏比武。裁判员一声令下，狭小的舱室内，4个娇小的身躯立即扑向一个直径约25厘米的破损口——搬堵漏箱、压破损口、装金属支撑、拧固定螺杆……一整套堵漏动作，4名女兵配合默契，用时不到1分钟，这令裁判员和参赛的男舰员刮目相看。

起初，还有人担心女舰员娇气，但事实证明，女舰员记忆力好、专注力强、严谨细致，在很多优势岗位可以发挥更加重要的作用。现在，我们舰一共18朵“金花”，大家的刻苦和进步让男舰员们倍感“压力山大”，他们半开玩笑地说：“以前都说男女搭配、干活不累，现在是男女打擂、效益翻倍啊!”

如今，在海军转型发展的征程中，舰艇女军人已经成为一支不可或缺的重要力量。从第一位女教导员、女航海长，到第一位女导弹兵、女枪炮兵，女军人的身影越来越多的出现在战斗岗位。我们相信，未来还会有更多的女舰长、女政委出现在舰艇钢铁洪流中。这背后，我们看到的不仅是舰艇战斗要素构成的变化，感受更深的是中国海军与世界接轨、与时代同行、与梦想齐飞的气度与自信!

谁说战争让女人走开?女兵也是兵，打起仗来照样上战场。刚上舰的时候，舰长的一番话让我印象深刻：你们首先是个兵，然后是女兵，最后才是女人。未来战场上，没有男女之别，只有胜负之分!

广袤的大海，汹涌的不止波涛，还有暗战的硝烟。一次，我们正在南海执行战备巡逻任务，忽然接到命令：在你东南方向100海里发现一艘外国军舰，命你舰立即前出跟踪监视。“右满舵，航向150”，听到舰长口令，女操舵兵莫敏希迅速做出反应，立即调整航向高速向该舰追去。一路上，狡猾的对方舰艇要么借助路过的商船做掩护，要么抛出一些假目标信号，企图造成我雷达误判。为了找准、分清、跟紧目标信号，女雷达兵杨兰目不转睛盯着屏幕，仔细甄别、准确定位，死死咬住对方。眼看着远处的小黑点逐渐变大，我带领取证小组迅速到达指定位置，用摄像、照相机对该舰进行拍照取证。女信号兵宋茜则通过甚高频不断用英语喊话驱离。看到我们理直气壮紧追严逼，外舰只好向外转向乖乖地走了。那一刻，我们没有一名女舰员感到害怕，更多的是临战的兴奋和报国的豪情。对方是在试探我们的底线，而我们不惧挑战、针锋相对，展示的就是中国海军坚决捍卫领海主权的底线和决心!

谁说女兵不懂柔情?我们的爱像大海一样深沉宽广。有人把女舰员称为“女汉子”，觉得我们不懂生活、缺乏温情。其实我们也爱美，爱自拍、爱逛街、爱美食，内心渴望被照顾、被呵护、被宠爱。但我们心中更有一份大爱，那是对蓝色大海的爱，对海军事业的爱，对伟大祖国的爱。为了这份爱，我们可以放下儿女情长，告别花前月下，去履行一名军人的使命与担当，在大海星辰寻找我们的诗和远方。

在我舰通信部门有位女兵叫吉萍萍，这个来自海南的黎族姑娘，深爱着这艘以家乡城市命名的战舰。一天，我看到她在舱室偷偷抹眼泪。原来，围绕去不去护航这件事，萍萍与男友发生了激烈争执。男友说：“相恋3年多，见面才5次，还经常玩‘失踪’，现在又要去护航，这婚还结不结了?”萍萍很倔强：“我要去护航，不结就不结!”我知道，为国争光是每一名水兵神圣的向往，也是每一名女兵心中的梦想。

启航那天，萍萍等了很久也没有看到男友出现在送行人群中。失望至极的她将一本记录自己入伍以来心路历程的日记，托人转交给男友。她坚定地对我说：“如果他能读懂我，就会理解支持我，否则，分手也罢!”

萍萍的日记中有这样一首诗：我的战舰，我喜欢你像风走了八千里不问归期我喜欢你像海波澜壮阔沉默不语当我的海魂衫沾满各个大洋的浪花那一刻，唯愿与你相守天涯你的眼里，藏着星辰大海风筝有风，海豚有海，而我有你……

7.海口房地产市场报告 篇七

进入21世纪, 我国城市化进程得以快速发展, 据国家统计局2012年1月17日公布的数据显示, 2011年年末, 中国大陆 ( 不包括港澳台湾省以及海外华侨人数) 城镇人口占总人口比重达到51. 27%, 城镇人口数量首次超过农村人口。城镇人口的快速增长使得城镇房地产市场成为一片无数企业厮杀的红海, 政府屡次行政干预无法阻挡房价的逆势飞涨, 巨大的利润让大型房地产企业无暇顾及乡镇地产市场, 加上国家政策的模糊和执行力度较弱, 使得乡镇房地产市场呈现以下几个特征:

( 1) 小产权房依然成为乡镇房地产的重要组成部分;

( 2) 房地产开发档次不高, 建筑形态缺乏特色;

( 3) 基础设施与配套设施建设滞后;

( 4) 物业管理落后甚至缺失;

( 5) 市场消费能力不足, 市场行为不规范;

( 6) 房地产企业规模小, 开发项目体量小, 团队素质低下。

随着国家城乡一体化进程的逐步推进, “三个集中” ( 即工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中) 的农村发展模式逐步清晰, “农民集中居住”的国家战略将成为乡镇房地产业发展最强有力的推动力。

2 X公司介绍

X房地产公司 ( 简称X公司) 成立于2002年, 现有员工28人, 早期以开发小产权房为主, 从2006年起转入大产权房, 至今开发体量超过25万平方米。项目地块均坐落在苏北乡镇成熟商业区, 单个项目体量不超过6万平方米, 以住宅地产为主, 商业地产为辅。目前在开发项目为三个, 总体量约11万平方米, 其中两个项目已经建设完成, 进入尾盘销售阶段。另一个项目进入开发二期工程, 推出房源销售率超过80%, 预计2014年6月竣工验收。近两年, X公司年销售额约4000万元, 住宅单价为2300 ~ 2800元/平方米, 商业单价为4200 ~ 5000元/平方米。

经过十余年的发展, X公司已经逐渐形成自己的开发模式和销售模式, 在地区同类企业中走在前列。

3 X公司的成功因素分析

经笔者通过大量的访谈和项目实地调研的基础上, 总结X公司公司自成立以来, 发展到今天的阶段, 其主要原因得益于这几个原因:

( 1) 老板个人对事业从无到有、从小到大的坚持, 对乡镇地产开发从小产权到大产权、从小体量到大体量的经验积累和模式探索;

( 2) 中国经济的飞速发展推动了城市化进程, 城市房地产市场似乎让人看不到尽头、节节攀升的房价使乡镇地产也可以动辄2000 ~ 3000元/平方米, 很低的土地成本、较大利润空间和利好市场为X公司的探索和发展提供了时间和空间。

( 3) 乡镇地产于中国房地产行业来说依然是块处女地, 绝大部分乡镇从来没有经历过规模的大产权房地产的开发, 农民对城市生活方式和改善居住条件的强烈向往和对房地产的认知不足, 使其对社区化地产的景观、功能和房产品设计结构、后期物业管理等方面的敏感度极低。

( 4) 城市房地产的欣欣向荣使实力地产公司无暇也不屑于对农村地产市场的关注, 这使得乡镇地产开发依然还处于分散、零星、小产权和非公司化开发当道的现状, 这些造就了乡镇地产几乎没有竞争的格局。

4 X公司企业管理中的问题

在上述 ( 2) 、 ( 3) 、 ( 4) 因素中, 均为经济和市场等外因对公司发展的推动作用, 它们永远不可能成为促进一家企业成长的主要的、持久的力量。实际上城镇地产被国家政策的强行遏制、大量资本和实力开发商已开始关注或进入乡镇市场、农民对地产认知度逐渐提高, 原有的利好因素已经露出下行势头。正因如此, X公司越发要清楚地认识到自身存在的问题。

4. 1企业运营体系问题

4. 1. 1战略管理缺失

战略是什么? 是企业的发展方向! 是老板前进的明灯! 是员工前行的旗帜! 是企业内部的宗教!

X公司公司缺少战略, 至少绝大部分员工并不知晓, 甚至在老板心里也并非十分清晰、完整。很多人并不知道在公司完成现在项目之后将何去何从? 自己将何去何从? 个人的职业生涯与公司的发展能否同呼吸、共命运? 公司的发展能否带动我个人的发展? 公司的赢利能否让我个人获得我应得的那份? 正是鉴于这些顾虑的存在, 对优秀员工的招聘、培训、使用和保留等方面造成全面的阻碍。因此, 战略的缺失不仅是企业方向的缺失, 更是员工人心的缺失!

4. 1. 2项目管理模式不清晰、不系统

这里的项目管理是指一个房地产项目从前期决策、选址、拿地、报批到项目工程建设、财务及资金管理、项目营销策划及销售以及后期物业管理衔接等全过程的管理。 虽然, 在访谈中笔者也能明显感觉到通过以前几个项目的摸索和总结, 在高管层头脑里已经有了一些优秀的、实用的经验, 在Y项目的工程建设、营销策划和销售策略等方面已经有了较好的体现。然而, X公司这些经验绝大部分依然停留在个人的头脑里, 交流在高层的口头上, 并且是分散的、模糊的、不连续的, 这对于X公司优秀管理经验的沉淀、分享、完善有很大影响。X公司必须通过Y项目和F项目梳理出目前的乡镇地产开发策略及模式, 主要包括: 项目全计划管理、各主要工作的工作流程、重要策略、工作标准制定等。这种模式的梳理必须是文字化、 图表化、系统化、科学化, 这将有效提高项目开发的效率, 便于项目管理, 便于高层讨论和沟通, 利于团队成长和公司成长。

4. 1. 3制度流程缺、散、乱

目前, X公司在制度流程方面, 大部分岗位在缺乏文件指导下开展工作, 从而导致岗位甚至部门运转不畅。X公司在 “具备可操作性和持续性”的流程建设方面还非常欠缺, 甚至作为部门负责人都不知道有没有、有什么流程的情形, 且各流程间的衔接性不佳, 也是导致执行难的主要原因, 特别是跨部门流程。

X公司在流程方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司现在流程/制度建设上远远不够, 现状是: 多数重要、关键的活动都是依靠个人经验进行, 既不规范, 又无效率, 质量难以保证、风险增加;

( 2) 现有制度非常分散, 不成系统, 流水账式的, 缺乏持续性, 可操作性欠佳; 同时很多制度停留于头脑, 交流于口头, 最终造成制度在传达中失真, 在执行中无法参照, 在结果中不能考核;

( 3) 缺乏对制度/流程进行有效管理的方法, 使得现有的制度/流程也不能有效地落实;

( 4) 对已有流程/制度未进行持续、有针对性的培训和沟通, 使得多数人对流程/制度的具体内容及本人如何参与、相互之间如何配合认识太少;

( 5) “空、乱、散、虚、变”是X公司制度的真实写照。

4. 2人力资源管理的问题

4. 2. 1部门及岗位职责缺失

部门和岗位职责几乎是一切企业管理工作的基础。从笔者对X公司公司了解的状况来看, 公司各部门的职能和职责没有用文字明确下来, 基本还停留在从管理层到员工想当然的意识里, 这将导致很多不良后果: 部门之间在细部工作的区分上没有明显的界限, 导致有些工作无人负责, 而有些工作可能多人负责, 甚至有些工作今天是这个部门负责, 明天就是另一个部门负责, 从而在工作中经常产生相互推诿扯皮的情况, 跨部门的矛盾冲突往往需要高管层花费大量的时间和精力来沟通协调, 其结果往往是以肯定一方打压另一方, 如此周而复始。使得 “老板累、 员工怨”, 员工只是按照自己所想的来展开工作, 而不是 “公司所需要的”来指导自身工作。

4. 2. 2排斥培训

对于培训相关问题整个兴龙公司几乎没有正确的认识。造成这样境况的代表性心态不外于以下几种:

( 1) 做一天和尚撞一天钟, 我都没打算在这公司长久待下去, 根本就不想学习;

( 2) 培训就是培训师讲大道理, 他们不了解情况, 根本不能解决公司实际问题;

( 3) 培训肯定占用我下班或假日时间, 而且肯定没有加班费, 这是公司给予我的额外负担;

( 4) 我们从来就没有过培训, 我看我的工作还过得去;

( 5) 就我目前这点工作非常简单, 根本就不需要任何培训;

( 6) 培训就是公司给我们进行洗脑, 好让我们更全力地为公司卖命。

这些心态在兴龙公司绝大部分员工心中都或多或少的存在着, 当一个团队中一种观念占主导地位的时候, 往往会被发酵、放大, 上次笔者提出的培训计划被管理层及员工拒绝便是实例。如果不加以引导、改变, 任由 “员工拒绝培训, 企业没有培训”的状况发展下去, 企业将非常危险, 至少是没有希望的。

4. 2. 3绩效管理

员工只会做你要检查的, 而不会做你所期望的。人总是会向着被赞赏的方向去努力, 如果失去了这样的方向, 人就会在工作中迷失和倦怠。因为X公司没有实施绩效考核, 因而做好做坏都一个样, 甚至做得好的还不如做得差的, 长此以往使得对员工的公正性和客观性的评价都受到被考核者的质疑。

X公司在绩效开合方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有目标体系, 员工工作没有方向, 迷茫;

( 2) 没有一套有效的绩效考核制度, 来对员工的工作表现进行客观的评价, 以及明确他们在绩效管理工作中 ( 作为考核者、被考核者、相关方) 的责任;

( 3) 未实施整体绩效考核, 对员工的表现进行公正、 客观的评价, 因而做好做坏都一样、多一事不如少一事的情形普遍存在, 打击员工积极性, 导致 “员工之间靠口头竞争, 而非凭业绩说话”的不良文化, 这也给管理留下很多的灰色地带;

( 4) 没有岗位职责的界定, 缺乏实施有效考核的基础, 对员工的评价都是基于 “某某认为应该怎样”的主管印象, 体现不被认可的个人行为而非公司行为;

( 5) 部分纳入绩效考核的员工, 也不知道自己是否被考核、是如何被考核的、考核结果如何、后续应该如何改善自己的工作等, 达不到不断提升个人能力和业绩的目的, 相反给组织、员工造成负面影响。

4. 2. 4薪酬方面

目前X公司的工资结构未得以规范化, 员工不知道自己的工资是怎么来的, 收益与付出的没有关联, 无法有效地激励员工。X公司公司没有构建出被员工所普遍认同的工作价值评价体系, 员工薪酬基本是谈判薪酬, 主要基于高管层对岗位层级、重要性、人员招聘的紧急程度和员工在谈判中的要求来主观确定。这种方式并没有使用科学分析的方式来细分该岗位所需付酬的因素来确定, 也没有过多考虑对其他员工的公平性。

X公司在薪酬方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有一套有效的薪酬制度, 来明确员工工资水平的结构、评估方法、核算方法等, 员工不明确自己工资的具体结构, 且会按个人主观意志来评定自己的工资与同事或他人的差异, 降低了满意度;

( 2) 工资结构过于简单, 基本是固定工资, 导致员工感觉 “干与不干一个样, 干多干少一个样”, “旱涝保收”、“大锅饭”心态普遍, 完全失去了薪酬的激励作用;

( 3) 工资结构没有考虑到短期、中期及长期激励, 一般而言越是层级高的员工越趋向于提高中长期激励的比例, 这样才能利用薪酬来留住优秀员工, 留住高层管理, 才能引导员工与企业 “同呼吸、共命运”;

( 4) 谁来定员工工资、谁来批准、谁核算等的责任和依据不明确, 员工工资调整过于随意。

“招不到人, 育不了人, 用不好人, 留不住人”是X公司人力资源的真实现状。鉴于乡镇地产的特殊性, 除企业管理、财务管理的人才外, 其他专业人才使用 “空降兵”很可能水土不服, 着重培养自己的 “近卫兵”应该才是X公司人力资源症结的解决之道。