市普通住宅物业管理的调研报告

市普通住宅物业管理的调研报告（通用10篇）

1.市普通住宅物业管理的调研报告 篇一

文章标题：市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全

普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫

性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4)协助召开业主大会并配合其运作；

（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处

理。

（六）停车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫

生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1）有健全的装修管理服务制度；

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4）协助召开业主大会并配合其运作；

（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；

（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；

（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。

（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；

（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；

（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）存车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管

（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；

（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防责任制；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1)有健全的装修管理服务制度；

（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

__

一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。

__

二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。

__

三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

__

四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。

__

五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。

__

六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

《市住宅物业管理服务标准》来源于，欢迎阅读市住宅物业管理服务标准。

2.市普通住宅物业管理的调研报告 篇二

关键词：陇南市,传染病,网络直报管理工作

近年来甘肃省陇南市传染病信息报告管理工作质量一直处于全省较低水平[1,2], 为找出该市传染病报告管理工作存在的问题, 提出有针对性的改进措施, 切实提高工作质量, 甘肃省疾病预防控制中心于2011年4—6月对陇南市市级及辖区9县 (区) 36家医疗卫生机构开展了现况调查。

1 对象与方法

1.1 调查地区及单位的确定

选择陇南市市级及辖区9县 (区) , 每个县 (区) 抽取2个乡镇。调查单位包括市、县 (区) 疾病预防控制中心 (以下简称“疾控中心”) 共计10个, 市、县 (区) 综合医院、乡镇卫生院共计26个。

1.2 调查内容

(1) 疾控中心2010年传染病信息报告管理、督导及培训等情况。 (2) 医疗机构传染病报告管理情况。从医疗机构2010年5—10月接诊传染病相关科室的门诊日志 (或出入院登记本) 中抽取医生诊断的甲肝、细菌性痢疾、手足口病3种常见急性传染病 (无以上病例则抽取其他传染病) 10~15例, 不足10例的全部抽取。指标有: (1) 漏报率= (未进行网络报告病例数/查出病例数) ×100%; (2) 及时报告率= (报告及时数/报告病例数) ×100% (甲类和按甲类管理传染病≤2小时, 乙、丙类传染病≤24小时[3]) ; (3) 完整率= (填写完整卡片数/查卡数) ×100% (根据纸质报告卡11项必填指标, 包括姓名、性别、出生日期、患者属于、现住址、职业、病例分类、发病日期、诊断日期、疾病名称和填卡日期填写完整[3]) ; (4) 准确率= (填写准确卡片数/查卡数) ×100% (临床医生登记的门诊日志或出入院登记中患者姓名、性别、年龄、职业、疾病名称、病例分类、发病日期、诊断日期与纸质报告卡的填写完全一致评价为准确[3]) ; (5) 一致率= (录入一致卡片数/查卡数) ×100% (防保科医生根据临床医生填写的传染病报告卡录入网络直报系统, 纸质传染病报告卡与录入网络直报系统的个案信息一致[3]) 。同时抽查部分医疗机构诊断的乙肝患者病历, 按照《乙型肝炎诊断标准》[4] (WS299-2008) 核对乙肝诊断情况。

1.3 统计分析

使用Excel 2007进行数据的整理和指标 (率) 的计算。

2 结果

2.1 疾控中心2010年传染病信息报告管理、督导、培训等相关工作

武都区疾控中心没有传染病疫情信息动态监视、卡片审核等工作相关记录, 宕昌县和康县疾控中心未建立异常信息的快速反应机制与流程, 文县疾控中心没有异常信息实际快速处理工作相关记录, 陇南市市级及各县 (区) 疾控中心无传染病信息报告管理工作专项经费, 所有疾控中心均未对辖区医疗卫生机构开展传染病信息报告管理专项督导工作, 西和县、宕昌县疾控中心未制定督导检查相关方案, 康县、文县、两当县、礼县疾控中心均未将督导检查出的各种问题向有关单位通报, 除成县疾控中心外其他单位均未针对本辖区传染病信息报告管理中存在的问题开展专题调研, 所有疾控中心均未对本级 (或下级) 医疗机构相关人员开展传染病信息报告管理专项培训, 陇南市市级、礼县、西和县、文县、康县5个疾控中心均未对培训效果进行评价。

2.2 医疗机构传染病报告管理情况

2.2.1 门诊日志登记情况

受检查的26家医疗机构均存在门诊日志项目不全的情况, 主要缺失职业、发病日期、初复诊;西和县人民医院未建立门诊日志登记制度;陇南市人民医院门诊登记不完整, 患者就诊信息大量缺失。

2.2.2 传染病报告流程规范情况

两当县人民医院、礼县永兴乡卫生院未按规定程序先填写传染病报告卡, 再进行网络直报;宕昌县人民医院、徽县人民医院存在涂改传染病报告卡情况。

2.2.3 传染病报告质量抽查情况

(1) 一般情况。从门诊日志、出入院登记中共收集到病例个案信息208例, 其中县级医疗机构140例, 乡镇卫生院68例。查阅传染病报告卡169张, 其中县级医疗机构119张, 乡镇卫生院50张。 (2) 传染病报告质量。共从26家医疗机构门诊日志或住院登记本中抽取甲肝、细菌性痢疾、手足口病等传染病病例208例, 漏报39例, 漏报率18.75%;报告及时133例, 及时率78.70%;纸质传染病报告卡填写完整102例, 占60.36%, 准确填写92例, 占54.44%;纸质报告卡与网络报告卡一致88例, 一致率52.07%。与2008年全国医疗机构传染病网络直报管理工作现状调查的平均水平[3]相比较, 本次调查医疗机构漏报率高于全国平均水平, 其他各率均低于全国平均水平。

2.3 医疗机构乙型肝炎诊断情况

对陇南市人民医院、武都区人民医院、成县人民医院、武都区城关卫生服务中心、成县抛沙镇卫生院5家医疗机构乙肝诊断情况进行抽查, 共抽查急性乙肝病例4例, 均不符合《乙型肝炎诊断标准》 (WS299-2008) , 抽查慢性乙肝32例, 有11例符合《乙型肝炎诊断标准》 (WS299-2008) , 符合率34.38%。

3 讨论

各级传染病监测信息报告管理工作的质量直接决定国家收集到的传染病监测信息的准确性和及时性, 并影响到决策者对疫情形势的判断和干预措施的制定[5]。传染病监测数据质量与传染病监测的技术手段、专业人员素质、规范化的管理等一系列流程密切相关, 监测的每个环节都会影响数据的采集质量, 因此需要切实做好传染病监测信息报告的每个环节, 以保证获取准确的监测数据, 进而提供真实的有价值的传染病疫情信息[6]。通过本次对甘肃省陇南市传染病信息报告管理工作的调查发现, 该市主要存在以下问题: (1) 疾控机构普遍缺乏传染病信息报告管理工作专项经费, 工作不规范, 传染病信息管理人员少, 且更换频繁、知识老化, 专项督导和培训少, 培训指导不够细致、具体。 (2) 医疗机构对传染病信息报告管理工作不够重视, 临床医生传染病报告意识淡薄。 (3) 传染病信息报告管理工作不规范, 门诊日志项目不全, 填写不完整。 (4) 公共卫生专业人员不足, 水平不高, 年龄偏大。 (5) 临床医生传染病防治知识储备不足。例如, 很多临床医生仍然按旧版的乙肝诊断标准诊断乙肝;传染病登记、报告方法与手段落后, 大部分医院的医生仍在手工填写门诊日志、传染病报告登记本和传染病报告卡。

4 建议

传染病信息报告管理工作质量是传染病防控工作的基础, 为了及早发现辖区传染病疫情, 及时为政府提供防控信息, 医疗卫生机构传染病信息管理人员每天 (无节假日、双休日) 均要坚持报告、审核及动态监视, 因此需要专项经费做保障, 同时还应建立一岗双员制、岗位定期轮换制、表彰和奖励机制, 以调动工作人员积极性, 稳定专业人员队伍。

各医疗卫生机构应加强传染病信息报告相关科室的建设, 充实人员, 优化年龄和专业结构, 提高履职能力。建立健全传染病信息报告管理的相关制度, 规范报告管理工作流程, 加强专业培训, 切实提高医务人员传染病诊断水平和报告质量。

各医疗机构应逐步建立医院信息管理系统 (HIS) , 同时可借鉴发达国家 (如美国、瑞典等国) 传染病报告的先进做法[7,8], 将HIS系统与国家传染病网络直报系统链接, 从而使临床医生在接诊患者的同时可以直接向国家传染病网络直报系统报告传染病, 在此基础上继续与其他信息系统, 如社区居民健康档案系统、医疗保障系统 (新型农村合作医疗保险、城镇职工医疗保险、城镇居民医疗保险等) 链接, 从而实现居民信息共享, 实行患者就诊“一卡通”, 既减轻了临床医生的负担, 也提高了传染病信息报告的及时性、完整性和准确性, 有效解决传染病漏报、重报等问题。

参考文献

[1]王玉明, 何庚声, 刘建地.甘肃省2006年传染病疫情网络直报系统报告质量评价[J].中国自然医学杂志, 2007, 9 (6) :495-498.

[2]刘新凤, 李秀萍, 魏孔福, 等.甘肃省2009年传染病信息网络直报情况分析[J].中国公共卫生管理, 2011, 27 (1) :79-80.

[3]郭青, 张春曦, 姬一兵, 等.中国医疗机构传染病网络直报管理工作现状调查[J].疾病监测, 2010, 25 (5) :410-413.

[4]中华人民共和国卫生部.乙型肝炎诊断标准 (WS299-2008) [S].北京:2008.

[5]马家奇, 戚晓鹏, 施晓明, 等.2005年传染病网络直报工作评价[J].疾病监测, 2006, 21 (1) :600-603.

[6]姬一兵, 郭青, 张春曦, 等.甘肃省2008年1—11月法定传染病监测报告管理现况调查[J].中华疾病控制杂志, 2010, 14 (3) :253-256.

[7]Rolfhamre P, Janson A, Arneborn M, et al.SmiNet-2:Description of an internet-based surveillance system for communicable diseases in Sweden[J].Euro Surveill, 2006, 11 (5) :626.

3.XX市住宅小区物业管理考评办法 篇三

第二条 住宅小区物业管理考评工作，由市建委、区建委（建设局）会同有关专业管理部门共同组织。

第三条 考评工作从1997年开始，每两年进行一次，考评的次年进行抽查复验。

第四条 考评工作以听取汇报、查阅资料、现场查看、征询意见等方式，以打分和综合评议相结合的形式进行。

考评达到85分的住宅小区为物业管理达标小区，达到90分的为物业管理优秀小区，达到95分的为物业管理优秀示范小区，由市建委颁发奖牌并通报表扬。

抽查复检达不到考评时的水平的小区将取消其荣誉称号。

第五条 参加考评的住宅小区必须实行物业管理一年以上，入住率达50％以上。

第六条 住宅小区物业管理考评申报材料包括：

1.《ＸＸ市住宅小区物业管理考评申报表》；

2.住宅小区规划、建设、使用概况；

3.住宅小区物业管理工作报告；

4.业主委员会的评议意见；

5.住宅小区物业管理各项规章、制度文件汇编；

6.住宅小区竣工图（比例1∶500或1∶1000）。

以上材料按顺序整理装订成册，一式十份。

第七条 住宅小区物业管理考评申报程序：

1.物业管理单位应在考评的第一季度内向区建委提出参加考评的报告，《ＸＸ市住宅小区物业管理考评申报表》等申报材料一式十份同时送交区建委。

2.区建委在接到物业管理单位的申报材料后，组织区的有关专业部门对住宅小区的房屋管理、设备管理、市政公用设施管理、园林绿化管理、环境卫生管理、物业管理单位经营运作等进行专业达标认定，填写《ＸＸ市住宅小区物业管理单项达标考评表》。

3.区建委应在考评的第二季度内将申报单位的材料以及区建委组织的单项达标考评材料报送市建委。

4.市建委在考评的第三季度进行综合考评。

第八条 用地面积在2万平方米以下或建筑面积在5万平方米以下的住宅组团、高层住宅、综合楼宇的物业管理考评工作可参照本办法执行。

附件一：ＸＸ市住宅小区物业管理考评标准（略）

附件二：ＸＸ市住宅小区物业管理考评申报表（略）

附件三：ＸＸ市住宅小区物业管理单项达标考评表（略）

4.市普通住宅物业管理的调研报告 篇四

观点摘要：居民生活用水是与人民群众生活息息相关的必需品，用水价格就是实实在在的民生问题。近来群众关于小区物业公司代收水费上涨的投诉与举报较为集中，经调查，我们发现造成到户水价标准难以执行、代收水费偏高问题有政策、管理及个人多方面原因。市物价局将进一步完善水价调整机制，完善城市供水价格，同时加大对城市供水企业供水价格及物业公司收费违法行为的查处力度，积极回应民生诉求，切实减轻群众用水负担，不断提高群众生活幸福度、满意度。

关键字：物业公司 代收水费 解决对策

近期，我们对2017年12358价格监管平台中接收的价格举报、投诉情况进行了梳理、调查，住宅小区物业公司超标准收取水费问题仍是居民举报、投诉的重点，我们对照国家、省市出台的相关文件政策进行了认真研究，并结合调研情况，对代收水费偏高问题的成因进行了简要分析并提出几点建议。

一、目前X市城区居民小区生活用水价格基本情况 2017年X市12358价格举报呼叫平台上接听到的反映小区物业涨价收取水费的来电共计115件。经过调查，多方面因素导致了小区物业向自来水最终用户（居民或业主）超标准收取水费。目前没有完成一户一表改造，实行抄表到户的小区，物业公司向居民代收水费在3元/立方米－3.2元/立方米之间，有的小区价格可高达4.55元/立方米，都超出了2.95元/立方米的政府定价标准。

居民生活用水属于政府定价范畴，当前X市城区居民生活用水价格构成为：基本水价每立方米1.60元，水资源税每立方米0.4元，污水处理费每立方米0.95元，到户水价为每立方米2.95元。

二、经调查，我们认为造成小区供水价格居高不下，小区物业涨价代收的原因是多方面的：

原因之一：供水公司对没有进行一户一表改造的小区抄表只抄小区总表，收取的水价是2.95元/立方米，并按总表数计收物业的水费，小区物业再抄到各分户表的数据，按分户表的数据转售给业主，出现总表与分户表之间的差额。

原因之二：供水公司只抄到小区总表，将小区内供水管网的跑、冒、滴、漏损耗，转嫁给物业或业主负担。为了弥补水管网老化产生的水损耗，物业公司会大致计算公摊费用后，向业主收取公摊水费，特别是一些没有维修基金的老旧小区，维修费用的公摊更高。例如某小区供水管网老化，跑冒滴漏时有发生，并且没有维修基金，因此小区物业公司将相应损耗公摊定为0.5元/立方，按照这个标准收费，小区物业水费收支缺口仍有4946.5元。

原因之三：高层住宅需要二次加压设施保障高层住户正常用水，但二次加压设备运转所产生的管理维护费用和电费等不列入物业服务成本，物业公司不承担，只能转嫁给业主负担。例如某小区物业公司2017年5月－10月共垫付小区供水加压电费4000元，最终换算为供水二次加压电费公摊转由业主承担。

原因之四：部分小区把小区绿化、清洁卫生等用水费用违规分摊给了业主。原因之五：个别业主存在偷水行为，监管惩处难。一方面物业公司无力监管，另一方面供水公司因为抄取总表结算水费，不涉及自己的利益，不介入对偷水行为的惩处，最终造成这部分水费由其他业主分摊。例如某小区共110户居民却有41户封锁水表拒交水费。

综上，物业公司为弥补代收费用产生的损失，选择了提高售水价格，不执行政府定价，因而居民生活用水到户价格2.95元/立方米无法执行。

三、鉴于单一运用价格执法手段达不到治本效果，通过对现行的相关文件政策的认真研究，我们发现城区供水管理和水价执行工作中存在以下几个政策盲区：

1.供水管理办法中对没有进行一户一表改造的用户水费收取规定存在政策空白。《X市城区供水管理办法》（X市人民政府令2016年第1号）第二十二条“城市供水价格为最终到户价格，任何企业和单位不得在城市供水价格外加收任何费用”、第二十五条“供水企业抄表到户、计量到户、服务到户”两条规定明确了一户一表改造完成的小区抄表、计费规则，对于没有进行一户一表改造的小区如何计费没有规定，对于供水公司抄总表数按到户水价与小区物业公司结算水费的行为也没有明确的规定。

2.住宅小区供水损耗承担主体政策无规定。未进行一户一表改造的小区，小区内供水管网跑、冒、滴、漏产生的损耗及维修费用承担主体不明确。供水公司根据《X市城市供水管理办法》规定，以结算水表为限，仅承担结算水表用水端以前的维护责任，即小区入水总表前的管网维护费用。根据《X市人民政府关于印发〈X市住宅物业服务收费管理实施办法〉的通知》第九条关于“普通住宅物业服务成本的构成”之规定，物业公司物业服务成本中也不包含水损耗费用。因此没有一户一表改造的小区内产生的跑冒滴漏等损耗以及供水管网维修费用，由谁承担的问题难以界定。

3.现行办法中供水二次加压设备产生的费用承担主体政策模糊。供水二次加压设备运转管理维护费用和电费未明确承担主体，《X市城市供水管理办法》第三十四条规定“城市供水设施维护责任以结算水表为界，结算水表用水端以前的，由城市供水企业负责维护；用水端以后的，由用户或者产权人负责维护。”因此，供水二次加压设备运转管理维护费用和电费应由谁承担需明确。

只有明确了以上责任主体，才能理顺各方权责关系，切实减轻居民用水负担，保障居民用水价格执行政府定价标准。

四、为了更好地解决群众对于用水价格的诉求，践行“阳光物价 民生至上”的工作理念，结合城市管理实际并考虑到政策的可行性、有效性，现提出以下几点建议：

1.尽快制定居民小区一户一表、供水到户改造计划并加大推进力度完成改造。根据《X市城市供水管理办法》第三十四条“城市供水设施维护责任以结算水表为界，结算水表用水端以前的，由城市供水企业负责维护，用水端以后的，由用户或者产权人负责维护”，待改造完成后即可明确小区内的供水管网维护责任由供水企业承担。

2.对未进行一户一表改造的小区，尽快制定物业公司与供水公司结算水费“批发价”政策，以弥补供水损耗和代收成本。依据为《X市住宅物业服务收费管理实施办法》第十九条“供水、供气、供电、供暖及通讯网络等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但专业经营单位及环卫管理单位应当根据约定向物业服务企业支付报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务”。

3.明确二次加压供水设施的运行和管理政策。《X市城市供水管理办法》第二十六条“新建及已移交住宅小区二次供水设施运行电费由供水企业单独计量，执行居民用电价格”，仅对新建及移交住宅小区二次供水设施运行电价明确了计量主体和执行标准，相关政策还应当对没有完成移交、正在使用的二次加压设备产生的电费明确由供水企业承担。

4.建议公安部门介入查处偷水行为。依据《X市城市供水管理办法》第五十六条“违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

5.价格主管部门要进一步完善水价政策，组织做好物业收费公示工作，同时加大执法力度，严肃查处物业公司把绿化、物业自用等水费分摊给业主的行为以及其他乱涨价、乱收费行为。

5.市国有资产管理情况的调研报告 篇五

三是产权交易入场制度：规定了土地产权交易必须符合市场经济运作规则。要遵循自愿、诚信、公开、公平、公正、竞争的原则，严格按照申请登记、挂牌公示、咨询洽谈、公开竞价、签约成交、结算交割、交易鉴证和变更登记等程序进行，确保交易行为依法规范运作，防止国有、集体产权权益受到侵害。

四是产权交易资金管理制度：明确了凡国有产权交易收益均属政府性收入，其资金必须全额纳入财政“收支两条线”管理，严禁截留、挪用、侵占等违法违纪行为。

五是产权交易备案审查制度：明确了所有国有资产转让处置的呈批资料、审批文件等必须报市监察局备案审查，并在审查批准后方予公布，使国有资产转让处置的整个过程都在监察部门的监督下进行，充分利用电子审批监察系统实现国有资产产权转让情况的动态监管。

(四)组织清产核资，全面摸清家底，为实施国有资产统管夯实基础。

首先是成立资产清查工作领导小组，组长由主管城市经营的副市长担任，成员单位由纪委、监察、财政、审计等组成，积极稳妥推动国有资产清产核资工作。其次是制定《xxxx市行政事业单位清产核资工作方案》，印发《关于开展行政事业单位固定资产清查工作的通知》和《关于开展全市政府性资源经营权、使用权清查工作的通知》，全面开展资产清查。按照“单位自查、主管部门核实、公共资产管理中心接收或登记”三个步骤，对全市国有资产实施全面的清查，通过清查核定资产，明晰产权，与资产评估工作结合起来，对没有入账的或账面不能反映其实际价值的土地、房屋、建筑物重新评估，核实价值。并要求资产使用单位将全部土地证、房产证移交市公共资产管理中心统一接收管理。真正摸清了国有资产“家底”，为科学、规范管理国有资产打下坚实基础。

二、国有资产管理的主要成效

一是规范了资产管理行为，强化了政府作为国有资产所有人的地位，避免了政府所属职能部门、单位随意、擅自处置国有资产。

二是利用资产统管平台，对资产实行统一管理、配置、调剂使用，降低了行政成本，盘活了闲置资产。

三是规范了国有资产经营性收益的管理，杜绝了国有资产流失，从源头上防止了腐败行为的发生。

四是通过资产统管，提高了国有资产产权观念的认识，促进了廉政建设的有效发展。

五是实施了城市经营理念，吸引了众多外商和民营企业在xxxx投资置业。

近年来，xxxx市“三个五”城市建设品位显着提升，工业园区建设日趋完善，20至xxxx年，xxxx市连续5年被评为“全国最具投资潜力中小城市百强”县市，xxxx年被评为“全国最具投资吸引力城市”。xxxx年地方财政一般预算收入首次突破10亿元，达到11.38亿元，财政综合增长率居全省第六;在全省67个县(市)县域经济综合发展力排名中跃居第三名，实现了历史新突破。

三、强化国有资产管理的经验体会

(一)加强资产营运，确保国有资产保值增值。近年来，xxxx市国有资产管理工作紧紧围绕“资产统管、融资运作、经营生财、滚动发展”的经营理念，抢抓机遇，突出重点，通过运用存量固定资产投资，加大资产营运力度，积极盘活闲置资产，确保国有资产保值增值。例如在2015年底，xxxx市通过招商引资，将本市闲置多年的140亩土地，以高出底价2.7倍的3.54亿元成功转让，盘活了该地块并实现了保值增值。

(二)加强经营性资产监管，按市场化运作规范资产交易行为，提高了资产经营效益。重点加强和规范经营性资产公开招租行为，通过推行公开招租，最大限度地实现资产经营(出租)增收创收。其中招租创收比较突出的有市工商联辖下位于城区中心仅40平方米的商铺，原来年租金仅1.8万元，通过向社会公开竞投招租，年租金额达到6.05万元，增收4.25万元，增幅达到3.36倍。市金叶公司辖下位于龙江路约120平方米的3卡商铺，原年租为13万元，通过向社会公开竞投招租，年租金额达到近76万元，增收63万元，增幅达到4.3倍。

(三)着力整合资产资源，挖掘资产融资潜力，推动文化优雅之城建设进程。以资产统管为平台，充分利用资产的融资能力，为城市建设筹集资金，为加快城区街道建设、旧城区升级改造，扩大新城区规划、改善投资环境，完善路网、电网、管道、绿化等基础设施建设提供必要的资金支持。

6.市普通住宅物业管理的调研报告 篇六

目前我市共有物业服务企业201家，从业人员4万余人，物业管理总建筑面积近7000多万平方米，累计创建国家级示范项目51个，省级示范项目147个，我市物业管理各项工作均位居全省前列。

一、工作推进情况

XX年我们以创新服务理念为主题，以开展“三百”活动为载体，加大行业监管力度，探索行业发展瓶颈问题，引导业主实现自治、企业实现自律，逐步提升行业服务水平，打造xx物业过硬品牌。全面强化行业监管。不定期组织对全市住宅小区进行抽查，并根据结果建立红黑榜。完善物业行业监管平台，实现资质审批、投诉受理等业务“信息化”办理。编印《物业服务指南手册》，分类解答业主常见的各类问题。持续实施老区改造。XX年，全市投资8.3亿元综合改造老区16个，投资1.69亿元进行主要街路外立面改造。组织清理乱搭乱建、治理“小开荒”，清查跨部门问题5170件，目前查处工作进展顺利。依托载体惠民利民。组织修剪遮光严重树木，辟建施划停车泊位3904个，切实保障惠及民生。开展“进百家门、知百家情、解百家难”活动，走访业主32万户，解决问题2万余件。积极办理人大重点建议。针对“关于实行物业费救助”的重点建议，已正式提交市长 办公会议讨论，下一步将按会议要求会同相关部门完善救助细节，争取早日实现物业费、采暖费同步救助。

二、存在主要问题

虽然在物业管理方面做了一些工作，但也还存在一些制约问题。一是业主自治能力有待加强。业主大会、业委会筹备难、成立难、运行难，主要是业主参与不积极、运作机制不健全，甚至存在乱作为、谋私利问题。二是物业企业服务不规范。物业服务成本快速增长，从业人员整体素质偏低，部分企业不按合同履行职责，甚至乱收费、侵占业主利益。三是行业监管缺乏合力。各区专职人员数量少、变动频繁，属地行业监管未真正落实，物业与相关部门、属地政府及社区间尚未形成有效联动机制。四是相关政策法规不完善。省里未配套《物业管理条例》制定实施办法，实际工作开展存在困难，物业收费标准长期未调整，导致企业亏损运行。

三、下步工作安排

7.市邮政管理自查报告 篇七

为贯彻落实20**年1月份新疆邮政管理局《关于进一步加强全区邮政法治环境建设的指导意见》，克州邮政管理局(以下简称“克州局”)结合邮政业监管实际，围绕创建服务型执法机关开展了一系列活动，增强了依法行政理念，提高了执法水平和执法能力，树立起全新的邮政业行政执法形象，在“解放思想、加快发展、规范经营，争当排头兵”的工作主题指引下，营造了良好的邮政业市场发展环境。

一、推进法治邮政工作基本情况

(一)克州邮政业行政执法总体概况

局领导带队分批对克州三县一市的18家邮政、快递企业进行了督查。通过与喀什局跨区域合作、与州综治、扫黄打非、公安、国家安全等部门联合执法，解决执法力量薄弱问题。截至11月11日，行业监督管理共计出动检查人员486人次，检查邮政、快递企业320家次，查处违法违规行为2起，下达整改通知13份。同时，还下达行政处罚决定书2份，罚款金额17000元，为行业可持续发展提供了坚强保障。

(二)贯彻落实依法行政纲要，推行依法行政责任制

年初，克州局形成行政执法责任制和违法责任追究制度，加强对执法人员监督力度，严格按照法律法规规定进行执法。坚持教育与处罚相结合，以教育为主的原则，对违规经营者采取先教育规范，再限期整改，最后依法处罚的“三步式”执法，严格履行法定程序。

1.进一步完善社会监督体系。我局调整了1名邮政社会监督员，总数达到4名，覆盖了全州三县一市，覆盖面达到100%。社会监督范围进一步扩大到快递服务、机要通信、邮票销售等各个方面。全年共反馈报告107份，试验信9封，反馈意见和建议38个，监督网点107处(其中邮政网点59家，快递网点39 家，邮政销售网点9家)，提高了社会监督的效果。

2.形成行政执法责任体系。健全邮政业行政执法考核评议制度、执法案卷评议考核制度和执法过错责任追究制度，并将其列为年终公务员考核的重要内容。认真执行“三步式”(教育引导、行政处罚、整改落实)行政执法方式，积极探索行政指导、政策引导等非强制性的管理方式，使邮政业执法主体及其执法行为基本得到规范，行政执法责任制得到有效落实，违法行政行为基本杜绝。

3.开展快件收寄验视制度检查。克州局与州国家安全局、州公安局联合开展了“物品快件收寄验视制度落实情况”检查测试活动。至“双十一”期间，共出动执法测试人员59 余人次，测试快递从业人员45人次。检查测试活动，有效提高了企业安全责任意识，企业面貌明显改善，作业现场秩序井然，为打赢邮路安保战役提供了坚强保证。

4.加强行业服务和安全监管，确保邮路安全畅通。为做好邮路服务和安全监管工作，在强化安全责任的基础上，克州局与各快递企业签订了《保证邮路安全责任书》，号召全行业以高度的政治使命和强烈的社会责任，全力以赴确保邮路安全畅通。为做到细微、不遗漏，亚欧博览会期间，局领导亲自带队，深入邮政服务网点，对邮政服务和安全保障工作进行重点检查。对于发现的违法行为，执法人员当场予以制止，并对企业负责人进行约谈告诫。对于屡教不改、存在较大安全隐患的企业，执法人员依法从严实施了行政处罚。全州邮政业企业顾全大局，克服困难，坚决执行有关政策措施，邮(快)件验视率达到100%，实现了安全事故零记录，消费者申诉渐趋于零。

(三)执法为民，建设服务型政府，为邮政业又好又快发展提供保障

加快政府职能转变是适应市场经济发展、服务企业公众和社会的必然要求。一年来，我局注重服务型政府管理机构的建设，不断解放思想、更新观念、与时俱进，想企业之所想、急企业之所急，与州政府相关部门协调，出台一系列政策措施，为实现邮政业又好又快发展提供良好的发展环境、政策环境和社会环境：

1.配合落实快递业务市场准入制度。克州局配合实施快递市场准入制度，明确要求各快递企业申请经营快递业务，须在州邮政管理部门备案登记，为规范快递市场经营秩序打下良好基础。目前，克州局已备案多家企业从事快递业务经营，全州报备纸质版备案材料并依法经营的快递企业已达到7家。

2.关注邮政业 “营改增”工作。经过与州市两级国税局沟通协调，对邮政快递企业“营改增”过程中出现的问题进行协调，同时重点关注作为一般纳税人的企业税改情况，据统计 前三季度克州邮政业“营改增”进行平稳，税负平衡，多为小规模纳税人的快递企业受益较多，为快递企业发展创造了发展氛围。

3.解决快递车辆通行问题。20克州局多次与州市两级交通、公安部门联系协调快递车辆通行问题，目前快递三轮车辆在城市主干道通行等问题已经得到很好的协调。

(四)依法监管邮政市场，监管手段不断丰富

我局认真履行政府监管职责，加强监管力度，突出监管重点，丰富监管手段，规范市场秩序，有力推动了依法行政工作的开展。

1.加强快递市场监管力度。全年共开展督促指导、协调服务79余人次，查处了申通快递、圆通快递等快递服务企业的违法行为，维护了快递市场的正常运营秩序。

2、建立邮路安全长效机制。督促各企业建立健全应急处置机制，做到“提高安全意识、加强安全监管、安全设施到位、安全责任到人”。通过实物对照、案例分析、现场培训、专题讲座等形式，通报邮路安防形势，讲解毒品知识，教授验视方法与技巧，按照《禁寄物品指导目录及处理办法》做好邮路安全工作。开展安全生产百日督察专项行动，抓好安全生产“隐患治理年”各项工作。

(五)加强执法队伍建设，提高执法水平

在日常工作中，克州局通过专题培训、集中学习、民主交流、知识竞赛等多种形式，组织全体工作人员学习党和国家的大政方针、法律法规和党纪政纪知识，加强行政执法人员法律知识培训，突出抓好依法行政教育，通过学习《行政处罚法》、《行政复议法》、《邮政法》、《快递市场管理办法》等法律法规，很大程度上提高了邮政监管人员的法律素质，促进了行政观、权力观的转变。全年共参加区管局和克州法制办举办各类讲座和培训班3期，集中培训时间超过30学时/人。经常组织执法人员交流体会，老同志传授执法的经验，言传身教，互帮互学，取长补短，形成和谐的执法氛围。

二、目前存在的主要问题

(一)仍然存在束缚执法工作的思想观念

虽然我们力求在解放思想上寻求突破，也取得了一定成绩，但在某些方面未能完全摆脱一些条条框框和陈旧观念的束缚，对一些好的思路和设想怕担风险，没有付诸实施，开拓进取精神有待加强。

(二)在快递服务监管方面存在不足

对于如何促进快递业务科学健康发展缺乏成形的工作思路，在正确处理政府和企业关系上还不够成熟，在解决人民群众反映强烈的邮(快)件赔偿等问题做的工作还不够。

(三)工作作风不够扎实

深入基层调查研究不够，联系从业企业和普通消费者不够密切，有些工作存在程序繁琐、形式过多的情况，需要进一步求真务实。

(四)执法人员的综合素质有待提高

尽管克州局注重对执法人员的教育培训和综合素质的培养，但与新时期新阶段邮政监管工作的新要求还有差距，今后还需加强对执法人员各方面能力和素质的`培养，以适应邮政监管工作的需要。

三、推进法治邮政建设工作要点

(一)加强服务型邮政管理机关建设，有效提升行政能力

进一步转变政府职能，树立以企业为经济发展主体，“政府搭台、企业唱戏”的服务意识，力争在快递市场形成良性竞争机制。统筹邮政业发展，寻求邮政业与克州政策、经济、文化、地理环境的纵向结合点，探索邮政普遍服务、特殊服务和快递服务的横向结合点，形成邮政业与克州经济社会之间的立体衔接。及时贯彻上级政府部门相关政策，制定与市场需求相适应的具体实施措施，使从业企业及时、准确把握政策方向，进一步营造安企、富企的邮政业服务环境。

(二)完善邮政业支撑体系，营造促进邮政业发展的良好环境

在新疆邮政管理局和州委、州政府的正确领导和大力支持下，加强与发展改革、建设、财政、税收、交通、金融、工商等部门的沟通、协调，系统考虑邮政业在促进经济发展上的助推作用，分类安排，突出重点，结合邮政业“十三五”规划的制订，经过调研分析、充分论证，草拟出支持邮政业发展的指导意见，全力推动加快邮政业发展的配套政策出台。

(三)进一步加强邮政市场监管，维护用户权益，创建和谐的邮政业服务关系

加强快递市场管理，督促快递企业全面落实《快递市场管理办法》，把规范快递市场秩序、提高服务质量、确保快递网络安全的各项规定落到实处。健全邮政业申诉处理机制，完善申诉渠道，加强邮政业消费者申诉受理中心建设，切实发挥“12305”邮政业申诉专线的作用。

(四)切实转变执法机关工作作风，强化宗旨意识

进一步建设服务型执法机关，坚持服务上门的工作理念，努力为企业解决一些经营中的困难。凡不涉及国家安全和损害消费者的权益等问题，我们均不采取强制性的行政处罚手段，以支持企业发展。对于情节严重、社会影响恶劣的重大违法行为，我们将严格依照法律法规的规定，从严予以惩处，以保障人民群众的切实利益不受侵犯。

(五)以政务公开进一步推动依法行政工作

8.市普通住宅物业管理的调研报告 篇八

一、我县物业管理工作的现状

㈠小区以及物业管理的基本情况

调研结果显示，我县文秘杂烩网

已有物业管理企业入驻的小区仅7个，基本上都是新建的住宅小区，面积约50万平方米，户数约5300户，其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个，分别是“星光名庭”和“圳业太阳城”。

物业管理企业基本情况：目前，在我县注册的物业管理企业有3家，均为三级资质的物业管理企业；入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。

物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员不到 100人。其中持有各类上岗证的不到30人。

㈡居住小区的特点

1、小区档次差距大。从文秘杂烩网住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城”达到90％，而收缴率低的桂杨新贤城只有40％。从物业管理服务收费标准方面看，有0.2元／月/平方米到0.4元／月/平方米不等。

2、小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我县居住小区较为分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。

二、存在的主要问题

1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚（位）少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后，小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。

2、物业行政管理体制尚未理顺。承担文秘杂烩网小区物业行业管理职责的是县房管局，但这只是一种行业指导性的工作，按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》的要求，相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人员，但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与业主委员会工作，以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管，如太阳城业主委员会。

4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是商住混合小区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。

5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题文秘杂烩网日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是县工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能，防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时，应配合有关单位将小区各类管道工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容。

2、要健全物业管理体制机制。首先，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求，完善和规范物业管理行政管理体系，相关乡镇应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次，要根据“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工，将管理重心下移，充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

3、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

4、要强化物业管理指导监督。一方面，县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。对于业主委员会所需工作经费，应指导其通过业主大会规约来收取，杜绝向物业公司直接索取的现象。另一方面，县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷，尽快解决业主反映强烈的问题。同时，还要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。再一方面，要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。同时，按物业服务等级标准逐步提高我县物业收费标准、提升物业管理档次，积极探索市场化运行机制建设的新内容，真正实现物业管理的双向选择。

5、要规范物业管理服务行为。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，从以下几方面入手，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。同时，每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等，使广大业主“明白消费”。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

9.市普通住宅物业管理的调研报告 篇九

市政府法制办公室：

根据《市人民政府办公室关于印发<湖北省行政规范性文件管理办法>贯彻落实情况检查工作方案的通知》文件精神，经信局党组高度重视，加强领导，安排专人对局机关指定的规范性文件进行了一次全面、认真的自查，现将自查情况汇报如下：

一、加强领导，落实责任。

我局成立了由局党组成员、总工程师陈进同志为组长，各科室负责人为成员的规范性文件清理领导小组，明确清理工作的责任科室及责任人，由局机关办公室具体负责清理工作。对照文件要求，严格按照清理的目标和范围，认真排查局机关起草的`文件，确保清理工作落到实处。

二、精心组织，明确重点。

为认真落实规范性文件清理的工作任务，尽可能做到汇总的文件全面，规范性文件清理领导小组对局机关从3月1日至208月1日制发的文件进行严格自查，做到件件有着落。

三、认真清理，汇总上报。

局机关规范性文件清理领导小组，按照年3月1日至2015年8月1 日这个时间段，对30份文件进行了自查清理，未出台任何行政规范性文件。

10.市普通住宅物业管理的调研报告 篇十

一、基本情况

贵阳、安顺、六盘水、攀枝花

四市均属资源型城市，其矿产资源的开发利用均在国民生产总值中占有很大比重。贵阳市已发现矿产40多种，以铝、磷、水泥原料和煤为主要矿种，其中铝储量3.24亿吨；磷保有储量3.3亿吨；水泥用灰岩保有储量4.4亿吨；煤保有储量6.9亿吨。安顺市已发现和探明的矿产28种，以煤、重晶石、铅锌矿、水泥用灰岩、化肥用灰岩为主。其中煤已探明储量18.26亿吨，预计远景储量130余亿吨；重晶石探明储量1896万吨；水泥用灰岩探明储量1884万吨；另有化肥用灰岩、冶金用硅石、炼镁用白云石均储量丰富。六盘水市是20世纪60年代中期，国家实施“三线”建设兴起的能源、原材料工业城市。以六枝特区、盘县、水城特区为主建成现今的六盘水市。该市资源丰富，有煤、铁、铅锌、铜、银等矿产资源30余种，其中尤以煤炭储量丰富而闻名。现已探明煤炭储量137亿吨，炼焦煤87亿吨，煤层气储量1万亿立方米，有“江南煤都”之称。现年产原煤3000万吨。攀枝花市由渡口市改名而成，也是20世纪60年代中期，“三线”建设形成的黑色金属和非金属矿产的资源地。现已探明矿产种类76种，已得到开发利用的45种。主要矿种钒钛磁铁矿，其保有储量67.45亿吨，伴生钒储量1553万吨，钛储量5.49亿吨。

二、矿产资源管理的几点做法

___四市在矿产资源的开发利用管理方面基本经历了国有独家开采；面向社会群采群挖；滥采乱挖无证开采；严格整治取缔非法开采；制定规划，合理、有序开采；永续利用，恢复植被这几个阶段。他们在加强矿产资源的管理上有以下几方面的做法。

1、领导重视，认识到位。这四个城市市委、市政府坚持科学发展观，对矿产资源不可再生、节约资源、合理利用、造福子孙有充分认识。四城市均成立了矿产资源管理委员会或领导小组，市委、市政府领导挂帅，人大、政协参与，每年定期召开会议，研究矿产资源管理问题。安顺市委、市政府领导定期深入到各矿点检查管理情况，从市到乡，层层签订“国土资源管理政府目标责任书”，责任落实到人。攀枝花市在矿产资源整合过程中，其盐边县领导因整合影响本县经济而态度消极，市委书记、市长便亲自到该县做工作，讲明资源整合的意义，眼前利益和长远利益的关系，并施以行政手段，最终实现了小矿山资源合理整合为一个大矿。贵阳市委、市政府对全市矿业发展提出了“合理布局，优化环境，减少矿点，扩大规模”的战略目标。

2、依法整治，严格管理。四城市在开展清理整治无证开采、证照不齐、一证多井、越界开采、规模小、浪费资源、污染环境的小矿点工作中，一是措施有力可行，治理力度大。攀枝花市在市委、市政府统一领导下，市委、市政府主要领导亲自挂帅，法院、检察院、公安、环保、林业、水利、安全和矿管部门共同配合，先后关闭各类矿山201个，炸封矿井12个，对55个规模小的矿山进行整合，清退7个党政机关工作人员或其子女、配偶所办并有合法采矿权的矿山；对1个党政机关办的矿山办理脱钩；共查处违法采矿行为89宗，拆除工棚86个，捣毁蓄沙坝、碎石仓73个，遣散务工人员400余人；没收、拆毁采矿设备、工具170余台（件）。六盘水市在市委、市政府统一领导下，由公、检、法、供电、林业、环保、矿管等10余个部门组成联合执法队，对年产6万吨以下小煤矿全部关闭；全市小土法炼焦全部炸掉。在治理中，该市仅购买炸药一项政府即支出100余万元。安顺市将矿业秩序整顿治理工作纳入市、县（区）、乡镇各级政府年度目标管理，由政府牵头，矿管、煤炭、公安、工商、林业等部门参与，形成综合整治格局，对非法开采矿产资源采取司法手段予以打击，超过30万元者，报请司法机关依法批捕、定罪，全市现已批捕3人。贵阳市对整治验收不合格、生产许可证年检不合格、评估不合格的煤矿，实行注销或吊销生产许可证，依法关闭矿井。二是加强管理不留死角。六盘水市矿管局针对一些关停的小矿白天关，晚上开，乡镇长为地方利益睁一眼，闭一眼的情况，采取晚上侦查的办法，只要发现有违法违规开采的立即报公安局采取措施，炸毁井口。他们还建立巡查制度，建立巡查台账。安顺市矿管部门建立了“三天一巡查，七天一回查”的巡查制度，由乡镇国土资源所实施巡查，发现问题报告县矿管局，由县矿管局对煤窑予以炸封，并拆除工棚、采矿设施、供电设施，没收工具。贵阳市规定每年至少组织8次市级大检查，县（市）区每年组织12次县级大检查，乡镇每周进行一次巡查。攀枝花市成立了市县（区）两级矿产资源执法监察支（大）队，强化

了矿产品运销管理，建成了矿产品运销管理的信息系统，设立两个中心机房，在重点矿区设立信息站，通过科技手段实现科学管理，严禁非法矿产品进入流通领域，实现了断“源”和截“流”相结合。

3、整合资源、形成规模，合理、有序开采。攀枝花市积极探索矿业发展新路子，走集约化、规模化经营道路，提高开发利用水平。他们将所属盐边县红格钒钛磁铁矿区

分开为南北两个矿区，引进大型民营企业龙蟒集团，将北矿区（保有储量16亿吨钒钛磁铁矿）12个矿山企业通过入股和收购的方式整合为一个企业，统一规划，统一经营管理，并开发钒钛化工项目，提高附加值。将南矿区（保有储量为19亿吨钒钛磁铁矿）8个矿山企业由政府出资收购，作为矿产战略资源储备。他们还对宝鼎煤炭矿区进行资源整合，用近8年的时间将原1300多个小矿整合为70多个有一定规模的矿山，至2005年目标为整合成一个大型煤炭企业。六盘水市调整过去“有水快流”的产业政策，对年产6万吨以下煤炭企业全部关闭。鼓励企业做大做强，新上企业必须达到年产9万吨以上规模。对年产60万吨以上企业，政府每年从财政收入中拿出一部分返还给企业用于扩大再生产。贵阳市对全市煤炭行业进行产业结构调整，依法关闭污染严重、布局不合理、达不到规模的24家煤矿企业，重点扶持25家3万吨以上规模煤矿企业进行技术改造，扩大生产规模，以使其达到9万吨以上生产规模。

4、矿管机构较为健全，人员配备较为合理。攀枝花市地质矿产局为市政府所属正局级工作部门，于1996年成立，机关行政编制18人，后勤事业编制3人，所属事业单位编制30人。下设6个职能处室，3个直属事业单位：矿产资源执法监察支队、地质环境监测站、地质矿产经济技术服务所；县区均设矿管机构。贵阳、六盘水、安顺三市除设市、县（区）矿管部门外，在乡镇均设独立的矿管所，配备专职行政编制人员，一般在2人以上。

5、树立科学发展观，正确处理好整治矿业与发展地方经济的关系。这几个城市在整治矿业秩序工作中，因与县（区）、乡镇经济发展、财政收入产生矛盾，当地政府抵触较大。但几个市的市委、市政府坚持以科学的发展观，正确处理长远利益与眼前利益来教育干部群众，并运用法律手段、政府调控手段解决问题。六盘水市在取缔小土法炼焦工作中，县乡两级领导和群众思想不通，市委、市政府从长远利益考虑，坚持科学发展观，先由公安部门强制执行，之后帮助、引导同时也迫使他们发展其他产业。如利用自身特点和当地资源，发展饲养业、种植业、旅游业等。同时，他们利用煤炭资源优势，大力发展电力和煤化工，发展深加工企业，提高附加值。对煤炭就地转化的产业和项目政府给予优惠政策。攀枝花市在整合盐边县铁矿资源工作中，也遇到来自县乡和一些小矿业主的反对，他们在做好思想工作的同时，还充分发挥政府部门的职能作用，责成公检法、工商、矿管、林业、环保、水利等政府部门分别对这些小矿进行检查，按照这些部门的管理权限，只要发现一项违规违法的做法，便对其课以超过其承受能力的重罚或取消其经营权，迫使这些小矿山企业以入股或出让的方式放弃经营权，整合为一个大矿。其税收仍留在当地，这样既保护小矿山企业的利益，也保证了地方财政收入不受影响。

6、加强矿山采后环境治理，搞好矿山复垦。攀枝花市2002年出台了《攀枝花市地质环境管理办法》，明确了矿山业主对矿山地质环境恢复与治理的责任，并收取矿山地质环境恢复保证金。近年来他们已复垦采空区和排土场2000余亩。该市还从去年开始每年制定地质环境治理项目，向国土资源部申报争取治理资金，今年已到位300万元。在资金筹措上，他们一是矿山企业自筹；二是当地政府将治理恢复项目纳入规划，列入政府每年财政预算，分步治理与恢复；三是积极争取省、部资金。

三、应引起注意并引以为鉴的几个问题

在考察中，我们还了解到，这四个城市在矿产资源的开发、利用、管理上，在长远发展上，还存在一些问题，其中一些是共性的。

1、规划滞后。由于没有矿产资源开发长期总体规划，对当地特色资源开发利用没有专项规划，导致开发、开采的随机性、随意性较大。

2、法规不健全。没有适合本地实际情况的地方法律法规，使有的城市在管理和执法上增加了难度。

3、地勘资金不足，地勘落后于开采，对资源合理配置、有序开采带来难度。

4、矿山企业环评不到位，追求眼前利益，严重破坏生态环境、地质环境，一些采空区、采后区无法恢复，以至于不适合人居。